Mezinárodní konference Převod vlastnického práva k nemovitým věcem. Sborník přednášek , Hotel Don Giovanni, Praha 1. vydání [29. 1

 

Mezinárodní  konference„Převod  vlastnického práva   k nemovitým věcem“

Sborník    přednášek 

10. 1. 2007, Hotel Don Giovanni, Praha

1. vydání [29. 1. 2007]

            Obsah    Česká úprava věcných práv  k nemovitým věcem ......................................................................... 5  Systém pozemkových knih  v Rakousku – přehled ...................................................................... 9  Věcná práva k nemovitostem  a jejich převod ................................................................................. 17  Prodej nemovitostí ve francouzském  právu – teoretická a praktická hlediska ............................... 23   

2   

            Vážené dámy a pánové,    do rukou se Vám dostává první část sborníku přednášek prezentovaných na  mezinárodní konferenci „Převod vlastnického práva k nemovitým věcem“,  která se před nedávnem konala v Praze. Smysl konání této konference jsem již  zdůvodňoval v materiálech, které Vám byly zaslány spolu s pozvánkou na  konferenci, nicméně domnívám se, že není od věci si tyto důvody připomenout.  Ministerstvo spravedlnosti ČR připravuje v rámci rekodifikace soukromého  práva hmotného návrhy občanského zákoníku, obchodního zákona a zákona  o mezinárodním právu soukromém a procesním. V této věci je ministerstvo  hlavním gestorem a spolupracuje s týmem expertů. V současné době jsou  všechny návrhy právních předpisů již téměř dokončeny, nicméně zůstávají  nedořešeny některé dílčí otázky, na jejichž pojetí a řešení má odborná veřejnost  příliš různé názory. V případě občanského zákoníku je jednou z takových  oblastí problematika převodu vlastnického práva k nemovitostem.  Právní teorie zná dva základní modely úpravy převodu vlastnického práva  k nemovitostem, a to:  ­

princip intabulační, kdy je převod vázán na zápis do veřejného registru  

­

princip konsensuální, kdy k převodu vlastnického práva dochází na základě  smlouvy samotné 

Je zřejmé, že žádný z těchto teoretických modelů není možné v čisté podobě  implementovat do českého právního řádu, aniž by byly respektovány národní  specifika právně ekonomického prostředí.   Současný stav, který byl konstituován v České republice ve druhé polovině  20. století, přináší v aplikační praxi jisté problémy související například  s délkou vkladového řízení nebo s nejistotou smluvních stran. Vkladové řízení  vykazuje ve většině okresů délku v řádu tří až pěti týdnů; ve velkých městech 

3   

v řádu měsíců ‐ v Praze například v řádu šesti až sedmi měsíců. Problém  nejistoty smluvních stran souvisí se skutečností, že české právo neupravuje  preventivní kontrolu smluv o převodu vlastnictví k nemovitostem. Katastrální  úřad provádí kontrolu smlouvy následně a tato kontrola je pouze částečná, tj.  vztahuje se jen k některým dílčím aspektům. Katastrální úřad není oprávněn  rozhodnout o platnosti smlouvy.  S ohledem na praktický význam tohoto tématu jsem si vědom potřeby  naleznout skutečně vyváženou podobu právní úpravy. I proto byla k diskusi  o této problematice přizvána širší veřejnost, resp. zástupci všech skupin, které  mají na výsledné právní úpravě zájem nebo jsou v této oblasti odborníky.  Mezinárodní konference, kterou Ministerstvo spravedlnosti ČR uspořádalo  v lednu roku 2007 s cílem „poučit se a neopakovat chyby okolních zemí“, nemá  nahradit diskusi o vlastním, „českém“ řešení, nýbrž ji jen zahájit.   V tuto chvíli ministerstvo očekává názory odborné veřejnosti a připravuje  setkání užší pracovní skupiny, která by se měla pokusit nalézt shodu  a doporučit ministerstvu finální verzi právní úpravy převodu vlastnického  práva k nemovitým věcem pro účely zapracování do  návrhu nového  občanského zákoníku.  Všem, kteří se s námi na této práci podílíte, děkuji a současně doufám, že  dokážeme včas ustoupit ze svých mnohdy nekompromisních představ a zájmů,  neboť jedině tak můžeme dosáhnout potřebného konsensu.     JUDr. Jiří  Pospíšil  ministr spravedlnosti ČR 

4   

ČESKÁ ÚPRAVA VĚCNÝCH PRÁV  K NEMOVITÝM VĚCEM  PROF. JUDR. KAREL ELIÁŠ, DR. 

I. Přehled vývoje  1.  Českou  úpravu  věcných  práv  k  nemovitostem  poznamenávají  tři  mezníky  spojené  jednak  s komunistickými  občanskými  zákoníky  z  r.  1950  a  z  r.  1964  (který  platí  dosud),  a  jednak  se  zákony  z  let  1991  a  1992.  Ty  hledaly  cestu,  jak  přizpůsobit  staré  právo  novým  sociálněekonomickým podmínkám po pádu totalitního režimu.  2.  Do  r.  1950  mělo  Česko  stejný  systém,  jaký  má  dosud  Rakousko:  opřený  o  soudně  vedené  pozemkové  knihy  (popř.  o  knihy  železniční).  Do  nich  se  věcná  práva  k  nemovitým  věcem  zapisovala  s  konstitutivními  účinky  (existovaly  četné  výjimky  deklaratorních  zápisů).  Pozemkové  i  železniční  knihy  byly  nadány  veřejnou  vírou.  Technické  údaje  o  nemovitostech  obsahoval katastr.  3.  V  r.  1950  byla  opuštěna  zásada  superficies  solo  cedit.  Vedle  pozemků  byly  za  zvláštní  nemovité věci prohlášeny stavby spojené se zemí pevným základem (hlavní důvod byl usnadnit  násilné vytvoření zemědělských družstev a umožnit jejich hospodaření).  Struktura věcných práv k věci cizí byla redukována.  Účinky převodu vlastnictví byly spojeny s účinností smlouvy. Pozemkové knihy byly zachovány,  ale zápisy do nich neměly na existenci věcných práv vliv, proto do nich zápisy nebyly často ani  navrženy. V evidenci nastal málo přehledný stav.   4. V r. 1964 byl potvrzen rozchod se zásadou superficies solo  cedit. Systém věcných práv k cizím  věcem  byl  dále  redukován  (na  různá  užívací  práva  k  pozemkům  vymykající  se  z  evropského  standardu). Pozemkové knihy byly zrušeny. Zavedena byla evidence nemovitostí spravovaná pro  jednotlivé  okresy  orgány  státní  správy  geodézie  (starý  katastr  byl  již  dříve  zrušen).  Nová  evidence sledovala zajištění přehledu údajů o nemovitostech: věcná práva k nemovitostem byla  zapisována  jen  evidenčně  a  jen  pokud  to  oprávněné  osoby  navrhly.  Zápisy  byly  bez  právního  významu pro existenci věcných práv.  Pro  převádění  vlastnictví  k  nemovitostem  platila  pravidla  odlišná  podle  toho,  zda  vlastnictví  nabývaly státní organizace (rozhodoval konsens  stran), nebo  soukromé osoby (relevantní bylo  registrační rozhodnutí státního notářství, které smlouvu zpravidla i vyhotovilo). 

II. Současný stav  1. Dnes existuje v Česku stav zavedený na počátku devadesátých let 20. stol. Rozhodující význam  mají  občanský  zákoník  z  r.  1964  (novelizovaný  zák.  č.  509/1991  Sb.),  zákon  o  zápisech  vlastnických  a  jiných  věcných  práv  k  nemovitostem  (č.  264/1992  Sb.)  a  katastrální  zákon  (č.  344/1992 Sb.). V některých směrech je zachováno, co vzniklo po r. 1950, v jiných působí změny  z let 1991 a 1992.  2. České právo setrvává na dualitě nemovitých věcí. Nemovitosti jsou (a) pozemky a (b) stavby  spojené se zemí pevným základem. Zásada superficies solo cedit tedy neplatí.  5   

3. Vlastnické  právo  je  pojato  jako  jednotné.  Všichni  vlastníci  mají  stejná  práva  a  povinnosti  a poskytuje se jim stejná právní ochrana.  Právní úprava zná numerus clausus věcných práv.  Jako věcná práva k cizí nemovité věci jsou upravena věcná břemena, zástavní právo a předkupní  právo. Jiná věcná práva k cizí nemovité věci občanský zákoník neupravuje.  4. Zřizování věcných práv k nemovitým věcem i zánik těchto práv v zásadě sledují úpravu vzniku  a  zániku  vlastnictví.  Proto  se  stav  české  právní  úpravy  demonstruje  na  příkladu  vlastnického  práva.  5.  Nemovitosti  jsou  evidovány  v  katastru  nemovitostí.  Katastr  vedou  katastrální  úřady  jako  úřady správní. Katastr eviduje jednak technické údaje o nemovitostech (geometrické a polohové  určení), jednak věcná práva k nemovitostem.  Jak  řečeno,  české  právo  odděluje  pozemky  a  stavby  jako  různé  nemovité  věci.  Některé  stavby,  byť  jsou  nemovitostmi,  jsou  z katastrální  evidence  vyloučeny.  Jedná  se  o  (a)  stavby  podzemní,  (b) stavby, které nejsou budovou (tedy nadzemní prostorovou stavbou uzavřenou obvodovými  stěnami a střechou),  jako např. přehrady a další obdobné technické stavby, dále (c) stavby, které  sice  jsou  budovou,  ale  nebylo  jim  přiděleno  úřední  číslo  a  zároveň  jsou  příslušenstvím  jiné  stavby  na  téže  parcele,  a  konečně  (d)  o  stavby  drobné  (typicky  stavby  s  jedním  nadzemním  podlažím o zastavěné ploše do 16 m2 a výšce do 4,5 m).  Katastr tedy eviduje pozemky, některé stavby ‐ a také  byty či nebytové prostory, k niž existuje  zvláštní vlastnické právo. Vzhledem k tomu, že se za totalitní éry evidovaly zemědělské a lesní  pozemky  podle  trvalých  uživatelů  (zemědělských  a  lesních  organizací),  nikoli  podle  vlastníků  a že plná náprava nebyla dosud provedena, panuje v evidenci těchto pozemků stále zmatek.  6.  Vzhledem  k  odlišení  nemovitostí  zapsaných  a  nezapsaných  do  katastru  je  rozštěpen  způsob  převodu vlastnického práva do dvou systémů.  7.  Vlastnické  právo  k  nemovitým  věcem  neevidovaným  v  katastru  se  převádí  samotnou  smlouvou. Pro smlouvu je předepsána písemná forma (veřejná listina se nevyžaduje). Evidence  vlastnických a dalších věcných práv k těmto nemovitým věcem neexistuje.  8. Pro  převody  vlastnického  práva  k  nemovitostem  zapsaným  do  katastru  platí  ve  stručnosti  následující:  K  převodu  vlastnictví  se  vyžaduje  smlouva  uzavřená  v  písemné  formě  (titulus),  ke  změně  vlastnictví  však  dochází  až  vkladem  do  katastru  (modus).  Forma  veřejné  listiny  není  pro  smlouvu, ani pro návrh na vklad předepsána. O vkladu rozhoduje katastrální úřad ve správním  řízení;  soudní  přezkum  rozhodnutí  je  možný  (na  návrh).  K  rozhodnutí  o  vkladu  se  vyžaduje  vkladuschopná listina (smlouva) a návrh na vklad. Návrh může podat samostatně i osoba, která  má  vlastnické  právo  k  nemovitosti  teprve  získat  (nabyvatel).  Nevyžaduje  se  tedy,  aby  návrh  podal  dosavadní  vlastník.  Je‐li  návrhu  na  vklad  vyhověno,  kladné  rozhodnutí  se  účastníkům  řízení  nedoručuje.  Praxe  zaznamenala  případy  zápisů  změny  vlastníka  na  základě  falešných  listin.  Vkladové řízení vykazuje délku v řádu týdnů (tří až pěti) ve většině okresů; ve velkých městech  v řádu měsíců (v Praze např. šesti až sedmi měsíců).  9.  České  právo  neupravuje  preventivní  kontrolu  smluv  o  převodu  vlastnictví  k  nemovitostem.  Katastrální úřad provádí kontrolu smlouvy následně. Tato kontrola je částečná: vztahuje se jen  k některým dílčím aspektům.  Katastrální  úřad  není  oprávněn  rozhodnout  o  platnosti  smlouvy.  Tudíž,  i  když  úřad  shledá  smlouvu  způsobilou  k  provedení  vkladu  a  vlastnické  právo  pro  nového  vlastníka  do  katastru  6   

zapíše, může soud následně rozhodnout o neplatnosti smlouvy. To má vliv i na existenci věcných  práv evidovaných v katastru.  Občanské právo se důsledně drží zásady nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse  habet.  Vyskytne‐li  se  v  řadě  postupných  převodů  nebo  přechodů  vlastnictví  neplatná  smlouva,  ruší se následný řetězec. Vychází se z pojetí, že komu bylo vlastnictví do katastru vloženo, aniž  měl  platný  titul,  nemohl  nemovitost  další  osobě  platně  přenechat,  byť  byl  jako  vlastník  v katastru  evidován  a  třebaže  nabyvatel  jednal  v  dobré  víře.  Uvedená  zásada  prosakuje  i  do  jiných případů. Nedávno Nejvyšší soud ČR rozhodl, že odstoupí‐li prodávající od kupní smlouvy  na  nemovitost  po  provedení  vkladu  vlastnického  práva  pro  kupujícího,  vrací  se  prodávajícímu  vlastnictví nemovitosti, třebaže kupující zapsaný v katastru jako nový vlastník nemovitost dále  prodal třetí osobě. V důsledku toho není dobrá víra v katastr chráněna (myslitelné je jen právo  poškozeného na náhradu škody).  10.  Jde‐li  o  nemovitosti  zapsané  v  katastru  nemovitostí,  váže  se  vznik  věcných  práv  k  nim  na  provedení vkladu, je‐li titulem pro jejich vznik smlouva (až vklad má právotvorné účinky). Je‐li  důvod  pro  vznik  těchto  práv  v  jiné  právní  skutečnosti,  pak  se  věcná  práva  do  katastru  jen  deklaratorně  zaznamenávají.  Typické  případy  jsou:  dědění,  vydržení,  zřízení  věcného  práva  k nemovité  věci  rozhodnutím  státního  orgánu  (také  vyvlastnění),  vydražení  ve  veřejné  dražbě  apod. Tato práva vznikají, aniž jsou do katastru nemovitostí zapsána, takže i v těchto případech  není stav katastrální evidence rozhodující. Pokud jde o práva vznikající rozhodnutím, nejde jen  o rozhodnutí  soudu,  ale  i  o  rozhodnutí  četných  správních  úřadů  (stavebního,  daňového,  resp.  finančního,  pozemkového  úřadu,  také  státních  orgánů  spravujících  silnice,  energetiku  atp.)  zřizujících k nemovitostem zástavní právo nebo věcná břemena.  11. Zápisy do katastru (vkladem, zápisem nebo poznámkou) úřad provádí podle pořadí došlých  návrhů. Tato zásada je prolomena některými výjimkami. Např. soukromý exekutor může vydat  exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (a to i na základě nepravomocného soudního rozhodnutí  o nařízení  exekuce),  na  jehož  základě  musí  katastrální  úřad  poznamenat  do  katastru  nařízení  exekuce bez zřetele na pořadí došlých návrhů.  12. V patrnosti je třeba vést, že stav, jak je popsán výše, byl zaveden zákony z r. 1992 s účinností  k 1. lednu 1993. Jen ve vztahu k zápisům provedeným v katastru po 1. 1. 1993 zákon deklaruje  dobrou víru v katastrální evidenci (byť její ochrana není v podstatě žádná). Vzhledem k zápisům  provedeným před uvedeným dnem není dobrá víra v katastrální evidenci ani deklarována, neboť  se bere v úvahu chaotický stav, který v evidenci nemovitostí a věcných práv k nim nastal v letech  1950 až 1992, takže ani stát není s to garantovat spolehlivost zápisů, které tehdy vedl. 

III. Závěr  1.  Pro  současný  stav  úpravy  vzniku,  změn  a  zániku  věcných  práv  k nemovitým  věcem  je  tedy  symptomatické následující:  Neplatí  zásada  superficies  solo  cedit.  Stavby  jsou  samostatnými  nemovitostmi.  Většinu  nemovitostí eviduje katastr, ne však všechny.  Pro zřizování věcných práv k nemovitým věcem platí tři různé režimy:  a)  převod  těchto  práv  k  nemovitým  věcem  nezapsaným  do  katastru  je  spojen  s  účinností  smlouvy;  b) převod  stejných  práv  k  nemovitým  věcem  zapsaným  do  katastru  je  spojen  s  vkladem  do  katastru; 

7   

c) vznik stejných práv z jiného právního důvodu se pojí s účinky té které skutečnosti (rozhodnutí  soudu, nebo správního úřadu, smrt zůstavitele, uplynutí vydržecí doby atp.). Těchto skutečností  se lze dovolat vůči každému bez ohledu na stav zapsaný v katastru.  Při  zřizování  (změně,  zániku)  věcných  práv  k  nemovitostem  neexistuje  preventivní  kontrola  smlouvy.  Katastrální  úřad  provádí  kontrolu  následnou  a  částečnou.  Úplnou  kontrolu  provede  soud  na  návrh.  Jen  soud  může  rozhodnout  o  neplatnosti  smlouvy.  Relativní  neplatnost  lze  vyslovit  do  tří  let,  absolutní  bez  časového  omezení.  Neplatnost  smlouvy  ruší  platnost  i  všech  následných titulů o derivativním nabytí vlastnictví či jiných věcných práv, třebaže byla zřízena  osobou zapsanou v katastru jako vlastník.  Katastrální evidence nevykazuje materiální publicitu. Dobrá víra v katastr je sice deklarována ‐  leč jen pro skutečnosti zapsané od r. 1993 ‐ efektivně chráněna však není.  2.   V  současné  době  se  v  Česku  pracuje  na  rekodifikaci  občanského  práva.  Právě  otázka  racionální  úpravy  věcných  práv  k  nemovitostem  je  předmětem  diskusí  (se  zřetelem  k transakčním nákladům, bezpečnosti, transparentnosti a rychlosti realitních obchodů, ochraně  vlastníků  i dobré  víry  dalších  osob  atp.).  V  zásadě  se  diskutuje,  zda  má  být  stávající  systém  zachován a opraven, anebo má‐li být nahrazen systémem jiným.   

8   

SYSTÉM POZEMKOVÝCH KNIH  V RAKOUSKU – PŘEHLED  DVORNÍ RADA NEJVYŠŠÍHO SOUDNÍHO DVORA,  UNIVERZITNÍ DOCENT DOKTOR GEORG E. KODEK, LL.M.  

1. Úvod a obecné principy  Zatímco  v Rakousku  byly  v jednotlivých  městech  pozemkové  knihy  vedeny  již  od  středověku  a vedle  nich  byly  pro  majetek  šlechty  od  18.  století  k dispozici  podle  českomoravského  vzoru  takzvané „Zemské desky“ , principy moderní pozemkové knihy platné v zásadě dodnes přinesl až  Všeobecný  občanský  zákoník  (ABGB)  z roku  1811.  Datum  1.  1.  1812,  kdy  ABGB  vstoupil  v platnost, je proto označováno jako „den zrodu“ moderního práva v oblasti pozemkových knih  (Demelius).  K tomuto  datu  však  ještě  nebyly  zaknihovány  ani  zdaleka  všechny  nemovitosti;  ABGB  výslovně  ponechal  existující  nařízení  o  pozemkových  knihách  a  zemských  deskách  beze  změny;  tato  nařízení  se  měla  v rozsáhlé  míře  upravit  až  v rámci  tehdy  plánovaného  nového  Všeobecného soudního řádu.  Dalekosáhlé převratné změny následující po revoluci v roce 1848 si vynutily novou úpravu. Na  tomto  místě  je  třeba  odkázat  na  osvobození  rolnictva,  zrušení  soudních  pravomocí  patriarchy,  zavedení  okresních  soudů  a  notariátu.  Po  delším  přípravném  období  byl  nakonec  v roce  1971  vydán Všeobecný zákon o pozemkových knihách. Pouze v případě Tyrol a Vorarlbergu existovaly  z historických důvodů nejdříve zvláštní úpravy. V zájmu sjednocení zakládání pozemkových knih  byl v roce 1930 vydán zákon o zakládání pozemkových knih; ustanovení o dělení nemovitostí se  nacházejí v současně vydaném zákonu o dělení nemovitostí. Oba zákony platí dodnes.   Zákon o pozemkových knihách byl v průběhu druhé světové války doplněn především o některé  německé  předpisy  o  opravách  a  vymazání.  V neposlední  řadě  byl  na  přání  spojeneckých  okupačních mocností podle originální rakouské úpravy v roce 1955 vydán zákon o pozemkových  knihách,  který  po  obsahové  stránce  ovšem  v maximální  míře  odpovídal  Všeobecnému  zákonu  o pozemkových  knihách  z roku  1871.  Další  hluboko  zasahující  reformou  byl  přechod  na  automatizované  zpracování  da,  realizovaný  od  roku  1981.  Tyto  práce  byly  ukončeny  v roce  1991.  Tím  se  umožňují  dotazy  na  pozemkovou  knihu  nejenom  ze  strany  okresních  soudů  a notářů, ale i prostřednictvím internetu. Od roku 2006 se elektronicky vede i archiv listin, takže  se lze elektronicky dotazovat a nahlížet i do listin, které jsou základem zápisu. V současné době  se ovšem neplánuje zpětný zápis starších listin.  Pozemkové  knihy  jsou  v Rakousku  již  tradičně  vedeny  u  soudů;  pozemková  kniha  je  ovšem  spojena s katastrem, který zase vedou katastrální (vyměřovací) úřady. Hlavní principy zahrnují  zásadu  o  zápisu,  podle  níž  je  k účinnosti  každého  disponování  pozemkem  prostřednictvím  věcného práva zapotřebí zápis, zásada důvěry, podle níž se řádní účastníci nakládání s pozemky  mohou spolehnout na správnost a úplnost pozemkové knihy (hmotný princip publicity), zásada  formální  publicity,  podle  níž  si  každá  zainteresovaná  osoba  může  opatřit  spolehlivý  přehled  právního stavu (ne ovšem seznam osob) a zásada (omezené )zákonnosti, podle níž má knihovní  soud přesně přezkoumat přípustnost zápisů (třebaže jen na základě existujících listin). Pouze ve  výjimečných  případech  je  přípustné  takzvané  mimoknihovní  nabytí  ‐  při  dražbách,  vydržení  a soudním  předání  dědicům.  Rovněž  v těchto  případech  je  však  potřebný  zápis  v pozemkové  knize, aby se mohlo nemovitostí prostřednictvím pozemkové knihy disponovat a zabránit třetím  osobám v nabytí v dobré víře.   9   

2. Práva jež se mohou zapsat  Do  pozemkové  knihy  lze  zapsat  věcná  práva  a  břemena,  odkupní  a  předkupní  právo  a  rovněž  nájemní  právo.  Definice  „věcných  práv“  není  zcela  nesporná,  ani  jednotná.  §  307  ABGB  je  zaměřen tak, že se jedná o práva, která určité osobě přísluší nad věcí bez ohledu na určité osoby  (absolutní účinek); převládající teorie spojuje s pojmem věcného práva bezprostřední vládu nad  věcí. Podle panujícího názoru se dnes k zapsatelným věcným právům a břemenům řadí majetek,  vlastnictví  bytu,  zástavní  právo,  služebnost,  reálná  břemena  a  stavební  právo.  Ty  se  mohou  zaknihovat v každém případě, ostatní (takzvaná osobní) práva však naproti tomu pouze tehdy,  jestliže se jejich zápis do knihy výslovně prohlásí za přípustný.   Většina těchto práv je blíže probírána v kapitole 4 (služebnosti a jiná břemena). Na tomto místě  je třeba nejdříve pojednat o zapsatelných nevěcných právech.   Odkupní právo dává tomu, kdo věci prodává, právo za prodanou věc určitou cenu opět zaplatit.  Tuto  dohodu  lze  zapsat  jako  vedlejší  dohodu  k platné  kupní  smlouvě,  avšak  rovněž  ještě  ji  lze  uzavřít dodatečně a zaknihovat.   Předkupní  právo  zavazuje  toho,  kdo  věc  kupuje  (nejdříve  z hlediska  dlužnického  práva),  aby  koupenou  věc  nejdříve  nabídl  kupci  k odkoupení,  jestliže  má  v úmyslu  věc  opět  prodat.  Toto  právo  lze  samostatně  zdůvodnit  smlouvou,  avšak  i  formou  vedlejší  dohody  k hlavní  smlouvě  jiného  druhu  (například  nájemní  smlouva).  Zapsáním  do  knihy  nabývá  předkupní  právo  věcné  působnosti. Zaknihované předkupní právo musí úřední cestou respektovat knihovní soud. Zápis  kupujícího na základě kupní smlouvy lze schválit pouze tehdy, jestliže je listinně prokázáno, že  oprávněný přes řádnou nabídku včas neuplatnil své právo, nebo souhlasil se zápisem.   Smluvní  povinnost  nabídky  nastane  s  každou  kupní  smlouvou  (s  výjimkou  „přátelské  koupě“),  naproti tomu zpravidla tato povinnost nenastane při darování, u smlouvy o předání mezi rolníky  nebo u směnné smlouvy.   Předkupní právo nelze postoupit třetí osobě a nelze je dědit.   Z ekonomického pohledu srovnatelná práva, jako jsou přednájemní smlouvy nebo opční smlouvy,  nejsou zapsatelná.    Rovněž  nájemní  smlouvy  (nájem,  pacht)  lze  za  určitých  předpokladů  zapsat  do  pozemkové  knihy.  Působnost  knihovního  zápisu  se  v tomto  případě  vyčerpá  tím,  že  každý  pozdější  dědic  nemovitosti  zůstává  vázán  nájemní  smlouvou.  Rovněž  každému  novému  nabyvateli  se  pak  mohou  i  v případě  objektů  nepodléhajících  zákonodárství  o  ochraně  nájemníků  případně  nastavit  existující  delší  smluvní  výpovědní  lhůty  nebo  zvláštní  dohody,  jako  je  například  předplacení nájemného. Zápis nájemních smluv uzavřených na dobu neurčitou, které neobsahují  jednu z uvedených zvláštních dohod, se pokládá za nepřípustný.   Dalším  zapsatelným  právem  je  zákaz  zadlužení  nebo  zákaz  prodeje.    Smluvně  dohodnutý  zákaz  zadlužení  a  zákaz  prodeje  má  v zásadě  nejdříve  pouze  obligatorní  působnost.  Věcné,  tj.  vůči každému působící, platnosti se dosáhne pouze tehdy, jestliže se takový zákaz zakládá mezi  blízkými  rodinnými  příslušníky  (manželé,  rodiče  a  děti  nebo  jejich  manželé/manželky)  a  je  zapsán do pozemkové knihy.   Na tomto místě je však třeba poukázat na okolnost, že existují rovněž zákonné zákazy prodeje  a  zadlužení.  Tyto  zákazy  neobsahují  žádné  omezení  na  uvedený  okruh  osob.  Při  porušení  zákonného zákazu zadlužení a prodeje hrozí zpravidla neplatnost. Jako příklad lze uvést zákony  na  podporu  bytové  výstavby.  Objekty,  jejichž  zřízení  nebo  pořízení  se  podporuje  ze  státních  prostředků, se bez souhlasu spolkové země nesmějí zadlužit nebo prodat.  

10   

Výjimečně  (například  na  základě  dočasného  opatření)  se  mohou  vydat  rovněž  soudní  zákazy  zadlužení a prodeje.  

3. Zásada „Superficies solo cedit“  Podle  zásady  „superficies  solo  cedit“  pocházející  z římského  práva  spadá  budova  postavená  na  pozemku zásadně do majetku vlastníka pozemku. To však platí pouze tehdy, jestliže stavba  byla  zřízena se záměrem, že stále zůstane na pozemku (takzvaný „záměr ponechání“). Toto pravidlo  má za následek, že v Rakousku existuje pouze jednotné a nedělené vlastnictví pozemku se všemi  jeho složkami, a vztahuje se tedy zejména i na stavby na tomto pozemku zřízené. Naproti tomu  není  možné  odůvodnění  majetku  pouze  stavbou  nebo  jednotlivými  částmi  stavby  (například  v  podobě  vlastnictví  podlaží).  Rovněž  právní  institut  vlastnictví  bytu  byl  zaveden  až  výsadním  zákonem.   Dále jsou pojednány nejdůležitější výjimky z této zásady:  a) Superedifikát (budova na cizím pozemku)  Protože  zásada,  podle  níž  vlastník  pozemku  vždy  nabývá  vlastnictví  staveb  zřízených  na  pozemku,  platí  jen  v případě,  že  tyto  stavby  jsou  trvale  spojeny  s pozemkem,  bez  úmyslu  ponechat  stavbu  trvale  na  pozemku,  nespadají  zřízené  objekty  do  tohoto  majetku.  Označují  se  jako  takzvané  superedifikáty.  Z historického  pohledu  měl  zákonodárce  přitom  zcela  jistě  na  mysli  především  stánky  s občerstvením,  stánky  na  trhu  a  chatky  v zahrádkách.  V těchto  případech vyplývá absence úmyslu ponechání již ze „způsobu vedení stavby“, tedy z technických  kritérií.   Vedle  toho  lze  však  chybějící  úmysl  ponechání  odvodit  i  z právních  kritérií.  Tak  je  tomu  v případě, kdy se na cizím pozemku na základě časově omezeného užívacího poměru s dodatkem  k dohodě  postaví  budova,  a  ta  se  nechá  po  uplynutí  určité  doby  (běžné  jsou  dvacetileté  nebo  padesátileté  lhůty,  někdy  i  delší)  odstranit,  nebo  bez  odškodnění  přejde  do  práva  vlastníka  nemovitosti.  V  takových  případech  není  přirozeně  pozorovatelná  vlastnost  stavby  jako  superedifikátu. Příkladem je Hospodářská univerzita ve Vídni nebo Parlament v Budapešti.   Kvůli  nedostatečné  poznatelnosti  superedifikátu  navenek  naráží  tento  institut  v teoretické  rovině na kritiku, zvláště když je  ve formě hned dále pojednaného stavebního práva k dispozici  právně  nesporná  možnost  postavit  stavby  na  cizím  pozemku.  Superedifikáty  jsou  podle  nyní   platného  právního  stavu  v pozemkové  knize  sice  označeny,  nabytí  práva  k superedifikátům  se  však bez ohledu na první nabytí zřízením uskuteční až uložením listiny. Řízení spočívá v podstatě  v tom,  že  odpovídající  listiny  (kupní  smlouva,  listina  o  dání  do  zástavy)  se  uloží  u  knihovního  soudu,  aniž  by  tento  soud  měl  možnost  přezkoumat,  zda  se  vůbec  jedná  o  superedifikát,  a  zda  listiny  odpovídají  skutečnostem.  Rovněž  tato,  v neposlední  řadě  z hlediska  zásady  publicity  pochybná, forma nabytí práva svědčí proti dalšímu budování tohoto institutu nebo jeho převzetí  do jiných právních řádů.   b) Stavební právo  V praxi mají investoři často zájem na tom, aby mohli budovat stavby na cizích pozemcích. Tím se  umožní  využít  i  takových  objektů,  jejichž  vlastníci  nejsou  ochotni  je  prodat  (například  státní  a církevní  nemovitosti).    Aby  se  zabránilo  tomu,  že  se  investoři  odradí  vinou  přirozeně  nežádoucího  právního  následku  spočívajícího  v tom,  že  jimi  postavený  objekt  přejde  automaticky  do  vlastnictví  majitele  pozemku,  byl  zaveden  institut  stavebního  práva.  V případě  stavebního práva se jedná o věcné právo na cizím pozemku (nebo pod ním) zřídit a mít budovu.  V takovém  případě  proto  existují  dvě  věcná  práva,  na  jedné  straně  vlastnictví  pozemku  (nemovitosti) a na druhé stavební právo. Na budovu samotnou se pohlíží jako na příslušenství  11   

ke stavebnímu právu. Stavební právo samo o sobě z právního hlediska platí jako nemovitá věc.  Pro ně se otevírá vlastní vklad do pozemkové knihy.   Stavební právo lze podle současného právního stavu určit na období deseti až sta let. Po uplynutí  této  doby  připadne  budova  vlastníkovi  pozemku,  který  však  za  to  musí  při  chybění  kontrární  dohody  vedoucím  stavby  vyplatit  odškodnění.  Zákonná  zástavní  práva  vztahující  se  k  budově  přecházejí  při  zániku  stavebního  práva  na  nemovitost,  smluvní  zástavní  práva  vztahující  se  ke  stavebnímu právu zaniknou.   c) Vlastnictví bytu  Vlastnictvím bytu se rozumí právo příslušející spoluvlastníkovi nemovitosti, totiž užívat výlučně  byt nebo jiné ohraničené prostory. Vlastnictví bytu proto znamená spoluvlastnictví nemovitosti,  spojené s uživatelským právem na byt. Tímto způsobem se umožňuje i méně zámožným vrstvám  nabýt věcná práva k nemovitostem.   Odůvodnění  vlastnictví  bytu  se  provádí  prostřednictvím  smlouvy.  Kromě  toho  je  třeba  znaleckým posudkem zajistit, aby poměr podílů na nemovitosti odpovídal existující ceně (užitné  hodnotě) bytů.   Manželé mohou nabýt vlastnictví bytu společně. V ostatních případech to možné není.   d) Provádění stavby na cizím pozemku   Pro  úplnost  je  třeba  uvést  další  příklad,  v němž  je  prolomena  zásada  „superficio  solo  cedit“:  jestliže  někdo  na  cizím  pozemku  s mylným  předpokladem,  že  se  jedná  o  jeho  vlastní  pozemek,  postaví budovu a vlastník nemovitosti o tom ví a nezakáže to, pak vlastnictví k zastavěné ploše  přechází proti zaplacení sumy odškodného na vedoucího stavby. To však platí pouze v případě,  že  se  vedoucí  stavby  nedopustí  žádné  nedbalosti.  Ve  všech  ostatních  případech  se  setrvává  u základního pravidla, podle něhož vlastník nemovitosti nabývá i vlastnictví ke stavbě postavené  na pozemku.  

4. Služebnosti a ostatní břemena  a) Služebnosti  Služebnostmi se rozumí na soukromém právním titulu spočívající omezená věcná užívací práva  k cizím  věcem  ve  prospěch  určité  osoby,  nebo  aktuálního  vlastníka  určitého  pozemku.Vlastník  sloužícího  statku  je  zavázán  pouze  k trpění  nebo  nechání,  ne  však  k pozitivnímu  konání.  Nanejvýš  přicházejí  v úvahu  povinnosti  spojené  s udržováním  jako  smluvní  vedlejší  obsah,  aby  se umožnilo dlužné trpění (například právo jezdit přes cizí pozemek).   Jako  příklad  lze  uvést  právo  nechat  pást  dobytek  na  cizím  pozemku  (pastevní  právo),  právo  chodit  nebo  jezdit  přes  cizí  pozemek  (právo  chůze  nebo  jízdy),  právo  zakládat  a  provozovat  elektrické,  plynové,  vodní,  tepelné  a  jiné  vedení,  povrchové  nebo  podzemní,  na  pozemku  (Leitungsrecht),  právo,  aby  sousední  pozemek  nebyl  zastavěn,  anebo  byl  zastavěn  pouze  do  určité výše (služebnost výhledu – Aussichtservitut) a mnohá další práva.   b) Reálná břemena  Pod  reálnými  břemeny  naproti  tomu  vznikají  omezená  věcná  práva  k cizím  věcem,  která  jsou  zaměřena  na  konání  vlastníka  nemovitosti.  Právní  historie  zde  nabízí  četné  příklady,  jako  například povinnost vlastníka určitého pozemku udržovat kostel, chovat obecního býka apod.   V současnosti  lze  reálná  břemena  podle  převažujícího  pojetí  nově  vytvářet  pouze  v omezeném  rozsahu.    Příkladem  je  reálné  břemeno  v podobě  renty  (v  tomto  případě  ručí  nemovitost  za  pravidelnou výplatu důchodů), reálné břemeno týkající se elektrického proudu (v tomto případě  12   

ručí  nemovitost  za  to,  že  se  bude  pravidelně  dodávat  elektřina  z elektrárny  nacházející  se  na  pozemku) a výměnek.   V případě  výměnku  se  nepochybně  jedná  o  dnes  prakticky  nejvýznamnější  případ  reálného  břemene.  Přitom  zpravidla  jde  o  spojení  několika  oddělených  práv.  Převážným  účelem  je  zde  zajištění  obživy  postupitele  zemědělských  statků.  Příznačné  je,  že  rolník  předává  ve  stáří  jednomu nebo několika svým dětem své hospodářství, podrží si však právo bydlení, s tím, že se  mu  předem  určí  poskytování  péče  a  zaopatření  (obživa,  péče  v případě  nemoci,  doprovod  k lékaři nebo do kostela atd.).   c) Zástavní právo  Zástavním  právem  se  rozumí  omezené  věcné  právo  věřitele  uspokojit  se  při  neplacení  pohledávky věcí takzvanou zástavou. Zástavní právo závisí proto na stavu hlavní pohledávky, je  proto  „akcesorické“.  Odůvodnění  zástavního  práva  na  nemovitost  (hypotéka)  se  provádí  knihovním vkladem zástavního práva do pozemkové knihy.   V zásadě se zástavní práva mohou zapsat pouze na číselně stanovenou peněžní částku. Možné je  zapsání  hypoték  v šilincích  a  určitých  cizích  měnách.  Nově  je  rovněž  možný  zápis  dohody  o zajištění stálé hodnoty.  V určitých případech však údaj o výši dluhu není předem možný. Zákon proto uznává takzvanou  hypotéku v maximální částce.  Přitom je postačující, jestliže se uvede maximální částka ručení.  Podle  zákona  lze  maximální  částku  hypotéky  zdůvodnit  u  pohledávek,  které  mohou  vzniknout  z poskytnutého úvěru, z převzatého vedení podniku nebo z titulu ručení nebo náhrady škody.   Podle  novější  judikatury  lze  kromě  uvedených  případů  zřídit  hypotéku  ve  všech  takových  případech,  u  nichž  je  kromě  osoby  oprávněného  a  dlužníka    rovněž  přesně  stanoven    právní  důvod,  z něhož  by  mohla  vzniknout  pohledávka.  Nejvyšší  soudní  dvůr  (OGH)  uznává  zajištění  pohledávek nájemného jako přípustné a účinné. Rovněž v takovém případě není předem možný  spolehlivý údaj o výši nabíhajícího nedoplatku (a tím ani o zájmu věřitele o zajištění).   Obecně  je  třeba  vzít  na  vědomí,  že  u  hypotéky  v maximální  částce  nelze  uvedenou  nejvyšší  hranici překročit ani vedlejšími poplatky.   V praxi je rozšířen institut takzvaného zajištění vedlejších poplatků. Vedle pevné, tedy částkou  určené  hypotéky,  se  připouští  hypotéka  s maximální  částkou  pro  vedlejší  poplatky  (například  nájemné a náklady).  U  takzvané  společné  a  nerozdílné  hypotéky  se  zástavní  právo  na  tutéž  pohledávku  nerozděleně  zapíše  do  dvou  nebo  několika  knihovních  těles  nebo  hypotéčních  pohledávek.  Za  stejnou pohledávku proto ručí nedílně několik zástavních objektů. Věřitel je oprávněn požadovat  zaplacení celé pohledávky z každé jednotlivé zástavní věci (ovšem dohromady pouze jednou).   Zákon  předpokládá  v zásadě  poměrné  uspokojení  věřitele  ze  simultánně  ručících  nemovitostí.  Věřitel  se  může  uspokojit  z jediné  nemovitosti.  Tímto  poškození,  za  ním  v pořadí  následující  hypotéční věřitelé však obdrží náhradní zástavní práva na obě další nemovitosti. Tam  je místo  zástavy  simultánního  zástavního  práva  prázdné  (vlastník  jím  může  disponovat),  protože  pohledávka byla kryta z výnosu jiné nemovitosti.   O ostatních případech smluvního omezení vlastnictví již bylo pohovořeno (viz výše 1).   Vedle  toho  podléhá  vlastnické  právo  ze  sociálního  pohledu  bezprostředně  na  základě  zákona  četným omezením. Na tomto místě lze s odhlédnutím od zvlášť pojednávaného vyvlastnění uvést  například  lesní  zákon  (právo  veřejnosti  procházet  se  v lesích)  a  zákon  pro  vzdušnou  dopravu,  podle  něhož  mohou  nad  soukromými  pozemky  přelétávat  letadla.  Jestliže  není  pozemek  jinak  dosažitelný, může soud připustit služebnost cesty přes sousední pozemek (proti odškodnění).  

13   

Volná  zcizitelnost  je  konečně  omezena  ustanoveními  o  nakládání  s pozemky.  Prodej  zemědělských  pozemků  a  rovněž  prodej  pozemků  cizincům  vyžaduje  zpravidla  souhlas  správního  úřadu  (Komise  pro  nakládání  s pozemky).  Právo  týkající  se  nakládání  s pozemky  je  upraveno zákonem spolkových zemí.   Dále  existují  omezení  vlastnictví  v sousedském  právu.  V zájmu  ochrany  vlastníků  sousedících  nemovitostí  zákon  zakazuje  využívání  nebo  jiné  účinky  na  nemovitosti,  jež  vedou  k tomu,  že  v blízkosti  se  nacházející  nemovitosti  jsou  vystaveny  emisím  (například  hluk,  pachy),  které  překračují  v daném  místě  obvyklé  hladiny.  Pokud  jde  o  úředně  schválená  zařízení  (zejména  průmyslová), vztahují se na ně zvláštní předpisy.  

5. Postup při prodeji nemovitosti  Relativně  přísné  předpisy  formy  mají  zajistit  co  možná  největší  správnost  pozemkové  knihy.  Přestože v rakouském závazkovém právu v zásadě existuje svoboda formy, což znamená, že i na  základě neformální – případně i jen ústní – dohody lze dosáhnout závazné smlouvy, a proto se  i ústně  účinné  nemovitosti  mohou  prodat,  je  pro  zápis  do  pozemkové  knihy  pořízení  listiny  přece jen potřebné. Prodávající může být podle potřeby i přinucen soudem k tomu, aby podepsal  odpovídající smlouvu. V tomto případě soudní rozsudek nahrazuje skutečné vyjádření souhlasu  prodávajícího.   Listiny  musí  být  prosté  viditelných  vnějších  nedostatků  (například  žádné  vymazávání,  vsuvky  atd.), musí být podepsány osobami podílejícími se na právním úkonu a obsahovat údaje o místě  a datu vyhotovení listiny.   K nezaměnitelnému rozlišení podílejících osob je v případě fyzických osob třeba uvést nejenom  jméno, ale i datum narození. To musí být rovněž opatřeno ověřovací doložkou.   Zčásti existují dále zacházející požadavky na formu (například závazná  účast notáře u určitých  smluv mezi manželi aj.).   Listina musí obsahovat platný právní důvod a musí být ověřena.   Dále je potřebné takzvané vkladní prohlášení (Aufsandungserklärung), tj. prohlášení osoby, jejíž  právo je zrušeno nebo omezeno, že k tomu dala svůj souhlas.   Listina musí být v obvyklém případu ověřena (a sice soudem nebo notářem). U fyzických osob se  musí ověřovací doložka, jak uvedeno, vztahovat i na datum narození. U právnických osob musí  být rovněž potvrzeno, že zasahující osoby mají podpisové právo právnických osob.   Zejména ve společnostech veřejného práva existují zčásti povinnosti úředního povolení ze strany  obecní rady nebo zemské vlády. Sám starosta každopádně není oprávněn zastupovat obec.   Je možné dát se při uzavření smlouvy zastupovat. Předpokladem však je, že existuje odpovídající  plná moc. Ta musí být vystavena buď na určitý úkon  (speciální plná moc), nebo nesmí být starší  tří  let.  U  speciální  plné  moci  musí  být  zahrnut  nejenom  druh  úkonu  (například  koupě  nemovitosti),  ale  i  zásadní  ustanovení  uzavírané  smlouvy  (bližší  označení  nemovitosti,  kupní  cena  a  jiná  zásadní  smluvní  ustanovení).  Na  základě  všeobecné  plné  moci  se  zápisy  do  pozemkové  knihy  mohou  provést  pouze  v případě,  že  tato  plná  moc  není  starší  tří  let.  Podpis  zmocnitele na plné moci musí být ověřen.   Na  základě  uvedených  podkladů  podá  kupující,  nebo  prodávající  návrh  na  vklad  vlastnického  práva.  Stejně  jako  u  ostatních  zápisů  do  pozemkové  knihy  je  v návrhu  třeba  přesně  popsat  nemovitost a právo, které se má zapsat. Návrh lze podat písemně nebo ústně.  

14   

Neexistuje  žádné  povinné  zastoupení  advokátem.  V praxi  je  běžné  zastoupení  notářem,  řidčeji  i právním zástupcem.   Dalším předpokladem zápisu je stále ještě předložení potvrzení finančního úřadu o tom, že u něho  daňový subjekt nemá žádné pohledávky.  V něm se potvrdí, že ze strany daňového úřadu nejsou  žádné pochybnosti proti nabytí.   Podle  zákonných  předpisů  dané  spolkové  země  se  za  určitých  okolností  požaduje  dodatečné  povolení  ze  strany  vlastního  úřadu  (Komise  pro  nakládání  s pozemky).  Tím  se  má  zajistit,  že  rolnickému  stavu  se  zachová  základ  existence.  Kromě  toho  se  má  zabránit  přílišnému  zahraničnímu vlivu. Takové, v každé spolkové zemi v detailech odlišně upravené, požadavky na  povolení  existují  zejména  pro  případ  nabytí  nemovitosti  cizinci,  ale  i  pro  případ  nabytí  zemědělských nemovitostí tuzemci a cizinci.   Výjimečně se ovšem mohou požadovat další listiny, například souhlas oprávněného k předkupu,  anebo zákazu.   Knihovní soud  celkově návrh přezkoumá, omezí se však na stav pozemkové knihy a předložené  listiny. To znamená, že knihovní soud může sice postihnout chybění formálních požadavků nebo  obsahové  nedostatky  zjevné  z listiny,  ne  však  mít  pochybnosti  o  způsobilosti  stran  k právním  úkonům, anebo ohledně případného omylu, který se vloudil, pokud to nevyplývá ze stavu spisu.   Řízení  se  vyznačuje  poměrně  přísnými  předpisy  o  formě.  Zejména  neexistuje  žádná  možnost  zlepšení a žádné opětovné dosazení proti promeškání lhůt. Naproti tomu je možné podat nový  návrh v případě, že první návrh byl například pro chybějící podklady zamítnut.   Justiční  úředník  rozhoduje  o  písemné  žádosti  týkající  se  pozemkové  knihy  po  ověření  předložených  listin  a  zápis  provede  bezprostředně  na  obrazovce  pomocí  automatického  zpracování dat. Žadatel, vlastník nemovitosti a rovněž další zúčastnění (zejména obec, finanční  úřad,  případně  další  oprávnění  k pozemkové  knize)  obdrží  usnesení,  které  je  napadnutelné  odvoláním.  V odvolání  je  možno  uvést  pouze  nedostatky  vyplývající  ze  stavu  ve  spisech.  Nové  skutečnosti a důkazní prostředky se nemohou uplatnit. Proto je potřebné podání žaloby (žaloby  o knihovní výmaz).   Někdy  žadatel  sice  splní  obecné  předpoklady  pro  žádost  k pozemkovým  knihám,  ne  však  ještě  všechny  předpoklady  pro  vklad  vlastnického  práva.  V takovém  případě  přichází  v úvahu  záznam.  V takovém  případě  se  jedná  o  podmíněné  nabytí  práva,  jeho  právo  se  za  podmínky  dodatečného  „ospravedlnění“  (dodatečného  přinesení  chybějících  podkladů)  zaznamená.  Většinou  nejprve  chybí  potvrzení  daňového  úřadu  o  nezávadnosti.  V případě  záznamu  vzniká  určitý druh stadia nejistoty. Až do konečného ospravedlnění se mohou ještě provádět zápisy jak  ve  vztahu  k dřívějším  vlastníkům  nemovitosti,  tak  ve  vztahu  k vlastníkům  se  záznamem.  Po  ospravedlnění  zaznamenaného  vlastnictví  je  třeba  zápisy  provedené  u  dřívějších  vlastníků  vymazat.   Dalším  důležitým  právním  institutem,  zejména  v souvislosti  s prodejem  nemovitostí,  je  poznámka  o  pořadí.  Zde  si  vlastník  nemovitosti  může  vymoci  soudní  rozhodnutí  (takzvané  usnesení  o  pořadí),  kterým  se  mu  v pozemkové  knize  do  určité  míry  „rezervuje“  určité  pořadí.  Toto usnesení se pořizuje pouze v jednom vyhotovení a toto vyhotovení platí nanejvýš jeden rok,  pokud  se  výjimečně  nepožádalo  o  kratší  dobu  platnosti.  Ten,  kdo  vlastní  takové  usnesení  o pořadí, je chráněn před tím, aby vlastník nemovitosti v pozemkové knize dodatečně nezařadil  další práva. Nabyvatel může totiž požadovat zápis svého vlastnického práva v podobě poznámky  o  pořadí,  a  tím  se  dostane  před  všechny  pozdější  zápisy.  Ty  může  nechat  do  čtrnácti  dnů  vymazat.  

15   

6. Postup při zaručení se zástavou  Zástavní  práva  mohou  být  zdůvodněna  nejenom  právním  úkonem,  ale  i  prostřednictvím  soudního  rozhodnutí.  V exekučním  řízení  může  být  zapsáno  nucené  zástavní  právo,  anebo  se  toto právo může zaznamenat (v posledně jmenovaném případě v průběhu exekuce k zajištění).  Vedle toho mohou veřejné orgány k zástavnímu zajištění nároků Spolku nebo příslušné spolkové  země  bezprostředním  vkladem  do  pozemkové  knihy  vymoci  záznam  zástavních  práv.  Nejdůležitějším  případem  je  zajištění  daňových  povinností  finančním  úřadem.  Obcím  toto  oprávnění nepřísluší. V určitých případech jsou dána zástavní práva bezprostředně ze zákona.  Sem  patří  například  zástavní  právo  pronajímatele  k vloženým  věcem  nájemníka  a  rovněž  zástavní práva k nemovitostem pro daň z pozemku a půjčku k podpoře bytové výstavby.   Dále  bude  blíže  pojednáno  pouze  právní  odůvodnění  zástavních  práv.  Zde  je  možno  dalekosáhle odkázat na vyjádření k prodeji. Potřebná je dohoda (smlouva o poskytnutí zástavy,  listina  o  zástavě),  na  níž  jsou  uvedeny  soudně,  nebo  notářsky  ověřené  podpisy  stran.  Listina  proto  musí  být  podepsána  těmi  osobami,  jejichž  občanská  práva  se  mají  omezit,  zatížit,  zrušit  nebo  přenést,  a  rovněž  těmi  osobami,  jimž  se  přiznává  knihovní  právo.  Podpisy  všech  těchto  stran musí být ověřeny, ověřovací doložka, jak uvedeno, musí u fyzických osob obsahovat rovněž  datum narození. Vyjádření o možnosti záznamu a poznámky o pořadí platí podle smyslu.  

7. Omezení a zrušení knihovních práv  Vlastnictví  může  být  odejmuto  státním  aktem  (vyvlastnění),  jestliže  „to  vyžaduje  všeobecné  blaho“.  Vyvlastnění  se  proto  může  uskutečnit  ve  veřejném  zájmu,  například  při  stavbě  silnic  a železničních  tratí.  Vyvlastnění  však  stále  probíhá  proti  přiměřenému  odškodnění.  Dojde‐li  k dohodě, stanoví soud výši odškodnění za vyvlastnění. Otázka, zda je vyvlastnění oprávněno, se  však na závěr neobjasní v soudním řízení, ale ve správním řízení.   Na  tomto  místě  jenom  krátce  pojednáme  o  soukromoprávní  možnosti  zrušení  a  omezení.  S ohledem na platnou zásadu soukromé autonomie v rakouském právu mohou strany svobodně  nakládat  se  svým  majetkem,  respektive  se  svými  majetkovými  právy.  Zrušení  knihovního  oprávnění znamená nabytí práva u jiného, takže takové případy se lépe řeší z hlediska přenosu  práv  (například  prodej  nemovitosti).  Platí  zde  tedy  podle  smyslu  zásady  diskutované  v souvislosti s prodejem nemovitostí, zejména pak předpisy o formě. Je však třeba respektovat,  že mnohá knihovní práva (právo opětovné koupě, předkupní právo, zákaz zadlužení a prodeje)  jsou nepřenosná.   Jsou  však  myslitelné  i  případy,  u  nichž  se  knihovní  právo  nemá  přenášet,  nýbrž  vymazat.  Prakticky nejdůležitějším případem je zástavní právo a rovněž služebnosti. Předpokladem pro to  je  předložení  řádně  ověřené  listiny  oprávněného  (potvrzení  o  výmazu,  resp.  prohlášení  o osvobození).  Častějším  případem  aplikace  je  dělení  pozemku,  jestliže  se  jeho  jednotlivé  části  mají  jako  prosté  břemen  (tj.  bez  přenosu  břemen  až  dosud  na  celkovém  pozemku  zapsaných)  odepsat. K tomu je zapotřebí zásadní souhlas oprávněného v pozemkové knize. V tomto případě  však  existuje  zjednodušené  řízení,  při  němž  knihovní  soud  vyzve  oprávněné  k prohlášení.  Chybějící  prohlášení  zde  platí  jako  souhlas.  V určitých  případech  může  zdráhání  se  souhlasem  nahradit rovněž soud.   Vedle  těchto  právních  dispozic  se  odůvodnění,  omezení  nebo  zrušení  knihovních  práv  může  uskutečnit  i  prostřednictvím  soudního  rozsudku.    Ten,  kdo  je  ve  svých  knihovních  právech  poškozen  jiným  zápisem,  může  podat  žalobu  (žalobu  na  knihovní  výmaz)    na  výmaz  zápisu,  který jej zatěžuje, například z důvodu, že základní právní úkon je pro omyl nebo nezpůsobilost  k právním úkonům neplatný. Ten, kdo knihovní právo vydržel (v praxi je významné především  vydržení služebností), může rovněž cestou žaloby naléhavě požádat o zápis.   16   

VĚCNÁ PRÁVA K NEMOVITOSTEM  A JEJICH PŘEVOD  SITUACE VE ŠVÝCARSKÉM PRÁVU  MICHEL MOOSER, TITULÁRNÍ PROFESOR UNIVERZITY VE FRIBOURGU, NOTÁŘ V BULLE 

I. Základní principy věcných práv  V zájmu  lepšího  porozumění  systému  převodu  nemovitého  majetku  je  vhodné  připomenout  ve  stručnosti některé  základní principy známé švýcarskému právu v oblasti věcných práv. Jedná se  o následující principy:  1.  Věcné  právo  uděluje  jeho  vlastníku  vládu  nad  jměním,  tj.  možnost  přímo  (bez  zásahu  třetí  osoby) obdržet užitky, které toto jmění může přivodit. Liší se od osobního práva, které má pouze  relativní  účinek1.  Podle  toho,  zda  udělená  vláda  nad  majetkem  je  úplná,  nebo  částečná  se  rozlišuje vlastnictví a ostatní věcná práva, nebo omezená věcná práva. Mezi ta se řadí břemena,  zástavní  práva  a  reálná/věcná  břemena.  Princip  numerus  clausus  věcných  práv  brání  tvorbě  a  existenci  dalších  věcných  práv.  Tento  příspěvek  se  v zásadě  týká  převodu  vlastnického  práva;  základní principy se nicméně obecně vztahují na tvorbu a převod omezených věcných práv.  2.  Švýcarské  právo  zná  ústavní  garantování  vlastnictví  (čl.  26  a  36  Ústavy);  zvláště  věcná  (již  dříve existující) práva týkající se nemovitostí nesmějí být omezována ani potlačována, pokud to  není  ospravedlněno  veřejným  zájmem  nebo  ochranou  základního  práva  jiného;  mimoto  v případě vyvlastnění nebo podobného omezení vlastnictví přísluší vlastníkovi plné odškodnění.  Nositel  věcného  práva  je  chráněn  před  stranami,  proti  nimž  může  podat  zejména  vlastnickou  žalobu  nebo  negatorní  žalobu  (čl.  641  odst.  2  CC  –  Občanský  zákoník).  Veškeré  nemovitosti  v zásadě podléhají soukromému vlastnictví a mohou být předmětem věcných práv ; veřejné právo  však  zcela  nebo  částečně  uchraňuje  některé  věci  před  soukromým  sektorem;  jedná  se  o  věci  veřejné a věci „mimo obchod“ (srv. čl. 664 CC – Občanský zákoník).   3. Švýcarské právo jasně rozlišuje, jedná‐li se o předmět věcných práv, věci movité a nemovité.  Pojem nemovité věci je pojmem technickým, definovaným v čl. 655 odst. 2 CC. Nemovitosti jsou  v podstatě  nemovitý  majetek  (ať  již  vybudovaný,  či  ne),  části  spoluvlastnictví  nemovitosti  (zejména  části  spoluvlastnictví  podle  podlaží)  a  zřetelná  a  stálá  práva  zapsaná  v evidenci  nemovitostí  (například  superficiární  právo).  Tento  příspěvek  se  vztahuje  pouze  k převodu  nemovitého vlastnictví.   4.  V oblasti  nemovitostí  je  švýcarskému  právu  znám  princip  nabytí  (superficies  solo  cedit  =  budova  ustupuje,  tj.  sdílí  práva  pozemku)  zakotvený  v čl.  667  odst.  2  CC:  vlastnictví  půdy  zahrnuje  budovy,  osázené  plochy  a  prameny.  Budovy,  jako  nedílná  součást  nemovitosti,  patří  rovněž  vlastníku  nemovitosti.  Tento  princip  lze  smluvně  porušit  vytvořením  superficiární  služebnosti.  5.  Věcné  právo  musí  mít  obecně  takovou  vnější  podobu,  jaká  bude  uznatelná  třetími  osobami.  Jakožto  absolutní  právo,  které  musí  respektovat  všichni,  se  musí  stát  zjevným  pro  třetí  osoby.  Tato  publicita  je  u  movitých  věcí  zajištěna  držením  a  u  věcných  práv  k nemovitostem  prostředkem umělé publicity: zapsáním do knihy (pozemkové knihy).  Pozemková kniha je veřejnou službou oprávněnou k udání stavu práv ve vztahu k nemovitostem  (srv. čl. 942 CC); veškeré nemovitosti podléhající soukromému právu jsou zapsány. Dokumenty, 

17   

jež  obsahuje,  přesně  stanoví,  kdo  je  vlastníkem  každé  ze  zapsaných  nemovitostí  a  jaká  jsou  omezená  věcná  práva,  která  jej  zatěžují.  Informují  rovněž  o  některých  osobních  právech  ve  vztahu  k nemovitosti  a  rovněž  o  případných  omezeních  práva  prodeje;  z těchto  důvodů  je  pozemková  kniha  veřejná  (nikdo  si  nemůže  hájit  tím,  že  neznal  zápis,  který  obsahuje  –  čl.  970  odst.  3  CC).  Pravidla  týkající  se  obsahu  pozemkové  knihy  (podmínky  a  účinky  zápisu)  spadají  v podstatě pod federální právo; kantony jsou zase kompetentní k tomu, aby definovaly modality  organizace  (okresy  a  obvody,  vzdělávání  a  jmenování  zaměstnanců,  dozor,  stanovení  požitků  atd.). Hlavní kniha (v níž jsou práva zapsána) se již několik let může vést v elektronické podobě;  není‐li  tomu  tak,  je  vedena  v papírové  verzi.Vedle  věcných  práv  (údaje  týkající  se  právního  stavu)  obsahuje  údaje  technického  rázu  (zejména  faktické  údaje,  jako  je  pozemek  nebo  charakter každé nemovitosti).   6.  Nabytí  (ustanovení  nebo  převod)  většiny  věcných  práv  (k  movitým  věcem  nebo  nemovitostem) probíhá v souladu se stejnými zásadami. Zákon rozlišuje dvě hlavní série hypotéz,  podle  nichž  nabytí  závisí,  nebo  nezávisí  na  vnější  manifestaci  (prostřednictvím  držení  nebo  zápisu  do  pozemkové  knihy).  V prvním  případě  je  vnější  vyjádření  podmínkou  nabytí  věcného  práva, ve druhém se věcné právo získává ze zákona, nezávisle na jakékoli vnější známce.  7.  Jestliže  se  úkon  nabytí  vyžaduje  k nabytí  odvozenému  z věcných  práv,  tento  úkon  je  platný  pouze v případě, že je platná jeho příčina, tj. listina nabytí (princip kauzality). Opatření, které se  završí zápisem do pozemkové knihy tedy nepostačuje k převodu nebo vytvoření věcného práva.  

II. Převod uskutečněný zápisem (konstitutivní)  A. INFORMACE OBECNÉHO RÁZU   Zpravidla se věcných práv k nemovitostem nabývá prostřednictvím zápisu (srv. čl. 656 odst. 1,  731 odst. 1, 746 odst. 1, 776 odst. 3, 781 odst. 3, 783, odst. 3 a 799 odst. 1 CC). Je třeba rovněž  rozlišovat,  zda  se  jedná  o  původní,  nebo  odvozené  nabytí.  O  odvozené  nabytí  jde  tehdy,  když  platnost práva nabyvatele závisí – v případě převodu majetku nebo omezeného věcného práva –  na  platnosti  práva  předchozího  nositele  a  v případě  ustanovení  omezeného  věcného  práva  na  platnosti  práva  vlastníka.  V ostatních  případech  jde  o  původní  nabytí.  Odvozené  nabytí  je  pravidlem, původní nabytí je výjimkou; v oblasti nemovitostí je původní nabytí například dáno  v případě nabytí třetí osobou bona fide, v případě přivlastnění okupací a v případech přistoupení  nebo vydržení.   Proces nabytí (odvozeného) předpokládá dva následující prvky:  1. Listina dokládající nabytí: v zásadě se jedná o generující akt závazku převést vlastnictví, nebo  vytvořit  omezené  věcné  právo.  Například  nejjednodušší  listinou  dokládající  nabytí  je  smlouva  o  prodeji,  kterou  se  prodávající  zavazuje  převést  na  kupujícího  vlastnictví  věci  prostřednictvím  uhrazení  ceny  (srv.  čl.  184  CO).  Listina  nemá  vliv  na  věcné  právo  samo;  vyplývá  z ní  pouze  pohledávka  směřující  k převodu  nebo  vytvoření  věcného  práva.  Na  základě  principu  kauzality  listina  o  nabytí  musí  být  platná,  aby  se  umožnil  převod,  nebo  vytvoření věcného práva.   2. Úkon nabytí; zahrnuje rovněž dva prvky:  -

akt  dispozice;  jedná  se  o  akt,  jímž  dlužník  závazku  spočívajícího  v  převedení  vlastnictví  nebo  vytvoření  věcného  práva  vyjadřuje  svou  vůli  zříct  se  věci,  nebo  ji  zatížit  omezeným  věcným  právem;  v oblasti  nemovitostí  se  akt  dispozice  provede  dožádáním  zápisu  práva  nabyvatele  do  pozemkové  knihy;  platnost  aktu  dispozici  předpokládá, že ustavující má pravomoc disponování (aby byl vlastníkem); 

18   

-

hmotný akt; jde o akt, který vnějškově vyjadřuje manifestaci věcného práva; v oblasti  nemovitostí  je  to  zápis  do  pozemkové  knihy  (srv.  čl.  971  odst.  1  CC).  Zápis  zakládá  věcné právo (absolutní princip zápisu).   B. LISTINA O NABYTÍ 

Listina  o  nabytí,  základ  zakládajícího  zápisu,  spočívá  v zásadě  v aktu  mezi  žijícími  osobami:  prodej,  výměna,  darování,  následnické  rozdělení,  zástavní  smlouva  nebo  smlouva  o  břemenu.  Jedná‐li se o akty z důvodu úmrtí, mají podobu odkazu (srv. čl. 652 CC).   V zásadě  je  platnost  listiny  (mezi  žijícími  osobami)  o  nabytí  podmíněna  autentickou  podobou  (čl. 657  odst.  1  CC).  Autentický  akt  sestává  z písemného  dokumentu,  v němž  je  uvedeno  prohlášení  vůle,  nebo  konstatovány  určité  skutečnosti.  Tento  dokument  vystavuje  osoboa  k tomuto účelu oprávněná kantonem, v podobě a podle postupu, který je kantonem předepsán.  Pojem autentické podoby podléhá federálnímu právu; kantonální právo definuje „modality“ této  podoby  (čl.  55  T.f.  CC)  například  tak,  že  stanoví  pravidla  organizace,  zejména  svěřením  péče  o vystavování  autentických  aktů  notářům  (systém  latinského  notariátu,  známý  zvláště  ve  francouzském  Švýcarsku)  nebo  úředníkům  státní  správy  (systém  státního  notariátu,  známý  v některých  německých  kantonech).  Této  formě  nepodléhá  například  smlouva  o  následnickém  rozdělení nebo smlouva týkající se druhotných účinků rozvodu a zahrnující převod nemovitého  jmění.     Nabyvatel se těší pohledávce, která mu umožňuje, aby od vlastníka vyžadoval žádost o zapsání  do pozemkové knihy. Jestliže vlastník odmítne takto postupovat, nabyvatel má podle čl. 655 CC  možnost podat specifickou žalobu.   C. ÚKON NABYTÍ  Úkon  nabytí  zahrnuje  akt  dispozice  (v  případě  nemovitostí  dožádání  zápisu)  a  hmotný  akt  (v  případě  nemovitostí zápis).   1. Akt dispozice (dožádání)  Žádost o zápis zahrnuje akt dispozice, jímž dlužník‐vlastník vykonává svůj závazek založit nebo  převést věcné právo. Žádost je adresována pozemkové knize. Správce žádosti zanese do deníku  (zároveň jak přijdou a jednu po druhé, s vyznačením autora a jeho předmětu; čl. 948 odst. 1 CC).  Účinek zápisu do hlavní knihy začíná datem zápisu žádosti do deníku (čl. 972 odst. 2 CC).  Žádost vychází z vlastníka, který disponuje svou nemovitostí (srv. čl. 963 odst. 1 CC). Žádost tedy  předpokládá, že jejím autorem je vlastník. Musí být pořízena písemně.   Navrhovatel se musí správci legitimovat; prokázání se (srv. čl. 965 CC) zahrnuje  -

pravomoc disponování (navrhovatel prokáže, že je vlastníkem) a  

-

listinu nabytí (formu a platnost).  

Správce  přezkoumá,  zda  se  toto  prokázání  uskutečnilo  a  přistoupí  k zápisu;  pokud  se  navrhovatel  neprokáže  požadovaným  způsobem,  správce  žádost  zamítne  (čl.  966  CC),  nebo  ve  výjimečných případech zápis odročí.   2. Úkon nabytí (zápis v pravém slova smyslu)  Zápis  do  pozemkové  knihy  provede  správce.  Čl.  937  odst.  1  CC  stanoví  předpoklad,  že  právo  existuje a že má nositele a obsah, vycházející ze zápisu. Hlavním dopadem tohoto předpokladu je  obrácení  důkazního  břemene:  je  na  třetí  osobě,  která  popírá  existenci  zapsaného  práva,  nebo  která  se  domáhá  toho,  že  právo  má  jiného  nositele  a  jiný  obsah,  než  je  ten,  který  vyplývá  ze 

19   

zápisu,  aby  podala  důkaz  o  nepřesnosti  tohoto  zápisu;  tento  důkaz  nepodléhá  žádné  zvláštní  formě.   Zápis (zakládající) je poslední fází procesu nabytí věcného práva.  

III. Převod uskutečněný mimo pozemkovou knihu  (deklaratorní zápis)  A. INFORMACE OBECNÉHO RÁZU  S ohledem na porušení principu publicity zákoník někdy počítá s tím, že věcné právo se nabývá  nezávisle  na  jakékoliv  vnější  manifestaci  (srv.  čl.  923  odst.  2  CC).  V takových  případech  je  listinou  nabytí  zákon;  postačuje  ke  vzniku,  nebo  převodu  věcného  práva.  Rovněž  když  soudce  nařídí  vytvoření  věcného  práva,  pak  toto  právo  se  zrodí  účinkem  samotného  rozsudku,  a  to  i když (dosud) neexistuje zápis v pozemkové knize. Znamená to, že zápis je nezbytný k tomu, aby  se  nabyvateli  umožnilo  disponovat  nemovitostí  (čl.  656  odst.  2  CC),  o  čemž  se  správce  musí  ujistit;  říká  se,  že  takový  zápis  je  deklaratorní  v tom  smyslu,  že  pouze  směřuje  k uvedení  pozemkové knihy do souladu s právní realitou (princip týkající se zápisu).  B. PŘÍPADY, KDY JE ZÁPIS DEKLARATORNÍ  Nabytí  obvykle  proběhne  podle  absolutního  principu  (viz  shora).  Takový  postup  se  uskuteční  mimo pozemkovou knihu v těchto hlavních případech:  -

dědictví (srv. čl. 560 CC), buď nabytí dědicem (nabytí, k němuž dochází ze zákona),  avšak nikoli legatářem (odkazovníkem) 

-

rozsudek (srv. čl. 656 odst. 2 CC) 

-

nucené obstavení 

-

vyvlastnění 

-

akviziční příkaz 

-

manželský režim 

-

fúze společností 

Přestože došlo k nabytí věcného práva ze zákona, zápis (deklaratorní) se neprovede úřední  cestou, ale na dožádání. To v zásadě vychází z nabyvatele práva.  

IV. Důvěra veřejnosti v pozemkovou knihu  Obecně  platí,  že  zápis  do  pozemkové  knihy  má  účinek  pouze  tehdy,  jestliže  vychází  z platné  listiny  o  nabytí  (čl.  974  CC;  princip  kauzality).  Zápisy  sice  vytvářejí  předpoklad,  že  existují  odpovídající práva (čl. 9 a 937 odst. 1 CC), avšak v zásadě je možný důkaz o opaku (čl. 9 odst. 2 a  975 odst. 1 CC). Tento princip (čl. 973 odst. 1 CC) má jednu výjimku: ten, kdo nabyl věcné právo  v dobré víře v údaje pozemkové knihy, je nadále nositelem tohoto práva. Z jeho pohledu již méně  záleží  na  tom,  že  zápis  byl  proveden  protiprávně,  neboť  článek  973  CC  klade  vůči  němu  předpoklad  o  přesnosti  pozemkové  knihy.  Z toho  vyplývá,  že  s výhradou  zvláštního  případu  uvedeného  v čl.  973  odst.  2  CC  (nemovitosti  v neustálém  pohybu),  může  každý  nabyvatel  důvěřovat údajům pozemkové knihy (princip důvěry veřejnosti v pozemkovou knihu).  

20   

Aby byl chráněn, musí mít třetí nabyvatel dobrou víru, tj. musí ignorovat protiprávní charakter  zápisu. Dobrá víra se předpokládá (čl. 3 odst. 1 CC), avšak takový nabyvatel  pozbývá práva se jí  dovolávat, jestliže se neslučuje s pozorností, aby okolnosti dovolovaly využít ji.   Třetí osoba v dobré víře získá věcné právo, jaké vyplývá ze zápisů. Rovněž pozitivně s ohledem  na nabyvatele v dobré víře se pozemková kniha pokládá za přesnou. A negativně, což znamená,  že se pozemková kniha pokládá za úplnou.  

V. Oprava pozemkové knihy  Opravou pozemkové knihy se rozumí veškeré změny zápisu v pozemkové knize, provedeném za  účelem uvedení pozemkové knihy do souladu s realitou. Opravu v zásadě upravují články 975 až  977. Opravu lze provést podle těchto postupů:  -

Žaloba  sledující  korekci  pozemkové  knihy  (čl.  975  CC):  tato  žaloba  je  v zásadě  otevřená,  když  se  uskutečnil  zápis  „bez  legitimní  příčiny“,  tj.  na  základě  neplatné  listiny o nabytí (nebo na základě neplatné žádosti); žalobce se například bude rovněž  dovolávat existence předstírání nebo chybného souhlasu; 

-

Korekce  se  provádí  z důvodu,  že  zápis  ztratil  veškerou  právní  hodnotu  (čl.  976  CC);  tak je tomu například u věcných práv založených doživotně, jestliže poživatel zemřel,  anebo u věcných práv založených na určitou dobu a lhůta vypršela; 

-

Korekce  zápisů  provedených  nedopatřením  (čl.  977  CC);  tak  je  tomu  například  v případě, že se správce v zápisu zmýlil, tedy že listina o nabytí byla platná. 

VI. Celkové (osobní) zhodnocení  Systém  zajišťovaný  švýcarským  právem  budí  v obecné  rovině  uspokojení.  V rámci  velké  revize  věcných práv, jež v současnosti na spolkové úrovni probíhá, ostatně nebyl opětovně zpochybněn.  Jeho  úspěšnost  je  dána  kompetentní  aktivitou  a  péčí  ze  strany  příslušných  aktérů:  notářů  (na  úrovni  listiny  o  nabytí)  a  správců  pozemkové  knihy  (na  úrovni  zkoumání  podmínek  zápisu  a jeho provádění). Všichni tito aktéři mají adekvátní právní vzdělávání a jsou vedeni k tomu, aby  se  i  nadále  kontinuálně  vzdělávali,  zejména  prostřednictvím  specializovaných  odborných  periodik nebo účastí na cyklech konferencí.   Systém  zakládajícího  zápisu  je  ostatně  dokonale  slučitelný  s požadavky  praxe.  Zejména  umožňuje uzavírat akty (o prodeji), které jsou podmíněné nebo jsou termínované: až v okamžiku  zápisu bude možné účinně uskutečnit převod.     ___________________________  1 Určitá osobní práva lze v pozemkové knize anotovat (čl. 959 odst. 1 CC): jedná se například o předkupní nebo kupní  práva  nebo  o  práva  nájmu  a  pronájmu.  Anotace  má účinek „propter  rem“  (pro  věc“)  v tom  smyslu, že  tato  práva  se  stávají odporovatelnými ve vztahu k později nabytým právům k vlastnictví příslušné nemovitosti (čl. 959 odst. 2 CC).  2  Listina  o  nabytí  je  v zásadě  právním  aktem  (generátorem  závazku  o  převodu  vlastnictví,  nebo  o  jeho  zatížení  omezeným  věcným  právem).  Může  se  rovněž  jednat  o  zákon  (když  propůjčuje  osobě  právo  výkonu  ustanovení  omezeného věcného práva; jedná se o nepřímé právní hypotézy) a o jednostranné prohlášení vlastníka (který zakládá  omezené věcné právo na své vlastní nemovitosti).  

 

21   

Souhrnná bibliografie (pojednání a rukopisy) :  DESCHENAUX Henri, Le registre foncier [Pozemková kniha], Fribourg 1983  MOOSER Michel. Le droit notarial en Suisse [Notářské právo ve Švýcarsku], Bern 2005  REY Heinz, Grundriss des schweizerischen Sachenrechts [Stručný přehled švýcarského věcného  práva], Díl I, 2. vydání, Bern 2000  RIEMER, H.‐M., Grundriss des schweizerischen Sachenrechts [Stručný přehled švýcarského  věcného práva], Díl II, 2. vydání, Bern 2000  SCHMID/HUERLIMANN‐KAUP, Sachenrecht [Věcné právo], 2. vydání, Curych 2003  SIMONIUS/SUTTER, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht [Švýcarské věcné právo  k nemovitostem], Díl I (Bâle 1995) a Díl II (Bâle 1990)  STEINAUER Paul‐Henri, Les droits réels [Věcná práva] 3 díly, Bern 2007 (Díl 1, 4. vydání) Bern  2002 (Díl II, 3. vydání); předchozí úvahy jsou v podstatě převzaty z těchto prací.   

22   

PRODEJ NEMOVITOSTÍ  VE FRANCOUZSKÉM PRÁVU – TEORETICKÁ  A PRAKTICKÁ HLEDISKA  BÉATRICE BOURDELOIS, PROFESORKA UNIVERZITY V LE HAVRE,  FAKULTA MEZINÁRODNÍHO OBCHODU. 

Redaktoři Občanského zákoníku se v roce 1804 rozhodli pro princip konsenzuálnosti, totiž pro  zásadu, že samotný vzájemný souhlas stran postačuje ke vzniku smlouvy – tento princip zůstal  zachován i ve vztahu k prodeji nemovitostí.   V současné době je tento princip stále přípustný a kromě vzácných zvláštních výjimek (jako jsou  prodeje  nemovitostí  za  účelem  stavby)  je  prodej  týkající  se  nemovitosti  platně  dán  samotnou  dohodou  stran,  a  to  prováděním  článku  1583  občanského  zákoníku:  „prodej  mezi  stranami  je  dovršen a vlastnictví je právně nabyto kupujícím od prodávajícího, jakmile dojde k dohodě o věci  a ceně, třebaže věc ještě nebyla dodána a ani cena ještě nebyla uhrazena“.   Toto  znění  je  důležité  vzhledem  k praxi,  která   by  pro  svou   velkou  míru  obecnosti  (hypotézy,  kde není respektována, jsou velice vzácné) dovolovala předpokládat, že podmínkou platnosti (ad  validitatem) prodeje nemovitosti je vyhotovení notářské listiny.   Nicméně  právo  nic  takového  nezahrnuje  (kromě  shora  uvedeného  předpokladu  prodeje  nemovitosti  za  účelem  stavby),  což  vedlo  ke  vzniku  významné  sporné  záležitosti,  vztahující  se  podle  právní  dikce  k synallagmatickému  (obapolnému)  příslibu  prodeje  (v  praxi  v  oblasti  nemovitostí  jde  o  „kompromis“,  a  hrozí  tak  nejasná  terminologie,  protože  v právu  se  jako  kompromis  označuje  akt  předložení  sporu  arbitráži),  a  k jeho  závazné  účinnosti.  Sepsání  „předběžné  smlouvy“   je  ve  skutečnosti  závaznou  (§  I)  fází,  vedoucí  k vyhotovení  notářské  listiny,  která  se  sice  nepodílí  na  platnosti  prodeje,  ale  představuje  základní  pilíř  prodejů  nemovitostí,  neboť  hlavním  účinkem  věcného  práva   (zejména  vlastnictví)  je  jeho  odporovatelnost (erga omnes). Anebo je prodej v naší oblasti zajištěn zápisem titulu vlastnictví  ve veřejných pozemkových knihách, a proto je třeba, aby listina měla veřejnou podobu. Základní  role,  kterou  sehrává  zápis  v pozemkové  knize,  je  podstatná  a  ve  skutečnosti  maří  zásady  veřejného  práva  občanského  práva  tak,  že  se  souhlasem  stran  se  tento  zápis  upřednostňuje   (§ II).   Závěrem  budou  uvedena  některá  upřesnění  k rozsahu  práva  k takto  získanému  majetku  se  současným  zdůrazněním,  že  francouzské  právo  je  těsně  svázáno  s principem  superficies  solo  cedit (§ III).  

I. Příprava prodeje cestou předběžné smlouvy  Vyložíme důvody, proč je ve francouzském právu při prodeji nemovitostí  tak rozšířeno použití  předběžných  smluv,  a  to  ještě  předtím,  než  přistoupíme  k otázce,  která  naše  právní  zástupce  velice zajímá a která se týká volby takových smluv, jež se mohou použít.   1. Důvody téměř systematického používání předběžné smlouvy  Provedení přípravného jednání k vyhotovení notářské listiny umožňuje stranám, aby v získaném  čase shromáždily dokumenty a fondy nezbytné k uskutečnění prodeje nemovitosti.  

23   

Sepsání  předběžné  smlouvy  představuje  podporu  požadovanou  úvěrním  ústavem  při  formalizaci návrhu úvěru k financování nabytí nemovitosti.   Existence  různých  předkupních  práv  (přednostní  práva  nabytí  vyhrazená  určeným  osobám),  která  musí  být  vymazána,  dříve  než  bude  prodej  definitivní,  rovněž  přispěla  k systematickému  využívání předběžné smlouvy.   Rovněž  odklad  v obdržení  některých  dokladů  (zejména  stavebních)  podpořil  takové  využívání  v zájmu přípravy spisu v jeho různých dalších složkách, aby se mezitím rozhodlo o případných  překážkách.   Zavedení  odkladu  odvolání  souhlasu  nebo  uvážení  v roce  2000,  ve  prospěch  ucházejícího  se  neprofesionálního nabyvatele, mělo za následek pouze širší využívání předběžné smlouvy, která  umožňuje  vymazat  tuto  dobu  uvážení  dříve,   než  se  strany  definitivně  zaváží.  Kromě  toho  závazek  spočívající  na  notáři  v případě,  že  se  nesepsala  žádná  předběžná  smlouva  a  že  se  předem neprovedl žádný výmaz, podle něhož má ucházející se nabyvatel těžit z odkladu uvážení  v trvání  sedmi  celých  dnů  ještě  předtím,  než  podepíše  veřejnou  listinu  o  prodeji  (s  rizikem  změny  názoru  a  odmítnutí  podepsat  listinu  bez  podstoupení  vlastní  odpovědnosti),  činí   nerozumným  fakt,  že  se  nepostupovalo  cestou  předběžné  smlouvy,  když  nabyvatel  není  profesionál.   Předběžná  smlouva  se  nakonec  ukázala  jako  stále  více  nepostradatelná  tou  měrou,  v  jaké  narůstají  právní  nároky  pokud  jde  o  diagnostiku  a  expertízy  všeho  druhu.  Od  závazku  vyměřování podílů spoluvlastnictví uloženého v roce 1996 se přešlo k požadavku na technickou  diagnostiku týkající se přítomnosti osinku, olova nebo termitů (v letech 1996 − 1999) a později,  v roce  2003,  k požadavku  na  diagnostiku  týkající  se  vnitřní  instalace  zemního  plynu  a  stavu  přírodních a technologických rizik a v roce 2004 k diagnostice energetického výkonu.   Jestliže  se  tyto  informace,  jimiž  se  budoucímu  nabyvateli  mají  vysvětlit  rizika  (která  majetek  jako  předmět  koupě  představují  a  která  se  pokládají  za  důležitá),  mají  poskytnout  v rámci  jednotné  dokumentace  jednotné  diagnostiky  v zásadě  již  v době  příslibu  (se  sankcí  za  chybění  tohoto dokumentu, který má být obsažen v příloze) se počítá až ve fázi podpisu veřejné listiny  (čl. L. 271 − 4,  II, CCH). Je nemožné zprostit prodávajícího jeho odpovědnosti za uvedené vady.  Tato absence sankce v úrovni příslibu prodeje vysvětluje problematickou praxi, požadující, aby  se četné přísliby podepisovaly bez vyhotovení tohoto dokumentu (protože chybí věcná sankce),  toto  vyhotovení  je  tedy  ovšem  dáno  jako  odkladná  podmínka  prodeje.  Předběžná  smlouva  se  tedy jeví jako prostředek zavázání stran ještě předtím, než se tyto dokumenty předloží. To není  v souladu se zněním zákona, avšak praxe realitních agentů to v každém případě dosvědčuje a je  třeba  zdůraznit,  že  to  jsou  často  právě  tito  profesionálové,  kteří  se  stávají  prostředníky  mezi  prodávajícím  a  nabyvatelem  a  kteří  zhotovují  přísliby  o  prodeji  nemovitosti  (jak  dále  uvidíme,  s jasným upřednostňováním „kompromisu“).   2. Volba předběžné smlouvy  Ve skutečnosti je třeba rozlišovat, a to vždy z obecného pohledu, dva druhy listin, z nichž pouze  první by si zasloužila alespoň v rámci práva, ne ve skutečnosti, označení předběžná smlouva.   Jednostranný příslib prodeje − prétorský výtvor, občanským zákoníkem dlouho ignorovaný – je  ve skutečnosti pravou předběžnou smlouvou, neboť strany ještě nejsou vázány prodejní (kupní)  smlouvou. Přesněji řečeno, jedna ze stran smlouvou vázána není, a to ta, která je označena jako  příjemce,  zatímco  druhá  strana,  přislibovatel  (v  záležitostech  nemovitostí  je  to  nejčastěji  budoucí prodávající), je naopak „definitivně“ (viz níže naše poznámky) zavázána.   Synallagmatický příslib prodeje (připomeňme, že v praxi se v souvislosti s prodejem nemovitostí  označuje jako „kompromis“) naopak předpokládá vzájemný, obapolný závazek prodat a koupit − 

24   

občanský zákoník jej tedy neodlišuje od definitivního prodeje: „příslib prodeje se rovná prodeji,  existuje‐li mezi dvěma stranami vzájemný souhlas pokud jde o věc a cenu“ (čl. 1589).   Pokud jde o tuto druhou formu „příslibu“, Nejvyšší kasační soud dává obecně najevo svou ochotu  (existuje jenom několik vzácných rozdílných rozhodnutí) respektovat znění článku 1589 tím, že  se domnívá, že strany, jež podepsaly synallagmatický příslib prodeje, podepsaly skutečný prodej  nemovitosti  jako  soukromý  právní  úkon  (i  když  je  provázen  podmínkami  nebo  lhůtami),  bez  ohledu  na  to,  že  jedna  ze  stran  odmítla  podepsat  veřejnou  listinu.  Druhá  strana  může  věc  postoupit  soudci  a  dát  konstatovat  prodej:  rozsudek,  který  tedy  osvědčuje,  že  prodej  mezi  stranami  je  dokončený,  se  rovná  veřejné  listině  o  prodeji  a  může  se  zveřejnit  zápisem  v pozemkové knize, je také možný jeho nucený výkon. (Podle systému veřejnosti pozemkových  knih  se  každá  transakce  v oblasti  nemovitostí  stává  veřejnou  jejím  zápisem  do  pozemkové  knihy;  pozn.  překl.)  Takže  lze  vážně  pochybovat  o  tom,  že  synallagmatický  příslib  prodeje  je  podle  této  judikatury  skutečnou  předběžnou  punskou  (proradnou)  smlouvou,  jde  totiž  ve  skutečnosti o podmíněný prodej. Právě zde lze změřit dosah principu konsenzualizmu.   Toto  řešení  samozřejmě  neplatí  u  jednostranných  příslibů  prodeje,  který  v zásadě  není  vymahatelný,  pokud  se  příjemce  nerozhodl  (tak,  že  zruší  kupní  „opci“,  která  je  mu  nabídnuta).  Nicméně následkem dost prudkého teoretického sporu, který ve Francii vzplál poté, co Nejvyšší  kasační  soud  ve  svých  dvou  rozhodnutích  potvrdil,  že  není  možné  přislibovatele  samotného  přinutit  k prodeji,  jestliže  se  přislibovatel  odvolá  dříve,  než  příjemce  zruší  opci  (předpoklad  nebo  příslib  se  transformuje  v prodej  formou  soukromého  právního  úkonu),  právní  zástupci  z tohoto  důvodu  ve  svých  obratech  přijali  stylistickou  doložku,  podle  níž  přislibovatel  předem  schvaluje  vymáhání  svého  závazku:  svoboda  uzavřít  prodej  či  ne,  zůstává  tedy  vyhrazena  příjemci.   Volba  mezi  dvěma  formami  příslibů  není  neutrální.  V prvním  případě,  jestliže  se  vyskytne  překážka,  a  ta  je  takové  povahy,  že  opětovně  uvede  v  pochybnost  projekt  prodeje,  mají  strany  vždy  možnost  (  kromě  toho,  že  dojde  k  odškodnění  druhé  strany  za  takto  vzniklou  škodu)  dovolit  si  znovu  jednat.  Příjemce  v poskytnutém  odkladu  nezruší  opci  a  příslib  se  stane  neplatným.  Ve  druhém  případě  nemají  strany  jiné  řešení  (alespoň  z právního  hlediska),  než  zrušení svého příslibu –  na základě vzájemné dohody nebo soudní cestou,  rovnající se  prodeji,  ještě než budou moci dovolit si znovu jednat.  Nerozhodne  se  pro  to  nejhorší  řešení,  kterého  se  často  používá  v praxi,  totiž  že  se  jednoduše  nechá „kompromis“ zcela zmizet, aby se tak zabránilo potížím spojeným se zrušením. Vedle toho,  že je manifestním porušení principů práva, předpokládá tato praxe, že obě strany přinejmenším  s takovým  postupem  souhlasí  (a  že  tedy  nejsou  ve  sporu  z důvodů  krachu  vyjednávání  o prodeji).   Naproti  tomu  je  nesporné,  že  omezující  účinnost  synallagmatického  příslibu  značně  převyšuje  účinnost  jednostranného  příslibu  a  že  jí  lze  dávat  přednost,  když  předběžná  smlouva  není  vyhotovena, aby se veřejné listině dala konečná podoba a žádná ze stran nechtěla dát té druhé  možnost zbavit se závazku.   Je to tato účinnost, která realitní agenty nepochybně pobídla, aby svým klientům dávali podepsat  spíše  „kompromis“  než  jednostranné  přísliby  prodeje,  neboť  právo  inkasovat  odměnu  předpokládá, že se úkon účinně provedl, a podle judikatury je tato podmínka splněna, i když se  prodej nakonec zruší.   Volba  mezi  dvěma  formami  příslibů  byla  v notářské  praxi  po  dlouhou  dobu  více  záležitostí  kultury:  severní  oblasti  (nad  Loirou)  dávají  přednost  jednostrannému  příslibu,  zatímco  jižní  oblasti  hodně  využívají  synallagmatický  příslib.  Neblahá  reforma  z roku  2000  (výše  uvedená,  týkající  se  odkladu  odvolání  souhlasu/uvážení,  uděleného  ucházejícímu  se  neprofesionálnímu  nabyvateli)  vedla  notáře  k tomu,  že  upouštěli  od  jednostranných  veřejných  příslibů  (přičemž  25   

přísliby  typu  soukromého  právního  úkolu  jsou  spíše  vzácnější),  tato  legislativní  chyba  se  však  nedávno napravila (zákon ze dne 13. července 2006), a přinejmenším v pařížském notariátu již  lze pozorovat obnovení jednostranného příslibu prodeje.   Ať  je  tomu  jakkoli,  je  nutno  konstatovat  –  a  podle  mne  to  jasně  vyplývá  z předešlého,  že  u prodeje  nemovitosti  se  de  facto  předpokládá  podpis  veřejné  listiny  za  účelem  zápisu  do  pozemkové  knihy.  V tom  spočívá  paradox  francouzského  práva:  konsenzualizmus  vyhotovení  smlouvy  dává  přednost  formalizmu  veřejnosti  pozemkové  knihy,  neboť  od  ní  odvisí  účinnost  prodeje nemovitosti.  

II. Základní role veřejnosti pozemkové knihy v záležitostech prodeje  Princip  konsenzualizmu  vede  k tvrzení,  že  převod  majetku  se  uskutečňuje  pouhou  výměnou  souhlasu stran o věci a ceně.   Nicméně  v praxi  je  tento  převod  podřízen  podpisu  veřejné  listiny  o  prodeji,  aby  byl  transfer  věcného práva odporovatelný pro všechny. Ať již jiní o tom tvrdí cokoli, tento podstatný odklad  účinku prodeje nemá roli podmínky – kupní (prodejní) smlouva neexistuje, jestliže strany jeden  z jejích  konstitutivních  prvků  považují  za  nejistý,  ale  jde  o  lhůtu,  kterou  se  pouze  odročuje  provedení  prodeje.  Transfer  majetku  je  tedy  zpožděný  v den  podpisu  veřejné  listiny.  Toto  opatření,  jak  je  nacházíme  v podobě  stylistické  doložky  ve  všech  synallagmatických  příslibech  prodeje   („kompromis“)  vyplývá  ze  závazku  vyhotovit  veřejnou  listinu,  aby  byly  splněny  formality veřejnosti pozemkové knihy.   Prodej  je  tedy  ve  francouzském  právu  jedinečným  obchodem  (negotium),  který  s sebou  nese  osobní  i  věcné  účinky,  i  když  úhrn  těchto  účinků  se  neprojeví  v jednom  časovém  sledu.  Proces  výkonu  prodeje  může  rovněž  zahrnovat  dvě  etapy:  synallagmatický  příslib,  provázený  nebo  neprovázený  odkládacími  podmínkami,  je  prodejem  v podobě  soukromého  právního  úkonu  již  „dokončeným“  (podle  vyjádření  Nejvyššího  kasačního  soudu),  i  když  je  transfer  majetku  zpožděný,  a  příslib  následující  po  podpisu  notářské  listiny,  který  až  na  výše  uvedené  výjimky  (prodej  nemovitosti  za  účelem  výstavby)  pouze  potvrzuje  dřívější  prodej  (vize  shodující  se  s judikaturou Nejvyššího kasačního soudu, kterou však právní zástupci někdy jen stěží připustí)  a který obecně zahrnuje transfer majetku, když byl tento transfer ke dni podpisu notářské listiny  zpožděn.   Rovněž  nejpozději  v den  podpisu  veřejné  listiny  o  prodeji  nemovitosti  se  nabyvatel  plně  stává  vlastníkem prodaného jmění.   Nicméně nabyvatel, který by se nemohl postavit proti třetím osobám, zejména proti těm, které si  činí  nároky,  že  mají  práva  k majetku,  který  nabyl,  by  byl  pokud  jde  o  jeho  majetkové  právo  v choulostivé situaci − a právě zde sehrává veřejnost zápisu v pozemkové knize roli, která jeho  právo posiluje.   Formality  zveřejnění  se  tedy  nepodílejí  na  platnosti  prodeje,  zajišťují  však  jeho  účinnost  erga  omnes.  Základní  role  veřejnosti  pozemkové  knihy  (reorganizované  dvěma  nařízeními  ze  dne  4.  ledna  a ze  dne  14.  října  1955  a  završené  zákonem  z roku  1998)  spočívá  v odporovatelnosti  třetím  osobám  prodeje  nemovitosti,  přičemž  takovými  třetími  osobami  jsou  všechny  ty,  které  mohly  nabýt (majetková) „konkurenční práva“ k témuž majetku. V případě sporu má přednost ten, kdo  provedl zápis dříve.       26   

1) Obecné úvahy k organizaci veřejnosti pozemkové knihy  Služba veřejnosti pozemkové knihy (Publicité foncière) je ve Francii správní službou připojenou  k ministerstvu  hospodářství  a  financí  pod  záštitou  generálního  ředitelství  daní  a  příslušných  ředitelských  fiskálních  služeb  na  úrovni  departmentů,  mající  podobu  hypotékárních  úřadů  (celkem jich je na území státu 354). Je třeba zdůraznit, že v Alsasku‐Lotrinsku (východní oblast  Francie),  kde  ještě  přetrvává  zvláštní  místní  právo,  funguje  tato  služba  v kompetenci  soudce  („soudce pozemkové knihy“).   Kompetence  hypotékárního  úřadu  k vyřizování  formalit  publicity  je  určena  místem  a  situací  nemovitosti.   V čele je vysoký úředník státní správy − správce hypoték, jehož odměna se skládá z pevné nebo  proporcionální  mzdy  inkasované  v okamžiku  vkladu  spisu.  Pozemkové  knihy,  které  vede,  a osvědčení,  která  vydává,  mají  kvalitu  veřejných  listin  (a  jsou  hodnověrné  až  do  zápisu  nepravdy). Je třeba zdůraznit, že protihodnotou nezávislosti, které se při výkonu svého poslání  a v odměnách těší, je zvláštní občanská odpovědnost, na kterou je pojištěn (hromadné vzájemné  pojištění).   V průběhu  vkladu  listiny,  která  se  má  zveřejnit,  se  listina  přezkoumá,  aby  se  odhalily  veškeré  nesprávnosti, které mohou v případě, že jsou závažné, vést buď k zamítnutí vkladu (formality se  musí  opravit  a  listina  se  nezapíše),  nebo  k  zablokování  spisu  do  doby,  než  dojde  k nápravě  (listina se však zapíše).  Je  třeba  upřesnit,  že  v současnosti  se  progresivně  zavádí  zabezpečený  systém  elektronického  přenosu  notářských  listin   („téléacte“)  v notářské  kanceláři  hypotékárního  úřadu,  jehož  dvojí  výhodou  je  rychlost  (okamžitý  přenos)  a  výmaz  všech  závažných  nesprávností  (kontrola  před  každým přenosem), kterým se musí eliminovat veškeré příčiny zamítnutí vkladu.   2) Účiny publicity pozemkové knihy  S rizikem,  že  se  budu  opakovat,  připomenu,  že  formality  publicity  nerealizují  přenos  majetku,  který se již uskutečnil, ale mají posilující roli.  Tato role se může uplatnit pouze díky verifikaci „relativního účinku“ (ze strany správce hypotéz  až na posledním místě, jestliže potíže unikly notáři redigujícímu listinu: „žádnou listinu… nelze  zveřejnit  v souboru  nemovitostí,  jestliže  titul  disponujícího  nebo  poslední  nositel  nebyl  předběžně  publikován  v souladu  s ustanoveními  tohoto  nařízení“  (článek  3.,  4.  prosince,  leden  1955).  Toto  znění  ukládá  rovněž  trvalý  vztah  mezi  následnými  formalitami  týkajícími  se  nemovitosti:  ověří se, zda prodávající zveřejní svou listinu, zatímco během jejího zveřejnění se ověří, zda jeho  vlastní  prodávající  zveřejnil  svou  listinu  atd.  V průběhu  tohoto  ověřování  se  správce  ujistí  o shodě  záznamů  v  listině,  jejíž  zveřejnění  se  požaduje,  s údaji  v kartotéce  (identifikace  stran,  označení nemovitosti)  − právě absence shody opravňuje odmítnutí nebo zamítnutí vkladu (viz  výše).   Účelem  tohoto  relativního  účinku  je  potvrdit,  že  z pohledu  veřejnosti  pozemkové  knihy  je  nabyvatel  držitelem  svých  práv  v roli  osoby  považované  za  předchozího  držitele  práva  k majetku.  Toto  pravidlo  má  zvláštní  sílu  v tom  smyslu,  že  může  porušit  občansko‐právní  následky  vyplývající  z principu  konsenzualizmu.V judikatuře  se  takový  příklad  mohl  ověřit  v přítomnosti  nevybíravých  prodávajících,  kteří  dvakrát  prodali  týž  majetek  (dva  následné  synallagmatické přísliby). Podle principů občanského práva druhý nabyvatel získal jmění (a non  domino)  od  osoby,  která  již  nebyla  vlastníkem,  protože  majetek  již  prodala.  Nicméně  jestliže  druhý  nabyvatel  dal  zveřejnit  svou  listinu  jako  první  (a  zveřejnění  je  možné,  neboť  verifikace  27   

relativního účinku nevykáže jako vlastníka prodávajícího, pokud první nabyvatel sám neprovedl  zápis své listiny), bude moci odporovat listině prvního nabyvatele (který tedy bude disponovat  pouze  odvoláním  o odškodnění  proti  prodávajícímu).  Tento  derogační  účinek  veřejnosti  pozemkové  knihy  nicméně  podléhá  důkazu  podvodného  dorozumění  mezi  prodávajícím  a druhým nabyvatelem, který věděl o právo nabytém prvním nabyvatelem.   Abychom dovršili tento nástin francouzského práva v oblasti prodeje nemovitostí, pojednáme ve  stručnosti o otázce pozemkového rozsahu práva k vlastnictví ve vztahu k organizaci převodu. 

III. Rozsah práva k nemovitému majetku  „Vlastnictví  půdy  zahrnuje  vlastnictví  všechno,  co  je  na  ní  a  pod  ní“  (čl.  552  občanského  zákoníku).  V principu  se  nabyvatel  nemovitého  jmění  stává  vlastníkem  povrchu  a  spodní  půdy  základu pozemku jako předmětu prodeje, což zaprvé vede ke skutečnému vyvlastnění stavitele,  který  stavěl  na  pozemku,  jehož  nebyl  vlastníkem.  Nebudeme  se  zde  zdržovat  modalitami  případného odškodnění (které může být nulové, jestliže vlastník nechce zachovat stavbu).  Konvenční uspořádání podle principu superficies solo cedit jsou nicméně možná.   Nejprve je to nájem za účelem výstavby – jde však o nepravou výjimku (nájem na dlouhou dobu),  kde  se  u  nájemce  počítá  se  stavbou  (z  hlediska  obecného  obchodního  využití)  budov,  které  nakonec budou pro vlastníka nájemným (osud těchto staveb − převod s odškodněním nájemce  nebo demolice – ve skutečnosti upravuje nájemní smlouva).   Lze  zejména  předpokládat  rozdělení  povrchu  a  podzemí  (viz  čl.  553  občanského  zákoníku).  Právo stavby na cizím pozemku (droit de superficie) sestává rovněž z postoupení věcného práva  týkajícího  se  povrchu  pozemku  a  spodních  vrstev  s možnosti  využít  samostatně  podzemí  (příkladem  jsou  podzemní  garáže)  osobě  označované  francouzsky  „superficaire“  (s  různými  modalitami: celý povrch půdy nebo jeho část, se všemi objekty na ní se nacházejícími nebo s částí  takových objektů, jako jsou stavby, osázené, plantážní plochy).  Tato konvenční technika vytvořila v současné době předpoklady pro prodej „objemů“, kdy jsou  umožněny  zejména  stavby  v prostorách  nad  pozemky,  tvořící  součást  veřejné  sféry  (a  tedy  nezcizitelné).  Naopak,  což  je  ještě  klasičtější,  výstavba  silničních  nebo  železničních  tunelů  a podzemní  dráhy  byla  často  možná  jen  díky  vyvlastnění  podzemního  prostoru  soukromých  pozemků.   Lze konstatovat, že smluvně mohou vlastníci provést horizontální rozdělení svého majetkového  práva: to může mít dokonce za následek pluralitu vrstev rozdělených objemů, a dokonce i spleť  uvedených vrstev.   Od  nynějška  se  akceptuje,  že  to  jsou  v každém  případě  skutečná  majetková  práva,  kterým  se  udělují  všechny  atributy:  právo  zatížit  věcná  práva  –  například  služebnosti;  podpora  věcných  záruk  (privilegia,  hypotéky,  dokonce  tzv.  antichrèse  (podle  čl.  2072  občanského  zákoníku  jde  o zástavní smlouvu na nemovitost, kdy její vlastník postoupí její užívání svému věřiteli, aby mu  umožnil pobírat výnosy až se zaplatí dluh. Z příjmů se nejprve uhradí úroky a pak dlužný kapitál.  Jedná se tedy o zvláštní typ zástavy – pojem se dnes prakticky nepoužívá; pozn. překl.).   

28