MAG Ingatlanbefektetési Alap havi portfóliójelentés – 2009. június A MAG Ingatlanbefektetési Alap rövid bemutatása A MAG Ingatlanbefektetési Alap (a továbbiakban: az „Alap”) a tőkepiacról szóló, 2001. évi CXX. számú törvény (a Tpt.) alapján nyilvánosan létrehozott, zártvégű, 4 éves határozott futamidejű ingatlanforgalmazó befektetési alap. (PSZÁF engedély száma: E-III/120.026/2006. 2006. november 14.; E-III/120.026-1/2007. 2007. február 27.) A zártvégűvé alakulás PSZÁF engedély száma: EIII/120.026-8/2009; lajstromszáma: 1212-12. A Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: az „Alapkezelő”) azért hozta létre az Alapot, hogy nyilvános úton vonjon be tőkét jelentős jövőbeli hozamot produkálni képes ingatlanok megvásárlásához, fejlesztéséhez; és ezzel részesedési lehetőséget kínáljon a befektetők számára az ingatlanfejlesztések és azok bérbeadása által elérhető haszonból. Az Alap befektetési stratégiájában első helyen a közép- és hosszútávon bérbe adható kereskedelmi ingatlanpiac áll. Az Alap ingatlan-portfóliója nem tartalmaz lakóingatlanokat, irodaingatlanokat (egy kisméretű, kibérelt irodán kívül). A további, tervezett ingatlanfejlesztések- és vásárlások jórészt kis- és közepes városokat céloznak meg, s fejlődésnek indult, jelentős növekedési potenciállal bíró területeken találhatóak. Az Alap célja, hogy az ingatlanok a portfólióba már kibérelve kerüljenek, és így stabil pénzáramlással rendelkezzenek, illetve fejlesztéssel jelentős hozamot termeljenek. Az Alap befektetési jegyei 2008. október 1-jén bevezetésre kerültek a Budapesti Értéktőzsdére (PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-5/2008. számú határozat; 2008. szeptember 17.). A PSZÁF E-III/120.026-8/2009 sz. (2009.02.13.) határozatával engedélyezte az Alap zártvégűvé alakulását, amely határozat a törvényes hirdetményi időszak végén, 2009. március 23-án vált jogerőssé. Ezen időszak alatt a befektetési jegyek másodlagos piaci forgalmazása zavartalan volt (kivéve március 20-i tőzsdei szüneteltetést, ami az átalakulás miatt volt szükséges). ennek előzményeit a a korábbi portfoliójelentésekben közzétettük. A zártvégűvé alakítás tájékoztatóját 2009. február 13-án engedélyezte a PSZÁF, amely március 24-től jogerős. Ami a jövőt illeti: a zártvégű alapok hozama jellemzően ingadozik, a célhozamot nem ritkán, a legutolsó szakaszban érik el, az ingatlanok értékesítése révén. Az ingatlanpiac 2008. III. negyedéve óta romlik, s míg a banki finanszírozás drágul, a bérleti díjakat emelni nem lehet, a forgalmazási extraprofit–elvárás egyelőre nem reális, így az Alap hozama, ha azóta nem is csökkent, de a korábbi kiváló teljesítményt egyelőre nem érte el. A kényszerértékesítési helyzet ugyanakkor elmúlt és az ingatlanokat a zártvégű forma szerinti négyéves időtávon belüli értékesítés figyelembe vételével kell árazni – ahogy arra a PSZÁF 2/2009-es számú Vezetői körlevélben is felhívja a figyelmet. Várakozásunk szerint 2009. III. negyedévtől az ingatlanpiac stabilizálódhat, így az Alap hozama az eredeti hozamszintre a leértékelődést követő egy éven belül visszaállhat, ha a válság nem mélyül újabb okok mentén. A tőkebevonást beindítandó, a BAMOSZ-szal egyeztetett törvény-előkészítés során pedig azt javasoltuk, hogy a zártvégű formában az azonos kellékekkel és jogokkal bíró befektetésijegy-sorozatok folyamatos kibocsátásúak lehessenek. Mindebből kifolyólag, a tőkekivonási lehetőség megszűnésével, a zártvégűvé alakulást követően fokozatosan visszaállhat az Alap nettó eszközértéke a válságot megelőző időszak szintjére. Ha akkorra a 1/5
versenytárs hozamokhoz (elsősorban a bankbetétekéhez) képest az ingatlanpiaci hozamok versenyképessége javulni fog, akkor az Alap ingatlanforgalmazási, és érdekérvényesítési képessége ismét erősödik majd. Az Alapkezelő reméli, hogy további tőkét is tud majd bevonni, és a zártvégű futamidő végére az Alap a piaci átlagot meghaladó hozamot biztosít a befektetési jegyek tulajdonosai számára. A futamidő alatt az Alapkezelő a futamidő végéig mindösszesen nagyobb hozamot biztosító ingatlanok megszerzése érdekében átstrukturálhatja a portfóliót. Ugyanakkor, a válság hatására különösen fontossá vált, hogy fix költségeit még inkább leszorítsa, aminek hosszabb távon szintén pozitív hatása lehet a hozamra. Az Alap befektetési politikája szerint kiválasztásra kerülő ingatlanok fejlődésnek indult, s hosszútávon jelentős növekedési potenciállal bíró területeken találhatóak. Az Alap kisebb részben jövőben tervezett saját ingatlanfejlesztései szinte kizárólag újingatlan-beruházások, amelyek földrajzi elhelyezkedését tekintve akár Magyarország egész területét lefedik, és jórészt kis- és közepes városokat céloznak meg (A csopaki vízparti szállodaingatlanra vonatkozóan, amely jelenleg nem termel bevételt, különleges fejlesztési terv készül, a tervpályázat sikeresen elbírálásra került és elindult a projekttervezés.) A bérbeadott ingatlanok tekintetében az üresedés a válság nyomán minimális, és csak a legkisebbek esetében kellett bérleti díjat csökkenteni.
2/5
A MAG saját tőkéjének tervezett megoszlása az Alapkezelési Szabályzat szerint •
Ingatlan (95%-ban fix hozamú kereskedelmi)
• •
Látra szóló és lekötött bankbetét (forintban, illetve devizában) Az MNB által kibocsátott egy évnél rövidebb futamidejű hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok OECD tagállam által kibocsátott állampapír (diszkont kincstárjegyek, kamatozó kincstárjegyek, változó, illetve fix kamatozású államkötvények) Devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletekből befolyó bevételek árfolyamkockázatának fedezése céljából kötött határidős ügyletek
•
•
Az optimális hozam elérése érdekében minél nagyobb arányban, 75-95 % 2-25 % 0-5 % 0-15 %
Az árfolyamkockázatnak kitett bevételek 0-70 %-a
Az Alap aktuális ingatlan-portfóliója Ingatlan elhelyezkedése
Címe
HRSZ
Ingatlan mérete (m2)
Funkcionális kategóriák
Bérlő
Kaposvár
7400 Kaposvár, Fő u. 37-39.
372/3/A/4;
220
Kereskedelmi ingatlan
Egyéb hazai bérlő
77
Kereskedelmi ingatlan
Egyéb hazai bérlő
1126 Bp, Kiss 7779/2/A/15; János altábornagy 7779/2/A/1 u. 30. B. fszt. 1. 2730 Albertirsa, Albertirsa I. 2952/15 Vasút u. 4-13. 2730 Albertirsa, Albertirsa II. 2952/5 Vasút u. 4-11. 2400 114/3/A/1-től /13 Dunaújváros Dunaújváros, albetétig Kenyérgyár u. 2. Budapest, Attila 1010 Budapest, 7169/0/A/2 út Attila út 4. I.em.2. 4090 Polgár, 606/1/A/1; Polgár Hősök u. 16. 606/1/A/5 8229 Csopak, 462/3; 476/1; 476/2; Csopak Szépkilátó u. 38. 476/3; 480/11 Budapest XII.
1872 1050 2916 306 293,62 40266
Kereskedelmi ingatlan Kereskedelmi ingatlan Kereskedelmi ingatlan Kereskedelmi ingatlan Kereskedelmi ingatlan
TESCO-GLOBAL Áruházak Zrt. K&H Csoportszolgáltató Központ Kft.; DM Kft. Rossmann Kft; Penny Market Kft.; Egyéb hazai bérlők DM Kft. Rossmann Magyarország Kereskedelmi Kft.
Egyéb
Alap nettó eszközértéke és egy jegyre jutó nettó eszközértéke1 Dátum 2007.03.20 2007.12.29 2008.12.31 2009.01.30 2009.02.27 2009.03.31 2009.04.30 2009.05.29 2009.06.30
Egy jegyre jutó nettó eszközérték 1.0030 1.0923 0.9074 0.9123 0.9548 0.9378 0.9386 0.9340 0.9338
Nettó eszközérték 1,952,015,782 2,108,215,191 1,971,719,498 1,982,177,166 1,884,177,937 1,850,599,548 1,852,216,490 1,843,156,100 1,842,735,835
Az Alap hozama Időszak 2007.03.20*-2007.12.31. 2008.01.01.-2008.12.31. 2009.01.01.-2009.06.30.
Hozam 8,9033 % -16,9276 % 2,9094 %
*a MAG Alap indulása 1
Az Alap a vizsgált időszak során nem tartalmazott származtatott ügyletet.
3/5
A MAG és a BIX alakulása 1,4 1,2 1 0,8
MAG BIX
0,6 0,4 0,2
20 07 .
m ár ci 20 us 07 .m áj 2 us 20 007 .j 07 úl .s ze ius pt 20 em 07 be .n r ov em 20 be 08 r .j an 20 u 08 . m ár ár ci 20 us 08 .m áj 2 us 20 008 .j 08 úl .s ze ius pt 20 em 08 be .n r ov em 20 be 09 r .j an 20 uá 09 .m r ár ci 20 us 09 .m áj us
0
BIX - BAMOSZ Ingatlanalap Index: az index teljeskörűen lefedi a hazai nyilvános nyíltvégű ingatlanbefektetési alapok és az egyéb nem index-tag ingatlan alapokba befektető befektetési alapok körét, így teljesítménye viszonyítási pontot jelent a hazai intézményesült ingatlanbefektetésekkel rendelkező befektetők számára.
Az Alap nettó eszközértékének főbb sorai 2009.06.30-án Ingatlan Albertirsa II. Albertirsa Tesco Kaposvár 372/3/A/4
NEÉ 331,105,297 529,910,000 61,155,523
Budapest XII.Kiss J. alt. u. 30/B. Dunaújváros Budapest I. ker. Attila út Polgár
30,867,957 1,027,305,148 137,852,831 72,017,237
Csopak Ingatlan összesen:
796,485,900 2,986,699,894
Pénzeszközök Unicredit Bank Hungary Zrt folyószámla
41,078,983
Értékpapírok (DKJ) Lekötött betét
25,699,221 0
Pénzeszközök összesen: Elhatárolások összesen: Követelések összesen: Kötelezettségek összesen: Elhatárolt költségek: Alapkezelői díj (kumulált, negyedéves, max. 2%) Felügyeleti díj (Tpt. szerint) Forgalmazói díj (Takarékszöv.Bank) Forgalmazói díj ( Concorde ) Forgalmazói díj ( Budapest .Bank) Könyvelési díj (kumulált) szerz. szerint Könyvvizsgálói díj (kumulált) szerz. szerint Letétkezelői díj (havi) 0,15 bp szerz. szerint Marketingtevékenység havi alapdíja szerz. szerint Ügyvédi havi alapdíj szerz. szerint Költségek összesen: Befektetési jegyek száma: MAG Ingatlanbefektetési Alap nettó eszközértéke: Egy jegyre jutó nettó eszközérték:
Részarány
Deviza
17,97 % HUF 28,76 % HUF 3,32 % HUF 1,68 % 55,75 % 7,48 % 3,91 %
HUF HUF HUF HUF
43,22 % HUF 162,08 % HUF HUF 2,23% HUF 1,39 % HUF HUF 3,62 % HUF 1,27 % HUF
66,778,204 23,382,847 512,043,708 1,724,909,183
27,78 % HUF 93,60 % HUF
6,750,423
0,37 % HUF
115,164 10,369,121 65,468 128,898
0,01 % 0,56 % 0,00 % 0,01 %
HUF HUF HUF HUF
192,000 143,995 462,877 143,955
0,01 % 0,01 % 0,03 % 0,01 %
HUF HUF HUF HUF
2,887,693 21,259,634 1,973,359,729 1,842,735,835 0,9338
0,16 % HUF 1,15 % HUF db HUF HUF
4/5
Az Alapkezelő az Alap javára 2007. 10. 16-án és 2008. 02. 19-én az FHB Jelzálogbank Nyrt-vel ingatlan jelzálogjoggal biztosított deviza alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött ingatlan vásárlására, valamint fejlesztésre fordított saját erő részbeni refinanszírozására 8.400.000 EUR és 1.000.000 EUR összegre. Ebből a keretösszegből e jelentés dátumáig, 2.356.391,77 EUR hitel került lehívásra. Továbbá, az Alapkezelő, az Alap javára 2008. augusztus 11-én az Allianz Bank Zrt-vel ingatlan jelzálogjoggal biztosításott deviza alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött 2.712.514 EUR összegre. A jelentés dátuma napján 2.220.513 EUR a tőketartozás. 2009. május 26-án újabb ingatlan jelzáloggal biztosított deviza alapú jelzálogkölcsön került lehívásra összesen 818.835,6 EUR. A kölcsön lejárata 2019. március 31. 2009. június 8-án rulírozó hitelkeret szerződés keretében 20.000.000 Ft került lehívásra a Magyar Takarékszövetkezeti Banktól, a kölcsön lejárata egy hónap. Letétkezelő: UniCredit Bank Hungary Zrt. Forgalmazók: Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt.; Budapest Bank Nyrt.; Concorde Értékpapír Zrt. Ingatlanértékbecslő: Bering Stúdió Kft. Könyvvizsgáló: Kötcseiné Gyimesi Katalin (MKVK tagsági szám: 003948 Az Alap indulása: 2007. március 19.
A BAMOSZ tagja
5/5
