Znalecký posudek odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3657-96/2016 Odhadce: Ing. Petr Bicenc Koldům 1581/312 1581, 436 01 Litvínov, 603748486,
[email protected] Datum objednání: Datum místního šetření: 27.6.2016 Místní šetření proběhlo za účasti: Datum převzetí kompletních podkladů: 27.6.2016 Vlastník pozemku: SJM, Skopec Pavel a Skopcová Drahuše, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Pavel Skopec, Minická 378 / 6, 18100 Praha Drahuše Skopcová, Dvořákova 601, 43942 Postoloprty Klient: Exekutorský úřad Plzeň - město, JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého náměstí 28, 301 00 Plzeň, ,
Základní údaje Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Předmět ocenění: Účel ocenění: Katastrální údaje Kraj: Obec: Ulice: List vlastnictví č.:
Pozemek p.č. 192/106 v k.ú. Mradice Pozemek pro rezidenční výstavbu, parcelní číslo 192/106 v k.ú. Mradice. podklad pro exekučního řízení Ústecký Postoloprty 11944
ÚČEL OCENĚNÍ:
Okres: Katastrální území: Číslo popisné/orientační Parcelní čísla pozemků:
Louny Mradice 192/106
podklad pro exekučního řízení (současný stav)
Rizika + Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí + Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 + Bez reálných břemen a služebností - Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. + Nemovitost není pronajímána + Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn přes pozemky p.č. 533/1 Vyhodnocení rizik pro Collateral managment: ANO
OBVYKLÁ CENA
Současný stav 64 000 Kč
JEDNOTKOVÁ CENA
160 Kč/m
Budoucí stav
2
2
0 Kč/m
Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.1.24
Počet stran:
5 stran
V Litvínově, dne 3.7.2016
Počet příloh:
Otisk razítka
5
Ing. Petr Bicenc
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Pozemek se nachází v severní okrajové části obce v oblasti rekreačních objektů. Oceňovaná nemovitost je přístupná z veřejné zpevněné komunikace. Pozemek není napojený na žádné inženýrské sítě. Na pozemku nestojí žádné stavby ani se nevyskytují venkovní úpravy. Pozemek je mírně sklonitý západním směrem a není oplocený. Na pozemku se vyskytují náletové trvalé porosty. V místě není žádná občanská vybavenost, rozšířená infrastrukrura je v sousedních Postoloprtech(3km). Mezi sousedními i vzdálenějšími městy je pravidelné autobusové spojení. Pracovní příležitosti jsou v okolních průmyslových podnicích( průmyslová zóna Triangl - Žatec, Louny).
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část – ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha
orná půda
autobus silnice II.,III.tř
trvalé travní por. zahrada
jiný
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití pozemků: RD
kanalizace nezpevněná byty
plyn elektro přes pozemky parc. číslo 533/1 rekreační objekt
telefon výstavba individuální garáže
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 533/1
Druh pozemku Ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Město Postoloprty
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu)
Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Rizika nejsou zjištěna
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Ostatní rizika spojená s umístěním nemovitosti nejsou zjištěna
-2-
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Zástavní právo exekutorské, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. -
Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není pronajímána Popis ostatních rizik Ostatní rizika nejsou zjištěna
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 11944 Kraj: Obec: Ulice:
CZ042 Ústecký 566624 Postoloprty
Okres: Katastrální území: č.o.:
Vlastníci SJM
Skopec Pavel a Skopcová Drahuše Pavel Skopec Drahuše Skopcová Pozemková parcela
Podíl 1/1
Minická 378 / 6, 18100 Praha Dvořákova 601, 43942 Postoloprty
Pozemky
192/106
CZ0424 Louny 700011 Mradice
400 m2
Parcela KN
trvalý travní porost
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek je umístěný v severní okrajové části obce v oblasti rekreačních staveb „ Oharka”. Pozemek není napojený na žádné inženýrské sítě. K sousednímu pozemku vede přípojku vody z veřejného řádu a elektřiny. Pozemek v je v mírném západní sklonu a není oplocený. Na pozemku se vyskytují náletové trvalé porosty, které vznikly přirozeným způsobem a které nejsou udržované. Přístup k pozemku je zajištěn přes zpevněný pozemek p.č. 553/1, který je ve vlastnictví města Postoloprty. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy, která je součástí příloh. Pozemek je vedený v územním plánu v zóně pro rekreaci RI s možností zastavění rekreačními objekty( zahrádkářské a rekreační chaty, rekreační domky či chalupy).
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Cena byla stanovena porovnáním na základě průzkumu trhu. K porovnání byly využity pozemky se stejným způsobem využití( rekreační oblasti s využitím pro zahrádky či rekreaci) v okolních lokalitách. K některým pozemků jsou přivedené inženýrské sítě a součástí některých pozemků jsou rekreační objekty. Tato skutečnost je zohledněna v koeficientech upravujících cenový vztah mezi oceňovaným a srovnávacím pozemkem. Vzhledem k částečnému nedostatku informací o uskutečněných prodejích vycházíme v porovnání z nabídky realitní kanceláří obdobných nemovitostí. Redukovaná jednotková cena leží v rozmezí 134 - 256 Kč/m2. Pro stanovení jednotkové ceny byla určena cena pod průměrem hodnot intervalu upravených jednotkových cen tj. 160Kč/m2. Důvodem je , že pozemek není napojený na žádné inženýrské sítě, hustý neudržovaný trvalý porost na celé ploše pozemku a omezené možnosti parkování.
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů)
Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Velemyšleves
3 175
599 000
188,66
Prodej zahrady o výměře 3175 m2 v klidné části obce Velemyšleves. V pozemku vede přípojka vodovodu. Na zahradě je stodola, která je součástí prodeje, ovocné a okrasné stromy. Vhodné k podnikání, chovu ovcí nebo koní, k rekreaci či stavbě rodinného domu. Dobrá dostupnost do Žatce, Loun, Mostu i Chomutova. ID: 429090 Datum aktualizace: 21.6.2016
-3-
0,73
137,92
Liběšice – Líčkov
430
64 000
148,84
1,10
163,31
834
295 000
353,72
0,47
165,03
341
120 000
351,91
0,73
255,90
674
250 000
370,92
0,55
202,97
V malebné vesničce Líčkov, část obce Liběšice v okrese Louny, která se nachází asi 2 km jižně od Liběšic, nabízíme k prodeji pozemek o výměře 430 m2. Dle katastru nemovitostí je pozemek veden jako orná půda a v současné době není zatížen nájemním vztahem. K pozemku nevedou žádné inženýrské sítě. ID:1186 Datum aktualizace: 27.6.2016 Dobroměřice
Zahrada s chatkou v klidné okrajové části obce Dobroměřice. Rovinatý pozemek lichoběžníkového tvaru o celkové výměře 834 m2 je součástí chatové kolonie. Na zatravněném pozemku se vzrostlými ovocnými i jehličnatými stromy je situována dřevostavba o rozměrech 5*7 m o dispozici 2+kk. Situační řešení - chodba, nalevo místnost pro sociální zázemí, dále prostorný pokoj s kuchyňským koutem a ložnice. Na pozemek je přivedena elektrika 220 V + 380 V, vytápění kamny na tuhá paliva, WC suché, pitná voda nezavedena. Stavba je částečně podsklepená, ve sklepě se nachází studánka s povrchovou vodou, sedlová střecha s menším úložným prostorem, krytina vlnitý eternit. Na pozemku se dále nachází kolna pro uskladnění sezónního nářadí. Na pozemku je vzrostlý ořech, dále třešeň, jabloně, švestka a mirabelky. ID:3182 Datum aktualizace: 10.6.2016 Lenešice
Nabízíme k prodeji zahradu (druh pozemku - orná půda) nacházející se v menší zahrádkářské kolonii okrajové části obce Lenešice. Na částečně oploceném, rovinatém pozemku o celkové výměře 341 m2 se nacházejí stromy a keře (ořech, třešeň, švestka, slíva, hrušeň, líska a fíkovník). Součástí prodeje je i původní skříňová nástavba na automobil, která sloužila z části jako kolna, ale i jako přístřešek. Zde je umístěna elektřina 220/380V, rozvod pitné vody není k dispozici, zalévání pomocí čerpadla z potoka. Na pozemek je vjezd z pozemní komunikace směr Lenešice - Postoloprty. ID:1434/963 Datum aktualizace:2.6.2016 Louny, Na Losech
Nabízíme k prodeji zahradu nacházející se v zahrádkářské kolonii Na Losech v Lounech. Na pozemku o velikosti 674 m2 je uprostřed umístěna starší chatka(16m2). Dřevěná chatka je částečně podsklepena, stojí na betonových podstavcích. Před chatkou je prostor cca 12m2, na kterém je možné zbudovat verandu. Skládá se z obytného pokoje, chodby, kterou lze předělat na další pokoj a místnosti, která je v současné době využívána jako sklad. Na zahradě roste několik ovocných stromů (jabloně) a keřů. Výhodou jsou dvě možnosti vstupu na zahradu jeden s možností vjezdu pro automobil. Na zahradu je přivedena elektřina, je zde studna - 4,5m hluboká, rozvod pitné vody není k dispozici. ID:584364 Datum aktualizace:10.6.2016
185,03 Kč/m 2
Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost Celková výměra pozemků:
192/106
Výměra m2 400 400
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 160 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 64 000 64 000
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí Pozemek se nachází v severní okrajové části obce v oblasti rekreačních objektů „ Oharka”. Oceňovaná nemovitost je přístupná po zpevněné komunikaci. Pozemek není napojený na žádné inženýrské sítě. Na pozemku nejsou žádné stavby ani venkovní úpravy. Pozemek je rovinatý a není oplocený. Na pozemku se vyskytují náletové trvalé porosty. V místě není žádná občanská vybavenost, rozšířená infrastruktura je v sousedních Postoloprtech(3km). Mezi sousedními i vzdálenějšími městy je pravidelné autobusové spojení. Pracovní příležitosti jsou v okolních průmyslových podnicích ( průmyslová zóna Triangl - Žatec, Louny). -4-
Nevýhodou je hustý neudržovaný náletový porost na celé ploše pozemku, který bude nutno odstranit v případě využití pozemku k výstavbě rekreačního objektu. Dále omezené možnosti parkování v místě a žádné občanská vybavenost v místě. Výhodou je umístění v klidné okrajové lokalitě vhodné pro rekreaci.
Podmínky vhodnosti zástavy Nevyhodnocuje se
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 64 000 Kč 64 000 Kč
Budoucí stav 0 Kč
Silné stránky nemovitosti klidná okrajová lokalita vhodná pro rekreaci občanská vybavenost v místě nebo v docházkové vzdálenosti
Slabé stránky nemovitosti omezené možnosti parkování v místě chybějící inženýrské sítě hustý náletový porost na celém pozemku chybějící občanská vybavenost v místě nebo v docházkové vzdálenosti
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy + ortofoto mapa Ortofoto mapa Mapa oblasti + Fotodokumentace nemovitosti Informace z územního plánu
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 1
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.3657-96/2016 znal. deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
-5-
Výpis z katastru nemovitostí
-6-
Snímek z katastrální mapy
-7-
Ortofoto mapa
-8-
Mapa oblasti
Fotodokumentace nemovitosti
pohled na sousední pozemek p.č.108 a p.č.132
pohled severní
pohled jižní
-9-
Informace z územního plánu
Informace z územního plánu
- 10 -
