Maatwerk woningmarkt voor Utrecht en Amsterdam

Raadsinformatieavond 8 april 2014

Maatwerk woningmarkt voor Utrecht en Amsterdam E. van Berkum, Wishingwellwest, complex 507, complex Halve maan, complex Noordsepark, complex Spinozaplantsoen Samenvatting: Aanvullingen en vragen op gezamenlijke brief naar minister Blok Spreektekst: Beste gemeenteraad, Wij zijn blij dat onze wethouder over de grens van de landelijke politiek is gestapt en aandacht vraagt voor de specifieke situatie van de stad Utrecht, en zijn collega voor die van Amsterdam. Wij delen de bezorgdheid met betrekking tot de studentenhuisvesting en de plek van starters op de woningmarkt, die beiden veelal zijn overgeleverd aan de tucht van de vrije huurmarkt en dat betekent in het kort: Veel geld betalen voor weinig kwaliteit. Zoeken naar maatwerk is daarbij een ingang, ook naar andere groepen in de woningmarkt. Maar belangrijk is ook aandacht te houden voor het grotere beeld: Zoals de betaalbaarheid van de sociale woningbouw in zijn geheel. Graag willen wij verzoeken om een vervolg-Ria die over de hele sociale-woningbouw gaat. Nu willen we van de gelegenheid gebruik maken om suggesties te doen voor de pilot en enkele vragen te stellen. 1.In de pilot wordt er ook gesproken over tijdelijke huurcontracten in de herstructureringsgebieden. Wij denken dat het verstandig is, hier omzichtig mee om te gaan. Deze gebieden kenmerken zich vaak al door een opeenstapeling van sociale problematieken. Een sterke sociale cohesie is daarin juist heel belangrijk. Een doorstroomsysteem in grote getalen, staat daar haaks op. In complex 507; Complex Halve Maan; complex Spinoza en Complex Noodse Park, zien wij niet graag dat wij ook nog een doorstroomgebied gaan worden van studenten met tijdelijke contracten. Wij zijn nu al jaren bezig juist binding met het complex te genereren en te behouden. In complex 507 woont al een grote groep (een heel blok) studenten via shortstay solutions. Hier hebben we in het verleden heel erg veel overlast van gehad. Dit is nu door het maken van hele stringente afspraken, met SSH en de politie eindelijk, opgelost... Tijdelijke contracten in hetsructureringsgebieden, vraagt dus om duidelijke afspraken en een goede monitoring. In het geval van Thomas a Kempis-plantsoen, zien wij juist wel de toegevoegde waarde van tijdelijke bewoning voor doelgroep en herstructureringsgebied. Hier is dan ook sprake van een tijdelijke bestemming van een geheel gebied. Onze vragen: a. Hoe staat u tegenover tijdelijke bewoning in herstructureringsgebieden in het algemeen? b. Kunt u aangeven hoe er in herstructureringsgebied wordt omgegaan met de stem van deze tijdelijke huurders bij een draagvlakmeting? 2. Met het oog op genoemde binding en ook overlast, in onze buurten, willen wij dus weten om welke plekken/buurten het gaat in de stad, en om hoeveel huizen; cq in welke percentages per complex/buurt u denkt? Als er 1 of 2 tijdelijke contracten worden uitgegeven per straat, zien wij weinig problemen. Maar wel als dit er veel meer worden. Met andere woorden: In welke percentages denkt u bij de pilot?

1


Graag willen wij als bewonerscommissies hierover kunnen meedenken. Hoe staat u daar tegenover? 3.Het werken met flexibele contracten heeft voor veel partijen in de sociale woningbouw voordelen. Wij zijn als bewoners bang voor verslechtering van de binding; de sociale cohesie. En zien liever dat mensen niet met tijdelijke contracten maar met permanente contracten bij ons kunnen komen wonen. Biedt de pilot ook de mogelijkheid om tijdelijke contracten in permanente contracten om te kunnen zetten? 4.Voor de pilot zouden wij ook graag een suggestie doen. Wij zijn voorstander van vestiging van tijdelijke bewoning in kantoorpanden. Ook hier zien wij graag de mogelijkheid voor deze bewoners om zich daar permanent te kunnen vestigen middels huur/koop of verlengd huurcontract. Hoe wilt u hier omgaan met tijdelijkheid? Kan zo’n plek ook permanent worden? 5.Ten laatste verontrust het ons dat er in Den Haag een tendens is ingezet van algemene verhoging van huren tot een maximaal prijsniveau.( Dit om corporaties een helpende hand te bieden, en de woningmarkt vlot te trekken.) Daarvoor willen wij graag aandacht. Voor veel mensen in de sociale woningbouw, zal de huurstijging grote problemen gaan opleveren, omdat de huidige huurtoeslag maar een gedeelte van de stijgende kosten dekt. Wij zijn dus heel blij met de extra aandacht die onze wethouder vraagt voor de stad Utrecht, en de oproep tot maatwerk, vanwege onze unieke situatie. Deze ingeslagen weg volgend, zouden wij graag doorpraten over uiteenlopende gevolgen van het woonakkoord voor de stad Utrecht. Lijkt het de wethouder en de aanwezige partijen goed om deze materie apart van deze avond te agenderen? Dré Hopmans Samenvatting: Flexibele huurcontracten - een feestje of een grote ramp? Einde huurbescherming. Wat schiet een huurder ermee op? Wat schiet de verhuurder ermee op? Is het vastzitten van de woningmarkt een probleem van nu, of niet? Nee, zelfs in de tijd dat de huismarkt booming was, was het doorstromen een groot probleem. Ook in de jaren ver voordat de crisis begon, zat de huizenmarkt (muur)vast. Nee, want ook bij dreigende leegstand zit de huizenmarkt vast. Klinkt niet logisch, maar het is wel te begrijpen. Suggesties hoe wel doorstroming te bereiken. - Niet via gedwongen verhuizingen. Wel door zittende huurders te ‘verleiden’ om te verhuizen. Wel door hierbij helder en transparant te zijn en door het vermijden van willekeur. Termen als trouwe klantenbonus, verhuishulp, liefdescontract, huurprijs-met-korting, vangroot-naar-beter-bonus, e.d. doen de rondgang. Trouwens, sommige Amsterdamse woningcorporaties hebben met het ‘verleiden’ veel ervaring. - Door huurders te laten kiezen. Of een contract voor onbepaalde tijd, of een tijdelijk huurcontract (met huurprijskorting).

2


Uitsluitend van toepassing op nieuwe huurcontracten. De tijdelijkheid van het contract dient duidelijk en niet dubbelzinnig in het huurcontract opgenomen te zijn, zoals dat ook aan de orde is bij het mogen toepassen van campuscontracten. Ook dient voor deze ‘tijdelijke’ huurders duidelijk te zijn, wat gebeurt er, als het experiment - want dit huren op maat is een experiment - stopt of afgebroken wordt. Hierbij kan men denken aan het omzetten van het tijdelijke contract in een huurcontract voor onbepaalde tijd. - Door te bouwen en/of verbouwen/transformeren voor alle doelgroepen. Ook voor de alleenstaanden en niet alleen voor twee- of meerpersoonshuishoudens. Een groep die steeds groter wordt. (Ver)bouwen op een locatie, waar mensen willen wonen. Met doorstromen in bestaande woningvoorraad worden de mensen gewoon de stad uitgejaagd. Ook logisch. Je kunt niet meer mensen in de stad laten wonen, als er niet bijgebouwd of verbouwd wordt. Wie hierin wel gelooft, gelooft in de Sinterklaas voor volwassen. Synoniem van: Huur op Maat-contracten, nomaden-contracten Emile Arnold, BoKS Samenvatting: Wij willen onze zorgen uitspreken voor de onduidelijkheden in het plan. Riky Bouwman, Nederlandse Woonbond Samenvatting: Grote zorg over de plannen om flexibele huren in Utrecht en Amsterdam in te voeren. Dit kan een glijdende schaal worden. Flexibele huren zullen de woningmarkt niet vlot trekken. Het is het verschuiven van problemen naar de toekomst. Immers als na 5 jaar een overeenkomst eindigt, is het zonder verdere maatregelen op de woningmarkt nog steeds schier onmogelijk in Utrecht een betaalbare huurwoning te vinden. Maatregelen op de woningmarkt dienen veeleer te liggen op het bouwen, het in de hand houden van huurprijzen en het treffen van energetische maatregelen. Bijlage:

Wethouders wonen van Amsterdam en Utrecht op verkeerd spoor en huurbescherming ernstig aangetast! Amsterdam en Utrecht hebben minister Blok gevraagd om te mogen experimenteren met tijdelijke huurcontracten en om de lopende pilot met inkomensafhankelijke huren te mogen uitbreiden. De Woonbond vindt dat ze een volledig verkeerde koers volgen en dat ze beter kunnen zorgen voor meer betaalbare woningen op de markt. In plaats dat de wethouders van Utrecht en Amsterdam de woningcorporaties onder druk zetten om betaalbare woningen te bouwen, pleiten ze bij de minister voor pilots die liberalisatie in de hand werken, de gemiddelde huren nog weer verder doen stijgen en die de rechtspositie van huurders ondermijnen. Aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping. Hij vindt dat Isabella (Utrecht) en Ossel (Amsterdam) de verkeerde kant oplopen. De wethouders willen huurcontracten voor vijf jaar omdat starters daar in eerste instantie enorm mee geholpen zijn en na vijf jaar zoveel meer zouden verdienen dat ze zich een dure huur- of koopwoning kunnen veroorloven. De Woonbond vindt dat deze argumentatie te veel uitgaat van een standaardloopbaan die steeds minder voorkomt. Veel mensen krijgen te maken met tijdelijke, flexibele

3


arbeidsrelaties of werken als zelfstandige. Met als gevolg dat het inkomen enorm kan variëren. En waar moet een huurder na afloop van zijn tijdelijke huurcontract heen? Er wordt momenteel bijna niet gebouwd, en al helemaal geen betaalbare woningen. Flexibele huren De flexibele huren waar Isabella en Ossel voor pleiten moeten in eerste instantie gaan gelden voor woningen met meer dan 142 punten, de huidige liberalisatiegrens. Op termijn willen zij flexibel huren zowel voor het middensegment als voor de gereguleerde voorraad, oftewel voor alle sociale huurwoningen. Om voor een woning in de Amsterdamse pilot in aanmerking te komen moet het inkomen hoger liggen dan €29.000. De huren liggen tussen de € 574 en € 900. In die bedragen is de korting voor huurders met een laag inkomen verrekend. Dat betekent dat een huurder minimaal 30% van zijn inkomen kwijt is aan de huur, nog los van de overige woonlasten. Volgens de Woonbond is dit onacceptabel hoog. De remedie voor de vastzittende woningmarkt is wat betreft de Woonbond dat er meer gebouwd en meer verbouwd wordt, zodat mensen ook echt kunnen doorstromen. De bond vindt het schrijnend dat de wethouders volledig voorbijgaan aan de toenemende armoede onder huurders. Vergeten wordt dat nu al 28% van de huurder in armoede leeft en dat 85% van de hurende huishoudens het moeten doen met inkomens van minder dan anderhalf keer modaal. Beslist geen inkomens waarmee zij zich een dure huur- of koopwoning kunnen veroorloven.

Mirjam Sterk, De Bundeling Betreft: Maatwerk Utrecht/Amsterdam en in het bijzonder de vijfjaarcontracten Geachte dames en heren, Graag maakt De Bundeling gebruik van de gelegenheid om haar visie te geven op de voorstellen zoals de wethouders Isabella en Ossel hebben gedaan om de woningmarkt beter te laten functioneren. Voordat ik hiertoe overga echter graag de aandacht voor het volgende. Het is de overtuiging van De Bundeling dat wij heden ten dage getuige zijn van een systematische afbraak van de volkshuisvesting die zich met name laat voelen in steden als Amsterdam en Utrecht. Het Woonakkoord pakt – zoals te verwachten viel – rampzalig uit voor huurders. Met als ‘hoogtepunt’ de verhuurdersheffing die voor een groot deel rechtstreeks aan de huurders wordt doorberekend in huurverhogingen ver boven inflatie. Daarnaast zien we dat in steeds rapper tempo sociale woningen verkocht worden als ze leegkomen. En als ze niet verkocht worden, dan worden ze dermate in huur verhoogd, dat ze voor veel mensen niet meer bereikbaar zijn en de woningmarkt in Utrecht muurvast is komen te zitten. In oktober 2013 heeft De Bundeling – n.a.v. het BundelingDebat – een brief aan de wethouder gestuurd met voorstellen om de betaalbaarheid in Utrecht, en daarmee de ongedeelde stad, nog enigszins overeind te houden. Kernpunten waren o.a. duidelijke afspraken over de benodigde kernvoorraad voor lage inkomens, afspraken voor de tussen wal en schip vallende middengroepen en een discussie over wat wij hier in Utrecht nog aanvaardbare woonlasten vinden. Tot nu toe is – voor zover ons bekend – nog niets van deze voorstellen gerealiseerd en daar maakt De Bundeling zich ernstig zorgen over. De Bundeling heeft over deze problematiek goede contacten met de Huurdersvereniging Amsterdam en werkt aan een gezamenlijk initiatief. Dit gezegd hebbende geven wij nu onze mening over de voorstellen van de beide wethouders.

4


Het zal ongetwijfeld goed bedoeld zijn; de intentie is om de doorstroming te vergroten, de betaalbaarheid te verbeteren en het aantal starterswoningen te vergroten. In onze optiek blijven het echter lapmiddelen, waarvan het nog maar de vraag is of de positieve aspecten voor sommige groepen opwegen tegen de negatieve aspecten. De problemen op de woningmarkt vergen een structurele oplossing in de geest van Wonen 4.0. Zolang daar niets van terecht komt zijn de toverwoorden tijdelijk en flexibel, zowel op het gebied van wonen als werken. Dat de minister hier graag aan mee wil werken verbaast De Bundeling niet. De negatieve gevolgen laten zich als volgt samenvatten: -

De – in deze tijden van krapte op de woningmarkt – zo broodnodige

huurbescherming wordt verder aangetast. Naast tijdelijk verhuren op grond van de leegstandswet, bruikleenovereenkomsten, campuscontracten en anti kraak, wordt er weer een nieuwe categorie toegevoegd. Wordt hier niet een ontwikkeling neergezet die zich gaandeweg nog verder gaat uitbreiden? -

Concentraties van tijdelijke huurcontracten tasten de binding met de woning en de

buurt aan en zijn daardoor slecht voor de leefbaarheid. -

Een deel van de vrijkomende voorraad zal voor deze tijdelijke contracten moeten

worden gereserveerd. Dat gaat ten koste van de reguliere woningzoekenden. Betekent bovenstaande dat De Bundeling de vijfjaarcontracten zonder meer afwijst? Nee, de achterban van De Bundeling kent diverse soorten huurders, waaronder ouderen en jongeren die niet altijd precies dezelfde belangen hebben. In onze voorlopige reactie willen we daar rekening mee houden. Op 10 april wordt over dit onderwerp gesproken in de Algemene Ledenvergadering van De Bundeling. Deze RIA komt voor ons dus eigenlijk twee dagen te vroeg. Het voorlopig standpunt van het bestuur is, dat we het voorstel – onder nadrukkelijke voorwaarden – een kans willen geven, waarbij ook nog een aantal vragen dient te worden beantwoord. Dat zijn er nogal wat en we zullen deze daarom niet op deze plek allemaal opsommen, maar bij deze schriftelijk aan u uitreiken. Tot slot willen wij nog melden dat De Bundeling positief staat tegenover het versoepelen van de regelgeving bij kantoortransformaties en het meer transparant maken van de financiële positie van woningcorporaties. Dank voor uw aandacht. Bijlage: Standpunt Bundeling bestuur t.a.v. de jongeren-/starterscontracten voor 5 jaar Besproken en geaccordeerd op ledenvergadering d.d. 10 april ‘14 Tijdelijke huurcontracten worden steeds vaker aangedragen als oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Het campuscontract, een tijdelijk huurcontract voor studenten in studentenwoningen, is hier het overduidelijke voorbeeld van. In dit contract wordt opgenomen dat de bewoner de woning moet verlaten wanneer hij/zij niet langer student is. Met een overgangsperiode variërend van 3 tot 12 maanden, geven verhuurders de huurders de mogelijkheid iets anders te zoeken. Nu is er een nieuw tijdelijk contract waar de kranten mee vol staan: een jongeren- of starterscontract: een nieuw tijdelijk contract waarbij wederom een groep beperkt wordt in de huurrechten. De jongeren zouden voorrang krijgen op woningen en dus sneller een woning kunnen vinden, wat met het huidige schaarse woningaanbod aantrekkelijk voor hen is, met als voorwaarde dat zij deze woning over 5 jaar weer moeten verlaten. Hebben zij na 5 jaar niet voldoende inkomen om een andere woning te vinden, dan zou dit contract met nogmaals 5 jaar verlengd kunnen worden. Na 10 jaar houdt het contract definitief op.

5


Een complex idee, dat vele malen meer implicaties heeft dan het campuscontract en de nodige vragen oproept: •

Wie hebben recht op een dergelijk contract? Wordt dit bepaald door leeftijd, en is opleiding

belangrijk? Hebben andere groepen, zoals alleenstaanden die net gescheiden zijn, niet net zo veel recht op een dergelijke woning? •

Om welk deel van de woningvoorraad zal dit gaan? Zijn dit de meest onaantrekkelijke

woningen op de markt? •

Hoe groot is de groep ‘reguliere’ woningzoekenden die hierdoor nadeel ondervindt en om

welke groep gaat het? Of anders gezegd: in hoeverre is sprake van het verschuiven van het probleem van de ene groep naar een andere? •

Hoe groot zal het aandeel van de woningmarkt zijn dat zal worden ‘geclaimd’ voor deze

contracten? Zijn jongeren of starters met de komst van dit nieuwe contract verplicht altijd een tijdelijk contract te nemen of hebben zij de keuze uit dit tijdelijke contract of een onbepaalde tijd contract? •

Hoe wordt bepaald of een huurder na 5 jaar nog langer mag blijven? Op basis van inkomen,

maar welke normen worden daarbij gehanteerd? Wat te doen met randgevallen? •

Welke overgangshulp wordt er geboden? Wijst een corporatie een woning aan, krijgt de

persoon na afloop van het 5 jarencontract voorrang op een andere woning? Zo ja, is dat eerlijk? Zo nee, waar moet iemand heen als de woningmarkt nog steeds zo vast zit? •

Gaan er hierna nog meer tijdelijke contracten komen, waardoor de huurder van tijdelijk

contract naar tijdelijk contract gaat, om maar de doorstroming dwangmatig te creëren? Kortom, veel vragen, weinig duidelijkheid. Wat wel duidelijk is, is dat dit voorstel niet per definitie een goed idee is. En daarnaast moet ook niet worden vergeten dat de belangrijkste oorzaken van dit probleem zijn, dat er niet genoeg wordt gebouwd. Bouwen voor studenten en starters, en het motiveren en faciliteren van ouderen om naar kleinere woningen te gaan. En wellicht de grootste boosdoener van de vastgelopen huursector: Het door de corporaties – mede onder druk van de Rijksoverheid (marktwerking en verhuurdersheffing) systematisch fors verhogen van de huur bij mutatie van een woning, die de lust tot verhuizen snel doet vergaan. De Bundeling geeft hiermee niet aan per definitie tegen het voorstel te zijn, maar wil graag haar bezorgdheid uiten over een voorstel als dit, en wijst op de consequenties van een onduidelijk gedefinieerd voorstel als dit. Vandaar dat de Bundeling een aantal voorwaarden opstelt waaraan deze nieuwe tijdelijke contracten moeten voldoen. Voorwaarden •

De doelgroep moet duidelijk en eerlijk worden gedefinieerd.

•

Moet niet de standaard worden dat alle starters of jongeren alleen nog een tijdelijk contract

kunnen krijgen. Hier moet een vrije keuze bij kunnen worden gemaakt. Een tijdelijk contract mag natuurlijk wel aantrekkelijker worden gemaakt, door bijvoorbeeld voorrang te krijgen op geselecteerde woningen. •

Het moet helder zijn op basis van welke criteria de woningen worden gelabeld en welke

effecten dit heeft voor bewoners die buiten de regeling vallen. •

Er moet een overgangsregeling komen bij de huurders die na 5 (of 10) jaar uit hun huis uit

moeten, in de vorm van een zoektermijn van bijvoorbeeld 6 tot 12 maanden . Daarnaast moet er een vorm van begeleiding worden gegeven bij het vinden van andere woonruimte aan de huurders die hier behoefte aan hebben, inclusief het eventuele aanwijzen van een woning binnen de woningvoorraad van de verhuurder. •

De toets die de huurder moet ondergaan om te kijken of er sprake is van een verlenging van 5

jaar, moet van te voren inzichtelijk zijn voor de huurder, en moet op basis van duidelijk opgestelde regels. Inkomenstoetsen moeten worden aangepast aan de individuele situatie van de huurder en moeten realistisch zijn. Nog een laatste punt: uitkijken met tijdelijke contracten. Dit moet niet de standaard worden; het blijft namelijk een enorme inperking van het huurrecht en biedt niet de oplossing voor de structurele

6


problemen op de Nederlandse woningmarkt. Daartoe is naar het oordeel van De Bundeling een integrale aanpak nodig in de geest van Wonen 4.0

Harm de Jong, VIDIUS studentenunie Samenvatting: VIDIUS studentenunie is positief over het voornemen om de Utrechtse woningmarkt voor diverse doelgroepen te flexibiliseren. Toch zou ik namens de Utrechtse student een aantal opmerkingen willen plaatsen omtrent de kopjes 'Vijfjarencontracten' en 'Studenten en jongeren'. Volgens VIDIUS is 'deeltijd-wonen' geen permanente oplossing. Stijgt bijvoorbeeld de wachttijd mee tijdens het vijfjarencontract? En wat is een 'starter'? Diverse vragen waar wij graag met de raadsleden over meepraten. Spreektekst: Zie hieronder

7


8


9

Maatwerk woningmarkt voor Utrecht en Amsterdam

Recommend Documents