ocenění nemovitých věcí - objektu výrobní budovy s administrativním a sociálním zázemím, číslo popisné 167, s objektem zděné halové stavby skladu a zděné stavby budovy garáží s příslušenstvím, s venkovními úpravami, se stavební parcelou číslo 5012, 7259, 7260 a s pozemkovou parcelou číslo 598/81 s trvalými porosty v katastrálním území Kolín, obci Kolín, kraj Středočeský. Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková Dolní 71 796 01 Prostějov
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí
Spis:
018 EX 08093/16
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
Oceněno ke dni:
16.listopadu 2016
Posudek vypracoval:
Jiří Melich Karla Čapka 681 500 02 Hradec Králové 2
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 26.listopadu 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcech OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - metoda porovnávací nemovitých věcí - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z Obchodního rejstříku 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Snímky katastrálních map 5. Polohová mapa 6. Porovnávané nemovitosti Oceňované nemovité věci se nalézají ve střední zastavěné části města Kolín, za zástavbou objektů samostatně stojících rodinných domů a novostaveb bytových domů, vedle místní veřejné asfaltové komunikace ulice Zličská a ulice U Stodoly a jsou z ní přímo přístupné u místního hřbitova. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - objekt výrobní budovy s administrativní částí a sociálním zázemím, číslo popisné 167, bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím ve výrobní části a se dvěma nadzemními podlažími v čelní administrativní části, na stavební parcele číslo 5012, - objekt zděné stavby haly skladu, bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou pultovou střechou, na stavební parcele číslo 7259, - objekt zděné stavby budovy garáží, bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou pultovou střechou, na stavební parcele číslo 7260, - stavební parcela číslo 5012, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 677m2 , - stavební parcela číslo 7259, evidovaná v katastru nemovitostí v -2-
druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 152m2 , - stavební parcela číslo 7260, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 111m2 , - pozemková parcela číslo 598/81, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace s výměrou 1923m2 , - venkovní úpravy, - trvalé porosty. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí: označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 5439 pro katastrální území Kolín, obec Kolín, kraj Středočeský. a)
Stavební parcely i pozemková parcela jsou oploceny po celém obvodu vlastnické hranice pozemků a tvoří malý ucelený areál. Stavební parcela číslo 5012 je tvořena zastavěnou plochou s objektem výrobní budovy, číslo popisné 167. Stavební parcela číslo 7259 je tvořena zastavěnou plochou s objektem haly skladu. Stavební parcela číslo 7260 je tvořena zastavěnou plochou s objektem budovy garáží. Pozemková parcela číslo 598/81 je tvořena zpevněnými přístupovými a manipulačními plochami, zpevněnou plochou dvora mezi objekty a volnou zatravněnou plochou s trvalými porosty. příslušenství: - venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí; ================= vodovodní přípojky, kanalizační přípojky, elektrické přípojky, plynovodní přípojky), zpevněná plocha asfaltová, zpevněná plocha štěrková a makadamová, zpevněné plochy z betonových desek 50 x 50 cm, betonové obrubníky, ocelová pojezdová vrata, ocelová branka, oplocení z ocelových plotových rámů na zděných sloupcích a zděné podezdívce, oplocení zadní části pozemku ocelovým drátěným plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, oplocení z ocelového strojového pletiva na betonových sloupcích b)
-3-
c)
součásti: - trvalé okrasné porosty (javor, břízy) ============
inženýrské sítě: v místě je možnost napojení na veškeré =================== veřejné inženýrské sítě včetně plynovodní přípojky d)
klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + malý areál v zastavěné části města + přístup přímo z místní veřejné komunikace, možnost ze dvou ulic + v místě jsou dostupné veškeré veřejné inženýrské sítě + výrobní objekt po provedené částečně vnitřní rekonstrukci + plocha pozemků + tvar pozemkové parcely - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí - zástavní právo smluvní pro firmu MONETA Money Bank, a.s. - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Finančního úřadu v Praze - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti e)
nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem žádného písemně uzavřeného nájemního smluvního vztahu, f)
věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" žádná věcná břemena, která by nemovité věci jakkoli znehodnocovala, g)
movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné využívání oceňovaných objektů (předměty sociálních zařízení, zdroje vytápění a ohřevu teplé vody, předměty ostatních konstrukcí). h)
1.2 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 5439 pro katastrální území Kolín, obec Kolín, kraj Středočeský evidována firma: - Kompar, společnost s ručením omezeným, se sídlem Zličská ulice, číslo popisné 167, Kolín V, PSČ 280 02, Kolín, IČ 28 24 94 11.
1.3 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 018 EX 08093/16-027, ze dne 1.11.2016 o nařízení exekuce na majetek povinné, kterou je firma Kompar s.r.o., IČ 28 24 94 11. Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Městským soudem v Praze v oddílu C, vložka 135272, vyhotovený dne 1.11.2016 z počítačové sítě Internet, "portál www.justice.cz."
-4-
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Kolín, obec Kolín, kraj Středočeský, list vlastnictví číslo 5439, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 1.11.2016. Snímky katastrálních map pro katastrální území Kolín, obec Kolín, kraj Středočeský, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 1.11.2016 z mapových listů DKM, v měřítku 1:500. Polohová mapa města Kolín a ulice Zličská. Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne 3.11.2016 a opakovaně dne 16.11.2016 na místě samém za přítomnosti jednatele společnosti. * Tento znalecký posudek byl vypracován na základě všech dostupných informací a sdělení jednatele, které tak měl znalec k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování tak z nich přímo vycházel. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění nebo by bylo shledáno, že údaje a tvrzení poskytnutá jednatelem byla neúplná, nepravdivá či jinak účelová.
1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt zděné výrobní budovy, číslo popisné 167 2) Objekt haly skladu, na stavební parcele číslo 7259 3) Objekt budovy garáží, na stavební parcele čís.7260 4) Stavební parcela 5) Pozemková parcela 6) Součásti a příslušenství
-5-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Objekt zděné výrobní budovy, číslo popisné 167 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt výrobní budovy s administrativní částí a se sociálním zázemím, číslo popisné 167. Stavba je bez podzemního podlaží, s jedním nadzemním podlažím pod vyspádovanou střechou, v čelní části je objekt dvoupodlažní pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven okolo roku 1970 na stavební parcele číslo 5012. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, část konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu z roku 2014, kdy byla vnitřní část objektu v prvním nadzemním podlaží částečně rekonstruována. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: zádveří se schodištěm, chodba, kancelář, kancelář, zasedací místnost, kancelář, strojní dílna, sklad, montážní dílna, zámečnická dílna, laboratoř, kotelna - 2. NP: centrální chodba, šatna, sociální zařízení, koupelna se sprchovými kouty, šatny, denní místnost s kuchyňkou Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z železobetonu, vytvořené jako železobetonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z pálených cihel a z tvárnic. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem a s viditelnými překlady, v prostorách prvního nadzemního podlaží jsou zavěšené podhledy z panelů Kingspan. Krov je železobetonový montovaný. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou a vyspádovanou střechou na jednopodlažní části. Střešní krytina je z vícevrstvé svařované asfaltované lepenky. Klempířské konstrukce jsou osazeny jako vnitřní svody, oplechování je provedeno z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké štukové, většina prostor v prvním nadzemním podlaží je obložena panely Kingspan. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostorách koupelen včetně obložení sprchových koutů a na WC. Schodiště je osazeno ocelové s teracovými nášlapnými schodišťovými stupni. Dveře jsou osazeny dřevěné plné, dřevěné částečně prosklené a kovové plné. Vrata jsou osazena kovová plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená i kovová zdvojená a dále je prosvětlení schodišťového prostoru zajištěno sklobetonovými tvárnicemi. Podlahy jsou betonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby a betonové s textilními krytinami v prostorách kanceláří. Vytápění je zajištěno ze dvou plynových kotlů, radiátory jsou osazeny ocelové deskové i ocelové žebrové. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené vody i teplé vody je proveden v ocelovém potrubí. Samostatný zdroj ohřevu teplé vody není osazen, dodávka teplé vody je zajištěna ze zásobníku u kombinovaného plynového kotle. Instalace plynu je provedena. Kanalizace je standardní v plastovém potrubí. Sporák je osazen kombinovaný. Z hygienických zařízení jsou osazena umyvadla a sprchové kouty. WC jsou osazena standardní splachovací. Výtah není osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu proveden rozvod počítačové sítě a Wi-Fi, je nainstalováno elektronické zabezpečovací zařízení, je proveden rozvod technického vzduchu a na objektu je připevněn venkovní požární žebřík. -6-
Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, částěčně provedené rekonstrukci a základní prováděné údržbě. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1251 SKP: 46.21.13.1..1 Typ podle účelu užití: L - budovy pro průmysl Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (18,50*6,35*6,07)+(30,30*18,50* 4,98) Zastřešení (18,50*6,35*0,68/2)+(30,30*18,50* 1,00/2)
=
0.00 m3
=
3504.61 m3
=
320.22 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
3824.83 m
2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 57.5%.
2.2 Objekt haly skladu, na stavební parcele číslo 7259 2.2.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné halové stavby skladu. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou pultovou střechou. Objekt byl postaven okolo roku 1970 na stavební parcele číslo 7259. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní, z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: skladovací prostor Základové konstrukce stavby jsou zhotoveny jako betonové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plynosilikátových tvárnic. Stropní konstrukce nejsou provedeny. Střecha je nízká pultová. Krov je dřevěný trámový do ocelových překladů. Střešní krytina je z falcovaného pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka není provedena, vnější úprava povrchu čelní části do dvora je tvořena panely Kingspan. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné plné. Vrata jsou osazena dřevěná částečně prosklená, dvoukřídlová. Okna nejsou osazena. Podlaha je betonová. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace, na 220 V. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny.
-7-
Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a již neprováděné ani základní údržbě. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: 46.21.13.2..2 Typ podle účelu užití: J - skladování a manipulace Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 22,57*6,00*3,05 Zastřešení 22,57*6,00*0,40/2
= = =
0.00 m3 413.03 m3 27.08 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
440.12 m
2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 57.5%.
2.3 Objekt budovy garáží, na stavební parcele čís.7260 2.3.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné stavby budovy řadových garáží. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou pultovou střechou. Objekt byl postaven kolem roku 1970 na stavební parcele číslo 7260. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní, z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: garážová stání pro dodávkové automobily Základové konstrukce stavby jsou zhotoveny jako betonové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plynosilikátových tvárnic. Stropní konstrukce nejsou provedeny. Střecha je nízká pultová. Krov je dřevěný trámový do ocelových překladů. Střešní krytina je z falcovaného pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka není provedena. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře nejsou osazeny. Vrata jsou osazena dřevěná částečně prosklená, dvoukřídlová. Okna nejsou osazena. Podlahy jsou betonové. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace, na 220 V. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny.
-8-
Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1242 SKP: 46.21.14.5.1 Typ podle účelu užití: R - garáže Druh konstrukce: Zděné 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 17,29*6,31*3,11 Zastřešení 17,29*6,31*0,45/2
= = =
0.00 m3 339.30 m3 24.55 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
363.85 m
2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 57.5%.
-9-
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÉHO MAJETKU 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o ocenění nemovitého majetku ve vlastnictví právnické osoby v insolvenčním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění stanovení obvyklé ceny nemovitostí, se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitých věcí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude investor nemovité věci vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daných nemovitých věcí je v daném případě velmi obtížně reálné. Oceňovaný soubor majetku není ke dni stanovení tržního ocenění smluvně pronajat. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitých věcí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, velikostí objektů, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. V katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" žádná věcná břemena, která by nemovité věci znehodnocovala. Nemovitý majetek je ve vlastnictví právnické osoby. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě - 10 -
vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, že nemovitý majetek je v nižším standardním stavebně technickém stavu, což signalizuje možnost reálného zpeněžení s ohledem na stav oceňovaných staveb a pozemků v exekučním řízení. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem, a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti velkého množství finančních investic do daného souboru nemovitostí, a to s ohledem na stávající konstrukční a stavební stav oceňovaných stavebních objektů i pozemků. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků využitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektů - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva
4.2 Věcná hodnota nemovitostí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitých věcí je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitých věcí. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitou věc, nebo vybudovat nemovitou věc novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví povinného jako majitele stavebních objektů. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitých věcí také použitelné, neboť se jedná stavební objekty s nižší standardní konstrukční vybaveností se součástmi, příslušenstvím a pozemky a věcná hodnota je tak reálná pro zjištění ceny obvyklé.
- 11 -
4.3 Věcná hodnota - stavba výrobní budovy 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 3504,61 Zastřešení 320,22
= = =
0.00 m3 3504.61 m3 320.22 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
3824.83 m
4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 57.5%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Index přepočtu základní ceny
= Kč
3.092,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celý obestavěný prostor 3824.83 m3 Snížení ceny za opotřebení 57.5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
8.278.462,05 4.760.115,68 3.518.346,37
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota - stavba výrobní budovy
Cena celkem Kč
3.518.346,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Věcná hodnota - zděná stavba haly skladu 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 413,03 Zastřešení 27,08
= = =
0.00 m3 413.03 m3 27.08 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
440.11 m
4.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 57.5%. 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Index přepočtu základní ceny Cena za celý obestavěný prostor 440.11 m Snížení ceny za opotřebení 57.5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč
2.114,x 0.7000
____________________________ -------------------
3
= Kč - Kč = Kč
651.274,78 374.483,276.791,78
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota - zděná stavba haly skladu
Cena celkem Kč
276.792,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 12 -
4.5 Věcná hodnota - zděná stavba budovy garáží 4.5.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 339,30 Zastřešení 24,55
= = =
0.00 m3 339.30 m3 24.55 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
363.85 m
4.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 57.5%. 4.5.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Index přepočtu základní ceny
= Kč
2.757,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celý obestavěný prostor 363.85 m3 Snížení ceny za opotřebení 57.5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
702.194,12 403.761,62 298.432,50
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota - zděná stavba budovy garáží
Cena celkem Kč
298.433,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.6 Věcná hodnota - stavební parcela číslo 5012 4.6.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
700,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 677.00 m2
= Kč
331.730,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota - stavební parcela číslo 5012
Cena celkem Kč
331.730,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.7 Věcná hodnota - stavební parcela číslo 7259 4.7.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
700,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 152.00 m2
= Kč
74.480,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota - stavební parcela číslo 7259
Cena celkem Kč
74.480,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.8 Věcná hodnota - stavební parcela číslo 7260 4.8.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2
= Kč - 13 -
700,-
Index přepočtu základní ceny
x 0.7000 ____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 111.00 m2
= Kč
54.390,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota - stavební parcela číslo 7260
Cena celkem Kč
54.390,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.9 Věcná hodnota - pozemková parcela číslo 598/81 4.9.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Index přepočtu základní ceny
= Kč
600,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celou výměru 1923.00 m2
= Kč
807.660,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota - pozemková parcela číslo 598/81
Cena celkem Kč
807.660,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.10 Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá 4.10.1 Popis Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku *************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitých věcí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jejich stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda porovnávací" a "Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitostí a jejich možnými dosažitelnými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichž úplatný převod vlastnictví co nejblíže odpovídá oceňovanému majetku a je srovnatelný s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění i porovnání je prováděno z hlediska substance (podlahová plocha, zastavěná plocha, užitná plocha, počet podlaží, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, vlastnictví parcel, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). METODA POROVNÁVACÍ: =================== Dle porovnávací metody jsou srovnatelné pozemky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány:
- 14 -
- nabízené pozemky v blízkém okolí oceňovaného nemovitého majetku v katastrálním území Kolín: A) v ploše 3.900 m2 za 790,- Kč / 1m2 , k.ú. Kolín. Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné stavební objekty s nebytovými prostory v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené stavební objekty v blízkém okolí oceňovaného nemovitého majetku v katastrálním území Kolín: A) výrobní hala 6.950.000,- Kč; 1140m2 , Kolín, Plynárenská. Nabídky jsou aktuální, avšak požadované ceny nereálné s ohledem na to, že v jejich ceně jsou zahrnuty i provize a poplatky. Dále dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, že ceny nabídkové byly od roku 2012 v průměru o 20 % vyšší než ceny skutečné realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2012 až 2015 a přetrvává i v roce 2016. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, velikost podlahové plochy, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou využitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.10.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota (časová cena)
= Kč
5.361.831,-
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
= Kč
5.360.000,-
Obvyklá cena nemovitých věcí odvozená z výše uvedených hodnot
= Kč
5.360.000,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Cena nemovitého majetku v místě a čase obvyklá
Cena celkem Kč
5.360.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 15 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Obvyklá cena nemovitých věcí celkem
Kč
5.360.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Pětmilionůtřistašedesáttisíc Kč V Hradci Králové, dne 26.listopadu 2016 .................... vypracoval
- 16 -
- 17 -
