1
voorstel aan de raad
gemeente werkendam
onderwerp
Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2014 samenvatting
In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grondprijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is. Het geprognosticeerde resultaat van de vijf lopende grondexploitaties wordt geprognosticeerd op 5,1 miljoen euro. Dit is circa€ 800.000 hoger dan het in het voorjaar van 2013 geprognosticeerde resultaat. Uit een uitgevoerde risicoanalyse, waarbij naar kostenstijging en vertraging in de uitgifte is gekeken, blijkt dat bij het eventueel optreden van deze risico’s afzonderlijk geen sprake is van extreme daling van het verwachte totale exploitatieresultaat. beslispunten
• •
• • •
Kennisnemen van de analyse en actualisatie van de grondexploitaties De gronden aan de Julianastraat te Hank (voormalige garagebedrijf) in de Niet In Exploitatie Genomen Gronden te houden. De jaarlijkse exploitatielasten worden ten laste van de exploitatie van de Algemene Dienst gebracht De grondprijzen voor 2014 niet aanpassen. De in 2013 gehanteerde prijzen ook in 2014 hanteren De geactualiseerde grondexploitaties vaststellen en de door het college opgelegde geheim houding bekrachtigen De begroting 2014 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen
r
zaaknummer 20236 datum voorstel 5 november 2013 ~ D. Prosman medewerker J.M.G.H. Bleulevens unit Ruimte telefoon (0183) 507360
bijlagen
e-mail
Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam (12 november 2013) bijgevoegd
[email protected] commissie
n.b. bijlage llgt ter inzage in de raadskamer en via de website>bestuursstukken
Ruimte
Vijf grondexploitaties (ter inzage in de raadskamer) GEHEIM
datum commissie maandag 2 december 2013
Aan de raad van de gemeente Werkendam
datum raad dinsdag 17 december 2013
1. Inleiding In het kader van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid is het noodzakelijk om de lopende grondexploitaties jaarlijks aan het eind van het jaar vast te laten stellen door de gemeenteraad. Voorts wordt jaarlijks bekeken of en in welke mate aanpassing van de grondprijzen wenselijk/mogelijk/noodzakelijk is.
2. Beleidskader, doel en effect Beleid • De beleidsnota ‘Op weg naar een nieuw grond prijsbeleid in de gemeente Werkendam; Beleidskader grondprijzen woningbouw’. Door de raad op 7 februari 2006 vastgesteld • Uitgangspunten grondexploitaties Doel Inzicht verkrijgen in de mogelijke risico’s en kansen van de diverse grondexploitaties en daarop anticiperen. Effect Het optimaliseren van de financiële resultaten van de grondexploitaties door het beperken van tegenvallers en het optimaliseren van financiële meevallers. Afhankelijk van de te verwachten eindresultaten kan worden besloten tot aanpassing van het plan. Dit kan zijn het realiseren van extra voorzieningen of bezuinigen daar waar dat mogelijk is of in het slechtste geval zoeken naar alternatieve dekkingsmiddelen. 3. Argumenten en kanttekeningen De afgelopen jaren gehanteerde aanpak is ook dit jaar als basis gebruikt en waar nodig/mogelijk verfijnd. Dit alles is opgenomen in een aparte (bijgevoegde) notitie: Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam van 1 november2013. 4. Financiën Samenvattend overzicht grondexploitaties In de beschrijvingen van de lopende grondexploitaties in de aparte notitie wordt uitgebreid ingegaan op deze exploitaties. In tabel 1 wordt in een samenvattend overzicht de financiële stand van zaken van de grondexploitaties weergegeven. Tabel 1 Exploitatie
Overzicht van de verwachten financiële resultaten einde plan per exploitatie Verwacht jaar afsluiting plan
Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2011
Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2012
Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening april 2013
Verwachte financiële resultaat einde plan op basis van berekening oktober 2013
2022
€ 1.532.576 -I-€461.939 € 2.061.947 € 11 fl35 € 1.032.897 €4.177.116
€ 1.278.663 -I-€465.013 € 1.922.681 € 240.765 € 1.089.963 €4.067.059
€ 1.222.943 -I-€491.372 € 1.922.681 € 424.985 € 1.256.835 €4.336.072
€ 1.082.513 €58.097 € 2.083.416 € 227.473 € 1.688.194 €5.139.693
Zandweide RoodeCamer Westerhei Nieuwe Banne Werkensepolder TOTAAL
2022
2022 2031 2022
verwachte resultaten
In oktober 2011 is gerekend met een rentepercentage van 5% voor de totale looptijd van de grondexploitaties en vanaf 2012 met een rentepercentage van 4% vanaf 1-1-2013. Het totaal van de verwachte eindresultaten voor de vijf lopende grondexploitaties (uitbrei dingslocaties) bedraagt ruim 5,1 miljoen euro. Dit is circa €800.000 (ruim 18%) meer dan in april 2013 werd geprognosticeerd. Dit positieve verschil wordt voor het overgrote deel veroorzaakt door bij de exploitatie Roode Camer de getroffen voorziening van € 478.936, ter dekking van het exploitatietekort einde looptijd, al nu in de exploitatie te storten. Daardoor nemen de rentelasten fors af en ontstaat een (beperkt) positief resultaat.
raadsvoorstel nr. 20236
pagina 2
Opgemerkt dient te worden dat de storting van de getroffen voorziening in de exploitatie geen rentederving elders tot gevolg heeft. Immers in nota Activerings-, Reserverings- en Voorzieningenbeleid is bepaald dat over reserves en voorzieningen géén rente wordt bijgeschreven. Nadrukkelijk wijzen wij er op dat de in tabel 1 opgenomen bedragen verwachtingen zijn die door een groot aantal externe factoren worden beïnvloed. Dit zal dan ook leiden tot verschillen bij het opmaken van een soortgelijke tabel in 2014 en volgende jaren. Kortom: resultaten uit het verre of recente verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Voor een nadere omschrijving/onderbouwing van de cijfers wordt verwezen naar de afzonderlijke beschrijvingen per exploitatie die in de bijlagen 1 tot en met 5 in de bijgevoegde notitie zijn opgenomen. Grond priizen In het Coalitieakkoord 2010 2014 Meer met Minder is onder doel Wonen opgenomen: Om de bouw te stimuleren bevriezen we de grondprijzen in 2011 en 2012 op het niveau van 2010. Daarna beoordelen we of de inflatiecorrectie weer wordt toegepast. Gezien de situatie in de woningbouwmarkt stellen wij voor 2014 geen generieke aanpassingen van de grondpnizen voor. Noch omhoog, noch omlaag. Uiteraard uitgezonderd de locaties waar sprake is van contractueel vastgelegde prijzen zijn gemaakt (onder andere Roode Camer). Wel wordt ook in 2014 waar nodig maatwerk geleverd. Dit betekent dat daar waar nodig in overleg wordt getreden over de te hanteren grondprijs. Met andere woorden het college heeft de mogelijkheid om grondprijzen naar boven of beneden aan te passen voor zover dit niet leidt tot een te verwachten negatief eindresultaat van de grondexploitatie. Voorts bedraagt de afwijking kan grondprijzen maximaal 20% naar boven of naar beneden. —
In tabel 2 zijn de voor 2014 voorgestelde grondprijzen voor de verschillende type woningen en bedrijventerreinen opgenomen. Deze zijn gelijk aan de in 2010—2013 gehanteerde grondprijzen. Tabel 2
Voorgestelde grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen, gronden voor en bedrijventerreinen voor 2014
Woningbouw
Voorgestelde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen 2010 2013) € 24.500,00 per kavel € 17.900,00 per appartement —
Sociale huurwoningen (rijen) Gestapeld sociale huurwoningen (appartementen)
Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen Gestapeld Vrije sector koop/huur (appartementen)
Vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen ed.) Scholen en kerkgebouwen alsook gronden t.b.v. nutsvoorzieningen Bedrijventerreinen
€ 261,00 per m2 € 41.300,00 tot 100 m2 netto vloeroppervlak € 54.000,00 van 100- 150 m2 netto vloeroppervlak € 67.500,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak € 318,00 per m2
€ 239,00 per m2 Gehanteerde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen 2010 2013) € 128,00 per m2 -
Bedrijventerrein
raadsvoorstel nr. 20236
pagina 3
De • • • •
in tabel 2 opgenomen voorgestelde grondpnjzen voor 2014 zijn inclusief fondsstortingen: Reserve Infrastructurele Werken € 12,001m2 Rood met groenfonds € 2,00/m2 Duurzaamheidsfonds € 2,00/m2 Monumentenfonds € 1 ,00/m2
De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. Het college kan, zo lang de resultaten van de grondexploitatie positief blijven tot 20% afwijken van de bovengenoemde voorgestelde grondprijzen. Het betreft een afwijking zowel naar boven als naar beneden. 5. Risicoanalyse Periodiek wordt met de accountant ook gesproken over de grondexploitaties. Daarbij zijn afgelopen periode onder andere ter sprake gekomen risico’s van de grondexploitaties. Ten aanzien van mogelijke risico’s hebben we in beeld gebracht wat de effecten zijn van vier scena rio’s 1. eenmalige stijging in 2015 met 3% van de geraamde kosten voor bouw- en woonrijpmaken voor de resterende looptijd vanaf 2015 (in de huidige exploitatie is uitgegaan van gelijk blijvende kosten en opbrengsten) 2. eenmalige stijging in 2015 met 5% van de geraamde kosten voor bouw- en woon rijpmaken voor de resterende looptijd vanaf 2015 (in de huidige exploitatie is uitgegaan van gelijk blijvende kosten en opbrengsten) 3. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 5% voor de jaren 2014, 2015 en 2016. Daarna, 2017 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2013) 4. tijdelijke verlaging van de grondprijzen met 10% voor de jaren 2014, 2015 en 2016. Daarna, 2017 tot einde looptijd plannen, terugkeren naar het oude niveau (prijzen van 2013) Uiteindelijk hebben deze scenario’s de volgende financiële effecten: 1. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa 2. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa 3. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa 4. een vermindering van het totale verwachte exploitatieresultaat met circa
€ € € €
350.000 600.000 330.000 680.000
6. Complex Julianastraat Hank In 2013 is het gebied Julianastraatte Hank verder bouwrijp gemaakt en gesaneerd. Dit leidt tot een bouwrijpe kavel van circa 1 .400 m2. Gezien de tegenvallende woonmarkt en de start van uitqifte in bestemmingsplan Roode Camer verwachten wij niet dat we de7e bouwkavel(s) in exploitatiegebied Julianastraat (niet in exploitatie genomen gronden, NIEGG) de eerstvolgende jaren in de verkoop kunnen doen. Daarom stellen wij, na overleg met de accountant, voor om deze gronden met een boekwaarde van circa € 250.000 in de NIEGG te houden. De jaarlijkse exploitatielasten zijnde rente, OZB en waterschapslasten komen ten laste van de exploitatie van de Algemene Dienst. Het gaat hierbij om een bedrag van circa € 11.000 per jaar. Daar staat tegenover dat de Algemene Dienst jaarlijks wel een inkomst krijgt van circa € 10.000 op basis van 4% rente. Uiteindelijk zal de boekwaarde bij de verkoop van circa 1 .400 m2 nog een opbrengstpotentie kennen van € 400.000 tot € 450.000. Per saldo blijft er dan een bedrag over tussen de € 150.000 en. €200.000, waarvan de toekomstige kosten voor woonrijpmaken kunnen worden betaald.
raadsvoorstel nr. 20236
pagina 4
7. Besluit Wij stellen u voor het bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen. Het college van burgem de secretaris,
en wethou.
- ‘-
de gemeente Werkendam de bu?c ii -
~-
•
__
“~
raadsvoorstel nr. 20236
- -
~fl.-r
pagina 5
1
gemeente werkendam
raadsbesluit onderwerp
Analyse en actualisatie lopende grondexploitaties en vaststellen grondprijzen 2014 De raad van de gemeente Werkendam,
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, gelet op Het besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) en de daaraan verbonden rechtmatigheid De in het coalitieakkoord gemaakte afspraken inzake grondprijzen De bevindingen uit de geactualiseerde grondexploitaties zoals vastgelegd in de Notitie Analyse, actualisatie en vaststelling grondexploitaties gemeente Werkendam (12 november 2013) -
-
besluit:
1. Vast te stellen de volgende lopende grondexploitaties • Zandweide te Dussen • Roode Camer te Hank • Westerhei te Nieuwendijk • Nieuwe Banne te Sleeuwijk • Werkensepolder te Werkendam en de door het college opgelegde geheimhouding aangaande de vijf grondexploitaties te bekrachtigen 2. De grondprijzen voor woningbouw, scholen en kerkgebouwen en bedrijventerreinen voor 2014 NIET aan te passen en op hetzelfde niveau als voor 2010- 2012 te houden. Dit resulteert in de volgende grondprijzen: Woningbouw
Voorgestelde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen 2010 2013) € 24.500,00 per kavel —
Sociale huurwoningen (rijen)
Gestapeld sociale huurwoningen appartementen) Rijenwoning m.u.v. hoekwoningen Gestapeld Vrije sector koop/huur (appartementen)
€ 17.900,00 per appartement € 261,00 per m2 € 41.300,00 tot 100 m2 netto vloeroppervlak € 54.000,00 van 100 150 m2 netto vloeroppervlak € 67.500,00 groter dan 150 m2 netto vloeroppervlak € 318,00 per m2 -
Vrijstaand, twee onder een kap, hoekwoningen en bijzondere doeleinden (m.u.v. scholen/kerkgebouwen e.d.) Scholen en kerkgebouwen alsook gronden t.b.v. nutsvoorzieningen Bedrijventerreinen
€ 239,00 per m2 Gehanteerde grondprijzen voor 2014 (overeenkomstig prijzen 2010 2013) € 128,00 per m2 -
Bedrijventerrein
raadsbesluit nr. 20236
pagina 6
Deze voorgestelde grondprijzen zijn inclusief fondsstortingen: • Fonds bovenwijkse voorzieningen • Rood met groenfonds • Duurzaamheidsfonds • Monumentenfonds
€ 12,00/m2 € 2,001m2 € 2,00/m2 € 1 ,00/m2
De voorgestelde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper. Het college kan, zo lang de resultaten van de grondexploitatie positief blijven tot 20% afwijken van de bovengenoemde voorgestelde grondprijzen. Het betreft een afwijking zowel naar boven als naar beneden. 3. De gronden aan de Julianastraat te Hank (voormalige garagebedrijf) in de Niet In Exploitatie Genomen Gronden te houden. De jaarlijkse exploitatielasten worden ten laste van de exploitatie van de Algemene Dienst gebracht 4. De begroting 2014 en volgende jaren dienovereenkomstig te wijzigen Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Werkendam van 17 december 2013 de raadsgriffier,
de voorzitter,
mr. 1. Bakker
mw drs. C.G.J. Breuer
raadsbesluit nr. 20236
pagina 7
