Laat duizend blokken bloeien, tot hernieuwd vastgoed nieuwe functies, branding en magneetwerking , maar…… de tuinman moet zijn methodes wijzigen Jean Baptiste Benraad: Benraad Hernieuwt TransformatieTeam, voor Hernieuwd Vastgoed Bijeenkomst 7 december 2011: Architectuurcentrum Aorta in AL16
Wat is het TransformatieTeam ? Het TransformatieTeam is een samenwerking van zelfstandige bedrijven met bewezen ervaring en kennis op het gebied van (tijdelijke en permanente) transformatie naar wonen en startersbedrijfsruimte. Ervaring vanaf de jaren ´90; totale realisatie en onderzoek tegen de half miljoen m2 Vaste partners: • Benraad Hernieuwt Jean Baptiste Benraad • ID & DN Sander Gelinck • Architectenbureau Karina Benraad • Bouwstart Projectmanagement • Vaspro Bouwmanagement • Mobius Consult installatieadvies
Wat komt er aan de orde ? Transformatie
bij teruglopende investeringen
Basisregels Transformatie
Constateringen/aanbevel. onderzoek min. BZK Wasstraat Provincie als voorloper aanbevelingen Wat is bereikt met deze aanpak Tijdelijk Gebruik bij gebrek aan investeringen Jullie vragen ???????????
Hernieuwd vastgoed als kiem Investeringen vertragen, stoppen: nieuwbouw stil: • Geen zekerheden voor waardeontwikkeling • Niemand wil als eerste investeren; bank geeft geen financiering • Het alternatief: ontwikkeling door herbestemming • Vraagt andere benadering, andere klanten • Inzetten op eindresultaat bij gebiedstransformatie, niet (meer) mogelijk
•CREATIEVE ECONOMIE transformatie milieu transactie milieu interactie milieu creatief milieu
Wel de juiste benadering: De jas die (niet) past
Basisbenadering transformatie • Het gebouw is een gegeven • Start is altijd een analyse van de plattegronden, geen architectuuropgave • Zoek programma wat (bijna) past bij de mogelijkheden van casco en gevel • Dus de juiste klantgroep • Trappenhuizen en liften sparen • Haalbare transformatie begint bij optimaal hergebruik, later pas ontwerp
Varianten aanpak transformatie:
Daarnaast tijdelijk gebruik voor wonen, met kleine aanpassingen 12/8/2011
8
De grootste faalfactoren transformatie Op basis ervaring van 300.000 m2 realisatie en recent 200.000 m2 onderzoek naar haalbare plattegrondontwikkeling: • Ontwerpen i.p.v. plattegrond-ontwikkelen; • Geen regie juiste partij bij de start; • Ontkenning dalende marktwaarde en ontbreken alternatief; • Onbekendheid, gewoonte bij plantoetsers. Maar bijna nooit de bouwregelgeving of het bestemmingsplan, als we allemaal willen!!
Aanbevelingen onderzoek min.Bzk Vraagstelling: • In hoeverre zijn de grote gemeenten en hun satellieten klaar voor de transformatie-opgave voor de grote leegstand; • Met welke procesaanpak kan een reeks op gang gebracht worden; • Welke belemmeringen worden daarbij ervaren; • Welke eventuele onorthodoxe maatregelen moet het Rijk nemen om deze weg te nemen.
Constateringen BZK onderzoek: • Werelden kantooreigenaren en woningeigenaren zijn volledig gescheiden; • Leeuwendeel kantooreigenaren willen niet zelf naar wonen ontwikkelen, laat staan dit product in portefeuille; • Het ontbreekt potentieel geïnteresseerden en eigenaar aan inzicht in mogelijkheden; • Start proces kent zeer veel weerstand, gebrek aan info; voorbeeld: beschikbaarheid bouwtekeningen, bereidheid bestemmingswijziging • Voorwaarde succesvolle start is dat zeer vroeg in proces alle info voor haalbaarheid vergunning en financieel beschikbaar moet zijn; • Pas dan is er de noodzakelijke zekerheid voor de risicodragers; • Regelgeving op zich is veelal niet de belemmering, maar de juiste uitleg en de toepassing (ontheffingsmogelijkheden).
De oplossing en aanbevelingen stimulering Om de noodzakelijke zekerheid te verkrijgen moeten een aantal partijen al bij de start om de tafel: • Eigenaar leegstaand gebouw (belang is verkoop) • Potentiele afnemer (deskundige opdrachtgever) • Integraal team (ambtelijke)toetsers • Ervaren plattegrondontwikkelaar Er is maar een partij die al deze benodigde betrokkenen voor een succesvolle transformatie bij de start om tafel kan krijgen:
De gemeente Zij moet bij de aanvang een sterke regiefunctie op zich nemen, want zij is de enige die alle partijen kan stimuleren en spil is bij procedures. Het is de rol van de dirigent, maakt zelf geen muziek, maar zonder hem/haar spelen de musici niet goed samen en komt het niet tot een succesvolle uitvoering.
Voorbeeld Provincie & Nieuwegein: een andere aanpak gaf duidelijkheid Voorstel tot een integrale aanpak via “”de Wasstraat”” in korte tijd de (as) leegstaande gebouwen middels een QuickScan te beoordelen: analyse verhuurr verleden en verwachtingen met eigenaar op basis vergunningstekening analyse bouwkundige structuur uitgangspunt: succesvolle transformatie start bij maximaal hergebruik!! koppeling bouwk. mogelijkheden met programma klantgroep zoeken klantgroep bij locatie en mogelijkheden gebouw uitwerking in AutoCad tot toetsbare plattegronden juiste toepassing voorschriften conform ervaring met eerdere verkregen vergunningen alle betrokken ambtenaren bij het proces om tafel
Waarom een “Wasstraat” ? Initiatief van provincie n.a.v. Taskforce Partijen hebben geen inzicht in resultaat Kantooreigenaren onbekend met woningbouw en woninghuur wereld, maar ook v.v. Kantooradviseur gaat gesprek aan Aanbod: via QuickScan mogelijkheden Ondersteuning gemeente Nieuwegein Gemeente maakt ook kennis met andere randvoorwaarden beoordeling transformatie
Centrum Nieuwegein vernieuwd, kantoren leeg
Onderzochte omvang i.o.v. provincie Nieuwegein: 4.668m2> 40 seniorenwoningen en P-garage 1.500m2> 25 tweekamer woningen voor jongeren 7.275m2> 64 seniorenwoningen 3.485m2> 36 tweekamerwon. & 10 bedrijfsr./ meetingpint 783m2 1.955m2> 1.995 m2 vrij indeelbare “wonen in je werkplek” 3.990m2> 73 studio’s voor jongeren 6.500m2> 59 seniorenwoningen & P-garage 1.788m2> 52 onzelfstandige eenheden jongeren/jeugdzorg 2.000m2> 18 senioren woningen of 52 onzelfstandige eenh; Veenendaal: 4.000 m2> 54 studio’s voor jongeren & 1.478 m2 bedrijfsruimten Utrecht: 15.500 m2> 244 studio’s voor jongeren & 712 m2 meetingpint Tot. 53.000m2>181 seniorenwon; 428 jongerenwon; 5.000 m2 bog 609 woonruimten, 5.000 m2 bedrijfsruimten + 192 tijdelijke & creatief in de Archimedeslaan 16
Toonbare kansen: Luifelstede N’gein
Uitgangspunt casco kanaalplaatvloer • Veel voorkomend vanaf 1980 • Vrij overspanning ong. 14 m1 tussen dragende gevels; vrije vloer
36 Young Professionals, 12 bedrijfdr.
Solids, wonen en werken, 22 P in BG
Luifelstede: hergebruik kwaliteit
Soms is TijdelijkWonen oplossing
Maximale bewoning door bouwkundige aanpassingen met optimale herbenutting bestaande voorzieningen. Investering wordt tijdens de exploitatie terugverdiend.
Dé invulling van de verplichte ingebruikgeving Wet Kraken & Leegstand
Voordeel Tijdelijk Gebruik: na 1 jaar al wonen
Snelheid bij Tijdelijk Gebruik van ACTA A’dam Uitgangspunt: optimaal gebruik gebouw • 460 onzelfstandige eenheden in groepen – Groepsomvang 12 tot 20 bewoners – Kameroppervlak van 11 tot 25 m2 – Kale huur kamers indicatie 180 tot 290 Euro
• Broedplaatsen BG & 1 Urban Resort – Totaal 6000m2 – Restaurant – Gebruikers unieke ruimten(collegezaal)
• Bouwvergun.verkregen – in 3 mnd, start nov.2010
Ligging: één Metrohalte van de VU
ACTA ombouw naar kamers
Wat zijn de constateringen ? Afgelopen half jaar zijn in opdracht van de provincie Utrecht i.s.m. de gemeenten 23 gebouwen geanalyseerd met de eigenaren waaruit 11 gebouwen kwamen die zijn onderzocht. Wat kan geconstateerd worden? Het aanbod voor een onderzoek, haalt veel eigenaren over; Juist de “typische” kantoren uit de jaren ’80/’90 blijken goed te transformeren tot betaalbare senioren(zorg)woningen; Ontstaan betaalbare starters-bedrijfsruimte bij centrumvoorzieningen; kansen voor nieuwe economie Volledig uitwerken van de plattegronden: duidelijkheid voor eigenaar, vergunningverlener en afnemer; Hierdoor residuele bepaling verkoopwaarde 500-900 €p/m2; Diverse gebouwen worden nu doorontwikkeld; Start gebiedsontwikkeling
Wij brengen het vliegwiel op gang
