ocenění 1/4 ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech - stavební parcele číslo 871, pozemkové parcele číslo 873, 875, 876 a 877 s trvalými náletovými porosty v katastrálním území Proseč nad Nisou, obci Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký. Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková Dolní 71 796 01 Prostějov
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí
Spis:
Sp. zn. 018 EX 03616/11
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů
Oceněno ke dni:
7.října 2016
Posudek vypracoval:
Jiří Melich Karla Čapka 681 500 02 Hradec Králové 2
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 1.listopadu 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - porovnávací metoda nemovitých věcí - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z rejstříku ARES 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Snímky katastrálních map 5. Podklady z územního plánu 6. Polohová mapa 7. Porovnávané nemovitosti Oceňované nemovité věci se nalézají v okrajovém zastavěném území města Jablonec nad Nisou, v místní části Proseč nad Nisou, za zástavbou novostaveb objektů bloků řadových rodinných domů v Horní ulici, za objektem samostatně stojícího rodinného domu číslo popisné 95 a jsou přímo přístupné z místní veřejné asfaltové komunikace lemující celou podélnou část pozemků. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - stavební parcela číslo 871, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití zbořeniště, s výměrou 115m2 . - pozemková parcela číslo 873, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, s výměrou 1248m2 , - pozemková parcela číslo 875, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost, s výměrou 1585m2 , - pozemková parcela číslo 876, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace s výměrou 379m2 , - pozemková parcela číslo 877, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku trvalý travní porost, s výměrou 1237m2 , -2-
- trvalé porosty. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí: označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 12 pro katastrální území Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký. a)
Stavební i pozemkové parcely nejsou oploceny, pozemky jsou tvořeny rovinatou zatravněnou neudržovanou plochou s trvalými náletovými porosty. Oceňované parcely jsou v platném územním plánu města zahrnuté z jedné poloviny plochy k výstavbě komunikační sítě a z druhé poloviny plochy ke smíšenému bydlení. b)
přípojky: - parcely nejsou napojené na žádné ============ inženýrské sítě
c)
příslušenství: - venkovní úpravy (nevyskytují se) =================
součásti: - trvalé okrasné porosty (náletové břízy a ============ javory) - trvalé ovocné porosty (jabloně, růže dužnoplodé, třešně, švestky) d)
inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení na veškeré =================== veřejné inženýrské sítě včetně plynovodní přípojky e)
klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + celková plocha parcel + ucelený tvar pozemků + přístup přímo ze zpevněné komunikace + parcely územním plánem zahrnuté k výstavbě komunikační sítě i smíšeného bydlení - ochranné pásmo energetické linky nízkého napětí - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím - pozemky v minoritním spoluvlastnickém podílu zástavní právo exekutorské pro Dopravní podnik města Liberce a Jablonce nad Nisou, a.s. - zástavní právo exekutorské pro firmu Bohemia Faktoring, s.r.o. zástavní právo exekutorské pro Okresní soud v Liberci - nařízení exekuce - exekuční příkaz k prodeji 1/4 nemovitosti - zahájení exekuce f)
nájemní vztahy: ================== - k nemovitým věcem nebyly ke dni místního šetření předloženy žádné listiny o uzavřených nájemních smluvních vztazích, g)
-3-
věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" žádná věcná břemena, která by nemovité věci znehodnocovala, h)
movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění. i)
1.2 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 12 pro katastrální území Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký evidováni: - Česká republika: IČ 00000001-001, příslušnost hospodařit s majetkem státu: - Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, se sídlem Rašínovo nábřeží, číslo popisné 390/42, Nové Město, PSČ 128 00, Praha 2, vlastnickým podílem 1/2, - paní Jana Jakubková, rodné číslo 435325/095, trvale bytem ulice U Balvanu, číslo popisné 4005/4, PSČ 466 01, Jablonec nad Nisou, vlastnickým podílem 1/4 a ! pan Alois Martinek, rodné číslo 491123/154, trvale bytem náměstí Dr. Edvarda Beneše, číslo popisné 1/1, Staré Město, PSČ 460 01, Liberec, vlastnickým podílem 1/4.
1.3 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora Sp. zn. 018 EX 03616/11-065, ze dne 31.8.2016 o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Alois Martinek, rodné číslo 491123/154. Výpis z Registru ekonomických subjektů, vedený Českým statistickým úřadem v ARES, pořízený dne 3.10.2016 z počítačové sítě Internet, portál "www.info.mfcr.cz." Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký, list vlastnictví číslo 12, vyhotovený soudním exekutorem dne 22.8.2016 z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního. Snímky katastrálních map pro katastrální území Proseč nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 3.10.2016 z mapových listů DKM. Podklady z platného územního plánu města Jablonec nad Nisou. Polohová mapa města Jablonec nad Nisou, místní části Proseč nad Nisou a ulice Horní. -4-
Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne 7.10.2016 na místě samém. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění.
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební parcela číslo 871 - zbořeniště 2) Pozemková parcela číslo 873 - zahrada 3) Pozemková parcela číslo 875 - trvalý travní porost 4) Pozemková parcela číslo 876 - ostatní komunikace 5) Pozemková parcela číslo 877 - trvalý travní porost
-5-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební parcela číslo 871 - zbořeniště Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 115
=
115.00 m2
2.1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
2
0.00
4
0.00
3
0.00
2
-0.03
1
0.00
1
-0.30
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem
-0.33
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.33 = 0.670 2.1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 1 Negativní 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.06 -0.01 -0.08 -0.04 0.00 1.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.19
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.19) x 1 = 0.810
-6-
2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.00 0.04 -0.05 0.00 -0.01 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.01
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 2.1.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------2
Základní cena za m stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.670 x 0.810 x 0.990 Koeficient nezastavěného pozemku
= Kč
1.190,x 0.5370 x 0.8000
____________________________ -------------------
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 115.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč = Kč
511,22 58.790,76 14.697,69
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Stavební parcela číslo 871 - zbořeniště
Cena celkem Kč
14.698,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Pozemková parcela číslo 873 - zahrada Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.2.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 1248
=
-7-
1248.00 m2
2.2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
2
0.00
4
0.00
3
0.00
2
-0.03
1
0.00
1
-0.30
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem
-0.33
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.33 = 0.670 2.2.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 1 Negativní 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.06 -0.01 -0.08 -0.04 0.00 1.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.19
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.19) x 1 = 0.810 2.2.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce -8-
1
1.00
1
0.04
3
-0.05
4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
0.00 -0.01 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.01
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 2.2.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.670 x 0.810 x 0.990 Koeficient nezastavěného pozemku
= Kč
1.190,x 0.5370 x 0.8000
____________________________ -------------------
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1248.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč = Kč
511,22 638.007,55 159.501,89
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Pozemková parcela číslo 873 - zahrada
Cena celkem Kč
159.502,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Pozemková parcela číslo 875 - trvalý travní porost Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.3.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 1585
=
1585.00 m2
2.3.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky -9-
2
0.00
4
0.00
3
0.00
4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
2
-0.03
1
0.00
1
-0.30
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem
-0.33
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.33 = 0.670 2.3.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 1 Negativní 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.06 -0.01 -0.08 -0.04 0.00 1.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.19
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.19) x 1 = 0.810 2.3.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 - 10 -
1.00 0.04 -0.05 0.00 -0.01 0.01 0.00 0.00
Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.01
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 2.3.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------2
Základní cena za m stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.670 x 0.810 x 0.990 Koeficient nezastavěného pozemku
= Kč
1.190,x 0.5370 x 0.8000
____________________________ -------------------
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1585.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč = Kč
511,22 810.290,04 202.572,51
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Pozemková parcela číslo 875 - trvalý travní porost
Cena celkem Kč
202.573,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Pozemková parcela číslo 876 - ostatní komunikace Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.4.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 1585
=
1585.00 m2
2.4.2 Výpočet Ik - úprava ceny komunikace (dle přílohy 3, tab.5) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ki
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Kategorie a charakter pozemní komunikace 3 -0.50 Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace 2. Charakter a zastavěnost území 2 -0.10 V kat. úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce 3. Povrchy 2 -0.05 Komunikace s nezpevněným povrchem 4. Vlivy ostatní neuvedené 1 0.00 Bez dalších vlivů 5. Komerční využití 1 0.60 Bez možnosti komerčního využití _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.65
- 11 -
Ik = (1 + SUMA(Ki)) x K5 = (1 + -0.65) x 0.6 = 0.210 2.4.3 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 stavebního pozemku Koeficient úpravy cen pozemků komunikací
= Kč
1.190,x 0.2100
____________________________ -------------------
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1585.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč = Kč
249,90 396.091,50 99.022,88
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Pozemková parcela číslo 876 - ostatní komunikace
Cena celkem Kč
99.023,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.5 Pozemková parcela číslo 877 - trvalý travní porost Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.5.1 Výměra pozemku Výměra pozemku 1237
=
1237.00 m2
2.5.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu
2
0.00
4
0.00
3
0.00
2
-0.03
1
0.00
1
-0.30
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem
-0.33
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.33 = 0.670 2.5.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 1 Negativní 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 Negativní - 12 -
-0.06 -0.01 -0.08 -0.04
5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
2
0.00
4
1.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.19
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.19) x 1 = 0.810 2.5.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.00 0.04 -0.05 0.00 -0.01 0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
_________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------------
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.01
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.01) x 1 = 0.990 2.5.5 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------2
Základní cena za m stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 0.670 x 0.810 x 0.990 Koeficient nezastavěného pozemku
= Kč
1.190,x 0.5370
x 0.8000 ____________________________ -------------------
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1237.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč = Kč - 13 -
511,22 632.384,09 158.096,02
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Pozemková parcela číslo 877 - trvalý travní porost
Cena celkem Kč
158.096,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 14 -
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě velmi obtížně reálné. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek je z 1/4 spoluvlastnického podílu v exekučním řízení povinného jako fyzické osoby. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. S ohledem na skutečnost, že spoluvlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitých věcí se nachází k datu ocenění v zatížení zástavními právy, vlastník nemovitých věcí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat a nelze tak využít výnosový způsob ocenění nemovitých věcí. To ovlivňuje i výši tržního ocenění s ohledem na možný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter - 15 -
nemovitých věcí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavu nemovitých věcí a jejich možnému využití dle platného územního plánu. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí exekutor neručí za vady na nemovitém majetku - místní poloha - velikost pozemků vlastnictví parcel - využitelnost pozemků - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva
4.2 Věcná hodnota nemovitých věcí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitých věcí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitá věc je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitých věcí je jasně lokalizován. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitou věc, nebo nemovitou věc jinou. Hodnotou je cena pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví povinného. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitých věcí také použitelné, neboť se jedná o stavební parcelu i pozemkové parcely územním plánem zahrnuté k výstavbě komunikační sítě i smíšeného bydlení a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé.
4.3 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 871 4.3.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
700,x 0.3000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 115.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč
24.150,6.037,50
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 871
Cena celkem Kč
6.038,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 873 4.4.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč - 16 -
700,x 0.3000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 1248.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč
262.080,65.520,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 873 Cena celkem Kč
65.520,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.5 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 875 4.5.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
700,x 0.3000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 1585.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč
332.850,83.212,50
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 875 Cena celkem Kč
83.213,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.6 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 876 4.6.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
700,x 0.3000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 379.00 m Započtení spoluvl.podílu 1/4
2
= Kč = Kč
79.590,19.897,50
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 876 Cena celkem Kč
19.898,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.7 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 877 4.7.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
700,x 0.3000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 1237.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 1/4
= Kč = Kč
259.770,64.942,50
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 877 Cena celkem Kč
64.943,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.8 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.8.1 Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku ************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. - 17 -
Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jeho stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda porovnávací" a "Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitých věcí a jejich možnými dosažitelnými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichž úplatný převod vlastnictví co nejblíže odpovídá oceňovaným nemovitým věcem a jsou srovnatelné s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění i porovnání je prováděno z hlediska substance (užitná plocha, poloha v lokalitě, stav nemovitých věcí, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky, půdní jednotky BPEJ, zařazení pozemků v platném územním plánu apod.). METODA POROVNÁVACÍ: =================== Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné pozemky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené pozemky v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí katastrálního území Proseč nad Nisou: * parcely: A) v ploše 1.750 m2 za 706,- Kč / 1m2 , k.ú. Proseč nad Nisou, B) v ploše 739 m2 za 712,- Kč / 1m2 , k.ú. Proseč nad Nisou. Nabídky jsou aktuální, avšak požadované ceny nereálné s ohledem na to, že se jedná o plošně i využitelně nesrovnatelné pozemky i skutečnost, že v ceně jsou zahrnuty i provize a poplatky. Dále dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, že realitní nabídkové ceny byly od roku 2012 v průměru u nemovitých věcí o 20 % vyšší než ceny skutečné realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 až 2015 a přetrvává i v roce 2016. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitými věcmi v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na tvar pozemků, plochu parcel a v závislosti na celkovou reálnou využitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.8.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota (časová cena) 1/4
= Kč
239.612,-
Cena zjištěná porovnávacím způsobem 1/4
= Kč
240.000,-
Obvyklá cena ¼ nemovitých věcí odvozená z výše uvedených hodnot
= Kč
240.000,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
- 18 -
Cena ¼ nemovitých věcí v místě a čase obvyklá
Cena celkem Kč
240.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 19 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Obvyklá cena ¼ nemovitých věcí
Kč
240.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč V Hradci Králové, dne 1.listopadu 2016 .................... vypracoval
- 20 -
- 21 -
