KOSTEN EN OPBRENGSTEN MILIEULABELS BIJ NIEUWBOUW KANTOREN Zeist, 12 mei 2011 Verslag in het kader van het Lente-akkoord
Milieulabels zijn in opmars. Het zijn er nogal wat. EPC is te zien als een label avant la lettre, met een beperkt doel, namelijk de energieprestatie van een gebouw meten. Op de markt zijn intussen Greencalc en GPR van Nederlandse makelij, LEED van Amerikaanse komaf en BREEAM van Engels origine. Allemaal beogen ze de milieuprestaties van een gebouw te meten, van energiegebruik tot materialen, water, afval en transport. Door de verschillende aspecten te wegen komen de indicatoren tot een totaalscore. Op een studiemiddag op het hoofdkantoor van Triodos Bank in Zeist staat de vraag centraal of investeren in een hogere score van het milieulabel ook leidt tot een beter financieel rendement.
Guus Berkhout: duurzaam vastgoed bij Triodosbank Triodos Bank is het uiteraard aan haar stand verplicht om op duurzaamheidsaspecten te letten. Het fraaie hoofdkantoor bevat allerlei duurzame toeters en bellen en ook in de 18 panden die Triodos Vastgoedfonds (90 miljoen euro belegd vermogen) telt, speelt duurzaamheid een rol. Duurzaamheid heeft echter ook een financiële meerwaarde, aldus de bank. Fondsmanager Triodos Vastgoedfonds Guus Berkhout: “We proberen in overleg met de huurder onze panden te verduurzamen. Dat leidt vaak tot langere huurcontracten, soms tot tien jaar of meer en weinig leegstand.” Duurzaamheid, lange termijn beheer, monitoren van energieverbruik, tevreden en actieve huurders zorgen voor een lange termijn profit, aldus Berkhout. “Geen maximale winst op de korte termijn, maar een optimale winst voor een langere periode.” Berkhout pionierde aanvankelijk met Greencalc en kwam via de BOOM-methode DCBA tot de People, Planet, Profit-methode, die door professor Kees Duijvestein werd aangevuld met ‘Project’. Project staat voor het proces, de toekomstverwachting van het object en de ruimtelijke kwaliteit. Berkhout schetst een ruimtelijk viervlakmodel van deze vier P’s.
“De vier P’s hangen met elkaar samen. Je moet je niet blind staren op de korte termijnwinsten. Dan gaat de Profit ten koste van Planet of People. De kunst is om alle vier de P’s tegelijk te optimaliseren.”
2
Triodos Vastgoedfonds heeft goed ervaringen met de groenfinanciering, waarmee geld van bewuste beleggers tegen lagere rente kon worden aangetrokken. Voorwaarde was dat de projecten over een zogeheten groenverklaring moesten beschikken. Van de veertig miljoen euro geleend vermogen is ongeveer vier miljoen afkomstig uit de groenfinanciering. Ook de belastingvoordelen voor energie- en milieuinvestereringen (EIA en MIA) zijn volgens Triodos Bank waardevolle regelingen gebleken. “Deze maatregelen hebben we niet toegepast omdat het fiscale maatregelen zijn en het fonds als Fiscale Beleggingsinstelling een fiscale vrijstelling geniet. Er bestaat in de markt een diffuus beeld over de meerwaarde van duurzaam vastgoed. is, is niet goed vast te stellen en veel onderzoek is er nog niet naar gedaan. Amerikaans/Nederlands onderzoek wijst echter uit dat het huurniveau van groene gebouwen twee procent hoger ligt dan dat van niet-groene gebouwen. Groene gebouwen hebben zelfs een zestien procent hogere verkoopprijs. Schattingen lopen vaak uiteen doordat taxateurs er uiteenlopende oordelen op nahouden. Triodos Vastgoedfonds nam zelf de proef op de som door een pand te laten taxeren door vijf gerenommeerde taxateurs. Het pand bestaat uit een bestaand deel dat via een corridor is verbonden met een duurzaam nieuwbouwdeel. De vijf taxateurs erkenden de directe besparingen op energie en onderhoud, de langere economische levensduur, de hogere huur en betere verhuurbaarheid van het groene kantoorpand. De huurwaarde werd gemiddeld vijf procent hoger geschat. Het bruto aanvangsrendement (bar) van het duurzame gedeelte werd 0,68 procent lager getaxeerd. Ook de exit yield kwam wat lager uit de bus. “Dat komt mogelijk doordat duurzame gebouwen voorbereid zijn op strengere toekomstige regelgeving en dus minder snel verouderen.” Duurzaamheid loont, concludeert Berkhout. “De belangen van eigenaar en huurder moeten goed afgewogen en over en weer goed gecommuniceerd worden. Door bijvoorbeeld het voordeel van energiemaatregelen deels in een iets hogere huur te verdisconteren, stijgt ook het rendement van de eigenaar/belegger. Dergelijke nieuwe constructies hebben de toekomst.” Paul de Ruiter: energie krijgen van een gebouw Aan de hand van zijn eigen kantoorpand in Amsterdam, maar ook met spraakmakende projecten als het nieuwe hoofdkantoor van Transavia/Martinair in Schiphol-Oost, TNT Centre in Hoofddorp en het nieuwe groene kantoor van UPC in Leeuwarden maakt architect Paul de Ruiter duidelijk dat duurzame gebouwen in de lift zitten. Een kantoor is het visitekaartje van de onderneming en wordt steeds meer integraal onderdeel van maatschappelijk verantwoord ondernemen (mvo). Daarnaast spelen stijgende energielasten duurzaam vastgoed in de kaart. En, zegt De Ruiter, een gebouw moet niet alleen technisch energie produceren. “Van een goed gebouw moet je vooral energie krijgen in de overdrachtelijke zin”, zegt de Ruiter. Ontmoetings- en loungeruimten, zitmeubilair buiten en veel licht leiden soms tot meerkosten, maar dit kan zich terugverdienen in verminderd ziekteverzuim, beter
3
presterende medewerkers die langer loyaal blijven aan de onderneming. Het mes snijdt aan twee kanten, zegt De Ruiter. “Warmte/koude-opslag spaart energie en de stralingswarmte leidt tot meer comfort voor de kantoormens.” In zijn ontwerpen werkt De Ruiter veel met Greencalc, BREAAM en LEED (Transavia/Martinair en TNT Centre hebben de allerhoogste status LEED Platinum, UPC wordt gebouwd volgens BREEAM NL Excellent). Het is opmerkelijk hoeveel er mogelijk is bij toeleveranciers en materialenproducenten als je de lat hoog legt, zo is de ervaring van De Ruiter. In een van zijn kantoren werden plastic ballen in het grit van staal voor beton aangebracht, waardoor aanzienlijk op de hoeveelheid beton werd bespaard. “Een leverancier voor kanaalplaat kon toe met 20 procent minder materiaal dan een concurrent. Daar had nog nooit iemand goed naar gekeken. Moet je nagaan, die concurrent heeft jarenlang veel te veel materiaal toegepast.” Op watergebied is veel besparing te bereiken onder meer door de aanleg van een grijswatercircuit voor minder hoogwaardige doelen als toiletspoeling. De Ruiter is voorstander van warmte/koudeopslag, waarmee niet alleen in de winter wordt verwarmd maar ook in de zomer kan worden gekoeld. “En door bouwmateriaal in een straal van 800 kilometer te betrekken, spaar je enorm op transportkosten en krijgen we bijvoorbeeld interieurbekleding van gerecycled vilt en vlas”, aldus De Ruiter. Nu heeft De Ruiter in zekere zin makkelijk praten als architect van paradepaardjes voor grote ondernemingen. “Ik kan me voorstellen dat voor kleinere objecten of voor bezuinigingsgevoelige gebouwen als bijvoorbeeld in de zorgsector de kosten van 100 duizend euro voor een LEED-certificaat inclusief objectieve audit begrotelijk zijn”, antwoordt De Ruiter op een vraag naar de kosten van de labels. Bij een van onze opdrachtgevers liepen de kosten voor het label zelfs op tot 400 duizend euro. Deelnemer Piet van Luijk van het Ministerie van BZK, wijst erop dat goed onderscheid moet worden gemaakt tussen de kosten van de externe audit en de eigen kosten om de juiste keuze voor maatregelen te maken. Daarnaast moet op grote bouwsommen niet dramatisch worden gedaan over deze labelkosten. Als labeling samen met alle duurzame investeringen tot een vijf procent hogere bouwsom leiden dan lijkt dat acceptabel. “Vergelijk het eens met de loonkosten voor het personeel”, zegt De Ruiter. “Doel is vooral dat het een beter gebouw oplevert.” Ironisch is wel dat beleggers vooralsnog weinig belangstelling tonen voor gebouwen waarin mensen door de open en connectieve opzet beter samenwerken door de verbindingen. De Ruiter: “Dit soort gebouwen valt slecht te splitsen voor multi-tenant use.” bbn adviseurs: duurzaamheid laten renderen Bij bbn adviseurs die als financieel vastgoedadviseurs bij veel projecten zijn betrokken, constateren Arne Balvers en Gerbert van Oosterom dat duurzaamheid steeds vaker een belangrijke (financiële) randvoorwaarde bij kantoorontwikelingen wordt. Het groot aantal BREEAM-kantoren dat zij begeleiden is daarvoor het bewijs. Bij overheidsprojecten spelen nog andere randvoorwaarden. Daar is de overheid meestal tegelijk eigenaar, gebruiker, ontwikkelaar en grondeigenaar. Investeringen van de "ontwikkelaar" aan de voorkant renderen dan ook op de lange termijn, zowel voor gebruiker als eigenaar. De gemeente betaald en ontvangt daarbij vanuit één gemeenschappelijke portemonnee. De
4
geldstromen zijn daardoor transparanter dan in de commerciële markt, waar veel minder inzicht is op de financiële gevolgen van duurzaamheid voor alle betrokkenen. Er is in veel gevallen nog sprake van individuele belangen ipv van een gemeenschappelijk belang, aldus de BBN Adviseurs. Investeringen in duurzame maatregelen zijn dan lastiger toe te rekenen. “Aandacht voor imago, marketing, besparing van energie hebben intussen wel een meerwaarde gecreëerd”, zegt Van Oosterom. “Voor de toekomst zou schaarsheid aan materiaal als ijzer en beton een rol kunnen gaan spelen”, zegt hij. “In dat verband spreken wij al voorzichtig van het kantoor als een ‘pakhuis van materialen”. Schoon water en lucht zouden ook meer een issue kunnen worden. En als cradle to cradle zich daarbij voegt dan komt er ook nog voeding (stadslandbouw) bij.” De adviseurs staan kort stil bij enkele certificaten. GPR-gebouw kijkt naar energie (EPC), milieu (water, milieuzorg, materiaal en afval), gezondheid, gebruikersaspecten (onderhoudscontracten en gebruikershandleidingen worden positief gewaardeerd) en toekomstwaarde (project). De score wordt uitgedrukt in vijf afzonderlijke cijfers. Soms leidt een positieve score op energie tot een negatieve score op milieu. Zonnepanelen kosten bijvoorbeeld relatief veel materiaal. Anderzijds scoren sommige voorzieningen in meerdere categorieën. Zo heeft lage temperatuurverwarming niet alleen een goede energiescore. “Het scoort ook goed op gezondheid (comfort, minder stof), milieu en toekomst”, aldus Van Oosterom. BREEAM heeft een soortgelijke scorekaart met daarin wegingsfactoren. Energie is goed voor 19 procent. “Wordt in de toekomst bijvoorbeeld water een belangrijk issue, dan zal dat in de weging tot uitdrukking komen”, aldus BBN Adviseurs. Ook als in 2020 (2018 voor overheidsgebouwen) een energie-0-gebouw of klimaatneutrale bouw de wettelijke standaard wordt, zullen andere factoren zwaarder gaan wegen voor de eindscore. Energiebesparing is dan immers al over de hele nieuwbouw op de top en daarmee niet meer onderscheidend. Ook de locatie van het vastgoed wordt betrokken. Die scoort maximaal vijftien procent van de eindscore. “Op een bouwplek als een maagdelijk weiland of een bos moet je dus veel dure compensatiemaatregelen treffen om tot een acceptabele score te komen.” Opmerkelijk is ook de invloed van het bouwplaatsbeheer door de aannemer, bij elkaar opgeteld goed voor 9 procent. Bbn adviseurs hebben de punten ook gegroepeerd op hun kosten. Relatief goedkope punten blijken onderdelen als hoofdlekdetectie, submeters in installaties, een watermeter. Duurzaam is duur als het gaat om de onderbouwing van de herkomst van het materiaal, bescherming van het gebouw bij overstroming en energiebesparingsmaatregelen.
5
Ook heeft Van Oosterom de meerkosten van de verschillende ambities uitgerekend en onder elkaar gezet:
Volgens dit overzicht levert 50% EPC reductie € 110 meerkosten per m²bvo. Een GPR score van 8,0 levert t.ov. 7,0 € 140 meerkosten per m²bvo op. Een excellent score in BREEAM levert € 155 meerkosten per m²bvo. Bedragen zijn uiteraard wel afhankelijk van de mogelijkheden op een locatie en de grootte van een gebouw. In een ander staatje toont BBN Adviseurs dat grote energiemaatregelen zich in acht à tien jaar kunnen terugverdienen. Arne Balvers toont het recentelijk gelanceerde rekenmodel waarmee transparant en integraal bekeken kan worden wat de financiële gevolgen zijn van investeringen in duurzaamheid en kwaliteit. Investering, exploitatie, bezettingsgraad, huurniveau, waardeontwikkeling en uiteindelijk rendementen worden inzichtelijk. Hiermee kunnen scenario-analyses worden uitgevoerd, maar ook de gevoeligheid van bepaalde waarden en risico's kunnen worden bekeken en bediscussieerd. Als voorbeeld wordt met de zaal samen de invloed van ambitieniveaus als BREEAM twee, drie en vier sterren bekeken. Door bbn zijn de investering- en exploitatiegegevens al ingevoerd. De discussie over de commerciële waarde wordt met de zaal gevoerd. “Het model is dan ook nadrukkelijk als instrument voor discussie bedoeld”, zegt Balvers. Te zien valt bijvoorbeeld dat wanneer huurder en eigenaar /belegger een energiebesparing van zes euro per vierkante meter gelijkelijk met elkaar verdelen, beide een flink voordeel kennen. Het model rekent ook haarscherp voor dat een subtiele verandering in een iets hogere bezettingsgraad van het pand na tien jaar onmiddellijk positief doorwerkt in het rendement. Het model laat zien dat de intuïtie van bijvoorbeeld Triodosbank lijkt te kloppen: de effecten van duurzame maatregelen lonen op de langere termijn. Uit het besproken voorbeeld bleek het duurzaamste gebouw dan ook financieel gelijk te presteren, ondanks de hogere investeringen. Een duurzamer gebouw kan daarnaast huurders langer vasthouden. “Bij Triodos zijn duurzaamheid en rendement twee glazen in dezelfde bril”, zegt Guus Berkhout, “we vinden het allebei belangrijk. Een leegstaand pand is per definitie niet duurzaam.”
6
Dagvoorzitter Claudia Bouwens van het Lente-akkoord geeft de aanwezigen als afsluiting een column van Johan Schaberg in NRC mee. “Ga vooral door met dingen scheppen. Doe ’t alleen niet lomp, maar met meesterschap en elegantie. Verspil niet, mors niet, wees geen knoeier. Wees briljant in je ondernemerschap, spaar successen, maak winst, vier je successen.” Samenvattende conclusies Milieulabels zijn in opmars, BREEAM (en de Amerikaanse variant LEED) lijkt duurzaamheid in de meeste facetten en omvang te schatten. De kosten van certificering voor BREEAM en LEED zijn niet gering en lijken voorlopig vooral weggelegd voor grotere, prestigieuze projecten. Wellicht kunnen de kosten dalen als de milieulabels meer gemeengoed worden. Duurzaamheid moet renderen, volgens Triodos bank zijn duurzaamheid en rendement “twee glazen in dezelfde bril”. Daarbij gaat het niet om maximale winst op de korte termijn, maar om een optimale winst voor een langere periode. Het rekenmodel van bbn geeft inzicht in het effect van duurzaamheidspakketten op rendement, huurprijs, eindwaarde voor de verschillende actoren eigenaar/belegger, huurder/gebruiker, projectontwikkelaar. Het model maakt kosten en baten inzichtelijk, wat tot meer bewustwording, transparantie en onderhandelingsruimte in de vastgoedsector kan leiden. Studies wijzen uit dat een duurzaam gebouw huurders langer vasthoudt, dus op de langere termijn een hogere bezettingsgraad en dus een hogere eindwaarde heeft. Het minst duurzame pand is een leegstaand pand. Energie blijft in alle milieulabels voor nieuwe kantoren de belangrijkste factor, investeringen als warmte/koude-opslag hebben meestal ook een aantrekkelijke terugverdientijd. Als een energie-0-kantoor de standaard wordt in 2020 (2018 voor overheidsgebouwen) worden andere factoren relatief belangrijk. Wellicht zien we tegen die tijd een vastgoedobject als een pakhuis van materialen. Een gebouw moet niet alleen technisch energie leveren, als (werkende) mens moet je ook energie van krijgen van het kantoorpand.
7
Verantwoording Deze tekst is gemaakt op basis van de studiemiddag Kosten en opbrengsten milieulabels bij nieuwbouw kantoren. Deze bijeenkomst vond plaats op donderdag 12 mei in het hoofdkantoor van Triodos Bank in Zeist. De organisatie was in handen van bbn in samenwerking met het Lente-akkoord, namens NEPROM, NVB, Bouwend Nederland en Aedes. Deelnemers waren ontwikkelaars, makelaars, adviseurs en rijksambtenaren. Inhoudelijke bijdragen werden geleverd door Guus Berkhout (fondsmanager Triodos vastgoedfonds), Paul de Ruiter (architectenbureau Paul de Ruiter), Arne Balvers en Gerbert van Oosterom (beiden bbn). De bijeenkomst werd geleid door Claudia Bouwens, programmaleider Lente-akkoord en werkzaam bij NEPROM. Verslag: René Didde. Meer informatie: Lente-akkoord Claudia Bouwens Postbus 620, 2270 AP Voorburg E-mail:
[email protected] www.lente-akkoord.nl
8
