Maximale hypotheek en energielabels
Maximale hypotheek en energielabels Nibud, 2012
Voorwoord Extra hypotheek voor energiebesparende maatregelen of woningen met een zuinig energielabel, het Nibud geeft al een aantal jaren advies over deze mogelijkheid. Vanwege de praktische toepasbaarheid is er tot op heden voor gekozen om deze faciliteit alleen toe te passen voor een lijst met specifieke energiebesparende maatregelen of bij de aanschaf van een extreem energiezuinige woning. Er zou ook gekeken kunnen worden naar de relatie tussen energie-onzuinige woningen en de maximaal verantwoorde hypotheek. In dit rapport heeft het Nibud gekeken naar deze relatie en voor woningen met verschillende energielabels de maximale hypotheek berekend. Het uitgangspunt hierbij is dat het Nibud met de financieringlastpercentages voor een betaalbare hypotheek over een algemeen geldende en praktisch toepasbare norm adviseert. Waarbij een nadere uitsplitsing van bepaalde criteria de norm kunnen verfijnen, maar wat niet wil zeggen dat zonder deze verfijning het uitgangspunt van betaalbaarheid wordt aangetast. Het Nibud ziet wel ruimte voor de verfijning, maar laat het aan de praktijk over of het praktisch toepasbaar is. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Nibud September 2012
Inhoud VOORWOORD 1
INLEIDING .................................................................................. 2
2 2.1 2.2
METHODE ................................................................................... 3 Standaardberekening van de financieringslastnormen ................. 3 De energielasten in de standaardberekening ............................... 5
2.2.1
Gasverbruik ..................................................................................................... 6
2.2.2
Elektriciteitskosten ........................................................................................... 6
2.3
Maximale lening voor verschillende energielabels ........................ 7
2.3.1 2.3.2
Meer hypotheek bij energie-zuinige woningen .................................................. 7 Minder hypotheek voor energie-onzuinige woningen ........................................ 7
3
RESULTATEN ............................................................................. 9
4
CONCLUSIES ........................................................................... 11
BIJLAGE 1: FINANCIERINGSLASTPERCENTAGES EN MAXIMALE LENINGEN
1
Inleiding
Het Nibud stelt financieringslastpercentages op voor hypotheekverstrekking. Wanneer deze percentages gebruikt worden, is in verreweg de meeste gevallen sprake van een veilige en verantwoorde verstrekking. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gebruikt deze percentages bij toekenning van de Nationale Hypotheek Garantie. Sinds 2007 zijn deze percentages ook opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze code werkt volgens een comply-or-explain principe. Hypotheekverstrekkers moeten zich aan deze norm houden. In individuele gevallen kan er echter van worden afgeweken. Zo’n afwijking moet echter grondig gemotiveerd worden en de klant moet op de risico’s gewezen worden. In de per 1 augustus 2011 ingegane Gedragscode is een passage opgenomen over de energiezuinigheid van een woning als explain-situatie: “bij energiebesparende voorzieningen in de woning en bij verwerving van een woning met het zogenaamde A-label, mag een extra hypothecaire financiering verstrekt worden tot door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het NIBUD vast te stellen bedrag”. Door lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Dit is verantwoord omdat de extra ruimte is gekoppeld aan de woning en niet aan het gedrag van de bewoners. Voor 2012 zijn deze bedragen 8.000 euro voor een woning met een energielabel A of B ten opzichte van een woning met energielabel CDEF of G. Voor een woning met energielabel A++ is het extra bedrag ook 8.000 euro. Daarnaast bestaat er in de Gedragscode volgens artikel 10 een algemene mogelijkheid af te wijken van de financieringslastnormen. Dit kan ingevuld worden door voor woningen op basis van hun energielabel af te wijken van de financieringslastnormen. Om van de algemene afwijkingsmogelijkheid gebruik te kunnen maken, is het voor hypotheekverstrekkers van belang te kunnen kwantificeren hoe hoog deze extra last zou kunnen zijn om een hypotheek verantwoord te kunnen verstrekken. In dit rapport worden financieringslastnormen gepresenteerd voor woningen met verschillende energielabels ten opzichte van de reguliere norm .
Maximale hypotheek en erngielabels / 2
2
Methode
Voor de berekening van de financieringslastnormen voor woningen met verschillende energielabels wordt de methode overgenomen, zoals die gebruikt wordt voor de berekening van de financieringslastnormen die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in het kader van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het Contactorgaan Hypothecaire Financiering (CHF) hanteren. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs. In eerste instantie zullen we de standaardberekening van de financieringslastnormen beschrijven. We zullen daarna extra aandacht besteden aan de manier waarop de energielasten van een huishouden meegenomen worden. Vervolgens zullen de aanpassingen worden genoemd voor verschillende energielabels.
2.1
Standaardberekening van de financieringslastnormen
De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, alsmede met de overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten dienen ook betaalbaar te blijven na het afsluiten van een hypotheek. Ze worden in dit rapport “overige uitgaven” genoemd. Het Nibud maakt bij de hoogte van de overige uitgaven onderscheid tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de uitgaven die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn. De basisbedragen zijn afha nkelijk van de huishoudsamenstelling, maar onafhankelijk van het inkomen. Alle basisbedragen gezamenlijk vormen het basispakket. Het basispakket is een pakket aan goederen en diensten die voor elk huishouden noodzakelijk zijn. Het Nibud heeft dit basispakk et samengesteld. Het Nibud bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en diensten bevat die voor een huishouden noodzakelijk zijn en past dat zodanig aan. De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedragen zijn dus zowel afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetond erzoek van het CBS. .
3 / Maximale hypotheek en erngielabels
In het ideale geval zou voor elk individueel huishouden met zijn eigen individuele wensen en omstandigheden, het normbedrag voor overige uitgaven berekend moeten worden. Dit is echter een intensieve en tijdrovende klus, die nog ingewikkelder wordt, omdat ook gekeken moet worden naar onzekere verschuivingen in wensen en omstandigheden, gedurende de looptijd van een hypotheek, veelal 30 jaar. Om het proces van hypotheekverstrekking efficiënt te houden, is er voor gekozen om te werken met gemiddelde normen, die vooral afhangen van het inkomen van het huishouden. Het uitgangspunt voor de financieringslasttabel is dat bij een maximale hypotheeklast bij de laagste inkomens de basisbedragen beschikbaar moeten zijn voor de overige uitgaven; bij de hogere inkomens moeten de overige uitgaven precies tussen de basisbedragen en de voorbeeldbedragen uitkomen. In figuur 1 wordt de methode schematisch weergegeven. Door deze methode is het ook mogelijk om afwijkingen van de gemiddelde situatie op te vangen. Er is immers variatie mogelijk rondom de gemiddelde uitgaven. Wanneer die variatie wordt veroorzaakt door keuzes van het huishouden om meer uit te geven aan “luxe” zaken, dan dient dat huishouden daarop te bezuini gen bij een maximale hypotheek. Het kan echter ook voorkomen dat huishoudens lagere of hogere noodzakelijke uitgaven hebben, bijvoorbeeld door een andere samenstelling van het huishouden. Wanneer sprake is van hogere uitgaven dan gemiddeld, betekent dat dat men meer zal moeten bezuinigen op de overige uitgaven dan de gemiddelde huizenkoper. Aangezien men nog ruimte in het budget heeft ten opzichte van de basisbedragen, leidt dat niet direct tot betalingsproblemen. Om relatief grote wijzigingen in de jaarlijkse financieringslastpercentages te voorkomen, wordt gerekend met het vierjaarsgemiddelde van de basisbedragen en de voorbeeldbedragen. Dit gemiddelde betreft het huidige jaar en de drie voorgaande jaren. Hierbij wordt wel altijd gecontroleerd of de huidige basisbedragen gewaarborgd zijn bij de berekende financieringslastpercentages. Iemand die nu een hypotheek afsluit, doet immers nú zijn uitgaven en geen gemiddelde uitgaven van de afgelopen vier jaar. De financieringslastpercentages worden neerwaarts aangepast als de basisbedragen van het huidige jaar niet haalbaar blijken te zijn.
Maximale hypotheek en erngielabels / 4
Figuur 1: Uitgangspunt bij berekenen normen
2.2
De energielasten in de standaardberekening
Het energieverbruik van een huishouden hangt van twee factoren af: de aard van de woning en het gedrag van de bewoners. Voor het berekenen van de reguliere financieringslastnormen wordt voor het gedrag van de bewoners een bij het inkomen passend gemiddelde gekozen. Dit is niet anders dan voor andere uitgavenposten als kleding, recreatie een dergelijke. Een aanpassing van de financieringslastnormen kan normaliter alleen afhangen van het 1 gebouwgebonden gedeelte van het energieverbruik. Uit eerder onderzoek blijkt dat het gasverbruik zeer sterk afhangt van de aard van de woning en vrijwel niet van de samenstelling van het huishouden. Bij electriciteitsverbruik is dit precies andersom: dit hangt sterk af van de samenstelling van het huishouden; de aard van de woning heeft nauwelijks invloed.
1
Energielastenbeschouwing, Nibud, februari 2010 5 / Maximale hypotheek en erngielabels
2.2.1
Gasverbruik
Agentschap NL heeft uitgerekend wat het gemiddelde gebouwgebonden gasverbruik is naar woningtype (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning, meergezinswoning (flat)), bouwjaar en energielabel. Met behulp van de landelijke verdeling van bouwjaren en woningtypen voor koopwoningen is een gewogen gemiddelde berekend van het gebouwgebonden gasverbruik per label per woningtype. Met de gemiddelde gastarieven van de afgelopen vier jaar zijn de maandelijkse kosten berekend die horen bij deze verbruikscijfers. Deze middeling over vier jaar is analoog aan de berekening van de hoogte van andere uitgaven van huishoudens. Om de ruimte te berekenen die voor hypotheek beschikbaar is, maakt het Nibud gebruik van twee typen referentiebedragen voor de overige uitgaven. Als eerste minimale bedragen, basisbedragen genoemd, en als tweede bedragen die passen bij het inkomen. Deze laatste worden voorbeeldbedragen genoemd. De methode werkt vervolgens zo, dat bij een maximale hypotheek de ruimte voor de overige uitgaven precies op het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag ligt. Bij een maximale hypotheek levert de consument dus net zo veel in op het voorbeeldbedrag als dat hij overhoudt ten opzichte van het basisbedrag. De basisbedragen zijn gebaseerd op pakketten goederen en diensten die het Nibud voor iedereen in Nederland noodzakelijk acht. Ze zijn onafhankelijk van het inkomen. In dit pakket zit het gasverbruik dat hoort bij een woning met energielabel C. Dit varieert dus niet naarmate het inkomen hoger wordt. Zoals gezegd hangen de voorbeeldbedragen wel samen met het inkomen. Bij een hoger inkomen kopen mensen immers extra producten, duurdere varianten, etc. Dit geldt ook voor de gaskosten en wel op de volgende manier. Deze gaskosten hangen samen met het type woning. De verdeling van woningtypen varieert sterk met de waarde van de woning. Bij een lage woningwaarde zijn relatief veel flats en weinig vrijstaande woningen en bij een hoge woningwaarde is dat net andersom. Met behulp van de relatieve verdelingen van woningtypen naar woningwaarde (gegevens CBS), wordt een koppeling gemaakt tussen de woningwaarde en de gaskosten. Aangezien de woningwaarde gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek, is er ook een koppeling tussen de gaskosten en de maximale hypotheek. Hierbij wordt steeds uitgegaan van energielabel C. Aangezien bij een maximale hypotheek de niet-woonuitgaven precies op de helft tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen uitkomen, worden de extra gaskosten bij duurdere woningen voor de helft meegenomen in de noodzakelijke kosten. Voor de andere helft vallen ze in de extra ruimte voor een hypothecaire lening. 2.2.2
Elektriciteitskosten
De kosten van elektricteit hangen niet af van de aard van de woning, maar vooral van de samenstelling van het huishouden. De financieringslastnormen worden berekend Maximale hypotheek en erngielabels / 6
aan de hand van een tweepersoonshuishouden. De kosten van elektriciteit die meegenomen worden, zijn dus ook die van een tweepersoonshuishouden. Voor het voorbeeldbedrag worden de gemiddelde elektricteitskosten gehanteerd. Deze kosten zijn gebaseerd op de verbruikscijfers van EnergieNed vermenigvuldigd met de gemiddelde tarieven, zoals die verkregen worden van AgentschapNL. Het basisbedrag wordt berekend als 90% van het gemiddelde bedrag.
2.3
Maximale lening voor verschillende energielabels
Om te komen tot het bedrag aan extra hypotheek voor woningen met een energielabels anders dan energielabel C, wordt rekening gehouden met het verschil in gebouwgebonden gasverbruik ten opzichte van label C. Voor elk energielabel wordt een aparte tabel met financieringslastpercentages en bijbehorende maximale lening opgesteld. De maximale lening wordt vervolgens vergeleken met de maximale lening bij energielabel C. Het verschil wordt uitgemiddeld over verschillende rentestanden en inkomensniveaus in de tabellen. In bijlage 1 staan de tabellen met financieringslastpercentages en max imale leningen weergegeven voor 2012 waarbij het uitgangspunt dus een woning met energielabel C is. 2.3.1
Meer hypotheek bij energie-zuinige woningen
Op dit moment is een extra bedrag aan hypothecaire lening mogelijk zoals beschreven in hoofdstuk 1. Dat wil zeggen een bedrag van 8 duizend euro voor bepaalde energiebesparende maatregelen bij een hypotheek onder NHG en een bedrag van eveneens 8 duizend euro voor een woning met energielabel A++. Ook in de GHF is een extra lening mogelijk voor een woning met energielabel A. 2.3.2
Minder hypotheek voor energie-onzuinige woningen
Er wordt op dit moment voor woningen met een slechter label dan energielabel C niet afgeweken van de reguliere tabellen met financieringslastpercentages. Een dergelijke afwijking zou wel passen binnen de systematiek. In de systematiek is het gemiddelde tussen de basis- en de voorbeeldbedragen de norm waarop de maximale hypotheek wordt berekend. Bij een extra hypotheek voor een energie-zuinige woning wordt de ruimte voor de voorbeeldbedragen verhoogd, waardoor deze norm omhoog gaat. De basisbedragen blijven ongewijzigd omdat dit de minimaal gemiddelde noodzakelijke uitgaven voor een huishouden betreffen. Daarom telt het bedrag aan extra bestedingsruimte door energiebesparing voor de helft mee voor extra hypotheek en is de andere helft beschikbaar voor overige uitgaven. Het omgekeerde geldt voor een energie-onzuinige woning; de helft gaat van de ruimte voor een maximale hypotheek af en de andere helft moet men bezuinigen op de overige uitgaven. Het is niet zo dat voor een energie-onzuinige woning het verschil ten opzichte van het gebouwgebonden gasverbruik van een woning met energielabel C in zijn geheel in mindering gebracht wordt op de ruimte voor een hypotheek. Daarmee zou in feite het 7 / Maximale hypotheek en erngielabels
uitgangspunt worden verlegd van label C naar label G. Dit past binnen het karakter van de norm: Hij moet algemeen geldig en eenvoudig toe te passen zijn.
Maximale hypotheek en erngielabels / 8
3
Resultaten
Op basis van de systematiek zoals beschreven in hoofdstuk 2 is de extra lening voor woningen met een zuiniger energielabel dan label C berekend. Daarnaast is ook voor woningen met een minder energiezuinig label berekend welk bedrag aan maximale lening bij dat label hoort. Ten slotte is gekeken welke extra hypotheek mogelijk is voor compleet energieneutrale woningen ten opzichte van een woning met energielabel C. De bedragen staan in tabel 1. Het bedrag is een gemiddelde van de bedragen aan extra lening per kolom uit de reguliere tabel met financieringslastpercentages, waarin per kolom de maximale lening bij een bepaald rentepercentage wordt gegeven. Tabel 1: Extra maximale lening per energielabel gemiddeld
minimum
maximum
15.810
14.159
17.605
Verschil label C en label A++
8.251
7.389
9.188
Verschil label C en label A+
4.448
3.984
4.953
Verschil label C en label A
3.161
2.831
3.520
Verschil label C en label B
1.685
1.509
1.877
Verschil label C en label C
0
0
0
Verschil label C en label D
-2.235
-2.001
-2.488
Verschil label C en label E
-4.713
-4.221
-5.248
Verschil label C en label F
-8.131
-7.282
-9.054
Verschil label C en label G
-12.651
-11.330
-14.088
Verschil label C en energieneutraal
Uit de tabel valt af te lezen dat er voor een woning met energielabel A++ minimaal 7.389 euro en maximaal 9.188 euro geleend kan worden. Gemiddeld (over vijf rentestandenen 85 inkomensniveaus) komt dat neer op 8.251 euro. Voor minder energiezuinige woningen neemt dit bedrag af. Verder valt af te lezen dat ten opzichte van een woning met energielabel C voor een woning met energielabel G gemiddeld 12.651 euro minder geleend zou kunnen worden. Hieronder wordt voor een aantal voorbeeldsituaties weergegeven wat de maximale hypotheek is bij verschillende energielabels. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen huishoudens met een laag inkomen, huishoudens met een modaal inkomen en huishoudens met een inkomen van twee keer modaal. Starters op de koopwoningmarkt zijn vaak huishoudens met een inkomen beneden modaal. Het individuele modale inkomen bedraagt momenteel 33 duizend euro brut o per jaar. Voor het voorbeeld van een starter is een inkomen van 25 duizend gekozen. Een huishouden met een inkomen van 25 duizend euro bruto per jaar kan afhankelijk van de rente maximaal tussen de 106 en 116 duizend euro lenen (bij een rentepercentage variërend van 4,75 t/m 6,75 procent).
9 / Maximale hypotheek en erngielabels
Een huishouden met een modaal inkomen heeft vaak een inkomen tussen 30 en 45 duizend euro bruto per jaar. Bij paren met kinderen komen anderhalf verdieners vaak voor, waarbij het tweede inkomen het modale inkomen aanvu lt tot ongeveer 45 duizend euro. Huishoudens met een bruto jaarinkomen van 45 duizend euro kunnen afhankelijk van het rentepercentage een maximale hypotheek krijgen van ongeveer 196 tot 215 duizend euro. Huishoudens met een inkomen van twee keer modaal (60 duizend euro) kunnen afhankelijk van het rentepercentage een maximale lening krijgen van 285 tot 316 duizend euro. In tabel 2 staan de bedragen uit tabel 1 uitgedrukt als maximale lening voor drie voorbeeldsituaties; starters, huishoudens met een modaal inkomen en bovenmodaal inkomen bij een rente van 5,25 procent. Tabel 2: Maximale lening bij verschillende energielabels (rente = 5,25%) Laag (25.000)
1,5x modaal (45.000)
Bovenmodaal (60.000)
Energieneutraal
128.993
219.539
323.667
A++
121.434
211.980
316.108
A+
117.631
208.177
312.305
A
116.344
206.890
311.018
B
114.868
205.414
309.542
C
113.183
203.729
307.857
D
110.948
201.494
305.622
E
108.470
199.016
303.144
F
105.052
195.598
299.726
G
100.532
191.078
295.206
Uit tabel valt af te lezen dat starters met een inkomen van 25 duizend euro per jaar een maximale hypotheek kunnen krijgen van 113.183 bij een rente van 5,25 procent (bedrag bij energielabel C). Voor een woning met energielabel A++ zou er voor dit huishou den een hypotheek van maximaal 121.434 mogelijk zijn en voor een energieneutrale woning 128.993 euro. Voor huishoudens met een inkomen van 45 duizend euro (anderhalf keer modaal) is een maximale hypotheek mogelijk van 203.729 euro (label C) en voor huishoudens met een inkomen van 60 duizend euro (twee keer modaal) is dat 307.857 euro. Voor een woning met energielabel A++ is dat respectievelijk 211.980 en 316.108 euro. Zoals beschreven in hoofdstuk 1 is onder NHG een extra lening mogelijk voor een woning met energielabel A++ van 8 duizend euro. Dit is een gemiddeld bedrag waarbij geen onderscheid wordt gemaakt naar inkomen en rentepercentage. Vandaar dat voor hogere inkomens bij een relatief laag rentepercentage (5,25 procent) de berekende extra lening voor een energiezuinige woning hoger kan uitvallen dan 8 duizend euro. Maximale hypotheek en erngielabels / 10
4
Conclusies
In dit rapport is gekeken naar de maximale hypotheek die past bij woningen met een verschillend energielabel. De huidige financieringslastnormen worden berekend aan de hand van de energiekosten die horen bij woningen met energielabel C. Op dit moment kunnen hypotheekverstrekkers afwijken van de normen mits onderbouwd. Het Nibud heeft voor energiezuinige woningen een standaardbedrag gespecificeerd dat extra geleend kan worden. Dit wordt ook toegepast in de voorwaarden en normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en in de Gedragscode Hypothecair Financiers (GHF). In dit rapport is ook voor energieonzuinige woningen aangegeven welk bedrag aan maximale hypotheek hierbij hoort. De afwijking van de normen voor dergelijke woningen wordt op dit moment niet toegepast in de praktijk. Energielasten zijn een onderdeel van het totale budget van huishoudens. Variaties in de energiekosten voor individuele huishoudens zijn daarmee ook een onderdeel van de totale variatie in het uitgavenpatroon voor huishoudens. Op zich hoeft een energie-onzuinige woning niet te leiden tot financiële problemen bij een maximale hypotheek, omdat er in de meeste gevallen voldoende ruimte in het budget is om dergelijke extra kosten op te vangen. Pas een cumulatie van een aantal extra kosten boven op de extra energielasten voor een energie -onzuingie woning, zou kunnen leiden tot betalingsproblemen. Het Nibud ziet een dergelijke verfijning van de systematiek voor specifieke woningen als mogelijkheid om de risico’s te verminderen. Zonder deze verfijning wordt echter nog steeds aan het uitgangspunt van de normen voldaan, namelijk dat de betaalbaarheid van hypotheken wordt gewaarborgd en dat de normen hanteerbaar moeten zijn voor een grote groep huishoudens. Het is uiteindelijk aan de praktijk om uit te maken of de tijdsinvestering die een dergelijke verfijning vereist, opweegt tegen de vermindering van het risico op wanbetaling.
11 / Maximale hypotheek en erngielabels
Bijlage 1: financieringslastpercentages en maximale leningen Tabel 3: Financieringslastpercentages 2012; 65-min 4,75%
5,25%
5,75%
6,25%
6,75%
19000
20,5%
21,0%
21,5%
22,0%
22,5%
19500
22,0%
22,5%
23,0%
23,5%
24,0%
20000
23,5%
24,0%
24,5%
25,0%
25,5%
20500
24,5%
25,0%
25,5%
26,0%
26,5%
21000
25,0%
25,5%
26,0%
26,5%
27,0%
21500
26,0%
26,5%
27,0%
27,5%
28,0%
22000
26,5%
27,5%
28,5%
29,5%
30,5%
22500
27,0%
28,0%
29,0%
30,0%
31,0%
23000
28,0%
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
23500
28,5%
29,5%
30,5%
31,5%
32,5%
24000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
25000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
26000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
27000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
28000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
29000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
30000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
31000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
32000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
33000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
34000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
35000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
36000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
37000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
38000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
39000
29,0%
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
40000
29,5%
30,5%
31,5%
32,5%
33,5%
41000
29,5%
30,5%
31,5%
32,5%
33,5%
42000
29,5%
30,5%
31,5%
32,5%
33,5%
43000
29,5%
30,5%
31,5%
32,5%
33,5%
Maximale hypotheek en erngielabels / 12
44000
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
34,0%
45000
30,0%
31,0%
32,0%
33,0%
34,0%
46000
30,5%
31,5%
32,5%
33,5%
34,5%
47000
30,5%
31,5%
32,5%
33,5%
34,5%
48000
30,5%
31,5%
32,5%
33,5%
34,5%
49000
31,0%
32,0%
33,0%
34,0%
35,0%
50000
31,0%
32,0%
33,0%
34,0%
35,0%
51000
31,0%
32,0%
33,0%
34,0%
35,0%
52000
31,0%
32,0%
33,0%
34,0%
35,0%
53000
31,5%
32,5%
33,5%
34,5%
35,5%
54000
31,5%
32,5%
33,5%
34,5%
35,5%
55000
31,5%
32,5%
33,5%
34,5%
35,5%
56000
32,0%
33,0%
34,0%
35,0%
36,0%
57000
32,5%
33,5%
34,5%
35,5%
36,5%
58000
32,5%
33,5%
34,5%
35,5%
36,5%
59000
32,5%
33,5%
34,5%
35,5%
36,5%
60000
33,0%
34,0%
35,0%
36,0%
37,0%
61000
33,0%
34,0%
35,0%
36,0%
37,0%
62000
33,5%
34,5%
35,5%
36,5%
37,5%
63000
33,5%
34,5%
35,5%
36,5%
37,5%
64000
33,5%
34,5%
35,5%
36,5%
37,5%
65000
34,0%
35,0%
36,0%
37,0%
38,0%
66000
34,0%
35,0%
36,0%
37,0%
38,0%
67000
34,0%
35,0%
36,0%
37,0%
38,0%
68000
34,5%
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
69000
34,5%
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
70000
34,5%
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
71000
35,0%
36,0%
37,0%
38,0%
39,0%
72000
35,0%
36,0%
37,0%
38,0%
39,0%
73000
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
39,5%
74000
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
39,5%
75000
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
39,5%
76000
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
39,5%
77000
35,5%
36,5%
37,5%
38,5%
39,5%
78000
36,0%
37,0%
38,0%
39,0%
40,0%
79000
36,0%
37,0%
38,0%
39,0%
40,0%
13 / Maximale hypotheek en erngielabels
80000
36,0%
37,0%
38,0%
39,0%
40,0%
81000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
82000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
83000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
84000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
85000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
86000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
87000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
88000
36,0%
37,5%
39,0%
40,5%
42,0%
89000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
90000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
91000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
92000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
93000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
94000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
95000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
96000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
97000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
98000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
99000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
100000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
101000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
102000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
103000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
104000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
105000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
106000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
107000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
108000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
109000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
110000
36,5%
38,0%
39,5%
41,0%
42,5%
Maximale hypotheek en erngielabels / 14
Tabel 4: Maximale lening 2012; 65-min 4,75%
5,25%
5,75%
6,25%
6,75%
19000
62223
60213
58333
56574
54926
19500
68533
66212
64045
62021
60130
20000
75083
72437
69971
67672
65526
20500
80235
77342
74648
72138
69798
21000
83869
80813
77968
75319
72849
21500
89300
85981
82895
80022
77346
22000
93134
91301
89535
87838
86212
22500
97048
95074
93176
91357
89616
23000
102879
100657
98531
96500
94563
23500
106993
104619
102351
100188
98128
24000
111186
108656
106242
103944
101758
25000
115819
113183
110669
108275
105998
26000
120452
117710
115096
112606
110238
27000
125085
122237
119522
116937
114478
28000
129717
126765
123949
121268
118718
29000
134350
131292
128376
125599
122957
30000
138983
135819
132803
129930
127197
31000
143616
140347
137229
134261
131437
32000
148248
144874
141656
138592
135677
33000
152881
149401
146083
142923
139917
34000
157514
153929
150510
147254
144157
35000
162147
158456
154936
151585
148397
36000
166779
162983
159363
155916
152637
37000
171412
167511
163790
160247
156877
38000
176045
172038
168217
164578
161117
39000
180678
176565
172643
168909
165357
40000
188505
184111
179926
175947
172166
41000
193218
188714
184424
180345
176470
42000
197931
193316
188922
184744
180775
43000
202643
197919
193421
189143
185079
44000
210870
205842
201060
196519
192209
45000
215663
210520
205630
200985
196578
46000
224130
218669
213484
208564
203901
47000
229002
223423
218125
213098
208334
15 / Maximale hypotheek en erngielabels
48000
233874
228177
222766
217632
212767
49000
242661
236628
230905
225482
220347
50000
247613
241457
235618
230084
224844
51000
252565
246286
240330
234686
229341
52000
257518
251115
245042
239287
233838
53000
266703
259943
253539
247476
241739
54000
271735
264848
258323
252145
246300
55000
276767
269753
263106
256814
250862
56000
286273
278883
271888
265273
259020
57000
295937
288164
280813
273868
267307
58000
301129
293219
285740
278672
271997
59000
306321
298275
290666
283477
276686
60000
316306
307857
299877
292342
285231
61000
321577
312988
304875
297214
289984
62000
331801
322798
314300
306282
298721
63000
337153
328004
319369
311222
303539
64000
342505
333210
324438
316162
308357
65000
353048
343321
334149
325501
317351
66000
358480
348603
339289
330509
322233
67000
363911
353885
344430
335517
327116
68000
374774
364298
354426
345126
336366
69000
380286
369655
359638
350201
341313
70000
385797
375013
364850
355277
346260
71000
396980
385727
375132
365157
355767
72000
402571
391160
380415
370300
360778
73000
413993
402101
390911
380383
370479
74000
419664
407609
396266
385594
375554
75000
425335
413117
401621
390804
380629
76000
431006
418626
406976
396015
385704
77000
436678
424134
412331
401226
390779
78000
448579
435528
423255
411715
400865
79000
454330
441111
428681
416993
406004
80000
460081
446695
434107
422272
411143
81000
465832
458391
451100
443994
437097
82000
471583
464050
456670
449476
442493
83000
477334
469709
462239
454957
447889
Maximale hypotheek en erngielabels / 16
84000
483085
475368
467808
460439
453285
85000
488836
481027
473377
465920
458682
86000
494587
486686
478946
471401
464078
87000
500338
492345
484515
476883
469474
88000
506089
498005
490084
482364
474870
89000
518949
510379
502008
493869
485984
90000
524780
516114
507649
499418
491445
91000
530611
521848
513289
504967
496905
92000
536442
527583
518930
510516
502366
93000
542272
533318
524570
516065
507826
94000
548103
539052
530211
521614
513287
95000
553934
544787
535851
527163
518747
96000
559765
550521
541492
532712
524208
97000
565596
556256
547132
538261
529668
98000
571427
561991
552773
543810
535129
99000
577258
567725
558414
549359
540589
100000
583089
573460
564054
554908
546050
101000
588920
579194
569695
560458
551510
102000
594750
584929
575335
566007
556970
103000
600581
590664
580976
571556
562431
104000
606412
596398
586616
577105
567891
105000
612243
602133
592257
582654
573352
106000
618074
607867
597897
588203
578812
107000
623905
613602
603538
593752
584273
108000
629736
619337
609178
599301
589733
109000
635567
625071
614819
604850
595194
110000
641398
630806
620460
610399
600654
17 / Maximale hypotheek en erngielabels
