DORDRECHT
0
Aan
Gemeentebestuur Spuiboulevard 300
de gemeenteraad
Datum Ons kenmerk Begrotingsprogramma Betreft
3311 GR DORDRECHT
8 oktober 2013 PM/1083190 Leefbaarheid en stedelijk beheer Verbetering plint Piet Heinflat Admiraalsplein 401 t/m 421 en beëindiging project Admiraalsplein
Samenvatting
Ter revitalisering van het Admiraalsplein en de directe omgeving daarvan heeft de gemeenteraad in haar vergadering van 7 november 2000 ingestem d m et het Plan van Aanpak herinrichting Admiraalsplein. Als vervolg op dit raadsbesluit is met W oonbron de samenwerkingsovereenkomst Admiraalsplein (50K) gesloten. Medio 2009 heeft de gemeenteraad ingestem d met het besluit tot beëindigen van deze samenwerkingsovereenkom st. Op bijlage 1 is een overzicht van de projecten Admiraalsplein te zien. Van enkele projecten uit dit overzicht is destijds besloten ze buiten de 50K verder te ontwikkelen, hieronder de situatie per heden: Het bouwplan dat door W oonzorg aan het Admiraalsplein gerealiseerd zou worden is niet meer aan de orde gezien de situatie op de woningmarkt. Aan het nieuwbouwplan voor de basisscholen Albatros en Fontein wordt gewerkt. W oonbron heeft gemeld af te zien van de bouw van het project De Schepen dat was voorzien achter de Piet Heinflat. De garages aan de Cornelis Trompplaats worden gesloopt en het leegkomend terrein wordt met groen en parkeerplaatsen ingericht tot in er de toekomst wellicht wel mogelijkheden zijn om deze plek te bebouwen. In het kader van de SOK Admiraalsplein is onder andere een deel van de Piet Heinflat (zgn. Rijnlandflat) door W oonbron en de gemeente aangekocht, W oonbron heeft woningen verworven en de gemeente de winkelplint. De woningen zijn deels nog in particulier eigendom. HOED Twee startende huisartsen hebben de praktijk van twee huidige zittende huisartsen overgenom en. Voor huisvesting van hun praktijk, een HOED (Huisartsen Onder Een Dak), hebben zij het oog laten vallen op een ruimte in de plint van de Piet Heinflat. Na een periode van oriëntatie en overleggen heeft de gemeente (Vastgoedbedrijf) een intentieovereenkomst (bijlage 2) met deze beide huisartsen gesloten. Doel van deze intentieovereenkomst is te kom en tot een huurovereenkom st en de daarbij behorende voorwaarden. Essentieel is de voorwaarde dat de kosten voor de te plaatsen wanden, installaties etc. "het inbouwpakket, op verzoek van de huisartsen, worden vertaald in een bedrag bovenop de marktconforme huurprijs. Alleen op deze wijze is het voor de huisartsen financieel haalbaar zich te vestigen in de plint, omdat zij het inbouwpakket niet zelfstandig ineens kan financieren. De gem eente realiseert bedrag per m 2 . Uitgangspunt daarbij is een huurcontract voor een periode van minimaal 20 jaar. Het inbouwpakket wordt daarbij in die 20 jaar afgeschreven. De kans is groot dat de huisartsen naar een andere ruimte om gaan zien indien er bij raadsbesluit d.d. 26 november 2013 geen zicht is op huisvesting in de plint. De verwachte aantrekkende werking voor verhuur van overige ruim tes in de plint is daarm ee ook van de baan.
Pa gi n a 1/ 8 FS C
F$ C C 0 13 23 0
Datum
8 oktober 2013
Ons kenmerk
PM/1083190
Renovatie riolerinQ - galerilen De Piet Heinfiat is voor wat betreft de woningen aan de buitenzijde enigszins opgeknapt. Recent is de gevel i.s.m. W oonbron en de VVE opnieuw geschilderd. Aan de achtergevel is nog niets gebeurd. W el is recent in opdracht van W oonbron een onderzoek uitgevoerd naar de staat waarin de galerijvioeren zich bevinden. Eveneens is in opdracht van W oonbron ook onderzoek verricht naar de kwaliteit van de standleidingen van de riolering. Vastgesteld is dat zowel de galerijen als de riolering vervangen dienen te worden. De financiële draagkracht van de VVE is onvoldoende om beide zaken te financieren. W oonbron is doende binnen haar Organisatie middelen te vinden om beide zaken i.s.m. de VVE te herstellen. Renovatie Plint Sinds de winkels uit de plint zijn geplaatst is er behoudens en verfbeurt aan de puien en de luifel van het gebouw niets verbeterd. Separaat aan de opdracht voor uitwerking van het inbouwpakket van de huisartsen is door Ingenieursbureau Drechtsteden een plan gemaakt voor vervanging van de puien en kleine aanpassingen aan de luifel. Beëindiging project Admiraaisplein Op twee projecten (scholen en Piet Heinflat) en de aanleg van de laatste fase van de openbare ruimte na is het project Admiraaisplein afgerond. De afzonderlijke projectorganisatie voor W ielwijk is opgeheven en de personele bezetting is geminimaliseerd. Een goed moment om het project Admiraaisplein af te ronden en de nog voorkomende werkzaamheden m et het daarvoor beschikbare budget onder te brengen in het project Dordt W est - W ielwijk. De raad wordt gevraagd om : 1. het inbouwpakket voor de HOED te dekken uit de huurinkomsten Vastgoedbedrijf; 2. van de Piet Heinflat te dekken uit de huurinkom sten Vastgoedbedrijf; 3. het risico op het verwachte tekort i.v.m. leegstand in jaar in 1 t/m 5 van totaal 4. 5.
6. 7.
Admiraaisplein naar het Vastgoedbedrijf per datum start verhuur; in te stemm en m et beëindiging van het project Admiraaisplein en voor het algemene reserve van het Grondbedrijf; de nog uit te voeren werkzaamheden met het daarvoor nog beschikbare krediet onder te brengen in het project Dordt W est W ielwijk; de begroting conform bijgevoegd comptabiliteitsvoorstel te wijzigen.
1. Wat is de aanleiding? 1.1 Piet Hein fi at W oonbron heeft de meeste woningen inmiddels verkocht en in de plint zijn de zittende winkeliers door de gemeente uitgeplaatst. Het aantal M 2 , s detailhandel in W ielwijk is met de winkels in de Zilvervloot en de Peter Stuyvesantflat het m axim um voor deze wijk. W inkelcentrum Crabbehof ligt niet ver van W ielwijk en zou met leegstand geconfronteerd worden bij m eer m 2 's detailhandel in W ielwijk. Daarom is de bestemming detailhandel in het bestemm ingsplan gewijzigd in modern maatschappelijke doeleinden. In het vigerend bestemmingsplan is dat nog zo.
Pa g in a 2 / 8
Datum Ons kenmerk
8 oktober 2013 PM/1083190
Het doel, zoals overeengekomen in de SOK, om tot verkoop van de plint over te gaan is tot nu toe onhaalbaar gebleken. Belangstelling om te kopen is nihil en mogelijkheid tot verhuur van ruimte onder bestemming maatschappelijke doeleinden is zeer gering. Naast een unit voor de politie (inmiddels verlaten), en een unit voor fysiotherapie zijn alle units om niet in gebruik gegeven om leegstand te voorkomen. "De markt (bijeenkomsten en exposities) en het W ijkinformatiepunt (W IP) hebben de meeste units in gebruik. Achter de Piet Heinfiat was vanuit de SOK een nieuwbouwproject gepland, vergelijkbaar m et bijv. de bebouwing achter de Stuyvesantflat aan de Van Heem skerckstraat. W oonbron heeft in de loop van de jaren vier verschillende plannen laten schetsen en berekend waarvan helaas geen enkel plan financieel haalbaar was. Tevens is er gerekend aan de mogelijkheid de Piet Heinfiat compleet te slopen en ter plekke nieuw te bouwen. Ook een dergelijk plan bleek totaal niet haalbaar. De plint van de Piet Heinflat maakt deel uit van het project Admiraaisplein. Dit complex is opgenomen in de grondexploitatie Adm iraaisplein m et het uitgangspunt verkoop of herontwikkeling. De begrote verkoopwaarde van dit complex in de grondexploitatie Zowel W oonbron als de gemeente maken deel uit van de VVE Piet Heinfiat. Naast woningen en de winkelplint maken ook 25 garages deel uit van het complex. Het project Admiraalsplein wordt belast met de jaarlijkse VVE bijdrage, tezamen met
De bouwkundige staat van het casco is goed, maar met de staat van onderhoud van het complex is het minder goed gesteld. De riolering is regelm atig verstopt hetgeen enerzijds door ingroei van boomwortels in het systeem wordt veroorzaakt, anderzijds door de slechte staat van de(stand)leidingen. W oonbron heeft een rioolinspectie met camera's uit laten voeren. Vastgesteld is dat de riolering hoognodig aan vervanging toe is. De galerijen hebben zwaar te lijden gehad van weersom standigheden. W oonbron heeft een betontechnisch onderzoek uit laten voeren. Vastgesteld is dat, zij het niet á al minuut, vervanging van de galerijen en consoles noodzakelijk is. De financiële situatie van de VVE is zwak te noemen, de VVE is niet bij machte de kosten van deze grote posten te dragen. Binnen W oonbron ligt een voorstel om deze kosten voor haar rekening te nemen. W aarbij de uitvoering eind 2013 begin 2014 m oet kunnen starten. Voor de overlast gevende bom en is kapvergunning verleend, W oonbron heeft budget geregeld voor de sloop van de garages. In het najaar van 2013 worden de bomen gekapt en de garages op één na gesloopt. Deze garage is eigendom van de cafetaria op Admiraaisplein 422, die deze ruimte nodig heeft voor opslag. Met de eigenaar zijn afspraken gem aakt om de garage te bekleden met hout en goed waterdicht te m aken. 1.2 HOED In gebouw de Com pagnie aan het Admiraaisplein was op de begane grond een HOED (Huisartsen Onder Eén Dak) voorzien. Enkele in W ielwijk praktiserende huisartsen zouden zich daar vestigen. Na een lange periode van onderhandelen met W oonbron zagen de huisartsen uiteindelijk om diverse redenen van dit plan af. Betreffende ruimte is inmiddels verhuurd aan Aafje Hulpthuis en Careyn Jeugd en Gezin. De eerder genoem de huisartsen hebben, gezien hun leeftijd, begin 2013 een overeenkom st tot overname van hun praktijk gesloten m et twee opvolgsters.
Pagina 318
Datum Ons kenmerk
8 oktober 2013 PM/1083190
De zittende artsen houden nu praktijk in een woonhuis hetgeen voor de opvolgsters geen optie is. Om centraal in W ielwijk te blijven willen deze artsen zich graag vestigen in een deel van de Piet Heinfiat, Adm iraalsplein 403 t/m 408. Deze artsen hebben de LHV (Landelijke Huisartsen Vereniging) ingehuurd als deskundige ondersteuning. Naast financieel advies is door de LHV ook een Prestatie Omschrijving opgesteld waarin alle voorwaarden zijn weergegeven waaraan de HOED moet voldoen. Vanuit het project Adm iraalsplein heeft het Ingenieursbureau Drechtsteden opdracht gekregen om het ontwerp uit te werken, het werk aan te besteden en de bouw te begeleiden. De Prestatie Om schrijving is door IBD in bestek en tekeningen verwerkt. In de intentieovereenkomst is een m axim um bedrag investeringsbedrag genoemd voor het inbouwpakket. De door het IBD gem aakte directieraming kom t uit op dit maxim um bedrag. Mogelijk dat de uitkom st van de aanbesteding iets lager dan deze raming zal zijn. 1.3 Aanp assing v oorgevel De plint van de Piet Heinflat bestaat eigenlijk uit 22 afzonderlijke winkelunits ieder met een eigen voordeur in een klein portiekje. Één unit is privé eigendom (cafetaria), in principe wordt dit deel niet meegenom en in de renovatie tenzij de eigenaar zich alsnog aansluit. De units zijn nog voorzien van oorspronkelijke puien (enkel glas) en deuren. De units 403 t/m 408 zijn in het verleden al samengevoegd, hierin was een kleine supermarkt gevestigd. Ook de units 411 t/m 413 zijn samengevoegd tot het aanvankelijke projectbureau, thans W ijk Informatie Punt. Zoals ook de gevel van de winkels in Stuyvesantflat is gerenoveerd was het de gedachte de gevel van de Piet Heinflat te renoveren bij verkoop hiervan. Verkoop is voorlopig niet aan de orde, maar vestiging van de huisartsen maakt het noodzakelijk de gevel aan te passen aan de eisen van deze tijd. Op dit m oment is in unit 415 een praktijk voor fysiotherapie gevestigd. Deze therapeuten hebben al eerder aangegeven uit te willen breiden en een tweede unit bij te willen huren. Zij hebben een huuraanbieding gekregen voor de aansluitende units 409 en 410. Voor deze huurcontracten moet de gevel voor circa 40% gerenoveerd worden. Het dan nog resterende deel in de huidige staat laten is esthetisch geen optie. Bovendien zou de gevel dan deel voor deel later alsnog opgeknapt m oeten worden in geval zich huurders melden. De uiteindelijke kosten zullen dan een veelvoud bedragen van de kosten waarbij de gehele gevel in een keer wordt m eegenomen. Het ontwerp is afgestemd op de gevel van de Stuyvesantflat en er is rekening gehouden m et de mogelijkheid om later units samen te voegen. 1.4 Beëindigen project Adm iraaisplein W ielwijk valt als gehele wijk onder de noemer Dordt W est en plannen worden voorbereid en uitgewerkt door de Organisatie Dordt W est. Het project Admiraalsplein is een afzonderlijk project binnen W ielwijk. Aanvankelijk was dit een logische keuze omdat W ielwijk georganiseerd werd vanuit een projectbureau en beide projecten op verschillende wijzen gefinancierd worden. Na opheffing van het projectbureau worden beide projecten door dezelfde personen geleid vanuit Projectm anagement. Behoudens de scholen die geleid worden door projectleider IHP zijn er geen bouwprojecten meer te realiseren op het Admiraalsplein. W at resteert uit dit project is de laatste fase van de inrichting van de openbare ruimte rond de Piet Heinflat en rond de scholen. Gezien de relatie m et W ielwijk - Dordt W est
Pa g in a 4 / 8
Datum Ons kenmerk
8 oktober 2013 PM/1083190
ligt het voor de hand de resterende werkzaamheden aan het Admiraalsplein met bijbehorend budget onder te brengen in het project Dordt W est c.q. MO. 2. Wat wil le n we b er ei ke n? Het Admiraalsplein is de afgelopen periode omgetoverd tot een fantastisch centrumgebied voor W ielwijk. Door de econom ische situatie heeft dat enkele jaren langer geduurd dan aanvankelijk voorzien was. Als de scholen gebouwd zijn blijft er aan de zuidzijde van het plein een opening tussen de scholen en de Admiraaisflat. Omdat dit gebied met veel groen ingevuld is stoort dat niet. De Piet Heinflat aan de oostzijde van het plein geeft na de schilderbeurt al een positiever beeld. Alleen de begane grond en de luifel vorm t hierop nog een uitzondering. Renovatie van de gevel geeft ook deze laatste pleinwand een uitstraling die het plein verdient. Ook de route om het plein zal na sloop van de garages, vervanging van de galerijen en herinrichting van dat gebied, een goede uitstraling krijgen. Een wijk zonder huisartsen is ondenkbaar, met de naderende pensionering van enkele zittende huisartsen in W ielwijk is opvolging van cruciaal belang. Met de komst van een HOED zoals nu beoogd, is voor de komende twintig jaar de eerste lijns gezondheidzorg gegarandeerd. De fysiotherapeuten die willen uitbreiden en daarvoor twee nieuwe units gaan huren geven samen met de HOED een goede aanzet naar beoogde invulling maatschappelijke doeleinden van de plint. Er is inmiddels ook belangstelling getoond door andere kandidaten (o.a. logopediste) om eventueel een ruimte te huren. De verwachting is dat met de definitieve komst van een HOED de vraag naar ruimte toeneem t. Uiteindelijk wordt de gerenoveerde plint in (meer) verhuurde staat met langlopende huurcontracten wel een aantrekkelijk object om te verkopen. 3. Wa t g aa n we da arv oo r d oe n? De stukken voor een aanbesteding voor renovatie van de plint worden gereed gemaakt. Na goedkeuring door de Raad: wordt het huurcontract voor de huisartsen en fysiotherapeuten ondertekent; wordt het werk aanbesteed conform de daarvoor geldende regels binnen de Drechtsteden; worden de bomen aan de Cornelis Trompweg gekapt in opdracht en voor rekening van de gemeente en garages worden gesloopt in opdracht en voor rekening van W oonbron; wordt het vrijkomend terrein ingericht met groen en bestrating. Voor de huisartsen worden de benodigde parkeerplaatsen aangelegd; krijgt het Ingenieursbureau Drechtsteden opdracht om de inrichting van de laatste fase woonrijp maken Admiraalsplein voor te bereiden en aan te besteden zodat uitvoering afgestem d kan worden op de werkzaamheden van HOED en gevels. a. Ins pra ak en co m m uni cat ie Met de VVE is overlegd over de voornoemde plannen. Zodra zekerheid is over financiering van W oonbron en gemeente zal met de technische commissie van de VVE nader overlegd worden. Met de eigenaar van de cafetaria worden verdere afspraken gemaakt. Om wonenden worden geïnformeerd over de inrichting van de openbare ruim te.
Pa gi n a 5/ 8
Datum Ons kenmerk
8 oktober 2013 PM/1083190
b. Vervo lgtrajec t beslui tvorm ing Niet van toepassing. c. Inclusiefbeleid Niet van toepassing. 4. Wa t m ag he t kos te n? Als gevolg van beeindiging van het project Admiraalplein zal de grondexploitatie Admiraalsplein worden afgesloten. De plint van de Piet Heinflat zal worden overgedragen naar het Vastgoedbedrijf en de budgetten voor nog te m aken kosten worden overgeheveld naar het project Dordt W est - W ielwijk. 4.1 Va st goe de xpl oi tat ie Voor de plint van de Piet Heinflat is een vastgoedexploitatie opgesteld.
van deze vastgoedexploitatie. Binnen de vastgoedexploitatie is het mogelijk om vanuit de grex een boekwaarde ter W el is rekening gehouden dat de plint pas in jaar 6 volledig is verhuurd. Dit betekent
4.2 Afslui ten g ronde xploi tatie Het is gebruikelijk dat bezittingen tegen boekwaarde worden overgedragen tussen gemeentelijke sectoren. Binnen de vastgoedexploitatie is het niet mogelijk een hiervoor de toelichting op de vastgoedexploitatie). De boekwaarde van "de Plint' het verschil tussen de feitelijke boekwaarde en de m axim aal te activeren kosten binnen de vastgoedexploitatie af te dekken. De boekwaarde van "de Plint" kan daarom niet uit de grondexploitatie worden genomen. De m axim ale vergoeding vanuit de vastgoedexploitatie aan de grondexploitatie
In de af te sluiten grondexploitatie zijn tevens nog budgetten opgenom en voor de inrichting van de openbare ruim te. Deze budgetten zijn geactualiseerd op basis van de huidige stand van zaken van nog uit te voeren werkzaamheden (civieltechnische ram ing IBD d.d. 03-10-13). De geraam de kosten voor de resterende inrichting van de
Bij jaarrekening 2012 was voor het afdekken van het voorzienbare tekort een bovenstaande wijzigingen komt het saldo van de grondexploitatie uit op
Pagina 618
Datum Ons kenmerk
8 oktober 2013 PM/1083190
Daarentegen is binnen het weerstandsverm ogen rekening gehouden m et lagere opbrengsten uit verkoop van 'de Plint". Dit risico is gewaardeerd op SO% met een vervallen. Door het onderbrengen van "de Plint" in de vastgoedexploitatie, wordt het risico geaccepteerd. Omdat de verwachting is dat de reserve Grondbedrijf in 2013 niet toereikend is om de verliezen van alle geplande herzieningen van de projecten (Richting Kiezen), op te vangen, heeft deze onttrekking direct effect op de Algemene Reserve Stad. De onttrekking zorgt daarmee voor een verslechtering van de weerstandsratio. Het vervallen van het risico heeft een verbeterend effect op de weerstandsratio. Per saldo verslechtert deze. Op totaalniveau zal bij de jaarrekening 2013 blijken hoe groot de relatieve invloed van dit project is. Aangezien er mee- en tegenvallers m .b.t. de weerstandsratio te verwachten zijn. 4.3 O ver he vel en b udg et ten n aa r Dor dt We st Het budget in de grondexploitatie voor de inrichting van de openbare ruimte gaat naar de gebiedsexploitatie W ielwijk als onderdeel van Dordt W est. Dit houdt in de dat de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten als gerealiseerd in de grondexploitatie zijn verwerkt. Via bijgevoegde begrotingswijziging (bijlage 4) worden de budgetten overgeboekt. Grex Adrniraalsple/n Investeringen Inrichting OR fase 2 (raming IBD 2013) > Naar MO Bouwrijp locatie scholen Budget bodemsanering Plankosten Apparaatskosten PM/ SOfoverig Voorbereidingskosten IBD/Derden leheerkosten Tijdelijk beheer openbare ruimte Tijdelijk beheer vastgoed
GREX kosten GREX baten -1027.542 -100.000 -129.769
GREX saldo
MO kosten MO baten 1.027.542 100.000 129.769
-170.284 -161.749
170.284 161.749
-30,000 -
30.000 -
Inkomsten Nog te ontvangen huren
-326.250 -95.000 -1.619.344
-421.2501£
326.250 95.000 -1.198.094
1,619.344
326.2501E
De nog te realiseren opbrengsten vanuit de overdracht van de gronden voor de realisatie van de scholen wordt verwerkt op de balans. 5. Fatale beslisdatum Na een positief raadsbesluit, wordt zo snel m ogelijk gestart m et de aanbesteding van inbouwpakket en renovatie gevel. De huidige huisvesting van de huisartsen is voor een tijdelijke periode acceptabel. De kans is groot dat de huisartsen naar een andere ruimte om gaan zien indien er bij raadsbesluit d.d. 26 novem ber 2013 geen zicht is op huisvesting in de plint. De verwachte aantrekkende werking voor verhuur van de plint is daarm ee ook van de baan.
Pagina 718
VGB baten
-
-
Vastgoed Scholen achter de Compagnie Piet Heinfiat plint overdracht aan VGB
VGB kosten
95.0001£
Datum
8 ok t o be r 20 13
On s ke nm er k
PM/ 1 0 83 19 0
6. Bij dit raadsvoorstel horen de volgende bijlagen: Ontwerp besluit Bijlage 1 Overzichtskaartje Admiraalsplein Bijlage 2 lntentieovereenkom st met huisartsen Bijlage 3 Overzicht ruimtes begane grond Piet Heinflat Bijlage 4 Begrotingswijziging 7. Voorstel W ij stellen u voor: 1. het inbouwpakket voor de HOED te dekken uit de huurinkom sten Vastgoedbedrijf; 2. van de Piet Heinflat te dekken uit de huurinkom sten Vastgoedbedrijf; 3. het risico op het verwachte tekort i.v.m. leegstand in jaar in 1 t/m 5 van totaal 4. 5.
6. 7.
Admiraalsplein naar het Vastgoedbedrijf per datum start verhuur; in te stemmen met beëindiging van het project Admiraalsplein en voor het algem ene reserve van het Grondbedrijf; de nog uit te voeren werkzaamheden met het daarvoor nog beschikbare krediet onder te brengen in het project Dordt W est - W ielwijk; de begroting conform bijgevoegd comptabiliteitsvoorstel te wijzigen.
Het college van Burgemeester en W ethouders van Dordrecht de burg meester
1 de secretaris 1,
M. M. van der Kraan
Pagina 8/8
Brak
