Kort tijdelijk verblijf ‘een volwaardige verblijfsvorm in de Nederlandse vastgoedmarkt’?
Plaats en datum: Amsterdam, 28 september 2012 Status: Definitief Auteur: R.T.A. van Schie, Bha Begeleider: Drs. M.M.H.M. Donkers Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate
Voorwoord: In 1997 verhuisde ik naar Amerika om in een hotel te gaan werken. Het hotel in New York bood me een hotelkamer aan om in te wonen. Het was een zogenaamde ‘petite’ kamer, maar voorzien van alle gemakken. Een perfecte plek om een jaar te verblijven! Het gaf me een geweldige start in een nieuw land. Na een jaar verhuisde ik naar de westkust om in Portland te gaan werken voor Homestead Village en daar een extended stay hotel te openen. In mijn wooncarrière heb ik, terugkijkend, altijd veel te maken gehad met kort tijdelijk verblijf. Ik woonde antikraak aan de kust van Scheveningen en in een villa in Ouderkerk a/d Amstel, in hotels in Amsterdam en in New York, op een hospitacontract in Hong Kong, in een dienstwoning in het Vondelpark en op een huisbewaringscontract in Amsterdam West. Tegenwoordig run ik, naast mijn werk als hotelloods, als hobby een Bed & Breakfast op een woonark in Amsterdam Oost. Terugkijkend op mijn wooncarrière heb ik eigenlijk nooit anders dan tijdelijk gewoond. Ik heb er eigenlijk nooit een punt van gemaakt. Het hielp me om te kunnen functioneren in een stad, mijn talenten te ontplooien, internationale ervaring op te doen, te werken en een bijdrage te leveren aan de lokale economie. Tijdelijk wonen gaf me de kans om op hele mooie plekken te kunnen wonen die anders niet voor me weggelegd waren. Nu, terugkijkend op het onderzoek wat ik gedaan heb, besef ik dat het onderwerp me niet alleen interesseert omdat ik in er in dagelijks werk als hotelloods bij de gemeente Amsterdam steeds meer mee geconfronteerd wordt. Het heeft ook als een rode draad door mijn wooncarrière gelopen. Ik heb met ontzettend veel plezier aan dit onderzoek gewerkt en dank mijn scriptiebegeleider Maarten Donkers voor de niet aflatende energie en steun die hij gegeven heeft. Daarnaast dank ik Hans Meyer die mij als interne begeleider van welkom advies heeft voorzien. Tenslotte dank ik alle mensen die ik heb mogen interviewen. Het was een genot om hun enthousiasme en visie tot me te mogen nemen.
Samenvatting: Kort tijdelijk verblijf is een situatie waarbij de gebruiker de intentie heeft om voor een soms onbekende maar altijd beperkte, middellange duur, tegen betaling een verblijfsruimte te gebruiken, waarbij hij/zij voornemens- en akkoord is om daar maximaal voor die bepaalde tijd te verblijven. De centrale vraag die dit onderzoek beantwoordt is: In hoeverre kan kort tijdelijk verblijf doorgroeien tot een volwaardige verblijfsvorm in Nederland? En wat betekent dit voor nieuwe verblijfsconcepten vanuit vastgoedperspectief? Het antwoord op deze vraag is dat de huidige fragmentarische ontwikkeling van vastgoedproducten voor kort tijdelijk verblijf, met ieder hun eigen wijze van contractvorming en de bijbehorende instituties leidt tot de realisatie van een aantal succesvolle vastgoedproducten maar niet tot groei van kort tijdelijk verblijf tot volwaardige verblijfsvorm in Nederland. Dit betekent dat nieuwe verblijfsconcepten niet aan kunnen sluiten bij een geaccepteerde en gereguleerde verblijfsvorm en ontwikkelaars steeds opnieuw moeten werken aan een op maat gemaakt contract waarbij een hoge onzekerheid en laag vertrouwen kunnen leiden tot onoverbrugbare transactiekosten en terughoudendheid bij investeerders en operators. De opkomst van transnationaal wonen en meerhuizigheid beïnvloedt de toekomstige woningvraag. Voor het aantrekken van nationale en internationale bedrijven, werknemers, talent en kennis is het van belang dat het vastgoedaanbod aansluit op de verblijfsvraag. Dit geldt voor permanente huisvesting maar zeker ook voor tijdelijke huisvesting. Een vastgoedaanbod dat niet voldoende aansluit bij de vraag naar kort tijdelijk verblijf heeft een remmende werking op de economische groei in Nederland en verzwakt de concurrentiepositie van vooral Nederlandse steden ten opzichte van buitenlandse concurrenten. Het is daarom van belang dat er in Nederland vastgoedproducten zijn die naadloos kunnen aansluiten op de vraag naar kort tijdelijk verblijf. Het huidige aanbod wordt op zowel de hotel- als de woonbestemming via negentien vastgoedproducten aangeboden die onder te verdelen zijn in vijf product-marktcombinaties: extended stay hotels, doelgroepenhotels, doelgroepenwoningen, corporate apartments en leegstandswoningen. Ieder van deze product-marktcombinaties hanteert een eigen groeistrategie die varieert van markpenetratie tot diversificatie. De groei van de verschillende productmarktcombinaties verloopt moeizaam. Buiten extended stay hotels bevinden allen zich nog in de introductiefase van hun levenscyclus, en zijn nog niet tot volle wasdom gekomen. Belemmerend voor de groei van de vastgoedproducten in Nederland zijn diepgewortelde informele instituties rondom woonruimteverdeling. Daarbij gaat het om gedachten, normen en waarden en niet zozeer om de instrumenten om de verdeling van woonruimte te reguleren. Deze normen en waarden zijn sociaal ingebed en gestoeld op eerlijkheid en gelijkheid. De daarop aangepaste formele instituties als wet- en regelgeving, en dan vooral het huurrecht en het huurprijsrecht werken belemmerend voor de groei van de vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten en sluiten niet altijd meer aan bij de huidige huisvestingsvraag. Zeker niet bij de vraag naar tijdelijke huisvesting. Er speelt bij de contractvorming van een groot deel van de vastgoedproducten, zowel tijdens de ontwikkeling als tijdens de exploitatie, een vertrouwensprobleem. De instituties die de transacties begeleiden leveren onzekerheid en onduidelijkheid op en werken daardoor transactiekostenverhogend. Afzonderlijke
vastgoedvormen,zoals de extended stay hotels en de studentenwoningen met campuscontract, kunnen wellicht doorgroeien tot een fase van volwassenheid. De verscheidenheid van de vele producten creëert echter eerder onduidelijkheid, een gebrek aan vertrouwen en weerstand dan dat het bijdraagt aan de vorming en borging van een nieuwe verblijfsvorm in Nederland. Zeker als voor iedere doelgroep een nieuwe contractvorm met eigen instituties ontwikkeld moet worden, zoals nu gebeurd, met een intensieve overheidsbemoeienis en met alle onzekerheden die dat met zich meebrengt, zal een brede acceptatie en inbedding van kort tijdelijk verblijf moeizaam en langzaam verlopen en slechts leiden tot de succesvolle introductie van enkele verblijfsconcepten. De conclusie van dit onderzoek is dan ook dat de kans dat kort tijdelijk verblijf zonder wezenlijke veranderingen doorgroeit tot een volwaardige verblijfsvorm binnen de Nederlandse vastgoedmarkt gering is. En als het gebeurt is het vooral gebaseerd op toeval. Voor nieuwe verblijfsconcepten betekent dit dat er altijd een grote mate van onzekerheid en onduidelijkheid gemoeid is met zowel de ontwikkeling als de exploitatie van het vastgoed. Dat kan ertoe leiden dat er terughoudendheid betracht wordt vanuit de vastgoedmarkt. Uit onderzoek blijkt al dat investeerders vanwege onzekerheid en onduidelijkheid afzien of zich terugtrekken uit projecten die de realisatie van nieuwe vastgoedproducten tot doel hebben. Het advies is om nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid van kort tijdelijk verblijf als juridisch planologische tussenvorm. Een nieuwe bestemming in het bestemmingsplan met eigen instituties en regelgeving waar huidige en toekomstige vormen van kort tijdelijk verblijf in onder gebracht kunnen worden. Een vorm waarbij huurrecht niet geldt maar de uitgangspunten van dit recht wel overeind blijven. Een tussenvorm met eigen instituties en speciale afspraken over geluid- en milieu-eisen, belastingen en toeslagen. Deze tussenvorm zou als paraplu kunnen gelden voor alle bestaande producten maar ook voor nieuwe initiatieven die zich richten op het faciliteren van kort tijdelijk verblijf. Om misbruik te voorkomen zou besloten kunnen worden om nieuwe producten alleen toe te staan bij nieuwbouw of bij de transformatie van bestaand vastgoed. Marktpartijen moeten het initiatief nemen om hier met de overheid in gesprek te gaan en nader onderzoek te doen naar de mogelijkheden van introductie van een nieuwe tussenvorm tussen hotel en wonen. De overheid zal vervolgens de eerste praktische stappen in deze richting moeten zetten omdat zij immers verantwoordelijk is voor wet- en regelgeving en de bestemmingsplannen. Daar komt bij dat alleen overheidsingrijpen de diep ingebedde informele instituties kunnen doorbreken. Gestart zou kunnen worden met een SEV experiment om kansen en belemmeringen in de praktijk te kunnen toetsen. Met de introductie van een bestemming ‘kort tijdelijk verblijf’ kan de vraag in Nederland beter gefaciliteerd worden. Met zo’n juridisch planologische borging kan vertrouwen en duidelijkheid aan de vastgoedmarkt geboden worden en kunnen ontwikkelaars gestimuleerd om nieuwe verblijfsconcepten in de markt te introduceren. Door het aanbod naadloos aan te laten sluiten op de vraag vanuit de markt naar mobiliteit en flexibiliteit kan het vestigingsklimaat van vooral de Nederlandse steden verbeterd worden en het aantrekken van bedrijven, werknemers, talent en kennis vergemakkelijkt worden.
4
Inhoud Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet........................................................................................................................ 1 1.1 Aanleiding......................................................................................................................... 1 1.2 Probleemstelling.............................................................................................................. 2 1.3 Doelstelling....................................................................................................................... 3 1.4 Centrale vraag................................................................................................................. 4 1.5 Onderzoeksmodel en leeswijzer.................................................................................. 4 1.6 Relevantie......................................................................................................................... 6
Deel 1:
Theorie...................................................................................................................................... 8
Hoofdstuk 2: Marktaansluiting en groei van vastgoedproducten........................................................... 9 2.1 Groeistrategieën voor vastgoedproducten............................................................... 9 2.2 Levensfasen van een vastgoedproduct................................................................... 10 2.3 Beïnvloeding van groei vanuit de macro omgeving............................................ 11 2.4 Vertrouwen en zekerheid in de transactietheorie................................................ 11 2.5 Beantwoording deelvragen 1 t/m 4......................................................................... 14
Deel 2:
Kort tijdelijk verblijf in de praktijk.................................................................. 16
Hoofdstuk 3: Kort tijdelijk verblijf................................................................................................................. 17 3.1 Wonen en Hotel............................................................................................................ 17 3.1.1 Wonen............................................................................................................................. 17 3.1.2 Hotelverblijf................................................................................................................... 19 3.2 Hotelverblijf versus wonen: de kenmerken........................................................... 20 3.3 Definiëring Kort tijdelijk verblijf.............................................................................. 20 3.4 Vaststellen product-marktcombinaties kort tijdelijk verblijf.............................. 21 3.4.1 De vraag naar kort tijdelijk verblijf.......................................................................... 21 3.4.2 Het aanbod van kort tijdelijk verblijf...................................................................... 22 3.5 Samenvatting en beantwoording deelvragen 5 en 6........................................... 24 Hoofdstuk 4: Ontwikkeling vastgoedproducten kort tijdelijk verblijf.................................................. 24 4.1 Groeistrategieën aan de hand van de Ansoffmatrix............................................ 24 4.2 Groeiontwikkeling aan de hand van de product-levenscyclus........................... 27 4.3 Beantwoording deelvraag 7....................................................................................... 30 Hoofdstuk 5: Belemmeringen en stimuli in groei...................................................................................... 31 5.1 LoNGPESTEL-analyse van de externe omgeving................................................... 31 5.2 Beantwoording deelvragen 8 en 9........................................................................... 35 5.3 Samenvatting deel 2: Kort tijdelijk verblijf in de praktijk.................................. 35
Deel 3:
Empirische toetsing en analyse........................................................................... 37
Hoofdstuk 6: Kwalitatieve interviews, methode en bevindingen......................................................... 38 6.1 Onderzoeksmethode.................................................................................................... 38 6.2 Betrouwbaarheid en geldigheid van het onderzoek............................................ 38 6.3 Bevindingen uit de interviews.................................................................................. 39 Hoofdstuk 7: Analyse onderzoekresultaten................................................................................................. 41 7.1 Analyse aan de hand van de transactiekostentheorie......................................... 41 7.2 Beantwoording deelvragen 10 en 11........................................................................ 45
Deel 4: Resultaten....................................................................................................................................... 47 Hoofdstuk 8:
Conclusies en suggesties voor nader onderzoek............................................................. 48 8.1 Conclusies...................................................................................................................... 48 8.2 Aanbevelingen.............................................................................................................. 49 8.3 Suggesties voor vervolgonderzoek........................................................................... 52 8.4 Reflectie.......................................................................................................................... 53 Bibliografie onderzoek en bijlagen....................................................................................... 54
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet 1.1 Aanleiding De opkomst van de creatieve sector is de motor van de hedendaagse economie! Dat stelt Richard Florida in The Rise of the Creative Class (2002, p. 44). Hij baseert dit op de toename van investeringen in deze sector, het aantal geregistreerde patenten en het aantal banen in de industrie. Florida geeft aan dat economische groei daar ontstaat waar creatieven willen wonen (p. 218). Een hoge mate van flexibiliteit en mobiliteit noemt Florida als zijnde de kenmerken van de nieuwe creatieven (p. 79). Het is belangrijk dat Nederland in haar vestigingsklimaat rekening houdt met deze trend van flexibiliteit en mobiliteit. In het dagelijks werk is de verschuiving van de maatschappij met vaste patronen naar een flexibelere samenleving al duidelijk te merken. In de arbeidsmarkt zijn korte contracten, het werken als zelfstandige zonder personeel (ZZP) en flexibel werken qua tijd en plaats gemeengoed geworden. In 2008 was 34% van de ingezette arbeid in Nederland flexibel van aard, in 1996 was dit nog 23% (UWV, 2010, p.31). Diezelfde beweging doet zich nu ook voor in de woonmarkt. Net als flexwerken is flexwonen in opkomst en net als het werken met korte tijdelijke contracten is kort en tijdelijk verblijf (KTV) een steeds vaker voorkomende woonvorm in Nederland. In de corporatiesector in Amsterdam nam het aantal tijdelijke huurcontracten, waarbij de aard van korte duur is, toe van 1.127 in 2008 naar 1.731 in 2010 (Van der Molen, 2012, p.1). Een vastgoedaanbod dat naadloos aansluit op de groeiende vraag naar kort tijdelijk verblijf draagt in belangrijke mate bij aan een goed vestigingsklimaat en daarmee aan de groeikansen van de Nederlandse economie VROM-Raad (2009, p.7). De aanleiding van dit onderzoek is de constatering dat deze gewenste aansluiting van het vastgoedaanbod op de vraag naar kort tijdelijk verblijf momenteel nog niet optimaal is. De volgende drie punten verduidelijken de huidige situatie: a) De VROM-Raad heeft in 2009 (p.105) een aantal belangrijke sociaal culturele trends genoemd die de toekomstige woningvraag beïnvloeden waaronder de opkomst van transnationaal wonen en meerhuizigheid. Dit wordt volgens de Raad veroorzaakt door de toenemende mobiliteit van bedrijven, het gemak van reizen en door de internationalisering van de arbeidsmarkt (VROM-Raad, 2009, p. 55). Dit heeft consequenties voor de manier waarop mensen wonen. Eén van de gevolgen is dat de vraag naar verblijfsruimte voor korte duur groeit en steeds internationaler wordt. Buitenlandse studenten, kenniswerkers, toeristen, zakenmensen, stagiaires, arbeiders, migranten en expats zoeken een plek om tijdelijk te kunnen verblijven. De VROM-Raad (2009, p.7) spreekt van transnationaal wonen, meerhuizigheid of fluïde wonen en constateert dat steeds minder mensen hun leven lang in hetzelfde land, dezelfde wijk of hetzelfde huis wonen. b) Er is politieke druk en urgentie om het aanbod van kort tijdelijk verblijf aan te laten sluiten bij de groeiende vraag. De VROM-Raad (2009, p. 111) adviseert om nieuwe gebouwtypologieën te ontwikkelen en regelgeving aan te passen om het fluïde wonen te kunnen faciliteren en de toenemende transnationale bewegingen van mensen in goede banen te leiden. De VROM-Raad stelt (2009, p.9) dat door in te spelen op de sociaal-culturele ontwikkelingen niet alleen voldaan wordt aan de behoeften van de burgers, maar ook beleidsopgaven voor een duurzame 1
verstedelijking in de verschillende regio’s kunnen worden gerealiseerd. De Tweede Kamer onderzoekt momenteel of tijdelijke verhuur de gestagneerde doorstroming op de woningmarkt kan doorbreken (Spies, 2012, P.4). c) De VROM-Raad constateert dat er nog veel belemmeringen zijn om nieuwe vastgoedproducten te realiseren. De Raad noemt vooral de regelgeving als belemmerende factor en constateert een interessante situatie (2009, p. 111). Gemeenten proberen aan de ene kant met regelgeving tijdelijkheid te borgen (bijvoorbeeld bij recreatiewoningen) en aan de andere kant te verhinderen (bijvoorbeeld bij expatwoningen). Naast deze constatering merken de VROM-Raad (2009, p. 111) en de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) op dat het realiseren van bijvoorbeeld woonhotels moeizaam en veel minder snel dan verwacht verloopt terwijl het animo er wel is (Van der Schaar, 2011 p. 23). Tweede Kamerleden Van Bochove en Ortega-Martijn constateren in de door hen ingebrachte motie (2012, p.1) dat particuliere eigenaren geen mogelijkheid zien om hun woning tijdelijk te verhuren, terwijl er specifieke huurders zijn die voor een beperkte duur willen huren. Nobel (2012, p. 28) noemt de moeizame totstandkoming van contracten, het intensieve beheer, het handhaven van de leefbaarheid en het lage rendement als grootste obstakels bij het realiseren van een woonhotel. Desalniettemin worden er nieuwe vastgoedproducten geïntroduceerd. In 2013 opent het Student Hotel in Amsterdam haar deuren. En in Diemen openden de Key, Tempohousing en Otto Workforce in 2009 een migrantenhotel. Maar de vraag rijst of met de realisatie van deze producten alle hobbels genomen zijn. Soms komen exploitanten na opening alsnog voor verrassingen te staan. Zo heeft de gemeente Diemen in 2011 de verordening toeristenbelasting gewijzigd, zodat er zonder problemen belasting geheven kan worden over het verblijf van de arbeidsmigranten. Verweij stelt in de Huurwijzer (2010, p.6) dat slechte huisvesting nog altijd hét probleem rond arbeidsmigratie uit Midden- en Oost Europa is.
Consumers want extended-stay facilities for many reasons. These include corporate training assignments, equipment installations, relocations, short-term assignments, trips to handle family matters etc. Until recently, no existing product type was wellsuited for this purpose. It is difficult if not impossible to rent an apartment for a few weeks or only a few months (Berg 1997, p.33)
1.2 Probleemstelling Er is een groeiende vraag naar flexibiliteit in wonen en naar mogelijkheden om ergens kort en tijdelijk te verblijven. Door het gebrek aan onderzoek naar de volledige markt is de vraag moeilijk te kwantificeren. Echter, het feit dat het aantal bemiddelde uitzendkrachten uit de Midden- en Oost Europese landen 35.000 per jaar bedraagt (ABU, 2008), er in 2011 22.500 studiepuntmobiele internationale studenten in Nederland waren (Nuffic 2011, p. 14) en er in 2010 een recordaantal van 6.570 verblijfsvergunningen voor kenniswerkers is afgegeven (Ministerie van Binnenlandse Zaken en koninkrijkrelaties, 2012) geeft aan dat de vraag naar kort tijdelijk verblijf fors is. De nieuwe vastgoedproducten die worden ontwikkeld om in deze vraag te voorzien worden in hun groei geremd (VROM-Raad 2009, p.111).
2
Het kabinet geeft in haar ruimtelijk beleid een visie hoe Nederland er in 2040 uit moet zien. Zij noemt daarbij acht ambities waaronder de volgende twee: ‘De stedelijke regio’s hebben een aantrekkelijk vestigingsklimaat en zijn optimaal bereikbaar’ en ‘de woon- en werklocaties in steden en dorpen sluiten aan op de vraag van mensen’. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012, p. 6) noemt het kabinet het creëren van een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in stedelijke regio’s als één van de doelstellingen. Het is van belang dat het vastgoedaanbod aan kan sluiten bij de vraag naar kort tijdelijk verblijf zodat het vestigingsklimaat voor bijvoorbeeld buitenlandse werknemers, studenten, wetenschappers, net afgestudeerden, mensen met een plotselinge woonbehoefte optimaal wordt. Dat helpt bij het aantrekken van (internationale) bedrijven, talent, werknemers en kennis, kortom, dat draagt bij aan de ontwikkeling van de lokale economie. Het is voor de concurrentiepositie van Nederland als vestigingsland van belang dat er goede faciliteiten zijn voor kort tijdelijk verblijf. Landen als Engeland en de Verenigde Staten lopen voorop met een breed en professioneel aanbod van bijvoorbeeld corporate apartments en extended stay hotels (Travel Intelligence Network, 2012, p. 4). Vooral steden, waar druk op de woningmarkt is, profiteren van een goed vestigingsklimaat voor hen die kort tijdelijk willen verblijven. Maar ook op het platteland speelt de problematiek waarbij een goede huisvesting van arbeidsmigranten kan bijdragen aan een groei van de lokale economie. Het probleem is dat een slecht aansluitend vastgoedaanbod op de vraag naar kort tijdelijk verblijf een negatieve uitwerking heeft op de kwaliteit van het vestigingsklimaat van vooral steden waardoor vervolgens de groei van de economie geremd kan worden.
1.3 Doelstelling Baarda, de Goede, en Theunissen (2009, p. 27) geven aan dat het doel van een onderzoek het leveren van een bijdrage aan het reduceren van het probleem en aan het bereiken van een meer gewenste situatie is. Het doel van dit onderzoek is om een bijdrage te leveren aan een betere aansluiting van het aanbod van kort tijdelijk verblijf op de vraag en zo aan de verbetering van het vestigingsklimaat en de economische groei in Nederland door: a) middels bureauonderzoek en gesprekken met aanbieders en betrokkenen een bijdrage te leveren aan de definiëring en de wetenschappelijke kennis van het begrip kort tijdelijk verblijf. b) inzicht te geven in de factoren die de groei van de vastgoedproducten stimuleren dan wel belemmeren? c) oplossingen aan te dragen en waar nodig suggesties te doen voor nader onderzoek.
3
1.4 Centrale vraag De centrale vraag die dit onderzoek beantwoordt is: In hoeverre kan kort tijdelijk verblijf doorgroeien tot een volwaardige verblijfsvorm in Nederland? En wat betekent dit voor nieuwe verblijfsconcepten vanuit vastgoedperspectief? De centrale vraag wordt onderverdeeld in de volgende deelvragen. Theorie (hoofdstuk 2) 1. Welke verschillende groeistrategieën kunnen aanbieders van vastgoedproducten hanteren? 2. Welke fasen bestaan er in het leven van een vastgoedproduct? 3. Welke onderdelen van de macro omgeving beïnvloeden de groei van vastgoedproducten? 4. Hoe wordt zekerheid en vertrouwen in een transactie verkregen? Kort tijdelijk verblijf in de praktijk (hoofdstukken 3, 4 en 5) 5. Hoe kan kort tijdelijk verblijf in Nederland gedefinieerd worden? 6. Waaruit bestaat de markt van vraag naar- en aanbod van kort tijdelijk verblijf? 7. Hoe ontwikkelt de groei van kort tijdelijk verblijf zich? 8. Welke factoren belemmeren en stimuleren de groei van vastgoedproducten voor kort tijdelijk verblijf? 9. In hoeverre zijn de belemmerende en stimulerende factoren te veranderen dan wel te gebruiken en wat is daarvan het effect? Empirische toetsing en analyse (hoofdstukken 6 en 7) 10. Welke formele en informele instituties spelen een rol bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf? 11. Welke rol spelen vertrouwen en zekerheid bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf? Resultaten (hoofdstuk 8) Deze elf deelvragen leiden uiteindelijk tot beantwoording van de centrale vraag.
1.5 Onderzoeksmodel en leeswijzer Het onderzoeksmodel bestaat uit vier onderdelen: theorie, kort tijdelijk verblijf in de praktijk, empirische toetsing & analyse en resultaat. De theorie biedt het kader voor het onderzoek. Het praktische deel beschrijft aan de hand van theorie en explorerend onderzoek de praktijk. Via empirische toetsing en analyse worden de bevindingen getoetst en aan de hand van theorie geanalyseerd. Uiteindelijk wordt het onderzoek afgesloten met een resultaat deel met daarin de conclusies en suggesties voor nader onderzoek. Deze vier onderdelen worden hier kort besproken. Deze paragraaf wordt afgesloten met een beschrijving van de onderzoeksmethode. Theorie Hoofdstuk 2 beslaat het theoriegedeelte. Het schetst het theoretisch kader en geeft uitleg over de wetenschappelijke theorieën die aan de basis van het onderzoek liggen. Om effectief onderzoek te kunnen doen wordt aansluiting gezocht bij een viertal theorieën. a) De Ansoffmatrix (Ansoff, 1957) toont aan wat de groeistrategie van een organisatie is door de 4
product- en de marktstrategie aan elkaar te koppelen (Mulders, 2009, p.151). Er worden vier groeistrategieën onderscheiden: Marktpenetratie, marktontwikkeling, productontwikkeling en diversificatie. Aan de hand van de Ansoffmatrix wordt in dit onderzoek inzicht gegeven in de verschillende groeistrategieën die vastgoedaanbieders van kort tijdelijk verblijf hanteren. b) De tweede groeitheorie waarbij in dit onderzoek wordt aangesloten is de product-levenscyclus (Levitt,1965) die aantoont in welke groeifase producten zich bevinden. c) Ten slotte wordt voor de analyse van factoren die de groei van de vastgoedproducten belemmeren of stimuleren gewerkt met het LoNGPESTEL-model. Binnen dit model, waarmee een analyse van de macro omgeving kan worden gemaakt, worden zes omgevingsinvloeden onderscheiden: Politiek, Economie, Sociaal, Technologie, Milieu en Wet- en regelgeving. d) De transactiekostentheorie maakt onderdeel uit van het leerstuk van de neo-institutionele economie (NIE) die vooral aandacht heeft voor instituties, organisaties en gewoontes bij economisch handelen. De transactiekostentheorie draagt in dit onderzoek bij aan het beschrijven van de problematiek rondom de aansluiting van het vastgoedaanbod op de vraag naar kort tijdelijk verblijf. De theorie wordt ingezet om de onderzoeksresultaten te analyseren. Kort tijdelijk verblijf in de praktijk Hoofdstuk 3,4 en 5 beslaan het praktijkgedeelte waarin theorie en praktijk samenkomen. Er zal aan de hand van literatuurstudie naar de theorie rondom wonen en hotelverblijf een definitie van kort tijdelijk verblijf gevormd worden. Daarnaast zal een overzicht gegeven worden van de verschillende vastgoedproducten die zich richten op kort tijdelijk verblijf. Via een kenmerkenanalyse zullen product-marktcombinaties vastgesteld worden. Aan de hand van de Ansoffmatrix en het product-levenscyclus model zal vervolgens bepaald worden wat de groeistrategieën van de verschillende product-marktcombinaties zijn en zal vastgesteld worden in welke fase van ontwikkeling deze zich bevinden. Er wordt afgesloten met een analyse van de huidige belemmerende en stimulerende factoren aan de hand van de LoNGPESTEL analyse. Het resultaat van dit deel van het onderzoek is een beeld van de huidige situatie rondom kort tijdelijk verblijf in de Nederlandse vastgoedmarkt. Empirische toetsing en analyse Het toetsings- en analysedeel bestaat uit de hoofdstukken 6 en 7. Het eerste beschrijft de onderzoeksopzet van de kwalitatieve interviews die ingezet worden voor de toetsing van de bevindingen uit deel 1 en 2 van het onderzoek. In hoofdstuk 7 worden de uitslagen uit het literatuuronderzoek, het explorerend onderzoek en uit de interviews geanalyseerd aan de hand van de transactiekostentheorie. Resultaten In het afsluitende hoofdstuk 8 volgen de conclusies uit het onderzoek, wordt de centrale vraag beantwoord en worden suggesties voor nader onderzoek gedaan. Het onderzoek wordt afgesloten met een persoonlijke reflectie op de uitvoering van het onderzoek. Figuur 1 is een schematische weergave van het 5
Figuur 1: onderzoeksmodel - eigen bewerking
onderzoeksmodel. Het onderzoek is opgebouwd uit vier onderdelen. Door theorie en praktijk samen te brengen wordt de huidige situatie rondom kort tijdelijk verblijf beschreven. Toetsingsonderzoek vindt via expertinterviews plaats. In het resultaatdeel worden conclusies getrokken en aanbevelingen voor nader onderzoek gedaan. Onderzoeksmethoden Dit onderzoek is een empirisch kwalitatief toetsingsonderzoek. Bij een empirische toetsing wordt onderzocht of een gefundeerde gedachte of theorie overeenstemt met hetgeen men in de werkelijkheid tegenkomt (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, p.101). Het onderzoek is kwalitatief wat betekent dat er gebruik wordt gemaakt van verschillende databronnen en dat de nadruk ligt op het doorgronden van een situatie. Er is bewust gekozen voor een kwalitatief onderzoek omdat het fenomeen kort tijdelijk verblijf relatief nieuw- en nog nauwelijks onderzocht is. Dat maakt dat dit onderzoek gedeeltelijk explorerend van aard is. Het uitgangspunt is dat het onderzoek transparant is en geloofwaardig. Zoals hierboven beschreven bestaat het onderzoek uit vier fasen. In iedere fase worden andere onderzoeksmethoden gebruikt. In het eerste deel, het theoriedeel wordt met name gebruik gemaakt van literatuurstudie waarbij aan de hand van wetenschappelijke publicaties over de vier te gebruiken theorieën het theoretisch kader ontstaat. Het tweede deel, het praktijkdeel beschrijft op basis van zowel wetenschappelijke- als vakliteratuur de huidige markt van kort tijdelijk verblijf in Nederland. Via explorerend onderzoek wordt kort tijdelijk verblijf gedefinieerd en worden product-marktcombinaties vastgesteld. Explorerend onderzoek richt zich op het opsporen van relevante gegevens, het ordenen en categoriseren daarvan en het ontwikkelen en groeperen van begrippen (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, p.97). Deze methode wordt aan het einde van het tweede deel van het onderzoek doorgezet om de praktijk aan de theorie te toetsen en aan de hand van drie theorieën een analyse over de groei van de productmarktcombinaties te maken. Vervolgens wordt middels kwalitatieve expertinterviews (Baarda, de Goede, en Theunissen, p.124) een toetsingsonderzoek gedaan. Hierin worden de eerder ontwikkelde gedachte en het begrip kort tijdelijk verblijf die voortgekomen zijn uit explorerend onderzoek getoetst aan de werkelijkheid. De uitslagen uit het literatuuronderzoek, het explorerend onderzoek en uit de interviews worden geanalyseerd aan de hand van de transactiekostentheorie.
1.6 Relevantie Het is zinvol om duidelijkheid te krijgen over de mogelijkheden om kort tijdelijk verblijf een volwaardige verblijfsvorm in de Nederlandse vastgoedmarkt te laten worden. Als inzicht geboden kan worden in de factoren die de groei van de vastgoedproducten belemmeren en stimuleren kan effectiever gewerkt worden aan het wegnemen of gebruiken van deze factoren en daarmee aan de groei van deze producten. Het vastgoedaanbod zal vervolgens de toenemende vraag efficiënt kunnen beantwoorden, waardoor voor vragers naar kort tijdelijk verblijf een beter vestigingsklimaat ontstaat en daarmee de kans op economische groei wordt vergroot. Dit is de gewenste situatie waar dit onderzoek aan beoogt bij te dragen. De Nederlandse economie, gemeenten, vastgoedpartijen, exploitanten en de eindgebruikers profiteren hiervan. Naast deze praktische relevantie heeft dit onderzoek ook een theoretische relevantie. Uit literatuurstudie blijkt dat er nog erg weinig onderzoek uitgevoerd is naar kort tijdelijk verblijf. 6
Welke vastgoedproducten zijn er bijvoorbeeld en waaruit bestaat de vraag? Met welke wet- en regelgeving worden de vastgoedproducten geconfronteerd en welke factoren remmen de groei van die vastgoedproducten Ook een goede definiëring van kort tijdelijk verblijf ontbreekt. De wetenschappelijke kennis is daarom beperkt. Publicaties over kort tijdelijk verblijf zoals Wonen in Ruimte en Tijd van de VROM-Raad (2009), de evaluatie woonhotels van de SEV (2011), de handleiding extended stay, wonen vs hotel van de Gemeente Amsterdam (2011) en de column over flexwonen van Van der Molen (2012) zijn zeer recent en niet ouder dan drie jaar. Dit gegeven maakt een onderzoek naar dit onderwerp zeer actueel. Daarbij heeft minister Spies op 17 januari 2012 een brief aan de Tweede Kamer geschreven met een aantal suggesties op het gebied van tijdelijk huren. Tweede Kamerleden Van Bochove en Ortega-Martijn (2011, p.1) hebben de regering verzocht om een commissie in te stellen die de mogelijkheden van het afsluiten van huurcontracten met een bepaalde duur voor tijdelijke woonbehoeften zal onderzoeken.
7
Deel 1 Theorie
8
Hoofdstuk 2: Marktaansluiting en groei van vastgoedproducten Als onderdeel van de vraag of kort tijdelijk verblijf een volwaardige verblijfsvorm binnen de vastgoedmarkt is of kan worden, speelt groei van de vastgoedproducten een belangrijke rol. In het nu volgende theoretisch kader wordt aan de hand van de Ansoffmatrix beschreven welke strategie aanbieders hanteren en via het product-levenscyclus model welke fasen van groei er onderscheiden kunnen worden. Die groei wordt door allerlei factoren gestimuleerd of afgeremd. Het theoretisch kader geeft aan de hand van de LoNGPESTEL-analyse inzicht in de onderdelen die vanuit de macro omgeving van invloed zijn op de groei van de vastgoedproducten. In hoofdstuk 1 is geconstateerd dat de aansluiting van het vastgoedaanbod op de marktvraag naar kort tijdelijk verblijf niet goed verloopt. Die aansluiting wordt in dit onderzoek gezien als de totstandkoming van een contract tussen de vastgoedaanbieder en de huurder. In het theoretisch kader wordt aan de hand van de transactiekostentheorie omschreven hoe en waardoor de totstandkoming van een contract beïnvloed wordt. In dit deel van het onderzoek worden de volgende vragen beantwoord: 1. Welke verschillende groeistrategieën kunnen aanbieders van vastgoedproducten hanteren? 2. Welke fasen bestaan er in het leven van een vastgoedproduct? 3. Welke onderdelen van de macro omgeving beïnvloeden de groei van vastgoedproducten? 4. Hoe wordt zekerheid en vertrouwen in een transactie verkregen?
2.1 Groeistrategieën voor vastgoedproducten
De Ansoffmatrix (Ansoff, 1965) ook bekend als de product-markt matrix toont aan wat de groeistrategie van een organisatie is door de product- en de marktstrategie aan elkaar te koppelen (Mulders, 2009, p.151). De analyse kan zowel op één product als op een verzameling van producten uitgevoerd worden. Uiteindelijk levert toepassing van de matrix inzicht in één van vier mogelijke groeistrategieën voor een product. Aan de hand van de Ansoffmatrix kan onderzocht worden welke groeistrategie verschillende vastgoedproducten of product-marktcombinaties voeren. Figuur 2 toont het model en de vier groeistrategieën: marktpenetratie, marktontwikkeling, productontwikkeling en diversificatie. In het model wordt per strategie aangegeven op welke wijze een aanbieder van kort tijdelijk verblijf groei wil realiseren. Kiest hij bijvoorbeeld voor een diversificatiestrategie dan zal hij met een nieuw vastgoedproduct een geheel nieuwe markt bedienen en zo marktaandeel winnen. Macke (2006, p. 46) herkent bovenop de door Ansoff genoemde vier strategieën een vijfde groeistrategie namelijk die van verticale integratie waarbij groei ontstaat doordat een vastgoedaanbieder een groter deel van de waardeketen voor zijn rekening neemt. Dit kan hij bijvoorbeeld doen door niet alleen het vastgoed te exploiteren maar tevens te bezitten en te beheren. Macke noemt daarbij als één van de voordelen dat de kans op een hold-up probleem verkleind wordt, het probleem waar ook Hazeu op wijst (2000, p.77) en waarbij een vertrouwensprobleem tussen aanbieder en ontvanger een transactie bemoeilijkt. Er wordt in dit onderzoek aansluiting gezocht bij de Ansoffmatrix om in het praktijkdeel aan te kunnen tonen welke groeistrategieën aanbieders van vastgoed voor kort tijdelijk verblijf hanteren. Ook de door Macke voorgestelde vijfde strategie zal gebruikt worden om de Figuur 2: Groeistrategieën - eigen bewerking praktijksituatie aan de theorie te toetsen.
9
2.2 Levensfasen van een vastgoedproduct
Een vastgoedproduct doorloopt in zijn ontwikkeling een aantal groeifasen. Al in de dertiger jaren van de vorige eeuw constateerden Kuznets (1930) en Burns (1934) dat de ontwikkeling van verschillende typen bedrijvigheid via een vast patroon verloopt. Kuznets onderzocht de lange termijn ontwikkelingsgang van 35 typen bedrijvigheid (1953, p. 254) en constateerde een viertal fasen die een product, productgroep of bedrijfstak in zijn leven doorloopt. Het betreft de introductiefase, de groeifase, de fase van volwassenheid en de fase van teruggang. Deze fasen en de lijn die de cyclus beschrijft zijn weergegeven in figuur 3. De product-levenscyclus start met de introductie van een nieuw product. Kuznets beschrijft een nieuw product onder andere als een recente uitvinding of een afwijkende ontwikkeling (unfamiliar industry). Zondag (1988, p. 9) noemt een vijftal aspecten die van invloed zijn op de fasering binnen de cyclus: markt, productie/technologie, arbeidsintensiviteit, de structuur van de bedrijfstak en de kritieke personele Figuur 3: Product-levenscyclus – eigen bewerking vereisten.
De product-levenscyclus wordt veelal gezien als een levensfase van één enkel product. Zondag (1988, p. 9) noemt daarnaast echter de industrie-levenscyclus die gevormd wordt door verschillende levenscycli van individuele producten. Nagel en Crijnen (1984, p. 872) gebruiken niet de levensfase van één product van één onderneming als indicator voor de toekomstige mogelijkheden, maar juist de levensfase van vergelijkbare producten op een markt, dus de marktgroei. Zij onderscheiden product-marktcombinaties (pmc’s) om daarmee een levensloop te construeren. De levenscycli van producten versus product-marktcombinaties kunnen verschillend verlopen. Een product binnen een product-marktcombinatie kan in de eindfase zijn of mislukken terwijl de pmc zelf nog in een fase van groei verkeerd. Ook kunnen er verschillen tussen productgroepen optreden. In een groeiende markt kunnen verschillende pmc’s verschillend reageren waarbij een pmc bijvoorbeeld in de introductiefase blijft steken terwijl een ander doorgroeit naar volwassenheid. Vanuit dat perspectief noemt Zondag (1988, p. 14) het belang voor ondernemingen van het volgen van de markt-levenscyclus. Wagner (1984, p. 164) heeft de verhouding tussen de cyclus van een product een product-markt combinatie en de markt in beeld gebracht en zo de verhouding tussen de drie cycli inzichtelijk gemaakt. Die verhouding is in figuur 4 in beeld gebracht. Een product kan ten onder gaan terwijl de pmc groeit. Tegelijkertijd kan het belang van een pmc afnemen ten gunste van een andere productgroep terwijl de markt groeit (Zondag, 1988, p.13). Figuur 4: Product-, industrie- en markt-levenscyclus (Wagner, 1984, p.164)
10
Eén van de kritieken op de product-levenscyclus is de afwezigheid van de externe omgeving in de analyse van de groei van producten of groepen producten. Taylor (1986, p. 759-760) noemt het model ééndimensionaal en vindt dat het model zelf nog in de introductiefase zit. Het model lijkt bijvoorbeeld geen rekening te houden met transactiekosten en instituties die effect hebben op de markt. In dit onderzoek wordt daarom bewust gebruik gemaakt van een drietal elkaar aanvullende theoretische modellen om de huidige situatie rondom kort tijdelijk verblijf inzichtelijk te maken. Zo vult de LoNGPESTEL analyse het gebrek aan de invloed van de externe omgeving aan waar Taylor op doelt. Het vierde model, de transactiekostentheorie wordt gebruikt voor de uiteindelijke analyse van de onderzoeksresultaten.
2.3 Beïnvloeding van groei vanuit de macro omgeving Veldman (2008, p. 68) stelt dat er een aantal instrumenten zijn die ingezet kunnen worden voor een analyse van de macro-omgeving, een analyse van factoren waarop individuele organisaties geen of nauwelijks invloed hebben. Eén van deze instrumenten is de PESTEL-analyse. Hierbij worden Politieke, Economische, Sociaal-culturele, Ecologische en Juridische (Legal) factoren of trends die invloed uitoefenen op een markt, een industrie of een individueel bedrijf geïnventariseerd en beoordeeld. Politieke factoren duiden op zaken als de manier waarop de overheid invloed uitoefent op de markt en waar de prioriteiten liggen. Binnen dit onderzoek zal met name aandacht zijn voor de politieke standpunten ten opzicht van het vestigingsklimaat, globalisering en de woningmarkt. Economische factoren zijn bijvoorbeeld de groei van de economie, rentestanden, inflatie en wisselkoersen. Sociaal culturele factoren die invloed uitoefenen op organisaties zijn bijvoorbeeld de ontwikkeling van de vraag naar producten, de samenstelling van de bevolking, veranderingen in levensstijlen en trends en opleidingsniveau. Technische factoren zijn onder andere innovaties en uitvindingen en de snelheid van technologische ontwikkeling. Ecologische factoren die van invloed zijn op organisaties kunnen milieuwetten, regels ter beperking van energiegebruik en de algehele houding ten opzicht van het milieu van de bevolking rondom de organisatie zijn. Juridische factoren zijn wetten en regels die van invloed zijn op de organisatie. Naast de inventarisatie van de invloedrijke factoren kan een weging van de factoren de analyse verdiepen. Van iedere factor kan aangegeven worden in hoeverre deze te veranderen of te gebruiken is en in hoeverre dat invloed heeft op de organisatie. Een verdere verdieping in de analyse is het rangschikken van de beïnvloedingsfactoren naar lokaal, nationaal of globaal niveau. Deze twee additionele analyses leiden uiteindelijk tot de LoNGPESTEL-analyse (Gillespie, 2007). In het analysedeel van dit onderzoek zal deze analyse gebruikt worden om inzicht te geven in de factoren die op lokaal, nationaal en globaal niveau invloed hebben op de groei van de productmarktcombinaties die zich richten op kort tijdelijk verblijf en zal inzicht gegeven worden in de mate waarop factoren te gebruiken of te veranderen zijn en wat het effect daarvan is.
2.4 Vertrouwen en zekerheid in de transactietheorie In hoofdstuk 1 is aangegeven dat de aansluiting van het vastgoedaanbod op de marktvraag naar kort tijdelijk verblijf onvoldoende is. Hieruit blijkt dat de gedachte dat als er een markt is, dat de prijs van het product deze markt in evenwicht brengt zoals de door Adam Smith (1776) beschreven ‘invisible hand theorie’ in ‘The Wealth of Nations’ te eenvoudig is. 11
Voor het sluiten van een overeenkomst is meer nodig is dan alleen aanbod, vraag en een prijs. De totstandkoming van een overeenkomst, een contract of een transactie wordt door verschillende factoren beïnvloed; soms vergemakkelijkt maar soms ook bemoeilijkt. Dit onderzoek richt zich onder andere op het analyseren van deze factoren daar waar het gaat om de totstandkoming van een ‘contract’ bij kort tijdelijk verblijf. De economische theorie biedt handvatten om de totstandkoming van een contract vanuit theoretisch perspectief te observeren. In dit onderzoek wordt de theorie rondom de nieuwe institutionele economie (NIE) en de daarin gehanteerde transactiekostentheorie gebruikt om de aansluiting van het vastgoedaanbod op de vraag naar kort tijdelijk verblijf vanuit theoretisch perspectief te analyseren. De transactiekostentheorie maakt samen met de property-rightstheorie en de principaalagenttheorie onderdeel uit van het gedachtegoed van de nieuwe institutionele economie die een aanvulling vormt op de neoklassieke economische theorie. De tweede bestudeert interacties op markten met doelbewust opererende vragers en aanbieders, de eerste voegt daar het bestaan van transactie- en informatiekosten aan toe en geeft inzicht in maatschappelijke discussies (Hazeu, 2000, p. 31). Die toevoeging is ook van een steeds groter wordend belang omdat door de grote variatie en hoogwaardigheid van producten het informatieprobleem en de zoekkosten voor de consument steeds groter worden. Daar komt bij dat steeds meer goederen worden voortgebracht door tussenkomst van de overheid (Hazeu, 2000, p. 35). Bij de transactiekostentheorie staan de kosten van de economische transactie centraal. Coase constateert al in 1937 (p. 390) de aanwezigheid van transactiekosten die gemaakt moeten worden om een contract af te sluiten. Hazeu (2000, p. 9) beschrijft een transactie als een tweezijdige overdracht van rechten die gepaard kan gaan met een uitvoerig contract, maar ook gebaseerd kan zijn op onderlinge verwachtingen. Het gaat bijvoorbeeld om zoekkosten, informatiekosten, onderhandelingskoten, kosten van toezicht of inspectie en/of de kosten van het maken en vervolgens weer controleren van contracten. Alle transactiekosten samen worden ook wel de kosten van informeren, onderhandelen en handhaving genoemd (Hazeu, 2000, p. 25). Vertrouwen en zekerheid spelen een belangrijke rol binnen de transactiekostentheorie. Wanneer er minder natuurlijk vertrouwen is tussen contractpartners zullen hoge transactiekosten gemaakt moeten worden om risico’s uit te sluiten, bijvoorbeeld door het afsluiten van uitgebreide contracten en het vragen naar vergaande garanties. Hazeu geeft aan dat transactiekosten hoger zijn als de onzekerheid op de markt groot is (2000, p. 76). Instituties, zoals wet- en regelgeving en normen en waarden hebben invloed op de transactiekosten en zijn door mensen ontworpen beperkingen die structurerend zijn voor hun economische, sociale en politieke gedrag (Hazeu, 2000. P.13). Instituties spelen in dit onderzoek een belangrijke rol omdat zij van invloed zijn op de transactiekosten en dus ook op de efficiënte en haalbaarheid van de contractvorming. Instituties hebben als primaire rol het wegnemen van onzekerheid en het verminderen van de transactiekosten maar kunnen in de loop van de tijd minder goed gaan aansluiten bij de economische realiteit en steeds onder druk komen te staan of zelfs meer belemmerend en vertragend gaan werken (Hazeu, 2000, p. 13). Daarmee worden de instituties feitelijk zelf een bron van transactiekosten. Williamson (2000, p. 596) beschrijft vier sociale niveaus waarbinnen instituties bestaan en wijzigen: a) Social embeddedness: Dit is het niveau van informele instituties als normen, mores, waarden, tradities etc. Religie speelt een belangrijke rol in dit niveau. Instituties in dit niveau veranderen zeer langzaam oplopend van decennia tot millennia. 12
b) Institutional Environment: In dit niveau gaat het om formele instituties als grondwetten, regels, wetten, contractregels, garanties en eigendomsrechten. Binnen dit niveau vallen ook de bureaucratische functies van de overheid zoals het maken van wetten en beleid. Instituties wijzigen langzaam oplopend van tien tot honderd jaar. c) Governance: Binnen dit niveau spelen met name instituties rondom de contractvorming een rol. Het gaat dan om wetgeving rondom het sluiten van en nakomen van contracten. Deze instituties scheppen orde en beperken conflicten. Veranderingen van instituties binnen dit niveau duren tussen één en tien jaar. d) Neoclassical: Binnen dit niveau worden prijs en productie continu aangepast op basis van het evenwichtsmechanisme tussen vraag en aanbod uit de neoklassieke economische theorie. Figuur 5 geeft bovenstaande vier niveaus schematisch weer. De dynamiek van de verschillende niveaus speelt in dit onderzoek een belangrijke rol. Formele, sociaal ingebedde instituties veranderen zeer langzaam. Aan de andere kant van het spectrum, op het niveau van de neoklassieke economie, vinden in de dynamiek tussen vraag en aanbod continu aanpassingen en veranderingen plaats. Om de vraag te kunnen beantwoorden in hoeverre kort tijdelijk verblijf kan doorgroeien tot een volwaardige verblijfsvorm in Nederland is het van belang om inzicht te krijgen in het soort instituties dat van invloed is op de transactiekosten. De plek die deze instituties innemen binnen de genoemde vier sociale niveaus zijn mede bepalend voor de mate en het tempo waarin verandering plaats kan vinden. Figuur 5: sociale niveaus Williamson - eigen bewerking
De sociale niveaus zoals beschreven door Williamson zijn derhalve een goede basis voor het verder structureren van het onderzoek. In het analysedeel van dit onderzoek zullen de vier niveaus gebruikt worden om de factoren die groei stimuleren of belemmeren te analyseren. Figuur 6 toont schematisch de transactietheorie als model (Hazeu, 2000, p. 73). De vraag staat centraal. Het aanbod past zich daarop aan (de pijl wijst van aanbod naar vraag) met ‘the best use, the fair use and the sustainable use of resources’. Dat wil zeggen dat het aanbod zich in de meest ideale situatie heeft aangepast aan de vraag en er een ‘best mogelijk’ productiepatroon is ontstaan, dat er een goede maatschappelijke verdeling plaats vindt en dat het aanbod ook in de toekomst beschikbaar blijft. Als aan deze drie voorwaarden voldaan is er in de belevingswereld van mensen sprake van welvaart (Wolfson, 2001, p. 29). Op weg naar de vraag komt het aanbod formele en informele instituties tegen die de transactiekosten zouden moeten beperken. Vertrouwen en zekerheid spelen een belangrijke rol in dit proces aangezien het hier steeds gaat om keuzes rondom schaarste. Wolfson stelt dat regulering en transactie beide voor hun functioneren afhankelijk zijn van een omgeving van geïnstitutionaliseerd vertrouwen (2001, p. 69). Het gekozen instrument (aan de markt overlaten of sturing door een bedrijf of de overheid) heeft invloed op het proces.
13
Voor het onderzoek naar kort tijdelijk verblijf zijn de volgende wetenschappelijke constateringen uit de literatuurstudie van belang: Hazeu (2000, p. 76) geeft aan dat transactiekosten over het algemeen hoger liggen als er sprake is van transactiespecifieke investeringen in specifieke producten die minder opbrengen als ze voor iets anders gebruikt worden. Onzekerheid of complexiteit werken kostenverhogend. Ook spreekt Hazeu (2000, p.77) van het hold-up systeem waarbij één van de partijen achteraf een gunstigere verdeling van kosten en baten kan afdwingen. Wolfson (2005, p. 26) geeft aan dat de maatschappij diversifieert en gereguleerd overheidsbeleid steeds moeilijker effectief te maken is. Transactiekosten kunnen hierdoor stijgen in plaats van de bedoelde efficiëntie te realiseren. Net als Wolfson constateert Hazeu (1999, p.24) dat hiërarchieke aansturing en regulering verhoudingsgewijs steeds minder efficiënte werk-wijzen zijn.
Figuur 6: transactiekostentheorie – eigen bewerking
2.5 Beantwoording deelvragen 1 t/m 4 De Ansoffmatrix (Ansoff, 1965) ook bekend als de product-marktmatrix toont aan wat de groeistrategie van een organisatie is door de product- en de marktstrategie aan elkaar te koppelen. Mogelijke strategieën, het antwoord op deelvraag 1, zijn marktpenetratie (groei door meer bestaande producten op bestaande markten te verkopen), marktontwikkeling (groei door bestaande producten op nieuwe markten te verkopen), productontwikkeling (groei door nieuwe producten op bestaande markten te verkopen) en diversificatie waarbij nieuwe producten op nieuwe markten verkocht worden). Een vastgoedproduct doorloopt in zijn ontwikkeling een aantal groeifasen. Kuznets onderzocht de lange termijn ontwikkelingsgang van 35 typen bedrijvigheid (1953, p. 254) en constateerde een viertal fasen die een product, productgroep of bedrijfstak in zijn leven doorloopt. Het betreft de introductiefase, de groeifase, fase van volwassenheid en de fase van teruggang. Hiermee is deelvraag 2 beantwoord.
14
De PESTEL-analyse hanteert Politieke, Economische, Sociaal-culturele, Ecologische en Juridische (Legal) factoren of trends om aan te tonen welke factoren invloed uitoefenen op een markt, een industrie of individueel bedrijf. De genoemde lijst van externe factoren is het antwoord op deelvraag 3. De aansluiting van het vastgoedaanbod op de marktvraag naar kort tijdelijk verblijf wordt in dit onderzoek gezien als de totstandkoming van een contract. Zekerheid en vertrouwen spelen een belangrijke rol in de kosten die gemaakt moeten worden voor de totstandkoming van een transactie. Hoe minder zekerheid en vertrouwen hoe meer instituties voor borging en efficiëntie moeten zorgen en dus hoe hoger de transactiekosten. Zekerheid en vertrouwen wordt dus door formele en informele instituties verkregen wat het antwoord is op deelvraag 4.
15
Deel 2 Kort tijdelijk verblijf in de praktijk
16
Hoofdstuk 3 Kort tijdelijk verblijf Het doel van dit hoofdstuk is om kort tijdelijk verblijf te definiëren en de huidige situatie rondom kort tijdelijk verblijf binnen de Nederlandse vastgoedmarkt inzichtelijk te maken. Kort tijdelijk verblijf vertoont zowel kenmerken van wonen als van hotelverblijf. Figuur 7 geeft dit symbolisch weer. Om te kunnen komen tot een definiëring van kort tijdelijk verblijf is het daarom van belang om allereerst vast te stellen wat de wetenschap en de markt onder respectievelijk de twee uiteinden wonen en hotelverblijf verstaan. In dit hoofdstuk wordt dit in de eerste paragraaf geanalyseerd en wordt in de tweede paragraaf op basis hiervan een definitie van kort tijdelijk verblijf gegeven. Vervolgens worden op basis van een kenmerkenanalyse van negentien, uit literatuuronderzoek vastgestelde, vastgoedproducten een aantal product-marktcombinaties onderscheiden.
Figuur 7: theoretische positie kort tijdelijk verblijf tussen hotel en wonen – eigen bewerking
De vragen die in dit hoofdstuk worden beantwoord zijn: 5. Hoe kan kort tijdelijk verblijf in Nederland gedefinieerd worden? 6. Waaruit bestaat de markt van vraag naar- en aanbod van kort tijdelijk verblijf?
3.1 Wonen en Hotel In de inleiding van dit hoofdstuk is aangegeven dat kort tijdelijk verblijf (zowel de vraag als het aanbod) kenmerken heeft van zowel wonen als hotelverblijf. In paragraaf 3.1.1 volgt allereerst een theoretische analyse van het begrip wonen. Daarna volgt in paragraaf 3.1.2 een analyse van het begrip hotelverblijf.
3.1.1 Wonen De woorden wonen en woning worden dagelijks gebruikt, maar blijken niet eenvoudig te definiëren. Van Bommel constateert in haar Handreiking extended stay, wonen vs hotel (2011, p.12) bijvoorbeeld dat de begrippen wonen en woning niet in de Wet op de Ruimtelijke Ordening worden omschreven. Ook in het burgerlijk Wetboek is geen omschrijving van het begrip wonen opgenomen. Maslow (1970, p. 17) geeft in zijn hiërarchische ordening van behoeften aan dat de behoefte van lichamelijke veiligheid en zekerheid direct volgen na de vervulling van de lichamelijke behoeften (ook wel de fundamentele behoeften genoemd). Huisvesting, of beter gezegd wonen, levert een belangrijke bijdrage aan de vervulling van de behoefte aan veiligheid. Dagelijks terug te kunnen keren naar een woning biedt naast bescherming ook rust en stabiliteit wat factoren zijn die ingevuld moeten worden in de tweede laag van de Maslowpiramide (Maslow, 1970, p.18). Een vaste plek hebben waar mensen je kunnen vinden, ergens thuis horen, ergens bij horen en het hebben van buren helpen bij het maken van sociaal contact. 17
Tussen wonen en een woning zit verschil. Een zoektocht op het internet levert verschillende definities op van wonen waarbij het ‘permanent en vast gehuisvest zijn’ steeds terug komt. Wonen is een activiteit die men kan, maar niet hoeft uit te voeren in een woning. Men kan ook wonen in een gevangenis of antikraak wonen in een oude fabriek. Daartegenover staat dat een activiteit in een woning niet altijd ‘wonen’ hoeft te zijn. Een zakenman kan een woning aan de gracht huren voor twee maanden om aan een project in de stad te werken. Hij verblijft dan in een woning maar de activiteit is, naar de letter van de wet en vanwege het tijdelijke karakter, niet wonen. De Nota Mensen Wensen Wonen van het Ministerie van VROM (2000, p.7) beschrijft wonen als een veelzijdige activiteit die een basisvoorwaarde vormt voor persoonlijke ontwikkeling en ontplooiing. De woning zelf is een uitvalsbasis die veiligheid en geborgenheid uitstraalt. Van Bommel stelt in haar Handreiking extended stay, wonen vs hotel (2011, p.12) dat er weinig jurisprudentie is over de vraag wat in ruimtelijk planologische zin onder wonen moet worden verstaan. In de meeste bestemmingsplannen wordt wonen niet specifiek omschreven. In dat geval wordt aansluiting gezocht met wat men in het algemeen spraakgebruik onder wonen wordt verstaan. Zo probeerde een gemeente in Noord-Brabant de huisvesting van verschillende Polen te stoppen door te verwijzen naar het bestemmingsplan waarin een woning werd omschreven als een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding. De Raad van State besloot op 10 maart 2010 echter dat aansluiting gezocht moet worden bij het algemeen spraakgebruik omdat de betekenis van de term “wonen” in het bestemmingsplan niet nader was bepaald en in het plan voor de betekenis van die term ook niet naar enig voorschrift was verwezen (Van Zuidam, 2010, p.1). Het is onduidelijk waarom, maar in sommige gevallen wordt wonen wel nader beschreven in bestemmingsplannen. Zo beschrijft bestemmingsplan Brinkenweg 87 Klarenbeek permanente bewoning als: ‘gebruik als hoofdverblijf als bedoeld in de Wet Gemeentelijke Basis Administratie (GBA), waaronder wordt verstaan: het gebruik als woning door een zelfde persoon of gezin op een wijze die als gevolg van het in de Wet GBA bepaalde verplicht tot inschrijving in het persoonsregister van de gemeente’. Dit is het geval als iemand naar redelijke verwachting gedurende een half jaar ten minste twee derde van de tijd in Nederland verblijf zal houden (Wet GBA, artikel 26). Net zo min als in de Wet op de Ruimtelijke Ordening is ook in het burgerlijk Wetboek geen omschrijving van het begrip wonen opgenomen. Wel bevat het een omschrijving van het begrip woonruimte ( 7:233 BW) namelijk een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Ook wordt het begrip zelfstandige woning omschreven (7:234 BW) namelijk een woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. De wet lijkt dus weinig duidelijkheid te geven over wat wonen of een woning is. Van Bommel (2011, p. 20) stelt in haar Handreiking extended stay dat in algemene zin kan worden gesteld dat bij wonen vaak wordt gedacht aan de plaats van het hoofdverblijf, de vaste woon- en verblijfplaats en dat het gaat om gebruik voor een langere tijd, door dezelfde personen, volgens een vast patroon en dat er vaak sprake is van een sociale binding met en zorg voor woon- en leefomgeving (2011, p. 11). De rechtbank van Amsterdam geeft daarnaast op 28 augustus 2003 in een uitspraak het volgende aan: “Kenmerkend voor wonen is het ter plaatse vestigen, de wijze van inrichting, de aanwezigheid van persoonlijke spullen en inschrijving in het bevolkingsregister”. 18
Op basis van de bestudeerde literatuur kan het volgende gesteld worden: in Nederland is een woning een persoonlijk ingerichte gebouwde onroerende zaak, een woonwagen of een onroerende zaak op- of aan een standplaats. In Nederland is sprake van wonen als iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, dus ingeschreven is in het register, en daar volgens een vast patroon en voor langere tijd in een persoonlijke en sociale omgeving verblijft. Hiermee is voor dit onderzoek het eerste uiteinde van het onderzoeksgebied, wonen, gedefinieerd. Het andere uiteinde is de definitie van hotelverblijf.
3.1.2 Hotelverblijf Het bedrijfschap horeca beschrijft een hotel als een onderneming waar logies wordt verstrekt, met minimaal vijf slaapplaatsen die tegen betaling gehuurd kunnen worden; desgewenst voor niet meer dan één nacht. Hotels zijn in Nederland geclassificeerd met behulp van sterren variërend van 1 tot 5. Een hotel mag zich pas ‘hotel’ noemen als het met minimaal 1 ster geclassificeerd is (Bedrijfschap Horeca, 2012) In de Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen SVBP2008 (2010) wat de 2e bijlage is behorend bij de Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rijksoverheid, 2009) is hotel als zodanig niet opgenomen. Het valt daar onder de hoofdgroep ‘horeca’ met als gebruiksdoel ‘het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf, waaronder Bed & Breakfast’. De reden is onduidelijk maar in sommige bestemmingplannen wordt hotel wel als zodanig omschreven. Het bestemmingsplan Driel beschrijft hotel bijvoorbeeld als een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies per nacht met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/ of dranken voor consumptie ter plaatse. De duur van het verblijf is een belangrijk onderdeel van de definitie van een hotel. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek is het gemiddelde verblijf in een hotel 1,8 nachten (2009, p. 6). Het gemiddelde voor alle logiesaccommodaties (hotels inclusief huisjescomplexen, kampeerterreinen en groepsaccommodaties) is 2,9 nachten (CBS, 2009, p. 6). Van een maximale verblijfsduur in een hotel lijkt geen sprake te zijn. Als het echter de intentie van de gast is om in de hotelkamer te gaan wonen, het verblijf dusdanig lang is dat inschrijving in de GBA verplicht wordt (wanneer er gedurende een half jaar tweederde van de tijd in Nederland verblijf zal worden gehouden) en de hotelkamer ingericht wordt met persoonlijke spullen, dan zou er ook in een hotel sprake kunnen zijn van wonen. Het feitelijk gebruik van het hotel kan in strijd komen met het bestemmingsplan naarmate dit gebruik minder kenmerken van hotel heeft of feitelijk wonen wordt. Zo oordeelde de rechtbank van Rotterdam op 28 oktober 1994 dat een in die zaak besproken hotelkamerovereenkomst moest gezien worden als een huurovereenkomst van woonruimte omdat de verzorgingsfaciliteiten van ondergeschikte betekenis waren. Op basis van de bestudeerde literatuur kan het volgende gesteld worden: hotelverblijf in Nederland is zeer kort verblijf in een door het bedrijfschap als hotel geclassificeerd gebouw waar tegen betaling per nacht en vanaf één nacht, in overwegend één- en tweepersoons kamers overnacht kan worden en waar een bepaalde vorm van service en verzorging geboden wordt. Hiermee is voor dit onderzoek het tweede uiteinde van het onderzoeksgebied, hotel, gedefinieerd. 19
3.2 Hotelverblijf versus wonen: de kenmerken In paragraaf 3.1 is de theorie van de twee uiteinden, hotelverblijf en wonen beschreven. Kort tijdelijk verblijf bevindt zich tussen deze twee uiteinden in en draagt kenmerken van zowel wonen als hotelverblijf in zich. Foxley (2001, p. 80) omschrijft het vastgoedproduct serviced apartments als de ideale combinatie van het comfort en de faciliteiten van een hotel en de privacy en faciliteiten van thuis. Naast deze ‘zachte’ conceptuele kenmerken spelen ook ‘harde’ juridische kenmerken een belangrijke rol. Om tot een scherpe definiëring te komen is het van belang inzicht te krijgen hoe de verschillende kenmerken van wonen en hotelverblijf zich verhouden tot kort tijdelijk verblijf. Op basis van de bestudeerde literatuur en als onderdeel van dit onderzoek is een uitgebreid overzicht gemaakt van wet- en regelgeving die van invloed is op kort tijdelijk verblijf. Dit overzicht is in bijlage 1 weergegeven. De uitkomsten uit die literatuurstudie samen met de informatie uit de paragrafen 3.1.1 en 3.1.2. zijn opgenomen in figuur 8. In de cirkel van kort tijdelijk verblijf ontstaat zo een overzicht van de conceptuele en juridische onderdelen van kort tijdelijk verblijf die bijdragen aan de totstandkoming van de definiëring.
Figuur 8: kenmerken hotel en kenmerken wonen – eigen bewerking
3.3 Definiëring Kort tijdelijk verblijf Na deze theoretische analyse van wonen en hotelverblijf en het overzicht van de conceptuele onderdelen van kort tijdelijk verblijf kan een definitie gemaakt worden als handvat voor verder onderzoek. Gesteld is dat als iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft en daar volgens een vast patroon in een persoonlijke, sociale omgeving verblijft er sprake is van wonen. Als iemand slechts een paar dagen ergens verblijft en niet de intentie heeft om langer te blijven, geen persoonlijke inrichting heeft en er sprake is van enige vorm van service en verzorging dan is er sprake van hotelverblijf. De staatssecretaris van Financiën heeft in de Staatscourant van juli 2009 (p. 17) in verband met de verplichte heffing van omzetbelasting op logies bepaald dat van een ‘verblijf voor een korte periode in ieder geval sprake als de gasten feitelijk maximaal zes maanden verblijven’. In de Handleiding extended stay wonen vs hotel concludeert Van Bommel (2011, p. 5) dat er na een periode van zes maanden waarschijnlijk geen sprake meer is van extended stay maar van wonen. In de bestudeerde definities van hotel is een terugkerend onderdeel dat het gaat om verhuur per nacht en vanaf één nacht. Uit bovenstaande zou geconcludeerd kunnen worden dat kort tijdelijk verblijf start bij verblijf voor enige nachten en eindigt bij verblijf langer dan zes maanden. Dat zou een definitie zijn op basis van de huidig geldende regelgeving. Echter, aan de start van het 20
onderzoek is duidelijk geworden dat de uiteenlopende vraag naar kort verblijf niet binnen de huidige regelgeving past en er gezocht moet worden naar een optimale aansluiting van aanbod op de vraag, zelfs als dat betekent dat er nieuwe regelgeving moet komen. Daarom wordt er in dit onderzoek voor gekozen om kort tijdelijk verblijf te definiëren vanuit het perspectief van de aanbieder en de gebruiker. De huurder kiest ook voor een verblijf voor een langere periode dan 6 maanden zoals bijvoorbeeld bij het studentenhotel of het migrantenhotel het geval is. Om onderscheid te maken met het standaard hotelverblijf wordt in de definitie de term ‘middellange duur’ gehanteerd. Daarbij moet gedacht worden aan een verblijf dat langer is dan het gemiddeld verblijf in een hotel of vakantiehuis wat 2,9 nachten is (CBS, 2009, p. 6). Onder middellange duur wordt in dit onderzoek daarom een verblijfsduur bedoeld die langer is dan drie nachten. Kort tijdelijk verblijf is een situatie waarbij de gebruiker de intentie heeft om voor een soms onbekende maar altijd beperkte, middellange duur, tegen betaling een verblijfsruimte te gebruiken, waarbij hij/zij voornemens- en akkoord is om daar maximaal voor die bepaalde tijd te verblijven.
3.4 Vaststellen product-marktcombinaties kort tijdelijk verblijf Nu kort tijdelijk verblijf in Nederland gedefinieerd is, kan geanalyseerd worden hoe de vraag zich uit en welk aanbod er op dit moment in Nederland is om dit te faciliteren. Voor de kwaliteit van het onderzoek is het nuttig om de vele vastgoedproducten op basis van overeenkomende kenmerken in te delen in een aantal product-marktcombinaties. Het aantal van negentien vastgoedproducten is te groot om ieder product individueel te analyseren. Alle producten samennemen en het volledige aanbod als één markt analyseren zou geen recht doen aan de verscheidenheid van producten in de markt. Groepering biedt tevens de mogelijkheid om nieuwe vastgoedproducten in de toekomst direct onder een bijpassende product-marktcombinatie onder te brengen. In paragraaf 3.4.1. wordt inzicht gegeven in de vraag naar kort tijdelijk verblijf. In paragraaf 3.4.2. volgt eerst een analyse van het aanbod van kort tijdelijk verblijf gevolgd door een kenmerkenanalyse van de verschillende vastgoedproducten die zal leiden tot de vaststelling van onderscheidende product-marktcombinaties.
3.4.1 De vraag naar kort tijdelijk verblijf De VROM-Raad (2009 p. 105) spreekt over de opkomst van transnationaal wonen en meerhuizigheid. De vraag naar kort tijdelijk verblijf wordt deels gevormd door internationals (onder andere internationale studenten, internationale arbeidsmigranten en kenniswerkers en reizigers). Van der Molen (2012, p.1) beschrijft de Nederlandse vraag naar kort tijdelijk verblijf. Dat zijn veelal jongeren die naar woonruimte zoeken ter ondersteuning van werk of studie. Maar ook de vraag naar kort tijdelijk verblijf in verband met calamiteiten (brand, scheiding etc.) valt hier onder. Foxley (2001, p. 86) noemt drie trends die een positieve invloed hebben op het gebruik van serviced apartments: de vestiging van internationale bedrijven, de veranderende arbeidsstructuur met een toename van contractwerk en een toename van internationale congressen. Naast een splitsing tussen nationale en internationale vraag is een andere belangrijke onderverdeling mogelijk, namelijk het onderscheid van kort tijdelijk verblijf als onderdeel van een 21
uiteindelijke definitieve vestiging en kort tijdelijk verblijf gevolgd door vertrek naar een volgende locatie. In bijlage 2 is op basis van literatuurstudie een overzicht gegeven van de vraag en vragers naar kort tijdelijk verblijf zoals deze zich momenteel in Nederland manifesteert.
3.4.2 Het aanbod van kort tijdelijk verblijf Het aanbod van vastgoed dat zich richt op kort tijdelijk verblijf is divers. Op basis van literatuurstudie is een overzicht van de verschillende vastgoedproducten zoals ze nu in Nederland te vinden zijn, inclusief producten die nog in ontwikkeling zijn, gemaakt. Dit uitgebreide overzicht is opgenomen in bijlage 3. De analyse van het huidige aanbod in Nederland, dat onderdeel uitmaakt van dit onderzoek, levert momenteel negentien vastgoedproducten op. Die producten bevatten allemaal kenmerken van zowel hotelverblijf als van wonen . Wanneer deze negentien vastgoedproducten gerangschikt worden naar de mate van kenmerken van hotelverblijf of van wonen die ze in zich dragen en die uit de literatuurstudie volgt geeft dat het beeld dat in figuur 9 wordt weergegeven. Hoe meer typische kenmerken van hotelverblijf het vastgoedproduct in zich heeft hoe meer naar links op de ladder. Hoe meer woonkenmerken hoe meer rechts. B&B
Studenten hotel
Local Stay Woon hotel
Condo Hotel Migrantenh otel
Extended stay hotel
An@kraak woning
Apartment hotel Te koop woning
Serviced apartment
Studentenwoning
Corpoate housing
Shortstay
Jongerenwo ning
Sloop-‐renova@e Woning
Internaat
Stage hotel
Tijdelijke woning op @jdelijke bestemming
Figuur 9: ladder vastgoedproducten gerangschikt op basis van hotel- en woonkenmerken – eigen bewerking
In sommige gevallen gaat het om exploitatiegebonden vastgoed. De stenen en dat wat in het gebouw gebeurt zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat speelt vooral bij die vormen die veel kenmerken van hotelverblijf in zich dragen. Echter ook bij sommige woonvormen, zoals bij shortstay, zijn de verhuurinkomsten te beschouwen als inkomsten uit onderneming omdat de verhuuractiviteiten meer behelzen dan normaal vermogensbeheer. Die situatie bevestigt de menging van wonen en hotel die bij kort tijdelijk verblijf plaats heeft. Opvallend zijn de benamingen van de producten. Sommige hebben de doelgroep in de naam verwerkt (jongeren, studenten, corporate), anderen de duur van het verblijf (short, extended, tijdelijk) en een enkele de toekomstige functie (sloop, renovatie). Dit lijkt in eerste instantie triviaal, maar het lijkt er op dat de benaming specifiek wijst op de afwijking van een normale situatie en een meer juridische lading heeft dan in eerste instantie lijkt. In onderstaande kenmerkenanalyse zijn de negentien genoemde vastgoedproducten beoordeeld op zes kenmerken die uit de literatuurstudie naar voren kwamen en zijn voorbeelden gegeven van aanbieders. Vervolgens zijn producten met veel overeenkomende kenmerken gegroepeerd in vijf product-marktcombinaties. Op de methode valt wellicht af te dingen, echter het doel van deze analyse is om inzicht te geven in het aanbod en om te komen tot een indeling van het aanbod in onderzoekbare eenheden waar eventueel in de toekomst ook nieuwe losse vastgoedproducten onder geschaard kunnen worden. Er worden bij deze methode dus geen nieuwe producten bedacht, het gaat puur om het samenbrengen van bestaande producten in combinaties op basis van een geloofwaardige en transparante methode, hetgeen past bij de kenmerken van kwalitatief onderzoek (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, woord vooraf).
22
Kenmerken vastgoedproducten KTV
Bestemming
Richt zit op verblijfsduur
Hotel
Hotel
1-3 nachten
Condohotel
Hotel
1-3 nachten
Local Stay
Wonen
1-3 nachten
Nationaliteit gasten
Kosten
Bekende aanbieder
Bekende aanbieder
& Heel de wereld Toeristisch Zakelijk
Int. & NL
$-$$$$
Intercontinental
Accor
USA
Toeristisch & Zakelijk
Int. & NL
$-$$$$
USA, Europa
Toeristisch
Internationaal
$$
Wimdu.com
Airbnb.com Bedandbreakfast.com
Komt veel voor in
Soort gasten
Grand resiCondo gardens dences Marriott Antwerpen
Bed and Breakfast
Wonen
1-3 nachten
Europa
Toeristisch
Int. & NL
$$
Bedandbreakfast.nl
Extended stay hotel
Hotel
4 nachten - 6 maanden
USA, Azie
Zakelijk
Int. & NL
$$-$$$
Home2suites
Ascott
Apart hotel
Hotel
4 nachten - 6 maanden
Portugal, Frankrijk
Zakelijk
Int. & NL
$$-$$$
Adagio
B-Apart hotels
Woonhotels
Hotel
1 maand - 6 maanden
Nederland
Hulpbehoevenden
NL
$
Arthotel Rotterdam
Magix Mix Dordrecht
Studentenhotels
Hotel
3 maanden - 1 jaar
Europa
Studenten
Internationaal
$$
Nido
Student Hotel
Stagehotel
Hotel
1-6 maanden
Nog nergens
Studenten
NL
$$
Geen
Geen
Migrantenhotels
Hotel
2 weken - 4 maanden
Nederland
Arbeidsmigranten
Internationaal
$
Otto
Groenflex
Serviced Apartments
Wonen
30 dagen - 6 maanden
USA
Toeristisch & Zakelijk
Internationaal
$$$
Execustay Marriot
Vesteda
Shortstay Apartments
Wonen
5 nachten - 6 maanden
Nederland
Toeristisch & Zakelijk
Internationaal
$$$
Htel
De la Stage
Corporate Housing
Wonen
30 dagen - 6 maanden
USA
Zakelijk
Internationaal
$$$$
Home Suite Home
Corporate Housing Locators
Internaat
Wonen
6 maanden - 4 jaar
USA
Studenten
Int & NL
$$
Hotelschool Den Haag
Nijenrode
Studentenwoningen
Wonen
1 - 4 jaar
Nederland
Studenten
NL
$
Duwo
SLS wonen
Jongerenwoningen
Wonen
1 - 4 jaar
Amsterdam
Jongeren
NL
$
Stadgenoot
Eigen Haard
Te koop staande woningen
Wonen
1 - 2 jaar
Nederland
Woningzoekers
Int & NL
$$
Individuele eigenaren
Sloop of renovatiewoningen
Wonen
1 - 7 jaar
Nederland
Woningzoekers
NL
$
Corporaties
Individuele eigenaren
Antikraak
Kantoor
1 maand - 5 jaar
Nederland
Jongeren/ studenten
NL
$
Ad Hoc
Camelot
Tijdelijke woningen op tijdelijk bestemming
Wonen
6 maanden - 5 jaar
Nederland
Woningzoekers
NL
$$
Kantoorbeleggers
Figuur 10 Kenmerkenanalyse vastgoedproducten kort tijdelijk verblijf – eigen bewerking
Uit bovenstaande analyse in figuur 10 kunnen de volgende vijf product-marktcombinaties die zich op kort tijdelijk verblijf in Nederland als volgt gegroepeerd worden: 1. Extended stay Hotels (waaronder appartementen hotels en aparthotels). Kenmerken: Middellang verblijf, ook hotelverblijf, zakelijk verblijf, hotelbestemming. 2. Doelgroephotels (waaronder woonhotels, polenhotels, labour hotels en studentenhotels). Kenmerken: Gekoppeld aan werk, studie of uitzendorganisaties, lang verblijf, internationaal, specifiek op één doelgroep gericht, hotelbestemming. 3. Corporate apartments (waaronder serviced apartments, shortstay apartments en expatwoningen). Kenmerken: Kort en middellang verblijf, luxe, ingericht, internationale gasten, woonbestemming. 4. Doelgroepwoningen (waaronder jongerenwoningen, studentenwoningen en internaat). Kenmerken: Einde huurcontract zodra je buiten de doelgroep valt, sociale woningen, woonbestemming. 5. Leegstandswoningen (waaronder anti-kraak, sloop- en renovatiewoningen, tijdelijke woningen op tijdelijke bestemming en te koop staande woningen). Kenmerken: tijdelijk beschikbaar in het kader van leegstand. Woonbestemming of anders in het geval van anti-kraak. 23
De zesde groep, die van hotels (waaronder condo hotels, local stay en Bed and Breakfast) wordt in dit onderzoek niet verder meegenomen. Het betreft immers ‘normaal’ hotelverblijf met een gemiddelde duur van minder dan drie nachten.
3.5 Samenvatting en beantwoording deelvragen 5 en 6 In Nederland is sprake van wonen als iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, dus ingeschreven is in het register en daar volgens een vast patroon en voor langere tijd in een persoonlijke en sociale omgeving verblijft. In een hotel kan iemand tegen betaling per nacht en vanaf één nacht, in overwegend één- en tweepersoons kamers overnachten en een bepaalde vorm van service en verzorging gebruiken. Kort tijdelijk verblijf heeft kenmerken van beide; soms in meerdere mate van wonen en soms in meerdere mate van hotelverblijf, afhankelijk van het vastgoedproduct. In alle gevallen heeft de gebruiker de intentie om voor een soms onbekende maar altijd beperkte, middellange duur een woning of hotelkamer te huren en is hij of zij voornemens en akkoord om daar maximaal voor die bepaalde tijd te verblijven. Deze definitie van kort tijdelijk verblijf in Nederland beantwoordt deelvraag 5. De vraag naar kort tijdelijk verblijf is zeer divers wat ook een soortgelijk aanbod oplevert. Literatuuronderzoek levert momenteel negentien vastgoedproducten in Nederland op. Uit een uitgevoerde kenmerkenanalyse van deze vastgoedproducten blijkt dat er vijf productmarktcombinaties te onderscheiden zijn waar de huidige- maar ook toekomstige vastgoedproducten in ingedeeld kunnen worden. De markt van kort tijdelijk verblijf in Nederland bestaat uit extended stay hotels, doelgroepenhotels, corporate apartments, doelgroepenwoningen en leegstandswoningen wat deelvraag 6 beantwoordt.
Hoofdstuk 4: Ontwikkeling vastgoedproducten kort tijdelijk verblijf Om te kunnen vaststellen welke aspecten de aansluiting van vastgoedproducten op de marktvraag beïnvloeden is het in eerste instantie van belang om vast te stellen in welke fase van ontwikkeling de verschillende vastgoedproducten zich bevinden en welke groeistrategieën door vastgoedaanbieders gebruikt worden om tot een professioneel product te komen. Voor deze analyse worden in dit hoofdstuk de eerder besproken theoretische marketingmodellen gebruikt, de Ansoffmatrix en de product-levenscyclus. In dit hoofdstuk wordt de volgende deelvraag beantwoord: 7. Hoe ontwikkelt de groei van kort tijdelijk verblijf zich?
4.1 Groeistrategieën aan de hand van de Ansoffmatrix In eerste instantie wordt in deze paragraaf op basis van literatuurstudie voor iedere productmarktcombinatie onderbouwd welke groeistrategie de vastgoedaanbieders binnen de combinatie hanteren. Na deze analyse wordt aan de hand van een aantal producten van vastgoedaanbieders in figuur 10 inzichtelijk gemaakt in hoeverre de strategieën van de verschillende verhuurders verschillen. Vervolgens wordt aan de hand van deze matrix een tweede matrix gemaakt (figuur 11) 24
waarin inzichtelijk gemaakt wordt wat de groeistrategieën van de aanbieders van productmarktcombinaties zijn. Uit de analyse blijkt dat de eerder vastgestelde product-marktcombinaties afwijkende groeistrategieën hanteren. Hier onder volgt de verantwoording voor de geanalyseerde groeistrategie van iedere product-marktcombinatie. a) Extended stay hotels vertonen veel overeenkomsten met het bestaande hotelproduct. Nog steeds is sprake van een typisch hotelgebouw en een hotelbestemming. Extended stay hotels worden vaak geëxploiteerd door bestaande hotelketens als onderdeel van hun product portfolio. De kamers zijn wat ruimer en hebben veelal een kitchenette en een zithoek. Er worden services geboden maar die zijn beperkter dan in gewone hotels (Moreau and Thorsteinsdottir, 2005, p.360). Het gemiddelde verblijf is wat langer dan in een ‘gewoon’ hotel. Maar ook typisch hotelverblijf van enkele nachten vindt plaats in extended stay hotels (Geiregger, 2008, p.3). Volgens Geiregger verblijft 30% van de gasten in een extended stay hotel korter dan een week. De markt die bediend wordt kannibaliseert voor een deel op de hotelmarkt maar een deel van de markt is nieuw en ontstaat door internationalisering en globalisering. Geiregger spreekt van ‘a home for the modern nomad’. Feitelijk proberen extended stay hotels groei te realiseren door met een licht aangepast hotelproduct een deel van de bestaande markt voor zich te winnen en een deel van een nieuwe markt te bereiken. De groeistrategie van extended stay hotels kan daarmee geclassificeerd worden als marktpenetratie.
NB. De termen ‘extended stay’ en ‘shortstay’ werken vaak verwarrend. Met name omdat de verblijfsduur bij beide concepten nauwelijks verschilt. De terminologie komt voort uit de bestemming van het vastgoed. “Extended” wordt gebruikt bij een hotel omdat het verblijf van de gast langer is dan bij normaal hotelverblijf. “Short” wordt gebruikt bij een woonbestemming omdat het verblijf van de gast korter is dan een normale woonduur.
b) Corporate apartments: Hotelketens die corporate apartments aanbieden verbinden hun merk en reserveringskracht aan huurwoningen en bieden zo een product met een merkwaarde en hoge services in een woonomgeving. De markt die zij bedienen is voor deze hotelketens nieuw. Het verblijf in corporate apartments is over het algemeen veel langer dan in hotels en langer dan in extended stay hotels. Ook omdat er in veel gevallen een minimum verhuurduur geëist wordt (Moreau and Thorsteinsdottir, 2005, p.360) Shortstay verblijf in Amsterdam varieert bijvoorbeeld van 7 nachten tot 6 maanden. Hotelketens die zich mengen op de markt van corporate apartments hanteren een marktontwikkelingsstrategie. Ze bedienen een nieuwe markt maar maken daarbij gebruik van veel onderdelen van het bestaande product (merk, management, reserveringsmodules). Woningverhuurders die zich normaal richten op permanente verhuur en besluiten zich ook te gaan mengen in de verhuur van corporate apartments (zoals Vesteda) maken een tegengestelde beweging. Van lang verhuur naar kort verhuur. De markt die ze dan bedienen is voor hen niet geheel nieuw, het product is dat wel. Veel corporate apartments zijn volledig ingericht en bieden diverse services. Het product lijkt daarmee veel meer op een hotelkamer dan op een reguliere leeg opgeleverde woning. De woningverhuurders hanteren veel meer een groeistrategie gebaseerd op productontwikkeling. Binnen de markt van corporate apartments vindt dus groei plaats op basis van zowel 25
productontwikkeling (woningverhuurders) als marktontwikkeling (hoteloperators). c) Doelgroepenhotels: Deze hotels bedienen nieuwe markten zoals die van internationale studenten en arbeidsmigranten. Door het openstellen van grenzen en de opkomst van internationale studie- en uitwisselingsprogramma’s is (tijdelijk) werken of studeren in een ander land eenvoudiger geworden. Het onderzoek ‘mobiliteit in beeld’ van Richters, E., Roodenburg, S., Becker, R. (Nuffic 2011, p.16) geeft aan dat het percentage buitenlandse studenten stijgt. Volgens onderzoek van de Algemene Bond van Uitzendondernemingen (2008) worden jaarlijks 35.000 uitzendkrachten uit de Midden- en Oost Europese landen bemiddeld. Hierdoor zijn nieuwe markten ontstaan met nieuwe verblijfswensen. Aanbieders van doelgroepenhotels bedienen deze nieuwe markten met een nieuw product. Doelgroepenhotels richten zich namelijk op een relatief lang verblijf variërend van een aantal weken tot een jaar of in uitzonderlijke gevallen nog langer. Het fysieke product heeft zeer veel kenmerken van een regulier hotelproduct in zich. Zo is er veelal 24 uurs receptie, worden de kamers schoongemaakt en is er een restaurant en bar (Rikken, 2008, p. 15). Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat aanbieders van doelgroepenhotels een diversificatiestrategie hanteren om groei te realiseren. Zij introduceren nieuwe producten op relatief nieuwe markten. d) Doelgroepwoningen: Studentenwoningen met campuscontract, jongerenwoningen en andere woningen waarbij de tijdelijkheid geborgd wordt door de status van de huurder zijn nieuwe producten (Eigen Haard, 2011). De markt van woningzoekende Nederlandse studenten en jongeren is echter geenszins nieuw. Het tijdelijk verblijfsproduct dat vooral corporaties hen nu bieden is dat wel. Er worden voor deze bestaande doelgroepen op maat gemaakte huurarrangementen ontwikkeld die eindigen als een bepaald moment bereikt is (afronding studie of leeftijd). Aanbieders van doelgroepenwoningen hanteren daarmee een groeistrategie gebaseerd op productontwikkeling. e) Leegstandswoningen zoals antikraak, te koop woningen die tijdelijk verhuurd worden en tijdelijke woningen op tijdelijke bestemmingen zijn nieuw ontwikkelde woonproducten en huurarrangementen die over het algemeen aan bestaande markten worden verhuurd. De grote vraag naar woningen onder jongeren en studenten leidde er bijvoorbeeld toe dat er in de jaren 90 in leegstaande kantoren een nieuw woonproduct werd ontwikkeld dat tijdens de leegstandsperiode gebruikt op basis van een gebruiksovereenkomst bewoond kan worden. Bij leegstandsverhuur gaat het veelal om het huisvesten van de bestaande lokale markt, echter in uitzonderlijke gevallen, worden ook nieuwe markten zoals internationale studenten, arbeidsmigranten en internationale kenniswerkers bediend. Aanbieders van leegstandswoningen hanteren een strategie van productontwikkeling. Met steeds nieuwe producten richten ze zich op bestaande markten. Over de vijfde strategie van Macke (2006, p. 46), die van verticale integratie waarbij groei ontstaat doordat een vastgoedaanbieder een groter deel van de waardeketen voor zijn rekening neemt kan gesteld worden dat vooral bij extended stay hotels en corporate apartments eerder sprake is van verticale differentiatie doordat de operatie steeds meer losgekoppeld wordt van het vastgoedeigendom. Een trend die in de hotelmarkt steeds meer gemeengoed wordt. Bij corporate apartments verzorgen tussenpartijen de verhuur van verschillende woningen aan de gebruikers. Er wordt in de vastgoedmarkt rondom kort tijdelijk verblijf weinig gebruik gemaakt van verticale integratie om het hold-up probleem te voorkomen en transactiekosten te verlagen.
26
De onderstaande afbeeldingen (figuur 11 en 12) verduidelijken de zojuist beschreven situatie. Door merken en aanbieders van bestaande vastgoedproducten en producten in ontwikkeling in het model te rangschikken op basis van hun groeistrategie ontstaat een duidelijk beeld van de verschillende strategieën die ingezet worden om deze vastgoedproducten te laten groeien.
Figuur 11: groeistrategie per merk
Figuur 12: groeistrategie per product-marktcombinatie
4.2 Groeiontwikkeling aan de hand van de product-levenscyclus In de voorgaande paragraaf is geconcludeerd dat de vijf product-marktcombinaties verschillende groeistrategieën hanteren. De volgende stap in dit onderzoek is om inzichtelijk te maken hoe de groei van de verschillende product-marktcombinaties vordert. Hier wordt de eerder beschreven product-levenscyclus voor gebruikt die het ‘leven’ van een product of product-marktcombinatie onderverdeeld in vier fasen. Het model wordt in dit onderzoek enigszins aangepast aan de situatie. In eerste instantie wordt geen analyse van één vastgoedproduct gemaakt maar worden de vijf product-marktcombinaties geanalyseerd. Individuele producten kunnen ten onder gaan terwijl productgroepen tot wasdom komen (Zondag, 2008, p.13). Nozeman stelt daarnaast in zijn oratie (2001) dat de cyclus van vastgoedconcepten steeds korter wordt. Een analyse van productmarktcombinaties geeft derhalve een beter beeld van de huidige marktsituatie. Daarnaast worden de afwegingsvariabelen die normaal gesproken gehanteerd worden aangepast. Zondag (2008, p.9) gebruikt bijvoorbeeld de variabelen markt, productie, arbeidsintensiviteit en de structuur van de bedrijfstak als beoordelingfactoren. Levitt beoordeelt producten op basis van kosten, verkopen, concurrentie en winst (Mulders, 2009, p. 292). Om te bepalen in welke fase van de product-levenscyclus de product-marktcombinaties zich bevinden worden in dit onderzoek een aantal factoren toegevoegd, die in het literatuuronderzoek naar voor kwamen als succesfactoren voor groei. Passende regelgeving en een passende 27
classificatie of benaming zijn bijvoorbeeld factoren die uit de literatuurstudie naar voren komen als belangrijke voorwaarden voor groei. In figuur 13 worden die variabelen per fase aangeduid. Nozeman (2001) onderscheidt in de levenscyclus van vastgoedproducten de technische-, economische- en functionele cyclus. De in dit onderzoek beschreven cyclus van de vijf productmarktcombinaties betreft de functionele cyclus. Het beschrijft de groei van de pmc’s als functionele onderdelen van de vastgoedmarkt en analyseert in hoeverre de producten momenteel binnen de markt functioneren. Het gaat in dit geval bijvoorbeeld dus niet om de financiële haalbaarheid van de producten.
Figuur 13: product-levenscyclus met groeifactoren – eigen bewerking
Om hun positie in de cyclus te bepalen worden de product-marktcombinaties op basis van de informatie uit de literatuurstudie gescoord op bovenstaande variabelen. Onderstaand tabel in figuur 14 geeft aan hoe de product-marktcombinaties scoren (van 1 tot 5) op ieder van de factoren die als typisch voor die fase zijn genoemd. Het eerste deel van de tabel geeft aan hoe de product- marktcombinaties scoren op de kenmerken van de introductiefase. Het tweede deel doet hetzelfde voor de groeifase. Om uiteindelijk te bepalen in welke fase een productmarktcombinatie zich bevindt, is de volgende methode gehanteerd. De scores van de introductiefase zijn afgetrokken van de scores in de groeifase. Een product dat scoort op kenmerken die bij de groeifase horen maar toch nog veel kenmerken vertoont van de introductiefase zal in de praktijk moeite hebben om verder te groeien omdat de belemmeringen uit de introductiefase nog niet zijn weggenomen. Vanzelfsprekend kan men afdingen op deze methode. Het doel van de analyse is echter om een eerste beeld te krijgen van de groei van de product-marktcombinaties en in hoeverre die van elkaar verschilt. Door de beoordelingsfactoren te baseren op literatuuronderzoek en de scores later te toetsen in de expertinterviews wordt de methode geloofwaardig en transparant.
28
Introductie
Invididuele aanbieders
Illegaliteit
Geen regelgeving
Nieuwe Individuele Weinig marktpartijen investeerders concurrentie
Geen productnaam
Totaal
Extended stay hotel
1
1
2
2
2
4
2
14
Doelgroephotels
3
3
4
3
3
4
3
23
Corporate apartments
4
4
4
4
4
4
4
28
Doelgroepwoningen
1
1
4
2
2
5
4
19
Leegstandswoningen
3
3
2
3
4
3
4
22
Passende regelgeving
Keten vorming
Product congressen
Overleg vorming
Deelname bedrijven
Merk vorming
Totaal
Groei min introductie
Extended stay hotel
4
4
4
3
5
4
24
10
Doelgroephotels
2
2
3
2
2
2
13
-10
Groei
Corporate apartments
2
3
2
3
2
3
15
-13
Doelgroepwoningen
3
3
3
2
3
2
16
-3
Leegstandswoningen
3
2
3
3
3
2
16
-6
Figuur 14: score product-marktcombinaties op groeifactoren
Hieronder volgt op basis van de scores per product-markt combinatie een korte analyse gevolgd door een weergave van het model met de positie per product-marktcombinatie. a) Corporate apartments is een product dat in Nederland nog geen voet aan de grond heeft gekregen. Er is veel belemmerende regelgeving (huurrecht, woningwet) en de regels zijn per gemeente anders. Er is nog geen generieke benaming voor het product noch is er een keurmerk, classificering of brancheorganisatie. Aanbod komt veelal van individuele aanbieders. Er is onduidelijkheid over zaken als GBA inschrijving, toeristenbelasting en btw afdracht. b) Doelgroephotels beginnen steeds professioneler te worden. Er worden afspraken gemaakt tussen aanbieders en de overheid. Zo is er een uniforme huisvestingsnorm voor migrantenhotels. De Tweede Kamer, betrokken ministeries en de organisaties van gemeenten, woningcorporaties en werkgevers hebben een intentieverklaring gesloten en zijn het programma Flexwonen voor arbeidsmigranten gestart. Er worden conferenties georganiseerd over het huisvesten van studenten in studentenhotels. Er is echter nog geen op maat gesneden regelgeving voor de realisatie van doelgroephotels. De hotels die open zijn worden alsnog geconfronteerd met onduidelijke en ongunstige regelgeving. Vooral de relatie tussen doelgroepenhotels en het huurrecht is nog onduidelijk, maar ook zaken als toeristenbelasting en inschrijving in de GBA spelen een rol. c) De regelgeving voor woningen die vanuit de leegstandswet beschikbaar komen wordt op maat gemaakt voor nieuwe vastgoedproducten. Zo is er een regeling voor het tijdelijk verhuren van een te koop staand huis. De leegstandswetvergunning heft de huurbescherming op (een belangrijke belemmering voor groei). Er is veel aandacht voor het oplossen van de leegstand. Zowel vanuit de markt als vanuit de overheid. Er is echter nog geen generieke naam, kwaliteitsmerk of goede marketing voor de woningen. Er zijn veel individuele aanbieders en veel regelgeving is zeer recent. d) Doelgroepwoningen hebben veel potentie om door te groeien naar een fase van volwassenheid. Studentenwoningen zijn door de introductie van het campuscontract al gegroeid in ontwikkeling. Jongerenwoningen zijn kort geleden geïntroduceerd. Er zijn professionele partijen, zoals corporaties, betrokken bij de ontwikkeling. Er is echter nog geen naam, marketing of classificatie voor de woningen. Verder wordt voor iedere doelgroep aparte regelgeving gemaakt. Daarbij komt dat het omgaan met wet- en regelgeving zich, vooral voor 29
jongerenwoningen, nog in de experimentele fase bevindt. Er is binnen de markt twijfel over de houdbaarheid van de regelgeving. e) Extended stay bevindt zich in de groeifase. Er komen steeds meer initiatieven voor de realisatie van hotels die faciliteiten voor langer verblijf bieden. Tot nu toe zijn er echter nog weinig hotels gerealiseerd. Er is ook nog geen aparte classificatie, alhoewel de hotels zich, zo lijkt het, wel aan kunnen sluiten bij de branchevereniging. Er is in Nederland nog geen generieke naam voor het product, noch wordt er intensief overleg gevoerd tussen marktpartijen onderling of de overheid en marktpartijen. Qua regelgeving lijken er weinig belemmeringen voor extended stay hotels om door te groeien naar een fase van volwassenheid. Op basis van de scores en de analyse kan de product-levenscyclus van iedere productmarktcombinatie in beeld gebracht worden. Figuur 15 toont van ieder van hen de positie in de verschillende fases. Uit de analyse blijkt dat vier product-marktcombinaties negatief scoren. Zij vertonen dus in totaal meer en zwaarwegende kenmerken die bij de introductiefase horen en zijn daardoor deze fase nog niet ontgroeid. Alleen het extended stay hotel scoort positief en bevindt zich daarom in de groeifase.
Figuur 15 product-levenscyclus van de vijf product-marktcombinaties – eigen bewerking
4.3 Beantwoording deelvraag 7 Het antwoord op deelvraag 7 is dat de groei van kort tijdelijk verblijf producten in Nederland zich zeer matig tot slecht ontwikkeld. De vijf onderscheiden product-marktcombinaties hebben verschillende, soms ietwat overlappende, groeistrategieën. Aanbieders van extended stay hotels realiseren bijvoorbeeld groei met een penetratiestrategie. Doelgroepenhotels daarentegen richten zich met een nieuwe product op een nieuwe markt. Alleen extended stay hotels bevinden zich als pmc in de groeifase. De andere vier product-marktcombinaties zijn de introductiefase nog niet ontgroeid.
30
Hoofdstuk 5: Belemmeringen en stimuli in groei Aan de hand van het literatuur- en explorerend onderzoek zal in dit hoofdstuk op basis van de LoNGPESTEL-analyse een overzicht gegeven worden van factoren die de groei van de productmarktcombinaties stimuleren en belemmeren. De volgende deelvragen zullen in dit hoofdstuk beantwoord worden: 8. Welke factoren belemmeren en stimuleren de groei van vastgoedproducten voor kort tijdelijk verblijf? 9. In hoeverre zijn de belemmerende en stimulerende factoren te veranderen dan wel te gebruiken en wat is daarvan het effect?
5.1 LoNGPESTEL-analyse van de externe omgeving Eerder is in dit onderzoek vastgesteld dat geen van vijf product-marktcombinaties zich in een fase van volwassenheid bevindt. De aansluiting van het vastgoedaanbod op de marktvraag is onvoldoende. In deze paragraaf zal op basis van de literatuurstudie en een explorerend onderzoek een overzicht gegeven worden van de factoren die de groei belemmeren en juist stimuleren. Deze analyse wordt gedaan aan de hand van het eerder besproken theoretische PESTEL-model. Figuur 16 geeft schematisch weer hoe deze analyse is opgebouwd. Door aanvullend een onderscheid te maken tussen lokale-, nationale- en globale factoren (LoNG) wordt een nog beter inzicht geboden in de problematiek. De LoNGPESTEL-analyse is echter niet slechts een opsomming van de verschillende externe beïnvloedingsfactoren gerangschikt naar onderwerp. Het biedt daarboven de Poli2ek mogelijkheid om te analyseren welke factoren de meeste invloed hebben op mogelijke We@en Economie verandering en hoe waarschijnlijk het is dat en regels factoren gaan veranderen of gebruikt kunnen Groei van worden. In het analysedeel van dit onderzoek vastgoedproducten wordt ges2muleerd worden ook de vier sociale niveaus van of belemmerd Williamson gebruikt (2000, p. 596) om hier Milieu Sociaal een nog beter inzicht in te geven. De analyse is gedaan op basis van informatie uit het literatuuronderzoek en uit het explorerend Techno-‐ logie onderzoek naar de groeiverwachtingen. De methode die voor de LoNGPESTEL-analyse Figuur 16: PESTEL analyse – eigen bewerking gehanteerd is, is als volgt: a) Iedere uit de literatuur ontdekte invloedsfactor is ingedeeld in één van de zes onderwerpen (P,E,S,T,E of L). b) Van iedere factor is aangeven of het een lokale, nationale of globale factor is. c) Van iedere factor is aangegeven wat de weging (1 tm 3) is voor wat betreft de eenvoud waarmee de factor te gebruiken is of weg te nemen. d) Van iedere factor is aangegeven wat de weging (1 tm 3) is voor wat betreft het effect dat gebruik of eliminatie van de factor heeft op de groei van de vastgoedproducten. 31
e) Van iedere factor is met een getal (-5 tm 5) aangegeven in hoeverre de factor van invloed is op de product-marktcombinatie. Een hoog negatief cijfer geeft aan dat de factor erg belemmerend werkt. Een hoog positief cijfer geeft aan dat de factor erg stimulerend werkt. Net als bij de gehanteerde methode bij de analyse van de levenscycli kan op deze methodiek afgedongen worden. Door de factoren en scores te baseren op de verkregen informatie uit het literatuuronderzoek en uit het eerdere explorerend onderzoek ontstaat echter een transparante en geloofwaardige methode wat typische kwaliteitscriteria zijn voor kwalitatief onderzoek (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, woord vooraf). Het feit dat de uitslagen in het empirisch onderzoek getoetst worden maakt de methode en de uitslag geloofwaardig. Het volledig overzicht van de beoordeelde factoren en de scores zijn afgebeeld in bijlage 7. Een eerste conclusie die uit de PESTEL-analyse getrokken kan worden is dat het aantal en type belemmerende factoren per product-marktcombinatie beduidend verschilt. Dat sluit aan bij de conclusies uit hoofdstuk 3 waarin vastgesteld werd dat de product-marktcombinaties ieder een eigen groeistrategie hanteren en zich in verschillende fasen van ontwikkeling bevinden. Het huurrecht en het huurprijsrecht zijn zwaar belemmerende factoren die bij veel, maar niet bij alle product-marktcombinaties een rol spelen. Het politieke standpunt ten opzichte van kort tijdelijk verblijf is een belangrijke stimulerende factor voor bijna alle, maar niet voor alle productmarktcombinaties. Het is opvallend dat ondanks dat de intentie van de gebruiker nagenoeg gelijk is, namelijk het ergens kort tijdelijk verblijven, de groei van de verschillende productmarktcombinaties op allerlei verschillende manieren belemmerd of gestimuleerd wordt. Dat wordt met name veroorzaakt door het gekozen planologische instrument en de bijbehorende wet- en regelgeving. Belemmerende factoren voor de groei van vastgoedproducten Uit de literatuurstudie bleek al dat vooral de nationale wet- en regelgeving zeer belemmerend werkt bij de groei van de vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten. Vooral het huurrecht en het huurprijsrecht zijn remmers op de ontwikkeling van de vastgoedproducten. Maar ook andere nationale en lokale regelgeving rondom woningonttrekking, toeristenbelasting, huursubsidie, inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie, bouwbesluit, geluid en lucht spelen een groeibeperkende rol. Daarnaast spelen sociale omgevingsfactoren een remmende rol bij de ontwikkeling van verschillende vastgoedproducten. Het imago en de verwachte overlast van doelgroepenhotels en de illegaliteit en de onbekendheid van het product binnen de productgroep corporate apartments waar de factor overlast ook een rol speelt zijn hier voorbeelden van. Daarnaast spelen de gevoeligheden rondom woningonttrekking maar ook het voortrekken en de druk van de zittende huurders en de mensen op de wachtlijst die niet willen ‘ingehaald worden’ door kort hurende ‘concurrenten’ een belemmerende rol. Ook de juridisch planologische wordt in de literatuur veel genoemd als belemmerende factor. Woningverdeling speelt een politieke en sociale rol. Politici kiezen veelal voor de zittende bewoners en hebben minder oog voor het faciliteren van nieuwe bewoners. Strenge eisen op het gebied van lucht en geluid maken het ontwikkelen van woningen in risicogebieden moeilijk. Stimulerende factoren voor de groei van vastgoedproducten Uit de analyse blijkt dat er ook factoren zijn die groei stimuleren of kunnen stimuleren. Zij ontstaan voornamelijk door macro- en micro-economische ontwikkelingen en politieke beweging. 32
De globalisering en internationalisering van de samenleving brengt bewegingen op gang. De opkomende vraag die zich manifesteert door de manier waarop mensen tegenwoordig werken, leven en reizen is op zich al een stimulerende factor voor de groei van vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten. De trek naar steden (urbanisatie) met een beperkt aanbod van woningen stimuleert de ontwikkeling van vastgoed. Op microniveau speelt de internationalisering van de Nederlandse economie een rol. Steeds meer buitenlandse bedrijven vestigen zich in en rondom de grote steden van het land. Daarnaast is de opkomst van de shortterm assignments een stimulans voor groei. Dit vergroot de aandacht voor het vestigingsklimaat voor deze bedrijven en daarmee de aandacht voor huisvesting. De woningmarkt zit op slot en de politiek zoekt naar oplossingen om deze los te weken. Invoering van de ‘Donner punten’, extra huurpunten in kraptegebieden, proeven met inkomensafhankelijke huren, en de invoering van campus- en jongerencontracten laten zien dat er politiek draagvlak is voor het introduceren van nieuwe regels en het werken met tijdelijke huren. De aandacht voor leegstand en de politieke wil om daar oplossingen voor te vinden is een laatste stimulans. Leegstaande woningen kunnen tijdelijk verhuurd worden en leegstaande kantoren kunnen getransformeerd worden naar tijdelijke woongebouwen. Op technologisch vlak vormen vooral de opkomst van internet en social media stimulerende factoren. De tijdelijke huurder reist licht. Een laptop huist een volledig persoonlijk profiel, een boekenkast, televisie, dossierkast en telefoon in zich. Het leven en werk kunnen zonder tijdsverlies op verschillende plekken voortgezet worden. Deelbaar eigenaarschap biedt de mogelijkheid om op verschillende plekken in de wereld te wonen en te werken. Samenvattend kan gesteld worden dat de factoren die stimulerend werken voor de groei van de vastgoedproducten met name op politiek, technologisch en economisch vlak liggen (P, E, & T). Belemmeringen zijn vooral terug te vinden op sociaal vlak en in mindere mate op milieuvlak maar vooral op het vlak van wet- en regelgeving (S, E & L). In de onderstaande vijf figuren (figuren 17 tm 21) zijn de uitslagen per product-marktcombinatie schematisch weergegeven. Ieder kwadrant vertegenwoordigt een combinatie van haalbaarheid en effect. In bijlage 7 is het volledige overzicht met alle factoren en de bijbehorende scores schematisch weergegeven. In de figuren zijn echter alleen de meest belangrijke factoren vermeld. Dat zijn de factoren met een hoge score op belemmering of stimulans en die ofwel een hoge weging hebben ofwel een hoge mate van veranderbaarheid. Kortom in de figuren zijn de factoren opgenomen die de groei van de vastgoedproducten het meest belemmeren of stimuleren. Het kwadrant linksboven toont bijvoorbeeld die factoren die relatief makkelijk te beïnvloeden zijn en redelijk veel effect hebben (zoals eenduidige regelgeving voor corporate apartments). Men zou dat laaghangend fruit kunnen noemen. Het kwadrant rechtsonder toont factoren die moeilijk te veranderen zijn en weinig effect hebben. Dat zou men rot fruit kunnen noemen. Het kwadrant rechtsboven bevat fruit dat aan moeilijk doordringbare stekelstruiken groeit. De kleur van iedere cirkel geeft vervolgens aan of het een belemmerende (rood) of een stimulerende (groen) factor is. Of het een lokale, nationale of globale factor betreft is aangegeven in de tabel in bijlage 7.
33
Figuur 18: PESTEL-analyse doelgroephotels
Figuur 17: PESTEL-analyse extended stay hotels
Figuur 19: PESTEL-analyse corporate apartments
Figuur 20: PESTEL-analyse doelgroepwoningen
34
Figuur 21: PESTEL-analyse leegstandswoningen
5.2 Beantwoording deelvragen 8 en 9 Het antwoord op de 8e deelvraag welke factoren de groei van vastgoedproducten voor kort tijdelijk verblijf belemmeren en stimuleren is niet éénduidig te beantwoorden. Per productmarktcombinatie verschilt dat enigszins veroorzaakt door de combinatie van het product en de planologische situatie. Wel kan vastgesteld worden dat vooral wet- en regelgeving belemmerend werken. De huidige politieke aandacht voor de leegstandproblematiek en de vastzittende woningmarkt zijn stimuli voor groei. Factoren die stimulerend werken voor de groei van de vastgoedproducten liggen met name op politiek, technologisch en economisch vlak (P, E, & T). Belemmeringen zijn vooral terug te vinden op sociaal vlak en in mindere mate op milieuvlak maar vooral op het vlak van wet- en regelgeving (S, E & L). Het antwoord op de 9e deelvraag is dat uit de analyse blijkt dat vooral de ‘zachte’ factoren die veelal te maken hebben met communicatie (imago, onbekendheid, standpunt, aandacht, keurmerk) makkelijk te veranderen zijn. Factoren die met wet- en regelgeving te maken hebben zijn moeilijker te veranderen maar hebben wel een groot effect. Daarbij kan nog een onderscheid gemaakt worden tussen nationale en lokale wet- en regelgeving. De eerste is moeilijker te veranderen maar heeft een groter effect dan de laatste.
5.3 Samenvatting deel 2: Kort tijdelijk verblijf in de praktijk Wanneer men de theorie rondom wonen en hotelverblijf en die rondom groei van vastgoedproducten samen brengt dan stelt dit onderzoek het volgende vast. Kort tijdelijk verblijf bevindt zich tussen wonen en hotelverblijf. De vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten hebben kenmerken van beide maar behoren niet tot het ene of andere uiterste. Kort tijdelijk verblijf is een situatie waarbij de gebruiker de intentie heeft om voor een soms onbekende maar altijd beperkte, middellange duur, tegen betaling een verblijfsruimte te gebruiken, waarbij hij/zij voornemens- en akkoord is om daar maximaal voor die bepaalde tijd te 35
verblijven. Er kunnen op dit moment in Nederland negentien verschillende vastgoedproducten onderscheiden worden die kort tijdelijk verblijf aanbieden. Deze zijn voor dit onderzoek, maar ook voor toekomstig gebruik, onderverdeeld in vijf product-marktcombinaties. Analyse aan de hand van de Ansoffmatrix toont aan dat iedere product-marktcombinatie een eigen groeistrategie hanteert variërend van marktpenetratie tot diversificatie. Alleen extended stay hotels bevinden zich, zo blijkt uit een analyse aan de hand van de product-levenscyclus, in een fase van groei, de andere pmc’s zijn de introductiefase nog niet ontgroeid. Er zijn dan ook moeilijk te veranderen factoren die groei belemmeren, dat geldt met name voor wet- en regelgeving. Maar ook sociale factoren zoals imago van bepaalde vastgoedproducten en illegaliteit spelen een belemmerende rol. De aandacht voor de leegstandsproblematiek, de vastzittende woningmarkt en urbanisatie in het algemeen stimuleren de groei van de verschillende product-marktcombinaties. De bevindingen uit dit deel van het onderzoek zullen in het volgende deel empirisch getoetst worden. Aan de hand van expert interviews zal onderzocht worden in hoeverre de gevonden definiëring van kort tijdelijk verblijf klopt en bruikbaar is. Daarnaast zal getoetst worden of de inventarisatie van de negentien vastgoedproducten compleet is en in hoeverre de onderverdeling in vijf product-marktcombinaties herkend wordt en werkbaar is voor de toekomst. Tenslotte zal het inzicht in de groei van de pmc’s dat aan de hand van de theoretische analyses verkregen is getoetst worden. De vaststelling dat de product-marktcombinaties allen verschillende groeistrategieën hebben, echter nauwelijks tot volwassenheid doorgroeien zal getoetst worden. Tenslotte zullen in het empirisch onderzoek de voor groei belemmerende en stimulerende factoren getoetst en geïnventariseerd worden en zal verder onderzocht worden in hoeverre kort tijdelijk verblijf kan doorgroeien naar een volwassen verblijfvorm in Nederland en welke stappen daartoe gezet zouden moeten worden.
36
Deel 3 Empirische toetsing en analyse
37
Hoofdstuk 6: Kwalitatieve interviews, methode en bevindingen Dit deel van het onderzoek toetst de inzichten die verkregen zijn in deel 2. Dat gebeurt aan de hand van empirisch onderzoek. Dit hoofdstuk beschrijft de onderzoeksmethodiek, geeft aan hoe de betrouwbaarheid van het onderzoek geborgd is beschrijft de bevindingen uit de interviews. In dit hoofdstuk wordt geen deelvraag beantwoord.
6.1 Onderzoeksmethode De empirische onderzoeksmethode is een kwalitatief survey onderzoek (Baarda, de Goede, en Theunissen, p.124). Het onderzoek is uitgevoerd door het houden van open interviews met twaalf experts. Het betreft investeerders in- en operators van vastgoedproducten die zich richten op kort tijdelijk verblijf. Daarnaast zijn juristen, medewerkers van het Ministerie, de Stichting Experimenten Volkshuisvesting en een hoogleraar housing systems geïnterviewd. Een overzicht van alle geïnterviewden is in bijlage 4 weergegeven. De respondenten zijn gekozen via een gerichte selectie. Er zijn half gestructureerde mondelinge vraaggesprekken gevoerd waarbij de vragen vastliggen maar de antwoorden open zijn en er ruimte is om door te vragen en nieuwe richtingen te verkennen (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, p. 235). In de interviews zijn de in de voorgaande hoofdstukken opgedane ideeën en het begrip kort verblijf verblijf getoetst. Alle respondenten hebben ruim voor het interview een topiclijst toegezonden gekregen die voor ieder interview aangepast is aan de achtergrond en kennis van de geïnterviewde en aan de fase waarin het onderzoek zich op dat moment bevond. Allereerst zijn interviews gehouden met een aantal exploitanten. De reden om hiermee te starten was om vast te kunnen stellen in welk marktaspect de meeste belemmerende factoren voorkomen. Zou dit bijvoorbeeld overwegend regelgeving geweest zijn dan zouden de vervolginterviews vooral met juristen en gemeenten zijn geweest. Zou blijken dat de financiering als remmer op de groei van de producten werkt dan zouden interviews met banken en beleggers ingepland zijn.
6.2 Betrouwbaarheid en geldigheid van het onderzoek Om de betrouwbaarheid van dit onderzoek te vergroten is besloten om de interviews op te bouwen wat betekent dat er een afhankelijkheidsrelatie tussen de interviews ontstaat. De uitkomsten uit de eerste vraaggesprekken worden gebruikt om de volgende interviews te preciseren om zo tot de kern van de zaak te komen. Alle gesprekken zijn integraal opgenomen met behulp van een iphone en zijn direct na de gesprekken uitgewerkt. Dat biedt de onderzoeker de mogelijkheid om het gesprek nog eens terug te luisteren om te horen of hij niets gemist hebt. Maar het biedt tevens de kans om het gesprek door een collega te laten beluisteren (peer debriefing) en hem of haar een verslag te laten uitbrengen (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, p. 200). Ruim voor het interview is steeds een op maat gemaakte informerende brief (zie bijlage 5 voor een voorbeeld) geschreven zodat de geïnterviewden goed op de hoogte waren van de opzet van het gesprek. Verder is gewerkt met een semi gestructureerde vragenlijst en zijn de interviews op vrije dagen van de onderzoeker gehouden zodat hij de interviews steeds goed uitgerust heeft kunnen uitvoeren, er een bepaalde vorm van regelmaat in de interviews gebracht kon worden en de vraaggesprekken direct uitgewerkt konden worden. Daarnaast is elite verkenning (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, p. 152) voorkomen door niet alleen sleutelfiguren te interviewen, maar ook een aantal personen die minder centraal bij het thema 38
betrokken zijn. Er is veel aandacht geschonken aan de kwaliteit van de geïnterviewden. Zo zijn twee schrijfsters van, voor dit thema, belangrijke onderzoeken geïnterviewd (Van Bommel en Van der Schaar) en is gesproken met prof. Dr. Boelhouwer, hoogleraar housing systems in Delft. De volledige weergave van alle gesprekken is weergegeven in bijlage 6. De verschillende interviews zijn samengesteld op basis van het vooronderzoek en de behandelde topics volgen steeds zoveel mogelijk de deelvragen. De combinatie van dataverzamelingstechnieken maakt een kwalitatief onderzoek waardevol. Als in één onderzoek verschillende dataverzamelingsmethoden zinvol worden gecombineerd is er sprake van een methodische triangulatie (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, p. 235). Dat levert een vollediger beeld van de situatie op. De gegevens in dit onderzoek zijn verzameld via literatuuronderzoek, via exploratie en via open interviews. Middels de member check methode, het interviewen van direct betrokken, (Baarda, De Goede en Theunissen, 2009, p. 200) is de geldigheid van het onderzoek verder geborgd.
6.3 Bevindingen uit de interviews In totaal zijn twaalf expertinterviews afgenomen waarin de bevindingen uit het tweede deel van dit onderzoek getoetst zijn. De belangrijkste conclusie is dat in de gesprekken een groot deel van de bevindingen uit het onderzoek bevestigt zijn. Wet- en regelgeving werden in bijna alle gesprekken genoemd als de grootste belemmering voor groei van de product-marktcombinaties. Dat is ook het thema geweest wat steeds belangrijker werd in de gesprekken en in de selectie van nieuwe interview kandidaten. Maar ook nieuwe belemmeringen zoals de kapitaaleisen die aan banken worden opgelegd via voorschriften als Basel – I, II en III en de moeilijkheid van het vinden van geschikte locaties werden genoemd. Aan de vastgoedproducten werden nog de vakantiewoningen toegevoegd als vastgoedproduct dat kort tijdelijk verblijf faciliteert. Het belang van een goed georganiseerd aanbod voor kort tijdelijk verblijf voor het vestigingsklimaat is door diverse geïnterviewden benadrukt. In een aantal gesprekken is genoemd dat de manier waarop kort tijdelijk verblijf op dit moment gefaciliteerd wordt in negatieve zin bijdraagt aan de kwaliteit van het vestigingsklimaat en de dynamiek op de arbeidsmarkt. Naast de problematiek rondom regelgeving zijn, volgens de geïnterviewden, onzekerheid en een gebrek aan vertrouwen de rode lijnen die door de groeiproblematiek heen lopen. Meerdere geïnterviewden noemden een gebrek aan duidelijkheid als het grote probleem voor groei. Uit diverse interviews werd duidelijk dat het animo van anderen om te investeren in nieuwe ontwikkelingen door zowel belemmeringen in de ontwikkeling als in de operatie van de huidige faciliteiten afneemt. Op een hoger abstractieniveau zijn de problematiek rondom woonruimteverdeling en politieke keuzes als belemmeringen genoemd. In figuur 22 zijn de belangrijkste uitspraken uit de expertinterviews weergegeven. De bevindingen uit het empirisch onderzoek zullen samen met die vanuit het literatuur en theoretisch onderzoek in het volgende hoofdstuk geanalyseerd worden.
39
Rol (Woon-art Hotel Rotterdam & Eindhoven): ‘Tegelijkertijd met ons initiatief waren er destijds nog 20 initiatieven van vooral woningbouwcorporaties, die soortgelijke woonhotels wilden realiseren. Door de kromme wet- en regelgeving zijn ze één voor één afgevallen’. Bruines & Smit (RLI): ‘Er zou eigenlijk een soort van ‘wonen light’ in de woonsector moeten geïntroduceerd worden’ - ‘je ziet dat de vastgoedmarkt verpest is door onzekerheid aan de vraagkant en aan de aanbod kant’ - ‘wonen is onderbelicht als onderdeel van het vestigingsklimaat’ - ‘de huidige huurarrangementen sluiten niet meer aan op de huidige dynamische vraag. Je organiseert als stad dus een economisch en sociaal cultureel probleem’. Shortstay aanbieder (Anoniem): ‘De grootste belemmering waar ons bedrijf tegen aan loopt is onduidelijkheid en onzekerheid’. Baaima (Vesteda): ‘We hebben behoefte aan duidelijkheid over de woonproducten. En we hebben behoefte aan een instantie die aangeeft welke dat zijn’. Vijn (Nederhome): ‘Met de normale huurregels is migrantenhuisvesting niet rendabel te maken’. Van Bommel (Gemeente Amsterdam): ‘De grens tussen hotelverblijf en wonen is aan het vervagen, de uitersten zijn wel duidelijk. Er is echter een heel groot grijs gebied.’‘Vooral huurwetgeving belemmert het flexibel omgaan met de nieuwe vraag. Dat brengt voor de vastgoedeigenaar een groot risico met zich mee’. Meyer (Hotels Ahead): ‘Het is voor een stad erg belangrijk om deze nieuwe initiatieven mogelijk te maken om zo het vestigingsklimaat te verbeteren’ - ‘De global nomads willen een local social life’. Giezen (DLA): ‘Het feit dat een derde kan ingrijpen in het huurniveau maakt beleggers zeer terughoudend’ - ‘om vastgoed verder te brengen heb je die zekerheid wel nodig’ ‘veel kantonrechters zullen de afspraken rondom jongerenwoningen honoreren, maar er kunnen er ook zijn die dat niet zullen doen’. Uffen (City Living): ‘Er zou meer zekerheid moeten komen, bijvoorbeeld in bestemmingsplannen’ - ‘Het gebrek aan informatie en aan data vormt een belemmering’. Jurgens (A-partments): ‘Het verhuren van woningen voor korte tijd is politiek een zeer gevoelig onderwerp, ik vraag me af in hoeverre shortstay ooit professioneel kan worden in een stad’ - ‘Nederlanders willen hun buren kennen en willen dat hun buren in dezelfde situatie zitten’. Van der Schaar (Stichting Experimenten Volkshuisvesting): ‘Als je voor allerlei doelgroepen aparte huurcontracten moet gaan maken dan wordt het systeem niet meer geloofwaardig’ - ‘Ik zie wat in een goed tijdelijk contract als basis voor diverse vragers’. Boelhouwer (OTB/TU Delft): ‘Het gebrek aan faciliteiten voor kort tijdelijk verblijf is een remmer op de economische groei’ - ‘Gemeenten richten zich vaak vooral op de mensen die al in hun stad wonen. Ze denken dat die mensen daar altijd maar willen blijven wonen’ - ‘Wet- en regelgeving is de grootste belemmering’- ‘er moet aparte wet- en regelgeving voor kort tijdelijk verblijf komen’. Figuur 22: belangrijkste uitspraken uit expertinterviews
40
Hoofdstuk 7: Analyse onderzoekresultaten Dit hoofdstuk analyseert de resultaten van het onderzoek. Het brengt de bevindingen van deel 2, waarin aan de hand van theorieën een beeld van de huidige praktijk geschetst is, en deel 3 waarin de inzichten getoetst zijn aan de hand van empirisch onderzoek samen. Voor de analyse van deze onderzoeksresultaten zal de in deel 1 reeds beschreven transactiekostentheorie met de daaraan gekoppelde theorie rondom instituties van Williamson gebruikt worden Aan de hand van deze theorie zal de problematiek rondom de aansluiting van het aanbod op de vraag naar kort tijdelijk verblijf verder- en op een hoog abstractieniveau geanalyseerd worden om uiteindelijk de centrale vraag te kunnen beantwoorden. Deze analyse zal de volgende twee en laatste deelvragen beantwoorden: 10. Welke rol spelen formele en informele instituties bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf. 11. Welke rol spelen vertrouwen en zekerheid bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf.
7.1 Analyse aan de hand van de transactiekostentheorie Tot zover heeft dit onderzoek inzicht gegeven in de groeistrategieën en de levensfasen van de product-marktcombinaties en in de gewogen factoren die groei stimuleren dan wel belemmeren. Deze inzichten zijn via empirisch onderzoek getoetst. Voor de analyse van de onderzoeksresultaten wordt de in paragraaf 2.1 besproken transactiekostentheorie als onderdeel van de nieuwe institutionele economie gebruikt. In figuur 23 wordt het model nogmaals getoond. Aan de hand van de transactiekostentheorie zal geanalyseerd worden welke formele en informele instituties een rol spelen bij de totstandkoming van een contract bij kort tijdelijk verblijf en welke rol vertrouwen en zekerheid daarbij spelen. Of kort tijdelijk verblijf kan doorgroeien tot een volwaardige verblijfsvorm in Nederland hangt mede af van het vertrouwen dat er in de markt is en de effectiviteit van de gehanteerde instituties. De aan de transactiekosten gekoppelde theorie rondom instituties van Williamson en de door hem beschreven vier sociale niveaus waarin instituties bestaan en veranderen zal gebruikt worden om inzicht te geven in de veranderbaarheid van belemmerende instituties en de tijd die het kost om deze veranderingen te realiseren.
Figuur 23: transactiekostentheorie – eigen bewerking
41
Transactiekostentheorie De vraag naar kort verblijf is in paragraaf 3.4.1. beschreven en in bijlage 1 uitgewerkt. Volgens de transactiekostentheorie is de vraag leidend en wordt het aanbod geacht zich aan de vraag aan te passen. In paragraaf 3.4.2 is het aanbod beschreven en in bijlage 3 is een overzicht gegeven van negentien vastgoedproducten die momenteel in Nederland de vraag naar kort tijdelijk verblijf faciliteren. Uit het onderzoek blijkt dat de aansluiting van de vastgoedproducten op de marktvraag niet optimaal is, hetgeen in het empirisch onderzoek bevestigd is. De transactiekostentheorie kan verduidelijken waardoor dit wordt veroorzaakt. Mensen ervaren welvaart als niet slechts het aanbod op de vraag is afgestemd maar er ook een goede maatschappelijke verdeling en houdbaarheid van het aanbod is (Wolfson, 2001, p. 29). Bij huisvesting speelt een goede en eerlijke verdeling van het aanbod historisch een belangrijke rol. Door de grote overheidsbemoeienis rondom woonruimteverdeling is dan ook sprake van een hiërarchische coördinatie en niet zozeer van een marktcoördinatie. Ook de transactiekostenregulerende instituties zijn gebaseerd op deze hiërarchische manier van het verdelen van woningen. In de aansluiting van het aanbod op de vraag spelen naast instituties, vertrouwen en zekerheid een rol. Uit het empirisch onderzoek blijkt dat er een gebrek is aan duidelijkheid en vertrouwen en dat instituties in sommige gevallen eerder transactiekostenverhogend werken dan verlagend. Dit in tegenstelling tot het feitelijk doel dat instituties hebben. De hiërarchische manier waarop de woonruimteverdeling plaats vindt in combinatie met de daarbij horende regulerende instituties sluiten niet efficiënt aan bij de marktvraag naar kort tijdelijk verblijf waardoor voor de meeste product-marktcombinaties het afsluiten van het contract moeizaam verloopt. Social embeddedness Williamson (2000, p. 596) noemt vier sociale niveaus waarbinnen instituties bestaan en wijzigen. Wanneer de bevindingen uit het onderzoek op het eerste niveau, het niveau van informele instituties, worden beoordeeld dan kan men vaststellen dat informele instituties rondom kort tijdelijk verblijf het claimen van ruimte en de verdeling van schaarse middelen betreffen. De huisvesting van mensen in Nederland is traditioneel een onderdeel van de vastgoedmarkt waarin overheidsbemoeienis een zeer grote rol speelt en de aanbodsturing zeer bureaucratisch verloopt. Dat vindt zijn origine in de periode van wederopbouw van Nederland na de Tweede Wereldoorlog waarin vooral aanbodvergroting en gelijke behandeling centraal stonden (Wolfson, 2001, p. 185). In het streven naar welvaart staan best-, fair- en sustainable use centraal. Daarbinnen spelen de geschiedenis van de huisvesting, de hiërarchische sturing en diverse instituties een rol. Kort tijdelijk verblijf is een nieuwe markt die zich mengt in de verdeling van woon en verblijfsruimte. Binnen de huidige vraag staat differentiatie en ondernemerschap centraal waar bureaucratische sturing nauwelijks bij aansluit. Uit het onderzoek blijkt dat er op dit eerste niveau tegen grote belemmeringen wordt aangelopen. Zo is door een aantal geïnterviewden gesteld dat gemeenten vaak kiezen voor de zittende bewoners en zo de toegangsbarrières voor de stad hoog houden. Ook een eerlijke verdeling van ruimte speelt een rol. Zo is in de interviews genoemd dat één van de belemmeringen bij shortstay is dat er bij huidige bewoners weinig acceptatie is voor kort tijdelijk gebruik van woningen. Een ander veelgehoorde belemmering is de kwestie rondom de wachtlijsten. Mensen kunnen het oneerlijk vinden als er voorrang wordt gegeven aan hen die kort willen verblijven boven hen die al lang op een wachtlijst staan. Verder heeft een aantal geïnterviewden het gevaar van misbruik van huurders genoemd als risico en belemmering bij het 42
ontwikkelen van faciliteiten voor kort tijdelijk verblijf. Binnen het welvaartsprincipe en de optimalisering van het aanbod speelt het onderdeel ‘fair use’ dus een belangrijke rol. De groei van kort tijdelijk verblijf wordt voor een belangrijk deel belemmerd door formele instituties die voortkomen uit het sociale niveau van ‘social embeddedness’. Dit geldt vooral bij die concepten die veel kenmerken van wonen in zich dragen. Tradities, gedachten, normen en waarden rondom woonruimteverdeling die gebaseerd zijn op gelijkheid belemmeren de groei van vastgoedproducten die zich richten op kort tijdelijk verblijf. Institutional environment Binnen het tweede sociale niveau van de institutionele omgeving speelt historisch ingebedde wet- en regelgeving die gebaseerd is op de eerder genoemde normen en waarden een zeer belemmerende rol voor de groei van kort tijdelijk verblijf. Vooral de huurwet en huurprijswet, gebaseerd op eerlijkheid, bescherming en gelijkheid vormen voor een aantal productmarktcombinaties een haast onoverkomelijke barrière voor groei. De verouderde huurarrangementen lijken niet meer toegesneden op de huidige vraag. In de interviews werd door sommigen gesteld dat de huurwet het hen onmogelijk maakt om het vastgoedproduct op een goede manier aan te bieden. Anderen stelden dat de keuze voor de hotelbestemming puur is om het huurrecht en huurprijsrecht te omzeilen, wat andere geïnterviewden overigens een ongewenste ontwikkeling vinden. Governance Op het derde niveau, dat van ‘governance’ waarin de contracten gesloten worden spelen minder onoverkomelijke instituties een rol. Wel wordt uit literatuuronderzoek en de kwalitatieve interviews duidelijk dat fiscale wetgeving en de juridisch planologische situatie veel onduidelijkheid oplevert en dat beperkende regelgeving van financiers belemmerend werkt voor de realisatie van vastgoedproducten. Het betreft echter veelal lokale regelgeving, waarbij door geïnterviewden wordt aangegeven dat deze regels, bij politiek draagvlak, wijzigbaar zijn. Er kan dus gesteld worden dat normen en waarden rondom gelijkheid en eerlijkheid (woonruimteverdeling, wachtlijsten, eigen mensen eerst, geen misbruik van huurders) in Nederland belemmerend werken bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf. Vooral daar waar het product veel kenmerken van wonen in zich draagt. De bestaande formele instituties zijn gebaseerd op deze normen en waarden en op de traditionele manier van volkshuisvesten. Deze instituties, en dan vooral de wet- en regelgeving, leiden bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf tot veel onduidelijkheid, onzekerheid en een vertrouwensprobleem. Vooral de situatie rondom de rechten speelt ontwikkelaars en exploitanten parten. De basis voor goed functionerende regulering en transacties is dat er vertrouwen is dat overheid en private partijen zich aan hun woord houden en, mocht dat niet gebeuren, dat dat afdwingbaar is via een rechter (Wolfson, 2001, p.69). De onzekerheid speelt een belangrijke rol bij het ontwikkelen van vastgoed voor kort tijdelijk verblijf maar ook tijdens de exploitatie. De operators van het woonhotel, het migrantenhotel en de shortstay appartementen en de geïnterviewde vastgoedadvocaat noemden onzekerheid en onduidelijkheid als belangrijke belemmerende groeifactoren tijdens de operatie van het vastgoed.
43
Als de bevindingen uit het onderzoek toegepast worden op de vier sociale niveaus waarbinnen instituties bestaan en wijzigen Williamson (2000, p. 596) dan ontstaat het beeld dat is weergegeven in figuur 24 en wordt de problematiek inzichtelijk. Product-marktcombinaties die de sociaal ingebedde formele instituties raken, dus bijvoorbeeld in strijd zijn met eerlijke woonruimteverdeling of bepaalde groepen voorrang willen geven worden direct geconfronteerd met belemmerende formele instituties zoals huurrecht en huurprijsrecht. De linker kolom van de figuur noemt een aantal belemmeringen per sociaal niveau. De middelste kolom geeft enkele stimuli per niveau. De rechter kolom geeft de tijd die het per niveau kost om veranderingen door te voeren. De sociaal ingebedde normen, waarden en tradities veranderen uiterst langzaam. Wijzigingen duren vaak meer dan honderd jaar en kunnen zelfs honderden jaren duren. Veranderingen in de instituties die bepalen hoe de contracten worden gesloten gaan sneller en kunnen zelfs in vijf tot tien jaar wijzigen.
Figuur 24 belemmeringen en stimuli volgens Williamson’s vier sociale niveaus – eigen bewerking
Afzonderlijke product-marktcombinaties Analyse van de afzonderlijke product-marktcombinaties toont aan dat er verschillen zijn in de doorgroei mogelijkheden. Extended stay hotels hebben een goede kans om door te groeien tot volwaardige en volwassen vastgoedproducten. Zij worden als hotels ontwikkeld en geëxploiteerd en sluiten aan bij de sociaal ingebedde normen en instituties rondom de hotelontwikkeling en hotelexploitatie. Daarnaast worden ze nauwelijks beïnvloed door de sterke normen rondom woonruimteverdeling. De verblijfsduur in deze hotels is dusdanig beperkt dat formele instituties als huurrecht en huurprijsrecht groei niet zullen beperken. Wel spelen er op het niveau van 44
governance instituties die op dit moment enigszins beperkend werken. Deze instituties lijken echter op korte termijn aanpasbaar. Doelgroepenhotels zullen naar verwachting geconfronteerd worden met verdere groeiproblemen. De verblijfsduur en het gebruik hebben beide veel kenmerken van wonen waardoor instituties als de huurwet maar ook regelgeving rondom geluid en het bouwbesluit belemmerend zullen blijven werken. Net als bij doelgroepenhotels lijken de groeikansen voor corporate apartments beperkt. Het gebruik van bestaande woningen voor de huisvesting van mensen die slechts tijdelijk verblijven sluit niet aan bij instituties rondom woonruimteverdeling. De strenge regels lokken illegaal gebruik uit wat leidt tot een imagoprobleem. Daarnaast richten aanbieders in grote steden zich ook- en soms vooral op de toeristische markt wat weerstand van omwonenden oplevert. Bij de product-marktcombinatie doelgroepenwoningen lijken de groeikansen groter. De introductie van het campuscontract is goed verlopen en lijkt succesvol en duurzaam geïmplementeerd binnen de markt van studentenhuisvesting. Het jongerencontract is kortgeleden bij wijze van proef geïntroduceerd met de volledige steun van het ministerie. Alhoewel formele instituties belemmerend kunnen werken voor dit type kort tijdelijk verblijf kunnen, bij de juiste borging van het concept voor bepaalde doelgroepen, onderdelen van de huurwet uitgeschakeld worden. De vraag is daarbij echter wel in hoeverre de wetgever accepteert dat voor iedere doelgroep weer een uitzondering wordt gemaakt. Voor de vijfde en laatste product-marktcombinatie, leegstandswoningen, geldt nagenoeg hetzelfde als voor de doelgroepwoningen. De huurwetgeving werkt belemmerend en wordt ook veelvuldig ingezet om de tijdelijkheid van het verblijf te betwisten. De concepten sloopwoning en tijdelijk huren op een tijdelijke bestemming lijken echter geborgd te zijn binnen de vastgoedmarkt en de regelgeving.
7.2 Beantwoording deelvragen 10 en 11 De tiende deelvraag is welke rol formele en informele instituties spelen bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf. Het antwoord op deze vraag is dat dat voor de meeste producten een zeer belemmerende is. Vooral de informele instituties gebaseerd op de eerlijke verdeling van woonruimte en de zekerheid rondom wonen die ontstaan zijn tijdens de wederopbouw na de tweede wereldoorlog werken remmend voor de groei. De op deze normen en waarden gebaseerde wet- en regelgeving is een concrete belemmering voor de meeste productmarktcombinaties maar niet voor alle onderzochte pmc’s. Instituties die de contractvorming regelen (governance) werken soms belemmerend maar kunnen eenvoudiger en sneller gewijzigd worden. Urbanisatie en globalisering zijn wereldwijd ingebedde informele instituties die groei kunnen stimuleren en het veranderingsproces kunnen versnellen. De elfde deelvraag is welke rol vertrouwen en zekerheid spelen bij de totstandkoming van een contract voor kort tijdelijk verblijf. Het antwoord is dat vertrouwen en zekerheid een zeer belangrijke rol spelen. Hoe minder zekerheid hoe meer borging en garantie in een contract ingebouwd moet worden. De moeizame realisatie van een aantal vastgoedproducten zoals de 45
doelgroepenhotels of de corporate apartments heeft geleid tot veel onduidelijkheid en een dalend vertrouwen. Veel investeerders zijn al afgehaakt. De transactiekosten van nieuwe contracten zullen hoog zijn aangezien het vertrouwen geborgd zal moeten worden met allerhande regulerende en borgende instituties. Uit het empirisch onderzoek komt duidelijk naar voren dat onduidelijkheid, onzekerheid en een gebrek aan vertrouwen belemmerend werken voor de groei van de product-marktcombinaties die zich op kort tijdelijk verblijf richten.
46
Deel 4 Resultaten
47
Hoofdstuk 8: Conclusies en suggesties voor nader onderzoek 8.1 Conclusies De vijf onderzochte product-marktcombinaties hanteren allen een verschillende groeistrategie. Een analyse van de pmc’s aan de hand van de product-levenscyclus geeft het beeld dat alleen extended stay hotels zich in een fase van groei bevinden. De andere vier productmarktcombinaties zijn de fase van introductie nog niet ontgroeid. Het aantal en type factoren dat groei belemmert of stimuleert is per product-marktcombinatie verschillend. Dat wordt, zo lijkt het, met name veroorzaakt door het gekozen planologische instrument en de bijbehorende regelgeving. Belemmerend voor de groei van de vastgoedproducten in Nederland zijn informele instituties rondom woonruimteverdeling die sociaal ingebed zijn en gebaseerd zijn op eerlijkheid en gelijkheid. Formele instituties als wet- en regelgeving die voortvloeien uit de traditionele wijze van verdeling van woonruimte, en dan vooral de huurwet, werken belemmerend op de groei van de vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten. Er speelt bij de contractvorming van een groot deel van de vastgoedproducten (zowel tijdens de ontwikkeling als tijdens de exploitatie) een vertrouwensprobleem. Enkele instituties die de transacties begeleiden leveren onzekerheid op en werken dus transactiekostenverhogend. De manier waarop kort tijdelijk verblijf momenteel in Nederland aangeboden wordt is zeer verschillend. Op diverse manieren wordt geprobeerd om de belemmeringen te trotseren en de huurders te faciliteren. Het levert een veelheid aan producten op die veelal op een bijzondere doelgroep gericht zijn en hun eigen strategie hebben om creatief met wet- en regelgeving om te gaan of soms functioneren op basis van aangepaste regelgeving. Dit gebeurt soms met succes maar vaak ook met teleurstellend resultaat. Sommige van de producten worden op een hotelbestemming gerealiseerd, andere weer op een woonbestemming. Soms wordt het einde van een studie gebruikt om de tijdelijkheid te borgen dan weer de leeftijd, de terugkeer van een reis of het einde van een bestemmingwijziging periode. Enkele afzonderlijke vastgoedproducten, zoals de studentenwoningen met campuscontract en de extended stay hotels met eigen regelgeving zijn succesvol. Andere vastgoedproducten, zoals de woonhotels, lijken echter minder levensvatbaar te zijn. Sommige vastgoedproducten lopen tijdens de exploitatie tegen nieuwe belemmeringen aan wat schadelijk is voor het vertrouwen en de zekerheid bij toekomstige transacties. Gesteld kan worden dat kort tijdelijk verblijf als fenomeen en verblijfstype in Nederland over het geheel niet goed gefaciliteerd wordt. Er zijn weliswaar negentien vastgoedproducten herkend maar bij veel van deze producten steken problemen de kop op veroorzaakt door belemmerende instituties. Andere ontwikkelaars en investeerders deinzen vervolgens terug en vaak blijft het bij de realisatie van slechts enkele locaties. Er is sprake van een gefragmenteerde ontwikkeling van vastgoedproducten met ieder zijn eigen manier van contractvorming. De kans bestaat daardoor dat wellicht enkele vastgoedproducten wel stand zullen houden. Dat brengt echter ook het gevaar met zich mee dat de verblijfsvorm in zijn geheel niet tot wasdom komt en dat nieuwe initiatieven wegvallen omdat bestaande producten problemen hebben en het verblijfstype als geheel geen grote aantrekkingskracht heeft 48
op investeerders. De creativiteit waarmee ontwikkelaars proberen mazen in de wet te gebruiken of te creëren lijkt niet te leiden tot een duurzame borging van het begrip kort tijdelijk verblijf als verblijfsvorm binnen de vastgoedmarkt. In diverse van de gevoerde vraaggesprekken is gepleit voor borging middels introductie van een tussenvorm. De conclusie van dit onderzoek is dan ook dat de kans dat kort tijdelijk verblijf zonder wezenlijke veranderingen doorgroeit tot een volwaardige verblijfsvorm binnen de Nederlandse vastgoedmarkt gering is. En als het gebeurt is het vooral gebaseerd op toeval. Voor nieuwe verblijfsconcepten betekent dit dat er altijd een grote mate van onzekerheid en onduidelijkheid gemoeid is met zowel de ontwikkeling als de exploitatie van het vastgoed. Dat kan ertoe leiden dat er terughoudendheid betracht wordt vanuit de vastgoedmarkt.
Het antwoord op de centrale vraag van dit onderzoek luidt: De huidige fragmentarische ontwikkeling van vastgoedproducten voor kort tijdelijk verblijf, met ieder hun eigen wijze van contractvorming en de bijbehorende instituties leidt tot de realisatie van een aantal succesvolle vastgoedproducten maar niet tot groei van kort tijdelijke verblijf als volwaardige verblijfsvorm in Nederland. Dit betekent dat nieuwe verblijfsconcepten niet aan kunnen sluiten bij een geaccepteerde en gereguleerde verblijfsvorm en steeds opnieuw moeten werken aan een op maat gemaakt contract waarbij een hoge onzekerheid en laag vertrouwen kunnen leiden tot onoverbrugbare transactiekosten en terughoudendheid bij investeerders en operators.
Dit belemmert de groei van vastgoedconcepten waardoor het aanbod niet aan zal kunnen sluiten bij de vraagontwikkeling. Men zou kunnen stellen dat er geen probleem is, er zijn immers negentien vastgoedproducten en uiteindelijk komen mensen wel ergens terecht. Dit onderzoek toont echter aan dat de vraag, zowel kwalitatief als kwantitatief niet goed beantwoord wordt. Als men teruggrijpt naar de inleiding van dit onderzoek waarin gesteld wordt dat het van belang is dat Nederland in haar vestigingsklimaat inspeelt op de trend van mobiliteit en flexibiliteit dan wordt het probleem duidelijk. Voor het vestigingsklimaat van vooral Nederlandse steden, om te kunnen concurreren met andere metropolen, voor het kunnen blijven aantrekken van buitenlandse bedrijven, medewerkers, talent en kennis is het van groot belang dat de wens om kort tijdelijk te verblijven optimaal gefaciliteerd wordt. De conclusie uit dit onderzoek dat dat momenteel in Nederland niet gebeurd betekent een rem op de economische ontwikkeling van vooral steden. Dat is een ongewenste situatie die niet aansluit bij de doelstellingen en het beleid in Nederland en die veranderd zou moeten worden. In de volgende paragraaf worden aanbevelingen gedaan hoe deze verandering in gang en tot stand gebracht kan worden.
8.2 Aanbevelingen Fragmentarische ontwikkeling van vastgoedproducten door middel van op maat gemaakte transacties met bijgehorende instituties leidt tot de succesvolle realisatie van enkele vastgoedconcepten maar niet tot de groei van kort tijdelijk verblijf als volwaardige verblijfsvorm 49
in Nederland en remt daardoor de economie. Deze paragraaf doet aanbevelingen voor verder onderzoek naar mogelijke oplossingen voor dit probleem zodat kansen gegrepen kunnen worden en de economie van vooral Nederlandse steden gestimuleerd wordt. Veel van de geïnterviewden hebben geopperd dat een structurele oplossing voor de groeiproblematiek van kort tijdelijk verblijf de realisatie van een tussenvorm is. Een nieuwe verblijfsvorm tussen hotel en wonen met eigen wet- en regelgeving die specifiek ontwikkeld is voor het faciliteren van kort tijdelijk verblijf middels diverse huidige maar ook toekomstige vastgoedproducten. De aanbevelingen vanuit dit onderzoek sluiten hierbij aan. In paragraaf 8.1 is reeds gesteld dat het fragmentarisch introduceren van steeds weer nieuwe vastgoedproducten voor speciale doelgroepen niet leidt tot het nodig vertrouwen en zekerheid dat noodzakelijk is voor een goede borging van kort tijdelijk verblijf binnen de vastgoedmarkt. Borging, duidelijkheid en vertrouwen zijn noodzakelijk om te komen tot een groei van verschillende vastgoedproducten naar een fase van volwassenheid en zo een goed vestigingsklimaat als onderdeel van een sterke economie. De huidige strategie van productontwikkeling, voor iedere doelgroep een apart vastgoedproduct ontwikkelen met eigen wet- en regelgeving, zou wellicht vervangen kunnen worden door een meer integrale marktontwikkeling gebaseerd op de algemene wens om kort en tijdelijk ergens te verblijven. Ontwikkeling van speciale wet- en regelgeving zou aangepast kunnen worden op de behoeftes van veel verschillende doelgroepen en ondergebracht worden in een overkoepelende nieuwe verblijfsvorm en een bijhorend planologisch en wettelijk kader. Dit is ook het advies geweest wat door veel geïnterviewden genoemd is in het empirisch onderzoek. Dat is een wezenlijke andere richting dan die momenteel gekozen wordt. De recente introductie van het nieuwe fenomeen jongerenwoning toont aan dat de overheid kiest voor het één voor één introduceren van nieuwe vormen van kort tijdelijk verblijf voor steeds weer een bijzondere doelgroep die moeite heeft om zicht te vestigen. Dit onderzoek toont echter aan dat de vraag zich sneller ontwikkelt dan de overheid met deze strategie kan bijhouden en dat ontwikkelaars zelf nieuwe vormen uitwerken met alle risico’s van dien. De overheid staat voor de belangrijke beslissing om deze strategie van fragmentarische invoering voort te zetten of juist een stap terug te doen en voor alle huidige en toekomstige vormen één generieke nieuwe verblijfsvorm te introduceren zodat de markt gestimuleerd wordt om op basis daarvan nieuwe vastgoedproducten te ontwikkelen die binnen dit kader passen. Marktpartijen die zich momenteel op kort tijdelijk verblijf richten, zoals ontwikkelaars, beleggers en exploitanten, corporaties en commerciële vastgoedpartijen, zouden gezamenlijk het gesprek met de overheid aan moeten gaan. Daarbij is het advies om die gesprekken in te steken vanuit het gezamenlijk belang voor de verblijfsvorm als geheel. En niet alleen voor ieders eigen productmarktcombinatie zoals nu separaat gesproken wordt over migrantenhuisvesting, jongerenhuisvesting en huisvesting voor internationale contractors. De overheid zal daarbij overtuigd moeten worden van de toegevoegde waarde van het borgen van kort tijdelijk verblijf via een tussenvorm tussen hotel en wonen. Daarbij moet naast het ministerie van volkshuisvesting (VROM) ook het ministerie van Economische Zaken betrokken worden. Als de overheid uiteindelijk kiest voor de introductie van een nieuwe tussenvorm zal zij in samenwerking met marktpartijen de eerste stappen in deze richting moeten zetten omdat zij immers 50
verantwoordelijk is voor wet- en regelgeving en de bestemmingsplannen. Daar komt bij dat alleen overheidsingrijpen de diep ingebedde informele instituties kan doorbreken. De belangrijkste aanbeveling uit dit onderzoek is dan ook om mogelijkheden te onderzoeken die kunnen leiden tot de introductie van een planologische bestemming en een huurvorm die zich tussen hotelverblijf en wonen ophoudt. Een tussenvorm waarbij zekerheid over woonduur en huurprijs beperkt is en niet geregeld via het huurrecht en huurprijsrecht maar waarbij de essentie van het huurrecht wel overeind blijft en misbruik wordt voorkomen. Een vorm waarbij een lang verblijf niet automatisch leidt tot het stempel wonen met alle instituties die daarbij horen. Bij deze tussenvorm kunnen verhuurder en huurder afspraken maken over het einde van de huurovereenkomst waarbij een redelijke opzegtermijn gehandhaafd zou kunnen worden. Een tussenvorm waarbij regelgeving rondom huursubsidie, inschrijving in de GBA, btw en toeristenbelasting aansluiten bij de intenties van de huurder. Deze nieuwe tussenvorm zou, om misbruik te voorkomen, alleen toepasbaar gemaakt kunnen worden bij nieuwe vastgoedontwikkelingen of transformaties. Zo zou bijvoorbeeld een kantoorpand getransformeerd kunnen worden naar een woningcomplex voor nieuw instromende internationale kenniswerkers met een maximale huurduur en vrije huren voor zowel woningen onder als boven de huurgrens. Een nieuwe vorm die het midden vindt tussen de strenge geluidseisen en milieunormen rondom wonen en lage eisen die bij hotels gesteld worden. In dit onderzoek zijn vijf product-marktcombinaties gevormd om inzicht te geven in het huidige aanbod van kort tijdelijk verblijf, in de groeiontwikkeling van iedere pmc en in de factoren die groei van de pmc’s stimuleren of belemmeren. Het advies is echter om kort tijdelijk verblijf als geheel en als nieuwe verblijfsvorm te borgen en niet om één bepaalde product-marktcombinatie door te ontwikkelen naar een fase van volwassenheid. Het idee is om in de toekomst niet meer te spreken van migrantenhotels, jongerencontracten, studentenhotels en corporate apartments. Het idee is dat er een bestemming kort tijdelijk verblijf is waarbinnen jongeren, migranten, studenten en internationale kenniswerkers in nieuwe vastgoedconcepten gehuisvest kunnen worden. De vaststelling van vijf product-marktcombinaties heeft in dit onderzoek wezenlijk bijgedragen om inzicht te krijgen in de problematiek en de kansen rondom kort tijdelijk verblijf. Het echter in blijven delen van verschillende vastgoedconcepten in verzamelcombinaties strookt niet met het advies dat voorligt. Dat richt zich meer op het samentrekken van alle concepten binnen een nieuwe tussenvorm die belegd wordt binnen de ruimtelijke ordening. De overheid en marktpartijen zouden gezamenlijk kunnen besluiten om te starten met een SEV experiment om het succes en mogelijke belemmeringen in de praktijk te toetsen. In figuur 25 is schematisch een beeld van een tussenvorm weergegeven met een aantal aspecten waaraan zo’n vorm, op basis van dit onderzoek, zou moeten voldoen. Dit model verschilt wezenlijk van figuur 8 waar kort tijdelijk verblijf als vorm met raakvlakken van zowel wonen als hotel is afgebeeld en op beide bestemmingen werd gerealiseerd. Het voorgestelde model koppelt kort tijdelijk verblijf los van wonen en los van hotel en realiseert een op zichzelf staande ruimtelijk juridische entiteit. De verschillende aspecten van deze tussenvorm zijn gedestilleerd uit de uitkomsten van onder andere de LoNGPESTEL analyse en het empirisch onderzoek. De aspecten zijn genoemd om een idee te geven over die onderdelen die op een bijzondere, nieuwe manier, geregeld moeten worden in een tussenvorm. Ze staan niet vast maar vormen een handvat voor nader onderzoek naar realisatie van een tussenvorm. 51
Figuur 25 wonen, hotel en de nieuwe vorm kort tijdleijk verblijf - eigen bewerking
8.3 Suggesties voor vervolgonderzoek Geadviseerd wordt om nader onderzoek te doen naar de haalbaarheid van de introductie van een nieuwe planologische bestemming en een huurvorm die tussen hotelverblijf en wonen zweeft waar het huurrecht en het huurprijsrecht niet gelden maar het gedachtegoed daarvan wel overeind blijft. Marktpartijen die momenteel actief zijn binnen het verblijfsveld zouden hier samen met de overheid aan kunnen werken. Het betreft in eerste instantie vooral de juridische haalbaarheid van de introductie van een nieuwe bestemming waarbij vooral de vraag in hoeverre deze bestemming buiten de werkingssfeer van het huurrecht en het huurprijsrecht gehouden kan worden belangrijk is. De volgende vragen zouden in dit onderzoek beantwoord moeten worden: a) Hoe kan een nieuwe bestemming, tussen wonen en hotelverblijf, juridisch planologisch belegd worden? b) Hoe kan een vorm van lang verblijf buiten de werkingssfeer van het huurrecht en het huurprijsrecht gebracht worden? c) Hoe kan het gedachtengoed van het huurrecht en huurprijsrecht tot zijn recht komen binnen een nieuwe bestemming ‘kort tijdelijk verblijf’? d) Welke vorm van zekerheid kan een gebruiker krijgen over huurduur en huurprijs waarbij tevens de tijdelijkheid van het verblijf geborgd wordt? e) Hoe kan de inschrijving in de gemeentelijke basis administratie geregeld worden? f) Hoe moeten gemeentelijke afdrachten gedaan worden, hoe verhoudt zich dit tot regelgeving omtrent toeristenbelasting? g) Moet voor kort tijdelijk verblijf btw betaald worden? h) Hoe verhoudt een nieuwe tussenvorm zich ten opzichte van de huurtoeslag regeling? i) Welke normen op het gebied van geluid, luchtkwaliteit en veiligheid zouden vastgesteld kunnen worden voor een nieuwe tussenvorm tussen wonen en hotelverblijf? j) Kan deze nieuwe tussenvorm opgenomen worden in bestemmingplannen en in de lijst met generieke bestemmingen? k) Hoe om te gaan met grondprijzen voor deze nieuwe planologische bestemming? l) Hoe kunnen kleine woningen uit de sociale voorraad gehouden worden en direct beschikbaar gemaakt worden voor kort tijdelijk verblijf?
52
8.4 Reflectie Eén van de uitdagingen van dit onderzoek was om de nog niet bestaande term kort tijdelijk verblijf te definiëren. Daarbij speelde de afweging om op basis van de huidige regelgeving te definiëren, op basis van het huidige aanbod of op basis van de huidige vraag en de intentie van de gebruiker. Een volgende uitdaging was dat er, na de definiëring, negentien verschillende vastgoedproducten onderscheiden konden worden zijn die kort tijdelijk verblijf aanbieden. Het begrip kort tijdelijk verblijf bleek erg breed en veelkoppig wat het onderzoek en het trekken van generieke conclusies heeft bemoeilijkt. De vastgestelde vastgoedproducten zijn op basis van hun kenmerken ingedeeld in vijf productmarktcombinaties. De hierbij te hanteren systematiek heeft wat hoofdbrekens gekost. Vooral voor wat betreft de betrouwbaarheid en herhaalbaarheid hiervan. Door de scores te baseren op de literatuur en naderhand empirisch te toetsen is het gelukt om in ieder geval een transparant en mijns inziens geloofwaardige systematiek te creëren. Daar kwam bij dat het vanwege de verscheidenheid aan producten en product-marktcombinaties voor de geïnterviewden vaak moeilijk bleek om zich te focussen. Vooral bij de exploitanten was het duidelijk dat zij met name vanuit hun eigen product dachten en spraken. Achteraf is het dus ook verstandig geweest om exploitanten uit alle product groepen en andere experts te interviewen. Het bestaan van verschillende vastgoedproducten en product-marktcombinaties maakte het extra moeilijk om te onderzoeken welke factoren groei belemmeren en vast is ook komen te staan dat dat per productmarktcombinatie verschilt. Toch is het achteraf goed geweest om de hele markt van kort tijdelijk verblijf te onderzoeken en niet bijvoorbeeld slechts één vastgoedproduct. Met name omdat de belangrijkste aanbeveling vanuit het onderzoek is om juist een nieuwe planologische bestemming en bijbehorende wet- en regelgeving te introduceren waar alle bestaande en toekomstige vastgoedconcepten onder kunnen vallen. Een nadeel bij dit onderzoek is het gebrek aan literatuur geweest. Er is nog weinig onderzoek gedaan, noch geschreven over kort tijdelijk verblijf. Artikelen en onderzoeken op dit vlak zijn alle zeer recent. De groep onderzoekers en experts die zich bezig houden met kort tijdelijk verblijf in Nederland is beperkt. In de interviews was duidelijk te merken dat mensen nog zoekende zijn naar een juiste definiëring en positionering van het begrip kort tijdelijk verblijf. Het ene gesprek verliep daardoor gestructureerder dan het andere. Een veel voorkomend misverstand daarbij was de verwarring tussen kort tijdelijk verblijven en tijdelijk bestemmen. Een volgende belangrijke stap in het onderzoek was de keuze voor een systematiek voor het gebruik van de theoretische modellen. Vooral de marketingmodellen moesten op de situatie aangepast worden. Ook moest een scoringssystematiek ontwikkelt worden om bijvoorbeeld de posities van de verschillende productmarktcombinaties in de modellen te kunnen vaststellen. Aan de keuze van de systematiek en de scoringsmethode kleeft het nadeel van subjectiviteit. Door de uitkomsten vervolgens in het onderzoek te verifiëren is de betrouwbaarheid van de scores vergroot. Vooral het gebruik van de transactiekostentheorie voor de analyse van groeibelemmeringen en de theorie rondom instituties bij het tot stand komen van een contract bleek een zeer waardevolle manier op de problematiek scherp te krijgen.
53
Bibliografie onderzoek en bijlagen Algemene Bond Uitzendondernemingen (2008). Onderzoek Poolse Uitzendkrachten. (http://www.flexmarkt.nl/nieuws/abu-polen-minder-dan-halfjaar-in-nederland-1363.html), 15 april 2012. Ansoff, H.I. (1965). Corporate Strategy. New York: McGraw-Hill Baarda, D.B., M.P.M. de Goede en J. Theunissen (2009). Basisboek kwalitatief onderzoek. Groningen/Houten: Noordhof uitgevers. Bedrijfschap Horeca (2012). (http://www.kenniscentrumhoreca.nl/veelgestelde-vragenhotelsterren#vraag 16), 22 april 2012. Berg, P. en M. Skinner (1997). Extended-Stay Lodging – A New High-Return Product. Real Estate Review, Spring, 26-33. Bosma, W., E. de Groot, B. Roozendaal, e.a. (2009). Memo Bestemmingsplan en bouwvergunning onder de nieuwe Wro 2009/2010. Deventer: Kluwer juridisch Centraal Bureau voor de Statistiek (2009). Toerisme in Nederland, het gebruik van logiesaccommodaties 2009. Den Haag: CBS Centraal Bureau voor de Statistiek (2012). Woningbouw: Voorraad, wijzigingen en nieuwbouw naar voortgang, per regio (http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=7413 &D1=0-3&D2=0&D3=a&HD=091119-1347&HDR=T&STB=G1,G2),14 juli 2012. Coase, R. (1937). The Nature of the Firm, Economica, 4, (16), 386-405 De Jonge, A.R. (2009). Huurrecht. Den Haag: Boom Juridische uitgevers. De Key, (2012). (http://www.shortstay.dekey.nl), 3 december 2011. Driel (2012). Bestemmingplan begrippen (http://84.53.71.99/58CC9E16-4D9B-4CF4-91DC9174F6AC0B54/r_NL.IMRO.1734.00000004Driedriel-ONHE_1.1.html), 3 december 2011. Eigen Haard (2011). Veel gestelde vragen over wonen met een jongerencontract & antwoorden (http://www.eigenhaard.nl/internet/ikzoekeenhuurwoning/documenten/110922_FAQ_ Jongerencontract.pdf), 29 juli 2012. Florida, R. (2002). The rise of the creative class. New York: Basic Books Foxley, S. (2001). Serviced apartments in the UK – a growth sector? Journal of property investment & finance, 19, (1), 79-89. Geieregger, E. en A. Oehmichen (2008). A home for the modern nomad: Extended stay hotels. London: HVS. 54
Gemeente Amsterdam (1999). Verordening toeristenbelasting. Amsterdam: Gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam (2012). Grondprijzenbrief 2012. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Gemeente Diemen (2011). 1e wijziging op de Verordening op de heffing en invordering van Toeristenbelasting (raadsvoordracht C. Schotanus 6 juni 2011). Gemeente Dordrecht (2011). Bestemmingsplan partiële herziening regeling begripsbepaling “wonen/woondoeleinden” in bestemmingsplannen Dordrecht. Dordrecht: Gemeente Dordrecht. Gemeente Utrecht (2011). Grondprijzenbrief 2011. Utrecht: Gemeente Utrecht. Gillespie, A. (2007). Foundations of Economics. New York: Oxford University Press Hazeu, C.A. (2000). Institutionele economie; een optiek op organisatie- en sturingsvraagstukken. Bussum: Coutinho Hazeu, C.A. (1999). De uitvoering van overheidsbeleid in transactiekostenperspectief. Openbare Uitgaven, 1, 22-30. Koninkrijk der Nederlanden, Staatssecretaris van Financiën, de Jager J.C. (2009). Staatscourant 11140, 23 juli 2009. Koninkrijk der Nederlanden, minister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Kamp, H.G.J. (2011). Staatscourant 21341, 28 november 2011. Kuznets, S.S. (1953). Economic Change. New York: W.W. Norton & Co. Macke, P. (2006). Growth strategies of real estate investment managers (Master’s thesis, Amsterdam School of Real Estate). Maslow, A.H. (1970). Motivation and personality 3rd edition. New York: Harper & Row Mayor of London (2005). The London Plan Supplementary Planning Guidance. London: Greater London Authority. Ministerie van Binnenlandse Zaken en koninkrijkrelaties (2012). (http://www.rijksoverheid.nl/ nieuws/2011/02/16/minister-leers-kennismigrantenregeling-alleen-voor-echte-kennismigrant. html), 19 mei 2012. Ministerie van VROM (2000). Nota Wonen. Mensen, Wensen, Wonen. Wonen in de 21e eeuw. Den Haag: Ministerie van VROM. Moreau, R. en K. Thorsteinsdottir (2005). Latest developments in Europe’s extended-stay sector. Journal of Retail & Leisure Property, 4, (4), 359-364.
55
Mulders, M. (2009). 75 Managementmodellen. Groningen: Wolters-Noordhoff Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (2010). M&C Scan 2010. Leidschendam: NBTC. Nobel, G. (2012). Flexwonen, kansen en obstakels. Aedes Magazine, 5, (28), 26-30. Nozeman, E.F. (2001). Nieuwe wegen in vastgoed, oratie, Rijksuniversiteit Groningen Nuffic (2008), Ontwikkelingen in Erasmus mobiliteit. Den Haag: Nuffic. Nuffic (2011), Mobiliteit in beeld. Den Haag: Nuffic. Rechtbank Amsterdam (2010). Uitspraak gebruik appartementen voor hoteldoeleinden. LJN: AJ 0210 (http://zoeken.rechtspraak.nl/detailpage.aspx?ljn=AJ0210), 28 mei 2012. Rechtbank Rotterdam (1994). Uitspraak hotelkamerovereenkomst, 28 oktober 1994, Prg. 1996, 4542 (http://www.breij.nl/Huurzaken_Aard_Van_Korte_Duur_Lijst.html), 13 mei 2012. Rechtbank Rotterdam (2009). Uitspraak. Recht op huurtoeslag woonhotel Rotterdam. (http:// jure.nl/bj7429), 22 april 2012. Regioplan (2011). Shortstay: Tussen bezoek en wonen. Een evaluatie van het shortstaybeleid in Amsterdam. Amsterdam: Regioplan. Rijksoverheid (2009) (http://wetten.overheid.nl/BWBR0024656/geldigheidsdatum_01-07-2009), 26 juli 2012. Rijksoverheid (2012) (http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/ wat-is-een-zelfstandige-woning-en-wat-is-een-onzelfstandige-woning.html), 26 juli 2012. Rikken (2008). Westlands Polenhotel lost drie problemen op. Vakblad handhaving, 1, 14-18. Rossel, H.J. (2007). Huurrecht algemeen. Den Haag: Kluwer Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (2010). (http://www.sev.nl/nieuws/nieuws.asp?code_ nws=1670), 15 april 2012. Smith, A. en Cannan, E. (1994). An inquiry into the nature and causes of the wealth of nations. New York: Modern Library. Spies, J.W.E. (2012). Huur op Maat, D66-nota ‘Weg met de wachtlijst’, tijdelijk huren en Leegstandswet (brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal). Splinter R. en R. Stevens (2004). Professionelere marketing onmisbaar voor vastgoedwereld. Property NL, maart, 80-83.
56
Sullivan, M.T. (2003). Condo Hotels – Evolution toward a commercial hotel structure. London: HVS. Travel Intelligence Network (2012). The Global Serviced Apartments industry report 2011-2012. The apartmentservice. UWV (2010). Kwartaalverkenning 2010-II. Kenniscentrum UWV: Directie SBK. Van Bochove, Ortega-Martijn (2011). Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (VII) voor het jaar 2012 (motie van de leden Van Bochove en Ortega-Martijn 33000 VII Nr. 72). Van Bommel, R. (2011). Handreiking extended stay wonen vs hotel. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. Van Dalen, H.P. en K. Henkens (2008). Weg uit Nederland – Emigratie aan het begin van de 21e eeuw. Amsterdam: KNAW Press. Van der Molen, F. (2011). Steeds meer flexwoners [web log post]. (http://ruimtevolk.nl/blog/ steeds-meer-flexwoners), 18 juni 2012 Van der Schaar, M. (2011). Woonhotels, evaluatie. Rotterdam: SEV. Van Zuidam, D. (2010). Het begrip ‘wonen’ in een bestemmingsplan. Boxtel: van Zuidam. Veldman, H. e.a. (2008) Strategie en management. Houten: Noordhof Uitgevers. Verwey, A. (2010) Tien matrassen in een eengezinswoning. Huurwijzer, 3, 6-9. VROM (2008). Standaard vergelijkbare bestemmingplannen behorend bij de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2008. Den Haag: Ministerie van VROM. VROM-Raad (2009). Wonen in ruimte en tijd. Een zoektocht naar sociaal-culturele trends in het wonen. Den Haag: OBT b.v. Wagner, S. (1984). Die Portfolio-Analyse als Grundlage der Unternehmensplanung. Fulda. Wikipedia, (2012). (http://en.wikipedia.org/wiki/Apartment_hotel), 3 december 2011. Williamson, O. (2000). The New Institutional Economics: Taking Stock, Looking Ahead. Journal of Economic Literature, 38, (3), 595-613. Wolfson, D.J. (2001). Theorie en toepassingen van de economische politiek. Bussum: Coutinho Uitgeverij. Wooldridge, A. (2006). The battle for brainpower. The Economist, October, 15-19. Zondag, H. (1988). Het product life Cycle concept end de portfolio-analyse als regionale productiestructuur-waarderingsmethodiek. Utrecht: Rijksuniversiteit Utrecht. 57
Bijlagen Kort tijdelijk verblijf ‘een volwaardige verblijfsvorm in de Nederlandse vastgoedmarkt’?
Plaats en datum: Amsterdam, 28 september 2012 Status: Definitief Auteur: R.T.A. van Schie, Bha Begeleider: Drs. M.M.H.M. Donkers Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate
Inhoud Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4: Bijlage 5: Bijlage 6:
Wet en regelgeving rondom kort tijdelijk verblijf.............................................................. 1 Vraag naar kort tijdelijk verblijf.............................................................................................. 4 Aanbod van kort tijdelijk verblijf............................................................................................ 6 Overzicht gevoerde interviews............................................................................................... 9 Voorbeeld brief interviews..................................................................................................... 10 LoNGPESTEL analyse............................................................................................................... 12
Bijlage 1: wet en regelgeving rondom kort tijdelijk verblijf Bestemming: Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: Een plankaart, planregels en een toelichting (Bosma, De Groot en Roozendaal, 2009). In de planregels staan de voorschriften die aan de bestemming zijn verbonden. De Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen (VROM, 2008) streeft naar eenheid in de manier waarop diverse bestemmingen in een plan worden ondergebracht. Ze kiest voor hoofd- en subgroepen. De hoofdgroep ‘wonen’ bevat gebruiksdoel ‘wonen’. De hoofdgroep Horeca bevat gebruiksdoel ‘Het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf waaronder Bed & Breakfast’. Gemeenten kunnen echter onder de hoofdgroepen bepaalde bestemmingen specificeren middels een functieaanduiding. Zo gebruikt de gemeente Amsterdam in gevallen al de functieaanduiding ‘shortstay’ en ‘extended stay’ in haar bestemmingsplannen. De gemeente Dordrecht heeft de Partiële herziening regeling begripsbepaling “wonen/woondoeleinden” in bestemmingsplannen Dordrecht” (Gemeente Dordrecht, 2011) vastgesteld. Via deze parapluherziening heeft men het begrip ‘woning’ herzien om zo kamerverhuur en daarmee huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk te maken. Bouwbesluit: Het nieuwe bouwbesluit 2012 onderscheid enerzijds de woonfunctie (gebruiksfunctie voor het wonen) en anderzijds de logiesfunctie (gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan mensen). Bouwverordening: In het bouwbesluit (landelijke wet) zijn technische voorschriften over een bouwplan opgenomen. Een bouwverordening is een gemeentelijke wet waarin voorschriften over het verloop van gemeentelijke procedures en voorschriften betreffende de invloed van het gebouw op de omgeving staan opgenomen. De bouwverordeningen (Rotterdam 1993 en Amsterdam 2003) verwijzen voor de definities van wonen en logies naar het Bouwbesluit. Huisvestingswet: Artikel 30 van de huisvestingswet zegt dat het verboden is een woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Deze regeling heeft vooral gevolgen voor kort tijdelijk verblijf in woningen. Ervan uitgaande dat KTV geen vorm van wonen is is verhuur van een woning voor KTV gebruik dus niet toegestaan zonder vergunning. Dit is bijvoorbeeld ook de reden dat Amsterdam de shortstay vergunning heeft geïntroduceerd. Grondprijzen: Eigenaren van vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten en zich op erfpachtgrond bevinden worden geconfronteerd met canonbetaling of afkoop. In grondprijzenbrieven van Amsterdam wordt bijvoorbeeld onderscheid gemaakt tussen shortstay (het kort verhuren van een woning) en longstay (het lang verhuren van een hotelkamer). Voor beiden wordt de periode langer dan een week en korter dan zes maanden gehanteerd (Gemeente Amsterdam, 2012, p. 23). Voor hotels wordt de grondprijs altijd op maat berekend en residueel bepaald. Bepalend zijn stersegment, marktsegmentatie, kameropbrengsten en bezettingsgraad. De gemeente Utrecht noemt in haar grondprijzenbrief (2011, p.14) een zelfde systematiek en geeft, op basis van de prestaties van hotels, een richtlijn van € 250 per vierkante meter. De gemeente Utrecht rept in haar brief niet over shortstay, longstay of extended stay. 1
Huurbescherming: De nauwe betrokkenheid van huisvesting bij het vervullen van basale behoeftes van de mens is voor de regering van Nederland de reden geweest om in 1901 de woningwet (en de gezondheidswet) vast te stellen. Het belang dat de Nederlandse regering hecht aan het huisvesten en gehuisvest houden van haar onderdanen blijkt uit de uitgebreide wetgeving rondom huurrecht en huurprijsrecht. Titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek bevat 50 artikelen die huurbescherming en huurprijsbescherming bieden. Voor het bepalen of er sprake is van huurbescherming bij kort tijdelijk verblijf is het van belang om vast te stellen of er sprake is van een huurovereenkomst of niet. Op een huurovereenkomst zijn de algemene verbintenisrechtelijke regels van boek 3 en 6 van het Burgerlijk wetboek van toepassing. Net als de bijzondere huurbepalingen van Boek 7 (De Jonge, 2009, p. 23). Dit laatste boek is echter niet van toepassing als er de verhuur “naar diens aard van korte duur” is. Artikel 7:232 lid 2 BW afdeling 5 schakelt dit boek uit. Interessant zijn daarbij twee uitspraken van rechters die in de volgende gevallen vonden dat er geen sprake was van verhuur naar diens aard van korte duur. a) Rechtbank Rotterdam 28 oktober 1994, Prg. 1996, 4542: Gebruik van hotel kamer is huur van woonruimte. Niet van korte duur omdat de overeenkomst werd aangegaan voor onbepaalde tijd, met een minimumduur van 6 maanden, en de aard van de overeenkomst noch de aard van de verhuurder met zich meebracht dat deze vanwege die aard, na verloop van tijd of een bepaalde gebeurtenis, zonder meer zou eindigen. b) Rechtbank Maastricht 14 december 1990, WR 1992, 56: Verhuur van hotelkamer voor negen maanden en een recht op terugkeer na verloop van de drie zomermaanden Rossel (2007, p. 25) stelt verder dat zolang bij een pensionovereenkomst levering van zaken en het verrichten van diensten voorop staat de woonruimtebepalingen niet van toepassing zijn. Verhuurders van KTV vastgoed begeven zich op een scheidslijn. Wanneer verhuurduur lang is en er niet overduidelijk diensten verrichten zou een rechter kunnen vaststellen dat er geen sprake is van verhuur naar diens aard van korte duur. Dit speelt vooral als de verhuurduur langer dan zes maanden is. Toeristenbelasting: Artikel 224 van de Gemeentewet zegt dat ter zake van het houden van verblijf binnen de gemeente door personen die niet als ingezetene in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens zijn ingeschreven, een toeristenbelasting geheven kan worden. Gemeenten geven in aparte verordeningen aan welk bedrag geheven wordt en waar de heffing plaats vindt. De gemeente Amsterdam zegt bijvoorbeeld in haar verordening (1999, p.1) dat 5% geheven moet worden over alle personen die niet als ingezetene in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens van de gemeente zijn ingeschreven en in de stad overnachten tegen betaling. Inkomstenbelasting: Kort tijdelijk verblijf verhuur is veelal een actieve bezigheid. De kans bestaat dat de inkomsten van verhuur niet gezien worden als inkomsten uit belegging (box 3) maar als inkomsten uit onderneming (box 1). Dit is het geval als de handelingen die verricht worden normaal vermogensbeheer te boven gaan. BTW heffing: De staatssecretaris van financiën besluit in de Staatscourant (Koninkrijk der Nederlanden, 2009, P. 2 & p. 17) dat aan het tijdelijk verstrekken van accommodatie belast moet 2
worden met 6% BTW. In § 7.4.1 geeft de staatssecretaris aan dat van ‘verblijf voor een korte periode’ in ieder geval sprake is als de gasten feitelijk maximaal zes maanden in een accommodatie verblijven die is ingericht om daarin kort te verblijven zonder dat de huurder belast wordt met de zorg voor inventaris. Huurtoeslag: Heeft iemand die kort en tijdelijk verblijft recht op huurtoeslag? Bij uitspraak van 14 juli 2010 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bepaald dat huurders van een appartement in het Woonhotel in Rotterdam geen recht hebben op huurtoeslag. De rechter vindt dat het gebruik van woonruimte door huurders in het Woonhotel naar zijn aard van korte duur is en dan is geen huurtoeslag mogelijk volgens de wet (van der Schaar, 2011, p. 20). Er geldt geen recht op huurtoeslag indien de huurovereenkomst betrekking heeft op gebruik van de woning dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 1, aanhef en onder c, sub 1, van de Wet op de huurtoeslag ). Geluid: De wet geluidhinder noemt hotel niet als geluidsgevoelige ruimte. Artikel 1 beschrijft een geluidsgevoelige ruimte als een ruimte binnen een woning voor zover die kennelijk als slaap-, woon-, of eetkamer wordt gebruikt of voor een zodanig gebruik is bestemd, evenals een keuken van tenminste 11 m2. Met een woning bedoeld de wet een gebouw dat voor bewoning gebruikt wordt of daartoe bestemd is. Veiligheid: In het besluit externe veiligheidsinrichtingen wordt een hotel beschouwd als een beperkt kwetsbaar object en een woning als een kwetsbaar object. Wet gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens: De gemeentelijke basisadministratie (GBA) is een register van de persoonsgegevens van alle inwoners die aan de voorwaarde voor inschrijving voldoen. In artikel 26, eerste lid, van de Wet GBA stelt de wetgever dat inschrijving in de basisadministratie plaats dient te vinden wanneer er naar redelijke verwachting gedurende een half jaar tenminste twee derde van de tijd in Nederland verblijf zal worden gehouden. Het college van Burgemeester en Wethouders zorgt ambtshalve voor een inschrijving indien iemand verzuimd heeft zich in te schrijven. Leegstandswet: Eén van de plekken waar tijdelijke verhuur van de woning is geregeld is de leegstandwet. Die maakt het mogelijk om onder voorwaarden en na aanvraag van een vergunning een woning tijdelijk te verhuren zonder dat er sprake is van huurrecht. Het gaat om woonruimte in een gebouw, woonruimte in een te koop staande woning of woonruimte in een huurwoning die gesloopt of gerenoveerd gaat worden. De huur moet minimaal zes maanden duren.
3
Bijlage 2: Vraag naar kort tijdelijk verblijf Pendelende oude Migranten: De SEV (2010) herkent een markt van pendelende oudere migranten die een groot deel van het jaar buiten Nederland wonen. Het gaat om Nederlandse, Turkse, Marokkaanse en Surinaamse ouderen. Volgens van Dalen en Henkens (2008, p.88) wil 15% van de 55-64 jarigen een deel van het jaar in het buitenland wonen. Deze migranten hebben veelal hun hoofdverblijf in het buitenland en zijn slechts korte tijd in Nederland en huren in die periode bij voorkeur een woning. Arbeidsmigranten: Volgens onderzoek van de Algemene Bond Uitzendondernemingen (2008) is de onafgebroken verblijfsduur van Poolse uitzendkrachten minder dan vier maanden. Om de kwaliteit van het uitzendwerk te verbeteren openen uitzendbureaus als Groenflex en Otto migrantenhotels. Het onderzoek noemt een aantal van 35.000 bemiddelde uitzendkrachten uit de MOE landen per jaar. Marktgrootte van deze groep is dus rond de 4.000.000 overnachtingen per jaar. Op 28 maart 2012 hebben het rijk, gemeenten, corporaties, de uitzendbranche, koepels van werkgevers en vakbonden hebben op 28 maart 2012 een nationale verklaring ondertekend om te zorgen voor meer en betere tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Internationale studenten: Het onderzoek ‘mobiliteit in beeld’ van Richters, E., Roodenburg, S., Becker, R. (Nuffic 2011, p.16) geeft aan dat het percentage buitenlandse studenten stijgt. Momenteel is dat 10% van alle studenten in Nederland. De buitenlandse studenten komen uit 61 landen. Het Nuffic geeft aan dat er in 2011 22.500 studiepuntmobiele internationale studenten in Nederland zijn (2011, p. 14). In 2010/2011 waren er ongeveer 8400 zogenaamde Eramus studenten’ in Nederland. Dit programma financiert korte studie- of stageverblijven. Een Erasmus studie duurt minimaal 3 en maximaal 12 maanden. Het gemiddeld aantal maanden dat een Europese student een Erasmus beurs geniet is 6,5 maanden (Nuffic, 2008, p.16). De marktgrootte van Erasmus studenten is dus rond de 1.700.000 overnachtingen per jaar. Mensen met een plotselinge woonbehoefte: Woonhotels zoals de Arthotels in Rotterdam en Eindhoven en de Magic Mix in Dordrecht mengen allerlei groepen mensen die een acute vraag naar een faciliteit voor kort verblijf hebben. Er zijn allerlei redenen waarom mensen plotseling behoefte hebben aan een woning voor korte tijd. Problemen thuis, brand, scheiding, einde detentie, afkicken, uit de prostitutie stappen, verbouwing etc. Voor deze drie woonhotels geldt dat het verblijf maximaal zes maanden is. Het is moeilijk om in te schatten hoe groot de vraag is vanuit deze groep. Het woonhotel in Rotterdam draaide voor 2010 een bezetting van 85% (van der Schaar, 2011, p. 13). Het woonhotel in Eindhoven is pas in 2011 geopend, daar zijn nog geen cijfers van bekend. Kenmerkend voor de grote behoefte is echter het feit dat het woonhotel Rotterdam samenwerkt met 80 verwijzende instellingen. Kennismigranten: Er is voor landen met economische groei een steeds groter wordende behoefte aan (nationale en internationale) hoger opgeleiden die in Nederland nog wordt versterkt door vergrijzing en daardoor vervangingsvraag. Adrian Wooldridge schreef hier over in de artikelenserie ‘The battle of Brainpower’ (Economist, 2006). Daarin wordt aangegeven (opening the doors, p. 7) dat steeds meer landen zich actief richten op het aantrekken van kennis uit het buitenland door onder andere een selectief en vereenvoudigd migratiebeleid. Ook Nederland doet daar met haar kennismigrantenregeling aan mee. Een kennismigrant is een migrant afkomstig van 4
buiten de EU/EER die langer dan 3 maanden komt werken. Een kennismigrant moet een bepaald bruto inkomen verdienen (> € 50.000/>30 jaar en > € 30.000/<30 jaar). In dat geval wordt er binnen een paar weken een verblijfsvergunning afgegeven. In 2010 werd een recordaantal van 6570 vergunningen afgegeven (Ministerie van Binnenlandse Zaken en koninkrijkrelaties, 2012). OP 1 januari 2012 is de overheid gestart met een pilot waarbij bedrijven geen tewerkstellingsvergunning hoeven aan te vragen voor kenniswerkers die korter dan 3 maanden in Nederland komen werken (Koninkrijk der Nederlanden, 2011, p. 1). Door deze regeling zal de vraag naar faciliteiten voor kort tijdelijk verblijf stijgen. Zakelijke markt: Nederland ontvangt ruim 2,5 miljoen zakelijke reizigers per jaar. Elf procent daarvan (275.000 reizigers) verblijft acht nachten of langer (Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen, 2010 p.8). Hoewel zakenreizigers over het algemeen in hotels overnachten kan men verwachten dat vooral deze laatste groep gebruik steeds meer gebruik gaat maken van corporate apartments en extended stay hotels.
5
Bijlage 3: Aanbod van kort tijdelijk verblijf Bed and Breakfast: Eigenaren van grote woningen verhuren een deel (vaak door lokale regelgeving gemaximeerd op 40%) van de woning waarin ze zelf actief wonen aan toeristen en zakenlieden. Het gaat hierbij om bedrijfsmatige verhuur gedurende het hele jaar. De Bed and Breakfast wordt actief via internet verkocht en er worden services geboden waardoor de belastingdienst een B&B als onderneming ziet en er inkomstenbelasting, BTW en toeristenbelasting wordt geheven. Local Stay: Organisaties als airbnb, wimdu, istopover en crashpadder stimuleren homestay voor toeristen. Bewoners van een stad verhuren via deze websites hun woning aan toeristen op momenten dat ze die niet nodig hebben. Het gaat dan veelal om incidenteel verhuur van veelal kleinere woningen. Een duidelijk onderdeel van de sharing economy (ook bekend als collaborative consumption) gestimuleerd door- en gebaseerd op social media structuren. Vaak gaat het om betaalde overnachtingen hoewel woningruil en couchsurfing met gesloten beurs gebeurd. Condohotels: Een zogenaamd ‘Condo hotel’ bestaat, net als veel hotels, uit hotelkamers en overige faciliteiten. De kamers in een condo hotels zijn echter eigendom van individuele vastgoedeigenaren. Zij gebruiken deze hotelkamers zelf of verhuren ze in de perioden dat ze dat niet doen aan een hotelexploitant die ze in zijn inventaris opneemt en, volgens de gebruikelijke procedures, als hotelkamer verhuurt. Het vastgoed van de overige faciliteiten (restaurant, linnenkamers, receptie, wellness etc.) is veelal in eigendom van de exploitant. Condohotels komen in Nederland vooral voor in de vorm van vakantieparken (Sullivan, 2003, p. 1). Extended stay hotels: Hotels met faciliteiten die je in ‘gewone’ hotels veelal niet tegenkomt. Deze faciliteiten hebben de bedoeling om een woonomgeving te scheppen en om de hotelkamer geschikt te maken voor een wat langer verbruik. Veelal gaat het om ruimere hotelkamers met kook- en wasfaciliteiten. Veel bestaande hotelketens hebben een extended stay product als onderdeel van haar productlijn. Voorbeelden zijn Staybridge (intercontinental), Suitehotel (Accor), Home2 (Hilton). Er zijn ook gespecialiseerde extended stay hotelketens zoals Ascott die met Ascott, Somerset en Citadines drie merken voert (Geieregger, 2008). Apartment hotel of Apart-hotel: Het apartment hotel of Apart hotel voegt zich tussen extended stay hotels. Wikipedia (2012) spreekt van een appartementencomplex dat werkt met een boekingssysteem zoals men dat ook in hotels vindt. Zij stelt het gelijk als het huren van een woning alleen dan met alle flexibiliteit in huurduur. Serviced apartments: De term serviced apartments kent vele omschrijvingen en definities. Toch is het uit alles duidelijk dat het hier gaat om een vorm van verblijf die zich meer op de woonomgeving richt. Sue Foxley beschrijft in de Journal of property investment & finance (2001, p. 79-89) twee vormen van serviced apartments. Die met een hotelbestemming en die met een woonbestemming. De definitie die Foxley voor de faciliteiten gebruikt is gelijk aan die van het appartementenhotel. Echter, zij herkent in London ook een aanbod van losse woningen die een behoorlijk deel van het aanbod bepalen. Het gaat dan om losse luxe appartementen die vaak groepsgewijs door een operator worden aangeboden.
6
Shortstay appartementen: Shortstay is een term die voornamelijk in Nederland gebruikt wordt. De gemeente Amsterdam gebruikt het voor een verblijf in een woning van vijf dagen tot zes maanden (Regioplan, 2011, p. 5). Het gaat dan om de verhuur van vrije sector woningen op basis van een speciale vergunning. Bekende shortstay aanbieders zijn ‘De la stage apartments’ en ‘The shortstay group’ Het woord Shortstay wordt ook gebruikt door woningcorporatie de Key (2012). Zij verhuurt woningen voor korte tijd aan buitenlandse studenten. Corporate Housing: Dit zijn appartementen die voor korte tot middellange tijd gehuurd kunnen worden. Het gaat om losse appartementen in verschillende gebouwen die vaak door een hoteloperator als groep gemanaged worden. In veel steden is er een minimale verhuurduur voor deze appartementen. In New York is dit bijvoorbeeld 30 achtereenvolgende dagen. De bekendste corporate housing aanbieder is Hyatt dat via haar ‘ExecuStay’ merk verhuurt. De manier waarop shortstay in Amsterdam tot uitvoer wordt gebracht heeft veel overeenkomsten met wat in het buitenland corporate housing wordt genoemd. Internaat: In een internaat worden studenten gehuisvest als onderdeel van hun opleiding. Veelal maakt het ‘samen wonen en leven’ onderdeel uit van het leerproces. Het internaat is vaak in het opleidingsgebouw of in de buurt gevestigd. Verblijf is verplicht. In weekenden en vakanties is het internaat vaak gesloten. Na de internaatsperiode moeten studenten hun woning verlaten. Voorbeelden zijn de skotels van de Hotelschool Den Haag en Amsterdam. Stagehotel: Een bijzondere vorm van een studentenhotel is het stagehotel. Hoewel een dergelijk hotel nog niet in Nederland is gevestigd is er wel een initiatief in Amsterdam. Een stagehotel biedt een student verblijf voor de duur van de praktijkstage. Tenslotte vindt men in Nederland internaten. Twee voorbeelden zijn de internaten van de Hotelscholen in Den Haag (Skotel) en Maastricht. Hier verblijven de studenten als start van hun studie voor de periode van 1 jaar in niet zelfstandige woningen. In vakanties moeten ze naar huis. Het ‘met elkaar wonen’ maakt onderdeel uit van de opleiding. Studentenhotels: Dit is een nieuwe vorm van studentenhuisvesting. Studenten wonen in een hotelomgeving. Ze huren een kleine kamer die voorzien is van alle gemakken en materialen. Vaak betalen ze een basis huur die verhoogd wordt door afname van allerlei services (schoonmaak, vol pension, linnenwissel etc.). Studentenhotels richten zich over het algemeen op buitenlandse studenten. Vaak gaat het om een korte huurperiode met een minimum en maximum huurduur voor bijvoorbeeld de duur van het trimester, semester of studiejaar. Sommige studentenhotels combineren het aanbod met gewone hotelkamers voor toeristen of zakenlieden zoals Melon District in Barcelona en het nieuw te bouwen Student Hotel in Amsterdam. Andere voorbeelden van student hotels zijn Nido in London en Casa400 in Amsterdam. Woonhotels: Een woonhotel biedt tijdelijke huisvesting voor doelgroepen die in een knellende woonsituatie zitten en voor wie huisvesting het primaire probleem is. Voorbeelden zijn de Arthotels in Rotterdam en Eindhoven en de Magic Mix shortstay faciliteit in Dordrecht (van der Schaar, 2011, p.7). Migrantenhotel: Een migrantenhotel maakt onderdeel uit van de services van uitzendbureaus. Een uitzendkracht (vaak uit het voormalig Oostblok) accepteert werk in Nederland en krijgt 7
daarbij kost en inwoning in een hotel aangeboden. Zo bieden uitzendorganisaties Otto en Groenflex hun uitzendkrachten verblijfsruimte respectievelijk het Polenhotel in Diemen en het Groenflex hotel in Wateringen. Antikraak woningen: Leegstaande gebouwen kunnen beheerd worden door anti kraak wachten. Zij betalen geen huur maar een gebruiksvergoeding die de operationele kosten dekt. Het gaat om kort tijdelijk verblijf maar niet om huur. Te koop staande woningen: Na aanvraag van een verhuurvergunning mogen eigenaren hun te koop staande woning verhuren voor periodes vanaf één jaar. De huurder heeft geen recht op huurbescherming. Studentenwoningen: Geregeld in artikel 7:274 lid 4 BW. Een woning die in het huurcontract omschreven staat als studentenwoning kan verhuurd worden voor bepaalde tijd, namelijk tot het eind van de studie. De student toont via zijn bewijs van inschrijving aan het opleidingsinstituut aan dat hij studeert. Het huurcontract wordt ook wel campuscontract genoemd. Jongerenwoningen: In navolging van studentenwoningen werken Stadgenoot, Eigen Haard en Rochdale in Amsterdam aan een experiment. Kleine woningen mogen als jongerenwoningen gelabeld worden. Een huurder met een jongerencontract moet uiterlijk een half jaar na zijn 26e verjaardag de woning verlaten. Sloop- of renovatiewoningen: Eigenaren van sloop of renovatiewoningen mogen deze tijdelijk verhuren voor een periode van maximaal zeven jaar. Tijdelijke woningen via tijdelijke bestemmingen: Een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan biedt eigenaren van bijvoorbeeld grote kantoorpanden om woningen te realiseren en deze tijdelijk te verhuren. Artikel 7:274 lid 1 sub e BW regelt de beëindiging van de huur via verwezenlijking van een op het verhuurde liggende bestemming.
8
Bijlage 4: Overzicht gevoerde interviews Dag Nr.
Datum Bedrijf
Onderwerp
Geïnterviewde(n)
Functie
1
Woensdag 16 mei
Woonhotel Rotterdam & Eindhoven
Woonart hotel Rotterdam
Roel Rol
Eigenaar exploitatie
2
Donderdag 31 mei
Raad voor de leefomgeving en infrastructuur
RLI Den Haag
Anita Bruines & Vincent Smit
Advisors
3
Maandag
4 juni
Grote shortstay aanbieder
Shortstay appartement Leidseplein
Anoniem
Directeur
4
Maandag
4 juni
Vesteda
New Amsterdam Zuidas
Jouke Baaims
Directeur New Amsterdam
5
Dinsdag
5 juni
Nederhome
Kantoor Nederhome Cruquiusweg
Jacob Jan Vijn
Adviseur
6
Vrijdag
8 juni
Gemeente Amsterdam - dienst ruimtelijke ordening
Ontwikkelingsbedrijf Weesperplein
Renee van Bommel
Jurist
7
Vrijdag
15 juni
Hotels Ahead
Amsterdam School of Real Estate Hans Meijer
Eigenaar
8
Maandag
18 juni
DLA Piper
Kantoor DLA Piper
Hans Mark Giezen
Advocaat
9
Donderdag 21 juni
City Living
The Student Hotel
Frank Uffen
Director of marketing & partnerships
10
Vrijdag
22 juni
A-partments
Amsterdam Identity Apartments
Otto Jurgens
Eigenaar exploitatie
11
Vrijdag
22 juni
Stichting Expirimenten Volkshuisvesting
Dickys Zuidas
Marrit van der Schaar Programmamedewerker
12
Donderdag 12 juli
TU Delft - Onderzoeksinstituut OTB
TU Delft
Peter Boelhouwer
9
Directeur & Hoogleraar
Bijlage 5: Voorbeeld brief interviews René van Schie
[email protected] 06-10512483
Geachte heer Boelhouwer, beste Peter, Allereerst dank dat je me de mogelijkheid geeft om je te interviewen op donderdag 12 juli om 13 uur. Het gesprek gaat over kort tijdelijk verblijf. Verblijf dat tussen hotel en wonen valt en dat nog niet goed gedefinieerd lijkt. Ik doe onderzoek naar dat fenomeen voor mijn studie vastgoedmanagement aan de Amsterdam School of Real Estate. Het betreft dus een vastgoedstudie en daarmee ook een vastgoed gerelateerd onderzoek. Ik probeer het begrip kort tijdelijk verblijf te definiëren en door onderzoek vast te stellen welke factoren groei van de verschillende vastgoedproducten belemmeren en stimuleren. Vanuit de literatuurstudie heb ik vijf verschillende product-marktcombinaties vastgesteld: 1. Extended stay hotel (w.o. appartementen hotel en aparthotel) 2. Doelgroepenhotels (w.o. woonhotels, migrantenhotels, studentenhotels) 3. Corporate apartments (w.o. serviced apartments, shortstay) 4. Doelgroepenwoningen (w.o. jongerenwoningen, studentenwoningen, internaatwoningen) 5. Leegstandswoningen (w.o. anti-kraak, sloop- en renovatiewoningen, tijdelijke woningen op tijdelijke bestemmingen) Hieronder vind je de onderwerpen die ik graag wil bespreken en de vragen die ik in ieder geval wil stellen. Het betreft een half gestructureerd onderzoek. De vragen liggen vast maar er is ruimte voor doorvragen en om nieuwe richtingen te verkennen. Ik zou in het onderzoeksrapport (de scriptie) graag je naam en functie willen opnemen en daaraan gekoppeld belangwekkende uitspraken en constateringen die je doet. Het betreft dus een niet anoniem interview. Mocht je anonimiteit toch op prijs stellen dan is dat mogelijk. In dat geval zullen je mening, uitspraken en constateringen niet herleidbaar opgenomen worden. Ik zou het interview graag op willen nemen op mijn Iphone zodat ik later nog de kans heb om enkele passages terug te luisteren. Ik ga geen transcript van het interview opnemen in mijn onderzoek. Mocht je de voorkeur hebben om het interview niet op te laten nemen dan doe ik dat niet. De opzet van het onderzoek is nogmaals: Wat gebeurt er nu eigenlijk tussen hotel en wonen, hoe definieer je dat korte tijdelijke verblijf en welke factoren belemmeren of stimuleren de groei van de vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten naar volwassenheid.
10
Dit zin de topics en de vragen die in het gesprek aan de orde zullen komen:
Kennismaking • Kun je iets vertellen over je werk voor de TU Delft, de VROM Raad en OTB • Op welke manier kom je kort tijdelijk verblijf in je werk tegen
Topic: Definiëring Kort Tijdelijk Verblijf In dit onderzoek wordt onder kort en tijdelijk verblijf verstaan: Kort tijdelijk verblijf is een situatie waarbij de gebruiker de intentie heeft om voor een van te voren bekende beperkte duur een woning of een hotelkamer te huren en bereid is om zich te committeren om daar maximaal voor die bepaalde tijd te verblijven. • Kun je je vinden in deze definitie? Wat zou er aan veranderd moeten worden om kort tijdelijk verblijf juist te definiëren? • Lopen jullie wel eens tegen beperkingen ten aanzien van definitievorming aan, en gaan jullie daar mee om? • Herken je de vijf genoemde product markt combinatie? Mis je nog groepen? Heb je het gevoel dat alle bestaande en toekomstige vastgoedproducten in deze pmc’s ingepast kunnen worden?
Topic: Ontwikkeling PMC (Bij dit onderwerp worden eerst de twee gebruikte modellen uitgelegd) • In welke fase van ontwikkeling bevinden de vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten? Introductie, groei of volwassenheid. • Denk je dat het verschijnsel kort tijdelijk verblijf kan uitgroeien tot een volwaardig vastgoedproduct in de vastgoedmarkt? • Zie je nog afzonderlijke verschillen tussen de verschillende pmc’s en hun groeikansen?
Topic: Belemmerende groeifactoren? Welke factoren belemmeren de groei van de vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten? Op het gebied van: • Politiek (draagvlak, belastingen, EU, internationaal) • Economie (beschikbaarheid geld, werkeloosheid – ook internationaal, crisis) • Sociaal (weerstand, demografie, transnationaliteit) • Technologie (internet, bouwtechniek) • Milieu (bouwverordening, bouwbesluit, duurzaamheid) • Wetgeving (belasting, huur- en huisvestingswet) Samenvattend. Wat zijn de belemmeringen die het zwaarst wegen die ook het grootste effect op groei hebben als ze opgeheven worden? Welke belemmeringen zijn relatief het eenvoudigst weg te nemen?
Topic: Stimulerende groeifactoren: Welke factoren stimuleren de groei van vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten. Waar zie je voor de komende jaren juist kansen, welke ontwikkelingen dragen bij aan het tot wasdom komen van vastgoedproducten die zich op kort tijdelijk verblijf richten? Eventueel ook weer verdeeld naar politiek, economie, sociaal, technologie, milieu en wetgeving?
11
Bijlage 6: LoNGPESTEL analyse Standpunt Acties tijdelijke huur sociaal wonen Lokaal, nationaal, globaal nationaal nationaal Weging veranderbaarheid 3 2 Weging effect 3 2 Extended stay hotel 1 1 Doelgroephotels 4 1 Corporate apartments 3 1 Doelgroepwoningen 4 3 Leegstandswoningen 3 2
Aandacht leegstand nationaal 2 2 3 4 1 2 4
Beschikbaarheid Financiering Lokaal, nationaal, globaal Internationaal Internationaal Weging veranderbaarheid 1 1 Weging effect 2 2 Extended stay hotel 4 2 Doelgroephotels 3 -2 Corporate apartments 4 1 Doelgroepwoningen 1 1 Leegstandswoningen 1 1
Te behalen rendement
Politiek
Economie
Globalisering
Sociaal
Imago
Keurmerk
Lokaal, nationaal, globaal Weging veranderbaarheid Weging effect Extended stay hotel Doelgroephotels Corporate apartments Doelgroepwoningen Leegstandswoningen
Lokaal 2 2 -2 -4 -2 -1 0
Nationaal 3 1 3 1 2 1 1
Onbekendheid Projectmatig product werken
nationaal 1 2 2 -1 1 -2 -2
nationaal 3 2 -2 -4 -3 -3 -1
internationaal 1 2 4 3 4 1 1
Meerhuizigheid internationaal 1 2 1 2 3 0 1
Illegaliteit
Klachten overlast lokaal 2 1 -1 -3 -4 0 0
nationaal 2 2 0 -1 -3 0 -1
Eenduidige Branche regelgeving vereniging Urbanisatie nationaal nationaal Internationaal 2 2 1 2 1 2 0 0 2 -2 -2 3 -3 -3 2 -1 0 1 0 0 0
Social Mobiele GDS media telefonie Systemen Lokaal, nationaal, globaal Internationaal Internationaal Internationaal Internationaal Weging veranderbaarheid 1 1 1 1 Weging effect 2 2 2 2 Extended stay hotel 3 2 2 1 Doelgroephotels 2 2 2 -1 Corporate apartments 3 3 3 -3 Doelgroepwoningen 1 1 1 0 Leegstandswoningen 2 2 2 0 Techonologie
Milieu Lokaal, nationaal, globaal Weging veranderbaarheid Weging effect Extended stay hotel Doelgroephotels Corporate apartments Doelgroepwoningen Leegstandswoningen Wet- en regelgeving Lokaal, nationaal, globaal Weging veranderbaarheid Weging effect Extended stay hotel Doelgroephotels Corporate apartments Doelgroepwoningen Leegstandswoningen
Internet
Nationaal 2 2 2 2 1 2 -3
Ext. veiligheids Inrichtingen Nationaal 2 2 0 -2 -2 -2 -3
Huur recht
Huurprijs recht
Huisvestings wet
BTW
Nationaal 1 3 -1 -5 0 -3 -4
Nationaal 1 3 0 -5 0 -1 -4
Nationaal 1 3 0 -2 -5 -1 -1
Nationaal 2 2 -3 -3 -3 0 0
Wet Geluidhinder
Bouwbesluit
Parkeernorm
Bestemmings plan
Nationaal 2 2 -1 -2 1 1 -3
Lokaal 2 1 -2 -2 -1 -1 0
Lokaal 3 2 0 -3 -2 -1 0
12
Wet Ruimtelijke Ordening Lokaal 2 2 -1 -2 -2 -2 -1
Leegstandswet
Toeristen belasting
Huisvestings verordening
GBA
Nationaal 2 2 1 3 3 0 5
Lokaal 2 2 -2 -3 -3 0 0
Lokaal 2 2 -1 -3 -3 -2 -1
Lokaal 3 2 -1 -4 -3 0 -1
