1 László Liget Társasház 1102 Budapest Szent László tér 23-24, Liget u. 19-21. Szervezeti-működési szabályzata A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény (a továbbiakban: Ttv.) rendelkezéseivel összhangban a Budapest, X. kerület, Szent László tér 23-24, Liget u. 19-21.szám alatti társasház közössége az alábbi szervezeti és működési szabályzatot (a továbbiakban: SZMSZ) alkotja meg. Általános adatok A társasház neve: László Liget Társasház A társasház címe: 1102 Budapest, Szent László tér 23-24., Liget utca 19-21. Az ingatlan helyrajzi száma: 39115 Albetétek száma: 121 Tulajdoni hányad összesen (külön tulajdon): 100.000/100.000 A Társasház adószáma: 27025240-1-42 I. Fejezet A társasház szervezeti-működési szabályzata 1. A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költségviselésnek szabályait az SZMSZ-ben kell megállapítani. 2. Az SZMSZ-nek tartalmaznia kell: (Ttv.13.§) a., a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére, b., közös tulajdon fenntartása, ezen belül, - a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére - a felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására c., a társasház lakóépület házirendjére, d., a közgyűlés hatáskörére és eljárására, e., a közös képviselő hatáskörére és feladataira vonatkozó részletes szabályokat, f., a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat. g., Az SZMSZ-ben meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenységek végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (továbbiakban: házirend) e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékekre a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel. h., A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is. 3. Az SZMSZ-t a közösség az (alakuló) közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő 60 – azaz hatvan – napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával állapítja meg. 4. Az előző pontban említett határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 (azaz nyolc) napon belül köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni 5. Az SZMSZ tervezetét, a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző 15 (azaz tizenöt) munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni. 6. Ha a 4. pontban említett írásbeli szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képviselő a 3. pontban előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni. 7. A társasház közgyűlése – a 3-6. pontokban meghatározottak szerint az SZMSZ-t- az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbségű határozatával – bármikor módosíthatja. A
2 módosítás tervezetét azonban a közgyűlés megtartását megelőző 15 – azaz tizenöt- nappal korábban a tulajdonostársaknak meg kell küldeni. A módosítást az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. II. Fejezet A közgyűlés I., Általános rendelkezések (Ttv. 27.§) 1. A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet, vagy távolléte esetén helyettesítésére, a törvényben előírt adatokkal kitöltött írásbeli „meghatalmazás”-sal meghatalmazottat állíthat. 2. A közösség ügyintézését a közös képviselő látja el. Abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani. 3. A számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk. II., A társasház közgyűlésére vonatkozó szabályok: 1. A közgyűlést szükség szerint – de legalább évente – egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést legkésőbb május 31.-ig meg kell tartani. 2. A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. 3. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak (a napirend és az ok megjelölésével) írásban kérték. 4. A Közgyűlés tervezett napirendjét a Közös Képviselőnek a számvizsgáló bizottsággal a kiküldést megelőzően legkésőbb 5 munkanappal egyeztetnie kell és a közgyűlés napirendjére az SZB által esetleg javasolt napirendi pontokat is fel kell vennie. 5. A közgyűlésre legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó legalább egy példányát a társasházban (lépcsőházankét külön-külön) jól látható helyeken ki kell függeszteni (Ttv. 33. § (1)).A közgyűlési meghívó kifüggesztésének helyeit és időpontját a közös képviselő jegyzőkönyvbe foglalja, melyet két tanú hitelesít. 6. A meghívónak tartalmaznia kell a napirendet, ezen belül a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője, és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására vonatkozó pontokat, valamint a szavazásra előterjesztett napirendi pontokat. 7. Sürgős ügyben rendkívüli közgyűlés esetén a meghívó 8 napon belül is kézbesíthető, és a közgyűlés összehívható. (Ttv. 33.§. (2)). 8. A közgyűlés csak a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot. 9. A közgyűlésen levezető elnököt kell választani és amennyiben erre más javaslat nincs akkor a közös képviselőt kell szavazásra előterjeszteni. 10. Amennyiben egy önálló albetétben nyilvántartott ingatlannak több tulajdonosa van, valamennyi tulajdonostárs csak a tulajdonát képező ingatlanilletőséghez tartozó közös tulajdoni hányadnak megfelelő mértékű szavazati joggal rendelkezik. 11. A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak, vagy írásbeli meghatalmazással képviseltetik magukat. 12. Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válás miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. 13. A megismételt közgyűlést, a határozatképtelen közgyűlést követő 15 (azaz tizenöt) napon belül, időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredménytelen közgyűléssel azonos napra is összehívható. 14. A közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg, amennyiben a Társasházi Törvény másként nem rendelkezik. 15. A közgyűlésen meghozott határozatról a közös képviselőnek valamennyi tulajdonostársat írásban a közgyűlés magtartásától számított 8- azaz nyolc- napon belül értesíteni kell. 16. A közgyűlésen – a határozatot is tartalmazó- jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. III., Közgyűlés – hatáskörébe tartozik – határoz:
3 (Ttv. 28.-32.§) 1. az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről 2. a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról 3. közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről (Társasházi Tv. 28.§) 4. A közgyűlés megnyitását követően az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően meg kell választani a közgyűlés által megválasztott elnöklő személyt, és a közgyűlési jegyzőkönyvvezető személyt, valamint a jegyzőkönyvet hitelesítő 2 személyt. 5. A közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról. 6. A közös tulajdonban lévő helyiségek hasznosításáról, illetve valamely tulajdonostárs számára többlet vagy kizárólagos használat biztosításáról, a használati díj mértékéről 7. A közös képviselő a számvizsgáló bizottság megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról. 8. A tulajdonostársak által fizetendő közös költség nagyságát és esedékességének idejét a közgyűlés állapítja meg a közös képviselő által évente készítendő és a közgyűlés által elfogadott költségvetés alapján. 9. A közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadása, valamint a közös képviselő részére jóváhagyás megadása. 10. Minden olyan ügyben, amelyet az SZMSZ nem utal a közös képviselő, illetve a számvizsgáló bizottság hatáskörébe. 11. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közös képviselő tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást. 12. A közös tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiséggel kapcsolatos rendelkezések: a., A közgyűlés egyszerű szavazattöbbséggel hozott határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.(133/2007. (VI.13.) Kormány rendelet figyelembe vételével). b., Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltozott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenység, az illetékes hatóság felhívására a közgyűlésnek 30 – azaz harminc- napon belül döntenie kell az engedély kiadásához szükséges hozzájárulás megadásáról. Amennyiben a közgyűlés ezen határidőn belül nem hoz tiltó határozatot, a hatóság az engedélyt kiadhatja. c., A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma – így különösen: a zaj,- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat. d., Az a., és c., pontokban megjelölt közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel hozhatja meg. 13. A legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. 14. A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. 15. A 10. pont szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a Ttv.-ben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell. 16. A közgyűlés felhatalmazza a közös képviselőt, hogy - a közgyűlés külön felhatalmazása nélkül jogosult a legalább 6 havi hátralékban lévő tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelésére. 17. A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő rendelkezését közokiratban, vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 18. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak megfelelő hátralékonként megismételhető. 19. A SZMSZ-nek, valamint ennek részeként a társasház házirendjének elfogadása. 20. A közösség közgyűlése az SZMSZ-t, illetve a házirendet – az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbségű határozatával – bármikor módosíthatja. A módosítás tervezetét azonban a közgyűlés megtartását megelőző 15 – azaz tizenöt – nappal korábban a
4 tulajdonostársaknak meg kell küldeni. A közgyűlés által elfogadott SZMSZ, vagy házirend módosítást az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. IV., Határozatképesség (Ttv.36-37.§) 1. A Közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak, vagy írásbeli meghatalmazással képviseltetik magukat. 2. Ha a Közgyűlés nem határozatképes, vagy a közgyűlés megnyitását követően határozatképtelenné vált és ez okból berekesztésre került, megismételt közgyűlést kell tartani. 3. A megismételt közgyűlést, a határozatlanképtelen közgyűlést követő 15 –azaz tizenöt- napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell megtartani. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában – az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel- is kitűzhető. 4. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétõl függõ feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető (Ttv. 37.§ (2)). 5. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá minden egyes határozati javaslatról történő szavazást megelőzően a levezető elnök és a jegyzőkönyvvezető állapítják meg. 6. Megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes. Ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni. V., Szavazati jog, szavazás: (Ttv. 38-39.§) 1. A tulajdonostársakat a közgyűlésen tulajdoni hányaduk szerint illeti meg a szavazati jog, amennyiben egy önálló albetét tulajdonosai között az adott kérdésben véleményeltérés van, kötelesek erre a körülményre a levezető elnök figyelmét a szavazás megkezdése előtt felhívni. 2. A közgyűlés a határozatát – a Ttv.-ben előírt, az alapító okiratban, illetve az SZMSZ-ben megjelölt kivételektől eltekintve – a jelenlévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg. 3. A közgyűlés határozatának –szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit. VI., A közgyűlési határozatok meghozatalánál –a Ttv. által – előírt szavazati arányok: (Ttv.3.§(2,3,4,5,6), 10.§(2), 14.§(1),19.§(1), 21.§(3), 29.§(1).bek.) 1. Tht. tv. 10.§Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat. (3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos – a (2) bekezdésben említett – elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott keresetindítási jogukkal. (4) A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. (5) A (2)–(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. (6) A közgyűlés határozata alapján – ha az (1)–(3) bekezdésekben meghatározott feltételek
5
2. 3.
4.
5.
6.
egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet. valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges – ha a Ttv. másként nem rendelkezik – az alapító okirat megváltoztatásához, a változást be kell jelenteni a földhivatalnak. A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával fogadja el az SZMSZ-t, és a társasház házirendjét, illetve az SZMSZ, vagy a házirend módosítását. A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti - a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában foglaló – legalább egyszerű szavazattöbbséggel meghozott határozatával: a., megtilthatja a külön tulajdonban lévő lakás nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház működését, vagy a lakhatás nyugalmát zavarná, b., hozzájárulhat a nem lakás céljára szolgáló helység megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma – így különösen a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése- érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel. A közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja, ha valamelyik tulajdonostárs lakásában – az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján- elvégzett munka olyan lakás –megosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a többi tulajdonostár alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad. A tulajdonostársak egyhangú szavazata szükséges a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról.
VII., Jegyzőkönyv készítése (Ttv. 39.§) 1. A közgyűlésen – a határozatokat is tartalmazó- jegyzőkönyvet a közgyűlés által elfogadott személy útján kell vezetni, azt a közgyűlésen elnöklő személy valamint két tulajdonostárs hitelesíti. 2. A közgyűlésen elhangzottak- írásbeli jegyzőkönyv feltételével egyidejűleg- hanghordozó útján is rögzíthetők, ha a közgyűlés erre felhatalmazást ad. 3. A közgyűlésen hozott határozatokról valamennyi tulajdonostársat írásban a közgyűlés megtartásától számított 8 –azaz nyolc- napon belül értesíteni kell. 4. A közgyűlési jegyzőkönyvből a közgyűlésen történt minden fontos eseménynek ki kell tűnnie és a meghozott határozatokat is minden esetben szó szerint és a leadott szavazatokat összesítő szavazati arányt rögzítő tartalommal kell feltüntetni. 5. A jegyzőkönyvbe bármelyik tulajdonos betekinthet és arról – a másolási költség megfizetésével- másolatot kérhet. A közös képviselő az írásos kérelem átvételét követő 15 napon belül köteles kiadni. VIII., Írásbeli szavazás (Ttv. 40.§) 1. A közgyűlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselő felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. 2. Az írásbeli szavazás szabályai: a., Az írásbeli szavazólapon fel kell tüntetni: - az írásbeli kezdeményezést kiváltó téma rövid leírását, - számvizsgáló bizottság írásbeli véleményét, - a szó szerinti határozati javaslato(ka)t, - az érvényes szavazás módját és feltételeit, - a szavaz leadásának helyét, módját és idejét, - az írásbeli szavazás eredményéről történő értesítés módját, - a jogorvoslati lehetőségekről szóló tájékoztatást, - a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság elnökének aláírását,
6 b., Írásbeli szavazásnál az érvényes összehívott eredeti közgyűlés határozatképességi és határozathozatali szabályai érvényesek. c., A kitöltött és leadott szavazólap akkor érvényes, ha a fentieken kívül tartalmazza: - a tulajdonos nevét, albetétjének számát és tulajdoni hányadának arányát, - a határozati javaslattal összefüggő egyértelmű választ (aláhúzással stb.), - a kitöltés időpontját, - a tulajdonos vagy meghatalmazottja aláírását. d., A kitöltött szavazólapokat a szavazás leadásának határidejéig vissza kell juttatni a közös képviselőhöz. Amennyiben meghatalmazott jár el, a szavazólap leadásával egyidejűleg, annak mellékleteként csatolni kell az írásbeli meghatalmazást is. e., A beérkezett szavazatok érvényességét a közös képviselő a számvizsgáló bizottsággal együtt, megvizsgálja , a szavazatokat összeszámlálja, majd értékeli, végül az eredményről jegyzőkönyvet vesz fel, amelyet a közös képviselő és a két számlálóbizottsági tag aláírásával hitelesít. 3. Amennyiben az „IGEN és „NEM” szavazatok tulajdoni hányada egyenlő, abban az esetben új szavazást kell elrendelni. 4. Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő 8 – azaz nyolc- napon belül írásban tájékoztatja a tulajdonostársakat. 5. Az írásbeli szavazás dokumentumaiba minden tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetése ellenében- másolatot kérhet. 6. Ha a közgyűlésen vagy az írásbeli szavazással hozott határozat jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg az SZMSZ rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 –azaz hatvannapon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár, a kereset a határozat végrehajtását nem gátolja. 7. Ugyanez a szabály vonatkozik a közös képviselőnek a tulajdonostárs ingatlanának jelzáloggal való megterhelésének elrendelésével összefüggő intézkedésekre is. IX. A közös költség befizetésével hátralékba került tulajdonostársra vonatkozó rendelkezések: 1. Kéthavi közös költség elmaradás esetében a III. fejezet II/1.-3. pontokban meghatározott intézkedések alkalmazhatóak. 2. Hat havi közös költség elmaradás esetében a III. fejezet II/4.-7. pontokban meghatározott intézkedések alkalmazhatóak. 3. Hátralék kiegyenlítése esetén a jelzálogtörléshez szükséges engedély kiadása a III. fejezet II/7. pontja alapján. III. Fejezet Közös képviselő jogai és kötelezettsége I. Közös képviselő feladata: 1. A közgyűlést összehívni, amelyre valamennyi tulajdonostársat írásban – legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt 8 – azaz nyolc - nappal kell a meghívó megküldésével meghívnia. A meghívónak tartalmaznia kell: a. a közgyűlés időpontját és helyét, b. a közgyűlésen elnöklő személy, c. a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője, d. a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, előterjesztett napirendet. e. valamint a szavazásra előterjesztett napirendi ponto(ka)t. f. a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást. 2. A meghívó egy-egy példányát a társasházban lépcsőházanként, jól látható helyeken ki kell függesztenie. 3. A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet. 4. A közgyűlésen meghozott határozatról valamennyi tulajdonostársat írásban – közgyűlés megtartásától számított 8 –azaz nyolc- napon belül értesíteni kell.
7 5. A legalább 6 hónapi közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelésére intézkedni. (részletes szabályait az V. fejezet II. pontja tartalmazza) 6. Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épület-berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulásátkivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt 8 -azaz nyolc- nappal meg kell küldeni. Sürgős ügyben, rendkívüli közgyűlés esetén a meghívó 8 napon belül is kézbesíthető és a közgyűlés összehívható. Ttv. 33. §(2). 7. A tulajdonostárs által meghatalmazott általános képviselőt, a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg alkalmi meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222223.§-aiban foglaltak az irányadók. 8. Megőrizni a társasháza vonatkozó iratok (fölhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat, a házirend, a Közgyűlési határozatok Könyv egy példányát), nyilvántartásukról, megfelelő őrzésükről gondoskodik. 9. Külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a szerződő felek kérésére, részükre – köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. 10. A Tulajdonosok internetes tájékoztatását megszervezni, megvalósítani és működtetni, a szükséges frissítéseket időben elvégezni. 11. A közös képviselő a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást – továbbiakban Közgyűlési Határozatok Könyve- vezet. 12. Felhatalmazást kap a Ttv. Rendelkezései, az SZMSZ, az alapító okírat és az adatvédelmi törvény alapján arra, hogy az itt említett és az alább felsorolt adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltatóknak, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást. 13. A Közös Képviselő nyilvántartást vezet: -A lakás, parkoló, tároló tulajdonos változás, bérbeadás ténye, annak időpontja. -A tulajdonban lakó személyek számát. -A tulajdonosnak, bérlőnek a lakcímét az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát illetőleg a jogi személy nyilvános adatát. -Haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező nevét. -Amennyiben a tulajdonos nem tartózkodik állandóan a lakásában, vagy bérbe adja azt, köteles a közös képviselőnek megadni a levelezési címét, illetve az elérhetőségét. Ellenkező esetben a tulajdonos felkutatása érdekében tett intézkedések költségei a tulajdonost terhelik. -Több tulajdonos esetén a tulajdon megosztásának arányát, változását. -Napközbeni, eseti telefon-, mobil elérhetőségét esetleges e-mail címét. 14. A számviteli szabályok szerint évente költségvetési javaslatot készíteni: 15. A számviteli szabályok szerint évente költségvetési javaslatot készíteni, amely tartalmazza: a., a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként, b., a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint, c., a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével – a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helységek szerinti bontásban. 16. Ha a közgyűlés a közös képviselőt e megbízatás alól felmenti, köteles az új közös képviselő részére a megválasztásától számított 30 –azaz harminc- napon belül írásban jegyzőkönyv alapján a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt átadni. 17. Jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan. 18. Köteles a társasház karbantartásával kapcsolatos feladatok közül elvégeztetni, illetve szakembert igénybe venni: a., a ház állagában, szerkezetében, berendezésében és tartozékaiban jelentkező meghibásodás és kár megállapítása, illetve b., a lakóépület közös helységeiben folyó javítási munkákhoz a bejutás biztosítása. A munkálatok végzésének és a bejutott emberek mozgásának ellenőrzése a kész munka mennyiségi és minőségi átvételének megszervezése, dokumentálása.
8 c., a tulajdonosok közös használatra szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése, d., a lépcsőház, a szeméttároló kukák ellenőrzése, izzók lecserélése, e., az épület felszerelési és berendezési tárgyai rendeltetésszerű használatának ellenőrzése, f., a közüzemi szolgáltatók megbízottjainak az épületben lévő berendezésekhez történő bejutás mindenkori biztosítása, g., a társasház víz- és villanymérőinek leolvasása, h., szükség esetén – a közösséget ért veszélyhelyzetben – a tűzoltóság, rendőrség, mentők azonnali értesítése (amennyiben a társasházban tartózkodik). 19. Ellátja a Ttv.52.§-ában előírt társasház- kezelői tevékenységet és ennek keretében: a., társasház adottságainak ismeretében –gazdasági elemzés alapján- ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan. b., a közgyűlés felhatalmazása alapján szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat, c., a közgyűlés felhatalmazása alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdésében. d, gyakorolja a TH alkalmazottai felett a munkáltatói jogokat. II. Közös képviselő eljárása a hátralékos tulajdonostárssal szemben- amennyiben valamelyik tulajdonostárs a közös költséghez való hozzájárulás megfizetésének nem tesz eleget- alábbi intézkedés megtételére jogosult: (Ttv. 30-32.§) 1. Kéthavi elmaradás esetén -8 napos fizetési határidővel- írásbeli felszólítás küldése. A 8 napos határidő elteltével a Társasház által megbízott behajtó cégnek, ügyvédi irodának vagy jogi képviselőnek adhatja az ügyet. 2. Írásbeli felszólítás eredménytelensége esetén fizetési meghagyás kibocsátása iránti intézkedés. 3. Jogerős fizetési meghagyás illetve ítélet alapján végrehajtási eljárás indításának kérelmezése. 4. A legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául. 5. A közgyűlés az elfogadott SZMSZ alapján felhatalmazza – a közgyűlés összehívása nélkül- a közös képviselőt, hogy a 4. pontban meghatározott – hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelésére. 6. A fenti rendelkezést közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni és azt a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével, kézbesíteni kell. 7. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, akkor a közös képviselő a kiegyenlítést követő 8-azaz nyolc – napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni, az engedélyt közokiratban, vagy ügyvéd-jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 8. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékokként megismételhetőek. 9. A közös költség, felújítási alap, a fűtés-melegvíz előleg, illetve az eseti célbefizetés meg nem fizetéséből keletkezett hátralék behajtásával, a jelzálogjog bejegyzésével kapcsolatban keletkezett mindennemű költség, beleértve: ügyvédi költség, eljárási illeték, végrehajtói díj stb. a hátralékos tulajdonost terheli. III., A közös képviselő éves elszámolása (a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján) tartalmazza: 1. A tervezett és tényleges kiadásokat költség nemenként és a közös költség megosztásának az SZMSZ-ben megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemletetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében. 2. A tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem tejesített-lejárt- követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is. 3. A kiadások és bevételek záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve. 4. Az előző III/1-2. pontok különbségének záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve. 5. A közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi eszköz leltárát.
9 6. A tárgyévhez tartozó, költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével – a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helységek szerinti bontásban, a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is felsorolva. IV., Nem lehet közös képviselő és számvizsgáló bizottság elöke, tagja illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékenységet(Ttv.49.§) 1. Aki bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadságvesztés –büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előéletéhez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült. 2. Akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt. 3. Az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget. 4. Az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet. V., Közös képviselő-szakképesítésének megszerzésére vonatkozó-rendelkezések: 1. Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői. Illetőleg az üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki – illetőleg gazdasági társaság esetén legalább egy tagja vagy alkalmazottja – a külön jogszabályban meghatározott szakképesítést megszerezte. 2. A közös képviselő társasház-kezelési feladatokat is ellát. 3. A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a cégbíróság részére- a szakképzettséget tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételétől számított 30 – azaz harminc- napon belül köteles igazolni. Az igazolás nem menetesít a tevékenység végzéséhez szükséges – a külön jogszabályban, előírt- más kötelezettségek teljesítése alól. 4. A V/1-2. pontban meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre nem vonatkozik. VI., A Közgyűlési Határozatok Könyve: Amelyet a közös képviselő a III. fejezet I/10. pontja alapján vezet- évenkénti bontásban a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza: 1. a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát, 2. a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat –igen, nem, tartózkodott- bontásban, 3. a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját, 4. a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén annak indokát, A közös képviselő köteles a külön tulajdont érintő tulajdonosváltás esetén – a szerződő felek kérésére, részükre- a Közgyűlési Határozatok Könyvét illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat bemutatni. VII., A közös képviselő jogosult illetve köteles: 1. A közgyűlést összehívni. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban jól látható helyen kifüggeszteni. 2. A közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek. 3. Minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében. 4. Közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényét. 5. A Megbízási Szerződés figyelembevételével megkéri és rendszerezi a kivitelezői ajánlatokat. 6. A Közös Képviselő a számvizsgáló bizottsággal egyeztetve érvényes, jogilag megfelelő szerződéssel szervezi, irányítja és felügyeli a Társasházban dolgozó alkalmazottakat. Gyakorolja a Társasház alkalmazottai felett a munkáltatói jogokat. 7. A Társasházban garanciális vagy egyéb okból munkát végző személyek belépését és a munkavégzéssel kapcsolatos egyéb ellenőrzési feladatokat és tevékenységeket a gondnok munkaköri szerződésében kell meghatározni. 8. A közös képviselő nyilvántartást vezet a tulajdonos változásokról és annak időpontjáról.
10 9. A külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére- köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért, fennálló felelősségére a Ptk. Szabályai az irányadóak. 10. A közgyűlés határozata alapján a közös képviselő részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a székhely vagy lakóhely szerinti illetékes első fokú bíróságtól a végrehajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni. 11. Megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okiratot, és a szervezeti-működési szabályzat egy példányát. 12. Közös képviselőre vonatkozó szabályok: (Ttv. 43.§, 44.§/1/-/2/, 45.§, 49.§) SZMSZ-ből: a., II.fejezet: III/4,III/8, III/14-15., III/18.pontok b., III.fejezet: I.pont (különösen a III.fejezet I/8,I/9-10,I/13, I/15-16 pontok) c., III.fejezet: II/6, II/8. pont d., III.fejezet: III.pont e., III.fejezet: IV.pont f., III.fejezet: VI.pont VIII., A közös képviselő és a számvizsgáló bizottság kapcsolata: 1. A közös képviselő köteles a számvizsgáló bizottsággal együttműködni és részükre kért felvilágosítást megadni. 2. A közös képviselő nem köteles a számvizsgáló bizottság elnökének, illetve tagjainak az utasítása szerint eljárni, a számvizsgáló bizottság a közös képviselő munkáját nem irányíthatja. 3. A közös képviselő a számvizsgáló bizottsággal szorosan együttműködve kell, hogy a társasházzal összefüggő műszaki, pénzügyi és általános feladatait ellássa. 4. A társasház ügyintézőinek megválasztásakor az összeférhetetlenségi szabályokra (nem lehet számvizsgáló bizottság tagja a közös képviselő és annak közeli hozzátartozója, nem lehet közös képviselő a számvizsgáló bizottság tagja, illetve annak közeli hozzátartozója) tekintettel kell lenni. 5. A Közös Képviselő a kifizetésekről önállóan 150.000 Ft összeghatárig rendelkezhet. A 150.000,- Ft-ot meghaladó kötelezettség vállalása csak a számvizsgáló bizottság (vagy arra kijelölt SZB-tagok) tájékoztatásával történhet. A 500.000 Ft feletti kötelezettségek vállalására kizárólag a társasház közgyűlésének jóváhagyásával történhet döntés. 6. Az előbb meghatározott korlátok nem vonatkoznak az esetleges közüzemi, és egyéb havi rendszeres és tervezet kiadásokra. 7. Háromszázezer forint feletti kötelezettséget a közgyűlés jóváhagyása nélkül a közös képviselő és a SZB együttesen is vállalhat, kizárólag a TH napi működését veszélyeztető, azonnali intézkedést igénylő esetekben. Ilyenkor az intézkedésről a tulajdonosokat 5 munkanapon belül írásban kell tájékoztatni és azokról az éves beszámolóban tételesen is be kell számolni. IV. FEJEZET I. A számvizsgáló bizottság (Ttv. 51.§, 51/A§) I., A számvizsgáló bizottságot a közgyűlés a tulajdonostársak közül választja (lehetőleg minden lépcsőházból,) Leváltásukat a tulajdonosok kezdeményezhetik a közgyűlés felé. A számvizsgáló bizottság tagjai korlátozás nélkül újra választhatóak. A számvizsgáló bizottság tagjainak száma három, vagy legfeljebb öt fő. II., A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét, döntéseit szótöbbséggel hozza meg. III., A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a III. fejezet IV. pontjában meghatározott rendelkezések az irányadóak.
11 IV. A számvizsgáló bizottság hatásköre, jogosítványai: A módosított Társasházi törvény 51/A §-a előírja: „A könyvvizsgálatot és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személy” segítse a SZVB-ot feladatainak ellátásában. 1. A közgyűlés tekintetében: a., véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, így különösen a költségvetést és az elszámolást, valamint az SZMSZ által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat, b., javaslatot tesz a közös képviselő díjazására c., összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő erre vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget, d., ellenőrzi a közgyűlés határozatainak végrehajtását, e., működéséről a közgyűlésnek szükség szerint, de évente legalább egy alkalommal a beszámoló közgyűlésen beszámol. 2. A közös képviselővel összefüggésben: a., bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, havonként ellenőrizheti a közösség pénzforgalmát, b., vizsgálatokat végezhet számviteli és pénzkezelési összefüggésben c., ellenőrzési ténykedése során utasítási joggal nem rendelkezik, hiányosság észlelése esetén azonban a tulajdonostársakat tájékoztatni köteles, d., a számvizsgáló bizottság tevékenységéről, ellenőrzéseinek megállapításairól köteles a közgyűlésnek beszámolni, e., ellenőrzési megállapításait köteles dokumentálni, jegyzőkönyvet felvenni, és annak egy példányát a közös képviselőnek átadni. f., ha a számvizsgáló bizottság ellenőrzései során a közös képviselő megállapított kötelezettségeinek teljesítésében hiányosságot állapít meg, köteles ennek megszüntetésére a közös képviselőt felhívni. Ennek eredménytelensége esetén a tulajdonosokat haladéktalanul írásban tájékoztatni és a közgyűlési határozatra köteles javaslatot tenni, g., részt vesz a közös képviselő teendők átadás-átvételi aktusán, az erről készült jegyzőkönyvet aláírásával hitelesíti. 3. Az írásbeli szavazással kapcsolatban: a., írásban véleményezi az írásbeli szavazásra bocsátandó határozati javaslatokat, b., részt vesz az írásbeli szavazatok érvényességének megállapításában, megszámlálásában, értékelésében, hitelesítésében. II. Gazdasági ellenőrzést segítő személy 1., A Th. Tv.51/A. § (1) Ha a közösség éves pénzügyi forgalma eléri vagy meghaladja a tízmillió Ftot, vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma eléri vagy meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladat-ellátásának segítésére – különösen az éves elszámolás és a költségvetési javaslat előzetes véleményezésére – legalább regisztrált mérlegképes könyvelőt, vagy annál magasabb számviteli képesítéssel bíró és ebbéli minőségében regisztrált személyt, vagy gazdasági társaságot (a továbbiakban: gazdasági ellenőrzést segítő személy) kell igénybe venni. 2., Nem lehet gazdasági ellenőrzést segítő személy a társasházban tulajdonostárs, haszonélvező, más használó, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja és ezek közeli hozzátartozója [Ptk. 685. § b) pont], e minősége fennállása alatt és annak megszűnésétől számított egy évig. 3., Az ellenőrzési feladatot az ilyen tevékenység folytatására jogosult könyvvizsgáló cég is elláthatja. A könyvvizsgáló cég megbízásakor a könyvvizsgálatot végző természetes személyt (kamarai tag könyvvizsgálót) is meg kell nevezni. Ebben az esetben a (2) bekezdésben meghatározott előírások a természetes személyre (kamarai tag könyvvizsgálóra) vonatkoznak. 4., A gazdasági ellenőrzést segítő személy betekinthet a közösség pénzforgalommal kapcsolatos irataiba, a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől) és a számvizsgáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet. Feladata különösen a társasház befektetett eszközeinek, készletállományának, pénzeszközeinek, követeléseinek és kötelezettségeinek, pénzmaradványának és eredményének vizsgálata.
12 5., A gazdasági ellenőrzést segítő személy köteles megvizsgálni a közgyűlés elé terjesztett éves beszámolót és a költségvetési javaslatot abból a szempontból, hogy azok valós adatokat tartalmaznake, illetve megfelelnek-e a jogszabályok előírásainak, továbbá – különösen az adósságot keletkeztető kötelezettségvállalások tekintetében – köteles a pénzügyi helyzetet elemezni. 6., A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt a pénzforgalommal kapcsolatos közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles meghívni. A könyvvizsgáló véleményéről írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést, amelyet a meghívóhoz mellékelni kell; az e körbe tartozó napirendi pontokról a könyvvizsgáló véleményének hiánya esetén érvényes közgyűlési határozat nem hozható. 7., Ha a gazdasági ellenőrzést segítő személy tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről és más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő törvényben meghatározott felelősségre vonását vonhatja maga után, köteles a közgyűlés összehívását kérni a közös képviselőtől (az intézőbizottság elnökétől). V. fejezet A tulajdonosok jogai és kötelezettségei I. Tulajdonostárs jogosult: 1. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga, azonban jogait nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. 2. A közös tulajdonú építmény részeket, felszereléseket és berendezéseket mindegyik tulajdonostárs – a többi tulajdonostárs jogának és jogos érdekének sérelme nélkülrendeltetésszerűen használhatja. Egyik tulajdonostársnak használati jogát sem lehet hozzájárulás nélkül elvonni, vagy korlátozni, vagy jogszerű használatában bármi módon akadályozni. 3. A közgyűlés határozata alapján bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglévő külön tulajdon bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A keresethez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet. 4. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában a tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érint. 5. A közgyűlésről készített jegyzőkönyvbe betekinteni, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérni. 6. Az írásbeli szavazás dokumentumaiba betekinthet, és arról –másolási költség megfizetése ellenében – másolatot kérhet. 7. A Közgyűlési Határozatok Könyvébe- bármely tulajdonostárs – és a határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. 8. A társasházzal kapcsolatos iratokba, szerződésekbe és a könyvelés adataiba betekinthet. 9. Bérlő esetén is gondoskodni a házirend betartásáról és köteles a bérlő által – a közös tulajdonban – okozott kárt és az esetleg elmaradt díjakat megtéríteni. 10. Bérlő köteles a Házirendet bérlőinek átadni és felhívni figyelmét annak elolvasására és az abban leírtak betartására. II., A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni: (Ttv. 22.§) 1. Külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást és a tulajdoni arány változását a változást követő 15 –azaz tizenöt- napon belül, 2. Lakcímét, telefonszámát és email-címét, valamint az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető személyes adatát illetőleg jogi személy nyilvános adatát, 3. A bérlőjének állandó lakcímét, telefonszámát és email-címét, valamint az ingatlannyilvántartásban bárki által megtekinthető személyi adatát (születési évét, anyja nevét, igazolványának számát, személyi számát), és ha gazdálkodó vagy jogi személy székhelyét, KSH törzsszámát, adószámát, vezetőjének nevét annak lakcímét, telefonszámát, 4. A külön tulajdont bérlő használó – továbbiakban: bérlő- a 2. pontnak megfelelő adatát, 5. A külön tulajdonában lakó személyek számát, 6. Haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
13 7. A bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről tájékoztatni. 8. Huzamosabb távollét esetén megbízottjának – meghatalmazottjának- nevét, lakcímét, telefonszámát és email-címét megadni. 9. Az előző pontokban (I/1-8.) történő bekövetkezett változásokat a közös képviselőnek 15 napon belül bejelenteni. 10. A lakásban tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt. 11. A II/1.-6. pontokban említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőn belül. 12. A II/3.-4. pontokban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés és melegvíz szolgáltatás díja a bérlőt, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. 13. A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő a Ttv.-ben meghatározott nyilatkozatának megadását. 14. A tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek bejelenteni a külön tulajdona tekintetében a tulajdonos változást. Amennyiben sem az új tulajdonos, sem az eladó tulajdonos nem rendezi az adott albetét közös költség egyenlegét, úgy amennyiben az albetét közös költség tartozással kerül eladásra, úgy egyetemlegesen felelnek a hátralék összegének erejéig. III. Tulajdonostárs köteles: 1. A külön tulajdonában álló lakást és helyiségeit fenntartani, tilos olyan változtatást eszközölni, amely az építmény állagát vagy a többi tulajdonostárs érdekeit sértené. 2. A külön tulajdon karbantartási, felújítási költségének viselése: a., A külön tulajdonában lévő berendezéseinek, felszereléseinek karbantartásával, felújításával, pótlásával és fenntartásával járó költségeket megtéríteni. b., A tulajdonostárs köteles gondoskodni saját költségén a külön tulajdonához tartozó építményrészek megfelelő állapotban tartásáról. c., Ha a külön tulajdonában lévő építményrész karbantartása, vagy javítása olyan munkálatok elvégzésével jár, amely a közös tulajdonú területről is látható építményrészeket érint, akkor az a munka csak is az eredeti és az épület más részeivel azonos kivitelben, színben és minőségben végezhető el. d., Ha a tulajdonostárs az előző bekezdésekben rögzített kötelezettségét nem teljesíti, és az a többi tulajdonostárs érdekét sérti, a szükséges intézkedéseket, az érdeket tulajdonos terhére és költségére a közös képviselő megteheti. 3. Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ének írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti. Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érint. 4. A tulajdonostárs, aki a külön tulajdonában a megkívánt hozzájárulás nélkül vagy jogszabály ellenesen hajt végre változtatást, minden ebből eredő kárért felelős. 5. Ha valamelyik tulajdonostárs- vagy az, akinek a külön tulajdona használatát átengedte- a közös tulajdoni részekben, vagy a másik tulajdonostárs tulajdoni részében kárt okoz- ha ez a kár máshonnan, pl.: a biztosításból nem térül meg – úgy köteles a saját költségén a hibát, hiányosságot elhárítani, vagy elháríttatni, vagy az okozott kárt megtéríteni. 6. A szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek a lakása használatát átengedte, betartsa az V. fejezet I./1. pont rendelkezéseit. 7. Külön tulajdona használatát a tulajdonostárs részben vagy egészben - akár a bérbeadás útján, akár egyéb módon- átengedheti másnak. Felelősséggel tartozik azonban azért, hogy akit lakásába befogad, vagy akinek lakása (helyisége) használatát átengedi, betartsa az SZMSZ és a házirend rendelkezéseit. 8. Lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásban és helyiségeiben a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy vészhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítása, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. Ennek megtagadása kárfelelősség viselését vonhatja maga után.
14 9. A bérlőt a rá vonatkozó – a II./3-4. pontokban meghatározott- adatok bejelentéséről tájékoztatni. 10. A közgyűlés által megállapított közös költséget minden tulajdonostárs legkésőbb a tárgyhó 15. napjáig tartozik megfizetni. A közgyűlés többféle fizetési módról (pl.: személyes befizetés a közös képviselőnél, vagy banki átutalás, illetve postai befizetés) határozhat, de nem kötheti ki, annak kizárólagos módját. Postai csekken történő befizetés esetén a befizetési többlet költség a befizetőt terheli. A postai csekken történő többletköltség elszámolása az adott hónap egy postai befizetésre jutó átlagos költségét kell megfizetnie minden egyes postai átutalás után. 11. A tulajdonostársnak a közös költség befizetését akkor is teljesíteni kell, ha nem tartózkodik – így például ha az üresen, használaton kívül van – állandó jelleggel a lakásában. 12. A tulajdonos által elhasznált fűtés- víz és használati melegvízfogyasztás közgyűlésen meghatározott díját nettó m2 általány szerint befizetni. A közműszolgáltatónál bejelentett és szerződésben lévő mellékvízmérőkkel rendelkező tulajdonosok csak a közgyűlésen megállapított m2-re vetített fűtésátalányt tartoznak fizetni. 13. Abban az esetben, ha a tulajdonos a beindított fűtési időszakban a külön tulajdonának fűtési vezetékét a – javítás kivételével – bármely okból tartósan (24 órát meghaladóan) elzárja úgy a fűtési fogyasztásmérőn mért fogyasztás figyelembevételével de, attól függetlenül fűtési díj kötelezettsége terheli. A fűtési díjnál, gáz alapdíjat és az előző év fogyasztásából számított átlagot veszünk figyelembe. 14. Biztosítani a közös képviselőnek a – tulajdonostárs tulajdonában lévő lakáson belül felszerelt hőmennyiségmérő, mellékvízmérők ellenőrzését és a leolvasások alkalmával a lakásba való bejutás lehetőségét. 15. Ha a bérlő a fizetési kötelezettségének – írásbeli felszólítás ellenére- nem tesz eleget, akkor – a bérbeadó tulajdonostársnak- helytállási kötelezettsége áll fenn. 16. A tulajdonostárs köteles az ingatlana értékesítése, vagy a birtokállapot bármilyen jogcímen történő változása esetén a birtokos, vagy az új tulajdonos részére a kódkártyát, beléptető garázsnyitó távirányítóját a birtokbaadással egyidejűleg átadni, és ezt a közös képviselő felé, az azt követő 8 napon belül igazolni. Amennyiben ezt elmulasztja, a rendszer átállítása, illetve az emiatti pótlólag beszerzendő eszközök díja, valamint az ezzel kapcsolatosan felmerült minden költség megfizetése a régi és az új tulajdonost egyetemlegesen terheli. IV., A közös költség megosztása: 1. A közös költség megfizetéséhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti megosztásban kötelesek hozzájárulni. A lakás a tároló valamint a gépkocsi beálló tulajdoni hányadonkénti eltérő díjtételei az éves költségvetésben kerülnek meghatározásra. 2. Az 1., pont szerinti költség megfizetéséhez való hozzájárulást a következők szerint kell megállapítani: a., A bekötési vízmérőn mért fogyasztásból a tulajdonosok almérőin mért fogyasztás összegét le kell vonni és a maradék vízfogyasztást közös célú vízfogyasztásnak kell tekinteni. A közös célú vízfogyasztás – és ezzel azonos mértékű csatornaszolgáltatás- díjrészének megfizetéséhez a tulajdonostársak egyenlő arányban kötelesek hozzájárulni. b., Amennyiben minden külön tulajdon rendelkezik mellékvízmérővel és a vízi közművel egyéni elszámoláson alapuló közüzemi szerződéssel, akkor közös fogyasztásként a tulajdonostársak – egyenlő arányában – a bekötési vízmérőn mért fogyasztás és az összes külön tulajdon egyéni fogyasztásának különbözetét kötelesek megfizetni. c., A közös képviselő jogosult ellenőrizni azon külön tulajdonban lévő lakás, helyiség mellékvízmérőjét, ahol felmerül a gyanú, hogy a mellékvízmérő nem megfelelően működik. Amennyiben az ellenőrzés során a gyanú beigazolódik, akkor az ellenőrzés megállapításáról felvett jegyzőkönyv alapján a közös képviselő a külön tulajon egyéni vízfogyasztását és csatornahasználati díját a mellékvízmérővel nem rendelkezőkre érvényes szabályok szerint köteles a tulajdonostárs részére előírni és megfizettetni. d., Amennyiben a tulajdonostárs a mellékvízmérőjére vonatkozó közüzemi szerződést felmondja, akkor a számlázás törlésének időpontjától szintén a mellékvízmérővel nem rendelkezők víz- és csatornaszolgáltatás díjhoz való hozzájárulást köteles fizetni. e., A mellékvízmérővel nem rendelkezők víz- és csatornaszolgáltatás díja összegét a közgyűlés állapítja meg. 3. Az 1. pont szerinti költség megfizetéséhez való hozzájárulás a következők szerint kell megállapítani a fűtési díj illetve a melegvíz vonatkozásában:
15 A társasház lakásainak fűtéséhez a használati melegvíz felmelegítéséhez felhasznált gáz mennyiségének energiatartalma alapján (a mindenkori egységár és korrekciós tényezők figyelembevételével) kiszámlázott díj összegének a lakások fűtését biztosító hőenergia egyéni hőmennyiségmérőn mért adatainak összevetése alapján kerül meghatározásra a tényleges fűtési, illetve víz felmelegítési díj. A tulajdonosok a közgyűlés határozata alapján meghatározott havi rendszeres díjelőleget fizetnek. Az elszámolás utólag, évente történik. 4. A társasház a melegvíz és fűtési díj kiszámításával szakértő céget, vállalkozást bíz meg. V., A közös tulajdonban lévő telek, épületrészek, berendezések, felszerelések fenntartásával (karbantartásával) felújításával járó költségek viselése: 1. A tulajdonostársak felújítási alapot képeznek a felújítási munkák fedezetének biztosítására. A felújítási alap mértékét a közgyűlés határozza meg. 2. A tulajdonostársak az alapító okiratban felsorolt telek, építményrészek, berendezések és felszerelések fenntartásával (karbantartással, felújítással, közüzemi díjakkal) járó költséget tulajdoni hányaduk szerint viselik. 3. A közös költségek biztosításáról – befizetéséről - a tulajdonostársaknak kell gondoskodni. Ennek összegét, nagyságát, esedékességét a kivetés módját (m2, tul.h., stb) a szükségletnek megfelelően az SZMSZ, illetve ahhoz kapcsolódóan a közgyűlés állapítja meg. 4. Haszonélvező esetén, a közös költség hátralékért a tulajdonossal egyetemlegesen felelnek. 5. A Társasház közössége felújítási alapot képez, melyet havonta, az OTP Lakástakarékpénztár: 11773999-14558726 számú számlájára utal át. VI., A bérlő köteles : 1. Az SZMSZ, és a házirend előírásait betartani. 2. Az általa bérelt, használt külön tulajdonában álló lakást és helyiségeit fenntartani, tilos olyan változtatást eszközölni, amely az építmény állagát vagy a többi tulajdonostárs érdekeit sértené. 3. A közös tulajdonú építményrészeket, felszereléseket és berendezéseket – a többi tulajdonostárs jogának és jogos érdekének sérelme nélkül – rendeltetésszerűen használhatja. Egyik tulajdonostársnak használati jogát sem lehet hozzájárulása nélkül elvonni, vagy korlátozni, vagy jogszerű használatában bármi módon akadályozni. 4. Lehetővé tenni és tűrni, hogy az általa bérelt és a használt külön tulajdonú lakásba és helyiségeibe a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül. Ennek megtagadása kárfelelősség viselését vonja maga után. 5. Az V. Fejezet III./5. pontban megjelölt magatartásból eredő kárért felelős. 6. Tűrni, hogy a tulajdonos az V. Fejezet II/3.-4. pontokban meghatározott adatokat a közös képviselőnek bejelentse. VI. Fejezet A társasházzal szerződéses viszonyban álló személyek 1. A társasház megbízási szerződés, vagy munkaviszony keretében foglalkoztathatja az épület üzemeltetéséhez szükséges személyeket, vállalkozókat, 2. A közös képviselő a közgyűlés határozata alapján a számvizsgáló bizottság egyetértésével köti meg, és mondhatja fel a folyamatos érvényű megbízási- vagy munkaszerződést. 3. A közös képviselő a közgyűlés felhatalmazása nélkül jogosult szerződést kötni az 1.) pontban megjelölt személyek helyettesítéséről legfeljebb 60 – azaz hatvan- nap határozott időtartammal. 4. Munkaviszony keretében foglalkoztatott személyek munkáltatója a társasház, a munkáltatói jogokat a közös képviselő gyakorolja. Ha a közös képviseletet gazdasági társaság látja el, a munkáltatói jogokat a vezető tisztségviselő gyakorolja.
VII. Fejezet Egyéb rendelkezések
16 1. A tulajdonostársak postaládájába kézbesítésre kerülő anyagokat (közgyűlési jegyzőkönyv, közgyűlési határozat) a közös képviselő két tanú jelenlétében teheti meg. A kézbesítés tényét jegyzőkönyvbe kell foglalni, amit a két tanú hitelesít. 2. Közös képviselő minden év december 1.-vel valamennyi tulajdonost kiértesít folyószámla egyenlegéről. Amennyiben a tulajdonos hátralékát nem rendezi tárgyév december 31. napjáig, úgy a Társasház a tulajdonos hátralékát a jegybanki alapkamat kétszeresével jogosult növelni. 3. A közös képviselet, képviseleti díjánál a Társasház albetétjeinek a száma a meghatározó, függetlenül azok alapterületétől. 4. A közös képviselet 3 havonta az aktuális tartozásokat albetét szerint közli a tulajdonostársak felé zárt borítékban. 5. Jelen Szervezeti és Működési Szabályzatot, és ennek részeként a házirendjét a társasház 2010. február 19.-ei közgyűlése hagyta jóvá 57264/100000 tulajdoni hányad szavazattöbbségű határozatával. 6. Az SZMSZ rendelkezései a társasház mindenkori tulajdonosaira – bérlőkre- illetve azok jogutódjaira is kiterjednek. 7. A Szervezeti és Működési Szabályzat –és a társasház házirendjének – rendelkezései, 2009. február 19.-én lépnek hatályba. 8. Az SZMSZ-ben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény rendelkezései az irányadók.
Budapest, 2010. február 19.
……………………………………………….. Közös képviselő
