Melléklet MEGÁLLAPODÁS A BUDAFOKBELVÁROS ÚJ PIAC LÉTESÍTÉSÉRE ÉS KÖRNYEZETÉNEK RENDEZÉSÉRE IRÁNYULÓ BERUHÁZÁS FELTÉTELEIRŐL
amely létrejött a BudafokTétény Budapest XXII. Kerület Önkormányzata (1221 Budapest, Városház tér 11., Statisztikai számjel: 15735856‐8411‐321‐01 adószám: 15735856‐2‐43, képviseli: Szabolcs Attila polgármester), a továbbiakban „önkormányzat” vagy „eladó” valamint a Buono Mercato Kft. (székhelye: 1062 Budapest, Aradi u 8‐10., Cégjegyzékszám: 01‐09‐986035, képviseli: Galántai Péter ügyvezető igazgató), a továbbiakban „beruházó” vagy „vevő” között az alábbi napon és feltételekkel: I. ELŐZMÉNYEK ÉS FOGALOMMEGHATÁROZÁSOK 1.
Előzmények Az önkormányzat 73/2012. (04.19.) önk. számú határozatával döntött a Budafoki piac – volt Budafoki mozi épületét is érintő – átalakítására, felújítására irányuló pályázat kiírásáról (továbbiakban „pályázati kiírás”). A pályázati kiírásra egyedül a beruházó nyújtott be határidőben, szabályos pályázatot. Az önkormányzat képviselő testülete 2012. június 21‐i ülésén 129/2012. (06.21.). önk. számú határozatával úgy döntött, hogy a beruházó pályázatát érvényesnek tekinti. Ezt követően a felek tárgyalásos formában folytatták az eljárást, melynek eredményeként a jelen beruházás feltételeiről szóló megállapodást (továbbiakban „fejlesztési megállapodás”) kötik.
2.
Az érintett ingatlanok
2.1.
A jelen fejlesztési megállapodásban foglalt rendelkezések a jelen megállapodás megkötésekori ingatlan‐nyilvántartási állapot szerint összesen 12 (tizenkettő) ingatlant (továbbiakban „ingatlanok”) érintenek, melyek mai napon a TAKARNET rendszerből lekért tulajdoni lap szemle másolatai jelen fejlesztési megállapodás 1 – 12. számú mellékleteit képezik.
2.2.
Az ingatlanok közül jelen fejlesztési megállapodás aláírásakor az önkormányzat 1/1 arányú kizárólagos tulajdonát képezik a Budapesti 1. számú Körzeti Földhivatal által a 223564, 223564/0/A/1, 223564/0/B/1, 223595/1, 223596/1, 223597/1, 223598/1, 223599, 223600/1, 223601/1, 223602/1 helyrajzi számokon nyilvántartott, és természetben a Budapest XXII. kerületben az alábbi címen található belterületi ingatlanok, melyek tulajdonságait jelen fejlesztési megállapodás 13. számú melléklete összefoglalóan tartalmazza.
3.
A beruházás Az önkormányzat pályázati kiírásban is kinyilatkoztatott szándéka, hogy olyan beruházónak értékesítse az ingatlanokat, aki saját költségen (ideértve a beruházó által igénybe vett banki vagy egyéb finanszírozást is) biztosítja a fejlesztés megvalósításának lehetőségét, és saját javára értékeli fel az ingatlanokat. Ennek érdekében befejezi az ezen ingatlanokkal kapcsolatos telekalakítási eljárásokat és elvégzi a beruházáshoz
2/14
szükséges infrastrukturális fejlesztéseket. A Kerületi Szabályozási Terv és a Pályázati dokumentáció által előírt, közterületekre meghatározott fejlesztéseknek a jelen beruházáshoz kapcsolódóan a későbbiek folyamán megkötésre kerülő településrendezési szerződés szerinti végrehajtását és az érintett területeknek és tartozékainak az önkormányzat birtokába történő visszaadását követően az önkormányzat eladja az érintett ingatlanokból, a Kerületi Szabályozási Tervben előírt szabályozások beruházó általi végrehajtását követően kialakult építési tömböket a pályázat nyertese, vagyis beruházó részére. A beruházó szándéka, hogy a fejlesztés előfeltételeit saját költségén megteremtse, településrendezési szerződést kössön, ezt követően a fejlesztés előkészítő szakaszának eredményeképpen a Kerületi Szabályozási Tervben előírt szabályozások végrehajtását követően kialakult építési tömböket megvásárolja, majd első ütemben egy új piac épületet, második ütemben egy kereskedelmi egységet létesítsen rajtuk. A piac és a kereskedelmi egység megvalósítását a felek a továbbiakban együttesen „beruházás”‐nak vagy „fejlesztés”‐ nek nevezik. 3.1.
A felek közös szándéka szerint a beruházó a beruházás első ütemeként a 223595/1, a 223596/1, a 223597/1, a 223598/1, a 223599, a 223600/1, a 223601/1, a 223602/1 helyrajzi számú ingatlanokból a Kerületi Szabályozási Tervben előírt szabályozások végrehajtásaként kialakult építési tömbön (továbbiakban „piachoz tartozó ingatlanok” vagy „I. tömb”) új piac épületet létesít (a továbbiakban „I. ütem” vagy „piac”).
3.2.
A felek közös szándéka szerint a beruházó a beruházás második ütemeként a 223564 helyrajzi számú ingatlanon a társasházi albetétek megszüntetését, és az I. ütem jogerős használatba vételi engedélyét követően (továbbiakban „kereskedelmi egységhez tartozó ingatlan” vagy „II. tömb”) kereskedelmi egységet, létesít (a továbbiakban „II. ütem” vagy „kereskedelmi egység”).
3.3.
A beruházó a beruházás harmadik ütemeként a Budapest XXII. kerület 223566, 223567 és a 223568 helyrajzi számú ingatlanokon a fejlesztés működtetéséhez szükséges közösségi teret kíván létesíteni (a továbbiakban „III. ütem” vagy „közösségi tér”), és azon a II. ütemre vonatkozó használatbavételi engedély kiadásától számított 3 évre fejlesztési, ráépítési jogot szerezni az önkormányzattól annak érdekében, hogy amennyiben az Önkormányzat terület‐fejlesztési elképzelései azt támogatják, a közösségi tér területén a piac utolsó ütemét és az azt kiegészítő funkciójú épületeket (vendéglátás, szolgáltatás, iroda), városi teret és az ütemeket összekötő kollonádot létesítsen. Ennek feltételeiről azonban a felek erre vonatkozó egyezség esetén külön megállapodást kötnek, így a III. ütem szerinti fejlesztési illetve a ráépítési joggal kapcsolatos megállapodások tehát nem képezik jelen fejlesztési megállapodás tárgyát. Felek kijelentik, hogy a felek erre irányuló kifejezett írásbeli megállapodása nélkül a ráépítési jog kilátásba helyezése nem értelmezhető úgy, hogy az önkormányzat hozzájárul a ráépítéssel történő tulajdonszerzéshez. Beruházó tudomásul veszi az önkormányzat azon tájékoztatását, hogy a III. ütemhez tartozó ingatlanok között nem önkormányzati tulajdonú ingatlan is található, amellyel kapcsolatban az önkormányzatnak a jelen fejlesztés megvalósítása szempontjából nincs kötelezettsége.
3.4.
A pályázati kiírás jelen fejlesztési megállapodás 14. számú mellékletét képezi. A beruházás megvalósításának leírását a beruházó pályázata (továbbiakban „pályázat”) tartalmazza, mely jelen fejlesztési megállapodás 15. számú mellékletét képezi. A pályázattól történő esetleges eltéréseket beruházó 2012. június 6. napján kelt I.
3/14
kiegészítése, 2012. július 18. napján kelt II. kiegészítése, 2012. augusztus 7. napján kelt III. kiegészítése tartalmazza (továbbiakban „kiegészítések”). A pályázati kiírás, a pályázat, a kiegészítések és jelen fejlesztési megállapodás közötti ellentmondások esetén jelen fejlesztési megállapodás rendelkezései az irányadók. Amennyiben jelen fejlesztési megállapodás valamely kérdést nem rendez, vagy annak rendezését a felek nem utalják kifejezetten valamelyik általuk megkötött szerződés körébe, abban az esetben – amennyiben erről a pályázat a pályázati kiírás vagy a kiegészítések rendelkezik – elsődlegesen a kiegészítések, másodlagosan a pályázat rendelkezései, harmadlagosan pályázati kiírás rendelkezései, az irányadók, amennyiben azok jelen fejlesztési megállapodás logikájával nem ellentétesek, vagy amennyiben a felek arról nem állapodtak meg másként. A jelen pontban meghatározott értelmezési sorrend tekintendő irányadónak a felek között megkötésre kerülő egyéb megállapodásokban is. Ettől a rendelkezéstől felek csak kifejezett írásos megállapodásban térhetnek el. II. MEGÁLLAPODÁS A BERUHÁZÁSSAL ÉRINTETT INGATLANOK TÁRGYÁBAN 4.
A felek által kötendő egyéb megállapodások
4.1.
Felek jelen fejlesztési megállapodásban rendezni kívánják, hogy az I. pontban megjelölt beruházás megvalósításának érdekében a jövőben milyen egyéb szerződések megkötése válik szükségessé, illetve ezeknek a szerződéseknek melyek a főbb tartalmi elemei, melyek azok értelmezése szempontjából irányadónak tekintendők.
5.
A településrendezési szerződés tárgya, célja
5.1.
Felek közös célja, hogy az ingatlanok infrastrukturális fejlesztésének feltételeiről és a fejlesztés során kialakult közterületek és közhasználatú terek és azok tartozékainak beruházó általi megújításáról, kialakításáról és szükség esetén az önkormányzat számára történő ingyenes átadásáról, sorsáról, valamint a beruházás tárgyát képező ingatlanokat érintő Kerületi Szabályozási Terv módosítás lehetősége miatt településrendezési szerződést kössenek.
5.2.
Felek rögzítik, hogy a beruházáshoz szükséges régészeti, területfeltöltési munkákat, közműfejlesztéseket és közterületi munkákat beruházó saját érdekében és költségén végzi el azért, hogy a tervezett fejlesztés előfeltételeit megteremtse.
5.3.
A felek a megkötendő településrendezési szerződésben kívánnak rendelkezni a Kerületi Szabályozási Tervben foglaltak szerint kialakítandó közterületeknek és tartozékainak az önkormányzat birtokába a fejlesztést követő visszaadásáról, a közterület‐ fejlesztésekről, az infrastrukturális fejlesztésekről, a közműkiváltásokról, a bontásokról és a szabályozás végrehajtásának körülményeiről, valamint a megjelölt pontokkal kapcsolatban felmerülő költségek viseléséről.
6.
Az adásvételi szerződés tárgya, célja, vevőkijelölési jog
6.1.
Felek közös célja, hogy meghatározott feltételek teljesülése, teljesítése esetén a 223595/1, a 223596/1, a 223597/1, a 223598/1, a 223599, a 223600/1, a 223601/1, a 223602/1 helyrajzi számú ingatlanokból a Kerületi Szabályozási Tervben előírt szabályozások beruházó általi végrehajtását követően kialakult I. tömb, valamint a 223564/0/A/1 és a 223564/0/B/1 helyrajzi számú kereskedelmi egységhez tartozó
4/14
ingatlanok (II. tömb) adásvétele tárgyában egymással ingatlan adásvételi szerződést (a továbbiakban: "adásvételi szerződés") kössenek. 6.2.
Felek megállapodnak, hogy a jelen fejlesztési megállapodásban meghatározott feltételek megadott határidőben történő teljesülése esetén szerződést kötnek egymással a piachoz tartozó ingatlanok területén a Kerületi Szabályozási Terv végrehajtását követően kialakuló I. tömb és a kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok adásvétele tárgyában.
6.3.
Felek rögzítik, hogy a beruházással kapcsolatos ingatlan adásvételi szerződéseket egymástól időben eltolva, a jelen fejlesztési megállapodásban meghatározott feltételrendszerek teljesülése esetén kötik meg.
6.4.
Felek megállapodnak abban is, hogy vevő jogosult az adásvételi szerződés megkötésére maga helyett vevőként harmadik személyt kijelölni, ebben az esetben azonban az eladó az adásvételi szerződést csak abban az esetben köteles a vevő által kijelölt harmadik személlyel megkötni a jelen szerződés rendelkezései szerint, amennyiben a kijelölt vevő személyét az eladó elfogadja, a vevő kijelölési jog tehát csak ezen feltételhez kötötten gyakorolható. Felek megállapodnak, hogy a vevő kijelölési jog gyakorlása esetén a kijelölt vevő jelen fejlesztési megállapodásnak és az ez alapján kötött egyéb megállapodásoknak – ideértve különösen a településrendezési szerződést – is jogutódja. Beruházó erről köteles a kijelölt vevőt tájékoztatni és a tájékoztatás megtörténtéről az önkormányzatot értesíteni. Az önkormányzat csak azt követően kötheti meg az adásvételi szerződést a kijelölt vevővel, ha a kijelölt vevő írásos nyilatkozata rendelkezésére áll arra vonatkozóan, hogy a jelen fejlesztési megállapodás és az ezen alapuló egyéb megállapodások alapján őt illető jogokat és rá háruló kötelezettségeket megismerte és tudomásul vette. Felek rögzítik, hogy amennyiben az önkormányzat a kijelölt vevővel nem kíván adásvételi szerződést kötni, azt beruházó tudomásul veszi és nem tekinti elállási oknak.
7.
Az adásvételi szerződések megkötésének feltételei
7.1.
A felek megállapodnak, hogy az egyes tömbökre vonatkozó adásvételi szerződések megkötésére kizárólag akkor kötelesek, ha legkésőbb 2013. szeptember 30‐ig az alábbi feltételek teljesültek, illetve azokat eladó vagy vevő teljesítette és az általa teljesítendő feltételek teljesülését a másik félnek hitelt érdemlő módon igazolta:
7.1.1.
a piachoz tartozó ingatlanok és a kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok tekintetében a telekalakításhoz szükséges bontások és telekalakítási és határrendezési eljárások jogerősen és bíróság előtt meg nem támadható módon befejeződtek; A telekalakítási eljárás megkezdéséhez szükséges előfeltételek megvalósítása és befejeződésének teljesülése a felek közös kötelezettsége, mivel annak lebonyolítását vevő kérelmezi, költségeit vevő viseli, ezen felül azonban annak teljesülése az önkormányzat teljesítésétől függ ‐ amennyiben a telekalakítási, és határrendezési eljárások kisajátítási eljárással is járnak, a kisajátítási eljárás és a kártalanítások költségét eladó köteles viselni;
7.1.2.
a piachoz tartozó ingatlanok és a kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok a 1‐13. sz. Mellékletek szerint már jelen megállapodás aláírásakor szereplő terhektől eltekintve per‐, teher‐ és igénymentesek – a tehermentesítés esetleges költségeit eladó köteles viselni;
5/14
7.1.3.
a beruházással érintett területre vonatkozó településrendezési szerződés megkötésre került és hatályba lépett a felek között;
7.1.4.
az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlanoknak a pályázati kiírás megjelenésének időpontjában rendelkezésre álló közműkapacitásainak eladó aláírásával ellátott listáját – mint az adásvételi szerződés leendő mellékletét ‐ az eladó átadta vevő részére;
7.1.5.
az 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban „Étv.“) 53/F. § szerinti végleges és jogerős felmentvényt a beruházó megkapta – ezen feltétel teljesítésének költségeit vevő viseli;
7.1.6.
a Kerületi Szabályozási Terv lehetővé teszi a tervezett beruházás megvalósítását;
7.1.7.
amennyiben a beruházó vevőkijelölési jogával él, eladónak rendelkezésre áll a kijelölt vevő jelen megállapodás szerinti nyilatkozata;
7.1.8.
a beruházás I. és II. ütemének megvalósítására vonatkozó valamennyi jogerős engedély és hozzájárulás rendelkezésre áll;
7.1.9.
az I. tömbre vonatkozó adásvételi szerződés esetén vevő átadta eladónak a beruházás I. ütemére vonatkozó részletes megvalósítási ütemtervet.
7.2.
A felek a kereskedelmi egységhez tartozó ingatlan(ok)ra vonatkozó adásvételi szerződést az I. tömbön (piachoz tartozó ingatlanok) megvalósított ingatlanfejlesztés kivitelezése tényleges megkezdésének az Építésfelügyelethez történt bejelentésének Eladó felé történt igazolását követő 15 napon belül kötik meg egymással. Az adásvételi szerződés az I. tömbön (piachoz tartozó ingatlanok) megvalósított ingatlanfejlesztésre kiadott használatba vételi engedély jogerőre emelkedésének és az új piac műszaki átadásának, mint együttes feltételnek a megvalósulása esetén lép hatályba.
7.3.
Felek rögzítik, hogy amennyiben jelen szerződés eltérően nem rendelkezik az adásvételi szerződések megkötéséhez szükséges és az eladó által teljesítendő feltételek teljesítése során felmerülő egyéb költségeket eladó köteles viselni, kivéve a tulajdonszerzéssel járó illeték és földhivatali díjfizetési kötelezettségeket, melyek vevőt terhelik.
8.
Az adásvételi szerződések
8.1.
Amennyiben az adásvételi szerződések megkötéséhez előírt feltételek igazoltan és határidőben teljesültek, a felek adásvételi szerződést kötnek egymással az utolsó feltétel teljesülésétől számított 30 napon belül az I. tömb (piachoz tartozó ingatlanok) és 15 napon belül a II. tömb (kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok) vonatkozásában az alábbi lényeges tartalommal.
8.2.
Az adásvétel tárgya Az adásvétel tárgyát az eladó kizárólagos tulajdonát képező, a Budapesti 1. számú Körzeti Földhivatal által 223595/1, a 223596/1, a 223597/1, a 223598/1, a 223599, a 223600/1, a 223601/1, a 223602/1 hrsz‐ú ingatlanok területén a Kerületi Szabályozási Terv végrehajtását követően kialakuló építési tömb és a 223564/0/A/1 és a 223564/0/B/1 helyrajzi számon nyilvántartott, természetben a Budapest XXII. kerületben található belterületi tehermentes ingatlanok képezik.
8.3.
A felek megállapodása az adásvételről Eladó eladja, vevő pedig 1/1 tulajdoni arányban adásvétel jogcímén megvásárolja a jelen fejlesztési megállapodásnak és a településrendezési szerződésnek megfelelően
6/14
kialakult I. és II. építési tömbök szerinti ingatlanokat. Felek rögzítik, hogy amennyiben nem beruházó a vevő, jelen fejlesztési megállapodás céljával összhangban az adásvételi szerződés szövegezésében is rendelkeznek arról, hogy a fejlesztési megállapodásban és a településrendezési szerződésben meghatározott jogok és kötelezettségek tekintetében az ingatlanok vevője a beruházó jogutódjának minősül. 8.4.
Az ingatlanok vételára
8.4.1.
A felek a 223595/1, a 223596/1, a 223597/1, a 223598/1, a 223599, a 223500/1, a 223501/1, a 223502/1 helyrajzi számú ingatlanok területén a Kerületi Szabályozási Tervben előírt szabályozások beruházó általi végrehajtását követően kialakuló építési tömbhöz tartozó ingatlanok vételárát 15.000.000,‐ Ft azaz tizenötmillió forint összegben határozzák meg. Eladó és vevő az adásvételi szerződés szerinti vételárat a piac tömb vonatkozásában arra tekintettel határozza meg, hogy a kialakuló építési tömb hasznosítása az önkormányzati érdekeknek megfelelően kötött, eladó a pályázati kiírásban konkrét fejlesztési célt határozott meg, továbbá beruházó saját érdekében és költségére növeli az ingatlan forgalmi értékét azzal, hogy a tervezett fejlesztés előfeltételeit megteremti és az önkormányzat által megjelölt fejlesztést önerőből (ideértve a beruházó által igénybe vett banki vagy egyéb finanszírozást is) megvalósítja.
8.4.2.
A felek a 223564/0/A/1 és a 223564/0/B/1 helyrajzi számú kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok (II. tömb) vételárát 150.000.000,‐ Ft azaz százötven millió forint összegben határozzák meg.
8.5.
Fizetési feltételek
8.5.1.
Felek megállapodnak, hogy vevő az I. tömb (piachoz tartozó ingatlanok) vételárát egy összegben fizeti meg. Az I. tömb (piachoz tartozó ingatlanok) vételárának fizetési határideje az azt követő 15 (tizenöt) nap miután az I. tömbre vonatkozó adásvételi szerződés hatályba lépett.
8.5.2.
Felek megállapodnak, hogy vevő a II. tömb (kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok) vételárát egy összegben fizeti meg. A II. tömb (kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok) vételárának fizetési határideje az azt követő 15 (tizenöt nap) miután a II. tömb (kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok) adásvételi szerződése hatályba lépett.
8.5.3.
A jelen fejlesztési megállapodás szerinti fizetések az eladó OTP Banknál vezetett …………… számú bankszámláján történő jóváírással tekintendők teljesítettnek.
8.5.4.
A Vevő által teljesített kifizetéseket az adásvételi szerződés megkötésére kijelölt harmadik személy által teljesítettnek kell tekinteni, amennyiben a Vevő az adásvételi szerződés megkötésére jelen megállapodásban foglaltaknak megfelelően harmadik személyt jelöl ki. A harmadik személy kijelöléséről szóló dokumentum és a kijelölt vevő jelen megállapodás szerinti nyilatkozata az adásvételi szerződés mellékleteként annak részét képezi.
8.5.5.
Amennyiben a beruházás létrejöttéhez szükséges egyes feltételek megvalósítása során a jelen fejlesztési megállapodásban vagy a településrendezési megállapodásban megjelölt egyes költségeket az önkormányzat köteles viselni, akkor a pályázat 7.2 pontja szerint a felek előzetes, írásba foglalt megállapodásától függően lehetőség van arra, hogy ezeket a költségeket a beruházó megelőlegezze az önkormányzat részére, ebben az esetben viszont ezek összegét a felek az esedékes vételár összegébe
7/14
beszámítják, azaz levonják. Ez az ingatlanok vételárát nem módosítja, ez csupán a felek elszámolásának módja. 8.6.
Tulajdonjog átszállása
8.6.1.
Az eladó a vételár halasztott megfizetésére tekintettel az ingatlanok tekintetében a tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntartja.
8.6.2.
Az eladó az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg 5 (öt) eredeti példányban aláírja, a vevő tulajdonjogának bejegyzéshez szükséges, külön okiratba foglalt, a jogszabályok által megkívánt tartalommal és formában kiállított tulajdonjog bejegyzési engedélyt (továbbiakban „Bejegyzési Engedély”), melyben eladó visszavonhatatlan és feltétel nélküli hozzájárulását adja vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez, és melyet a beruházó adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvédjénél mint Letéteményes ügyvédnél azzal a megbízással helyez letétbe, hogy a teljes vételár eladó részére történő megfizetésének hitelt érdemlő igazolását követően a Bejegyzési engedélyt ellenjegyezze, és annak 3 (három) eredeti példányát haladéktalanul nyújtsa be az illetékes földhivatalhoz, 1‐1 eredeti példányát pedig adja ki a feleknek.
8.7.
Szavatosság és jótállás
8.7.1.
Vevő szavatol azért, hogy Magyarország hatályos jogszabályainak megfelelően létrehozott és jogszerűen fennálló társaság, és rendelkezik minden olyan polgári jogi és/vagy egyéb természetű jogosultsággal, ami az adásvételi szerződés megkötéséhez és az ingatlanok tulajdonjogának későbbi megszerzéséhez szükséges. A vevő nem áll sem csőd, sem felszámolási eljárás hatálya alatt, szerzési képessége nem korlátozott.
8.7.2.
Eladó szavatol azért, hogy Magyarország hatályos jogszabályainak megfelelően fennálló és működő önkormányzat, és rendelkezik minden olyan polgári jogi és/vagy egyéb természetű jogosultsággal, ami az adásvételi szerződés megkötéséhez és az ingatlanok tulajdonjogának megszerzéséhez és későbbi elidegenítéséhez szükséges. Az eladó nem áll fizetésképtelenségi eljárás hatálya alatt, szerzési képessége nem korlátozott.
8.7.3.
Eladó szavatol azért, hogy a jelen megállapodással érintett ingatlanok vonatkozásában jelen megállapodás hatálya alatt harmadik személlyel az ingatlanok tulajdonjogát, vagy per‐, teher‐ és igénymentességét érintő megállapodást nem köt. Eladó kijelenti, hogy tudomása szerint nincs folyamatban, és nem fenyeget olyan államigazgatási, bírósági, választott‐bírósági vagy egyéb eljárás, amely az adásvételi szerződés teljesítését hátrányosan befolyásolná vagy megakadályozhatná. Az eladó jótáll azért, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező ingatlanok a magyar környezetvédelmi jogi előírásoknak megfelelően szennyeződéstől és hulladéktól mentesek. A jótállás alapján a vevő a szavatossági igénnyel azonos jogokat érvényesíthet. A jótállás időtartama alatt eladó a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba a teljesítés után keletkezett. Eladó jótáll azért, hogy az ingatlanok tulajdonjoga harmadik személy(n)ek tényleges vagy vélt birtok‐ és használati jogaitól, és igényeitől mentesen száll majd a vevőre és a vevő az ingatlanokon tehermentes, és korlátozástól mentes tulajdont szerez. Eladó jótáll azért, hogy az ingatlanok birtokba adásának napján az ingatlanokat illetően nem áll majd fenn semmiféle adó‐, díj‐, vagy illetékhátralék.
8.7.4.
Az eladó kijelenti, hogy a jelen tranzakció gazdasági, technikai, jogi vagy/és adózási megítélése szempontjából semmiféle lényeges körülmény nem került elhallgatásra.
8/14
8.7.5.
Felek megállapodnak, hogy a fejlesztési megállapodás, a településrendezési szerződés és az adásvételi szerződések teljesítése érdekében szorosan együttműködnek. Eladó vállalja, hogy minden lényeges, az ingatlanokat érintő kérdésben egyeztet vevővel.
A felek megállapodnak, hogy az adásvételi szerződések hatálybalépésének feltétele, hogy a piachoz tartozó ingatlanok és a kereskedelmi egységhez tartozó ingatlanok tekintetében jogszabály alapján elővásárlásra jogosultak – mint a Fővárosi Önkormányzat és a Magyar Állam – elővásárlási jogukról lemondjanak. Az I. tömbre (piachoz tartozó ingatlanok) vonatkozó adásvételi szerződés hatályba lépésének további feltétele, hogy Vevő átadjon Eladó részére egy jelen megállapodásban meghatározott fedezeti összegű bankgaranciát az új piac épület megvalósulásának biztosítékaként. A bankgarancia az Eladó kártalanítására szolgál arra az esetre, ha az új piac épület megvalósulása olyan súlyos késedelembe esik, ami miatt a megvalósulás meghiúsulásától kell tartami, és abban az esetben hívható le az Eladó részéről, amennyiben az új piac épület kivitelezési munkái a beruházó által átadott megvalósítási ütemtervhez képest 2 (két) hónapnál hosszabb időtartamig – nem az időjárással összefüggő, és nem az önkormányzatnak felróható okból – szünetelnek. A bankgarancia összege 150.000.000,- Ft azaz százötven millió forint, mely legfeljebb 130.000.000,- Ft azaz százharminc millió forint összegre csökkenthető a beruházás kapcsán a beruházó által közterületen elvégzett közműkiváltási költségek összegével. A bankgarancia akkor megfelelő, ha korlátozás nélküli és visszavonhatatlan, s érvényességi idejének lejárata legalább az adásvételi szerződés hatályba lépését követő 18 (tizennyolc) hónap. Fentieken túlmenően a bankgarancia levélnek tartalmaznia kell azt, hogy a bank kötelezi magát, hogy az Eladó első írásbeli felszólítására, a Vevő vagy más személy esetleges kifogásolását figyelmen kívül hagyva, a jogviszony vizsgálata nélkül, a bank saját kötelezettsége alapján a megjelölt összeget azonnal kifizeti Eladónak, amennyiben Eladó benyújtja a bank felé a Vevőnek megküldött írásos felszólítás másolatát, melyben felszólította Vevőt, hogy a kivitelezést folytassa, és egyúttal arról tájékoztatja a bankot, hogy a felszólítás eredménytelen volt és a bankgarancia lehívásának feltételei teljesültek. Eladó köteles a bangarancia eredeti példányát az új piac épület használatbavételi engedélyének kiadását követően a beruházó részére legkésőbb 5 (öt) napon belül visszaszolgáltatni. III. MEGÁLLAPODÁS A BERUHÁZÁSSAL KAPCSOLATOS KÉRDÉSEKRŐL 9.
A felek jogai és kötelezettségei a beruházással kapcsolatban
9.1.
Az önkormányzat jogai és kötelezettségei
9.1.1.
a jelen fejlesztési megállapodás hatálybalépését követő 6 (hat) hónap során minden hónap 10. napjáig tájékoztatást kapni a helyiségek előértékesítésének mértékéről;
9.1.2.
önkormányzat köteles azokban az ügyekben, melyekben tulajdonosként kizárólagosan az aláírásra jogosult, a beérkezett nyomtatványokat, nyilatkozatokat átvételtől számított 8 (nyolc) napon belül aláírva visszajuttatni a beruházónak;
9.1.3.
az új piac épület kivitelezési munkáinak megkezdése előtt a beruházó egyetértési jogot biztosít az önkormányzat részére a generálkivitelező kiválasztásánál.
9.2.
A beruházó jogai és kötelezettségei
9/14
9.2.1.
beruházó köteles a fejlesztés előkészítő munkálatait teljes körűen saját költségén (ideértve a beruházó által igénybe vett banki vagy egyéb finanszírozást is) végezni, ide értve a tervezett beruházás piackutatását, marketingjét, üzleti modelljének kidolgozását;
9.2.2.
a beruházáshoz kapcsolódó kérelmek benyújtásának tényéről minden hónap 10. napjáig írásban tájékoztatni az önkormányzatot
9.2.3.
minden megszerzett engedélyt, hozzájárulást másolatban köteles átadni annak megszerzésétől számított 3 munkanapon belül;
9.2.4.
a beruházáshoz kapcsolódó közterületeken történő fejlesztések terveit köteles az önkormányzat illetékes irodáival minden esetben előzetesen egyeztetni és az illetékes tervtanács elé beterjeszteni és jóváhagyatni;
9.2.5.
a közterületeken végzett építések és közműépítések végleges dokumentációját a területek önkormányzat részére történő visszaadásával egyidejűleg az önkormányzatnak átadni;
9.2.6.
az I. ütem (piachoz tartozó ingatlanok) kivitelezésének megkezdését követően az önkormányzat részére, annak kérésére 8 napon belül írásos tájékoztatást adni a megvalósítási ütemtervvel kapcsolatban az egyes ütemek állásáról.
10.
A beruházás megvalósításának egyes lépései
10.1.
A beruházás megvalósításának lépései és azok időbeli sorrendje nem egyezik a pályázat ajánlati felolvasólapban foglaltakkal különös tekintettel arra, hogy a felolvasólapnak a felajánlott garanciákra vonatkozó IV. pontja a felek megállapodása értelmében nem irányadó, mivel a beruházásban a Merkantil Bank a pályázatban foglaltakkal ellentétben nem vesz részt. A beruházás megvalósításának lépéseit és azok időbeli sorrendjét jelen fejlesztési megállapodás 16. számú melléklete tartalmazza.
10.2.
A beruházás egyes ütemeit, azok időbeli sorrendjét a pályázat 7.1 pontja is tartalmazza, a felek megállapodása értelmében azonban a pályázat 7.1.8 pontjának a Merkantil Bankra vonatkozó szövegrésze fentiekre tekintettel nem irányadó.
10.3.
A beruházás egyéb feltételeit a pályázat 7.2 pontja tartalmazza, melynek i) és j) pontjai a felek megállapodása értelmében a fentiekre tekintettel nem alkalmazandók.
10.4.
A felek rögzítik, hogy a beruházó a piac és a kereskedelmi egység együttes megvalósulásában érdekelt, így a felek megállapodásai a piac és a kereskedelmi egység együttes megvalósulásának esetére vonatkoznak.
10.5.
Az önkormányzat a piac tömb használatbavételi eljárását lezáró jogerős használatba vételi engedély meglétét és a piac üzemeltetésének biztosítását követően vállalja, hogy a jelenleg működő piacot 60 napon belül bezárja.
10.6.
Az önkormányzat vállalja, hogy az I. ütem jelen fejlesztési megállapodásban foglaltaknak megfelelő megvalósulása esetén a III. Ütem területét oly módon rendezi, hogy a piac bezárását követő 6 hónapon belül ‐ illetve amennyiben a piac bezárására nem kerül sor a fenti határidőben, akkor a piac tömb használatbavételi eljárását lezáró jogerős használatba vételi engedély meglétét követő 60. napot követő 6 hónapon belül ‐ biztosítja a piac tömbnek a településrendezési szerződés mellékletét képező rajz és műszaki leírás szerinti megközelíthetőségét.
10/14
10.7.
A beruházó a kivitelezés megkezdése előtt köteles hitelt érdemlően igazolni az önkormányzat felé, hogy a beruházás kivitelezésének fedezete rendelkezésre áll.
10.8.
A beruházó vállalja, hogy az I. tömbön (piachoz tartozó ingatlanok) megvalósított ingatlanfejlesztésre kiadott használatba vételi engedély jogerőre emelkedésének és az új piac műszaki átadásának, mint együttes feltételnek a megvalósulása napjától számított 10 (tíz) éven keresztül a felépítményt piac funkcióval üzemelteti. Amennyiben az ingatlan a megvalósítást követően Beruházó részéről 10 éven belül továbbértékesítésre kerül, ezen kötelezettséget Beruházó köteles az új tulajdonosnak átadni.
IV. KÖZÖS RENDELKEZÉSEK 11.
Elállási okok
11.1.
Beruházó jogosult indokolás és kártérítési kötelezettség nélkül a fejlesztési megállapodástól a másik féllel közölt egyoldalú nyilatkozatban elállni az alábbi esetekben:
11.1.1.
beruházó legkésőbb 2013. szeptember 30‐ig nem kapja meg a beruházás megvalósításához szükséges engedélyeket;
11.1.2.
ha a beruházáshoz kiadott építési engedélyek további, a pályázatban bemutatott tervezett beruházás kereteit meghaladó infrastrukturális fejlesztési, kivitelezési kötelezettségeket ír elő a beruházó számára, vagy más, 30.000.000,‐ Ft azaz harmincmillió forint összeget meghaladó költségű feltételt szab, a jogerős építési engedély feltételeként;
11.1.3.
beruházó legkésőbb 2013. szeptember 30‐ig nem kapja meg az Étv. 53/F. § szerinti 300 m2‐nél nagyobb alapterületű kereskedelmi építmény lésítéséhez szükséges miniszteri felmentvényt;
11.1.4.
a szükséges településrendezési, kisajátítási és telekalakítási eljárások jogerős és bíróság előtt meg nem támadható befejeződése nem történik meg 2013. szeptember 30‐ig;
11.1.5.
a beruházó a jelen fejlesztési megállapodás hatálybalépését követő 6 (hat) hónapon belül nem éri el a piac helyiségeinek 80%‐os előértékesítési mértékét, mely alatt a felek azt értik, hogy a 100 (száz) m2‐nél kisebb nettó alapterületű üzlethelyiségek össz‐ alapterületének legalább 80%‐ára kell a beruházónak érvényes előbérleti szerződéssel rendelkeznie.
11.2.
Önkormányzat jogosult indokolás és kártérítési kötelezettség nélkül a fejlesztési megállapodástól a másik féllel közölt egyoldalú nyilatkozatban elállni az alábbi esetekben:
11.2.1.
a beruházó tájékoztatási kötelezettségét írásos felszólításban megadott határidőben sem teljesíti, vagy a jelen megállapodás szerint átadandó engedélyeket beruházó írásos felszólításra sem adja át
11.2.2.
a beruházás nem kezdődik meg legkésőbb az I. tömb vételárának megfizetését követő 3 hónapon belül;
11/14
11.2.3.
amennyiben jelen megállapodás, valamint jelen megállapodás alapján kötött bármely megállapodás hatálya alatt a beruházó végelszámolási vagy csődeljárást kezdeményez, illetve ellene felszámolási eljárás indul.
12.
Az elállás jogkövetkezményei, rendelkezés a projektelőkészítési költségről
12.1.
Amennyiben beruházó a jelen megállapodás szerint gyakorolja elállási jogát, abban az esetben beruházó az elállásról szóló nyilatkozat átadásával egyidejűleg minden, a projekt megvalósításával kapcsolatos műszaki tervet, adatot, előzetes hozzájárulásokat, engedélyeket, nyilatkozatokat köteles átadni az önkormányzatnak.
12.2.
Amennyiben az ily módon átadásra kerülő dokumentáció az alábbi táblázat szerint teljeskörű, akkor az önkormányzat az elállási nyilatkozat és a vonatkozó dokumentáció kézhez vételét követő 30 (harminc) napon belül megfizet beruházónak bruttó 4.000.000,‐Ft azaz Négymillió forint projekt‐előkészítési díjat beruházó …. banknál vezetett ….. számú számlájára. Amennyiben az átadott dokumentáció az alábbi táblázat szerint nem teljeskörű, akkor a önkormányzat az elállási nyilatkozat és a vonatkozó dokumentáció kézhez vételét követő 30 (harminc) napon belül az átadott dokumentáció összetételétől függően az alábbi táblázat szerint számított összegű projekt‐előkészítési díjat fizeti meg beruházó részére a fenti számlára.
Előkészítési elem
100%-ban teljesítettnek minősülés feltétele
A teljes előkészítési Összeg (Ft) költség százaléka:
50 % Új piac jelenlegi Kereskedőkkel felvett egyeztetési kereskedőkkel jegyzőkönyv leegyeztetett koncepciója vázlatterve
2.000.000,-Ft
Új piac ÁNTSZ és Hatósági Tűzoltóság által egyeztetésekről jóváhagyott felvett jegyzőkönyv vázlatterve
10 %
400.000,- Ft
Piac Weboldal
működő weboldal
20 %
800.000,-Ft
Telekalakításhoz szükséges bontások
20 % Az épületmegszüntetési vázrajz a földhivatalhoz benyújtásra került
800.000,-Ft
12/14
13.
Felmondás
13.1.
Felek a rendes felmondás lehetőségét jelen megállapodás tekintetében kizárják.
13.2.
Felek a rendkívüli felmondás jogát kizárólag súlyos szerződésszegő magatartás esetében gyakorolhatják. Súlyos szerződésszegésnek minősül különösen:
13.2.1.
a beruházó részéről, amennyiben a vállalt fejlesztés I. ütemének műszaki átadása nem történik meg legkésőbb az I. ütem kivitelezéséhez szükséges valamennyi engedély kézhezvételét követő 15 (tizenöt) hónapon belül;
13.2.2.
amennyiben beruházó az általa az I. ütem vonatkozásában megadott megvalósítási ütemtervtől 30 (harminc) napot meghaladó módon késedelmesen eltér.
14.
Elszámolás a fejlesztési megállapodás megszűnésének esetére
14.1.
Amennyiben a fejlesztési megállapodás az előkészítő szakaszban, azaz az I. tömbre vonatkozó adásvételi szerződés megkötését megelőzően szűnik meg elállás vagy felmondás folytán, felek a fejlesztés megvalósítására fordított költségeikről oly módon rendelkeznek, hogy mindkét fél viseli a maga felmerült költségeit, a másik féllel szemben megtérítési igénnyel nem élnek, kivéve a 12.1. pontban rögzített projekt‐ előkészítés költségeit.
14.2.
Amennyiben a fejlesztési megállapodás a beruházás megvalósítási szakaszában, azaz az I. tömbre vonatkozó adásvételi szerződés megkötését követően szűnik meg, felek úgy rendelkeznek, hogy a felépítmény osztja a földterület sorsát, s felek a beruházással kapcsolatban felmerült költségek vonatkozásában elszámolnak egymással. Az elszámolással kapcsolatos vita esetén, amennyiben a felek az elállást követő […] napon belül az elszámolást nem tudják lezárni, a felek szakértőként megbízzák Szabó Gyula (2040 Budaörs, ...) igazságügyi építési szakértőt, illetve akadályozatása esetén […] szakértőt az elszámolás elkészítésével, illetve a vitás kérdések eldöntésével. A felek megbízott szakértő véleményét vita nélkül elfogadják, a megbízott szakértő költségét a felek közösen viselik.
14.3.
Amennyiben a fejlesztési megállapodás megszűnik, az erre vonatkozó nyilatkozat hivatalos átvételét követő 15 napon belül a felek helyszínen jegyzőkönyvben rögzítik a beruházás állapotát az elszámolás céljából, majd ezzel egyidejűleg beruházó köteles birtokba adni az önkormányzatnak az ingatlant és tartozékait.
15.
Vis maior
15.1.
Felek mentesülnek a szerződésszerű teljesítés kötelezettsége alól, valamint nem sújthatóak kártérítéssel, illetve a szerződéstől való elállással, ha a szerződésszegés vis maior eredménye.
15.2.
Vis maiornak minősül minden, a felek érdekkörén kívül eső, elháríthatatlan külső ok, mely nekik nem felróható, különös tekintettel a természeti csapásokra, mint árvíz, tűz, földrengés, vihar, villámcsapás, nagy mennyiségű csapadék, továbbá sztrájk, járvány, merénylet, karantén korlátozások, állami intézkedés, illetve a hálózati szolgáltatás működtetéséért felelős szolgáltatónál fellépő hiba.
13/14
15.3.
A Vis maiornak közvetlen összefüggésben kell lennie a felek tevékenységével és a bekövetkezett szerződésszegéssel.
15.4.
Vis maior esetén a felek a lehetőségekhez mérten, haladéktalanul értesítik a másik felet a vis maior tényéről, okáról és valószínű időtartamáról.
15.5.
A felek megállapodnak, hogy beruházó szempontjából vis maiornak – azaz beruházó részéről elállási oknak ‐ tekintik azt az esetet, amennyiben az illetékes hatóság a beruházót a beruházással összefüggésben részletes régészeti feltárás lefolytatására kötelezi. Amennyiben az előírt részletes régészeti feltárás nem vezet elálláshoz, akkor az emiatt esetlegesen felmerülő késedelem időtartamával a beruházó számára előírt teljesítési határidők értelemszerűen meghosszabbodnak.
15.6.
A jelen megállapodásban meghosszabbodnak.
16.
Hatálybalépés
16.1.
Szerződő felek megállapodnak abban, hogy jelen megállapodás a következő feltételek együttes teljesülése esetén, az utolsó feltétel teljesülése illetve igazolása napján lép hatályba:
16.1.1.
az önkormányzat részéről a képviselőtestület döntésével jelen megállapodást elfogadja és felhatalmazza a polgármestert az aláírásra, aki azt aláírja;
16.1.2.
a jelen megállapodás beruházó általi aláírása.
17.
Általános rendelkezések
17.1.
Jelen megállapodás mellékletei a jelen megállapodás elválaszthatatlan részét képezik.
17.2.
Felek a jelen megállapodás rendelkezéseit ‐ beleértve a jelen megállapodás mellékleteit is – csak közös megegyezéssel módosíthatják. A módosítás kizárólag írásban érvényes.
17.3.
A jelen megállapodásban nem szabályozott kérdésekben Magyarország hatályos jogszabályai, elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény rendelkezései az irányadóak.
17.4.
A felek kötelezik magukat, hogy amennyiben a jelen megállapodás egyes rendelkezései érvénytelenek vagy végrehajthatatlanok lennének vagy azzá válnának, az érvénytelen és/vagy végrehajthatatlan szerződési rendelkezés(eke)t egy érvényes, a felek jelen megállapodás megkötésekor fennálló céljainak megfelelő rendelkezéssel pótolják, kivéve ha enélkül a rendelkezés nélkül a felek jelen megállapodást nem kötötték volna meg.
17.5.
Felek a jelen megállapodással kapcsolatos jogvitáikat elsődlegesen egymás között, személyes egyeztetés útján kísérelik meg rendezni, amennyiben ez nem vezet eredményre, azokat a hatáskörrel és illetékességgel rendelkező bíróság előtt rendezik
17.6.
A jelen megállapodás szerinti értesítéseket írásban kell megtenni és a felek jelen megállapodásban meghatározott címére vagy a bármelyik fél által a másik félnek megküldött értesítésben megjelölt címre kell megküldeni átvételi elismervénnyel igazolt személyes kézbesítés vagy futárszolgálat vagy tértivevényes ajánlott levél útján. Bármely értesítés akkor tekintendő kézbesítettnek, amikor kézhezveszik vagy a kézhezvételt elutasítják, és azt tértivevény vagy a kézbesítő átvételi nyomtatványa
foglalt
határidők
a
vis
maior
időtartamával
14/14
igazolja. Ezen túlmenően értesítés küldhető e‐mailen vagy telefaxon, feltéve, hogy a küldemény eredeti példányát a címzettnek az e‐mail vagy telefax átvitelt követően bármely fenti módon is kézbesítik. Ez esetben a telefax értesítés a sikeres fax‐ visszaigazolás, az e‐mail a sikeres kézbesítési visszaigazolás napján tekintendő kézbesítettnek. A felek kijelentik, hogy a jelen megállapodásban megjelölt címeket érvényes címeknek kell tekinteni mindaddig, amíg a másik felet annak változásáról nem értesítik. 17.7.
Felek kapcsolattartója jelen megállapodás teljesítése során:
a)
Budafok‐Tétény Budapest XXII. Kerület Önkormányzata: Név: [*] Telefonszám: +36 [*] E‐mail: [*]
b)
Buono Mercato Kft.: Név: [*] Telefonszám: +36 [*] E‐mail: [*]
17.8.
Felek kijelentik, hogy jelen megállapodás tartalmát bizalmasan kezelik, azt ‐ hacsak jogszabály a feleket másként nem kötelezi ‐ harmadik személyek előtt titokban tartják .
17.9.
A jelen megállapodás készítésével összefüggésben felmerült ügyvédi és egyéb tanácsadás költségeit minden fél maga viseli.
17.10.
Jelen megállapodás 4 (négy) példányban készült, melyből 2‐2 példány illeti a feleket.
Felek a jelen megállapodást elolvasták, közösen értelmezték, minden oldalán kézjegyükkel látták el, és mint akaratukkal és jognyilatkozataikkal mindenben megegyezőt, aláírásra jogosult képviselőjük útján, jóváhagyólag aláírták. Budapest, 2012. [*]
Budapest, 2012. [*]
_________________________________
_________________________________
BudafokTétény Budapest XXII. Kerület Önkormányzata
Buono Mercato Kft.
Mellékletek: 1. – 12. sz. melléklet: ingatlanok tulajdoni lap másolata 13. sz. melléklet:
ingatlanok tulajdonságait összefoglaló táblázat
14. sz. melléklet:
pályázati kiírás
15. sz. melléklet:
pályázat
16. sz. melléklet:
a beruházás megvalósításának lépései és azok időbeli sorrendje
