MKB Alapkezelı zRt. 1056 Budapest, Váci utca 38. telefon: 268-7834; 268-8184; 268-8284 telefax: 268-7509;268-8331 E-mail:
[email protected] Web cím: www.mkbalapkezelo.hu _____________________________________________________________________
Ügyféltájékoztató az MKB Ingatlan Alapok Alapja Befektetési Alapról Az MKB Befektetési Alapkezelı zRt, mint az MKB Ingatlan Alapok Alapjának alapkezelıje a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének a J-III-200/2008 sz. határozatával az ingatlanalapok és ingatlanalapok alapjainak kezelıi részére elıírt ügyfél tájékoztatási kötelezettségnek eleget téve, a következıkrıl tájékoztatja a Tisztelt Befektetıket és hívja fel figyelmüket. Az Alap befektetési stratégiája szerint hazai és nemzetközi ingatlanpiacokon befektetı alapokba és kollektív befektetési értékpapírokba fekteti be az Alap tıkéjét. Az Alap befektetési politikáját az Alapkezelı úgy határozta meg, hogy az, az Alap céljainak elérését diverzifikált módon tegye lehetıvé és ezen keresztül nyújtson részesedést a befektetıknek a hazai és nemzetközi ingatlanpiacon mőködı alapok eredményébıl. Az Alapkezelı arra törekszik, hogy a portfolió kialakítása során a kockázat/hozam arány elfogadható szinten maradjon, ezáltal lehetıvé téve, hogy az Alap a befektetık számára a szükséges befektetési idıhorizonton reálhozamot érjen el. Mindemellett az Alapkezelı a megfelelı hozamok biztosítása érdekében a külföldi devizában denominált ingatlan befektetési jegyek/kollektív befektetési értékpapírok megvásárlásával keletkezett devizapozíciók árfolyam kockázatának fedezésére határidıs árfolyamügyleteket köthet. Az MKB Ingatlan Alapok Alapja, ha közvetve is, de jelentıs arányban az ingatlanpiacok befektetési eredményébıl részesedik. Az ingatlanalap sajátos tulajdonsága szerint hosszú távú befektetés. Egyrészt ugyan lehetıvé teszi, hogy a befektetı akár alacsony összeggel is részesedhet a nagy értékő ingatlanokba történı befektetés elınyébıl, másrészt viszont – lévén, hogy az alapban lévı ingatlanok piaci értéknövekedése, valamint kellı idıben történı értékesítése az értékpapíroknál megszokottnál
1
lényegesen több idıt vehet igénybe – az elvárt befektetıi hozam realizálása hosszabb idıt igényelhet. Tekintettel arra, hogy egy ingatlan adásvétele bonyolultabb és idıigényesebb üzleti feladat, az alapkezelık az alapokba a befektetési jegyek értékesítésével bekerülı pénzt lassabban tudják ingatlanokba fektetni, mint értékpapírok esetében. Néha hónapokat is igénybe vehet a megfelelı ingatlan megvásárlása. Ezen idı alatt az alap vagyonának egy része természetesen nem ingatlanban, hanem értékpapírban/betétben hasznosul. Hasonló, de értelemszerően fordított elıjelő hatások érvényesülhetnek a portfolióban lévı ingatlanok értékesítése során. Mivel az alapok portfoliójában jellemzıen nagy értékő ingatlanok találhatók, így azok likviditása sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál. E sajátosságból következıen nagyszámú befektetési jegy visszaváltása esetében, ha az adott idıszakban a tıkekivonás mértéke meghaladja az alap pillanatnyi likviditási képességét, a folyamat az ingatlanok kényszerértékesítéséhez vezethet. Ha a kényszerértékesítés során - a rendelkezésre álló idı rövidsége miatt - csak nyomott értékesítési ár érhetı el, úgy ebben az árban nem fog megjelenni a befektetés egyébként konszolidált körülmények között realizálható hozama, miáltal a kényszerértékesítés komoly befektetési veszteséget okozhat az alap befektetıinek. Az ingatlanbefektetések többnyire alacsonyabb kockázattal járnak, mint a részvénybefektetések, ám ezek sem mentesek a rövid és hosszabb távú piaci ciklikusságtól. A nemzetközi tapasztalatok alapján mind fellendülési, mind visszaesési idıszakok megfigyelhetık az ingatlanok piacán, ezért ezek az alapok kifejezetten közép-, vagy hosszú távú befektetésként ajánlottak a befektetıknek, hozzátéve azt is, hogy az ilyen befektetések szubjektív megközelítésben feltételezik a befektetıi üzleti türelmet és kivárást. A fentiek nemcsak az ingatlanalapokra vonatkoznak, hanem azokra a befektetési alapokra is, amik befektetéseikkel ingatlanalapokat céloznak meg, vonatkoznak tehát az MKB Ingatlan Alapok Alapjára is. Kérjük, hogy mindezek figyelembe vételével figyelmesen tanulmányozza át a megfontolt befektetıi döntés meghozatala érdekében az Alapra vonatkozóan kimunkált alábbi mutatókat. Az alábbiakban közölt adatok, illetve információk a múltra vonatkoznak. A múltbeli adatokból és információkból nem lehetséges a jövıbeni hozamra, változásra, illetve teljesítményre vonatkozó megbízható következtetéseket levonni. 1. Az Alap portfóliójának lehetséges összetétele Likvid eszközök (Forint látra szóló és lekötött bankbetét), hitelviszonyt megtestesítı értékpapírok, nyílt végő belföldi és külföldi ingatlan forgalmazó és ingatlan részvényekbe fektetı befektetési alapok befektetési jegyei (kollektív befektetési értékpapírok), Magyarországon kibocsátott pénzpiaci és kötvény alapok befektetési jegyei, származtatott ügyletek árfolyamkockázat kezelésére).
2
Az Alap eszközösszetétele 2008. november 18-án: Magyar ingatlanalapok: 51,4% ( MAG Ingatlan Befektetési Alap; Erste Ingatlan Alap; Európa Ingatlan Befektetési Alap; OTP Ingatlan Befektetési Alap; Biggeorge’s NV4 Befektetési Alap) Külföldi ingatlanalapok: 21,2% (Easy ETF FTSE EPRA Eurozone; RREEF Asia Pacific RealEUR; ING Invest Europe) MKB Prémium Pénzpiaci Befektetési Alap:22,5% Likvid eszközök: 4,9% ( Fix kamatozású államkötvény; pénzeszközök) 2. Az Alap fıbb kockázatai Likviditási kockázat Az Alap befektetési alapokba fektetı alap. Az alap eszközeinek elemei között meghatározott befektetési alapok befektetési politikájának, váltási- visszaváltási díjainak esetleges változása befolyásolhatja az alap teljesítményét. Az Alap ingatlanalapokba is fektet, az ingatlanalapok portfóliójában általában nagy értékő ingatlanok találhatók, így azok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagy értékő tıkekivonásnál csak hosszú idı alatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni, ezért ez az egyik legfontosabb kockázati tényezı. A tıkekiáramlás hasonló súlyú problémát jelent. Az alap likvid eszközeinek értékét meghaladó befektetési jegy visszaváltás az ingatlanok kényszerértékesítéséhez vezethet, amely akár komoly veszteséget okozhat a befektetési jegyeket vissza nem váltó befektetıknek, egyrészt a feltételezhetıen nyomott értékesítési ár, másrészt az ingatlanbefektetéseknél alacsonyabb hozamú likvid eszközök újbóli jelentıs állománynövekedése. Az Alap befektetési jegyei forgalmának alakulása: Forgalmazás
160,000,000
110,000,000
60,000,000
2008/11/06
2008/10/23
2008/10/09
2008/09/25
2008/09/11
2008/08/28
2008/08/14
2008/07/31
2008/07/17
2008/07/03
2008/06/19
2008/06/05
2008/05/22
2008/05/08
2008/04/24
2008/04/10
2008/03/27
2008/03/13
2008/02/28
2008/02/14
2008/01/31
2008/01/17
-40,000,000
2008/01/03
10,000,000
-90,000,000
-140,000,000
3
A fenti grafikon a nettó befektetési jegy vásárolt és visszaváltott befektetési jegyek értékének összegét mutatja 2008-ra. Az állománycsökkenés mértéke idén hozzávetılegesen 9,03%-ot tett ki. A magyar ingatlanalapokkal kapcsolatos likviditási illetve forgalmazási feltételek változása jelenleg még nem ismert, várakozásunk szerint a visszaváltási igények T+90 napos elszámolásra módosulhatnak. Az európai ingatlanalapok nem klasszikus értelemben vett befektetési alapok, hanem ingatlanindexeket követı kollektív befektetési jegyek, melyek likviditása az adott piacra jellemzı T+2 illetve T+3-as elszámolású és ebben változás nem várható. Az Alap likvid eszközei mind és az MKB Prémium Pénzpiaci Befektetési alap T értéknapú likviditással rendelkeznek. Összefoglalóan, az alap, mintegy 27%-nyi aznapi likviditással, mintegy 21%-nyi T+2 ill. T+3 napos eszközzel és mintegy 51%-nyi várhatóan T+90 elszámolású eszközzel rendelkezik. Az Alapkezelı – reagálva a hazai ingatlanalapok kapcsán kialakult piaci helyzetre – a közeljövıben lehetıség szerint csökkenteni tervezi a hazai ingatlanalap-kitettség súlyát külföldön bejegyzett, régiós ingatlanpiaci indexeket követı (elsısorban európai és ázsiai) kollektív befektetési jegyek javára. Rendkívüli helyzet esetén – pl. a likvid eszközállományt (jelenleg kb. 50%-ot) meghaladó rövid idın belüli visszaváltási igény esetén, vagy az Alap portfóliójában lévı ingatlanalapok forgalmazásának felfüggesztése esetén – az Alapkezelı a helyzet enyhítése, ill. megoldása érdekében él a törvény adta lehetıségekkel, azaz a törvény szerint engedélyezett, az Alap saját tıkéjének 10%-ig terjedı hitelfelvétellel pótolja a befektetési jegyek visszaváltásához szükséges forrást. Amennyiben a hitelfelvétel sem nyújt kellı fedezetet a befektetési jegyek visszaváltására, akkor az Alapkezelı a Befektetık érdekében dönthet a forgalmazás idıszakos felfüggesztésérıl, mely idıszak alatt a kevésbé likvid ingatlan alapok befektetési jegyei is visszaválthatók. (hitelfelvétel, forgalmazás felfüggesztése.) fog élni. A magyar ingatlanalapok eszközösszetételével, azok likviditási helyzetével és elszámolási feltételeivel kapcsolatban az alapokat kezelı alapkezelı tud bıvebb tájékoztatást adni. Eszközkockázat Az Alap nettó eszközértékére, az egy jegyre jutó nettó eszközértékének alakulására pillanatnyilag elsısorban a magyar ingatlanalapok egy jegyre jutó nettó eszközértékének alakulása van a legjelentısebb hatással. Az elmúlt egy hónap volatilitását ugyanakkor egyértelmően a külföldi ingatlan alapok árfolyamaiban bekövetkezı jelentıs esések okozták. Az Alap nettó eszközértéke 2007. december 31.- és 2008. november 18. között 231 millió forinttal csökkent, amibıl 194 millió forint csökkenés 2008. október 1. után következett be, ami szoros összefüggésben van az ingatlanalapok ez idıben bekövetkezett egy jegyre jutó nettó eszközértékének csökkenésével. Az Alap nettó eszközértékének és egy jegyre jutó nettó eszközértékének alakulása az Alap indulásától:
4
MKB Ingatlan Alapok Alapja nettó eszközértékének és egy befektetési jegyre jutó nettó eszközértékének alakulása 2007/01/31 és 2008/11/19 között 1 800 000 000
1.150000
1 600 000 000 1.100000
1 200 000 000
1.050000
1 000 000 000 1.000000 800 000 000
600 000 000
Árfolyam
Nettó eszközérték
1 400 000 000
0.950000
400 000 000 0.900000 200 000 000
0.850000
20 07 /0 1/ 31 20 07 /0 3/ 07 20 07 /0 4/ 13 20 07 /0 5/ 21 20 07 .0 6. 26 20 07 .0 7. 31 20 07 .0 9. 05 20 07 .1 0. 10 20 07 .1 1. 16 20 07 .1 2. 21 20 08 .0 1. 30 20 08 .0 3. 05 20 08 .0 4. 10 20 08 .0 5. 19 20 08 .0 6. 23 20 08 .0 7. 28 20 08 .0 9. 02 20 08 .1 0. 07 20 08 .1 1. 12
0
jegyek száma
nettó eszközérték
Piaci kockázat Az alapkezelı az MKB Ingatlan alapok alapjában összegyőjtött tıkét befektetési alapokon keresztül Magyarországon, illetve elismert (szabályozott) nemzetközi piacokon fektette be. A magyarországi ingatlan befektetési alapok piaca jelentıs növekedést könyvelhetett el az elmúlt idıszakban. A hazai ingatlan alapok a teljes 2645 milliárd Ft-os magyar befektetési alap piac 23%-át tették ki a BAMOSZ statisztikái alapján. Az Egyesült Államokból induló, hitelpiaci válsággá dagadó ingatlan piaci áresések ugyanakkor nem kímélték a fejlıdı piacokat sem. Az októberben Magyarországot is megrázó értékpapír piaci anomáliák az ingatlan alapok arányát 20% alá szorították. A 2008. október végi 523 milliárd Ft-nyi ingatlanhoz kapcsolódó befektetési alap állomány egy hónap alatt elvesztette egyötödét. Ebben természetesen nemcsak a tıkekivonás, hanem a szélsıséges árfolyam kilengések is megjelentek. A magyarországi nyilvános nyíltvégő ingatlan-befektetési alapok átlagos teljesítménye az elmúlt években megbízhatóan alakult. Ezen alapok árfolyama alapján számított BIX index stabil bıvülésrıl tanúskodott. A BAMOSZ által 2003. elején indított, induló értékrıl, 100 pontról, 2008. november közepére 164 pont fölé bıvült. 2008 ıszi piaci anomáliai nyomán jelentıs tıke áramlott ki egyes ingatlan alapokból a forint árfolyam védelmében irreálisan magasra emelt jegybanki alapkamat következtében vonzóvá váló banki betétekbe. Az ingatlanpiaci árak alakulását ugyanakkor a jövıben alapvetıen támogathatja a vezetı jegybankoknak a monetáris kondíciókat drasztikusan enyhítı politikája. Az amerikai FED irányadó kamata az utóbbi egy évben végrehajtott 4,25%pontos csökkentést követıen jelenleg 1%-on áll, míg az Európai Központi Bank 3,25%-os alapkamata, várakozások szerint fél éven belül 75bp-tal csökkenhet. A hazai kamatkondíciók a forintárfolyam erısödésével szintén drasztikus szakadás elıtt állhatnak. A történelmi összehasonlításban alacsony
5
hozamkörnyezet pedig a jelzálog finanszírozásban is alacsony kamatokat eredményezhet megadva a lendületet az ingatlanpiaci értékesítések újbóli felívelésének. Az Ingatlanalapok Alapjának deviza kitettsége jelenleg teljes mértékben fedezett. Jövedelmezıségi kockázat Az alap jövedelmezıségét az Alap hozamának alakulása jelenti. A hozam tıkenövekménybıl keletkezik. Az Alap nyeresége a portfoliójában lévı befektetési jegyek nettó eszközértékének növekedésébıl, a portfólióban lévı eszközök értékelésébıl származó árfolyamnyereségbıl, betétként elhelyezett illetve számlán kezelt pénzeszközök kamataiból származik az Alapot terhelı költségek levonása után. Az Alap hozamot külön nem fizet, a Befektetı a hozamot a befektetési jegyek visszaváltásakor kapott egy jegyre jutó nettóeszközértékben realizálhatja. Az alap hozamának alakulása. Az éves hozam alakulása 2008.01.31-tıl naponta 10.00% 8.00% 6.00% 4.00%
2008/ 11/ 6.
2008/ 10/ 23.
2008/ 10/ 9.
2008/ 9/ 25.
2008/ 9/ 11.
2008/ 8/ 28.
2008/ 8/ 14.
2008/ 7/ 31.
2008/ 7/ 17.
2008/ 7/ 3.
2008/ 6/ 19.
2008/ 6/ 5.
2008/ 5/ 22.
2008/ 5/ 8.
2008/ 4/ 24.
2008/ 4/ 10.
2008/ 3/ 27.
2008/ 3/ 13.
-4.00%
2008/ 2/ 28.
-2.00%
2008/ 2/ 14.
0.00%
2008/ 1/ 31.
2.00%
-6.00% -8.00% -10.00%
A hozam alakulását döntıen befolyásolta az Alapban lévı ingatlan alapok egy jegyre jutó nettóeszközértékének csökkenése. Összefoglalva Az MKB Ingatlanalapok Alapja, olyan nem tıkevédett nyíltvégő alap, mely ingatlanalapokba fektet, és ezen keresztül nyújt részesedést a befektetıknek a hazai és nemzetközi ingatlanpiacon mőködı alapok eredményébıl. Az ilyen típusú alapba való befektetés hosszabb távra, minimum 3 évre ajánlott, melyrıl a Befektetık az Alap Tájékoztatójából, valamint az MKB Befektetési Alapkezelı zRt. által közzé tett Havi portfólió jelentésbıl is informálódhatnak. A befektetési jegyekbe történı befektetés elıtt minden leendı befektetınek szükséges a teljes, Tájékoztatóban, a Kezelési szabályzatban rögzített feltételek megismerése. A befektetési
6
döntést kizárólag a Tájékoztató egészének részletes ismeretében – különösen az abban megfogalmazott kockázatokra - lehet meghozni. Az Alap mőködésének ismerete, a közzétételek útján rendelkezésre bocsátott információk ismerete azért is fontos a Befektetık számára, hogy döntéseik saját érdekeiknek megfelelın tudjanak dönteni.
Budapest, 2008. november 19. MKB Alapkezelı zRt.
7
