jaargang 3 | juni 2013
08
04 Aanpassen
12 De index verslagen
21 Maatwerk
26 Duolabel Kantoren
Hoe de vastgoedinvesteringsmarkt reageert op veranderingen in markt en regelgeving
Focus op core vastgoed en actief asset management Bouwinvest beloond
Samenwerking in ontwikkeling Eenhoorngebied leidt tot maatwerk
Het delen van kennis vormt de basis van duurzame ontwikkelingen
‘Maatwerk leidt tot nieuwe kansen’
Vergaat de vastgoedwereld?
Scan & Shop around
kritische succesfactor
Om er voor te zorgen dat consument ook daadwer-
Of de consument ook echt de QX-codes op de
De vastgoedwereld is in mineur. In de
management in slagen het negatieve
kelijk de QX-codes gaat scannen, zijn er variabelen
winkelramen zal gaan scannen en producten via
media verschijnen zelfs koppen als:
sentiment om te buigen in een positieve
die kunnen worden beïnvloed. Eén manier is het
dit kanaal gaat kopen, blijft voor De Heus een punt
“Help! De vastgoedwereld vergaat”.
richting. En dat dit lukt, is te lezen in deze
promoten door de winkelier van zijn eigen
van twijfel. “Maar dit is voor ons niet het enige wat
Het bijbehorende artikel is gelukkig
editie van Inbeeld.
QX-code, die verwijst naar zijn 360° graden virtuele
bepaalt of het project slaagt of niet. We kijken naar
winkel, door bij iedere aankoop een hand-out mee
het nut voor de consument, de toevoeging aan de
situatie beter weer. Op de korte termijn
Het is overigens niet alleen belangrijk dat
te geven. De tweede manier is de etalagesticker
promotie van het winkelgebied en de bijdrage aan
zal het negatieve sentiment overheersen
de portefeuilles in goede staat verkeren,
die op elk winkelraam wordt geplakt binnen het
nieuwe verdienmodellen in winkelland.”
maar we naderen het moment waarop
het is ook belangrijk dat de interne
winkelgebied Ede. De laatste manier is het
Een kritische succesfactor is volgens De Heus het
de prijzen weer aantrekkelijk worden.
organisatie in orde is en voldoet aan de
scannen van de Ede QX-code op events, een
draagvlak onder de ondernemers. “Wij dragen nu
Vorig jaar was een van de slechtste jaren
hoge eisen die door investeerders en
braderie, veiling of ladies night, die ondersteund
het project en de kosten. De vraag is: nemen de
ooit, maar wij beleggen voor de toekomst
toezichthouders worden gesteld.
worden door smartphones.
winkeliers het straks over? Ze moeten dan hun
en gaan door met het bouwen aan een
Bouwinvest is al ISAE 3402 type II
portefeuille die langjarig een goed
gecertificeerd en ligt op koers om zo spoe-
Het concept krijgt zijn verankering, volgens
winkel, zelf regelen. Als zij dat doen dan kan het
rendement geeft. Daar zal hard aan
dig mogelijk aan de AIFMD richtlijnen, die
Landvreugd, op het moment dat de winkeliersver-
initiatief zeker naar een hoger niveau worden
gewerkt blijven worden. De gouden
dit jaar van kracht worden, te voldoen.
eniging de beheer en onderhoudskosten van het
getild.”
genuanceerder en geeft de huidige
jaren, waarin alles vanzelf ging, zijn voorbij.
opneemt in haar marketingbudget. Dan voorziet
Dick van Hal, directievoorzitter
hij een grote toekomst voor het totaal concept waarbij de consument uiteindelijk via QX-codes, in
Wilt u meer informatie over het digitale
winkels uit de portefeuille van Bouwinvest digitaal
winkelgebied van Ede, scan dan deze QX-code
kan shoppen.
met uw smartphone.
extra informatie is toegevoegd.
3
4
12 Verslaan index is geen toeval
sen toekomstige huurders, gemeente en
32 Actie-Reactie
ontwikkelaar is een hoogwaardig woon-
Lege panden helpen winkeliers
Focus op core heeft resultaat
werkgebied ontstaan gebaseerd
aan klanten
Naast de focus op core heeft ook actief
op maatwerk.
Ludwig Landvreugd van Shopjacket en Jeroen de Heus van Bouwinvest gaan in
asset management er toe bijgedragen dat
with
discussie over de voor- en nadelen van het
index wist te verslaan. Flexibiliteit en con-
26 Duurzaam ontwikkelen betekent kennis delen
tact houden met de huurder zijn hierbij
Duolabel Kantoren
bedoeld om leegstand van winkelpanden
essentieel.
Bouwinvest en Search Ingenieursbureau
tegen te gaan en het winkelgebied vitaal
brengen samen het totale energiever-
te houden.
Bouwinvest voor de derde maal op rij de Scan
4 Markt dwingt tot verandering Vastgoedinvesteringsmarkt past
21 Mix van wonen en werken
bruik van de kantoren in de portefeuille
Arnoud Vlak van IPD Benelux geeft
zich aan
gezamenlijke project Shopjacket in Ede,
van Bouwinvest in kaart door niet alleen
En Verder
Stap 1 Download
Stap 2 Vind pagina’s
Stap 3 Open Layar,
Stap 4 Houd de
zijn visie op de ontwikkelingen in de
Samenwerking maakt maatwerk
te kijken naar de energieprestaties van
Column Peter Dautzenberg
de gratis Layar-app
met het Layar logo.
houd de telefoon boven
telefoon boven de
wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt
mogelijk
het gebouw en de installaties, maar ook
de pagina en druk op
pagina, ‘luister’, ‘bekijk’
en gaat hierbij in op de veranderde
De ontwikkeling van het Eenhoorngebied
naar het energieverbruik van de huurder.
Scan
en ‘zie’ meer!
marktomstandigheden en nieuwe
is uniek. Door goede samenwerking tus-
voor Android of iPhone
regelgeving.
inbeeld nr 8 juni 2013
magazine zijn verrijkt met extra informatie. Door op het Layar icoon te klikken ziet u aan welke pagina’s
‘Flexibiliteit is het toverwoord van de toekomst'
3 35 inbeeld nr 8 juni 2013
informatie en inspiratie, zoals filmpjes en directe links naar websites. Verschillende pagina’s in dit
view this page
Ik wens u veel leesplezier,
omstandigheden, er via actief asset
van uw mobiele telefoon scant u het magazine om de digitale laag te starten. Vervolgens krijgt u extra
2
project, tot nu toe betaald door Bouwinvest,
Positief is dat we, ondanks de moeilijke
Deze Inbeeld is digitaal verrijkt met Layar. Dit is aangeduid met een icoon op de pagina. Met de camera
1
online aanwezigheid, als aanvulling op de fysieke
marktverhaal
vastgoedinvesteringsmarkt past zich aan
Markt dwingt tot verandering 5 inbeeld nr 8 juni 2013
inbeeld nr 8 juni 2013
4
De vastgoedbeleggingsmarkt in Nederland heeft een moeilijk jaar achter de rug waarin het totale rendement van alle vastgoedcategorieën, rekening houdend met de inflatie, volgens de IPD Nederlandse jaar Vastgoedindex uitkwam op -1,6%. Niet overal ging het slecht, er zijn ook partijen die de index wisten te verslaan. Arnoud Vlak, Managing Director van IPD Benelux
marktverhaal
De vastgoedinvesteringsmarkt past zich aan de
beleggers die bijna alleen met equity en met een
nieuwe omstandigheden aan. En dan gaat het niet
lange investeringshorizon werken. Daarmee zijn
alleen om het inspelen op de veranderde markt
deze partijen minder kwetsbaar voor korte termijn
omstandigheden, maar ook op nieuwe regelgeving
bewegingen op de Nederlandse vastgoedinveste-
bedoeld om een herhaling van de financiële crisis
ringsmarkt. Dit laat onverlet dat wanneer de markt
te voorkomen.
laat zien dat zij in een bepaalde richting beweegt, zij hun vastgoedtaxaties aan deze ontwikkelingen
In Nederland woedde de afgelopen tijd een felle
aanpassen. Er zijn geen tekenen dat de aan de
discussie over de vraag of de aanpassingen die
IPD Index deelnemende partijen meer en sneller
zijn gedaan op de waardering van vastgoed wel
op hun vastgoedbeleggingen hadden moeten
voldoende marktconform zijn. De Vastgoedindex
afschrijven dan zij in de praktijk hebben gedaan.
De herontwikkeling van Damrak 70 in Amsterdam zorgt voor een aantrekkelijker straatbeeld en biedt de mogelijkheid om grote retailers naar de binnenstad te trekken.
laat zien welke aanpassingen er door de institutioneel verbonden vastgoedbeleggers in Nederland zijn gedaan en dan is te zien dat sinds het uitbreken van de crisis in 2008 sprake is van een neerwaartse correctie voor woningen van 20% en voor kantoren van 28%. Dat zijn nominale termen, daar komt nog de over dezelfde periode gerealiseerde inflatie bij van ongeveer 10%. Dit zijn geen kleine correcties.
Waardering De echte discussie lijkt niet zozeer over aanpassin-
ipd maakt vergelijken mogelijk
gen in de waarderingen te gaan, maar veel meer
IPD is een internationaal werkend onafhankelijk
over de verschillen tussen het Europese continent
benchmark- en informatiebedrijf dat zich heeft
en de Angelsaksische wereld. De Angelsaksische
gespecialiseerd in het onderling vergelijkbaar maken
wereld fungeert min of meer als de moeder van
van investeringen in direct vastgoed op basis van
de internationale kapitaalmarkt met New York en
internationaal erkende rapportagestandaarden als
Londen als belangrijke centra. Hier is de interactie
IFRS (International Financial Reporting Standards),
tussen de kapitaalmarkt en de onderscheiden
GIPS (Global Investment Performance Standards) en
asset investeringsmarkten (aandelen, obligaties,
IVS (International Valuation Standards).
grondstoffen en vastgoed) het sterkst waarneem-
Rendement en risico van investeringen in direct
baar. Daar wordt veel gerapporteerd over hoe de
vastgoed worden hiermee vergelijkbaar met
onderscheiden asset investeringsmarkten er ten
beleggingen en investeringen in aandelen, obligaties,
opzichte van elkaar voor staan. En dat verschilt
commodity’s en valuta. Dat is belangrijk voor de
van dag tot dag, zelfs van minuut tot minuut.
verbinding van de vastgoedinvesteringsindustrie met
Mede daarom is het begrip en de appreciatie van
de vastgoedkapitaalmarkt. IPD biedt transparantie
volatiliteit in de Angelsaksische wereld veel groter
en draagt bij aan het vertrouwen dat institutionele
dan bijvoorbeeld op het Europese continent. Dat
partijen als pensioenfondsen en verzekeraars,
geldt niet alleen voor aandelen en obligaties, maar
maar ook bancaire en private equity partijen
zeker ook voor vastgoed.
nodig hebben om te investeren in vastgoed. IPD heeft zich gespecialiseerd in direct vastgoed. Op
De IPD Nederlandse jaar Vastgoedindex laat zien
vaste tijdstippen worden per gebouw de daarmee
dat er wel degelijk substantieel wordt afgeschre-
samenhangende inkomsten, exploitatiekosten,
ven, zij het dat dit over een langere tijdspanne
investeringen en waardeontwikkeling beoordeeld en
plaatsvindt. De Nederlandse IPD Vastgoedindex
gemeten. In Nederland rapporteert IPD ieder kwartaal
omvat vooral institutioneel verbonden vastgoed-
en wordt één keer per jaar een jaarindex uitgebracht.
7 inbeeld nr 8 juni 2013
inbeeld nr 8 juni 2013
6
marktverhaal
worden dat het een perifere markt is, vervult het
de verwachte ontwikkeling van de vastgoedmarkt.
denken aan regelgeving op het vlak van de
voortdurend vergelijkingen te maken tussen
ook niet de rol van de City of Canary Wharf in
Ook de met de index gemeten ‘objectcomponent’
kapitaaleisen die aan banken (Basel III) en aan
taxaties onderling en tussen taxaties en transac-
Londen, Manhattan in New York of La Défense in
speelt hierin een belangrijke rol. Hierbij gaat het
verzekeraars ( Solvency II) worden gesteld. Dit zal
ties. Er is ten opzichte van de transactiemarkt
Parijs. Overal in de wereld zie je dat de geografi-
om de vraag of je, binnen de voor een vastgoedpor-
zijn doorwerking hebben op de Europese pensioen-
altijd wel sprake van een zekere vertraging van de
sche kern van de economie, de motor, de sterkste
tefeuille gekozen structuur, de goede gebouwen
fondsen, waarvoor in EU-verband ook nieuwe
met taxaties gerapporteerde ontwikkeling van de
stijgingen en dalingen laat zien en dat naarmate je
weet te kiezen. Vervolgens speelt ook het operatio-
regelgeving in voorbereiding is. Bij het bepalen van
waarde van vastgoedbeleggingen (‘lagging’) net
daar verder van af komt te staan de volatiliteit van
neel asset management een belangrijke rol.
kapitaaleisen wordt rekening gehouden met de
zoals er altijd ook sprake is van een zekere mate
de economische activiteit afneemt. Dit geldt zeker
Daarbij staat de vraag centraal hoe scherp je aan
verschillende typen van assets waarin geïnves-
van afvlakking van de met vastgoedtaxaties
ook voor de vastgoedinvesteringseconomie.
de wind zeilt bij het managen en beheersen van de
teerd kan worden: aandelen, obligaties, grondstof-
gerapporteerde opwaartse of neerwaartse
Bovendien zijn de economieën van Angelsaksische
exploitatiekosten van elk van de gebouwen in
fen en vastgoed. Voor de investeringen in direct
markttrend (smoothing). Over de afgelopen jaren
landen veel meer aandeelhouderswaarde gedre-
portefeuille en hoe goed je weet in te spelen op de
vastgoed wordt door de Europese regelgevers en
heeft IPD deze effecten juist kleiner zien worden
ven en is minder sprake van ingebouwde macro-
de bewegingen in de huurmarkt. En uiteraard is bij
toezichthouders gebruik gemaakt van de met de
en dat is positief.
economische stabilisatoren (zoals ontslagbescher-
vastgoedbeleggingen ook soms sprake van een
Europese IPD indices l gerapporteerde rendement/ risico-verhouding.
ming en sociale zekerheid). Op het Europese
beetje geluk, net zoals dat ook voor het beleggen
Angelsaksisch versus Rijnlands model
continent bestaat nog steeds het Rijnlands model
in aandelen of obligaties het geval is.
Een bijkomende, maar niet minder belangrijke,
met zijn ingebouwde stabilisatoren. Dit haalt de
vraag die je in deze context zou moeten stellen is
scherpe kantjes van opgaande en neergaande
Veranderingen in de markt
kapitaalbelangen, vindt bovendien ook regulering
welke rol de Nederlandse vastgoedbeleggings-
economische trends af, wat zich ongetwijfeld ook
De vastgoedbeleggingsmarkt verandert, niet
van de vastgoed asset managementorganisaties
markt in internationaal verband heeft. Is dat er
zal vertalen naar de vastgoedinvesteringsmarkten
alleen door hoe de vastgoedbeleggers op macro-
plaats. Daarvoor is een speciale Europese richtlijn
een van ‘heartland’ of van periferie? Hoewel van
in deze landen.
economische ontwikkelingen inspelen, maar ook
opgesteld, de Alternative Investment Funds
door de wijze waarop de financiële belangen in
Directive (AIFMD). Deze richtlijn treedt vanaf mei
9
Beter dan de index
vastgoedbeleggingen worden gestructureerd. Het
2013 ook in Nederland in werking en reguleert
Ondanks de moeilijke marktomstandigheden, die
model van de institutioneel verbonden vastgoed-
ondermeer het functioneren van gespecialiseerde
in 2012 leidden tot een daling van de index in reële
beleggingsmarkt, waarbij de asset managers én de
vastgoed asset managers die 100 miljoen Euro of
termen, zijn er partijen in de vastgoedbeleggings-
vastgoedbelangen die zij managen één geïnte-
meer aan met equity gefinancierde vastgoedbelan-
markt die beter dan de index presteerden. Dat
greerde organisatie vormen, blijkt in Nederland
gen onder management hebben. Deze richtlijn
heeft te maken met een aantal factoren zoals de
nagenoeg te zijn verlaten. Zo ontwikkelt Bouwin-
stelt tal van eisen aan de kwaliteit en tijdigheid
inbeeld nr 8 juni 2013
structuur van de portefeuille. De index geeft het
vest zich tot een gespecialiseerde asset manage-
van de informatievoorziening met betrekking tot
gemiddelde weer van de met winkels, woningen,
mentorganisatie die meerdere vastgoedbeleg-
de vastgoedbelangen onder management. De met
kantoren en overig bedrijfsmatig onroerend goed
gingsfondsen naast elkaar managed. Elk van deze
deelname aan een IPD index beschikbare informa-
behaalde resultaten. Dat alles bij elkaar vormt het
fondsen staat bovendien open voor meerdere
tie komt ook in dit verband goed van pas, aange-
marktbeeld. Dit marktbeeld is een optelsom van
beleggers. Daarmee lijkt sprake te zijn van een
zien er behoorlijk wat van de in het kader van
alle individuele investerings- en exploitatiebeslis-
ontwikkeling waarbij het model van tot nog toe
AIFMD benodigde informatie betreffende risico,
singen die eerder door de betrokken vastgoedbe-
exclusief aan institutionele beleggers verbonden
rendement, kasstromen, waarde en waardeontwik-
leggers zijn genomen in combinatie met invloeden
vastgoed evolueert naar wat ik hier voor het
keling al met het IPD rapportagestramien beschik-
van de markt.
gemak generiek verbonden vastgoed noem.
baar komt.
beleggingsvastgoed liet over 2012 een gerealiseerd
Dat vastgoedbeleggers het beter doen ten
Regulering
rendement zien van 1,2%. Dat is een relatief
opzichte van de index heeft ondermeer te maken
Verder zorgt het ontstaan van regelgeving op
significante daling ten opzichte van 2011 toen er een
met hoe zij hun portefeuille hebben gestructu-
Europees vlak ook voor veranderingen. De
totaal rendement van 3,9% werd behaald. Rekening
reerd. En dat heeft te maken met nadenken over en
financiële crisis was een wake up call waardoor
houdend met de inflatie van 2,9% is een reëel
het analyseren van vragen als: waar gaat het heen
nu op internationaal en Europees niveau verschil-
rendement behaald van -1,6% in 2012, ten opzichte van
met de markt? Wat vind ik daarvan gegeven mijn
lende vormen van nieuwe regelgeving worden
2% in 2011. Het directe rendement is stabiel gebleven
beleggingsmandaat en welke vastgoedsectoren en
opgezet die bedoeld zijn om de financiële markten
met 5,4%. Het indirecte rendement daalde met 4%.
–segmenten passen het best bij mijn mandaat en
beter te reguleren. Hierbij is bijvoorbeeld te
Nederlands vastgoed zeker niet gezegd kan
inbeeld nr 8 juni 2013
8
IPD houdt dit nauwlettend in de gaten door
resultaten ipd nederlandse jaar vastgoedindex 2012
Naast regulering van de in vastgoed vastgelegde
Het totaal van alle sectoren van het Nederlandse
dat is een feit
inbeeld nr 8 juni 2013
10
meer en sneller afschrijven op vastgoedbeleggingen niet nodig arnoud vlak, managing director van ipd benelux
visie in de praktijk
focus op core heeft resultaat
Verslaan index is geen toeval Een sterke focus op de lange termijn, het voeren van het juiste inkoopbeleid en een actief asset management hebben er toe geleid dat de drie Nederlandse fondsen van Bouwinvest, gericht op woningen, kantoren en winkels, voor het derde jaar op rij beter hebben gepresteerd dan de IPD Nederlandse jaar Vastgoedindex. 13 inbeeld nr 8 juni 2013
inbeeld nr 8 juni 2013
12 Allard van Spaandonk, Directeur Nederland van Bouwinvest
Het verslaan van de index is volgens Allard van
moment dat het wat minder goed gaat.”
Spaandonk, directeur Nederland van Bouwinvest,
Dat betekent niet dat de crisis de Nederlandse
geen toevalstreffer. “We focussen ons al jarenlang
vastgoedfondsen van Bouwinvest onberoerd heeft
op het core vastgoed. Dit betekent: op de beste
gelaten; in absolute zin is sprake van een daling
locaties investeren in gebouwen die passen in
van het totale rendement. Van Spaandonk
onze toekomstvisie op de betreffende sector. In
nuanceert dit: “De daling van het rendement is
jaren waarin het economisch goed gaat en
vrijwel volledig veroorzaakt door lagere taxatie-
iedereen in de rij staat om in vastgoed te investe-
waarden. De huurinkomsten daarentegen zijn op
ren is het mogelijk om ook met suboptimale
peil gebleven. Per saldo hebben alle drie de
gebouwen op korte termijn een goed rendement te
fondsen gelukkig een positief rendement behaald.”
maken zonder dat de risico’s voelbaar zijn. Als de markt echter moeilijker wordt, dan zie je het
Investeringen
De Mauritskliniek is een voorbeeld van
onderscheidend vermogen van de kwaliteit van
Op dit moment is Bouwinvest onder andere actief
actief asset management van Bouwinvest.
het vastgoed en het management daarvan. We heb-
met aankopen op de woningmarkt. “Het zou
De kliniek is gevestigd in een voormalig
ben een sterke discipline om alleen op zoek te
kunnen dat de leegwaardes van woningen nog iets
kantoorgebouw dat volledig is aangepast
gaan naar het beste vastgoed, ook als er voldoende
naar beneden gaan, maar gerelateerd aan de
aan haar wensen.
geld is om te kunnen investeren en er veel aanbod
bouwkosten kunnen we nu gunstig inkopen.
is zoals nu. Deze aanpak betaalt zich uit op het
Gezien de stagnatie op de koopwoningenmarkt
visie in de praktijk
kunnen we nu woningen ontwikkelen of inkopen
tijdelijks dat alleen verband houdt met het lage
belangrijk deel in en rond de grote steden in de
resultaten 2012
op toplocaties die in een betere markt niet zo snel
consumentenvertrouwen, er is ook sprake van een
Randstad liggen. Ook de vergrijzing zal duidelijke
De drie Nederlandse fondsen van Bouwinvest
veranderende kijk op huren. De hypotheekaftrek
effecten hebben. Kleinere huishoudens, afnemende
hebben over 2012 relatief goede resultaten laten
wordt minder, er zal bij de aankoop meer eigen
consumptie en minder werkenden zullen invloed
zien. Er zijn positieve fondsrendementen geboekt
Op de kantoren- en winkelmarkt zullen de
geld in een koopwoning gestoken moeten worden
hebben op het vastgoed. Het toverwoord voor de
in combinatie met hoge directe rendementen.
komende tijd nog meer portefeuilles op de markt
en waardestijgingen zijn ook geen automatisme
toekomst is, volgens Van Spaandonk, flexibiliteit.
aan ons aangeboden worden.”
komen, bijvoorbeeld van partijen die problemen
“Meebewegen met de wensen van de huurder. De
Residential Fund
hebben met de herfinanciering hiervan, verwacht
maatschappij verandert razendsnel. Niemand kan
Het Bouwinvest Residential Fund heeft met 1,3%
meer 10 jaar vooruit kijken, of het nu gaat om
vastgoedrendement de IPD Index ruim verslagen
particulieren of bedrijven.”
(0,3%). Het directe rendement lag net als in 2011
Van Spaandonk. “Gelukkig kennen wij dergelijke financieringsproblemen niet, aangezien onze vastgoedfondsen 0% leverage kennen. Ook dit draagt bij aan onze stabiele rendementen.”
Actief asset management
‘Sterke discipline om onderscheid tussen core en niet-core te blijven maken’
op 3,4% en het fondsrendement kwam uit op
Flexibiliteit
0,6%. In 2012 is EUR 58 miljoen geïnvesteerd,
Meer flexibiliteit maakt het voor vastgoedeige
de like-for-like toename van de huur was 3,2%.
naren noodzakelijk om alert te zijn, maar het is
Enkele hoogtepunten van het woningfonds in
volgens Van Spaandonk niet per definitie lastiger
2012 waren onder andere de aankoop van de 190
actief met het managen van de bestaande
meer. Daarnaast is huren heel flexibel. Mensen die
werken. “Het is een andere manier van denken,
eengezinswoningen in Nijmegen (Lent), Zwolle
portefeuilles. Dit actieve asset management
hun woning al meer dan een jaar in de verkoop
het maakt het dynamischer en arbeidsintensiever,
(Stadshagen), Helmond (Brandevoort) en Rosmalen
bestaat voor een steeds belangrijker deel uit het
hebben staan, kunnen hierover meepraten. Er
maar daardoor kun je als asset manager je
en de aankoop van 93 appartementen in Arnhem
contact onderhouden met de huurders. “Dat is
liggen daarom volop kansen voor de vrije sector
toevoegde waarde leveren. Wij zijn er blij mee,
(Sterrenbeke) en Rotterdam (Forum).
echt een verschuiving ten opzichte van een aantal
huurwoningen.”
want Bouwinvest heeft hiervoor alles in huis ”,
Naast investeren is Bouwinvest natuurlijk ook
Retail Fund
verslaan van de index in 2013.”
Het vastgoedresultaat van het Retail Fund over
Multi tenant kantoren
14
de focus veel meer op het tevreden houden van de
In de kantoren binnen het Office Fund zorgt de
2012 is met 4,8% bovengemiddeld ten opzichte
15
zittende huurders, met name in de winkels en
combinatie van een inspirerende plek waar
van de IPD Index van 4,0%. Het directe rendement
kantoren. Hiervoor kruipen we in de huid van de
mensen makkelijk en graag komen en een intensief
hurende ondernemer. Welke plannen heeft de
contact met huurders er volgens Van Spaandonk
huurder voor de komende jaren? Denkt hij te gaan
voor dat de bezettingsgraad substantieel hoger is
uitbreiden of te gaan krimpen? Hoe belangrijk
dan het landelijk gemiddelde. “Wij zetten vooral in
vindt hij maatschappelijk verantwoord onder
op grote multi tenant kantoren om het risico van
inbeeld nr 8 juni 2013
stelt Van Spaandonk. “Wij gaan voor het opnieuw
uit naar het vinden van nieuwe huurders. Nu ligt inbeeld nr 8 juni 2013
jaren geleden. De aandacht ging toen grotendeels
nemen en hoe kan Bouwinvest daarbij helpen?
grote leegstand ineens te verkleinen. Daarbij zijn
Daarbij gaat het niet alleen om energieverbruik,
dit soort kantoren bij uitstek geschikt om meer te
de focus liggen op het verder uitbreiden van de
maar bijvoorbeeld ook om de vraag of medewer-
bieden dan alleen kantoorruimte. Denk aan horeca
portefeuille.
kers tevreden zijn met hun werkomgeving. Kortom,
of bijvoorbeeld een kinderdagverblijf”. Bij winkels
het gaat al lang niet meer alleen om het verhuren
ligt de focus op de toplocaties in grotere steden.
Office Fund
van vierkante meters, maar veel meer om het
“We verwachten dat de bezettingsgraad daar altijd
Het Office Fund wist de index vorig jaar
faciliteren van ondernemers in het verbeteren van
hoog blijft, leegstand zie je vooral in de periferie.
ruimschoots te overtreffen met een
hun business.”
Naast deze binnenstedelijke winkels zijn de
vastgoedrendement van 1,0% ten opzichte van
winkelcentra in het Retail Fund vooral gericht op
-2,5% van de index. Het directe rendement steeg
Bezettingsgraad
de dagelijkse boodschappen en daardoor minder
licht naar 5,8% en het fondsrendement kwam uit
Deze aanpak werkt, getuige de hoge bezettingsgra-
gevoelig voor economische schommelingen en
op 0,1%. Binnen het kantorenfonds is afgelopen
den. Het Office Fund had het afgelopen jaar een
bijvoorbeeld internetverkoop.”
jaar Prinsenhof in Den Haag getransformeerd
bezetting van 92%, het Retail Fund van 95% en bij
Bij de keuzes die Bouwinvest maakt wordt rekening
naar WTC The Hague, een modern multi-use en
het Residential Fund lag dit percentage op 98%.
gehouden met belangrijke toekomstige ontwikke-
multi tenant kantoorgebouw. De verschillende
lingen. De urbanisatie in Nederland is zo’n ontwik-
investeringen die vorig jaar zijn gedaan, hebben
“Voor woningen is dat niet zo vreemd. De stagnatie
keling die volgens Van Spaandonk nog jaren zal
geleid tot nieuwe verhuurtransacties.
op de koopwoningenmarkt geeft ons een steuntje
doorgaan. Dat heeft er toe geleid dat de core regio’s
in de rug ”, aldus Van Spaandonk. “Dit is niet iets
van alle drie fondsen van Bouwinvest voor een
‘In de huid van de hurende ondernemer kruipen’
steeg naar 5,8% en het fondsrendement kwam uit op 4,2%. De like-for-like toename van de huur was 1%. In totaal werd vorig jaar voor EUR 78 miljoen geïnvesteerd. Er is veel vooruitgang geboekt bij de herontwikkeling van het Damrak en de Nieuwendijk in Amsterdam. Ook in 2013 zal
inbeeld nr 8 juni 2013
16
allard van spaandonk, directeur nederland van bouwinvest
Floris Hack, Asset Manager Kantoren in gesprek met de huurder
17 inbeeld nr 8 juni 2013
meebewegen met de wensen van de huurder
retail fund
office fund
residential fund
damrak
arthur van schendelstraat
de heelmeesters
De oude gevel is zeer dominant aanwezig in het stadsbeeld
Het kantoor is grondig gerenoveerd om te voldoen aan de
Voor de herinrichting van het gebied waren vooral de auto
eisen van deze tijd
(gerelateerde) bedrijven dominant aanwezig
De Heelmeesters maakt deel uit van de
3 x herontwikkeld
inbeeld nr 8 juni 2013
Door in dialoog te gaan met toekomstige huurders en samen te zoeken naar maatwerkoplossingen lukt
Het Damrak fungeert als de rode loper naar het
Het kantoorgebouw aan de Arthur van
centrum van Amsterdam. Met de aanpak van
Schendelstraat 600 in Utrecht is een voorbeeld
herinrichting van het Eenhoorngebied in
Damrak 70 krijgt Amsterdam een pand met een
van actief asset management. Na het vertrek
Amsterdam Oost, een gebied dat voor de
nieuwe gevel die beter past in het ritme van de
van de vorige huurder werd het gebouw in
herinrichting voor 70% bestond uit bedrijfjes
stad. De transformatie sluit bovendien aan op
2011 geheel gerenoveerd en omgebouwd tot
en voor 30% uit woningen. Om te komen tot
19
de beleidsdoelstellingen van de gemeente om
een multi tenant kantoor. De 4e verdieping is
een goede mix van wonen en werken is
grote retailers naar het stadscentrum te halen.
verhuurd aan internetbureau Mirabeau en de
gekozen voor een verhouding van 70% wonen
Om dit te bereiken wordt het gebouw volledig
2e verdieping wordt gehuurd door Stichting
en 30% werken. De Heelmeesters bestaat uit
gestript. Na de transformatie ontstaat een
Pharos. Op de begane grond bevindt zich een
twee U-vormige appartementengebouwen
complex met 15.000 vierkante meter aan
speciaal naar wens aangepaste ruimte voor de
rond een binnentuin met 179 huurwoningen
winkeloppervlakte. Hierdoor kunnen grote
Mauritskliniek. Door een nauwe samenwerking
en 2600 vierkante meter kantoorruimte. Bij de
inbeeld nr 8 juni 2013
18
Nieuwe ronde nieuwe kansen
retailers in de toekomst weer terecht in het
tussen huurders en Bouwinvest voldoet het
herontwikkeling van het Eenhoorngebied is er
centrum van Amsterdam.
gebouw aan alle wensen en is het toekomst-
vanaf het begin een nauwe samenwerking
bestendig.
geweest tussen alle betrokken partijen.
Na de transformatie ziet het beeld van het Damrak er
Vroegtijdig overleg tijdens de renovatie heeft geresulteerd in
Luxe appartementen en nieuwe kantoren zorgen voor een
rustiger uit
maatwerk voor de Mauritskliniek
nieuwe dynamiek in het Eenhoorngebied
het Bouwinvest om bestaande kantoren, winkels, huizen of zelfs hele gebieden een nieuwe bestemming te geven met goede toekomstperspectieven. In de kantorenmarkt wordt vooral ingezet op multi tenant kantoren die naast kantoorruimte ook ruimte bieden voor andere functies zoals kinderopvang of een gezondheidskliniek.
column
samenwerking maakt maatwerk mogelijk
Bijlmermeer; een autovrij maaiveld en een parkachtige
meedeed aan een prijsvraag, de Piet Kranenbergring nog
openbare ruimte met een monumentaal kunstwerk
wel! Deze ring wordt jaarlijks uitgereikt aan een persoon
waarover de metro rijdt. Verder vonden we het
of instantie die zich verdienstelijk heeft gemaakt op
Bijlmermuseumgebied een prachtig voorbeeld van het
20
het gebied van vastgoed in Amsterdam. De Stichting
denken over volkshuisvesting en stedenbouw in de
Bijlmermuseum krijgt de ring van Anneke Treffers voor
tweede helft van de vorige eeuw.
21 inbeeld nr 8 juni 2013
Altijd leuk om een prijs te winnen terwijl je niet
inbeeld nr 8 juni 2013
Bijlmermuseum
mix van wonen en werken
de moeite die ze doet om het Bijlmermuseumgebied te handhaven zoals het bedoeld was.
Bijlmermuseum vroeg in een brief aan Rochdale en het stadsdeel om een laatste kans voor Kleiburg. Rochdale
Peter Dautzenberg
besloot een pitch uit te schrijven en vroeg vijf partijen een plan te maken met een exploitatiebegroting
In de Amsterdamse Bijlmermeer zijn zo’n vijftien
om te zien of het gebouw nog gered kon worden.
flatgebouwen en tien parkeergarages van de kaart
Volker Wessels won met het consortium “de Flat”
verdwenen nadat in 1991 besloten werd tot sloop. In 1992
met het kluswoningen concept. Dit concept omvatte
viel met de Bijlmerramp het macabere startschot voor de
de verkoop van de 450 woningen met behulp van
Bijlmervernieuwing. In 2004 dreigde ook Grubbehoeve
televisieprogramma “de Flat” waar kopers/klussers
sloopt te worden, het flatgebouw waar ik tien jaar
gevolgd zouden worden tijdens hun werkzaamheden.
gewoond had en waar onze twee dochters geboren
Er werd een aantal modelwoningen ingericht en er
werden. Met de actiegroep “Koop je eigen Bijlmer”
worden open dagen georganiseerd.
voorbeeld van een gebiedsontwikkeling waarbij betrokkenen vanaf
kochten we met negentig personen een deel van het gebouw waardoor de sloop werd voorkomen.
En kijk, tot ieders verbazing werd het een succes. Voor 1 juli 2013 moeten er minimaal zeventig woningen
In 2010 verscheen het bericht in de krant dat Kleiburg
verkocht zijn om het gebouw te laten staan. Op dit
gesloopt zou worden. Woningcorporatie Rochdale bood
moment zijn er honderd woningen verkocht en zijn
het aan voor het symbolisch bedrag van één euro. Wij
er duizend belangstellenden. De inspanningen van de
van de Stichting Bijlmermuseum vonden het een obscene
Stichting Bijlmermuseum lijken vooralsnog niet voor
gedachte om een flatgebouw met 450 goede woningen
niets te zijn geweest. Een woongebouw wordt gespaard
te slopen en een kilometer verderop 800 containers
en gerenoveerd, de leesbaarheid van de stad blijft
neer te zetten ten behoeve van studentenhuisvesting.
gewaarborgd. Dit is geen tijd van nieuwbouw maar van
Bovendien is Kleiburg de sluitsteen van de steden
renovatie en transformatie!
bouwkundige hof die karakteristiek is voor de
De herinrichting van het Eenhoorngebied in Amsterdam Oost is een
het begin samenwerken om van de diepste polder van Amsterdam, 6,5 meter beneden NAP, een hoogwaardig woon-/werkgebied te maken met een mix van verschillende functies. Helma Spuls, Senior Asset Manager van Bouwinvest en Roeland Roomer, Senior Projectmanager van Bouwinvest
‘Je kunt hier je hele leven blijven wonen’ De gemeente Amsterdam en het projectbureau
hotel bouwen. De locatie was er, maar het geld niet
Starterswoningen
en mogen wij de markt zijn werk laten doen wat de
Wibaut aan de Amstel, de woningcorporaties Ymere
en daarom werd Bouwinvest benaderd. Het
Hoewel het aanvankelijk de bedoeling was om het
huurprijs betreft. Hierdoor wordt de exploitatie
en De Alliantie, de Stichting Casa Acadamica
ontwikkelen van een hotel was nieuw voor ons, we
oude Casa 400 gebouw te slopen om er 18.500
van deze woningen voor ons rendabel.”
(exploitant Casa 400), studentenhuisvester DUWO en
zijn immers gespecialiseerd in woningen, kantoren
vierkante meter nieuwbouw te realiseren, werd
Bouwinvest hebben nauw samengewerkt om het
en winkels. Uit de exploitatiebegroting van de
uiteindelijk gekozen voor het duurzame plan van
Maatwerk
voormalige bedrijventerrein, dat tegenwoordig is
Stichting Casa Academica, die het studentenhotel
VMX architecten om het oude casco te hergebrui-
De exploitatie van de studentenwoningen en
omsloten door de stad, een nieuw gezicht te geven.
exploiteerde, bleek het hotel goed te draaien en
ken. Dit plan is daarna nog een keer bijgesteld toen
het hotel zijn uitbesteed. De Stichting DUWO
Deze samenwerking maakte het mogelijk om voor
wij besloten met Casa in zee te gaan.”
de gemeente Amsterdam meer grond rond Casa te
neemt voor 20 jaar de exploitatie van de 342
alle partijen maatwerk te leveren. Binnen Bouwin-
Met de bouw van het nieuwe Hotel Casa 400
koop aanbood. Het uiteindelijke plan voorziet nu
zelfstandige studentenwoningen voor haar
vest trekken Roeland Roomer, Senior Projectmana-
verplichtte Bouwinvest zich tevens tot herontwik-
in het realiseren van 130 nieuwbouwstarterswo-
rekening en Stichting Casa Academica heeft een
ger, en Helma Spuls, Senior Asset Manager, gezamen-
keling van de oude locatie van Casa 400. Bouwin-
ningen van gemiddeld 60 vierkante meter in een
huurcontract van 30 jaar gesloten voor het nieuwe
lijk op in een aantal woningprojecten.
vest wilde daarnaast graag woningen in het gebied
toren naast het voormalige Casa 400 gebouw en
Hotel Casa 400.
bouwen. Roomer: “Het grootste deel van onze
342 zelfstandige studentenwoningen in het
Casa 400
portefeuille bestaat uit woningen en Amsterdam
gebouw.
Roomer is vanaf 2004, toen Bouwinvest werd
is een stabiele markt waar we veel in woningen
benaderd om het oude hotel Casa 400 te vervangen
willen investeren. We hebben de grond naast Hotel
“Aan zowel starters- als studentenwoningen is in
omschrijft precies wat er in een studentenwoning
door nieuwbouw, bij het project betrokken. “Casa
Casa 400 gekocht en daar wordt het project De
Amsterdam veel behoefte”, stelt Spuls. “Wij zijn blij
moet zitten en met welke materialen je moet
400 had een uniek concept: 400 studentenkamers
Heelmeesters gerealiseerd dat bestaat uit twee
dat we dankzij de wijzigingen in de wetgeving
werken. Daar is over nagedacht, het is een kamer
die in de zomer werden verhuurd als hotelkamer.
appartementengebouwen met 178 appartementen,
hieraan invulling kunnen geven. Door de zoge-
van gemiddeld 27 vierkante meter en daar moet
Het hotel was na 50 jaar echter aan het eind van zijn
een grondgebonden atelierwoning en een
naamde Donnerpunten komt een woningwaarde-
een keuken in zitten, een badkamer, je moet er
levensduur. Renoveren was financieel niet haalbaar.
commerciële ruimte. Het eerste deel is nagenoeg
ring in punten, voor een relatief kleine woning, in
kunnen slapen en kunnen studeren en dat past
Men wilde in hetzelfde gebied een nieuw groter
opgeleverd. “
Amsterdam al gauw boven de liberalisatiegrens uit
prima. Daar komt hun expertise naar voren.”
“Deze lange contracten betekenen dat je maatwerk kunt leveren”, aldus Roomer. “DUWO
23 inbeeld nr 8 juni 2013
inbeeld nr 8 juni 2013
22
in ontwikkeling
projecten bouwinvest in eenhoorn gebied
Hetzelfde geldt ook voor het nieuwe Hotel Casa
In de huurprijs zijn deze extra investeringen
Eenhoorn opgericht. De stichting is een intitatief
400. “We hebben heel goed geluisterd naar de
volgens Spuls nog niet aantoonbaar terug te
van de directeur van Hotel Casa 400, Stadsdeel
eisen. Hotels ontwikkelen is het moeilijkste wat er
vinden. Wel heeft het een positief effect op de
Oost, Ymere en Bouwinvest. Roomer: “Het is de
is: medewerkers moeten zo min mogelijk lopen.
hoogte van de maandelijkse service- en stookkos-
bedoeling dat in de stichting mensen van een
Je moet hier logistiek erg goed over nadenken. De
ten. ”Op de lange termijn verwachten wij echter
bewonerscommissie komen of vertegenwoordi-
tussen de Wibautstraat, Ringdijk, Nobelweg
gemiddelde bezettingsgraad van de 520 kamers is
ook dat het verduurzamen van een gebouw
gers van de studenten die in het gebied wonen.
en Gooiseweg.
meer dan 90%. In de zomervakantie zijn er iedere
doorwerkt in de taxatiewaarden.”
Het streven is om één keer per jaar een evenement te organiseren voor alle bewoners.”
• Nieuwe Hotel Casa 400 in mei 2010 geopend. Het gebouw heeft 151 permanente
veel voor organiseren en dat moet zo efficiënt
Het onderwerp duurzaamheid leeft bij huurders,
mogelijk.”
weet Spuls uit ervaring. “Mensen zijn zeer kritisch
Woonloopbaan
zomer worden verhuurd als hotelkamer, en
als het gaat om energieverspilling. De hele dag
Spuls wijst er op dat het door de spreiding van
congreszalen, een restaurant, bar, mensa en
Bij het project De Heelmeester wordt de kennis van
lampen in de centrale hallen laten branden is
woonvormen voor mensen mogelijk is om hun hele
Asset Management en projectmanagement van
tegenwoordig uit den boze. Nieuwe gebouwen
leven in het Eenhoorngebied te blijven wonen. “Je
Bouwinvest zorgvuldig op elkaar afgestemd.
worden bijvoorbeeld van sensoren voorzien zodat
begint in de studentenwoning, gaat door naar de
Casco wordt gebruikt voor het realiseren
Roomer: “Het begint met de wens van Asset
het licht alleen aan is als er mensen aanwezig zijn.
starterswoning en je eindigt in De Heelmeesters.
van 342 zelfstandige studentenwoningen
Management: Op welke locatie wil je ontwikkelen
Daar waar mogelijk zijn we ook onze bestaande
Je kunt de wooncarrière hier helemaal vol maken,
en circa 950 m2 horeca. Daarnaast komt een
en wat voor product wil je precies in zo’n gebied
gebouwen aan het aanpassen. Het is de vraag van
dat is vrij uniek!” Uit een jaarlijkse enquête van
nieuwe woontoren met 130 starterswonin-
hebben? Asset Management denkt verder na over
de consument. In De Heelmeesters bereiden we
Hotel Casa 400 onder studenten komt bovendien
gen en 65 ondergrondse parkeerplaatsen.
hoe de woningen eruit moeten zien en stelt een
bewoners via een brochure voor op het gebruik
naar voren dat veel studenten die hier nu wonen
De bouw start in juli 2013.
programma van eisen op dat we meenemen in de
van een WKO installatie; een heel andere manier
hier ook na hun studie willen blijven. Spuls: “Dat
plannen die we maken. Vervolgens vindt er continu
van verwarmen dan de bekende centrale verwar-
merken we bijvoorbeeld ook uit de inschrijfformu-
bouwen langs de Ringdijk naast de nieuwe
een terugkoppeling plaats. We proberen zover
ming. Als onze huurders het systeem goed
lieren die we binnenkrijgen voor De Heelmeesters.”
Hotel Casa 400, bestaat uit 178 duurzame
24
mogelijk mee te gaan in de eisen van Asset
hanteren, kunnen ze tot 20% aan energiekosten
De reacties op De Heelmeesters zijn zeer positief.
huurappartementen, een grondgebonden
25
inbeeld nr 8 juni 2013
dag circa 1000 gasten in het hotel, daar moet je
• Het Eenhoorn gebied ligt in Amsterdam Oost
Management maar je zit soms wel met kaders die
besparen.”
Spuls heeft het nog niet eerder meegemaakt dat er
atelierwoning en commerciële ruimte. Is
inbeeld nr 8 juni 2013
gesteld worden door de desbetreffende gemeen-
hotelkamers en 369 hotelkamers, die in de
parkeergarage. • Herontwikkeling oude Casa 400 gebouw.
• De Heelmeesters, twee appartementenge-
al zoveel huurcontracten zijn afgesloten ver voor
voorzien van een WKO installatie en groene
Samenwerking
de oplevering. ”Ik heb van het begin af aan een
daken. De eerste woningen zijn opgeleverd,
huurwoningen. Binnen die kaders proberen we het
Bij de inrichting van de openbare ruimten wordt
goed gevoel gehad bij dit prachtige product op
de woningen van het tweede gebouw volgen
optimale product te realiseren.”
ook rekening gehouden met duurzaamheid. De
deze unieke locatie, maar dat de verhuur zo
in september 2013.
gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting
voorspoedig zou verlopen had ik niet durven
Spuls: “Gebruik maken van elkaars kennis en kunde
van deze ruimten maar de andere betrokken
dromen. De 98 woningen in blok 1 van De Heel-
is vanaf het allereerste moment van een ontwikke-
partijen denken mee. Roomer: “Wij letten er
meesters zijn al verhuurd. En ook de start van
ling van cruciaal belang. Asset Management weet
bijvoorbeeld op dat er niet voor ieder appartement
de verhuur van het tweede blok verliep boven
als geen ander wat de doelgroep die zij voor ogen
een boom komt te staan waardoor mensen tegen
verwachting. Binnen drie weken hadden we een
heeft belangrijk vindt en hoe de wensen van deze
boomkruinen aankijken. Dat zijn dingen die we
optie op tweederde van de appartementen en
groep het best vertaald kunnen worden naar een
gezamenlijk bespreken, net als het plaatsen van
waren er daarnaast al 14 contracten getekend.”
woning waar men zich thuis voelt.”
ondergrondse vuilcontainers in een gebied waar
ten, bijvoorbeeld eisen over het percentage sociale
niemand er last van heeft.” In het gebied komen
Uniek project
Duurzame ontwikkeling
verder fruit- en notenbomen in de openbare ruimte
De herinrichting van het Eenhoorngebied is voor
Een van de kaders die is gesteld aan de herontwik-
zodat bewoners straks hun eigen fruit kunnen
Bouwinvest een bijzonder project. “Het is een
keling van het Eenhoorngebied is duurzaamheid.
oogsten. In De Heelmeesters komt een groene
van de weinige gebiedsontwikkelingen in de
Hiermee wordt vooruitgelopen op toekomstige
binnenstraat met notenbomen.
afgelopen vijf jaar”, stelt Roomer. “Partijen willen niet meer investeren in grote gebiedsontwikke
strengere energienormen. Naast goede isolatie van de gebouwen is ook gekozen voor een Warmte
Stichting Vrienden van de Eenhoorn
lingen, de risico’s zijn te groot. Er is nu vaak sprake
Koude Opslag installatie. Dat is niet de enige
Om samen met de bewoners en de gebruikers bij te
van single projecten, postzegels die worden
duurzame aanpassing. Om de afvoer van hemel
dragen aan de bevordering van de leefbaarheid in
ingevuld, maar geen gebiedsontwikkeling.
water zoveel mogelijk te vertragen zijn de daken
de buurt, en om het Eenhoorngebied op de kaart te
We zitten hier als Bouwinvest echt van A tot Z in
beplant met groen.
zetten, is sinds kort de Stichting Vrienden van de
en dat maakt het uniek.”
Michel Baars, Bedrijfsdirecteur Search Ingenieursbureau BV
inbeeld nr 8 juni 2013
26
Terwijl het ambitieniveau en de visie op een duurzame ontwikkeling van vastgoed bij gemeenten, woningbouwcorporaties en institutionele beleggers sterk uiteenloopt, is iedereen er inmiddels van overtuigd dat duurzaamheid de richting is die moet worden ingeslagen. De fase dat Duurzaamheid behelst meer dan energie: de uitdaging ligt in zaken als gebruik van grondstoffen en materialen, hergebruik in een bebouwde omgeving maar ook biodiversiteit en gezondheid. Om de biodiversiteit te beschermen of te versterken worden op steeds meer plekken in Nederland heemtuinen met inheemse flora en fauna aangelegd. Soms zijn deze heemtuinen van beperkte omvang, maar er zijn ook grotere landschapsparken waar bezoekers niet alleen kunnen genieten van de natuur maar geïnformeerd worden over de geschiedenis van het natuurgebied.
duurzaamheid werd gezien als iets voor een kleine kopgroep, als een lege huls of lastig thema waar men liever niet aan meedeed, is voorbij.
27 inbeeld nr 8 juni 2013
Duurzaam ontwikkelen betekent kennis delen
verantwoord in vastgoed
Nederlandse ondernemingen zien in dat er iets
Een voorbeeld van cocreatie is de samenwerking
moeten veranderen in hun primaire processen. In
tussen Search Ingenieursbureau BV en Bouwin-
het overgrote deel van de beleidsstukken over
vest die zich richt op het verder verduurzamen
duurzaamheid wordt dit nog vertaald in energiebe-
van de vastgoedportefeuille en de management
sparing. Dat is jammer omdat dit in sommige
organisatie van Bouwinvest. Om de energie
gevallen leidt tot suboptimalisatie. Duurzaamheid
prestaties van het vastgoed meetbaar te maken,
behelst meer dan energie: de uitdaging ligt in
wordt nu het Duolabel Kantoren ontwikkeld
zaken als gebruik van grondstoffen en materialen,
waarin wordt gekeken naar de totale energie-
hergebruik in een bebouwde omgeving maar ook
vraag van een gebouw. Niet alleen bekeken
biodiversiteit en gezondheid. Onze leef- en
vanuit het perspectief van de verhuurder,
werkomgeving moeten fundamenteel veranderen.
verantwoordelijk voor gebouw en installaties, maar ook vanuit het gebruik van de huurder die
Duurzaamheid stelt velen in de vastgoedsector
voor zijn activiteiten energie verbruikt.
voor een dilemma, de circle of blame: iedereen heeft door dat het anders moet, maar we verwijten
Onderzoek
elkaar dat de ander de eerste stap niet zet. Bij heel
Het eerste Duolabel werd ontwikkeld voor
veel nieuwe ontwikkelingen is de oplossing voor
winkelvastgoed; onderzocht werd wat het
het doorbreken van de circle of blame het toevoe-
vastgoed bijdraagt aan de energievraag en wat de gebruiker hieraan toevoegt. Uit de resultaten
inbeeld nr 8 juni 2013
blijkt dat de eigenaar slechts beperkt in staat is om tot besparingen te komen en de huurder heel sterk de energievraag bepaalt. Ze zouden kunnen samenwerken aan een oplossing: het
29
heeft weinig zin om dubbel glas te vragen in de
inbeeld nr 8 juni 2013
28
‘Er ontstaan nieuwe koplopers die kennis delen en duurzame initiatieven ontplooien’
pui als de deur toch de hele dag openstaat of centrale koeling als iedereen zijn eigen verwarming in de winkel heeft aanstaan.
gen van kennis geweest. Er is geen keus: als je niets doet ben je heel snel out of business. Je hebt
Hetzelfde onderzoek vindt nu samen met
weinig tot geen grip op de stijgende energieprijs
Bouwinvest plaats in de kantorenmarkt. Hier
en weinig tot geen aansluiting met een aanzienlijk
wordt onderzocht of het besparingspotentieel
deel van de markt dat vraagt naar duurzame
bij huurders van kantoren ook zo groot is en
huisvesting. Die ontwikkeling gaat heel snel. Als je
waar dat dan in zit. We kiezen er bij dit initiatief
de aansluiting aan de start van de versnelling mist,
bewust voor om met een toonaangevende markt-
moet je straks een hele sterke sprint trekken.
partij, met een groot aantal kantoren, samen te
Aanhaken nu, is er voor zorgen dat je de koplopers-
werken om met een werkend systeem te komen
groep niet verliest maar in het zicht houdt.
en vervolgens andere partijen daarbij te betrekken. Op deze manier krijg je sneller
Koplopers
‘Onze leef- en werkomgeving moeten fundamenteel veranderen’
consensus.
Er ontstaat op dit moment een nieuwe groep koplopers die in samenwerkingsverbanden kennis
Het onderzoek gebeurt niet vanachter het
deelt en duurzame initiatieven ontplooit. Vooral
bureau, we gaan echt de kantoren in. Wij en
kennis delen is belangrijk. Er zijn koplopers nodig
Bouwinvest investeren er in en we delen de
die hun succes delen met anderen om hen over de
kennis. We zijn nu de inspecties aan het doen en
streep te trekken. Als je de voordelen kunt laten
vragen huurders om hun energieverbruik in te
zien van duurzame ontwikkeling zijn mensen
brengen in het onderzoek. We gaan de panden in
eerder bereid de eerste stap te zetten.
en kijken wat de huurder heeft staan aan
verantwoord in vastgoed
energievragers, hoe hij omgaat met installaties in
Veel huurders houden zich niet bezig met de
het gebouw etc. Op basis van deze data kijken we
techniek van een gebouw. Zij hebben vaak geen
waar besparingen te vinden zijn, in welke techno-
eigen technische dienst en weten niet dat een
logische oplossingen of gedragscomponenten we
luchtbehandelingskast kan worden gesplitst of dat
het moeten zoeken en waar samenwerking tussen
het alarmsysteem kan worden gekoppeld aan de
huurder en verhuurder nodig is.
stand-by functie van de computers. Het toevoegen van deze kennis en het geven van inzicht leiden al
‘Interessante dialoog tussen eigenaren en huurders die verder gaat dan energiebesparing’
snel tot aanpassingen die bijna niets kosten. De ontwikkeling van het Duolabel is niet alleen ons succes, we hebben het samen met de markt gedaan. We hebben onderzoek gedaan met de markt die nu de meerwaarde er van inziet. Er komen besparingsbedragen uit die interessant zijn, er ontstaat bovendien een interessante dialoog tussen de eigenaren en de huurders die in
worden ingericht en exploitatiekosten dalen, de
behalen. Bijvoorbeeld een groot kantoorgebouw
band tussen huurder en verhuurder wordt sterker.
waarin een huurder zit met een afdeling die
Het is ook mooi om te zien dat institutionele
internationaal werkt en zeven dagen per week 24
beleggers die hier mee werken elkaar op dit punt
uur op een verdieping van het gebouw actief is. De
niet beconcurreren maar elkaar scherp houden en
30
installaties van het gebouw draaien 24x7 om op die
verder brengen. Zo zie je een enorme ontwikkeling
ene verdieping de verwarming, koeling en
op het thema duurzaamheid.
31 inbeeld nr 8 juni 2013
sparing. Gebouwen kunnen gebruikerspecifieker
voorbeelden die aangeven waar winst valt te
inbeeld nr 8 juni 2013
veel gevallen tot meer leidt dan alleen energiebeHet onderzoek is nog bezig, maar er zijn al
luchtverversing draaiende te houden. Er is niet gedacht aan de mogelijkheid om alleen die
Door de gewijzigde marktomstandigheden is het
verdieping te verwarmen, een oplossing waarmee
vak van projectontwikkelaar aan het veranderen
een investering is gemoeid van 25.000 euro die
net als dat van gebouwenbeheer. Ze moeten met
binnen anderhalf jaar terug te verdienen is. Je
deze ontwikkelingen meegaan anders missen ze de
komt niet tot deze oplossing als je er zuiver als
boot. In het gebouwenbeheer van deze tijd hoort
gebouweigenaar naar kijkt en je komt ook niet tot
aandacht voor energiebesparing.
de oplossing als je er puur als huurder naar kijkt.
duurzaamheid kwantitatief maken
Er ligt hier ook een verantwoordelijkheid bij de
Bouwinvest heeft sinds 2010 een MVO beleidsplan waar
zijn en meedenken met huurder over hoe hij zijn kosten kan
Afstemming energievraag
belegger, de verdienmodellen moeten worden
van het verduurzamen van de eigen organisatie en de
verlagen is nodig. We denken ook mee over hoe de huurder
Winst is ook te vinden in andere zaken zoals het
aangepast om tot besparingen te komen.
vastgoedportefeuille een onderdeel is. “In het begin waren
de duurzaamheidsdoelstellingen, die worden opgelegd door
beter afstemmen van de energievraag in een
Energiebesparing komt echter niet alleen uit
de doelstellingen vooral beschrijvend van aard, maar we gaan
zijn hoofdkantoor, kan bereiken. Daar kun je gezamenlijk
gebouw met verschillende functies waaronder een
techniek voort, ze moet ook uit de samenwerking
het nu kwantitatief maken met het vaststellen van KPI’s en
aan werken. Huurders leggen de accenten vaak anders dan
restaurant, kantoor en laboratorium. Bij het
en kennisuitwisselingen van de mensen komen.
het meten van de vooruitgang, aldus Bernardo Korenberg,
verhuurders, daarom moet je dat gesprek aangaan.
restaurant staan grote koelcellen die veel warmte
We mogen niet vergeten dat we echt andere
CSR manager van Bouwinvest.
Search is de partij die ons daar in faciliteert, zij hebben ervaring
afgeven. Deze warmte gaat naar buiten terwijl de
dingen moeten organiseren met elkaar anders
Een van de manieren om dit te doen is via de ontwikkeling
met het Duolabel Winkels. We trekken het label kantoren
ruimte ernaast, een magazijn, verwarmd moet
stopt het bij deze labelactie. Dan voeren we de
van het Duolabel Kantoren in samenwerking met Search. “Het
gezamenlijk. De samenwerking met Search gaat echter verder,
worden tot een constante temperatuur van 16
quick wins door en gaan over tot de orde van de
biedt Bouwinvest de mogelijkheid om waarde te creëren. Het
we hebben gezocht naar een partner die ons de komende jaren
graden. Je zou die energiestromen aan elkaar
dag en dat zou jammer zijn.
label is een manier om met de huurder in gesprek te gaan over
gaat ondersteunen bij het verder verduurzamen van onze
moeten knopen en de energie uitwisselen. Dat zijn
het verduurzamen van het kantoorpand maar ook hoe wij ze
objecten. We hebben bewust gekozen voor één partij om voor
de eerste besparingen. We kijken ook naar de
kunnen faciliteren in hun bedrijfsproces. In deze tijd waarin op
synergie te zorgen. Het is sterker om een langere relatie aan te
stand-by functie van het koffiezet- en kopieerappa-
kantorenmarkt veel leegstand is, zoek je naar mogelijkheden
gaan met een partij die weet wat je belangrijk vindt en met je
raat. Het gaat meestal niet om grote investeringen.
om er voor te zorgen dat de huurder blijft zitten. Klantgericht
meedenkt. Dat is ook verantwoord ondernemen.”
Ludwig Landvreugd, oprichter Shopjacket-QX, studeerde
Jeroen de Heus studeerde Bouwtechnische Bedrijfskunde in
Industrieel Ontwerp aan de TU Delft en is industrieel
Tilburg en vervolgens Real Estate Management en Develop-
ontwerper in hart en nieren. Hij is ook een pionier op het
ment aan TU Eindhoven. De Heus werkt sinds 2008 bij
gebied van e-business. Na een loopbaan bij Origin en PwC
Bouwinvest als Asset Manager Retail. Daarvoor was hij als
begon hij in 2001 voor zichzelf in Customer Managed
researcher en business analist met een focus op retail
Relationships en vanaf 2007 zet hij volledig in op het
werkzaam bij Vastned.
faciliteren van mobiel winkelen.
33 inbeeld nr 8 juni 2013
inbeeld nr 8 juni 2013
32
Actie Reactie shopjacket versterkt gemeenschap
zoeken naar innovatie Jeroen de Heus, Asset Manager Retail bij Bouwinvest
Ludwig Landvreugd, oprichter Shopjacket-QX BV (www.shopjacket.eu)
De tijd zal leren of het project met Shopjacket in Ede een succes wordt. Jeroen de Heus, Asset
Het begon met het bestikkeren van leegstaande winkelpanden om
Leegstaande winkelpanden die winkeliers aan
Manager Retail van Bouwinvest, ziet de mogelijk-
klanten helpen, te mooi om waar te zijn? Ludwig
heden maar het project moet zich de komende
Landvreugd, oprichter van Shopjacket-QX, is er
jaren in termen van rendement bewijzen. Aan de
van overtuigd dat dit concept de komende jaren
andere kant is volgens hem stilzitten juist in deze
Dit is uitgemond in een project waarbij het bestaande winkelgebied
succesvol zal zijn.
tijd achteruitgang.
wordt gerevitaliseerd door de koppeling met een online
Integratie Fysiek & Digitaal
“We hebben er vertrouwen in, anders investeerden
Shopjacket is gespecialiseerd in het beplakken
we niet, maar het is tot nu toe van beide partijen
van leegstaande panden om ze eruit te laten zien
een geloof waar met veel enthousiasme aan wordt
als een aantrekkelijke 3D winkel gebrand en gevuld
gewerkt. Het is een duidelijk voorbeeld van actief
> lees verder op de volgende pagina
> lees verder op de volgende pagina
een negatieve uitstraling in het winkelgebied Ede te voorkomen.
winkelgebied. Ludwig Landvreugd van Shopjacket-QX BV en Jeroen de Heus van Bouwinvest discussiëren over het project Shopjacket.
actie-reactie
Vergaat de vastgoedwereld? > vervolg Ludwig Landvreugd
> vervolg Jeroen de Heus
Scan & Shop around
kritische succesfactor
met artikelen van winkeliers uit een winkel
asset management, aangezien we het niet klaar
Om er voor te zorgen dat consument ook daadwer-
Of de consument ook echt de QX-codes op de
management in slagen het negatieve centrum. Maar daar blijft het niet bij. In Ede wordt hebben liggen. wordtIn actief naar De vastgoedwereld is in Er mineur. de gezocht
kelijk de QX-codes gaat scannen, zijn er variabelen
winkelramen zal gaan scannen en producten via
de beplakking voorzien van QX-codes waarmeemedia verschijnen vernieuwing, innovatie en creativiteitsentiment om samenom te buigen in een positieve zelfs koppen als:
die kunnen worden beïnvloed. Eén manier is het
dit kanaal gaat kopen, blijft voor De Heus een punt
richting. En dat dit lukt, is te lezen in deze consumenten via hun mobiele telefoon de virtuele Shopjacket, de beheerder en ondernemers tot “Help! Demet vastgoedwereld vergaat”.
promoten door de winkelier van zijn eigen
van twijfel. “Maar dit is voor ons niet het enige wat
QX-code, die verwijst naar zijn 360° graden virtuele
bepaalt of het project slaagt of niet. We kijken naar
winkel, door bij iedere aankoop een hand-out mee
het nut voor de consument, de toevoeging aan de
te geven. De tweede manier is de etalagesticker
promotie van het winkelgebied en de bijdrage aan
portefeuilles in goede staat verkeren, zal het negatieve Het is de sentiment bedoeling overheersen dat ondernemers de in Ede het
die op elk winkelraam wordt geplakt binnen het
nieuwe verdienmodellen in winkelland.”
is ook belangrijk dat de interne maar we project, naderendat hetnu moment waarop doorhet wordt getrokken Bouwinvest,
winkelgebied Ede. De laatste manier is het
Een kritische succesfactor is volgens De Heus het
de prijzen weer aantrekkelijk worden. Landvreugd: “Ik ben ervan overtuigd dat de manier zelf gaan dragen. De eerste pilot met organisatie 360 graden in orde is en voldoet aan de
scannen van de Ede QX-code op events, een
draagvlak onder de ondernemers. “Wij dragen nu
hoge was een slechtste jaren waarop fysiek en digitaal hier geïntegreerd zijnVorig in jaarfoto’s van van een de online-winkel, ging vorig jaareisen kerstdie door investeerders en
braderie, veiling of ladies night, die ondersteund
het project en de kosten. De vraag is: nemen de
toezichthouders worden gesteld. wijstart. beleggen voor dewaren toekomst 2013 en 2014 gaat leiden tot succesformules. Ikooit, maar van De reacties afwachtend. Begin dit
worden door smartphones.
winkeliers het straks over? Ze moeten dan hun
3D winkel of het digitale winkelcentrum erachter succes teartikel komen.” Het bijbehorende is gelukkig
editie van Inbeeld.
kunnen binnengaan. Zij vinden hier de digitalegenuanceerder en geeft de huidige variant van alle fysieke winkels uit het winkelgesituatie beter weer. Op de korte termijn Sentiment bied in My-Mobile-Mall.
Het is overigens niet alleen belangrijk dat
Bouwinvest is al ISAE 3402 type II en gaan door metShopjacket het bouwen aan een merk dat winkeliers, wanneer zij de mogelijkheden jaar gaf een presentatie aan de
online aanwezigheid, als aanvulling op de fysieke
gecertifi ceerd en ligt op koers om zo spoeportefeuille die langjarig een goed zien, met passie meewerken. De integratiekracht winkeliersvereniging waarin het concept werd
Het concept krijgt zijn verankering, volgens
winkel, zelf regelen. Als zij dat doen dan kan het
digenmogelijk rendement geeft. Daar zal hard aan van fysieke winkelcentra gecombineerd met haar uitgelegd. Na kritische vragen over nut prijs, aan de AIFMD richtlijnen, die
Landvreugd, op het moment dat de winkeliersver-
initiatief zeker naar een hoger niveau worden
dit “Winkejaar van kracht worden, te voldoen. gewerkt waren blijvende worden. Dealgouden digitale representant is veel sterker dan de kracht reacties veel enthousiaster.
eniging de beheer en onderhoudskosten van het
getild.”
jaren, waarin alles vanzelf zijn van alleen internetretailers. Door fysieke aanweliers bevinden zichging, in uitdagende omstandigheden
project, tot nu toe betaald door Bouwinvest,
Ik wens u veel leesplezier, voorbij. met veel negatief nieuws en samen met zigheid in het winkelgebied bouw je digitaal ook Shopjac-
opneemt in haar marketingbudget. Dan voorziet
Dick vanom Hal, ket lukt het ons om het negatieve sentiment tedirectievoorzitter
een sterke relatie op.“
waarbij de consument uiteindelijk via QX-codes, in
Wilt u meer informatie over het digitale
omstandigheden, er via actief asset
winkels uit de portefeuille van Bouwinvest digitaal
winkelgebied van Ede, scan dan deze QX-code
kan shoppen.
met uw smartphone.
dynamiek onder de ondernemers die in het
terugloop van de leegstand. De Heus: “Uiteindelijk
winkelgebied actief zijn die de gemeenschap zal
draait het toch ook om rendement en moeten er
versterken. “Er is bijvoorbeeld een vraag gekomen
kasstromen gegenereerd worden. We houden ons
van Subway, zelf te klein voor een eigen bezorg-
de laatste tijd daarom intensief bezig met de vraag
dienst, of het mogelijk is een gezamenlijke
hoe we creatief met leegstaande winkels kunnen
‘Flexibiliteit is het toverwoord van de Langere termijn toekomst' In termen van financieel rendement werkt het
omgaan waarbij hetMet uiteindelijke bezorgservice voor alle winkeliers opDit teiszetten. Eenmet een Deze Inbeeld is digitaal verrijkt met Layar. aangeduid icoon op de pagina. de camera doel is de langjarig te krijgt verhuren.” variant op Shopjacket is deuThemaJacket gericht op laagwinkels van uw mobiele telefoon scant het magazine om de digitale te starten. Vervolgens u extra feestdagen Moederdag of Kerst waarbij informatie enzoals inspiratie, zoals filmpjes en directe linksalle naar websites. Verschillende pagina’s in dit
winkeliers met cadeau-ideeën komen Door die samenkomagazine zijn verrijkt met extra informatie. op het Layar icoon te klikken ziet u aan welke pagina’s men de virtuele Kerst of Moederdag Jacket.” extrain informatie is toegevoegd.
project volgens De Heus niet direct. “Leegstaande 1
2
3
Conversie is het bewijs
4 winkels zijn door dit project nog niet ingevuld met
De cijfers moeten bewijzen of het werkt. Shopjac-
nieuwe huurders. Voor verhuurders is het dus geen
view this page ket heeft zich ten doel gesteld om with de conversie
oplossing om op korte termijn rendement te
kwantitatief te maken naar opdrachtgever en
realiseren. Onze visie is dat er op de langere
winkeliers. “Elke scan op een winkelraam of elke scan van een flyer is meetbaar. We rapporteren per
termijn wel een winkelgebied ontstaat waar
Scan
retailers graag willen zitten en dat interessant is 4 Markt
dwingt tot
maand aan Bouwinvest, en als wij een opgaande
voor consumenten omdat er iets te beleven valt. verandering
lijn zien dan weten wij zeker dat het werkt.”
We hopen dat er een aanzuigende werking vanuit Vastgoedinvesteringsmarkt past gaat naar nieuwe partijen waardoor de leegstand zich aan uiteindelijk kan worden opgelost.”
Arnoud Vlak van IPD Benelux geeft
Stap 1 Download
Stap 2 Vind pagina’s
Stap 3 Open Layar,
Stap 4 Houd de
zijn visie op de ontwikkelingen in de
de gratis Layar-app
met het Layar logo.
houd de telefoon boven
telefoon boven de
wereldwijde vastgoedbeleggingsmarkt
de pagina en druk op
pagina, ‘luister’, ‘bekijk’
en gaat hierbij in op de veranderde
Scan
en ‘zie’ meer!
marktomstandigheden en nieuwe
voor Android of iPhone
regelgeving.
35 35 inbeeld nr 8 juni 2013
Volgens Landvreugd ontstaat er een nieuwe
inbeeld nr 8 juni 2013
34
Of het werkt, moet onder andere blijken uit de
inbeeld nr 8 juni 2013
Dynamiek
hij een grote toekomst voor het totaal concept
Positief isbuigen”, dat we,aldus ondanks de moeilijke De Heus.
Colofon Uitgave Bouwinvest La Guardiaweg 4 Amsterdam Postbus 56045 1040 AA Amsterdam T +31 (0)20 – 677 1600 F +31 (0)20 – 677 1700
[email protected] www.bouwinvest.nl Coördinatie en eindredactie Afdeling Business Development, Marketing en Communicatie Redactioneel concept Afdeling Business Development, Marketing en Communicatie viervier strategisch ontwerp Grafisch ontwerp viervier strategisch ontwerp Tekst en redactie Bouwinvest Monique Harmsen Fotografie Twan de Veer Druk Akxifo
www.bouwinvest.nl
