BEGROTING 2015
MEERJARENRAMINGEN 2016 T/M 2024
0
INHOUDSOPGAVE
1. Voorwoord
2
2. Jaarplan 2015
5
3. Uitgangspunten voor de begroting 2015 tot en met 2024
14
4. Begroting 2015 met toelichting
22
5. Investeringsbegroting 2015 tot en met 2024
25
6. Meerjaren begroting 2015 tot en met 2024
26
1
Hoofdstuk 1 Kiezen voor een begroting op basis van huidige wet en regelgeving Als ik de begrotingsplannen voor 2015-2024 zou moeten samenvatten, dan is de conclusie: “voor 2015 zijn de plannen hard, de volgende jaren zeer onzeker”. Waarom nu zo’n nadrukkelijke opening? Op het moment dat deze begroting wordt opgesteld, zijn de definitieve wijzigingen - via een zogenoemde Novelle - op de herziening van de Woningwet nog niet zeker. De behandeling in de Tweede Kamer is uitgesteld tot na de presentatie van de adviezen van de Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties eind oktober 2014. Duidelijk is, dat het taakveld van de woningcorporaties in de nieuwe wet sterk wordt ingeperkt. Sociale woningbouw en in zeer beperkte mate maatschappelijk vastgoed is de kerntaak. Vastgoed zoals een medisch centrum of een dorpswinkel mag niet meer. Duurdere huurwoningen bouwen mag, maar dan enkel als de commerciële partijen het niet willen, de gemeente akkoord is, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft berekend dat het financieel past en de minister een finaal akkoord geeft. De duurdere woningen moeten, na een overgangsperiode met een interne lening, zonder garantie van het WSW en dus met duurdere leningen worden gefinancierd. Dus naast mogen, geldt ook: “kunnen we het financieel wel realiseren”. Zoals u weet, bestaan onze vernieuwingsplannen voor een gedeelte uit duurdere huurwoningen. Dit om de doorstroming op gang te brengen (een kleine 40% van de huidige huurders heeft een inkomen boven de grens die geldt voor het verkrijgen van een sociale huurwoning) en met name senioren met een inkomen boven de sociale huurgrens een kans op een passende woning te bieden. Op die manier spelen we sociale huurwoningen vrij, die we opnieuw kunnen verhuren aan de wachtende woningzoekenden. In het wetsvoorstel moeten nog tal van regels definitief bepaald worden. Onder andere dus of bouwen van duurdere huurwoningen wel mogelijk is, en zo ja, hoeveel het er dan, op financiële gronden, maximaal zouden kunnen zijn. Tal van zaken moeten ook nog met de gemeente overlegd worden en uiteindelijk ter goedkeuring voorgelegd worden aan de minister en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Een traject dat, uitgaande van niet al te veel uitstel van behandeling in de Tweede Kamer, doorloopt tot in 2016. Een traject, met alle regels en checks daaraan verbonden, dat ook zeer veel energie en tijd vraagt van onze kleine organisatie. Het opstellen van een (meerjaren)begroting vraagt de nodige voorbereidingstijd om tijdig door bestuur, Raad van Toezicht en Algemene Ledenvergadering behandeld te kunnen worden. Vandaar dat is besloten de begroting te baseren op de formele wetten, regels en het beleid zoals dat tot nu toe geldt. Hiermee volgen wij het beleid van het Centraal Fonds en het WSW, die ook stellen dat alleen geldende regelgeving mag worden ingerekend in de begroting. Onderzoek naar fusie Op 1 oktober jl. is het bestuursbesluit om een onderzoek te houden naar de meerwaarde van fusie met Mozaïek Wonen door de Raad van Toezicht goedgekeurd. De meer uitgebreide achtergronden die tot dit besluit hebben geleid zijn terug te vinden in diverse andere notities. Voor alle duidelijkheid; deze begroting is gebaseerd op de autonome situatie van Woningbouwvereniging Reeuwijk. Een aspect dat heeft geleid tot het fusieonderzoek betreft de bedrijfskosten. Door de vele ontwikkelingen en wijzigingen in wetten en regels die ook bij een kleine organisatie als de onze veel tijd vragen, zijn de organisatie kosten hoog. Ze liggen, zoals eerder gesignaleerd, ruim boven het gemiddelde van andere woningcorporaties. In 2012 was dat ruim € 400.000,- In 2013 is daarom een bezuinigingsplan opgesteld. Onze bedrijfskosten zouden in 2014 met ca. € 100.000,- moeten dalen. Een deel daarvan is gerealiseerd, maar door de vele wijzigingen in wetten en regels (zie hierboven) hebben wij in 2014 -en verwachten ook de komende jaren- de bezuinigingen op de personele kosten niet waar kunnen maken. Onze totale kosten blijven daarmee op een te hoog niveau. (Door de stijging van het aantal woningen stijgt het bedrag per woning wat minder hard).
2
De vraag is of dit kostenniveau nog te verantwoorden is. Het antwoord is daarmee besloten in het stellen van die vraag. Het fusieonderzoek moet daarmee, naast tal van andere zaken, ook uitwijzen of deze kostenstijging teruggebracht kan worden tot een kostenniveau van de gemiddelde woningcorporatie. Daarbij in acht te nemen dat de bezuinigingsdoelstelling bij menig corporatie, om een deel van de verhuurdersheffing te kunnen compenseren, ook nog 20% bedraagt. We zijn door deze nieuwe verhuurdersbelasting genoodzaakt de huren met meer dan de inflatie te verhogen om een deel van deze extra belasting te dekken. Maar ook als organisatie moeten wij bijdragen door een betere efficiëntie, dus lagere kosten, om zo een gezonde toekomst in te gaan. Nieuwbouw, onderhoud en vernieuwing van het woningbestand. We hebben in de afgelopen jaren de keuze gemaakt om eerst de nieuwbouw, vaak ook gericht op de steeds groter wordende groep oudere huurders, verder op te pakken. Na de huidige projecten (Maximalocatie fase 2: 28 appartementen plus “de Huiskamer van Waarder” in uitvoering, Miereakker: de eind 2014 nog op te leveren onverkochte woningen en Westveen II: 22 appartementen) volgen in latere jaren nog slechts kleinere aantallen uitbreidings-nieuwbouw op de locaties Groendijck Oost in Driebruggen (ca. 12), Oude Tol (ca. 7) en Maxima fase 3 (aantal nog onbekend). Daarmee tijd om ons nadrukkelijker te richten op de vernieuwing en verbetering van ons woningbestand, zodat we kunnen blijven voldoen aan de wijzigende woonwens van de huurders. De vraag welk kwaliteitsniveau met welke (sociale huur)prijs in dat kader en in de context van de ‘nieuwe economie” realistisch is, is belangrijk. De energetische verbeteringen (duurzaamheid, wooncomfort en beperking van woonlasten) zijn in 2013 al gestart. Per jaar zullen wij circa 25 woningen verbeteren en zo zorgen dat ons nog lang te exploiteren woningbestand gemiddeld label B zal hebben rond 2025. Voor de bredere (wijk)vernieuwingsplannen willen we eerst zelf op basis van tal van in- en externe informatie een goed beeld krijgen van de wijk Reeuwijk Brug West en vervolgens in overleg met de bewoners een beeld schetsen hoe de wijk zich de komende jaren zou moeten ontwikkelen. Dit in relatie tot de gewenste woningen qua typen, prijs en kwaliteit, en voor de gewenste/noodzakelijke voorzieningen in de wijk gelet op de steeds ouder worden groep huurders. De veranderingen en bezuinigingen in de zorg die er toe leiden dat er meer ouderen langer thuis zullen blijven wonen en zorg aan huis geleverd gaat worden, zijn daarop ook van invloed. Natuurlijk zijn ook de diverse onderhoudswerkzaamheden gepland voor komend jaar, waaronder schilderwerk, installatiewerk en tal van andere werkzaamheden. Huurbeleid nog onduidelijk Via onze brancheorganisatie is met de minister afgesproken om vanaf 2015 het huurbeleid te baseren op een nieuw Woningwaarderingssysteem, waarin de WOZ-waarde een belangrijke factor wordt. Dat lijkt er echt van te komen. Ook is afgesproken dat vanaf 2015 de huurverhoging op basis van een huursombenadering zou plaatsvinden. Dit wil zeggen een gemiddelde huurstijging per woningcorporatie, die zelf, met als randvoorwaarde een maximum percentage verhoging per jaar per woning, de verhoging op basis van evenwichtig beleid per woning bepaalt. Op het moment van schrijven is erg onzeker of dit nieuwe beleid voor 2015 door de minister wordt vrijgegeven. Eén ding is helder, we zullen (binnen onze financiële mogelijkheden) er voor blijven zorgen dat we voldoende woningen hebben voor mensen met een lager inkomen waarbij huurtoeslag verkrijgbaar is. Financieel Duidelijk is dat de nieuwe verhuurdersheffing (belasting) onze financiële kasstroom behoorlijk inperkt. Deze nieuwe belasting van ruim € 0,7 mln. in 2014 loopt op tot ruim € 1.1 mln. voor de jaren 2017 en verder. Dit is ongeveer 75% van onze jaarlijkse uitgaven voor onderhoud en nieuwbouw, of nagenoeg gelijk aan onze totale bedrijfskosten. We zijn op dit moment financieel gezond, maar willen dat ook in de toekomst blijven. De verhuurdersbelasting drukt stevig op onze financiële positie, maar ook de vernieuwingsplannen vragen op termijn om de nodige financiële armslag. Naast de kostenverlaging van onze bedrijfs- of organisatiekosten, willen we ook het onderhoud slimmer regelen en via aanbestedingen van het onderhoud beter beheersen.
3
Tot slot De activiteiten in het jaarplan, zoals in het volgende hoofdstuk beschreven, zijn gebaseerd op ons ondernemingsplan “Werken aan veranderende woningbehoefte.” Daaraan zijn toegevoegd de acties a.g.v. de talrijke ontwikkelingen. De activiteiten in het jaarplan in hoofdstuk twee zijn ingedeeld naar onze drie speerpunten, ook wel kritische succesfactoren genoemd: “zorgen voor een passende woningvoorraad voor jong en oud”, “samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid” en “een stabiele organisatie”. ‘Het is niet saai in de volkshuisvesting”, zeggen we regelmatig tegen elkaar. Op zich prima, maar iets meer duidelijkheid en een meer stabiele koers vanuit de overheid is echt gewenst. Zoals gezegd, voor een kleine corporatie hebben steeds meer en complexere regels, in combinatie met de geplande (wijk)vernieuwing een grote impact. Neemt niet weg dat we ook komend jaar veel activiteiten in het kader van plezierig wonen in leefbare kernen in Reeuwijk, Driebruggen en Waarder op stapel hebben staan. Uiteindelijk gaat het ons tenslotte in de kern om goede en betaalbare woningen in een prettige leefomgeving m.n. voor de mensen met een lager inkomen. Vincent van Luit Directeur-bestuurder
4
Hoofdstuk 2 Jaarplan 2015 Vooraf Zoals in het voorwoord beschreven, zijn een aantal belangrijke wetten en regels nog onduidelijk op het moment dat wij dit jaarplan en begroting opstellen. Daarnaast heeft, na het vaststellen van onze koers in het ondernemingsplan in 2012, de wereld niet stilgestaan en vinden tal van ontwikkelingen plaats die ook ons raken. Onderstaand de belangrijkste ontwikkelingen, die ook hebben geleid tot aanvullende doelen en activiteiten t.o.v. het ondernemingsplan. Belangrijke in- en externe ontwikkelingen
·
De nieuwe Woningwet. Als eerste, toch nog eens voor alle helderheid, kort het proces vanaf de installatie van het kabinet Rutte-II en de effecten, zoals begin oktober 2014 in te schatten, met betrekking tot de herziening van de Woningwet. In 2012 heeft de Tweede Kamer de Herzieningswet al goedgekeurd. Door de kabinetswisseling heeft de behandeling in de Eerste Kamer niet plaatsgevonden. Vervolgens heeft het huidige kabinet (al in het regeerakkoord) belangrijke wijzigingen aangekondigd van de herzieningswet zoals die bij de Eerste Kamer ligt. Bijvoorbeeld voor het taakveld van en het toezicht op de woningcorporaties. Na diverse gesprekken en onderhandelingen zijn door de minister enkele akkoorden gesloten die voor ons van belang zijn. Het Woonakkoord, het Energieakkoord en een akkoord met onze brancheorganisatie Aedes. Grotendeels op basis van die akkoorden heeft de minister de wijzigingen vastgelegd in een eerste concept aanpassing van de herziening van het concept Woningwet via een zogenoemde Novelle. Daar is door vele partijen op gereageerd en vervolgens is een tweede versie voorgelegd aan de Raad van State. In juni 2014 is deze concept Novelle, iets later aangevuld met tal van uitwerkingsbesluiten (AMvB’s), voor definitieve behandeling naar de Tweede Kamer gestuurd. A.g.v. de parlementaire enquête naar de woningcorporaties is behandeling uitgesteld tot na de presentatie van de onderzoeksresultaten en aanbevelingen van de enquêtecommissie, gepland eind oktober 2014. Wat zijn de belangrijkste voorstellen; wat is het effect: -Het taakveld van de woningcorporaties wordt sterk beperkt. Sociale woningbouw is de kerntaak en maatschappelijk vastgoed mag enkel in combinatie met een woongebouw met sociale huurwoningen. -Duurdere huurwoningen bouwen mag, maar dan moet de gemeente daarmee akkoord gaan en die moet eerst toetsen of een commerciële partij dit niet wil doen. Vervolgens moet het Waarborgfonds Sociale Woningbouw op basis van een financiële toets akkoord geven en de minister heeft nog een finale stem. -Het woningbezit in de duurdere huur en het bestaande commercieel onroerend goed moet administratief worden gesplitst of in een aparte BV ondergebracht worden. Ter illustratie, naast de 9 woningen met een huur vanaf € 700,- gaat het in ons geval ook om het Medisch Centrum en de dorpswinkel in Driebruggen. Ook de plintfuncties fysiotherapie en het administratiekantoor in de nieuwbouw van Maxima fase II wordt gezien als commerciële activiteiten.
5
Voor bestaand commercieel bezit mag er tijdelijk een interne lening verstrekt worden, maar op lange termijn moet er commerciële financiering plaatsvinden. Nieuwe commerciële investeringen die nog gebouwd mogen worden en –niet onbelangrijk- duurdere huurwoningen moeten gefinancierd worden met een commerciële lening.. Aanvullend, of in specifieke situaties, mag er een (tijdelijke) (deel)lening vanuit het sociale deel van de woningcorporatie verstrekt worden. Belangrijk daarbij is te beseffen dat een commerciële lening ca 1 à 1,5% meer rente kost en vaak niet meer dan 60% gefinancierd kan worden. Belangrijke toets is dat beide administratieve delen van de corporatie een financieel gezonde toekomst moeten kennen. -Na de vaststelling van de nieuwe woningwet heeft de minister het financiële en volkshuisvestelijke toezicht min of meer direct in handen. -De bestuurs- en Raad van Toezichtleden worden bij (her)benoeming getoetst op geschiktheid en bekwaamheid. -Leden van de Raad van Toezicht worden benoemd door coöptatie. Maar op basis van bovengenoemde toets kan de minister (via de Ondernemingskamer) ingrijpen. Bij verenigingen is het niet meer mogelijk dat toezichthouders worden (her)benoemd door de ALV. Het belangrijkste effect is, met een slag om de arm want nog niet alle regels zijn definitief, dat grote aantallen woningen bouwen voor de midden inkomens zo goed als zeker niet meer mogelijk is. In onze plannen is opgenomen dat wij willen werken aan de zeer noodzakelijke doorstroming door te bouwen voor de behoefte aan seniorenwoningen voor de middeninkomens. Waar het kan in de directe woonomgeving. Een grote wens die vaak wordt gehoord. Los wat de wetswijziging voor onze woningvoorraad in de toekomst betekent, is een belangrijkere vraag wie deze behoefte gaat invullen als wij dat niet meer kunnen. Beleggers staan, zoals uit peilingen is duidelijk geworden, niet te trappelen om woningen te bouwen met een huurprijs van rond de € 850, -. ·
Regionalisering/nieuwe huisvestingswet. Er is landelijk een nieuwe huisvestingswet van toepassing, waarbij gemeenten enkel voor knelpunten uitzonderingen kunnen maken ten opzichte van een vrije woningmarkt. Na de wijzigingen in de regionale huisvestingsverordening zien we dat de instroom uit de regio groter is dan de uitstroom. We blijven voorstander van een open woningmarkt, maar wanneer we specifiek bouwen voor bijvoorbeeld de lokale vergrijzing wensen we daar een (tijdelijke) uitzondering voor.
·
Betaalbaarheid. Met de nieuwe verhuurdersheffing (belasting) is door het kabinet ook extra ruimte geboden in het jaarlijkse huurbeleid. Dit heeft geleid tot een discussie in Aedes-verband en met de Woonbond wie er verantwoordelijk is voor de betaalbaarheid. De conclusie is: de corporaties met de Rijksoverheid. Afgesproken is inzichtelijk te maken wat ieders bijdrage qua betaalbaarheid op gemeentelijk en regioniveau is. Onze bijdrage is, zover het financieel past, duidelijk. Een zeer groot deel van onze woningen mag maximaal een prijs bereiken, waarmee de huurders nog huurtoeslag kunnen ontvangen.
6
·
Bezuinigingen op de zorg. Inmiddels is het alom bekend: op de langdurige zorg wordt flink bezuinigd en ouderen moeten langer thuis wonen, waarbij de zorg aan huis geleverd wordt. Dit betekent het nodige voor de bestaande woningen in de toekomst. Een belangrijk deel van onze woningen zijn (grotendeels wat oudere en kleinere) eengezinswoningen, met een relatief kleine slaapkamer en badkamer. De beperkt aanwezige gelijkvloerse woningen hebben geen lift. Deze woningen zijn voor ouderen minder geschikt, zeker als er zorg aan huis geleverd moet worden. Vandaar onze inzet op de vernieuwing en doorstroming voor senioren met een inkomen tot tussen € 35.000,- en € 43.000, -.
·
(te) Strenge regels voor subsidie voor het verbeteren van onze woningen op gebied van duurzaamheid en energie. In onze begroting voor 2014 hielden wij nog rekening met een subsidie van € 1.500, - per woning voor energiemaatregelen. De uitwerking van de subsidieregeling uit het Energieakkoord en Aedesakkoord heeft als effect dat er drie labelstappen bij woningverbetering gemaakt moeten worden. Dat past veelal niet binnen het gestelde budget en de planning om gemiddeld label B te realiseren. Dat betekent, dat er meer kosten voor onze rekening komen dan eerder gepland. Toch zetten wij het programma met iets lagere aantallen per jaar voort in het belang van het milieu, maar ook vooral om de woonlasten voor onze huurders te beperken.
De doelen en activiteiten in 2015
Onderstaand een overzicht van de doelen/activiteiten uit het ondernemingsplan. De nieuwbouwproductie is aangepast aan de actuele planning.
7
Planningsperiode 2012
2013
2014
2015
2016
Speerpunt 1: Passende woningvoorraad Inspelen op Primaire doelgroep: Toewijzing minimaal 90% van sociale woningvoorraad. de Vrijhouden 80% voorraad in het DAEB-segment (800 woningen). veranderen Middengroepen: Vrijhouden van 20% woningvoorraad in het niet DAEB-segment. de vraag Reeuwijk Driebruggen Reeuwijk Brug Oost Brug-oost, Oude Tol 7 Verkoop van Miereakker grondgebon 2 sociale 12 oplopend 20 den huurwoning tot max. 30 woningen in seniorenwo en. (sociale) periode ningen huurwoning 2012 - 2016 en. Driebruggen als deel van de 70 Groendijck aangemerkt Waarder, 12 e Maxima fase Oost, 2 28 sociale huurwoning koopwoning Transformat Waarder huurwoning en (senioren- en richting Maxima Reeuwijk ie 2030. oplevering 6 koop en 2 Brug-west, en, starters) woningport sociale huurwoningen. Westveen efeuille Reeuwijk 23 (sociale) Brug West huur Westveen II Inzicht in de herontwikkeling 22 appartemen Maximalocatie fase 3, ook bekend als Kerverland ten Reeuwijk Brug West. Ontwikkelin Thomashuis g gebiedsvisie en Reeuwijk Herbergier. Brug West. Aanbrengen Aanbrengen Aanbrengen Aanbrengen badkamer/ badkamer/ badkamer / badkamer / e e e 2 toilet 2 toilet / 2 toilet / e 2 /extra extra extra /extra slaapkamer slaapkamer slaapkamer slaapkamer bij 10 à 15 bij 10 à 15 bij 10 à 15 bij 10 à 15 woningen. woningen. woningen. woningen. Renovatie 16 Investeren woningen Uitwerking in kwaliteit als plan van en energie onderdeel Realisatie Realisatie aanpak zuinigheid van de 70 10% 10% energetisch aangewezen geplande geplande e woningen. woningen woningen maatregele In 2012 energetisch energetisch n. Uitvoeren 2016 zijn programma programma e circa 120 pilot 1 30 woningen woningen minimaal naar label B gebracht.
8
Speerpunt 2: Samen aan de slag op welzijn en leefbaarheid Onderzoek naar behoefte specifieke doelgroepe n, inclusief ontwikkelen beleid en planontwikk eling voor passende huisvesting.
Specifieke doelgroepe n
Plan huisvesting bijzondere doelgroepe n. (O.a. Thomashuis en Herbergier)
Verbinden Met leefbaarheidsfonds stimuleren van netwerk bewoners, vrijwilligers en op verenigingsleven gericht op ontzorgen buurtbewoners, uitvoeren leefbaarhei buurtwerkzaamheden en sponsoren verenigingsleven. d
Oplevering winkel Maatschapp Driebruggen. elijk vastgoed
Oplevering in 2015.Maxima locatie fase 2 te Waarder als onderdeel van de woonzorgzone. Met nieuwe welzijnsruimte en commerciële zorgruimte. Inzicht in de herontwikkeling Maximalocatie fase 3, ook bekend als Kerverland.
in
Oplevering medisch cluster Reeuwijk Brug Oost. Speerpunt 3: Een stabiele organisatie Oplevering communicat ieplan over positionerin g, betrokkenh eid en gebruik communicat iemiddelen.
Dienstverlening participatie
&
Verdiepen en Meten Meten Meten vaststellen dienstverle dienstverle dienstverle model van ning KWH ning KWH ning KWH toewijzing woningvoorr aad.(Wonin gnet) Meten tevredenhei d onder huurders.(K WH) Start werken met klantpanels.
Professionaliseren
Professionaliseringsacties verder uit te werken in de jaarplannen. Loan to value: maximaal 75%. Continuïteitsoordeel: A.(introd. nieuwe regels 2014)
Financieel zelfstandig
Saldo operationele kasstroom: 9gedurende periode positief.(nieuwe regels 2014) Interest Coverage Rate: gemiddeld 1,4%. Faciliteringsvolume: voldoende om projecten te borgen.
4 jaar
Werken we één en ander nauwkeuriger uit voor 2015, inclusief de activiteiten welke we na het opstellen van het ondernemingsplan hebben vastgesteld, dan komen we per speerpunt tot de volgende activiteiten. ·
Passende woningvoorraad voor jong en oud Algemeen Ø In 2014 en doorlopend naar 2015 wordt door de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe Woonvisie ontwikkeld waar de woningcorporaties nauw bij betrokken zullen zijn. Ø Uiteindelijk moet één en ander uitmonden in nieuwe prestatieafspraken met de corporaties vanaf 2016. Ø In onze vernieuwingsplannen zijn ook nieuwe middendure woningen gepland. In het eerste halfjaar van 2015 moet duidelijk worden of de geplande nieuwbouw voor deze inkomensgroep via de woningbouwvereniging kan plaatsvinden op grond van de regels in de nieuwe Woningwet. De effecten zijn in het voorwoord en bij de externe ontwikkelingen beschreven. Het woningbezit dient minimaal administratief gescheiden te worden in sociaal en commercieel bezit. Voorstellen voor deze scheiding moeten uiterlijk op 1 december 2015 aan de Minister voorgelegd worden, nadat we de gemeente hierbij hebben betrokken. Mogelijk gaat dit proces vertragen als de Novelle niet per 1-7-2015 in gaat. Ø Het huurprijsbeleid voor 2015 is nog ongewis. Zo goed als zeker wordt het Woningwaarderings systeem aangepast en is de WOZ-waarde daarvan onderdeel. In 2015 zou, uitgaande van het akkoord van Aedes met de minister, de huurverhoging plaatsvinden op basis van de huursombenadering. Een methode waarbij de corporaties meer ruimte hebben voor lokaal beleid, met een afspraak over een maximale verhoging met het ministerie. Nu, begin oktober 2014, is onduidelijk of deze systematiek ook in 2015 werkelijk wordt ingevoerd, of dat er nog een (aangepaste) vorm van een (inkomensafhankelijke) huurverhoging wordt doorgezet.
Plannen en begroting 2015 Het werken aan een passende woningvoorraad vindt plaats langs een vijftal wegen. Nieuwbouw, woningverbetering, herstructurering, onderhoud en verhuur/verkoop. Nieuwbouw 2015 Voor 2015 zijn de volgende projecten van belang:. o Maximalocatie Fase 2, Waarder: In 2014 is gestart met de bouw van 28 senioren appartementen, de ‘huiskamer van Waarder’ en een commerciële ruimte voor zorg en overige activiteiten. De oplevering wordt medio 2015 verwacht. Met deze fase wordt de vernieuwing van het huidige seniorencomplex Kerverland gerealiseerd. Dit complex is in 2014 aan ons overgedragen. Met name de begeleiding van de verhuizing van de bewoners uit het huidige “Kerverland” naar de nieuwbouw vraagt de nodige aandacht. o
Maximalocatie herontwikkeling Fase 3, Waarder: Eind 2014 verwachten wij duidelijkheid omtrent de plannen rondom de herontwikkeling. Naar het zich laat aanzien worden de bestaande opstallen gesloopt, mede omdat andere zorgpartijen ook geen toekomst hierin zien. Afhankelijk van de resultaten van het onderzoek wordt deelplan 3 in 2015 en 2016 herontwikkeld.
o
Westveen II, Reeuwijk: In navolging op de 23 appartementen, welke in 2013 werden opgeleverd, wordt nog eens een nagenoeg identiek appartementsblokje gebouwd met 22 appartementen gericht op senioren. De verdere voorbereiding is nagenoeg afgerond. De verwachtingen qua planning: eind 2014 start de feitelijke voorbereiding voor het bouwrijp maken van de grond; begin 2015 starten de feitelijke bouwwerkzaamheden.
10
o
Oude Tol, Reeuwijk: Op deze nieuwbouwlocatie heeft WONINGBOUWVERENIGING Reeuwijk de grond gekocht van de gemeente. Het plan is zeven woningen, geschikt voor diverse doelgroepen, te laten bouwen. De besprekingen en inhoudelijke plannen lopen parallel aan die van de eerste zes woningen in het plan Groendijck Oost.
o
De Groendijck Oost, Driebruggen: Ontwikkelaar Janssen de Jong heeft de ontwikkelplannen met de gemeente afgerond. Gefaseerd worden ruim 80 woningen op deze locatie voorzien. Wij hebben onze interesse getoond in twee maal zes woningen, deels ten behoeve van senioren en deels voor starters. De start bouw van de eerste woningen zal naar verwachting op zijn vroegst in 2015 kunnen plaatsvinden.
o
Voormalig Gemeentehuis - Thomashuizen/Herbergier, Reeuwijk: Het voormalige gemeentehuis wordt verbouwd als locatie voor een Thomashuis (gehandicapte jongeren) en Herbergier (dementerende ouderen). We verwachten de oplevering voor de zomer van 2015.
Woningverbetering/energetische maatregelen Ø Bij mutatie en renovatie worden veelal woningverbeteringen doorgevoerd, waarbij indien van toepassing, ook een nieuwe badkamer en tweede toilet worden aangebracht. De investering is begroot op gemiddeld € 7.500,- per badkamer, inclusief plaatsing 2e toilet. Doelstelling: 10-15 woningen in 2015. Ø Ook dit jaar vindt het vervolg plaats van het projectmatig verbeteren van de energetische kwaliteit van circa 400 woningen in de komende twaalf jaar (tot en met 2025). In 2013 is gestart met 32 woningen, in 2014 zijn 20 woningen verbeterd en voor 2015 staan ook 22 woningen (complex 10) in de planning. De daarmee gepaard gaande investering bedraagt ruim € 10.000,- gemiddeld per woning waarvan circa 50% wordt doorberekend als huurverhoging. Vanaf 2015 verwachten wij voor de woningen die drie labelsprongen maken, gebruik te kunnen maken van de subsidie uit het Energieakkoord. Herstructurering In het strategisch voorraadbeleid is een behoorlijk omvangrijke vernieuwing voorzien. In 2015 worden, op basis van het in 2014 opgestelde plan van aanpak, de plannen verder gevormd, de relatie gelegd met relevante partners zoals de gemeente en zorg- en welzijnsinstanties en wordt de participatie met de bewoners in de wijk gestart. Onderhoud In 2012 en 2013 heeft de conditiemeting van het woningbezit plaatsgevonden, is het nieuwe SVB opgesteld en is de begroting op basis van de conditiemeting vastgelegd in de nieuwe softwaremodule IBIS-main. In het onderhoudskosten-onderzoek in 2013 zijn de meerjarige onderhoudskosten afgezet tegen de benchmarkgegevens. Vastgesteld is toen dat de onderhoudskosten (ten laste van de exploitatie) per verhuureenheid per jaar in de toekomst ca. € 300,- boven de benchmark liggen (€1.700,- versus € 1.400, -). De resultaten en aanbevelingen van het benchmarkonderzoek zijn samengevat in het rapport van Geert Vijverberg van december 2013, dat in de MT vergadering van 18 december 2013 was geagendeerd. Niet limitatief de volgende constateringen: - Een te “ruime” toerekening wordt gemaakt naar onderhoud, daar alle niet rendabel te activeren verbeteringen naar het onderhoud (de exploitatie) worden geschoven.
11
-
Het interieur kent een relatief hoog basiskwaliteitsniveau, ongeacht type complex, huurprijs, bouwjaar. Het exterieur kent een basiskwaliteit, waarbij ook veel aandacht aan het aspect beleving en uitstraling wordt gegeven (naast de aspecten veiligheid en gevolgschade). Lang cyclische werkzaamheden (> 25 jaar), zoals vervanging voegwerk, zijn opgenomen.
In de meerjarige onderhoudsbegroting 2015-2024 zijn, ten opzichte van de MJOB 2014-2023, de bovengenoemde aanbevelingen voor een belangrijk deel verwerkt: - Kosten voor het uitvoeren van woningverbeteringen op verzoek (vraag-gestuurd) of bij mutatie (zoals plaatsing HR++ dubbelglas of het verbeteren van de badkamer), waartegenover een huurverhoging of (bij mutatie) een huursprong staat, worden geactiveerd. - De kosten voor het energetisch project activeren (jaarlijks ca. 25 woningen energetisch verbeteren van gemiddeld energielabel D naar energielabel B). - De normkosten voor interieurverbeteringen badkamer, keuken en toilet zijn met 12% verlaagd. Uitvoering soberder (minder m2 tegelwerk). - De normkosten voor enkele onderdelen (bergingen, Cv-installaties) zijn met 20% verlaagd (marktconform). Lang cyclische activiteiten, zoals vervanging van voegwerk, zijn mede naar aanleiding van de gehouden inspecties uit de begroting gehaald dan wel gereduceerd qua hoeveelheden. Ruim 50% van het bezit is gebouwd tussen 1960 en 1980. De hoeveelheden cyclische werkzaamheden, zoals keukenvervanging, zijn in lijn gebracht met de vraag-gestuurde procesgang. Dit heeft geresulteerd in een verlaging van de onderhoudskosten ten laste van de exploitatie in de meerjarige onderhoudsbegroting tot € 1.415,- per woning per jaar. De CFV benchmark 2012 (CIP analyse 2013) voor onze referentiegroep bedraagt € 1.400,- per woning, exclusief energetische maatregelen. In hoofdstuk drie worden deze bedragen verder toegelicht. Het totale onderhoud ten laste van de exploitatie (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud) voor 2015 is begroot op € 1.656.000,-. Verhuur/verkoop > De oplevering van de nieuwbouw voor verhuur betreffen de eerder beschreven projecten Maximalocatie fase 2 in Waarder en het deelproject Westveen II > In totaliteit verwachten wij weer circa 55 vrijkomende woningen, die via Woningnet zullen worden aangeboden. Wij blijven monitoren of er geen knelpunten ontstaan in de vorm van groepen die nauwelijks of onvoldoende aan bod komen. > In overleg met de gemeente evalueren wij het experiment loting. > Ook in 2015 zijn 4 woningen voor verkoop begroot. ·
Samenwerken aan welzijn en leefbaarheid In de concept Novelle wordt aangegeven dat de rol van woningcorporaties op het gebied van de leefbaarheid beperkt moet worden tot de directe woonomgeving. Voor ons heeft die keuze geen directe gevolgen. De leefbaarheid in Reeuwijk staat niet direct onder druk. Toch is alertheid op z’n plaats. Er is een budget van € 12.500,- gereserveerd. Ook worden de interne uren die besteed worden aan de hieronder genoemde onderwerpen verantwoord. Ø In 2015 wordt buurtbemiddeling via Kwadraad voortgezet, evenals het signaleringsoverleg en het Wonen-Zorg-Welzijn-overleg. Op basis van de signalen uit dit overleg monitoren wij ook de ontwikkelingen in het kader van “langer zelfstandig wonen met zorg aan huis”. In 2015 moet ook duidelijkheid ontstaan hoe we deze ontwikkeling en de effecten daarvan op strategisch niveau vertalen in samenwerking met de zorg- en welzijnspartijen en de gemeente. Ø In 2015 zullen, naast de 1-op-1 koffiegesprekken, weer twee buurtgesprekken georganiseerd worden. Ook nieuwe vormen van participatie (o.a. klantenpanels/themagroepen) zullen verder inhoud krijgen.
12
Ø Het leefbaarheidsbudget kent een zekere ‘social return of investment’. Indien er een bijdrage wordt gegeven, dient er in directe zin iets voor onze bewoners/de buurt plaats te vinden. ·
Een stabiele organisatie Ø Zoals in het voorwoord beschreven, vormt het onderzoek naar meerwaarde van fusie een belangrijk activiteit op onze agenda. Beheersing van de bedrijfskosten, een deskundige en stabiele organisatie, de vernieuwing van ons woningbezit en de beheersing van de onderhoudsmaatregelen zijn daarbij belangrijke thema’s. Daarbij is het van groot belang ook de versterking van de betrokkenheid van de huurders bij het beleid en de uitvoering te organiseren. Ø Naast stabiliteit gaat de aandacht met name ook uit naar efficiëntie. De bedrijfskosten zijn relatief hoog en de doelstelling is die terug te brengen naar cijfers, zoals die van vergelijkbare corporaties. Daarbij rekening houdend dat er in de sector een reductiedoelstelling ligt van 20% van de bedrijfskosten ten opzichte van 2013. Dat betekent een forse bezuiniging van € 400.000,-. De realisatie van deze doelstelling hangt nauw samen met de keuzes en afspraken op het gebied van mogelijke fusie. Ø De veelvuldig genoemde nieuwe regels (Nieuwe Woningwet op basis van de Novelle) vragen heel veel aandacht in 2015. o Er is een plan van aanpak opgesteld voor de verwachte verplichte scheiding Daeb/niet-Daeb (sociaal/commercieel). De voortgang van het plan zal, na duidelijkheid over de nieuwe wet, nauwgezet gevolgd moeten worden. o Ons toekomstbeleid voor de woningportefeuille zal waarschijnlijk bijgesteld moeten worden. o Uit de nieuwe Woningwet volgt ook een aantal aanpassingen op gebied van besturing, toezicht en Governance. Deze zullen na inwerkingtreding van de woningwet worden vastgesteld en, waar van toepassing, vertaald in diverse reglementen. o Op grond van de nieuwe wet dient de waardering van ons vastgoed in de jaarrekening te worden bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Daarom wordt eind 2014/begin 2015 ons bezit getaxeerd. o De uitkomsten worden benut om het zogeheten assetmanagement vorm te geven, als onderdeel van het optimaliseren van de vastgoedsturing. Oftewel, hoe zetten wij onze financiële middelen beleidsmatig optimaal in om zo ons maatschappelijk effect zo groot mogelijk te laten zijn. Als sturingsmiddel wordt hierbij het Driekamermodel van hoogleraar Conijn/Ortec gehanteerd. o Als laatste moet als gevolg van de nieuwe wet het begrotingsproces in 2015 met enkele maanden vervroegd worden. Ø Met de komst van de nieuw coördinator financiën wordt ook het eerder ingezette proces met betrekking tot de risicobeheersing doorontwikkeld. Ø De procesbeschrijvingen worden geoptimaliseerd en er vinden jaarlijks audits plaats. De AO wordt vastgelegd. Ø De interne controlemaatregelen worden bewaakt en waar nodig aangescherpt. Ø Nieuwe regelgeving en eisen van het Waarborgfonds, Centraal Fonds en RJ worden zo efficiënt mogelijk toegepast. Ø Om goed inzicht te hebben in de diverse effecten van bepaalde beleidsvoornemens, is het gewenst die snel te kunnen simuleren. Vabi beleidssimulatie, ook in gebruik voor de complexbeheerplannen, zal in 2015 daarvoor ingezet worden. De beleidscyclus die nodig is om het proces van denken naar doen vorm te geven, wordt in het voorjaar 2015 vastgesteld. Ø Als vervolg op invoering van het Document Management Systeem (digitalisering archief en documenten) wordt in 2015 onderzocht of het ontwikkelen van een zogenoemd klantenportal en/of leveranciersportal tot toegevoegde waarde en efficiëntie leidt. Ø Het in 2014 ingevoerd aanbestedingsbeleid wordt in 2015 verder geïntensiveerd.
13
Ø Het proces niet planmatig onderhoud moet efficiënter verlopen. Lagere kosten/korte doorlooptijden. In 2013 is een eerste aanzet gemaakt. In 2015 wordt de factuurbehandeling geoptimaliseerd, efficiëntie-afspraken met aannemers gemaakt en de telefonische afspraken met huurders zoveel mogelijk direct kortgesloten met de aannemers.
Hoofdstuk 3 Uitgangspunten Begroting 2015 en meerjarenbegroting 2016 tot en met 2024 Als basis voor de begroting 2015 en de meerjarenraming is de prognose gehanteerd, zoals die is opgenomen in de DPI 2014. De planning van de nieuwbouwprojecten en daarmee samenhangende begroting is vervolgens bijgesteld aan de hand van de fasedocumenten. Het onderhoud is gebaseerd op de in 2014 nieuw opgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. De basis voor deze begroting vormde de uitgevoerde conditiemeting van het bezit. De saneringsheffing en verhuurdersheffing zijn opgenomen aan de hand van de laatste gegevens van het CFV. De verhuurdersheffing is voor de gehele looptijd opgenomen, de saneringsheffing tot en met 2018. In onderstaande grafieken zijn de belangrijkste kengetallen opgenomen die voor de beoordeling van de financiële positie van belang zijn. Solvabiliteit De solvabiliteit blijft gedurende de begrotingsperiode boven de norm van 25%. De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Loan to Value De loan to value geeft de verhouding weer tussen het nominale schuldrestant en de marktwaarde van het bezit. Over de gehele begrotingsperiode blijft de loan to value onder de norm van 75%. Rentedekkingsgraad De rentedekkingsgraad is een kengetal om vast te stellen in welke mate aan de renteverplichtingen kan worden voldaan. De norm die hiervoor geldt is 1,4. Gedurende de begrotingsperiode wordt ook aan deze norm voldaan. Debt service coverage ratio Met dit kengetal wordt beoordeeld of binnen de kasstromen voldoende ruimte is om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen. Hoe hoger dit kengetal hoe gunstiger. De norm die hiervoor gehanteerd wordt, is minimaal 1. In de gehele begrotingsperiode blijven we boven deze norm. Schuld per verhuureenheid (vhe) De schuld per vhe geeft aan in welke mate het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen. Algemeen geldt een vuistregel dat een schuld per vhe tot een bedrag van € 40.000,- nog acceptabel is. Gedurende de begrotingsperiode blijft de schuld per vhe onder de € 40.000.-.
14
Ontwikkeling van de kengetallen
60
80
50
60
40
40
30
20
20
0
10
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Solvabiliteit (%)
Loan to Value (bedrijfswaarde)
Norm WSW
Norm WSW
3
2,00
2,5
1,50
2 1,5
1,00
1
0,50
0,5 0
0,00 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Rentedekkingsgraad
Norm WSW
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
DCR
Norm WSW
60 50
Schuld per per VHE
40 30
Norm WSW (zonder index)
20
Norm WSW (met index 2%)
10 0
15
Onderstaand een verdere toelichting op meer specifieke uitgangspunten en aannames. 1. a.
Strategisch voorraadbeheer Sloop- en herontwikkelingsprogramma Op termijn (tot 2035) is gepland dat ca.30% van het woningbestand wordt vernieuwd. Bij deze vernieuwing is gepland om ca. 200 woningen in de midden dure huur te realiseren, waarbij in het bijzonder voor ouderen geschikte woningen. Dit gelet op de verwachte woonwens en mede met het oog op de doorstroming van de middeninkomens.
Verkoop bestaande huurwoningen In de begroting 2015 e.v. is uitgegaan van verkoop van 4 woningen per jaar op basis van het verkoopplan. De navolgende woningen zijn in het verkoopplan opgenomen: Adres Anne Frankstraat Beijerenstraat Burgemeester Doormanstraat Dorus Rijkerstraat Gruttolaan Kaagjesland Koningin Julianastraat Kosterdijk Lindenlaan Pr. W. Alexanderstraat Prins Bernardstraat Prinses Beatrixstraat Van der Veenstraat Veenmos Totaal
Complex Cpl. 6 en 7.14 Cpl. 6.1 Cpl. 51, 52
Aantal woningen 10 11 1
Cpl 7.01 Cpl 64 en 65 Cpl 11 Cpl 56.2 Cpl. 52.2 en en 51.1 Cpl 62 Cpl 63
10 4 2 4 3 2 1
Cpl. 58.3 Cp-l 60 Cpl 6 Cpl 19.1
3 1 6 3 61
Nieuwbouw De planning van de nieuwbouw ziet er als volgt uit Nieuwbouw Omschrijving Fase 2 Fase 3
Woningtype Maximalocatie Maximalocatie Westveen 2 Thomashuis / Herbergier
Fase 1 Fase 2
De Groenendijck Oost De Groenendijck Oost De Oude Tol
Totaal Start Oplevering 24 soc. / 4 comm.
28 2014
2015
28 A
17 soc / 5 comm.
22 2015
2015
22 A
27 2014
2015
27 G
Waarder Waarder Reeuwijk Brug West Reeuwijk Brug West
3-k app+lift ontwikkeling
Driebruggen Driebruggen Reeuwijk Brug Oost
GGB 0-treden GGB 0-treden
Sociaal sociaal
6 2015 6 2016
2016 2017
6 E 6 E
GGB 0-treden
sociaal
7 2015
2016
7 E
3-k app+lift
zorgwoningen Sociaal
16
Het gaat om de projecten: Maxima fase 2:
Maxima fase 3: Westveen fase 2:
24 sociale huurappartementen, 4 commerciële huurappartementen, de Huiskamer van Waarder en ca. 200 m2 commerciële ruimte. Geraamde investering € 5.703.000,Oplevering gepland in 2015. In de begroting is gerekend met een gemiddelde huurprijs van € 590,- per appartement per maand voor de sociale woningen en € 850,- per maand voor de commerciële woningen. Betreft het “oude” Kerverland en daaraan verbonden grond. Is in ontwikkeling.. 17 sociale huurappartementen en 5 commerciële huurappartementen .Geraamde investering € 4.025.000,-. Oplevering gepland in 2015. Gerekend is met een aanvangshuur van gemiddeld € 625,- per appartement per maand voor de sociale woningen en € 850,- per maand voor de commerciële woningen
Thomashuis en Herbergier: Huisvesting voor bijzondere doelgroepen in voormalig gemeentehuis in Reeuwijk. Er worden 9 vhe’s voor het Thomashuis, 16 vhe’s voor de Herbergier en 2 zorgondernemerswoningen gerealiseerd. De investering is geraamd op € 4.386.548,-. In de begroting hebben we gerekend met een totale huurprijs van € 267.500,- per jaar. De Groendijck Oost Driebruggen: De planning is om 12 grondgebonden seniorenwoningen en woningen voor starters/kleine gezinnen te bouwen. De investering wordt globaal geraamd op € 2.100.000,- met een daarbij behorende huurprijs van gemiddeld € 575,- per maand per woning. De Oude Tol:
2.
De planning hier is 7 woningen gelijk aan die op de locatie Groendijck Oost te realiseren op eigen grond. De bouwkosten worden geraamd op € 1.153.600,-. De huurprijs per woning wordt gemiddeld geraamd op € 650,- per maand..
Huurbeleid In de laatste twee jaar is een inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast, waarbij gerekend is met verschillende percentages huurverhoging voor drie verschillende inkomensklassen. Dit ging om percentages van inflatie + 2%, 2,5% en 4%. Bij het opmaken van de begroting is het definitieve rijksbeleid ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging nog niet vastgesteld, er is sprake van nog opnieuw een jaar inkomensafhankelijke huurverhoging of huursombenadering. In de Tweede Kamer ligt ook een voorstel voor een nieuw woningwaarderingsstelstel (WWS), het puntensysteem, waarmee de maximale huur van sociale huurwoningen wordt berekend. De WOZ-waarde wordt onderdeel van het WWS. Berekend is dat dit geen grote verschillen (max 2,5%) t.o.v. huidige maximum huren gaat geven en op ons huurbeleid geen grote invloed zal hebben. De voorgenomen bevriezing van 3 jaar van de maximale huurgrens van € 699,48 zal wel invloed hebben op ons huurbeleid, hetzij minimaal. Vooralsnog is deze maatregel niet ingerekend in de begroting. Jaarlijkse huurverhoging Voor de begroting tijdperk 2015-2019 is uitgegaan van een huurverhoging van 2,5 % (inflatie van 1,5% + 1%) voor alle inkomensklassen. Voor 2020 e.v. gaan wij uit van 3% (inflatie 2,0% + 1%). De lange termijn inflatieverwachting is gebaseerd op de gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Aftopping van de huren De huren worden afgetopt op het niveau van de streefhuur, gebaseerd op de aftoppingsgrenzen en maximale huurgrens Wet huurtoeslag, die ligt op € 699,48. Hierin maken we onderscheid in de goedkope klasse, betaalbare klasse en dure klasse. De streefhuur laten we stijgen met het inflatiepercentage (zonder opslag).
17
Harmonisatie Bij mutatie wordt de huur geharmoniseerd tot het niveau van de streefhuur. De mutatiegraad van het bezit is bepaald op 4 %. Huurderving De huurderving is vastgesteld op 0,75%. De ontwikkeling van de woningvoorraad in de begroting van 2015 ziet er als volgt uit: ( pp 2014) Totaal 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2023
2024
Aantal woongelegenheden* 1204 1187 1183 1149 1135 1131 1138 1108 1104 1122 Aantal niet-woongelegenheid Goedkoop 298 262 272 237 227 Betaalbaar 606 632 599 590 579 duur tot HTG 242 235 254 264 271 duur boven HTG 58 58 58 58 58 *Dit is het aantal woongelegenheden, inclusief de erfpachtgronden
18
208 553 288 82
198 551 298 91
196 484 313 115
192 478 319 115
181 447 323 171
3.
Onderhoud De (meerjaren)onderhoudsbegroting is gebaseerd op de uitkomsten van het strategisch voorraadbeleid. In het strategisch voorraadbeleid is gekozen voor een aantal vastgoedstrategieën, waarop het onderhoud is gebaseerd. In onderstaand overzicht geven wij een samenvatting weer van de verdeling van de strategieën over de woningen. Consolideren Herpositioneren Moderniseren Sloop Verkoop Sloop Kerverland Totaal
628 won. 16 won. 44 won. 296 won. 61 won. 31 won. 1.076 won.
De raming van de onderhoudswerkzaamheden over de periode 2015 tot en met 2024 ziet er als volgt uit: ( x € 1.000,-, geïndexeerd) jaar KO MO PO Asbest Totaal
2015 373 177 1.005 101 1.656
2016 389 172 1.066 101 1.728
2017 385 172 1.045 101 1.703
2018 392 180 1.090 101 1.763
2019 391 171 964 98 1.624
2020 401 180 1.251 97 1.929
2021 387 179 1.290 94 1.950
2022 404 181 1.356 94 2.035
2023 411 197 1.482 83 2.173
2024 425 202 1.324 1.951
De onderhoudsuitgaven die ten laste komen van de exploitatie bedragen per VHE: (x € 1.000,-, geïndexeerd) jaar 2015 Exploitatielasten 1.656 #VHE ex erfpacht 1.170 onderhoud per VHE met index 1.415 zonder index 1.391
2016 1.728 1.153
2017 1.703 1.149
2018 1.763 1.115
2019 1.624 1.101
2020 1.929 1.097
2021 1.950 1.104
2022 2.035 1.074
2023 2.173 1.070
2024 1.951 1.088
1.499 1.442
1.482 1.393
1.581 1.449
1.475 1.312
1.758 1.519
1.766 1.481
1.895 1.543
2.031 1.605
1.793 1.376
In deze tabel wordt gerekend met 1.170 VHE’s, terwijl er 1.076 woningen zijn verdeeld over strategieën. Het verschil tussen deze aantallen is de toename van de woningen door nieuwbouw en fusie (Kerverland) in 2014 en 2015. 4.
Energiebeleid In de onderstaande tabel zijn de uitgaven voor de projectmatige energiemaatregelen weergegeven. Deze uitgaven worden nagenoeg volledig geactiveerd en zijn in de begroting opgenomen onder de post verbetering bestaand bezit. Een zeer beperkt deel van de uitgaven is opgenomen onder de exploitatielasten van planmatig onderhoud. Ongeindexeerd. 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 jaar 22 26 26 22 21 32 35 32 27 34 aantal bedrag 189.292 187.975 190.691 151.170 151.501 172.838 142.843 216.928 103.946 203.255 Voor de dekking van de investering in energetische maatregelen is uitgegaan van een huurverhoging van gemiddeld € 13,- per maand per vhe (pp 2014).
19
In deze begroting is geen rekening meer gehouden met subsidie op aangebrachte energetische maatregelen (in 2014 begroot € 1.500,- per woning). De subsidieregels zijn aangescherpt. Wel hebben we ons aangemeld voor het verkrijgen van de subsidie in geval van drie labelsprongen. Momenteel weten we nog niet of we in aanmerking komen voor deze subsidie. Daarnaast wordt jaarlijks een bedrag geactiveerd voor uitgaven aan verbeteringen van energielabels die niet projectmatig maar bij mutatie of gecombineerd met planmatig onderhoud worden uitgevoerd. Dit gaat om de volgende bedragen per jaar. Ongeïndexeerd. 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 jaar bedrag 143.802 145.020 147.242 178.230 148.245 134.661 104.043 166.683 75.931
5.
2024 159.547
Leefbaarheid De uitgaven voor leefbaarheid zijn geraamd op € 12.500,- per jaar en zijn opgenomen onder de algemene beheerskosten.
6.
Financieringsbeleid Het aantrekken van financieringen is gebaseerd op de uitgangspunten van het Treasurystatuut. Het gebruik van derivaten is volgens het statuut niet toegestaan. Voor het aantrekken van financieringsmiddelen maken we gebruik van de diensten van Thesor. De in de begroting gehanteerde financieringsrente is vastgesteld op 5,25%. Het gemiddeld rentepercentage van de huidige portefeuille bedraagt ultimo 2013 4,31%. Bij het aantrekken van nieuwe financieringsmiddelen wordt in de begroting rekening gehouden met de kredietfaciliteit van € 1.500.000,-. De aankomende splitsing tussen daeb en niet-daeb zal er waarschijnlijk toe leiden dat financiering voor niet-daeb activiteiten tegen een hogere rente moet worden aangetrokken. Der verwachting is dat dit ongeveer 1% a 1,5% hoger zal zijn. Dit is nog niet in de begroting ingerekend.
20
7.
Saneringsbijdrage aan Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds heeft de tarieven voor de saneringsheffing 2014 in september vastgesteld. De heffing is als volgt vastgesteld: - Zelfstandige woongelegenheid € 225,Onzelfstandige woongelegenheid € 112,50 De percentages zijn onderstaand weergegeven. Prognosejaar 2015 2016 2017 en verder
8.
Saneringsheffing 2% 2% 2%
Verhuurdersheffing In de begroting is rekening gehouden met de verhuurdersheffing. De berekeningen zijn gebaseerd op de percentages zoals die door het Ministerie van Financiën bekend zijn gemaakt. De grondslag voor de heffing wordt gevormd door de totale WOZ-waarde van de gereguleerde huurwoningen van de verhuurder. Er geldt een heffingsvrije voet van 10 maal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. Vanaf 2014, oplopend naar 2017 e.v. zijn de heffingspercentages 0,231% (2014), 0,385% (2015), 0,42% (2016), 0,49% (2017 en verder) van de WOZ-waarde van het Daeb-bezit. In bedragen is de heffing per jaar: (x € 1.000,-, geïndexeerd) Jaar 2015 2016 Bedrag 862 963
2017 1.043
2018 1.041
2019 1.027
21
2020 1.023
2021 1.031
2022 1.032
2023 1.027
2024 1.047
Hoofdstuk 4 Begroting 2015 in € OMSCHRIJVING
BEGROOT 2014
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Resultaat verkoop bestaand bezit Erfpacht en overige opbrengsten Geactiveerde kosten eigen bedrijf Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten onderhoud Overige bedrijfslasten Verhuurdersheffing/Saneringsbijdrage Som der bedrijfslasten
FORECAST 2014
6.097.000
BEGROOT 2015
6.855.000
555.000 44.000 0 6.696.000
6.217.000 0 691.000 39.000 60.000 7.007.000
424.000 58.000 99.000 1.792.000 951.000 1.052.000 4.376.000
559.000 71.000 88.000 1.792.000 1.024.000 884.000 4.418.000
447.000 69.000 85.000 1.656.000 1.106.000 995.000 4.358.000
2.320.000
2.589.000
3.096.000
Afschrijvingen op materiële vaste activa
-1.256.000
-1.256.000
-1.239.000
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa
-1.233.000
-1.233.000
-2.140.000
0
239.000
854.000
854.000
484.000
3.000 -673.000
10.000 -793.000
0 -895.000
15.000
410.000
-694.000
Bedrijfsresultaat
538.000 61.000 7.454.000
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoed portefeuille Financieringslasten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting
0
Jaarresultaat
15.000
410.000
Toelichting op de begroting 2015 Huren De toename van de huur ten opzichte van de forecast van € 638.000,- kan worden verklaard door : · € 528.000,- door oplevering van nieuwbouwprojecten in 2015 · € 130.000,- door reguliere huurverhoging en verhoging bij mutatie · -/- € 22.000,- door toename derving als gevolg van sloop en verkoop
22
-694.000
Resultaat verkoop woningen In de begroting 2015 is rekening gehouden met de verkoop van 4 huurwoningen. De verkoop vindt plaats bij mutatie. De netto opbrengst is begroot op € 538.000,-. Overige opbrengsten Onder deze post zijn opgenomen de inkomsten uit erfpacht van grond en diverse kleine opbrengsten. Lonen en salarissen/sociale lasten/pensioenpremie Deze kosten zijn gebaseerd op de stand per september 2014.. Voor 2015 is stijging van 1% van de cao-lonen gerekend. In de begroting is (tijdelijke) uitbreiding van het personeelsbestand opgenomen voor een managementassistente (100%). Onderhoud Zie Hoofdstuk 2 onder onderhoud en § 3.3 voor een toelichting op de post onderhoud. Overige bedrijfslasten In deze post zijn de navolgende kosten opgenomen: jaar bedrijfskosten ov. personeelskosten belasting en verzekeringen totaal
2015 475.000 118.000 513.000 1.106.000
verhuurdersheffing saneringsheffing
862.000 133.000
totaal
995.000
Voor een toelichting op de kostenstijging van de personeels- en bedrijfskosten verwijzen we naar het voorwoord bij deze begroting. Afschrijvingen Dit betreft de afschrijving op lineaire basis van de woningen in exploitatie. De grondslag voor het berekenen van de afschrijving vormt de bedrijfswaarde. De toename ten opzichte van de begroting 2014 wordt enerzijds veroorzaakt door het in exploitatie komen van nieuwbouwprojecten en anderzijds door de toename van de bedrijfswaarde van bestaande complexen. Overige waardeveranderingen van materiele vaste activa/onrendabele toppen De overige waardeveranderingen kunnen als volgt gespecificeerd worden: (x € 1.000,-) Maxima Fase 2 commercieel (2015) Thomashuis en Herbergier (2015) De Groendijck Oost (2016) De Oude Tol (2016) investeringen bestaand bezit Totaal
-16 -7 -1.483 -614 -20 -2.140
Dit betreft de onrendabele top bij nieuwbouwprojecten in het jaar van vaststellen van het definitief ontwerp, of wijzigingen in eerder verantwoordere onrendabele toppen.
23
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post kan als volgt gespecificeerd worden: bedragen * 1000 Maxima fase 2 Thomashuis Bedrijfswaarde 2.508 4.115 Investeringen -5.666 -4.482 Per saldo Onrendabel -3.158 -367 ORT reeds gepresenteerd 2.900 574 Aanvullende afwaardering -258 207
Westveen 22 won 2.155 -4.131 -1.976 2.244 268
Overig 691 -444 247 20 267
Totaal 9.469 -14.723 -5.254 5.738 484
De bedrijfswaarde van projecten muteert door wijzingen in de onderdelen van de bedrijfswaarde, zoals huren en huurontwikkeling, onderhoudslasten en bedrijfslasten. Financieringslasten Het rentepercentage voor de invulling van de financieringsbehoefte is vastgesteld op 5,25%. Bij de bepaling van de jaarlijkse financieringsbehoefte is rekening gehouden met de kredietfaciliteit in rekening courant van € 1.500.000,-. De parameter voor de lange rente die moeten worden ingerekend in de begroting is door het WSW–CFV vastgesteld op 5,25%. Dit betekent dat nieuwe financiering in het begrotingsmodel wordt aangetrokken tegen 5,25%, terwijl de werkelijke rente bij nieuwe financiering lager ligt.
24
Hoofdstuk 5 Investeringsbegroting 2015-2024 (x € 1.000) Nieuwbouw Sociaal Maxima fase 2 24 huurwoningen (2015) Westveen 17 huurwoningen (2015) Maxima Fase 2 maatschappelijk (2015) Herstructurering sociaal Thomashuis en Herbergier (2015) De Groendijck Oost (2016) De Oude Tol (2016) Totaal Sociaal Commercieel Maxima fase 2 4 huurwoningen (2015) Westveen 5 huurwoningen (2015) Maxima Fase 2 commercieel (2015) Herstructurering commercieel Totaal commercieel Investeringen MVA ten diensten van exploitatie Verkoop Sloop Verbeteringen bestaand bezit EPA maatregelen Totaal investeringen
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
-546
-751
-773
-597
-1.230
-1.267
0
-546
-751
-773
-597
-1.230
-1.267
-3.288 -3.288 -20
-3.387 -3.387 -20
-2.537 -2.537 -20
-4.791 -4.791 -20
-4.935 -4.935
580 -528 -308 -158 -4.473
580
580 -1.045 -380 -201 -4.200
580
870 -633 -89 -223 -6.277
-1.847 -2.671 -149 -2.387 -721 -793 -8.568
-1.473 -404 -1.877
0
-308 -786 -151 -1.245 -20
0 -20
0 -20
0 -20
-2.322 -2.322 -20
580
580
580
-295 -148 -9.696
-290 -153 -1.760
-278 -165 117
580 -497 -221 -197 -355
580 -171 -265 -177 -2.921
Bedragen zijn geïndexeerd
25
-212 -129 -3.941
-249 -104 -5.814
Hoofdstuk 6 Meerjarenbegroting 2015-2024 Balans
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Activa Materiële vaste activa (sociaal)
51.922
53.017
53.010
52.634
52.842
51.692
51.816
50.606
51.369
48.832
Sociaal vastgoed in exploitatie MVA in ontwikkeling sociaal MVA ten diensten van exploitatie Materiële vaste activa (commercieel)
51.715 -388 595 5.185
53.005 -567 579 5.185
53.017 -567 560 5.185
52.662 -567 539 5.185
52.343 -21 520 7.507
51.570 -379 501 10.160
51.322 13 482 13.255
50.711 -567 462 14.778
50.265 663 441 19.568
48.998 -567 401 22.253
Commercieel vastgoed in exploitatie MVA in ontwikkeling commercieel Grond in erfpacht
5.339 -153 932
5.339 -153 932
5.339 -153 932
5.339 -153 932
5.339 2.168 932
9.416 743 932
10.946 2.310 932
14.931 -153 932
14.931 4.638 932
22.407 -153 932
58.040
59.134
59.128
58.751
61.281
62.783
66.004
66.315
71.869
72.018
69 10 30 0
75 10 30 0
76 10 30 132
77 10 30 0
78 10 30 0
80 10 30 0
83 10 30 0
86 10 30 0
88 10 30 0
93 10 30 0
109
115
248
117
118
120
123
126
128
133
58.149
59.249
59.376
58.868
61.399
62.903
66.127
66.441
71.998
72.150
Vaste activa Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen
Vlottende activa Totaal activa
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Passiva Overige reserves Herwaarderingsreserve
-4.330 27.863
-2.785 28.299
-1.717 29.057
-1.359 29.675
-31 30.054
-508 29.473
308 29.849
-1.069 29.358
403 29.584
-1.999 28.181
Eigen vermogen
23.533
25.514
27.340
28.316
30.023
28.964
30.157
28.289
29.988
26.182
26
Leningen o/g nominaal Voorzieningen
Langlopende schulden
Rekening courant bank Crediteuren Belastingen Overlopende passiva
Kortlopende schulden Totaal passiva
30.741 21
30.762
30.621 21
30.642
1.500 750
30.443
1.500 750
181 662
30.422 21
28.237
0 750
181 662
28.216 21
29.783
722 750
181 662
29.762 21
32.346
0 750
181 662
32.325 21
32.877
0 750
181 662
32.856 21
35.100
1.500 750
181 662
35.079 21
38.917
1.459 750
181 662
38.896 21
42.875
1.500 750
181 662
42.854 21
1.500 750
181 662
181 662
3.093
3.093
1.593
2.315
1.593
1.593
3.093
3.052
3.093
3.093
58.149
59.249
59.376
58.868
61.399
62.903
66.127
66.441
71.998
72.150
27
Resultatenrekening 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 7.329 7.410 7.467 7.506 7.723 7.964 8.318 8.572 9.051 6.855 6.934 7.458 7.614 7.709 7.776 7.995 8.327 8.603 8.813 9.276 -79 -129 -204 -242 -270 -272 -363 -284 -241 -225 538 547 407 533 541 557 513 562 556 819 61 317 81 89 98 108 113 117 121 124 43 52 62 70 78 88 92 96 100 103 18 19 19 19 20 20 20 21 21 22 7.454 8.193 7.898 8.089 8.146 8.388 8.589 8.998 9.250 9.995
Huuropbrengsten Huurinkomsten Huurderving Netto verkoopresultaat bestaand bezit Overige bedrijfsopbrengsten Erfpacht Overige opbrengsten Bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving MVA in exploitatie (opstal) Afschrijving MVA in exploitatie (grond) Gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijving Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie Overige waardeveranderingen MVA en vastgoedportefeuille Resultaat sloop Onrendabele investeringen Onrendabele investeringen bestaand bezit (berekend) Onrendabele top nieuwbouw (berekend) Personeelslasten Onderhoudslasten Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Saneringsheffing Bedrijfslasten
28
-1.239 -3.451 0 2.264 -52 -2.140 0 -2.140 -20 -2.120 -719 -1.656 -1.106 -373 -177 -475 -476 -37 -862 -133 -7.736
-1.395 -3.722 -196 2.559 -36 -6 0 -6 -6 0 -703 -1.728 -1.167 -389 -172 -432 -496 -38 -963 -138 -5.899
-1.375 -3.586 0 2.250 -39 -36 0 -36 -36 0 -661 -1.704 -1.146 -385 -172 -443 -499 -38 -1.043 -144 -5.942
-1.330 -3.574 0 2.286 -42 -509 -497 -12 -12 0 -678 -1.763 -1.191 -392 -180 -454 -498 -38 -1.041 -149 -6.461
-1.314 -3.557 0 2.282 -39 -201 -171 -30 -30 0 -698 -1.624 -1.062 -391 -171 -468 -495 -38 -1.027 0 -5.865
-1.265 -3.306 0 2.080 -39 -1.697 457 -2.154 -13 -2.142 -719 -1.928 -1.348 -401 -180 -482 -501 -38 -1.023 0 -7.654
-1.298 -3.557 0 2.298 -40 -480 374 -854 -7 -847 -741 -1.950 -1.384 -387 -179 -496 -512 -39 -1.031 0 -6.547
-1.241 -3.285 0 2.084 -40 -2.548 0 -2.548 -13 -2.535 -763 -2.036 -1.450 -404 -181 -511 -517 -39 -1.032 0 -8.687
-1.217 -1.174 -3.384 -3.183 0 0 2.207 2.049 -40 -40 -4 -4.140 0 1.425 -4 -5.565 -4 -28 0 -5.537 -786 -809 -2.173 -1.951 -1.565 -1.324 -411 -425 -197 -202 -527 -542 -519 -534 -39 -40 -1.027 -1.047 0 0 -6.291 -10.236
-283
2.293
1.955
1.628
2.281
733
2.042
311
2.958
-242
484
514
357
-44
203
17
169
-171
178
-231
Rentebaten Rentelasten Saldo financiële baten en lasten
0 -895 -895
2 -1.265 -1.263
2 -1.247 -1.244
6 -1.233 -1.226
6 -1.163 -1.156
5 -1.233 -1.227
0 -1.395 -1.395
0 -1.517 -1.517
0 -1.664 -1.664
0 -1.930 -1.930
Resultaat voor belasting
-694
1.545
1.068
358
1.328
-477
816
-1.377
1.472
-2.402
Jaarresultaat
-694
1.545
1.068
358
1.328
-477
816
-1.377
1.472
-2.402
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
29
Kasstromen Cashflow operationele activiteiten Huur Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Personeelskosten Lasten onderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Saneringsheffing Rentelasten Mutaties balansposten
2015 1.656 6.847 61 0 -719 -1.656 -475 -476 -37 -862 -133 -894 0
2016 1.879 7.323 317 2 -703 -1.728 -432 -496 -38 -963 -138 -1.265 0
2017 1.714 7.409 81 2 -661 -1.704 -443 -499 -38 -1.043 -144 -1.247 0
2018 1.707 7.466 89 6 -678 -1.763 -454 -498 -38 -1.041 -149 -1.233 0
2019 2.097 7.506 98 6 -698 -1.624 -468 -495 -38 -1.027 0 -1.163 0
2020 1.909 7.720 108 5 -719 -1.928 -482 -501 -38 -1.023 0 -1.233 0
2021 1.909 7.961 113 0 -741 -1.950 -496 -512 -39 -1.031 0 -1.395 0
2022 2.019 8.316 117 0 -763 -2.036 -511 -517 -39 -1.032 0 -1.516 0
2023 1.957 8.570 121 0 -786 -2.173 -527 -519 -39 -1.027 0 -1.664 0
2024 2.318 9.046 124 0 -809 -1.951 -542 -534 -40 -1.047 0 -1.930 0
Cashflow (des)investeringen Verkoop Sloop Verbetering bestaand bezit Kasstroom Invest. Verbeteringen Diversen Kasstroom Invest. Energielabel Nieuwbouw huur Investeringen MVA ten dienste van exploitatie
-9.696 580 0 -443 -295 -148 -9.813 -20
-1.759 580 0 -442 -290 -153 -1.877 -20
117 580 0 -443 -278 -165 0 -20
-356 580 -497 -418 -221 -197 0 -20
-2.921 580 -171 -442 -265 -177 -2.868 -20
-4.472 580 -528 -466 -308 -158 -4.039 -20
-3.941 580 0 -341 -212 -129 -4.160 -20
-4.200 580 -1.045 -581 -380 -201 -3.134 -20
-5.814 580 0 -354 -249 -104 -6.021 -20
-6.276 870 -633 -312 -89 -223 -6.201 0
6.540 7.414 0 -874
-120 271 0 -391
-199 0 0 -199
-2.205 0 0 -2.205
1.546 1.758 0 -212
2.563 2.782 0 -219
531 5.257 0 -4.726
2.223 3.322 0 -1.099
3.817 6.890 0 -3.073
3.959 7.110 0 -3.152
-1.500
0
1.632
-854
722
0
-1.500
41
-41
0
Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g Toename geldmiddelen
30
norm WSW
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
-694 23.533 58.149 40,5
1.545 25.514 59.249 43,1
1.068 27.340 59.376 46
358 28.316 58.868 48,1
1.328 30.023 61.399 48,9
-477 28.964 62.903 46
816 30.157 66.127 45,6
-1.377 28.289 66.441 42,6
1.472 29.988 71.998 41,7
-2.402 26.182 72.150 36,3
30.741 1.204 26,2 4,01 7,51 49,1
30.621 1.187 26,4 4,01 6,92 47,8
30.422 1.183 26,4 4 6,25 47,4
28.216 1.149 25,2 4,08 5,98 44
29.762 1.135 26,9 4,14 5,41 46,6
32.325 1.131 29,3 4,23 4,92 46,8
32.856 1.138 29,6 4,46 5,41 46,1
35.079 1.108 32,5 4,59 5,3 45,5
38.896 1.104 36,2 4,82 5,52 50,4
42.854 1.122 39,2 5,01 5,59 48,6
Operationele kasstroom * Aflossingsfictie leningen (2%) Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie *
1.656 484 1.172
1.132 615 517
1.714 612 1.101
1.707 608 1.099
2.097 564 1.533
1.909 595 1.314
1.909 646 1.263
2.018 657 1.361
1.957 702 1.255
2.318 778 1.540
Operationele kasstroom excl rente* Rentelasten (netto) Rentedekkingsgraad (ICR) * Debt service coverage ratio (DSCR) (2%)* Aflossingsratio %
2.551 895 2,85 1,85 5,39
2.395 1.263 1,9 1,28 3,7
2.958 1.244 2,38 1,59 5,63
2.934 1.226 2,39 1,6 6,05
3.254 1.156 2,81 1,89 7,05
3.137 1.227 2,56 1,72 5,91
3.305 1.395 2,37 1,62 5,81
3.535 1.517 2,33 1,63 5,75
3.620 1.664 2,18 1,53 5,03
4.247 1.930 2,2 1,57 5,41
Financiële kengetallen
Jaarresultaat Eigen vermogen Balanstotaal Solvabiliteit (%) Nominale schuld leningen Aantal VHE's in exploitatie Nominale schuld leningen per VHE *1000 Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) Duration leningen o/g Loan to Value (%) (leningen/bedrijfswaarde)
25%
40
75%
1,4 1
31
32
33
