ÜLLŐ VÁROS GAZDASÁGI TERÜLET TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERVE NAGYSZÉKES DŰLŐ TERÜLETÉRE FEBRUÁR

ÜLLŐ VÁROS

GAZDASÁGI TERÜLET TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERVE NAGYSZÉKES DŰLŐ TERÜLETÉRE

2016. FEBRUÁR

ÜLLŐ - TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV

KÉSZÍTETTÉK: Településtervezés: TÉR-T-REND Kft. Cseri Gabriella. településmérnök, terület-és településfejlesztő szociológus

településtervező, TT-01-4867

Wolf Beáta okl. építészmérnök, városgazdálkodási mérnök

vezető településtervező, TT/1É-01-2384

Révész László Településmérnök

Vörös Kft. Vörös Gábor okl. építészmérnök, É 01 3771

Közlekedés: TP-Terv Mérnöki Iroda Kft. Tóth Attila Gábor okl. építőmérnök, településmérnök

településtervezési közlekedési tervező, Tkö-01-10559

Közművek, hírközlés: Felhős Koppány okl. építőmérnök

településtervezési vízi közmű tervező, TV-T-01-7609

Csereklyei Tibor okl. villamosmérnök

településtervezési energia-közmű tervező TE-T-01-5838

Molnár Attila építőmérnök településtervezési hírközlési tervező, TH-T-01-6341

2015. FEBRUÁR TÉR -T-REND KFT.

1


TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERV és BEÉPÍTÉSI TERV Üllő Nagyszékes dűlő területén tervezett gazdasági területhez kapcsolódó településrendezési szerződés előkészítéséhez

Tartalomjegyzék:

Szöveges munkarészek: 1.1. Előzmények

3

1.2. Az érintett terület (ingatlan) rövid bemutatása

3

1.3. A telek és a környezet vizsgálati bemutatása

4

1.4. Beépítési terv

5

1.5. A módosítás során elérendő célok összefoglalása, a szabályozás e célból módosítandó elemeinek összefoglalása

5

1.6. Szabályozási koncepció – javaslat a szabályozás módosítására, kialakítására

6

1.7. A javasolt beépítés, változás várható infrastrukturális igényei közlekedés, közműfejlesztés kapcsán

6

1.8. A javasolt beépítés, változás várható környezeti hatásai, rövid összefoglaló

6

1.9. Örökségi vagy környezeti érték sérülésének lehetőségei, rövid összefoglaló

12

Rajzi munkarészek: Beépítési terv Külső, belső közlekedési területek mintakeresztszelvénye

TÉR -T-REND KFT.

2


1.1. Előzmények Üllő közigazgatási területére több ütemben készültek el a településrendezési eszközök. A módosításukra is sor került a fejlesztési szándékok felerősödésének függvényében. •

• • • •

A 36ha-os területre környezeti állapotfelmérés és területismertető talajmechanikai szakvélemény készült 2009.-ben LAWAND Mérnöki Iroda Kft. közreműködésével. Ez alapozta meg a településrendezési eszközök 2009. évi módosítását (A.D.U. Építész iroda Kft.). A teljes közigazgatási területre vonatkozóan elindult a településrendezési eszközök felülvizsgálatának folyamata 2014. évben. Első lépésként elkészült a településfejlesztési koncepcióhoz és a településrendezési eszközök felülvizsgálatához a megalapozó vizsgálat anyaga, Településfejlesztési koncepció elfogadására 2015.-ben került sor, A gazdasági területek településszerkezeti tervbe épüléséhez a területcserére vonatkozó területrendezési hatósági eljárás lefolytatásához szükséges tanulmány készült el.

Az önkormányzat és a fejlesztők között településrendezési szerződés keretében lehet meghatározni a fejlesztés kereteit, megelőzően elvégzendő feladatokat, valamint a terület előkészítés során jelentkező költségeket. A telepítési tanulmányterv, a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 7. melléklete tartalmi követelményeinek figyelembevételével készül.

1.2. Az érintett terület (ingatlan) rövid bemutatása

Forrás Google térkép A gazdasági, üzemi és kereskedelmi célra hasznosítani kívánt terület Üllő Északi városrészének külterületi részén helyezkedik el, a Nagyszékes dűlőben, a már beépült logisztikai telepekhez közel (Goodman, Üllő Airport Logisztikai Központ, ROSSMANN, ORIFLAME, SPAR Logisztikai Központ). A terület sík a Gyáli (1) csatorna irányába nagyon enyhén lejtő. A terepszint északkeleti irányban enyhén emelkedik, felszíne 122,0-126.5mBf magasságok között változik, 4,5m-es szintkülönbség adódik közel 800m-en. A tömb területe a 36ha-t meghaladja. Délről a 100 számú Budapest - Szolnok - Záhony vasúti fővonalhoz kapcsolódik északról mezőgazdasági területbe sorolt földrészleteken keresztül kapcsolódik a 4. számú elsőrendű főúthoz. A vasúti érintettség miatt vetődött fel az intermodális csomópont, központ kialakításának igénye. Közelben van a nemzetközi repülőtér, melynek gazdasági szállítási kapacitásai kihasználhatók, az országon belüli vasúti és közúti szállítási lehetőségekkel összekapcsolhatók. A nagy mennyiségű áruk mozgatásához a TÉR -T-REND KFT.

3


terület jól átalakítható konténer-terminál és összeszerelő, csomagoló, raktározó csarnokok befogadására. Az országos gyorsforgalmi és főúthálózat elemei áthaladnak az Északi városrész határának közelében (M0-ás autóút, 4. számú elsőrendű főút). Az M0-ás autóút az északnyugati közigazgatási területet osztja ketté, az úttól nyugatra lévő területhasználatok (mezőgazdasági, ipari, kereskedelmi szolgáltatói, beépítésre szánt különleges gazdasági) csak Vecsés irányából szolgálhatók ki. A 4. számú elsőrendű főút északról zárja le a településfejlesztési koncepcióban meghatározott egyéb ipari fejlesztési területeket. A Gyáli (1.) csatorna a terület közelében halad nyugaton és északon, a tervezett központ területét 500-550m-re közelíti meg. A 058/12hrsz-ú ingatlan anyagnyerő hely volt, rekultivációja lezajlott. A visszatöltés építési törmelék zúzásával aprításával történhetett. Veszélyes vagy egyéb hulladék elhelyezésére utaló nyomok nincsenek a területen. A területre jelenleg az ugaroltatás a jellemző. A volt bányaterület rekultivált, visszatöltött felszínét gyepes felület borítja. A 4. számú elsőrendű főút üllői lehajtóján keresztül, Zsaróka út felöl és a vasúttal párhuzamosan induló, északnyugati irányba elforduló földútról közelíthető meg, szolgálható ki az igénybe venni kívánt terület. A tömb a hatályos TSZT szerint beépítésre szánt különleges bányaterületi besorolásba tartozik, annak ellenére, hogy a területen évek óta nem folyik bányászati tevékenység, a bányavagyon hasznosítása lezárult, a bányatelek rekultiválása és feltöltése visszatöltése lezajlott. A módosítás egyeztetési anyaga is elkészült, de a jóváhagyásra már nem került sor. Folyamatban van Üllő közigazgatási területére a településrendezési eszközök felülvizsgálata. Ennek keretében lezajlott a nagyobb léptékű iparterületi kijelölést szolgáló terület csere kapcsán a területrendezési hatósági eljárás. Így az Intermodális központ területe valamint szűkebb és tágabb környezete Iparterületi besorolásba kerül a településrendezési eszközökben.

1.3. A telek és a környezet vizsgálati bemutatása Üllő közigazgatási területén belül az érintett 36ha-os terület az Északi városrész vasúttól északra lévő külterületi részén található. Budapest központjától közel 30km-re. A hatályos Településszerkezeti terven a Nagyszékes területe beépítésre szánt különleges bányaterületbe tartozik. A terület átsorolása folyamatban van. A bánya bezárása és a rekultiváció már megtörtént. A terület 1/3-a szántóműveléssel hasznosított, 2/3-ra a gyepes fás hasznosítás a jellemző. Ingatlanszerkezetben a tulajdoni hányad szerint változó a telekszerkezet, a telkek szélessége és hossza. A 4. számú főúttól délre lévő földrészletekre inkább a szalagparcellás szerkezet a jellemző, a vasút irányába haladva a telkek szélesednek tömbszerűvé válnak. A területen és közvetlen környezetében nincsen épület, a mezőgazdasági területek beépíthetősége 0%-os volt, ennek következtében nem keletkeztek birtokközpontok, nem épültek mezőgazdasági célú gazdasági épületek. A mezőgazdasági hasznosítású telkek beépítésére nem került sor, egyrészt mert a teleknagyságok nem érik el a beépíthető legkisebb telekterületet, másrészt mert a volt bányatelek és környezete különleges bánya területként szerepelt a településrendezési eszközökben és a területhasználat váltó besorolás elfogadására még nem került sor. A területtől távolabb, északkeletre, a Zsaróka utcától északra alakultak ki logisztikai központok, a több ha-os alapterületű és 15m-20m építménymagasságú csarnokok tömegaránya léptékváltást jelent a volt majorság gazdasági területté alakult földszintes épületeihez képest. Az elvárható beépítési intenzitás szempontjából a logisztikai területekre jellemző beépítési paraméterek a meghatározók. A környezetben északon mezőgazdasági területek vannak, hosszútávon a szántóművelés megszűnhet, hasznosításként iparterületnek tervezettek a földrészletek. Keletről a Zsaróka utca folytatásaként, az út északi és déli oldalán gazdasági célú erdőtervezett területekkel határos. A Zsaróka út északi oldala és a főút között beépített logisztikai központok jöttek létre (SPAR logisztikai központ, Rossmann, Oriflame, stb.). A fejlesztéseket kiszolgáló, a főúttal párhuzamosan haladó tervezett szervizút nem épült meg, telekjogilag sem jött létre. A régi északi iparterület működő telepei az erdőterületekkel határosak, terület-felhasználási besorolás szerint gazdasági kereskedelmi szolgáltatói területbe tartoznak (NATI Bázis Kft. MDF lapok natúr laminált és hajlítható, Euroaszfalt Kft., K-PLAST Kft.). Minden gazdasági telket jelenleg a Zsaróka út és az Állomás utca nyugati végénél kiépített működő vasúti átjárótól induló gazdasági út szolgál ki. A kiszolgáló utak lakóterületek határában haladnak, így TÉR -T-REND KFT.

4


további gazdasági forgalommal nem terhelhetők. A jelenleginél intenzívebb forgalmi terhelés kiszűrésére a lakóterületi hátsókerti telekvégeknél épített zajgátló fal feltehetően kevés. A gazdasági terület déli határát képezve halad a vasút északi és déli oldalán a GYáli (1) csatorna déli ága. Jelentős a szerepe a vasútkörnyéki keleti városi területek vízgyűjtésében, vízelvezetésében. Általános természetföldrajzi adottságok A Pesti hordalékkúp-síkság kistájához tartozik a hasznosítani kívánt terület. Felszíne csak kismértékben tagolt, a tágabb térségben a felszínen futóhomok formák a jellemzők. A térség dél felé nyitott, félmedence szerű megjelenésű. A talajvíz a felszín alatt változó 1m-3m mélységben észlelhető. A talajvíz ingadozása közel 2m. Tulajdon viszonyok A terület jellemzően magánkézben van, magán személyek rendelkeznek a szántó és művelt területek felett, gazdasági társaságok tulajdonában inkább a volt bányatelkek vannak. 1.4. Beépítési terv A területen belül az új központ déli részén a vasúti fővonallal párhuzamosan létesülnek a kötöttpályás áruszállítási közlekedési létesítmények, átrakási ponttal, új terminállal, melyek a közlekedési eszközváltást teszik lehetővé. Az áruk közútról vasútra kerülnek és fordítva, valamint a guruló járművek felhajthatnak a vasúti szállító járművekre, ennek köszönhetően csökkenhet a szállítmányozás közúti környezeti terhelése. A központon keresztül a tömeg- és a konténeres szállítás feltételei is kiépíthetők. Az új iparvágányok (4db) a mai közrakodó területéről indulnak a vasúti pálya északi oldalán 3 kihúzó iparvágány a vasúttal párhuzamosan létesülne, a negyedik a konténerrakodó északi oldalán. A vasúti iparvágányok közé kerül a konténertároló terminálja, ami a belső úthálózathoz a központ nyugati határán kapcsolódik. A gazdasági terület feltárása, megközelítése a Zsaróka utca nyugati folytatásában tervezett gyűjtőútról lehetséges. Az út csak a SPAR logisztikai központ behajtójáig van kiépítve. Ugyan csak tervszinten létezik a Maglódi utca folytatásaként tervezett gyűjtőútszakasz és a szervizúti gyűjtőútszakasz, valamint annak csomópontja. A Gyáli út irányából az Intermodális központ és minden további fejlesztési gazdasági terület a 4. számú főúttal párhuzamos gyűjtőútról és déli irányú lecsatlakozásairól tárható fel. (Településszerkezeti tervi javaslat) A terület behajtója csomópontként jöhet létre a belső feltáró út kicsatlakozása miatt. A SPAR és a tervezett gazdasági terület kapubehajtója közötti távolság 80m-100m. Belső utak kialakításának szempontja a tolatás mentes körbejárhatóság biztosítása, valamint az igény szerint változtatható telekszerkezet. Az erdő irányába és a rakodó irányába javasolt a nagyobb 2,5ha-6ha közötti telekterület, a nyugati északnyugati részeken az 1ha-2ha közötti telekméret. Létrehozható épülettömegek a telkenkénti egy épületet, a csarnok méretet teszik lehetővé, szabadon álló elhelyezéssel, telken belüli technológiai és tűzvédelmi szempontú körbejárhatósággal. Telken belül a szabadtéri manipulációs térnek, a gazdasági és hivatásforgalom parkolóinak is helyet kell fenntartani. 1.5. A módosítás során elérendő célok összefoglalása, a szabályozás e célból módosítandó elemeinek összefoglalása Az iparterület súlypontjában, az adottságok szempontjából kedvező helyen célszerű a logisztikai, gazdasági, kereskedelmi célú egységek létrehozása, a közúti-vasúti áruszállítás csatlakozási pontjaként, a nemzetközi repülőtér közelében. A hasznosítás nélküli terület az átsorolás révén az iparterület jelentős szervező központjává válhat. A vasúti közlekedési lehetőség segíti a gazdasági terület környezetében, a termelő tevékenységek betelepülését is. A korábbi elképzelések szerint a különleges bányaterület került volna különleges közlekedési területi besorolásba. Az ipari gazdasági területfelhasználás kedvezőbb a korábbi elképzelésnél, a telepen belüli közlekedési felületek, szabadtéri manipulációs felületek mellett nagyobb beépítést tesz lehetővé, zárt raktározási és összeszerelő csarnokok számára. A központon belül a közlekedési célú hasznosítás a központ ¼-1/5-t teszi ki, szerepe fontos, de meghatározóbb az összeszerelő, raktározó, elosztó, logisztikai funkció. TÉR -T-REND KFT.

5


A használni kívánt terület egy egységként is fejleszthető, de önálló közlekedési és önálló iparterületi 1ha-os telkekre is felosztható. 1.6. Szabályozási koncepció – javaslat a szabályozás módosítására, kialakítására A belső közlekedési felületek két részre bontandók, 16m széles, kamion közlekedés lebonyolítására megfelelő belső kiszolgáló úthálózat számára alakítható ki telek tolatásmentes közlekedést biztosítva, valamint az iparvágányok és a vasúti átrakodó valósítható meg önálló telken a telep déli részén irányadó telekhatárral az egyéb ipari gazdasági építési övezeten belül. 1ha-nál kisebb telkeket nem célszerű kialakítani a funkcióból következően. Ez a telekméret a kedvező a 20m magas csarnoképületek, a szükséges szabadtéri manipulációs terek, burkolt felületek, hivatásforgalom és a gazdasági forgalom parkolóinak, az épület körbejárhatóságának a befogadására, valamint ez a teleknagyság teszi lehetővé a legalább 25%-os zöldfelület létrehozását. A tároló, összeszerelő és logisztikai központoknak több ezer m2-es kamionnal is járható csarnok igényük van. Szintén nagy a szabadtéri burkolt manipulációs felületigényük is. A megvalósítható beépítési mérték 35-40 % lehet, kínálati - ígéreti szinten legfeljebb 45%. Legkisebb zöldfelületi arány: az iparterületre vonatkozó zöldfelületi minimum szerint legalább 25%-os telken belüli zöldfelület. Kedvező a zöldfelület kialakítása, ha legalább kétszintes, a gyep vagy cserjeszint mellett megjelenik a lombkorona szint is az uralkodó szélirány szerinti telekhatárok mentén és a belső kiszolgáló úttal közös telekhatárok közelében. A parkoló fásítása szintén igény legalább az OTÉK szerinti mértékben. A mikroklíma megőrzése indokolja a burkolt felület minden megkezdett 150m2-re számított lombhullató fa ültetését is.

1.7. A javasolt beépítés, változás várható infrastrukturális igényei közlekedés, közműfejlesztés kapcsán Közúti hálózati kapcsolatok fejlesztési javaslata A tervezési területre a Zsaróka útról lehet behajtani, mely a 4603 j. Mende – Üllő - Ócsa összekötő úttól indul. Az országos mellékút a 4 sz. és a 400 sz. főút felé biztosítja a közúti kapcsolatot. A 4 sz. elsőrendű főút, Ferihegy és Üllő közötti szakasza, a tervezett M4 autópálya megépített része. A 400 sz. másodrendű főút az egykori 4 sz. főút Üllőn és Vecsésen áthaladó belterületi és külterületi szakasza. A 4. sz. főútról Budapest irányában haladva az M0 keleti szektora, onnan pedig a fővárosba tartó autópályák érhetők el. A tervezési területtől délre halad a MÁV 100a jelzésű Budapest - Cegléd - Szolnok vasúti fővonala, és a közelben található a Budapest Liszt Ferenc Nemzetközi repülőtér is, mely a 4 sz. főútról érhető el. A tervezési területen már korábban is felmerült egy intermodális központ (intermodális = különböző közlekedési ágazatok találkozási pontján kialakuló, közlekedési mód váltására alkalmas terminál) kialakítása. A repülőtér és az M0 autóút közelsége, valamint a vasúti fővonalhoz való csatlakozás lehetősége miatt a terület alkalmassá válik a közúti-vasúti áruszállítás csatlakozási és átrakási létesítményeinek elhelyezésére. A Zsaróka út jelenleg a mezőgazdasági területeket, és a meglevő logisztikai központokat szolgálja ki és részben az Északi városrész volt majorságából átalakult gazdasági területeket. A tervezett központ ugyan lokálisan, Üllő északi városrészének külterületi ipari fejlesztésre szánt részén forgalomvonzó hatással bír, de ezt ellensúlyozza a regionális közúti forgalomcsökkentő hatás. Továbbá az Állomás utca mellett található vasúti közrakodó terület is bekerülhet az intermodális logisztikai központba. Az áttelepítés megoldási lehetőséget nyújt a közrakodó miatt a lakosság körében kialakult feszültségek feloldására. A meglévő közrakodó a kapcsolódó lakóterületek határán közelíthető meg, zaj- rezgésterhelés és légszennyezés folyamatos problémaforrás a gerjesztett gazdasági teherforgalom miatt. A MÁVTI Kft. által 2009-ben készített Üllő, logisztikai központot kiszolgáló saját célú vágány üzemeltetői engedélyezési tervében szereplő iparvágányok, és a konténerrakodó és tároló terület fejlesztési elképzeléseinek adaptálása alapján készítettük el a javaslatainkat. A területet egy vágány köti össze a fővonallal. A logisztikai központ vasúti kiszolgálása Üllő állomásról lehetséges az északi oldalon. Az állomás távkezelt szolgálati hely, így saját forgalmi személyzettel nem rendelkezik. Üllő állomás kapacitási hiányai miatt a kiszolgáláshoz szükséges vágányokat a tervezési területen kell elhelyezni. A vágányok között konténerrakodó és tároló terület, valamint 10 TÉR -T-REND KFT.

6


férőhelyes kamionparkoló létesítését is javasoljuk. Hosszú távon az intermodális központ rendezési feladatainak ellátásáról a tulajdonosnak kell gondoskodnia. Továbbá a központ vasúti kiszolgálása, a vasúti fővonal forgalmi terheltsége miatt kizárólag éjszaka 22:00-05:00 óra között lehetséges. A tervezett rakodó a Medikus utcai lakóterületeket 80m-150m-re közelíti meg. A Széchenyi utcai lakóterülettől és így a fejlesztési lakóterületektől is 550m-re, a Május1 utcai lakótelkektől 1000m távolságra van. Építési költségbecslést a MÁVTI Kft. adhat az iparvágányokra, a rakodó területre és az éjjeli rakodás miatti zajcsökkentő eszközökre vonatkozóan. A terület jelenleg a Zsaróka útról közelíthető meg, mely a lakótelkekkel közös telekhatár és a forgalmi terhelés közelsége miatt nem ideális. Hosszú távon, a területek tényleges használatba vételéig a leendő gazdasági területek kiszolgálásához új utat/utakat kell kiépíteni. A település szerkezeti tervében több javaslat is szerepel. Az első javaslat szerint a Gyömrői út és a 050/10 hrsz. út (Maglódi út folytatása) között, a 4. sz. főúttal párhuzamosan kell kialakítani egy szervizutat, mely a 064/126 hrsz-ú teleknél délre kanyarodik a Zsaróka út felé. A két szakasz hossza kb. 3 km. Becsült építési költségük: 1. szakasz: Gyömrői út - 050/10 hrsz. (Maglódi út folytatása) között Megnevezés

Mértékegység

Mennyiség

Egységár Ft

Összesen Ft

101 250 000 1 125 000

ÚTÉPÍTÉS Földmunkák Védőréteg építése Alakító földmunka, tereprendezés Pályaszerkezeti rétegek Cementes kötőanyagú pályaszerkezeti rétegek

m3 m2

11250

1125

9 000 1 000

Telepen kevert cementes stabilizáció készítése Ckt-4)

m3

3300

14 000

46 200 000

m3 m3 m3

1050 1200 600

68 000 60 000 100 000

71 400 000 72 000 000 60 000 000

m3

1000

5 000

5 000 000

m

2000

6 000

12 000 000 368 975 000 + Áfa

Bitumenes kötőanyagú pályaszerkezeti rétegek AC 22 kötő (F) típusú aszfalt kötőréteg építése AC 22 alap (F) típusú aszfalt kopóréteg építése AC 11 kopó típusú aszfalt kopóréteg építése Egyéb építési munkák Padkakészítés beszállított földanyagból Víztelenítés Burkolt árok, folyóka Kétoldali burkolt szikkasztóárok építése

Összesen:

TÉR -T-REND KFT.

7


2. szakasz: 050/10 hrsz út (Maglódi út folytatása) - Zsaróka út között Megnevezés

Mértékegység

Mennyiség

Egységár Ft

Összesen Ft


m3 m2

562,5

9 000 1 000

50 625 000 562 500


m3

1650

14 000

23 100 000

m3 m3 m3

525 600 300

68 000 60 000 100 000

35 700 000 36 000 000 30 000 000

m3

500

5 000

2 500 000

m

1000

6 000

6 000 000 184 487 500 + Áfa

5625


Összesen: A két szakasz becsült építési költsége összesen 553 462 500 Ft + Áfa.

A szerkezeti tervben szereplő másik javaslat a 400 sz. főút - 098/1 hrsz. telek - 063/4 hrsz. telek nyomvonalon haladó 2,7 km hosszú út, melynek becsült építési költsége: Megnevezés

Mértékegység

Mennyiség

Egységár Ft

Összesen Ft

136 687 500 1 518 750


m3 m2

1518,75

9 000 1 000


m3

4455

14 000

62 370 000

m3 m3 m3

1417,5 1620 810

68 000 60 000 100 000

96 390 000 97 200 000 81 000 000

m3

1350

5 000

6 750 000

m

2700

6 000

16 200 000 498 116 250 + Áfa

15188


Összesen:

TÉR -T-REND KFT.

8


Az építési költségek az alábbi pályaszerkezetre készültek: 4 cm AC 11 kopó aszfalt 7 cm AC 22 kötő (F) aszfalt 8 cm AC 22 alap (F) aszfalt 20 cm Ckt-4 cementstabilizációs alapréteg 50 cm földmunka Az építési költségek más pályaszerkezet esetén jelentősen eltérhetnek! A terület talajmechanikai feltárása nélkül csak erős becslést adhatunk a földmunka költségeire. A tervezési területen belül 16,00 m szabályozási szélességű, 2x1 sávos, 7,50 m burkolatszélességű út kialakítását javasoljuk, mely csatlakozik a tervezett Zsaróka úthoz és a terület déli részén, a MÁVTI tervei szerint kialakítandó konténertároló és rakodóterülethez. Az útpálya mellett egyoldali 2m széles gyalogjárda, kerékpárút, a feltétlen szükséges helyeken egyoldali 3,0 m széles parkolósáv (vendégparkoló gyanánt), a belsőút teljes hosszában csapadékvíz elvezető csatorna és közlekedési zöldfelület kialakítását javasoljuk. Kedvezőbb azonban, ha a parkolási igények minden esetben telken belül biztosítottak. Parkolás A beépítési területen a tervezett létesítmények parkolási igényeit telken belül kell kielégíteni. A 253/1997 (XII. 20.) Kormányrendelet szerint egy személygépkocsi elhelyezését biztosítani kell ipari önálló rendeltetési egység gyártó, szerelő helyiségeinek minden megkezdett 200 m2-e valamint raktározási önálló rendeltetési egység raktárhelyiségeinek minden megkezdett 1500 m2-e után. Az OTÉK szerint szükséges személygépjármű parkolóhelyek számán felül javasoljuk telkenként legalább 1-5 db nyergesvontató, vagy kamiont befogadó parkolóhely kialakítását is. Közösségi közlekedési hálózat Üllő a Volán járataival közelíthető meg, a legrövidebb hivatalos menetidő Kőbánya-Kispestig 30 perc, a járatok a 4 sz. főúton közlekednek. A környező települések egy része nehezen közelíthető meg buszjárattal, Dabas csak Budapesten keresztül érhető el autóbuszjárattal. A tervezési terület tömegközlekedéssel nincs ellátva. A betelepülés igényszintje szerint akár szerződéses járattal is megszervezhető a hivatásforgalom tömegközlekedési kiszolgálása. Üllő területén halad át a MÁV 100 a jelzésű Budapest - Cegléd - Szolnok vasúti fővonala, mely a nemzetközi törzshálózat része is. A vasútvonal kétvágányú, villamosított. A vonalon ütemes menetrend szerint közlekednek a vonatok. A településnek vasútállomása van a vonalon a tervezési területtől keletre. A jelenlegi közrakodó az állomás mellett található. Budapestről Üllőre 30 perces követési idővel közlekednek vonatok. Az átlagos menetidő Budapest - Nyugati pályaudvar és Üllő között 35 perc. A vasút és az autóbusz egyaránt versenyképes közlekedési forma a településről Budapestre ingázók számára, a betelepülést követően a Budapestről kiingázok számára. Közműfejlesztés Üllő területén teljes körűen kiépültek a közműhálózatok. A térség gazdasági területén megindult fejlődés a vízbázis és a szennyvízhálózat fejlesztését vonja maga után. A tervezési terület teljes közműellátása megoldható a meglévő egységes rendszerhez való csatlakozással. Ki kell építeni a vízellátást, a vízelvezetést, a villamosenergia ellátást, a vezetékes energiaellátást és az elektronikus hírközlést. Üllő területén a vezetékes energiaellátást földgáz alapú rendszer biztosítja. A gazdasági területen is lehetőség van a megújuló energiák alkalmazására az országos jogszabályok alapján, a felszín alatti vizek védelmének környezetvédelmi szempontjai érvényesítése mellett. A tervezési területen a gazdasági, egyéb ipari jellegű beépítés a logisztikai, és a csomóponti jellegéből adódóan főleg összeszerelő, raktározási funkcióval, kisebb mértékben gyártó gazdasági tevékenységgel párosul, melynek víz és szennyvízelvezetési igényei eltérőek lehetnek.

TÉR -T-REND KFT.

9


A gazdasági fejlesztések ipari víz ellátása a konkrét igények ismeretében határozható meg. Korábbi tanulmánytervek alapján a vízigények:  Kommunális vízigény o becsült fajlagos érték: 1m3/d, ha o átlagos vízigény (36 ha terület) 36,0 m3/d o napi csúcs vízigény 54,0 m3/d; 2,25 m3/h; 0,6 l/s o óracsúcs 5,4 m3/h - 1,5 l/s  Tüzivíz igény o A hálózatról kiadható: 2100 l/min. Ez a vízigény 1200/1600 m2-es tűzszakaszhoz tartozik. E fölötti tüzivíz igényhez tüzivíz-tározó szükséges. A terület vízellátását biztosítandó a jelenlegi NÁ 100 mm-es vezetékeket fel kell bővíteni NÁ 150 mm-es átmérőre, majd NÁ 150-es csővel kell bevezetni a vizet a tervezési területre. Az NÁ 150 KM-PVC vízvezeték hossza ~600 m, a vízvezeték kiváltási hossza 450 m. 35 eFt/m fajlagos ár mellett a kiépítés költsége 36,75 MFt. A közműfejlesztési díj a területre ~ 10 MFt. A tervezési területen a csapadékvíz elvezetését telkenként kialakított záportározókkal kell megoldani, mely egyben a tüzivíz rendszer részét is képezi. Ezért a tározó méretezésénél figyelembe kell venni a szükséges tüzivíz mennyiségét is. A belső úthálózat miatt keletkezett többlet csapadékvizeket zárt csapadékcsatorna-hálózat kiépítésével ajánljuk bevezetni a Gyáli (1.)-csatornába. 1600 fm zárt csapadékcsatorna építésével, 65 eFt/m fajlagos költséggel számolva 104 MFt. Amennyiben olyan speciális üzem települ a területre, aminek a keletkező szennyvízmennyisége az átlagostól eltér, a hálózat bővítése, vagy helyi tisztítómű építése szükséges. A fejlesztési területek bekapcsolása a hálózatba a meglévő vezetékek továbbépítésével, kiegészítésével várhatóan megoldható, a tervezett fejlesztési igényeket a közműszolgáltatóval le kell egyeztetni. A szennyvízigények:  Kommunális szennyvízmennyiség o A fejlesztési terület vízfogyasztásának 85%. o

átlagos szennyvízmennyiség

30,0 m3/d

o

szennyvíz óracsúcs

3,0 m3/h; 0,83%

Feltételezzük, hogy az adottságoknak megfelelően a szennyvíz-elvezetés a tervezési területen belül gravitációs hálózattal kialakítható. A terület szennyvizét átemelőn keresztül juttatjuk el a meglevő csatornahálózatba NÁ 90 mm átmérőjű KPE nyomóvezetékkel, és egy szennyvízátemelő kialakításával. A nyomóvezeték hossza ~600 m. 55 eFt/m fajlagos ár mellett a kiépítés költsége 33MFt. A közműfejlesztési díj a területre ~ 23 MFt. Az országosnak megfelelő mértékben a gázhálózatról biztosított a téli fűtési igények kielégítésére a gázmennyiség. Szükség szerinti fejlesztéssel jelentős gázmennyiség is elérhetővé válik, így a fejlesztési területek elláthatók. Az üzemi gázfogyasztást és az ellátás lehetőségét egyedileg kell vizsgálni a konkrét igények függvényében. Előzetesen elmondható, hogy a beépítési százalék mértékét, és a hasonló létesítmények gázigényét várhatóan 400 m3 órai csúcsnál nagyobb gázigényre nem lesz szükség. A gázhálózat kiépítése egy ütemben javasolt. A kiépítés várható fajlagos költségei: 

vezetékjogi költségek

450 - 900 Ft/m2



nyomásszabályzó állomás telepítés

15 - 21 millió Ft



nyomásszabályzó állomás terület vásárlás

5 - 12 millió Ft



PE vezetéképítés, szerelvényekkel

45 eFt/m



az elosztóvezetékhez való közvetlen csatlakozás költsége

2,5 - 4 MFt

TÉR -T-REND KFT.

10


Üllő területén a villamos energia-ellátás jónak mondható. A közép és kisfeszültségű hálózat szabadvezetékkel került kiépítésre. A település kisfeszültségű elektromos árammal kielégítően ellátott, az esetleges fejlesztési igényeknek megfelelően a hálózati kapacitások bővítésével, nagy valószínűséggel biztosíthatóak. Az ipari létesítmény igényét egyedileg kell vizsgálni. Az ELMŰ előzetes tájékoztatása alapján a területen 4000 kVA üzemi és 3000 kVA tartalék teljesítmény javasolt 20 kV-os vételezéssel. Az üzemi ellátásra való csatlakozás becsült költsége 19 eFt/kVA fajlagos díj mellett 75,6 MFt. A tartalék ellátásra való csatlakozás 19 eFt/kVA fajlagos díj mellett 57 MFt. A területen az elektronikus hírközlés esetleges fejlesztése csak földalatti elhelyezéssel valósítható meg, egyénileg megkötött szerződések alapján. A vezetékek elhelyezéséhez a tényleges és kiszabályozott közterületek rendelkezésre állnak. A vezeték nélküli hírközlési hálózat elérése a területen jó. Amennyiben a hálózat fejlesztése szükséges, célszerű a közcélú rádiótelefon bázisállomásokat üzemeltető szolgáltatók között együttműködés kialakítása, közös állomások alkalmazása. A telepítéseket tájképi és településképi szempontból kiemelten kell vizsgálni. Az érintett területeken a bázisállomások között magassági korlátozással a mikrohullámú összekötések védősávjában az optikai átlátást biztosítani kell. A becsült költségek tájékoztató jellegűek, az Áfát nem tartalmazzák. 1.8. A javasolt beépítés, változás várható környezeti hatásai, rövid összefoglaló Jelenleg a volt bányaterület rendezett, a mezőgazdasági földrészletek műveltek gondozottak, a gyengén humuszos homoktalajon szántóföldi termelés (búza, rozs, napraforgó) a jellemző. Az Intermodális központ területén összefüggő fás növényzet nem található. Természetközeli élőhely csak egy kis foltban, a Gyáli (1) csatornához kapcsolódóan maradt meg a központtól nyugatra, ami a térségi terveken (OTrT, BATrT) ökológiai folyosóként szerepel (a csatorna és a szervesen hozzá kapcsolódó nádas). A korábbi fűz-nyár ligeterdőből mára már csak néhány elöregedett fűzfa maradt meg. Természetvédelmi terület és az európai közösségi jelentőségű természetvédelmi rendeltetésű területekről szóló 275/2004. (X.8.) Korm. rendelet szerinti EU-normatívák alapján meghatározott „NATURA 2000” terület.nem érinti az ipari hasznosításra kijelölt területeket és nem érinti Üllő közigazgatási területét. Az ökológiai folyosóba tartozó területek megmaradását és az ipari hasznosítás összhangját a beépítési terven hátsókertként megtartott teleksávok biztosítják. A 20m-es épületmagassághoz tartozó hátsókert 20m, amit kétszintes fásított zöldfelületként javasolt létrehozni. A szabadon álló beépítési módnak köszönhetően a legalább 25%-os zöldfelületek egymáshoz kapcsolódnak, lazítják a beépítési intenzitást, biztosítják az ipari méretű csarnokok közötti légtérarányt. A telken belüli zöldfelületeken lehetőleg őshonos, légszennyezést tűrő fajokból álló telepítést kell alkalmazni. Az új létesítményeknél parkolót csak fásítottan lehet kialakítani, mégpedig úgy, hogy minden megkezdett 6 db személygépjármű parkolóhely után 1 db, nagy, vagy közepes lombkoronát növelő, környezettűrő, túlkoros lombos fát szükséges telepíteni. A fásításoknál min. 3 m magas, min. 4 cm törzsátmérőjű tájba illeszkedő, lehetőleg honos, légszennyezést tűrő fafajtákat célszerű alkalmazni. A burkolt manipulációs terek és a kamion parkoló helyek minden megkezdett 150m2-re után is javasolt lombhullató fa ültetése az árnyékolás és a mikroklíma változás csökkentése érdekében. Beruházások megkezdése előtt, illetve az üzemelés közben a termőföldről szóló törvény alapján a termőréteg védelméről gondoskodni kell. Felszín alatti vizek Az Ősduna kavicsrétegében tárolt felszín alatti vizek ebben a térségben szennyeződés érzékenyek, mivel hiányzik a vízzáró réteg, így az esetlegesen talajba kerülő szennyeződések közvetlenül veszélyeztetik a vízbázis tisztaságát. A 219/2004.(VII.21.) Kormányrendelet 2-es melléklete, a felszín alatti vizek állapota szempontjából Üllő területét a „Felszín alatti víz állapota szempontjából érzékeny terület” kategóriába sorolja. Mindenféle hasznosításnál elsődleges szempont a felszín alatti vizek védelme. Az iparterületen is követelmény a teljes közműellátás igénye, így a keletkező szennyvizek közcsatornára történő rákapcsolása és elvezetése, a nagy burkolt felületekről összegyűlő csapadékvizek olaj és homokfogóval történő ellátása a befogadóba történő bevezetés előtt. Felszíni vizek TÉR -T-REND KFT.

11


A tervezési területtől nyugatra a tágabb környezetben a GYáli (1) csatorna a meghatározó. A főág és a déli ág áthalad a tervezett ipari területen, nyugatról és délről keretezi az Intermodális központot. Medre az év szárazabb periódusaiban kiszárad. Elsődleges funkciója a csapadékosabb időszakokban a káros belvíz levezetése. A talajszennyezés, a felszíni- és felszín alatti vizek szennyezésének veszélye nem állhat fenn. Zajvédelem Zajvédelmi szempontból két fontos háttérterhelést is meg kell említeni, az egyik, hogy a Ferihegyi repülőtérre vezető fel és leszállósáv a tervezési terület fölött halad el. A reptér újonnan felülvizsgált zajgátló övezetei közül a B jelű övezet (zajterhelés éjjel 60-65 dB között) érinti Üllő közigazgatási területét az M0-M4 gyorsforgalmi úti csomóponttól keletre található mezőgazdasági területeken. A másik a 100-as sz. Budapest – Szolnok - Debrecen – Nyíregyháza vasúti fővonal forgalma. Az M0-M4 autópályák szakaszaihoz Unitef Rt. készített környezeti hatásvizsgálatot. A hatásvizsgálatban a távlati állapotokra várható zajhatások vizsgálataként elvégzett számítások eredményei azt mutatták, hogy Vecsés nyugati és Üllő keleti oldalán védelmi beavatkozások nélkül betartható a határérték (Vecsésen 50 m-nél, Üllőn 25 m-nél az út tengelyétől számítva). A célzott ipari hasznosítás szempontjából a területen lévő zajhatások nem meghatározók. A 27/2008.(XII.3.) KvVM-EüM együttes rendelet mellékleteinek értelmében a területhasználat alapján az Intermodális központ a 4. Gazdasági terület kategóriába került besorolásra. A területen csak olyan tevékenység telepíthető, amely a kategóriákhoz tartozó határértékeket nem lépi túl. A terület fejlesztésével párhuzamosan Zsaróka út menti területen a lakótelkek zajterhelésének csökkentése érdekében meg kell építeni a 4. számú elsőrendű főút déli határán és az ipar terület határán tervezett feltáró gyűjtőutat, lehetővé téve ezzel a gazdasági terület kiszolgálását a védett lakóterületek terhelése nélkül. Ugyancsak megvizsgálandó a kamion terminál, konténer tároló éjjeli rakodásának zajhatása a Medikus utcai lakótelkek szempontjából. A város egyéb lakóterületeinél kiépült a vasúti zajterhelést csökkentő zajgátló fal. Ezt követően került sor a Medikus utcai lakó célú fejlesztések megvalósítására, zajgátló eszközök beépítése alkalmazása nélkül. Levegőtisztaság védelem A 4/2002 (X.7.)KvVm rendelet értelmében Üllő a Budapest és környéke légszennyezettségi agglomaráció kategóriába tartozik. A hatásvizsgálatban (Unitef Rt.) a távlatban várható közlekedési eredetű NO2 terhelés vizsgálataként készített számítások eredményei azt mutatták, hogy a környező települések belterületein a terhelés távlatban csökkenni fog. Az új útról jövő terhelés a vizsgálatok szerint az út tengelyétől számított 25m-nél már teljesül, azonban a repülőtéri csomópont környezetében a légi forgalom miatt a határérték feletti terhelés csökkentését nem lehet hatékonyan megoldani. 1.9. Örökségi vagy környezeti érték sérülésének lehetőségei, rövid összefoglaló Üllő város területére 2014.-2015.-ban a teljes közigazgatási területre készült örökségvédelmi hatástanulmány a településfejlesztési koncepció megalapozásaként. A tanulmány részletesen tárgyalta az építészeti és régészeti örökség állapotát és további sorsát. Az északnyugati iparterület folyamatosan épül be, Üllő története során beépítetlen mezőgazdasági területhasználat jellemezte. Így a változások nem érintenek építészeti örökséget. Jelen terv során tervezett gazdasági terület érintett két, a 24. és 25. jelű régészeti lelőhellyel. A 24.jelű lelőhely megszűnt, a bányaművelés során régészeti felügyelet mellett kitermelték a homokot, régészeti lelet nem került elő. Lásd: Dinnyés István jelentése. (24. Nagy-székes: őskori (korai bronzkor) és szarmata település). A 25.jelű lelőhelyen előzetes feltárás szükséges az építkezést megelőzően, hogy megmenthetők legyenek az esetlegesen feltalálható leletek. (25. Kis-székes: kis kiterjedésű szarmata telep). A bányaterületre befolyó ökológiai folyosó nyúlványa is eltűnt a bányászati művelés és a terület visszatöltése kapcsán. A településszerkezeti és szabályozási terven javasolt a telekhatárhoz igazított ökológiai folyosó pontosítása.

TÉR -T-REND KFT.

12

SPAR logisztikai terület Telek területe: Beépített terület: Beépítettség: Burkolt felületek: Zöldfelületi arány:

16.000 m2 4.500 m2 28,125 % 5.000 m2 40,00 %

Telek területe: Beépített terület: Beépítettség: Burkolt felületek: Zöldfelületi arány:

17.500 m2 4.500 m2 25,71 % 3.950,0 m2 51,70 %


15.800 m2 4.500 m2 28,48 % 3.950,0 m2 46,52 %


15.800 m2 4.500 m2 28,48 % 3.950,0 m2 46,52 %


10.400 m2 3.000 m2 28,85 % 2.850,0 m2 43,75 %


26.240 m2 7.100 m2 27,06 % 6.700,0 m2 47,40 %


33.877 m2 10.000 m2 29,52 % 9.550,0 m2 42,29 %


10.400 m2 3.000 m2 28,85 % 2.850,0 m2 43,75 %


17.500 m2 4.500 m2 25,71 % 3.950,0 m2 51,70 %


31.186 m2 9.000 m2 28,86 % 7.975,0 m2 45,57 %


10.400 m2 3.000 m2 28,85 % 2.850,0 m2 43,75 %


10.400 m2 3.000 m2 28,85 % 2.850,0 m2 43,75 %


64.560 m2 18.600 m2 28,81 % 11.400 m2 53,53 %

Vasúti átrakodó

100. számú vasúti fővonal (Budapest Szolnok Debrecen Nyíregyháza)

B E É P Í T É S I

É S

K Ö R N Y E Z E T A L A K Í T Á S I

J A V A S L A T

ÜLLŐ VÁROS GAZDASÁGI TERÜLET TELEPÍTÉSI TANULMÁNYTERVE NAGYSZÉKES DŰLŐ TERÜLETÉRE FEBRUÁR

Recommend Documents