Aan de voorzitter, leden en plv. leden van de Algemene Commissie Wonen en Rijksdienst van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag .
Br ie fnu mmer
14/11.600/Dol/CB
Den Haag
24 oktober 2014
Onderwerp
Te le fo o nnu mmer
Begroting Wonen
070-3490230 E-ma il
[email protected]
Geachte dames en heren, Met het oog op de behandeling van de begroting Wonen willen VNO-NCW en MKBNederland graag enkele punten onder uw aandacht brengen. 1. Pril herstel koopwoningmarkt stimuleren Sinds medio 2013 is er sprake van een pril herstel op de koopwoningmarkt. Met de groei van het aantal transacties en nu ook lichte stijging van de (gemiddelde) prijzen lijkt de (diepe) bodem bereikt te zijn. Koopwoningen zijn relatief beter betaalbaar geworden door onder meer de lage hypotheekrente, de huurstijgingen en een lichte stijging van het reëel beschikbare inkomen. Ook startersleningen hebben daaraan bijgedragen. Tot slot heeft zeker de beleidsrust rond de fiscale behandeling van de eigen woning bijgedragen aan herstel op de koopwoningmarkt. Het herstel is pril en kwetsbaar en dat zien we terug in de meest recente cijfers die lijken te wijzen op stagnatie van het herstel. Het herstel van de koopwoningmarkt wordt tot nu toe in belangrijke mate gedragen door starters. Zij zijn cruciaal voor het op gang brengen en houden van een ketenverkoop. En deze groep kan bij ongewijzigd kabinetsbeleid binnenkort niet meer gebruik maken van de startersregeling en de verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Hier komt bovenop dat de maximale loan-to-value ratio vanaf 1 januari 2015 verder wordt verlaagd naar 103 procent. Veel huishoudens hebben hun verhuisplannen de afgelopen jaren moeten uitstellen. Verder herstel van de koopwoningmarkt hangt mede af van de mate waarin deze latente vraag loskomt. De zogenaamde onderwaterproblematiek leidt tot vraaguitval op de koopwoningmarkt. Positief is dat het kabinet enkele maatregelen heeft genomen, zoals de verlenging van de Malietoren / Bezuidenhoutseweg 12 / Postbus 93002 / 2509 AA Den Haag www.vno-ncw.nl / 070349 03 49 / www.mkb.nl / 070 349 09 09
B lad
2
aftrektermijn van restschulden. Hiermee wordt echter niet voorkomen dat deze onderwaterproblematiek nog jaren de consumptie in Nederland zal drukken. Herstel van de koopwoningmarkt is om verschillende redenen essentieel voor economisch herstel. De bouw(gerelateerde) sectoren zijn het sterkst getroffen door de recessie. Het vermogensverlies op de woningmarkt leidt tot lagere consumptie van huishoudens. Een lage mobiliteit op de woningmarkt kan ook de mobiliteit op de arbeidsmarkt beïnvloeden. Herstel van transacties en prijzen van koopwoningen zal in meerdere opzichten economisch herstel bevorderen. Ondernemend Nederland pleit daarom voor een nieuw budget van (tenminste) 50 miljoen euro voor startersregelingen1. Hiermee kan pril herstel ondersteund worden en de latente vraag van huishoudens die hun verhuisplannen de afgelopen jaren hebben uitgesteld gestimuleerd worden. 2. Achterblijvende nieuwbouwproductie In de nieuwbouwproductie is van het herstel nog niet of nauwelijks iets terug te zien. Het aantal nieuw gebouwde woningen ligt op een naoorlogs dieptepunt, namelijk rond de 25.000 tot 30.000 woningen in 2013 en in 2014. Ramingen van noodzakelijke uitbreiding van de woningvoorraad liggen op 65.000 tot 75.000 woningen per jaar tot 2020. In deze twee jaar lopen we dus al 70.000 tot 100.000 woningen achter. Dat leidt tot verlies aan productiecapaciteit in de bouw en bouw gerelateerde sectoren, die later wel weer nodig is. De verlenging van het tijdelijk laag btw tarief voor onder andere renovatie- en herstelwerkzaamheden is een welkome maatregel die voor een deel van de sector verlichting brengt. Verschillende factoren remmen de realisatie van nieuwbouw. Allereerst het gemeentelijk grondbeleid. Gemeenten hebben in het verleden bedrijfsmatige risico’s genomen door grondposities in te nemen. Vaak blijven ze ondanks (beperkte) afwaarderingen hopen (speculeren) op hogere prijzen om zo geen (verder) verlies te hoeven nemen. Grondprijzen zijn ondanks de lagere woningprijzen niet of maar zeer beperkt gezakt. De waarde van de grond moet volgens de regels in de gemeentelijke begroting een reële afspiegeling zijn van de te verwachte opbrengsten. Het is van belang dat gemeenten met hun grondprijzen adequaat reageren op nieuwe marktomstandigheden. Positief is dat gemeenten nu opnieuw hun grondposities gaan waarderen. Dat moet naar onze mening vertaald worden in realistische residuele grondprijzen. Het faciliterend grondbeleid moet dan ook worden afgedwongen, in plaats van de keuze die de Wet ruimtelijke ordening en de regeling grondexploitatie laat aan de gemeentes. 1
De 13.000 Startersleningen zorgen, dankzij de cofinanciering van het Rijk van 50 miljoen euro, in de periode 2013-2014 naar schatting van het EIB voor 22.000 extra transacties op de woningmarkt en tot de aankoop van bijna 8.000 extra nieuwbouwwoningen.
B lad
3
Een tweede belangrijke factor is de krimp in de investeringen van woningcorporaties door vooral de hogere verhuurdersheffing en (onzekerheid over) de strikte beperking van taken. Dit lichten we in punt 3 toe. 3. Stagnatie en onzekerheid op de huurmarkt De huurmarkt ondervindt de gevolgen van recent ingevoerd en voorgenomen overheidsbeleid. Hogere lasten door de verhuurdersheffing en onzekerheid over de (strikte) beperking van het takengebied van woningcorporaties leiden tot een flinke krimp in de investeringen van woningcorporaties. Uit zorg over de betaalbaarheid van het wonen trachten corporaties waar mogelijk de huurverhoging te beperken. Ook hierdoor is er minder geld beschikbaar voor investeringen in nieuwbouw en verduurzaming. Zo investeren woningcorporaties sinds 2009 16 procent minder in nieuwe huurwoningen en 42 procent minder in nieuwe koopwoningen. Het belang van een goed functionerende huurmarkt is evident. Een ruim beschikbare en toegankelijke huurmarkt is noodzakelijk met het oog op een steeds flexibeler wordende arbeidsmarkt. Ook demografische en maatschappelijke veranderingen leiden tot nieuwe woonwensen van onder andere ouderen op de huurmarkt. Tot slot is het belangrijk om voldoende keuzemogelijkheden te hebben op de brede woonmarkt. Woningcorporaties spelen van oudsher een belangrijke rol en hebben ervoor gezorgd dat Nederland een kwalitatief zeer goede huursector kent. Verbetering van de werking van de huurmarkt is nodig en wordt ook door het kabinet opgepakt. Ondernemend Nederland maakt zich echter zorgen over de enorme complexiteit en administratieve lasten van de wetgeving die nu voorligt in het parlement, de novelle. Dit zou er toe kunnen leiden dat corporaties de eerste jaren naar aanleiding van de novelle voornamelijk bezig zijn met het wijzigen van de interne bedrijfsvoering, (her)financiering, relaties met stakeholders, etc., en vanwege deze onzekere situatie nauwelijks toekomen aan nieuwe investeringen. Woningcorporaties zullen hun belangrijke rol moeten kunnen blijven vervullen – binnen de nieuwe kaders – door ook te kunnen blijven investeren en te vernieuwen. Marktpartijen krijgen alle ruimte om hun investeringen te doen, maar daar waar de markt niet wil of kan, moet het voor corporaties wel mogelijk blijven om ook niet-daeb te blijven bouwen. De grote opgaven die er regionaal liggen, zullen mede door corporaties samen met gemeenten en andere partijen moeten worden opgepakt. Dit vraagt om een niet te strikte inperking van het geografisch werkgebied en tevens om beleidskaders waarbinnen woningcorporaties en gemeenten (regionaal en lokaal) maatwerk kunnen leveren.
B lad
4
VNO-NCW en MKB Nederland bepleiten daarom: -
een verstandige en werkbare invoering van de wetgeving rond de (novelle bij de) herzieningswet voor woningcorporaties langs bovenstaande lijnen. Hierbij is het van belang dat beeldvorming niet de overhand krijgt boven het belang van een goed functionerende huurmarkt. Corporaties moeten mogelijkheden houden om te kunnen blijven investeren en, zolang er onvoldoende andere investeerders zijn, óók buiten hun kerntaakgebied. Daarbij moet het geografische/regionale werkterrein ook niet onnodig worden ingeperkt, met alle gevolgen voor vele gemeenten van dien.
-
Een invulling daarvan is ook om corporaties de ruimte te geven om een beperkt percentage (bijvoorbeeld 10 procent) van hun huurwoningen in de marktsector te verhuren als onderdeel van hun sociale kernbedrijf. Daardoor is bovendien in de meeste gevallen een complexe en riskante scheiding van (daeb/ niet-daeb) activiteiten overbodig, waardoor corporaties vooruit kunnen en weer kunnen investeren. Een zestal hoogleraren volkshuisvesting pleitte daar recent ook voor (Wonen 6.0).
4. Financiering Het vernieuwen en verbreden van het financieringsaanbod is nog steeds een belangrijke opgave voor Nederland. VNO-NCW en MKB-Nederland willen het belang onderstrepen van initiatieven die erop gericht zijn het aanbod van (binnenlands en buitenlands) institutioneel vermogen te verbinden met de investeringsvragen van Nederland. Met het oog op een stabiel financieringskanaal voor hypotheekverstrekkers is oprichting van het Nationaal Hypotheek Instituut een goede stap. Daarnaast bepleit Ondernemend Nederland om de recentelijk opgerichte Nederlands Investeringsinstelling (NII) te betrekken bij investeringen in de bouw en woningmarkt. De NII beoogt vraag en aanbod bij elkaar te brengen door bundeling van proposities en het daarmee meer rendabel maken van investeringen door bijvoorbeeld institutionele beleggers. Het kan gaan om het op gang brengen van meer investeringen in de (vrije) huurmarkt, maar ook in maatschappelijk vastgoed. 5. Verbetering kwaliteitsborging Al langere tijd wordt er nagedacht en gewerkt aan het verder verbeteren van de bouwkwaliteit via een andere aanpak van de kwaliteitsborging. Er is breed draagvlak dat die verbeteringen moeten plaatsvinden. Het wetsvoorstel, dat nu in voorbereiding is, moet daarvan de neerslag vormen en zou moeten leiden tot een efficiënt nieuw stelsel met een grotere rol voor marktpartijen. Voor VNO-NCW en MKB-Nederland zijn belangrijke toetspunten de betaalbaarheid van het stelsel en het beperken van de administratieve lastendruk. Onze zorg is dat er straks wel een acceptabel en werkbaar stelsel komt.
B lad
5
Het gaat daarbij over onder andere de indeling van bouwwerken in risicoklassen en de daarbij behorende borgingsinstrumenten, de rol van de toelatingsorganisatie, de relatie kwaliteitsborger en aannemer, de vraag wie wat gaat betalen. We gaan ervan uit dat de Minister rekening zal houden met deze zorgen en de analyse, onderbouwing en uitwerkingsvoorstellen daarop zal aanpassen. De inzet is immers om een wetsvoorstel in te dienen dat voldoende draagvlak bij betrokken partijen heeft. Anders gaat het nieuwe stelsel immers niet werken. Een afschrift van deze brief is verstuurd naar de Minister voor Wonen en Rijksdienst. Hoogachtend,
Drs. C. Oudshoorn Directeur Beleid
