lab journaal EXP03 BRNDWR Maastricht-LAB

lab journaal

EXP03

BRNDWR Maastricht-LAB

1

Colofon

Dit is het labjournaal voor de nieuwe invulling van de Brandweerkazerne aan de Capucijnenstraat te Maastricht. Het boek is een logboek voor het proces van visievorming, selectie en verdere uitwerking van het pand door het Maastricht-LAB en deel van een reeks van logboeken voor de experimenten in Maastricht. team Maastricht-LAB www.maastrichtlab.nl Maastricht, april 2014

is a temporary catalyst stimulates the transition of urban development inspires with experiments relates to requirements generates vision thru diversity of views exchanges experience globally and employs expertise locally uses creativity to capitalize on existing value targets for development by critical mass thinks in systems uses the past as conscience, acts contemporary and aims for the future collaborates with users to verify sustainable energy must celebrate and permits failure is in progress...

2

INDEX SAMENVATTING

5

AANLEIDIG EN DOELSTELLING

7

PROCESSTAPPEN

13

RESULTAAT

21

EVALUATIE

25

BIJNA 1 JAAR LATER

31

REFERENTIES

35

3

De brandweerkazerne 1998

4

Samenvatting De voormalige brandweerkazerne in de Capucijnenstraat heeft al jarenlang een tijdelijke invulling. In de afgelopen 10 jaar is dit pand in tijdelijk gebruik geweest door SAM, waarbij kunstenaars een geringe huur betaalden (gas, water, licht). Inmiddels is de staat van het gebouw verslechterd en moet er bouwtechnisch worden ingegrepen. Herstelwerkzaamheden voor betonrot en lekkage zijn noodzakelijk om een renovatie rendabel te maken. Omdat de Capucijnenstraat een belangrijke aanloopstraat is en ook het Belvédère-gebied met de binnenstad verbindt, heeft de herontwikkeling van de brandweerkazerne de potentie zowel een dynamische, creatieve, interactieve en levendige ontmoetingsplek te worden voor het Statenkwartier en een animator voor de ontwikkeling van Belvédère en het Nutsterrein.  Doel van het experiment is een solidair concept met potentiële gebruikers en buurt te ontwikkelen voor de invulling van de brandweerkazerne en deze als richtlijn toe te passen voor de realisatie. Het proces is gericht op de bundeling van kleinschalige betrokkenheid met overkoepelende belangen, welke mogelijkerwijs voor meer en grotere projecten kan dienen. Vanuit de gemeente wordt de volgende opdracht meegegeven voor de herontwikkeling van de brandweerkazerne: • dynamiek, creativiteit, interactie en levendigheid creëren • een ontmoetingsplek zijn voor en een uitstraling realiseren naar de omgeving en de ontwikkeling van Belvédère, door verschillende publieksgerichte functies en creatieve werkruimte in het pand te plaatsen • zoeken naar optimale synergie tussen de verschillende gebruikers • de investering en de exploitatielasten met huur in 10 jaar terug verdienen Cocreatie is een belangrijk thema in dit experiment. Daarom is gekozen voor een open proces waarin gezamenlijk een concept wordt ontwikkeld voor de invulling van het pand. Het collectief van partijen is publiek georiënteerd en heeft belangstelling voor een duidelijke uitstraling naar de bestaande en nieuwe buurt. De gemeenschappelijk exporuimte op de begane grond speelt hier een belangrijke rol in. Deze ruimte biedt de mogelijkheid aan externe partijen om bij te dragen en aan te sluiten bij de levendigheid van het pand. Het merendeel van de partijen zitten op dit moment op tijdelijke plekken in de stad. De betrokkenheid in de buurt is groot. De uitdaging is om bestaande energieën te verbinden en door samenwerking een brede visie te krijgen over de toekomst van het pand.

5

Uit De Keuken Van SAM; “Knitting Image”

6

Aanleiding en doelstelling VERLEDEN TIJDELIJKHEID De brandweer staat in dienst van de stad. Tegenwoordig is het een zelfstandig orgaan, maar in de 19e eeuw stond het onder de leiding van de stadsbouwmeester. Deze kazerne is het resultaat van de naoorlogse modernisering van de brandwacht en was de opvolger van de eerste huisvesting om de hoek aan het Lindenkruis. In 1999 verloor het gebouw haar originele gebruiker. Een jaar ervoor heeft het kantoor Luijten Verheij in een studie (Centre Céramique plaatsingscode 718.69) al geconstateerd, dat het gebouw bouwtechnisch niet meer voldoet aan de normen en onderhoud dringend is. Twaalf jaar heeft Stichting Ateliers Maastricht het gebouw in tijdelijke bruikleen gehad en een toekomstige bestemming is mede door de financiële crisis lang onduidelijk gebleven. Het voordeel van tijdelijk gebruik is het ‘in levend’ houden van een pand. Daartegenover staat, dat als tijdelijke gebruik te lang duurt, de bezetting groot onderhoud kan verhinderen. Dit is een algemeen voorkomend probleem en ontstaat door de constructie van afspraken bij tijdelijk gebruik. Het resulteert in een verslechtering van de bouwtechnische staat, waardoor op de lange duur de gebruiksveiligheid een thema wordt. Door opnieuw in de brandweerkazerne te investeren zorgt de gemeente voor een nieuwe dienst in de stad. De nieuwe gebruiker wordt echter niet gevraagd te blussen, maar juist het culturele vuur aan te wakkeren. DE CREATIEVE ÈN CREËRENDE SECTOR De roep naar een creatief offensief is groot. Om het financieel kapitaal los te krijgen is een veelvoud aan creatief kapitaal nodig. Er moet echter een nuance worden aangebracht in de benoeming van de creatieve klasse, namelijk het verschil tussen de creatieve en de creërende ondernemer. Het onderwijsstelsel in Zuid Limburg produceert deze creërende ondernemers en stoomt de jonge groep klaar voor de markt. Maar ook heeft deze markt het in de huidige financiële crisis zwaar. Bedrijven hebben geen ruimte meer om mensen aan te nemen. Hetzij ambitieuze starter of iemand gedwongen tot de vrijheid van zelfstandig ondernemerschap, de stad biedt weinig flexibele en inspirerende plekken voor ontplooiing en binding in de markt. De brandweerkazerne zou aan deze vraag kunnen gaan voldoen. Een plek waar ondernemers elkaar vinden, bewoners ontmoeten en tezamen de stad met hun diensten kunnen verrijken.

7

De brandweerkazerne 1998

De brandweerkazerne 2012

8

DE OMGEVING Het gebied Belvédère staat aan de vooravond van een herleving. De Timmerfabriek krijgt een nieuwe invulling. Er lopen ontwikkelingen van een kunstenkluster op het voormalige Sphinxterrein. Het zuidelijke braakliggende deel van hetzelfde terrein wordt onder de naam Sphinxpark tijdelijk geactiveerd door drie culturele instellingen. Het park is ook weer onderdeel van een experiment van het Maastricht-LAB en is gekoppeld aan de locatie Frontenpark. De bundeling van initiatieven geeft Belvédère een frisse blik op de toekomst. De brandweerkazerne kan volgende gangmaker worden om deze ontwikkeling te steunen. Aan de zuidzijde van de kazerne ligt het Statenkwartier, een buurt met een sterk creatief karakter met procentueel de meeste 15 tot 35 jarigen van Maastricht. Marres, het centrum voor hedendaagse kunst, ligt in dezelfde aanloopstraat naar het centrum. Bovendien heeft de kazerne als enige een voorterrein in de smalle Capucijnenstraat. Al deze factoren maken de kazerne tot een ideale ontmoetingsplek. DE BRANDWEERKAZERNE Het ontwerp stamt uit 1957 en is van de hand van de Roermondse architect J. Zollner. De strakke modernistische vormgeving en de uitkijk- en droogtoren maken het gebouw een herkenbaar icoon in de stad. De werkelijke identiteit zit echter in de constructie. De kazerne is namelijk de eerste brandweer in Nederland met een geheel vrijstaande remise, die vroeger de wagens en in de toekomst de mensen een open ruimte biedt. Als buffer voor de uitrijdende brandweerwagens, ligt het gebouw iets van de straat af om ongelukken te voorkomen. Achter de remise ligt een lange gang, waar de brandweerslangen werden gewassen, welke vervolgens in de droogtoren werden opgehangen en opgeslagen in de compartimenten langs de opgang. Na meer dan vijftig jaar lijdt het gebouw aan betonrot, wat zal moeten worden hersteld. Verdere werkzaamheden zijn onder andere het in de oorspronkelijke kleuren verven van de buitengevel, vervanging van de verouderde installaties in het gebouw, dubbele beglazing op de eerste verdieping, reparatie van de toren en het herstel van het dak met een nieuwe isolerende laag.

9

Impressie na renovatie

10

DOELSTELLING Het Maastricht-LAB heeft voor de herontwikkeling van de brandweer gekozen, omdat het ondernemers een podium kan bieden om zich te presenteren en zich verder te ontwikkelen, zodat zij later naast op eigen benen te kunnen staan ook andere plekken weer interessant voor de stad kunnen maken. Als een partij uit de brandweerkazerne groeit, kan deze uitvliegen naar nieuwe locaties en zelf nieuwe themahuizen stichten, zoals een “Mediahuis”, een “Modehuis” etc. Weer andere ondernemers krijgen de mogelijkheid zich aan deze nieuwe plekken te binden, zodat ook deze locaties dezelfde potenties krijgen als de brandweerkazerne. Zo biedt dit concept mogelijk een antwoord op een structureel ruimtelijk probleem van leegstaand vastgoed. Andere gebouwen kunnen zich bij deze beweging aansluiten en zorgen voor de fysieke uitbreiding van het netwerk. Gebruikers van het gebouw, de buurt en de stad krijgen een plek om te ontmoeten. Gebruikers van het pand zullen samen met omwonenden op zoek moeten gaan naar synergie. Naar gedeelde belangen en creatieve plannen om van de kazerne weer een aantrekkelijke plek te maken. Cocreatie wordt een belangrijke opgave. De kazerne wordt een plek voor creatieve ontplooiing met stedelijke levendigheid. Vanuit een breed gedragen concept wil het LAB partijen en behoeften met elkaar te verbinden. Experiment03 van het MaastrichtLAB is gericht op het versterken van de latent aanwezige potenties voor een divers en dynamisch gebruik van de stad Maastricht.

11

ARCH MUSIC

NATUUR FASHION

HORECA THEATER

GRAPHIC

stap 1_verzamelen

HORECA NATUUR

THEATER

ARCH

MUSIC

FASHION

GRAPHIC

stap 2_versterken

HORECA

THEATER

NATUUR

ARCH FASHION

MUSIC GRAPHIC

stap 3_verbreden

12

Processtappen HET CONCEPT Eind vorig jaar zat het Maastricht-LAB in de Ridderbrouwerij. Deze locatie heeft zich ontwikkelt tot een verzamelpunt van activiteiten en ondernemingen. Het gebouw staat in de verkoop en is dus enkel voor tijdelijk gebruik beschikbaar. Het gebruik van dit gebouw, een plek waar meerdere ondernemers met publieke functies gezamenlijk gebruik maken van een multifunctioneel pand, heeft blijkbaar ook hier potentie. Tijdens de tijdelijke huisvesting zijn verschillende ondernemers langs gekomen om te informeren of ook zij een plek in de brouwerij konden krijgen. Er is gestart met een lijst op te stellen van geïnteresseerde partijen. Het zijn partijen die, hoewel zij succesvol zijn in hun ondernemen, nog geen vast grond onder de voeten hebben en bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe uitdaging. Alle partijen hebben één ding gemeen: zij zijn op zoek naar interessante ruimte. De kazerne kan aan deze vraag voldoen, door deze ondernemers vastigheid te bieden en toch voor een inspirerende omgeving te zorgen. Samenwerking is geen verplichting, maar de potentiële partijen hebben in eerdere gesprekken aangegeven, dat men zeker geïnteresseerd is in gezamenlijke projecten. Door de krachten te bundelen krijgen ondernemers mogelijk steun en nieuwe inzichten. De mix van gebruikers is divers om onderlinge concurrentie voorlopig te vermijden en de mogelijkheid tot kennisuitwisseling te vergroten. De brandweerkazerne zal op meerdere niveaus een rol spelen: • Een nieuw brandpunt van activiteiten voor de stad. • Het gebouw is een verzamelpunt voor ondernemingen, die een uitstraling hebben naar het gebied en potentiële gebruikers zijn voor het programma uit de gebiedsontwikkeling. • De begane grond krijgt publieke functies en is een ontmoetingsplek voor de omgeving. • De multifunctionele ruimte is een levende vitrine voor de gebruikers, en is beschikbaar voor initiatieven uit de buurt. • De eerste verdieping is het brein. De kantoorruimten worden zo opgezet, dat men gescheiden, maar vooral ook samen kan werken. Het moet eenvoudig voor buren elkaar met raad en daad bij te staan. Vergaderruimten worden met gedeeld en er zijn flexibele werkplekken beschikbaar voor ondernemers die niet full-time gebruik van de ruimte willen maken.

13

TUIN

TERRAS FLEX

VERGADEREN

WERKWINKEL

HORECA

KOOKEILAND

MULTIFUNCTIE

WINKELATELIER

TERRAS

Begane grond_Publiek programma

DOUCHE OPSLAG

FIETS

FIX

BOUW

KOEL

KOEL

OPSLAG OPSLAG

NAAI

BOUW

KLANK

OPSLAG

OPSLAG

FLEX

WORK

OPSLAG SHOW

FLEX

WAS

NAAI

BREI

KLEUR

FLEX

OPSLAG

Kelder_Uitvoering

LAB

ARCH

ADVIES

VERG.

NATUUR

HORECA

THEATER

FLEX

MODE

Eerste verdieping_Conceptontwikkeling

14

TEXTIEL

FLEX

GRAFISCH

MUZIEK

• De kelder is een ruige ruimte, waar geluid, verf, lijm en ideeën kunnen worden geknoeid. Verder voorziet het de gebruikers van de nodige opslag en sanitaire voorzieningen. EISEN VAN PROGRAMMA In de oude volgorde van bouwplanning werd het gebouw ontwikkeld op basis van de eisen van de nieuwe gebruiker. In het geval van de reeds bestaande brandweer en de ambities van het LAB worden juist eisen gesteld aan de gebruiker: de Eisen van Programma. • De gebruiker moet namelijk een teamspeler zijn om de brandweer tot een eenheid te smeden. Gezamenlijk is men verantwoordelijk voor de programmering van de multifunctionele ruimte, die weer voor dynamiek in de wijde en naaste omgeving moet zorgen. • De brandweer moet middels haar gebruikers bijdragen aan een aantrekkelijk leefklimaat en zorgen voor stedelijke drukte. De gebruiker moet dus een mate van publieke werkzaamheden hebben. • De horeca is een belangrijk ingrediënt voor de invulling het gebouw en zorgt voor ontmoetingsruimte en aantrekkingskracht in de buurt (tijdelijke en permanente bewoners) • Men moet open staan voor een cocreated governance. Oftewel het zeggenschap over de ruimten komt vanuit het collectief belang. • De mate van zelfwerkzaamheid is belangrijk. De invulling van de publieke ruimte moet niet als last worden gezien. • Voldoende kennis en ambitie in het eigen vak, de bereidheid deze kennis te delen i.p.v. te isoleren is een pre. Een open-source werkomgeving binnen de grenzen van het gebouw. • Een financiële zelfstandigheid van de gebruiker is gewenst.

15

vrijdag, 28 september 2012

STATENKWARTIER Bidbook over invulling

‘Nijdig over BRNDWR’ door Ruud Maas MAASTRICHT – BRNDWR, het uitgelekte concept voor de invulling van de voormalige brandweerkazerne in Maastricht, voelt als een slag in het gezicht. Dat zegt Maria Essers van Argus Buurtplatform. Wethouder Gerdo van Grootheest vindt het te vroeg om conclusies te trekken.

Naar het DNA van het Statenkwartier moet je volgens bewoners met een loep zoeken. Dat terwijl het de bedoeling was dat kazerne en buurt elkaar aanvullen en versterken. „In het bidbook is niet te lezen welke rol en vaste plek de buurt in de kazerne gaat vervullen. Bewoners zijn zeer verontwaardigd over het feit dat er in termen van stenen en vlekken wordt gedacht en niet in termen van mensen, (buurt)processen en verbinding”, zegt Essers. Bewoners vragen zich ook af waarom horeca nu als spil van het gebouw wordt genoemd, terwijl de kazerne in een cultureel brandpunt moet veranderen. Ook zetten zij vraagtekens bij het culturele karakter van geïnteresseerde partijen als Café Zondag en Centrum voor Natuur

16

en Milieu Educatie (CNME). Volgens het bidbook komt op de begane grond een ontmoetingsplek voor de omgeving, en een multifunctionele ruimte zou beschikbaar zijn voor initiatieven uit de buurt. „Gebruikers van het pand zullen samen met omwonenden op zoek moeten gaan naar synergie.” Het buurtplatform vindt dat veel te vrijblijvend. Essers: „Ons verhaal van buurt- en stadsparticipatie, wat ons stadsbestuur zo hoog in het vaandel heeft staan en zeker als het gaat om Maastricht Culturele Hoofdstad 2018, komt op geen enkele manier aan bod. Dat voelt voor bewoners en kunstenaars van het landelijk gewaardeerde project 6211 als een slag in ons gezicht.” Wethouder Gerdo van Grootheest zegt ‘midden in een proces te zitten waarin alle potentiële gebruikers gelijkwaardig aan tafel zitten’. „Het spannende is dat we een gezamenlijk concept ontwikkelen waarin betrokkenen oog hebben voor elkaars belangen en posities. Het is daarom echt te vroeg om nu conclusies te trekken, want we zijn er nog niet. Ik roep iedereen op constructief mee te blijven doen.” Zie ook pagina B9

VERLOOP Het Maastricht-LAB start in mei 2012 met een kleine groep potentiële gebruikers en adviseurs de zoektocht naar een haalbaar concept voor de brandweerkazerne. Dit concept moet passen binnen de genoemde inhoudelijke doelstellingen en tegelijk economisch draagkrachtig genoeg zijn om de benodigde investeringen in het pand te kunnen dragen. In eerste instantie gaat het LAB aan de slag met potentiële gebruikers, van wie bij gemeente en WOM Belvédère bekend is dat zij op zoek zijn naar huisvesting. Daarna sluiten voormalige SAM-gebruikers zich aan en melden zich via de huidige groep geïnteresseerde partijen. Door diverse berichten in de media en via contacten van het buurtplatform is men tot een uiteindelijke samenstelling gekomen. Uiteindelijk worden 15 potentiële gebruikers gevonden die passen bij de inhoudelijke doelstelling om creativiteit, interactie en levendigheid te creëren in het pand. Via plenaire sessies en individuele gesprekken met alle potentiële gebruikers is een concept ontwikkeld voor een nieuwe invulling van de brandweerkazerne. Het concept wordt in eerste instantie in een concept-bidbook door het Maastricht-LAB uitgewerkt en met input van lopende gesprekken verder aangescherpt. Het concept-bidboek dient als basisdocument voor een huisboek voor de brandweer. Daarnaast is door het LAB het financiële en inhoudelijke engagement aan het concept en de inhoudelijke synergie met andere potentiële gebruikers getoetst. Gedurende het proces blijkt dat de realisatie van het concept op korte termijn mogelijk is, maar niet met alle potentiële gebruikers. Eén potentiële gebruiker (FASHIONCLASH) blijkt geen hard financieel commitment uit te kunnen spreken. Daarnaast ziet een groot deel van de potentiële gebruikers een samenwerking met Argus/6211 als vaste huurder van het pand niet zitten. Wegens het ontbreken van het onderling vertrouwen en een gedeelde visie, is een duurzame samenwerking, die in dit project noodzakelijk is, momenteel niet mogelijk. De buurt behoudt echter wel de mogelijkheid om gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimten, waaronder de publiekgerichte exporuimte. Deze conclusies worden door het Maastricht-LAB neergelegd bij de gemeente Maastricht, met een advies om het concept uit te werken met de potentiële gebruikers die zich financieel kunnen committeren en waartussen inhoudelijke synergie bestaat.

17

Organisatiemodel

18

TUSSENTIJDSE RESULTATEN EN VERVOLG Het experiment heeft een concept opgeleverd voor een dynamische, creatieve, interactieve en levendige ontmoetingsplek. Ook de werkwijze waarbij diverse partijen bij elkaar worden gebracht in één gebouw en betrokken worden bij de ontwikkeling van het concept bevat belangrijke leerpunten. Voor de WOM Belvédère is het concept direct toepasbaar bij de uitwerking voor de voormalige brandweerkazerne in de Capucijnenstraat. In dit labjournaal wordt het concept en de bijbehorende werkwijze voor dit experiment uiteengezet. Met het advies aan de gemeente Maastricht wordt dit experiment van het Maastricht-LAB formeel afgerond. Het college van B&W neemt het advies van het LAB over, en geeft de WOM Belvédère opdracht het concept verder uit te werken. Gezien de intensieve betrokkenheid van het Maastricht-LAB bij het opstellen van het concept, blijft zij wel als adviseur betrokken bij de uitwerking. Enerzijds om de juiste dynamiek (‘sociaal cement’) van de groep gebruikers vast te houden, anderzijds om leerpunten in het vervolgtraject mee te kunnen nemen als onderdeel van het Maastricht-LAB. Het programmeringsmodel voor de gemeenschappelijke (expo)ruimtes wordt verder uitgewerkt in samenspraak met de toekomstige huurders. Ook wordt geïnventariseerd welke initiatieven vanuit de omgeving en de stad eventueel gebruik willen maken van de gemeenschappelijke (expo)ruimtes. De betrokken potentiële gebruikers geven aan dat zij de samenwerking met de buurt als een belangrijke succesfactor zien. Alle potentiële gebruikers geven aan graag samen te willen werken met de omgeving als het gaat om publiekgerichte activiteiten als tentoonstellingen, exposities en workshops. Ook zijn de gemeenschappelijke ruimten (vergaderruimte, flexwerkruimte en exporuimte) beschikbaar voor gebruik door de omgeving. Dit wordt in het vervolgproces verder opgepakt en vormgegeven.

19

bespreking 26 september 2012

bespreking 26 september 2012

20

Resultaat Het experiment voor de brandweerkazerne heeft veel aandacht gekregen, onder andere in de lokale media. Dat is overigens niet verrassend; bij het betreden van nieuwe paden is onduidelijkheid en ‘weerstand’ vrijwel niet te voorkomen. Het is belangrijk daarvan te leren en te bezien wat goed ging en welke verbeteringen er mogelijk zijn. De betrokkenen is gevraagd om hun visie op het proces en het experiment aan te leveren. Hun bijdragen zijn verwerkt in dit labjournaal. VERNIEUWEND CONCEPT EN WERKWIJZE Als belangrijkste resultaat van het experiment noemen de betrokkenen dat voor Maastricht en haar inwoners op korte termijn een nieuwe plek in de stad komt die voor het publiek toegankelijk is met een rijk aanbod van informatie, diensten en bedrijvigheid. De open wijze waarop het concept tot stand is gekomen is vernieuwend, en biedt handvatten om in de toekomst vaker gebruikt te worden. Betrokkenen geloven in het concept dat is ontwikkeld, en spreken over een ‘landmark’ voor Maastricht, en een verrijking van het huidige creatieve/culturele aanbod van de stad. Eén van de betrokkenen: “Het is een geweldig initiatief met een duidelijk doel en een goede kern, met een gelijke samenwerking van gelijke disciplines is dit concept goed te kopiëren op andere locaties.” De betrokken potentiële gebruikers benoemen dat de vooraf gestelde doelen aan bod zijn gekomen, in een relatief kort proces. Zij geven aan dat zij de samenwerking met de buurt als een belangrijke succesfactor zien. Alle potentiële gebruikers geven aan graag samen te willen werken met de omgeving als het gaat om publiekgerichte activiteiten als tentoonstellingen, exposities en workshops. Ook zijn de gemeenschappelijke ruimten (vergaderruimte, flexwerkruimte en exporuimte) beschikbaar voor gebruik door de omgeving. Dit wordt in het vervolgproces verder opgepakt en vormgegeven. Bovendien vult de brandweer een opening in het ruimtelijk aanbod van de binnenstad Maastricht. Zowel SAM als Ad Hoc mogen geen commerciële ruimte aanbieden, wat een belemmering vormt voor de financiële zelfstandigheid van kunstenaar en ondernemer. Uit de gesprekken met de potentiële gebruikers werd ook duidelijk, dat bijvoorbeeld in de panden van het LIOF weinig tot geen interactie tussen huurders ontstaat. Zodoende is het concept BRNDWR aantrekkelijk voor creatieve/ creërende ondernemers, omdat het beter de wensen en behoeften van deze

21

doelgroep aanspreekt. Het financieel model biedt nog een bijkomstig voordeel. Aangezien het project een looptijd heeft van tien jaar, biedt dat ook een zekerheid voor de gebruikers. Daar deze voorheen zeer korte opzegtermijnen werden opgelegd als tijdelijk gebruiker, was de onzekerheid een rem op ontwikkeling in de vorm van investeringen of uitbreidingen. INTENSIEVE BEGELEIDING NODIG De ontwikkeling van het nieuwe concept vraagt om een daadkrachtige voortrekker en een intensieve begeleiding van het proces. Zonder een nadrukkelijke aanvoerder lijkt het bijzonder lastig met meerdere partijen tot een gezamenlijk voorstel te komen. Dit keer heeft het MaastrichtLAB de rol van procesbegeleider op zich genomen. Betrokkenen hebben begrip voor de wijze waarop de begeleiding heeft plaatsgevonden, maar benoemen ook een aantal punten ter verbetering. Zo zou er volgens betrokkenen nog meer tijd en energie gestoken moeten worden in het contact tussen de deelnemers aan het proces en de begeleiding ervan. De meesten kenden elkaar bij aanvang van het proces niet. Er had meer aandacht kunnen zijn voor het bij elkaar brengen van de deelnemers. Betrokkenen benoemen dat er in het proces veel onduidelijkheid is. Aan de andere kant hebben zij begrip voor het feit dat het om een experiment gaat, en dus niet alles vastligt. De onduidelijkheid begint met communicatie over de selectie van de betrokken partijen. Er had meer aandacht moeten zijn voor de cohesie tussen de toekomstige gebruikers en de discussie tussen welke partijen samen zouden werken in het gebouw. Een aantal betrokkenen is van mening dat de partijen vaker bij elkaar hadden moeten komen. Ook hadden zij graag meer structuur gezien in de overleggen. Het proces verliep voor een aantal partijen te snel, waardoor onduidelijkheid bleef bestaan. Voor het vervolg blijft men aandacht vragen voor de samenhang in het concept. Samenwerking en vertrouwen vragen om lange adem, en om engagement van de partijen zelf. Voor de brandweerkazerne betekent dit dat het proces pas net begonnen is. Er moet nog flink geïnvesteerd worden door alle partijen. Of zoals één van de partijen benoemt: “Cohesie begint met goede communicatie, niet alleen vanuit het Maastricht-LAB naar de gebruikers toe, maar ook onderling.”

22

EXTERNE COMMUNICATIE Discussies tussen de betrokken partijen hebben aandacht gekregen in de lokale media, waar vragen gesteld werden over het doorlopen proces. Daar speelde doorheen dat bij de betrokken media onvoldoende duidelijk was wat het Maastricht-LAB en de Gideonsbende was. Dat heeft schade aangebracht aan het vertrouwen tussen de betrokken partijen. Met name het artikel over het concept-bidbook in september is een breekpunt geweest voor verschillende deelnemers. Het vertrouwen heeft bij een aantal van hen een flinke deuk opgelopen. Het is de procesbegeleiders niet gelukt om de relaties tussen de betrokkenen te herstellen. Door media werd het Maastricht-LAB in eerste instantie gezien als een gemeentelijk onderdeel. Dat droeg bij aan traditionele stellingname. In de periode na de negatieve berichtgeving vond er onderling voorzichtig communicatie plaats en werd gevraagd, of een weerwoord van de groep gewenst was. Dit werd door de projectleider van de gemeente afgeraden. Het LAB heeft dit advies gevolgd, alsook de andere deelnemers. PLEK MET VERLEDEN De brandweerkazerne in de Capucijnenstraat is een plek met een lange geschiedenis. Allereerst is de plek, als onderdeel van een aantal andere panden, onderwerp van gesprek (geweest). Dit is het gevolg van het feit dat het huidig gebruik van een aantal panden (Huis van Bourgondië, filmhuis Lumière en dus ook de voormalige Brandweerkazerne) in het Statenkwartier komt te vervallen. Het buurtplatform heeft in het verleden aandacht gevraagd om hen te betrekken bij de herbestemming van de panden. Ten tweede, is over het gebruik van panden in het Statenkwartier een burgerinitiatief ingediend naar aanleiding van het initiatief Kunstkwartier 6211 (locatie voor onder andere exposities). Naar aanleiding van de behandeling van dit burgerinitiatief in de gemeenteraad in het verleden zijn verwachtingen gewekt voor de toekomst. Ten derde, de langdurige onzekere situatie voor de SAM-gebruikers wekte veel wantrouwen op jegens de gemeente. Dit werd niet door allen gedeeld, waardoor toch voormalige gebruikers aan de overlegtafel zijn aangeschoven. Dit heeft deels geleid tot een opname in het collectief, alsook de toezegging voor de beschikbaarheid van de exporuimte voor SAM-kunstenaars en andere externen. Daar SAM ervaring en kennis met de plek heeft, was zij als adviseur gevraagd aan het proces deel te nemen. Echter had SAM voor de start van het experiment in samenwerking van Argus/ 6211

23

al een document (Manifest Statenkwartier) opgesteld, waarin men haar ideeën voor de leegstaande panden,zoals bij het tweede punt al genoemd, in het Statenkwartier inclusief de brandweer mee uitte. De wens het pand te mogen beheren is door de gemeente niet ingewilligd. Dat leverde spanning op ten opzichte van de uitgangsposities en verwachtingen voor de wijze waarop het concept vorm zou moeten krijgen. Zo is er regelmatig discussie gevoerd over de rol die Argus/6211 in de nieuwe opzet zou moeten krijgen. Met de verkondiging van deze beslissing en de formulering van de doelstelling voor het LAB, werd de eerste bijeenkomst gestart, maar blijkbaar was er aan de voorkant nog meer behoefte aan duidelijkheid over de kaders voor het experiment. Concluderend: een proces start nooit bij nul. Bij het voorliggende traject hadden verwachtingen vanuit het verleden beter inzichtelijk gemaakt moeten worden. Een vraagstuk dat samenhangt met co-creatie is dat er spanning kan ontstaan tussen vaste gesprekspartners en andere burgers die een rol willen spelen in het vormgeven van de stad. Er worden vragen gesteld namens wie organisaties nog spreken, en wat hun achterban is. Zeker wanneer andere betrokken partijen niet namens een achterban spreken, maar vanuit een groep enthousiastelingen. AANBEVELINGEN • Zorg dat alle betrokken partijen aan het begin van het proces precies duidelijk hebben wat het experiment inhoudt. Laat zien wat beoogd wordt, en welke doelen in het experiment worden nagestreefd. • Samenwerkingsconcepten staan of vallen bij vertrouwen tussen partijen. Investeer veel tijd en ruimte om elkaar “te vinden” in de beweging die wordt gestart; ruimte om tot synergie te komen. Kom regelmatig bij elkaar, in verschillende settings. • Heb begrip voor verschil in tempo tussen mensen en organisaties. Begeleid iedere deelnemer op een eigen manier, waardoor de groep bij elkaar kan blijven. • Heb begrip voor processen en verwachtingen uit het verleden. Zorg voor start van een nieuw proces dat ‘de klokken gelijk staan’, om te voorkomen dat dit gedurende het proces blijft opspelen. • Steun deelnemers in het innemen van een andere rol dan in projecten uit het verleden; ook van deelnemers wordt gevraagd “geconditioneerd handelen” (waaronder denken in (eigen)belangen, conflicten etc.) los te laten.

24

Evaluatie LOOPTIJD september 2012 - september 2013 DEELNEMERS L. Behrens M. Boels M. Boer D. Bours C. le Doux M. Essers R. Habets L. Hamacher W. Hermans M. Janssen N. Kars L. Klaassen N. Kuiper A. Lambriex D. Limpens A. Nieste B. Popovic M. Presenza K. d. Richemont E. Roobroeck L. Savelkouls M. Vullinghs O. Way K. Winkens. DOEL • Met een aangepast gebruikersconcept een ander huurmodel tussen tijdelijkheid en permanentie te ontwikkelen om een latente ondernemende doelgroep bedienen. • De investering in het vastgoed is naast een noodzakelijke bouwtechnische ingreep tevens een investering die het potentieel van nieuw gebruik vergroot. • De investering komt niet alleen van de eigenaar, maar ook huurders investeren tijd en geld in samenwerking en uitstraling. • De revitalisatie vastgoed dient niet alleen het vastgoed zelf, maar zou als impuls aan de omgeving moeten zijn gekoppeld om een nieuwe ontmoetingsplek te creëren. VERWACHTING • De activiteiten van creatieve en creërende ondernemers straalt uit naar de openbare ruimte en draagt bij aan de aantrekkelijkheid van de buurt en de leefbaarheid van bewoners. • Een bedrijfsverzamelgebouw met bijgestelde huren verlaagd de drempel voor het starten van een onderneming of biedt een springplank voor reeds gestarte ondernemingen om in een open omgeving met andere ondernemingen zichzelf verder te ontwikkelen. • De overlap van belangen van eigenaar, huurder en bewoners bieden een meerwaarde, die kleinschalig een oplossingen bieden voor het structurele probleem van leegstand.

25

OPZET • omkeren van Programma van Eisen naar Eisen van Programma, zodat het potentieel van het gebouw wordt vertaald naar de mogelijkheden en eigenschappen van een gebruikersprofiel voor een duurzaam ruimtegebruik. • Middels een cocreatief proces, een open proces waarin deelnemers gelijkwaardig zijn in belang en bijdrage, werken naar een solidariteit tussen gebruikers, vastgelegd in een ruimtelijk en financieel model. • Bieden van vastigheid door het concept in een periode van 10 jaar te handhaven, waardoor ondernemers enerzijds in het vastgoed durven te investeren en anderzijds de duur van het huurcontract door de initiële investering wordt bepaald en gehandhaafd. • Zodra zich een collectief heeft gevormd stelt het MLAB een nieuwe trekker voor. RESULTATEN De nieuwe trekker en tevens beheerder van de brandweer is Ipal. Zij waren vanaf het begin betrokken bij het proces en hebben een goede band met de reeds aanwezige potentiële huurders en staan in contact met andere mogelijke interessanten. Er is een coördinator aangesteld, die ook huurder is in de brandweer, een eerste vorm van kruisbestuiving? In de brandweer heeft zich een nieuw collectief gevormd, dat de naam B* draagt. In het vervolgproces zal het collectief onder andere de gezamenlijke ruimte gaan programmeren. Hoewel de werkzaamheden nog niet voltooid zijn, zijn vooral de huurders op de eerste verdieping al ingetrokken. De huurders verzorgen hun eigen afwerking, waardoor zij enerzijds zelf kunnen bepalen, maar ook zelf de kosten daarvoor dragen. De brandweer is volledig gevuld.

26

DISCUSSIES Goede samenwerking is niet vanzelfsprekend. Het zal altijd voorkomen, dat er geen synergie ontstaat tussen verschillende deelnemende partijen. Zo ook bij de brandweer was er een patstelling. Het was uiteindelijk aan de eigenaar om een beslissing te nemen om niet met alle deelnemers verder te gaan, omdat het geschil het proces in zijn geheel dreigde stil te leggen. De nieuwe aanpak van een open manier van samenwerken betekent niet, dat er geen geschiedenis is voor het experiment. Leegstand blijkt gevuld met vele belangen en wensen. Oude weerstanden tussen beleid en burger kunnen opduiken en de balans verstoren waarin deelnemers gelijkwaardig zijn in meedenken, meepraten en meedoen. Een andere manier van samenwerken betekent dat men moet leren omgaan met deze werkwijze. Het gebrek aan houvast en het experimentele karakter van het experiment roept veel vraagtekens op en zorgt voor verwarring bij deelnemende partijen. Ondanks een relatief lange periode van zoeken en onderling contact ter voorbereiding van een bouwopgave, is het de vraag of het proces van de brandweer exemplarisch is qua duur om een collectief te smeden.

27

Buurtpresentatie B* 12 dec 2013

Buurtpresentatie B* 12 dec 2013

28

CONCLUSIES De intensieve menging ten spijt, het proces kent vele afvallers. Hiervoor zijn aantoonbare en minder duidelijke redenen voor. Het tempo van het proces past niet altijd bij de planning van een deelnemer. Op een gegeven moment in het proces moeten financiële toezeggingen worden gedaan en dan haken de twijfelaars af. Soms verlaat een partij het proces voor een andere aanbieding, etc. Organisaties, die ook met flexibele huur- of gebruikersconstructies werken zoals SAM en leegstandsbeheerders mogen geen ruimte aanbieden voor commerciële doeleinden. De brandweer met haar huurmodel bedient een doelgroep van (opnieuw) starters en sluit daarmee aan bij de behoefte naar kleinschalige werkruimte, die in contact staat met andere ondernemers en de stedelijke omgeving. Mede deze voordelen en de betaalbaarheid van de ruimte zijn aannemelijk voor het succes van de volledige bezetting en het groeiend aantal aanvragen. De onzekere tijd zorgt ook voor een toenemend aantal ondernemingen met een onzekere toekomst. Het groeiend aantal ZZP-ers is hier onder andere een gevolg van, maar ook bestaande instituten, die moeten herorganiseren. Deze doelgroep is gebaat bij flexibel gebruik in ruimte en in afspraken en heeft daarom behoefte aan kortere huurafspraken. De brandweer biedt deze flexibiliteit. Voorlopig is het noodzakelijk iemand als daadkrachtige trekker aan het proces te koppelen. De verwachting is, dat deze persoon of organisatie nodig zal blijven om het collectief bij elkaar te houden en te zorgen voor een continue doorstroom van huurders. Het zal de programmering van de gezamenlijke ruimte ten goede komen en ook de weg van buitenaf naar het gebouw vrijhouden.

29

Facebook pagina van De Brandweer, waarop de gebruikers worden voorgesteld en activiteiten gecommuniceerd.

30

Bijna 1 jaar later 30 april 2014, Infocentrum Belvédère DEELNEMERS Tim Gielen, Ipal Tima van der Linden, MLAB Sheila Orochin, voogd EXP03 Marcello Presenza, Ipal Tim Prins, MLAB

RESULTAAT • Er zijn 4 partijen over van originele groep in bidboek. De nieuwe partijen passen qua profielschets wel allemaal heel goed in het geheel. • Het concept is in haar uitgangspunten overeind gebleven, maar invulling is heel anders geworden op basis van de behoefte van de uiteindelijke gebruikers. Bijvoorbeeld minder shared space en meer afgeschermde ruimtes. • De inpassing van de horeca heeft voor verhoogde kosten gezorgd vanwege eisen aan de akoestiek. • In plaats van het uitgangspunt in een periode van 10 jaar kostenneutraal te draaien, gaat het gebouw zoals het er nu naar uitziet zelfs winst maken vanwege 100% bezetting. • De hurende partijen zoeken elkaar wel op, maar ze zijn nog niet in staat om zelf het gebouw te programmeren en naar buiten toe te profileren. Naar schatting van Ipal heeft dat 1,5 jaar nodig.

31

PROCES • In de context van tijdelijk beheer begonnen we met veel tijdelijke initiatieven en een mandje met mogelijke partijen. Daarna werd het proces ambtelijk en moest het ook aan protocollen voldoen, wat voor vertraging zorgde en daardoor kon je partijen niet vasthouden. Volgens Ipal heeft het project het geluk gehad de ‚eerste’ te zijn, maar op een volgende locatie wellicht niet. Er zijn nu ook meer kapers op de kust. • In dit proces was nogal verwarring ontstaan over wie wanneer welke rol en positie had (gemeente, IPAL, LAB). Hierdoor deed uiteindelijk ook niet iedereen waar hij goed in was. (Gemeente bemoeide zich met contracten, IPAL moest in conclaaf met vergunners over rolpoorten). Het heeft vooral aan het einde voor vertraging gezorgd en zelfs nog voor het afhaken van partijen. • Het sluiten van contracten met dit soort gebruikers is echt andere koek. Voor startende ondernemers is het vaak het eerste huurcontract. Je zoekt experimenteerruimte en hebt die ook nodig, maar als je die dan toepast kan er ook misbruik van gemaakt worden en wordt je afgerekend op niet nakomen harde afspraken. Huurrecht laat weinig ruimte. • Eisen vanuit gemeente aan gebouw op gebied van veiligheid en overlast zijn niet flexibel en bovendien wisselen die tussen randvoorwaarden die aan het begin zijn afgegeven en waar aan het eind bij de vergunningsaanvraag aan werd getoetst. • Het manifest van het buurtplatform en SAM zorgde voor een politisering van het proces, dat te lang het proces heeft gefrustreerd. Hier had sneller een einde aan gemaakt moeten worden door de kaders richting buurtplatform helder te stellen. WAS DE ROL VAN HET LAB VAN TOEGEVOEGDE WAARDE VOOR HET PROCES? In het begin niet echt. Vooral het netwerk van Tim en zijn inbreng in het ontwerpproces wel. Pas toen het LAB formeel aan de slag ging/ mocht met het experiment was dit wel van toegevoegde waarde. Vooral in communicatie en ‚masseerwerk’ bij gemeente (creëren van draagvlak en de dialoog met het buurtplatform en partijen.

32

LEERPUNTEN • Via dit experiment inzicht gekregen in flexibele wereld van ondernemer en hoe deze botst met de op regels gebaseerde wereld van de gemeente. Hier lessen uit trekken over toekomstig handelen. Snelheid, betrouwbaarheid, flexibiliteit (in uitgangspunten proces en in regels) zakelijkheid, etc. • Met processen waar je echt experimenteel aan de slag wilt en ook experimentele contracten wilt sluiten of hier flexibel mee wil omgaan dit aan voorkant expliciet bespreken met de beoogde partijen zodat zij hier terdege van bewust zijn en niet achteraf gaan juridiseren. • Zorg voor een potje met klein budget om maatwerk te kunnen bieden in proces van inpassing en opstarten gebouw (after-sales). Houdt de samenwerking en sfeer goed wat in het begin cruciaal is. • Laat eenieder doen waar hij goed in is. Scheid publieke functie die gemeente heeft (bestemmingsplan, concept) en zakelijke kant die een ondernemer zoals IPAL regelt (contracten, financiële plaatje). Laat dit niet door elkaar lopen. • Besef dat in processen fundamenteel keuzemoment is tussen snelheid, pragmatisme en inspelen op de wensen van nu en tussen een zorgvuldig participatief proces waarbij iedereen wordt betrokken, er integrale afwegingen worden gemaakt stadsbreed, etc. Het kan uiteindelijk wel goed zijn voor proces en resultaat, maar je verliest de gebruikers dvoor wie je het eigenlijk deed.

33

Canvas op de zevende, Amsterdam

de dépendance, Schieblock, Rotterdam

34

Referenties CULTUURHUIZEN

AMSTERDAM Waar voorheen het team van De Volkskrant haar broodje en drankje nuttigde, op zoek naar een goed journalistiek verhaal, is de voormalige kantine nu de plek waar verhalen geboren worden. Na ruim een jaar open te zijn, begint Canvas zich steeds meer onafhankelijk te profileren in Amsterdam. Dagelijks zijn wij geopend; vrijdag en zaterdag zelfs tot 03:00 uur. De exposities in Canvas rouleren regelmatig en zijn naast te bezichtigen ook te koop. Ben je geïnteresseerd, vraag een van onze medewerkers voor meer informatie over de artiest of kijk verder op de website naar exposities. www.canvas7.nl

ROTTERDAM Het Schieblock is gelegen aan de Schiekade 185-205, met uitzicht over het Hofplein en de Coolsingel. Per 1 juli 2010 zijn de deuren geopend voor gebruik. De selectie van ondernemingen en instituten die zich bezig houden met binnenstedelijke programmeringen, maken van het Schieblock een stadslaboratorium. Op de begane grond zit De Dependance: Een ruimte voor een flexibele programmering van activiteiten, tentoonstellingen en lezingen. In 2012 en 2014 zal het Schieblock fungeren als voorbeeldcasus in de Internationale Architectuur Biënnale. www.schieblock.com

35

contactinformatie WOM Arie Versluis [email protected] IPAL Marcello Presenza Maastricht-LAB Tima van der Linden Bram Loeffen Sheila Oroschin, voogd Tim Prins Jos Simons Tim van Wanroij [email protected] www.maastrichtlab.nl

LAB 36