JAARVERSLAG over de periode 1 januari t/m 31 december
2014
1
Algemene gegevens Statutaire naam van de toegelaten instelling Adres
: :
Postadres
:
Telefoon Fax E-mail Website
: : : :
Stichting Goed Wonen Drossard de la Courtstraat 51 5421 JG Gemert Postbus 82 5420 AB Gemert 0492 - 348888 0492 - 348800
[email protected] www.goedwonengemert.nl
Stichting Goed Wonen is opgericht op 8 april 1960 voor onbepaalde tijd. Bij Koninklijk Besluit van 9 september 1960 nummer 47, verlengd per 8 december 1980 nummer 9, is Stichting Goed Wonen toegelaten in de zin van de Woningwet. Zij is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. De laatste wijziging van de statuten is notarieel verleden per 18 juni 2003. Stichting Goed Wonen is ingeschreven onder nummer 17024194 in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel regio Brabant te Eindhoven. Stichting Goed Wonen is aangesloten bij Aedes vereniging van woningcorporaties, de brancheorganisatie voor de corporatiesector. Stichting Goed Wonen is lid van het MKW. Dit is een platform binnen Aedes voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties. Dit platform is in 2000 opgericht en richt zich specifiek op corporaties met maximaal 5.000 verhuureenheden. Het MKW streeft naar verbetering van de belangenbehartiging van deze corporaties en werkt aan kennisuitwisseling en kwaliteitsverbetering. Stichting Goed Wonen is aangesloten bij het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). KWH is een vereniging en is opgericht door corporaties. Er zijn meer dan 200 corporaties lid van KWH. Het KWH ‘begeleidt en inspireert’ bij het werken aan kwaliteit. Stichting Goed Wonen is ook lid van het BKG (Bedrijvencontact Gemert-Bakel) en Atlant Partnership (werkgeversorganisatie gelieerd aan de Atlantgroep Helmond).
1
Inhoudsopgave Algemene gegevens .............................................................................................................................. 1 Inleiding .................................................................................................................................................. 3 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 1.11
Raad van Commissarissen ........................................................................................................ 4 Taak Raad van Commissarissen 4 Samenstelling Raad van Commissarissen 4 Rooster van aftreden 5 Vergoeding Raad van Commissarissen 5 Werkwijze Raad van Commissarissen 6 Overleg met belanghouders 7 Toezichtkader 7 Corporate Governance 8 Governancecode Woningcorporatie 8 Integriteit 9 Werkgeversrol 9
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Bestuurlijke organisatie ........................................................................................................... 10 Bestuur 10 Missie Goed Wonen 11 Klachtencommissie 11 Overleg gemeente en belanghouders 12 Visitatie 13 Interne risicobeheersing- en controlesystemen 13
3.1 3.2 3.3 3.4
Werkorganisatie ........................................................................................................................ 14 Organisatiestructuur 14 HRM-visie 14 Personeel 16 Ondernemingsraad 17
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10
Prestatievelden ......................................................................................................................... 19 Strategisch Partnership en prestatieafspraken met gemeente Gemert-Bakel 19 Kwaliteit en beschikbaarheid van woongelegenheden 24 Leefbaarheid 31 Verhuren en verkopen van woningen 33 Wonen en zorg 36 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 38 Communicatie en PR 38 Financiën 42 Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen 44 Ondertekening 44
2
3
4
5
Kengetallen ............................................................................................................................... 45
Bijlage jaarverslag regionale geschillencommissie ........................................................................ 48
2
Inleiding In 2014 was het jaar van de parlementaire enquête en de behandeling van de herziene woningwet. Met de afronding van zowel de enquête, als het wetgevingsproces zijn de piketpaaltjes waarbinnen de speelruimte van de woningcorporaties worden bepaald gezet. In 2015 zullen de laatste onduidelijkheden worden weggenomen en komt een einde aan een discussie van vele jaren. Ook voor Goed Wonen is met het visitatierapport over de afgelopen jaren een heldere en eenduidige analyse gemaakt over haar prestaties. Los daarvan doen we ons werk en dat blijven we dat ‘gewoon goed’ doen. Goed Wonen investeert nog steeds in Gemert-Bakel. In bestaande wijken en in nieuwbouw. In 2014 hebben wij de volgende keuzes gemaakt. De keuze om te blijven werken aan wijken met woningen die schoon en veilig zijn. In 2014 hebben we bij 677 woningen planmatig onderhoud verricht. De keuze om onze focus ook te richten op de betaalbaarheid van het wonen door 300 woningen energiezuiniger te maken; naast de keuze voor het aanbrengen van zonnepanelen. De keuze om voortvarend en proactief asbestsaneringen uit te voeren bij planmatig en mutatie-onderhoud. De keuze om daarnaast 21 huurwoningen toe te voegen aan onze sociale huurvoorraad. De keuze om de werkorganisatie mee te laten bewegen met minder mensen en middelen (reorganisatie die uiteindelijk leidde tot de inkrimping met 5 fte). Want per slot van rekening zijn en blijven wij er voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. De keuzes die wij maken voor de toekomst vinden hun basis in ons ondernemingsplan “samen in beweging”. Met het visitatierapport in de hand constateren we dat we de voornemens uit dit ondernemingsplan ruimschoots hebben uitgevoerd. In 2015 gaan we een volgende stap zetten: duurzaamheid in al haar facetten is daarbij het sleutelwoord. Duurzaam vastgoed, een duurzame exploitatie, maar ook een duurzame relatie met huurders en stakeholders. In dit jaarverslag vindt u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. Daarnaast vindt u in de bijlage het jaarverslag van de regionale geschillencommissie, waar Goed Wonen deel van uit maakt. Ik verwacht dat we hiermee een helder beeld schetsen van onze volkshuisvestelijke en financiële prestaties. Gemert, mei 2015
Hans Vedder directeur-bestuurder
3
1 Raad van Commissarissen 1.1
Taak Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) bestaat uit vijf personen. Met de bestaande werkwijze van de RvC is een onafhankelijk functioneren gewaarborgd. Het werken met profielschetsen bij benoemingen en de procedure rondom herbenoeming completeren deze onafhankelijke werkwijze. De Raad van Commissarissen (RvC) heeft de taak om toezicht uit te oefenen op: het beleid van de directeur-bestuurder; de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en procedures ingesteld door de directie; de algemene gang van zaken binnen de corporatie; het terzijde staan van de directie met gevraagd en ongevraagd advies. Een aantal (materiële) besluiten van de directie, zoals vastgelegd in de statuten en het reglement van de Raad, is tevens onderworpen aan de voorafgaande goedkeuring van de RvC.
1.2
Samenstelling Raad van Commissarissen
De persoonlijke gegevens van de toezichthouders, per 31 december 2014, zijn in de tabel beschreven: Naam
Functie
Geboortejaar
Nationaliteit
Voorzitter
1956
Nederlandse
22 januari 2007
2e termijn
juli 2015
De heer M.J.M. van de Westelaken
Lid
1957
Nederlandse
22 januari 2007
2e termijn
januari 2015
De heer H. Oosterlee
Lid
1965
Nederlandse
1 september 2012
1e termijn
augustus 2016
De heer T.J.P. Swinkels
Lid
1974
Nederlandse
1 november 2011
1e termijn
oktober 2015
De heer S.J.E. Turnhout
Lid
1981
Nederlandse
1 mei 2013
1e termijn
mei 2017
De heer G.J.M. van der Zanden
Datum in functie
Huidige termijn
Jaar van aftreden/her kiesbaar
De leden van de RvC beschikken over ruime bestuurlijke ervaring opgedaan in het bedrijfsleven en de non-profitsector. De leden van de RvC hebben de volgende (neven)functies: De heer Van der Zanden, geboren 6 mei 1956 (voorzitter). Benoemd vanwege zijn persoonlijke kwaliteiten, zijn specifieke binding en netwerk in de gemeente Gemert-Bakel en zijn bestuurlijke ervaring. (Neven)functies: aandeelhouder VDZ Holding BV; aandeelhouder VDZ Bouwmanagement BV; vennoot Adviesgroep Nederlandse Gemeenten (ANG); voorzitter Beheerstichting Golfclub De Stippelberg; bestuurslid van de sociëteit “De Vereeniging”. De heer Van de Westelaken, geboren 3 mei 1957. Benoemd vanwege zijn specifieke kwaliteiten op het gebied van financiën en bedrijfseconomie. (Neven)functies: manager huisvesting en ICT bij Lunet zorg (Eindhoven-De Kempen).
4
De heer Oosterlee, geboren 14 maart 1965 Benoemd vanwege zijn specifieke kwaliteiten op het gebied van vastgoedontwikkeling. (Neven)functies: Directeur KSS (tevens lid van de concerndirectie van Korein Groep) De heer Swinkels, geboren 22 oktober 1974 Benoemd vanwege zijn specifieke kennis van huurdersbelangen en leefbaarheid. (Neven)functies: senior zorgvastgoedontwikkelaar Vitaal Zorgvast. De heer Turnhout, geboren 15 juli 1981 Benoemd vanwege zijn volkshuisvestelijke kennis en ervaring. (Neven)functies: Expert Innovatie & Onderzoek bij Vilans (landelijk kenniscentra voor de langdurige zorg), waarbij hij sturing geeft aan de thema's en teams 'wijkgericht werken' en 'ketens en netwerken'. De heer Swinkels en de heer Turnhout bezetten de huurderszetel.
1.3
Rooster van aftreden In 2014 heeft er geen wijziging plaatsgevonden binnen de Raad van Commissarissen. Wel is in 2014 een wervings- en selectieproces gestart voor de werving van een tweetal commissarissen die in 2015 aftreden: de heer Van de Westelaken en de heer Van der Zanden, als gevolg van het bereiken van de maximale zittingstermijn. Eind 2014 zijn 2 kandidaten geselecteerd: de heer M. Frijns voor de vacature van Van de Westelaken (per 1 februari 2015) en mevrouw M. Mohammadi, die de RvC completeert na het vertrek van de heer Van der Zanden (per 1 augustus 2015). De Wet Bestuur & Toezicht regelt een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen in Raden van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft dit in ogenschouw genomen bij de invulling van de vacatures.
1.4
Vergoeding Raad van Commissarissen De Raad beschikt over een reglement waarin onder andere ook de vergoedingen zijn opgenomen. De hoogte van de vergoedingen is vastgesteld conform de ‘Honoreringscode commissarissen’ van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). De vergoedingen per 31 december 2014 bedragen: a. voorzitter: een vast honorarium op jaarbasis van € 9.600 (ex BTW) b. overige leden: een vast honorarium op jaarbasis van € 6.400 In 2014 is een bedrag van € 37.000,- aan vergoedingen uitbetaald aan de RvC. Daarnaast zijn reis-, verblijf-, wervings-, studie- en vergaderkosten gemaakt. De totale kosten voor toezicht bedragen € 53.000,-. Met leden van de Raad van Commissarissen zijn geen arbeidsovereenkomsten met Goed Wonen afgesloten. De RvC acht de hoogte van de vergoedingen in overeenstemming met het maatschappelijke belang van adequaat en professioneel toezicht op een corporatie van deze omvang.
5
1.5
Werkwijze Raad van Commissarissen Ten aanzien van de werkwijze van de RvC valt puntsgewijs het volgende te melden: In het verslagjaar heeft de voltallige RvC zes maal vergaderd met de directeur-bestuurder. Daarnaast zijn er diverse interne beraadslagingen geweest. Met name vanuit de organisatie werd de informatie aangeleverd op basis waarvan de besprekingen gevoerd werden. Het betrof – zoals gebruikelijk – een combinatie van terugkerende documenten (jaarverslag, begroting, managementrapportages) en documenten voor specifieke onderwerpen. Het initiatief tot het inbrengen van bepaalde informatie komt zowel uit de RvC als uit het bestuur. De Raad heeft een auditcommissie ingesteld. In deze auditcommissie hebben de heer Van de Westelaken en heer Oosterlee zitting. De auditcommissie vergadert voor elke RvC vergadering. De auditcommissie wordt ondersteund door de controller. De directeur-bestuurder is op afroep beschikbaar. De auditcommissie adviseert de RvC aangaande financiële aangelegenheden. Tijdens de vergaderingen van de RvC zijn naast de leden ook de directeur-bestuurder en de controller aanwezig; daarnaast leden van het Management afhankelijk van de onderwerpen. De accountant en de senior-controleleider van EY woonde de behandeling van het jaarverslag 2013 bij. Daarnaast hebben in 2014 diverse medewerkers van Goed Wonen en externe adviseurs op uitnodiging van de RvC de vergadering gedeeltelijk bijgewoond. In september 2014 heeft er een werkbijeenkomst plaatsgevonden tussen de RvC en directie en management rond het thema kwaliteit en betaalbaarheid. Medio december 2014 vond het jaarlijkse overleg tussen RvC en Ondernemingsraad plaats. De huurderszetel binnen de RvC wordt bekleed door de heer Swinkels en de heer Turnhout. Zij hadden in 2014 overleg met het Huurdersbelang Gemert-Bakel. De RvC vergadert papierloos. De RvC heeft in het verslagjaar onder andere de volgende onderwerpen besproken: Realisatie van de doelstellingen en de strategie van de onderneming: o voortgang prestatieafspraken met gemeente Gemert-Bakel; o goedkeuring investeringsvoorstellen inzake nieuwbouwprojecten; o beleid inzake bouwen op eigen grond; o beleid betaalbaarheid huurwoningen. De opzet en werking van interne risicobeheersing- en controlesystemen: o rapportage stand van zaken risicomanagement; o treasury jaarplan 2014 en 2015; o herziening treasury-statuut 2014; o bevoegdheden bestuurder; o opdracht controle EY. Het verslaggevingsproces: o rapportage prestatiebeoordeling Goed Wonen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; o benchmarkrapportage ‘Corporatie in perspectief’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; o de managementletter van de accountant; o begroting 2015 en meerjarenbegroting; o jaarverslag 2013; o de kwartaalrapportages. De naleving van wet- en regelgeving: o ontwikkelingen in het institutionele bestel voor corporaties; o assurrance-rapport accountant; o rapportage in kwartaalrapportage over de interne controles; o WSW borgingsplafond; o stand van zaken governance; o visitatie.
6
De RvC heeft in haar vergaderingen de volgende besluiten goedgekeurd: jaarrekening en jaarverslag 2013; begroting 2015; treasury jaarplan 2014 en 2015; aanpassing treasurystatuut; aanpassing bevoegdheden bestuurder; profielschets en werving en selectie nieuwe commissarissen in 2015; voorgenomen benoeming 2 nieuwe commissarissen: de heer Frijns en mevrouw Mohammadi; vaststelling salariëring directeur-bestuurder; investering Komweg (15 woningen); investering Verhofstadstraat (9 woningen); opdracht visitatie. De inbreng van de RvC varieert van het goedkeuren van besluiten tot het stellen van vragen en het gevraagd en ongevraagd geven van adviezen. De besprekingen dragen een open karakter, waarbij vanuit ieders verantwoordelijkheid (RvC en directeur-bestuurder) gewerkt wordt in het belang van Goed Wonen.
1.6
Overleg met belanghouders
In 2014 zijn belanghouders geïnformeerd door de directeur-bestuurder over het meerjarenbeleid van Goed Wonen. In het kader van de nadere scheiding wonen en zorg is door de bestuurder overleg gevoerd met de Zorgboog en Diomage; mede in verband met de ontwikkeling van een aantal projectem (4 groepswoningen voor de Zorgboog en een voorziening met 21 kamers voor Diomage). Daarnaast heeft een afvaardiging van de RvC overleg gevoerd met het Huurdersbelang GemertBakel.
1.7
Toezichtkader
De missie van Goed Wonen is vertaald in het ondernemingsplan, tezamen met het strategisch voorraadbeleid, het treasurystatuut, het investeringsstatuut, het fiscaalstatuut en het directiestatuut, het toezichtkader voor de RvC bij de besluitvorming. Dit heeft onder andere geleid tot een begroting 2015 waarin de kwantitatieve onderdelen vanuit het ondernemingsplan en de inzichten vanuit de gemeentelijke (en regionale) woonvisie zijn verdisconteerd, met inachtneming van de middelen zoals die beschikbaar zijn (impact van de verhuurdersheffing). Tevens is daarbij een volledige doorrekening gemaakt van de veranderopgave tot 2026. Daarnaast krijgt de RvC inzicht in het besturen van de organisatie door middel van ‘Goed.’ (ons informatiebulletin voor huurders), de digitale knipselkrant, het Aedesmagazine, andere uitgaven van Aedes, lidmaatschap van de VTW en het volgen van cursussen en bijeenkomsten. De RvC verwerft hiermee inzicht in het realiseren van de strategische doelstellingen die zich richten op de volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële prestaties van de corporatie. Bij de goedkeuring van de begroting verschaft men met de financiële meerjarenprognose inzicht in de kengetallen van Goed Wonen. De norm voor de financiële continuïteit is vastgelegd in een aantal financiele ratio’s (o.a de ICR, DSCR, LTV, solvabiliteit). Uitgangspunt is dat deze minimaal moet voldoen aan de eisen die het WSW stelt. Daarnaast dienen de kasstromen de komende vijf jaar (met inachtneming van een aflossingsfictie van 2%) positief te zijn. De RvC toetst dit, waarbij een prognose wordt gegeven voor tien jaar op basis van de voorgenomen (bouw-) activiteiten. Aan al deze voorwaarden voldoet Goed Wonen. Goed Wonen is een relatief kleine en overzichtelijke corporatie. Er is één commissie ingesteld. De RvC-leden R. van de Westelaken en H. Oosterlee zijn lid van de auditcommissie. Secretaris van de auditcommissie is de controller van Goed Wonen.
7
Goed Wonen heeft een verbinding: project De Stroom BV. Goed Wonen is bestuurder en enig aandeelhouder van deze BV. Via deze BV is tussen 2005 en 2009 een aantal koopwoningen verkocht die door Goed Wonen zijn ontwikkeld. Daarnaast heeft Goed Wonen een deelneming aan de Coöperatie Smart Finance. Deze coöperatie voert de startersrenteregeling uit die Goed Wonen kan aanbieden bij de verkoop van woningen. Verder is Goed Wonen lid van vijftien Verenigingen van Eigenaars en drie ondersplitsingen, zie hiervoor hoofdstuk 4.9.
1.8
Corporate Governance
De governancestructuur van de corporatie voldoet aan de governancecode. Goed Wonen is een stichting met een directeur-bestuurder en een Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder legt het jaarverslag en de jaarrekening ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. Zo wordt ook het bezoldigingsbeleid en de benoeming van de directeur-bestuurder vastgesteld door de RvC.
De RvC voldoet aan de Aedes-code voor wat betreft het interne toezicht. Verder onderschrijft de RvC de Governancecode voor Woningcorporaties. Een lid van de RvC dient over de volgende algemene kwaliteiten te beschikken: ervaring met management, bedrijfsvoering of toezicht; visie op volkshuisvesting en aanpalende dienstverlening; actieve maatschappelijke betrokkenheid en affiniteit met de doelgroep; beschikken over een netwerk (regionaal, inhoudelijk, politiek/bestuurlijk); oog hebben voor de specifieke situatie van een relatief kleine woningcorporatie; vermogen complexe vraagstukken te voorzien en te analyseren.
1.9
Governancecode Woningcorporatie
Op 1 juli 2011 is een hernieuwde Governance Code voor woningcorporaties van kracht. De code doet aanbevelingen voor goed ondernemingsbestuur. Bij een groot aantal onderdelen geldt het principe van “pas toe of leg uit”: afwijken van de code is mogelijk, maar dan wel beargumenteerd. In de vernieuwde governancecode zijn een aantal onderdelen dwingend voorgeschreven. De RvC onderschrijft de code integraal. Afgelopen jaar heeft de RvC de code expliciet tegen het licht gehouden. Daaruit zijn een aantal aandachtspunten gekomen die meegenomen worden bij de verdere concretisering en implementatie van wijzigingen naar aanleiding van der herziene woningwet. . De Raad van Commissarissen gaat in april 2015 haar functioneren over 2014 evalueren. Dit onder externe begeleiding die aangesloten is bij het platform voor innovatie en toezicht.
8
1.10 Integriteit De RvC hanteert een gedragscode als het gaat om belangenverstrengeling en transparantie. Wanneer er sprake is van transacties met tegenstrijdige belangen maakt de commissaris hier vooraf melding van. De RvC bepaalt vervolgens wat dat betekent voor het functioneren van dat lid. Dit kan betekenen dat hij/zij zich moet onthouden van deelname aan de vergadering c.q. bespreking van het onderwerp. Ook kan bepaald worden dat de transactie niet op de voorgestelde manier door kan gaan. De leden van de RvC verklaren allen onafhankelijk te zijn. In 2014 is binnen de organisatie geen gebruik gemaakt van de “regeling melding onregelmatigheden”.
1.11 Werkgeversrol 1.11.1 Samenstelling bestuur De RvC houdt toezicht op het bestuur van Goed Wonen. Het bestuur wordt gevormd door de heer H.J.G. Vedder (geboren 27 juli 1957). Hij is op 18 mei 2009 in dienst getreden bij Goed Wonen. De Wet Bestuur & Toezicht regelt een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over mannen en vrouwen in het Bestuur. Bij een eenhoofdig bestuur zal deze evenwichtige verdeling altijd mank gaan. 1.11.2 Arbeidsvoorwaarden bestuur De RvC stelt het salaris van de directeur-bestuurder vast. Het salaris is gebaseerd op de toenmalige sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningbouwcorporaties. Deze code is in 2010 ontwikkeld en vastgesteld en inmiddels verplichtend voorgeschreven binnen Aedes-verband. Deze code wordt integraal opgevolgd. De zwaarte van de functie was door de RvC bepaald in overeenstemming met deze adviesregeling. Het salaris was daarbij ingedeeld in schaal D. Per 1 januari 2014 heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst een inkomensstaffel uitgevaardigd als uitwerking van de Wet Normering Topinkomens. Ondanks de nog aanwezige salarisgroei van de directeur-bestuurder (volgens de afspraken vanuit het verleden) is vanaf 2013 met wederzijdse instemming deze groei vooralsnog stopgezet. Het salaris is daardoor per 1 januari 2014 ongewijzigd vastgesteld op € 98.000. Daarnaast maakt de bestuurder gebruik van de ‘regeling individuele bedrijfsauto’ van managers en directie. Het WNT-inkomen van de bestuurder bedraagt € 127.000 (bruto-inkomen, bijtelling auto en werkgeverslasten pensioen). De norm voor een corporatie als Goed Wonen bedraagt € 130.600 1.11.3 Functioneren bestuur algemeen De RvC houdt jaarlijks met de directeur-bestuurder een functionerings- en beoordelingsgesprek. Hierin wordt het algemeen functioneren van de directeur-bestuurder besproken en worden de specifieke resultaatafspraken beoordeeld. 1.11.4 Integriteit Een integriteitscode maakt onderdeel uit van de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder. In 2014 is er geen sprake geweest van belangenverstrengeling c.q. tegenstrijdigheid van belangen. 1.11.5 Nevenfuncties bestuurder De directeur-bestuurder vervult een aantal nevenfuncties: lid van de Raad van Toezicht Stichting Maatschappelijke Opvang Helmond e.o.; voorzitter Raad van Toezicht Basisbibliotheek Biblioplus. bestuurslid MKW platform voor Middelgrote- en Kleine Woningbouwcorporaties. Gemert-Bakel, maart 2015 De Raad van Commissarissen van Goed Wonen De heer H. Oosterlee De heer T.J.P. Swinkels De heer S.J.E. Turnhout De heer M.M.L.F. Frijns De heer G.J.M van der Zanden
9
2 Bestuurlijke organisatie 2.1
Bestuur
Goed Wonen kent een tweelagenstructuur. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de beleidsbepaling en -uitvoering. Een en ander is vastgelegd in de statuten van Goed Wonen en het directiestatuut. De Raad van Commissarissen oefent toezicht uit op de directeur-bestuurder en geeft gevraagd en ongevraagd advies. Per 18 mei 2009 is de heer Hans Vedder benoemd als directeur-bestuurder. Samen met het Managementteam geeft de directeur-bestuurder leiding aan de werkorganisatie. De belangrijkste bestuursbesluiten van 2014 zijn:
Begroting 2015; Treasury Jaarplan 2015; Investeringen in energiemaatregelen (zonnepanelen); Huurverhoging 2014; Kwartaalrapportages; Actualiseren aannemerspool 2014; Wijziging diverse personeelsregelingen / waarderings- en beloningsbeleid; Plan van aanpak reorganisatie Goed Wonen tot 2 lijnafdelingen (wonen en vastgoed) en een stafafdeling (planning en control); Investeringsbeslissing 15 woningen Komweg; Evaluatie schilderwerk 2013; Investeringsbeslissing 9 woningen Verhofstadstraat; Binnenverbetering bij 20 mutatiewoningen; Aanbesteding 114 woningen planmatig onderhoud; Aanpassing SVB veranderopgave; Sponsoring Stichting Leergeld; Jaarverslag 2013; Controleplan 2014.
10
2.2
Missie Goed Wonen
In 2010 is het meerjarig ondernemingsplan 2011 – 2015 vastgesteld waarin de ambities van Goed Wonen voor de komende jaren zijn vastgesteld. Missie: Wij zijn een maatschappijgedreven organisatie. We zorgen voor huisvesting van woningzoekenden, die daar om verschillende redenen niet zonder hulp zelf voor kunnen zorgen. We helpen deze inwoners van de gemeente Gemert-Bakel om zelfstandig en met plezier te wonen in een prettige woonomgeving en in vitale en leefbare kernen. Dat doen we vanuit onze rol als volkshuisvester. Woningcorporaties bouwen, onderhouden en verhuren woningen – en doen dat vooral voor mensen die, bijvoorbeeld vanwege een lager inkomen, moeilijk zelf in betaalbare huisvesting kunnen voorzien. Maar Goed Wonen is meer dan het aanbieden van goede en betaalbare huizen. Goed Wonen is uitsluitend en vrijwel als enige woningcorporatie in de gemeente Gemert-Bakel actief. Die bijzondere positie zorgt voor bijzondere verantwoordelijkheden. Meer dan andere bedrijven en organisaties moeten we er zijn voor iedereen die ons nodig heeft. Gezinnen, alleenstaanden, starters, senioren, maar ook voor bijzondere, kwetsbare groepen. Daarnaast is er het besef dat wij een verantwoordelijkheid dragen voor de woonomgeving, in het bijzonder voor de leefsfeer en leefbaarheid van buurten en kernen. Goed Wonen neemt die verantwoordelijkheid. Deze verantwoordelijkheden nemen we samen met anderen. Samen met individuele huurders, met huurderorganisaties, met de gemeente en met maatschappelijke organisaties. Wederkerigheid is een belangrijk onderdeel in ons ondernemingsplan. De kwaliteit van de leefbaarheid van de buurten, wijken en kernen in de gemeente wordt immers vooral bepaald door de mensen die er wonen en die in staat moeten zijn zich in te zetten voor hun woonomgeving. Goed Wonen helpt daarbij. Door het realiseren van bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed. Andere partijen doen daarbij de dingen waar zij weer goed in zijn, zoals het faciliteren van vrijwilligerswerk of het bieden van maatschappelijk werk. En zo wordt het werk van Goed Wonen heel breed, complex en inspirerend. Dag in dag uit bouwen we aan samenwerkingsverbanden, zorgen we voor huisvesting, voor maatschappelijk vastgoed, voor het behoud en de versterking van de leefbaarheid van wijken en dorpen. Soms tegen de stroom in, dan weer met de stroom mee. Kernwaarden die daarbij door ons gehanteerd worden zijn: maatschappelijk betrokken (passie), doelgericht (focus) en samenwerkend (verbinding). Deze kernwaarden zijn basis voor onze houding en ons handelen. Die uitdagingen maken ons werk zelden routineus. Maar altijd vanzelfsprekend. De besluiten van de directeur-bestuurder die aan de Raad van Commissarissen voorgelegd worden, worden getoetst aan deze missie.
2.3
Klachtencommissie
Op grond van het BBSH is een corporatie verplicht om een klachtencommissie in te stellen. Deze commissie behandelt klachten die betrekking hebben op het functioneren, de procedures en de gedragingen van medewerkers van de corporatie. Het gaat hierbij niet om de beoordeling van het algemene beleid van Goed Wonen, maar om de uitvoering van dit beleid. In eerste instantie worden de klachten behandeld door de werkorganisatie. Komen partijen er niet uit dan kan de huurder de geschillencommissie inschakelen. De geschillencommissie geeft vervolgens advies aan de directie. Voor de behandeling van klachten is een procedure opgesteld.
11
Goed Wonen is aangesloten bij een regionale geschillencommissie. Deze commissie behandelt geschillen tussen woningcorporaties en hun huurders. Deelnemers aan deze commissie zijn Goed Wonen, PeelrandWonen uit Boekel, woningstichting Laarbeek en Bergopwaarts uit Deurne. Naast geschillen op grond van het BBSH worden ook geschillen in het kader van het regionaal tweedekansbeleid behandeld. Goed Wonen levert de ambtelijk secretaris voor de commissie. De samenstelling van de regionale geschillencommissie is per 31 december 2014 als volgt: Naam
Functie
Datum in functie
Huidige termijn
Jaar van aftreden
De heer J.L.P.M. Cox Mevrouw mr. O. Bossink-de Ruiter Mevrouw mr. H. Princen De heer mr. P.L. Kerkhofs Mevrouw mr. R. Kieboom
Lid Lid
1 oktober 2011 1 oktober 2011
1e termijn 1e termijn
2014 2014
Lid Lid Voorzitter
1 oktober 2011 1 oktober 2011 1 oktober 2011
1e termijn 1e termijn 1e termijn
2014 2014 2014
De regionale geschillencommissie heeft in 2014 één geschil van Goed Wonen behandeld. De kosten van de regionale geschillencommissie worden door de deelnemende corporaties gedeeld gerelateerd aan het aantal geschillen. Verwezen wordt naar het afzonderlijk jaarverslag van de commissie.
2.4
Overleg gemeente en belanghouders
De gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen geven vanuit hun verantwoordelijkheid invulling aan het lokale woonbeleid en bepalen daarmee de kwaliteit van het wonen. De directeur-bestuurder heeft regelmatig overleg met de verantwoordelijke wethouders en op operationeel niveau vindt overleg plaats tussen medewerkers van Goed Wonen en ambtenaren van de gemeente. Zij zorgen voor de nodige stukken waarover vervolgens bestuurlijke besluitvorming kan plaatsvinden. Regelmatig is er overleg tussen een delegatie van het college van B&W en de directeur-bestuurder van Goed Wonen. Het overleg gaat over diverse volkshuisvestelijke aangelegenheden. Goed Wonen en gemeente zien elkaar als belangrijke partners in de volkshuisvesting op lokaal
12
niveau. Vanuit die samenwerking en gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de lokale huisvesting zijn Goed Wonen en de gemeente samen intensief en constructief de volkshuisvestelijke dialoog aangegaan. Prestatieafspraken zijn de uitkomst van dit proces. De prestatieafspraken hebben betrekking op een breed scala aan onderwerpen: huisvesting van (specifieke) doelgroepen, kwaliteit woningaanbod, leefbaarheid van buurten en wijken, afstemming wonen en zorg, betrekken van bewoners bij beleid, financiële continuïteit, communicatie en monitoring. Goed Wonen en de gemeente hebben in 2011 een vierjarig convenant afgesloten, met als basis het ondernemingsplan en het collegeprogramma 2010 – 2014. Er is een strategisch partnership aangegaan als bestuurlijk convenant. Dit vormt de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken. Door de samenwerkings-overeenkomst eind 2012 over de levering en aankoop van een vijftal binnenstedelijke bouwlocaties is Goed Wonen in staat haar bouwprogramma tot 2017 te verwezenlijken. Naast overleg met de gemeente voert Goed Wonen ook overleg met andere belanghouders. De belangrijkste zijn huurdersvertegenwoordigers, Verenigingen van Eigenaars, dorpsraden, zorgaanbieders (met name Diomage en De Zorgboog) en diverse leveranciers. Door regelmatig contact met deze partijen, krijgt Goed Wonen inzicht in de wensen en ideeën van belanghouders. In de uitvoering van haar beleid, houdt Goed Wonen voor zover mogelijk rekening met de mening van de belanghouders.
2.5
Visitatie
Goed Wonen is lid van Aedes. Aedes is de vereniging van Woningbouwcorporaties. Onderdeel van dit lidmaatschap is het hanteren van de Aedes-code en de Governancecode Woningcorporaties. Onderdeel van die code is dat de onderneming zich eens in de vier jaar onafhankelijk, extern en gezaghebbend laat visiteren. Daartoe is een methodiek ontwikkeld binnen Aedes en is een aantal bureaus geaccrediteerd. Eind 2014 heeft Goed Wonen zich opnieuw laten visiteren. Het visitatierapport is in januari 2015 uitgebracht. Voor de integrale tekst van het visitatierapport en de officiële reactie van de directeurbestuurder wordt verwezen naar onze website. Het in 2010 vastgestelde meerjaren-ondernemingsplan “Samen in beweging” heeft een belangrijke aanzet gegeven voor de verdere ontwikkeling van Goed Wonen. Her visitatierapport van januari 2015 is een goede indicator van de voortgang en realisatie. In 2015 wordt een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de volgende 4 jaar.
2.6
Interne risicobeheersing- en controlesystemen
Om de kwaliteit en risico’s binnen Goed Wonen te beheersen en te borgen voert Goed Wonen jaarlijks een risico-analyse uit. Hierbij inventariseert het management de risico’s en bepaalt vervolgens hoe hierop geacteerd wordt. De risico-analyse, aangevuld met afspraken uit beleidsstukken, wijzigingen in wet- en regelgeving, voorgaande controles, vormen de basis voor het intern controleplan. De controles worden met name door de controller uitgevoerd. De bevindingen vanuit de controles worden met de verantwoordelijk manager gedeeld en waar nodig worden (bijsturings)acties uitgezet. Zowel de risico-analyse en het controleplan zijn dynamische documenten. In de loop der tijd kunnen bijvoorbeeld prioirteiten verschuiven of kunnen nieuwe risico’s ontstaan, hierop wordt door Goed Wonen geanticipeerd. In de kwartaalrapportage wordt aan de Bestuurder en Raad van Commissarissen gerapporteerd over de bevindingen vanuit de controles, alsook over de risico’s en voortgang van de verbetervoorstellen. De gehele inrichting met beleidsstukken (zoals treasury, investeringsstatuut), vastgestelde bevoegdheden, begroting, kwartaalrapportages, interne controles, controles door accountant en visitatie geven invulling en inzicht in de kwaliteit en risicobeheersing van Goed Wonen. Goed Wonen heeft geen derivaten. Het treasurystatuut van Goed Wonen beschrijft het proces en beleid rondom derivaten, dit statuut wijkt niet af van de Beleidsregels Derivaten welke door de overheid is vastgesteld.
13
3 Werkorganisatie 3.1
Organisatiestructuur
In de organisatiestructuur is de afdeling Klantzaken het belangrijkste aanspreekpunt voor de klant. Alle contacten met de klant ten aanzien van beheer, huur en verhuur en dagelijks onderhoud vinden vanuit deze afdeling plaats. In de organisatie vervullen de afdelingen Bedrijfszaken, Vastgoed en Ondersteuning & Vernieuwing ondersteunende taken. Het organisatieschema ziet er als volgt uit:
Medio 2014 is een plan van aanpak opgesteld met een richtinggevend kader voor de nieuwe organisatie in 2015. Er is gekozen voor een lerende en projectmatige aanpak. Met het instellen van een tijdelijke projectorganisatie met 2 lijnafdelingen en 1 stafafdeling wordt vorm gegeven aan de hand van een aantal uitgangspunten: Verantwoordelijkheden laag in de organisatie (aantal leidinggevenden terugbrengen tot 3 (inclusief bestuurder)); Integrale managementverantwoordelijkheid (registrerende financiële functies worden in de lijn ondergebracht); Concentratie activiteiten rondom de huurder en het vastgoed (assetmanagement); Stafdeling planning en control.
3.2
HRM-visie
Medewerkers zijn van cruciaal belang. Zij zijn de ambassadeurs van Goed Wonen. Wij gaan door met het investeren in onze medewerkers. Om invulling te geven aan die rol streven wij naar een cultuur die gekenmerkt wordt door onze kernwaarden: betrokken, samenwerken en doelgericht. Onze HRM-visie kent de volgende uitgangspunten: Integraal management; Eigen verantwoordelijkheid van de medewerkers; Verantwoordelijkheden laag in de organisatie; Een meer vraaggerichte aanpak.
14
Binnen ons HRM-beleid hanteren we de volgende uitgangspunten: We maken uitdagende afspraken met medewerkers over de te leveren prestaties; We faciliteren en ondersteunen medewerkers bij het realiseren daarvan; We stimuleren medewerkers om hun potentiële mogelijkheden te ontwikkelen; We spreken duidelijke verwachtingen uit zodat medewerkers hun positie kunnen bepalen en een loopbaan kunnen plannen. We hechten belang aan optimale betrokkenheid van medewerkers; we laten geen tegenstellingen toe tussen leidinggevenden en medewerkers, maar streven naar evenwichtige, harmonieuze arbeidsrelaties. De wijze waarop de reorganisatie wordt vormgegeven past hier nadrukkelijk in (“practice what you preach”).
15
3.3
Personeel
3.3.1 Personeelsformatie Het aantal formatieplaatsen bedroeg eind 2014 25,78 fulltime-eenheden (fte) Eind 2014 had Goed Wonen 30 medewerkers in dienst: vijftien mannen en vijftien vrouwen. Zestien medewerkers werken parttime. In 2014 is één nieuwe medewerker in dienst getreden. Deze medewerker en drie andere zijn bij Goed Wonen vertrokken. 3.3.2 Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage in 2014 bedraagt 1,89%. Dit is een stijging ten opzichte van het ziekteverzuim in 2013 (1,26%). Het aantal ziekmeldingen bedroeg 27, terwijl dit er in 2013 34 waren. Ook het kortdurend verzuim daalde licht ten opzichte van 2013 (0,56%) naar 0,43% in 2014. Het langdurig ziekteverzuim was relatief hoog in 2014: 1,22%. In 2013 bedroeg dit 0,57%. 3.3.3 Opleidingen Goed Wonen vindt het belangrijk om te investeren in het kennisniveau van medewerkers. Ook is het erg belangrijk dat medewerkers de competenties hebben die nodig zijn om hun werk goed uit te voeren. Daarom wordt er veel geïnvesteerd in opleiding en training. De laatste jaren is de aandacht gedeeltelijk verschoven van vakinhoudelijke opleidingen naar training en coaching gericht op verandering van houding en gedrag. In totaal is ruim € 40.000 aan opleidingen (exclusief reis- en verblijfskosten) uitgegeven. Dit is bijna € 1.400 per fte (gebaseerd op een gemiddelde bezetting van 28 fte in 2014). In 2014 stegen de aanspraken voor de individuele loopbaanontwikkelingsbudgetten met bijna € 8.300 naar € 59.600. Medewerkers hebben in 2014 € 3.600 van hun individuele loopbaanontwikkelingsbudgetten besteed aan opleiding en 55+uren. Daarnaast zijn de aanspraken van medewerkers die uit dienst zijn gegaan vervallen; dit betreft € 9.900. De totale aanspraken ultimo 2014 bedragen € 46.100.
16
3.3.4 Arbo Goed Wonen kent een procedure in het kader van klachten met betrekking tot ongewenste omgangsvormen. In dit kader is een externe vertrouwenspersoon aangesteld. In 2014 zijn er geen klachten door de vertrouwenspersoon ontvangen. Verder is er het volgende te vermelden: Alle Arboregelingen zijn voor medewerkers via intranet te raadplegen. Er wordt een registratie bijgehouden van ongevallen. In 2014 is er geen ongeval geregistreerd. De bedrijfshulpverleners hebben de verplichte herhalingscursus gevolgd. Het Arboactieplan wordt periodiek met de OR besproken en gemonitord. In de afdelingsoverleggen is regelmatig aandacht voor Arbozaken. De preventiemedewerker en de BHV-ers hebben in 2014 een ontruimingsoefening georganiseerd. In 2014 is geen herhalingscursus reanimatie/AED georganiseerd. De belangstelling van medewerkers hiervoor is gering ten gevolge van andere grote projecten. Het komende jaar wordt een actie gestart om zowel eerder geschoolde medewerkers en omwonenden als ook nieuwe deelnemers een (herhalings)cursus te laten volgen. Er is blijvend aandacht voor een goede werkplekinrichting voor de medewerkers met veel zittend werk (werkhouding, beeldschermbrillen, stoelmassage). Ca. 13 medewerkers maken maandelijks gebruik van stoelmassage. Er is door 2 medewerkers een beroep gedaan op de regeling voor beeldschermbrillen. De medewerkers die hun werk grotendeels op locatie verrichten, hebben in het werkoverleg met hun leidinggevende zelf periodiek aandacht besteed aan ‘bewust veilig werken’
3.3.5 Functioneren en beoordelen In 2012 is een nieuw beoordelingssysteem geïntroduceerd. Zowel resultaten als houding en gedrag spelen hierin een rol. Leidinggevende en medewerker maken aan het begin van het jaar resultaat- en ontwikkelafspraken. Halverwege het jaar wordt de stand van zaken besproken tijdens een voortgangs/functioneringsgesprek. Voordat aan het eind van het jaar het beoordelingsgesprek wordt gehouden, vindt er een HR-schouw plaats. De leidinggevende licht de concept-beoordeling toe aan de andere leidinggevenden. Zij kunnen hierop reageren en hun input geven. Dit leidt tot objectievere beoordelingen. Op basis van de beoordelingen worden de medewerkers gepositioneerd in de Talent Ontwikkel Matrix. In 2014 is 84% van de medewerkers beoordeeld als ‘gedegen werker’, 8% als ‘toptalent’, 4% als ‘talent’ , 4% als ‘verbeterpotentieel’ en 0% als ‘zorgdrager’. Ter vergelijking: in 2013 was dit respectievelijk 60, 0, 19, 14 en 7%. In 2013 is een nieuw waarderingssysteem ingevoerd. Dit systeem heeft een koppeling met de beoordelingsresultaten. Medewerkers met een onvoldoende beoordeling (zorgdragers en verbeterpotentieel) kregen als gevolg hiervan geen structurele salarisverhoging. Medewerkers die goed beoordeeld zijn (gedegen werkers en talent) ontvingen wel een salarisverhoging van 2% voor zover zij nog groeimogelijkheden hebben in hun loonschaal.
3.4
Ondernemingsraad
De samenstelling van de Ondernemingsraad op 31 december 2014 was als volgt: Naam
Functie
D.Visker A. de Ridder E. Reijnders
Lid Lid Voorzitter
Datum in functie
januari 2011 april 2012 augustus 2008
Huidige termijn 1e termijn 1e termijn 2de termijn
Jaar van aftreden/ herbenoeming maart 2016 maart 2016 maart 2016
Per 1 januari 2015 is D. Visker uit dienst bij Goed Wonen. Haar plaats in de OR zal worden ingevuld door P. Scheepers.
17
De Ondernemingsraad vergaderde in 2014 4 maal regulier met de directeur-bestuurder. Daarnaast hebben wij 5 keer aan tafel gezeten met FNV Formaat of de vakbonden. Onderwerp was de reorganisatie binnen Goed wonen. Behandeld zijn onder andere zaken als: Organisatieaanpasing; Sociaal plan; Jaarverslag 2013; Management rapportages; Eindejaarsuitkering; Vaststelling collectieve vrije dagen De Ondernemingsraad had op in december 2014 een gesprek met de Raad van Commissarissen. Hierin is voornamelijk gesproken over het doorlopen traject van de organisatieaanpassing.
18
4 Prestatievelden In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de activiteiten van Goed Wonen op de verschillende prestatievelden.
4.1
Strategisch Partnership en prestatieafspraken met gemeente Gemert-Bakel
Goed Wonen en de gemeente Gemert-Bakel trekken samen op als het gaat om wonen, welzijn, leefbaarheid en zorg. Dit samen optrekken wordt door beide partijen als niet vrijblijvend ervaren wat o.a. mag blijken uit het feit dat er een traditie bestaat van het werken met en vanuit prestatieafspraken. In 2011 werd een volgende stap gezet in de richting van het opstellen van een strategische visie die als paraplu dient voor meerjaren prestatieafspraken en de in gezamenlijkheid op te pakken projecten. Samen met het College gaf Goed Wonen invulling aan het strategisch partnership en het strategisch kader werd gezamenlijk verder geconcretiseerd. In het laatste kwartaal van 2012 kwamen Goed Wonen en de gemeente de aankoop van enkele grondposities overeen, in 2013 is dit middels een schriftelijke overeenkomst bekrachtigd. Hiermee is Goed Wonen voor de komende jaren verzekerd van voldoende locaties om een belangrijk gedeelte van de nieuwbouwopgave te kunnen realiseren. Voor de gemeente betekent deze deal dat zij het huishoudboekje in het grondbedrijf beter op orde krijgen. In 2014 hebben we volop gewerkt aan de ontwikkeling van nieuwbouw op deze 5 locaties. Hieronder zijn zowel het strategisch kader volkshuisvesting (met o.a. als onderdeel de meerjarenspeerpunten) beschreven als de prestatieafspraken voor 2014. Met het opstellen van de prestatieafspraken voor 2013 werd een volgende professionaliseringsstap gezet; per afspraak werden projectplannen opgesteld (met hierin duidelijke afspraken over de rollen en termijnen) en werden er concrete afspraken gemaakt over de monitoring van de voortgang. Eind 2014 werd de voortgang van de prestatieafspraken geëvalueerd en een voorzet gemaakt voor de prestatieafspraken van 2015. Hierbij werd rekening gehouden met op handen zijnde veranderde weten regelgeving (mn. Herzieningswet) en het feit dat er inmiddels een nieuw college van B&W is en Goed Wonen in 2015 een nieuwe ondernemingsplan zal opstellen. 4.1.1 Strategische uitgangspunten Bij de invulling van het strategisch partnership werden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Eigenheid van dorpen en wijken Ons denken en handelen start bij de inwoners van Gemert-Bakel. We zijn erop uit om de eigenheid van ieder dorp en wijk te kennen en ons ondersteuningsaanbod hierop te enten. Er wordt aangesloten bij het dorps- en wijkgericht werken. Duurzaamheid voorop We willen investeren in duurzaamheid en kiezen voor het gebruik van duurzame materialen en duurzaam ontwerp van ruimten en gebouwen, naast duurzame energievoorzieningen. Maatschappelijke ondersteuning / Leefbaarheid We zijn uit op en werken aan een duurzame, vitale en leefbare samenleving. Centraal hierbij staat het bevorderen van zelfredzaamheid waardoor inwoners zo optimaal mogelijk regie over hun eigen leven kunnen hebben. Wij kijken hierbij met name naar de mogelijkheden die mensen zelf hebben of in hun informele netwerken (zo lang mogelijk wonen in eigen woning in wijk/dorp). Wet- en regelgeving De samenwerking vindt plaats binnen inhoudelijke kaders van wet- en regelgeving (BBSH, WMO e.d.) en uitgaande van vigerend beleid (structuurvisie, regionaal woningbouwprogramma e.d.). Waar knelpunten zitten, deze signaleren en mogelijkheden onderzoeken. Samenwerken moet elkaar versterken Werken aan leefbaarheid en vitaliteit vraagt om een integrale en doelgerichte aanpak. Een aanpak, waarin diverse partijen vanuit hun eigen positie en verantwoordelijkheid een bijdrage leveren. De bijdragen moeten met elkaar samenhangen en elkaar versterken. De gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen gaan hierbij voorop.
19
Kernactiviteit Ieder houdt zich in principe bezig met haar eigen kerntaak. Concreet betekent dit dat Goed Wonen de opstalexploitatie doet en gemeente Gemert-Bakel de grondexploitatie. Levensloopbestendige woningen Om doelgericht en precies in te kunnen spelen op de steeds veranderende opgaven maken we gebruik van state of the art toepassingen en oplossingen. Zo zullen er bij voorkeur doelgroepneutrale (levensloopbestendige) en flexibele woningen gerealiseerd worden die passen bij de schaal van de kernen en dorpen van Gemert-Bakel en wordt er ingezet op combinaties van wonen, welzijn en zorg. Uiteraard binnen de financiële mogelijkheden van Goed Wonen. Afspraken en verwachtingen leggen we vast Gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen realiseren zich dat een gezamenlijke strategische startpositie van belang is om nadrukkelijk te kunnen opereren vanuit een niet vrijblijvende samenwerking. Vanuit een transparante houding treden ze elkaar tegemoet. Afspraken die ze met elkaar maken reflecteren de duurzame wederkerigheid in hun relatie. Elkaar bij plannen in een vroegtijdig stadium betrekken, dan bespreken of ze gezamenlijk optrekken, wie trekker wordt en welke verantwoordelijkheden en financiën van toepassing zijn. Inzicht in financiën In financieel opzicht wordt er aan een zo effectief en efficiënt mogelijke inzet van middelen gewerkt. Overlegstructuur Er is één aanspreekpunt bij zowel gemeente Gemert-Bakel als Goed Wonen. Zij overleggen regelmatig samen en zorgen dat afspraken tussen gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen worden vastgelegd. Ook bereiden zij het bestuurlijk overleg voor. Het bestuurlijk overleg wordt benut om zaken op hoofdlijnen te bespreken en is iedere twee maanden ingepland. Tussen de bestuurlijke overleggen is er een ambtelijk overleg ingepland. Zodoende hebben de gemeente Gemert-Bakel en Goed Wonen tenminste iedere 4 weken overleg. 4.1.2 4.1.2.1
Speerpunten en afspraken 2014 Speerpunt starters en senioren
Woningen voor starters en voor senioren zijn technisch op iedere plaats te realiseren. Wanneer gekeken wordt naar aanwezigheid van, voor senioren, relevante voorzieningen in de woonomgeving, zal er per kern en wijk bekeken moeten worden waar woningen voor senioren kunnen worden gerealiseerd. De werkelijke wachttijd voor woningzoekenden willen we zo kort mogelijk laten zijn. Daarom heeft Goed Wonen in haar woningbouwprogramma t/m 2026 een groei van 230 woningen opgenomen. Het betreft hier sociale woningen. Goed Wonen voegt woningen toe die voor senioren aantrekkelijk zijn, zodat de doorstroming op gang komt. Concreet betekent dit dat starters kunnen wonen in een woning die qua maatvoering van breedtes van deuren, toegankelijkheid e.d. ook geschikt zijn voor senioren. In de basis zullen deze woningen niet standaard uitgerust worden met aanpassingen als bv. een stoeltje in de douche. Hiermee zijn deze woningen een voorbeeld van doelgroepneutrale flexibele woningen. Afspraken 2014 1. Goed Wonen en de gemeente gaan samen onderzoek doen naar de omvang van de groep 18 t/m 23 jarigen en hun behoefte. Realisatie 2014 Het aanvankelijke projectplan voorzag in de inventarisatie van de omvang van de doelgroep en de ondersteuningsbehoefte ervan. Vervolgens zou er gekeken worden welke invulling hieraan wordt gegeven. Het bleek echter al snel dat de benodigde gegevens niet of nauwelijks boven water te krijgen waren. Tegelijkertijd kwam BjB met het verzoek aan Goed Wonen om mee te gaan draaien in een project waarin jongeren van 18 t/m 23 jaar integraal ondersteund worden om op de onderdelen wonen-welzijn-leren/werken hun leven op orde te krijgen. Er is vervolgens afgesproken deel te gaan nemen aan de pilot en vervolgens te kijken welke opschaling er gewenst en mogelijk is. In 2014
20
werden de voorbereidingen voor de pilot getroffen en werd er een Maatschappelijke Businesscase opgesteld. In 2015 zal de pilot van twee jaar starten. Prestatieafspraak loopt door in 2015. 4.1.2.2
Speerpunt volkshuisvesting
De volgende uitgangspunten zijn leidend bij de uitwerking van dit speerpunt. Wachtlijstproblematiek Er wordt gekeken naar de woonruimteverdelingsystematiek. Goed Wonen wil de gemeente GemertBakel kunnen informeren over de kwalitatieve en kwantitatieve huisvestingsvraag. Het streven is om starters (mensen zonder zelfstandige woning, die actief zoeken) op de woningmarkt binnen één jaar passende woonruimte aan te bieden. Bouwen naar behoefte Gemeente en Goed Wonen voeren samen een onderzoek uit als aanvulling op de SRE-gegevens. Hiermee krijgen we inzicht in de gewenste woningtypen op kernniveau, gewenste woonkwaliteit en de gewenste locaties.
Nieuwbouwprogramma op maat In gezamenlijkheid realiseren we een nieuwbouwprogramma voor de periode 2012-2020. Het nieuwbouwprogramma bevat een verdeling naar woningtype, segment en prijsklasse. Bovendien monitoren we de effecten van de nieuwbouw op de woningmarkt om te kunnen bijsturen. Woonproblematiek Er dient aandacht te zijn voor huurders met problematisch woongedrag. Woonwagenlocaties De gemeente wil de woonwagenlocaties overdragen aan Goed Wonen. Goed Wonen op haar beurt is bereid ze over te nemen. Samenwerking binnen de WMO Gemeente en Goed Wonen trekken samen op bij de woningaanpassingen in het kader van de WMO. De verwachting is dat hierdoor met minder budget een beter resultaat voor de huurders kan worden gerealiseerd. Afspraak 2014 1. De gemeente stelt een plan van aanpak op voor huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten. Op basis van een pilot (naar de huisvestingsbehoefte van shortstay arbeidsmigranten) die ZLTO in 2014 zal afronden zal de huisvestingsbehoefte van midstay arbeidsmigranten duidelijk worden. Goed Wonen wil in de huisvesting van deze doelgroep voorzien.
21
2. Huisvesting kwetsbare doelgroepen ((potentiele) dak - en thuislozen). De gemeente zal mede op basis van uitkomsten uit het Regionale Kompas de huisvestingsbehoefte van deze doelgroep in kaart brengen. Op basis van deze behoefte zullen Goed Wonen en de gemeente gezamenlijk bekijken hoe hieraan het beste tegemoet gekomen kan worden. 3. Tegen de achtergrond van de verdere afbouw van verzorgingshuizen en het langer thuis blijven wonen van ouderen dringt zich de vraag op of er de komende jaren voldoende geschikte woningen voor hen zijn. Om hier zicht op te krijgen zal er enerzijds een inventarisatie gemaakt worden van de voorraad van geschikte woningen en anderzijds zal een SRE onderzoek uitsluitsel moeten geven over de verwachte vraag naar geschikte woningen. De gemeente is kartrekker van deze prestatieafspraak. Realisatie 2014 1. Begin 2014 hebben de gemeente en Goed Wonen een nieuwe regionale verklaring ondertekend. In het kader hiervan is ZLTO gestart met een pilot. Eind 2014 was deze nog niet afgerond. Prestatieafspraak loopt door in 2015. 2. Deze afspraak is doorgeschoven naar 2015 omdat de inventarisatie nog niet heeft plaatsgevonden. 3. Het SRE onderzoek vond in 2014 haar voltooiing. In 2015 zullen we nader inzoomen op de mogelijkheden om de gewenste woningvoorraad op pijl te brengen. 4.1.2.3 Speerpunt betaalbare huisvesting Goed Wonen en de gemeente werken samen om betaalbare huisvesting te realiseren. Dat kan in de vorm van sociale huurwoningen, maar ook in de vorm van huurwoningen in het duurdere segment. Het verwerven van bezit staat niet meer centraal in het volkshuisvestingsbeleid. Inwoners kunnen zowel in het koop- als in het huursegment een woning vinden die past bij hun beurs. Afspraken 2014 Voor 2014 werd er aangaande dit speerpunt geen prestatieafspraak gemaakt. 4.1.2.4 Speerpunt leefbaarheid De gemeente heeft budget beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van MFA’s. De wettelijke en gemeentelijke verantwoordelijkheid stopt bij het zorgdragen voor sobere doch doelmatige huisvesting. In de gemeente Gemert-Bakel wordt aanzienlijk geïnvesteerd in gemeenschapsruimten.
22
De gemeente ziet echter ook het belang van leefbaarheid voor de kleine kernen en werkt samen met Goed Wonen aan het behoud dan wel realiseren van deze voorzieningen. Het zogenaamde maatschappelijke vastgoed betreft de expertise van Goed Wonen. Goed Wonen wil investeren in de ontwikkeling en onderhoud van dit vastgoed, de gebruiker van dit vastgoed betaald. In voorkomende gevallen zal dit de gemeente zijn. Afspraken over leefbaarheid leggen we per kern en wijk vast in leefbaarheidagenda’s. Daarnaast is Goed Wonen gevraagd om te denken over mogelijkheden bij de Kanthoeve in Bakel. Om een strategie en een richtinggevend kader te ontwikkelen, bestaande uit een toekomstvisie een meerjaren actieplan voor de komende 10 tot 15 jaar. Afspraak 2014 Op verschillende plaatsen in de kern Gemert is er op gezette tijden sprake van hoge grondwaterstanden. Gevolg is water- en schimmeloverlast in woningen ter plekke. In 2012 liet Goed Wonen een onderzoek doen naar aard en omvang van de problemen alsmede naar potentiele oplossingsrichtingen. Met de uitkomsten van het onderzoek in de hand zou Goed Wonen aanvankelijk in 2013 het voortouw nemen om een plan van aanpak op te stellen om de problemen het hoofd te bieden. Hierbij zou t nadrukkelijk gelijk opgetrokken worden met de gemeente. Doordat er in 2013 prioriteit werd gegeven aan andere beleidsonderdelen werd het doorgeschoven naar 2014. Realisatie 2014 In de loop van 2014 bleek het eerdere vastgestelde probleem minder voor te komen. De meest waarschijnlijke verklaring is dat dit gevolg is van aanpassingen in het rioolstelsel in de kern Gemert. Besloten werd het onderwerp bestuurlijk als afgerond te beschouwen. Mochten er in de toekomst weer problemen ontstaan zal er opnieuw aandacht aan geschonken worden door gemeente en Goed Wonen. 4.1.2.5 Speerpunt herstructurering De gemeente heeft overleg met ontwikkelaars en Goed Wonen of de herstructurering van bijvoorbeeld het centrum of wijken waar het aantal huurwoningen van Goed Wonen substantieel is, ook relevant is. De mate waarin bestaande gebouwen worden aangepast of nieuwbouw op strategische gronden de beste optie is, moet in gezamenlijkheid worden besloten. Termen als levendigheid in het centrum of het creëren van een nieuw centrum in Handel zijn, naast andere voorbeelden, zaken die op de gemeentelijke agenda staan maar die ook kunnen rekenen op de inzet van Goed Wonen. Samen met de gemeente en monumentenorganisaties definiëren we de criteria waaraan woningen, in eigendom van Goed Wonen, met een bepaald tijdsbeeld en monumentale paden en gebouwen moeten voldoen. In 2013 brengen we vervolgens deze panden in beeld. Afspraak 2014 Eind 2013 is besloten om ook in 2014 geen prioriteit aan deze afspraak te geven. Enerzijds vanwege de noodzaak andere afspraken met voorrang op te pakken. Anderzijds omdat Goed Wonen de afgelopen jaren al een groot aantal gezichtsbepalende woningen gerenoveerd heeft. 4.1.2.6 Speerpunt grondbeleid Het college zet in op ontwikkelbare gronden die reeds in eigendom van de gemeente zijn. Uitzonderingen worden gemaakt wanneer de kwaliteit van leven door een bedrijfsverplaatsing enorm kan worden verbeterd. De wijze waarop het college voorstelt aan de Raad om om te gaan met de grondposities wordt in een nota grondbeleid aan de Raad voorgelegd. Afspraken 2014 Eind 2013 werd de prestatieafspraak gemaakt om in 2014 te onderzoeken of Goed Wonen het beheer van de gebouwen van de gemeente op zich zou kunnen gaan nemen. De gemeente liet MJOB’s maken van haar gebouwen. Op basis hiervan zal in 2014 gekeken worden of er vanuit een sluitend business case tot overeenstemming gekomen kan worden. Realisatie 2014 In 2014 heeft de gemeente hard gewerkt om een business case uit te werken. Begin 2015 zal deze in de raad vastgesteld worden. Deze afspraak zal dan ook in 2015 verder opgepakt worden.
23
4.2
Kwaliteit en beschikbaarheid van woongelegenheden
4.2.1 Woningvoorraad Eind 2014 had Goed Wonen 2.606 woongelegenheden in eigendom en beheer. Deze woongelegenheden staan in de kernen Gemert, Bakel, Milheeze, De Rips, Handel, De Mortel en Elsendorp. Daarnaast beheert Goed Wonen vijf woningen in Gemert voor de gemeente en 46 woningen voor Diomage. De woningen zijn als volgt over de kernen en de BBSH klassen verdeeld: BBSH Klasse* Goedkoop Betaalbaar van Duur van tot € 389,05 € 389,05 tot € 596,75 € 596,75 tot € 699,48 Bakel 51 176 37 De Mortel 14 44 2 De Rips 14 31 16 Elsendorp 13 33 7 Gemert 227 1.268 321 Handel 12 101 21 Milheeze 10 74 3 341 1.727 407 Totaal 13,1% 66,3% 15,6% * BBSH-klassen per januari 2014
Vrije sector vanaf € 699,48 24 0 4 1 95 3 4 131 5,0%
Totaal 288 60 65 54 1.911 137 91 2.606 100%
De woongelegenheden zijn als volgt verdeeld: Appartement met lift Appartement zonder lift Eenheid verzorgingshuis Grondgebonden niet nultredenwoning met 2 slaapkamers Grondgebonden niet nultredenwoning met 3 slaapkamers Grondgebonden nultredenwoning Overige woongelegenheid Totaal
Aantal 278 249 44 181 1.540 307 7 2.606
Verder verhuurt Goed Wonen 76 garages, 87 parkeerplaatsen en acht maatschappelijk vastgoed locaties (vier zorgsteunpunten/ dagbesteding, één ontmoetingsruimte, werkplaats Diomage, gemeenschappelijke ruimte Oliemolen, en de Pandelaar.) 4.2.2
Regeling diensten van algemeen economisch belang
Woningtoewijzing Bij de toewijzing van woningen is per 1 januari 2011 een ministeriële regeling (‘tijdelijke regelgeving diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’) in werking getreden. De belangrijkste voorwaarden daarbij zijn: 1. Bij nieuwe verhuringen wordt tenminste 90% van de woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens (2014: € 699,48) toegewezen aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot maximaal € 34.678. 2. De overige 10% (tot hoogstens € 699,48 boven € 34.678) van de nieuwe verhuringen van de woningen moeten woningcorporaties voorrang geven aan urgent woningzoekenden.
24
Januari t/m december 2014
Goedkoop en betaalbaar (< 699,48) Aantal
%
180 2
Inkomen <=34.678 Inkomen >34.678
Duur (>699,48)
98,9% 1,1%
Aantal
%
3 23
-
Norm: minimaal 90% Norm: maximaal 10% Valt buiten voorwaarden
Uit bovenstaand schema blijkt dat 98,9% van de verhuringen voldoet aan de eerste voorwaarde (groene blok). De 90% norm vanuit de regelgeving is behaald. Niet DAEB activiteiten Een ander onderdeel van de regeling is dat corporaties een gescheiden administratie voeren van taken die met of zonder staatssteun worden uitgeoefend. Het betreft hier DAEB respectievelijk niet DAEB activiteiten. Bij een DAEB gaat het om een economische activiteit met een publiek belang. Een economische activiteit is iedere activiteit waarbij goederen en/of diensten in concurrentie op een bepaalde markt worden aangeboden. De niet DAEB-activiteiten van Goed Wonen zijn als volgt: Niet DAEB Huurprijs >€ 699,48 Garages aan niet huurders
2014 125 57
4.2.3 Nieuwbouw In 2014 hebben we op beperkte schaal invulling gegeven aan onze nieuwbouw opgave. Er zijn 3 projecten opgeleverd, 5 projecten in uitvoeringen genomen en diverse haalbaarheidsstudies afgerond. In 2014 hebben we 21 woningen en 1 overig vastgoed kunnen toevoegen aan ons bezit. Het betreft de projecten Johannes Keijzershof te Handel, Bisonstraat en Pandelaar beide te Gemert. Johannes Keijzershof: is een kleinschalig nieuwbouw project in het hart van Handel. Het project bestaat uit 5 senioren woningen. Naast de realisatie van deze woningen wordt door de gemeente Gemert Bakel een nieuwe MFA gerealiseerd op loopafstand van onze woningen. Goed Wonen heeft voor de GGZ 2 projecten in ontwikkeling, te weten project Pandelaar en Oudestraat: het project Pandelaar is in 2014 opgeleverd en verhuurd aan de GGZ. Het betreft een kleinschalig wooncomplex met 13 wooneenheden en 1 maatschappelijke ruimte. Het complex is toekomst gericht ontworpen waardoor scheiden van wonen en zorg gerealiseerd kan worden. Het naastgelegen Boerenbondsmuseum is van grote waarde voor de bewoners. Hier vindt de dagbesteding plaats voor de bewoners.
Bron: www.vanbovenarchitecten.nl
25
Bisonstraat: eind 2014 zijn 3 sociale huurwoningen opgeleverd aan Goed Wonen. Het betreft 3 eengezinswoningen. Alle woningen zijn na oplevering direct verhuurd. Dit project is onderdeel van de totaal ontwikkeling Ouderstraat/Bisonstraat. Binnen dit ontwikkeling worden in totaal 12 reguliere wooneenheden en 13 wooneenheden voor de GGZ ontwikkeld. Alle complexen gerealiseerd in 2014 vallen in ons statutair vastgesteld werkgebied. Opgeleverde nieuwbouwwoningen: Huur Project: Handel Seniorenwoningen Project: Pandelaar - GGZ GGZ wooneenheden GGZ maatschappelijke ruimte Project: Bisonstraat Eengezinswoningen Totaal
Overig vastgoed
5
5
13
3 21
Totaal
1
13 1
1
3 22
Naast dit opgeleverde project hebben we in 2014 gewerkt aan uitvoering of voorbereiding van een aantal andere projecten.
Projecten in uitvoering De Deel, Gemert In het derde kwartaal is gestart met de bouw. We bouwen op de locatie De Deel 10 woningen voor 1-2 persoonshuishouden en 8 eengezinswoningen. Alle woningen worden ingezet als sociale huurwoning. Volgens planning worden deze woningen begin 2015 opgeleverd. We zijn gestart met de werving van potentiele huurders met als resultaat dat alle woningen bij oplevering verhuurd zijn. Goed Wonen en de GGZ Voor de GGZ zijn in het jaar 2014 2 projecten ontwikkeld. Het project Pandelaar is zoals gemeld in 2014 ook opgeleverd. Het project Oudestraat 44 is in uitvoering en wordt begin 2015 opgeleverd. Dit project is vervangende nieuwbouw voor de huisvesting die nu op deze locatie is gesitueerd. Het project Oudestraat 44 bestaat uit 12 wooneenheden en 1 kantoorruimte. Oudestraat 40 De locatie Oudestraat 40 grenst aan de locatie Oudestraat 44 waar Goed Wonen huisvesting voor de GGZ realiseert. Goed Wonen realiseert op deze locatie 9 wooneenheden voor 1-2 persoonshuishoudens. Doordat de infra werkzaamheden niet waren afgerond konden de woningen niet in 2014 worden opgeleverd. Oplevering van deze woningen zal dan ook plaats vinden begin 2015. Alle woningen zijn reeds verhuurd. Irenestraat/ Komweg Beide projecten zijn een eigen ontwikkeling van Goed Wonen en betreffen een herontwikkeling in het centrum van Gemert. In 2013 is een start gemaakt met de ontwikkeling van deze twee projecten. Op beide projecten worden enkel sociale huurwoningen gerealiseerd. Het jaar 2014 is gebruikt om de benodigde vergunningen te verkrijgen en de projecten aanbestedings-gereed te maken. Medio 2014 is goedkeuring verkregen op beide bestemmingswijzingen en in het derde kwartaal zijn beide omgevingsvergunningen verstrekt. Eind 2014 zijn de aanbestedingsstukken verstrekt en de aanbesteding vindt in januari 2015 plaats. Beide projecten moeten eind 2015 opgeleverd worden. De Irenestaat is gelegen midden in het centrum van Gemert. Met de herstructurering van het plangebied wordt er naar gestreefd woningen en een woonomgeving te creëren waarbij optimaal gebruik gemaakt kan worden van alle centrum faciliteiten. Onder andere mogelijke zorgverlening door tegenover gelegen zorgcentrum Ruijschenberg. De woningen worden dermate flexibel en levensloopbestendig ontworpen dat ze voor een brede doelgroep inzetbaar zijn. Denk hierbij aan de
26
doelgroepen: starters, 1-2 persoonhuishoudens, senioren en zorg. Tevens worden in het plan twee “kangaroo” blokken gerealiseerd. Het plan bevat in totaal 15 sociale huurwoningen.
De Komweg is eveneens gelegen midden in het centrum van Gemert. Deze herontwikkelingslocatie is gelegen aan de Komweg en het Kruiseind, aan de noordzijde van het centrum van Gemert. Op deze locatie worden verschillende woningtypes ontwikkeld. In totaal worden 15 sociale huurwoningen ontwikkeld voor starters, 1-2 persoonhuishouden en senioren. Huur Project: De Deel Woningen 1-2 persoonshuishouden Eengezinswoningen Project: Oudestraat 44 GGZ wooneenheden GGZ kantoor Project Irenestraat Woningen 1-2 persoonshuishouden Kangaroo woningen Project Komweg Starterswoningen Senioren woningen Woningen 1-2 persoonshuishouden Project: Oudestraat/Bisonstraat Woningen 1-2 persoonshuishouden Totaal
Totaal
10 8
10 8
12 1
12 1
11 4
11 4
5 6 4
5 6 4
9 70
9 70
Projecten in voorbereiding President Verhofstraat 1 t/m 7/Groeskuilenstraat 41 - 43 Het besluit is genomen dat op deze twee locaties herstructurering gaat plaats vinden. We slopen de bestaande woningen die gedateerd zijn, energetisch slecht scoren en qua indeling zeer beperkte mogelijkheden bieden. Het plan is in 2014 geoptimaliseerd en geeft ons de mogelijkheid om maximaal 11 nieuwe woningen te realiseren. Vanuit onze volkshuisvestelijke opgave is er behoefte aan grondgebonden senioren woningen. Dit type woningen is zeer goed te realiseren op deze locaties. We gebruiken het jaar 2015 om de benodigde vergunningen te realiseren en de aanbesteding te organiseren. Bij positieve doorlooptijden kunnen we ook in 2015 starten met de bouw van deze woningen.
27
Virmundtstraat 76 t/m 81 Ook voor deze locatie is het besluit genomen om tot herontwikkeling over te gaan. Doelstelling van Goed Wonen is om op deze locatie een bijzonder woonconcept te gaan ontwikkeling. Goed Wonen wil als sociale maatschappelijke huisvester al haar doelgroepen betaalbaar laten wonen. Deze locatie heeft de mogelijkheid om geclusterde huisvesting te realiseren voor ouderen. Zo ligt de locatie dicht bij woonzorgcentrum Ruijschenberg en op ‘slofafstand’ van winkels en andere centrumvoorzieningen. De wijze van bouwen moet bijdragen aan de versterking van onderlinge contacten van bewoners. Door deze aanpak dragen we bij aan de preventie van sociaal isolement bij de ouderen in Gemert-Bakel. De nieuwe bewoners van het complex zijn ouderen met een beperkt of geen sociaal netwerk of met een gerede kans dat zij (verder) in een sociaal isolement geraken. Dit willen we voorkomen. De levensfase en het doorgaans geringe netwerk van de toekomstige bewoners vraagt om extra aandacht en inzet om sociale inbedding van deze ouderen te bewerkstelligen. Ons streven is om in het jaar 2015 dit project een kop en staart te geven. Fitland “eerstelijns zorgcentrum” Goed Wonen is sinds 2011 met diverse partijen in overleg om in gezamenlijkheid een eerstelijns zorgcentrum te ontwikkelen. Tot 2012 is hiervoor de locatie “Gemert Noord – sportcentrum“ in beeld voor geweest. De diverse partijen zijn destijds niet tot overeenstemming gekomen. De locatie Fitland is door Goed Wonen aangekocht en bijzonder geschikt voor de realisatie van een eerstelijns zorgcentrum. In 2013 zijn de gesprekken opgestart of aan de realisatie van een eerstelijns zorgcentrum een nieuwe impuls gegeven kon worden. Hierop is door de verschillende partners positief gereageerd. Dit alles heeft ertoe geleid dat in 2014 een stedenbouwkundige visie is ontwikkeld en de eerste schetsplannen zijn opgesteld. Daarnaast is overeenstemming bereikt over randvoorwaarden en uitgangspunten. Eind 2014 is gestart met het opstellen van de diverse contracten. We gaan ervan uit dat deze contracten begin 2015 getekend kunnen worden. Naast de ontwikkeling van een eerstelijnszorgcentrum resteert er nog voldoende ruimte om ca. 25 wooneenheden te ontwikkelen. De ontwikkeling van deze woningen loopt niet parallel met de ontwikkeling van het eerstelijnsgezondheidscentrum. Verwachting is dat geheel 2015 gebruik wordt om alle benodigde vergunningen te verkrijgen en het plan aan te kunnen besteden. Prognose van de start bouw eerstelijnsgezondheidscentrum is 2016. Huur Project: Fitland Eerstelijns zorgcentrum Groepswoningen t.b.v. Zorgboog Woningbouw President Verhofstraat 1 t/m 7 / Groeskuilenstraat 41 – 43 Virmundtstraat 76 t/m 81 Totaal
Koop
Totaal
1
1 4 4 Nader vast te stellen 11 11 Nader vast te stellen 12 4 16
Projecten die geen doorgang vonden in 2014 In 2014 hebben we geen projecten gehad die geen doorgang hebben gevonden.
4.2.4
Planmatig onderhoud
Onderstaand worden de projecten planmatig onderhoud 2014 toegelicht. Uitvoering binnenverbetering In totaal hebben we ruim 70 woningen in ons werkgebied voorzien van nieuwe binnenpakketten. Deze woningen liggen verspreid over de verschillende kernen. Een binnenpakketverbetering houdt in dat de keuken, badkamer en toilet worden gerenoveerd. Ook wordt de ventilatie van de woning verbeterd waardoor het binnenklimaat aangenamer wordt. We bieden onze huurders voldoende keuze mogelijkheden. Daarnaast zijn er diverse mogelijkheden om de keuken naar eigen wens en smaak in te richten. Uit reacties van onze huurders blijkt dat onze keuzes ruim voldoende zijn. We monitoren ook continue of de uitvoering van de binnenverbetering voldoet aan de vraag van onze klant en of pakketkeuzes nog voldoen aan de wensen van onze huurders.
28
Naast deze binnenverbetering hebben alle huurders de mogelijkheid gekregen om tegen een huurverhoging de woning energetisch te verbeteren. Veel huurders hebben hiervan gebruikt gemaakt. Het merendeel van deze woningen heeft nu minimaal het epc label C. Groot onderhoud 4 woningen Elsendorp In Elzendorp staan 4 senioren woningen waar de laatste jaren weinig tot geen onderhoud was uitgevoerd. Dit in afwachting tot een nieuwe beleidskeuze voor deze woningen. In 2013 is besloten deze woningen in exploitatie te houden. Dit betekent dat een grondige onderhoudsbeurt noodzakelijk was. Naast een binnenverbetering is ook de buitenschil aangepakt. Met als resultaat dat het leef- en woonklimaat van deze woningen op de toekomst voorbereid is. Het energie label van deze woningen is gestegen van een epa F label naar een epa label A. Schilderwerk In 2014 zijn er in totaal 39 complexen geschilderd. Het totaal aantal woningen van deze 39 complexen is 601 wooneenheden. Het schilderwerk bestond met name uit het schilderen van casco onderdelen. Verder is naast het schilderen van de woningen bij een aantal woningen het hang en sluit werk vervangen. We volgen hier de NBR normeringen. Deze norm garandeert een veilige woning. Nieuwe uitleg Het betreft twee bestaande eengezinswoningen in de kern van Bakel. Deze woningen waren aan het einde van de exploitatie periode en een nieuwe strategisch koers is hiervoor bepaald. De woningen blijven in exploitatie maar moeten voor een brede doelgroep bereikbaar zijn. Daarom zijn deze woningen grondig aangepakt. Bouwtechnisch hadden de woningen geen grote achterstand, maar woontechnisch waren ze sterk verouderd. De woningen zijn compleet gerenoveerd en geschikt gemaakt voor verschillende doelgroepen. Het energie label is gestegen van een epa label F naar een epa label A. Asbest De afgelopen jaren is wetgeving rondom asbest sterk aangescherpt. Dit betekent dat bij alle mutatie woningen en de woningen uit de projecten een asbest inventarisatie heeft plaats gevonden. Goed Wonen volgt de wetgeving en saneert daar waar noodzakelijk het asbest uit de woning. Naast het saneren van asbest uit de woning zijn bij ca. 150 buitenschuurtjes de daken vernieuwd. De oude daken bestonden uit asbesthoudende golfplaten. Overige planmatig onderhoud: Naast bovenstaande projecten zijn er tal van kleine projecten opgestart. Op zich projecten die bijna niet noemenswaardig zijn maar alles bij elkaar toch activiteiten die we niet mogen vergeten. Daarnaast dragen ook deze kleine projecten bij aan het woongenot van onze klanten. Uitgevoerde werkzaamheden zijn o.a. schoorstenen vochtwerend maken, kunststof kozijn schoonmaken, afstellen en smeren van hang en sluitwerk, dakramen vervangen, schoonmaken platte daken en voegwerk repareren. Aanbrengen energie besparende maatregelen: Ook in 2014 hebben we weer een grote stap gezet om ons bestaande bezit energetisch te verbeteren. De voortvarendheid waarmee we gestart zijn in 2013 is voortgezet in 2014. Ruim 300 woningen hebben we voorzien van energetisch verbeteringen. Deze energetische verbeteringen worden zowel planmatig, bij mutatie als door individuelen aanvragen aangebracht. Het uitgangspunt voor deze energetische verbeteringen is nog steeds stap 1 uit de Trias Energetica. Dit betekent dat we ons allereerst zoveel mogelijk richten om energie te bezuinigen (isoleren en gedrag beïnvloeden). Het aanbrengen van energie besparende maatregelen is een activiteit die voor meerdere jaren is ingepland en een repeterend karakter heeft. Tevens zijn we in 2014 gestart met het aanbieden van zonnepanelen tegen een geringe huurverhoging. We bieden een standaard pakket van 6 panelen aan dat een besparing van ca. 1200 kwh oplevert per huishouden. Eind 2014 we hadden ca. 100 aanvragen van onze huurders binnen.
29
Onderstaand een overzicht van de uitgaven rondom planmatig onderhoud voor 2014: Planmatig onderhoud* Schilderwerk Binnen pakketten (vernieuwing keuken, toilet, badkamer) Gevel aanpassing 4 woningen Energetische verbeteringen Asbest Overig planmatig (met name CV aanleg en CV onderhoud) Totaal
€ 443.000 € 1.258.000 € 132.000 € 670.000 € 110.000 € 733.000 € 3.346.000
*Van de € 3,3 mln. is € 2,1 mln. in de resultatenrekening verwerkt en is € 1,2 mln. geactiveerd.
4.2.5
Reparatieverzoeken en mutatieonderhoud
Onderstaand overzicht geeft weer wat de uitgaven in 2014 zijn geweest voor uitgevoerde reparaties, mutaties van woningen en asbest. Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Asbest
2014 € 530.000 € 767.000 € 107.000
Om de bewoners gemak of hulp te bieden bij het uitvoeren van klein onderhoud, hebben we het serviceabonnement. Op dit moment hebben ruim 1.751 huurders zo’n abonnement (was vorig jaar nog 1.700 huurders). Tegen een vergoeding van € 3,25 per maand worden zaken zoals het repareren van hang- en sluitwerk, deurbel of het bijvullen en/of ontluchten van een cv-installatie uitgevoerd. 4.2.6 Milieu en duurzaamheid Vanuit de samenleving wordt steeds duidelijker dat ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing steeds belangrijker worden. Corporaties hebben vanuit hun maatschappelijke betrokkenheid een voortrekkersrol als het gaat om duurzame investeringen. Daarom heeft Goed Wonen uitgesproken om te investeren in duurzaamheid. Tevens leiden investeringen in duurzaamheid tot verlaging van de woonlasten voor onze huurders. Voor alle nieuwbouw projecten die in 2014 nog ontwikkeld en nog in opdracht geven worden is ons streven om de EPC normen uit het bouwbesluit 2020 van toepassing te verklaren. De EPC norm 0,0 is ons uitgangspunt. Door het toepassen van duurzame materialen lukt het ons om tevens de onderhoudstermijnen op te rekken. Dit betekent minder overlast bij onze huurders, minder gebruik van materialen en kostenbesparing op onderhoudslasten. Eind 2014 heeft 84% van ons bestaande woningbezit een EPA label C of hoger. Door onze huurders de mogelijkheid te bieden om zonnepanelen te laten plaatsen proberen we organische ons bezit verder te verduurzamen.
30
4.3
Leefbaarheid
Ook in 2014 is een aantal activiteiten op het gebied van leefbaarheid uitgevoerd. Het initiatief om in Gemert een ondersteuningsnetwerk voor ouderen die dreigen te vereenzamen op te zetten werd in de tweede helft van 2014 in opdracht van Goed Wonen door de LEVgroep opgepakt. Begin 2015 kan het netwerk naar verwachting daadwerkelijk vorm gegeven worden. Op een toplocatie in Gemert, aan de Komweg (na realisatie Elzenhof geheten), treffen we de voorbereidingen voor een fraai woonhofje met huurwoningen voor 1-2 persoonshuishoudens. De toekomstige bewoners (18+) zijn mensen die méér willen dan alleen maar wonen. Het zijn mensen die het fijn vinden om hun buren te kennen, om elkaar te willen helpen en voor elkaar klaar te staan. In 2014 zijn we met een flinke en leuke groep mensen aan de slag gegaan om te kijken hoe we hier deze filosofie gerealiseerd gaan krijgen en hoe er toegewezen gaat worden. Ook zijn er in brainstormsessie een aantal randvoorwaarden bedacht die in 2015 verder uitgewerkt gaan worden om het project een zo groot mogelijke kans van slag te geven. De budgetten voor SMO, landelijke schoonmaakdag, tuinonderhoud, opknappen achterpaden en bijhouden kruidenbakken zijn volledig gebruikt. Tevens is door een aantal bewonerscommissies gebruik gemaakt van beschikbare bijdrages ter ontplooiing en invulling van activiteiten in de wijk of complex. In totaal is een bedrag van € 87.000 uitgegeven aan leefbaarheid. Stageleerlingen Commanderijcollege In 2014 hebben twee leerlingen van het Commanderijcollege Gemert stage gelopen bij de onderhoudsmedewerkers van Goed Wonen. De stage is bedoeld als snuffelstage waarbij de leerling enige tijd in de keuken kan kijken bij een bedrijf of organisatie. Zo zijn zij gedurende twee weken op stap geweest met de onderhoudsmedewerkers om reparatieverzoeken bij onze huurders uit te voeren. Goed Wonen wil zich hiermee laten zien als een organisatie die zich inzet voor het maatschappelijk belang. In dit geval door jonge mensen uit onze eigen gemeente de gelegenheid te bieden werkervaring op te doen. We vinden het belangrijk dat te doen in de omgeving waarin Goed Wonen zelf werkt. We willen daarmee benadrukken dat we veel waarde hechten aan lokale verankering. Kosten: interne personeelskosten voor begeleiding. Begeleiding bij wonen Goed Wonen zorgt voor begeleiding van klanten die een steuntje in de rug nodig hebben als het gaat om zelfstandig wonen. Goed Wonen heeft hiervoor een contract gesloten met de Stichting Maatschappelijke Opvang in Helmond. Kosten: € 40.000. Ook is geïnvesteerd in begeleiding door Saldo Plus. Wij financieren de begeleiding vanuit Saldo Plus tot het moment dat er een structureel inkomens- en uitgavenpatroon is.
31
Onderhoud achterpaden en achterpadverlichting In 2014 heeft Goed Wonen nauwelijks hoeven investeren in de achterpaden en achterpadverlichting van de eigen huurders. Er was geen vervanging van gehele achterpaden noodzakelijk. Alles is inmiddels netjes op orde. Slechts op een enkele plaats hebben er wat reparaties plaatsgevonden. Groenonderhoud Bij sommige complexen wordt het gemeenschappelijk groen rondom seniorenwoningen door Goed Wonen voor haar rekening genomen. Deze wordt niet doorberekend in servicekosten of wordt deels doorberekend. Wij doen dit omdat anders de servicekosten dusdanig hoog worden dat de betaalbaarheid in gevaar komt. Herhalingscursus reanimatie en AED Aan de gevel van ons kantoor is een AED bevestigd. Samen met een aantal medewerkers van Goed Wonen heeft een aantal omwonenden een herhalingscursus reanimatie en AED bij Goed Wonen gevolgd. Jaarlijks wordt deze herhalingscursus gegeven. Diomage Goed Wonen levert graag haar bijdrage aan het bevorderen van maatschappelijke deelname van burgers die dat niet zomaar op eigen kracht kunnen. Het klusteam van Diomage kan voor een belangrijk deel ook rekenen op afname door Goed Wonen. Te denken valt hierbij aan lichte werkzaamheden ter ondersteuning van de onderhoudsmedewerkers van Goed Wonen, het verspreiden van folders en bewonersblad etc. Het bijhouden van gemeenschappelijke achterpaden is een klus die in 2014 is opgestart. Stichting Leergeld Sedert enige jaren draagt Goed Wonen de Stichting Leergeld, Gemert e.o. een warm hart toe. De stichting heeft als doel om kinderen uit kansarmere milieus te helpen om hun mogelijkheden te vergroten of hun potentieel te ontwikkelen. Verder beijvert ze zich ervoor dat kinderen uit deze milieus, net als andere kinderen, mee kunnen doen met schoolse en buitenschoolse activiteiten. Dit doet zij bijvoorbeeld door het bemiddelen bij het verkrijgen van voorzieningen, tegemoet komen in de kosten voor sportclubs e.d. Door middel van een jaarlijkse financiële bijdrage ondersteunen we de stichting actief. In 2014 werd besloten de jaarlijkse financiële bijdrage ook in 2015 t/m 2017 te verlenen. Kosten: € 7.000. Diverse Diverse activiteiten zoals: schoonmaakdag, uitgaven voor exploitatie en ondersteuning maatschappelijke ruimte Nieuwe Biezen, Roefeldag, kruidenbakken en bijdrage bewonerscommissies.
32
4.4
Verhuren en verkopen van woningen
4.4.1 Verhuren Onderstaande tabel geeft een specificatie van de verhuringen weer: Goedkoop 2014 2013 2012 2011
13 (6%) 11 (5%) 15 (9%) 31 (21%)
Betaalbaar+duur 169 (81%) 180 (81%) 141 (84%) 115 (77%)
Vrije sector 26 (13%) 32 (14%) 12 (7%) 3 (2%)
Totaal 208 223 168 149
Bovenstaand overzicht geeft een historisch overzicht van de verhuringen. In paragraaf 4.2.2 is een overzicht opgenomen hoe de verhuringen in 2014 conform de ‘Europese richtlijnen’ zijn toegewezen. Vier woningen zijn aangeboden aan woningzoekenden met een sociale urgentie. De verstreken tijd tussen de afgifte van een sociale urgentie en de acceptatie van een woning bedroeg in 2014 gemiddeld 72 dagen. Dit is ruim binnen het streven van zes maanden. Wel is dit een toename ten opzichte van vorig jaar (in 2013 bedroeg deze tijd gemiddeld 33 dagen). Dit heeft te maken met de passendheid en de locatie van de woningen. Daarnaast is een aantal woningen rechtstreeks aangeboden. Het gaat om 11 woningen aan (30) statushouders uit Syrië (7, waarvan 3 kamers), Egypte (1) en Eritrea (3). Drie woningen zijn verhuurd aan de GGZ en 1 woning met een SMO-contract. Daarnaast zijn er 4 bestaande huurders voorzien van SMO begeleiding. Tot slot zijn 16 woningen verhuurd via directe verhuur. Wonen met begeleiding Eind 2004 is samen met de gemeente een convenant afgesloten met Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO) in Helmond. SMO verzorgt integrale woonbegeleiding aan cliënten, die veelal complexe problemen ondervinden in de woonsituatie. Deze begeleiding kan zowel financieel als sociaalpsychologisch van aard zijn. Het streven is om met het inschakelen van SMO dreigende huisuitzetting te voorkomen. Goed Wonen heeft vijf basisplaatsen preventieve woonbegeleiding ingekocht en de gemeente twee plaatsen. De inzet van SMO levert positieve resultaten op. In 2014 heeft Goed Wonen daarom wederom het contract verlengd voor opnieuw vijf plaatsen. 4.4.2 Woningzoekenden Op 31 december 2014 stonden er ruim 4.800 woningzoekenden ingeschreven. Een forse stijging ten opzichte van eind 2013 toen we 4.300 woningzoekenden registreerden. Er komen gemiddeld per jaar 500 woningzoekenden bij. Voor deze groei zien wij vier oorzaken. Ten eerste schonen we sinds drie jaar de lijst niet meer op. Voorheen vroegen we aan alle ingeschrevenen één maal per jaar of ze nog ingeschreven wilden blijven. Hierbij gaf altijd een aanzienlijk deel van hen aan niet meer ingeschreven te willen zijn. Ten tweede gebruiken steeds meer mensen de mogelijkheid om zich via internet in te schrijven. Internet is zo drempelvrij dat veel mensen zich inschrijven die dat niet zouden doen als ze hiervoor naar ons kantoor moeten komen. Ten derde zien we dat onze nieuwbouwwoningen een aantrekkende werking hebben. Wij horen nogal eens ‘zoiets wil ik ook wel’. Tenslotte leiden de problemen op de (koop)woningmarkt (onder andere strengere eisen bij hypotheekverstrekkingen) ertoe dat mensen zich inschrijven bij een corporatie. Het gegeven van het aantal woningzoekenden alleen zegt niet zoveel over de druk op de woningmarkt. We beschouwen een woningzoekende als actief zoekend als hij of zij meer dan twee keer heeft gereageerd in een jaar. Op basis van deze definitie was in 2014 van alle ingeschreven woningzoekenden slechts vier procent actief woningzoekend. Het grootste deel van alle woningzoekenden, namelijk 91 procent, heeft niet gereageerd op het woningaanbod in 2014. De groep niet-actieve woningzoekenden is flink toegenomen ten opzichte van vorige jaren. Dit is waarschijnlijk een gevolg van het niet opschonen van het woningzoekendenbestand. 4.4.3 Huurbeleid en huurincasso In het strategisch voorraadbeleid van Goed Wonen worden de woningen in verschillende categorieën (labels) ingedeeld: instandhouding basis
33
standaard luxe
Bij deze labels hoort, in combinatie met de WOZ-waarde een streefhuurpercentage (tussen 65% en 75% van de maximaal redelijke huurprijs). Het streven is om de woningen binnen de wettelijke kaders zo snel mogelijk naar het streefhuurpercentage te brengen. Bij mutaties wordt de huur opgetrokken naar de streefhuur. Inkomensafhankelijke huurverhoging In 2014 hebben we voor de tweede keer een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Dat betekent: hoe hoger het inkomen, hoe meer huurverhoging een huurder betaalt. Veel van onze huurders wonen in een goedkope huurwoning, terwijl ze een goed inkomen hebben; zij wonen scheef. Door voor deze huurders een extra huurverhoging door te voeren, stimuleren we hen om te verhuizen, bijvoorbeeld naar een koopwoning. De goedkope huurwoningen komen dan vrij voor mensen met een laag inkomen. Met deze maatregel beperken we dus het scheefwonen en bevorderen we de doorstroming. Goed Wonen maakte in 2014 niet in alle gevallen gebruik van de maximale verhoging. Er waren 3 verschillende huurverhogingspercentages mogelijk. De huurverhoging bestaat uit een inflatiecorrectie van 2,5%. Dit is het percentage dat geldt voor huishoudens die een huur hebben die op de streefhuur ligt (dit is de huur die op basis van de woningwaarderingspunten en het streefhuurpercentage past bij de woning). Alle huishoudens met een inkomen van minder dan €43.602 (behalve de bovenstaande huishoudens) krijgen een verhoging van 2,5% plus 1,5% extra, dus 4% in totaal (ook de groep chronisch zieken en gehandicapten). Dit geldt ook voor de huishoudens die in een woning wonen met een huur van meer dan €699,48 per maand. De huishoudens met een inkomen van meer dan €43.602 per maand en een huur van minder van €596,75 per maand krijgen een huurverhoging van 2,5% plus 4% dus 6,5 %. Voor de huurders die een woning huren met een huur boven de €681,02 en een inkomen hebben van meer dan €33.614 is de huurverhoging beperkt tot 4%. De reden is dat deze huurders niet scheef wonen. Bezwaarschriften inkomensafhankelijke huurverhoging In totaal hebben 340 huishoudens een inkomensafhankelijke verhoging gekregen van 6,5 procent. Daarnaast hebben 191 huishoudens een verhoging van 2,5 procent gekregen. Alle overige huishoudens kregen een verhoging van 4 procent. 56 huishoudens hebben bezwaar gemaakt tegen de gestelde verhoging (dit zijn er bijna 50 minder dan vorig jaar). Hiervan hebben er echter 18 hun bezwaar weer ingetrokken omdat zij de reguliere verhoging van 4 procent hebben gekregen of omdat hun inkomen toch te hoog bleek te zijn.
Ingekomen bezwaren = 56 waarvan 14 foutief (met de standaard verhoging 4%) Ingetrokken bezwaren = 18 (inclusief foutieven) Verlaging toegekend = 29 (76 procent) Doorgestuurd naar huurcommissie = 9
Daarnaast hadden 32 huurders de huurverhoging nog niet betaald begin september. Zij hebben een aangetekende brief gekregen met het huurverhogingsvoorstel. Deze huurders konden bij de huurcommissie zelf alsnog bezwaar maken. Deden ze dit niet voor 1 oktober dan is de huurverhoging een feit en zijn ze verplicht te betalen. Voor zover bekend heeft niemand hier gebruik van gemaakt.
34
Huurcommissie Van de negen bezwaren die zijn doorgestuurd naar de Huurcommissie zijn er acht in het voordeel van Goed Wonen beslist. Na doorvoering van de huurverhogingsronde 2014 ziet de samenstelling van de woningvoorraad er ten opzichte van 2013 als volgt uit: 2013 2014 Verschil Huurprijscategorie absoluut procentueel absoluut procentueel absoluut procentueel Goedkoop 365 14,1% 341 13,1% -24 -6,6% <€ 389,05 Betaalbaar 1.775 68,4% 1.727 66,3% -48 -2,7% >€ 389,05 <€ 596,75 Duur 456 17,5% 538 20,6% +88 +19,3% >€ 596,75 Totaal 2.596 100,0% 2.606 100% +10 +0,4% Er is sprake van een verschuiving tussen de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur. Dit komt met name door het toekennen van de schaarstepunten, de inkomensafhankelijk huurverhoging en de wijzigingen rondom de energielabeling en de hiermee gepaardgaande puntentelling. Bij mutatie gaan hierdoor de huren omhoog. De totale achterstand eind 2014 is € 185.000. Een afname ten opzichte van 2013 toen de achterstand € 228.000 bedroeg. In 2014 liepen er 40 deurwaarderszaken, in 2013 waren dat er ook 40. In 2014 werd er 22 maal een vonnis uitgesproken door de rechter, in 7 gevallen resulteerde dit vonnis daadwerkelijk in een huisuitzetting ( waarvan 6 vanwege huurachterstand en 1 vanwege hennepteelt). In 2013 vonden negen huisuitzettingen plaats, reden huurachterstand en twee maal hennep. Bestudering van de achterstand-casussen wijst onverminderd op het aantal huishoudens wat het moeilijk heeft om haar financiële verplichting na te komen. Verder komen er steeds meer huishoudens zover in de problemen dat uithuisplaatsing volgt of dat ze ervoor kiezen om met de noorderzon te vertrekken. In beide gevallen zijn de (hoge) kosten meestal voor Goed Wonen. Al met al redenen genoeg om dicht bovenop de huurincasso te blijven zitten om er zodoende voor te zorgen dat huurders met onoverkomelijke huurachterstanden te maken krijgen en tevens het financiële risico voor GW te verkleinen. De incassoprocedure is op efficiëntie en effectiviteit getoetst. Gebleken is dat het mogelijk is om het proces te stroomlijnen en dat herverdeling van taken (mn tav administratieve werkzaamheden) de effectiviteit van de werkzaamheden van de klantconsulenten ten goede komt. Veranderingen zullen begin 2015 ingevoerd worden. 4.4.4 Verkoop van woningen Bestaand woningbezit Woningen die in het verleden met Koopgarant verkocht zijn en die wij verplicht terugkopen bij vertrek van de koper, worden in principe regulier, tegen taxatiewaarde, verkocht. In 2012 is besloten om alleen nog bij uitzondering een woning met Koopgarant te verkopen. In 2014 zijn 5 oude koopgarantwoningen teruggekocht. Hiervan werden er 4 weer verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 164.000 Daarnaast zijn er negen woningen uit de bestaande voorraad verkocht met een gemiddelde verkoopprijs van € 180.000,-. Nieuwbouwwoningen Van het nieuwbouwproject Oliemolen zijn in 2014 4 woningen verkocht. Het gemiddelde verkoopbedrag is € 206.000,- vrij op naam. Van het nieuwbouwproject Molenweg is in 2014 één woning verkocht. Het verkoopbedrag van deze woning is € 180.000.
35
4.5
Wonen en zorg
4.5.1 Thuis-Huis In 2010 is een onderzoek afgerond naar de behoefte om in Gemert een Thuis-Huis te realiseren. Gebleken is dat er behoefte is aan de realisatie van twee Thuis-Huizen met ieder vijf tot zeven bewoners. Vanuit het positieve advies van dit haalbaarheidsonderzoek is Goed Wonen in de afgelopen jaren in overleg met de gemeente geweest over het verder ontwikkelen van dit project. Goed Wonen heeft besloten om te beginnen met één Thuis-Huis, eind 2012 is in overleg met de LEVgroep besloten het opzetten en realiseren van het Thuis-Huis te verbinden aan de ontwikkeling van het wijkgerichte werken. In 2013 hebben we dit verder geconcretiseerd. In 2014 is de LEV-groep aan de slag gegaan om een ondersteuningsnetwerk voor ouderen die dreigen te vereenzamen op te zetten en intern hebben we de architect ontwerpstudies laten maken voor het gebouw. Als potentiele ontwikkelingslocatie voor het pand hebben we ons oog laten vallen op een slooplocatie aan de Virmundtstraat. 4.5.2 Huisvesting voor cliënten van de GGZ Goed Wonen voelt zich ook medeverantwoordelijk voor de huisvesting van cliënten van het GGZ Naast het Boerenbondsmuseum aan de Pandelaar in Gemert ging in 2013 de nieuwbouw van een appartementengebouw van start. Dit gebouw werd in 2014 in gebruik genomen waarna een bestaande boerderijgebouw gerenoveerd werd. In totaliteit gaat het hier om de huisvesting en begeleiding van 13 clienten. Achter een bestaande voorziening aan de Oudestraat in Gemert ging de bouw van een nieuw appartementengebouw in 2014 van start. Dit gebouw wat huisvesting biedt aan 12 clienten is naar verwachting begin 2015 gereed.
4.5.3 Omklapwoningen In 2011 kwam Goed Wonen met de GGZ, Diomage en Autismebegeleiding overeen om t.b.v. het ondersteunen van hun cliënten bij het zelfstandig gaan wonen te gaan werken met zogenaamde omklapwoningen. De drie zorgaanbieders hebben cliënten die na een bepaalde tijd van intensievere begeleiding eraan toe zijn om zelfstandig te gaan wonen. Uit ervaring blijkt dat er dan vaak lange wachttijden voor huurwoningen zijn en daarom moeten cliënten blijven wonen waar ze op dat moment verblijven. Het verdere genezingsproces stagneert hierdoor en er is het risico dat ze terugvallen in oude gewoonten. Als er gebruik gemaakt zou worden van een omklapwoning, huurt de cliënt voor de periode van één jaar de woning met een huurcontract met woonbegeleiding. De zorgaanbieder vraagt om een woning en bepaalt welke cliënt aan die woning gekoppeld wordt. De verhuurder zoekt een passende woning waarbij de woonomgeving ervoor zorgt dat de kans van slagen groot is. Als na dit jaar blijkt dat de zelfstandige bewoning geen problemen geeft, wordt deze woning omgeklapt en gaat
36
de bewoner een regulier huurcontract aan voor onbepaalde tijd. Goed Wonen is bereid om per zorgaanbieder tot maximaal drie woningen per jaar beschikbaar te stellen. In 2014 werden er 2 omklapwoningen verhuurd. 4.5.4 Aanpassingen Door de invoering van de kanteling binnen de WMO en het feit dat ouderen graag langer in hun eigen woning willen blijven wonen, zag Goed Wonen dat hier preventief gehandeld moest worden. Daarom heeft ze, in samenspraak met de WMO adviesraad, dorpsondersteuners en huurdersbelang, een oppluspakket op de markt gebracht. Hiermee kunnen onze huurders geringe aanpassingen in hun woning laten doen tegen een gereduceerd tarief. 4.5.5 Seniorenraad In de gemeente Gemert-Bakel is een seniorenraad actief. Goed Wonen en de Werkgroep Huisvesting, onderdeel van deze seniorenraad, hebben overleg wanneer daar behoefte aan bestaat. Vooral als er nieuwbouwplannen liggen, worden deze kritisch doorgenomen met deze werkgroep. In 2014 heeft Goed Wonen een aantal malen met de seniorenraad overleg gehad. Onderwerpen die ter sprake kwamen waren geplande nieuwbouwprojecten, gevolgen en keuzes door nieuwe beleidskaders en algemene ontwikkelingen op het vlak van ouderenhuisvesting. 4.5.6 Hennepconvenant Al een aantal jaren trekken we samen met de politie op bij de aanpak van hennepteelt in onze woningen. Een met de politie en de gemeente afgesloten convenant dient hierbij als leidraad. In 2014 werd er 2 maal een huurovereenkomst ontbonden na de ontdekking van hennepteelt in onze woningen. Na uitspraak van de kantonrechter zijn deze woningen ontruimd.
37
4.6 4.6.1
Betrekken van bewoners bij beheer en beleid Participatie
Huurdersbelang In 2014 is het Huurdersbelang op dezelfde manier aan de slag gegaan als voorgaande jaren. Het eigen budget voor vergaderen, afhuren van ruimten en kantoorartikelen is ook dit jaar verstrekt. Samen met hen is een vergaderrooster en agendabeheer opgesteld zodat er een duidelijke structuur in het overleg is aangebracht. Het Huurdersbelang zoekt met regelmaat de samenwerking met andere huurdersbelangenverenigingen van andere corporaties. De begeleiding vanuit de Woonbond wordt als wisselend succesvol ervaren. Zij zijn daarom in overleg voor andere professionele ondersteuning. Het Huurdersbelang heeft bij de volgende zaken een bijdrage geleverd: Advies over recent gehouden planmatig onderhoud; Advies over de jaarlijkse huurverhoging; Advies over de update van de algemene huurvoorwaarden; Advies over het verhuiskostenreglement; Zij zijn meegenomen in de voortgang van het SVB; Advies dienstverlening, dit is op dit moment een continu proces; Thema avond met het gehele huurdersbelang rondom de huurverhoging. Bewonerscommissies Bewonerscommissies leveren een duidelijke bijdrage aan de leefbaarheid en een goed beheer van een complex. Vooral binnen appartementencomplexen is het praktisch om een bewonerscommissie te hebben. Daarom neemt Goed Wonen bij de oplevering van een nieuw appartementencomplex het initiatief om een bewonerscommissie in het leven te roepen. In 2014 heeft ze in een al ouder appartementencomplex toch nog een bewonerscommissie weten te organiseren.
4.7
Communicatie en PR
Mijn Goed Wonen In 2014 is veel aandacht uitgegaan naar de ontwikkeling van Mijn Goed Wonen, een online platform waarop onze huurders 24/7 hun zaken met Goed Wonen kunnen regelen. Ze kunnen er hun persoonlijke gegevens wijzigen, reparatieverzoeken indienen, online betalen enzovoort. Mijn Goed Wonen is 21 januari 2015 live gegaan. De voorbereidingen zijn in 2014 afgerond en bestonden uit het schrijven van alle teksten, het herschrijven en uploaden van onze informatiebrochures, het vele testen en het ontwikkelen van een informatiefolder. In 2015 gaan we Mijn Goed Wonen promoten zodat steeds meer huurders het portaal gaan gebruiken.
Website KWH, het kwaliteitscentrum voor woningcorporaties, heeft de website van Goed Wonen in 2014 uitgeroepen tot 6e beste corporatiewebsite in de categorie corporaties met 1.800 tot 4.000 woningen. De websites worden beoordeeld op gebruiksgemak, vindbaarheid, inhoud, productaanbod en functionaliteit. Natuurlijk zijn wij trots op dit resultaat.
38
Projectcommunicatie Komweg, Gemert Aan de Komweg in Gemert realiseren wij een woonwijk voor mensen die graag onderdeel willen uitmaken van een woon-/leefgemeenschap waarbinnen de bewoners open staan voor elkaar en bereid zijn om elkaar te helpen. Communicatief gezien was het een uitdaging om de juiste toon te zetten bij het presenteren van het project. Dit is bijzonder goed gelukt met de campagne Goed. Voor elkaar. Mede dankzij deze campagne en een bijzonder fraai voorpagina-artikel in het nieuwe Weekblad voor Gemert-Bakel, mochten wij een volle zaal met belangstellenden begroeten.
Attendorenstraat Op het terrein van de voormalige Michaëlschool gaan wij een nieuwe woonwijk realiseren in samenspraak met de wijk en toekomstige bewoners. We zijn een community gestart op Facebook onder de naam Mijn nieuwe buren en we willen via dit platform in contact staan met alle belangstellenden. Verder is er een groot spandoek geplaatst op het terrein om de omwonenden op te roepen met ons mee te denken. In 2015 wordt het project verder uitgerold. Antoon Roelofsstraat Aan de Antoon Roelofsstraat, een zijstraat van de Oudestraat in Gemert, realiseerden wij 9 starterswoningen. Hiervoor hebben we een speciale campagne ontwikkeld om de jongere doelgroep aan te spreken.
Communicatie over energieprojecten Zonne-energie voor iedereen! In het najaar zijn we gestart met het aanbieden van zonnepanelen aan onze huurders. Tegen een geringe huurverhoging kunnen onze huurders een set van 6 zonnepanelen laten installeren op hun dak. Hiermee besparen zij flink op hun energierekening. Er is behoorlijk wat aandacht voor dit project geweest. Zowel in de huis-aan-huisbladen, in ons bewonersblad, op Facebook en op onze website. We hebben een mooie folder ontwikkeld die de onderhoudsmedewerkers en klantconsulenten meenemen als zij onze huurders bezoeken. Met resultaat! Eind 2014 ontvingen we meer dan 100 aanvragen en waren er ruim 60 contracten getekend. Elektrisch rijden Daarnaast hebben wij een start gemaakt om ons wagenpark duurzamer te maken. Sinds het voorjaar van 2014 rijdt er een geluidloze, volledig elektrische bedrijfsauto van Goed Wonen rond die 0 gram CO 2 uitstoot. Visueel ondersteunen we het elektrisch rijden met dit beeldmerk:
Gemeente Gemert-Bakel Ook in 2014 hebben wij communicatie-expertise beschikbaar gesteld aan de gemeente Gemert-Bakel bij het project Kanteling van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Er is in overleg met gemeente, LEV-groep, GGZ, Atlantgroep en De Zorgboog, een communicatieplan geschreven, een campagne ontwikkeld en een kick-off bijeenkomst georganiseerd in maart. Helaas is er lang onzekerheid geweest
39
over de beschikbare middelen en capaciteit bij de gemeente. Hierdoor is het project in 2014 niet van de grond gekomen en hebben wij de keuze gemaakt om onze bijdrage aan dit project te beëindigen. Eind 2014 besloot de gemeente om zelfstandig, zonder de partnerorganisaties, het project weer vlot te trekken. Communicatietrainingen Voor medewerkers hebben we in 2014 een cursus Prezi georganiseerd en zijn er twee bijeenkomsten geweest over het gebruik van social media en de toegevoegde waarde voor Goed Wonen.
Duurzame pr-artikelen Bio-tas Deze goed. bag (goodybag) is gemaakt van 4 plastic flesjes. We geven de tas weg aan nieuwe huurders bij het ondertekenen van een nieuw contract. Bio-pen Daarnaast hebben we nieuwe pennen besteld voor intern gebruik en om weg te geven. De pennen zijn voor 80 % gemaakt van FSC gecertificeerd houtpoeder en volledig biologisch afbreekbaar plastic materiaal. Dit plastic is geproduceerd uit plantaardige grondstoffen, zoals maïszetmeel, en kan gecomposteerd worden en zo weer veilig terugkeren in het ecosysteem. De pen is voorzien van biologische inkt die is gemaakt van maïs, luizen, vitamine B, caroteen, bijenwas, talk, carbonaat en sulfaat.
Ontwikkeling nieuwe folders We hebben in 2014 een meterkastkaart ontwikkeld met daarin een overzicht van de belangrijkste onderhoudstips voor de woning. We besloten deze kaart te ontwikkelen omdat we van huurders veel vragen ontvangen over het bijvullen en ontluchten van de cv-installatie, over het onderhoud van de mechanische ventilatie en de rookmelder, over ventileren enzovoort. Onze onderhoudsmedewerkers hangen de kaart in de meterkasten bij onze huurders en nieuwe huurders krijgen de kaart mee in de tas na het ondertekenen van het huurcontract. Daarnaast hebben we een folder ontwikkeld voor Mijn Goed Wonen en zijn alle informatiebrochures herschreven vanwege de komst van Mijn Goed Wonen.
Presentatie woningaanbod In 2014 hebben we de wijze waarop we ons woningaanbod presenteren aangepast. Om ons Direct-tehuuraanbod beter onder de aandacht van woningzoekenden te krijgen, hebben we dit aanbod geïntegreerd in ons reguliere woningaanbod. Daarnaast zetten we onze woningen voortaan ´in optie´ als we al in gesprek zijn met een kandidaat. De woning blijft zo zichtbaar in het aanbod totdat de verhuring definitief is. Belangstellenden kunnen op deze manier blijven reageren. Als de verhuring om wat voor reden niet doorgaat, hebben we direct een volgende kandidaat in beeld.
40
Communicatieactiviteiten rond wijziging dienstverlening In 2014 hebben enkele wijzigingen plaatsgevonden in onze dienstverlening. Zo zijn we gestopt met pinbetalingen, communiceren we geen standaard openingstijden meer omdat huurders voortaan een afspraak moeten maken. Via berichten op internet, social media, bij de balie, en via persoonlijke mailings is hier aandacht aan besteed.
Perscommunicatie In 2014 hebben wij 6 persberichten verzonden aan de lokale en regionale media (Gemerts Nieuwsblad, Weekblad voor Gemert-Bakel, Eindhovens Dagblad, Omroep Centraal). We zetten steeds meer in op het verspreiden van nieuws via onze social mediakanalen. Als we de lokale media willen inzetten, bijvoorbeeld om free-publicity voor onze projecten te krijgen, merken we dat we die ruimte weer krijgen. Lange tijd bleek dit lastig omdat het Gemerts nieuwsblad vooral redactionele ruimte beschikbaar stelde aan haar adverteerders. Vanwege de komst van het Weekblad voor Gemert-Bakel, concurrent voor het Gemerts nieuwsblad, zijn de mogelijkheden weer toegenomen. Doel is om in 2015 onze kansen voor free-publicity weer aan te grijpen. Sponsoractiviteiten Bakel 1300 In 2014 hebben we het feest Bakel 1300 gesponsord. Het hele afgelopen jaar vonden er feestelijke activiteiten plaats in Bakel vanwege het 1300 jarig bestaan. Goed Wonen heeft een financiële bijdrage geleverd om de festiviteiten mede mogelijk te maken. Daarnaast hebben we onze medewerking verleend bij het plaatsen van een oude waterput in het atrium van een van onze complexen, de Kerksedriessen. Verder hebben we het jaarlijks terugkerende Winterpleinfestijn gesponsord en hebben we, in het kader van de leefbaarheid, een financiële bijdrage geleverd aan Stichting Leergeld en de Social Sofa van Diomage.
41
4.8 4.8.1
Financiën Financiële continuïteit - omvang vermogen en toetsing
Borgingsplafond WSW (DAEB-activiteiten) Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie op enig moment in het betreffende kalenderjaar mag hebben bij het WSW. Eind 2014 is er een borgingsplafond door het WSW afgegeven van € 68,3 miljoen. Oordeel van het CFV De beoordeling van het CFV richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Dit terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Het uitgevoerde onderzoek van het CFV geeft geen aanleiding tot opmerkingen en geen aanleiding tot het doen van interventies. Ministerie van Infrastructuur en Milieu Het Ministerie geeft jaarlijks een oordeel op grond van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) rondom de onderwerpen ‘naleving wetten en andere relevante regels’ en ‘financiële positie’. Met betrekking tot de naleving van de wetten en andere relevante regels geeft het Ministerie aan dat Goed Wonen voldoet aan regelgeving. Rondom de financiële positie verwijst het Ministerie naar het oordeel van het WSW (zie bovenstaande alinea). 4.8.2 De vermogenspositie In 2014 bedroeg het jaarresultaat € 0,5 miljoen positief. Vergeleken met 2013 is het resultaat met € 0,9 miljoen gestegen. Het eigen vermogen bedraagt op basis van de bedrijfswaarde (DAEB-deel) en marktwaarde (nietDAEB-deel) per 31 december 2014 € 79,5 miljoen. De solvabiliteit komt uit op 46%. 4.8.3 Waardering bezit De bedrijfswaarde sociaal vastgoed inclusief grond bedraagt eind 2014 circa € 126 miljoen, dit is € 6,5 miljoen hoger dan eind 2013. De stijging wordt onder andere veroorzaakt door het ‘in exploitatie nemen’ van nieuwe huurwoningen.. 4.8.4 Beleggen en financieren In 2014 is een nieuwe lening van € 5 miljoen aangetrokken, daarnaast is er nog € 2,5 miljoen in 2014 gestort van een financiering welke eind 2013 was afgesloten. Goed Wonen bezit 3 certificaten van € 500.000,- per stuk bij het Wooninvesteringsfonds. Door stagnerende verkopen is het WIF in financieel zwaar weer terechtgekomen en dient in maart 2015 haar bankfinanciering af te lossen. Het WIF heeft haar portefeuillie verkocht aan een buitenlandse investeerder; Round Hill. De financiële situatie van het WIF heeft ook gevolgen voor de waardering van de certificaten van Goed Wonen. Goed Wonen heeft, met het oog op de situatie, reeds in 2013 een afwaardering van 50% toegepast en voor het boekjaar 2014 nog eens 20%. De waardering, exclusief de bijgeschreven rentevergoeding bedraagt per balansdatum € 450.000. 4.8.5 Investeringsbeleid We hebben in 2014 in totaal 3 projecten (Handel, Pandelaar en Bisonstraat) opgeleverd. De investeringsportefeuille voor deze projecten bedraagt circa € 3,7 miljoen. De investeringsportefeuille bedraagt eind 2014 in totaal circa € 16,2 miljoen, waarvan ruim € 7,1 miljoen tot nu toe is uitgegeven. Eind 2014 had Goed Wonen 69 huurwoningen en 1 kantoorruimte in ontwikkeling. De besluiten voor het realiseren van nieuwe projecten worden genomen op basis van de rendementseisen per soort project volgens het investeringsstatuut. 4.8.6
Fiscaliteiten
Vennootschapsbelasting Sinds 1 januari 2008 is Goed Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (VPB). De VPB aangiften van 2008 t/m 2012 zijn ingediend met gebruikmaking van de
42
herbestedingsreserve. Het totaal bedrag dat door mutatie in de belastinglatentie ten laste komt van het resultaat van 2014 bedraagt € 1,1 miljoen. In 2014 is een fiscale winst van € 3,3 miljoen behaald. Deze fiscale winst leidt niet tot een acute belastingverplichting omdat Goed Wonen nog een compensabel fiscaal verlies had van ruim € 4,0 miljoen. Voor de resterende verliezen is een actieve latentie van € 186 duizend gevormd. 4.8.7
Toekomstige ontwikkelingen
Goed Wonen heeft geen grondposities. Met de gemeente Gemert-Bakel is er wel een samenwerkingsovereenkomst, waarbij met gemeente afspraken zijn gemaakt over de prijs en levering van gronden op een aantal locaties afhankelijk van de totstandkoming van het bestemmingsplan en de investeringsmogelijkheden van Goed Wonen. In paragraaf 3.1 en 4.2.3 zijn respectievelijk ontwikkelingen weergegeven rondom het personeel en de investeringen. In de jaarrekening is onder ‘financiële instrumenten’ opgenomen welke risico’s Goed Wonen onderkent, en hoe zij er vervolgens op acteert.
43
4.9
Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen
Eind 2014 was Goed Wonen lid van vijftien Verenigingen van Eigenaars. In elf hiervan hebben wij een meerderheidsbelang. Wij treden voor de verenigingen niet op als bestuurder en/of administrateur. Hieronder volgen per verbinding nog enkele kengetallen: VVE
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 112 113 116 117 118
Naam
Statutair vermogen per 31-12-2014 in €
VVE Elisabethplaats 10-28, Gemert VVE Gerardusplein 1-19, Gemert VVE Elisabethplaats/Nieuwstraat, Gemert VVE Kerksedriessen, Bakel VVE Goed Wonen voor de School, Bakel VVE D'n Elsenhof, Elsendorp VVE Mariënburg, Gemert VVE De Pionier, De Rips VVE De Peperbus, Gemert VVE Groeskuilenstraat, Gemert VVE Nieuwe Biezen 1, Gemert VVE Nieuwe Biezen (Hoofdsplitsing), Gemert VVE Kruiseind Appartementen VVE Kruiseind Parkeerplaatsen VVE Oliemolen
20.932 49.128 112.640 98.477 45.402 86.908 91.467 50.460 53.574 61.903 31.979 45.865 25.415 16.411 28.341
Jaaromzet 2014 in €
7.800 3.734 9.222 7.290 11.625 19.725 22.223 26.568 12.171 14.843 16.314 24.485 33.342 9.600 28.795
Lidmaatschaps- verhouding Goed Wonen
137/150 32/100 en 32/51 53/100 54/100 90/179 648/1141 1820/4062 1173/1351 512/998 938/2141 1047/2782 59/100 3218/4225 33/68 2079/2742
91% 32% en 63% 53% 54% 50% 57% 45% 87% 51% 44% 38% 59% 76% 49% 76%
4.10 Ondertekening Het bestuur verklaart hierbij dat zij op deze wijze invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt “uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting” conform artikel 11 van het BBSH en dat de middelen van Goed Wonen in het verslagjaar conform artikel 26 van het BBSH uitsluitend zijn en zullen worden besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Gemert, mei 2015
Hans Vedder directeur-bestuurder
44
5 Kengetallen
BOEKJAAR
2014
2013
2012
2011
2010
2.555 44 7 2.606
2.545 44 7 2.596
2.482 44 7 2.533
2.471 44 7 2.522
2.494 44 7 2.545
76 87 8 171
76 85 8 169
76 85 5 166
76 85 5 166
78 85 5 168
2.777
2.765
2.699
2.688
2.713
2.650
2.640
2.571
2.560
2.583
54
93
45
2
19
GEGEVENS BEZIT In exploitatie: Woongelegenheden 1. Huurwoningen 2. Eenheden in verzorgingshuizen 3. Overige woongelegenheden Totaal woongelegenheden Niet woongelegenheden 4. Garages 5. Parkeerplaatsen 6. Maatschappelijk vastgoed Totaal niet woongelegenheden Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie (ongewogen) Totaal aantal verhuureenheden in exploitatie (gewogen) In 1. 2. 3. 4. 5. 6.
aanbouw: Huurwoningen Eenheden in verzorgingshuizen Overige woongelegenheden Garages Parkeerplaatsen Maatschappelijk vastgoed
69
1 70
1
1 56
112
46
1
13 2 3 1 0 0
1 0 3 21 0 0
49 1 0 0 0 0
MUTATIES WOONGELEGENHEDEN IN EXPLOITATIE 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal Aantal
opgeleverd aangekocht verkocht gesloopt van voorraad naar in exploitatie van in exploitatie naar voorraad
Totaal
1. Goedkoop 2 Betaalbaar 3. Duur
21 0 9 0 6 8
59 0 0 0 2 0
10
61
11
-23
50
341 1.727 538
365 1.775 456
445 1.787 301
511 1.787 224
549 1.782 214
45
BOEKJAAR
2014
HET VERHUREN VAN WONINGEN 1. Mutatiegraad 2. Aanbiedingsgraad 3. Huurachterstand in % jaarhuur 4. Huurderving in % jaarhuur
2013
2012
2011
2010
7,2 N.B. 0,52 2,2
8,6 N.B. 1,00 2,3
6,9 1,4 0,54 1,1
6,2 1,5 0,52 0,6
6,0 1,3 0,44 0,5
€
790
777
789
785
674
€
681
1.056
1.351
944
370
€
1.471
1.832
2.140
1.729
1.044
€
178 488
176 463
161 435
161 435
155 424
%
46 0,4 1,6
46 0,8 1,0
52 1,0 1,7
45 3,3 6,2
35 3,4 6,5
% % %
0,6 6 1,6
-0,5 7 1,1
11 9 6,8
11 3 5,2
6 3 3,8
€ € % % %
1.764 -7.297 48 45 17 2,29 1,91
2.097 -1.283 48 44 15 2,20 1,90
2.271 4.401
4.724 14.281
1.624 13.046
1. Eigen vermogen per verhuureenheid 2. Voorzieningen per verhuureenheid 3. Leningen inclusief aflossing komend boekjaar per verhuureenheid
€ €
30.000 1.498
27.640 858
36.557 1.262
29.503 2.626
20.559 2.699
€
25.841
23.028
23.464
22.885
19.142
4. Totaal opbrengsten per verhuureenheid 5. Overige bedrijfslasten per verhuureenheid exclusief waardeverandering MVA 6. Jaarresultaat per verhuureenheid
€
6.498
5.514
5.351
5.782
5.200
€ €
5.550 176
5.239 -146
5.825 3.980
5.194 3.173
2.654 1.284
KWALITEIT 1. Kosten niet planmatig onderhoud per verhuureenheid 2. Kosten planmatig onderhoud per verhuureenheid 3. Totaal kosten onderhoud per verhuureenheid PRIJS / KWALITEITSVERHOUDING 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde netto huurprijs
FINANCIËLE CONTINUÏTEIT 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio) 3. Liquiditeit excl.aflossing komend boekjr 4. 5. 6. 7.
Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit lang vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Operationele cash flow per verhuureenheid 8. Werkkapitaal ( x € 1.000) 9. Loan to Value op bedrijfswaarde 10. Solvabiliteit op bedrijfswaarde 11. Dekkingingsratio o.b.v. WOZ 12. ICR 13. DSCR
BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING
46
BOEKJAAR
2014
2013
2012
2011
2010
PERSONEELSBEZETTING Aantal formatieplaatsen gesplitst naar afdeling: 1. Directie 2. P&O en communicatie 3. Klantzaken 4. Bedrijfszaken 5. Vastgoed
1,0 1,6 13,6 5,7 4,0
1,0 1,6 14,0 8,8 4,0
1,0 1,6 13,6 9,4 4,0
1,0 1,6 14,2 9,2 4,0
1,0 1,6 13,2 9,4 4,0
6. Totaal aantal formatieplaatsen waarvan vacant
25,8 0
29,4 0
29,6 0,0
30,0 1,0
29,1 0,7
7. Totaal aantal personeelsleden exclusief vacant
30
34
35
34
33
47
Bijlage jaarverslag regionale geschillencommissie
48
