Laagland advies

EVALUATIE MEDEOPDRACHTGEVERSCHAP IN DE HUURSECTOR

Auteurs: Hans Vos, SEV Realisatie/Laagland’advies

Rotterdam, december 2009

Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Wonen en markt U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 [email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

2

Evaluatie mede-opdrachtgeverschap in de huursector

VOORWOORD

Huurders in de sociale sector van de woningmarkt hebben doorgaans weinig zeggenschap over hun woning en laat staan over de woonomgeving. Hier is afgelopen vier jaar verandering in gebracht. Medeopdrachtgeverschap heeft de afgelopen jaren zo’n tien experimenten opgeleverd. Dit onderzoek heeft vier experimenten laten evalueren door SEV realisatie/Laagland’advies en sluit hiermee het experiment naar mede-opdrachtgeverschap in de huursector af. Met dit onderzoek willen we inzicht krijgen in hoe mede-opdrachtgeverschap is ingevuld door bewoners en corporaties. Hoe zeggenschap en duurzame betrokkenheid van de bewoner is gewaarborgd en hoe dit zich verhoudt tot economische offers. Ten slotte dient dit onderzoek de praktijk en geeft het aanbevelingen voor woningcorporaties die aan de slag gaan met mede-opdrachtgeverschap. In de praktijk blijkt dat er veel begripsverwarring is tussen de verschillende vormen van opdrachtgeverschap. Gaandeweg het onderzoek bleek dat elke corporatie de zeggenschap weer anders invult: van consumentgericht bouwen met vaste keuzemogelijkheden tot zeggenschap over alles in het proces tot aan de aannemer en architect. De zeggenschap en de sociale betrokkenheid zijn bij alle projecten (sterk) aanwezig. De meeste doelstellingen van de corporaties zijn gehaald. Meer zeggenschap heeft geleid tot meer klanttevredenheid, meer woningvariatie, een hogere woonkwaliteit en tot meer sociale cohesie. De meeste experimenten hebben echter niet geleid tot een procesversnelling en ook (nog) niet aan de kansen voor doorstroming en het vergroten van draagvlak voor herstructurering. De SEV en mede-opdrachtgeverschap Sinds 2005 is geëxperimenteerd met mede-opdrachtgeverschap. Deze vorm is ontwikkeld als tussenvorm tussen particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht bouwen. Hierbij hoeft het individu of de groep niet het hele bouwproces vanuit eigen beheer vorm te geven. Bij mede-opdrachtgeverschap kunnen (toekomstige) huurders vanaf de start van een bouwtraject met de woningcorporatie om de tafel zitten en bepalen over hoe hun woning en woonomgeving eruit gaat zien. Het gaat dan niet alleen over waar de keuken komt en of er een dakkapel wordt gebouwd. Mede-opdrachtgeverschap biedt zeggenschap in het hele bouwproces, ook mag de bewoner mee beslissen over welke architect en aannemer worden aangesteld. De SEV is al ruim tien jaar betrokken bij experimenten om betrokkenheid en zeggenschap van bewoners bij hun eigen woning en woonomgeving vorm te geven. Deze evaluatie is de laatste deelevaluatie naar een vorm van opdrachtgeverschap. In 2010 zullen de resultaten gepresenteerd worden een groot eindevaluatie onderzoek naar alle vormen van opdrachtgeverschap: particulier opdrachtgeverschap, collectief-particulier opdrachtgeverschap en mede-opdrachtgeverschap. Dit onderzoek zal zowel de huur- als de koopsector betreffen. Slechts enkele corporaties bieden huurders bij nieuwbouw of herstructurering meer zeggenschap en keuzevrijheid. In tijden dat de woningmarkt vraaggericht wordt, kunnen corporaties hier ook niet meer omheen. Het rapport is leerzaam voor alle woningcorporaties en professionals die samen met bewoners de

3

opdrachtgevers zijn voor mooie, gevarieerde, duurzame woningen en betrokken buurten. De SEV kijkt dan ook met belangstelling naar de corporaties die hiermee gaan volgen! Anne-Jo Visser en Hanneke Schreuders SEV-programma Wonen en Markt

4


INHOUDSOPGAVE

Voorwoord ......................................................................................................................................................... 3 Inhoudsopgave .................................................................................................................................................. 5 Samenvatting..................................................................................................................................................... 7 1.

Inleiding .................................................................................................................................................... 11 1.1

Doel evaluatie ................................................................................................................................ 11

1.2

Hoofdvragen .................................................................................................................................. 12

1.3

Aanpak evaluatie............................................................................................................................ 12

2.

Tijdstip van evaluatie ................................................................................................................................ 13

3.

Invulling Mede-opdrachtgeverschap ......................................................................................................... 15 3.1

Projectbeschrijvingen ..................................................................................................................... 15

3.1.1 Nieuw Leyden – Portaal, Leiden .................................................................................................... 16 3.1.2 Bloemenbuurt-Zuid – Domein, Eindhoven ..................................................................................... 16 3.1.3 Huur Wens Woning – De Woonplaats, Enschede.......................................................................... 18 3.1.4 Renovatie Gemeenschappelijk Wonen – Jutphaas Wonen, Nieuwegein....................................... 18 3.2

Proces en samenwerkingsmodel ................................................................................................... 20

3.3

Zeggenschap en de zeggenschapsmeter ...................................................................................... 23

3.4

Ervaringen van bewoners .............................................................................................................. 26

3.4.1 Over deelname - algemeen............................................................................................................ 26 3.4.2 Over invloed - algemeen ................................................................................................................ 27 3.4.3 Over tijd - algemeen....................................................................................................................... 27 3.4.4 Over samenwerking met anderen .................................................................................................. 28 3.5

Kostenanalyse ............................................................................................................................... 29

3.5.1 Kostenanalyse Portaal Leiden ....................................................................................................... 29 3.5.2 Kostenanalyse Domein Eindhoven (project Passiebloem)............................................................. 32 3.5.3 Kostenanalyse de Woonplaats Enschede...................................................................................... 34 3.5.4 Kostenanalyse Jutphaas Wonen.................................................................................................... 34 3.5.5 Conclusies ..................................................................................................................................... 35

4.

3.6

Risico’s........................................................................................................................................... 36

3.7

Doelstellingen en effecten.............................................................................................................. 38

3.8

Effectenarena voor mede-opdrachtgeverschap ............................................................................. 40

3.9

Overall analyse van de projecten................................................................................................... 43

Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................................... 45 4.1

Voor de SEV: het concept MO ....................................................................................................... 45

4.2

Voor de corporatie: toepassing MO in huur.................................................................................... 45

4.3

Voor bewoners ............................................................................................................................... 47

4.4

Voor de gemeente.......................................................................................................................... 48

5

Bijlage 1.

Projectbeschrijving Nieuw Leyden – Portaal............................................................................................. 49

2.

Projectbeschrijving Domijnhuis - Domein.................................................................................................. 57

3.

Projectbeschrijving Huurwenswoning – De Woonplaat............................................................................. 63

4.

Projectbeschrijving Gemeenschappelijk Wonen – Jutphaas Wonen ....................................................... 71

5.

Zeggenschapsmeter per experiment ........................................................................................................ 79

6.

Kostenanalyse per experiment ................................................................................................................. 81

7.

Uitkomsten bewonersenquêtes / interviews............................................................................................. 91

8.

Effectenarena ........................................................................................................................................... 95

Colofon ............................................................................................................................................................ 96

6


SAMENVATTING

De SEV heeft vier projecten met mede-opdrachtgeverschap in de huursector geëvalueerd. Eerder evalueerde de SEV in 2008 vier projecten van mede-opdrachtgeverschap in de koopsector en het experiment in het Almeerse Homeruskwartier. De vier huurprojecten zijn Nieuw Leyden van Portaal Leiden, Bloemenbuurt-Zuid in Eindhoven van Domein, Huur Wens Woning in Enschede van De Woonplaats en Gemeenschappelijk Wonen in Nieuwegein van Jutphaas Wonen. Bij deze evaluatie van Laagland’advies/SEV Realisatie heeft de SEV een aantal SEVinstrumenten ingezet: zeggenschapsmeter, effectenarena en risicochecklist. De hoofdvragen van deze evaluatie zijn: 1.

Wat is voor de corporatie de aanleiding voor het MO-experiment?

2.

Hoe is in de experimentprojecten het mede-opdrachtgeverschap ingevuld en uitgewerkt?

3.

Hoe dragen de projecten bij aan de doelstelling die de betrokken partijen met het medeopdrachtgeverschap hebben?

4.

Hoe zijn zeggenschap enerzijds en risico’s anderzijds verdeeld, vertaald in afspraken en hoe zijn deze door de betrokken partijen ervaren? En staat het economisch offer en het risico in verhouding tot het te verwachten maatschappelijk rendement?

5.

Wat is vanuit de projectevaluaties te leren over het mede-opdrachtgeverschap in de huursector en tot welke aanbevelingen leidt dit?

Mede-opdrachtgeverschap Met mede-opdrachtgeverschap in de huursector hebben huurders de grootst mogelijke zeggenschap. Omdat een huurder niet zelf geld investeert in de woning, kan hij niet in (collectief) particulier opdrachtgeverschap een woning bouwen. Deze twee vormen van zelf een huis bouwen komen strikt genomen alleen in de koopsector voor. Uit de vier projecten blijkt dat er allerlei vormen van de invulling van medeopdrachtgeverschap bestaan: van volledige keuzevrijheid (Enschede) tot keuze uit verschillende opties (Leiden). Aanleiding Voor huurders is de aanleiding lang niet altijd de rol van medeopdrachtgever. Alleen in Enschede was bij bewoners de beweegreden daadwerkelijk zelf het nieuwe huurhuis ontwerpen, in Leiden wilde men gewoon een nieuwe huurwoning. Zeggenschap De corporaties hebben volgens onderzoek van Hofman van de TU Twente op de juiste prioriteiten zeggenschap geboden: woningplattegronden, gevelmateriaal, keuken, sanitair en tegelwerk en E-installaties (elektra, telefoon en kabel). Bij het renovatieproject in Nieuwegein is de zeggenschap beperkter dan in de andere projecten. Bewoners verwachten alleen invloed op de binnenkant. De geboden invloed over de buitenkant van de woning wordt dan ook als boven verwachting genoemd. 7

Proces Mede-opdrachtgeverschap vraagt om een duidelijke overlegstructuur met heldere beslisstructuren en om duidelijk en helder taalgebruik. Veel verschillende soorten overleggen en veel vakjargon zijn grote risico’s. Behalve in Leiden wordt de doorlooptijd door de mede-opdrachtgevers als te lang ervaren. Bewoners vinden het proces de moeite waard, maar willen bij een volgende keer heldere kaders en afspraken: budget, keuzevrijheid en tijdpad. Corporaties zetten verschillende methode van begeleiding van het ontwerp in: van bouwbegeleider tot cd-rom met keuzemogelijkheden tot de mogelijkheid om maquettes te ontwerpen. De rol van de bouwbegeleider wordt door de huurder unaniem als positief ervaren. Kosten De stichtingskosten zijn lastig met elkaar te vergelijken en dat is daarom beperkt gedaan. Corporaties werken met verschillende onrendabele toppen en rekenen verschillende huurtarieven. Portaal Leiden vraagt het meest voor de sociale huurwoning. Bij de Woonplaats was het uitgangspunt dat de sociale huur onder de 485 euro bleef. De bouwbegeleidingskosten lopen uiteen van 1000 euro (Enschede) tot 5515 euro (Domein) per woning. Dit zijn de meerkosten van het proces. Algemeen lijkt een procesbegeleider per woning tussen de 3.000 en 5.000 euro reëel. Dit is vergelijkbaar met collectief particulier opdrachtgeverschap. Risico’s Huurders lopen in tegenstelling tot kopers geen financieel risico. Het risico zit hem in tijdverlies en annuleringsrisico van het project. De binding aan het project is totaal anders dan in de koop: vaak slechts 1 maand opzegtermijn of een vooruitbetaling van 1 maand huur. Een huurder gaf aan: ‘het was leuk pionieren met andermans geld’. Markthuurders houden meer opties over in de markt. De huurders uit de sociale sector zijn meer gewend te wachten op een huurwoning. Risico’s zijn er vooral voor de corporaties. De risico’s zijn groter qua geld en tijd door extra begeleiding en veel meerwerkopties. Bij het mislukken van het proces is ook kans op imagoschade. Effectenarena De SEV-effectenarena laat zien dat mede-opdrachtgeverschap tot extra effecten leidt. Directe effecten op de woning (divers, naar eigen smaak), maar ook indirect op de woonomgeving (gevarieerd, gemeenschapszin, imago). Ook voor het individu levert het positieve effecten op, niet alleen door een eigen samengestelde woning, maar ook door het ontwikkelen van sociale vaardigheden en zelfrespect door deelname aan het mede-opdrachtgeverschapsproces. De SEV-effectenarena kijkt ook naar de investeerders en incasseerders. Voor de corporatie en de huurders is dit in evenwicht. Er zijn echter ook twee groepen ‘free-riders’. De omwonenden profiteren zonder enige investering door een verbeterde woonomgeving en wooncultuur. De gemeente lijkt de grote winnaar. De investeringen zijn gering door voorwaarden te stellen en budgetten voor de woonomgeving. De incasseringen zijn groot: gevarieerd woningaanbod, wijkcultuur, extra woonkwaliteit, betrokkenheid bij de buurt. Ook indirecte effecten als een schonere en veilige buurt, doordat bewoners bewust zelf in de woning hebben geïnvesteerd. Doelstellingen De vier corporaties hadden van te voren doelstellingen ten aanzien van mede-opdrachtgeverschap. 8


Vergroten zeggenschap: Drie van de vier projecten (Portaal, Domein en De Woonplaats) hebben bijgedragen aan veel zeggenschap over de woning, maar heeft dit proces soms wel op de proef gesteld. Verhogen klanttevredenheid: Bewoners zijn bij deze drie projecten ook tevreden. Men vindt het de moeite waard en een woning wordt persoonlijk en naar wens. Verlagen mutatiegraad: De eerste indrukken zijn positief, maar in twee projecten was de binding aan de buurt al sterk. Verhogen sociale cohesie: In drie van de vier projecten (Domein, De Woonplaats en Jutphaas Wonen) was dit al groot. Bij Portaal kan dit nog beter of eerder worden ingezet. De projecten hebben ook bijgedragen aan meer woningvariatie in de buurt en in het corporatiebestand en aan een hogere woonkwaliteit. Mede-opdrachtgeverschap heeft volgens dit onderzoek niet bijgedragen aan meer kansen voor doorstroming en aan het vergroten van meer draagvlak voor herstructurering. Bij drie projecten (Domein, De Woonplaats en Jutphaas Wonen) heeft mede-opdrachtgeverschap niet gezorgd voor een sneller proces. Het rapport concludeert dat de projecten van Portaal en van De Woonplaats zijn geslaagd, maar ieder op hun eigen manier. In Leiden heeft Portaal betrokkenheid en klanttevredenheid gecreëerd door huurders keuzevrijheid te bieden in een inzichtelijk proces qua tijd en consequenties. Echte zeggenschap als mede-opdrachtgever gaat een stuk verder. Daar is bewust niet voor gekozen. De Woonplaats heeft er wel voor gekozen de huurders als echte mede-opdrachtgevers te betrekken en dezelfde effecten bereikt. Hierdoor veronderstelt Laagland dat de effecten ‘dieper en blijvender’ zullen zijn voor bewoners. Zij hebben zelf de gevels en de indeling ontworpen in plaats van een keuze te maken uit een aantal voorgestelde opties. De projecten in Eindhoven en Nieuwegein zijn nog niet ver genoeg gevorderd om een conclusie te kunnen trekken. In Eindhoven zijn de verwachtingen positief, maar huurders laten ook weten dat zij het traject moe zijn en wel genoegen hadden genomen met een paar eenvoudige keuzes. Onduidelijke randvoorwaarden en een omslachtige projectorganisatie hebben een soepel proces in de weg gestaan. In Nieuwegein is het medeopdrachtgeverschaptraject grotendeels verlaten en staat het behouden van het unieke gemeenschappelijk wonen in een gerenoveerd complex voorop. Wel is de zeggenschap van de huurders niet meer ‘extra’ te noemen en valt dit project eigenlijk niet meer onder deze noemer. Toch kan voor de twee projecten in Eindhoven en Nieuwegein geconcludeerd worden dat de overlegstructuur, de aanspreekpunten, de taken en verantwoordelijkheden en het budget onvoldoende vastlagen. Dit heeft tot veel miscommunicatie heeft geleid en zet de samenwerking onder druk. Aanbevelingen Mede opdrachtgeverschap is nog geen helder begrip in de huursector. Advies aan de SEV is om het of verder te ontwikkelen of er afscheid van te nemen. Voor corporaties die met projecten met meer zeggenschap aan de gang willen, zijn een aantal aanbevelingen: - Ontwerp een heldere structuur en kader qua budget, tijd en proces. - Blijf communiceren, ook als het fout gaat. - Kies! Kies waarover de huurder wel of niet wat mag zeggen.

9

- Realiseer dat de huurder niet altijd meedoet vanwege het mede-opdrachtgeverschap, maar gewoon omdat hij op zoek is naar een huurwoning of woonachtig is in het herstructureringsgebied. Biedt deze huurders een proces dat bij de wensen past. - Toepassen heeft grote gevolgen voor de werkorganisatie. Pas niet alleen het proces, maar ook de werkorganisatie aan op zeggenschap. - Het ontbreken van randvoorwaarden is een faalfactor. Het hebben van randvoorwaarden is nog geen garantie voor succes. Vaak bepalen de mensen aan tafel dit onder meer. De competentie van de medewerkers is van belang: enthousiast, communicatief, verplaatsen in de klant, verwachtingsmanagement. - Reken op extra kosten voor bewonersbegeleiding. - Vraag aan huurders financiële binding met het project, door bijvoorbeeld een instapbedrag. Huurders tonen een andere betrokkenheid dan kopers. - Start niet als er nog onduidelijk is over geld, tijd, organisatie, kwaliteit of informatie. Laagland/SEV Realisatie raadt bewoners aan om al dan niet onder begeleiding duidelijk te bedenken waaraan men begint en dat men vaak in groepen keuzes moet maken. Zeggenschap betekent meer keuzevrijheid, maar vraagt ook verantwoordelijkheid van de huurder qua inzet.

10


1.

INLEIDING

De SEV is al jaren betrokken bij experimenten om betrokkenheid en zeggenschap van bewoners bij hun eigen huis en woonomgeving vorm te geven. Dit varieert van inspraak tot direct en volledig opdrachtgeverschap. Sinds 2005 wordt de methode van het mede-opdrachtgeverschap (MO) ontwikkeld, als tussenvorm tussen particulier opdrachtgeverschap (PO) en consumentgericht bouwen. Hierbij hoeft het individu of de groep niet het hele bouwproces vanuit eigen beheer vorm te geven. Bij mede-opdrachtgeverschap kunnen (toekomstige) huurders vanaf de start van een bouwtraject met de woningcorporatie om de tafel zitten en bepalen hoe hun woning en woonomgeving eruit gaat zien. Het gaat dan niet alleen over waar de keuken komt en of er een dakkapel wordt gebouwd. Mede-opdrachtgeverschap biedt zeggenschap in het hele bouwproces, ook mag de bewoner mee beslissen over welke architect en aannemer worden aangesteld. In mei 2008 is een evaluatie van vier MO-projecten in de koopsector verschenen, uitgevoerd door Ecorys. De SEV is sinds 2005 een aantal experimenten aangegaan met vier MO-projecten in de huursector. SEV Realisatie is in 2008 gevraagd om deze projecten te evalueren. Het gaat om de volgende projecten: - Nieuwbouw huurwoningen in de wijk Nieuw Leyden in Leiden door Portaal. - Nieuwbouw van huurwoningen in de herstructurering van de Eindhovense Bloemenbuurt Zuid, door Domein. - Nieuwbouw van zogenoemde Huurwenswoningen in Enschede door De Woonplaats. - Renovatie en herindeling van het Gemeenschappelijk Wonen complex in Nieuwegein door Jutphaas Wonen.

1.1

Doel evaluatie

Het in beeld brengen van het opzetten en uitwerken van mede-opdrachtgeverschap in de huursector, en de mate van succes. De evaluatie gaat over het traject tot aan de realisatiefase. De SEV vraagt echter wel rekening te houden met het proces na oplevering en te bezien in hoeverre bewoners duurzaam zeggenschap hebben of houden over de woning en woonomgeving. In het geval van Portaal ligt dit anders, daar wordt geëvalueerd tot en met realisatie. De experimentpartners hebben zelf doelstellingen geformuleerd waarmee ze het mede-opdrachtgeverschap gestart zijn. Het gaat dan om: 1.

Vergroten van de zeggenschap en betrokkenheid van de bewoner, verhogen van de klanttevredenheid, verlagen van de mutatiegraad en vergoten van de sociale cohesie in een buurt.

2.

Creëren van meer kansen voor doorstroming op de woningmarkt.

3.

Vergroten en versnellen van draagvlak voor herstructurering (Eindhoven) of renovatie (Nieuwegein).

4.

Bereiken van hogere (woon)kwaliteit en meer variatie in de buurt en in het woningbestand van de corporatie.

5.

Bereiken van een sneller proces. 11

1.2

Hoofdvragen

De SEV heeft hoofdvragen geformuleerd: 1.

Wat is voor de corporatie de aanleiding voor het MO-experiment?

2.

Hoe is in de experimentprojecten het mede-opdrachtgeverschap ingevuld en uitgewerkt?

3.

Hoe dragen de projecten bij aan de doelstelling die de betrokken partijen met het medeopdrachtgeverschap hebben?

4.

Hoe zijn zeggenschap enerzijds en risico’s anderzijds verdeeld, vertaald in afspraken en hoe zijn deze door de betrokken partijen ervaren? En staat het economisch offer en het risico in verhouding tot het te verwachten maatschappelijk rendement?

5.

Wat is vanuit de projectevaluaties te leren over het mede-opdrachtgeverschap in de huursector en tot welke aanbevelingen leidt dit?

Voor de vragen 2, 3 en 4 is verzocht om gebruik te maken van de SEV-instrumenten zeggenschapsmeter, effectenkaart en (concept) risicometer.

1.3

Aanpak evaluatie

De projecten zijn bestudeerd en bezocht om een beeld te vormen van de stand van zaken en de intenties en ervaringen aan de zijde van de corporatie. In onderling overleg zijn de projectbeschrijvingen en de zeggenschapsmeter per project opgesteld. Per project hebben we getracht de kosten in beeld te brengen en te vergelijken met kosten van vergelijkbare projecten. Het doel hiervan is om te zien of de procesaanpak tot acceptabele (meer)kosten leidt, en anderzijds om te zien of de ontwikkelde woningen een andere prijs/kwaliteitverhouding hebben dan reguliere huurwoningen. De ervaringen van de bewoners zouden via enquêtes verzameld worden, behalve in Enschede waar vanwege de kleine schaal van het project al bij voorbaat gekozen is voor een groepsgesprek met de vijf betrokken bewoners. In Leiden is uiteindelijk een enquête uitgezet waarvan de schriftelijke respons tegenviel. Daarom is hierop een telefonische enquêteronde gevolgd met een enigszins ingekorte vragenlijst. Deze heeft wel een ruime respons opgeleverd. In Eindhoven is in overleg met Domein afgezien van een schriftelijke enquête. Domein gaf aan dat de opgestelde vragen naar haar inschatting te weinig respons zouden opleveren onder de doelgroep. Bovendien was het moment van ondervragen ongeschikt vanwege de onzekerheden in het proces. In overleg met Domein zijn vier gesprekken gevoerd met bestuursleden en met een lid van de twee ontwikkelverenigingen. In Nieuwegein is eveneens vanwege de stand van zaken in het proces afgezien van een enquête en hebben we een gesprek gevoerd met twee leden van de renovatiecommissie. De uitkomsten hiervan zijn verwerkt in deze rapportage.

12


2.

TIJDSTIP VAN EVALUATIE

In een cluster van experimenten is het niet altijd mogelijk om de projecten op het hetzelfde tijdstip in een vergelijkbare fase te evalueren. De SEV heeft besloten om het cluster toch af te sluiten met een evaluatie waarbij vooraf duidelijk was dat nog niet alle projecten gerealiseerd zijn, of gereed voor realisatie. Hierdoor is een aantal ervaringen niet in beeld te krijgen. Tijdens de concrete bouw van de projecten kunnen er nog allerlei concessies aan tijd, kwaliteit en geld optreden, die we nu niet kunnen voorzien. Het uiteindelijke oordeel van partijen over de mate van succes van het mede-opdrachtgeverschap kan hierdoor sterk bepaald worden. Bij de beschouwing van projecten bleek dit vooral in Eindhoven bij Domein en in Nieuwegein bij het Gemeenschappelijk Wonen project van Jutphaas Wonen nog meer een rol te spelen dan vooraf gedacht. Het proces in Eindhoven is in januari 2009 via een ‘herstart’ vlotgetrokken. De huurders en Domein spraken het vertrouwen in elkaar en het project uit. Eind 2009 moet Domein definitief akkoord geven op de ontwikkelde Voorlopige Ontwerpen van de verenigingen Passiebloem en Duizendschoon. Een evaluatie staat steeds tegen deze achtergrond; de huurders die wij spraken, gaven aan dat ze redelijk tot voldoende tevreden waren over hoe het proces na januari was verlopen, maar zeiden daar direct bij dat ze ‘er alsnog direct mee zouden stoppen als volgende week het ontwerp wordt afgekeurd’. In het project van Jutphaas Wonen wordt letterlijk al jaren gesproken over de renovatie, terwijl nu de eerste concrete stappen worden gezet met herhuisvesting en aanvraag van de sloop- en bouwvergunningen. Ook hier is sprake van een herstart, waarbij budget en plannen in een nieuw evenwicht gebracht zijn. Dat heeft in Nieuwegein geleid tot een soberder plan op meerdere fronten: - Geen toevoegingen door nieuwbouw meer. - Minder ingrijpende renovatie van het bestaande complex. - Inspraak in woningtypologie maar geen directe zeggenschap over de ‘eigen’ woning. Hiermee is het karakter van mede-opdrachtgeverschap grotendeels uit het plan verdwenen. Het moment van evalueren is daarmee niet per se belemmerend omdat we uit het verlopen proces en de aanpak wel veel kunnen leren. De uiteindelijke evaluatie in de zin van waardering van het proces is in die projecten pas na afloop van dat proces te doen.

13

14


3.

INVULLING MEDE-OPDRACHTGEVERSCHAP

Het mede-opdrachtgeverschap staat in een continuüm van zeggenschap door bewoners op een plek tussen het collectief particulier opdrachtgeverschap en het consumentgerichte ontwikkelen en bouwen.

Individueel PO CPO

MO

consumentgericht bouwen

seriebouw

Het staat daarbij op het snijvlak tussen consumeren van door anderen bedachte woningen, en het opdracht geven voor een eigen woning. In de huursector lijkt het mede-opdrachtgeverschap daarom het maximaal haalbare; een huurder zal formeel nooit de opdracht geven tot het bouwen van een woning en zal (in eerste instantie) nooit de eigenaar zijn van die woning. Inhoudelijk kan de huurder wel de opdrachtgever zijn, degene die bepaalt wat er gebouwd gaat worden, maar altijd met geld van een ander, in dit geval de corporatie. En die corporatie heeft ook nog eens de exploitatie- en onderhoudsverplichtingen. De huurder gaat dan de inhoud bepalen terwijl de corporatie alle middelen, nu en op termijn, ter beschikking stelt. Dan moet het proces waarin die woning tot stand komt wel heel goed geregeld zijn. Mede-opdrachtgeverschap is daarmee in hoge mate een procesopgave. De essentie van de evaluatie ligt erin om de motieven en verwachtingen van de betrokken partijen in beeld te brengen en het samenwerkingsmodel te beschrijven waarmee de motieven en verwachtingen concreet vorm moesten krijgen. Dan kan worden beoordeeld of en hoe MO heeft bijgedragen aan de doelstellingen van de partijen, en kunnen conclusies voor de toepassing van het concept in de huursector worden getrokken. In het volgende deel beschrijven we kort de vier projecten, de wijze van samenwerken, de mate van zeggenschap, de risico’s, de kosten en de doelstellingen en effecten. Daarna volgen de conclusies en aanbevelingen. Uitgebreidere projectbeschrijvingen, kostenanalyses, zeggenschapsmeters en uitkomsten van de bewonersondervragingen zijn als bijlage opgenomen.

3.1

Projectbeschrijvingen

Hieronder schetsen we een beknopt beeld van de onderzochte projecten. Uitgebreide projectbeschrijvingen zijn als bijlage opgenomen.

15

3.1.1

Nieuw Leyden – Portaal, Leiden

De nieuwbouw op het voormalig slachthuisterrein in Leiden gebeurt met veel ruimte voor particulier opdrachtgeverschap in de koopsector. Aanpak Op basis van eerdere ervaringen, onder meer als achtervang bij het CPO-project De Kersentuin in Leidsche Rijn, heeft Portaal gezocht naar een manier om huurders sterk te betrekken bij ontwerp van hun nieuwe woning, en dit te doen binnen een goed beheersbaar proces. Een cd-rom met uitgebreide keuzemogelijkheden en directe vertaling naar huurkosten neemt een belangrijke plaats in het proces in.

Aantallen en data Binnen het plan wordt in twee fasen gebouwd: fase 1 en later fase 2 en 4 die parallel liepen. In fase 1 traden vertragingen op doordat, na de bouwteamvorming en huurderskeuze, de bouwvoorbereiding meer tijd vroeg dan voorzien. Dit was een gevolg van de grote variatie in woningen. In de vervolgfasen was deze vertraging niet meer aan de orde, maar moest afscheid genomen worden van de aannemer, door een verschillend inzicht over het effect van de op dat moment heftige prijsontwikkelingen in de markt. Voor fase 2 moest vervolgens een andere aannemer worden geselecteerd. Fase 2 is daardoor later van start gegaan.

Nieuw Leyden

Deelnemers bekend

Start bouw/oplevering

Fase 1

Begin 2006

Start 2007/oplevering medio 2008

Fase 2

Begin 2007

Start 2008/laatste oplevering najaar 2009

Fase 4 Totaal

3.1.2

Totaal aantal

Sociale huur

Markthuur

40

18

22

44

24

20

40

18

22

124

60

64

Bloemenbuurt-Zuid – Domein, Eindhoven

Het project in de Bloemenbuurt-Zuid in Eindhoven is te zien als een grootschalig experiment met bewoners als opdrachtgevers. De herstructurering van deze buurt met ruim 300 woningen wordt aangegrepen om de bewoners te betrekken bij de nieuwbouw.

16


Aanpak In drie fasen wordt de buurt gesloopt en opnieuw opgebouwd. Per fase en per blok wordt een ontwikkelvereniging opgezet, onder één koepelvereniging die alle bewoners vertegenwoordigt, ook degenen die niet meedoen aan een ontwikkelvereniging maar wel willen terugkeren naar de buurt. Zij kiezen dan een woning die door de vereniging is ontworpen en door Domein in het plan wordt toegewezen. De ontwikkelvereniging kiest zelf haar architect uit een voorselectie van vier architecten die door de projectgroep Bloemenbuurt, waarin ook bewonersvertegenwoordigers zitten, is gemaakt. In de tweede fase hanteert men dezelfde architectenpoule, maar kiest de ontwikkelvereniging nu ook zelf de begeleider, opnieuw uit een voorselectie. Aantallen en data Het proces in MO (Domein spreekt zelf van Domijnhuis om uit definitiekwesties te blijven) is intern in 2004 gestart. Na een periode van starten van de verenigingen en het maken van de ontwerpen is in 2008 een half jaar stilstand ontstaan omdat de plannen en de budgetten niet aansloten. Hierna is in januari 2009 een doorstart gemaakt. Sindsdien loopt het proces en de communicatie tussen bewoners en Domein aanzienlijk beter, maar definitieve plannen zijn nog niet goedgekeurd. Het gebied van de eerste en tweede fase is inmiddels volledig gesloopt en wordt bouwrijp gemaakt. De plannen voor de huurwoningen worden in het najaar 2009 definitief en de start van de bouw is voorzien in het tweede kwartaal van 2010. Fase 2, blok D, is in de zomer van 2009 van start gegaan. In de eerste fase gaat het om 3 blokken.

Bloemenbuurt-Zuid

Deelnemers bekend


Blok L Passiebloem

2005 gestart

Begin 2010/2011

34

34

-

Blok B Duizendschoon

Idem

Begin 2010/2011

73

49

24

Blok G Madelief

Bevat koopwoningen en is geen onderwerp van evaluatie (bouw is gestart in oktober 2009)

25

-

25

131

83

49

Totaal

Totaal aantal

Sociale huur

Koop

17

3.1.3

Huur Wens Woning – De Woonplaats, Enschede

Geïnspireerd op de veelkleurige particuliere woningbouw in Roombeek, wil De Woonplaats met het concept van de Huur Wens Woning onderzoeken of ook huurders betrokken kunnen worden bij het ontwerp van hun huurwoning. Het experiment met vijf woningen in de Velve-Lindenhof vormt hier de eerste pilot voor. Aanpak Onder Gold Service huurders werd begin 2008 geworven. Uit een groep belangstellenden zijn vijf huurders ingeloot en kregen zo de kans om hieraan mee te doen. Ondersteund door begeleiding vanuit het bureau Stedelijk Wonen hebben de bewoners zelf een architect gekozen en zijn zij binnen de budgettaire kaders van De Woonplaats en de voorwaarden van het kavelpaspoort met het ontwerp van hun woningen aan de slag gegaan. Aantallen en data Huurwenswoning

Deelnemers bekend


Begin 2008

Start 2009/oplevering 2010

Totaal aantal

Sociale huur

5

5

De bouw is in het voorjaar 2009 gestart, de oplevering wordt begin 2010 verwacht.

Door bewoners ontwikkelde plattegronden, Enschede

3.1.4

Renovatie Gemeenschappelijk Wonen – Jutphaas Wonen, Nieuwegein

De renovatie van Europa’s grootste gemeenschappelijk wonen-project is al enkele jaren onderwerp van gesprek in Nieuwegein. De aanleiding voor het renovatieproject, naast het uitvoeren van onderhoud, is een 18


veranderende zienswijze van woonbehoeften en woonvormen. Mensen willen meer individuele voorzieningen en hebben minder behoefte aan vergaande gemeenschappelijkheid. Om die reden zullen er na de renovatie meer zelfstandige woningen komen in plaats van de vroegere (meer gemeenschappelijke) woongroepen. Aanpak Na een lang voortraject is het project in 2006 in een versnelling gekomen. Dit leidde tot een achteraf onhaalbaar plan waarna een nieuwe start volgde toen in december 2008 de renovatiecommissie van start ging. De renovatiecommissie overlegt over de uitvoering van de renovatie. Hierbij doet Jutphaas Wonen voorstellen, bijvoorbeeld over het definitief maken van de plattegronden en de aannemerkeuze. De bewoners in de renovatiecommissie reageren vervolgens op de voorstellen. Aantallen en data Momenteel (november 2009) is de sloopvergunning verleend en wordt de bouwvergunning in december 2009 verwacht. Als het goed is, kan de renovatie begin 2010 van start gaan zodat tegen 2012 de bewoners weer terug kunnen naar hun gerenoveerde woning. Van de 150 bewoners 7 jaar geleden zijn er nog slechts 50 over. Gemeenschappelijk wonen-complex Deelnemers bekend

Start renovatie/oplevering

Huidige complex

Zittende bewoners

Begin 2010 / 2011

26 woongroepen 19 zelfstandige appartementen 10 appartementen Humanitas 3 koopappartementen

Nieuwe complex

8 woongroepen à 6 eenheden (48 totaal) 5 eenheden voor Centraal Wonen*; elke eenheid bevat een gezamenlijke ruimte, 4 zelfstandige appartementen en 1 onzelfstandige eenheid 33 zelfstandige appartementen 21 zelfstandige appartementen Humanitas 3 koopappartementen 7 zelfstandige eengezinswoningen * Centraal Wonen betreft een verzameling van zelfstandige woningen die één of meer niet-wezenlijke voorzieningen delen

19

Maquette van het Gemeenschappelijk Wonen-complex, (ontwerp DUS architecten)

3.2

Proces en samenwerkingsmodel

In de voorgaande paragraaf is het spectrum van opdrachtgeverschap geschetst. Het is goed om hier de definities nog eens aan te stippen, omdat hierna zal blijken dat de ontwikkelvorm varieert. Bij CPO, collectief particulier opdrachtgeverschap, organiseert een groep burgers zich in een rechtspersoon, verwerft zelf de grond en beslist wat en met welke partijen gebouwd gaat worden, en doet dat voor eigen gebruik. Alles binnen de randvoorwaarden van de gemeente en de locatie. Bij MO, mede-opdrachtgeverschap, wordt door één van de opdrachtgevers een locatie verworven of aangedragen en vindt de planontwikkeling plaats in samenspraak met de mede-opdrachtgevers. Hierbij is de vaststelling van het programma en de keuze van de partijen idealiter een gezamenlijke keuze. Er hoeft geen sprake te zijn van een rechtsvorm waarin bewoners zich organiseren. De professionele ontwikkelaar draagt 1

het merendeel van het risico en is degene die de bouwaanvraag doet . Bij consumentgericht bouwen ten slotte is de grond in handen van de ontwikkelaar en vindt de planontwikkeling plaats door de projectontwikkelaar. De consument kan kiezen uit opties die door de ontwikkelaar zijn bepaald. Hier is geen sprake van zeggenschap maar van keuzevrijheid. In het geval van huurwoningen is er naar onze mening formeel maximaal sprake van MO, een zuivere CPO is formeel volgens de definitie niet mogelijk omdat bewoners niet de woningen in bezit krijgen en voor eigen gebruik bouwen. Dat neemt niet weg dat er projecten met huurwoningen zijn gerealiseerd (Kersentuin in Leidsche Rijn, De Blikken in Netersel) waar de bewoners inhoudelijk volledig als opdrachtgever optraden en partijen het proces als CPO hebben ingericht.

1

20

De CBS cijfers over bouwproductie maken op basis van de aanvrager van de bouwvergunning een onderscheid in opdrachtgevers (overheid en woningcorporaties; bouwers voor de markt; overige particuliere opdrachtgevers). Deze verdeling speelt een rol bij toekenning van subsidies voor eigenbouw aan gemeenten.


Portaal heeft duidelijk gekozen voor een vorm van consumentgericht bouwen. Bewoners kunnen individueel veel kiezen, het keuzeproces wordt duidelijk ondersteund door hulpmiddelen en ze hebben bij die keuzes inzicht in de financiële gevolgen van de keuzes. De grenzen van de keuzes zijn door Portaal bepaald, evenals de bouwwijze, de architect en de aannemer. Goed beschouwd is hier geen sprake van mede opdracht geven. Portaal heeft zelf wel de term sociaal particulier opdrachtgeverschap gebruikt. De samenwerking bestaat dus uit Portaal als aanbieder en de bewoner als individuele afnemer. Met de medebewoners heeft een bewoner weinig te maken, en dat kon ook niet direct omdat nog niet alle huurders bekend waren. De inrichting van de straten is aangegrepen om de hele groep erbij te betrekken. De huurders zover ze bekend waren, konden nu invloed uitoefenen op de inrichting en tegelijk kennis maken met de kopers, aan de overzijde van de straat. Dit heeft goed gewerkt, met de kanttekening dat de kopers logischerwijs een voorsprong hadden en dat de aandacht voor beslissingen over de straatinrichting te lijden had onder de aandacht die men op dat moment aan de woning zelf besteedde. Domein heeft het project ingericht als een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) met drie ontwikkelverenigingen waarvan één (Madelief) voor een blok koopwoningen en twee verenigingen (Passiebloem en Duizendschoon) voor de huur- en koopwoningen. Domein is bij de start van het project vertrokken vanuit CPO als de ultieme vorm van zeggenschap, waarbij Domein geen onderscheid wenste te maken tussen kopers en huurders. Bewoners kunnen een beroep op Domein doen als partner bij de ontwikkeling. Voor die manier van werken introduceerde Domein de merknaam Domijnhuis. Tijdens de eerste fase is het besef gegroeid dat voor de aanpak in de ontwerpfase weliswaar voor huurders en kopers dezelfde methodiek gekozen kan worden, maar dat in de realisatiefase bij huurders hooguit sprake kan zijn van medeopdrachtgeverschap. Met de term Domijnhuis wil men de aanpak duidelijk maken, en uit definitiekwesties rond CPO en MO blijven. Deze verenigingen hebben zelf, uit een poule, een architect gekozen en gaan ontwikkelen binnen de kaders van beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig plan en het programma van eisen van Domein voor de woningen. Een duidelijk financieel kader ontbrak echter lange tijd. Dit heeft het proces vertraagd en heeft uiteindelijk geleid tot een doorstart begin 2009. De Woonplaats heeft het project ook ingericht als een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) maar dan zonder rechtsvorm, geen vereniging. De huurders hebben de vrije keuze gehad voor een architect en zijn ook hier gaan ontwikkelen binnen de aangereikte kaders. In essentie levert De Woonplaats een kavel, een aantal voorwaarden en een budget. De bewoners hebben in onderling overleg de woningen ontworpen en in die fase als groep geopereerd, onder begeleiding van De Woonplaats en Stedelijk Wonen als procesbegeleider. De Woonplaats heeft een ruim ZAV-beleid waarmee de bewoners het budgetkader naar eigen reikwijdte kunnen vergroten. Al met al benadert de werkwijze het meest het collectieve PO, hoewel het eigendom van de woning uiteraard vastligt bij de corporatie. Jutphaas Wonen heeft alle zittende bewoners van het complex als uitgangspunt genomen en is met hen, met hulp van architect en externe begeleiding, het ontwikkelproces ingegaan. Het programma en de voorwaarden waaronder ontwikkeld is, zijn echter sterk gewijzigd in de loop van het project. Waar eerst sprake was van gedeeltelijke nieuwbouw is dat nu niet meer aan de orde. De bewonerswensen werden niet binnen duidelijke financiële kaders gezet en hierop is te weinig bijgestuurd vanuit de corporatie. Dit heeft ook hier geleid tot een doorstart met sterk gewijzigde omstandigheden. De samenwerking is nu meer te karakteriseren als een

21

inspraak van de bewoners op keuzetypologie en programma. In hoeverre de keuzes nog direct over de eigen woning gaan, is op dit moment in het proces nog niet te zeggen. De projecten in het spectrum

Domein De Woonplaats

Individueel PO CPO

MO

Portaal

consumentgericht bouwen

Jutphaas Wonen

seriebouw

De projecten zijn hierboven in het spectrum van opdrachtgeverschap geplaatst. De pijl bij Jutphaas Wonen geeft aan dat de insteek gedurende het proces is gewijzigd naar meer inspraak in plaats van zeggenschap. Concluderend kan gesteld worden dat de corporaties bezig zijn geweest met het geven van zeggenschap en het betrekken van de bewoners, en daarbij hun eigen keuzes hebben gemaakt. Het theoretische onderscheid en de terminologie MO of CPO is daarbij niet leidend geweest. Overlegstructuren Er is een exercitie uitgevoerd om inzicht te verkrijgen waarover bewoners met welke partij praten, en met welke intensiteit dat overleg plaatsheeft. Onder partijen behoeven de gebruikelijke partners zoals architect en corporatie geen toelichting. De rol van procesbegeleider, of bouwbegeleider, is niet altijd gebruikelijk. Het gaat om een externe partij die de bewoners in staat stelt de rol van (mede) opdrachtgever te vervullen en de groep helpt bij haar besluitvorming, door jargon heen loodst en in algemene zin een klankbord is voor bewoners die tussen professionals moeten gaan 2

opereren. Eenzelfde exercitie is gedaan vanuit het standpunt van de corporatie als mede-opdrachtgever. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de standaard intensiteit van overleg die een ontwikkeling nu eenmaal met zich mee brengt, en het extra overleg dat voortvloeit uit het concept mede-opdrachtgeverschap. Uit die analyse blijkt dat het de bewoners(groep) is die het verschil maakt, hoewel zij in een herstructurering- of renovatieopgave altijd partij zijn. Uit de exercitie kan voornamelijk de conclusie getrokken worden dat het aantal overleggen toeneemt met iedere partij en daarmee het risico op misverstanden. MO vraagt om een duidelijke overlegstructuur om de overlegtijd in de hand te houden en een duidelijke besluitvorming te verkrijgen. Voor alle betrokkenen, maar vooral voor de bewoners, moet duidelijk zijn wie waarover meepraat, beslist, of alleen geïnformeerd wordt. De taal waarin dat gebeurt, mag geen misverstanden opleveren en in het geval van groepen bewoners is een begeleider van waarde. Om voor alle partijen het aantal overleggen te beperken en efficiënt te houden is het verdelen over werkgroepen een verstandige keuze.

2

22

In Enschede werd hiervoor Stedelijk Wonen ingeschakeld; in Eindhoven is bureau BIEB (Bouwen In Eigen Beheer) de begeleider van de groepen in fase 1. In Nieuwegein heeft bureau De Regie deze taak uitgeoefend en in een later stadium heeft de bewonersgroep zelf gekozen voor Laagland’advies om de bewonersgroep bij te staan. In alle gevallen is de procesbegeleider door de corporatie betaald.


3.3

Zeggenschap en de zeggenschapsmeter

De mate van zeggenschap van de vier MO-huurprojecten is met behulp van de Zeggenschapsmeter in beeld gebracht. Hierbij komen onvermijdelijk een aantal kanttekeningen naar voren, die onder te verdelen zijn in kanttekeningen bij het instrument zelf, en bij de toepassing op MO-huurprojecten. Vooraf was de gedachte om een MO-versie van de meter te ontwikkelen, daar is door SEV van afgezien, maar een aantal opmerkingen is wel te maken. Zowel het MO-aspect past niet een-op-een bij het instrument, maar vooral het invullen voor huurwoningen geeft op sommige punten een ‘niet van toepassing’. Deze opmerkingen zijn opgenomen in de bijlagen. Invulling voor de vier MO-projecten In de bijlage is de zeggenschapsmeter apart voor alle vier de projecten ingevuld in overleg met de betrokken corporatie. Er is voor gekozen om de formulering van de Zeggenschapsmeter onveranderd te laten en opzichte van de versie die op internet staat (www.sev.nl/zeggenschapsmeter) hoewel uit het voorgaande duidelijk is geworden dat sommige formuleringen voor de huursector niet goed passen. In de opmerkingenkolom wordt waar nodig een toelichting gegeven. In de tabel hieronder zijn de scores in de vier projecten onderling op hoofdlijnen samengevat. Voorkeuren van bewoners Om te bezien of de corporaties op de juiste aspecten keuzevrijheid bieden, hebben we hier een onderzoek 3

van promovendus Erwin Hofman aan de Universiteit Twente bij betrokken. Hofman heeft uitgebreid onderzoek verricht naar zaken waarop bewoners het meest invloed of zeggenschap willen uitoefenen. Bovenaan de lijst staan vooral interieuraspecten zoals de uitrusting van keuken en sanitair; de uitvoering en afwerking van vloer, tegelwerk en wanden; plattegrondindeling met aantal, plaats en afmetingen van ruimten en aantal en positie van de elektra en ICT-voorzieningen. Deze aspecten zijn hieronder in volgorde genoemd en in de tabel groen gemarkeerd. Verder heeft Hofman onderzocht wat men extra wenst te betalen voor een huis waarin de juiste keuzevrijheid wordt geboden. Het blijkt dat men, over de verschillende beschouwde prijsklassen, bereid is om circa 10 procent extra te besteden. Onderdelen waaraan bewoners waarde hechten: 1.

Keukenuitrusting

2.

Sanitairuitrusting

3.

Tegels

4.

Vloerafwerking

5.

Wandafwerking

6.

Telecommunicatievoorzieningen

7.

plaats van de keuken

3

Hofman, E., Halman, J.I.M. & R.A. Ion (2006) Variation in housing design: identifying customer preferences, Housing Studies, Vol. 21, No. 6. 23

8.

aantal en plaatsing van elektravoorzieningen

9.

Afmetingen woonkamer

10. Aantal kamers

ZEGGENSCHAPSMETER Mede-opdrachtgeverschap

PORTAAL

DOMEIN

DE WOON PLAATS

JUTPHAAS WONEN

Nieuw Leyden

Bloemenbuurt- Huur Wens Zuid Woning

GW

Keuze ontwerp

33%

67%

67%

67%

A. Participanten in het bouwproces

0%

50%

100%

17%

1

De projectontwikkelaar (niet in totaalscore)

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

2

De architect

0%

67%

100%

33%

3

De aannemer

0%

33%

100%

0%

B. Woning in hoofdlijnen, het casco

46%

40%

76%

11%

4

Basisafmetingen van de woning

75%

75%

50%

0%

5

Verdiepingshoogte

0%

33%

33%

0%

6

Volume-uitbreidingen uitbouwen (bijkeuken, serre, etc.)

50%

25%

100%

0%

7

Volume-uitbreidingen voor de opbouw

50%

25%

100%

0%

8

Bijgebouwen (garage, carport, berging, etc.)

0%

0%

100%

25%

9

Plattegronden

75%

75%

100%

25%

10

Gevelmaterialisatie en –vormgeving

75%

50%

50%

25%

C. Interieur en uitrusting

31%

21%

100%

19%

11

Keuken

75%

25%

100%

50%

12

Sanitair en tegelwerk

50%

25%

100%

25%

13

Binnendeuren, kozijnen en dorpels

0%

0%

100%

0%

14

Trap

0%

33%

100%

0%

D. Techniek en installaties

33%

38%

35%

0%

15

Bouwsysteem en uitvoering van de binnenkant van de woning

0%

33%

0%

0%

16

W- Installaties: verwarming, warmwater

0%

50%

75%

0%

17

E-installaties (Elektra, telefoon en kabel)

67%

67%

67%

0%

18

Ingebouwde flexibiliteit na oplevering

67%

0%

0%

0%

E. Proces en woonomgeving

77%

77%

57%

63%

19

Klantondersteuning

100%

100%

100%

67%

20

Gebruik hulpmiddelen

100%

100%

100%

67%

21

Bouwtijd

50%

50%

50%

50%

22

Opleverfouten

33%

33%

33%

33%

23

Inrichting woonomgeving

100%

100%

n.v.t.

100%

24


Kijkend naar de samengevatte uitkomsten dan valt de uitzonderingspositie van het GW-project van Jutphaas Wonen al snel op. Een renovatie van een bestaand complex is niet goed te vergelijken met de nieuwbouwsituatie bij de andere corporaties. Kijken we vanuit de bewonersprioriteiten uit Hofmans onderzoek naar de geboden zeggenschap in de projecten, dan is er door de corporaties op de juiste punten zeggenschap geboden. De genoemde punten 4

scoren veelal 50-75%. Opvallend is dat voor keuken en sanitair bij Domein de zeggenschap vooralsnog juist laag ligt (25%) terwijl de bewoner daar grote waarde aan hecht. De Huurwenswoning van De Woonplaats scoort op de onderdelen B en C aanzienlijk hoger dan de andere projecten. Dit is voornamelijk toe te schrijven aan het schaalniveau van vijf woningen waarbij de beslissingen dicht bij de individuele bewoner blijven en er minder beperkend sprake is van besluitvorming op groepsniveau of invloed van het programma van eisen van de corporatie. De lagere score van Domein op de volumeopties hebben te maken met de beperkingen vanuit de financiële kaderstelling (betaalbare huur) en het keuzeproces via de ontwikkelvereniging. Voor Passiebloem is het werken met keuzeopties onderzocht (erker, aanbouw achter, dakkapel) maar bij de herstart heeft de vereniging dit laten vallen omdat het ten koste zou gaan van de basiskwaliteit van de woning. Opvallend is dat in alle gevallen de bewoners veel invloed konden uitoefenen op de inrichting van de woonomgeving, los van de vraag of ze dat in alle omvang gedaan hebben. Bij De Woonplaats staat ‘niet van toepassing’ omdat het project te klein was om de omgeving er in te betrekken. Bij klantondersteuning (vraag 19) en het gebruik van hulpmiddelen (20) is een eigen afweging gevolgd bij het invullen omdat in de projecten niet zozeer hulpmiddelen maar begeleiding is geboden. Dit is ook de reden dat de projecten op (19) hoog scoren. Portaal scoorde hier regulier 100% door de manier waarop zij met de cd-rom werkte. Bij De Woonplaats en Domein was er geen sprake van een dergelijk hulpmiddel maar is er door de directe begeleiding door de architect wel sprake van maximale hulp bij het tot stand komen van het woningontwerp. Domein heeft een maquettewerkplaats in de buurt ingericht waar bewoners hun eigen ontwerpen tastbaar konden maken. Tegelijk moest de werkplaats een plek voor ontmoeting en kruisbestuiving van (woon)ideeën vormen. Volgens sommige bewoners wordt de werkplaats echter niet veel gebruikt, mensen kunnen volgens hen niet overweg met tekeningen en knutselen op schaal. De scores voor bouwtijd (21) en opleverfouten (22) zijn in feite maximaal voor een huurwoning. Portaal heeft heel duidelijk zelf gekozen met welke partijen er gewerkt wordt. Ook op de andere aspecten is duidelijkheid een sterke kant van Portaal; er kan niet gekozen worden (0% score) of juist vrij veel (scores van 50% of meer). Portaal kent als enige een score op toekomstige flexibiliteit. Hieruit kan geconcludeerd worden dat het ontwerp en de flexibiliteit van de woning op termijn bij de corporatie wel een aandachtspunt is maar niet in het

4

Vooralsnog, omdat de keuzes in het project tot en met het voorlopig ontwerp op verenigingsniveau zijn gemaakt. De keuzemogelijkheden bij keuken en badkamer zijn in werkgroepen onderzocht en besproken. Deze voorstellen gaan veel verder dan de standaard van Domein. Bij de afronding van het definitief ontwerp worden de individuele keuzes in het plan verwerkt. Behalve de door de werkgroep aangereikte keuzes, wordt er nu over gesproken om in het verlengde van het verruimde ZAV-beleid, de mogelijkheid te geven om badkamer en/of keuken casco op te leveren zodat de bewoner individueel afspraken kan maken met de aannemer of leverancier. 25

ontwikkelproces bij bewoners, omdat het al lastig genoeg is om alle keuzes te maken als bewoner. Het kijken naar de toekomst is door een architect of corporatie wel eenvoudig in het ontwikkelproces in te brengen, maar dit is blijkbaar niet expliciet gebeurd. Conclusies ten aanzien van zeggenschap De corporaties hebben op de juiste prioriteiten zeggenschap geboden. Domein scoort laag op keuken en sanitair maar die score zal naar verwachting stijgen in de uitwerking van het plan. De positie van De Woonplaats op het spectrum van zeggenschap vertaalt zich in de zeggenschapsmeter. Bij Domein was meer verwacht gezien de keuze voor CPO, maar liggen er beperkingen in de randvoorwaarden vanuit beeldkwaliteit en vanuit het programma om sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens te maken. De scores van Portaal zijn ‘alles of niets’, een gevolg van de keuze voor een consumentgericht proces. De procesvragen zijn op papier bij ieder project hoog gescoord, terwijl het werkelijk verloop in vooral Eindhoven en Nieuwegein niet eenvoudig is geweest. De meter meet hier slechts de opzet in een paar punten, niet de uitwerking van een proces.

3.4

Ervaringen van bewoners

De bewoners in de projecten zijn ondervraagd naar hun verwachtingen vooraf en de ervaringen tijdens het proces, en hun oordeel hierover. Hadden ze vooraf een beeld van het proces waar ze aan begonnen? Over welke zaken maakten ze zich vooraf zorgen en waren dat terechte punten of waren juist andere aspecten de zorgen waard? En, was het geheel de moeite waard? Zoals in hoofdstuk 1.3 Aanpak al toegelicht, is er slechts in het project van Portaal Leiden een enquête uitgezet, waarop een goede respons verkregen is. In Enschede is volgens plan een groepsgesprek gevoerd met de vijf betrokken bewoners. In de andere projecten zijn gesprekken gevoerd met enkele bewoners maar niet op de schaal die we voor ogen hadden. Dit heeft alles te maken met de fase waarin de projecten verkeren. Als bijlage zijn de uitkomsten van de gesprekken opgenomen, dat betreft de gemiddelde uitkomsten, hierin zijn geen strikt persoonlijke ervaringen opgenomen. De enquêtes uit Leiden hadden veel respondenten: ca. 60 5

respondenten op een totaal van 80 uitgezette enquêtes.

3.4.1

Over deelname - algemeen

De invloed die men op de nieuwe woning kan uitoefenen, is een belangrijke reden om mee te doen in een mede-opdrachtgeversrol, maar niet de hoofdreden. Binnen de projecten spelen uit de aard van het project verschillende hoofdredenen, maar samenvattend vormt de geboden invloed en zeggenschap een zeer aantrekkelijk aanbod en daarmee een goede reden voor deelname. Over deelname – specifiek per project De aanvliegroute is per project verschillend: - In Eindhoven is de herstructurering van de wijk een logische aanleiding voor de bewoners om in dit proces deel te nemen. “Als je woning gesloopt wordt, kan je maar beter meepraten over een nieuwe woning.” 5

26

Onder de laatste fase (44 woningen) is niet geënquêteerd, deze mensen waren niet bereikbaar omdat zij midden in de verhuizing zaten.


- Datzelfde geldt voor de bewoners van het GW-complex in Nieuwegein. Het behoud van het unieke karakter van gemeenschappelijk wonen is daar een belangrijke drijfveer om er zelf bovenop te zitten. Maar in beide gevallen hadden bewoners ook níet kunnen kiezen voor de mede-opdrachtgeversrol. - In Leiden is ‘op zoek naar een nieuwe woning’ de hoofdreden en weegt de invloed die men op die woning kan uitoefenen daarbij als neutraal tot belangrijk mee. Latere instromers gaven aan dat ze het jammer vonden dat sommige keuzes al gemaakt waren, maar dit vormt voor de meerderheid geen reden tot spijt dat men niet eerder deelnam. - In Enschede ten slotte is wellicht het meest zuivere experiment uitgevoerd en werd het maken van een eigen ontwerp de hoofdreden genoemd. De verwachting bij deelname was dan ook dat men een woning naar eigen wens kon maken. Toch had niet iedereen daar hoge verwachtingen van, in Leiden vormde de woning op zich al een belangrijke verwachting.

3.4.2

Over invloed - algemeen

Deelnemers verwachten veel invloed aan de binnenkant van de woning. Uiterlijk, gevels en inrichting van de directe omgeving lijkt vooraf minder op het netvlies te staan en de geboden invloed daarop wordt dan ook boven verwachting genoemd. Over invloed - specifiek per project - In Eindhoven zit er, op meerdere punten, een groot verschil tussen de verwachting en beleving in de twee bewonersverenigingen. In de Passiebloem is de ervaring van invloed veel minder dan in Duizendschoon, terwijl de verwachtingen er juist hoger lagen. De geïnterviewden daar ervaren een groot verschil tussen wat men zich voorstelde en wat ervaren wordt. Ook kan niet iedere deelnemer de verwachtingen aanpassen bij een ‘herstart’ in het proces. Het lijkt er op dat het bestuur van Duizendschoon er beter in is geslaagd om een juist verwachtingenmanagement te voeren en enige reserves heeft ingebouwd waardoor tegenslagen op te vangen zijn. - In Nieuwegein vindt men juist de invloed op uiterlijk, gevels en inrichting van de omgeving beneden verwachting. Het complex als geheel, ook in de verschijningsvorm, staat voorop bij deze bewonersgroep.

3.4.3

Over tijd - algemeen

Hier is gesproken over de doorlooptijd van het project en over de eigen tijdsbesteding. De doorlooptijd van ontwikkeling, ontwerp en bouw werd in alle gevallen behalve Portaal, te lang beoordeeld. Bij Portaal vond men alleen de bouwfase te lang. De eigen tijdsbesteding is in veel gevallen meer dan vooraf verwacht, maar zo lang daar resultaat tegenover staat, geven de meeste deelnemers aan dat geen bezwaar te vinden. Een aantal mensen had er nog wel meer tijd in willen stoppen, zolang daar maar duidelijke resultaten tegenover staan. Over tijd - specifiek per project Per project zijn in de ervaringen van de eigen tijdsbesteding geen heel significante verschillen te benoemen. Wel dat de doorlooptijd in Eindhoven en vooral Nieuwegein als zeer veel te lang wordt beoordeeld. In beide projecten is genoemd dat men ‘het zat is’ en dat voortgang boven invloed wordt gesteld. “Als dit of dat toch niet kan, dan slik je maar, we moeten tenslotte verder.”

27

3.4.4

Over samenwerking met anderen

Samenwerking met mede-bewoners is bij vrijwel iedereen goed ervaren, en men is geïnteresseerd in de keuzes die anderen maken. Opvallend detail in Leiden, waar men het proces individueel doorliep, is dat bewoners aangaven dat ze meer kennismaking met mede-bewoners op prijs stellen. Het meeste contact heeft men logischerwijs gehad met de eerste partijen in de lijn, dat is de corporatie en de architect of procesbegeleider. Verbetersuggesties richten zich vervolgens uitsluitend op de corporaties zelf waarbij vooral gevraagd wordt om duidelijkheid en om tijdige terugkoppeling en bereikbaarheid. Hieruit volgt dat duidelijkheid over zaken voorop staat. Over samenwerking - specifiek per project - Vooral in Eindhoven zijn er uitgebreide evaluatiesessies geweest om te leren uit fase I en het proces voor de volgende fase beter in te richten. De belangrijkste conclusies zijn dat de kaders niet duidelijk zijn geweest waardoor Domein en bewoners niet samen optrokken maar tegenover kwamen te staan. Een andere belangrijke conclusie is dat er vraagtekens worden gesteld bij het collectieve besluit om de hele buurt in CPO te ontwikkelen. Het is duidelijk dat niet alle huurders daar op zitten te wachten, terugkeren naar de buurt is voor hen veel belangrijker dan de manier waarop. Desondanks gaat men voor fase II en III door op de ingeslagen weg, zij het in een aangepaste vorm met meenemen van alle ervaringen uit fase I. - In Nieuwegein is de samenwerking en de communicatie binnen het project de kern geweest van een evaluatie van corporatie en bewoners, eind 2008. Uit de evaluatie blijkt duidelijk dat het ontbreken van (financiële) kaders en het ontbreken van duidelijke communicatie tussen corporatie en bewoners het proces flink heeft doen ontsporen. Na een herstart is de Renovatiecommissie in het leven geroepen. Deze commissie fungeert als aanspreekpunt voor de bewoners en voor Jutphaas Wonen. In de commissie hebben bewoners en medewerkers van Jutphaas Wonen zitting. Indien nodig wordt ook de architect betrokken. De Renovatiecommissie is aanwezig bij algemene ledenvergaderingen van de Bewonersvereniging. Bij Jutphaas Wonen is één contactpersoon aangesteld. De communicatie is frequenter ter hand genomen met nieuwsbrieven, informatieavonden en publicatie van plannen, plattegronden en materialen in de gemeenschappelijke kroeg. Over begeleiding Het is opvallend dat het niet altijd duidelijk is bij wie een bewoner moet zijn met vragen. In Eindhoven valt op dat men vrijwel unaniem lovend is over de begeleiding door BIEB en architect, maar dat de meeste informatie in eerste instantie van mede-bewoners en via de ALV (algemene ledenvergadering) gehaald wordt. Voor de manier van informatieoverdracht worden persoonlijke gesprekken sterk op prijs gesteld. In Leiden werd de begeleiding door architecten maar ook de cd-rom op prijs gesteld. De hamvraag Was het proces de moeite waard? Ja zegt men, maar afspraken en kaders zouden een volgende keer aanzienlijk eerder duidelijk moeten zijn. De bewoners in Eindhoven verwachten dat hun opvolgers in fase 2 en 3 het aanzienlijk makkelijker krijgen. In Eindhoven zijn ook bewoners geweest die net zo lief een keuze uit enkele varianten hadden gemaakt, hadden ze alles van te voren geweten. Dezelfde mensen geven overigens aan wel tevreden te zijn met de woning die ze krijgen, mits het proces nu geen nieuwe verrassingen of stagnaties gaat meemaken.

28


Bij de vraag waar vooraf zorgen over bestonden, valt op dat in de twee meest complexe projecten (Eindhoven en Nieuwegein) men vooraf weinig zorgen had over vertragingen, terwijl dit duidelijk wel een rol is gaan spelen. Overall is de conclusie dat mensen graag meedenken over de inrichting van de eigen woning, en in tweede instantie ook de inrichting van de woonomgeving. Ook zijn ze bereid veel tijd te steken in een dergelijk proces. Die houding wordt echter verstoord wanneer de kaders waarbinnen gewerkt moet worden met betrekking tot budget, keuzevrijheid en tijdpad, niet duidelijk zijn. Als de kaders voor de professional ook nog onzekerheden in zich hebben (tijdpad is bijvoorbeeld niet zeker omdat er procedures doorlopen moeten worden) is dat niet erg, zolang die onzekere aspecten maar duidelijk vermeld worden. Communicatie is een sleutelwoord. Men is leek en vindt het belangrijk dat het proces en de keuzes goed uitgelegd worden, inclusief de consequenties van keuzes.

3.5

Kostenanalyse

Een van de hoofdvragen voor de evaluatie van projecten in mede-opdrachtgeverschap in de huursector is de vraag hoe het economisch offer en het risico in verhouding staat tot het te verwachten maatschappelijk rendement. Deze vraag is uitgewerkt in dit hoofdstuk over kosten. Doordat de MO-projecten in deze evaluatie zeer verschillend van aard zijn (omvang, nieuwbouw of renovatie) is een onderlinge vergelijking van bouwkosten moeilijk te maken. Een vergelijking met kengetallen bleek moeilijk omdat de uitsplitsing van grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten en toeslagen en wat daar door iedere corporatie onder verstaan wordt, niet overal beschikbaar was. We hebben ons vooral geconcentreerd op proceskosten.

3.5.1

Kostenanalyse Portaal Leiden

De bewoners in dit nieuwbouwproject zijn duidelijk consument, waarbij de kaders voor de keuzes en de (financiële) consequenties daarvan voor de bewoners duidelijk van tevoren waren vastgesteld. Voor fase 1 is vanuit Portaal Vastgoed Ontwikkeling een nauwkeurig inzicht beschikbaar in het budget en de gerealiseerde kosten. Portaal had een budget van € 150.000,- voor de conceptontwikkeling voor fase 1 en de opvolgende fasen met eengezinswoningen. Deze kosten zijn meegenomen in de onderstaande tabel.

29

Overzicht stichtingskosten Nieuw Leyden, fase 1 Sociale huur

18 woningen Ontwikkelbesluit maart 2006

Gerealiseerd december 2008

Verschil

Gerealiseerd per woning

Grondkosten

€ 221.058

€ 244.880

€ 23.822-

-11%

€ 13.604

Bouwkosten

€ 1.452.852

€ 1.958.668

€ 505.816-

-35%

€ 108.815

Bijkomende kosten

€ 376.992

€ 193.895

€ 183.097

€ 10.772

Toeslagen

€-

€ 118.269

€ 118.269-

€ 6.570

Opbrengsten

€-

€ 19.074-

€ 19.074

€ 1.060-

Niet verrekenbare btw

€ 364.554

€ 474.361

€ 109.807-

-30%

€ 26.353

Totale stichtingkosten

€ 2.415.456

€ 2.970.999

€ 555.543-

-23%

€ 165.056

Markthuur



Verschil

Grondkosten

€ 1.432.750

€ 1.472.371

€ 39.621-

-3%

€ 66.926

Bouwkosten

€ 2.350.964

€ 2.818.745

€ 467.781-

-20%

€ 128.125

Bijkomende kosten

€ 569.602

€ 289.494

€ 280.108

€ 13.159

Toeslagen

€-

€ 176.314

€ 176.314-

€ 8.014

Opbrengsten

€-

€ 23.313-

€ 23.313

€ 1.060-

Niet verrekenbare BTW

€ 779.130

€ 899.386

€ 120.256-

-15%

€ 40.881


€ 5.132.446

€ 5.632.997

€ 500.551-

-10%

€ 256.045

Parkeren en Nuon ruimte

40 woningen


€ 692.224

€ 818.615

€ 126.391-

-18%

€ 20.465

Totaal



Verschil

Grond

€ 1.653.808

€ 1.717.250

€ 63.442-

Bouwkosten

€ 4.335.400

€ 5.414.841

€ 1.079.441-

Bijkomende kosten

€ 1.001.954

€ 786.069

Btw

€ 1.248.964

€ 1.504.450

Totaal

€ 8.240.126

€ 9.422.611


Gerealiseerd per woning -4%

€ 42.931

-25%

€ 135.371

€ 215.885

22%

€ 19.652

€ 255.486-

-20%

€ 37.611

€ 1.182.485-

-14%

€ 235.565

Ten opzichte van het budget zoals ten tijde van het ontwikkelbesluit zijn er dus bijstellingen noodzakelijk gebleken, vooral in de bouwkosten. Dit is te verklaren uit: - Meerkosten als gevolg van EPC, brandgerelateerde maatregelen, erfafscheiding. - Het ontbreken van een post onvoorzien en een post voor de Nuon-ruimte.

30


- Een wat luxere basisuitvoering van de markthuurwoningen. - Door de aannemer is een toeslag voor algemene bouwplaatskosten berekend over opties, wat niet in de uitgangspunten zat. - Er is een betonnen dek boven de parkeerruimte gemaakt in plaats van een houten uitvoering, ivm brandveiligheid, onderhoud en betere functionaliteit. - De bouwstart kent 7 maanden vertraging, dat vertaalt zich in kosten. Omgeslagen naar m2-kosten, inclusief btw en meerwerk maar exclusief kosten voor het parkeren PORTAAL Gem. Bouwkosten/m2 Bijkomende Toeslagen/m2 Totaal bijkomend en kosten/m2 toeslagen/m2 woningoppervlak (m2 gbo) Sociale huur (18)

109,5

€ 1.183

€ 117

€ 71

€ 188

Markthuur (22)

121,3

€ 1.257

€ 129

€ 79

€ 208

Totaal (40)

116,0

€ 1.225

€ 124

€ 76

€ 200

De bijkomende kosten zijn in het totaaloverzicht opgesteld uit twee verschillende overzichten waarbij de toeslagen (projecten bouwplaats management) en de opbrengsten in het realisatieoverzicht als bijkomende kosten zijn geteld omwille van de vergelijking met het budget uit 2006. De gerealiseerde bijkomende kosten per december 2008 liggen in totaal op € 786.069 exclusief btw, 22 procent lager dan het budget uit 2006. Een tussenstand-kostenoverzicht van Portaal uit januari 2008 spreekt juist van 7 procent hogere bijkomende kosten, € 1.071.500 exclusief btw, ten opzichte van het budget uit 2006. Het verschil in budget, tussenstand eind januari en de uiteindelijk gerealiseerde kosten ligt zeer waarschijnlijk in interne uren van het regiobedrijf voor de begeleiding die niet doorbelast zijn. Dat is nog beter te zien als we de tussenstand januari en de realisatie per december vergelijken en alleen naar projecten bouwplaatsmanagement kijken, in de tabel hieronder.

Projectmanagement

Tussenstand januari 2008


Verschil


Sociale huurwoningen (18)

€ 116.544

€ 62.924

€ 53.620

46,01%

€ 3.495,78

Markthuur (22)

€ 213.472

€ 93.727

€ 119.745

56,09%

€ 4.260,32

€ 27.494

€ 10.123

€ 17.371

63,18%

€ 357.510

€ 166.774

€ 190.736

53,35%

€ 4.169,35

Sociale huurwoningen (18)

€ 40.753

€ 77.816

€ 37.063- -90,95%

€ 4.323,11

Markthuur (22)

€ 87.101

€ 116.086

€ 28.985- -33,28%

€ 5.276,64

Parkeren

€ 11.805

€ 12.340

Totaal bouwplaatsmanagement

€ 139.659

€ 206.242

€ 66.583- -47,68%

€ 5.156,05

TOTAAL TOESLAGEN

€ 497.169

€ 373.016

€ 124.153

€ 9.325,40

Parkeren Totaal projectmanagement Bouwplaatsmanagement

€ 535-

-4,53%

24,97%

Te verwachten was dat het bouwplaatsmanagement hoger uitvalt dan gebruikelijk omdat er met veel variatie gebouwd wordt. De post is in ieder geval hoger uitgevallen dan begroot.

31

Het valt op dat er aan projectmanagement, vanuit Portaal Vastgoed Ontwikkeling, aanzienlijk minder is besteed (ruim 50%) dan begroot. Dit ligt er vrijwel zeker aan dat de kosten vanuit het regiobedrijf, Portaal Leiden, in het eindoverzicht niet in beeld zijn gebracht. Dit betreft bijvoorbeeld de inspanningen van de afdeling verhuur. De toeslagen maken circa 40% uit van de totale bijkomende kosten (uit het haalbaarheidsdocument van maart 2005). De overige kosten bestaan uit architect, adviseurs, heffingen en verkoopkosten. We mogen aannemen dat die verhouding nog steeds geldt. Dan zou er van het totaal aan bijkomende kosten ca. € 400.000 exclusief btw aan toeslagen besteed mogen worden. In het totaaloverzicht blijkt dat er € 215.885 exclusief btw minder besteed is. Tellen we dat op bij de wel bestede € 140.150 (exclusief btw) van het projectmanagement, dan komt dat redelijk in de buurt. Het is aannemelijk om te stellen dat de onderbesteding van de bijkomende 6

kosten grotendeels komt van de kosten van het regiobedrijf.

Binnen beide onderdelen van de toeslagen is een deel aan MO toe te rekenen, het is echter niet aan te geven welk deel. In het haalbaarheidsdocument van maart 2005 is, (op basis van een eigen evaluatie door Portaal van de meerkeuzewoning) uitgegaan van € 2.500 exclusief btw voor begeleiding van het huurders keuzetraject. Dat zou een redelijk bedrag zijn, het is niet vast te stellen wat het uiteindelijk geworden is. De extra investering voor huurdersopties moest in dit project minimaal een gelijke bedrijfswaardestijging van de woning opleveren. Bij een gemiddelde investering van € 25.000,- inclusief btw hoort daarmee een huurverhoging van € 100,- per maand. Daarnaast zijn de huren getoetst aan de WSW-parameters. De sociale huurwoningen zijn verhuurd voor € 513,- tot € 614,- per maand. De huren van de woningen in de vrije sector waren hoger dan € 715,-. Huurdersopties Kosten huurdersopties

€ 45.900

Direct verrekend met sociale huurders

€ 14.424

Direct verrekend met markthuurders

€ 17.629

Resterend deel verrekend via huren (sociaal en markt)

€ 13.847

De huurdersopties hebben een beperkt meerwerk met zich meegebracht (€ 45.900,-). De meerkosten voor de huurdersopties zijn gemiddeld € 1.147,50 per woning. Hiervan is ongeveer € 800,- per woning rechtstreeks bij de huurder in rekening gebracht. De overige kosten voor de huurdersopties zijn verrekend in de huurbedragen.

3.5.2

Kostenanalyse Domein Eindhoven (project Passiebloem)

Voor het project in Eindhoven kijken we naar het blok van de Passiebloem. Het budget van de stichtingskosten was als totaalbudget aan de ontwikkelvereniging Passiebloem meegegeven. De ontwikkelvereniging mocht tussen posten schuiven, mits de afgesproken kwaliteit gerealiseerd kon worden. De grondkosten zijn in deze stichtingskosten niet meegenomen, omdat de ontwikkelvereniging daar geen invloed op kon uitoefenen. De grondkosten voor de Passiebloem bedroegen circa € 1 miljoen.

6

32

Wat dan opvalt is dat de totale kosten van het project in de tussenstand (9,40 miljoen euro) en het eindoverzicht (9,42 miljoen euro) heel dicht bij elkaar liggen, terwijl we in de bijkomende kosten juist 250.000 euro missen. Dit komt omdat de bouwkosten nog hoger zijn uitgevallen dan in de tussenstand.


Stichtingskostenbudget voor de Passiebloem in Eindhoven (Domein), 34 woningen Aanneemsom bouwkundig, inclusief bergingen

Gemiddeld per woning

€ 4.494.257

€ 132.184

€ 719.355

€ 21.158

Aanneemsom parkeren en terreinvoorziening Bijkomende kosten

€ 1.250.987

€ 36.794


€ 6.464.599

€ 190.135

€ 78.370

€ 2.305

€ 799.872

€ 23.526

Honoraria

€ 372.745

€ 10.963

- waarvan directe begeleiding Passiebloem door BIEB

€ 121.380

€ 3.570

Opbouw bijkomende kosten Legeskosten Overkoepelende kosten hele BBZ (advisering door BIEB algemeen, juristen, notaris, eigen project uren)

De woningen voor de terugkeerders zijn betaalbare sociale huurwoningen die worden aangeboden voor onder de aftoppingsgrens (€ 519,- voor de grondgebonden woningen en € 493,- voor de appartementen). Deze afspraken conform het sociaal plan hebben geleid tot hogere onrendabele toppen. Domein heeft daarom besloten om een aantal grote woningen (>500 m3) uit de terugkeerderspoule te halen en tegen een commerciële huur aan te bieden. Ook is hierdoor weinig financiële ruimte over voor huurdersopties (met uitzondering van zaken die conform het bestaande ZAV-beleid uitgevoerd worden). Wel geldt dat een aantal voorzieningen die een duidelijke plus vormen bovenop Domeins standaard programma van eisen. Afhankelijk van het aanbestedingsresultaat zullen deze wel of niet gehonoreerd kunnen worden. Het is lastig om een betrouwbare schatting te maken van de bijkomende kosten vanwege het MO-proces. Er is veel tijd gaan zitten in de conceptontwikkeling. Daarnaast heeft de herstart tot een hoge capaciteitsinzet geleid. Het is volgens Domein niet mogelijk om die kosten uit te filteren en dat maakt het niet zinnig om van de feitelijk gemaakte uren uit te gaan. Binnen Domein is begin 2009 een schatting voor de meerkosten gemaakt. Deze benadering gaat uit van drie onderdelen: - Extra interne kosten bij Domein. - Externe bewonersbegeleiding, in dit geval door BIEB. - Extra tijd en daarmee renteverliezen op grond en bijkomende kosten. De interne meerkosten werden geschat op € 1.000 interne ontwikkelkosten per woning. De begeleidingskosten door BIEB zijn € 3.570 per woning. De extra tijd is weer een schatting: een normaal ontwikkelproces duurt een jaar, 25% extra (kwartaal extra) levert renteverliezen voor grond en bijkomende kosten (bijvoorbeeld voor de architect die extra tijd aan uitleg kwijt is) en dat wordt samen geraamd op € 945 per woning. De totale meerkosten komen daarmee op € 5.515 bovenop de normale ontwikkelingskosten van circa € 3.000. Dit is niet meer dan een - optimistische - indicatie. In de stichtingskosten is een post ‘overkoepelende kosten hele BBZ’ van ca. € 800.000 opgenomen. Hieronder vallen onder andere de kosten voor de ontwikkeling van Domijnhuis, zoals het MO-concept heet, maar ook het overleg met architecten, stedenbouw, technische adviseurs, de kosten van verhuur- en promotie, makelaar, fiscalist etc.

33

Het is niet reëel om al deze kosten over het eerste project te versleutelen en zo op onzekere gronden een hoog bedrag aan MO toe te schrijven. De verwachting is dat de extra kosten voor de tweede fase in de buurt van het genoemde bedrag van ca. € 5.500 uitkomen en daarmee fiks lager zullen zijn dan in de eerste fase. Het is nu, 4 maanden na de start van deze groep, al te merken dat zij sneller en besluitvaardiger optreden. De geleerde lessen worden hier ingezet.

3.5.3

Kostenanalyse de Woonplaats Enschede

De totale stichtingskosten voor het project bedroegen € 879.393,- inclusief btw. De grond waar het project op gebouwd is, was al eigendom van de Woonplaats. De grondkosten konden daardoor beperkt blijven (€ 16.140,- in totaal). Het verschil in bouwkosten tussen de duurste en de goedkoopste woning is circa € 5.000,-. Deze verschillen zijn ontstaan door het afwerkingsniveau van de woningen, maar ook keuzes met betrekking tot de indeling (extra tochtportaal, vide, samenvoegen van twee slaapkamers). Per woning was een maximum te investeren bedrag vastgesteld. Wanneer een bewoner in verband met huurdersopties dat bedrag overschrijdt, worden die meerkosten bij de betreffende huurder in rekening gebracht. De huurprijzen zijn van te voren met de nieuwe huurders afgestemd. Uitgangspunt was daarbij om de woningen allemaal onder de € 485,- te houden, zodat ze bereikbaar zouden blijven voor de doelgroep. De Woonplaats heeft voor het project Velve-Lindehof in eerste instantie een lager aanvangsrendement geaccepteerd en een hogere onrendabele top dan bij reguliere projecten. In verband met de te verwachten gunstige aanbesteding, zal het aanvangsrendement waarschijnlijk wel voldoende zijn, en zal de onrendabele top vermoedelijk meevallen. Aantekening daarbij is dat de grondkosten relatief laag zijn en de bouwkosten, bijkomende kosten en toeslagen dus samen relatief hoog zijn. Het mede-opdrachtgeverschapconcept heeft gezorgd dat er meer overleg met bewoners plaatsvond dan bij een regulier project. Tijdens de ontwikkeling zijn de bewoners individueel en als groep begeleid door Stedelijk Wonen. Deze begeleiding is door de Woonplaats betaald. Gemiddeld per woning

Huurwenswoning (5 woningen) Totale stichtingskosten (inclusief btw) Kosten voor Stedelijk Wonen *

€ 879.393

€ 175.879

€ 5.000

€ 1.000

Grondkosten (uit de stichtingskosten) € 16.140 € 3.228 * Opmerking: dit is een inschatting. De Woonplaats heeft op dit moment geen uitgesplitste rekening. Stedelijk Wonen heeft een deel projectleiding op zich genomen, directievoering en een paar bewonersavonden. De Woonplaats schat het deel voor de bewonersbegeleiding op ca. 5.000 euro.

3.5.4

Kostenanalyse Jutphaas Wonen

Omdat de renovatie van het project Gemeenschappelijk Wonen door de jaren heen zeer van aard veranderd is, is besloten in deze evaluatie geen uitgebreide kostenanalyse mee te nemen. De financiële informatie die voor handen was, is wel weergegeven in dit hoofdstuk.

34


De bewoners hebben eind 2006 met de architect een eigen plan gemaakt voor de renovatieplannen met uitbreiding in nieuwbouw. Hierbij was geen financieel kader vanuit Jutphaas Wonen meegegeven. Jutphaas Wonen stelde de kwaliteit voorop en kosten werden ondergeschikt geacht. Bij een eerste kostenraming bleek het ambitieniveau niet haalbaar, waarna een maximaal te investeren bedrag per woning is gebudgetteerd. Het plan uit 2006 is nog steeds het huidige uitgangspunt maar heeft wel een aantal versoberingen ondergaan. Er vindt geen aanvullende nieuwbouw in de vorm van optoppen en uitbreiden meer plaats. Er worden compleet nieuwe woningen gerealiseerd binnen de huidige beuken en binnen de bestaande contouren van het complex. De gevel en de schuine kappen worden vervangen. In 2008 is een budget vastgesteld door Jutphaas Wonen en in 2009 is een aanvullend budget goedgekeurd. Voordat de financiële kaders waren vastgesteld, was er nog sprake van mede-opdrachtgeverschap. Inmiddels is de constructie niet meer als zodanig te kenschetsen en hebben bewoners nog wel inspraak, maar geen beslisbevoegdheid meer. Tot het moment van deze evaluatie is er ongeveer € 350.000,- uitgegeven aan externe kosten zoals een architect en procesbegeleiding. Dit is ongeveer € 2.200,- per woning. Interne uren van Jutphaas Wonen worden niet doorberekend. De besteding van deze € 350.000,- heeft geleid tot veel inzicht in de wensen van de bewoners en heeft het mogelijk gemaakt een basis te leggen voor het renovatieplan. Het uiteindelijke plan wijkt echter veel af van het eerste plan dat bewoners in 2006 hebben opgesteld.

3.5.5

Conclusies

Over de bouwkosten is betrekkelijk weinig te vergelijken. Van Leiden en Eindhoven zijn bouwkosten per m2 GBO te herleiden. Deze bouwkosten zijn betrekkelijk hoog in vergelijking tot eengezinswoningen maar dat gaat in beide projecten niet goed op. De parkeervoorziening zelf is uitgesloten van de gevonden cijfers maar de woningtypologie is in beide projecten een gevolg van het stedenbouwkundig ontwerp en het gebouwd parkeren. Dat maakt de kosten per m2 GBO niet goed vergelijkbaar met eengezinswoningen. In Eindhoven geldt bovendien dat alle informatie niet gaat om gemaakte kosten of aanbestede bedragen maar om begrotingen. De proceskosten van het MO was ons voornaamste aandachtspunt; hoeveel heeft deze werkwijze gekost en hoeveel extra is dat ten opzichte van reguliere projecten? De kosten voor externe procesbegeleiders zijn daarbij eenvoudig te benoemen en vrijwel allemaal extra ten opzichte van een regulier project. Vrijwel allemaal, want bij herstructurering of renovatie in bewoonde staat is immers ook begeleiding nodig. In drie projecten zijn externe begeleiders ingeschakeld, in Leiden hebben de medewerkers klantbeheer van Portaal dit verzorgd in samenwerking met de architect. De externe kosten lopen uiteen van 1.000 euro per woning in Enschede (wat door de corporatie en de onderzoekers als erg laag wordt beoordeeld) tot 3.570 euro per woning in Eindhoven. De interne uren bij een corporatie blijken erg lastig boven water te halen omdat deze uren bij veel corporaties niet op projecten worden bijgehouden. Zonder deze post kan er over de (extra) kosten van MO weinig zinnigs gezegd worden. In Leiden zijn de kosten voor projectmanagement in beeld, maar niet die van de

35

verhuurafdeling en is het niet mogelijk een toerekening aan MO te maken. In Eindhoven is een schatting gemaakt. In totaal ontstaat het volgende beeld voor de extra kosten vanwege MO: - Portaal

2.500 per woning (eigen inschatting o.b.v. toeslagen).

- Domein

5.515 per woning (optimistische schatting).

- De Woonplaats

1.000 per woning (schatting van externe kosten, interne kosten niet in beeld).

- Jutphaas Wonen

2.200 per woning (externe kosten tot nu toe, interne kosten niet in beeld).

Bij alle getallen is duidelijk dat er (veel) slagen om de arm zitten. In de MO-projecten hierboven gaat het om meerkosten bovenop de eigen reguliere ontwikkelkosten van de corporatie. Om enig vergelijkingsmateriaal te krijgen is gekeken naar de begeleidingskosten bij CPO-projecten in de koopsector. Grofweg kost de externe begeleider daar tussen de 3.000 en 5.000 euro per woning, onder meer afhankelijk van de projectgrootte en complexiteit. De groep verzorgt hier de projectontwikkeling, bedenkt samen met de architect varianten en neemt beslissingen. Dat (reguliere) ontwikkelwerk is min of meer vergelijkbaar met dat van de corporatie. In dat licht bezien, zijn de genoemde bedragen van 2.200 tot 5.500 euro voor begeleiding in MO-projecten redelijk in overeenstemming met CPO-projecten. Meer dan een indicatie mag dit echter niet genoemd worden. Of de inspanningen in verhouding staan tot het maatschappelijk rendement, is op deze manier niet te zeggen. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de bereikte doelstellingen.

3.6

Risico’s

Aanvankelijk was het de bedoeling om de concept-risicometer zoals ontwikkeld voor koopwoningen, om te buigen naar een risicometer voor huurwoningen. De SEV ziet op dit moment af van instrumentontwikkeling zodat wij ons hier beperken tot een aantal opmerkingen over het lopen van risico door de beide medeopdrachtgevers. De concept-risicometer geeft het risico aan dat de particulier loopt bij het ontwikkelproces van zijn woning. Het risico verschilt per planfase en er wordt een onderscheid gemaakt naar: - Financieel risico (F). - Tijd(verlies) risico (T). - Kwaliteit risico (K). - Annuleringsrisico (A). Risico wordt gelopen in de verwachting dat er waarde wordt gewonnen ten opzichte van een ander huur- of koopproces waarmee een woning verkregen kan worden. Voor de huurder zit de verwachting vooral in het verkrijgen van een woning die naar wens is en op een gewenst tijdstip geleverd wordt, tegen een gewenste huurprijs en huurvoorwaarden. Er ligt geen verwachting van een financieel gewin, er ontstaat alleen op beperkte schaal eigendom, en dan nog in de vorm van een ZAV die slechts beperkt mee te nemen is naar een volgende woning dan wel om te zetten is naar liquide middelen. Wel is via de kwaliteit invloed uit te oefenen op het huurprijsniveau. Overall zal

36


het ontbreken van eigendomsvorming de bereidheid remmen om financieel risico te lopen in de ontwikkeling. Het financieel risico is in de onderzochte projecten beperkt gebleven tot kosten voor deelname aan het proces en met het creëren van bijzondere woon(omgevings)kwaliteit. Aparte aandacht hebben we besteed aan het annuleringsrisico. De verwachting is dat huurders betrokken blijven zolang er kwalitatieve winst te verwachten is, maar de binding aan het project blijft ‘één opzegtermijn lang’. Dit legt potentieel een grote druk op het waarmaken van verwachtingen van bewoners, en op de investeringen van de corporatie. Op basis van schaarste blijven mensen wel betrokken met het oog op de woning, maar niet op het MOproces. Dat is een risico op zich voor het verloop van het proces; men zal de tijdinvestering willen minimaliseren en grote druk leggen op de planning. In plaats van schaarste kan ook hechting aan de plek gelezen worden, denk aan sloop/nieuwbouwprocessen met zittende bewoners. In dat geval blijft men betrokken met het oog op de buurt, maar opnieuw niet voor het proces en zal men prijs/kwaliteit vaak relateren aan ‘hoe het was’. Als we de risico’s in kaart willen brengen, moet bedacht worden dat vrijwel alle risico’s zich voor een corporatie uitdrukken in geld. De bewoner beschikt over tijd en energie die opraken, bij de corporatie is dat tijd en geld. Geld Bewoners lopen in deze projecten slechts beperkt direct financieel risico. In Eindhoven tekenden de bewoners een promesse voor 500 euro als deelnamegeld. Haken zij in een later stadium af, dan wordt dit bedrag in mindering gebracht op de verhuisvergoeding. In Leiden storten de deelnemers één maandhuur vooruit die ze kwijt raken als ze afhaken. Voor de corporatie is het directe financiële risico aanwezig op het punt van extra kosten voor interne en externe begeleiding en overleg, extra kosten voor grote mate van variatie in de woningen en de gevolgen daarvan voor aanbesteding, bouwuitvoering en toezicht op de bouw. Tijd Vertragingen vormen het belangrijkste risico voor de bewoner zowel als de corporatie. Gek genoeg geven bewoners in de enquêtes aan zich vooraf over de factor tijd niet altijd zorgen te hebben gemaakt. Dit komt wellicht omdat men nog geen reden tot twijfel heeft wanneer de bewoners kennis nemen van de eerste folders of presentaties waarin over planningen gesproken wordt. Achteraf is vertraging een groot risico omdat het bij beide partijen maar meer nog bij de bewoner, veel energie kost. In Eindhoven maar ook in Nieuwegein is meerdere keren gehoord dat men naar een resultaat wil en daarom sommige zaken eenvoudigweg ‘slikt’. Aansluitend daarop is vooral in Eindhoven ook gehoord dat men nog wel meer tijd in het project had willen steken, mits daar maar resultaat tegenover staat. Er is in het proces te vaak tijd gespendeerd zonder concreet resultaat, of zonder gewenst resultaat, dat onderscheid blijft van belang. Annulering In Leiden is ervaren dat de martkhuurders zich niet te vroeg vastleggen op een woning, zij hebben meerdere opties op de markt. Sociale huurders zijn gewend te wachten en blijven om die reden bij het proces betrokken. Dit is één reden voor heeft om in de tweede fase de markthuurwoningen bewust later op de markt te brengen. 37

Een andere reden was het niet willen overvoeren van de markt. In de markthuurwoningen zijn door Portaal zelf al een aantal keuzes gemaakt, voordat de klant in beeld kwam. In Enschede is één ingelote bewoner al vrij snel afgehaakt waarna de plek ingevuld kon worden. Dit betrof een inhoudelijke afhaker, de bewoner zag het proces niet zitten, dit paste niet bij hem. Er werd snel een vervanger gevonden. In Eindhoven en Nieuwegein ligt de binding geheel anders vanwege de uitgangssituatie. Mensen willen graag terugkeren en het terugkeer percentage in Eindhoven lijkt dan ook 60% te gaan worden. Sociaal plan en de terugkeergarantie spelen hier een rol, naast de 500 euro als drempel. Hier is duidelijk sprake van deelname ‘ondanks’ het MO-proces, het gaat de bewoners om de plek en de buurt, de medebewoners. De motivatie voor het proces heeft dan ernstig te lijden onder vertraging of andere verwachtingen die niet waargemaakt worden. Desondanks is de binding aan de buurt vooralsnog groot genoeg. In Nieuwegein is te merken dat een belangrijke motivatie zit in het behouden van de unieke kenmerken van het gemeenschappelijk wonen. Dat houdt mensen lang bij het project, maar niet noodzakelijkerwijs bij een MO-proces. In het algemeen is het voor de corporatie bij een ontwikkeling door een groep, raadzaam om een moment te kiezen vanaf waar geen nieuwe deelnemers meer toegelaten worden. Zij worden dan geconfronteerd met zoveel gemaakte keuzes door de groep, of zo weinig keuzes die ze nog zelf kunnen maken, dat het voor het proces beter is de woning zelf als corporatie uit te werken en op de markt te brengen. Imago Een laatste risico ligt duidelijk bij de corporatie; het risico op imagoschade. Dat kan verder dragen dan het project zelf wanneer er publiciteit mee gemoeid is en kan de relatie met bijvoorbeeld de gemeente onder druk zetten.

3.7

Doelstellingen en effecten

De experimentpartners hebben zelf doelstellingen geformuleerd waarmee ze het mede-opdrachtgeverschap gestart zijn. Het gaat dan om: 1.

Vergroten van de zeggenschap en betrokkenheid van de bewoner, verhogen van de klanttevredenheid, verlagen van de mutatiegraad, vergoten van de sociale cohesie in een buurt.

2.


3.

Vergroten en versnellen van draagvlak voor herstructurering (Eindhoven) of renovatie (Nieuwegein).

4.

Bereiken van hogere (woon)kwaliteit en meer variatie in de buurt en in het woningbestand van de corporatie.

5.

Bereiken van een sneller proces.

Dit zijn allemaal verwachte effecten van de projecten die in mede-opdrachtgeverschap zijn gestart. Een aantal effecten (zoals 2 en 4) kan ook bereikt worden door een regulier project te starten en zelf als corporatie de woningen te ontwikkelen. Het aspect MO moet dan zorgen voor de overtreffende trap ten opzichte van de reguliere uitvoering (méér kansen, méér variatie, hógere kwaliteit).

38


Het toetsen van de doelstellingen gebeurt tegen deze achtergrond: “Heeft het mede-opdrachtgeverschap geleid tot het behalen van de doelstelling?”

Onderstaande tabel is een eigen analyse van de vier projecten.

Zijn de doelstellingen behaald? Doelstellingen

Portaal

Domein

De Woonplaats

Jutphaas Wonen

1.

Ja, bewoners hebben zelf de woning kunnen ‘maken’ en voelen zich daarmee verbonden

Ja, zie Portaal. Proces heeft de ervaring van zeggenschap op de proef gesteld

Ja, zie Portaal

Zeer beperkt

1a Verhogen van de klanttevredenheid

Ja, bewoners vonden het zeker de moeite waard; bewoners waarderen het MO

Overwegend positief; feit dat Domein deze mogelijkheid bood is positief, de woning wordt persoonlijk en naar wens*

Ja, bewoners waarderen dat de corporatie dit onderneemt

Moeilijk te zeggen, groot deel bewoners is afgehaakt als bewoner en klant*

1b Verlagen van de mutatiegraad

Eerste indruk is positief maar dit is op termijn pas te meten

Ja, maar de binding aan de buurt is al sterk, MO speelt hierop in

Ja, mag verwacht worden gezien de koopplannen en – overwegingen bij de deelnemers

Niet bekend; op dit moment muteert men meer dan voorheen

1c Vergoten van de sociale cohesie in een buurt

Ja, kan nog beter of eerder ingezet worden

Ja, zie hierboven, veel bewoners gaven aan dat samenhang groter is geworden. De ontwikkelvereniging houdt mensen betrokken, ook als ze in een wisselwoning verblijven.

Ja, binnen blok zeker; vier bewoners al afkomstig uit de buurt

Ja, maar was binnen het complex al groot

2.


Het project droeg hieraan bij; rol MO hierin moeilijk te duiden, bewoners geven aan dat ze primair deelnemen vanwege de woning/locatie

Project schept kans voor doorstroming; rol MO niet duidelijk te benoemen

Project schept kans voor doorstroming; MO lijkt hier duidelijk bij te dragen aan doorstroming

MO lijkt eerder te binden dan door te stromen

3.

Vergroten en versnellen van draagvlak voor herstructurering (Eindhoven) of renovatie (Nieuwegein)

N.v.t.

Draagvlak voor herstructurering was er al, MO heeft eigen draagvlak moeten scheppen

N.v.t.

Draagvlak voor renovatie was er al; proces duurt te lang om van vergroting te spreken

4.

Bereiken van hogere (woon)kwaliteit

Ja, door eigen wensen te realiseren

Ja, door eigen wensen te realiseren*

Ja, door eigen wensen te realiseren

Ja, met name door behoud van GWkarakter maar dit ligt niet aan MO-proces*

4a Meer (woning) variatie in buurt

Ja

Ja*

Ja

N.v.t.

4b Meer variatie in het woningbestand van de corporatie

Ja

Ja

Ja

Ja, vanwege de mogelijkheid voor Centraal Wonen.

Vergroten van de zeggenschap en betrokkenheid van de bewoner

39

Zijn de doelstellingen behaald? Doelstellingen

Portaal

Domein

De Woonplaats

Jutphaas Wonen

5.

Neutraal

Nee

Nee

Nee

Bereiken van een sneller proces

* Is de verwachting, in dit stadium niet goed te zeggen. Conclusies Over de projecten van Portaal en de Woonplaats kan geconcludeerd worden dat deze geslaagd zijn, maar ieder op een eigen manier. Portaal heeft betrokkenheid en klanttevredenheid gecreëerd door mensen vooral keuzevrijheid te bieden in een proces dat inzichtelijk was voor wat betreft tijd en consequenties van de keuzes die men maakte. Echte zeggenschap als mede-opdrachtgever gaat een stuk verder, daar is bewust niet voor gekozen. De Woonplaats heeft dat wel gedaan en dezelfde effecten bereikt. We veronderstellen dat die effecten wat ‘dieper en blijvender’ ervaren zullen worden door bewoners, in vergelijking met Portaal. Dit omdat zij daadwerkelijk zelf indelingen en gevels hebben mee-ontworpen in plaats van te kiezen. Conclusies ten aanzien van Eindhoven en Nieuwegein staan tegen de achtergrond van een niet afgerond project. De verwachtingen zijn goed en bewoners geven aan (Eindhoven) dat ze ondanks alle strubbelingen wel uitzien naar de woning die ze zelf hebben kunnen inrichten. Er zijn echter ook geluiden dat men het hele traject moe is en ook wel genoegen had kunnen nemen met een paar eenvoudiger keuzes, in plaats van alles zelf uit te zoeken. In Nieuwegein is het MO-traject grotendeels verlaten en staat het behouden van het unieke GW-karakter in een gerenoveerd complex voorop. De schaalgrootte in Eindhoven is te groot om van een afgewogen experiment te kunnen spreken. Het project heeft door de grote omvang en door de sentimenten die sowieso spelen bij herstructurering van een dergelijke volksbuurt, een grote druk en dynamiek gekregen. Vooral de onduidelijke randvoorwaarden (eisen, specifieke budgetten), de omslachtige projectorganisatie en (daarmee) de druk op de communicatie tussen alle partijen, hebben een soepel proces in de weg gestaan.

3.8

Effectenarena voor mede-opdrachtgeverschap

De Effectenarena van SEV is een hulpmiddel om effecten van interventies in beeld te brengen. Medeopdrachtgeverschap is te zien als een interventie, en bestaat uit een aantal concreet te benoemen handelingen. Bij ieder van die handelingen hoort een investeerder, een partij die geld, moeite of tijd investeert. De interventie heeft tal van effecten, sommige rechtstreeks, andere minder direct. Sommige effecten zijn merkbaar voor de bewoner, andere voor de wijk als geheel. Door deze effecten te benoemen en ze te koppelen aan degene die de effecten ‘incasseert’ ontstaat een compleet beeld rond de interventie. Deze exercitie is gedaan voor het concept mede-opdrachtgeverschap in de huursector. Vooraf moeten we stellen dat een aantal effecten te onderbouwen is vanuit de bewonersgesprekken of de ervaringen van de corporatie zelf. Er zijn echter veel veronderstellingen gedaan omdat het in dit kader niet mogelijk was om te

40


meten of alle effecten optreden. Hieronder beschrijven we de verschillende stappen en geven in de marge aan welke verschillen er per project opvallen. Interventie De interventie MO is uitgesplitst in een aantal activiteiten met een tastbaar of telbaar resultaat. In de onderstaande tabel is daar direct de investerende partij aan gekoppeld.

ACTIVITEIT

RESULTAAT

INVESTEERDER

Kavel aanbieden

Kavel beschikbaar

Corporatie

Voorwaarden opstellen

Programma van eisen beschikbaar

Corporatie

Voorwaarden opstellen

Omgevingsvoorwaarden (stedenbouwkundig, bestemmingsplan, beeldkwaliteit etc) beschikbaar

Gemeente

Tijd en budget ter beschikking voor met name woonomgeving

Uitvoering van ingrepen in de woonomgeving

Gemeente

Budget ter beschikking stellen

Budget bekend

Corporatie (evt. bewoner)

Deelnemers werven

Groep bekend

Corporatie

Begeleiding bieden

Architect, begeleider bekend

Corporatie

Tijd ter beschikking stellen

Deelnemer

Bewoner

Hulpmiddelen beschikbaar

CD/tekening/begeleider/bijeenkomst etc. beschikbaar

Corporatie

Het is duidelijk dat de corporatie de meeste procesfuncties regelt en de meeste investeringen pleegt. De bewoner bindt zich in feite alleen door tijd en soms een klein bedrag te investeren of als borg te stellen. Effecten Hierna hebben we gekeken welke effecten de interventie heeft. Als bijlage is een schema opgenomen, analoog aan de papieren effectenarena. De directe effecten zitten uiteraard in de woningen, waarbij MO ervoor zorgt dat er woningen naar smaak ontstaan en het aanbod en de keuze goed op elkaar zijn afgestemd. Dit heeft effect voor de wijk, het aanbod verandert, en voor de woonsituatie van het individu omdat deze meer naar eigen smaak en leefstijl kan wonen dan in een ‘standaard woning’. Thuis voelen in de wijk en in de woning hoort daar bij. In de wijk treden verder effecten op in de woonomgeving waarbij we verwachten dat bouwstijl en stedenbouwkundige structuur verbeteren in de zin van meer aansluiting op door de bewoners gewenste kwaliteiten. De woonomgeving zal in algemene zin ‘mooier’ gevonden worden. De wijkcultuur is in de arena op veel deelaspecten benoemd en op alle punten verwachten we effect vanwege de ontwikkeling in mede-opdrachtgeverschap (gemeenschapszin, binding aan de wijk, sociale cohesie, samenstelling wijkpopulatie, imago/reputatie/status, integratie, onderling vertrouwen, sociaal kapitaal). Kijkend naar de aparte projecten dan is het opmerkelijk dat de wijkcultuur in Eindhoven door terugkeerders én nieuwe instromers als gemeenschappelijke waarde wordt gezien, die versterkt wordt door het werken in een ontwikkelvereniging. Dit is een temeer van belang omdat het verloren gaan van sociale samenhang bij sloop en nieuwbouw, een gebruikelijk punt van zorg in de wijkvernieuwing is. In Leiden wordt de wijkcultuur versneld opgebouwd door de betrokkenheid van zowel kopers als huurders. In Nieuwegein is het behouden van de typische GW-cultuur expliciet genoemd als doel van de deelnemers. 41

De effecten op de individuele bewoner verwachten we, naast de al genoemde woonsituatie, op het vlak van de persoonlijke ontwikkeling. Het zelf en/of in een groep ontwikkelen kan bijdragen aan zelfbewustzijn, zelfrespect, sociale vaardigheden, ontplooiing en leidt in ieder geval tot participatie. Een aantal effecten versterkt elkaar onderling; een woonsituatie die op maat gemaakt is, draagt bij aan zelfstandig leven en langer comfortabel thuis kunnen wonen, ook bij het ouder worden. Een ander onderling verband is te leggen tussen wijkcultuur en persoonlijke ontwikkeling, de cultuur van de wijk schept een klimaat om je als bewoner verder te ontplooien. Niet alle effecten zullen altijd en in ieder MO-project optreden, het optreden van een aantal effecten is speculatief maar naar onze mening zijn de gelegde verbanden zeker te rechtvaardigen. Incasseren van effecten Het aantal incasserende partijen van de diverse veronderstelde effecten is aanzienlijk groter dan het aantal investerende partijen. Een deel van deze incassering is in geld uit te drukken, zoals gestegen WOZ-waardes, waardeontwikkeling van de MO-woningen zelf en in de directe omgeving. Andere directe opbrengsten zitten bijvoorbeeld in minderkosten aan beheer van woningen door zorgvuldiger en betrokken omgang met de woning, of op een heel ander vlak minder uitgaven aan welzijnsinstellingen door zelfbewuster bewoners. Conclusie van de effectenbeschouwing De corporatie investeert en incasseert in evenwicht. Het extra dat MO biedt zit in de variatie van het woningaanbod, de wijkcultuur en de persoonlijke ontwikkeling van de bewoners, en wellicht ook van het eigen personeel. Er worden immers andere vaardigheden gevraagd in een dergelijk proces. De bewoner van de MO-woning investeert en incasseert ook in evenwicht. Het woongenot van een woning naar smaak, de persoonlijke ontwikkeling tijdens het proces en tijdens de verdere bewoning komt in een versnelling en de buurtbinding groeit; dat zijn extra effecten van de MO-ontwikkeling ten opzichte van een normaal huurproces. Omwonenden van de ontwikkelde MO-buurt profiteren ook! Zonder dat zij direct investeren, verbetert de woonomgeving en de wijkcultuur. Als indirecte investering zou geduld en energie genoemd kunnen worden tijdens de ontwikkeling en bouw, dit vraagt tenslotte ook iets van de buurt. De gemeente ten slotte lijkt de grote winnaar. Ze investeert direct vrij beperkt, door voorwaarden voor de ontwikkeling te stellen en budgetten voor de woonomgeving, maar incasseert op veel vlakken de effecten in het woningaanbod, de woonomgeving, wijkcultuur, ontwikkeling van de bewoners. Via diensten als welzijn, politie en wellicht onderwijs zijn extra effecten te verwachten: weerbaarder en zelfstandige mensen doen minder beroep op welzijnswerk en kinderen zullen in deze omgeving wellicht beter presteren; een schone en veilige buurt waarvoor bewoners zich verantwoordelijk voelen legt minder druk op de politie. Dit zijn indirecte effecten die verondersteld worden en op enigerlei manier worden geïncasseerd.

42


3.9

Overall analyse van de projecten

In de voorgaande paragrafen is gekeken naar zeggenschap, kosten, risico, effecten, de inrichting van het MOproces en de ervaringen van bewoners. Hieronder willen we over alle aspecten heen analyseren welke aspecten essentieel zijn om MO in de huursector een model te laten zijn dat werkelijk iets toevoegt. Om te beginnen heeft naar onze mening het experiment in Enschede de duidelijkst laten zien dat medeopdrachtgeverschap in de huursector kan. De essentie van het MO-model is dat de corporatie een locatie en tijdig een inzichtelijke set voorwaarden levert, waaronder het budget, en dat zij voor begeleiding tijdens het ontwikkelproces zorgt. Op deze manier kan de bewoner zeggenschap uitoefenen tijdens de planontwikkeling. Dat voorkomt vrijblijvendheid omdat er iets te winnen is ten opzichte van ander aanbod. In drie projecten (Enschede, Nieuwegein en Eindhoven) is het proces in meer of mindere mate ontspoord en daardoor vertraagd, toen plannen en kaders niet meer in overeenstemming bleven. In alle gevallen konden de plannen financieel niet uit. Dit gebeurt overigens in vrijwel ieder bouwproject, ook bij particuliere opdrachtgevers. Het verschil is dat het budgetbewustzijn bij een koper veel directer op de voorgrond meespeelt dan bij een huurder. Als een plan budgettair niet past, lijken huurders eerder naar de corporatie te kijken dan naar het budgetkader. Het project in Nieuwegein leerde specifiek dat de rol van de corporatie tijdens de planontwikkeling absoluut helder moet zijn. In Nieuwegein vervulde de corporatie een actieve rol in het ontwerpproces, waar zij had moeten bijsturen. De aanwezigheid van de directeur bij brainstormsessies heeft het effect gehad dat de ideeën als haalbaar en realistisch werden beschouwd, waar ze dat niet bleken te zijn. Bewaking van de kaders en continue communicatie blijken dus essentiële zaken te zijn. Het bijsturen na een dergelijke ontsporing kost tijd. Als het daarbij blijft en als er over de extra tijd gecommuniceerd wordt (wat gebeurt er om de ontsporing te hertellen, wie beslist daarin en hoelang duurt dat) dan is die vertraging wel op te vangen. Als de bijsturing wezenlijk nieuwe kaders oplevert, dan kan dat zijn weerslag hebben op de (kwalitatieve) winst die men (zowel corporatie als bewoner) denkt te kunnen behalen en daarmee op de betrokkenheid bij het proces. In dat geval lijkt het erg van belang om die nieuwe kaders samen te onderzoeken en vast te stellen dat ze nodig zijn. Met andere woorden, ook in dat geval moeten beide partijen mede-opdrachtgever zijn in plaats van terug te vallen in een corporatie-klantverhouding. Dat neemt niet weg dat de corporatie vaak de finale beslissing neemt hóe die nieuwe kaders eruit komen te zien. De noodzaak en de kernpunten voor de aanpassing moet door beide partijen herkend en erkend worden. In Leiden hebben bovenstaande zaken niet gespeeld, door de andere opzet van het proces. De verwachtingen waren hier helder en vooraf inzichtelijk. Hier heeft het gekozen model goed gewerkt en zijn er de voornamelijk vertragingen opgetreden in het professionele proces van bouwvoorbereiding en uitvoering van zo veel verschillende woningen. De ‘organisatie van de variatie’ is in alle consumentgerichte ontwikkelingen in de bouw de laatste jaren een bottle neck gebleken en hoort niet specifiek bij MO-processen.

In Nieuwegein en Eindhoven bleken de overlegstructuur, de aanspreekpunten en de taken en verantwoordelijkheden onvoldoende en onvoldoende duidelijk vast te liggen. Dit heeft miscommunicatie tot gevolg en zet de samenwerking onder druk. Juist in een MO-proces waar de risico’s en verantwoordelijkheden

43

niet evenwichtig door beide opdrachtgevers worden gevoeld, is een goede samenwerking van belang. Met betrekking tot de risico’s merkte één bewoner tijdens de gesprekken op dat het ‘leuk was om met andermans geld te pionieren’. In een goede samenwerking kan dat voor ieder leuk en goed zijn, maar de uitspraak geeft ook de vrijblijvendheid aan die huurders kunnen ervaren.

44


4.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

4.1

Voor de SEV: het concept MO

Conclusies Mede-opdrachtgeverschap is theoretisch de opdrachtgevervorm die past bij het geven van vergaande zeggenschap in de huursector. Het onderscheid met CPO is echter theoretisch en in praktijk zijn MOprojecten vrijwel vergelijkbaar met CPO te noemen. Het gebrek aan duidelijk onderscheid met CPO is de zwakte van het concept MO. Ditzelfde bleek in de evaluatie van de koopprojecten. De projecten bewijzen dat het laten ontwikkelen door bewoners goed mogelijk is, mits goed georganiseerd. De aanpak lijkt in alle projecten meerwaarde op te leveren in sociale effecten, betrokkenheid, woonkwaliteit, diversiteit en emancipatie. Aanbevelingen Mede-opdrachtgeverschap in de huursector vraagt een strakke definitie om het concept een onderscheidende plek te geven naast het CPO en de consumentgerichte ontwikkeling. Peil de belangstelling voor het concept door publiciteit te geven aan de onderzochte projecten en andere corporaties op te roepen met soortgelijke plannen te komen, in een vroege planfase. Vergelijk de aanpak in deze plannen en kom zo tot een werkbare definitie of neem afscheid van de term MO.

4.2

Voor de corporatie: toepassing MO in huur

Conclusies Mede-opdrachtgeverschap bij de ontwikkeling van huurwoningen is goed mogelijk maar vereist veel aandacht vooraf voor het procesontwerp, de geldende kaders waarbinnen ontwikkeld moet worden, het betrekken van partijen en voor communicatie. Het is goed om te beseffen dat de hoofdreden om aan een project deel te nemen niet primair in het MOconcept hoeft te liggen. Zeggenschap De corporaties hebben op de juiste prioriteiten zeggenschap geboden. De scores verhouden zich tot de plek die het project inneemt op het spectrum van opdrachtgeverschap. Een aantal scores zijn uit specifieke omstandigheden te verklaren en sommige scores kunnen nog veranderen naarmate het betreffende project voortschrijdt. De scores van Portaal zijn ‘alles of niets’, en passen bij de inrichting van een consumentgericht proces. De procesvragen zijn op papier bij ieder project hoog gescoord, terwijl het werkelijk verloop daar niet overal mee in overeenstemming is geweest. De meter meet hier slechts de opzet, niet de uitwerking van een proces.

45

Overleg MO vraagt om een duidelijke overlegstructuur en wijze van besluitvorming. Dit voorkomt een vrijblijvende opstelling van huurders in het proces. Vrijblijvendheid wordt ook bestreden door bewoners in werkgroepen te betrekken. Om een bewonersgroep bewust en volwaardig mee te laten doen is een begeleider nodig. Om een groep te laten beslissen is het goed een moment te kiezen vanaf waar geen nieuwe deelnemers meer toetreden. Late toetreders hebben steeds minder keuze en het kan voor het proces beter zijn om de laatste woningen zelf als corporatie uit te werken dan een deelnemer erbij te zoeken. Kosten Bij de experimenten is nauwelijks na te gaan waar nu welke (extra) proceskosten voor begeleiding van bewoners gemaakt zijn. Deze bleken niet specifiek af te zonderen te zijn. De kosten voor externe procesbegeleiders zijn eenvoudig te benoemen en vrijwel allemaal extra ten opzichte van een regulier project. Vrijwel allemaal, want bij herstructurering of renovatie in bewoonde staat is immers ook begeleiding nodig. De interne uren bij een corporatie blijken erg lastig boven water te halen omdat deze uren bij veel corporaties niet op projecten worden bijgehouden. Zonder deze post kan er over de (extra) kosten van MO weinig zinnigs gezegd worden. De genoemde bedragen van 2.200 tot 5.500 euro per woning voor de begeleiding in MO-projecten zijn redelijk in overeenstemming met CPO-projecten. Meer dan een indicatie mag dit echter niet genoemd worden. De winst voor de corporatie zit in meer betrokken bewoners, sociale cohesie en een gevarieerder woningbezit. De mate van risico’s die een corporatie loopt, worden sterk bepaald door het hierboven genoemde procesontwerp en de tijdige duidelijkheid omtrent ontwikkelingskaders. Aanbevelingen - Wees duidelijk over het te doorlopen proces voor wat betreft de tijdsinvestering van de corporatie en de bewoners, de stappen die doorlopen gaan worden, de overlegstructuur en de besluitvormingsstructuur. - Veel communiceren. In tijden dat het spannend wordt tussen bijvoorbeeld corporatie en aannemers, wordt communicatie vergeten. De boodschap dat er geen nieuws of geen voortgang is klinkt als geen nieuws, maar moet ook gebracht worden om geen absolute stiltes te laten vallen. - Kies! Kies waarover je de bewoner wel of niet wilt laten beslissen en optimaliseer daarop. De corporatie blijft verantwoordelijk voor onderhoud en exploitatie, dat rechtvaardigt het begrenzen van een aantal keuzes voor materialen, constructies of indelingen. Waar wel en waar geen ruimte geboden zou moeten worden, verschilt per project en per corporatie, en is ook minder van belang dan het moment waaróp die keuze gemaakt wordt. Het moet aan het begin van het proces duidelijk zijn binnen welke kaders er ontwikkeld gaat worden door de groep. - Realiseer je dat bewoners niet primair vanwege het MO of CPO-aspect deelnemen. In een grootschalige herstructurering zoals in Eindhoven, is CPO zoals is toegepast op zichzelf beproefd genoeg om in te zetten, maar niet noodzakelijk voor de hele buurt. Het is dan goed om MO/CPO aan te bieden in sommige blokken en andere blokken, met keuzevrijheid, maar geleid door de corporatie, te ontwikkelen. Bewoners kunnen dan kiezen in welk proces ze mee willen doen en dat bij hen past. Deze bevinding is door Domein zelf ook gedaan in de interne evaluatie.

46


- Bedenk als corporatie op welke punten de bewoner zeggenschap wil hebben. Bedenk hoe ver dit van je gebruikelijke werkwijzen af staat en of die stap eenvoudig of minder eenvoudig te maken is. Kijk hiervoor (onder andere) naar het bestaande ZAV-beleid. - Toepassen van MO heeft gevolgen voor de hele werkorganisatie van de corporatie. Realiseer je vooraf hoe groot de stap is voor de verschillende onderdelen van de organisatie om een dergelijke zeggenschap uit handen te geven. Kijk ook of besluitvorming binnen de organisatie aansluit op de snelheid van handelen, zeker als gestart wordt met nog een aantal onzekere kaders, wat bij voorkeur niet het geval is maar wel kan voorkomen. - Het ontbreken van randvoorwaarden is een faalfactor. Het hebben van duidelijke kaders voor de planontwikkeling is echter geen garantie voor succes! Succesfactoren liggen in de mensen binnen het project, aan alle zijden van de tafel. - Zoek binnen de organisatie enthousiaste projectleiders en –medewerkers. Energie van betrokkenen is zeer belangrijk, maar hou het afbreukrisico in de gaten. Personele wisselingen kunnen (de intenties van) een project in gevaar brengen. Let daar ook bij externe partners op (gemeente, architect). - Competenties van medewerkers moeten, naast enthousiasme, liggen op het goed kunnen verplaatsen in de klant, heldere communicatie, adequate opvolging van vragen. - Reken op de kosten voor begeleiding van bewoners en budgetteer deze, ongeacht of ze nu intern of extern gemaakt worden. Maak het budget expliciet en afrekenbaar. Eerste projecten zullen altijd duurder zijn, wat een extra reden is om de kosten goed in beeld te brengen om zo de leereffecten niet af te wentelen op het MO-concept zelf. - Vraag een binding aan het project door een financiële bijdrage, borg of dergelijke. - Niet starten als er nog onduidelijke punten zijn over: Tijd (vergunningen, voorwaarden vanuit stedenbouw etc., werving en selectie deelnemers). Geld (budget per woning of blok inclusief voorzieningen voor parkeren of inrichting (semi) openbare ruimte; onvoorzien budget opnemen; inzichtelijk maken van consequenties van keuzes, geldt voor bewoner maar ook voor corporatie). Organisatie (wie kiest welke partij, wanneer, wie betaalt welke partij, hoeveel uur is er beschikbaar voor interne begeleiding bij woningcorporatie, wie is waarvoor verantwoordelijk, wie is aanspreekpunt voor bewoners). Kwaliteit (pve voor woningen, zav-beleid, wat kan wel en niet afwijkend, hoe af te rekenen). Informatie (is de communicatie op orde, is alle informatie op maat van de doelgroep beschikbaar of te ontsluiten). - Tijdens het traject alle genoemde aspecten blijven bewaken.

4.3

Voor bewoners

Conclusies Bewoners vragen in feite alleen maar duidelijkheid, zo blijkt uit alle projecten. Grenzen zijn niet erg, als ze maar duidelijk en tijdig bekend zijn. Creativiteit en energie zijn er altijd zolang het doel duidelijk voor ogen staat. In Leiden is een duidelijk verschil geconstateerd tussen kandidaten voor markthuur en sociale huur (tijdstip van binden aan project/woning). In Leiden bleek verder een duidelijk verschil in betrokkenheid tussen huurders en kopers voor wat betreft de omgevingsinrichting. In Eindhoven is duidelijk dat de kopersvereniging 47

Madelief veel meer dan in de huurblokken zelf de regie over het project neemt en voelt, vanuit het directe eigenbelang. Aanbevelingen - Bewoners zouden zich, al dan niet onder begeleiding, moeten afvragen of het hen duidelijk is waar ze aan beginnen. Daaronder valt dat ze zich realiseren dat sommige zaken nog niet bekend zijn, of het besef dat ze sommige zaken helemaal niet willen. - Bewoners moeten zich ook realiseren wat het betekent om in een groep keuzes te gaan maken over een persoonlijke woning. En dat keuze en zeggenschap ook verantwoordelijkheden met zich meebrengen. Creëer dus als aanbieder realistische verwachtingen ten aanzien van tijd, inzet, kwaliteit en budget. - Realiseer je als corporatie dat een huurder een andere betrokkenheid toont dan een koper.

4.4

Voor de gemeente

Uit de effectenbeschouwing komt de gemeente naar voren als een partij die veel effecten mag verwachten van toepassing van MO. Ze investeert in directe zin vrij beperkt, door voorwaarden voor de ontwikkeling te stellen en budgetten voor de woonomgeving, maar incasseert op veel vlakken de effecten in het woningaanbod, de woonomgeving, wijkcultuur, ontwikkeling van de bewoners. Via diensten als welzijn, politie en wellicht onderwijs zijn extra effecten te verwachten: weerbaarder en zelfstandige mensen doen minder beroep op welzijnswerk en kinderen zullen in deze omgeving wellicht beter presteren; een schone en veilige buurt waarvoor bewoners zich verantwoordelijk voelen legt minder druk op de politie. Dit zijn indirecte effecten die verondersteld worden en op enigerlei manier worden geïncasseerd. Omwonenden van de ontwikkelde MO-buurt profiteren ook! Zonder dat zij direct investeren verbetert de woonomgeving en de wijkcultuur. Als indirecte investering zou geduld en energie genoemd kunnen worden tijdens de ontwikkeling en bouw, dit vraagt tenslotte ook iets van de buurt.

48


Bijlage 1 Projectbeschrijving per experiment

1.

Projectbeschrijving Nieuw Leyden – Portaal

Naam:

Nieuw Leyden fase 1, 2 en 4

Aantal woningen:

124 (40 + 44 + 40)

Initiatief:

Portaal Leiden

Begeleiding bewoners:

Portaal en architect

Architect:

Feekes en Colijn, Utrecht

Start proces:

2005

Start bouw:

2007 fase 1, 2008 fase 2/4

Oplevering:

2008 fase 1, 2009 fase 2/4

1.2 1.

Doelstellingen en effecten Door de toepassing van mede-opdrachtgeverschap worden bewoners meer betrokken bij de woonomgeving en zal de sociale cohesie versterkt worden.

2.

Door betrokkenheid vanaf het begin van het mede-opdrachtgeverschapproces neemt het duurzaam gebruik van de wijk door bewoners toe.

3.

Mede-opdrachtgeverschap leidt tot zeer gevarieerd palet aan woningen en is daarom een waardevaste investering voor een corporatie.

1.3

Procesbeschrijving

Inschrijving en toewijzing van een kavel wordt duidelijk bij het eerste gesprek. Daarna maakt de bewoner zelf met hulp van de CDrom een oriëntatie. Er werd een foto gemaakt van de bewoner en op de gekozen kavel geplakt. Keuzes vonden plaats in een korte tijdsspanne. Communicatie gebeurde met nieuwsbrieven en rond de sloop en eerste paal activiteiten. In tijden dat het spannend wordt tussen corporatie en aannemers bijvoorbeeld vergeet je te communiceren. De boodschap dat er geen nieuws of geen voortgang is klinkt als geen nieuws, maar moet ook gebracht worden om geen absolute stiltes te laten vallen.

1.2.1

Invulling mede opdrachtgeverschap

De bewoner is hier duidelijk een consument, die een keuzeproces doorloopt. Sprake van opdrachtgeverschap is er nauwelijks, in de zin van samen met Portaal wezenlijke beslissingen nemen over procesfuncties. Dit is bij Portaal ook niet de opzet geweest. Vanuit eerdere ervaringen in o.a. De Kersentuin, heeft men hier vooral gezocht naar een beheersbaar en inzichtelijk proces, en dat is gelukt. Portaal heeft de term sociaal particulier

49

opdrachtgeverschap gebruikt om aan te geven dat PO in de sociale sector ook mogelijk is. Zover gaat ze echter niet. Het effect dat men betrokkenheid voelt bij de eigen woning lijkt voor de hand te liggen. Onderlinge betrokkenheid, sociale binding en binding aan de plek/buurt moet blijken uit de bewonersonderzoeken. De derde doelstelling - het maken van een gevarieerd palet aan woningen - lijkt zeker gelukt, er is een grote variatie ontstaan maar met duidelijke samenhang.

1.3

Stand van zaken

Fase 1 (40 woningen, veld 17 en 24) is afgerond en door Bouwpraktijkinnovatie onderzocht door interviews met bewoners en bouwteampartners. Zij monitoren het plan. Fase 2 (44 woningen, veld 29, 30, 33) en fase 4 (40 woningen, veld 18 en 19) zijn nu in uitvoering. Fase 3 bestaat niet.

1.3.1

Planning en werkelijk verloop

December 2005

aannemersselectie op basis van Definitief Ontwerp

Maart 2006

investeringsbesluit en bouwteamovereenkomst met Heijmans; streven fase 1 start bouw okt 2006, oplevering juli-nov 2007 (fase 2 1 jaar later, fase 4 2 jaar later).

Q2 2006

keuzetraject fase 1

Maart 2007

start realisatie fase 1

April – juli 2008

oplevering fase 1

Nov/dec 2006

keuzetraject fase 2

Q2 2007

afscheid van aannemer uit fase 1 voor de vervolgfasen

Q3 2007

selectie van aannemer voor fase 2 en 4

Feb/maart 2007

keuzetraject fase 4

Maart 2008

start realisatie fase 2 en 4

April – september 2009

oplevering fase 2 en 4

Voor fase 2/4 zijn rond de jaarwisseling 2006/2007 de keuzes gemaakt en in 2007 zijn de plannen uitgewerkt. Vertragingen traden op doordat in fase 1 na de bouwteamvorming en huurderskeuze de bouwvoorbereiding toch meer tijd vroeg dan al was voorzien, door de grote variatie in woningen. In de vervolgfasen was dit niet meer aan de orde, maar moest, als gevolg van verschil van inzicht over het effect van de op dat moment heftige prijsontwikkelingen in de markt, afscheid genomen worden van de aannemer. Vervolgens moest een nieuwe aannemer worden geselecteerd. Fase 2 is daardoor later gestart dan voorzien. De in het bouwteam aanwezige ambitie tot procesinnovatie is niet voldoende van de grond gekomen. De voorbereiding en uitvoering van fase 1 vond vrij traditioneel plaats met als gevolg dat de kostenontwikkeling ivm de complexiteit van het project van grotere invloed was dan voorzien en gewenst. Dit is van invloed geweest op het mislukken van de samenwerking. De latere aannemer stond zelf open voor procesinnovatie en had hier ideeën voor, toen ontbrak hiervoor echter de ruimte (tijd) vanwege de reeds ontstane vertragingen.

50


Les is dat er bij een dergelijk plan gestreefd moet worden naar een bouwteam en dat modulaire bouw en gebruikmaking van prefab onderdelen en concepten, een IFD aanpak kortom.

1.4

Zeggenschap

1.4.1

Kaders

Portaal heeft bewust gezocht naar vrijheid binnen grenzen en beperking van het aantal keuzes dat mensen kunnen maken. Bij de ontwikkeling van de CDrom bleek dat er een eindeloze lijst aan varianten ontstond waar geen beheersing mogelijk leek. Portaal heeft toen zelf in een boom-structuur aangegeven welke combinaties wel en niet mogelijk zijn. Dit borgt dat er geen ongelukken ontstaan, zowel in vorm als in uitvoeringscombinaties. Hieronder een overzicht van de mogelijke keuzes via de CDrom. keuzeoverzicht 1 huurtype Markthuur kaveltype tussenwoning 5400mm type voorgevel Kap

2 3 sociale huur tussenwoning hoekwoning 4800mm verhoogde dakterras kap opbouw

4

5

0

800

1200

2400

-1300

0

800

1200

2400

type achtergevel positie achtergevel 1e positie achtergevel 2e etage dak uitbouw indeling kap voorzijde

Kap

Plat dakraam groot

terras dakkapel klein

n.v.t. dakkapel groot

indeling kap achterzijde

dakraam groot

dakkapel klein

dakkapel groot

gevelstijl Romantiek steenkleur basis Rood

klassiek leemkleurig

statig paars/rood

steenkleur plint/ vulling/ opbouw

Rood

leemkleurig

paars/rood

zwart / reliëf (mangaan)

pankleur leefstijl; plattegrond variant indeling achterzijde 2e etage(varianten)

Rood Basiswoning

grijs/glans woonkeuken

antraciet buiten eten

n.v.t. woon/werk

4; grote hoofdslaapkamer en badkamer

keuken positie

BG

3; twee slaapkamers en inpandige badkamer 1e midden

1; 2; twee hoofdslaapkamer slaapkamers en badkamer en badkamer

1e voor

6

7

dakkapel n.v.t. dakraam groot en dakraam klein klein en dakraam klein dakraam groot dakkapel n.v.t. en dakraam klein klein en dakraam klein modern-rust Anno Nu zwart / reliëf zalmkleurig (mangaan)

1e achter_L

zalmkleurig

loft

vide

max. kamers

1e achter_R

51

Een analyse van de gemaakte keuzes in de woningen van fase 1,2 en 4 laat een aantal populaire keuzes zien. Nieuw Leyden - keuze in gevelstijlen en kapvormen

In de volumekeuzes is de verhoogde achtergevel zeer populair, hier kiest de ruime meerderheid voor, 110 van de 124 woningen. Er wordt ook volume gewonnen door de verhoogde kap aan de voorzijde te kiezen. Opvallend is dat hier een sterk verschil is tussen de markthuurders en de sociale huurders; in de 64 markthuurwoningen is slechts 13 maal een gewone kap gekozen, waarvan 7 maal in fase 1. De sociale huurders kiezen in meerderheid voor de gewone kap (49 uit 60 woningen). Uitbouwen in de achtergevel zijn eveneens populair, en groeiend populair in de latere fasen. Opvallend is dat de markthuurders voor grotere volumes kiezen dan de sociale huurders. De sociale huurders halen veel volume uit het kiezen voor dakkapellen; 35 grote en 14 kleine dakkapellen terwijl in de markthuurwoningen 17 grote en 2 kleine dakkapellen kiest. Door de massale keuze voor de opgetrokken achtergevel vinden we vrijwel alle dakkapellen terug in de voorgevels. In de indelingskeuzes zien we geen sterke verschillen in de markt of sociale huurwoningen. De voorkeuren voor basiswoningen en lofts vallen wel op, evenals de keuze voor 2 slaapkamers en een badkamer op de verdieping. De sociale huurders waren beperkt in hun keuze (max. € 100 ruimte voor opties). Markthuurders moesten juist een minimaal aantal opties kiezen en hadden daar ook meer ruimte voor (€ 180). Sociale huurders gingen mede daardoor (als verwacht) voor opties met grootste ruimte/prijs verhouding. Vanuit die verwachting is bijvoorbeeld de optie met de verhoogde kap aan het repertoire toegevoegd. Dit is geheel volgens de verwachting verlopen en daardoor is het diverse gevelbeeld ontstaan.

52


1.4.2

Openbare ruimte

Ook voor de inrichting van de openbare straten tussen de woningen is invloed en keuze mogelijk. Hiervoor werden keuzes aangereikt door Nieuw Leyden Beheer BV. Er werd een basisinrichting aangeboden waarbij de gemeente het beheer doet, maar bewoners kunnen ook kiezen voor een eigen inrichting via varianten. Het beheer kan door bewoners gedaan worden en wordt afgesproken in een beheerconvenant. De ruimte blijft overigens openbaar, de inrichting mag geen afbakening worden van een ‘privé-voortuin’. Nieuw Leyden BV zorgt voor de aanleg en geeft aan de bewoners een kwaliteitsniveau voor het beheer aan. Het beheer zal regelmatig geëvalueerd worden. Uit het proces blijkt dat de deelname aan de inrichting door de huurders lag was omdat de inrichtingskeuzes voor de straat voor de meeste huurders te vroeg kwamen, hetzij in tijd (huurder nog onbekend) hetzij in betrokkenheid. De kopers in dezelfde straten zijn veel actiever geweest bij de inrichtingskeuzes wat logisch is gezien hun langere en intensievere betrokkenheid bij de woningen en daarmee het plan als geheel. Overigens is in de eerste fase in 4 van de 5 straten gekozen voor een beheerconvenant.

1.4.3

Score zeggenschapsmeter

Bewoners hebben zeggenschap bij het product (de woning en de woonomgeving) en het proces. Hiervoor is de Zeggenschapsmeter te gebruiken, die voor koopwoningen is ontwikkeld. De Zeggenschapsmeter stelt vragen in vijf categorieën: A.

Participatie (wie bepaalt de keuze voor ontwikkelaar, architect en aannemer).

B.

Het ontwerp van het casco, volume en indeling.

C.

De invulling van interieur en uitrusting.

D.

De invulling van techniek en installaties.

E.

Het gevolgde proces (ruimte voor klantondersteuning, gebruik van hulpmiddelen, garanties rond (bouw)tijd, afspraken rond opleverfouten) en invloed op de inrichting van de woonomgeving.

Bij het invullen blijkt voor Nieuw Leyden dat er geen score is op onderdeel A, alle participanten zijn door Portaal geselecteerd en gecontracteerd. De hoofdlijnen van de woning (B, afmetingen en aanpassingen aan het volume) bieden wel veel keuze, vooral in uitbreidingen, plattegronden en gevelmaterialen. Het betreft wel allemaal voorgeprogrammeerde keuzes, de klant kiest uit opties die Portaal heeft bedacht. Hetzelfde geldt voor interieur (C) waar vooral ingezet is op keuzes met betrekking tot sanitair en keuken. Flexibiliteitsopties voor toekomstige wijzigingen zijn wel degelijk aanwezig maar niet goed te plaatsen in de zeggenschapsmeter. In fase 2 en 4 worden per woning 3 posities voor de keuken voorbereid, waarvan 2 loos aan te leggen. Dat is een vergaande keuze om latere indelingkeuzes en keukenverplaatsingen mogelijk te maken. De zeggenschapsmeter vraagt expliciet naar ‘verplaatsbare binnenwanden’. In de uitvoering (fase 2 en 4) is gekozen voor installatievrije binnenwanden (metal stud systeem) die eenvoudig weg te halen te zijn; verplaatsbaar duidt op hergebruik en dat zal niet lukken maar het installatievrije karakter is in deze belangrijker. Reden om bij onderdeel D vraag 18 (ingebouwde flexibiliteit) 67% te scoren. Bijzonder is verder de toepassing van radiografisch schakelmateriaal wat de installatiekosten (manuren) drukt en flexibiliteit aanzienlijk vergroot.

53

De volume- en indelingskeuzes samengevat (een keuze in verschillende trapposities is overigens later geschrapt als mogelijkheid)

Voor de procesgang scoort het project goed, zeker gezien het feit dat bij 3 van de 5 te beantwoorden vragen de meter grotendeels niet geschikt is voor huurwoningen. De begeleiding van de klant bij het maken van keuzes is op papier goed geregeld. De visualisering van plattegronden en gevels heeft niet alleen de huurders geholpen bij hun keuzes, maar gaf ook de kopers aan de overzijde van de straat inzicht – en geruststelling - over welk beeld er ging ontstaan.

1.5

Risico’s

1.5.1

Corporatie

Portaal heeft vooraf aangegeven dat er (met betrekking tot mede opdrachtgeverschap) vooral risico gelopen worden in de organisatie, dat de huurdersbegeleiding meer tijd zou kosten dan verwacht en dat er als gevolg daarvan eventueel een uitstel van de bouwstart plaats zou moeten vinden. Van beide is geen sprake geweest. Om de ‘organisatie van de variatie’ in een dergelijk gevarieerd bouwproject het hoofd te bieden is voor een bouwteam gekozen. De partner daarin bleek de rol niet voldoende waar te kunnen maken. Dit had vertraging tot gevolg.

54


1.5.2

Huurder

Het risico voor de huurder is beperkt tot: - Tijdsinvestering, maar dat zal bij de meeste betrokkenen geen probleem zijn. - Borg ter grootte van één maandhuur, te verrekenen in de eerste maandhuur. - Doorlooptijd; hieronder wordt daarover een en ander gezegd. In fase 1 merkte Portaal dat de markthuurwoningen minder goed liepen dan de sociale huurwoningen. Reden hiervoor lijkt te zijn dat sociale huurders gewend zijn om lang te wachten en weinig alternatieven hebben. Markthuurders hebben wel alternatieven, kijken verder om zich heen en zijn niet bereid zich ver voor oplevering vast te leggen. Aantallen fase 1: 40 woningen, 22 markt 18 sociaal; 8 kandidaten afgevallen. In fase 2 heeft Portaal geen markthuurders geworven; in fase 4 heeft Portaal later geworven, toen het proces op orde was. Andere reden was om de markt niet te overvoeren. Daarom zijn voor de markthuurwoningen door Portaal zelf een aantal keuzes gemaakt om het proces niet te laten wachten op kandidaten. Bij oplevering zijn inmiddels alle markthuuwoningen verhuurd. Binding van kandidaten aan het project gebeurt door borg van één maandhuur, die je terugkrijgt in de eerste maand. Het is een aantal keren voorgekomen dat de markthuurders voortijdig afhaakten en dan de borg terug wilden, wat niet gebeurde. Dat is dan het financiële risico.

1.6

Kosten

Voor fase 1 is vanuit Portaal Vastgoed Ontwikkeling een nauwkeurig inzicht beschikbaar in het budget en de gerealiseerde kosten. Daaruit blijkt dat er in de totale stichtingskosten nauwelijks overschrijding van het budget heeft plaatsgevonden (0,2%). De kosten vanuit het regiobedrijf, Portaal leiden, zijn echter niet in beeld gebracht. Dit betreft bijvoorbeeld de inspanningen van de afdeling verhuur. Met betrekking tot het mede-opdrachtgeverschap valt als eerste op dat de begrote inzet van het projectmanagement achteraf niet nodig was, er is aanzienlijk (ruim 50%!) minder besteed dan begroot. De huurdersopties hebben een beperkt meerwerk met zich meegebracht; de gemiddelde bouwkosten per woning bedragen 152.600 incl. btw. Huurdersopties ter grootte van 1.150 per woning (incl. btw) waarvan er gemiddeld 800 euro per woning is gefactureerd, de rest van de huurdersopties wordt verwerkt in de huurbedragen. In de bijkomende kosten (o.a. architect, advies) zijn geen bijzonderheden aan te wijzen die gerelateerd zouden zijn aan het mede-opdrachtgeverschap. Naast de beheersbaarheid van de huurprijzen liep ook de verhuur van parkeerplaatsen. Een P-plaats is geen sociaal product en wordt dan ook los van de woning verhuurd omdat de totaalprijs anders binnen het maximaal redelijke bedrag moet vallen. Er is op kosten bespaard door op maaiveld te parkeren. In de omgeving is er nu nog onbetaald parkeren mogelijk maar de parkeernorm (1,6) dient wel gehaald te worden, de plaatsen moeten dus aangelegd worden. Voor de markthuurwoningen worden de plaatsen ook los verhuurd, je ziet daar een redelijke afname, soms met 2 per woning. 55

1.7

Lessen

- Keuze van bouwpartners. - Communicatie met huurders om de doorlooptijd (en redenen voor vertragingen) vooral inzichtelijk te houden en aan de binding aan het project te blijven werken. Portaal moet strakke (financiële) kaders hanteren om de sociale huurwoningen hanteerbaar te maken, dat is in fase 1 redelijk te overzien geweest, in fase 2/4 had Portaal te maken met sterk gewijzigde marktomstandigheden. Op de sociale huur (513-615 eur/mnd) is een onrendabel deel genomen, in de toekomst haal je dat - in Leiden - echter wel weer in bij verkoop. Bij de markthuurwoningen (>750 eur/mnd) is gestart met ‘markthuur met een sociaal tintje’. Dat tintje is eraf gehaald vanwege de stijgende bouwkosten in fase 2 en 4.

56


2.

PROJECTBESCHRIJVING DOMIJNHUIS - DOMEIN

Naam:

Bloemenbuurt-Zuid

Aantal woningen:

in de eerste fase gaat het om 3 blokken: blok L, Passiebloem, bevat 34 huurwoningen blok B, Duizendschoon, bevat 49 huur en 24 koopwoningen (totaal 73 woningen) blok G, Madelief, bevat 25 koopwoningen en is geen onderwerp van deze evaluatie

Initiatief:

Domein


BIEB

Architect:

Van de Pauwert architecten (huurwoningen)

Start proces:

2000 met wijkvernieuwing, 2005 met Domijnhuis

Start bouw:

2 kwartaal 2010 (huurwoningen); Madelief start in oktober 2009

Oplevering:

ca. 15 maanden na start bouw, 3 kwartaal 2011

e

e

Het project in de Bloemenbuurt Zuid in Eindhoven is te zien als een grootschalig experiment met bewoners als opdrachtgevers. De doelstellingen zijn duidelijk verwoord, het pad naar realisatie heeft een groot aantal inzichten opgeleverd.

2.1


De doelstellingen voor het Domijnhuis zijn destijds door Domein op papier gezet en voorzien van een aantal vragen om te zien of de doelstellingen bereikt zijn: - Bewonersparticipatie - Samenwerking - Maatwerk - Goede kwaliteit tegen bereikbare kosten - Betrokkenheid bij de openbare ruimte

2.2

Procesbeschrijving

2.2.1


De herstructurering van de Bloemenbuurt Zuid (BBZ) is opgezet vanuit het idee de bewoners de buurt te laten maken en ook aan huurders maximale zeggenschap te geven. CPO wordt gehanteerd voor de koopwoningen in de wijk, MO voor de huurwoningen, hoewel de aanpak gelijk is, in die zin dat er locatieverenigingen opgericht worden. Bij de huurwoningen heeft Domein echter een sterkere rol dan bij de kopersverenigingen. Kort na dat besluit is het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitplan (BKP) ontwikkeld. De ambities hierin voor een ‘gesamtkunstwerk’ en de historische betekenis die aan de plek werd toegedicht hebben later

57

een grote rol gespeeld omdat zij een hoge kwaliteitslat leggen. Die kadert niet alleen de ontwerpvrijheid in maar legt ook een druk op het budget. Er is bij Domein afgewogen of het experiment op deze schaal gedaan moest worden, maar uiteindelijk is bewust gekozen voor een grootschalige aanpak van de hele buurt. Daarbij is volgens Domein wel altijd gesteld dat fase 1 een proeffase is waarmee de aanpak in fase 2 en 3 (totaal) anders zou kunnen worden. Het is de vraag of dat ook zo aan bewoners en andere externe partijen is gecommuniceerd. Fase 1 bleek de meest ingewikkelde qua planvorming gezien de onregelmatige vorm van de bouwblokken, het zware programma met appartementen, senioren- patio- en eengezinswoningen en de gebouwde parkeervoorziening. BIEB is van begin af aan gesprekspartner geweest en door Domein gevraagd de bewonersverenigingen in de eerste fase te begeleiden. In de volgende fases wordt de keuze voor een begeleidingsbureau aan de vereniging(en) overgelaten. 7

De koepelvereniging wordt ondersteund door de Woonbond. Zowel de Woonbond als BIEB worden door de bewoners ingehuurd en door Domein gefinancierd. De organisatiestructuur is vrij complex. Iedere ontwikkelvereniging (één per blok) is lid van de koepelvereniging en vertegenwoordigd in diverse werkgroepen. De koepelvereniging heeft als taak of doel om te toetsen en te coördineren en onderling af te stemmen, de belangen van bewoners uit fase 2 en 3 te behartigen, evenals de niet-deelnemers. Belangrijkst is wellicht de link met de projectgroep waarin Domein, gemeente en koepel zitten. Deze structuur heeft als gevolg dat er veel overlegd wordt en dat legt een druk op de deelnemers, en ook bij de professionals. De toegevoegde waarde van de koepel is niet iedereen duidelijk en dat gegeven op zich versterkt al de druk c.q. de vergadermoeheid die optreedt.

2.2.2

Betrokken partijen

Woningcorporatie Domein, gemeente Eindhoven, ontwikkelverenigingen, koepelvereniging, begeleidingsbureau BIEB bv, een poule van vier architectenbureaus (waarvan er in de eerste fase drie actief zijn voor ontwikkelverenigingen), ontwerpbureau Kragten voor openbare ruimte, Woonbond, BDG (beeldkwaliteitsplan).

2.2.3

Werving en selectie deelnemers

Werving Bewoners hebben in het kader van het sociaal plan een terugkeergarantie. Eerst wordt aan deze afspraak vanuit het sociaal plan voldaan. Er worden voor de huurwoningen dan ook geen andere bewoners benaderd dan de terugkeerders. Op dit moment ligt het terugkeerpercentage op 60%. Dat betekent dat er voor de huurwoningen niet extern geworven wordt. Alleen voor de koopwoningen en appartementen is extern geworven via makelaars. Zittende bewoners hebben voorrang om deel te nemen aan de hele ontwikkeling. Alle bewoners werden persoonlijk bezocht om woonwensen te inventariseren, en tegelijk de houding te peilen ten aanzien van deelname aan het collectieve ontwikkelproces.

7

De koepelvereniging behartigt de belangen van de bewoners en leden van de afzonderlijke ontwikkelverenigingen.

58


Selectie Er is in wezen geen sprake van selectie. Een vorm van selectie betreft bewoners die aangeven niet met het Domijnhuis mee te willen doen maar wel een nieuwe woning in de wijk te willen. Zij tekenen er dan voor dat zij een standaardwoning -door Domein ontwikkeld - binnen het plan aangewezen zullen krijgen. De volgorde van kiezen van een woning gebeurt in de eerste fase op basis van woonduur. In de tweede fase zal er op basis van woonwensen gekozen kunnen worden.

2.3

Stand van zaken en werkelijk verloop

Najaar 2006

Bezoek aan huis bij zittende bewoners om woonwensen te inventariseren

2007

Oprichting ontwikkelverenigingen fase 1

2008

VO gereed voor de koopwoningen (blok Madelief)

Eind 2008

Budgetproblemen, hierdoor ontstond een impasse; sloop fase 1

Architectenkeuze

6 januari 2009

Bewoners spreken vertrouwen in Domein uit, herstart project

Begin 2009

Start evaluatie tussen diverse betrokken partijen en doorkijk naar fase 2

Maart 2009

Start sloop t.b.v. fase 2

e

2 kwartaal 2009

Kavelkeuze in blokken Duizendschoon en Passiebloem

Juli 2009

Start van blok D (blok Lotus) in de tweede fase

Oktober 2009

Indiening VO Duizendschoon en DO Passiebloem bij Domein; start bouw van de koopwoningen (Madelief)

2.4

Zeggenschap

2.4.1

Kaders

De ontwikkelverenigingen gaan zelf aan de slag met de zelf gekozen architect en de begeleiding vanuit BIEB. Voor de verschillende woningtypen is vanuit Domein een globaal programma van eisen meegegeven. Domein heeft begin 2008 een maquettewerkplaats in de buurt ingericht om de bewoners in staat te stellen samen letterlijk beeld te kunnen vormen van de nieuwe woningen. Een belangrijk kader wordt gevormd door het Beeldkwaliteitsplan (BKP) en het stedenbouwkundige plan. Hierin zitten van groot tot klein bepalende elementen (van parkeervoorziening tot dakoverstek) die ieder hun eigen deel van het budget opeisen. De gemeente hanteert het gedetailleerde BKP strikt waardoor er extra druk vanuit gaat Een tweede belangrijk kader, het financiële kader, is weliswaar in het begin bekend gemaakt, maar niet specifiek per blok. Er werd gewerkt met gemiddelde budgetten voor de hele ontwikkeling, terwijl een budget per bouwblok nodig is om de juiste keuzes te kunnen maken. Met name fase 1 kent geen gemiddeld programma, zoals een gebouwde parkeervoorziening in blok Passiebloem. Er is geruime tijd doorgegaan met ontwerpen zonder dit te kunnen plaatsen in een passend en specifiek financieel kader. Vanuit BIEB wordt aangegeven dat er regelmatig is verzocht om de juiste budgetten. BIEB en de ontwikkelverenigingen hadden achteraf gezien zelf het proces stil moeten zetten, c.q. het tempo moeten 59

drukken, omdat het niet handig is om door te gaan en daarmee de verwachtingen op te laten lopen. Dat men dit niet gedaan heeft is op zich begrijpelijk omdat de informatie ‘er immers aankwam’ en het ontwikkelproces op zich (inhoudelijk) goed liep. Het proces toonde ook aan dat het lukte om met bewoners te werken en het draagvlak groeide. Het is primair de taak van Domein als professionele opdrachtgever om ofwel de juiste kaders te verschaffen ofwel het proces op te schorten totdat er duidelijkheid is omtrent die kaders.

2.4.2




B.


C.


D.


E.


2.5

Risico’s

2.5.1

Corporatie

Voor de corporatie liggen er diverse risico’s, m.b.t. tijdsinvestering van het eigen apparaat maar ook van derden, waarmee direct geld gemoeid is. Imagoschade ten opzichte van bewoners, gemeente en andere professionele partijen is een reëel risico. Kwaliteit staat op enig moment onder druk, wanneer er in de woningen of in de openbare ruimte concessies moeten worden gedaan. Het annuleringsrisico, de stap dat bewoners afhaken terwijl er wel specifiek voor hen ontwikkeld wordt, lijkt ondanks de hick-ups in het proces mee te vallen. Bewoners vertonen veel veerkracht om toch in deze buurt te gaan of blijven wonen. Het hoge percentage terugkeerders toont dit aan.

2.5.2

Huurder

De huurders die lid werden van een ontwikkelvereniging tekenen een promesse voor 500 euro voor de aanloopkosten. Domein financiert dit voor, de bewoner betaalt op dat moment niet. Mocht een deelnemer op enig moment afhaken dan wordt dit bedrag in mindering gebracht op de verhuiskostenvergoeding. Verder risico voor de huurder ligt in de tijdsinvestering en de verwachtingen ten aanzien van kosten en kwaliteit. Dat laatste heeft in dit project een sterke rol gespeeld omdat die verwachtingen niet in evenwicht waren en ook niet tijdig in evenwicht gebracht werden. Omdat het sloop en nieuwbouw betreft van woningen waarin bewoners in de loop van de tijd geïnvesteerd hebben in de afwerking, zien sommige bewoners slechts een klein deel van hun investering terug, en zijn de uitgekeerde vergoedingen onvoldoende om de nieuwe woning op eenzelfde niveau terug te brengen. Lang niet alle bewoners zullen voldoende reserves achter de hand hebben om dat gat op te vullen. Zij keren weliswaar terug naar een betere woning die echter soberder gestoffeerd is.

60


2.6

Kosten

De interne inzet bij Domein is groter dan begroot. De inzet aan de kant van de begeleiders en architecten past ook niet meer in de afgegeven offertes, moet onderling met Domein worden opgelost.

2.7

Lessen

2.7.1

Wat anders en beter?

In Eindhoven is het proces uitgebreid geëvalueerd is binnen Domein en haar partners. De hoofdpunten hieruit zijn: - De (financiële) kaders per ontwikkelvereniging waren niet tijdig en niet specifiek inzichtelijk. Desondanks is de planvorming doorgegaan. De corporatie heeft aangegeven dat het budget spoedig duidelijk zou gaan worden, maar dit bleef te lang uit. Dit had als gevolg dat de bewoners en corporatie tegenover elkaar kwamen te staan. Het ontwerpproces is onder die onzekerheden te lang doorgegaan. De corporatie had als eerste ofwel duidelijkheid moeten scheppen voor wat betreft de kaders, ofwel het proces op een lager pitje moeten zetten in afwachting van die duidelijkheid. Vanuit de begeleiders is terugkijkend gesteld dat ook zij eerder op de rem hadden kunnen gaan staan. Zij waren echter ook in de veronderstelling dat de kaders spoedig beschikbaar zouden zijn en wilden graag het enthousiasme voor het proces in stand houden. - Een ander punt is het teveel toegeven aan individuele zekerheden waar mensen begrijpelijkerwijs op uit zijn. De proefverkaveling heeft niet voor gewenste duidelijkheid gezorgd en had als nadeel dat men meer oog kreeg voor de eigen woning dan voor het collectief. - De woonduur als criterium voor de volgorde van de kavelkeuze heeft niet goed gewerkt om mensen in een best passende woning te krijgen. - Eenvoudig en transparant overleg organiseren. - Sneller terugkoppelen. - Verwachtingenmanagement voeren, vertaling opdrachtgeversrol naar bewoners goed maken, niet meer vragen dan nodig of wenselijk.

2.7.2

Succesfactoren

- Betrokkenheid bij de buurt nog steeds groot. - Kopers en huurders blijken goed te kunnen samenwerken, herkennen en erkennen elkaar.

61

62


3.

PROJECTBESCHRIJVING HUURWENSWONING – DE WOONPLAATS

Naam:

HuurWensWoning

Aantal woningen:

5

Initiatief:

De Woonplaats, Enschede


De Woonplaats en Stedelijk Wonen

Architect:

Alexander Gathier, Enschede

Start proces:

intern 2006/2007, begin 2008 werving

Start bouw:

2009

Oplevering:

2010

Met het project HuurWensWoning geeft De Woonplaats uit Enschede aan vijf huurders bijna volledige zeggenschap over hun nieuw te bouwen woning in Velve-Lindehof. De huurders kiezen gezamenlijk de architect en het ontwerp van de buitenkant van het blok. Iedere deelnemer maakt individueel het Programma van Eisen voor de binnenkant van de woning. Samen kiezen ze weer de aannemer uit die het blok gaat bouwen. De huurders bepalen het uitrustingsniveau, het kwaliteitsniveau en dus ook de huurprijs. Het budget dat beschikbaar wordt gesteld is voldoende voor een huurwoning onder de subsidiegrens. Indien de huurder het kwaliteitsniveau verhoogt, kan de huurprijs daar bovenuit komen. De Woonplaats biedt deze kans om zelf ervaring op te doen met bewoners-opdrachtgeverschap in de huursector. Het project met deze vijf woningen geldt als een experiment, bij gebleken succes is het de bedoeling het concept te herhalen.

3.1


De Woonplaats gaat uit van zelfstandigheid en zelfredzaamheid van de klant. Empowerment van bewoners en wijken is hierbij het doel. De Woonplaats ziet haar huurders als partner: bij de ontwikkeling van producten en diensten en als partner bij de opbouw van sociaal en economische sterke en evenwichtige wijken. Eén van de manieren om de zelfstandigheid te vergroten en het partnerschap vorm te geven is het bieden van een grote mate van zeggenschap. En het faciliteren van het maken van de juiste keuzes uit de veelheid aan keuzes. Mede-opdrachtgeverschap is hiervan de invulling. - Met de Huurwenswoning realiseert de Woonplaats een nieuwbouwwoning voor huurders met zeer veel zeggenschap. - Het project draagt bij aan de sociale cohesie en versterkt het gevoel van verantwoordelijkheid voor woning en woonomgeving. - Het project vergroot de klanttevredenheid. De Woonplaats heeft een aantal meetbare doelstellingen geformuleerd, voor zichzelf en voor de klant, om te bepalen of het project succesvol is. De Woonplaats is tevreden als de helft van de gestarte deelnemers de eindstreep haalt, en van iedereen die de eindstreep haalt:

63

- 80% tevreden is met product (huurprijs, grootte, afwerkingniveau). - 80% tevreden is met proces (begeleiding, inbreng, keuzemogelijkheden, tijdsbesteding). - 80% betrokken is bij de buurt De Woonplaats is als organisatie tevreden als: - Er in uren als er niet meer dan 5% van het begrote aantal uren overschreden wordt (zowel werknemers als Stedelijk Wonen). - Het gevraagde budget niet is overschreden. - De kwaliteit van de woningen voldoen aan de basiskwaliteit gehanteerd door De Woonplaats.

3.2

Procesbeschrijving

3.2.1


Het initiatief lag geheel bij De Woonplaats. Mede-opdrachtgeverschap past bij de kerndoelen van de corporatie en werd mede ingegeven door de grote PO ambities van de gemeente Enschede na Roombeek. De Woonplaats vroeg zich af hoe particulier opdrachtgeverschap voor huurders vormgegeven kon worden. In essentie is het model dat De Woonplaats een kavel levert, een aantal voorwaarden en een budget. Binnen de voorwaarden kan de bewoner een woning ontwikkelen die voor De Woonplaats ook op termijn verhuurbaar moet zijn. Aan dat laatste wordt geen zware lading toegekend; De Woonplaats gaat ervan uit dat de bewoners lang in hun woning willen blijven en dat er bij mutatie altijd weer een volgende huurder te vinden is. Men is niet bang voor een ‘paarse keukensyndroom’. Tijdens de ontwikkeling worden de bewoners individueel en als groep begeleid door Stedelijk Wonen. Deze begeleiding wordt door De Woonplaats betaald.

3.2.2

Betrokken partijen

Stedelijk Wonen werkt in opdracht van De Woonplaats, voor zowel de corporatie als voor de bewoners. Daarin moet men een balans zoeken, normaliter probeert men het uiterste uit de kan te halen voor de bewoner (meestal PO-er) en ook hier doet men dat, binnen de gegeven grenzen van plan, budget en tijd. Betrokkenheid van Stedelijk Wonen in het begin intensief, later in VO fase minder, dat is voor de architect. De bouwaanvraag wordt uitgewerkt waarna aanbesteding volgt.

3.2.3

Werving en selectie deelnemers

Werving en selectie is gedaan op basis van criteria: men moest Gold Service lid zijn bij De Woonplaats. Daarna gold dat bewoners uit de Velve-Lindenhof voorrang kregen. Deze bewoners hebben in een eerder stadium al meegepraat over de vernieuwing van hun prachtwijk, waarbij ieder huishouden apart is bezocht en kon kiezen voor renovatie of nieuwbouw. De bewoners wisten dus dat er een grote ingreep aan zat te komen en als je dan de kans krijgt om zelf een nieuwe woning te maken is dat aantrekkelijk. Van de ca 340 huishoudens in de wijk is naar schatting 150 Gold Service lid, daarvan meldden zich 26 huishoudens aan voor het experiment [16%]. Eén geselecteerde kandidaat stapte gedurende het proces uit omdat het groeiend inzicht in het proces waar hij/zij aan begonnen was, deze kandidaat duidelijk maakte dat dit niet bij hem paste. Hierop maakte hij liever plaats voor een 64


ander, waarna een stel instroomde van buiten de Velve Lindenhof. Van hen wordt verwacht dat ze de woning ook vrij snel zullen kopen, de andere huurders zouden dat wellicht willen maar financieel niet aankunnen. Wel lijken alle deelnemers zich voor lang aan deze ‘eigen’ woning te willen binden. De wijkbinding was al een feit. Overigens is het zo dat alle deelnemers als Gold Service lid het recht hebben om na 3 jaar hun woning te kopen, dat recht blijft bestaan ook als ze daar niet (direct) gebruik van maken. Bij nieuwbouwwoningen ontstaat dat recht pas als de woning minimaal 10 jaar oud is.

3.3

Stand van zaken

3.3.1

Planning

september 2007

start van het proces; het plan van aanpak, de wervingsbrochure en het kavelpaspoort waren begin 2008 gereed

januari - maart 2008

werving en selectie van deelnemers

maart - juli 2008

architectenkeuze, ontwerpproces tot aan aanvraag bouwvergunning

september - november 2008

aanbesteding en aannemingsovereenkomst

februari 2009

start bouw

oktober 2009

Oplevering

Opvallend is dat in de wervingsbrochure geen data worden genoemd. Wel wordt inzicht gegeven in de stappen die in het proces doorlopen moeten worden. In het kavelpaspoort wordt de datum van februari 2009 als start bouw genoemd.

3.3.2

Werkelijk verloop

Werving en selectie is volgens plan verlopen. De selectie van architect Alexander Gathier was eind april/ begin mei rond. Het ontwerpproces heeft wel enige tijd stilgelegen tussen juli en november 2008 als gevolg van de ontsporende kosten, zie hieronder. Sloop van de woningen op de locatie is begin maart 2009 begonnen, de start van de bouw van de Huurwenswoningen gaat daarom pas na de bouwvak beginnen, oplevering is nu voorzien in februari 2010. In het ontwerpproces is enige ontsporing ontstaan. Hoewel het budget en de voorwaarden uit het kavelpaspoort duidelijk waren, is er toch doorgedroomd tijdens het ontwerpproces. Hierop is door Stedelijk Wonen maar ook door De Woonplaats te weinig bijgestuurd. Een bezuinigingsronde had toen al aangekondigd moeten worden om de verwachtingen te temperen. Ook had er tussentijds meer getoetst kunnen worden. Toen in juli 2008 de raming o.b.v. het VO gemaakt werd kwam men ca. 20.000 euro te hoog uit [Stedelijk Wonen]. Hierop is De Woonplaats opnieuw gaan rekenen wat in de beleving van de bewoners te lang duurde, in ieder geval werd er enige tijd niets gecommuniceerd terwijl er achter de schermen wel degelijk e.v.a. werd gedaan. Uitlatingen zoals in een Cobouw artikel van eind januari 2009 over onduidelijke randvoorwaarden bij de bewoners kunnen gelezen worden als politiek spel richting de corporatie (maar dan sterk achterhaald) of als uiting van informatie die wel gegeven is maar niet beklijft, totdat ze concreet nodig is. Wanneer dan pas 65

begrepen wordt wat de voorwaarden inhouden is het te laat. De ervaring bij De Woonplaats is dat vertellen niet voldoende is, voorwaarden moeten herhaald worden en notulen van besprekingen moeten niet alleen intern worden verspreid maar ook naar de bewoners. Na stevige besprekingen in november 2008 waar de bewoners zelf om vroegen, zijn de plooien glad gestreken en is iedereen nog steeds vol enthousiasme bezig.

3.4

Zeggenschap

3.4.1

Kaders

In het kavelpaspoort staan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en kaveloppervlakten. Uit de voorwaarden blijken o.a. de vaste beukmaat en het feit dat de gezamenlijke architect een zekere eenheid in gevelbeeld en erfafscheiding aan de voorzijde zal moeten bewaken. Verder vormen het bestemmingsplan en de welstandsnota van de gemeente Enschede het geldende toetsingskader. Op woningniveau houdt De Woonplaats voor al haar nieuwbouw een EPC eis van 0,4 aan, eveneens vermeld in het kavelpaspoort en opgenomen in het aanvankelijke bouwbudget. De Woonplaats streeft verder naar zo veel mogelijk bouwen volgens Woonkeur. Gezien de woonwensen in de VO-fase is er na calculatie een extra budget toegevoegd aan het plan, ten koste van het onrendabel.

3.4.2




B.


C.


D.


E.


Bij het invullen blijkt voor de HuurWensWoning een grote mate van zeggenschap bij het indelen van de woningen en -groepsgewijs- het bepalen van volume-opties waarmee de woning uitgebreid kan worden. Ook de vrije (groeps)keuze voor de architect is opvallend. Er zijn gedurende het ontwerpproces diverse woonwensen geuit die niet standaard zijn voor De Woonplaats. Hiervan is per keer gekeken hoe daar mee om te gaan. Alle buitenstandaard wensen worden vastgelegd en er wordt afgesproken welke wensen als ZAV behandeld worden en of ze wel of niet binnen het bouwbudget zullen vallen. Valt de aanbesteding mee dan is er ruimte om de wensen te honoreren, anders zal dit tegen bijbetaling moeten, ofwel huurverhoging waarmee de huurtoeslag in gevaar kan komen.

66


3.4.3

Ontwerp en zeggenschap

De architect is gekozen nadat de bewoners via moodboards hun eigen smaak en voorkeuren hebben gearticuleerd. Stedelijk Wonen zocht uit haar kaartenbak van ca 150 architecten een shortlist van 10-15 bureaus waaruit de bewoners samen met Stedelijk Wonen een selectie van 4 maakten die zich gepresenteerd hebben aan de groep. Hieruit is Gathier gekozen. De aannemerkeuze is door de kandidaten afgestaan aan Stedelijk Wonen en De Woonplaats, Stedelijk Wonen heeft een lijst met aannemers aangedragen en daar uit hebben Stedelijk Wonen en De Woonplaats een selectie gemaakt voor een aanbesteding. Opvallend is dat het exterieur vooral gestuurd is door de architect, bewoners waren hier niet erg kritisch op. Gathier gaf al snel aan dat hij eenheid wilde bewaren en graag 2x2 plus 1 woning wou laten zien. Dat is gelukt. De keuze om de deur in de zijgevel van de hoekwoning op kavel 5 te plaatsen kwam vanuit de bewoner. Bij de plattegrondontwikkeling hebben de bewoners veel nadrukkelijker hun stem laten horen waarbij opvalt dat de twee gezinnen zich letterlijk aan elkaar spiegelen. Over de woning is de zeggenschap maximaal binnen kaders. Er zijn wel veel vragen gerezen die niet voorzien zijn en waar De Woonplaats een antwoord op moet zien te vinden. Bijv. een extra badkamer, een vide, een erker, een andere trap. Beschouwt De Woonplaats dat als basis of als eigen extra? Kwaliteitskaders vanuit De Woonplaats op gebied van duurzaamheid (materialen) zijn meegegeven maar moeten ook n.a.v. dergelijke vragen afgewogen worden. Dit soort vragen voorkom je niet, het gaat er om dat er adequaat, consistent en tijdig op teruggekoppeld wordt. Waar rekening mee gehouden moet worden, is het vinden van een goede afstemming tussen stichtingskosten en exploitatie. En natuurlijk het woningwaarderingsstelsel in verband met vaststellen huurprijs. Vide, erker, etc. kan wat De Woonplaats allemaal als er maar met de kosten rekening wordt gehouden. Het budget en de eisen t.a.v. milieu vormen de voorwaarden, verder niets.

3.5

Risico’s

3.5.1

Corporatie

- Het annuleringsrisico wordt niet te hoog ingeschat, voor iedere woning wordt wel een nieuwe huurder gevonden. Dat het merendeel van de huurders het alsnog laat afweten is ronduit onwaarschijnlijk, dan was dat al eerder gebeurd, zeker in de impasse in het najaar van 2008. De binding met het project borgt in dat opzicht wel dat men mee blijft doen. - Risico op imagoschade is wel aanwezig door een impasse zoals opgetreden, zeker omdat het project onder een loep komt te liggen in de buurt en de (lokale) media. - Risico met betrekking tot tijdinvestering, die echter ook als leertijd wordt geïnvesteerd om in een vervolg bijvoorbeeld de taken van Stedelijk Wonen zelf uit te kunnen voeren. Het idee is dat Stedelijk Wonen dan alleen voor de concrete bouwbegeleiding nodig zal zijn. Kennis vanuit vastgoedontwikkeling wordt zo aangevuld met vaardigheden om individuen of een groep te begeleiden. - Interne schade kan ook ontstaan bij dit soort projecten, omdat het sowieso niet voor alle medewerkers eenvoudig is om dit soort nieuwigheden te duiden. Als het mislukt kan er altijd sprake zijn van een ‘zie je nu

67

wel’ stemming. Dit is volgens de Woonplaats echter beperkt, aangezien dergelijke projecten ervaringen opleveren ter verbetering. Open interne communicatie helpt ook hierbij.

3.5.2

Huurder

Risico voor de huurder ligt in tijdsinvestering (geen probleem) en kosten/kwaliteit. De indruk bij Stedelijk Wonen is dat men er nog wel meer tijd in zou willen steken. De verhouding tussen prijs en kwaliteit kan een rol gaan spelen als het budget verder onder druk komt en er geschrapt moet worden in de woonwensen. Daarvoor is het goed om zowel die wensen als het budget goed vast te leggen en te bewaken.

3.6

Lessen

Terugkijkend vanaf dit moment is er in eerste reactie niet teveel vrijheid gegeven. Wel blijkt dat mensen niet alles kunnen behappen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de reacties op tekeningen die gemaakt worden aan de hand van de eisen/wensen die bewoners hebben geuit. De stap van die wensen naar een tekening blijkt voor een aantal deelnemers moeilijk te volgen, lijkt te snel te gaan. Bij de doelgroep waar nu mee gewerkt wordt lijkt meer begeleiding, uitleg en communicatie nodig.

3.6.1


- Meer communiceren, als er iets niet wordt begrepen of niet beklijft, opnieuw en beter uitleggen en blijven herhalen. - Keuze voor het wel of niet aanbieden of voorrang geven aan buurtbewoners hangt samen met beleid t.a.v. buurtvernieuwing. - De Woonplaats had in de voorbereiding wel ideeën over faciliteren en inspireren van deelnemers door excursies, workshops, creatieve sessies, maar die zijn verder in het proces buiten beeld geraakt. Het aanreiken van dergelijke tools/workshops en kennis zou een volgende keer wel gedaan moeten worden om de mensen zelf wat meer te prikkelen en ze sneller in het proces te laten groeien. - Sneller inspelen op de keuze tussen ZAV of door De Woonplaats te betalen. - Anders, niet per se beter: de kennis die nu bij De Woonplaats wordt opgedaan resulteert in minder beroep op Stedelijk Wonen. Inzet van Stedelijk Wonen heeft nu als een soort op afstandplaatsing van De Woonplaats gewerkt wat aan de deelnemers het gevoel gegeven kan hebben dat zij het proces inderdaad zelf mogen/moeten gaan maken en dat De Woonplaats zich op de achtergrond houdt. Gezien de veelheid aan contacten en vragen is overigens weinig tot geen drempel ten opzichte van De Woonplaats gebleken.

3.6.2

Succesfactoren

- Het feit dat het gedaan is, dat men begonnen is. De Woonplaats omschrijft dat als: heb lef en ga voor kansen, oftewel durf fouten te maken. - De kleine schaal.

68


Beter en anders volgens Stedelijk Wonen - Duidelijk zijn over mogelijkheden en richtlijnen. - Duidelijk communiceren, selectief luisteren voorkomen en in ieder geval checken.

69

70


4.

PROJECTBESCHRIJVING GEMEENSCHAPPELIJK WONEN – JUTPHAAS WONEN

Naam:

Renovatie Gemeenschappelijk Wonen (GW) complex

Aantal woningen:

ca 140 bewoners

Initiatief:

Jutphaas Wonen


2006-2007 De Regie bv 2007-2008 Laagland’ Advies na 2008 Jutphaas Wonen

Architect:

DUS architecten

Start proces:

2006 (1999)

Start bouwvoorbereiding:

oktober 2009

Oplevering:

2011 (?)

De renovatie van het GW complex kent een lange en inmiddels bewogen geschiedenis. Het GW complex is begin jaren tachtig gebouwd in de wijk Fokkesteeg in Nieuwegein. De meeste woningen zijn gegroepeerd rondom drie gemeenschappelijke tuinen (hoven): een vijftal woningen bevindt zich in een hoogbouwgedeelte. De meeste woningen zijn huurwoningen in eigendom van woonstichting Jutphaas Wonen (162 fictieve eenheden). Er zijn ook drie koopappartementen. Samen met drie zelfstandige huurappartementen van Jutphaas Wonen vormen zij een VvE in het GW. Er wonen circa 140 mensen in het GW. Bij de start van het project waren er alleen groepswoningen. In de loop der jaren is dat aan het veranderen. Eén woning wordt sinds 1993 door de Stichting Humanitas gebruikt voor licht verstandelijk gehandicapten. Door de toenemende vraag naar zelfstandige woonruimte is een aantal groepswoningen omgebouwd tot geclusterde appartementen, met volledig zelfstandige wooneenheden.

Het complex bevat een aantal gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een kroeg met een (film)zaal, een winkeltje voor tweedehands spullen en een eethuis. Deze voorzieningen zijn bedoeld voor gebruik door bewoners en worden door henzelf geëxploiteerd. Het winkeltje wordt extern geëxploiteerd maar richt zich op bewoners. Voor deze ruimtes wordt geen aparte huur betaald aan Jutphaas Wonen. De gemeenschappelijke voorzieningen zijn opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting voor wat betreft de werkzaamheden aan de schil (normaal onderhoud), niet specifiek op de functie van de ruimtes. De gemeenschappelijke tuinen zijn altijd onderhouden door de bewoners zelf, dit blijft zo na de renovatie, hoewel Jutphaas Wonen aangeeft dat zij meer controle wil uitoefenen op de kwaliteit van de buitenruimte. Dit is de laatste jaren onvoldoende geweest, naar eigen zeggen. Bewoners reserveren zelf onderling geld voor het onderhoud van de hoven. De eerste gedachten over een renovatie dateren van medio jaren 90, vanaf 1999 is er over gepraat. Bij de renovatie wordt op verzoek van de bewoners afscheid genomen van de winkel. Het is de bedoeling dat de kroeg met zaal wel blijft bestaan, terwijl het eethuis wordt geïntegreerd in de kroeg. Na de herstart van de plannen in 2007 en de bijbehorende bezuinigingen wordt afgezien van nieuwbouw in het complex. Er waren

71

plannen gemaakt voor een nieuw paviljoen maar deze zijn inmiddels van de baan. Ook vervallen de open uitbouwen die in het PvA (eind 2006) waren voorzien. De huidige plannen laten de volgende differentiatie zien binnen het complex: Het huidige complex

Het nieuwe complex

26 woongroepen

8 woongroepen (van 6 bewoners)

19 zelfstandige appartementen

34 zelfstandige appartementen

10 appartementen die door Humanitas worden verhuurd

20 appartementen via Humanitas 25 appartementen in Centraal Wonen 7 zelfstandige eengezinswoningen

3 koopappartementen

4.1

3 koopappartementen


(Volgens projectbeschrijving SEV) Jutphaas Wonen heeft klantsturing tot haar bedrijfsfilosofie gemaakt. In verschillende projecten is ervaring opgedaan met het introduceren van keuzevrijheid voor de bewoners, zowel op collectief als individueel niveau. In het gemeenschappelijk wonen complex wil Jutphaas Wonen weer een stap verder gaan en huurders medeopdrachtgever maken voor de herontwikkeling, waarbij het doel is om het complex weer een goede marktpositie te geven.

4.2

Procesbeschrijving

4.2.1


Vanuit de historie en de opzet van het complex is er automatisch een sterke mate van zeggenschap voor de bewoners. Er lijkt in die zin door Jutphaas Wonen niet bewust gekozen voor een renovatie in medeopdrachtgeverschap; dit was een gegeven in dit complex. De inbreng van de bewoners in het PvA van eind 2006 is duidelijk; via woonwensenonderzoek en actieve betrokkenheid in de werksessies met de architect hebben de bewoners hun eigen plan kunnen maken. De overlegstructuur zoals door Meijer en De Boer opgezet, voorzag in een stuurgroep vanuit Jutphaas Wonen, met daaronder een projectgroep (Jutphaas Wonen, gemeente, bewonersbegeleider, bewoners en architect) en een ontwerpteam (architect, bouwkundig en tekenbureau, bewonersbegeleider, Jutphaas Wonen). Projectgroep en ontwerpteam worden gevoed door 4 werkgroepen voor:

72


1.

Woongroepwonen.

2.

Centraal wonen.

3.

Sociale zaken en woningtoewijzing en

4.

Voorzieningen en paviljoen.

Het plan uit 2006 is door de bewoners zelf bedacht. Dit plan is het uitgangspunt geweest voor het huidige plan. De plattegronden van de bewoners zijn aangepast op de huidige beukmaten van het complex en er is rekening gehouden met deuren en ramen die al in de gevel zitten. De gevels worden vervangen en zijn in ontwerp en kleurstelling voorgelegd aan de ALV van de Bewonersvereniging GW. Ook is er een wijziging in de bestemming van een blok van levensloopbestendige Centraal Wonen appartementen naar levensloopbestendige zelfstandige appartementen ter instemming voorgelegd aan de Algemene Ledenvergadering van het GW. De huidige overlegstructuur bestaat uit de Renovatiecie die iedere 4 weken overlegt. Er is afgesproken dat Jutphaas Wonen voorbereidend werk doet, bijvoorbeeld over het definitief maken van de plattegronden en de keuze van de aannemer. De bewoners reageren vervolgens via de Renovatiecommissie op de voorstellen. Voor deze verdeling is bewust gekozen zodat de rollen van beide partijen duidelijk zijn. De bewonersvereniging voert peilingen uit onder bewoners, fungeert als klankbord, en voedt zo via het overleg de voorstellen vanuit Jutphaas Wonen.

4.2.2. Werving en selectie deelnemers Werving en selectie van de deelnemers aan het MO-proces is in dit kader niet aan de orde omdat de bewonersgroep gegeven is. NB het gaat hier niet om de werving en selectie van nieuwe bewoners in het complex. In het kader van de renovatie vertrekt een aantal mensen uit het complex, vanuit natuurlijk verloop maar ook vooruitlopend op de renovatie en onder invloed van de verhuiskostenvergoeding en de beschikbare stadsvernieuwingsurgentie. Om de leegstand te bestrijden worden tijdelijke huurcontracten aangegaan, het coöptatierecht is hier nog steeds van toepassing. Tijdelijke bewoners kunnen ook een wisselwoning krijgen, maar hebben daar geen recht op. GW-bewoners kunnen tijdelijke huurders voordragen voor herhuisvesting, om deze wanneer ze goed passen in de groep, voor de groep te behouden. Jutphaas Wonen werkt mee aan die herhuisvesting, op voorwaarde dat dit geen stagnatie of extra kosten oplevert en alleen bij beschikbaarheid van wisselwoningen. De herhuisvesting gebeurt op basis van een tijdelijke overeenkomst, tot aan het einde van de renovatie.

4.3

Stand van zaken

4.3.1

Planning

De planning ten tijde van het aangaan van het SEV experiment sprak van vaststellen van het renovatieplan in november 2005 en aanbesteding begin 2006 waarna uitvoering zou volgen. Voor 2006 is het niet duidelijk welke acties ondernomen zijn. Er is lang gesproken over de (kern)kwaliteiten van het complex en hoe deze te behouden in een ‘vernieuwd complex’.

73

Dat de belangstelling voor groepswonen terug liep was voor Jutphaas Wonen, maar ook voor het GW, aanleiding om de differentiatie in het complex te willen wijzigen. De verdeling zelfstandig / Centraal Wonen / groepswonen is in overleg met GW geïnventariseerd en door de ALV vastgesteld.

4.3.2

Werkelijk verloop

augustus 2006

De directie van Jutphaas Wonen vraagt adviesbureau De Regie om als procesmanager een plan van aanpak op te stellen in samenwerking met Jutphaas Wonen, de BV en de gemeente. Er komt een nieuwe structuur, nieuwe ideeën en perspectief. Keerzijde is dat de plannen zonder financieel kader gemaakt werden waarbij the sky the limit was. Belangrijk punt is dat Jutphaas Wonen zelf meedeed aan het vooropstellen van de kwaliteit en het opschroeven van eisen en wensen, kosten werden ondergeschikt geacht.

november 2006

Het PvA wordt gepresenteerd, in de verwachting dat Jutphaas Wonen dit begin december vast kon stellen. De planning in het PvA was gericht op start bouw in januari 2008. Het ambitieniveau van het PvA blijkt na een bouwkostenraming niet haalbaar. Bovendien zijn de risico’s niet in beeld gebracht; er is bijvoorbeeld geen zicht op de huidige staat van de casco’s. Jutphaas Wonen komt met een maximaal te investeren bedrag per woning, waarmee de ambities uit het PvA niet haalbaar zijn. Het plan komt stil te liggen.

September 2007

De Regie geeft de opdracht terug. Bij Jutphaas Wonen treedt Atrivé adviseur Wim Meijer aan als interim hoofd vastgoed.

December 2007

Jan Dirk de Boer van Laagland’ Advies wordt aangetrokken als nieuwe externe procesbegeleider, door de bewoners gekozen.

15 september 2008

Renovatieplan wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen van Jutphaas Wonen

21 oktober 2008

Sociaal Plan vastgesteld

17 november 2008

Evaluatiebijeenkomst over het proces tot dan toe. Er worden aanbevelingen opgesteld die een hoog ‘open deur’ karakter hebben, maar wel nodig blijken te zijn. Zie verslag.

1 december 2008

De renovatiecommissie gaat van start en vervangt de oude werkgroepen en de projectgroep waarin Jutphaas Wonen, gemeente, architect, procesbegeleider en bewoners zitting hadden. De Renovatiecie bestaat uit 5 bewoners van GW en medewerkers van Jutphaas Wonen. Jutphaas Wonen bereidt werkzaamheden voor en bespreekt deze in de Renovatiecie en past zonodig de voorstellen aan.

Februari 2009

Jutphaas Wonen gaat een bouwteam overeenkomst aan met bouwbedrijf Van Ieperen. De keuze voor de aannemer maakt Jutphaas Wonen zelf.

23 april 2009

Tekeningen van de plannen worden gepresenteerd aan de bewoners

Juli 2009

Start herhuisvesting van bewoners met een vaste huurovereenkomst; toekomstige huurprijzen bekend, start van inventarisatie voor de toewijzing van de woningen ná renovatie

16 September 2009

ALV GW besluit over materiaal, indeling en kleur van de nieuwe gevels

21 september 2009

RvC Jutphaas Wonen besluit over het aangepaste renovatieplan en extra budget

September

Aanvraag sloop-, kap- en bouwvergunningen en wijziging bestemmingsplan

Oktober 2009

Hervatting tijdelijke verhuur van een deel van het complex

November 2009

Hof 1 en 2 leeg, start werkzaamheden in proef/modelwoning

Januari 2009

Start van de renovatie voorzien in het eerste blok

Er wordt een nieuw versoberd plan gemaakt

74


4.4

Zeggenschap

4.4.1

Kaders

Uit het Visie document (februari 2008) spreekt duidelijk wat Jutphaas Wonen met het GW wil. De bijzondere status en uitstraling van het complex worden door Jutphaas Wonen erkend en gekoesterd. 3. Visie Om het GW-complex ook in de toekomst goed te kunnen laten functioneren en exploiteren moeten aan verschillende eisen worden voldaan. De vraagstelling heden is niet meer dezelfde als de vraagstelling in het verleden. Het complex dateert van 1982 en bestaat uit 26 Woongroepen waarin tijdens dit schrijven nog 88 huurders met een vast contract wonen. Ook stichting Humanitas heeft een deel van de woningen in beheer voor haar doelgroep. We constateren dat het steeds moeilijker wordt om woongroepen volledig bezet te krijgen. Er is sprake van leegstand. Verder constateren we dat veel voornamelijk ouder wordende bewoners een andere woonvorm wensen: meer privacy, minder gezamenlijk, maar toch blijven wonen binnen het GW-complex. Deze ontwikkeling zal ook in de toekomst zichtbaar blijven. Jutphaas Wonen zal moeten anticiperen op de veranderende bewonerssamenstelling van het GW. Ten aanzien van de leegstand kan gesteld worden dat de huidige onderhoudstoestand mede debet kan zijn aan de aantrekkelijkheid van het complex. Het standpunt van Jutphaas Wonen luidt als volgt: - Het GW-complex is uniek binnen het totale woningbestand en moet behouden blijven. - Het GW-complex is uniek doordat mensen in hun wooncarrière kunnen doorstromen binnen het project; - Jutphaas Wonen is van mening dat de structuur van het complex versterkt moet worden. Het moet weer aantrekkelijk worden om in het GW te gaan wonen; - De kwaliteit van de woningen moet verbeteren; - Het GW heeft een meerwaarde in de wijk door uitstraling en voorzieningen; - Jutphaas Wonen onderkent het belang van de algemene voorzieningen en wenst deze te behouden; - Jutphaas Wonen wenst het complex te versterken door een grotere keuzemogelijkheid aan de bewoners te bieden (te denken valt hier aan woongroep, centraal wonen, zelfstandig wonen, huur of koop); - Jutphaas Wonen is van mening dat het complex gedeeltelijk ook voor oudere bewoners geschikt moet zijn (levensloopbestendig); - Het aantal en de omvang van de producten dient te matchen met de vraag van de markt. De woonstructuur van het GW is heel bijzonder, op deze schaal zelfs uniek in Europa. Deze positie kan Jutphaas Wonen gebruiken om bewoners te trekken die energie willen steken in hun woning, maar ook in hun woonomgeving. Een fris, toegankelijk complex is daarvoor noodzakelijk. Maar naast wonen biedt het GW-complex nog iets extra’s; de gemeenschappelijke voorzieningen. Voorzieningen die gerund worden door de bewoners, zoals een café, een filmzaal en een keuken. De mogelijkheid om elkaar te ontmoeten, dichtbij huis en in een ongedwongen sfeer ligt in het GW-complex letterlijk ‘om de hoek.’ Het ondersteunt de sociale structuur van het complex en kan bij goede invulling ook in de wijk een rol gaan spelen.

75

Investeren in woningen alleen is niet genoeg, want juist de gemeenschappelijke voorzieningen van het GW maken het bijzondere karakter van ‘samen wonen’ compleet. Met deze combinatie heeft Jutphaas Wonen een prachtige kans in handen om van het GW-complex de parel van de wijk te maken.

4.4.2




B.


C.


D.


E.


Zie ingevulde zeggenschapsmeter voor meer details over de verdeling van zeggenschap.

4.4.3

Ontwerp en zeggenschap

Binnen in de woningen werd gewerkt met een flexibel binnenwandsysteem waarmee bewoners zelf de indeling van de woongroepen konden wijzigen, wat veelvuldig gebeurde. Dit systeem laat men los, er worden vaste plattegronden gemaakt, in overleg met de bewoners. De uitrusting van de woningen wordt bepaald door de bewoners; zoals bij alle Jutphaas Wonen-complexen kan men keuzes maken in keuken, sanitair en tegels. ‘Boven-standaard’ voorzieningen worden via het ZAV beleid afgerekend.

4.5

Risico’s

4.5.1

Corporatie

- Imagoschade is een evident risico, zeker bij de procesgang zoals die hier gevolgd is. - Het tijdpad leek in het voorjaar 2009 duidelijk, maar men had toen nog niet alle mogelijke planningsrisico’s helder in kaart, zoals de wijziging van het bestemmingsplan. Zeker na het proces tot nog toe, zijn nieuwe en onverwachte vertragingen niet gewenst, niet voor bewoners en niet voor Jutphaas Wonen. Inmiddels zijn de benodigde vergunningen aangevraagd en de bestemmingsplanwijziging in gang gezet. De bouwvergunning is in twee delen aangevraagd om met het minder complexe deel, waar de kans op bezwaren kleiner is, toch te kunnen laten starten. - Jutphaas Wonen is achteraf gezien te vroeg begonnen met het aanbieden van tijdelijke contracten en het aanvragen van stadsvernieuwingsurgenties die een verdere leegloop hebben bevorderd. Dit tast de samenhang in het complex aan en veroorzaakt meer leegstand en huurderving dan nodig. Het is overigens lastig om te zien wanneer het juiste moment is om beide zaken te starten; ook dit is een kwestie van plannen.

76


4.5.2

Huurder

Risico voor de huurder ligt in het algemeen in de tijdsinvestering in het proces en de verhouding kosten/kwaliteit. Dat laatste speelt zeker een rol; er heeft in dit geval een kwaliteitsbeeld kunnen ontstaan wat niet in overeenstemming bleek met de te maken kosten. Als het budget (nog) verder onder druk komt en er geschrapt moet worden in de woonwensen gaat dit het draagvlak aantasten. Daarvoor is het goed om zowel die als het de budgetruimte wensen goed vast te leggen en open te communiceren over verdere aanpassingen al die noodzakelijk zijn. Dit is de evaluatie en het daarna opgestelde communicatieplan ter harte genomen. - Een woongroep loopt een financieel risico bij leegstand. De servicekosten worden namelijk per groep in rekening gebracht en worden in het slechtste geval dan opgebracht door één bewoner. Hiermee wordt gestimuleerd dat groepen bij elkaar intrekken tijdens de aanloop naar de renovatie, om zo woningen vrij te maken (belang Jutphaas Wonen) en servicekosten te drukken (belang bewoners). - De huurderving bij leegstand is wel voor Jutphaas Wonen, maar vanuit het coöptatierecht kan een nieuwe bewoning niet door de zittende groepsbewoners langdurig geblokkeerd worden. Na een aantal maanden vervalt het coöptatierecht of verschuift de rekening voor de leegstand van Jutphaas Wonen naar de groep. Hierover is Jutphaas Wonen nog in gesprek met de bewoners. Jutphaas Wonen wil voor de toekomst inzicht in de wachtlijst van de ABV en wil alleen gemotiveerde afwijzingen van een nieuwe bewoner accepteren. Inzicht in de wachtlijst ontbreekt tot nu toe en daarmee is het leegstandsrisico moeilijk in te schatten, Jutphaas Wonen staat in feite teveel op afstand van de woningen die zij verhuurt.

4.6

Kosten

Huurprijzen zullen in het vervolg worden berekend o.b.v. het WWS en niet langer o.b.v. het aantal m2 in een wooneenheid. Door de flexibele wanden was dit administratief een behoorlijke klus voor Jutphaas Wonen en afhankelijk van de melding door bewoners van (alweer) een herindeling. In eerder stadium was sprake van het te koop (of in een Koopgoedkoop-constructie) aanbieden van de woningen. Volgens gesprek met Jutphaas Wonen is dat nu niet meer aan de orde, wordt niet actief gepromoot en er zou (nu) geen vraag naar bestaan. Het budget voor de investeringskosten van de renovatie is nu wel bepaald en taakstellend. Afhankelijk van de prijzen die het bouwteam neerlegt, worden detailkeuzen gemaakt (huidige kozijnen renoveren of vervangen, HR-glas toepassen of niet). Dit kan nog enige invloed hebben op de WWS-punten van de woningen, maar op korte termijn en betrekkelijk los van de bouwkosten kunnen de verhuurprijzen vastgesteld worden, waarna de bewoners kunnen gaan kiezen voor een nieuwe plek binnen het geheel. Tot het moment van evaluatie is er circa 3,5 ton euro uitgegeven aan externe kosten zoals architect en procesbegeleiding. Dit is ca 2.200 euro per woning. Interne uren worden niet doorberekend. Voor dit geld is er veel inzicht in wensen opgedaan en een basis gelegd voor het plan, wat echter sterk afwijkt van het wens- of droomplan van eind 2006.

77

4.7

Lessen

4.7.1


4.7.2

Succesfactoren

Zie de aanbevelingen uit het interne evaluatiedocument.

78


5.

ZEGGENSCHAPSMETER PER EXPERIMENT

Bij het instrument Zeggenschapsmeter 0. Keuze ontwerp De formulering van ‘gezamenlijke keuze voor het ontwerp’ is te lezen als gezamenlijk tussen ontwikkelaar en bewoner. Er kan echter ook gelezen worden dat de groep van bewoners gezamenlijk kiest voor een ontwerp. Verder is ‘het ontwerp’ te interpreteren als het ontwerp van de woning of het ontwerp van het project van alle woningen. De meter is immers bedoeld voor projectmatige ontwikkelingen. In andere gevallen is de oplopende lijn niet

Vraag 4: basisafmetingen van de woning

helemaal duidelijk. Zoals bij vraag 4 naar de

Hierop kan geen invloed worden uitgeoefend

basisafmetingen van de woning.

Individuele keuze uit verschillende breedtematen of dieptematen

Hier kan het zo zijn dat de kavel- en daarmee

Individuele keuze uit verschillende breedtematen en dieptematen

de woningbreedte vast ligt, maar de diepte en

Individuele keuze uit verschillende breedtematen, dieptematen en het

het aantal verdiepingen niet. Dan kan optie 4

aantal verdiepingen

niet zonder meer aangekruist worden, terwijl

Bewoner heeft vrije individuele keuze ten aanzien van de afmetingen van

optie 2 weer te weinig waardeert.

de woning Vraag 18: Ingebouwde flexibiliteit na oplevering

Bij vraag 18 naar de ingebouwde flexibiliteit

geen flexibel of demontabel bouwen; hierop kan geen invloed worden

verloopt de opbouw van de antwoorden niet

uitgeoefend.

logisch; de vierde optie zou moeten luiden

keuze voor tenminste vier verplaatsbare binnenwanden

“idem + plintgootsysteem”, waarna de vijfde

idem + keuzemogelijkheden m.b.t. de ligging van de leidingen of toepassing

optie alle voorgaande opties achter zich laat. plintgootsysteem Bij de toepassing in MO-huurprojecten

volledige scheiding tussen casco en inbouwpakket

Onder A. Participanten, is vraag 1 naar de projectontwikkelaar in MO-huurprojecten overbodig. De corporatie is hier per definitie de formele ontwikkelaar en dat is vooraf bepaald. De totaalscore bij onderdeel A laat vraag 1 dan ook buiten beschouwing. Alle uitbreidingen en indelingen (deel B) hangen samen met huurprijzen en worden in die zin begrensd door huurprijsberekeningen en het maximaal toegestane of gewenste huurniveau. Daar kan een mouw aan gepast worden door sommige keuzes direct af te rekenen zodat ze in eigendom van de bewoner komen. In het ZAVbeleid wordt dan verdere omgang met dergelijke gekozen voorzieningen geregeld. In de huursector worden sommige keuzes nu eenmaal door de corporatie bepaald of begrensd uit oogpunt van onderhoud, vervanging en verhuurbaarheid in de toekomst. Dit speelt bij C. Interieur en uitrusting en D. Techniek en Installaties. In het deel E. Proces en woonomgeving zijn de vragen 21 en 22 niet geheel van toepassing. Er is voor een huurder geen sprake van boeteclausules bij te laat of niet goed opleveren. Kijken we naar de toepassing bij mede-opdrachtgeverschap in plaats van het consumentgerichte bouwen waar de Zeggenschapsmeter voor ontwikkeld is, dan zijn de volgende zaken op te merken:

79

- In de antwoorden bij B. Woning in hoofdlijnen zit een oplopende lijn van steeds meer individuele zeggenschap. Op het moment dat een groep van bewoners gezamenlijk besluit om één woningvariant te kiezen (vraag 5) of een range aan opties voor uitbreidingen vast te stellen (vraag 6, 7, 8 en 10) dan wordt er slechts 25% gescoord terwijl dat voor een bewonersgroep voelt als een onderwaardering. Zij hebben immers zelf in meerderheid besloten uit wélke range zij kunnen kiezen. Het is wel zo dat de keuze van de meerderheid binnen een groep een volledig vrije individuele keuze in de weg staat, zodat groepsbeslissingen in principe niet leiden tot een 100% score. - Iets soortgelijks treedt op bij vraag 20 Gebruik van hulpmiddelen tijdens het ontwerpproces. Wanneer er geen gebruik wordt gemaakt van de genoemde hulpmiddelen zoals meerwerklijst of CD roms met keuzeinstrumenten, dan rest niets anders dan antwoord 1 met score 0%. Een groep bewoners stelt echter in direct contact met hun architect het ontwerp en alle mogelijke opties vast. Bij een vrij ontwerp is er dus geen sprake van hulpmiddelen die immers horen bij een vooraf gestructureerde keuzelijst. Dit is in feite waar het bereik van de Zeggenschapsmeter stopt; hier komen we aan het verschil tussen het consumeren van een woningontwerp en het opdracht geven voor een eigen ontwerp. Zie aparte Excel bladen voor de score per project. De hier geprinte versie komt uit een zelf gebouwd Excel-model omdat de internet versie weinig mogelijkheden tot output kent. Het Excel-model geeft de mogelijkheid om de projecten onderling eenvoudig te vergelijken.

80


6.

KOSTENANALYSE PER EXPERIMENT

Inleiding kostenanalyse Een van de hoofdvragen voor de evaluatie van projecten in mede-opdrachtgeverschap in de huursector is de vraag hoe het economisch offer en het risico in verhouding staat tot het te verwachten maatschappelijk rendement. Deze vraag is uitgewerkt in dit hoofdstuk over kosten. De MO-projecten die in deze evaluatie aan bod komen zijn zeer verschillend van elkaar, zowel in omvang (5 tot ca 140 woningen) als in aard van het project (nieuwbouw of renovatie) als in het moment waarop de aanbesteding heeft plaatsgevonden (voor of tijdens de crisis). Dit maakt het moeilijk om de kosten van de verschillende projecten met elkaar te vergelijken, voor zover dat al gewenst of zinvol is. De kostenanalyses zullen voor zover mogelijk worden vergeleken met andere projecten van de betreffende organisaties, die beter overeenkomen in aard en omvang van het project en waarbij geen sprake is geweest van mede-opdrachtgeverschap. Op deze manier wordt verwacht inzicht te krijgen in de meerkosten die het mede-opdrachtgeverschap met zich meebrengt in projecten. Hieronder worden per project de stichtingskosten, de huurdersopties en huurprijzen en de proceskosten worden besproken.

81

Kostenanalyse Portaal Leiden o

Nieuwbouw met huurderskeuzes.

o

40 woningen in de 1 fase (22 markthuur en 18 sociale huur).

e

De bewoners in dit nieuwbouwproject zijn duidelijk consument, die een keuzeproces hebben doorlopen. In dit nieuwbouwproject konden huurders verschillende afwerkingskeuzes maken uit een digitale catalogus. De inhoud van de catalogus was door Portaal van tevoren vastgesteld. Keuzes vonden plaats in een korte tijdspanne. Er waren keuzes mogelijk met betrekking tot geveltypes, posities van de gevels, dakuitbouwen en dakopbouwen, gevelstijlen en –materialisering, plattegrondvarianten en keukenposities.

Stichtingskosten e

Overzicht stichtingskosten (inclusief BTW) voor Nieuw Leyden (1 fase) Sociale huur

18 woningen begroot

gerealiseerd

verschil

grondkosten

€ 291.500,00

€ 291.407,00

€ 93,00

bouwkosten

€ 2.237.477,00

€ 2.330.815,00

bijkomende kosten

€ 266.740,00

toeslagen opbrengsten

gerealiseerd per woning 0,03%

€ 16.189,28

€ 93.338,00

-4,17%

€ 129.489,72

€ 230.735,00

€ 36.005,00

13,50%

€ 12.818,61

€ 157.297,00

€ 140.740,00

€ 16.557,00

10,53%

€ 7.818,89

€-

€ 22.698,00

€ 22.698,00

totale stichtingkosten

€ 2.953.014,00

€ 2.970.999,00

€ 17.985,00

Markthuur

22 woningen begroot

gerealiseerd

verschil

grondkosten

€ 1.752.918,00

€ 1.752.121,00

€ 797,00

bouwkosten

€ 3.241.203,00

€ 3.354.306,00

bijkomende kosten

€ 335.238,00

€ 344.498,00

toeslagen

€ 300.573,00

opbrengsten

€ 1.261,00 -0,61%

€ 165.055,50

gerealiseerd per woning 0,05%

€ 79.641,86

€ 113.103,00

-3,49%

€ 152.468,45

€ 9.260,00

-2,76%

€ 15.659,00

€ 209.814,00

€ 90.759,00

30,20%

€ 9.537,00

€-

€ 27.742,00

€ 27.742,00


€ 5.629.932,00

€ 5.632.997,00

€ 3.065,00

-0,05%

€ 256.045,32

Parkeren

40 woningen


€ 819.703,00

€ 818.615,00

€ 1.088,00

0,13%

€ 20.465,38

Totaal sociale huur en markthuur en parkeren

€ 9.402.649,00

€ 9.422.611,00

€ 19.962,00

-0,21%

€ 235.565,28

€ 1.261,00

- De totale stichtingskosten hebben in de realisatie het budget nauwelijks overschreden (slechts 0,21%). De totale projectkosten zijn dus goed beheersbaar gebleken, wat een belangrijk uitgangspunt was voor Portaal. - De bouwkosten zijn daarbij hoger uitgevallen (3,48%). 82


- De toeslagen lijken erg mee te zijn gevallen (24,97%). Dit komt voor het grootste deel doordat de kosten voor het projectmanagement meer dan 50% lager zijn uitgevallen dan begroot. De toeslagen buiten de projectmanagementkosten zijn daarmee wel € 66.584,- hoger uitgevallen dan begroot (47,68% hoger dan begroot). - In de bijkomende kosten (o.a. architect en advies) zijn op basis van de aangeleverde informatie geen bijzonderheden aan te wijzen die gerelateerd zouden zijn aan het mede-opdrachtgeverschap. - Portaal heeft strak op de financiële kaders gestuurd om te grote onrendabele toppen te voorkomen. Portaal Leiden heeft als uitgangspunt een maximaal onrendabele top van ca € 40.000,- per woning inclusief parkeren. Doordat de kaders voor de keuzemogelijkheden voor de huurders van tevoren waren bepaald, was het in dit project goed mogelijk om binnen deze kaders te blijven.

Huurdersopties Portaal Leiden is er bij dit project vanuit gegaan dat de extra investering voor de huurdersopties minimaal een gelijke bedrijfswaardestijging van de woning moet opleveren. Bij een gemiddelde investering van € 25.000,inclusief BTW hoort daarmee een huurverhoging van € 100,- per maand. Daarnaast zijn de huren getoetst aan de WSW-parameters. De huurdersopties hebben een beperkt meerwerk met zich meegebracht. De gemiddelde bouwkosten per woning bedragen € 152.617,50. De meerkosten voor de huurdersopties kosten gemiddeld € 1.147,50 per woning. Hiervan is ongeveer € 800,- per woning rechtstreeks bij de huurder in rekening gebracht. De overige kosten voor de huurdersopties zijn verrekend in de huurbedragen.

Huurprijzen De sociale huurwoningen zijn verhuurd voor € 513,- tot € 614,- per maand. De huren van de woningen in de vrije sektor waren hoger dan € 715,-.

Proceskosten Naast het projectbudget uit de bovenstaande tabel is extra budget beschikbaar gesteld door Portaal voor de conceptontwikkeling. Dit budget van € 150.000,- was bedoeld voor fase 1 en de opvolgende fasen met eengezinswoningen in het project Nieuw Leyden. Met betrekking tot het mede-opdrachtgeverschap valt op dat de begrote inzet van het projectmanagement achteraf niet nodig was, er is aanzienlijk minder besteed (ruim 50%) dan begroot. Per woning is gemiddeld niet meer dan € 4.200,- aan proceskosten besteed.

83

Kostenanalyse Domein Eindhoven (project Passiebloem) o

Nieuwbouw met medezeggenschap voor huurders door middel van ontwikkelverenigingen en een koepelvereniging. Gemeenschappelijk inspraakmogelijkheden in keuze architect, ontwerp van onder e

andere casco, volume en indeling en omgeving. 34 woningen (1 fase) o

17 eengezinswoningen, 5 hoekwoningen, 1 poortwoning, 2 seniorenwoningen en 9 appartementen.

Informatie die voor deze evaluatie gebruikt is, heeft als peildatum april 2009. Hierna heeft nog een aantal financiële tegenvallers plaatsgevonden die in dit overzicht nog niet zijn meegenomen.

Stichtingskosten Totale stichtingskosten voor deze 34 woningen bedroegen € 6.464.599,-. De stichtingskosten verschillen per woningtype:

Eengezinswoning

Stichtingskosten

GBO

Bouwkosten /m2 GBO

Huurkostenniveau

€ 190.024,-

105 m2

€ 1459,-

Conform sociaal plan

Hoekwoning

€ 209.861,-

120 m2

€ 1427,-

Dure huur

Poortwoning

€ 190.024,-

105 m2

€ 1459,-


Seniorenwoning

€ 177.011,-

85 m2

€ 1663,-


Appartement

€ 182.315,-

85 m2

€ 1721,-


Het budget van de stichtingskosten was als totaalbudget aan de ontwikkelvereniging voor dit deel van het project meegegeven. De ontwikkelvereniging had de vrijheid om tussen posten te schuiven, mits de afgesproken kwaliteit gerealiseerd kon worden. De grondkosten zijn in deze stichtingskosten niet meegenomen, omdat de ontwikkelvereniging daar geen invloed meer op kon uitoefenen. De grondkosten voor de Passiebloem bedroegen ca € 1 miljoen. Bij deze stichtingskosten wordt rekening gehouden met een onrendabel van ongeveer € 115.000,- per sociale huurwoning. De onrendabele top is gemiddeld genomen voor grondgebonden woningen en appartementen gelijk.

Huurdersopties Keuzeopties zijn op dit moment nog een discussiepunt in het project. Met de bewoners van de Passiebloem is vooralsnog afgesproken dat een eventueel aanbestedingsvoordeel mag worden omgezet in kwaliteitsverhogende maatregelen in de woningen en in het gemeenschappelijke binnenterrein. Gelet op de afspraak dat alle woningen voor terugkeerders onder de aftoppingsgrens worden aangeboden en er sprake is van grote onrendabele toppen, worden geen opties toegestaan die boven het budget uitgaan, met uitzondering van zaken die conform het bestaande ZAV-beleid toegevoegd kunnen worden. Er vindt nog overleg plaats over de manier waarop de huurderopties al dan niet buiten de aannemer om geregeld kan worden. Zaken als veiligheid en toekomstige verhuurbaarheid spelen daarbij een rol.

84


Huurprijzen Met de koepelvereniging zijn afspraken gemaakt over de betaalbaarheid van de woningen. Domein heeft een terugkeergarantie gegeven. De woningen voor de terugkeerders zijn betaalbare sociale huurwoningen die worden aangeboden voor een huurstelling tot aan de aftoppingsgrens (€ 519,- voor de grondgebonden woningen en € 493,- voor de appartementen). Er is verder (nog) geen differentiatie aangegeven. Deze afspraken conform het sociaal plan hebben geleid tot hogere onrendabele toppen. Domein heeft daarom besloten om een aantal woningen uit de terugkeerderspoule te halen en tegen een commerciële huur aan te bieden, zodat het project meer rendabel wordt.

Proceskosten Het is lastig om een betrouwbare schatting te maken van de bijkomende kosten vanwege het MO-proces. Er is veel, tijd gaan zitten in de conceptontwikkeling. Daarnaast heeft de herstart tot een hoge capaciteitsinzet geleid. Het is volgens Domein niet mogelijk om die kosten uit te filteren en dat maakt het niet zinnig om van de feitelijk gemaakte uren uit te gaan. Binnen Domein is begin 2009 een schatting voor de meerkosten gemaakt. Deze benadering gaat uit van drie onderdelen: - Extra interne kosten bij Domein. - Externe bewonersbegeleiding, in dit geval door BIEB. - Extra tijd en daarmee renteverliezen op grond en bijkomende kosten. De interne meerkosten werden geschat op € 1.000 interne ontwikkelkosten per woning. De begeleidingskosten door BIEB zijn bekend, € 3.570 per woning. De extra tijd betreft weer een schatting; een normaal ontwikkelproces duurt een jaar, 25% extra (kwartaal extra) levert renteverliezen voor grond en bijkomende kosten (bijv. voor de architect die extra tijd aan uitleg kwijt is) en dat wordt samen geraamd op € 945 per woning. De totale meerkosten komen daarmee op € 5.515 bovenop de normale ontwikkelingskosten van ca. € 3.000. Dit is niet meer dan een - optimistische - indicatie. In de stichtingskosten is een post ‘overkoepelende kosten hele BBZ’ van ca. € 800.000 opgenomen. Hieronder vallen onder andere de kosten voor de ontwikkeling van Domijnhuis, zoals het MO-concept heet, maar ook het overleg met architecten, stedenbouw, technische adviseurs, de kosten van verhuur- en promotie, makelaar, fiscalist etc. Het is niet reëel om al deze kosten over het eerste project te versleutelen en zo op onzekere gronden een hoog bedrag aan MO toe te schrijven. De verwachting is dat de extra kosten voor de tweede fase in de buurt van het genoemde bedrag van ca. € 5.500 uitkomen en daarmee fiks lager zullen zijn dan in de eerste fase. Het is nu, 4 maanden na de start van deze groep, al te merken dat zij sneller en besluitvaardiger optreden. De geleerde lessen worden hier ingezet.

85

Kostenanalyse de Woonplaats Enschede o

Nieuwbouw met keuzes voor huurders voor architect en ontwerp van de buitenkant van het blok en individueel PvE voor de binnenkant van de woningen.

o

5 eengezinswoningen in de Velve-Lindehof

Stichtingskosten De totale stichtingskosten voor het project bedroegen € 879.393,- inclusief BTW. Het verschil in bouwkosten tussen de duurste en de goedkoopste woning is ca € 5.000,-. Deze verschillen zijn ontstaan door het afwerkingsniveau van de woningen, maar ook keuzes met betrekking voor de indeling. Zo heeft één bewoner gekozen voor een tochtportaal van de woonkamer naar de tuin, heeft één bewoner gekozen voor 2 slaapkamers in plaats van 3 op de bovenverdieping en heeft één bewoner gekozen voor een vide in de woning. De grond waar het project op gebouwd is, was al eigendom van de Woonplaats. De grondkosten konden daardoor beperkt blijven (€ 16.140,- in totaal). De onrendabele top van het totale project was voor aanbesteding begroot op € 530.000,-. (€ 106.000,- per woning gemiddeld) De verwachting is nu dat dit uiteindelijk slechts € 354.000,- (€ 70.800 per woning gemiddeld) zal zijn, omdat het project in verband met de concurrentiepositie van de aannemer uiteindelijk zeer gunstig aanbesteed kon worden. Dit heeft vooral te maken met de periode (kredietcrisis) waarin de aanbesteding plaats vond.

Huurdersopties De huurders kregen veel keuzevrijheid voor de inrichting en het ontwerp van de binnenkant van de woning. Zo kon gekozen worden voor luxere uitvoeringen van bijvoorbeeld het sanitair, maar ook bijvoorbeeld voor een extra tochtportaal, het samenvoegen van 2 slaapkamers of een vide. Per woning was een maximum te investeren bedrag vastgesteld. Wanneer een toekomstige huurder in verband met huurdersopties dat bedrag overschrijdt, worden die meerkosten bij de betreffende huurder in rekening gebracht.

Huurprijzen De huurprijzen zijn van te voren met de nieuwe huurders afgestemd. Uitgangspunt was daarbij om de woningen allemaal onder de € 485,- te houden, zodat ze bereikbaar zouden blijven voor de doelgroep. Het huurprijsniveau voor de kopwoningen is gelijkgesteld aan die van de tussenwoningen. Voor deze extra woningkwaliteit worden dus geen extra woningwaarderingspunten en huurkosten in rekening gebracht.

Proceskosten Het mede-opdrachtgeverschap concept heeft gezorgd dat er meer overleg met bewoners plaats vond dan bij een regulier project: - Overleg van de Woonplaats met de bewoner. - Overleg van de architect met de bewoners.

86


Tijdens de ontwikkeling zijn de bewoners individueel en als groep begeleid door Stedelijk Wonen. Deze begeleiding is door de Woonplaats betaald.

Vergelijking reguliere projecten van de Woonplaats De Woonplaats heeft voor het project HuurWensWoning gerekend met een Bruto Aanvangs Rendement (BAR) van 3,3% en vóór aanbesteding werd daarbij gerekend met een onrendabele top van € 106.000,- per woning gemiddeld. De BAR wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. Bij reguliere projecten van de Woonplaats (niet mede-opdrachtgeverschap), wordt over het algemeen gerekend met een iets hogere BAR (3,5%) met een toegestane onrendabel top van ca € 100.000,-. Verwacht wordt dat na aanbesteding de onrendabele top niet € 530.000,- zal zijn, maar € 354.000,-. Een daling van € 176.000,-. Bij gelijke huuropbrengsten in het eerste jaar van exploitatie levert dit een nieuw BAR op van ongeveer 4,1% met een onrendabele top van ca € 70.800,- per woning. Hiermee valt de het project binnen de kaders die de Woonplaats aan haar nieuwbouwprojecten stelt. Geconcludeerd kan worden dat de Woonplaats voor het project Velve-Lindehof in eerste instantie een lager aanvangsrendement heeft geaccepteerd en een hogere onrendabele top, dan bij reguliere projecten. Na de aanbesteding zal de BAR waarschijnlijk wel voldoende zijn, en zal de onrendabele top vermoedelijk meevallen. Aantekening daarbij is dat de grondkosten relatief laag zijn. Daarmee hangt vervolgens samen dat bouwkosten, bijkomende kosten en toeslagen dus samen relatief hoog zijn. Uit de ontvangen informatie is moeilijk af te leiden of de Woonplaats al dan niet over het gehele project goedkoper of duurder is uitgeweest door met het concept van mede-opdrachtgeverschap te werken.

87

Kostenanalyse Jutphaas Wonen o

Renovatie Gemeenschappelijk Wonen complex

o

Ca 140 bewoners

Het renovatie en nieuwbouwproject Gemeenschappelijk Wonen is door de jaren heen zeer van aard veranderd. Waar in eerste instantie sprake was van een hoog niveau renovatie en aanvullende nieuwbouw (optopping en uitbreiding), wordt uiteindelijk alleen onderhoud uitgevoerd. Om deze reden is besloten in deze evaluatie geen uitgebreide kostenanalyse mee te nemen. De financiële informatie die voor handen was, is wel weergegeven in dit hoofdstuk.

Beheerkosten De meeste woningen in het complex zijn huurwoningen in eigendom van Jutphaas Wonen. Er zijn ook 3 koopappartementen. Het complex bevat een aantal gemeenschappelijke voorzieningen, zoals een kroeg met een (film)zaal, een winkeltje voor tweedehands spullen en een eethuis. Voor deze ruimtes wordt geen aparte huur betaald aan Jutphaas Wonen. De gemeenschappelijke voorzieningen zijn wel opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting voor wat betreft de werkzaamheden aan de schil (normaal onderhoud). Op verzoek van de bewoners wordt na de renovatie afscheid genomen van de winkel. De gemeenschappelijke tuinen worden onderhouden door de bewoners zelf. De bewoners reserveren zelf onderling geld voor het onderhoud van de hoven. Om huurderving door leegstand tegen te gaan, worden tijdelijke huurcontracten aangegeaan. Het coöptatierecht is hier nog steeds van toepassing. De huurderving is daarbij voor rekening van Jutphaas Wonen, maar na een aantal maanden leegstand vervalt het coöptatierecht of verschuift de rekening van de leegstand naar de woongroep. Hierover is Jutphaas Wonen nog in gesprek met de bewoners. De woongroepen lopen zelf wel een klein financieel risico bij leegstand omdat de servicekosten per groep in rekening worden gebracht. Hoe meer leegstand binnen één groep, hoe hoger de servicekosten per bewoner binnen die groep zullen zijn.

Stichtingskosten algemeen De bewoners hebben via een woonwensenonderzoek en actieve betrokkenheid in de werksessies met de architect al eind 2006 een eigen plan kunnen maken voor de renovatieplannen met uitbreiding in nieuwbouw. Deze plannen zijn zonder financieel kader vanuit Jutphaas Wonen gemaakt, waarbij the sky the limit was. Hierbij stelde Jutphaas Wonen de kwaliteit voorop en werden kosten nog ondergeschikt geacht. Op basis van het Plan van Aanpak van november 2006 is een eerste kostenraming gemaakt. Het ambitieniveau van het Plan van Aanpak bleek vervolgens niet haalbaar en er is een maximaal te investeren bedrag per woning gebudgeteerd. In 2009 is het plan voor de renovatie komen te vervallen en is besloten dat alleen het noodzakelijke onderhoud uitgevoerd zal worden. De meerjarenonderhoudsbegroting is daarbij kaderstellend geworden voor het project.

Huurprijzen 88


De huurprijzen zullen in het vervolg worden berekend op basis van het Woningwaarderingsstelsel en niet langer op basis van het aantal m2 in een wooneenheid.

Proceskosten Voordat de financiële kaders waren vastgesteld was er nog sprake van Mede-opdrachtgeverschap. Inmiddels is deze constructie uitgekleed. Bewoners hebben nog wel inspraak, maar geen beslisbevoegdheid meer. Tot het moment van deze evaluatie is er ongeveer € 350.000,- uitgegeven aan externe kosten zoals een architect en procesbegeleiding. Dit is ongeveer € 2.200,- per woning. Interne uren van Jutphaas Wonen worden niet doorberekend. De besteding van deze € 350.000,- heeft geleid tot veel inzicht in de wensen van de bewoners en heeft het mogelijk gemaakt een basis te leggen voor het renovatieplan. Het uiteindelijke plan wijkt echter veel af van het eerste plan dat bewoners in 2006 hebben opgesteld. De huidige inspraak door bewoners gaat vooral over kleur- en materiaalkeuze en de keukens en badkamers in woningen. Inspraak is vormgegeven in een renovatiecommissie (afvaardiging van bewoners). Daarnaast vindt met regelmaat terugkoppeling aan de rest van de bewoners plaats door nieuwsbrieven en bewonersavonden. Voor deze proceskosten is geen budget begroot, er worden wel interne uren op geschreven door Jutphaas Wonen.

89

90


7.

UITKOMSTEN BEWONERSENQUÊTES / INTERVIEWS

Van de bewonersinterviews en enquêtes zijn aparte verslagen gemaakt, bestemd voor de betreffende corporatie. De bundeling van de interviews is hieronder in een tabel weergegeven en leent zich om conclusies te trekken ten aanzien van overwegingen over deelname, verwachtingen, tijdsbesteding, keuzes maken, begeleiding en de vraag of het geheel de moeite waard is geweest. De uitkomsten bij Domein, De Woonplaats en Jutphaas Wonen zijn gebaseerd op slechts enkele gesprekken. In Leiden zijn 80 enquêtes uitgezet waarvan er 60 beantwoord zijn. De uitkomsten betreffen gemiddelden van deze antwoorden.

Portaal

Domein

De Woonplaats

Jutphaas Wonen

- belangrijkste reden

Op zoek naar nieuwe woning Veel invloed op de woning wordt tussen belangrijk en neutraal gewaardeerd

Slopen is aanleiding

Eigen ontwerp, lekker puzzelen,

Renovatie als aanleiding

- verwachtingen bij deelname

Gevarieerd; sommigen veel inspraak, anderen samenwerking, anderen niet zo veel

Invloed wordt aangegrepen Voorrang niet van invloed

Dat het al af zou zijn Meer van alles bijv luxe of ruimte lage energielasten

GW idealen belangrijke drijver om betrokken te zijn

- vanaf welk moment

Wisselend, ongeveer 50% was vanaf begin betrokken, 50% stapte later in, had niet eerder van project gehoord of was niet ingeloot

Vanaf begin

Begin, 1x iets later

Vanaf begin

- latere instromers

2/3 had achteraf niet eerder hoeven deelnemen; wel jammer van bepaalde keuzes die men miste; met name had men andere keuzes t.a.v. interieur/indeling willen maken, vooral m.b.t. keuken Passiebloem: Op alle punten meer invloed verwacht dan ervaren. Duizendschoon: Straat en gevels minder invloed verwacht dan uiteindelijk mogelijk bleek Ook op andere punten is de invloed groter dan vooraf gedacht

Veel invloed verwacht en gekregen; ideale kans op eigen ontwerp

Veel invloed verwacht op vorm, grootte kavelkeuze, uiterlijk, indeling en uitrusting. Minder invloed dan verwacht op uiterlijk, vorm en grootte; uitrusting nu nog niet aan de orde. Onvoldoende invloed op straatinrichting en woningkwaliteit

Deelname

Invloed - vooraf verwacht en achteraf ervaren

Op uitrusting (keuken sanitair) had men meer invloed verwacht dan gekregen. Meesten geven aan dat er niets is waarop ze meer invloed hadden dan vooraf verwacht

91

Portaal

Domein Prijs/kwaliteit is neutraal ervaren

De Woonplaats

Jutphaas Wonen

- tijdsbesteding en verwachting

Niet meer tijd dan gedacht of gewild; voldoende tijd om keuzes te maken; opbouw uit 4 momenten niet voor iedereen duidelijk (?!)

Kostte veel meer tijd dan verwacht én gewild; voldoende tijd om keuzes te maken; veel mensen zijn het zat (Passiebloem)

Tijdsbesteding valt mee hadden er nog wel meer tijd in willen stoppen; doorlooptijd valt wel tegen

Veel meer dan gedacht en gewild; voldoende tijd om keuzes te maken; mensen zijn het zat

- afspraken nakomen

2/3 vond dat afspraken op tijd werden nagekomen, anderen niet Oplevering duurde langer

Betrokken partijen kwamen afspraken na. Passiebloem: Domein en architect niet altijd op tijd

- duur van de fasen/proces als geheel

Goed, alleen bouwfase duurde te lang

Alle fasen duurden te lang

Overall langer dan verwacht

Alle fases duurden te lang

- andere bewoners

75% vindt niet belangrijk om te weten welke keuzes andere bewoners maken. Alleen eigen keuze belangrijk, iedereen heeft eigen smaak. 25% vindt de keuzes van anderen wel belangrijk, willen overleggen over het straatbeeld en eigen keuzes met anderen bespreken.

Prima, meer en beter dan voorheen zelfs

Over verwachting is geen uitspraak gedaan; contact is als erg goed en inspirerend over en weer ervaren. Ideeën en onderlinge band opgedaan.

Meer contact verwacht met andere bewoners en groepen dan werkelijk ervaren. Opkomst en betrokkenheid bij proces nam af, laatste tijd weer beter

- benieuwd naar (keuzes van) anderen

ja

ja

ja

Ja, interesse in elkaar is altijd een belangrijk onderdeel binnen GW

- met wie meeste contact

Portaal, nauwelijks met de andere partijen; Men geeft aan met alle partijen had men iets meer contact gewild

BIEB, daarna architect en Domein; contact precies goed, een opmerking over te late reactie van architect en niet instant klaarstaan van Domein

Veel met architect en DW; laatste mag beter communiceren en dat is ook verbeterd in de loop van het proces

Renovatiecie en JW, daarna architect, met gemeente te weinig, dat had meer gemoeten (of via JW)

verbetersuggesties

Portaal moet beter en vaker communiceren en contactpersoon moet beter bereikbaar zijn

Domein moet duidelijk aangeven wat wel/niet kan; Gemeente moet zich sneller uitspreken

Communicatie vanuit DW kan beter; duidelijke kaders stellen

JW moet meer voorbereiden en/of kortere lijnen met gemeente creëren (gaat erg over het welstandsvoorbeeld met kleur gevels)

Erg tevreden over CD rom

Ging goed i.s.m. BIEB en architect; CD rom met keuzes was ook welkom geweest (!)

In het begin niet altijd antwoord op vragen; kaders konden duidelijker; gezien het

Ging goed i.s.m. architect

Tijd

Laatste jaar; gemeente kwam afspraken na. JW niet altijd, ligt m.n. op één contactpersoon

Samenwerking

Begeleiding - keuzes maken

92


Portaal

Domein

De Woonplaats eerste project ging e.e.a. beter dan verwacht

Jutphaas Wonen

- verkrijgen van informatie

Verscheidenheid aan informatievergaring; CD was fijne manier van werken; gesprekken waren oké, info in voldoende mate beschikbaar. ‘Alles loopt goed’ vaak genoemd.

A.d.h.v. gesprekken met BIEB en architect en Domein ging dat goed; iedereen is leek en dat kost tijd en soms meerdere keren uitleg, dat moeten prof’s zich realiseren

Moeilijk om keuzes te maken maar werkwijze was prima

Gesprekken met architect, renovatiecie en medebewoners zijn prima middel. JW is echter niet altijd betrouwbaar, roept zaken die niet waar (te maken) zijn

- meeste info van

Portaal

Medebewoners en ALV

DW en architect

JW, renovatiecie en bewonersvereniging

- bij wie moet ik zijn

66% wist bij wie ze moest zijn, voor 33% was dat niet (altijd) duidelijk

Niet altijd duidelijk

-

Niet altijd duidelijk, bij twijfel naar bestuur bewonersvereniging of renovatiecie

- hoe aan info gekomen

Website, papier en persoonlijke gesprekken scoren het hoogst. Email en telefoon scoren minst

Bijeenkomsten en persoonlijke gesprekken

-

Persoonlijke gesprekken, email, website JW, bijeenkomsten

- frequentie, compleetheid en duidelijkheid

Frequentie mag beter; duidelijkheid voldoende, compleetheid voldoende

Ruim voldoende (Duizendschoon) Onvoldoende (Passiebloem)

Frequentie en compleetheid zijn verbeterd in proces

Afgelopen jaar voldoende frequent en compleet maar matig duidelijk

- zorgen vooraf en ervaring daarvan

Meerderheid maakte zich vooraf geen zorgen over vertraging in de tijd. Aantal deed dat wel, en dat was enige terechte zorg. Overige zorgen waren minder terecht dan men vooraf dacht.

Vooraf zorgen over keuzes buren, tijd (niet bij iedereen, men nam de planning aan) en omgeving; Achteraf was de omgeving de zorg niet waard, de overige aspecten wel

Eigenlijk nergens zorgen over gemaakt, wel over duurder uitkomen en niet waarmaken van ideeën over de woning zelf

Zorgen over oplopende kosten en huurprijs; bleken de moeite niet waard (?) Zorgen over samenwerking JW en uitholling idealen GW; bleek de zorg waard. Vertraging in de tijd is er als zorg duidelijk bijgekomen, vooraf niet gedacht

- was het proces de moeite waard?

Vrijwel unaniem de moeite waard

Moet nog blijken, als het zo loopt als na januari 2009 dan wel (Duizendschoon). Als men alles van te voren had geweten dan had men net zo lief een keuze uit twee of drie woningen gehad die door Domein ontwikkeld waren (Passiebloem).

Leuk, de moeite waard, goed om je buren al te kennen,

Het borgen van GW is veel moeite waard; proces is nog niet gelopen dus eindoordeel is niet te geven

Hamvraag

93

- tips en verbeteringen

94

Betere communicatie, voorstellen van partijen aan bewoners, kennismaking organiseren onder bewoners onderling

Duidelijkheid en eerlijkheid, afspraken nakomen

Betere communicatie, gaat goed voor een pilot

Idem, geen gouden bergen beloven, strak tijdplan, klantgericht niet alleen klantvriendelijk


8.

EFFECTENARENA

In de middelste twee kolommen staan effecten met onderverdelingen. In de onderverdeling geven we met dichte op open bolletjes aan of dit deeleffect te verwachten is (dicht is wel, open is niet te verwachten). De hoofdeffecten die volgens ons bij mede-opdrachtgeverschap niet aan de orde, c.q. niet te verwachten zijn, noemen we cursief en zonder onderverdeling.

INCASSEERDER

Mede opdrachtgeverschap heeft effect …

van het wijkeffect

VOOR DE WIJK

VOOR HET INDIVIDU

Corporatie/ gemeente (WOZ)/ bewoner

WONINGEN

WOONSITUATIE

Corporatie/ gemeente/ bewoner/ politie

Corporatie/ gemeente/ bewoner/ welzijn

•

Prijs

•

Volgens eigen leefstijl

•

Kwaliteit

•

Veilig voelen

•

Aanbod/keuze

•

Woongenot/ -gemak

•

Naar smaak

•

Thuis voelen

WOONOMGEVING

ZELFSTANDIG LEVEN

•

Schoon heel en veilig

•

Langer thuis wonen

•

Stedenbouwk. structuur/ bouwstijl

o

Hulpbehoevendheid

o

Kindvriendelijk

PRETTIG LEVEN

o

Groen

•

•

Mooi

WIJKCULTUUR

INCASSEERDER van het individuele effect Bewoner

Bewoner/ welzijn, gemeente

Bewoner

Comfortabel

o

Vrijetijdsbesteding

o

Mobiel leven

•

Gemeenschapszin

PERSOONLIJKE ONTWIKKELING • Zelfrespect/ zelfbewustzijn

•

Binding aan de wijk

o

Opleidingsniveau

•

Sociale cohesie

o

Sociale stijging

•

Samenstelling wijkpopulatie

•

Participatie / invloed

•

Imago/reputatie/status

•

Sociale vaardigheden

•

Integratie

•

Ontplooiing

•

Onderling vertrouwen

•

Sociaal kapitaal

WIJKECONOMIE

DUURZAAM LEVEN

BEREIKBAARHEID

GEZOND LEVEN

VOORZIENINGEN

ECONOMISCH LEVEN

Bewoner/ welzijn, scholing

WIJKONDERSTEUNING

95

COLOFON Een verkenning in opdracht van SEV Uitgave

SEV

Auteurs

Hans Vos, SEV Realisatie-Laagland´advies

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Opmaak

FMZ Tekstverwerking, Vlaardingen

Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, december 2009

96

Laagland advies

Recommend Documents