MEETVOORSCHRIFTEN VAN DE EUROPESE COMMISSIE 1 MEETVOORSCHRIFTEN. Voor de gebouwen van de Commissie in Brussel DEFINITIEVE VERSIE

1

MEETVOORSCHRIFTEN VAN DE EUROPESE COMMISSIE

MEETVOORSCHRIFTEN

Voor de gebouwen van de Commissie in Brussel

DEFINITIEVE VERSIE

◊◊◊

11 mei 2009

2


INHOUD

1.

INLEIDING …...…………………….………………………..……………….

3

2.

REFERENTIE-OPPERVLAKTES ……………………………..………………….

5

3.

MEETVOORSCHRIFTEN 3.1 ALGEMENE UITGANGSPUNTEN ……..……………………..………… 3.2 BRUTO VLOEROPPERVLAKTE …….....……………………..………… 3.3 NETTO VLOEROPPERVLAKTE …….………………………………..…

6 8 10

4.

BIJLAGEN 4.1 BIJLAGE A: INDICATOREN ....…………………………………..……. 12 4.2 BIJLAGE B: ONDERVERDELING VAN OPPERVLAKTES IN DEELOPPERVLAKTES. 13 4.3 BIJLAGE C: BEPALING VAN DE BOVENGRONDSE EN ONDERGRONDSE OPPERVLAKTE 14 4.4 BIJLAGE D: DEFINITIE VAN DEELOPPERVLAKTES ....………………… 15 4.5 BIJLAGE E: BIJZONDERHEDEN VOOR DE BELGISCHE MARKT 4.5.1 BRUTO VLOEROPPERVLAKTE …………………………............. 18 4.5.2 NETTO VLOEROPPERVLAKTE ….……………………................ 18 4.5.3 GEBOUWOPPERVLAKTE .……………………............................ 19

5.

TEKENINGEN 5.1 OVERDEKTE ZONES …….…...………………………………..……. 5.2 NIET-OVERDEKTE ZONES …..………………………..………………. 5.3 NISSEN EN UITBOUWEN ………………..………………..…………... 5.4 VERTICALE DOORVOEREN ………………..…………………………. 5.5 BOVENGRONDSE EN ONDERGRONDSE OPPERVLAKTE..……………….

21 23 24 24 26


3

1. INLEIDING

Deze meetvoorschriften hebben betrekking op de gebouwen die deel uitmaken van de vastgoedportefeuille van de Commissie in Brussel. Wanneer deze voorschriften stelselmatig worden nageleefd, kan worden gewaarborgd dat een homogeen meetsysteem wordt toegepast voor gebouwen die qua architectuur sterk verschillen, en zijn doelmatigheidsindicatoren onderling goed vergelijkbaar1 bij de beoordeling van investeringen in vastgoed.

Deze meetvoorschriften worden met name gebruikt bij:  overleg over de vastgoedstrategie van de Commissie;  onderhandelingen die de Commissie over contracten voert (verkoop, verhuur, vruchtgebruik, erfpacht enz.), om nauwkeurig te kunnen beschrijven waarop het contract betrekking heeft;  toewijzing van ruimte aan DG's en diensten ten behoeve van de huisvesting van personeel;  taxaties en offertes voor onderhoud of werkzaamheden.

DEZE

VOORSCHRIFTEN ZIJN EEN ONMISBAAR INSTRUMENT VOOR ONDERHANDELAARS EN BEHEERDERS VAN VASTGOEDPROJECTEN VAN DE COMMISSIE.

1

Met name de verhoudingen tussen de verschillende soorten oppervlaktes.


4

In algemene zin past de Commissie "DIN-norm 277-1 en 277-2"2 toe bij het opmeten van gebouwen. Deze meetvoorschriften vormen een aanvulling op "DIN-norm 277" en voorzien in nadere uitvoeringsbepalingen voor de norm, met specifieke afwijkingen en vrijstellingen voor de gebouwen van de Commissie. Wanneer "DIN-norm 277" voor de Commissie onvoldoende nauwkeurig is, wordt in deze meetvoorschriften uitgegaan van algemeen aanvaarde normen, de praktijkvoorschriften en -normen die gewoonlijk door landmeters worden toegepast en van criteria die tot dusverre door de Commissie worden gehanteerd voor het bepalen van oppervlaktes. Naast "DIN-norm 277" hebben de volgende documenten als uitgangspunt voor deze voorschriften gefungeerd: 

"Belgische norm NBN 006" Auteur: Regie der Gebouwen (Belgische overheid) Gepubliceerd in mei 1983



"ISO-norm 9836" Auteur: Internationale Organisatie voor Normalisatie ISO Gepubliceerd in 1992



"NEN-norm 2580" Auteur: Nederlandse Normalisatie-Instituut Gepubliceerd in mei 1997



"Code de mesurage des immeubles de bureaux" (Meetvoorschriften kantoorgebouwen) Auteur: Unie van landmeters-experten te Brussel (UGEB), met medewerking van de Belgische Unie van landmeters (UBG) Aan dit document wordt momenteel gewerkt



"Code de mesurage en Belgique" (Belgische Meetvoorschriften) Auteur: Belgisch-Luxemburgse Vereniging van Chartered Surveyors Gepubliceerd in augustus 2000



"Manuel des normes applicables à l'immeuble type à Luxembourg" (Handboek met normen voor standaardgebouwen in Luxemburg) Ook wel "het Gele boekje" genoemd Auteur: Bureau infrastructuur en logistiek - Luxemburg (OIL) Gepubliceerd in december 2005



"Methode van het OIL" Auteur: Bureau Infrastructuur en Logistiek - Luxemburg (OIL) Document voor intern gebruik bij de instellingen in Luxemburg



"Manuel des conditions d'hébergement" (Handboek Huisvestingsomstandigheden) Auteur: Bureau Infrastructuur en Logistiek - Brussel (OIB) Document voor intern gebruik bij de instellingen in Brussel en Luxemburg In voorbereiding bij OIB/OIL

Alle citaten uit een van bovengenoemde documenten die in deze voorschriften zijn overgenomen, worden tussen haakjes gevolgd door een verwijzing naar het referentiedocument. 2

Auteur: Deutsches Institut für Normung e.V., gepubliceerd op 1 juni 1987 – versie 2005-02

5


2. REFERENTIE-OPPERVLAKTES IN

DEZE MEETVOORSCHRIFTEN ZIJN DEFINITIES EN REGELS OPGENOMEN OM HET OPMETEN VAN KANTOORGEBOUWEN VAN DE COMMISSIE UNIFORM EN SAMENHANGEND TE LATEN PLAATSVINDEN. DE VOORSCHRIFTEN KUNNEN OOK VOOR ANDERE SOORTEN GEBOUWEN WORDEN GEBRUIKT (IN INDUSTRIE, LOGISTIEK, ENZ.) WANNEER DEZE NIET OP EEN SPECIFIEKE MANIER MOETEN WORDEN OPGEMETEN.

Gebouwen met een kantoorbestemming bestaan uit gesloten en thermisch geïsoleerde ruimtes met een gemeenschappelijke verlichting, ventilatie en klimaatbeheersing. Zij worden onderverdeeld in verschillende hoofdverdiepingen voor gebruik, ook wel "vloeren" genoemd. Doorgaans tellen zij een of meer ondergrondse verdiepingen. In de praktijk worden twee meettechnieken toegepast: o opmeten ter plaatse: hierbij wordt een bestaand gebouw met geschikte meetinstrumenten opgemeten door een professioneel landmeter; o opmeten op tekening: hierbij wordt het gebouw van een tekening opgemeten aan de hand van "as built"-documenten en computerbestanden3. Hoewel het de bedoeling is dat deze voorschriften algemeen worden toegepast, kan niet worden uitgesloten dat betrokken partijen in uitzonderlijke gevallen in overleg een andere meetmethode moeten kiezen op basis van architectonische, technische en juridische criteria. In de op pagina 4 genoemde normen en referentiedocumenten en in de gangbare praktijk komen we voor de verschillende soorten oppervlaktes meerdere benamingen tegen. De belangrijkste oppervlaktes die in deze voorschriften worden gedefinieerd zijn: - twee referentie-oppervlaktes conform "DIN-norm 277" die gelden voor het vastgoed van de Commissie in België en Luxemburg:  de bruto vloeroppervlakte BVO  de netto vloeroppervlakte NVO

(in de norm aangeduid met BGF) (in de norm aangeduid met NGF)

- een daartussen gelegen oppervlakte die alleen in België wordt gebruikt:  de gebouwoppervlakte GO

3

(zie bijlage E)

In België worden tekeningen doorgaans opgeslagen in een formaat .dxf (of dwg).


3.

VOORSCHRIFTEN VOOR HET OPMETEN

3.1

Algemene uitgangspunten voor alle oppervlakken

6

 GEBRUIK Bij gebruik van het gehele gebouw door één partij staat de gehele oppervlakte ter beschikking van de gebruiker. Wanneer meerdere gebruikers het gebouw delen, bestaat de oppervlakte voor die gebruikers uit de juridisch aan elk van de partijen toekomende oppervlakte, plus een deel van de voor algemeen gebruik bestemde oppervlakte. De onderstaande criteria voor afwijkingen van/aanvullingen op het bovenstaande gelden in alle gevallen, dus zowel bij gebruik door één als door meerdere partijen.  EENHEID De standaard oppervlakte-eenheid4 voor vloeroppervlaktes is de vierkante meter (m²) ("DIN-norm 277", deel I, 3.1.3). De totale oppervlakte van het gebouw wordt berekend door de oppervlaktes van alle verdiepingen op te tellen. Deze oppervlakte wordt afgerond op het naasthogere aantal vierkante meters.  METING De oppervlakte van een vloer wordt altijd op de afgewerkte vloer gemeten, ook bij niet/verticale gevels of schuine daken. De oppervlakte van hellingbanen, hellende vloeren en traparmen wordt bepaald door meting van hun verticale projectie op een horizontaal vlak (DIN-norm 277", deel I, 3.1.2). De oppervlakte van elk deel dat tussen twee verdiepingsvloeren wordt gemeten5, wordt beschouwd als onderdeel van de dichtstbijzijnde verdiepingsvloer6.  CRITERIA VOOR AFWIJKINGEN/AANVULLINGEN T.O.V. DE NORM Op grond van de volgende criteria kunnen bij het opmeten elementen worden inbegrepen bij of uitgesloten van de veellijn7: 1. Het architectonische criterium, waarbij wordt onderzocht of het element voldoet aan de definitie van deze voorschriften; 2. Het technisch criterium, waarbij het verband wordt onderzocht tussen het element en de dragende constructie van het gebouw;

4

Op het platteland wordt de oppervlakte van een perceel gemeten in ares (1 are = 100 m²). Een are wordt onderverdeeld in 100 centiare (1 ca = 1 m²). Een hectare telt 100 are en is 10.000 m² groot. Verwijzingen naar deze eenheden staan in aktes onder de titel "voorafgaande verkrijging". 5 Hellingbaan, trap, tussenvloer enz. 6 Of gelijkelijk over twee verdiepingen verdeeld indien zij zich precies tussen beide bevindt (bijvoorbeeld hellingbanen of overloop) 7 Een veellijn is een open of gesloten reeks van opeenvolgende rechte of gebogen segmenten. Een gesloten veellijn vormt een of meer holle of bolle veelhoeken. Een veelhoek kan een andere veelhoek bevatten.


7

3. Het juridisch criterium, waarbij wordt onderzocht of de gebruiker het volledige genot van het element kan hebben en of het gebruik daarvan door derden eventueel kan worden beperkt.  BOVENGRONDSE EN ONDERGRONDSE OPPERVLAKTE De bovengrondse en ondergrondse oppervlakte worden afzonderlijk opgemeten. De definities en criteria voor hetgeen tot deze oppervlaktes wordt gerekend zijn opgenomen in bijlage C (pag. 14). De oppervlaktes van ruimtes zonder bestemming worden beschouwd als nuttige oppervlaktes indien deze ruimtes zich bovengronds bevinden. Zij worden als restoppervlaktes beschouwd wanneer zij zich ondergronds bevinden.  SOORTEN GANGEN In deze voorschriften worden drie soorten gangen onderscheiden: 1. De primaire gangen vormen samen met sluizen de vluchtwegen en voldoen aan de geldende regels en voorschriften met betrekking tot brandveiligheid. Zij worden met name begrensd door brandwerende wanden. Hun oppervlakte wordt meegerekend in de "verkeersoppervlakte" (VO); 2. De secundaire gangen maken geen deel uit van de vluchtwegen en worden begrensd door vaste bouwelementen (beton, metselwerk, gipswanden enz.). Hun oppervlakte wordt meegerekend in de "verkeersoppervlakte" (VO). 3. De tertiaire gangen worden begrensd door demontabele elementen (losse scheidingswanden, kasten, schermpanelen, meubilair enz.) Hun oppervlakte wordt naar gelang van het geval meegerekend bij de kantooroppervlakte (NO2B) of de archiefoppervlakte (NO2A).  Technische tussenverdiepingen Technische tussenverdiepingen bevinden zich tussen twee kantoorverdiepingen. Hun oppervlakte wordt inclusief gangen meegerekend bij de `Technische oppervlaktes" (IO).


3.2

8

Bruto vloeroppervlakte

 DEFINITIE

De bruto vloeroppervlakte (BVO) heeft betrekking op de buitenomtrek van de bouwelementen8 die de begrenzing van het gebouw vormen, met inbegrip van hun bekleding ("DIN-norm 277", deel I - 2.2.1), gemeten op vloerhoogte De BVO loopt door tot de fysieke begrenzingen van het gebouw die de scheiding vormen tussen het gebouw en zijn buitenomgeving. Het is de zogenoemde buitenmuurse oppervlakte.  WIJZE VAN OPMETEN De BVO van een verdieping is de oppervlakte van de gesloten veellijn die rondom de vloer loopt en waarvan de zijden worden gevormd door: - de buitenzijden van de gevelelementen die de omtrek begrenzen van de gesloten ruimtes die zich op de desbetreffende verdieping bevinden - de hartlijn van de scheidingsmuren tussen gebouwen - de hartlijn van bouwelementen die de scheiding vormen met eventuele mede-eigenaren  AFWIJKINGEN/AANVULLINGEN T.O.V. DIN-NORM 277 Wanneer op ondergrondse verdiepingen de feitelijke dikte van muren die met de aarde in aanraking komen niet kan worden gemeten, wordt standaard aangehouden dat de veellijn van de BVO langs de kale binnenkant van de buitenmuur over de zichtbare zijde van de muur loopt. In het geval van een atrium9 wordt in de BVO alleen de oppervlakte van de onderste vloer meegerekend (loopvlak) en niet de oppervlakte van de virtuele vloeren10 (tekeningen 5.1 A). In het geval van overdekte zones/doorgangen die aan ten hoogste twee zijden geopend zijn, is de BVO inclusief de oppervlakte die wordt begrensd door de verticale projectie van het overdekkende deel (tekeningen 5.1 B, C en D). De oppervlakte van niet-overdekte zones, waaronder binnenplaatsen en patio's, wordt in de BVO meegerekend wanneer deze kleiner is dan 4 m² (tekening 5.2).

8

Onder bouwelementen worden alle onderdelen van de ruwbouw verstaan (metselwerk, gewapend beton, dragende stalen delen), alsmede vaste wanden (van massieve gipsblokken of met gipspanelen) 9 Een atrium is een overdekte zone met klimaatbeheersing die wordt omgeven door de vleugels waaruit het gebouw bestaat. Het is doorgaans meerdere verdiepingen hoog. Een patio is een niet-overdekte zone die volledig wordt omsloten door de delen van het gebouw. 10 Van virtuele vloeren is sprake wanneer de vrije hoogte van een atrium de hoogte van een verdieping te boven gaat.


9

De BVO is exclusief nissen, uitbouwen en decoratieve gevelelementen met een verticaal geprojecteerde oppervlakte van < 0,5 m² (zie tekening 5.3 A en B). In deze voorschriften worden voor balkons11 dezelfde voorschriften toegepast als voor nissen en uitbouwen. Verder is de BVO exclusief de oppervlakte van: - wegen en toegangen12 - tuinen - buitentrappen en -roltrappen - onbruikbare zolders13 - metalen galerijen voor het onderhoud van het gebouw14 - platte daken15 - schuine daken De BVO is inclusief de oppervlakte van: - terrassen16 - bruikbare zolders - technische ruimtes buiten, ten behoeve van het gebouw - loopbruggen of doorgangen tussen twee delen van het gebouw

 VERGELIJKING MET ANDERE NORMEN ISO 9836 De BVO volgens deze voorschriften komt overeen met het begrip "Total floor area" uit de ISO-norm. Deze maakt een onderscheid tussen gesloten en gedeeltelijk open zones (balkons, terrassen). In de norm wordt aanbevolen een afzonderlijke berekening te maken voor zones met verschillende hoogtes (hallen, atriums, auditoriums, restaurants enz.).

NEN 2580 De BVO volgens deze voorschriften komt overeen met het begrip "Bruto vloeroppervlakte" uit de NEN-norm.

11

Een balkon is een aan ten minste een zijde open ruimte die overhangend aan de gevel is bevestigd of daarin is ingebouwd. Balkons zijn toegankelijk voor de gebruikers van het gebouw en worden voorzien van een balustrade. 12 Wegen en toegangen zijn niet-overdekte zones die toegang tot het gebouw geven. 13 Een zolder wordt als onbruikbaar aangemerkt wanneer een vloer ontbreekt, de kapconstructie hinderlijk is, de hoogte te gering is (<1,60m) of wanneer hij zeer moeilijk toegankelijk is (toegangsluik). 14 Tenzij de galerij toegang biedt tot binnenruimtes. 15 Op het dak bestaat de bedekking van het gebouw uit: o terrassen: voor de gebruikers van het gebouw toegankelijke zones waarvan de loopvlakken zijn bedekt met een hard materiaal dat bestand is tegen perforatie, o platte daken: zones die uitsluitend toegankelijk zijn voor het onderhoud van het gebouw en bedekt zijn met zichtbaar waterdicht materiaal (dakbedekking), een beschermend materiaal (aluminium) of verzwaring (grind), o schuine daken: schuine en ontoegankelijke zones. 16 In de BVO van het Europees Parlement worden de terrassen niet meegerekend.


3.3

10

Netto vloeroppervlakte

 DEFINITIE

De netto vloeroppervlakte (afgekort NVO) heeft betrekking op de binnenomtrek17 van alle bouwelementen ("DIN-norm 277", deel I - 2.2.3), gemeten op vloerhoogte. De NVO is de vloeroppervlakte die daadwerkelijk door de gebruiker van het gebouw kan worden gebruikt. Dit is de zogenoemde binnenmuurse oppervlakte, exclusief alle bouwelementen.  WIJZE VAN OPMETEN De NVO van een verdieping is de som van de oppervlaktes van de veelhoeken waarvan de zijden worden gevormd door de zichtbare binnenzijde van de bouwelementen: gevelmuren, scheidingsmuren, binnenmuren en -wanden, kolommen en vaste wanden.  AFWIJKINGEN/AANVULLINGEN T.O.V. DIN-NORM 277 Bij het opmeten wordt geen rekening gehouden met elementen waarvan de invloed op de NVO als verwaarloosbaar kan worden beschouwd, te weten: - verticale18 doorvoeren van < 1 m² (tekening 5.4 A en B) - nissen, uitbouwen en decoratieve elementen van gevels met een verticaal geprojecteerde oppervlakte van < 0,5 m² (tekeningen 5.3 C en D) De NVO is exclusief de oppervlakte van: - onbruikbare19zolders20 - liftkokers21 - metalen bruggen, trappen en galerijen voor het onderhoud van het gebouw - kolommen en pilaren met een doorsnede van > 0,1 m², bouwelementen De NVO is inclusief de oppervlakte van: - overdekte en aan de zijkanten gesloten doorgangen - bruikbare zolders - onderhoudsruimtes - technische ruimtes ten behoeve van het gebouw - loopbruggen tussen twee delen van het gebouw - vloerdelen onder de doorlopende omkasting van convectoren22 - delen van de vloer met een vrije hoogte van < 1,60 m23. 17

De binnenomtrek van bouwelementen is de omtrek die rechtstreeks voor de gebruikers van het gebouw zichtbaar is en door hen kan worden gemeten. 18 Onder verticale doorvoeren worden schoorstenen, kanalen en technische doorbraken verstaan. Trappen en liften worden niet als verticale doorvoeren beschouwd. 19 De zolder is het deel van het gebouw dat zich direct onder het dak bevindt. 20 Een zolder wordt als onbruikbaar aangemerkt wanneer een vloer ontbreekt, de kapconstructie hinderlijk is, de hoogte te gering is (<1,60m) of wanneer hij zeer slecht toegankelijk is (toegangsluik). 21 Behalve op de begane grond of op een andere met de lift bereikbare hoofdverdieping.


11

De NVO bestaat uit de volgende soorten oppervlaktes: (a) (b) (c) (d)

de nuttige oppervlakte NO de installatie-oppervlakte IO de verkeersoppervlakte VO de restoppervlakte RO

De verdeling in deeloppervlaktes is opgenomen op pagina 13 van bijlage B en de samenstelling daarvan in bijlage D op pagina 15.  VERGELIJKING MET ANDERE NORMEN ISO 9836 In de norm worden twee concepten ingevoerd voor het opmeten van de binnenoppervlakte: de zogenoemde "intra-muros area" en de zogenoemde "Net floor area". Deze voorschriften hebben geen betrekking op de oppervlakte van de "Intra-muros area". Die komt overeen met de "Total floor area" waarvan de oppervlakte van de buitenmuren is afgetrokken. De definitie en de indeling van de NVO komen daarentegen wel overeen met die van de "Net floor area" uit de ISO-norm, waarin sprake is van "Usable Area", "Service area" en "Circulation area".

NEN 2580 De NVO volgens deze voorschriften komt overeen met de "Netto vloeroppervlakte", met uitzondering van binnenoppervlaktes waar de vrije hoogte minder dan 1,50 m bedraagt. De norm houdt namelijk geen rekening met ruimtes waar de vrije hoogte < 1,50 m is, terwijl die ruimtes in deze voorschriften onder de categorie Restoppervlaktes worden gerekend. Verder worden in deze voorschriften de aan het gebouw grenzende overdekte maar niet aan drie zijden gesloten oppervlaktes niet meegerekend in de NVO, in tegenstelling tot in NEN 2580.

22

Deze oppervlakte wordt beschouwd als restoppervlakte (RO). Het Europees Parlement beschouwt deze oppervlakte als bouwoppervlakte. 23 Deze oppervlakte wordt als restoppervlakte (RO) beschouwd.


12

4. BIJLAGEN 4.1

Bijlage A: Indicatoren

Inzicht in de oppervlaktes ligt ten grondslag aan de berekening van de indicatoren. Deze kunnen worden beschouwd als hulpmiddelen bij de besluitvorming, waarmee vergelijkingen kunnen worden gemaakt tussen verschillende gebouwen en de kwaliteit van het vastgoedaanbod kan worden beoordeeld.

 INDICATOREN α EN β (VOOR DE DOELMATIGHEID VAN DE OPPERVLAKTES IN HET GEBOUW)

α = NVO / BVO Indicator α van een gebouw meet de verhouding tussen de netto vloeroppervlakte van een gebouw en de bruto vloeroppervlakte. Daarmee wordt de omvang aangegeven van de constructie van het gebouw en van bouwelementen in het algemeen. Het gebouw is doelmatiger naarmate α dichter bij de waarde 1 ligt.

β = NO bovengronds / NVO bovengronds Indicator β meet voor een gebouw de verhouding tussen de nuttige bovengrondse oppervlakte en de netto bovengrondse vloeroppervlakte. Uit deze indicator blijkt de omvang van gangen, technische installaties en restoppervlaktes. Het gebouw is doelmatiger naarmate β hoger is.

 INDICATOR γ

γ = O kantoor / NVO bovengronds Indicator γ meet voor een gebouw de verhouding tussen de kantooroppervlakte en de netto bovengrondse vloeroppervlakte. De huisvestingscapaciteit van het gebouw is groter naarmate γ hoger is.

13


4.2

Bijlage B: Indeling oppervlaktes volgens DIN277 Bovengrondse en ondergrondse delen

BVO BRUTO VLOEROPPERVLAKTE NO1

SOCIALE ACTIVITEITEN

NVO NETTO VLOEROPPERVLAKTE

OBE OPPERVLAKTE VAN

NO2A

BOUWELEMENTEN

NO2B

ARCHIEF OPPERVLAKTE KANTOOR OPPERVLAKTE

NO3

KEUKENS EN WERKPLAATSEN

NO

NUTTIGE OPPERVLAKTE

NO4

OPSLAG EN GOEDERENONTVANGST

NO5

OPLEIDINGEN EN BIJEENKOMSTEN

NO6

MEDISCHE VERZORGING

NO7

SANITAIR EN PARKEERRUIMTE

IO

INSTALLATIE-

IO

OPPERVLAKTE

VO

VERKEERS-

RUIMTES

VO

OPPERVLAKTE

RO

RESTOPPERVLAKTE

TECHNISCHE

GANGEN TRAPPEN

RO

NIET-BENUTBARE RUIMTES


14

4.3 Bijlage C: Bepaling van de bovengrondse/ondergrondse oppervlakte Een gebouw bestaat uit bovengrondse en ondergrondse delen. Dat geldt ook voor de vloeren, en dus voor hun oppervlaktes. Het onderscheid tussen onder- en bovengronds is belangrijk omdat de mogelijkheid om daar permanente werkplekken te realiseren met name afhangt van de arbeidsomstandigheden24 en de aanwezigheid van daglicht25. In geen enkele norm wordt daarentegen nauwkeurig omschreven wat de voorwaarden zijn om een vloer als "ondergronds" of "bovengronds" aan te merken wanneer uit de architectuur van het gebouw en het profiel van de trottoirs het onderscheid niet duidelijk blijkt. In deze voorschriften wordt een methode voorgesteld om dit onderscheid wel te kunnen maken.

Methode: 1. Elke vloer wordt in aangrenzende zones opgedeeld en elke zone wordt als gescheiden en onafhankelijk beschouwd. 2. Gecontroleerd wordt of de desbetreffende zone voor kantoorwerk voldoende daglicht ontvangt en voldoende wordt geventileerd. 3. Er wordt een profiel getekend van het terrein of van het trottoir langs elke gevel en standaard wordt niveau 0,00 toegekend aan het middelpunt van dit profiel aan trottoirzijde. 4. Vervolgens wordt de lijn van de vloeren getekend indien deze niet samenvalt met het profiel van het terrein of het trottoir langs de omtrek van het gebouw.

Er zijn dan twee mogelijkheden: A.

Eén gevel langs het trottoir (tekening 5.5 A) In dit geval wordt een vloer als bovengronds beschouwd wanneer deze zich tussen niveau 0,00 en -1,50 m bevindt. Vloeren die lager zijn gelegen dan -1,50 m worden als ondergronds beschouwd.

B.

Meerdere gevels langs het trottoir (tekening 5.5 B) In dit geval wordt de ligging van de vloeren bezien voor de afzonderlijke gevels. Wanneer bepaalde vloeren volgens criterium A als zowel ondergronds als bovengronds kunnen worden beschouwd, wordt elke zone van de vloer afzonderlijk bezien en als bovengronds aangemerkt wanneer zij voor kantoorwerk voldoende daglicht ontvangt en voldoende wordt geventileerd.

24

De arbeidsomstandigheden worden in België geregeld in het ARAB. Zie het “Manuel des Conditions d'Hébergement” (Handboek Huisvestingsomstandigheden - MCH) van de Commissie. 25


4.4

15

Bijlage D: Definitie van deeloppervlaktes

NUTTIGE OPPERVLAKTE (NO) Dit betreft de ruimtes die vanwege hun aard dienen voor de activiteiten van de gebruikers. Het gaat hier om bovengrondse en ondergrondse ruimtes. Deze oppervlakte bestaat uit de volgende deeloppervlaktes: o

Oppervlakte voor sociale activiteiten (NO 1) Dit betreft de ruimtes die zijn bestemd voor ontspanning en sociale doeleinden26. Daaronder vallen: - ontvangst- en wachtruimtes en ruimtes voor de medische dienst - het ontmoetingscentrum27 - zalen voor borrels en recepties - crèches en kinderopvang - rust- en ontspanningsruimtes - ruimtes voor culturele activiteiten (culturele verenigingen) - pantry’s op verdiepingen - koffiehoeken en drankautomaten - kantines, snackpunten en restaurantruimtes met uitzondering van keukens (NO 3)

o

Archiefoppervlakte (NO 2A) De archiefruimte bevindt zich op delen van verdiepingen waar onvoldoende daglicht binnenkomt of de luchtbehandeling niet toereikend is. In archiefruimtes mag geen personeel permanent worden gehuisvest. Deze ruimtes zijn dus met name bestemd voor de opslag van het lopende archief van de gebruikers en voor de opslag van kantoorbenodigdheden en apparatuur. Wanneer voldoende ventilatie wordt gewaarborgd, kunnen zij ook worden gebruikt voor: - vergaderruimtes - beveiligde of afgeschermde ruimtes28 - regelkamers en ruimtes voor gecentraliseerd technisch beheer - regiekamers voor videoconferenties of tolkencabines - ruimtes voor de brandweer of voor de bewaking van gebouwen - ruimtes voor het opstellen van kopieerapparaten en printers van het DG - laboratoria en computerruimtes

o

Kantooroppervlakte (NO 2B) Kantoorruimtes bevinden zich per definitie langs de gevels, patio's en atriums met ramen. Er komt voldoende daglicht binnen en de luchtbehandeling is afdoende. In deze ruimtes kan personeel permanent worden gehuisvest. Zij zijn hoofdzakelijk bestemd voor de inrichting van individuele kantoren, gezamenlijke kantoren of open kantoren. Wanneer onvoldoende archiefruimte beschikbaar is, kunnen zij ook worden gebruikt voor: - kleine vergaderzalen (< 75 m²) - conferentiezalen (> 75 m²) zonder tolkencabines - zalen voor videoconferenties Wanneer afwerking en fysieke omgeving (verlichting, verwarming, ventilatie) in een archiefruimte vergelijkbaar zijn met die in de kantoorruimte, wordt die archiefruimte ook vergelijkbaar gewaardeerd.

26

In DIN277, wordt deze deeloppervlakte aangeduid met de term "leef- en verblijfsruimte" Voor vergaderingen van de vereniging van oud-werknemers 28 Afgeschermd tegen elektromagnetische straling 27


16

o

Keuken- en werkplaatsoppervlakte (NO 3) Hieronder vallen de volgende ruimtes: - werkplaatsen voor slotenmakers, timmerlieden, elektriciens en verwarmings-/airconditioningsmonteurs - centrale drukkerij en decentrale printshops - technische laboratoria - keukens en bijruimtes met uitzondering van opslagruimtes (NO 4)

o

Oppervlaktes voor opslag en goederenontvangst (NO 4) Hieronder vallen de volgende ruimtes: - commerciële ruimtes, stomerijen, kiosken, winkels inclusief etalages - ruimtes voor de opslag van meubilair en benodigdheden, waaronder schoolbenodigdheden - opslagruimtes voor keukenmateriaal - huishoudelijke dienst, voorraden, diverse opslag - koelruimtes - kluizen - opslagruimtes voor boeken - ondergrondse archiefruimtes voor het tussenarchief - postkamers en ruimtes voor postopslag

o

Oppervlakte voor opleidingen en bijeenkomsten (NO 5) Hieronder vallen de volgende ruimtes: - cursus- en lesruimtes - auditoriums - conferentiezalen met tolkencabines - multifunctionele of multimediazalen - studio's en filmzalen - perstribunes en -ruimtes - expositieruimtes, kunstgalerieën, collectieruimtes en ruimtes voor educatieve presentaties - stilte- en gebedsruimtes - bibliotheken, leeszalen, mediatheken - informatiepunten, presentaties van tijdschriften en catalogi - ruimtes voor sportieve activiteiten

o

Oppervlakte voor medische verzorging (NO 6) Hieronder vallen de volgende ruimtes: - spreekkamers - onderzoekslaboratoria - eerstehulpposten

o

Oppervlakte voor sanitaire voorzieningen en parkeerruimte (NO 7) Hieronder vallen de volgende ruimtes: - toiletten, kleedruimtes en douches - ruimtes voor de schoonmaakdienst - stallingsruimte voor fietsen, motoren en auto's - plaatsen voor gehandicapten - ruimtes voor vuilnisbakken - opslag van afval en documentvernietiging

INSTALLATIE-OPPERVLAKTE (IO) Hier bevinden zich alle technische ruimtes van het gebouw. Daarbij gaat het om zowel bovengrondse als ondergrondse ruimtes. Het is mogelijk dat een verdieping geheel of gedeeltelijk wordt gebruikt voor technische doeleinden. In dat geval behoren ook de horizontale gangen naar de ruimtes tot de technische oppervlakte.


17

Deze oppervlakte bestaat uit de volgende deeloppervlaktes: o

De technische oppervlakte (IO) Hieronder vallen alle technische ruimtes en met name: - ruimtes voor het verzamelen van afvalwater en de afvoer daarvan - watervoorziening, meterruimtes en pompruimtes - ruimtes voor waterbehandeling, verzachters - ketelruimtes en ruimtes voor warmwaterproductie - ruimtes voor het reduceren van gasdruk, meters - elektrische ruimtes: hoog- en laagspanningskasten, transformatoren, meters - ruimtes voor noodstroomgeneratoren, ononderbroken stroomvoorziening en wisselrichters - productie van ijswater - ruimtes voor luchtbehandeling en inblaas- en afzuigvoorzieningen - ruimtes voor computer- en telefoonvoorzieningen - personenliften, goederenliften en bijbehorende machinekamers - wasplaatsen voor auto's - ruimtes voor eventuele andere facilitaire technieken - ruimtes voor gebruik door externe nutsbedrijven

VERKEERSOPPERVLAKTE (VO) De verkeersoppervlakte bestaat uit de ruimtes waarover de gebruikers zich verplaatsen. In deze voorschriften wordt geen onderscheid gemaakt tussen horizontale of verticale verplaatsingen. o

Verkeersoppervlakte (VO) Hieronder vallen de volgende ruimtes: - de entreehallen van het gebouw - de hallen voor de liften - vluchtwegen en hun sluizen - gangen, sluizen en portalen van de secundaire gangen29 - doorgangen tussen belendende gebouwen - noodtrappen binnen - binnentrappen tussen verdiepingen - roltrappen - personen- en goederenliften30 - opritten voor auto's - wegen in parkeerruimtes - laad- en losperrons

RESTOPPERVLAKTE (RO) Onder restoppervlakte worden bepaalde ruimtes verstaan die niet volledig door de gebruikers kunnen worden benut. Deze oppervlakte wordt echter wel verwarmd, geventileerd en meegerekend voor schoonmaak, onderhoud en beveiliging. Het betreft met name de volgende ruimtes: - binnenmuurse ruimte met een vrije hoogte van minder dan 1,60 m - ruimtes die in beslag worden genomen door de doorlopende omkasting van convectoren

29

De secundaire verkeerszones worden begrensd door vaste bouwelementen, in tegenstelling tot de tertiaire verkeerszones, die worden begrensd door demontabele delen (wanden, schermen, kasten enz.), die bij wijzigingen in de indeling kunnen worden verplaatst. 30 De oppervlakte van personen- en goederenliften wordt eenmaal meegerekend en opgeteld bij de belangrijkste vloer waarop zij uitkomen, doorgaans de begane grond.


18

4.5 Bijlage E: BIJZONDERHEDEN VOOR DE BELGISCHE MARKT

4.5.1 Bruto vloeroppervlakte (BVO)  PRAKTIJK BIJ DE COMMISSIE IN BRUSSEL De gesloten veellijn die de BVO volgens deze voorschriften begrenst, valt samen met de uitwendige veellijn van het GIS-systeem, behalve voor binnenplaatsen en patio's op de begane grond en voor bepaalde virtuele vloeren in atriums die momenteel in het GIS wel worden meegerekend maar in deze voorschriften niet.  PRAKTIJK OP DE BELGISCHE VASTGOEDMARKT Gewoonlijk wordt op de Brusselse vastgoedmarkt niet gewerkt met de BVO maar met de zogenoemde gebouwoppervlakte GO (zie hoofdstuk 4.3). Met uitzondering van het meerekenen van decoratieve elementen, komt de BVO volgens deze voorschriften overeen met de "Fully enclosed covered area (FECA)" die op andere vastgoedmarkten wordt gebruikt.

4.5.2 Netto vloeroppervlakte (NVO)  PRAKTIJK BIJ DE COMMISSIE IN BRUSSEL De Commissie in Brussel gebruikt de oppervlakte die wordt begrensd door de interne veellijn van het GIS. Deze komt niet overeen met de NVO uit deze voorschriften. De binnenmuurse oppervlakte is in het GIS namelijk groter dan de NVO omdat daartoe ook bouwelementen en vensteropeningen met borstweringen behoren, en in bepaalde gevallen ook binnenvides.  PRAKTIJK OP DE VASTGOEDMARKT IN BRUSSEL De NVO volgens deze voorschriften komt overeen met de NLA (Net Lettable Area) die op de markt wordt gebruikt, met uitzondering van oppervlaktes met een vrije hoogte van minder dan 1,60 m, die niet worden meegeteld voor de berekening van de NLA, terwijl die oppervlaktes in deze voorschriften als "restoppervlakte" in de NVO worden meegerekend.


19

4.5.3 Gebouwoppervlakte (GO) De partijen op de Brusselse vastgoedmarkt gebruiken in vastgoedonderhandelingen doorgaans een derde referentie-oppervlakte. Deze wordt de "gebouwoppervlakte" genoemd. Zij geldt alleen in België en wordt door de Commissie gebruikt bij de gebouwenprocedure in Brussel.  DEFINITIE

De gebouwoppervlakte (GO) is de oppervlakte tussen de hartlijnen van de bouwelementen die het gebouw begrenzen, gemeten op de "as built" bestanden en tekeningen31. De GO wordt verworven (door aankoop of erfpacht) of wordt aan de gebruiker ter beschikking gesteld tegen een bepaalde koopprijs of huursom. Dit is de zogenoemde "onderhandelbare" oppervlakte. In juridische zin is zij bedoeld om aan de aanspraken van beide partijen tegemoet te komen, d.w.z. voor de eigenaar de winst die hij op zijn investeringen maakt en voor de huurder de omvang van de ruimte die door hem gebruikt gaat worden.  WIJZE VAN OPMETEN De GO van een verdieping is de oppervlakte van de gesloten veellijn waarvan de zijden worden gevormd door: - de hartlijn van de gevelmuren indien O gevelbeglazing < 1/3 O gevel totaal - de hartlijnen van de ruiten indien O gevelbeglazing >1/3 O gevel totaal - de hartlijn van de scheidingsmuren tussen verschillende gebouwen - de hartlijn van de bouwelementen die de scheiding met eventuele medeeigenaren vormen In het geval van een atrium omvat de GO alleen de oppervlakte van de benedenvloer (loopvlak) en niet de oppervlakte van de virtuele vloeren (tekening 5.1 A). In het geval van overdekte ruimtes die aan ten hoogste twee zijkanten geopend zijn, is de GO inclusief de oppervlakte die wordt begrensd door de verticale projectie van het overdekkende deel (tekeningen 5.1 B, C en D). Indien noodzakelijk kan de GO ter plaatse worden opgemeten, met dien verstande dat de dikte van de muren moet worden geverifieerd. Wanneer op ondergrondse verdiepingen de dikte van muren die met de aarde en belendende gebouwen in aanraking komen niet kan worden gemeten, wordt standaard aangehouden dat de veellijn langs de kale binnenkant van de buitenmuur en over de zichtbare zijde van de muur loopt.

31

De bovenaanzichten van het "as built"-dossier worden gevormd door een horizontale doorsnede die zich standaard op ongeveer een meter boven de vloer bevindt om de ramen zichtbaar te maken.


 INBEGREPEN/NIET INBEGREPEN De GO is exclusief de oppervlakte van: - eventueel op de gevel aangebrachte decoratieve elementen - wegen en toegangen - tuinen - binnenplaatsen en patio's ≥ 4 m² - liftschachten32 - verticale doorvoeren > 1 m² 33 - overdekte en niet aan drie zijden gesloten zones - zones met een vrije hoogte van < 1,60 m - onbruikbare zolders - balkons - terrassen - platte daken - schuine daken - technische ruimtes ten behoeve van het gebouw - metalen bruggen en galerijen voor het onderhoud van het gebouw - buitentrappen

In de GO wordt de oppervlakte meegerekend van: - binnenplaatsen en patio's < 4 m² - binnentrappen en -roltrappen - onderhoudsruimtes - atriums - overdekte doorgangen - kolommen, pilaren en vaste bouwelementen - bruikbare zolders

 TOEPASSINGEN BIJ DE INSTELLINGEN De GO wordt onder toepassing van bovenstaande regels gebruikt bij: - onderhandelingen over vastgoed - financiële analyses van vastgoedinvesteringen De GO geeft geen nauwkeurig beeld van de dragende constructie van het gebouw. Zij richt zich met name op het gebruik van het vastgoed. In het Pace/GIS-systeem komt geen enkele veellijn overeen met de GO.

32 33

Behalve op de belangrijkste verdieping die met deze liften bereikbaar is (doorgaans de begane grond). Liftschachten worden meegerekend op de laagste verdieping die met de lift bereikbaar is.

20

21


SCHEMA 5.1: OVERDEKTE ZONES, A en B A: Atriums

l m n

Virtuele vloeren

o

Loopvlak

Doorsnede BVO-lijn

NVO-lijn

Vide

Vide

Plan niveaus "l,m,n "

Plan niveaus "l,m,n "

BVO-lijn

NVO-lijn

Plan niveau "o"

Plan niveau "o"

B: Overdekte zones en doorgangen die aan één zijde geopend zijn (incl. balkons en terrassen)

NVO-lijn

BVO-lijn Overdekte zone

22


C: Overdekte zones en doorgangen die aan twee zijden geopend zijn (incl. balkons en terrassen)

Zone couverte Zone couverte

Ligne SPB

Ligne SPB

D: Overdekte zones en doorgangen die aan drie zijden of meer geopend zijn (incl. balkons en terrassen)

Zone couverte Ligne SPB

Ligne SPB Zone couverte

Ligne SPB

Zone couverte

23


SCHEMA 5.2: BVO voor de NIET-OVERDEKTE ZONES Niet-overdekte zones, binnenplaatsen en patios met een oppervlakte O

< 4m2

Coupe

Ligne SPB Plan

Niet-overdekte zones, binnenplaatsen en patios, met een oppervlakte O

Coupe

Ligne SPB Plan

>4 m2

24


SCHEMA 5. 3 NISSEN en UITBOUWEN

Ligne SPB A: S B:S

< 0.5m2 > 0.5m2 A

A

A

B

A

Plan plancher

B

B

Ligne SPN C: S D: S

< 0.5m2 > 0.5m2 C

D

D

C C

Plan plancher

D

D

25


SCHEMA 5. 4 VERTICALE DOORVOEREN

PENETRATIONS VERTICALES Ligne SPN A: S B: S

< 1m2 > 1m2

A A

B

B

De liftkoker wordt niet meegerekend voor de NVO van de verdiepingen, maar wel voor de onderste met de lift bereikbare verdieping

A

26


SCHEMA 5.5 Methode voor de bepaling van de bovengrondse en ondergrondse oppervlakte A : Eén gevel

Hors sol

0,00

0,00 Hors sol

h = 150

TOIR TROT

P prise de la mesure

axe milieu façade

Sous sol

27


B : Meerdere gevels

h < 1.50m SOUS SOL

HORS SOL

Coupe AA

A

A SOUS SOL

HORS SOL

Vue en plan

h < 1.50m

h < 1.50m SOUS SOL

HORS SOL

Coupe BB

Coupe AA

B

HORS SOL

A

SOUS SOL

B Vue en plan

A

MEETVOORSCHRIFTEN VAN DE EUROPESE COMMISSIE 1 MEETVOORSCHRIFTEN. Voor de gebouwen van de Commissie in Brussel DEFINITIEVE VERSIE

Recommend Documents