Meerjarenplan HHW
Een vooruitblik op 2013 -‐ 2018 Bestuur HHW Vastgesteld AV 9 oktober 2012
Pagina 1
Inleiding .................................................................................................................................. 3 De huurdersorganisatie van de toekomst ............................................................................. 3 Wie zijn wij: vereniging .......................................................................................................... 3 Wat doen we: doelstelling ..................................................................................................... 3 Doelen ................................................................................................................................... 3 De belangen van de leden / huurders ................................................................................... 3 Huisvesting ........................................................................................................................ 4 Woongenot ........................................................................................................................ 4 Hoe realiseren we die doelen ................................................................................................ 5 Bestuur, vereniging en de huurdersbelangen ....................................................................... 5 De Algemene Vergadering ................................................................................................ 5 Bestuur .............................................................................................................................. 5 Samenstelling bestuur ....................................................................................................... 6 Dagelijks Bestuur ............................................................................................................... 6 Uitbreiding en versterking bestuur ..................................................................................... 7 Samenwerken en versterking bewonerscommissies ......................................................... 7 Opleidingen........................................................................................................................ 8 Overleg met Haag Wonen ...................................................................................................... 9 Organisatie van het overleg volgens de PO ......................................................................... 9 Directeurenoverleg twee maal per jaar .............................................................................. 9 Beleidsoverleg drie tot vier maal per jaar .......................................................................... 9 Werkgroepen. .................................................................................................................... 9 Overleg met consulenten, participatie op het juiste niveau ............................................. 10 Jaarlijks overleg met de Raad van Commissarissen ....................................................... 10 Inhoud van het overleg ....................................................................................................... 10 Strategisch Voorraadbeleid (=huisvesting en woongenot) .............................................. 10 Leefbaarheid en energiebesparing (= woongenot) .......................................................... 10 (Samenwerking met) derden ............................................................................................... 10 Wijk- en buurtniveau ........................................................................................................... 11 Andere huurdersverenigingen en horizonverbreding .......................................................... 11 Geschillencommissie en toewijzingscommissie .................................................................. 11 Bijlage Overlegstructuur ..................................................................................................... 12
Pagina 2
Inleiding De huurdersorganisatie van de toekomst In het tweede decennium van het bestaan van de Huurdersvereniging Haag Wonen (HHW) zijn we in rustig vaarwater terecht gekomen. De meeste bestuursleden zitten er een aantal jaren en hebben door scholing en actieve betrokkenheid voldoende kennis en ervaring om het overleg met de verhuurder op hoog niveau te voeren. De eind 2011 ondertekende Participatieovereenkomst biedt een stevige basis om in het overleg met de verhuurder ook resultaten te boeken. De relatie met het in 2009 grondig vernieuwde management is open en constructief. Kortom een basis om op voort te bouwen en meer ambities te realiseren. De Huurdersvereniging wil op nog meer terreinen invloed van de huurders op de beleidsvoering van de verhuurder uit gaan oefenen.
Wie zijn wij: vereniging De Huurdersvereniging is een formele bij de Kamer van Koophandel ingeschreven vereniging, dat betekent dat we • statuten hebben waaraan we moeten voldoen, • doelen hebben die we willen verwezenlijken, • leden , bewonerscommissies, hebben die de basis van de vereniging zijn, •
een bestuur hebben die de statuten bewaakt en de doelen realiseert.
Wat doen we: doelstelling Doelen Conform de Statuten heeft de Huurdersvereniging Haag Wonen (HHW) de volgende doelstelling: • Behartiging van gemeenschappelijke belangen van de huurders van Haag Wonen en daarmee samenhangende taken: • Inventarisatie gemeenschappelijke problemen en zoeken naar oplossingen • Overleg met de Stichting Haag Wonen • Bevorderen overleg tussen leden • Overleg met leden • Bevorderen overleg leden en Haag Wonen • Bewaken rechten van leden en huurders t.o.v. Haag Wonen • Uitbreiding bevoegdheden HHW • Bemiddeling bij conflicten tussen bewonerscommissies en Haag Wonen • Zorgdragen voor ondersteuning bij behartiging huurderbelangen Kortom de Huurdersvereniging Haag Wonen zal invloed op de verhuurder uit moeten oefenen om de belangen van (toekomstige) huurders te behartigen.
De belangen van de leden / huurders De (toekomstige) huurders van Haag Wonen waar we ons als HHW op richten zijn de personen/huishoudens in Haaglanden, die een woning hebben of een (andere) woning wensen en zijn te onderscheiden in vier categorieën huurders :
Pagina 3
1. die in aanmerking komen voor huurtoeslag1 (), hiervoor moeten voldoende woningen onder de aftoppingsgrens 2beschikbaar zijn, 2. met een laag middeninkomen3, hiervoor moeten voldoende huurwoningen boven de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens4, 3. huurders met een inkomen tot ca. € 54.000 per jaar, ook voor hen moeten voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn liefst onder of rond de liberalisatiegrens, 4. overig. De belangen van de leden onderscheiden zich in drie niveaus: • Beleid (abstract) • Wijkplannen en • Beheer (concreet) De belangen van de huurders zijn in twee categorieën in te delen, t.w. Huisvesting Voor (toekomstige) huurders moeten er voldoende betaalbare woningen zijn in Haaglanden om te kiezen voor een passende woning (v.w.b. kwaliteiten zoals grootte, huurprijs). Voor de komende vijf jaar vertalen de bovengenoemde belangen van huisvesting zich in de volgende doelstellingen: • Kwaliteitsbehoud/-verbetering van de huidige voorraad; • Beheersing van de huurprijzen; • Structurering van het overleg met de verhuurder naar verschillende belangenniveaus (zie hierboven); • Samen met Haag Wonen trachten om de negatieve gevolgen van Europese regelgeving voor huurders te beperken. Woongenot Huurders moeten de beschikking hebben over een woning met het comfort van deze tijd, passend bij de prijs die ze betalen. En huurders moeten bij gebreken snel service ontvangen. Maar woongenot wordt niet alleen tussen vier muren ervaren, ook de kwaliteit van de woonomgeving en de invloed van de huurder op diverse aspecten van het wonen speelt een rol. Leefbaarheid is daarom een belangrijk thema voor het bestuur net als de mogelijkheid voor bewonerscommissies om invloed uit te oefenen op het beleid van de verhuurder ten aanzien van het complex. 1
zie http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurtoeslag/uitleg-huurtoeslag
2
afhankelijk van gezinssamenstelling tussen de € 524,37 en € 561,98 1 juli 2012
3
tot € 33.600 p/j voor alleenstaanden en € 44.000 voor meerpersoons huishoudens
4
€ 664,64 prijspeil 1 juli 2012
Pagina 4
Voor het woongenot zullen we de komende vijf jaren continu trachten verbetering te realiseren op de volgende terreinen: • Onderhoud; • Service (abonnementen); • Leefbaarheid, energiebesparing en initiatieven van huurders; • Rechten van de huurders.
Hoe realiseren we die doelen Bestuur, vereniging en de huurdersbelangen De belangrijkste rol van het bestuur is: het bewaken van de belangen van (toekomstige) huurders van Haag Wonen in het algemeen en van onze leden (bewonerscommissies) in het bijzonder. De rol van belangenbehartiger volgt grotendeels uit de Participatieovereenkomst. Het bestuur (van HHW) treedt op als belangenbehartiger en oefent invloed uit op het beleid van Haag Wonen door het voeren van overleg met de Raad van Commissarissen, de directie en de front-office manager en conform de afspraken mee te beslissen en advies uit te brengen op diverse beleidsonderwerpen. Het bestuur van HHW tracht daarbij zoveel mogelijk raamafspraken te maken met de verhuurder (de Participatieovereenkomst is daar een voorbeeld van). Met deze kaderafspraken kunnen bewonerscommissies aan de slag om invulling te geven aan het overleg over hun eigen complex en directe woonomgeving, waarin de Huurdersvereniging ondersteunt daar waar nodig. In het contact met de bewonerscommissies moet blijken waar de beleidsafspraken niet werken. Hiervan wordt weer melding gemaakt in het overleg met HW (front-office manager) De realisatie van de hierboven omschreven doelen wordt als volgt georganiseerd: De Algemene Vergadering HHW is een formele vereniging met statuten en een inschrijving bij de Kamer van Koophandel. De leden zijn de aangesloten Bewonerscommissies. Aan de Algemene Vergadering komen alle bevoegdheden toe (zie art. 12.1), die niet door wet of statuten aan het bestuur zijn opgedragen. Een Algemene Vergadering moet minimaal eenmaal per jaar plaatsvinden (art. 12.2 de “Jaarvergadering”), maar kan zo dikwijls worden gehouden als het bestuur wenst (art. 12.3). Ook minimaal 10% van de leden (art. 17.4) kan om een Algemene Vergadering verzoeken. Van een Algemene Vergadering wordt verslag gemaakt (art. 15.2). Bestuur Het Bestuur als geheel is er om de doelen te bewaken en het Dagelijks Bestuur te machtigen en / of te ondersteunen bij haar bestuurstaken. Daarbij is de bestuursvergadering de bijeenkomst waar alle bestuursleden met hun individuele verantwoordelijkheden en deskundigheid bijeen zijn. Het moment dus om ervaringen uit te wisselen en acties af te stemmen. De agenda van de bestuursvergadering (ca. 10x per jaar) is als volgt: 1. Opening en verslag vorig overleg; 2. Actiepuntenlijst van de vergaderingen van Dagelijks Bestuur; 3. Per kwartaal het financiële verslag; 4. Verslag divers overleg op beleidsniveau; 5. Verslag werkgroepen; 6. Verslag van de contacten met leden; 7. Verslag van contacten met derden.
Pagina 5
Samenstelling bestuur Het Bestuur bestaat uit minimaal 3 en maximaal 11 leden (bij voorkeur een oneven aantal). De samenstelling per oktober 2012 is als volgt: oktober 2011 functie
voordracht
zetel
aantreden
aftreden
R. Klein
voorzitter
bestuur
bestuur
sept 2009
2013
S. Brederode
secretaris
leden
BC
apr 2010
2014
A. Mooijman
penningmeester
leden
BC
april 2008
2016
G.J.M. van der Ploeg
vicevoorzitter
leden
huurder
juli 2008
2016
M.M.L. van Bergenhenegouwen
lid
leden
huurder
aug 2005
2013
D. van den Boom
lid
leden
BC
apr 2011
2015
T. Wagner
lid
leden
BC
april 2009
2013
P. Struik
lid
leden
BC
april 2009
2013
A. ben Yahya
lid
leden
BC
april 2012
2016
vacant
lid
bestuur
bestuur
vacant
lid
leden
BC
Bestuursleden worden benoemd voor vier jaar. Na vier jaar zijn zij herkiesbaar. Er zijn nog twee zetels vacant, het zou fijn zijn als de zetel op voordracht van en uit de bewonerscommissie nog ingevuld gaat worden. De voorzitter, vicevoorzitter, penningmeester en secretaris vormen het Dagelijks Bestuur. Dagelijks Bestuur Een Dagelijks Bestuur (DB) is er om de dagelijkse gang van zaken aan te sturen. Het gaat hier inhoudelijk om de zaken die voornamelijk de rol als belangenbehartiger betreffen. Dus over participatie onderwerpen op de hierna (zie inhoud overleg Haag Wonen) genoemde terreinen en over het contact met de leden. Het DB komt minimaal elke maand bijeen (meestal 2 maal per maand), zij anticipeert op lopende zaken. Voor het DB luidt de agenda grotendeels als volgt: 1. Opening en actiepuntenlijst vorige bijeenkomst 2. Ingekomen stukken 3. Actie- en agendapunten en stand van zaken diverse overleggen 4. Contacten met de leden (waaronder de website) 5. Kantooraangelegenheden Hieronder staan de taken van de DB-leden: Voorzitter De voorzitter is in het algemeen verantwoordelijk voor het functioneren van de huurdersvereniging, voor een heldere besluitvorming in de Algemene Vergadering en Bestuursvergadering en de uitvoering daarvan. Daarbij heeft de voorzitter de volgende verantwoordelijkheden: • Bij alle voorkomende gelegenheden de woordvoerder van het bestuur te zijn;
Pagina 6
• •
De bestuursvergaderingen en de bijeenkomsten van de Algemene Vergaderingen te leiden; De bepalingen van de statuten en het huishoudelijk reglement te doen naleven.
Vicevoorzitter Treedt in de plaats van de voorzitter bij zijn afwezigheid en ondersteunt de voorzitter bij bovengenoemde taken. Voorzitter en vice-voorzitter kunnen een nadere taakverdeling overeenkomen. Secretaris Bij de HHW is de secretaris verantwoordelijk voor het functioneren van het kantoor in het algemeen en de onderstaande taken in het bijzonder: • De secretaris is verantwoordelijk voor de correspondentie en tekent of laat de uitgaande stukken in opdracht tekenen; • De secretaris draagt zorg, in overleg met de voorzitter, voor het tijdig en correct bijeenroepen, agenderen en notuleren van de bestuursvergaderingen en de Algemene Vergaderingen en stelt de data en agenda’s voor; • De secretaris is verantwoordelijk voor het concept van het secretariële jaarverslag; • De secretaris is verantwoordelijk voor het archief . Penningmeester De penningmeester is speciaal belast met het financieel beheer van de huurdersvereniging en: • Zal toezicht uitoefenen op de aanwending van gelden van de vereniging; • Is verantwoordelijk voor het concept van het financiële jaarverslag en de concept begroting; • Draagt zorg voor een overzichtelijke financiële administratie en doet één maal per kwartaal verslag in de bestuursvergadering van de financiële positie van de vereniging. Uitbreiding en versterking bestuur Zoals bij de rol van het bestuur als belangenbehartiger al blijkt is deskundigheid bij het bestuur van groot belang. Het bestuur van de HHW heeft zich de afgelopen jaren bijgeschoold en dat heeft tot goede resultaten geleid (Participatieovereenkomst, A-Z, Sociaal Statuut). Het bestuur zoekt nu naar een basis met meer visie op de risico’s die de politiek op het gebied van huren kan gaan leveren. Aanvulling van het bestuur in dit licht zou welkom zijn. Het bestuur zal leden actief benaderen met een beroep op hun verantwoordelijkheid om de huurdersvereniging te komen versterken. Samenwerken en versterking bewonerscommissies Ons doel is behartiging van gemeenschappelijke huurdersbelangen. Dit is alleen te bereiken met een stevige achterban. Deze achterban moet op complexniveau, aan de hand van de afspraken (beleid, kaderovereenkomsten) invloed uitoefenen. Om als bestuur van de vereniging te weten wat er speelt in de complexen en te toetsen of de afspraken met Haag Wonen werken is een goede relatie met de bewonerscommissies nodig. Voor versterking van de gemeenschappelijke huurdersbelangen zijn we met alle leden lid van de Woonbond. Leden dienen voldoende financiële middelen te krijgen voor hun activiteiten. De regeling voor vergoedingen van activiteiten van leden wordt op dit moment aangepast.
Pagina 7
Er worden regelmatig opleidingen georganiseerd om de leden van bewonerscommissies de benodigde vaardigheden en kennis bij te brengen om op complexniveau de belangen van de huurders te behartigen. Opleidingen Zowel bestuur als leden willen we opleidingen aanbieden, om hun rol als gesprekspartner van de verhuurder beter in te kunnen vullen. Voor leden inhoudelijk en bestuurlijk: • Inleiding huurrecht (onderhoud, servicekosten en ZAV); • Participatieovereenkomst en rechten bewonerscommissies; • Servicekosten; • Introductie bewonerscommissies; Voor bestuur vaardigheden (voor het vormgeven van een gemeenschappelijke visie): • Effectief vergaderen en discussietechniek; • Effectiever samenwerken; • Invloed op de prestatieafspraken / lokale politiek (WMO)
Pagina 8
Overleg met Haag Wonen Organisatie van het overleg volgens de PO In de Participatieovereenkomst (PO) en de Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) hebben bewonerscommissies een formele wettelijke status als overlegpartner voor bijna alle onderwerpen waar de huurdersorganisatie ook overlegpartner is. Volgens de Overlegwet wordt er onderscheid gemaakt in het niveau van overleg, de bewonerscommissie is er voor onderwerpen die het complex aangaan, de huurdersorganisatie voor complexoverstijgende onderwerpen. Dat betekent dat er voor de huurdersorganisatie twee soorten punten in het overleg met Haag Wonen zijn: 1. Inhoudelijk over de diverse beleidsonderwerpen; 2. Signalen van de leden waaruit blijkt dat het afgesproken beleid niet wordt nageleefd. Het overleg met HW vindt op drie niveaus plaats (zie ook bij belangen van de leden): • Beleid (abstract) • Wijkplannen en • Beheer (concreet). De HHW heeft voert regelmatig overleg met diverse vertegenwoordigers van Haag Wonen in diverse overleggen (zie bijlage Overlegstructuur uit de PO). Directeurenoverleg twee maal per jaar Bij dit overleg zijn een afvaardiging van ons bestuur en een afvaardiging van het bestuur van de Bewonersraad aanwezig. Namens Haag Wonen zit hier de directeur van het woonbedrijf, soms schuift de algemeen directeur aan. Hier wordt het strategisch beleid ten aanzien van de onderwerpen in de Participatieovereenkomst besproken, zoals onder andere: o beleid ten aanzien van de leefbaarheid in de wijken, o beleid ten aanzien van huisvesting van speciale doelgroepen, o geleverde prestaties van Haag Wonen aan de hand van het jaarplan en rapportages van diverse commissies (Arbitrage, Geschillen) en instanties (Centraal Fonds Volkshuisvesting). Beleidsoverleg drie tot vier maal per jaar Dit overleg vindt plaats onder voorzitterschap van Haag Wonen. Bij dit overleg is naast een afvaardiging van ons bestuur ook een afvaardiging van het bestuur van de Bewonersraad aanwezig. Hier worden de plannen en tevens afspraken voor de uitvoering besproken, toegespitst op de onderwerpen uit de Participatieovereenkomst, zoals: o wijkgerichte aanpak, o overeenkomsten met derden voor onderhoud en service, o woningverbetering. Vanuit dit overleg worden de werkgroepen aangestuurd met een duidelijke opdracht om onderwerpen voor het beleidsoverleg uit te werken. Huurdersorganisaties gebruiken dit overleg ook om te melden waar de uitvoering niet volgens plan verloopt. Werkgroepen. De deelnemers worden door de huurdersorganisaties en HW aangewezen. De afgevaardigden van de HHW behoeven echter geen lid te zijn van het bestuur van HHW. Zij vervullen een opdracht binnen een in het BO vastgesteld taakgebied. Op dit moment functioneren de
Pagina 9
werkgroepen onder regie van het beleidsoverleg. Het Beleidsoverleg geeft de opdracht en wordt geïnformeerd over de voortgang en ontvangt het eindresultaat. Binnen zo’n opdracht kan het bestuur van HHW personen afvaardigen naar de werkgroep met een mandaat. Het bestuur zal de leden nauw betrekken bij deze werkgroepen. De werkgroep WMO, die onder druk van HHW weer actief is, is daar een voorbeeld van. Overleg met consulenten, participatie op het juiste niveau Het complexoverleg met de beheerconsulenten is natuurlijk voorbehouden aan de bewonerscommissies. In de Participatieovereenkomst wordt duidelijk onderscheid gemaakt tussen overleg op complexniveau en het complexoverstijgende overleg, door het bestuur omschreven als
Participatie op het meest passende niveau Als HW plannen heeft voor een wijk of buurt dan zou het overleg op complexoverstijgend niveau en op complexniveau op elkaar aan moeten sluiten om te voorkomen dat er verwachtingen zijn op complexniveau, die op grotere schaal niet haalbaar zijn of andersom. Het bestuur van HHW heeft daar een ingewikkelde verantwoordelijkheid. Jaarlijks overleg met de Raad van Commissarissen Dit overleg heeft een hoog abstractieniveau, het gaat over de meerjarenkoers van Haag Wonen en HHW.
Inhoud van het overleg Conform de Participatieovereenkomst (zie bijlage) komen veel onderwerpen op de drie niveaus aan de orde zoals in ieder geval: Strategisch Voorraadbeleid (=huisvesting en woongenot) Op complexoverstijgend niveau het Onderhoudsbeleid (= HHW doel woongenot) met meerjarenplanning en de procedures van (groot) onderhoud, beheer en keuze aannemers. Leefbaarheid en energiebesparing (= woongenot) Behalve veiligheidsaspecten zoals aanpak en voorkoming van vandalisme hoort hierbij ook de bevordering van de sociale samenhang en de stimulering van de betrokkenheid van de bewoners. In wijken waar herstructurering speelt zullen veel van deze aspecten gelijktijdig een rol spelen. In de overige wijken moet juist bevorderd worden dat de kwaliteit niet achteruit gaat. Het bestuur van HHW zal actief beleid voeren met betrekking tot leefbaarheid. Met de ervaringen die opgedaan zijn met het initiatiefrecht voor energiebesparende maatregelen zullen we trachten de mogelijkheden voor deze comfortverbetering uit te breiden en te standaardiseren met behulp van een instrumentarium waarmee bewonerscommissies zelf aan de slag kunnen.
(Samenwerking met) derden Voor versterking en continuïteit is samenwerking met derden nodig om ook invloed te krijgen op het beleid van de gemeente o.a. in de wijken of ten aanzien van de uitvoering van WMO.
Pagina 10
Wijk- en buurtniveau Op wijk- en buurtniveau zitten vaak de knelpunten, die binnen onze organisatie een signaal voor actie moeten zijn. We moeten dus nauw contact onderhouden met onze leden en (via hen) samenwerken met de wijkorganisaties. Het bestuur dient hier een werkbare structuur voor te realiseren. Het bestuur heeft de intentie al een jaar eerder geuit, echter ontbreekt het aan vrijwilligers om dit ook gerealiseerd te krijgen. Het belang blijft groot, en het bestuur zal zich blijven inzetten het overleg ook op dit niveau te laten plaatsvinden. Ook heeft het bestuur Haag Wonen betrokken bij de noodzaak van overleg op wijkniveau. In de nieuwe Participatieovereenkomst is dit niveau ook uitgewerkt.
Andere huurdersverenigingen en horizonverbreding Eenduidigheid bij de uitvoering door Haag Wonen wordt zichtbaar. Maar bij HW zijn van oudsher nog twee huurdersorganisaties actief. Maandelijks heeft een afvaardiging van het bestuur een overleg met bestuursleden van de Bewonersraad over lopende zaken. Doel afstemming van en / of inzicht in elkaars standpunten. De initiatieven van de (voorzitter van de) HHW hebben geleid tot een formele huurdersvereniging bij Staedion. We zullen in zaken die de Haagse corporaties aangaan gezamenlijk optrekken, zoals bij het opstellen van het nieuwe Sociaal Statuut (2012).
Geschillencommissie en toewijzingscommissie Het is belangrijk dat getoetst wordt of regels naar behoren werken. Zo niet dan zal er een mogelijkheid moeten zijn om “in beroep” te gaan. Voor het verkrijgen van een voorragsverklaring is een commissie ingesteld. We hebben ervaren dat het huidige regelement van deze commissie niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet en zullen Haag Wonen uitnodigen om hier gezamenlijk verbeteringen te realiseren. Als (toekomstige) huurders menen dat de regels voor woningtoewijzing niet correct opgevolgd worden kunnen zij de besluitvorming laten toetsen. Hier zal HHW zich inzetten om de transparantie van deze commissies bij benoeming en uitvoering te verbeteren.
Den Haag, oktober 2012
Pagina 11
Bijlage Overlegstructuur Huurdersorganisatie
Bewonerscommissie
DIVERSEN
Aanwezigheid bij Algemene Vergaderingen van HHW en BR
RvC
a. ONDERHOUD Het in stand houden en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving
Voorraadbeleid5: aanpak, planning, svz Onderhoudsbeleid
BO
6
BO
Planmatig onderhoud complex
bc
Uitgangspunten overeenkomsten derden m.b.t. complex
bc
Uitgangspunten voor groot onderhoud met individuele verbeteringen
BO
Groot onderhoud met individuele verbeteringen
bc
Beheerplan
bc
b. SLOPEN, RENOVEREN, VERWERVEN etc. Het slopen, renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden
Sloop en nieuwbouwbeleid
BO 7
Afweging sloop/nieuwbouw van een complex Uitgangspunten complexmatige woningverbetering, renovatie en huurverhoging
bc BO
Complexmatige woningverbetering, renovatie en huurverhoging Verkoop8 beleid
bc BO
Verkoop beleid binnen een complex
bc
Procesbeschrijving sloop/behoud9 complexoverstijgend
BO
Procesbeschrijving sloop/behoud10
bc
c. TOEWIJZINGS EN VERHUURBELEID
Huisvesting doelgroepen/portefeuillestrategie
DO
Verhuurbeleid
BO
5 6
Beleid voor het totale woningbezit met betrekking tot doelgroepen, huurprijzen, onderhoud, sloop/nieuwbouw enz. Het beleid inzake de onderhoudssoorten, onderhoudsniveaus en de criteria ten aanzien van de kwaliteit, meerjaren(beheer)plan, handhaving bij mutatie, wijzigingen door huurder. (ZAV). 7 Beschrijving van de afwegingen wel of geen sloop van het complex met de argumenten voor en tegen. 8 Beschrijving van de afwegingen verkoop woningen met de argumenten voor en tegen en beleid ten aanzien van positie huurders, oprichten VvE en regeling meerjarenonderhoudsplan. 9 Afspraken over de uitgangspunten voor ondersteuning van huurders ook wel Sociaal Statuut genoemd 10 Afspraken over de uitgangspunten voor ondersteuning van huurders ook wel Sociaal Statuut genoemd
Pagina 12
d. HUUROVEREENKOMST EN ALGEMENE VOORWAARDEN de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur
Huurovereenkomst Alg. Voorwaarden11
BO
e. HUURBELEID Het beleid inzake de huurprijzen
Huurbeleid12
BO
f. SERVICEKOSTEN(BELEID) samenstelling, kwaliteitsniveau en prijs van de door verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met bewoning, betrekken van een woongelegenheid en huisvesten van personen
Inhoud serviceabonnement
BO
Uitgangspunten overeenkomsten derden
BO
Overeenkomsten derden
bc
Beleid ten aanzien van de te leveren diensten13
BO
Beleid ten aanzien van afrekening14
BO
Samenstelling dienstenpakket in het complex
bc
Begroting en afrekening van de servicekosten
bc
Takenpakket huismeester huurdersdeel
bc
Uitgangspunten takenpakket huismeester15 verhuurdersdeel
BO
Takenpakket huismeester verhuurdersdeel
bc
g. FUSIE Een voorstel tot een fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek
Fusie / samenwerking derden
DO
h. LEEFBAARHEID Beleid inzake de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen zijn gelegen, alsmede inzake herstructurering van die buurten of wijken
Wijkopdracht, wijkstrategie, wijkprofiel
DO
Uitgangspunten leefbaarheid wijk 16
BO
11 Beschrijving van de rechten en plichten die huurder en verhuurder ten opzichte van elkaar hebben 12 Beleid inzake de huurprijzen voor het totale woningbezit bereikbaarheid voor doelgroepen, de huurprijsvaststelling na mutatie, uitgangspunten huurverhoging na woningverbetering. Incl. vaststelling van de systematiek van de huurverhoging (differentiatie en gemiddelde) voor het gehele woningbezit en de schriftelijke informatie naar de huurders (de jaarlijkse huurverhoging) 13 Inhoud van de diensten die HW levert, incl serviceabonnement 14 Inhoud serviceabonnement (zie daar), wijze en termijn van afrekening 15 Vaststellen van de uitvoerende en controlerende taken van de huismeester, welke betreffen verhuurdersonderhoud en welke huurdersonderhoud 16 Uitgangspunten HW-beleid, wijkplannen, t.b.v. leefbaarheid en veiligheid
Pagina 13
Leefbaarheid wijk 17 en complex
bc
Sociaal beheer en veiligheid wijk en complex
bc
i. HUISVESTING OUDEREN ETC. Het beleid inzake het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg en begeleiding behoeven
Huisvesting doelgroepen
BO
j. OVEREENKOMSTEN DERDEN overeenkomsten met betrekking tot servicekosten als bedoeld in art, 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en overeenkomsten met betrekking tot het beheer van het verhuurde
Uitgangspunten overeenkomsten derden
BO
k. UITSPRAKEN COMMISSIES over geschillen huurders – Haag Wonen Uitspraken van de klachtencommissie van verhuurder
Uitspraken van: o Huurcommissie o Geschillencommissie Huursector o Arbitragecommissie o (Kanton)rechter
DO DO DO DO
l. PRESTATIEAFSPRAKEN beoogde inhoud van prestatieafspraken tussen verhuurder en een of meerdere gemeenten in geval van onderhandelingen over zulke prestatieafspraken
Prestatieafspraken gemeente/stadsgewest (regionaal)
DO
GESCHILLENBESLECHTING
Reglement Arbitragecommissie
DO
BBSH RAPPORTAGES (rechten o.g.v. BBSH)
Overzichten: o voorgenomen activiteiten o jaarrekening/jaarverslag o volkshuisvestingsverslag o overzicht kengetallen o prognoses financieel/volkshuisvesting
DO/RvC
DIENSTVERLENING EN COMMUNICATIE MET HUURDERS (folders, collectieve brieven, callcentre, en diverse meldlijnen)
Inhoud van diverse brochures: o A-Z o Serviceabonnement o Aankondiging (geen) sloop, renovatie e.d. o ZAV o Etc.
BO
Kwaliteit van de telefonische communicatie met huurders
BO
17 Uitgangspunten HW-beleid, wijkplannen, t.b.v. leefbaarheid en veiligheid
Pagina 14
