Lakáspiaci trendek – a Magyar Nemzeti Bank szakértőjének véleménye a piacról Fábián Gergely Közgazdász Vándorgyűlés, Kecskemét 2016. szeptember 16.
Az előadás menete
Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk?
Magyar Nemzeti Bank
2
Az előadás menete
Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk?
Magyar Nemzeti Bank
3
Mélypontról dinamikusan emelkedő lakásárak 120
%
%
115
20 15
110
10
105 5 100 0
95
-5
85
-10
2007. I. II. III. IV. 2008. I. II. III. IV. 2009. I. II. III. IV. 2010. I. II. III. IV. 2011. I. II. III. IV. 2012. I. II. III. IV. 2013. I. II. III. IV. 2014. I. II. III. IV. 2015. I. II. III. IV. 2016. I.
90
Használt lakások éves árdinamikája (jobb skála) Használt lakások árindexe Új lakások árindexe
A lakásárak alakulása Megjegyzés: 2016 I. negyedéve előzetes adatok alapján.
Magyar Nemzeti Bank
4
Forrás: KSH.
Az élénkülés a piaci forgalom folyamatos bővülésében is visszaköszön 80
%
darab (1000)
50 40
70
30 60
20
50
10 0
40
-10
30
-20
20
-30 -40
10
-50 -60 2001 I. III. 2002 I. III. 2003 I. III. 2004 I. III. 2005 I. III. 2006 I. III. 2007 I. III. 2008 I. III. 2009 I. III. 2010 I. III. 2011 I. III. 2012 I. III. 2013 I. III. 2014 I. III. 2015 I. III. 2016 I.
0
Tranzakciók
Éves mozgóátlag
Éves növekedési ütem (jobb tengely)
A lakástranzakciók száma és növekedési üteme 2001-től 2016-ig Megjegyzés: A tranzakciók száma 2007 Q4-ig a NAV adatai, ezt követően a KSH adatai alapján. 2016 első féléve az MNB és a Duna House becslése alapján.
Magyar Nemzeti Bank
5
Forrás: NAV, Duna House, MNB
A háztartási szegmensben az új lakáshitelek bővülése volt a legdinamikusabb 500
Mrd Ft
Mrd Ft
500 450
400
400
350
350
300
300
250
250
200
200
150
150
100
100
50
50
0
0
2008. I. II. III. IV. 2009. I. II. III. IV. 2010. I. II. III. IV. 2011. I. II. III. IV. 2012. I. II. III. IV. 2013. I. II. III. IV. 2014. I. II. III. IV. 2015. I. II. III. IV. 2016. I. II.
450
Lakáscélú Egyéb fogyasztási 4 negyedéves átlag
Egyéb fogyasztási: 30% (év/év) Szabadfelhasználású: 31% (év/év)
Lakáscélú: 46% (év/év)
Szabadfelhasználású jelzálog Hitelkiváltás
Új háztartási hitelek a teljes hitelintézeti szektorban Megjegyzés: A hitelkiváltás csak a végtörlesztéssel és a forintosítással összefüggő kiváltásokat jelöli.
Magyar Nemzeti Bank
6
Forrás: MNB.
Prudensen zajlott eddig az élénkülés
55% A törlesztőrészlet átlagos arány a jövedelemhez képest JTM:
28% Átlagos futamidő:
15 év
90
28
84
26
78
24
72
22
66
20
60
18
54
16
48
14
42
12
36
10
30 2005. I. II. III. IV. 2006. I. II. III. IV. 2007. I. II. III. IV. 2008. I. II. III. IV. 2009. I. II. III. IV. 2010. I. II. III. IV. 2011. I. II. III. IV. 2012. I. II. III. IV. 2013. I. II. III. IV. 2014. I. II. III. IV. 2015. I. II. III. IV. 2016. I. II.
A hitel összegének átlagos aránya a fedezet értékéhez LTV:
30
%
Év
Új lakáshitelek átlagos futamideje Új hitelek átlagos LTV mutatója (jobb tengely)
Az új lakáshitelek átlagos futamideje és LTV mutatója Magyar Nemzeti Bank
Megjegyzés: Az LTV mutató 2011-től a fedezet piaci értéke alapján, míg előtte a hitelbiztosítéki érték alapján kerül meghatározásra. 7 Forrás: MNB.
Az új lakáshitelek tekintetében a fix kamatozás egyre nagyobb arányban van jelen 100
%
%
100 90
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0 2011 I. n.év II. n.év III. n.év IV. n.év 2012 I. n.év II. n.év III. n.év IV. n.év 2013 I. n.év II. n.év III. n.év IV. n.év 2014 I. n.év II. n.év III. n.év IV. n.év 2015 I. n.év II. n.év III. n.év IV. n.év 2016 I. n.év
90
1 év alatt
1-5 év
5-10 év
10 év felett
Az új lakáshitelek megoszlása kamatozás módja szerint Magyar Nemzeti Bank
8
Forrás: European Mortgage Federation.
Túlzott hitelkiáramlást az előrejelzési horizont végén sem várunk 2
%
%
2 0
-2
-2
-4
-4
-6
-6
-8
-8
-10
-10
-12
-12
-14
-14
-16
-16
2011. I. II. III. IV. 2012. I. II. III. IV. 2013. I. II. III. IV. 2014. I. II. III. IV. 2015. I. II. III. IV. 2016. I. II. III. IV. 2017. I. II. III. IV. 2018. I. II.
0
Tény
Előrejelzés - 2015. november
Előrejelzés - 2016. jún.
A háztartási hitelezés előrejelzése Megjegyzés: Tranzakciós alapú, év/év százalék.
Magyar Nemzeti Bank
9
Forrás: MNB.
A lakásárak gyors növekedése egyelőre nem túlzott mértékű 30
%
%
30 25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
-10
-10
-15
-15
-20
-20
-25
-25
2008. I. II. III. IV. 2009. I. II. III. IV. 2010. I. II. III. IV. 2011. I. II. III. IV. 2012. I. II. III. IV. 2013. I. II. III. IV. 2014. I. II. III. IV. 2015. I. II. III. IV. 2016. I.
25
EU 27
Csehország
Magyarország
Lengyelország
Szlovákia
Németország
Ausztria
A nominális lakásárak/egy főre jutó nominális GDP százalékos eltérése a hosszú távú átlagtól Magyar Nemzeti Bank
Megjegyzés: A lakásárindex/egy főre jutó GDP hosszú távú átlagát 2005 és 2016 I. negyedév között számoltuk. 10 Forrás: Eurostat, BIS.
Az előadás menete
Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk?
Magyar Nemzeti Bank
11
Súrlódások a piacon
•Alkalmazkodás az ingatlan kínálatban •Heterogenitás a piacon •Hitelezés élénkülésének mederben tartása •Befektetési célú kereslet •Változó kamatozású hitelek kérdése
Magyar Nemzeti Bank
12
A használt piacon csapódik le az élénkülés 50
ezer db
ezer db
50 45
40
40
35
35
30
30
25
25
20
20
15
15
10
10
5
5
0
0 2008. I. II. III. IV. 2009. I. II. III. IV. 2010. I. II. III. IV. 2011. I. II. III. IV. 2012. I. II. III. IV. 2013. I. II. III. IV. 2014. I. II. III. IV. 2015. I. II. III. IV. 2016. I.
45
Használt lakáspiaci tranzakciók száma
Új lakáspiaci tranzakciók száma
A lakáspiaci tranzakciók száma és éves változása Megjegyzés: 2016 I. negyedév előzetes, becsült adatok alapján.
Magyar Nemzeti Bank
13
Forrás: KSH, MNB.
A hitelezési adatok alapján is 250
Mrd Ft
%
225
40 35
200
30
175 150
25
125
20
100
15
75
10
50
5
0
0 2008. I. II. III. IV. 2009. I. II. III. IV. 2010. I. II. III. IV. 2011. I. II. III. IV. 2012. I. II. III. IV. 2013. I. II. III. IV. 2014. I. II. III. IV. 2015. I. II. III. IV. 2016 I. II.
25
Új hitelek volumene - felújítás, hitelkiváltás Új hitelek volumene - használt lakás vásárlása Új hitelek volumene - új lakás vásárlása vagy építése Új lakás vásárlása vagy építése céljából felvett hitele aránya (jobb skála)
Az új kibocsátású lakáshitelek volumene hitelcél szerint megbontva
Magyar Nemzeti Bank
Megjegyzés: Az LTV mutató 2011-től a fedezet piaci értéke alapján, míg előtte a hitelbiztosítéki érték alapján kerül meghatározásra. 14 Forrás: MNB.
Az ok: az új építések lassan követik az élénkülést 24
ezer db
ezer db
72 60
16
48
12
36
8
24
4
12
0
0
2000. I. III. 2001. I. III. 2002. I. III. 2003. I. III. 2004. I. III. 2005. I. III. 2006. I. III. 2007. I. III. 2008. I. III. 2009. I. III. 2010. I. III. 2011. I. III. 2012. I. III. 2013. I. III. 2014. I. III. 2015. I. III. 2016. I.
20
A kiadott lakásépítési engedélyek száma A használatba vett új lakások száma Egy év alatt kiadott engedélyek száma (jobb skála) Egy év alatt használatba vett új lakások száma (jobb skála)
A kiadott lakásépítési engedélyek és a használatba vett lakások száma Magyar Nemzeti Bank
15
Forrás: KSH.
Az építkezésekben szegmentáltság
2456 db 182 db 194 % 228 %
496 db 201 % 423 db 407 % 191 db 168 % 867 db 699 %
206 db 173 % 78 db 269 %
25 db 313 % 129 db 253 %
87 db 116 %
3745 db 291 %
2125 db 179%
309 db 147 %
133 db 173 %
141 db 186 %
975 db 335 %
405 db 355 % 72 db 120 %
191 db 329 % A kiadott új lakásépítési engedélyek darabszáma 2016 I. féléve során, és annak változása az előző év azonos időszakához képest Magyar Nemzeti Bank
16
Forrás: KSH
80
80
70
70
60
60
50
50
40
40
30
30
20
20
10
10
0
0
2006. jan. 2006. júl. 2007. jan. 2007. júl. 2008. jan. 2008. júl. 2009. jan. 2009. júl. 2010. jan. 2010. júl. 2011. jan. 2011. júl. 2012. jan. 2012. júl. 2013. jan. 2013. júl. 2014. jan. 2014. júl. 2015. jan. 2015. júl. 2016. jan. 2016. júl.
Egyenlegmutató
Az építőipart egyre inkább korlátozza a megfelelő munkaerő hiánya
Elégtelen kereslet Alapanyag és felszereléshiány
Munkaerőhiány Pénzügyi korlátok
Az építőiparban a termelést gátló tényezők (ESI) Magyar Nemzeti Bank
17
Forrás: Európai Bizottság.
Átlagos nm ár változása 2014 és 2016 I. negyedév között (%)
A lakáspiaci élénkülés során jelentős szegmentáltság tapasztalható 40 Budapest
35 30 Közép-D. Dél-D. Dél-A. Nyugat-D. Dél-A. Észak-M. Észak-A. Közép-D. Észak-M. Nyugat-D. Dél-A. Észak-A. Nyugat-D. Közép-M. Észak-M. Dél-D. Észak-A. Közép-D. Dél-D.
25 20 15 10 5 0
Közép-M.
-5 0
50
100 150 200 250 300 Átlagos nm ár 2016 I negyedévben (ezer Ft)
Községek
Városok
350
Megyeszékhelyek
Használt lakások átlagos m2 ár változása 2014-hez képest településtípus szerint Magyar Nemzeti Bank
18
Forrás: MNB
Nemcsak hazai jelenség, hogy a lakásárak növekedése szegmentált (fővárosi dominancia) %
%
190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60
180 160 140 120 100 80
Magyarország
Ausztia
Bécs
Egyesült Királyság
London
Budapest
2016.03.01
2015.09.01
2015.03.01
2014.09.01
2014.03.01
2013.09.01
2013.03.01
2012.09.01
2012.03.01
2011.09.01
2011.03.01
2010.09.01
2010.03.01
2009.09.01
2009.03.01
2008.09.01
2008.03.01
2007.09.01
2007.03.01
60
A hazai, osztrák és egyesült királyságbeli lakásárak alakulása 2007-től 2016 I. negyedévig Megjegyzés: az osztrák és magyar lakásárak változása átlagos m2 árak alapján, míg az Egyesült Királyság átlagos lakásárak alapján.
Magyar Nemzeti Bank
19
Forrás: BIS.
Az alacsony kamatkörnyezet és az emelkedő lakásárak vonzó befektetéssé teszik a lakóingatlanokat 25
%
%
25 20
15
15
10
10
5
5
0
0
-5
-5
- 10
-10
- 15
-15 2003. I. III. 2004. I. III. 2005. I. III. 2006. I. III. 2007. I. III. 2008. I. III. 2009. I. III. 2010. I. III. 2011. I. III. 2012. I. III. 2013. I. III. 2014. I. III. 2015. I. III. 2016. I.
20
Egy éves állampapírpiaci referenciahozam Lakásbefektetéssel elérhető 1 éves hozam Éven túl, legfeljebb két évre lekötött betéti hozam
A lakásvásárlásból elérhető visszatekintő hozam és az alternatív befektetések hozamai Magyar Nemzeti Bank
Megjegyzés: a lakásbefektetéssel elérhető hozam kizárólag a lakásárak változása alapján számítva. 20 Forrás: ÁKK, FHB, MNB, KSH.
A kezdetben még megtakarítások által finanszírozott lakáspiaci élénkülést tovább fűtheti a hitelezés
Növekvő megtakarítások, kedvező jövedelmi és vagyoni helyzet
Növekvő kereslet a lakásvásárlások iránt, élénkülő lakáspiac
Visszacsatolás: növekvő lakásárak, kedvezőbb vagyoni helyzet Magyar Nemzeti Bank
Oldódó hitelkínálati korlátok, növekvő hitelkereslet, bőv ülő hitelezés
Visszacsatolás: hitelezés fűtötte lakáspiac 21
Az új háztartási hitelek JTM mutatója a kockázatosabb irányba tolódik 14
%
% Magas abb jövedel műek
12 10
12 - 2015. január 1. előtt befogadott hitelkérelmek, - 200 ezer forintot meg nem haladó szerződések, - átstrukturált ügyletek, - egyéb kivételek
8 6 4
14
10 8 6 4
85 - 90 % 90 - 95 % 95 - 100 % 100 - %
70 - 75 % 75 - 80 % 80 - 85 %
50 - 55 % 55 - 60 % 60 - 65 % 65 - 70 %
0
35 - 40 % 40 - 45 % 45 - 50 %
0
20 - 25 % 25 - 30 % 30 - 35 %
2
0-5% 5 - 10 % 10 - 15 % 15 - 20 %
2
JTM érték nagysága 2015 H1
2015 H2
2016 H1
Az újonnan folyósított hitelek JTM szerinti eloszlása félévenként Megjegyzés: Szerződésszám szerinti eloszlás.
Magyar Nemzeti Bank
22
Forrás: MNB.
Közelebbről nézve látszanak már kockázatok 80 72 64 56 48 40 32 24 16 8 0
%
év / %
11 év alatti
11-16 év 16-21 év Futamidő hossza
40 36 32 28 24 20 16 12 8 4 0
21+ év
Éven túl rögzített kamatozású szerződések Változó kamatozású szerződések Rögzített időszak átlaga az éven túl fix ügyleteknél (jobb skála) Átlagos JTM (jobb skála)
Az új lakáshitelek megoszlása kamatozás módja és a futamidő hossza szerint
Magyar Nemzeti Bank
Megjegyzés: darabszám alapú eloszlás. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató számításakor a 2016. márciusi, becsült átlagos értéket szerepeltettük az ábrán. Csak a lakáshitelekből eredő adósságszolgálatot vettük figyelembe, a más hitelekből eredő kötelezettségeket nem. Az ábrán 2015. január 1-e óta folyósított hitelek szerepelnek. 23 Forrás: MNB.
Az előadás menete
Fordulat után lendületben a lakáspiac Súrlódások a piacon Kell-e aggódnunk?
Magyar Nemzeti Bank
24
Kell-e aggódnunk?
•Alkalmazkodás az ingatlan kínálatban • ÁFA, CSOK és annak változtatásai segítenek •Heterogenitás a piacon • Hosszú távú folyamatok befolyásolják (demográfia, migráció és az azokat meghatározó tényezők)
•Hitelezés élénkülésének mederben tartása • Szorosan kell figyelni a fenti folyamatokat, a következő másfél év döntő lesz • Fix kamatozású hitelek elterjedése preferált Magyar Nemzeti Bank
25
A fix kamatozás azonban jelenleg drága Az éven túl rögzített kamatozású szerződések aránya (2015. IV. n.év)
100
SK
90
NL
BE
UK
DE
80 DK
CZ
70
IT
60
HU
50 40
ES SE IE
30
SI RO
20 10
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
0 Éven túl és éven belül változó kamatozású szerződések átlagos kamatlábának különbsége (2015. IV. n.év)
Az éven túl rögzített kamatozású hitelszerződések aránya az új kibocsátáson belül, valamint az éven túli és éven belül rögzített kamatozású szerződések kamatkülönbözete Magyar Nemzeti Bank
Az éven túl rögzített hitelek kamatlába esetében a legelterjedtebb konstrukciót, az 1-5 éves fixálást vettük figyelembe. 26 Forrás: European Mortgage Federation, nemzeti jegybankok..
Fontos, hogy a kamatfelárak és a fix kamatozás prémiuma csökkenjen Miért magasak a felárak?* • Magas NPL és kockázati költségek, átlag feletti működési költségek NPL jövőbeni csökkenése, ami a költségekre is kedvezően hat
• Nagy a fix kamatozás aránya a magas prémium ellenére Banki hosszú források elérhetősége és annak árazása kulcskérdés
• Verseny kérdése Teljeskörű kötelező KHR segítene
*Aczél, Á.– Banai, Á. – Borsos, A.
– Dancsik, B. (2016): „A lakáshitelek felárát meghatározó tényezők azonosítása magyar banki és ügyletszintű adatokon” megjelenés előtt álló MNB kutatás alapján. Előzetesen megjelent cikk:
http://www.portfolio.hu/finanszirozas/hitel/mnb_ezert_dragabbak_nalunk_a_lakashitelek_mint_mashol.235023.html Magyar Nemzeti Bank
27
Összegzés A jelenlegi lakáspiaci élénkülés a piac súrlódásaival együtt szoros monitorozást igényel.
Lakáspiaci jelentés elemzési keretrendszere bővül: • Részletes területi és településtípus szerint megbontott MNB lakásárindex • Lakásárak előrejelzése • Egyensúlyi lakásárak becslése
Magyar Nemzeti Bank
28
