M ASTER T HESIS. Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen. Auteur : H.G.L. van der Linden

MASTER THESIS

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen

Auteur

:

H.G.L. van der Linden

Begeleider :

Dhr. drs. J. Traudes

Studie

:

Master of Science in Real Estate Amsterdam School of Real Estate

Datum

:

31 augustus 2007

Voorwoord Dit verslag is geschreven in het kader van mijn Master Thesis voor de Amsterdam School of Real Estate, waar ik de Master of Studies in Real Estate (MSRE) heb gevolgd. De Master Thesis valt binnen het profiel projectontwikkeling en heeft als titel: ‘Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen.’ Een actueel onderwerp dat past binnen het huidige politieke klimaat en met name interessant kan zijn omdat het verregaande consequenties kan hebben voor de geplande nieuwbouwproductie en de bij het ontwikkelproces betrokken partijen. Speciale dank gaat hierbij uit naar de heer drs. J. Traudes voor de begeleiding bij het maken van deze Master Thesis.

Voorwoord Inhoudsopgave Samenvatting 1.

Onderzoeksopzet ............................................................................................................ 11 1.1. Inleiding ..................................................................................................................... 11 1.2. Het probleem .............................................................................................................. 11 1.3. Probleemstelling......................................................................................................... 12 1.4. Onderzoeksmodel....................................................................................................... 12 1.5. Doelstelling onderzoek............................................................................................... 13 1.6. Theoretisch kader ....................................................................................................... 13 2. Particulier opdrachtgeverschap.................................................................................... 14 2.1. Inleiding ..................................................................................................................... 14 2.2. Begripsomschrijving particulier opdrachtgeverschap................................................ 14 2.3. Vormen van particulier opdrachtgeverschap naar zeggenschap ................................ 15 2.4. Vormen particulier opdrachtgeverschap naar bouwvorm .......................................... 17 2.5. Particulier opdrachtgeverschap en de betrokken partijen .......................................... 18 2.6. Particulier opdrachtgeverschap: ervaringen tot op heden .......................................... 20 2.7. Conclusies .................................................................................................................. 22 3. Woningmarkt Almere .................................................................................................... 24 3.1. Inleiding ..................................................................................................................... 24 3.2. Bevolkingsgroei ......................................................................................................... 24 3.3. Bewoners van Almere ................................................................................................ 24 3.4. Woningvoorraad......................................................................................................... 28 3.5. Woningmarkt bestaande bouw ................................................................................... 29 3.5.1. Aanbod bestaande woningen.............................................................................. 29 3.5.2. Vraag/opname bestaande woningen................................................................... 30 3.6. Woningmarkt nieuwbouw .......................................................................................... 30 3.7. Huidige woningmarkt Almere: vraag en aanbod tegen elkaar afgezet ...................... 31 3.8. Woningmarkt Almere in relatie tot nieuwbouwprogrammering................................ 32 4. Particulier opdrachtgeverschap: vraag en profielbepaling........................................ 34 4.1. Inleiding ..................................................................................................................... 34 4.2. Landelijke vraag particulier opdrachtgeverschap ...................................................... 34 4.3. Profiel van de particuliere opdrachtgever .................................................................. 34 4.4. Almeerse vraag particulier opdrachtgeverschap ........................................................ 37 4.5. Kritische noot bij de vraag naar particulier opdrachtgeverschap............................... 37 4.6. Profiel particuliere opdrachtgever versus woonwensen Almeerders ......................... 38 5. Strategische analyse ....................................................................................................... 40 5.1. Inleiding ..................................................................................................................... 40 5.2. Strategiebepaling in de publieke sector...................................................................... 40 5.3. Theoretisch model strategisch management .............................................................. 41 5.4. Strategische analyse ................................................................................................... 42 5.4.1. Inleiding huidige positie..................................................................................... 42 5.4.2. Interne analyse.................................................................................................... 42 5.4.3. Externe analyse .................................................................................................. 51 5.5. Conclusies strategische analyse ................................................................................. 58 5.5.1. Conclusies interne analyse ................................................................................. 58 5.5.2. Conclusies externe analyse................................................................................. 61

6.

Conclusies........................................................................................................................ 64 6.1. Inleiding ..................................................................................................................... 64 6.2. Conclusies ontwikkelingsvorm particulier opdrachtgeverschap................................ 64 6.3. Conclusies woningmarkt Almere ............................................................................... 65 6.4. Conclusies vraag en profielbepaling particulier opdrachtgeverschap........................ 65 6.5. Eindconclusies............................................................................................................ 66 7. Strategische aanbevelingen............................................................................................ 69 7.1. Inleiding ..................................................................................................................... 69 7.2. Aanbevelingen............................................................................................................ 69 Bibliografie

Samenvatting De gemeente Almere heeft zich voor de komende jaren ten doel gesteld om jaarlijks 3.000 nieuwe woningen te gaan bouwen. Dat is een ambitieuze doelstelling, temeer omdat enerzijds de nieuwbouwproductie in de afgelopen jaren nog geen 1.500 woningen betrof en anderzijds omdat de gemeente er ook nog eens voor gekozen heeft om 30% van de nieuwbouwproductie via particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Deze laatste keuze vormt het probleem van mijn onderzoek. De keus voor particulier opdrachtgeverschap zal de nieuwbouwprogrammering voor de komende periode namelijk ernstig in gevaar brengen. In dit rapport volgt de ontwikkeling van de strategische aanbevelingen die nodig zijn voor de gemeente Almere om de nieuwbouwprogrammering voor de komende jaren (tot 2030) niet in gevaar te laten komen. Particulier opdrachtgeverschap is een vorm van ontwikkeling die in het verleden veel voorkwam, maar in de loop van de tijd steeds meer verloren is gegaan. Vanaf de jaren negentig lijkt deze vorm van ontwikkeling echter weer in opkomst. Ook het politieke klimaat voor particulier opdrachtgeverschap is gunstig. De regering formuleerde een doelstelling om 30% van de woningbouw te realiseren door middel van particulier opdrachtgeverschap in de periode van 2005-2020. Deze doelstelling is niet bereikt en inmiddels is voor twintig stedelijke regio’s een premieregeling in het leven geroepen om in die gebieden het percentage van particulier opdrachtgeverschap te laten stijgen van 10% naar 20%. Het werkelijke percentage ontwikkeling op basis van particulier opdrachtgeverschap komt echter niet boven de 11%. Onder particulier opdrachtgeverschap wordt verstaan de situatie dat de burger of een groep burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon en zonder winstoogmerk – volledig juridische zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Particulier opdrachtgeverschap biedt de particulier veel ruimte in vrijheid en zeggenschap over zijn eigen woonwensen en kent veel verschillende vormen. Wij behandelden het individueel opdrachtgeverschap, het collectief opdrachtgeverschap en mede-opdrachtgeverschap. De voornaamste verschillen tussen deze vormen zijn gelegen in de hoeveelheid zeggenschap van de particulier en de aanverwante risico’s. In dat kader zijn ook nog aan de orde gekomen de consumentgerichte en seriematige ontwikkeling. Zij vallen niet onder onze begripsbepaling van particulier opdrachtgeverschap, omdat de zeggenschap veel beperkter is. Een andere onderverdeling van particulier opdrachtgeverschap is mogelijk naar bouwvorm. Ook bij deze onderverdeling is met name gekeken naar het verschil in risico, maar is ook stilgestaan bij de benodigde kennis per bouwvorm en de overige voor- en nadelen. Achtereenvolgens zijn behandeld: zelfbouw, inschakeling van een architect en een aannemer, systeembouw en cataloguswoning. Bij het particulier opdrachtgeverschap zijn meerdere partijen betrokken. De voornaamste partijen zijn de gemeenten, ontwikkelaars, bouwbedrijven, woningcorporaties en architecten. Allen hebben hun eigen rol en kennen hun eigen belangen. De meest cruciale rol is weggelegd voor de gemeente. Zij is veelal de leverancier van de grond en is in de zin van vergunningsverlener een machtige speler in het ontwikkelproces. Voor elke ontwikkeling heeft de ontwikkelende partij in ieder geval de gemeente nodig. Voor de ontwikkelaars vormt particulier opdrachtgeverschap enerzijds een bedreiging, omdat toename van particulier opdrachtgeverschap ten koste zal gaan van het marktaandeel van de door projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwbedrijven te bouwen woningen. Anderzijds wordt als substituut voor particulier opdrachtgeverschap vaak gekeken naar consumentgerichte projectontwikkeling. De ontwikkelingsvorm waarbij de ontwikkelaar ontwikkelt en de risico’s loopt, maar de kopers meer keuzemogelijkheden hebben in het ontwikkelde ontwerp. Ook

kunnen de ontwikkelaars een rol spelen bij het mede-opdrachtgeverschap. Een collectieve ontwikkelingsvorm waarbij bewoners en ontwikkelaars samen tot ontwikkeling over gaan. De ervaringen van particulier opdrachtgeverschap tot op heden zijn teleurstellend. Het landelijke percentage van woningen dat gebouwd wordt via particulier opdrachtgeverschap is beperkt en zelfs gedaald tot 11%. In ons rapport constateerden wij zes redenen die voor de consument aanleiding geven om niet over te gaan tot particulier opdrachtgeverschap: • Grond: Het is voor particulieren moeilijk om aan grond te komen en als die mogelijkheid er als is, zijn de grondprijzen hoog; • Kennis en kunde: De consument beschikt niet over de kennis en vaardigheden om een woning te ontwikkelen en te bouwen; • Complexiteit: Het proces van ontwikkelen is voor de particulier te ingewikkeld en is niet te overzien, wat tot onbekende risico’s leidt; • Overbruggingsgeld: Particulier opdrachtgeverschap kent hoge aanloopkosten en voorfinanciering hiervan is lastig. Ook het verkrijgen van een hypotheek voor een woning die via deze vorm van ontwikkeling tot stand komt is vaak moeilijk. • Tijd: Het bouwen van een eigen woning kost veel tijd en energie. Tijd die mensen vaak niet kunnen en/of willen investeren. Om te kunnen beoordelen of particulier opdrachtgeverschap in de markt van Almere past hebben we uitvoerig stilgestaan bij de bevolking en de (kenmerken van de) woningmarkt van Almere. Almere is een jonge stad met een jaarlijkse bevolkingsgroei van zo’n 2% boven het landelijk gemiddelde en deze groei is volledig afhankelijk van de nieuwbouwproductie in deze jonge stad. De sterk groeiende stad wordt gekenmerkt door een grote verhuisdynamiek, waarbij binnen de stad verhuisd wordt, maar er ook veel verhuisrelaties te constateren zijn met de regio Amsterdam, het Gooi en de rest van Flevoland. Almere heeft een relatief jonge bevolking en is een stad voor met name jonge gezinnen. In Almere komen jaarlijks veel mensen van buiten de gemeente (de zogenaamde vestigers). Van de huishoudens die vijf jaar of minder in hun huidige woning in Almere wonen, komt ongeveer de helft van buiten de gemeente, het overgrote deel is afkomstig uit Amsterdam. Naast de vestigers kent Almere ook veel doorstromers. Mensen die al reeds eerder in Almere hebben gewoond en zijn doorgestroomd naar een andere woning in Almere. De doorstromers zijn vaak gezinnen met kinderen waarvan één van de ouders/hoofd van het gezin 35 jaar of ouder is. Inmiddels is de woningvoorraad in Almere opgelopen tot zo’n 70.000 woningen, waarvan 62% koopwoningen betreft en 38% huurwoningen. Het overgrote deel van de koopwoningen zijn eengezinswoningen, waarbij het voornamelijk gaat om rijen hoekwoningen. Zes procent zijn vrijstaande woningen. De nieuwbouwmarkt wordt gekenmerkt door een ernstig tekort aan gerealiseerde woningen. Van het aantal geprognotiseerde woningen wordt jaarlijks tot op heden nog niet de helft gerealiseerd. De aantallen te bouwen woningen zijn indrukwekkend: in de periode van 2010 tot 2030 moeten 60.000 nieuwe woningen gebouwd gaan worden. De bestaande woningmarkt kent een teruglopende doorlooptijd. Dat houdt in dat de woningmarkt krapper is geworden. Dit blijkt ook uit het feit dat het bestaande woningaanbod in 2006 met maar liefst 18% is teruggelopen. Met name de vraag naar twee-onder-een kapwoningen en appartementen liet het laatste jaar een aanzienlijke stijging zien. Zeer vermoedelijk is de krapper wordende bestaande markt het directe gevolg van de geconstateerde achterblijvende nieuwbouw. Uit de vergelijking van vraag en aanbod op de Almeerse woningmarkt blijkt duidelijk dat de spanning op de markt ook de komende jaren zal blijven bestaan. Zowel de vraag naar koopwoningen als de vraag naar huurwoningen is groter dan het aanbod dat zich op de markt

zal begeven. Het tekort aan woningen in de koopwoningmarkt doet zich voor in alle prijsklassen, maar niet in de prijsklasse boven de € 500.000,-. Het grootste tekort aan woningen zal ontstaan in de prijsklasse tussen de € 150.000,- en € 200.000,-. Toch zal er op de koopwoningmarkt een beter evenwicht ontstaan. Dat komt omdat het tekort in de koopwoningmarkt deels gecompenseerd zal worden door de grote hoeveelheid extra te bouwen nieuwbouw koopwoningen (het tekort op de woningmarkt aan koopwoningen is kleiner dan er gebouwd moet worden). Voor de langere termijn betekent dit dat de woningmarkt gekenmerkt wordt door een grotere vraag dan aanbod. Dat komt met name door de grote hoeveelheid bestaande woningen die ter beschikking komen als gevolg van de Almeerders die door zullen stromen naar de in de toekomst te ontwikkelen en op te leveren nieuwbouwwoningen. De grootste overschotten doen zich voor in het segment van de middeldure koopwoningen, gevolgd door het duurdere segment. Na het onderzoek naar de markt van Almere is door ons gekeken naar de behoefte aan particulier opdrachtgeverschap en de kenmerken en wensen van particuliere opdrachtgevers. Van belang omdat op die manier de behoefte aangelegd kan worden tegen de doelstelling van Almere en het profiel van de particuliere opdrachtgever aangelegd kan worden tegen de kenmerken van de markt, ten einde te beoordelen of deze op elkaar aansluiten. Bij het onderzoek naar de behoefte bij de consument aan ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap is gebleken dat landelijk 40% van de particulieren voorkeur hebben voor deze vorm van ontwikkeling. Opvallend daarbij is echter de veel grotere voorkeur voor consumentgerichte projectontwikkeling. Ook onder de Almeerse bevolking constateerden wij dat er een soortgelijk percentage particulieren bestaat dat de voorkeur uitspreekt voor particulier opdrachtgeverschap, en wel 36%. Het liefst realiseert de Almeerder die plannen door het bouwen van een kant-en-klaar woning. Bij deze percentages van voorkeur voor particulier opdrachtgeverschap is wel met nadruk aangegeven dat belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap voorgenomen gedrag is en lang niet altijd ziet op werkelijke uitvoering. Het profiel van de particuliere opdrachtgever ziet er als volgt uit. Het gemiddeld netto jaarinkomen bedraagt € 43.300,-. De interesse voor particulier opdrachtgeverschap hangt nauw samen met de hoogte van het inkomen. De huishoudens met het hoogste inkomen hebben verreweg de grootste voorkeur voor het bouwen van een eigen huis. De gemiddelde leeftijd van de particulier opdrachtgever is 44 jaar en de belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap is het grootst bij gezinnen met kinderen. Het liefst realiseert de particuliere opdrachtgever een vrijstaande woning en een woning in het duurdere segment spreekt hen het meest aan. Bovenstaand profiel gerelateerd aan de woonwens van de Almeerder toont dat de gemiddelde Almeerder minder vaak een vrijstaande woning ambieert en dat een groot deel van de Almeerders een rij- of hoekwoning wenst. Opmerkelijk bleek bovendien de constatering dat het percentage van geïnteresseerden voor een vrijstaande woning binnen de groep van de Almeerders die te kennen hebben gegeven voor de volgende woonbestemming Almere te willen verlaten aanzienlijk groter was. Op basis van de bovenvermelde onderzoeksgegevens zijn aan de hand van een strategische analyse de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van het beleid op het gebied van particulier opdrachtgeverschap van de gemeente Almere in kaart gebracht. Deze analyse bestond uit een interne en externe analyse. Met behulp van deze interne analyse was het mogelijk de sterkten en zwakten van de organisatie te bepalen.

De interne analyse omvatte de volgende onderdelen: - Vergelijking met de concurrentie; - Zijn er mogelijkheden tot toetreding op de markt; - Wat is de kracht ten opzichte van substituutproducten. Uit de analyse bleken de navolgende sterkten en zwakten. Tabel ‘Sterkten en zwakten particulier opdrachtgeverschap Almere’:

Sterkte Grond is gemeentelijk eigendom (TGC) Grondprijs marktconform (TGC) Website, handboek, kavelpaspoort verminderen complexiteit p.o. proces (TGC) Geen weerstand p.o. binnen gemeentelijk apparaat (TGC) Zelfbeschikking/zeggenschap (TSP) Geen massale uniformiteit in stedenbouw (TSP) Prijs bouw p.o. aantrekkelijk (TSP)

Zwakte Grondpositie slecht (TSP) Kennis en kunde ontbreekt (TSP) Complexiteit van het proces (TSP) Overbruggingsgeld benodigd (TSP) P.o. kost veel tijd (TSP) Hypotheek moeilijk te verkrijgen (TSP)

Verklaring: TGC = concurrentiepositie ten opzichte van gemeentelijke concurrenten, TSP = concurrentiepositie ten opzichte van substituutproducten

Na de interne analyse is aan de hand van een stappenplan de externe analyse uitgevoerd. De externe analyse heeft betrekking op het analyseren van ontwikkelingen, trends en gebeurtenissen in de omgeving en mondt uit in het beschrijven van kansen en bedreigingen. Na het inventariseren en identificeren van de omgevingsfactoren is de concurrentiepositie bekeken. Een en ander leverde de volgende kansen en bedreigingen op. Tabel ‘Kansen en bedreigingen particulier opdrachtgeverschap Almere’:

Kans Gunstig landelijk politiek klimaat p.o. Grondexploitatiewet Nieuwbouwproductie Almere genereert eigen bevolkingstoename Percentage p.o.-geinteresseerden > procentuele doelstelling Almere Ruimer aanbod kavels Grote behoefte aan kant-en-klaar woning

Bedreiging Ernstig overschot woningmarkt middelste en hogere segment Mismatch inkomen doelgroep p.o. en inkomenssituatie bewoners Almere Mismatch leeftijd doelgroep p.o. en leeftijdsopbouw bewoners Almere Mismatch woonvoorkeur doelgroep p.o. en woonvoorkeur Almeerse zoeker/ woningsituatie Almere Almeerders die de stad willen verlaten passen binnen het profiel van p.o. Grondexploitatiewet Wens p.o. is niet realisatie p.o. Grote behoefte consumentgerichte Projectontwikkeling

De complete analyse vormde in combinatie met de in kaart gebrachte sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen de basis voor het opstellen van de volgende eindconclusies: - Er is behoefte aan particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente Almere en het percentage geïnteresseerden in particulier opdrachtgeverschap is groter dan de procentuele

doelstelling van de gemeente. De in de markt aangegeven vraag/wens naar particulier opdrachtgeverschap betekent echter lang niet altijd de daadwerkelijke realisatie hiervan; - De concurrentiepositie van Almere is sterk positie ten opzichte van de concurrerende gemeenten die ook kavels aanbieden om daarop particulieren te laten ontwikkelen. Zo beschikt de gemeente zelf over de grond en kan de gemeente deze grond aanbieden voor marktconforme prijzen. Ook op het gebied van het bieden van inzichtelijkheid in het ontwikkelen bouwproces doet de gemeente het (iets) beter dan de concurrerende gemeenten. Er is bovendien geen weerstand binnen het gemeentelijk apparaat. Wel is gebleken dat er een aanzienlijke groep Almeerse bewoners is die aangeeft Almere te willen verlaten en waarvan bovendien is gebleken dat deze groep past in het profiel van de particuliere opdrachtgever. Een potentiële doelgroep dus, die de gemeente als particuliere opdrachtgever lijkt te kunnen kwijtraken. - Toch zal de beoogde nieuwbouwproductie tot 2030 in het geding komen, en wel omdat: 1. De concurrentiepositie van particulier opdrachtgeverschap ten opzichte van projectmatige ontwikkeling stukken minder aantrekkelijk is. In tegenstelling tot de substituutproducten (projectmatige ontwikkeling en consumentgerichte ontwikkeling) kost particulier opdrachtgeverschap veel tijd, is het moeilijk grond te verwerven, is er gebrek aan kennis en kunde van bouw en ontwikkeling, komt de particuliere ontwikkelaar vaak moeilijk aan overbruggingsgeld en is het ontwikkelproces van particulier opdrachtgeverschap te complex; 2. Het profiel van de particuliere opdrachtgever niet aansluit bij de situatie in Almere. Zo hebben particuliere opdrachtgevers veelal een hoger inkomen, hogere leeftijd en andere woonvoorkeur dan de bewoner van Almere/de Almeerse zoeker; 3. Er aanzienlijke overschotten op de woningmarkt zullen ontstaan in het middelste en hogere woningsegment. Dat is juist het segment dat het meest gewild is bij de particuliere opdrachtgevers, waardoor deze vorm van ontwikkeling verder onder druk komt te staan. Daarnaast is het overschot in het middeldure segmenten extra nadelig voor de particuliere opdrachtgevers, omdat particuliere opdrachtgevers zelf ook vaak doorstromers zijn die bestaande woningen in dit segment achter laten. De ‘slechte’ markt in dit segment zal er toe bijdragen dat de bestaande woning minder makkelijk te verkopen is en de particuliere opdrachtgever terughoudender wordt om tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan. - Geconcludeerde mogelijkheden: 1. Kant-en-klaar woningen en/of consumentgerichte projectontwikkeling aanbeiden; 2. Een beleidskeuze van de gemeente Almere om zich te richten op een andere doelgroep dan de doorstromers; 3 Grootschalig collectief opdrachtgeverschap kan aanzienlijk voordeel opleveren in ontwikkeltijd. Aan de hand van deze conclusies zijn, om de doelstelling van de gemeente Almere om 30% van de nieuwbouwwoningen via particulier opdrachtgeverschap te laten ontwikkelen beter haalbaar te maken, de navolgende strategische aanbevelingen ontwikkeld: 1. Bied mogelijkheid voor de ontwikkeling van de kant-en-klaar woning Deze aanbeveling maakt het voor de gemeente mogelijk een kans te benutten (grote behoefte aan kant-en-klaar woning) en worden diverse zwakten (tijd, complexiteit e.d.) weggenomen.

2. Richt het beleid van particulier opdrachtgeverschap meer op de vestigers Door bovenstaande aanbeveling wordt een sterkte (goede concurrentiepositie tussen gemeenten) benut en een bedreiging ontweken (tekort woningmarkt middelste en hogere segment). 3. Bied meer ruimte voor consumentgericht bouwen Bedreigingen (de mismatch op de diverse terreinen) worden ontweken en een zwakte (de grote behoefte aan consumentgerichte projectontwikkeling) wordt geminimaliseerd. 4. Beperk belemmeringen proces particulier opdrachtgeverschap Bij deze aanbeveling worden zwakten weggenomen (de belemmeringen/obstakels) en kansen (het percentage particulier geïnteresseerden dat hoger ligt dan de procentuele doelstelling van de gemeente en het beschikbare aanbod kavels) worden benut. 5. Stimuleer collectief opdrachtgeverschap Door deze aanbeveling (onder voorwaarde) wordt gebruik gemaakt van een kans die wordt benut (percentage geïnteresseerden in particulier opdrachtgeverschap is groter dan de procentuele doelstelling van de gemeenten) en wordt een zwakte weggenomen (particulier opdrachtgeverschap kost veel tijd: collectief opdrachtgeverschap biedt onder voorwaarden immers mogelijkheden voor tempo in ontwikkeling en bouw).


1.

Onderzoeksopzet

1.1.

Inleiding

De huidige wethouder van Almere heeft een brandende ambitie: een radicale breuk met de huidige ontwikkelingspraktijk. Als jarenlange voorvechter van het particulier opdrachtgeverschap wil hij deze wijze van bouwen in Almere de komende jaren op ongeëvenaarde wijze introduceren als stroom in de woningproductie. De eerste stap is gezet en de verkoop van de eerste kavels in de wijk de Noorderplassen-West te Almere bestemd voor dit soort ontwikkeling zijn inmiddels verkocht. Voor- en tegenstanders hebben veelvuldig van zich laten horen. In mijn onderzoek staat dit particulier opdrachtgeverschap als initiatief in Almere centraal en zal de ambitie van Adri Duivesteijn kritisch worden bekeken. Het particulier opdrachtgeverschap vormt mijns inziens een interessant onderwerp voor de Master Thesis daar deze wijze van ontwikkeling vergaande consequenties kan hebben voor het kwantitatieve bouwprogramma van Almere en bovendien voor de huidige projectontwikkelaars en hun ontwikkelingsproces. Daarnaast omvat mijn vraagstelling een vastgoedontwikkelingsvraagstuk welke niet alleen actueel is, maar ook een periode van verandering kan inluiden van productiegericht naar consumentgericht bouwen. 1.2.

Het probleem

In 2005 zijn er in Almere zo’n 1.160 nieuwbouwwoningen gerealiseerd, het grootste deel koopwoningen. Het aantal gebouwde nieuwbouwwoningen is de laatste jaren aanzienlijk gedaald en zal in de komende jaren (tot 2030) weer omhoog gebracht moeten worden. Doelstelling van Almere is een nieuwbouwproductie van zo’ n 3.000 woningen per jaar. Een flinke uitdaging. Zeker als we ons realiseren dat van deze 3.000 woningen ongeveer dertig procent 1 via particulier opdrachtgeverschap gebouwd moet gaan worden. Een bezwaar tegen particulier opdrachtgeverschap behelst immers de zorg dat deze manier van bouwen de hoeveelheid te bouwen woningen aanzienlijk zal beperken. Niet alleen neemt het ontwikkelproces van particulier opdrachtgeverschap erg veel tijd in beslag, maar ook de onbekendheid van de opdrachtgevers met het ontwikkelproces kan leiden tot stagnatie in het aantal jaarlijks op te leveren woningen. Een jonge stad in ontwikkeling met aanzienlijke productiewensen kan hierdoor grote bouwachterstand oplopen. Deze zorg omvat de basis voor mijn onderzoek. De probleemdefiniëring luidt als volgt: Particulier opdrachtgeverschap is een vorm van ontwikkeling met een lange ontwikkelperiode en onzekerheden voor de consument, waardoor de nieuwbouwprogrammering van Almere in gevaar komt.

1

Bron: Gemeente Almere (2007), voor particulier opdrachtgeverschap zijn 1.000 kavels per jaar beschikbaar

11

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen 1.3.

Probleemstelling

Hoofdvraag: Welke strategie op het gebied van particulier opdrachtgeverschap moet de gemeente Almere volgen ten einde de beoogde kwantiteit van te bouwen nieuwbouwwoningen in Almere niet in het geding te laten komen? Om tot beantwoording van de hoofdvraag te kunnen komen, zullen in onderliggend rapport de navolgende subvragen worden beantwoord. Subvragen: 1. 2 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

1.4.

Wat is particulier opdrachtgeverschap? Welke vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn er te onderscheiden? Welke partijen zijn bij deze wijze van ontwikkeling betrokkenen? Wat zijn de ervaringen met particulier opdrachtgeverschap tot op heden? Hoe ziet de kwantitatieve vraag- en aanbodzijde van de woningmarkt in Almere eruit? Hoeveel vraag is er naar particulier opdrachtgeverschap? Hoe ziet het profiel van de particuliere opdrachtgever eruit? Hoe verhoudt het profiel zich ten opzichte van de woonwens van de Almeerder? Welke sterkten en zwakten kent de Almeerse strategie van particulier opdrachtgeverschap? Welke kansen en bedreigingen kent de Almeerse strategie van particulier opdrachtgeverschap? Onderzoeksmodel

Op basis van literatuuronderzoek wordt informatie verzameld ten einde antwoord te kunnen geven op de probleemstelling en de subvragen. Het onderzoek omvat vier stappen, welke er schematisch als volgt uitzien:

12

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen In stap 1 wordt nader ingegaan op de begripsbepaling van particulier opdrachtgeverschap en wordt stilgestaan bij de diverse betrokken partijen. Tevens zal in dit kader gekeken worden naar de ervaringen in het verleden. In stap 2 wordt onderzocht hoe de woningmarkt van Almere eruit ziet. Vraag- en aanbodzijde worden met elkaar vergeleken en de vraag naar particulier opdrachtgeverschap wordt bepaald. In stap 3 worden de gegevens geanalyseerd en wordt een interne en externe analyse uitgevoerd ten einde de sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen van het beleid van de gemeente op het gebied van particulier opdrachtgeverschap te bepalen. In de slotfase zal een en ander resulteren in strategische aanbevelingen voor de gemeente Almere. 1.5.

Doelstelling onderzoek

In dit rapport wordt het kwantitatieve beleid van de gemeente Almere op het gebied van het particulier opdrachtgeverschap bekeken en tegen het licht gehouden. Inzichtelijk zal worden gemaakt hoe het beleid past binnen de markt en wat de gemeente Almere moet doen om de geprognotiseerde nieuwbouwproductie niet in het geding te laten komen. De doelstelling van dit onderzoek luidt als volgt: Het ontwikkelen van strategische aanbevelingen op het gebied van particulier opdrachtgeverschap voor de gemeente Almere ten einde de kwantitatieve nieuwbouwproductiedoelstellingen van deze stad de komende jaren (tot 2030) te kunnen realiseren. 1.6.

Theoretisch kader

De uit het onderzoek verkregen informatie zal gebruikt worden voor het bepalen van de te volgen strategie door de gemeente Almere op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. Deze strategie zal tot stand komen aan de hand van een strategisch management model van Johnson & Scholes uit 1999. Dit model omvat de drie kenmerken van strategisch management, zijnde de strategische analyse, de strategische keuze en de strategische implementatie. Het model is geschikt voor het opsporen, herkennen en het ontwikkelen van mogelijkheden en kansen voor waardecreatie en wel op een systematische en herhaalbare wijze. De nadruk zal liggen op de interne en externe analyse die zal leiden tot een overzicht aan sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Voor de uitwerking van de externe analyse wordt gebruik gemaakt van een uitvoerig stappenplan, eveneens afkomstig van Johnson & Scholes, 1989. Nadat de SWOT-analyse (Strengths-Weaknesses and Opportunities-Threats) heeft plaatsgevonden, worden hieruit conclusies getrokken die aan zullen geven welke gevolgen het bestaande beleid van de gemeente Almere heeft voor de te realiseren nieuwbouwproductie. Aan de hand van de geïnventariseerde sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen en de geformuleerde conclusies zullen nieuwe strategieën worden bepaald. Dat geschiedt op basis van vier mogelijke basisstrategieën volgende uit een SWOT-analyse, naar een model van Wheelen en Hunger, 2004.

13


2.

Particulier opdrachtgeverschap

2.1.

Inleiding

Particulier opdrachtgeverschap kwam vroeger veel voor in Nederland. Tot het einde van de negentiende eeuw was het gebruikelijk dat particulieren een stuk grond kochten en daar zelf een woning op bouwden of lieten bouwen. In de loop van de tijd is deze vorm van bouwen echter veel meer verloren gegaan. Met name in de stedelijke gebieden kwam particulier bouwen steeds meer onder druk te staan. Sinds de jaren negentig lijkt er echter weer meer behoefte te bestaan aan het zelf willen/laten bouwen van een woning. In 1998 is met de motie van de Tweede-Kamerleden Duivesteijn en Verburgt c.s. de lat voor de te realiseren woningen via individueel opdrachtgeverschap op 35% van de nieuwbouw op VINEX-lokatie tussen 2005-2010 gelegd 2 . Ook in de Nota Mensen, Wensen, Wonen en in de Verstedelijkingsafspraken 2001 heeft de regering destijds aangegeven meer particulier opdrachtgeverschap te willen bewerkstelligen. Er werd een doelstelling geformuleerd om 30% van de woningbouw te realiseren door middel van particulier opdrachtgeverschap in de periode van 2005-2010. Inmiddels is gebleken 3 dat de minister van VROM begin 2005 met twintig stedelijke regio’s nieuwe afspraken heeft gemaakt om via een premieregeling de woningbouw door middel van particulier opdrachtgeverschap van 10% naar 20% te laten stijgen. Volgens het ministerie ligt het percentage van de woningen dat gebouwd wordt via particulier opdrachtgeverschap in de overige regio’s inmiddels op 33%. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) laat een aanzienlijk lager landelijk percentage zien. Zij geven aan dat het marktaandeel van particulier opdrachtgeverschap inmiddels is gezakt tot 11% 4 . Ook het RIGO Research en het CBS berekenden voor 2005 eenzelfde percentage. Dat betekent dat 89% van de woningbouw wordt gerealiseerd door professionals, hetzij een projectontwikkelaar, hetzij door een woningcorporatie. Duivesteijn 5 zelf gaat ervan uit dat 18 procent van de woningbouw gerealiseerd wordt door particulier opdrachtgeverschap. In stedelijk gebied is het aandeel volgens Duivesteijn nog veel lager, vaak slechts 5 procent. In vergelijking met andere omliggende landen is het percentage van woningbouw door particulieren erg laag. In België wordt maar liefst 70% van de woningbouw door particulieren zelf gerealiseerd, in Frankrijk 40% en in Duitsland zo’n 30% 6 . 2.2.

Begripsomschrijving particulier opdrachtgeverschap

Particulier opdrachtgeverschap wordt nogal eens verward met andere verwante begrippen. Om dit te voorkomen volgt in deze paragraaf een uitwerking van het begrip particulier opdrachtgeverschap. Volgens het kabinet 7 is particulier opdrachtgeverschap ‘de situatie dat de burger of een groep burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon en zonder winstoogmerk - volledige juridische zeggenschap over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning’. Waarbij particulier opdrachtgeverschap de particulier veel ruimte biedt in vrijheid en zeggenschap over zijn eigen

2

Kamerstuk Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 25 180, nr. 5 1 Zie onder andere de website van VROM, www.vrom.nl 4 Bron: SEV, Bewoners aan zet, Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap, 2006, blz. 4 5 Bron: A. Duivesteijn in zijn presentatie ‘Mensen maken de stad’, 9 mei 2007 6 Bron: A. Duivesteijn, Almere 20 december 2006 7 Kamerstukken II, 2004/2005, 30 218, nummer 6, blz. 5 3

14

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen woonwensen 8 . Deze vrijheid wordt begrensd door vooraf gestelde ruimtelijke kaders, waaronder het bestemmingsplan. Particulier opdrachtgeverschap verschilt van de projectmatige woningbouw doordat het bouwproces is omgekeerd. Door die omkering verschijnt de burger niet aan het einde van het proces als afnemer, maar juist aan het begin als opdrachtgever. Door deze omkering heeft de burger veel meer zeggenschap en keuzevrijheid en daardoor veel meer mogelijkheden om de eigen woonwensen te realiseren. Om tegemoet te komen aan de behoefte aan keuzevrijheid van de consument hebben projectontwikkelaars het consumentgerichte bouwen geïntroduceerd. Dit is een vorm van woningbouw waarbij een projectontwikkelaar de kavels koopt en de woning ontwerpt en bouwt. Binnen een vast casco heeft de consument vervolgens de keuze uit verschillende variaties in de gevel, het materiaalgebruik en de woningindeling. Het verschil tussen particulier opdrachtgeverschap en consumentgerichte woningbouw is de mate van zeggenschap die de particulieren hebben op de realisatie van de woning en het ontwikkelrisico. In het geval van particulier opdrachtgeverschap ligt de volledige verantwoordelijkheid voor de verwerving van de juridische eigendom van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning bij de particulier. Het financiële risico ligt dan ook bij de particulier die de meest vergaande zeggenschap heeft over het ontwerp en de realisatie van de woning. Bij consumentgerichte woningbouw is het niet de particulier die het financiële risico draagt, maar de projectontwikkelaar. De particulier koopt de kavel met ontwerp van de woning en een aanneemopdracht om de woning te realiseren van de projectontwikkelaar. De zeggenschap van de particulier is derhalve beperkt. 2.3.

Vormen van particulier opdrachtgeverschap naar zeggenschap

Particulier opdrachtgeverschap is onder te verdelen in individueel opdrachtgeverschap en collectief opdrachtgeverschap. In het eerste geval ligt het initiatief bij een individu. In het tweede geval ligt het initiatief bij een collectief. In het geval van individueel opdrachtgeverschap heeft de consument meer mogelijkheden om zijn eigen wensen te realiseren, maar er staan vaak ook hogere kosten tegenover 9 . Bij collectief opdrachtgeverschap zijn er een aantal particulieren die zich verenigen om een bouwlocatie te verwerven en daarop voor eigen gebruik woningen te realiseren. Op deze manier kunnen ervaringen en kennis met elkaar worden gedeeld en kunnen risico’s en kosten worden beperkt 10 . Mede-opdrachtgeverschap is een tussenvorm van particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht bouwen. In het geval van mede-opdrachtgeverschap krijgt de particulier niet alleen slechts keuzemogelijkheden, maar wordt zij tevens actief betrokken in de ontwerpfase en/of de realisatiefase. Een projectontwikkelaar heeft de grond in eigendom en komt – eventueel omdat dit in min of meerdere mate is opgelegd door de gemeente – in overleg met de potentiële kopers tot het ontwerp en de realisatie van de woning. De zeggenschap ligt bij deze vorm van ontwikkelen bij beide partijen 11 . 8

Bron: Nota Mensen, Wensen, Wonen, blz. 5 Bron: Keers, G, Particulier opdrachtgeverschap in de vier grote steden: voorbeeldprojecten, Amsterdam: RIGO Research en advies, 2002. 10 Bron: Keers, G, Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Nederland en West-Europa, Amsterdam: RIGO Research en advies, 1999 11 Bron: Noorman, A.W., Particulier opdrachtgeverschap. Tussen droom en daad staan instituties in de weg, SEV, 2006, blz. 7 9

15

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Schematisch heeft SEV 12 bovenstaande verschillen in ontwikkelingsvormen en naar onderverdeling in zeggenschap en aanverwant risico weergegeven in tabel 2.1. De consumentgerichte projectontwikkeling en seriematige bouw bieden nagenoeg geen zeggenschap. Zij vallen dan ook niet onder de begripsbepaling particulier opdrachtgeverschap. Traditioneel eigen bouw of individueel opdrachtgeverschap

Particulier koopt kavel en ontwikkelt, al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer een woning. Mogelijke invullingen zijn zelfbouw, laten bouwen, zelf bouwen en variaties hierop. Catalogusbouw en systeembouw vallen ook onder de mogelijkheden. De bewoner heeft optimale zeggenschap en draagt zelf het ontwikkelrisico.

Collectief opdrachtgeverschap

Een groep particulieren verenigt zich in een vereniging of stichting en verwerft bouwgrond en ontwikkelt met behulp van architect, begeleidend adviseur en aannemer een complex (rij-)woningen en/of appartementen. De bewoners hebben zeggenschap als vereniging of stichting over het gehele complex en op het niveau van de woning individuele zeggenschap/keuzevrijheid. De risico’s worden door de vereniging/stichting gedragen. Veelal treedt een woningcorporatie of soms een ontwikkelaar op als achtervang.

Mede-opdrachtgeverschap

Collectief ontwikkelen met bewoners en professionele ontwikkelaar (woningcorporatie, ontwikkelende bouwer, architect, projectontwikkelaar). De professionele ontwikkelaar heeft bouwgrond of herstructureringslocaties (of krijgt die toegewezen op basis van verzamelde groep toekomstige bewoners) en werft en organiseert bewoners om gezamenlijk woningen te (her)ontwikkelen. De zeggenschap voor het project wordt door beide partijen gezamenlijk ingevuld en ook de risico’s worden gedeeld.

Consumentgerichte projectontwikkeling

De projectontwikkelaar of de corporatie koopt de kavels, ontwerpt en bouwt de woningen. De bewoner heeft op bepaalde aspecten invloed, bijvoorbeeld op de plaatsing van de wanden, de indeling en de plaatsing van badkamer en keuken. De bewoners hebben keuzemogelijkheden in het door de ontwikkelaar ontwikkelde ontwerp. De risico’s voor de bewoners zijn beperkt en liggen voornamelijk bij de ontwikkelende partij.

Seriematige bouw

De ontwikkelende partij verwerft de grond en ontwikkelt en bouwt of laat de woningen bouwen. De bewoner koopt de woning van de tekening en heeft eventueel nog meer- en minderwerk keuzeopties. De bewoner heeft marginale keuzevrijheid en neemt geen risico in het ontwikkelingsproces.

Tabel 2.1: Verschil in ontwikkelingsvormen

12

Bron: Noorman, A.W., Particulier opdrachtgeverschap. Tussen droom en daad staan instituties in de weg, SEV, 2006, blz. 7

16


Vormen particulier opdrachtgeverschap naar bouwvorm

Uit de tabel in de vorige paragraaf blijkt al dat particulier opdrachtgeverschap mogelijk is in verschillende bouwvormen. Onderscheid kan gemaakt worden naar 13 : •

Zelfbouw

Bij deze vorm van particulier opdrachtgeverschap koopt een particulier een kavel en ontwerpt en realiseert hierop een woning. De particulier doet vrijwel alles zelf en wordt vaak geholpen door familie en vrienden. Er is niet alleen veel bouwtechnische en ontwerpkennis en ervaring noodzakelijk, maar de particulier moet ook goed weten hoe de bouwprocedures eruit zien. •

Inschakeling van architect en een aannemer

Indien een particulier over minder kennis en ervaring beschikt, is het een mogelijkheid dat hij/zij een architect en een aannemer inschakelt om respectievelijk het huis te ontwerpen en te bouwen. Indien partijen goede afspraken maken loopt de particulier minder risico. Uiteraard zijn er ook tussenvarianten. De aannemer bouwt dan het casco, de particulier verzorgt de afwerking 14 . •

Systeembouw

In het geval van systeembouw ontwerpen de systeembouwer en de particulier samen een ontwerp. Dit geschiedt aan de hand van standaardcomponenten die de systeembouwer heeft gefabriceerd en vervolgens aan de particulier levert. Ook bij deze vorm wordt kennis en ervaring in mindere mate van de particulier gevergd en zijn de risico’s derhalve kleiner. •

Catalogusbouw

De naam van deze bouwvorm verraadt zich al. In het geval van catalogusbouw zoekt de particuliere opdrachtgever zijn woning uit een catalogus. Kennis en ervaring op het gebied van woningbouw zijn voor de particulier daarom niet nodig. Door de standaardisering zijn de kosten beperkt. Elke bouwvorm heeft naast de genoemde risicomate en benodigde mate aan kennis zo zijn eigen voor- en nadelen, welke weergegeven zijn in tabel 2.2. Bouwvorm Zelfbouw

Voordelen: - grote mogelijkheden; - kosten beperking door veel eigen tijd;

Nadelen: - veel kennis en ervaring nodig; - arbeidsintensief/veel tijd nodig/lange doorlooptijd; - risico’s door onvoorziene omstandigheden

13

Bron: Dammers, E., Pálsdóttir, H.L., Broek, L. van den e.a., Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, NAi uitgevers, Rotterdam, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2007 14 Bron: Van Voorden & De Groot Groep, Particulier opdrachtgeverschap in de goedkope nieuwbouw, in: Ministerie van VROM, Een eigen huis, Den Haag, Ministerie van VROM, 2002

17

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Architect en aannemer

-

Systeembouw

-

Catalogusbouw

-

minder kennis en ervaring nodig t.o.v. zelfbouw); minder tijd en doorlooptijd korter; minder risicovol; hulp bij ontwerp; minder kennis en ervaring nodig (t.o.v. architect/aannemer); begeleiding systeembouwers; minder tijd en doorlooptijd korter; kosten lager (standaardcomponenten); weinig kennis en ervaring woningbouw nodig; weinig tijdsbeslag en korte doorlooptijd; kosten laag (standaardisering); risico laag:

hogere kosten (t.o.v. zelfbouw);

beperkte mate in verscheidenheid ontwerpen (t.o.v. architect/aannemer);

verscheidenheid ontwerpen beperkt.

Tabel 2.2: Bouwvormen particulier opdrachtgeverschap en de voor- en nadelen

2.5.

Particulier opdrachtgeverschap en de betrokken partijen

Naast de particuliere opdrachtgever zelf, zijn bij het proces van particuliere ontwikkeling diverse partijen betrokken. De belangrijksten worden hier behandeld. •

Gemeenten

In het ontwikkelingsproces zijn de gemeenten onmisbare partijen. In heel veel gevallen is de gemeente immers de eigenaar van de grond en is bovendien faciliterend met betrekking tot bouwrijpe grond. Vaak heeft de gemeente ook nog een ander belang, namelijk het realiseren van bepaalde ontwikkelingen binnen haar grenzen. Daarnaast is de gemeente bij uitstek de vergunningverlener en is in die zin een machtige speler in het ontwikkelingsproces. Voor elke ontwikkeling heeft de ontwikkelende partij de medewerking van de gemeente nodig. Vindt de gemeente dat de ontwikkeling niet binnen het bestemmingsplan past, of verleent zij geen bouwvergunning dan kan de ontwikkelaar de ontwikkeling immers wel vergeten. Gemeenten spelen dan ook op diverse manieren een rol als het gaat om het bevorderen van de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap. In de eerste plaats beschikken zij over een sturingsinstrument in de vorm van het stelsel van bouwvergunningen. Daarmee is het mogelijk om het gebruik van de (bouw)grond te regelen. In sommige gevallen gaat het om particulieren die grond bezitten, waarop ze voor eigen gebruik een woning willen bouwen. Vaak gaat het om onbebouwd terrein (invullingslocaties) en om bouwterreinen die vrij komen na sloop. Door in dit soort gevallen initiatieven voor particuliere invulling een kans te geven, kan particulier opdrachtgeverschap tot stand komen. In andere gevallen gaat het om kavels buiten bestaand bebouwd gebied en buiten uitbreidingslocaties. Hier kan particulier opdrachtgeverschap meestal alleen tot stand komen via een wijziging van het bestemmingsplan.

18

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Gaat het om het ontwikkelen van nieuwe woongebieden (uitbreidingsplannen), dan kan de gemeente nog nadrukkelijker zijn stempel drukken op de bestemming van de grond. In het bestemmingsplan kan de gemeente regelen welk type woning op een bepaalde locatie wordt gebouwd en op welke wijze de gebiedsontwikkeling plaatsvindt. De gemeente kan, met name als de gemeente zelf grond in een bestemmingsplan in eigendom heeft, particulier opdrachtgeverschap entameren en de particuliere consument meer mogelijkheden bieden op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. Ook kan een gemeente die particuliere bouw wil stimuleren (extra) ambtelijke capaciteit inzetten om de bouw zelf te begeleiden. Een andere mogelijkheid is dat gemeenten taken uitbesteden aan bouwadviesbureaus. •

Bouwadviesbureaus

Het bouwadviesbureau kan een belangrijke rol spelen in het proces van particuliere ontwikkeling. Voor veel particulieren is particuliere ontwikkeling namelijk een moeilijk en ingewikkeld proces waarbij zij heel goed hulp kunnen gebruiken. Medio 2006 telde Nederland inmiddels een stuk of tien bouwadviesbureaus die zich met name hebben toegelegd op de ondersteuning van collectief particulier opdrachtgeverschap. Bouwadviesbureaus bieden onder andere ondersteuning en begeleiding bij het opzetten van een rechtspersoon voor collectief opdrachtgeverschap, het opzetten van een overleg- en besluitvormingsstructuur, het uitwerken van uitgangspunten tot voorlopig/definitief ontwerp, het voeren van onderhandelingen met gemeenten, enzovoort. •

Ontwikkelaars

De voornaamste aanbieders op de nieuwbouwwoningmarkt in Nederland zijn de projectontwikkelingsmaatschappijen en de ontwikkelende bouwbedrijven. Het beleid om de woonconsument een sterkere positie te geven op de nieuwbouwmarkt, vormt voor deze groep opdrachtgevers enerzijds een zekere bedreiging, maar biedt daarnaast ook weer kansen. Een bedreiging, omdat toename van particulier opdrachtgeverschap ten koste zal gaan van het marktaandeel van de door de projectontwikkelaars en ontwikkelende bouwbedrijven te bouwen woningen. Kansen, omdat vaak als substituut voor de particuliere bouw gekeken wordt naar consumentgerichte projectontwikkeling. Door adequaat in te spelen op de mogelijkheden van consumentgerichte projectontwikkeling door bijvoorbeeld een uitgekiend aanbod van keuzemogelijkheden en een goede presentatie, kunnen particuliere opdrachtgevers weer naar de ontwikkelmarkt worden teruggelokt. Daarnaast kunnen de ontwikkelaars ook binnen het particulier opdrachtgeverschap een rol spelen, en wel via het medeopdrachtgeverschap. Een collectieve ontwikkelingsvorm waarbij bewoners en ontwikkelaars samen tot ontwikkeling over gaan. •

Bouwbedrijven

Voor de bouwbedrijven is de beoogde toename van particulier opdrachtgeverschap erg belangrijk. Toename van deze vorm van ontwikkeling heeft tot gevolg dat het aantal kleine opdrachten op de nieuwbouwmarkt voor woningen sterk toeneemt ten koste van het aantal of de omvang van grootschalige projecten. Voor met name de kleinere bedrijven in de bouw brengt dit kansen met zich mee. Zij zijn immers vaak prima in staat om enkele woningen te bouwen, maar missen de capaciteit om grotere projecten aan te pakken. Particulier opdrachtgeverschap zou op deze manier kunnen leiden tot verschuiving van marktaandeel van het grootbedrijf naar het kleinbedrijf. 19

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen •

Woningcorporaties

Op het eerste gezicht lijkt particulier opdrachtgeverschap geen logisch onderdeel van het takenpakket van een corporatie. Toch hebben verschillende corporaties al een rol gespeeld bij het realiseren van met name collectief particulier opdrachtgeverschap. Een woningcorporatie kan als partner van de particulieren optreden in het proces van particuliere ontwikkeling. Zo kan de woningcorporatie een faciliterende rol spelen door haar kapitaalkracht ter beschikking te stellen in de vorm van een risicobuffer door vóór te financieren en als achtervang op te treden. Ook kunnen de particulieren gebruikmaken van de beschikbare knowhow die binnen de corporatie voorhanden is. •

Architecten

Naast een bouwadviesbureau kan ook een architect de particuliere opdrachtgever bijstaan in het proces van particulier opdrachtgeverschap. Diverse architecten hebben ervaring op dit gebied. Zo kan een architect onder andere alle wettelijk verplichte documenten, tekeningen en berekeningen voor de particulier verzorgen. 2.6.

Particulier opdrachtgeverschap: ervaringen tot op heden

Zoals we eerder geconstateerd hebben, is het percentage woningen dat gebouwd wordt via particulier opdrachtgeverschap nog zeer beperkt en zelfs gedaald tot 11%. In verhouding tot het beleidsstreven van de overheid om een derde van de woningen op deze manier te bouwen is er nog een lange weg te gaan. De vraag die ontstaat is waarom deze vorm van bouw nog zo weinig succes kent. In de afgelopen jaren is particulier opdrachtgeverschap grondig bestudeerd. Met name de SEV heeft hier belangrijk werk verricht. Zo heeft de SEV onder andere een proeftuin opgezet onder de naam ‘Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap’. De SEV bood hiermee een kennisontwikkelingsplatform voor gemeenten die wilden experimenteren met (betaalbaar) particulier opdrachtgeverschap. Samen met Architectuur Lokaal en Vereniging Eigen Huis werd bovendien een informatiecentrum (ICEB) in de lucht gehouden rond het bouwen van een eigen huis. De proeftuin is inmiddels afgerond en de bevindingen zijn verwoord in het SEV-advies ‘Bewoners aan zet 15 ’. Uit bovengenoemde studie en het onderzoeksrapport ‘Particulier opdrachtgeverschap, Tussen droom en daad staan instituties in de weg’, ook van de SEV, blijkt dat de particulier vaak om zes redenen nog belemmerd wordt om over te gaan tot particulier opdrachtgeverschap. 1.

Grond

Het is als particulier vrij lastig om aan een geschikte bouwkavel te komen. Deze mogelijkheid wordt eigenlijk alleen geboden in het geval dat de gemeente de grond zelf in handen heeft en bereid is om deze te reserveren en ter beschikking te stellen voor particulier opdrachtgeverschap. Worden de kavels bovendien al uitgegeven, dan gelden vaak hoge prijzen. Met name wisselgeld en bouwclaims kunnen ontwikkelaars een grote machtspositie geven 16 . Ook blijkt de ondoorzichtige grondmarkt met stevige concurrentie vaak een groot obstakel. 15

SEV, Bewoners aan zet, Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, augustus 2006 16 SEV, Particulier opdrachtgeverschap, Tussen droom en daad staan instituties in de weg Rotterdam, mei 2006

20

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen 2.

Kennis en kunde

Het ontwerpen en bouwen van een woning is minder makkelijk dan het wellicht op het eerste oog lijkt. Niet iedere consument is zomaar in staat om zich alle ontwerpen bouwtermen eigen te maken. Ook het lezen van tekeningen en het visualiseren van de woning is niet eenvoudig. Maar ook het zelf aansturen van de diverse in te schakelen professionals, zoals architecten en aannemers, niet. Daarnaast moet men vaardig zijn in het onderhandelen met gemeentelijke instanties en moet men, indien men voor gezamenlijk bouwen kiest, ook nog eens in staat zijn groepsprocessen te managen en een rechtspersoon op te richten. 3.

Complexiteit

Voor heel veel particulieren is het moeilijk om het proces van het bouwen van een woning in beeld te krijgen. Met name de ondoorzichtige ontwikkelen bouwmarkt met de onbekende risico’s leiden bij particulieren tot hoofdbrekens. Van een ondersteunende structuur is vaak geen sprake en er is geen georganiseerd platform of belangenvereniging. In veel gevallen ontbreekt bovendien een vertrouwensrelatie met of een directe ingang bij de gemeente. 4.

Overbruggingsgeld

Het is moeilijk om de aanloopkosten die bij een project spelen gefinancierd te krijgen. Met name in het geval er sprake is van collectief particulier opdrachtgeverschap kunnen deze kosten snel oplopen. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan de adviseurs die ingeschakeld moeten worden en de rente over de grondkosten. De hypotheek wordt bovendien meestal pas in een later stadium gepasseerd. Tot die tijd moeten de particuliere bouwers de beschikking hebben over eigen vermogen of een persoonlijke lening aangaan. Daar komt nog eens bij dat lang niet alle banken bekend zijn met het fenomeen van particulier opdrachtgeverschap en dat maakt het nogal eens lastig een hypotheek af te sluiten. 5.

Weerstand

Bij veel gemeentelijke instanties blijkt nog sprake van ambtelijke en bestuurlijke weerstand tegen particulier opdrachtgeverschap. Over het algemeen vinden ambtenaars het prettiger om voor een groter aantal woningen ineens zaken te doen met professionele partijen. Daarnaast zijn vaak de voordelen en strategische mogelijkheden binnen de gemeente onvoldoende bekend. 6.

Tijd

Een eigen woning bouwen via particulier opdrachtgeverschap kost veel tijd en energie. Eerder genoemde obstakels zorgen er bovendien voor dat binnen de huidige omstandigheden het proces van particulier opdrachtgeverschap nog langer gaat duren en de drempel voor veel mensen eenvoudig te hoog is. Daar komt nog bij dat de tijd die mensen wensen te investeren in het ontwerpen en ontwikkelen van een woning afhankelijk is van hun eigen motivatie, huidige trede in de wooncarrière en persoonlijk wisselende omstandigheden. De tijd die mensen willen investeren in het realiseren van hun eigen woning is daarom afgebakend. In andere woorden: ze zijn zeer gemotiveerd om juist snel te bouwen. Ook oud-minister Dekker onderschrijft deze obstakels. In haar visie op de woningmarkt ‘Ruimte Geven, Bescherming Bieden’ van juni 2006 geeft zij vier belangrijke belemmeringen voor het particulier opdrachtgeverschap. Zij beschrijft de voor veel particulieren te hoge 21

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen grondprijzen, de procedures en regels die voor veel burgers nog een belemmering vormen en de burgers die particulier opdrachtgeverschap nog steeds een risicovolle en ingewikkelde onderneming vinden. Ook bevestigt zij dat gemeenten de administratieve lasten en de complexiteit van particulier opdrachtgeverschap hoog vinden, mede als gevolg van de veelheid aan kleine partijen waar de ambtenaren mee te maken hebben. 2.7.

Conclusies

Particulier opdrachtgeverschap is een ontwikkelingsvorm die in de loop der jaren steeds verder onder druk is komen te staan, maar de laatste jaren steeds meer aandacht krijgt en past binnen het huidige politieke klimaat. Het aandeel woningen dat in Nederland wordt gerealiseerd via particulier opdrachtgeverschap bedraagt thans zo’n 11%. Kerneigenschappen van particulier opdrachtgeverschap zijn de volledige juridische zeggenschap over en de verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning. Veel keuzevrijheid en zeggenschap over de woonwensen zijn cruciaal. Ook projectontwikkelaars trachten meer tegemoet te komen aan de wens van de consument naar meer keuzevrijheid. Met de introductie van het zogenaamde consumentgericht bouwen krijgt de consument meer keuze uit variaties in gevel, het materiaalgebruik en de woningindeling. Toch kent deze vorm van bouwen een veel beperktere mate van zeggenschap bij de realisatie van de woning dan het geval is bij particulier opdrachtgeverschap. Daarnaast verschilt particulier opdrachtgeverschap substantieel van consumentgericht bouwen in de risico’s die de consument draagt. Bij particulier opdrachtgeverschap liggen ontwikkelrisico en financieel risico volledig bij de particulier. Bij consumentgericht bouwen liggen deze risico’s bij de projectontwikkelaar. Zeggenschap en risico zijn belangrijke eigenschappen die particulier opdrachtgeverschap doet verschillen van andere ontwikkelingsvormen. Maar ook binnen particulier opdrachtgeverschap zijn hierin, zoals we zagen, verschillende gradaties mogelijk. Wij behandelden een onderverdeling naar diverse vormen van particulier opdrachtgeverschap waarbij de mate van zeggenschap en risico aanzienlijk verschilde. De meeste zeggenschap en het hoogste risico voor de particulier kent de particulier bij individueel opdrachtgeverschap. Minder zeggenschap en risico is van toepassing indien de consument kiest voor collectief opdrachtgeverschap, en nog minder bij het mede-opdrachtgeverschap. Ook bij de onderverdeling van de vormen van particulier opdrachtgeverschap naar bouwvorm zagen wij een duidelijke verschil in risico. Naarmate de consument meer kiest voor een gestandaardiseerd product, neemt het risico aanzienlijk af. Onlosmakelijk verbonden met de benodigde hoeveelheid kennis waarover de particulier dient te beschikken en de hoeveelheid tijd die de ontwikkeling vergt. Hoe meer kennis van de particulier verwacht wordt en hoe langer het ontwikkeltraject duurt, hoe groter het te lopen risico is. In aflopende mate van risico behandelden wij: zelfbouw, architect en aannemer, systeembouw en catalogusbouw. Naast de gangbare partijen die bij het ontwikkelingsproces betrokken zijn, zoals de gemeenten en projectontwikkelaars, spelen een aantal partijen een belangrijke rol binnen het ontwikkelproces van particulier opdrachtgeverschap. Aan bod kwamen de bouwadviesbureau’s, bouwbedrijven, woningcorporaties en architecten. Allemaal partijen die hun aandeel kunnen leveren in de ondersteuning van de particulier bij het particulier ontwikkelproces. Bijvoorbeeld door kennis en kunde bij te dragen en/of kapitaalkracht ter 22

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen beschikking te stellen. Voornamelijk met de intentie om de risico’s voor de particulier te beperken en zo in te spelen op de behoeften van de particuliere opdrachtgever. Ook de rol van de gemeente is uiteraard heel erg groot bij het particulier opdrachtgeverschap. Zij kunnen deze vorm van particulier opdrachtgeverschap al dan niet sterk bevorderen. Ambtelijk beleid dat in deze Master Thesis het onderwerp vormt. Ondanks het feit dat de politiek probeert particulier opdrachtgeverschap in Nederland op de kaart te zetten, valt de realiteit tegen. Wij constateerden zes redenen die voor de consument aanleiding geven om terughoudend te zijn om tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan: • Grond: Particulieren kunnen niet aan grond komen en als die mogelijkheid er al wel is, dan is de te betalen grondprijs vaak hoog; • Kennis en kunde: Het ontwikkelen en bouwen van een woning is niet makkelijk. Vaak beschikt de particulier over onvoldoende kennis en kunde; • Complexiteit: Er is voor de consument sprake van onbekende risico’s als gevolg van het ingewikkelde ontwikkelproces; • Overbruggingsgeld: De aanloopkosten bij particulier opdrachtgeverschap zijn hoog en voorfinanciering hiervan is lastig. Ook het verkrijgen van een hypotheek voor een woning die via deze vorm van ontwikkeling tot stand komt is vaak moeilijk; • Tijd: In tegenstelling tot de koop van een projectmatige woning vergt het zelf ontwikkelen en bouwen van een woning veel tijd en energie. Die tijd wil en/of kan de particulier vaak niet investeren.

23


3.

Woningmarkt Almere

3.1.

Inleiding

In het vorige hoofdstuk hebben we stil gestaan bij het particulier opdrachtgeverschap en de verschillende vormen die we hierbinnen onderscheiden. Omdat dit onderzoek ten doel heeft strategische aanbevelingen te formuleren voor de gemeente Almere met betrekking tot haar te voeren beleid op het gebied van deze ontwikkelingsvorm, wordt in dit hoofdstuk eerst de woningmarkt in Almere aandachtig bekeken. Op die manier kan in een later stadium deze woningmarkt van Almere aangehouden worden tegen het te voeren beleid op het gebied van particulier opdrachtgeverschap. Resulterend in kansen en bedreigingen van het beleid, waarbij rekening gehouden wordt met en ingespeeld wordt op de geconstateerde eigenschappen van de Almeerse woningmarkt. Met name noodzakelijk omdat de keuze van particulier opdrachtgeverschap immers een sterke uitwerking zal hebben op de kwantitatieve woningbouwproductie voor de komende jaren. 3.2.

Bevolkingsgroei

De provincie Flevoland kent in 2006 zo’n 370.000 17 inwoners, waarvan bijna de helft (178.466 inwoners) in Almere woonachtig is. De stad Almere is in een kleine 30 jaar uitgegroeid tot een middelgrote stad. De bevolkingsgroei in Almere ligt de afgelopen jaren zo’n 2% boven het landelijke gemiddelde en is volledig afhankelijk van de nieuwbouwproductie in deze jonge stad. Inmiddels stagneert de groei. Was de groei in 2004 nog 5.000 inwoners, in 2005 liep dit aantal terug tot 3.500 en medio 2006 bedroeg de groei in dat jaar zo’n 1.400 inwoners. Het geprognotiseerde inwonersaantal van een kwart miljoen inwoners in 2015 lijkt ambitieus. Met name de gunstige woonomstandigheden zullen de neergaande trend moeten doorbreken. De gemeente heeft daarom naar aanleiding van een onderzoek naar de woonwensen en woonwaardering plannen gemaakt om bewoners meer in de gelegenheid te stellen hun eigen woning te bouwen. Op een aantal door de gemeente aan te wijzen plaatsen kan de particulier zelf de oppervlakte en de bebouwing bepalen. 3.3.

Bewoners van Almere

Almere is op dit moment de achtste stad van Nederland en telt zo’n 70.000 huishoudens. De meeste bewoners van Almere zijn woonachtig in Almere-Stad (59%). Een kleine 30% is woonachtig in Almere-Buiten en zo’n 13% van de Almeerders woont in het oudste stadsdeel van Almere, Almere-Haven. Voor de komende jaren wordt met name uitbreiding voorzien in de stadsdelen Almere-Poort en Almere Hout. De sterk groeiende stad wordt gekenmerkt door een grote verhuisdynamiek, waarbij binnen de stad verhuisd wordt, maar er ook veel verhuisrelaties zijn te constateren met de regio’s Amsterdam, het Gooi en de rest van Flevoland. Almere heeft een relatief jonge bevolking en is een stad voor met name jonge gezinnen. Maar er komen steeds meer alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen bij. In figuur 3.1 treft u de leeftijdsverdeling naar stadsdeel aan.

17

Bron: Vastgoedmarktrapportage Almere 2006, Boer Hartog Hooft.

24


Figuur 3.1: Leeftijdsverdeling, naar stadsdeel, bron: Dimensus, Breda

In Nederland bedraagt het gemiddelde percentage niet-Westerse allochtonen zo’n 10%. In Almere ligt dit percentage met 26% aanzienlijk hoger. Vergelijkbaar met het Nederlandse gemiddelde heeft ongeveer een derde van de inwoners van Almere een hoger opleidingsniveau (HBO of WO). De verdeling van de bewoners over de beschikbare woningen in Almere laat een gebruikelijk beeld zien. De meeste eengezinswoningen worden bewoond door gezinnen met kinderen (94% van de gezinnen met kinderen woont in zo’n woning). Alleenstaanden, jongeren onder de 35 jaar en paren zonder kinderen wonen vaker dan gemiddeld in een meergezinswoning. Ook naar grote van de woning is een voor de hand liggend beeld te constateren. De kleinere woningen (tot driekamer woningen) worden vaak bewoond door alleenstaanden en jongeren tot 35 jaar. Paren zonder kinderen en 55-plussers zijn woonachtig in driekamer woningen en huishoudens met kinderen beschikken vaak over vier kamers of meer. Bedraagt het inkomen van een Almeerder netto minder dan € 1.200,- per maand, dan woont 85% in een huurwoning. Ligt dit inkomen tussen de € 1.200,- en € 1.750,- netto per maand dan woont nog 55% van de Almeerders in een huurwoning. Zoals eerder vermeld, betreft 62% van de woningvoorraad in Almere koopwoningen. Dit woningeigendom is onder te verdelen naar leeftijdsgroep en huishoudenstype. In figuur 3.2 is dit weergegeven.

25


Figuur 3.2: Woningeigendom, naar leeftijdsgroep en huishoudentype, bron: Dimensus, Breda

Eenzelfde indeling naar leeftijdsgroep en huishoudentype is te maken voor waar het de verkoopwaarde en huurprijscategorie betreft:

Figuur 3.3: Verkoopwaarde naar leeftijdsgroep en huishoudentype, bron: Dimensus, Breda

26


Figuur 3.4: Huurpijscategorie, naar leeftijdsgroep en huishoudentype, bron: Dimensus, Breda

Indeling bewoners naar herkomst In het jonge Almere komen jaarlijks veel mensen van buiten. Van de huishoudens die vijf jaar of minder in hun huidige woning in Almere wonen, komt ongeveer de helft (51%) van buiten de gemeente. Deze groep komt voor het overgrote deel (37%) uit Amsterdam. Ook NoordHolland (11%) en Het Gooi (10%) zijn gebieden waar veel instroom vandaan komt. Daarnaast komt 9% van de vestigers vanuit het buitenland. Vaker dan gemiddeld betreft het wat jongere mensen (circa de helft is 35 jaar of jonger) en ook vaker dan gemiddeld gaat het om mensen van allochtone afkomst, waaronder Surinamers, Antillianen en Turken. Naast de vestigers binnen de gemeente Almere is een tweede categorie te onderscheiden. Het betreft hier de zogenaamde doorstromers. Deze huishoudens hebben al reeds eerder in Almere gewoond en zijn doorgestroomd naar een andere woning in Almere. Alhoewel lager dan het percentage vestigers, is ook dit percentage aanzienlijk; 40%. De leeftijd van de groep doorstromers is hoger dan die van de vestigers, maar het aandeel 55-plussers is lager dan gemiddeld in Almere. Bijna een derde van de doorstromers is een gezin met kinderen waarvan een van de ouders/hoofd van het gezin 35 jaar of ouder is. Circa 60% van de doorstromers koos voor een koopwoning, waarbij een rij- of hoekwoning de voorkeur genoot. In 15% van de gevallen stroomde de Almeerder uit deze categorie door naar een vrijstaande of geschakelde woning. Ook behelst doorstroming vaak een keuze voor een duurdere en/of grotere woning. Ruim een derde van deze groep woont inmiddels in een woning tussen € 200.000,- en € 300.000,-. Een vijfde van deze groep heeft een nog duurdere woning. In veel gevallen verhuisden de doorstromers naar wijken waar recent nieuwbouw is opgeleverd. Uiteraard behelst doorstroming ook in veel gevallen de doorstroom van de huur- naar de koopsector. De derde categorie inwoners behelst de starters. Starters zijn zij, die de afgelopen vier jaar toegetreden zijn op de woningmarkt van Almere. Vaker dan gemiddeld gaat het in deze

27

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen categorie om jonge alleenstaanden en jonge gezinnen zonder kinderen (samen zo’n 66%). De helft van de starters begint in een huurflat zonder lift en betalen globaal een huurprijs tussen € 339,- en € 486,- per maand. Treden starters toe tot de koopwoningmarkt, dan ligt de koopsom meestal niet boven de € 200.000,3.4.

Woningvoorraad

Het aantal woningen in Almere, ofwel de woningvoorraad, staat per 1 januari 2006 op 69.511 18 . Voor 2.000 woningen hiervan geldt dat de bouwvergunning is afgegeven, maar dat zij nog niet zijn opgeleverd. De afgelopen jaren groeide de woningvoorraad met zo’n 1.500 woningen per jaar. 62% van de woningvoorraad bedraagt koopwoningen, 38% huurwoningen. Van de koopwoningen bestaat maar liefst 94% uit eengezinswoningen en 6% uit meergezinswoningen (appartementen). Het merendeel betreft rijen hoekwoningen. Zo’n 6,5% betreft vrijstaande woningen. De huurwoningvoorraad is opgebouwd uit 52% eengezinswoningen en 48% meergezinswoningen. Het overgrote deel van de huurwoningen (80%) is eigendom van een van de Almeerse woningcorporaties (de Alliantie, GoedeStede en Ymere). In de meeste gevallen (70%) ligt de huurprijs onder de € 485,- per maand, terwijl 10% van de huurwoningen een huurprijs kent onder de € 399,- per maand. De woningvoorraad is in tabel 3.1 weergegeven.

Tabel 3.1: Woningvoorraad Almere

Van de totale woningvoorraad is driekwart (77%) eengezinswoningen, waarvan rijen hoekwoningen het leeuwendeel vormen (63%). Bijna de helft van de hele voorraad in Almere bestaat uit rijen hoekwoningen in de koopsector. Ruim een vijfde bestaat uit appartementen en flatwoningen. De eengezinswoningen zijn voor het merendeel particulier eigendom, de meergezinswoningen zijn daarentegen over het algemeen voornamelijk huurwoningen. Vier(39%) en vijfkamer (37%) woningen zijn in Almere het meest voorkomend. Bijna driekwart 18

Bron: Sociale Atlas van Almere 2006, Gemeente Almere

28

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen behelst het gezamenlijke percentage. Een vijfde deel betreft driekamer woningen en bij de overige 4% gaat het om één of tweekamerwoningen.

Figuur 3.5: Woningvoorraad, naar woningtype, bron: Dimensus, Breda

3.5.

Woningmarkt bestaande bouw

3.5.1.

Aanbod bestaande woningen

Begin 2006 bedroeg het aantal te koop staande woningen in Almere 1.638 woningen. Verdeeld in de categorie appartementen, twee-onder-een-kap-woningen, vrijstaande woningen en rijtjeswoningen. Een aanzienlijke daling (18%) van het aantal ten opzichte van 2005. Toen stonden er in Almere nog 1997 woningen te koop. Deze daling deed zich voor bij alle categorieën woningen en de daling was nagenoeg voor al de soorten woningen gelijk. In 2007 is de dalende tendens weliswaar voortgezet doch beperkt tot een gemiddeld percentage van 6%, waarbij het aanbod rijtjeswoningen het meest daalde (8%) en het aanbod appartementen nagenoeg niet wijzigde 19 . In figuur 3.6 ziet u het aanbod woningen schematisch weergegeven.

Figuur 3.6: Aanbod woningen Almere, bron: Dynamis, Amersfoort

19

Bron: Sprekende cijfers 2007, Woningmarkten, Deel 1, Dynamis, Amersfoort

29

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen 3.5.2.

Vraag/opname bestaande woningen

In het laatste halfjaar (laatste kwartaal 2006 en eerste kwartaal 2007) steeg het aantal opgenomen woningen met 7% ten opzichte van het vorige halfjaar. Deze stijging vond met name plaats bij de twee-onder-een-kap woningen (31%) en de appartementen (25%). In totaal werden er in 2006 zo’n 1.950 bestaande woningen verkocht. De gemiddelde totale looptijd is gedaald, hetgeen duidt op een krapper wordende markt. Dit blijkt tevens uit de door Dynamis berekende woningmarktratio 20 , welke de verhouding aangeeft tussen de transacties in een kwartaal en het aanbod aan het eind van het kwartaal, uitgedrukt in procenten. In het geval sprake is van 75% wordt uitgegaan van ‘evenwicht’, hetgeen betekent dat driekwart van het aanbod in een kwartaal wordt verkocht. Of anders gezegd: in vier maanden wordt het gehele aanbod verkocht, op basis van de vraag in de voorbije drie maanden. Dit evenwicht verschilt per type woning. Appartementen en rijwoningen hebben een hogere omloopsnelheid dan vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen. Begin 2007 ligt de woningmarktratio in Almere op 30%. De woningmarktratio van rijwoningen steeg het laatste half jaar het meest en wel met maar liefst 10%. Zie voor het verloop van de woningmarktratio figuur 3.7.

Figuur 3.7: Woningmarktratio, bron: Dynamis, Amersfoort

3.6.

Woningmarkt nieuwbouw

In 2005 zijn in Almere 1.158 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. Een daling van 27% ten opzichte van 2004 en maar liefst 800 woningen minder dan de voorgenomen groei van 2.000 woningen per jaar. Van de nieuwe woningen was het grootste deel (84%) koopwoningen. Nieuwbouw wordt thans met name gerealiseerd in Almere-Buiten. Vooral de wijken Stripheldenbuurt en ’t Buitenland. Ook is inmiddels in Noorderplassen-West en Almere-Poort de nieuwbouw verkoop gestart. De huidige plannen van de gemeente omvatten een tot 2010 jaarlijkse toename van 3.000 nieuwe woningen per jaar. Op dit moment wordt dit tempo voor slechts 50% gehaald. In de toekomst is het bovendien de bedoeling dat de gemeente Almere en gemeente Amsterdam zich samen gaan richten op de nieuwe dubbelstad in het IJmeer, bedoeld om de woningnood vanuit het noordelijk deel van de Randstad te gaan opvangen. In de periode tussen 2010 en 2030 moet dit resulteren in de bouw van nog eens 60.000 woningen, hetgeen mede vastgelegd 20

Bron: Sprekende cijfers 2007, Woningmarkten, Deel 1, blz. 41, Dynamis, Amersfoort

30

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen is in de Noordvleugelbrief 21 van het kabinet waarin afgesproken is dat Almere dit aantal woningen gaat bouwen om de woningbehoefte van de hele Noordvleugel te verlichten. Tot 2020 gaat de gemeente uit van een nieuwbouwprograma van 28.000 woningen, waarvan 70% koopwoningen betreft en 30% huurwoningen. Ook in Almere Pampus zal een deel van deze uitbreiding moeten plaatsvinden, geschat wordt dat het hierbij gaat om 3.700 woningen. Een programmering is voor dit stadsdeel nog niet opgesteld. Om ook aan de woningvraag vanuit de Zuidkant van Almere te kunnen voldoen zijn er tevens plannen om ten Oosten van Almere grote hoeveelheden woningen te bouwen. In het stadsdeel Almere Hout voorziet de huidige wethouder een nieuwe stad ontstaan langs de lijn van organische stedenbouw. Van alle te bouwen woningen is het de bedoeling dat in de toekomst tienduizenden mensen hun eigen huis in Almere kunnen bouwen. Op eigen grond en naar eigen inzicht, individueel of samen met een groep mensen die daar voor hebben gekozen. Tussen nu en 2030 gaat het dan om zo’n 25.000 woningen, oftewel zo’n 1.000 woningen per jaar. 3.7.

Huidige woningmarkt Almere: vraag en aanbod tegen elkaar afgezet

Mede om de toekomstige nieuwbouwopgaven en de opgaven in de bestaande stad voor de komende jaren te kunnen bepalen is op verzoek van de gemeente Almere onderzoek verricht naar de woningmarkt in Almere. Onderzocht is welke effecten verschillende groeiscenario’s zullen hebben op de woningvoorraad in Almere en gekeken is welke woningvoorraad het beste aansluit op de toekomstige woningvoorraad. Het onderzoek is inmiddels afgerond en weergegeven in het rapport ‘Almeerse Woonwensen, Woningmarktonderzoek 2006’ 22 . Van de 21.700 inwoners van Almere hebben 7.900 mensen de enquête geretourneerd, een respons derhalve van 36%. Naar aanleiding van de verkregen informatie wordt de vraag naar woningen voor de komende twee jaren geschat op bijna 26.500 (koop en huur). Voor iets meer dan de helft (13.500) is deze vraag afkomstig van de Almeerders die binnen de stad wensen door te stromen. Een derde (8.300) is afkomstig van mensen buiten Almere (de vestigers) en 4.600 woningen worden gevraagd door de starters ofwel nieuwe toetreders De vraagbepaling van vestigers is berekend op basis van het aandeel mensen dat de afgelopen vier jaar in Almere is komen wonen en de woningen die zij hebben betrokken. Het aanbod van woningen voor de komende jaren bedraagt 18.750 woningen. Dit aantal is bepaald door de woningen die door de verhuisgeneigde doorstromers worden achtergelaten. Hierin is derhalve de nieuwbouw nog niet meegenomen. De vraag naar woningen blijkt dus aanzienlijk groter dan het aanbod. Ook de beoogde nieuwbouwproductie van maximaal 3.000 woningen per jaar lijkt niet te kunnen verhelpen dat niet aan de vraag tegemoet gekomen kan worden. De spanning op de woningmarkt zal daarom blijven bestaan. In het berekende tekort gaat het vooral om een tekort aan koopwoningen. Van de het totale tekort aan woningen voor de komende jaren komt 63% voor rekening van het tekort aan koopwoningen, de rest is het tekort aan huurwoningen. Het woningoverschot/-tekort op de woningmarkt in Almere is in tabel 3.2 op de volgende pagina weergegeven.

21 22

Noordvleugelbrief, Ministerie van V en W/Ministerie van VROM, Den Haag, 25 augustus 2006 Dimensus Beleidsonderzoek, Almeerse Woonwensen, Woningmarktonderzoek 2006, Breda, januari 2007

31

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Vraag doorstromers Naar eigendom: Huurwoning Koopwoning Naar koopklasse: Tot € 150.000,€ 150 - € 200.000,€ 200 - € 250.000,€ 250 - € 300.000,€ 300 - € 400.000,€ 400 - € 500.000,€ 500.000,- en meer Naar woningtype: Vrijstaande woning 2-onder-1-kap/ Geschakeld rijen- of hoekwoning flat met lift flat zonder lift onzelfstandige woning Naar woninggrootte: een of twee kamers drie kamers vier kamers vijf kamers of meer Naar stadsdeel: Almere-Haven Almere-Buiten Almere-Stad Almere overig Almere totaal

Vraag starters

Vraag vestigers

Totale vraag

Totale aanbod

Overschot / tekort

6.262 7.238

3.047 1.537

3.235 5.065

12.544 13.840

9.713 9.037

-2.831 -4.803

725 2.920 1.710 752 640 308 183

742 577 97 97 25 0 0

405 2.630 1.065 355 255 205 150

1.872 6.127 2.872 1.204 920 513 333

943 4.483 1.808 682 550 237 333

-929 -1.644 -1.064 -522 -370 -276 0

1.993 2.318

178 160

415 500

2.586 2.978

858 1.015

-1.728 -1.963

6.078 2.680 410 20

1.537 1.610 1.003 95

5.060 1.325 915 85

12.675 5.615 2.328 200

10.122 3.020 3.550 185

-2.553 -2.595 1.222 -15

643 2.968 5.162 4.725

1.248 2.220 770 345

415 2.160 3.235 2.490

2.306 7.348 9.168 7.560

1.585 5.308 6.715 5.142

-721 -2.040 -2.453 -2.418

1.118 2.898 6.812 2.672

373 1.058 2.725 427

735 2.780 4.650 135

2.226 6.736 14.187 3.234

2.452 5.542 10.642 110

226 -1.194 -3.540 -3.124

13.500

4.583

8.300

26.383

18.751

-7.632

Tabel 3.2: Woningoverschot/-tekort woningmarkt Almere

3.8.

Woningmarkt Almere in relatie tot nieuwbouwprogrammering

Voor de komende twee jaren constateerden we in de vorige paragraaf een aanzienlijk tekort aan woningen in de huidige markt. Daar zijn echter de nieuwbouwplannen niet in meegenomen. Uit de eerder in dit verslag weergeven nieuwbouwprogrammering van de gemeente Almere blijkt een geplande nieuwbouwproductie van 28.000 woningen tot 2020. Het overgrote gedeelte hiervan ziet op de bouw van koopwoningen (70%), 30% betreft huurwoningen. Het percentage te bouwen nieuwbouwwoningen ligt dus hoger dan het percentage woningen in het verwachte woningtekort voor de komende twee jaren (63%). Dat is ongunstig voor de wachtlijst voor huurwoningen, maar voor de krapte op de koopwoningen markt is dat gunstig. Het nieuwbouwprogramma verdeeld naar eengezinswoningen en 32

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen meergezinswoningen sluit overigens wel naadloos aan op de vastgestelde tekorten en overschotten. Qua prijsniveau is het bouwprogramma van de gemeente sterker gericht op het duurdere segment dan de te verwachten tekorten in dit segment. De afzet van duurdere nieuwbouwwoningen kan hierdoor in gevaar komen. Het aandeel woningen uit het nieuwbouwprogramma komt wel overeen met het geconstateerde tekort. Maar de bouw van meer nieuwbouw zorgt daarentegen ook weer voor meer doorstroom in de bestaande stad. Veel nieuwbouw kopers laten in Almere een bestaande woning achter die vervolgens weer beschikbaar komt voor een potentiële koper op de bestaande woningmarkt. Zo kan bovendien een hele verhuisketen ontstaan, omdat ook de koper van een deze bestaande woning weer een eigen woning in Almere kan bezitten. De verhuisketen wordt pas beëindigd indien een starter of een gegadigde van buiten de gemeente een woning koopt. Het ligt vrij voor de hand dat de verhuisketen het langst is bij de duurdere eengezinskoopwoningen. Het betreft hier voornamelijk doorstromers. De lengte de keten van goedkopere eengezinskoopwoningen is veel korter omdat het in dit segment veelal gaat om vestigers. Dimensus heeft berekend dat het bouwen van 100 nieuwe woningen tussen de 40 en 110 extra woningen oplevert in de bestaande markt. Het uiteindelijke aantal is afhankelijk van het soort woningen dat gerealiseerd wordt in de nieuwbouw. Bij de bouw van dure eengezinskoopwoningen is de keten het grootst en zal het maximale aantal van 110 extra woningen in de markt worden bewerkstelligd. Indien de nieuwbouwprogrammering van de gemeente Almere realistisch blijkt, zal het aantal te bouwen nieuwe woningen (28.000 tot 2020) leiden tot een extra woningvoorraad in de bestaande woningmarkt. Zo’n 22.000 woningen zullen extra beschikbaar komen. In totaal komen er in de periode tot 2020 dus 50.000 woningen in de gemeente voorhanden. 77% van de extra beschikbaar komende woningen betreffen koopwoningen. Met name vooral middeldure eengezinskoopwoningen. Dit is vooral toe te schrijven aan de doorstroming van middeldure naar dure koopwoningen. Worden aanbod en vraag voor een langere periode vervolgens met elkaar vergeleken, dan blijkt dat op basis van het huidige nieuwbouwprogramma van de gemeente Almere meer koopwoningen beschikbaar komen dan dat op basis van de vraag nodig zou zijn. Met name de middeldure en dure koopwoningen zullen een ernstig overschot kennen. De verhouding vraag/aanbod ziet er als volgt uit. Vraag Goedkope koopwoningen (tot € 150.000,-) Middeldure koopwoningen (€ 150 - € 250.000,-) Dure koopwoningen (€ 250.000,- en meer) Koopwoningen totaal

7,1

Aanbod 9,2

34,1

44,5

11,3

19,2

52,5

72,9

Tabel 3.3: Verhouding vraag/aanbod, Bron: Dimensus

33


4.

Particulier opdrachtgeverschap: vraag en profielbepaling

4.1.

Inleiding

Naast de vraag hoe de woningmarkt in Almere eruit ziet, is het voor de tot stand koming van bruikbare strategische aanbevelingen voor de gemeente Almere op het gebied van particulier opdrachtgeverschap van belang stil te staan bij de vraag naar particulier opdrachtgeverschap binnen Nederland en meer in het specifiek binnen de gemeente Almere. Dat geschiedt dan ook in dit hoofdstuk. Niet alleen zal bekeken worden hoe groot deze vraag (in kwantitatieve zin) is, maar tevens zal uitvoerig worden uitgewerkt hoe het profiel van de particuliere opdrachtgever eruit ziet. Dit profiel zal duidelijk maken welke doelgroep het meest geschikt is voor particulier opdrachtgeverschap en waaraan zij de voorkeur geven. Cruciale informatie, zeker als dit profiel aangelegd wordt tegen de eerder onderzochte woningmarktinformatie en eigenschappen van de ontwikkelingsvorm particulier opdrachtgeverschap. Pas dan kan duidelijk gemaakt worden hoe strategische wijzigingen in het beleid van de gemeente Almere het mogelijk maken om particulier opdrachtgeverschap aan te laten sluiten bij de markt, zodat de kwantitatieve nieuwbouwproductie niet in het geding komt. Een optimale invulling van de meest gewenste vorm van particulier opdrachtgeverschap en het soepel laten aansluiten van de vraag binnen de beoogde doelgroep van particulier opdrachtgeverschap met de markt, zullen immers een positieve bijdrage leveren aan de kwantitatief te realiseren nieuwbouwproductie. 4.2.

Landelijke vraag particulier opdrachtgeverschap

In de huidige tijd is er volop aandacht voor het particulier opdrachtgeverschap. De belangstelling voor deze vorm van bouwen is echter vaak niet zo overweldigend als wordt gedacht. Vier op de tien kopers 23 zeggen duidelijk voorkeur te hebben voor het bouwen van een huis op een eigen kavel. Het percentage wordt aanzienlijk hoger als men de voorkeur mag uitspreken voor de zogeheten consumentgerichte projectontwikkeling. 87% van de consumenten zou graag meer eigen invloed wensen bij de koop van een nieuwbouwhuis van een projectontwikkelaar. 4.3.

Profiel van de particuliere opdrachtgever

De doelgroep voor particulier opdrachtgeverschap lijkt nog aanzienlijk. Om te kunnen beoordelen hoe de gemeente Almere kan inspelen op deze doelgroep is het daarom interessant het profiel van degene die de voorkeur uitspreken voor deze vorm van bouwen vast te stellen. Het onderstaande profiel van de particulier opdrachtgever is tot stand gekomen aan de hand van het onderzoek van de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers onder bijna tweeduizend verhuisgeneigde huishoudens met een modaal inkomen of hoger 24 en de resultaten Woningbehoeftenonderzoek WBO 2002 van het Ministerie van VROM bewerkt door het Ruimtelijk Planbureau 25 .

23

Dit percentage komt voort uit verschillende onderzoeken, onder andere door de NVB en SEV. Het Woningbehoeftenonderzoek van het Ministerie van VROM gaat uit van 36%. Trendbox spreekt zelfs over een percentage van 50% 24 Bron: Huizenkopers in Profiel, NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, juli 2006 25 Zie onder andere Dammers, E., Pálsdóttir, H.L., Broek, L. van den e.a., Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, NAi uitgevers, Rotterdam, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2007

34

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen •

Financieel

Van de respondenten blijken met name de financieel daadkrachtige huishoudens geïnteresseerd in het bouwen van een huis op een eigen kavel. Het gemiddeld netto jaarinkomen van deze groep geïnteresseerden bedraagt € 43.300,-. Daarmee zijn zij op zoek naar een woning met een gewenste koopprijs van € 337.000,-, waarvoor zij bereid zijn een maximale hypotheek op te nemen van € 353.000,-. Met eigen geld en overwaarde heeft de particuliere opdrachtgever een bestedingsruimte van € 482.000,-. Interesse voor particulier opdrachtgeverschap hangt nauw samen met de hoogte van het inkomen. De huishoudens met het hoogste inkomen hebben verreweg de grootste voorkeur voor het bouwen van een eigen huis. Totaal aantal huishoudens dat naar een koopwoning wil verhuizen Inkomensgroepen ≤ modaal 1 – 2 keer modaal 2 – 3 keer modaal > 3 keer modaal Totaal (1)

190.500 315.200 139.300 88.000 733.000

Belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap Aantallen 59.200 118.500 62.000 42.300 282.000

Percentages 31% 38% 45% 48% 38%

1. Van de in totaal 780.000 huishoudens heeft 6 procent de vraag over de huidige inkomens niet beantwoord; deze huishoudens zijn hier buiten beschouwing gelaten Tabel 4.1: Belangstellenden particulier opdrachtgeverschap, naar inkomen, Bron: WBO 2002, RPB

•

Leeftijd

Ook leeftijd is een bepalende factor die invloed heeft op de voorkeur voor particulier opdrachtgeverschap. In het onderzoek van de NVB ligt de gemiddelde leeftijd van de particulier opdrachtgever volgens het profiel op 44 jaar. Het WBO spreekt over de van toepassing zijnde levensfase die bepalend is voor de animo voor particulier opdrachtgeverschap. In navolging van Evenhuis 26 worden vijf fasen in de levensloop onderscheiden. Fase één is de fase waarbij de kinderen nog in het ouderlijk huis wonen. In fase twee zijn de kinderen zelfstandig gaan wonen (alleenstaand of inmiddels met partner) en hebben zij eventueel al eigen kinderen. In deze fase wordt veel verhuisd. Deze verhuisgeneigdheid loopt in de derde fase terug als er meer stabiliteit in de huishoudensamenstelling ontstaat. In deze fase blijkt de interesse in particulier opdrachtgeverschap het grootst. Het betreft hier veelal gezinnen met kinderen. Verlaten ook deze kinderen het huis, dan is de vierde fase van toepassing. De laatste fase behelst de fase waarin steeds meer mensen alleen komen te wonen en behoefte krijgen aan aangepaste en/of nieuwe woonruimte. Zoals de bovenstaande levensfaseverdeling al doet vermoeden is bovendien de belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap het grootst bij de gezinnen met kinderen (46%).

26

Evenhuis, C.H.S. ‘Levensloopbewust beleid in de steigers’, in: Ministerie van SoZaWe, Verkenning Levensloop: achtergronddeel: analyses van trends en knelpunten, Den Haag, Ministerie van SoZaWe.

35

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen In relatie tot de leeftijd ziet de interesse voor particulier opdrachtgeverschap er als volgt uit. Totaal aantal huishoudens dat naar een koopwoning wil verhuizen Leeftijdsgroepen 18-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar ≥ 75 jaar Totaal (1)

Belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap Aantallen 32.900 108.000 81.000 41.700 14.600 3.600 200 282.000

96.100 283.500 187.300 105.100 43.500 14.300 4.200 734.000

Percentages 34% 38% 43% 40% 34% 25% 4% 38%

1. Van de in totaal 780.000 huishoudens heeft 6 procent de vraag over de huidige inkomens niet beantwoord; deze huishoudens zijn hier buiten beschouwing gelaten Tabel 4.2: Belangstellenden voor particulier opdrachtgeverschap, naar leeftijd, Bron: WBO 2002, RPB

•

Woonvoorkeur

Bouwen, voorzover überhaupt mogelijk, op een eigen kavel voor een prijs onder de € 150.000,- wordt door geen van de respondenten van het NVB-onderzoek als wenselijk geacht. Een derde van de particuliere bouwers zou graag zijn/haar droom verwezenlijken in een woning met een prijsklasse van tussen € 150.000,- en € 250.000,-. Datzelfde geldt voor de prijsklasse van € 250.000,- tot € 350.000,-. Het grootste deel van de respondenten (36%) kiest voor een zeer luxe woning vanaf € 350.000,-. In het merendeel van de gevallen gaat de voorkeur uit naar een vrijstaande woning (63%). Appartementen, twee-onder-een-kap woningen en rij-/hoek-/drive-in woningen genieten in respectievelijke percentages van 7%, 19% en 11% de voorkeur. Ook uit onderzoek van Companen 27 uit 2001 komt de sterke voorkeur naar vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen naar voren. Deze woningen moeten voornamelijk ruim zijn. Meer dan 80% wenst minimaal vier kamers. Bijna de helft wenst zelfs vijf kamers of meer 28 . Gewenste woningkenmerken volgens het NVB-onderzoek: Woninggrootte Woonkamer (Ouder)slaapkamer Aantal slaapkamers Voorkeur extra kamer beneden Voorkeur garage Voorkeur achtertuin > 10 meter

165 m² 42 m² 16 m² 4,9 61% 71% 81%

De droomwoning van de particuliere bouwer is traditioneel qua architectuur. ‘Slechts’ 20% van de eigen ontwikkelaars prefereert een experimentele architectuur. Een moderne architectuur is in 14% van de gevallen gewenst. 27

Bron: Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Companen, Arnhem, 2001 Bron: Dammers, E., Pálsdóttir, H.L., Broek, L. van den e.a., Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, NAi uitgevers, Rotterdam, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2007 28

36

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Het bouwen van een vrijstaande woning, waarbij zoals bleek voornamelijk de voorkeur ligt bij het realiseren van een eigen woning, is het meest gewenst in een dorp of op het platteland. Landelijk leven geniet de voorkeur. Maar ook voor een stad zijn er zeker mogelijkheden. 25% van de respondenten geeft aan het liefst in een gemeente met 100.000 inwoners of meer te wonen. Heel belangrijk zijn bovendien de voorhanden zijnde voorzieningen, waarbij de aanwezigheid van winkels, openbare parken en scholen bovenaan het wensenlijstje staan. 4.4.

Almeerse vraag particulier opdrachtgeverschap

Constateerden we in de vorige paragraaf dat landelijke cijfers een aanzienlijke behoefte laten zien voor particulier opdrachtgeverschap, ook de Almeerse bewoners volgen dit beeld. Van alle geïnteresseerden in een nieuwe woning geeft echter maar een tiende aan dat zij zelf een eigen woning wensen te ontwerpen en deze zelf te willen (laten) bouwen. De behoefte aan een kant-en-klaar woning vanaf tekening is wel veel groter (19%). Samen met het percentage belangstellenden voor de bouw van een cascowoning (2%) en voor collectief particulier opdrachtgeverschap (5%), komt het totale percentage belangstellenden voor particulier opdrachtgeverschap op 36%.

Figuur 4.1: Gewenste woning, naar bouwvorm, bron: Dimensus

Het Woningbehoeftenonderzoek en het RPB leggen de lat voor Flevoland nog iets hoger. Zij constateren een percentage van belangstellenden voor particulier opdrachtgeverschap binnen de provincie Flevoland dat boven het landelijk percentage ligt en wel tussen de 40% en 50%. 4.5.

Kritische noot bij de vraag naar particulier opdrachtgeverschap

Uit de onderzoeken van de NVB en de resultaten uit het Woningbehoeftenonderzoek WBO 2002 van het Ministerie van VROM bewerkt door het Ruimtelijk Planbureau blijkt een aanzienlijke behoefte aan particulier opdrachtgeverschap. Toch moet hierbij een kritische noot geplaatst worden, die onderschreven wordt door de onderzoekers. De NVB maakt kenbaar dat onder de groep van geïnteresseerden voor particulier opdrachtgeverschap is geconstateerd dat een groot percentage hiervan onder de, zoals zij die definiëren, categorie ‘dromers’ valt. Zij hebben minder harde verhuisplannen dan de zogeheten ‘planners’. Dromers zijn zij die niet direct op zoek zijn naar een nieuwe woning, maar mensen die aangeven misschien te willen verhuizen.

37

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Ook uit het onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen 29 blijkt er een verschil tussen wens en realisatie. Zij onderzochten dat er naast de 9.200 huishoudens (18%) in Nederland die in 2005 een nieuwbouwwoning hebben gekocht en daarbij zelf als opdrachtgever zijn opgetreden nog eens 14.700 huishoudens (29%) zijn die hun nieuwbouwwoning wel zelf hadden willen laten bouwen, maar dit uiteindelijk niet hebben gedaan. Het aandeel belanghebbenden voor particulier opdrachtgeverschap is dus aanzienlijk groter dan het aantal werkelijke opdrachtgevers. Belangstelling blijkt dus voorgenomen gedrag en ziet niet altijd op de werkelijke uitvoering. De belemmeringen zoals beschreven in paragraaf 2.6 kunnen mede bepalend zijn voor het niet ten uitvoer brengen van het voornemen om via particulier opdrachtgeverschap te bouwen. 4.6.

Profiel particuliere opdrachtgever versus woonwensen Almeerders

Om inzichtelijk te krijgen of particulier opdrachtgeverschap ook past bij de wensen die Almeerse potentiële kopers hebben op het gebied van wonen is het zinvol deze woonwensen tegen het licht te houden. Achtereenvolgens komen aan bod de voorkeur voor het type woning en de voorkeur voor prijsklasse van de gevraagde woning. Van de Almeerders die op zoek zijn naar een (nieuwe) koopwoning is onderzocht 30 naar wat voor type woning hun voorkeur uitgaat. Het omvat hier zo’n 45% van de woningzoekenden. De andere woningzoekers geven een voorkeur aan een huurwoning. Het gaat bij de zoekers naar een koopwoning om zowel de mensen die reeds in Almere wonen en wensen door te stromen als de starters op de woningmarkt. De vraag is divers. Ongeveer de helft (49%) van de zoekers naar een koopwoning spreekt een voorkeur uit voor een vrijstaande of geschakelde koopwoning. 44% geeft aan het liefst een rijen of hoekwoning in de koopsector te ambiëren. Het percentage dat op zoek is naar een koopappartement is veel lager: bijna 9 procent. Opmerkelijke constatering is dat in voornoemd onderzoek ook gekeken is naar de dezelfde voorkeur buiten de stad Almere. Deze voorkeur ziet op de Almeerder die te kennen heeft gegeven voor de volgende woonbestemming Almere te willen verlaten (dat is zo’n 30% van de Almeerders met verhuisplannen). Het percentage dat een vrijstaande woning zoekt is dan veel groter. Het percentage van mensen die een rij- of hoekwoning zoeken lager. In figuur 4.2 ziet u de verschillen, in combinatie met de gewenste woningvoorkeur van huurwoningen.

Figuur 4.2: Gewenste woningtype, bron: Dimensus 29 30

Dit onderzoek is uitgevoerd door Companen in opdracht van het Ministerie van VROM. Dimensus Beleidsonderzoek, ‘Almeerse Woonwensen, Woningmarktonderzoek 2006’, Breda, januari 2007

38

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Van de gegadigden voor een nieuwe woning spreekt een derde de voorkeur uit voor een nieuwbouwwoning. Een vijfde prefereert een bestaande woning. De rest heeft geen voorkeur of spreekt deze niet uit. Het percentage Almeerders dat de voorkeur heeft voor nieuwbouw, is overigens aanzienlijk hoger dan het landelijk percentage. Landelijk ligt dit percentage namelijk op 15%. Zie figuur 4.3.

Figuur 4.3: Landelijke voorkeur bestaande of nieuwe woning, Bron: NVB

De prijsklasse verdeling van de Almeerse koopwoningzoekenden is als volgt verdeeld:

Figuur 4.4: Woningzoekenden met verdeling naar prijsklasse, Bron: Dimensus

Het grootste deel van de koopwoningzoekenden zoekt onder de € 250.000,-. Een kwart van de verhuisgeneigden zegt een woning boven deze prijsklasse te zoeken.

39


5.

Strategische analyse

5.1.

Inleiding

Voor elke organisatie is het van belang aan te geven waar zij in de toekomst naar toe wenst te gaan en hoe zij dat zal doen. Het uitzetten van de koers voor de toekomst wordt ook wel strategie genoemd. Deze strategie omvat veel belangrijke zaken, zoals bijvoorbeeld de centrale missie van een organisatie, het bepalen van de relaties met de omgevingsfactoren en het al dan niet op de markt brengen van nieuwe producten. Strategie ziet altijd in de toekomst. Er is daarom altijd sprake van onzekere factoren. Van te voren is niet met zekerheid vast te stellen of het gekozen beleid goed zal uitpakken. Het kiezen van een koers gaat gepaard met onzekerheden en gebrek aan informatie. In veel gevallen wordt met behulp van de organisatiestrategieën getracht om deze onzekerheden zoveel mogelijk te verminderen. Mintzberg constateerde al in 1973 dat de methoden van strategiebepaling en de achterliggende gedachten normatief zijn. Ofwel: veel methoden beschrijven hoe theoretici denken dat het zou moeten gebeuren. In de werkelijkheid is er echter lang niet altijd sprake van een bewust bedoeld en van te voren bedacht plan, maar ontstaan strategieën tijdens het functioneren van organisaties. In dat opzicht is het goed de strategie van organisaties niet als plan maar als een patroon in de activiteiten van een organisatie te zien. Een strategie ontstaat dan als in een organisatie op een gegeven moment vaste lijnen kunnen worden ontdekt. Dat betekent niet dat plannen niet meer gemaakt moeten worden, maar het is goed te beseffen dat plan en patroon volledig los van elkaar kunnen staan. Daardoor kan het zijn dat de gemaakte plannen niet verwezenlijkt worden, terwijl er wel een patroon/strategie is ontstaan. Voor ons onderzoek is deze constatering van belang, omdat naast het plan dus ook de daadwerkelijk ingenomen positie op het gebied van particulier opdrachtgeverschap van de gemeente Almere belangrijk is. Na een korte uiteenzetting van de toepasselijkheid van strategiebepaling in de publieke sector in paragraaf 5.2 volgt in paragraaf 5.3 een toelichting op het theoretisch model. Paragraaf 5.4 omvat vervolgens de interne en externe analyse, uitgewerkt in overzicht van sterkten, kansen, zwakten en bedreigingen. Vervolgens zullen hieruit in paragraaf 5.5 conclusies worden getrokken die gebruikt zullen worden voor het formuleren van de strategische aanbevelingen. 5.2.

Strategiebepaling in de publieke sector

Hoewel veel mensen bij de modellen voor strategievorming met name denken aan commerciële organisaties, zijn deze vaak even belangrijk voor de publieke sector 31 . Een overheidsorgaan kent veel gelijkenissen met de commerciële sector. Het heeft een arbeidsmarkt, een geldmarkt, toeleveranciers en klanten. Uiteraard zijn er wel verschillen. Het is daarom met name van belang dat de managers in de publieke sector deze verschillen her- en onderkennen, zodat zij hier bij de keuze van de strategie rekening mee kunnen houden. Het grootste verschil is dat het hart van de organisatie ligt in de politieke markt met de daaraan verbonden budgetten en vaak toegekende subsidies. Deze politieke dimensie maakt het grote verschil met commerciële bedrijven, omdat managers van nationale en lokale overheden hier 31

Zie onder andere: Rabu, J. G.J. Miller en W. B. Hildreth (eds), Handbook of Strategic Management, Marcel Dekker, 1989 en Johson, G. en K. Scholes, Exploring Corporate Strategie, (third edition), Prentice Hall, London, 1993

40

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen wel degelijk rekening mee moeten houden. Het model van strategische beleidsvorming blijft echter overeind. Ook Mintzberg 32 constateert bij zijn onderscheid naar de basismanieren waarop strategieën tot stand komen de rol van een overheidsmanager. Mintzberg onderscheidt naast de planmatige methode, een methode waarbij de strategie bepaald wordt door de ondernemer en de methode van strategie door aanpassing. Deze laatste strategie kenmerkt hij als dominante vorm binnen de overheid. 5.3.

Theoretisch model strategisch management

De te volgen strategie op het gebied van particulier opdrachtgeverschap zal worden geanalyseerd aan de hand van het model afkomstig van Johnson & Scholes uit 1999. Voor dit model is gekozen, omdat het uitermate geschikt is voor het opsporen, herkennen en ontwikkelen van mogelijkheden en kansen voor waardecreatie. Een insteek die prima aansluit bij de doelstelling van ons onderzoek om te komen tot strategische aanbevelingen op het gebied van de ingeslagen weg van de gemeente Almere van particulier opdrachtgeverschap. Voordeel van het model is dat het een uitgebreide interne en externe analyse bevat, waarbij respectievelijk de strategische positie van de gemeente Almere en de kansen die voortkomen uit de omgeving goed kunnen worden geanalyseerd. Met name interessant, omdat het succes van particulier opdrachtgeverschap sterk zal afhangen van de ontwikkelingen in de omgeving en van de concurrerende producten. Voor de externe analyse hebben Johnson & Scholes bovendien een uitgebreid stappenplan ontwikkeld dat op systematische wijze de omgeving in beeld kan brengen en naadloos past binnen dit strategisch model. Het strategisch model omvat drie kenmerken van strategisch management, zijnde de strategische analyse, de strategische keuze en de strategische implementatie. In figuur 5.1 wordt is dit proces weergegeven.

Figuur 5.1: Model strategisch management

De strategische implementatie komt in dit verslag niet aan de orde. Dat is aan de gemeente Almere. Doelstelling van dit onderzoek is het doen van aanbevelingen ten aanzien van de te volgen de strategie op het gebied van particulier opdrachtgeverschap, hetgeen zal leiden tot een strategische keuze.

32

Mintzberg, H., Strategy making in three modes. In: Quinn, J.B. Mintzberg, H. & James, R.M., The Strategy Process. Englewood Cliffs: Prentice Hall International, 1988

41


Strategische analyse

5.4.1.

Inleiding huidige positie

Binnen de gemeente Almere is gekozen voor de strategie om 30 % van alle nieuw te bouwen koopwoningen te laten bouwen op basis van particulier opdrachtgeverschap. Een strategie die niet zozeer is ontstaan als gevolg van een patroon in de activiteiten van de gemeentelijke organisatie van Almere, maar bovenal tot stand is gekomen naar aanleiding van de politieke wens en doelstelling van politiek Den Haag om de bijgestelde doelstelling van 20% particulier opdrachtgeverschap landelijk te behalen. Ook de Almeerse wethouder Duivesteijn is groot voorstander van particulier opdrachtgeverschap en heeft samen met de gemeente bewust planmatig de strategie bepaald om het gewenste percentage particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Inmiddels zijn de eerste stappen gezet en is binnen de gemeentelijke organisatie het beleid doorgevoerd. In de volgende paragrafen vindt de strategische analyse plaats. Deze analyse dient opgesplitst te worden in een interne en externe analyse 33 . 5.4.2.

Interne analyse

De interne analyse maakt het mogelijk de strategische positie te evalueren, zodat daaruit de sterkten en zwakten van de organisatie bepaald kunnen worden. Centraal in deze paragraaf staat dan ook de positie van de gemeente ten opzichte van die van de concurrentie. Is de ingenomen positie sterk en/of zwak en hoe komt dit? De positie zal vanzelfsprekend uit het oogpunt van de gekozen strategie voor particuliere opdrachtgeverschap worden bekeken. De verkregen informatie uit hoofdstuk 2 over (de vormen van) particulier opdrachtgeverschap en de substituutproducten vormt de basis voor deze analyse. Een interne analyse kent de volgende onderdelen 34 : - Vergelijking met de concurrentie; - Zijn er mogelijkheden tot toetreding op de markt; - Wat is de positie ten opzichte van substituutproducten. A.

Vergelijking met de concurrenten

Het eerste onderdeel van de interne analyse omvat de vergelijking met de concurrenten binnen de ontwikkelingsmarkt van het particulier opdrachtgeverschap. Alvorens hiertoe over te gaan dient nog opgemerkt te worden, dat de concurrentie-analyse niet alleen van belang is in het kader van de interne analyse, maar ook van belang zal zijn bij de externe analyse. Nu zal bekeken worden hoe goed of slecht de onderneming is in vergelijking met de concurrentie. Omdat zich op de markt van ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeentelijke grenzen van Almere eigenlijk geen directe concurrenten bevinden, is een concurrentievergelijk in dit opzicht niet mogelijk. Particulier opdrachtgeverschap is immers alleen mogelijk wanneer particulieren grondposities worden aangeboden voor eigen ontwikkeling. Deze zijn veelal of in eigendom van gemeenten zelf of in handen van 33

Piëst, dr. E. en mr. drs. H.A. Ritsema (redactie), Strategisch Management, Wolters-Noordhoff, Groningen, 1992 34 Piëst, dr. E. en mr. drs. H.A. Ritsema (redactie), Strategisch Management, Wolters-Noordhoff, Groningen, 1992

42

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen vooruitziende ontwikkelaars. De laatste groep zal de grond vanwege hun eigen belang niet ter beschikking stellen voor particuliere ontwikkeling. Grondposities/kavels kunnen in het grondgebied van de gemeente Almere in ieder geval niet door concurrerende gemeenten worden verschaft. Uiteraard dient Almere in dit opzicht wel te concurreren met andere gemeenten in Nederland. Ook zij bieden in hun eigen regio veelal de mogelijkheden tot particuliere ontwikkeling. Daar moet echter wel bij worden opgemerkt dat iemand die zomaar in een andere gemeente in aanmerking wenst te komen voor een bouwkavel veelal te maken kan krijgen met bepaalde voorwaarden, zoals bijvoorbeeld economische gebondenheid of welstandstoezicht op het ontwerp van de woning. Om richting te kunnen geven aan de vergelijking van de concurrenten is gekozen om als leidraad voor de analyse te kijken naar de in paragraaf 2.6 genoemde belemmeringen voor particulier opdrachtgeverschap. Met name op deze aspecten ondervindt de particulier immers problemen, waardoor veelal de behoefte aan particulier opdrachtgeverschap niet daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Bovendien zijn deze belemmerende factoren juist de aandachtsgebieden waarbinnen elke concurrent zich kan onderscheiden van de andere concurrent. Deze werkwijze maakt vergelijking met de directe concurrenten effectief en overzichtelijk. De methode wordt niet alleen gebruikt bij de vergelijking met de concurrerende gemeenten, maar zullen we tevens terugzien bij de vergelijking tussen particulier opdrachtgeverschap en de substituutproducten. Grondpositie Grond is in veel gevallen moeilijk te verkrijgen. Kavels voor particulier opdrachtgeverschap zijn schaars en indien zij al aangeboden worden vaak zeer prijzig. De positie van de gemeente Almere is echter goed. In zijn presentatie van 9 mei 2007 zegt de Duivesteijn hierover: ’Wij zijn ervan overtuigd dat de ideeën over particulier opdrachtgeverschap en organische stedenbouw ook in iedere andere gemeente in praktijk kunnen worden gebracht. Maar het zij toegegeven: in Almere zijn de omstandigheden extra gunstig. Als onderdeel van de ‘schaalsprong’ moeten of mogen wij forse aantallen woningen bouwen, niet alleen voor de eigen bevolking maar ook voor de gehele Noordvleugel van de Randstad. Daarnaast is de grond bijna helemaal in gemeentelijk eigendom.’ Met name deze laatste constatering biedt een grote kans voor de gemeente Almere. Bijna geen enkele andere gemeente kan immers zo makkelijk over grond beschikken als de gemeente Almere. Er is niet alleen voldoende grond aanwezig om op te bouwen, maar deze grond kan bovendien door de gemeente Almere ook nog eens eenvoudig ingezet worden voor het doel van particulier opdrachtgeverschap. Medewerking van andere grondeigenaren is voor de realisatie van particulier opdrachtgeverschap niet vereist. Particulieren kunnen hierdoor relatief eenvoudig grond verwerven voor het ontwikkelen en bouwen van hun eigen woning. De actuele grondprijs in Almere ligt tussen de € 240,- en € 330,- per m². Uit onderzoek door Bouwcentrum-Rotterdam 35 in samenwerking met het Ministerie van VROM blijkt dat de landelijke gemiddelde grondprijs dit jaar gestegen is ten opzichte van 2005 en wel van € 250,00 naar € 258,30 per m², exclusief de geldende BTW. De hoogste prijs voor een kavel moet in Utrecht worden betaald: € 950,00 per m² exclusief BTW. In Zeeland is de grondprijs inmiddels € 225,00 per m² geworden en in Noord-Brabant € 259,20 per m². Voor Friesland is er weinig verschil in m² prijzen vergeleken met vorig jaar, deze bedraagt nu zo rond de 35

Bron: Bouwcentrum Rotterdam (2007), (www.bouwcentrum-rotterdam.nl)

43

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen € 241,00 per m². Alhoewel vergelijking van m² prijzen moeilijk is, omdat deze sterk afhankelijk zijn van de kwaliteit van de locatie, lijkt het erop dat Almere met haar grondprijs goed in de markt staat. Zeker als we realiseren dat Almere zich aan de rand van de Randstad bevindt. In combinatie met het feit dat de grond binnen Almere redelijk eenvoudig door de particuliere opdrachtgever is te verkrijgen, levert dit een nog grotere voorsprong op ten opzichte van de concurrerende gemeenten. Kennis en kunde Voor het ontwerpen, ontwikkelen en bouwen van een woning is kennis en kunde noodzakelijk. Kiezen consumenten voor particulier opdrachtgeverschap dan ontbreekt vaak een professionele partij die deze kennis en kunde inbrengt. Veel particuliere opdrachtgevers hebben daarom hulp nodig bij het realiseren van hun droom. Om particulier opdrachtgeverschap tot een succes te maken dient deze kennis en kunde makkelijker voor handen te zijn. Ook onderhandelingen met gemeentelijke instanties kunnen een belangrijke belemmering vormen voor consumenten om over te gaan tot particulier opdrachtgeverschap. De positie van de gemeente Almere is op dit terrein neutraal ten opzichte van die van de concurrerende gemeenten. Ook de particuliere opdrachtgevers die in Almere zelf willen ontwikkelen moeten deze kennis inhuren of uitbesteden. Binnen de gemeente Almere wordt niet op enige wijze invulling gegeven aan dit ernstige door de consument ervaren tekort. Zo is hiervoor geen specifieke adviseur of informatie-afdeling ingesteld en is kennis en kunde niet op een andere wijze eenvoudig te verkrijgen. Complexiteit Het ontwikkelen bouwproces is complex en vaak onoverzichtelijk. Dit brengt voor de geïnteresseerde particuliere ontwikkelaars vaak risico’s met zich mee. Een ondersteunende structuur of een direct aanspreekpunt binnen de gemeente kan deze belemmering terug brengen. De gemeente Almere heeft getracht het ontwikkelen bouwproces inzichtelijk te maken door veel van de benodigde informatie aan te bieden op de website: www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl. Naast de algemene informatie over particulier opdrachtgeverschap, de van toepassing zijnde regels en procedures en bouwinformatie, is op deze site ook een handboek te downloaden. Deze is nog uitgebreider en behandelt het hele ontwikkelproces. Ook de regelgeving, verplichtingen en procedures komen uitgebreid aan bod. Omdat het handboek het ontwikkelen bouwproces inzichtelijker maakt is dit een sterk punt van de Gemeente Almere ten opzichte van de gemeentelijke concurrenten. Een ander initiatief van de gemeente Almere betrof de oprichting van het Servicepunt Eigen Bouw Almere (SEBA). Jammer genoeg was dit initiatief geen lang leven beschoren. Tijdens mijn onderzoek bleek het SEBA inmiddels al weer opgeheven en omgezet te zijn in de Kavelwinkel. De oorspronkelijke opzet van SEBA was echter ruimer dan de huidige Kavelwinkel. In de Kavelwinkel kan men terecht voor informatie over de beschikbare kavels in Almere en de te volgen procedure om zo’n kavel te verkrijgen. Het SEBA had naast de taak van kavelinformatieverschaffing tevens tot doel informatie te verstrekken over vergunningen, subsidies en reeds gerealiseerde voorbeeldprojecten. Daarnaast fungeerde het SEBA als ontmoetingsplaats voor eigen bouwers die anderen zochten om een collectief op te richten. Het SEBA was een sterk onderscheidend middel om de complexiteit te verminderen. Een ander middel om de regelgeving inzichtelijker te maken is het zogeheten kavelpaspoort dat de gemeente in het leven heeft geroepen. Kopers van een kavel in Almere krijgen bij de overdracht van het stuk grond zo’n kavelpaspoort. Met name bedoeld om de 44

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen omgevingskwaliteit te waarborgen (er is namelijk geen sprake van welstandsvrij bouwen) en duidelijkheid in de regels te verschaffen. In het document zijn bijvoorbeeld opgenomen bebouwingspercentages, rooilijnen, goothoogtes en erfafscheidingen. Overbruggingsgeld De aanloopkosten die gepaard gaan met het particuliere opdrachtgeverschap kunnen snel oplopen. Adviseurkosten en rente over de grond zijn voorbeelden van dergelijke aanloopkosten. De door het ministerie van VROM gemaakte afspraken met bouwregio’s over een premie van € 1.600,- per woning voor elke opgeleverde woning in particulier opdrachtgeverschap (boven een bepaald per regio afgesproken drempelpercentage) blijkt weinig concurrentievoordeel voor de twintig regio’s op te leveren. SEV Realisatie 36 constateerde dat nauwelijks gebruik wordt gemaakt van deze regeling en concluderen vervolgens dat kennelijk de financiële prikkel niet groot genoeg is. Bovendien stellen zij dat ook daar waar gemeenten er wel in slagen om particulier opdrachtgeverschap projecten van de grond te krijgen, zij een grote kans hebben dat ze geen aanspraak kunnen maken op de premieregeling. Bijvoorbeeld omdat de nabij gelegen grote gemeente er niets aan doet en daarmee het gemiddelde regionale percentage laag houdt. Concurrentievoordeel levert bovenstaande premieregeling derhalve niet op. De belemmering van de hoge aanloopkosten blijft daarom van toepassing. Van belang is dan ook te bekijken of de gemeente Almere op een andere wijze in staat blijkt deze belemmering weg te nemen. Op 19 april 2007 heeft de gemeenteraad van Almere groen licht gegeven voor de Subsidieverordening bouwbegeleiding particulier opdrachtgeverschap 37 . De regeling maakt het voor de koper van een individuele bouwkavel in Almere bij het afnemen van de diensten van bouwbegeleidingsbureau De Regie uit Amsterdam en/of bouwbegeleidingsbureau Stedelijk Wonen te Enschede mogelijk een subsidie te ontvangen van maximaal € 2.000,-. De subsidie is thans nog een experiment. Als de subsidiering van bouwbegeleiding voldoet aan de verwachtingen en doelstellingen, kan het college van Burgemeester en Wethouders besluiten de subsidie op meerdere kavelgebieden van toepassing te verklaren. Alhoewel wij dus constateerden dat overbruggingsgeld/aanloopkosten één van de belemmeringen voor particulieren is om tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan, wordt door auteur betwijfeld of een dergelijke financiële bijdrage hierin verandering brengt. Temeer daar geconstateerd is dat het profiel van particuliere opdrachtgevers een gemiddeld netto inkomen kent van € 43.300,-. Een dergelijke bijdrage zal daarom vermoedelijk weinig effect sorteren. De stimulering van deskundige bouwbegeleiding (waaraan de subsidie gekoppeld is) zal daarentegen wel zinvol zijn. Het ontbreken van kennis en kunde is immers één van de belangrijkste belemmeringen voor de particuliere opdrachtgever om tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan. De wijze waarop dit gestimuleerd wordt, roept echter vraagtekens op. De gemeente Almere voorziet derhalve niet in een structurele oplossing voor de overbrugging van de aanloopkosten, waardoor de gemeente Almere hier geen onderscheidend vermogen heeft ten opzichte van de concurrerende gemeenten.

36

Bron: Bewoners aan zet, Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap, SEV, Rotterdam, augustus 2006 37 Bron: Gemeente Almere, zie ook internetsite www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl

45

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Weerstand Een sterk aspect binnen de gemeente Almere is de wijze waarop particulier opdrachtgeverschap gedragen wordt binnen het gemeentelijk apparaat. Ondanks de onzekerheden in de bouwplanning die particulier opdrachtgeverschap met zich meebrengt (dit wordt ook door de wethouder zelf erkend 38 ), heeft hij samen met het gemeentebestuur kans gezien draagvlak binnen het ambtelijk apparaat te bewerkstelligen. Duivesteijn zegt hier zelf in zijn presentatie van 9 mei 2007 over, dat ‘minstens net zo belangrijk is dat Almere wíl dat het (lees: particulier opdrachtgeverschap) gebeurt. Almere ziet het belang ervan in. Almere heeft de politieke gedrevenheid, inzet en durf om naar de lange termijn te kijken.’ De angst van de particuliere opdrachtgever dat hij/zij binnen de gemeente geen gehoor vindt voor het initiatief om een eigen woning te bouwen is bij de gemeente Almere dan ook niet gerechtvaardigd. Er bestaat geen weerstand binnen het gemeentelijk apparaat tegen deze vorm van ontwikkeling. Politiek Almere is ervan overtuigd dat particulier opdrachtgeverschap de ontwikkelvorm van de toekomst is en de ambtenaren zijn particuliere opdrachtgevers goed gezind. Van weerstand als belemmering om als particuliere opdrachtgever over te gaan tot particulier opdrachtgeverschap is binnen de gemeente Almere dan ook veel minder sprake dan het geval is bij andere gemeenten. Tijd Eén van de meest belemmerende factoren voor particulier opdrachtgeverschap vormt de tijd die deze ontwikkelvorm kost. Tijd welke extra kosten en onzekerheid voor de particulier met zich meebrengt en bovendien erg belangrijk voor de gemeente Almere is wil zij de hoge doelstelling van het aantal te bouwen woningen daadwerkelijk realiseren. De factor tijd is door de gemeente Almere met name te beïnvloeden door de bovengenoemde drempels (moeilijk te verkrijgen grondposities, gebrek aan kennis en kunde, complexiteit proces, benodigde overbruggingsgeld en weerstand binnen het gemeentelijk apparaat) zo laag mogelijk te houden. Omdat ondanks het eigen grondbezit van de gemeente Almere het aanbod kavels thans kleiner is dan de vraag levert deze positie vooralsnog geen voordeel op. De verlaagde weerstand zal minimale tijdswinst opleveren. De complexiteit van het particuliere ontwikkelproces en het gebrek aan kennis en kunde bij de particulier blijven van toepassing. De inspanningen van de gemeente op dit terrein (handboek, kavelpaspoort en internetsite) zijn goede initiatieven, maar zullen vermoedelijk niet veel resultaat boeken bij het verkorten van het ontwikkelproces. De positie ten opzichte van de concurrentie is daardoor nagenoeg neutraal. Om de factor tijd enigszins in de gaten te kunnen houden, heeft de gemeente Almere overigens een tweetal termijnen gesteld waarbinnen de woning moet worden gebouwd. Na het afsluiten van de koopovereenkomst heeft de koper één jaar de tijd om een bouwvergunning te verkrijgen. Voordat de bouwaanvraag ingediend mag worden, wordt het bouwplan getoetst op de stedenbouwkundige randvoorwaarden door de gemeente. Deze toetsing én goedkeuring moet uiterlijk zeven maanden na het afsluiten van de koopovereenkomst hebben plaatsgevonden. Wanneer de bouwvergunning verkregen is, heeft de koper vervolgens nog een termijn van twee jaar om de woning te bouwen. Of dit haalbaar is moet nog blijken. Wel zal duidelijk zijn, dat deze verplichting tot bouw binnen deze periode op zich zelf ook weer een obstakel voor de particuliere opdrachtgever kan vormen om tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan.

38

Bron: A. Duivesteijn in zijn presentatie ‘Mensen maken de stad’, 9 mei 2007

46

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen B.

Zijn er mogelijkheden tot toetreding tot de markt?

Er zijn in het gemeentelijk grondgebied van Almere geen mogelijkheden voor toetreders op dezelfde markt van particulier opdrachtgeverschap. Daarvoor zijn grondposities nodig. Deze grondposities zijn binnen Almere niet in handen van andere gemeenten of andere instanties die daarmee ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap willen/kunnen laten realiseren. C.

Wat is de positie ten opzichte van substituutproducten?

Substituutproducten Naast de concurrentie van de gemeente met andere gemeenten die de mogelijkheid tot particulier opdrachtgeverschap bieden, bestaat er uiteraard de concurrentie met de alternatieve mogelijkheden van ontwikkeling. We hebben het dan over de twee mogelijke alternatieven van projectmatige ontwikkeling: - Seriematige bouw/projectontwikkeling. Het overgrote deel van Almere is op deze wijze tot stand gekomen. De ontwikkelende partij verwerft de grond en laat de woningen bouwen. Vaak in grote aantallen. De koper koopt rechtstreeks van de tekening en er zijn eventueel enkele meer- en minderwerk keuzes te maken; - Consumentgerichte projectontwikkeling, waarbij de projectontwikkelaar de grond verwerft, de woning ontwikkelt en bouwt. In tegenstelling tot de seriematige projectontwikkeling krijgt de consument meer inspraak in het ontwerp en zijn er meer indelingsmogelijkheden. Opgemerkt dient te worden dat ook projectmatige ontwikkelingen (uiteraard) alleen tot stand kunnen komen met medewerking van de gemeente. Omdat de gemeente Almere voor het overgrote deel beschikt over de grondposities in Almere, hebben ontwikkelaars de gemeente in die gevallen al nodig om deze grondposities te kunnen verwerven om tot enige vorm van ontwikkeling over te kunnen gaan. Er zijn echter ook vooruitziende projectontwikkelaars die, indien zij vermoeden dat er op bepaalde plekken in de toekomst woningen gebouwd gaan worden, in een vroeg stadium tot koop van deze grond overgaan. Veelal betreft het hier (met name in de polder) agrarische grond die tegen een agrarische grondprijs met flinke toeslag wordt gekocht van de boer. Maar ook in die gevallen blijft van kracht, dat medewerking van de gemeente nodig blijft. Zij bepalen immers de bestemming van de grond en de verschillende van toepassing zijnde bouwvoorschriften. Desondanks is behandeling van projectmatige ontwikkeling als substituut zeker aan de orde. Van de gehele nieuwbouwproductie is immers 30% bestemd voor ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap en de overige 70% wordt via de seriematige projectontwikkeling gerealiseerd. Een substituutproduct dus, wat serieus genomen dient te worden. Genoemde substituutproducten, seriematige projectontwikkeling en consumentgerichte projectontwikkeling, liggen dicht bij elkaar. Bij de bepaling van de sterkten zal daarom het substituutproduct projectmatige ontwikkeling in zijn algemeenheid worden bekeken. Daar waar er verschillen in sterkten tussen de beide vormen van projectontwikkeling zijn te ontdekken zal dat nadrukkelijk worden aangegeven. Krachten substituutproducten Projectmatige ontwikkeling door professionele partijen heeft veel voordelen. Deze voordelen zullen in deze paragraaf bekeken worden en vergeleken worden met het door de gemeente Almere aangeboden product van particulier opdrachtgeverschap. 47

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen 1. Grondpositie De moeilijke verwerving van grond is voor de particulier bij projectmatige ontwikkeling niet aan de orde. De ontwikkelaar heeft de grond inmiddels verworven en heeft hier zijn kostencalculatie op los gelaten. De prijs van de grond is duidelijk en ook de bijkomende aannemingskosten voor de woning zijn in het geval van seriematige projectontwikkeling meteen duidelijk. Ook bij consumentgerichte bouw is de grondpositie door de ontwikkelaar verworven en is de prijs naar de particulier inzichtelijk. De aanneemsom is nog afhankelijk van de ontwerpkeuze van de klant. Ook binnen Almere geldt dat het thans als particulier moeilijk is om aan een geschikte kavel te komen. Zo gelden er inschrijfprocedures en is de vraag groter dan het aanbod. Loting is daarom veelal noodzakelijk. Projectmatige ontwikkeling kent dan ook niet de belemmerende factor dat het voor de particulier moeilijk is om grond te verkrijgen. Deze wordt immers onlosmakelijk aangeboden bij ieder projectmatig te ontwikkelen woning. Het substituutproduct heeft hier een betere concurrentiepositie dan de ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap. Pas bij een massale uitgifte van kavels geschikt voor particulier opdrachtgeverschap (zoals de gemeente Almere van plan is) zal in de toekomst een wijziging van deze concurrentiepositie plaatsvinden. 2. Kennis en kunde Vergelijken we particulier opdrachtgeverschap met projectmatige ontwikkeling, dan is een sterk punt van projectmatige ontwikkeling dat de particulier niet zelf over de benodigde kennis en kunde hoeft te beschikken. Deze kennis en kunde is vaak een belangrijke belemmering om tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan en heeft bovendien tot gevolg dat het ontbreken van deze kennis en kunde leidt tot een aanzienlijk langer ontwikkelen bouwproces. Bij projectmatige ontwikkeling verzorgt de ontwikkelaar het gehele traject van ontwikkeling en bouw en de consument heeft hierover geen zorgen. Bouwkundige adviseurs zijn niet nodig en door de ervaring van de ontwikkelaar duurt het gehele traject veel korter. 3. Complexiteit Wat voor kennis en kunde geldt, is ook van toepassing op de complexiteit van het ontwikkelen bouwproces. Waar bij particulier opdrachtgeverschap geldt dat de complexiteit van het proces particuliere ontwikkeling in de weg staat, is dit in het geval van projectmatige ontwikkeling niet het geval. Bij projectmatige ontwikkeling verzorgt de ontwikkelaar het gehele ontwikkelen bouwproces en de consument loopt geen risico’s. Ingangen bij de deskundige partijen zijn bovendien niet nodig, want daarover beschikt de professionele partij. 4. Overbruggingsgeld Bij projectmatige ontwikkeling zijn er veel minder aanloopkosten en is het eenvoudiger deze kosten gefinancierd te krijgen, dan bij ontwikkeling in de vorm van particulier opdrachtgeverschap. Voorzover er aanloopkosten zijn worden deze in het geval van projectmatige ontwikkeling gedragen door de professionele ontwikkelaar en meegenomen in de koop-/aanneemsom. De particuliere koper merkt hier derhalve weinig van en de kosten kunnen eenvoudig worden meegenomen in de hypotheek. Een belangrijke post betreft bijvoorbeeld de rente over de grond. Deze kan aanzienlijk oplopen, maar wordt veelal meegefinancierd op het moment dat de grond bij de notaris wordt geleverd.

48

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Ook het verkrijgen van een hypotheek is in het geval van projectmatige ontwikkeling een stuk eenvoudiger dan bij particulier opdrachtgeverschap. Iedere geldverstrekker is bekend en vertrouwd met de financiering van projectmatige nieuwbouwwoningen en vaak wordt er bij het tekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst meteen door de makelaar of een onafhankelijke adviseur naar de financiering gekeken. In veel gevallen hebben zij hiervoor zelfs projectkortingen bedongen en is financiering (mits uiteraard de financiële positie van de koper dit toelaat) van de nieuwbouwwoning redelijk eenvoudig. Bij particulier opdrachtgeverschap ligt dit veel moeilijker. Banken zijn minder vertrouwd met deze ontwikkelingsvorm en zullen minder eenvoudig over gaan tot de financiering van de door de particulier te bouwen woning. De daadwerkelijke realisatie van de woning is door de vele belemmeringen nog onzeker en vol risico’s, waar banken (uiteraard) een hekel aan hebben. Ook het vinden van een geschikte hypotheekverstrekker is bij particulier opdrachtgeverschap lastiger dan in het geval van projectmatige ontwikkeling. Zagen we in het laatste geval dat bemiddeling door een makelaar kan leiden naar een geschikte geldverstrekker, bij ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap is er geen tussenkomst van een dergelijke deskundige partij. Omdat nagenoeg iedere koper een hypotheek nodig heeft, zal de onzekerheid van het verkrijgen van een financiering zeer zeker belemmerend werken voor de consument om daadwerkelijk over te gaan tot particuliere ontwikkeling. 5. Weerstand Alhoewel weerstand een belemmering voor particuliere opdrachtgevers kan vormen om daadwerkelijk tot de bouw van hun eigen woning over te gaan, blijkt dit bij de gemeente van Almere minder van toepassing (zie de eerdere concurrentie-analyse onder A). De Almeerse wethouder heeft particulier opdrachtgeverschap in het ambtelijk apparaat op de kaart gezet. En inmiddels wordt duidelijk dat er sprake is van een uniforme politieke gedrevenheid met inzet en durf om particulier opdrachtgeverschap op termijn door te voeren. Ook voor projectmatige ontwikkeling bestaat veelal geen weerstand binnen de gemeenten. Dat geldt ook voor de gemeente Almere (70% van de nieuwbouw moet immers nog op deze manier tot stand komen en een heel groot gedeelte van Almere is op deze manier gebouwd). Concurrentievoordeel op dit punt is er voor de projectmatige ontwikkelaar echter niet. 6. Tijd Het ontwikkelingsproces van seriematige projectontwikkeling kost aanzienlijk minder tijd dan de ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap. Dat heeft niet alleen voor de consument voordelen voor onder andere de eigen tijdsbesteding en belasting van het huishouden, maar zorgt ook voor minder kosten en risico’s. Consumentgerichte projectontwikkeling gaat iets minder snel dan seriematige projectontwikkeling, omdat er vanuit de koper meer inspraak is bij het ontwerpen van de woning. Consumentgerichte projectontwikkeling vergt echter nog steeds aanzienlijk minder tijd dan ontwikkeling op basis van particulier opdrachtgeverschap. Alhoewel de meeste partijen 39 het erover eens zijn dat ook collectief particulier opdrachtgeverschap aanzienlijk meer tijd kost dan projectmatige ontwikkeling, heeft het SEV 40 onderzocht dat er bij collectief particulier opdrachtgeverschap mogelijkheden zijn om meer tempo in het ontwikkelproces te krijgen. Voorwaarde hiervoor is wel dat het merendeel

39

Waaronder ook het Ministerie van VROM (2007), (www.vrom.nl) Quick scan: Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap, SEV, RIGO Research, Rotterdam, januari 2006

40

49

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen van de door ons geconstateerde belemmeringen/obstakels voor de consument moeten worden weggenomen. Zwakten substituutproducten Projectmatige ontwikkeling heeft echter ook zijn nadelen. Veelal zijn dat meteen de voordelen van particulier opdrachtgeverschap. •

Zeggenschap

Belangrijkste nadeel van projectmatige ontwikkeling is de beperkte invloed en zeggenschap van de koper. Dit is tevens de belangrijkste de drijfveer voor Duivesteijn 41 bij zijn keuze voor particulier opdrachtgeverschap. Hij noemt dit het zelfbeschikkingsrecht. Het zelfbeschikkingsrecht van de burger houdt in dat een ieder in staat zou moeten zijn een eigen woning vorm te geven. Naar de overtuiging van de wethouder leidt dit tot een betere stad, waar massale uniformiteit en leegheid worden voorkomen. Consumentgerichte projectontwikkeling is een vorm van ontwikkeling die weliswaar nog beperkte zeggenschap kent, maar de klant al wel meer mogelijkheden biedt in het ontwerp van de woning. Het niveau van zeggenschap en zelfbeschikking van particulier opdrachtgeverschap kan echter bij lange na niet worden bereikt. •

Massale uniformiteit

Met het zelfbeschikkingsrecht als gevolg van de mogelijkheid tot particulier opdrachtgeverschap beoogt de gemeente Almere, zoals we zojuist zagen, massale uniformiteit in de stedenbouw te voorkomen. De ruimte voor particuliere opdrachtgevers om een eigen huis te bouwen en te ontwerpen moet tot diversiteit leiden. De huidige projectmatige ontwikkelingen bieden mede als gevolg van de seriematige vorm te weinig afwisseling in woningbouw. Particulier opdrachtgeverschap kan daarentegen zorgen voor een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu, waar mensen graag willen wonen. •

Prijs

Alhoewel niet iedereen het hier over eens is, komt steeds vaker naar voren dat projectmatige woningbouw in verhouding tot particulier opdrachtgeverschap relatief duur is vanwege de ontwikkelingskosten en winstmarge van de professionele ontwikkelaars. Particulier opdrachtgeverschap zou hierdoor een goede prijs-kwaliteitsverhouding kunnen bieden 42 . Er zijn nog meer zwakten van projectmatige ontwikkeling als we dat afzetten tegen particulier opdrachtgeverschap. De voornaamste is de passieve houding van de burger die projectmatige ontwikkeling met zich meebrengt. Deze passieve houding zou ertoe kunnen leiden dat maatschappelijke meerwaarde die boven het eigen belang uitgaat niet wordt gerealiseerd 43 . Duidelijk moge zijn dat het hier een nadeel betreft van projectmatige ontwikkeling die overigens ziet op een publiek belang en derhalve in de concurrentievergelijking met alternatieve ontwikkelingsvormen niet relevant is. De burger zal zich hierdoor vermoedelijk niet laten leiden bij de keuze van een ontwikkelingswijze. Dat geldt ook voor de andere 41

Zie onder andere: A. Duivesteijn, ‘Een woning moeten we toch zelf kunnen maken’ in: Eigen huis magazine, Vereniging eigen huis, april 2007 42 Bron: Proeftuin Particulier Opdrachtgeverschap, website SEV (2007), (www.sev.nl) 43 Rapport: Investeren in vermogen, Sociaal en Cultureel Planbureau, december 2006

50

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen sterkten (en dus meteen zwakten van projectmatige ontwikkeling) van particulier opdrachtgeverschap: - investeren in de toekomst van het gemeentelijk woonmilieu; - tegengaan kapitaalvernietiging nieuwbouw; - bevorderen sociale band tussen bewoners van een nieuw gebied; - vasthouden en aantrekken van gezinnen en hogere inkomensgroepen in stedelijk gebied. Bovengenoemde aspecten kunnen echter uiteraard wel medebepalend zijn voor het te voeren beleid van de gemeente. 5.4.3.

Externe analyse

Voor het uitvoeren van de externe analyse wordt gebruik gemaakt van het door Johnson en Scholes (1989) ontwikkelde stappenplan, zoals weergegeven in figuur 5.2. Een model dat gekozen is vanwege de systematische wijze waarop de analyse wordt uitgevoerd en bovendien goed aansluit bij het eerder behandelde model van strategisch management, eveneens van Johnson en Scholes. Daarnaast is het model met name sterk in het analyseren van de omgevingsfactoren (zoals het economisch klimaat en de voor ons zo belangrijke woningmarkt) en biedt het model een uitstekende mogelijkheid om te bekijken of de omstandigheden in de omgeving kunnen leiden tot kansen en bedreigingen ten opzichte van de concurrentie. Voor het beleid van particulier opdrachtgeverschap van de gemeente Almere zullen juist deze aspecten voor een groot deel bepalend zijn voor de mate waarin de gemeente haar doelstelling om 30% van de nieuwe woningen via particulier opdrachtgeverschap te ontwikkelen zal halen.

Figuur 5.2: Stappenplan externe analyse, Johnson en Scholes (1989)

De externe analyse heeft betrekking op het analyseren van ontwikkelingen, trends en gebeurtenissen in de omgeving en mondt uit in het beschrijven van kansen en bedreigingen. De basis voor deze analyse ligt met name bij de verkregen informatie uit het onderzoek naar de woningmarkt (hoofdstuk 3) en de vastgestelde vraag naar en het profiel van particulier opdrachtgeverschap (hoofdstuk 4). Stap 1: Inventarisatie omgevingsinvloeden Belangrijk onderdeel van de externe analyse omvat het bepalen van de omgeving waarin de organisatie zich bevindt. In de eerste fase van de externe analyse is het daarom van belang de 51

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen omgevingsfactoren te bepalen. In elke omgeving zijn er tal van aspecten die invloed op de onderneming uitoefenen. Bij het bepalen van de omgevingsinvloeden gaat het om al die invloeden die van invloed zijn op de activiteit van de organisatie. Voor elke organisatie is het nodig een inventarisatie te maken van de ontwikkelingen in de omgeving die van belang zijn. Voor de gemeente Almere zijn dit de belangrijkste: -

Economisch klimaat; Politiek klimaat; Concurrenten; Regelgeving; Demografische factoren.

In stap drie zullen deze omgevingsinvloeden nader worden geïdentificeerd en toegespitst worden op het particulier opdrachtgeverschap binnen de Gemeente Almere. Stap 2: Vaststellen van de aard van de omgeving De aard van de omgeving is mede van belang voor het bepalen van de soort analyse welke plaats moet vinden. In het geval van een statische en eenvoudige omgeving kan een analyse in het verleden veelal voldoende resultaat opleveren. Bij een omgeving die dynamischer is verdient het steeds meer de aandacht om ook met name naar de toekomst te kijken. In het geval van de omgeving van de gemeente Almere is sprake van een redelijk stabiele politieke omgeving waarbij het beleid op het gebied van particulier opdrachtgeverschap, zowel nationaal als lokaal, niet onverwachts en snel zal wijzigen. Het economische klimaat en de woningmarkt in het bijzonder is dynamischer en complexer. In het vervolg van de externe analyse zal daarom ook bij de economische omgeving/woningmarkt gekeken worden naar de verwachtingen in de toekomst. Hetzelfde geldt voor de woonwensen van de klanten (huizen kopers/bouwers) in de markt. Stap 3: Identificatie van de cruciale omgevingsfactoren Economisch klimaat Het economische klimaat waarbinnen zich de beleidskeuze van Almere om een aanzienlijk percentage aan ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap te realiseren afspeelt, ziet met name op de woningmarkt. Deze is in hoofdstuk 3 uitvoerig onderzocht. De nieuwbouwmarkt wordt gekenmerkt door een ernstig tekort aan gerealiseerde woningen. Van het aantal geprognotiseerde woningen wordt jaarlijks tot op heden nog niet de helft gerealiseerd. De aantallen te bouwen woningen zijn indrukwekkend: in de periode van 2010 tot 2030 moeten 60.000 nieuwe woningen gebouwd gaan worden. De bestaande woningmarkt kent een teruglopende doorlooptijd welke aangeeft dat de woningmarkt krapper is geworden. Dit wordt gestaafd door de daling van het bestaande woningaanbod dat in 2006 met maar liefst 18% is teruggelopen. Met name de vraag naar twee-onder-een kapwoningen en appartementen liet het laatste jaar een aanzienlijke stijging zien. De krapper wordende bestaande bouwmarkt heeft ongetwijfeld indirect te maken met de zojuist geconstateerde achterblijvende nieuwbouw. Uit de vergelijking van vraag en aanbod op de Almeerse woningmarkt is in paragraaf 3.7 duidelijk geworden dat de spanning op de markt ook de komende jaren zal blijven bestaan. 52

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Zowel de vraag naar koopwoningen als de vraag naar huurwoningen is groter dan het aanbod dat zal zich op de markt zal begeven. Het tekort aan woningen in de koopwoningmarkt doet zich voor in alle prijsklassen, maar niet in de prijsklasse boven de € 500.000,-. Het grootste tekort aan woningen zal ontstaan in de prijsklasse tussen de € 150.000,- en € 200.000,-. Omdat het tekort in de koopwoningmarkt deels gecompenseerd zal worden door de grote hoeveelheid extra te bouwen nieuwbouw koopwoningen (het tekort op de woningmarkt aan koopwoningen is kleiner dan er gebouwd moet worden) zal er op de koopwoningmarkt een beter evenwicht ontstaan. Voor de langere termijn zal de woningmarkt gekenmerkt worden door een grotere vraag dan aanbod. Dat komt met name door de grote hoeveelheid bestaande woningen die ter beschikking komen als gevolg van de Almeerders die door zullen stromen naar de in de toekomst te ontwikkelen en op te leveren nieuwbouwwoningen. De grootste overschotten doen zich voor in het segment van de middeldure koopwoningen, gevolgd door het duurdere segment. Voor het particulier opdrachtgeverschap betekent dit, dat de economische situatie op de woningmarkt voor de komende periode zal zorgen voor een aanzienlijk minder aantrekkelijke markt voor woningen in het middelste en hogere koopwoningsegment. Juist dat segment is het segment waarbinnen particulier opdrachtgeverschap het meest gewenst is. Op zich zou dat voor de gemeente Almere een aantrekkelijke constatering kunnen zijn. Juist als er een groot aanbod aan woningen is, kan de koopwoningconsument kritisch zijn en gaan voor de optimale wens/droom: particulier opdrachtgeverschap. Omdat particuliere opdrachtgevers echter voornamelijk doorstromers zijn, treedt er een extra belemmering op bij deze doelgroep. Hun eigen huis in vaak het middeldure segment moet nog verkocht worden. De ‘slechte’ koopwoningmarkt zal daarbij voor nog meer voorzichtigheid zorgen, waardoor particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente verder onder druk komt te staan en de angst voor nog meer stagnatie in de nieuwbouwwoningproductie toeneemt . Het mag overigens duidelijk zijn dat stagnering in de bouwproductie direct gevolgen zal hebben voor de bovenvermelde markt van vraag en aanbod. Wordt immers, mede door de keuze van particulier opdrachtgeverschap, de nieuwbouwproductie niet gehaald dan ontstaat een aanzienlijk lager aanbod aan woningen. Niet alleen de nieuwbouw blijft dan achterwege, maar ook de bestaande woningen die voortkomen uit de doorstroom van nieuwbouwkopers uit Almere wordt minder. Naast de woningmarkt speelt binnen het economisch klimaat ook de hypotheekmarkt een rol. De hypotheekrente schommelt thans op zo’n 5% voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een rentevaste periode van 10 jaar. De hypotheekrente loopt de laatste jaren langzaam op. In 2006 was een hypotheekrente van rond de 4% nog heel gewoon. Historisch gezien is de hypotheekrente overigens nog steeds aan de lage kant. In de jaren ’80 waren rentes tussen 10 en 12% niet uitgesloten. Stijging van de rente de komende jaren lijkt dan ook voor de hand liggend. Een hogere rente zal de woningmarkt beïnvloeden, wat het mogelijk maakt dat kopers op de woningmarkt terughoudender worden. Dat zal vermoedelijk voor de hele koopwoningmarkt gelden, een directe verandering van de positie van particulier opdrachtgeverschap ten opzichte van projectmatige ontwikkeling is niet te voorspellen. Politiek klimaat Zoals in hoofdstuk 2.1 is behandeld, is het politieke klimaat de laatste jaren op het gebied van particulier opdrachtgeverschap aanzienlijk gewijzigd. Alhoewel particulier opdrachtgeverschap in de afgelopen decennia nagenoeg geen voet aan de grond heeft 53

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen gekregen, heeft de politiek in 2001 zich ondubbelzinnig uitgesproken voor deze vorm van ontwikkeling. De doelstelling is inmiddels van 30% bijgesteld naar 20%, maar ook begin 2005 heeft de politiek haar voorkeur nog eens benadrukt. Met twintig stedelijke regio’s zijn afspraken gemaakt om via een premieregeling de woningbouw door particulier opdrachtgeverschap te laten stijgen. Daarnaast zijn onder andere door de overheid in 2005 subsidies ter beschikking gesteld voor Innovatie projecten en instrumenten en is de financiering tot stand gekomen van het landelijk Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB) 44 . Concurrenten In de nieuwbouwmarkt heeft de gemeente, zoals we al zagen bij de interne analyse, met haar beleid te maken met een tweetal concurrenten. In de eerste plaats zijn er de andere gemeenten buiten Almere die kavels met de mogelijkheid tot ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap binnen hun regio kunnen aanbieden. Daarnaast zijn er de concurrenten op de markt die alternatieven op de nieuwbouwmarkt kunnen aanbieden, zijnde de projectmatige ontwikkelaars die tot op heden het overgrote deel van de markt in handen hebben. In stap 4 vindt de nadere identificatie (van de externe analyse) van deze concurrenten plaats. Regelgeving Het te volgen beleid binnen de gemeente is mede afhankelijk van de ruimte die hiervoor geboden wordt door de nationale regelgeving. Die regelgeving kan bepalend zijn voor de mogelijkheden die de gemeente heeft om haar wens van particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Zoals reeds aangegeven, zal een dergelijke regelgeving vaak voor een langere tijd van toepassing zijn en zullen aanpassingen langzaam plaatsvinden. Belangrijke wetgeving is in dit kader de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). In deze wet is geregeld hoe ruimtelijke plannen tot stand komen en gewijzigd worden. De taken van de overheid en de rechten en plichten van burgers, bedrijven en instellingen zijn tevens in de WRO omschreven. Wie gaat bouwen of verbouwen, heeft met deze wet te maken. De WRO wordt op 1 juli 2008 vervangen door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. De grootste wijziging welke past in het huidige politieke klimaat is echter de nieuwe Grondexploitatiewet. Deze nieuwe Grondexploitatiewet biedt gemeenten een wettelijk instrument om particulier opdrachtgeverschap ook daadwerkelijk te realiseren door het gebied zodanig te bestemmen in de ruimtelijke plannen 45 . Op deze manier kan los van de eigendom van de grond een derde van de bouwbestemming voor particulier opdrachtgeverschap worden aangewezen. Het wetsvoorstel voor de Grondexploitatiewet is op 22 mei 2007 met algemene stemmen aanvaard door de Eerste Kamer. Naast de landelijke regelingen zijn binnen het particulier opdrachtgeverschap ook de lokale regels erg belangrijk. Gedacht moet daarbij met name worden aan het Bouwbesluit en de Welstandsnota die ten grondslag ligt aan de welstandstoetsing. Omdat hier geen sprake is van een omgevingsfactor voor de gemeente Almere wordt hierop in deze externe analyse niet verder ingegaan.

44

Bron: Particulier Opdrachtgeverschap, Tussen droom en daad staan instituties in de weg, SEV, Rotterdam, mei 2006 45 Bron: website Ministerie van VROM (2007), (www.vrom.nl)

54

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Demografische factoren Demografische factoren kunnen bepalend zijn voor het te voeren beleid van de gemeente Almere. Het gaat hier om de demografische kenmerken, zoals bijvoorbeeld leeftijd van het hoofd van een huishouden, besteedbaar inkomen, percentage woningbezit en woningtype. De resultaten uit hoofdstuk 3 leerde ons dat Almere een bevolkingsgroei kent van zo’n 2% boven het landelijk gemiddelde en dat deze volledig afhankelijk is van de nieuwbouwproductie. Die bevolkingsgroei is ook te verklaren uit onze constatering dat meer dan de helft de bewoners die nog niet zo lang in Almere wonen (minder dan vijf jaar) van buiten de gemeente komen. Met het nieuwbouwprogramma kan de gemeente Almere daarom voor een groot deel haar eigen bevolkingsgroeitoename bepalen. Het is dan ook van belang de woningproductie op gang te houden en te zorgen dat de aangeboden woningen en ontwikkelingsvormen aansluiten bij de wens van de (toekomstige) bewoners. Passend aanbod leidt immers tot snellere verkoop en toename van de bevolking. Sturing in de mogelijke verschillende vormen van particulier opdrachtgeverschap kunnen leiden tot een betere aansluiting op de vraag binnen de woningmarkt, waardoor de geprognotiseerde aantallen te ontwikkelen woningen bereikt kunnen worden. Almere kent met name een jonge bevolking en is een stad met jonge gezinnen. In Almere bestaat 62% van de woningen uit koopwoningen en de groep met het hoogste eigen woningbezit betreft de leeftijdscategorie 35 tot 65 jaar en de huishoudens met thuiswonende kinderen. De gemiddelde leeftijd van de doorstromers is groter dan die van de vestigers. Met een gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden in Almere van € 31.400,- ligt dit boven het landelijk gemiddelde van € 30.300,- 46 . Het meest voorkomende koopwoningtype in Almere is de eengezinswoning. Dat zijn er 40.926, waarvan bijna drie kwart tussen- en hoekwoningen zijn. Het percentage twee-ondereen-kap woning en vrijstaande woning bedraagt binnen het eigenwoningbezit respectievelijk 6% en 7%. Gelet op de mogelijke insteek van particulier opdrachtgeverschap binnen de Gemeente Almere valt op dat particulier opdrachtgeverschap het meest gewild is bij de huishoudens met een hoog besteedbaar inkomen. In ons profiel van geïnteresseerden voor particulier opdrachtgeverschap spraken wij van een netto jaarinkomen van € 43.300,-. Tevens constateerden wij dat de interesse voor particulier opdrachtgeverschap echt aanzienlijk toeneemt indien men meer dan het modale inkomen (€ 28.000 47 ) verdient. Alhoewel het gemiddeld besteedbaar inkomen in Almere dus in verhouding tot het landelijk gemiddelde goed is, moet de gemeente Almere zich echter wel realiseren dat het overgrote deel van de mensen aanzienlijk minder verdient dan het profiel van de particuliere opdrachtgever aangeeft. Met een beoogd percentage van 30% nieuwbouw via particulier opdrachtgeverschap dient daarom bedacht te worden dat dit percentage van de Almeerse kopers absoluut niet het inkomen zal verdienen dat past bij degene die particulier opdrachtgeverschap ambiëren. Met de ontwikkelvorm van particulier opdrachtgeverschap zal de gemeente derhalve vermoedelijk maar een selecte groep Almeerders aanspreken, en wel de Almeerders die een hoger inkomen genieten. Daar komt bovendien nog bij dat deze selecte groep met het hoge inkomen ook nu vaak al de groep is die op kavels vrijstaande woningen realiseert. Zij hebben veelal minder last van de besproken belemmeringen en zien ook nu kans hun droom te realiseren, zonder dat 46

Bron: Sociale Atlas van Almere 2006, naar het Inkomensonderzoek 2002 van het Centraal Bureau voor de Statistiek 47 Bron: Woningbehoeftenonderzoek 2002, Ministerie van VROM

55

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen de gemeente hen daarbij ondersteunt. Vergroting van het percentage particulier opdrachtgeverschap wordt daardoor minder makkelijk realiseerbaar. Omdat Almere een stad is met jonge inwoners dient ook hier de gemeente alert te zijn met haar insteek voor particulier opdrachtgeverschap. Alhoewel de interesse voor particulier opdrachtgeverschap eigenlijk in elke leeftijdsklasse wel voorkomt, bleek dat met name de belangstelling het grootst is bij de gezinnen met kinderen. In die levensfase is de verhuisgeneigdheid het grootst. Uit het profiel blijkt een gemiddelde leeftijd van 44 jaar. In combinatie met het eerder geconstateerde inkomensprofiel is een hogere leeftijd waarschijnlijk voor particulier opdrachtgeverschap sowieso voor de hand liggend. De leeftijdscategorie van de doorstromers is hoger dan die van vestigers en een groot deel van deze categorie betreft gezinnen met een hoofd van het gezin boven de 35 jaar. Inspelen op de woonwensen van de kopers met een leeftijd boven de veertig kan opdrachtgeverschap extra succesvol maken. Jammer genoeg is het percentage Almeerse bewoners dat voldoet aan deze leeftijdsgrens niet groot. Over de zeventig procent van de bewoners van Almere is onder de 44 jaar. Landelijk ligt dit percentage op 58%. Een ongunstige constatering als we kijken naar de doelstelling om particulier opdrachtgeverschap als ontwikkelingsvorm bij meer Almeerders te verwezenlijken. De huidige demografische situatie op het gebied van woningtypes biedt een grote zorg voor de doelstelling van particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente. De huidige markt wordt immers sterk gedomineerd door hoek- en rijtjeshuizen, terwijl uit ons onderzoek is gebleken dat de particuliere opdrachtgever met name vrijstaande woningen (63%) en tweeonder-een kap woning (19%) wenst te bouwen. Ook de Almeerder die op zoek is naar een andere koopwoning prefereert in een veel mindere mate een vrijstaande of geschakelde woning (49%), dan bij de particuliere opdrachtgever het geval is. Daar komt bovendien nog bij dat de grootste voorkeur van particuliere opdrachtgevers ligt bij de duurdere luxe woning (66%). De huidige woningmarkt van Almere omvat minder dan 30% van woningen in deze klasse (€ 250.000,- en meer) en de vraag naar deze woningen onder de woningzoekenden is ‘slechts’ 25%. Deze stelling wordt tevens onderbouwd door een onderzoek van Companen 48 waaruit blijkt dat de woningen die particulieren laten bouwen gemiddeld veertig procent duurder zijn dan projectmatig gebouwde woningen. In relatie tot de voorkeur van de particuliere opdrachtgever is ook onze constatering nog van belang dat er in de toekomst in Almere steeds meer alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen zullen komen wonen. Zij zullen immers minder snel interesse tonen voor een vrijstaande woning in het duurdere segment. Stap 4: Identificatie concurrentiepositie Bij de identificatie van de concurrentiepositie is het van belang te bekijken of de omstandigheden binnen de omgeving kunnen leiden tot kansen en bedreigingen ten opzichte van de huidige concurrentie. Concurrentie met overige gemeenten Wijzigingen in de concurrentiepositie tussen de gemeente Almere en de overige gemeenten die de mogelijkheid bieden tot ontwikkeling middels particuliere opdrachtgeverschap zijn niet snel te verwachten. Het politieke klimaat en het economische klimaat zullen ook vaak hun invloeden hebben op de andere gemeenten. Wel is de constatering hier op zijn plaats dat uit 48

Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Companen, Arnhem, 2001

56

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen ons onderzoek is gebleken, dat de mensen die Almere voor een volgende woonbestemming willen verlaten voornamelijk op zoek zijn naar vrijstaande of geschakelde koopwoningen. Onder die groep past het profiel van de particuliere opdrachtgever. Er is dus een aanzienlijke kans dat de gemeente Almere in dat opzicht op het gebied van particulier opdrachtgeverschap zwaar moet concurreren met andere gemeenten. Substantiële verschillen kunnen verder ontstaan indien zich door omgevingsomstandigheden veranderingen voordoen bij de onderscheidende elementen behandeld in paragraaf 5.4.2 onder A. Dat valt in beperkte mate te voorzien op het gebied van de grondposities. Alhoewel de gemeente Almere vanwege haar grote hoeveelheid eigen woningbezit waarschijnlijk altijd een sterke concurrentiepositie zal blijven houden, zal de Grondexploitatiewet voor andere gemeenten zonder grondposities particulier opdrachtgeverschap nu ook mogelijk maken. Deze wet maakt het voor deze gemeenten immers mogelijk om de grond, los van de eigendom hiervan, een bouwbestemming mee te geven voor particulier opdrachtgeverschap. Andere verschuivingen als gevolg van de externe omgevingsfactoren zijn niet snel te verwachten. De concurrentiepositie van de gemeente Almere ten opzichte van de overige gemeenten zal voornamelijk afhankelijk zijn van de veranderingen die de gemeenten zelf kunnen aanbrengen in de hoogte van de geconstateerde obstakels en belemmeringen voor ontwikkeling op basis van particulier opdrachtgeverschap. Concurrentie met andere vormen van ontwikkeling In de concurrentiestrijd tussen projectmatige ontwikkeling en particulier opdrachtgeverschap is het van belang of en in hoeverre particulier opdrachtgeverschap in de markt gewenst is. In hoofdstuk 4 is hier door middel van onderzoek uitvoerig naar gekeken. Gebleken is dat landelijk de wens voor particulier opdrachtgeverschap aanzienlijk is: 40%. De voorkeur voor consumentgerichte projectontwikkeling is met 90% echter veel groter. De wens naar particulier opdrachtgeverschap in Almere is lager en ligt op 36%, waarbij in het bijzonder opvalt dat de behoefte aan een kant-en-klaar woning groter is. De behoefte aan particulier opdrachtgeverschap lijkt derhalve hoger dan de 30%-norm die gemeente Almere nastreeft. In die zin zou particulier opdrachtgeverschap een gunstige concurrentiepositie kunnen innemen ten opzichte van projectmatige ontwikkeling. Toch dient met deze conclusie om een drietal redenen voorzichtig te worden omgegaan: 1. Bij het percentage van geïnteresseerden voor particulier opdrachtgeverschap hebben we in paragraaf 4.5 reeds een kritische noot geplaatst. We constateerden daar dat belangstelling met name voorgenomen gedrag blijkt te zijn en dit zeer zeker niet altijd leidt tot werkelijke uitvoering; 2. Alhoewel blijkt dat het percentage van mensen die geïnteresseerd zijn in particulier opdrachtgeverschap, buiten de hiervoor vermelde kanttekening, hoger lijkt dan het door Duivesteijn beoogde percentage, doet zich nog een andere vraag voor. Past de woningvoorkeur in woningtype en woningprijs van de particuliere opdrachtgever wel bij de te bouwen woningen in Almere? Van elke 3.000 jaarlijks nieuw te bouwen woningen dient maar liefst 1.000 via particulier opdrachtgeverschap plaats te vinden. Het spreekt voor zich dat het hier niet uitsluitend woningen betreft in het duurdere exclusieve segment. Of anders gezegd: door auteur wordt op basis van het onderzoek sterk getwijfeld aan de behoefte aan particulier opdrachtgeverschap in de nieuwbouwmarkt in de lagere en middelste prijsklasse. Eenzelfde opmerking kan geplaatst worden bij de geconstateerde verschillen in leeftijd en inkomensklasse tussen de doelgroep voor particuliere opdrachtgeverschap en de daadwerkelijk situatie binnen de Almeerse bevolking (zie de uitwerking onder demografische kenmerken); 57

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen 3. Met name de sterke voorkeur voor consumentgerichte projectontwikkeling is opmerkelijk. Deze vorm van ontwikkeling lijkt dus veel gewenster dan particulier opdrachtgeverschap. Consumentgericht projectontwikkeling is, zoals we gezien hebben in paragraaf 2.3, een vorm van grootschalige ontwikkeling waarbij de projectontwikkelaar de kavel koopt en de woning ontwerpt en ontwikkelt. De zeggenschap voor de consument is laag en de potentiële bewoner heeft voornamelijk inspraak in de verschillende (standaard) keuzemogelijkheden. Deze vorm van ontwikkeling duurt uiteraard aanzienlijk korter, maar valt niet onder het particulier opdrachtgeverschap. Omdat Duivesteijn met zijn keuze voor particulier opdrachtgeverschap met name zelfbeschikking en differentiatie voor ogen heeft is consumentgerichte projectontwikkeling niet direct wat hij ambieert. Het beleid van Duivesteijn loopt in dat kader dus scheef met de behoefte binnen de markt. De concurrentiepositie van consumentgerichte projectontwikkeling ten opzichte van particulier opdrachtgeverschap is hierdoor sterk. De keuze van de landelijke politiek en de gemeente Almere om de komende jaren 60.000 woningen te bouwen heeft, zoals we zagen, gevolgen voor de woningmarkt. De keuze om van de 3.000 woningen jaarlijks 1.000 woningen via particulier opdrachtgeverschap in de markt te zetten zal echter ook gevolgen hebben voor de kavelmarkt. Nu is de vraag naar kavels nog groter dan het aanbod aan kavels binnen de gemeente Almere. Dat zorgt ervoor dat de kavels nu relatief moeilijk te bemachtigen zijn. In de toekomst zal het op de markt brengen van 1.000 kavels per jaar leiden tot een betere concurrentiepositie van ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap ten opzichte van projectmatige ontwikkeling, omdat de drempel voor het verkrijgen van een kavel zal afnemen. Zijdelings kwam zojuist reeds de grote behoefte binnen de Almeerse bevolking naar voren voor het bouwen van een kant-en-klaar woning. Deze toenemende vraag binnen de markt van Almere biedt een kans voor de ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap. Alhoewel de vorm van particulier opdrachtgeverschap minder verscheidenheid biedt en derhalve het gevarieerdheid van het woningaanbod beperkt, kan de kant-en-klaar woning wel zorgen voor een veel snellere ontwikkeltijd. Maar ook andere belemmeringen van particulier opdrachtgeverschap worden door deze vorm van particulier opdrachtgeverschap aanzienlijk verminderd. Zo zijn door standaardisering de kosten lager en zijn kennis en ervaring van de particulier in veel mindere mate noodzakelijk dan bij zelfbouw het geval is. De behoefte aan een kant-en-klaar woning past overigens bovendien bij de door de particuliere opdrachtgevers uitgesproken voorkeur voor traditionele architectuur. Stap 5: Identificatie belangrijkste kansen en bedreigingen Uit de voorgaande stappen van de externe analyse zijn de belangrijkste kansen en bedreigingen uit de omgeving te destilleren. In paragraaf 5.5. volgt een overzicht met de conclusies uit zowel de interne als de externe analyse, waarbij naast sterkten en zwakten ook de belangrijkste kansen en bedreigingen worden weergegeven zodat de strategische positie duidelijk wordt. 5.5.

Conclusies strategische analyse

5.5.1.

Conclusies interne analyse

De beschikbare grond in Almere is bijna in zijn geheel eigendom van de gemeente Almere. Dat biedt veel mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap. Vaak is het voor particuliere opdrachtgevers immers moeilijk om aan grond te komen om hun droom van de bouw van een eigen woning te realiseren. Als deze grond al binnen hun woongebied 58

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen voorhanden is, is deze grond vaak in eigendom van partijen die hier geen particuliere ontwikkeling voor ogen hebben. Bijvoorbeeld in eigendom van projectontwikkelaars die de grond hebben gekocht om hier in de toekomst projectmatige woningbouw te realiseren. In het geval van Almere is hiervan dus geen sprake. De concurrentiepositie van de gemeente Almere is hierdoor sterk ten opzichte van de concurrerende gemeenten. STERKTE: Grond is gemeentelijk eigendom. Doordat de gemeente Almere de grond zelf in eigendom heeft, is zij bovendien in de positie om zelf haar eigen grondprijs te bepalen. Verwerving van grond van derden door de gemeente alvorens de gemeente deze ter beschikking kan stellen aan consumenten voor particulier opdrachtgeverschap is door het eigen grondbezit namelijk niet aan de orde. Vaak vragen deze derden hoge prijzen voor de grond, welke er toe bijdraagt dat de gemeente deze grond niet meer tegen marktconforme prijzen aan particuliere opdrachtgevers kan aanbieden. Omdat de grond in Almere vaak al vele jaren in het bezit is van de gemeente, is de kostprijs laag en biedt de verkoop van de kavels aan particuliere opdrachtgevers tegen marktconforme prijzen nog voldoende mogelijkheden. Een sterke positie van de gemeente Almere als we die afzetten tegen de positie van andere gemeenten. STERKTE: Grondprijs is marktconform. Uiteraard gaat het voordeel van grondeigendom bij de vergelijking met de substituutproducten seriematige en consumentgerichte projectontwikkeling niet op. Sterker nog, in de gevallen waarbij een particulier een projectmatige woning koopt hoeft hij/zij zich in het geheel geen zorgen te maken over de in de praktijk moeilijk te verwerven kavel (ook in Almere is het moeilijk een kavel te verwerven, omdat de vraag groter is dan het aanbod). De kavel vormt immers een onlosmakelijk geheel met de aangeboden woning en het substituutproduct heeft hier dan ook een betere positie dan particulier opdrachtgeverschap. ZWAKTE: Grondpositie slecht. De theoretische behandeling van particulier opdrachtgeverschap liet zien dat zeggenschap één van de belangrijkste kenmerken is van particulier opdrachtgeverschap. Duivesteijn spreekt daarbij over het zelfbeschikkingsrecht waar iedere burger bij de bouw van zijn woning recht op heeft. Veel zeggenschap impliceert dat de particulier de droom kan waarmaken die hij/zij zelf voor ogen heeft. Zeggenschap die veel minder van toepassing is bij projectmatige ontwikkeling. Een sterk punt in het voordeel van particulier opdrachtgeverschap als wij deze vorm van ontwikkeling afzetten tegen de substituutproducten, ervan uitgaande dat de consument deze zeggenschap en diversiteit ambieert. STERKTE: Particulier opdrachtgeverschap kent zelfbeschikkingsrecht/veel zeggenschap. Zelfbeschikkingsrecht en veel zeggenschap leiden ook vaak tot veel vrijheid. Vrijheid die weer vertaald kan worden in creatieve vormgeving en diversiteit in bouw. Hierdoor kan massale uniformiteit in woningbouw worden voorkomen. Deze massaalheid is vaak wel het geval bij projectmatige ontwikkelingen waarbij hele gedeeltes van wijken ineens worden ontworpen en gebouwd. Mede omdat particulieren gezien hun gebrek aan kennis en kunde genoodzaakt zijn voor de ontwerp van de woning een architect in te schakelen zal deze partij deze creativiteit kunnen inbrengen, waardoor particulier opdrachtgeverschap sterk is in het voorkomen van massale uniformiteit. Hierdoor ontstaat een sterkte omdat particulier opdrachtgeverschap op deze manier kan zorgen voor een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu, waar mensen graag willen wonen. STERKTE: Geen massale uniformiteit in stedenbouw. Zeggenschap heeft echter ook nadelen. Particulier opdrachtgeverschap met veel zeggenschap betekent ook, zoals wij zagen, dat de burger het gehele ontwikkelen bouwtraject zelf zal 59

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen moeten uitvoeren. En daardoor ook extra risico’s loopt. Zeker omdat de particulier vaak onvoldoende kennis heeft van het bouwen ontwikkelproces en genoemde processen vaak complex zijn. Omdat de gemeente Almere getracht heeft met name de complexiteit van het proces van particulier opdrachtgeverschap te verminderen door informatieverschaffing via de website, het handboek en het kavelpaspoort neemt de gemeente hier een sterke positie in ten opzichte van de andere gemeenten. STERKTE: Website, handboek, kavelpaspoort verminderen complexiteit. Het gebrek aan kennis/kunde en de complexiteit van het ontwikkelproces zijn in vergelijking met projectmatige ontwikkeling echter absoluut een zwakte van particulier opdrachtgeverschap. In het geval van projectmatige ontwikkeling zorgt de professionele partij voor de benodigde kennis en kunde en bewaakt deze partij bovendien het gehele proces. Ook in het geval van de gemeente Almere is nog overduidelijk dat aan deze belemmering om daadwerkelijk tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan onvoldoende is tegemoet gekomen. Alhoewel zij wel enkele initiatieven heeft genomen die andere gemeenten niet hebben genomen, blijft voor particulieren nog veel onduidelijk. Onduidelijkheid die leidt tot onzekerheden, waardoor de particuliere opdrachtgever niet tot ontwikkeling zal overgaan. ZWAKTES: Kennis en kunde ontbreekt bij particulier/complexiteit van het proces. Met name de gekozen vorm van particulier opdrachtgeverschap en het inschakelen van eigen deskundigen kan overigens leiden tot minder noodzakelijke eigen kennis, waardoor ook het te lopen risico terugloopt. Gebrek aan kennis, kunde en zicht op het ingewikkelde ontwikkelproces hebben echter nog een belangrijk nadeel. Niet alleen leidt dit gebrek tot onzekerheid en twijfel, maar het gebrek zorgt er tevens voor dat de kennis en kunde alsnog verworven moet worden. Een traject dat tijd kost. En tijd is al één van de meest belangrijkste zwaktes van particulier opdrachtgeverschap als wij deze vorm van particulier opdrachtgeverschap afzetten tegen projectmatige ontwikkeling. Tijd is bovendien een factor die voor de gemeente erg belangrijk is, als zij in staat wil zijn de grote aantallen nieuwbouwwoningen te realiseren die zij gepland heeft. Zowel seriematige als consumentgerichte projectontwikkeling kost aanzienlijk minder tijd dan ontwikkeling via particulier opdrachtgeverschap. ZWAKTE: Particulier opdrachtgeverschap kost veel tijd. Particulier opdrachtgeverschap is binnen politiek Den Haag een fenomeen dat steeds meer aandacht krijgt en tevens wordt gestimuleerd. Uit de in hoofdstuk 2.6 behandelde ervaringen in het verleden bleek echter dat er binnen de gemeenten nogal eens bestuurlijke en ambtelijke weerstand bestaat tegen particulier opdrachtgeverschap, met name omdat ambtenaren het prettiger vinden om voor een groot aantal woningen ineens zeken te doen met professionele partijen. In tegenstelling tot andere gemeenten is deze weerstand binnen de gemeente Almere echter niet van toepassing. Zowel bestuur (met als voornaamste voorvechter Duivesteijn) als ambtenaren hebben hun schouders gezet onder deze vorm van ontwikkeling. STERKTE: Geen weerstand particulier opdrachtgeverschap binnen gemeentelijk apparaat. In vergelijking met de substituutproducten, seriematige projectontwikkeling en consumentgerichte projectontwikkeling, behoeft de particulier geen ontwikkelingskosten aan de projectontwikkelaar te betalen. Vaak dient de particulier daarentegen wel weer eigen specialisten in te schakelen omdat eigen kennis en kunde bij de particulier ontbreekt. Ook zij kosten geld. Toch blijkt particulier opdrachtgeverschap goedkoper dan projectmatige projectontwikkeling. Met als voornaamste reden, dat er bij particuliere opdrachtgeverschap geen projectontwikkelaar is die risicocompensatie wenst en winst wil realiseren. Een lagere woningprijs is voor particulieren interessant, waardoor voor particulier opdrachtgeverschap 60

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen hier een sterkte ontstaat. STERKTE: Prijs bouw particulier opdrachtgeverschap is aantrekkelijk. Aanloopkosten die benodigd zijn voor het zelf bouwen van een woning via particulier opdrachtgeverschap vormen vaak een probleem, omdat de particulier deze kosten niet heeft en/of niet kan voorfinancieren. Bij projectmatige ontwikkeling is dit niet het geval. De aanloopkosten worden in het laatste geval door de projectontwikkelaar gedragen en zijn veelal verwerkt in de koop/-aanneemsom. Omdat de voornaamste kosten bovendien in die koop/aanneemsom verwerkt worden, kunnen deze eenvoudig meegefinancierd worden in de hypotheek. ZWAKTE: Overbruggingsgeld benodigd bij particulier opdrachtgeverschap. Ook het verkrijgen van een hypotheek is in het geval van particulier opdrachtgeverschap vaak moeilijk. Banken zijn onbekend met deze vorm van ontwikkeling en deskundige partijen ontbreken bij het particuliere opdrachtgeverschap om de weg te vinden naar een goede hypotheek. Bij projectmatige ontwikkeling zijn de onzekerheden en de risico’s voor de bank kleiner. Het realiseren van een woning zonder hypotheek is slechts voor weinigen weggelegd en onzekerheid over het verkrijgen van de hypotheek zal consumenten zeker weerhouden over te gaan tot particuliere ontwikkeling. ZWAKTE: Hypotheek moeilijk te verkrijgen. 5.5.2.

Conclusies externe analyse

De landelijke behoefte aan particulier opdrachtgeverschap is aanzienlijk. Dat geldt ook voor de wens naar particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente Almere. Deze laatste ligt met 36% zelfs hoger dan de 30%-doelstelling die de gemeente Almere zich heeft gesteld. Een uitgangspunt dat de doelstelling van de gemeente Almere mogelijk moet kunnen maken. KANS: Percentage geïnteresseerden particulier opdrachtgeverschap is hoger dan de procentuele doelstelling van de gemeente Almere. Maar tegelijk bleek uit ons onderzoek dat voorgenomen gedrag nog lang niet altijd leidt tot daadwerkelijke uitvoering. De behoefte aan particulier opdrachtgeverschap impliceert dus niet dat de particulier deze wens ook daadwerkelijk ten uitvoer zal brengen. BEDREIGING: Wens particulier opdrachtgeverschap betekent nog geen daadwerkelijk realisatie. Daarnaast is in aanvulling op de geconstateerde behoefte aan particulier opdrachtgeverschap de behoefte aan consumentgerichte projectontwikkeling erg opmerkelijk. Door de ongelooflijk grote voorkeur voor deze vorm van ontwikkeling, die dus veel hoger ligt dan de voorkeur voor particulier opdrachtgeverschap, lijkt projectmatige ontwikkeling een heel interessant alternatief voor particulier opdrachtgeverschap. Weliswaar met minder zeggenschap en zelfbeschikking voor de consument, maar ook met minder belemmeringen en risico’s voor dezelfde consument. De vraag is bovendien dus maar of de consument deze beperking in zeggenschap en zelfbeschikking wel zo belangrijk vindt. BEDREIGING: Grote behoefte aan consumentgerichte projectontwikkeling. Die vraag lijkt negatief beantwoord te kunnen worden, omdat naast de grote behoefte aan consumentgerichte projectontwikkeling ook een grote behoefte bij de consument bestaat voor het bouwen van een kant-en-klaar woning. Deze vorm van particulier opdrachtgeverschap beperkt ook de mate van zeggenschap, maar is dus tevens erg gewild. Omdat deze vorm van particulier opdrachtgeverschap ook nog veel belemmeringen van particulier opdrachtgeverschap wegneemt, ligt hier een kans voor de gemeente Almere om particulier opdrachtgeverschap in deze vorm flinke omvang te geven. KANS: Grote behoefte aan kant-en-klaar woning. De politiek is, zoals we bij de interne analyse ook al zagen, vastbesloten om particulier opdrachtgeverschap flink te stimuleren. Met name premieregelingen en subsidies moeten ervoor zorgen dat het percentage particulier opdrachtgeverschap de komende jaren omhoog gaat en dat zij beter kan concurreren met de substituutproducten. KANS: Gunstig landelijk 61

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen politiek klimaat voor particulier opdrachtgeverschap. In het kader van dit politieke klimaat past ook de invoering van de nieuwe Grondexploitatiewet. Een extra kans om als gemeente particulier opdrachtgeverschap ook daadwerkelijk te realiseren door het gebied (los van de eigendom van de grond) als zodanig te bestemmen. Voor de gemeente Almere is dit echter minder aantrekkelijk dan voor de andere gemeenten. Dat komt door de eerder geconstateerde gunstige grondeigendomspositie van de gemeente Almere. Doordat de gemeente Almere bijna de gehele grond in eigendom heeft zal zij geen gebruik maken van de nieuwe wet en vergroot dit juist de mogelijkheden van andere gemeenten. KANS EN BEDREIGING: Grondexploitatiewet. Naast de stimulering van de overheid zijn er echter andere omgevingsfactoren die de doelstelling van de gemeente Almere om 30% van de nieuw te bouwen woningen te realiseren via particulier opdrachtgeverschap zullen bepalen. Eén van deze belangrijkste omgevingsfactoren is het economisch klimaat en de woningmarkt in het bijzonder. Vraag en aanbod in de markt bepalen de mogelijkheden voor de afzet van kavels in Almere. Alhoewel geconstateerd werd dat er sprake is van een krapper geworden woningmarkt, mede bepaald door de achterblijvende nieuwbouwproductie, is voor de komende jaren de verwachting dat er op de koopwoningmarkt een beter evenwicht zal ontstaan. Het tekort aan woningen zal met name door de grote hoeveelheid geprognotiseerde nieuwbouwwoningen en uit te geven kavels worden opgevangen. De grote hoeveelheid bestaande woningen die ter beschikking komen als gevolg van de Almeerders die door zullen stromen naar de te ontwikkelen nieuwbouwwoningen zal op de langere termijn zelfs leiden tot een aanzienlijk grotere vraag naar dan aanbod van woningen. Het grootste overschot ontstaat door deze doorstroming in het hoogste en middelste koopsegment. Omdat particuliere opdrachtgeverschap juist in dit segment woonachtig zijn, zullen particuliere opdrachtgevers hun bestaande woning minder snel kwijt raken en voorzichtiger worden. Particulier opdrachtgeverschap komt hierdoor onder druk te staan, omdat particulieren nog terughoudender zullen zijn om de particuliere ontwikkeling daadwerkelijk te realiseren. BEDREIGING: Ernstig overschot woningmarkt middelste en hogere segment. Kan de gemeente Almere kans zien de beoogde woningproductie op gang te houden en er bovendien voor zorgen dat de aangeboden woningen en ontwikkelingsvormen aansluiten bij de wens van de (toekomstige) bewoners, dan biedt dit in de toekomst zeker mogelijkheden. In het verleden is gebleken dat de bevolkingsgroei van Almere boven het landelijk gemiddelde ligt en tevens volledig afhankelijk was van de nieuwbouwproductie. Door passend aanbod te bieden zal de gemeente Almere dan ook in staat zijn haar eigen bevolkingstoename te bepalen. KANS: Nieuwbouwproductie Almere genereert eigen bevolkingstoename. Dat betekent immers dat het zelf op de markt brengen van extra kavels in de hoeveelheden zoals door de gemeente beoogd extra kansen biedt voor particulier opdrachtgeverschap. Door de toename van het aantal beschikbare kavels wordt het in vergelijking met de huidige situatie voor de consument veel makkelijker een kavel te bemachtigen. Dat versterkt de situatie ten opzichte van de substituutproducten. KANS: Ruimer aanbod kavels. Maar nogmaals: dan moet het aangeboden woningen ontwikkelproduct wel passen bij de vraag in de markt. En bij die laatste opmerking ligt een probleem. Het aanbieden van de juiste woningen en de juiste ontwikkelingsvormen door de gemeente Almere aan nieuwbouw geïnteresseerden levert namelijk de nodige zorgen op. Want past het gekozen beleid van particulier opdrachtgeverschap eigenlijk wel bij de (toekomstige) inwoners van Almere? Uit onze analyse bleek een aanzienlijke mismatch. Zo zagen wij in ons onderzoek dat geïnteresseerden voor particulier opdrachtgeverschap een hoog inkomensniveau hebben. Een inkomen ver boven het modale inkomen. Over een dergelijk hoog inkomen (€ 43.300,-) beschikt uiteraard 62

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen maar een klein gedeelte van Almere. Met het beleid van de gemeente Almere om maar liefst 30% via particulier opdrachtgeverschap te realiseren zal daarom een groot gedeelte aangesproken moeten worden die absoluut niet het inkomen verdient dat past bij deze vorm van ontwikkeling. BEDREIGING: Mismatch inkomen doelgroep particulier opdrachtgeverschap en inkomensituatie bewoners Almere. Eenzelfde soort probleem constateerden wij in ons onderzoek bij de vergelijking van de leeftijd van particuliere opdrachtgevers met de leeftijdsopbouw van de bewoners in Almere. Belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap is het grootst bij de gezinnen met kinderen en met een hoofd van het gezin van boven de 35 jaar. Dit sluit tevens goed aan bij het vereiste inkomen, omdat een dergelijk hoog inkomen uiteraard eerder te verwachten is boven deze leeftijdsgrens dan bij de jongere bevolking. Omdat Almere daarentegen een stad is met jonge inwoners is ook hier sprake van een slechte aansluiting tussen de potentiële doelgroep en het product van particulier opdrachtgeverschap. BEDREIGING: Mismatch leeftijd doelgroep particulier opdrachtgeverschap en leeftijdsopbouw bewoners Almere. Maar ook de woonvoorkeur van de particuliere opdrachtgever sluit slecht aan op de huidige Almeerse woningmarktsituatie en de voorkeur van Almeerders die verhuisplannen hebben. Wil de particuliere opdrachtgever met name vrijstaande woningen in het duurdere segment ontwikkelen, de woningzoekers binnen de Almeerse markt wensen in een veel mindere mate een dergelijke woning. Dit verschil blijkt overigens ook uit de huidige bestaande woningsituatie: deze wordt thans sterk gedomineerd door hoek-en rijtjeshuizen. BEDREIGING: Mismatch woonvoorkeur doelgroep particulier opdrachtgeverschap en woonvoorkeur Almeerse zoeker/woningsituatie Almere. Nadelig in dit opzicht is het voor particulier opdrachtgeverschap ook het feit dat de mensen die Almere voor een volgende woonbestemming willen verlaten voornamelijk op zoek zijn naar vrijstaande of geschakelde koopwoningen. De doelgroep voor particulier opdrachtgeverschap blijkt dus niet alleen al niet groot, maar een deel van deze doelgroep heeft dus ook nog verhuisplannen naar buiten Almere. Een constatering die de doelstelling van gemeente op het gebied van particulier opdrachtgeverschap nog verder onder druk zet, omdat de gemeente Almere hier sterk moet concurreren met andere gemeenten. BEDREIGING: Almeerders die de stad willen verlaten passen binnen het profiel van de particuliere opdrachtgever.

63


6.

Conclusies

6.1.

Inleiding

De gemeente Almere heeft de ambitie om van alle nieuw te bouwen woningen in de periode tot 2030 ongeveer 30% via particulier opdrachtgeverschap te laten ontwikkelen. Een stevige doelstelling die door de lange ontwikkelperiode van particulier opdrachtgeverschap en de onzekerheden hiervan voor de consument de nieuwbouwprogrammering in gevaar brengt. Ten einde strategische aanbevelingen te ontwikkelen op het gebied van particulier opdrachtgeverschap voor de gemeente Almere om de kwantitatieve nieuwbouwproductiedoelstelling van deze stad de komende jaren daadwerkelijk te kunnen realiseren is door ons onderzoek verricht. Dit onderzoek heeft geleid tot de navolgende conclusies. 6.2.

Conclusies ontwikkelingsvorm particulier opdrachtgeverschap

Particulier opdrachtgeverschap is ondanks het feit dat deze ontwikkelingsvorm nog maar beperkt in Nederland wordt toegepast een ontwikkelingsvorm met mogelijkheden. Kerneigenschappen als volledige juridische zeggenschap over en de verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de woning zijn aantrekkelijk voor de consument. Keuzevrijheid en zeggenschap over de woonwensen zijn belangrijke aspecten die particulier opdrachtgeverschap voor heeft op andere vormen van ontwikkeling. Toch valt het daadwerkelijke percentage van de woningen die via particulier opdrachtgeverschap worden ontwikkeld erg tegen. Nog geen 11% van de woningbouw wordt op dit moment via particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. Met name politiek Den Haag probeert hierin met behulp van premie- en subsidieregelingen verandering te brengen. De mate van zeggenschap verschilt sterk per ontwikkelvorm en ook binnen de door ons behandelde vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn sterke verschillen in zeggenschap waar te nemen. Omdat veel zeggenschap en vrijheid mede betekent dat de particulier veel zelf moet doen, gaat meer zeggenschap vaak gepaard met meer risico’s. In de praktijk blijken een aantal belemmeringen doorslaggevend voor de consument om terughoudend te zijn om daadwerkelijk tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan. We concludeerden dat het voor potentiële particuliere ontwikkelaars vaak moeilijk is om een kavel te verwerven en dat de grondprijs van de grond vaak hoog is. Daarnaast bleek dat het bouwen ontwikkelproces volledig op de schouders van de particulier terecht komt, die door het gebrek aan kennis/kunde en het ingewikkelde ontwikkelproces vaak wordt weerhouden om met particulier opdrachtgeverschap door te gaan. De aanloopkosten van de particuliere ontwikkeling zijn vaak hoog, niet voor te financieren en ook het verkrijgen van een hypotheek op zich is voor een woning die op deze wijze wordt gefinancierd vaak lastig. Tot slot kost de particuliere ontwikkeling van een woning veel tijd. Tijd die de particulier vaak niet heeft en/of wenst te investeren. Bovenstaande belemmeringen kunnen deels ingeperkt worden door te kiezen voor een bepaalde vorm van particulier opdrachtgeverschap. Zo zagen we dat systeembouw en catalogusbouw vormen van particulier opdrachtgeverschap zijn die minder kennis en ervaring van de particulier vergen en bovendien veel minder tijd kosten. Ook gezamenlijke ontwikkelingen (collectief opdrachtgeverschap en mede-opdrachtgeverschap) hebben voor de particuliere opdrachtgever voordelen op het gebied van de benodigde kennis en ervaring. In deze gevallen kan de kennis en ervaring immers met meerdere partijen worden gedeeld. In het 64

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen kader van risico’s constateerden we ook dat consumentgerichte projectontwikkeling een ontwikkelingsvorm is die veel van de risico’s van de koper wegneemt. Omdat deze vorm van ontwikkeling niet valt onder particulier opdrachtgeverschap is er echter ook sprake van aanzienlijk minder zeggenschap. Andere mogelijkheden voor de particuliere opdrachtgever om geconstateerde de belemmeringen te beperken zijn het inschakelen van deskundigen die ervaring kunnen inbrengen en het ontwikkeltraject hierdoor kunnen verkorten. 6.3.

Conclusies woningmarkt Almere

Om het beleid van particulier opdrachtgeverschap van de gemeente Almere goed te kunnen analyseren en de mogelijkheden van dit beleid te kunnen beoordelen is de woningmarkt van Almere in kaart gebracht. Dat is van belang, omdat deze woningmarkt bepalend kan zijn voor het al dan niet slagen van het beleid op het gebied van particulier opdrachtgeverschap van de gemeente Almere. Of anders gezegd: de mate waarin de doelstelling van de gemeente Almere om 60.000 nieuwe woningen te bouwen tot 2030 wordt gehaald, hangt sterk af van het feit of de beleidskeuze voor particulier opdrachtgeverschap aansluit bij de mogelijkheden van de markt. Almere is een jonge stad met een bevolkingsgroei van 2% boven het landelijk gemiddelde, waarbij de groei volledig afhankelijk is van de nieuwbouwproductie in de stad. Naast de vele doorstromers die binnen Almere zelf verhuizen, zijn er daarom ook veel mensen van buiten de gemeente Almere die zich als nieuwkomers op de Almeerse woningmarkt vestigen. Almere kent een relatief jonge bevolking en veel jonge gezinnen. De leeftijd van de doorstromers is hoger dan die van de vestigers. Doorstromers zijn vaak gezinnen met kinderen waarvan één van de ouders/hoofd van het gezin 35 jaar of ouder is. Het aantal te bouwen nieuwbouwwoningen is de laatste jaren sterk achtergebleven en de nieuwbouwmarkt wordt dan ook gekenmerkt door een ernstig tekort aan gerealiseerde woningen. De bestaande woningmarkt wordt krapper. Het woningaanbod is in 2006 met maar liefst 18% teruggelopen. De krapper geworden bestaande bouwmarkt is het directe gevolg van de achterblijvende nieuwbouw. Ook voor de komende jaren zal de spanning op de woningmarkt blijven bestaan. De vraag naar bestaande woningen is groter dan het aanbod. Het tekort doet zich voor in alle prijsklassen met uitzondering van het segment boven de € 500.000,-, maar voornamelijk in de prijsklasse tussen € 150.000,- en € 200.000,-. Voor de langere termijn zal de grote hoeveelheid extra te bouwen nieuwbouwwoningen in combinatie met de hierdoor beschikbaar komende woningen van Almeerders die door zullen stromen naar deze nieuwbouwwoningen zorgen voor een overschot op de markt. Grote overschotten zullen ontstaan in het segment van de middeldure koopwoningen, gevolgd door woningen in het duurdere segment. 6.4.

Conclusies vraag en profielbepaling particulier opdrachtgeverschap

Onderzoek toont aan dat er voldoende vraag is naar particulier opdrachtgeverschap. Landelijk gezien ligt dit percentage met 40% iets hoger dan in Almere (36%). Geconstateerd werd echter wel dat het hier gaat om voorgenomen gedrag en dat het voornemen/de wens voor particulier opdrachtgeverschap niet betekent dat er ook daadwerkelijk tot particulier opdrachtgeverschap wordt overgegaan. De grootste voorkeur van de particuliere opdrachtgever gaat uit naar het bouwen van een kant-en-klaar woning. De vorm die aanzienlijk minder kennis en ervaring van de particulier 65

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen vergt en derhalve minder risico’s met zich meebrengt. Ook de vraag naar consumentgerichte projectontwikkeling is erg hoog. De interesse voor particulier opdrachtgeverschap hangt sterk samen met de hoogte van het inkomen. Naarmate men meer verdient, wordt de belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap groter. Ook leeftijd is bepalend voor de interesse in particulier opdrachtgeverschap. De geïnteresseerden voor deze ontwikkelvorm zijn gemiddeld 44 jaar en het betreft vaak gezinnen met kinderen. Het woningtype waarnaar de voorkeur van een particuliere opdrachtgever uitgaat, is de vrijstaande woning in het duurdere segment. Dit sluit niet aan bij de woonwens van de gemiddelde Almeerder. Zij kiezen namelijk veelal voor een rijen hoekwoning. Degene die Almere willen verlaten zoeken daarentegen weer wel veel vaker een vrijstaande woning. 6.5.

Eindconclusies

De verkregen informatie uit het onderzoek is de basis geweest voor de in de strategische analyse uitgevoerde SWOT-analyse (SWOT: Strengths-Weaknesses and OpportunitiesThreats). Voor de bepaling van de sterkten en zwakten is in de interne analyse de positie van de gemeente Almere bepaald ten opzichte van de concurrentie. De in hoofdstuk 2 onderzochte informatie over (de vormen van) particulier opdrachtgeverschap en de substituutproducten vormde hiervoor de basis. De externe analyse, bedoeld om de ontwikkelingen en gebeurtenissen in de omgeving te analysen mondde uit in kansen en bedreigingen, met name gedistilleerd aan de hand van de woningmarktgegevens (hoofdstuk 3) en de vastgestelde vraag naar en het profiel van particulier opdrachtgeverschap (hoofdstuk 4). Dit heeft geleid tot de navolgende sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen. Tabel ‘Sterkten en zwakten particulier opdrachtgeverschap Almere’:

Sterkte Grond is gemeentelijk eigendom (TGC) Grondprijs marktconform (TGC) Website, handboek, kavelpaspoort verminderen complexiteit p.o. proces (TGC) Geen weerstand p.o. binnen gemeentelijk apparaat (TGC) Zelfbeschikking/zeggenschap (TSP) Geen massale uniformiteit In stedenbouw (TSP) Prijs bouw p.o. aantrekkelijk (TSP)

Zwakte Grondpositie slecht (TSP) Kennis en kunde ontbreekt (TSP) Complexiteit van het proces (TSP) Overbruggingsgeld benodigd (TSP) P.o. kost veel tijd (TSP) Hypotheek moeilijk te verkrijgen (TSP)

Verklaring: TGC = concurrentiepositie ten opzichte van gemeentelijke concurrenten, TSP = concurrentiepositie ten opzichte van substituutproducten

66

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen Tabel ‘Kansen en bedreigingen particulier opdrachtgeverschap Almere’:

Kans Gunstig landelijk politiek klimaat p.o. Grondexploitatiewet Nieuwbouwproductie Almere genereert eigen bevolkingstoename Percentage p.o.-geinteresseerden > procentuele doelstelling Almere Ruimer aanbod kavels Grote behoefte aan kant-en-klaar woning

Bedreiging Ernstig overschot woningmarkt middelste en hogere segment Mismatch inkomen doelgroep p.o. en inkomenssituatie bewoners Almere Mismatch leeftijd doelgroep p.o. en leeftijdsopbouw bewoners Almere Mismatch woonvoorkeur doelgroep p.o. en woonvoorkeur Almeerse zoeker/ woningsituatie Almere Almeerders die de stad willen verlaten Passen binnen het profiel van p.o. Grondexploitatiewet Wens p.o. is niet realisatie p.o. Grote behoefte consumentgerichte Projectontwikkeling

Op basis van de volledige analyse en de eerder in dit hoofdstuk getrokken conclusies zijn uiteindelijk de volgende eindconclusies te formuleren: - Er is behoefte aan particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente Almere (een grotere procentuele behoefte dan de procentuele doelstelling van de gemeente), maar de in de markt aangegeven vraag/wens naar particulier opdrachtgeverschap betekent lang niet altijd de daadwerkelijke realisatie hiervan; - De gemeente Almere neemt een sterke positie in ten opzichte van de concurrerende gemeenten die ook kavels aanbieden om daarop particulieren te laten ontwikkelen. De gemeente beschikt zelf over de grond en deze grond is aan te bieden voor marktconforme prijzen. Op het gebied van het verschaffen van inzichtelijkheid in het ontwikkelen bouwproces doet de gemeente het (iets) beter dan de concurrerende gemeenten. Er is bovendien geen weerstand binnen het gemeentelijk apparaat. Zorgwekkend is wel dat geconstateerd is dat er een aanzienlijke groep Almeerse bewoners is die aangeeft Almere te willen verlaten en waarvan bovendien is gebleken dat deze groep past in het profiel van de particuliere opdrachtgever. Een potentiële doelgroep dus, die de gemeente als particuliere opdrachtgever lijkt te kunnen kwijtraken. - Toch zal de beoogde nieuwbouwproductie tot 2030 in het geding komen, en wel omdat: 1. De concurrentiepositie van particulier opdrachtgeverschap ten opzichte van projectmatige ontwikkeling stukken minder aantrekkelijk is. Niet alleen het feit dat particuliere opdrachtgeverschap veel tijd kost (en die is de consument niet bereid te investeren) geeft deze ontwikkelingsvorm een slechte concurrentiepositie, maar er zijn meer problemen geconstateerd. Wij zagen immers veel belemmeringen voor particulier opdrachtgeverschap welke een consument bij het concurrerende product van projectmatige ontwikkeling niet ervaart. Al deze belemmeringen zijn inmiddels uitvoerig de revue gepasseerd: het is moeilijk grond te verwerven, er is gebrek aan kennis en kunde van bouw en ontwikkeling, er is moeilijk aan overbruggingsgeld te komen en het ontwikkelproces van particulier opdrachtgeverschap is te complex;

67

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen 2. Het profiel van de particuliere opdrachtgever sluit niet aan bij de situatie in Almere. Zo hebben particuliere opdrachtgevers veelal een hoger inkomen, hogere leeftijd en andere woonvoorkeur dan de bewoner van Almere/de Almeerse zoeker; 3. De woningmarkt voor de middellange termijn zal met name overschotten laten zien in het middelste en hogere woningsegment. Nu juist dat segment het meest gewild is bij de particuliere opdrachtgevers komt deze vorm van ontwikkeling verder onder druk. Daarnaast is vaak de particuliere opdrachtgever ook weer doorstromer en laten zij veelal bestaande woningen achter in het middeldure segment. De verkoopbelemmering van deze bestaande woningen brengt door de verslechterde markt in dit segment nog meer bezwaren met zich mee om daadwerkelijk over te gaan tot particulier opdrachtgeverschap (meer onzekerheid). - Mogelijkheden: 1. Kant-en-klaar woningen en/of consumentgerichte projectontwikkeling aanbeiden. Dit beperkt weliswaar de zeggenschap, maar de vraag naar deze vormen van ontwikkeling zijn erg hoog. Afgevraagd kan worden of het gemis aan zeggenschap zo zwaar door de consument wordt ervaren. Bij het consumentgericht bouwen is bovendien de aansluiting met de markt veel beter, omdat consumentgericht bouwen ook zeer geschikt is voor de ontwikkeling van rijen hoekwoningen in het goedkope segment. Daarnaast biedt consumentgericht bouwen in tegenstelling tot particulier opdrachtgeverschap meer mogelijkheden voor jongere mensen met lagere inkomens; 2. Een beleidskeuze van de gemeente Almere om zich te richten op een andere doelgroep dan de doorstromers kan uitkomst bieden, omdat ook de particuliere ontwikkelaar vaak doorstromer is en zijn/haar bestaande woning in het moeilijke middeldure marktsegment moet verkopen. Voor de particulier ontstaat daardoor meer onzekerheid om daadwerkelijk tot particulier opdrachtgeverschap over te gaan; 3 Grootschalig collectief opdrachtgeverschap kan aanzienlijk voordeel opleveren in ontwikkeltijd.

68


7.

Strategische aanbevelingen

7.1.

Inleiding

Een belangrijke doelstelling bij het maken van de SWOT-analyse is het ontwikkelen of identificeren van strategieën waarmee het bedrijf succesvol kan zijn in de markt. Deze strategieën zijn afgestemd op de sterkten en zwakten van het bedrijf en op de kansen en bedreigingen die zich voordoen in de omgeving. De in hoofdstuk 5 geconstateerde sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen vormen samen met de in het vorige hoofdstuk getrokken eindconclusies de basis voor de te formuleren strategische aanbevelingen, Bij het realiseren van nieuwe strategieën zijn er vier mogelijke basisstrategieën 49 : - de strategie waarbij sterkten worden uitgebuit en kansen worden benut (SKstrategieën); - de strategie waarbij zwakten worden weggewerkt en kansen worden benut (ZKstrategieën); - de strategie waarbij sterkten worden uitgebuit en bedreigingen worden ontweken (SBstrategieën); - de strategie waarbij zwakten worden weggewerkt en bedreigingen worden ontweken (ZB-strategieën). Onderstaand figuur geeft deze vier basisstrategieën weer.

Figuur 7.1: Basisstrategieën volgend uit een SWOT-analyse (Wheelen en Hunger, 2004)

Bovenstaand model van Wheelen en Hunger is gekozen vanwege haar duidelijke opzet, herkenbaarheid en bruikbaarheid. Met dit model is het bovendien mogelijk ‘het verhaal’ dat is ontstaan aan de hand van de sterkte-, zwakte, kansen bedreigingsoverzichten en geleid heeft tot de eindconclusies op een inzichtelijke wijze uit te werken in nieuwe strategieën. De opsplitsing in vier basisstrategieën brengt met zich mee dat op een eenvoudige wijze nieuwe strategieën kunnen ontstaan die uitsluitend bij kunnen dragen aan een verbetering van het strategisch beleid van de gemeente. Het model is daarom zeer werkbaar. 7.2.

Aanbevelingen

Teneinde de nieuwbouwproductie tot 2030 niet in gevaar te brengen is het de gemeente Almere aan te bevelen de strategie op een aantal gebieden te wijzigingen. In deze 49

Bron: Eppink, D.J. en BA.G. Bossink, Strategie in drie, De centrale dimensies van effectieve strategieën, Prentice Hall, Amsterdam, 2004

69

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen slotparagraaf behandelen we vijf door ons voor te stellen strategische aanbevelingen voor de gemeente Almere. 1. Bied mogelijkheid voor de ontwikkeling van de kant-en-klaar woning Uit ons onderzoek is gebleken dat er een grote voorkeur binnen de markt bestaat aan de zogenaamde kant-en-klaar woning. Deze vorm van particulier opdrachtgeverschap zijn wij in ons rapport ook tegen gekomen onder de naam cataloguswoning. Weliswaar heeft de consument bij deze vorm van particulier opdrachtgeverschap een beperkte keuze in de verscheidenheid aan ontwerpen, de vraag is dus groot en het past binnen het beleid particulier opdrachtgeverschap. Veel van de belemmeringen van particulier opdrachtgeverschap zijn niet van toepassing, hetgeen de kans op succes vergroot. De ontwikkelperiode is kort, het kost de consument weinig tijd, er zijn weinig risico’s, er is geen kennis en kunde bij de particulier vereist en de kosten zijn vanwege standaardisering laag. Op deze manier wordt door de gemeente een kans benut (grote behoefte aan kant-en-klaar woning) en worden diverse zwakten (tijd, complexiteit e.d.) weggenomen. Een ZW-strategie derhalve. Mogelijk bezwaar van deze aanbeveling kan inhouden dat de gewenste gevarieerdheid in het woningaanbod beperkt wordt. De gemeente Almere kan massale uniformiteit voorkomen door met name de bouwers van cataloguswoningen te stimuleren meer diversiteit in de ontwerpen aan te brengen. Oneindig zal dit waarschijnlijk vanwege de voordelen van standaardisering niet zijn, maar met een potentie van 1.000 particulier te bouwen woningen per jaar binnen de gemeente Almere moeten hier samen met de bouwbedrijven absoluut mogelijkheden liggen. Of de consument zo zwaar tilt aan die beperkte gevarieerdheid is volgens auteur, zoals gezegd, overigens maar de vraag. Het bezwaar van beperking van het zelfbeschikkingsrecht is tevens beperkt. De vraag is immers of de consument ook daar gezien de hoge vraag naar kanten-klaar woningen wel zo’n behoefte aan heeft. 2. Richt het beleid van particulier opdrachtgeverschap meer op de vestigers In de analyse constateerden wij dat de economische situatie op de woningmarkt voor de komende periode zal zorgen voor een aanzienlijk minder aantrekkelijke markt voor woningen in het middelste en hogere koopwoningsegment. Het segment waarvoor geldt dat daar met name de voorkeur van de particuliere opdrachtgever naar uit gaat. Daarbij merkten wij verder op dat dit op zich voor de gemeente Almere een aantrekkelijke constatering kan zijn. Immers, een groot woningaanbod leidt tot de mogelijkheid om als koper kritisch te zijn en biedt de koper de mogelijkheid te gaan voor de optimale wens/droom: particulier opdrachtgeverschap. Omdat particuliere opdrachtgevers echter voornamelijk doorstromers zijn, treedt er een extra belemmering op bij deze doelgroep. Hun eigen huis in vaak het middeldure segment moet nog verkocht worden. De ‘slechte’ koopwoningmarkt zal daarbij voor nog meer voorzichtigheid zorgen, waardoor particulier opdrachtgeverschap binnen de gemeente verder onder druk komt te staan. Mogelijke oplossing voor dit probleem kan zijn dat voor het particulier opdrachtgeverschap door de gemeente Almere ook nadruk wordt gelegd op de nieuwe vestigers. Alhoewel zij iets minder vaak dan de doorstromers kiezen voor een vrijstaande of geschakelde koopwoning is dit toch nog in een op de tien situaties het geval. Bovendien voldoet maar liefst 39% van de vestigers aan het profiel van een gezin met kinderen. Het profiel waarbij particulier opdrachtgeverschap het beste scoort. Omdat de doelgroep bovendien redelijk groot is (we zagen dat 51% van de huishoudens die vijf jaar of minder in de huidige woning wonen afkomstig zijn van buiten Almere) biedt dit zeker mogelijkheden. De 70

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen doorstroomproblematiek, zijnde het creëren van een extra hoeveelheid bestaande woningen op de woningmarkt, wordt daardoor beperkt. De slagingskans achten wij om twee redenen groot. Ten eerste is de concurrentiepositie van Almere goed ten opzichte van die van de andere gemeenten die particulier opdrachtgeverschap aanbieden. Ten tweede is gebleken dat nieuwbouwproductie in Almere vrijwel automatisch een bevolkingstoename genereert en zijn er voor die toename voldoende kavels beschikbaar. Door bovenstaande aanbeveling passen wij een zogenaamde SB-strategie toe. Een sterkte (goede concurrentiepositie tussen gemeenten) wordt benut, een bedreiging ontweken (tekort woningmarkt middelste en hogere segment). 3. Bied meer ruimte voor consumentgericht bouwen Alhoewel consumentgericht bouwen niet onder de noemer van particulier opdrachtgeverschap valt, is dit wel een bouwvorm waarbij de koper meer invloed heeft op de bouw van zijn woning, dan het geval is bij projectmatige ontwikkeling. Met name de indeling kan vaak nog door de consument worden bepaald en er zijn diverse keuzemogelijkheden in het door de ontwikkelaar ontwikkelde ontwerp. Er is bovendien uit ons onderzoek gebleken, dat er een grote voorkeur is voor deze vorm van ontwikkeling. Consumentgericht bouwen is bovendien ook met name realiseerbaar in de woningmarkt met lagere prijsklassen en bij rijen hoekwoningen. De geconstateerde mismatch tussen het profiel van de particuliere opdrachtgever en de werkelijke (vraag op de) Almeerse woningmarkt op deze gebieden wordt daardoor ontweken. Datzelfde geldt overigens voor de geconstateerde mismatch op het gebied van inkomen en leeftijd. Consumentgericht bouwen is namelijk ook zeer geschikt voor jonge woningzoekenden met een ‘beperkter’ inkomen. Door het ontwijken van de bedreigingen (de mismatch op de diverse terreinen) en het minimaliseren van de zwakte (de grote behoefte aan consumentgerichte projectontwikkeling) spreken wij hier van een ZB-strategie. Het mag duidelijk zijn, dat de gemeente Almere voor deze aanbeveling wel bereid moet zijn het beoogde percentage particulier opdrachtgeverschap terug te brengen. Immers: consumentgericht bouwen is formeel geen particulier opdrachtgeverschap. Desondanks achten wij deze aanbeveling zinvol om het nieuwbouwprogramma niet in gevaar te brengen en de behoefte aan zelfbeschikking bij de consument kennelijk minder groot is dan door Duivesteijn aangenomen, mede afgeleid aan de grote voorkeur voor consumentgericht bouwen. Of anders gezegd: heeft de ‘gewone’ nieuwbouwkoper niet liever een eenvoudigere mogelijkheid om een nieuwbouw woning te kopen? 4. Beperk belemmeringen proces particulier opdrachtgeverschap Zoals we in het rapport hebben opgemerkt, is de gemeente Almere begonnen met een eerste stap om de complexiteit van het proces van particuliere ontwikkeling voor de consument te verminderen. Dit is echter nog niet genoeg. Om ervoor te zorgen dat van de mensen die geïnteresseerd zeggen te zijn in particulier opdrachtgeverschap (en dat percentage is hoger dan de norm van de gemeente) niet te laten afhaken als gevolg van de in dit onderzoek geconstateerde obstakels, moet er meer gebeuren. De basis (kans) van een ruim aanbod aan kavels is in ieder geval aanwezig/gewaarborgd.

71

Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen De gemeente zal met name een betere ingang moeten creëren bij haar eigen organisatie zelf. Door het beter aanbieden van kennis en kunde en het overzichtelijk maken van het ontwikkelproces is veel winst te boeken. Een uitgebreid handboek is daarvoor onvoldoende. Het initiatief van het inmiddels niet meer bestaande Servicepunt Eigen Bouw Almere leek een eind in de goede richting, maar die voorsprong is inmiddels dus weer verdwenen. Ook het naar de consument inzichtelijk maken van de weg om een hypotheek of voorfinanciering geregeld te krijgen, zal het aantal afhakers van particulier opdrachtgeverschap doen dalen. Een verdergaande mogelijkheid zou kunnen zijn dat de gemeente de voorfinanciering subsidieert of dat de gemeente het initiatief neemt om een instantie in het leven te brengen, welke bereid is particulier opdrachtgevers van een hypotheek en een voorfinanciering te voorzien. Zoals we gezien hebben kan de gemeente ook wellicht een woningcorporatie inschakelen, omdat deze uitkomst kan bieden door haar kapitaalkracht ter beschikking te stellen in de vorm van een risicobuffer door voor te financieren en als achtervang op te treden. Bij deze aanbeveling worden zwakten weggenomen (de belemmeringen/obstakels) en kansen (het percentage particulier geïnteresseerden dat hoger ligt dan de procentuele doelstelling van de gemeente en het ruimer aanbod aan kavels) worden benut: een ZW-strategie. 5. Stimuleer collectief opdrachtgeverschap Omdat (grootschalig) collectief opdrachtgeverschap voordeel kan opleveren in de zo bezwarende factor tijd, is het aan te bevelen aan de gemeente Almere om hier de nadruk op te leggen. Voorwaarde hiervoor is wel dat de belemmerende factoren die onder aanbeveling 4 zijn behandeld ook grotendeels opgelost worden. Of anders gezegd: tempo met collectief opdrachtgeverschap is alleen onder deze voorwaarde te realiseren. Professionele begeleiding (door bijvoorbeeld bouwadviesbureaus) van het collectief is bovendien heel belangrijk, maar is vermoedelijk makkelijker te realiseren dan begeleiding van vele individuele particuliere opdrachtgevers. Door deze aanbeveling (onder voorwaarde) wordt gebruik gemaakt van een kans die wordt benut (percentage geïnteresseerden in particulier opdrachtgeverschap is groter dan de procentuele doelstelling van de gemeenten) en wordt een zwakte weggenomen (particulier opdrachtgeverschap kost veel tijd: collectief opdrachtgeverschap biedt onder voorwaarden immers mogelijkheden voor tempo in ontwikkeling en bouw).

72

Bibliografie Ansoff, I. and E. McDonnell, Implanting Strategic Management, Prentice Hall [second edition], 1990 Almere,gemeente, Atlas van Almere 2006, Gemeente Almere Boer Hartog Hooft, Vastgoedmarktrapportage Almere 2006, Almere, November, 2006 Borsten, L. en H. Verhorat, Almeerse Woonwensen, Woningmarktonderzoek 2006, Dimensus Beleidsonderzoek, Breda, januari 2007 Bots, drs. Ir. R.T.M. en dr. W. Jansen, Organisatie en informatie, Wolters-Noordhoff [zesde druk], Breda, ’s-Hertogenbosch, najaar 2004 Centraal Bureau voor de Statistiek, Demografische kerngegevens per gemeente 2006, Voorburg Companen, Vraag naar particulier opdrachtgeverschap, Arnhem, 2001 Dammers, E., Pálsdóttir, H.L., Broek, L. van den e.a., Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, NAi uitgevers, Rotterdam, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2007 Duivesteijn A, presentatie ‘Mensen maken de stad’, Almere, 9 mei 2007 Duivesteijn, A.‘Een woning moeten we toch zelf kunnen maken’ in: Eigen huis magazine, Vereniging eigen huis, april 2007 Dynamis, Sprekende cijfers 2006, Woningmarkten, Deel 2, Amersfoort, november 2006 Dynamis, Sprekende cijfers 2007, Woningmarkten, Deel 1, Amersfoort, mei 2007 Eppink, D.J. en BA.G. Bossink, Strategie in drie, De centrale dimensies van effectieve strategieën, Prentice Hall, Amsterdam, 2004 Evenhuis, C.H.S. ‘Levensloopbewust beleid in de steigers’, in: Ministerie van SoZaWe, Verkenning Levensloop: achtergronddeel: analyses van trends en knelpunten, Den Haag, Ministerie van SoZaWe; Groot, ir. B., Strategie in de bedrijfstak, Compendium voor besluitvorming en implementatie van ondernemingsstrategie, Kluwer Bedrijfswetenschapen, Den Haag, 1992 Hogenes, A., Pouw, N en G. Keers, Informatiecentrum Particulier Opdrachtgeverschap, Kennisinventarisatie, RIGO Research en Advies BV, Amsterdam, November 2001 Hogenes, A., Noorman, A.W. en G. Keers e.a., Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing, Voorbeeldplannen en projecten, SEV, RIGO Research en Advies BV, augustus 2003 Johson, G. en K. Scholes, Exploring Corporate Strategie, (third edition), Prentice Hall, London, 1993

Keers, G.,e.a. Particulier opdrachtgeverschap in de vier grote steden: voorbeeldprojecten, Amsterdam: RIGO Research en advies, 2002. Keers, G., Schaar, J. van der, Frissen, J. e.a., Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Nederland en West-Europa, Amsterdam: RIGO Research en advies BV, 1999. Keers, G., Schaar, J. van der, Frissen, J. e.a., Particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw, Amsterdam: RIGO Research en advies BV, 1999. Keers, G. en J. van Iersel, Quick scan: Tempo en doorstroming bij particulier opdrachtgeverschap, SEV, RIGO Research, Rotterdam, januari 2006 Ministerie van V en W/Ministerie van VROM, Noordvleugelbrief, Den Haag, 25 augustus 2006 Ministerie van VROM, Ruimte Geven, Bescherming Bieden, Een visie op de woningmarkt, Den Haag, juni 2006 Ministerie van VROM, Woningbehoeftenonderzoek 2002 Mintzberg, H., Strategy making in three modes. In: Quinn, J.B. Mintzberg, H. & James, R.M., The Strategy Process. Englewood Cliffs: Prentice Hall International, 1988 Noorman, A.W., Particulier opdrachtgeverschap. Tussen droom en daad staan instituties in de weg, SEV, Rotterdam, mei 2006 NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, Huizenkopers in Profiel, Onderzoek naar wensen van potentiële huizenkopers, voorjaar 2006 Pettigrew, A. and Whipp, Managing change for competitive succes, Blackwell Publishers Ltd.Oxford, 1996 Piëst, dr. E. en mr. drs. H.A. Ritsema (redactie), Strategisch Management, WoltersNoordhoff, Groningen, 1992 Schellevis, J. drs., Particulier opdrachtgeverschap en consumentgerichte projectontwikkeling, Amsterdam, oktober 2002 SEV, België als gidsland, Particulier opdrachtgeverschap bij een beperkt budget, ICEB, Rotterdam, juni 2004 SEV, Bewoners aan zet, Vijf jaar experimenteren met particulier opdrachtgeverschap, Rotterdam, mei 2006 SEV, Particulier opdrachtgeverschap en stedelijke vernieuwing, Handvatten voor woonprofessionals bij gemeenten en woningcorporaties, SEV, RIGO Research en Advies, Rotterdam, maart 2004 Sociaal en Cultureel Planbureau, Rapport: Investeren in vermogen, december 2006 Socrates, Woningmarktverkenningen, Ministerie van VROM, Den Haag, april 2007

Stec Groep BV, Geuting, E., Sevenheck, F.,e.a., Quick scan: Prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap, SEV, Rotterdam, januari 2006 Volberda, H.W., De flexibele onderneming, Strategieën voor succesvol concurreren, Kluwer [eerste druk, tweede oplage], Deventer, 2005 Voogd, prof. dr. H., Facetten van de planologie, Kluwer [zevende druk], Alphen aan den Rijn 2006 Voorden, van & De Groot Groep, Particulier opdrachtgeverschap in de goedkope nieuwbouw, in: Ministerie van VROM, Een eigen huis, Ministerie van VROM, Den Haag, 2002. Wouden, R. van der, Dam, F. van, Evers, D. e.a., Verkenning van de ruimte 2006, Ruimtelijk beleid tussen overheid en markt, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, Nai Uitgevers, Rotterdam, 2006

M ASTER T HESIS. Particulier opdrachtgeverschap gemeente Almere: strategische aanbevelingen. Auteur : H.G.L. van der Linden

Recommend Documents