1
HS/539089506/KOOPAKTE Woningen "Kerklaan 81" te Wateringen
31 maart 2015
DE ONDERGETEKENDEN: 1. Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, statutair gevestigd te Leidschendam, kantoorhoudende De Tol 8 te 2266 EK Leidschendam, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 27151160, hierna ook te noemen: "verkoper"; 2. hierna ook te noemen: "koper"; IN AANMERKING NEMENDE: (A) Verkoper is voornemens de locatie aan de Kerklaan 81 te herontwikkelen. Het bouwproject bestaat uit zestien (16) woningen met in totaal eenendertig (31) parkeerplaatsen. Vijfentwintig (25) parkeerplaatsen dienen ten behoeve van de eigenaren van de woningen en vijf (5) parkeerplaatsen zullen worden bestemd tot openbaar toegankelijke parkeerplaatsen. (B) Koper wenst een bouwkavel te kopen in het bouwproject om daarop een woning met bijbehorende parkeerplaats te doen realiseren.
2
(C) De bouw van de woningen zal geschieden door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Bouw- en Aannemersbedrijf Schouten B.V., gevestigd te Leidschendam, hierna te noemen "de aannemer"; tussen de aannemer en koper is een aannemingsovereenkomst aangegaan. (D) De verkoop en levering van de grond geschiedt door verkoper. (E) De onderhavige koopovereenkomst en bedoelde aannemingsovereenkomst zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. verklaren op * te zijn overeengekomen als volgt: Verkoper heeft verkocht aan koper, die van verkoper heeft gekocht: 1. een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woning en verder toebehoren in het bouwplan "Kerklaan 81" te Wateringen aan de * te * Wateringen, bouwnummer *, kadastraal bekend gemeente Wateringen, sectie A nummer *, groot * are en * centiare waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en -oppervlakte is toegekend zoals schetsmatig met nummer * is aangegeven op de situatietekening; 2. het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats met toebehoren aan/nabij de Kerklaan (plaatselijk genummerd *) te Wateringen, kadastraal bekend gemeente Wateringen, sectie G nummer * A-*, uitmakende het één/vijfentwintigste (1/25ste) aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een perceel grond aan/nabij de Kerklaan 81 te Wateringen, bestemd voor de bouw van vijfentwintig (25) parkeerplaatsen, vijf (5) openbaar toegankelijke
3
parkeerplaatsen, rijweg, trottoir, paden, groen en verder toebehoren, ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Wateringen, sectie A nummer *, groot *are en *centiare waaraan door het kadaster een voorlopige kadastrale grens en - oppervlakte is toegekend; hierna tezamen ook te omschrijven als "het verkochte". Een exemplaar van de akte van splitsing en bijbehorende tekening is aan koper verstrekt. KOOPPRIJS A. koopprijs van het verkochte
EUR
*
B. vergoeding over de grondkosten, berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 3 lid 2 C. totaal (A+B)
EUR
*
EUR
*
Indien ten tijde van de notariële akte van levering terzake van die levering omzetbelasting verschuldigd is (dit is het geval als ten tijde van de levering al is begonnen met de sloopwerkzaamheden), wordt de koopprijs verhoogd met het verschil tussen het bedrag van de overdrachtsbelasting en de omzetbelasting Deze koopovereenkomst is voorts aangegaan onder de volgende bepalingen: 1.
NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING
1.1
De akte van levering van het verkochte zal door partijen worden ondertekend bij akte te verlijden ten overstaan van
4
de in artikel 1.2. te noemen notaris, op een door die notaris te bepalen tijdstip: zo spoedig mogelijk, doch binnen vier (4) weken nadat: a. vaststaat dat deze overeenkomst niet meer op grond van artikel 12 van deze akte kan worden ontbonden; b. de opschortende voorwaarden van artikel 14 van deze akte zijn vervuld. 1.2
De levering zal geschieden bij akte te verlijden voor één van de notarissen van Caminada Notarissen, kantoor Rijswijk, Haagweg 175 te 2281 AJ Rijswijk, in deze akte ook te noemen: de notaris.
2.
KOSTEN EN BELASTINGEN
2.1
Partijen streven ernaar en gaan ervan uit dat de juridische levering plaatsvindt in de overdrachtsbelastingsfeer en dat derhalve ter zake van de levering geen omzetbelasting zal zijn verschuldigd. De overdrachtsbelasting is in gemelde koopprijs begrepen.
2.2
Indien het registergoed niet tijdig door koper in eigendom is aanvaard waardoor de sloop van de bestaande opstallen ten tijde van de levering reeds is voltooid en tevens een bouwvergunning voor de bouw van de woningen is verkregen of de grond na sloop zodanig is bewerkt dat het als een bouwterrein wordt gekwalificeerd, is terzake van de levering van het verkochte aan koper omzetbelasting verschuldigd. Koper is in dat geval gehouden het verschil in het tarief van overdrachtsbelasting (deels 2% en deels 6%) en omzetbelasting (21%), aan verkoper te voldoen, welk bedrag bij de juridische levering dient te worden voldaan.
5
Verkoper verklaart dat koper bij een normaal verloop van de financiering ruimschoots de mogelijkheid heeft tijdig het verkochte af te nemen, in de overdrachtsbelastingsfeer. Bedoelde aanvullende koopprijs is derhalve alleen verschuldigd indien door nalatigheid van koper of door omstandigheden die alleen koper kunnen worden toegerekend, levering in de omzetbelastingsfeer moet plaatsvinden. 2.3
De notariële kosten voor de overdracht van het verkochte, alsmede de kadasterkosten terzake van de levering van het verkochte, waarin begrepen de kosten van kadastrale uitmeting, zijn voor rekening van verkoper.
3.
BETALINGEN, RENTE VERGOEDING EN VERREKENINGEN
3.1
De koopprijs is verschuldigd per de in het hoofd van deze akte genoemde datum van overeenkomen en dient betaald te worden en is opeisbaar bij gelegenheid van passeren van de akte van levering door overboeking op een derdengeldenrekening van de notaris.
3.2
De koopprijs wordt vermeerderd met de vergoeding die verkoper berekent over de grondkosten. Deze vergoeding wordt berekend naar een percentage van zeven procent (7 %) per jaar over de koopprijs vanaf één (1) week nadat de opschortende voorwaarden als vermeld in de in overweging (C) gemelde aannemingsovereenkomst zijn vervuld tot de datum van passeren van de akte van levering en dient tezamen met de koopprijs te worden voldaan.
3.3
Het over lid 2 bedoelde rentebedrag (vergoeding)
6
worden vermeerderd met overdrachtsbelasting danwel indien van toepassing- omzetbelasting, welke belastingen voor rekening van koper komen. 3.4
Koper is verplicht het krachtens deze overeenkomst verschuldigde zodanig te voldoen dat de notaris daarover bij het ondertekenen van de akte van levering kan beschikken en ingeval van voldoening per bank zodanig dat de rekening van de notaris niet later wordt gevaluteerd dan per de in dit lid bedoelde datum.
4.
ZEKERHEIDSSTELLING Koper behoeft geen waarborgsom te voldoen of zekerheid te stellen tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze koopovereenkomst.
5.
VERREKENINGEN Alle eigenaarslasten, -belastingen en heffingen komen met ingang van de datum van juridische levering voor rekening van koper.
6.
FEITELIJKE LEVERING
6.1
De feitelijke levering van het verkochte vindt plaats bij ondertekening van de akte van levering. Het verkochte wordt evenwel feitelijk ter beschikking gesteld aan de aannemer zodat deze in staat wordt gesteld de te bouwen woning te realiseren. Terzake van de oplevering van de woning door de aannemer aan koper wordt te dezen verwezen naar de aannemingsovereenkomst.
6.2
De feitelijke levering zal geschieden vrij van huur, pacht en
7
andere gebruiksrechten en aanspraken op huurbescherming en ongevorderd. 7.
JURIDISCHE STAAT
7.1
Verkoper garandeert dat de aan zijn verkrijging van het verkochte ten grondslag liggende titel onvoorwaardelijk en onaantastbaar is. Indien het verkochte ten tijde van de levering nog staat ten name van een derde, zal koper er genoegen mee nemen dat levering rechtstreeks door die derde geschiedt.
7.2
De overdracht van het verkochte zal geschieden vrij van hypotheken en beslagen en met geen andere bijzondere lasten en beperkingen – zoals erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en kettingbedingen – dan die welke door verkoper in het kader van dit bouwproject aan koper worden opgelegd.
8.
MILIEU Verkoper verklaart dat de ondergrond waarvan het verkochte deel uitmaakt (na sloop van de bestaande opstallen, welke plaatsvindt op grond van de aannemingsovereenkomst) geschikt is voor het beoogde gebruik voor woningbouw.
9.
OVER- EN ONDERMAAT Verschil tussen de werkelijke en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de bijbehorende grond geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering tot vergoeding ter zake.
8
10.
RISICO Het verkochte is voor risico van koper vanaf het moment van het ondertekenen van de akte van levering, onverminderd de regelingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst met de aannemer.
11.
TEKORTSCHIETEN (WANPRESTATIE)
11.1
Partijen zijn in verzuim door het enkele niet tijdig nakomen van een of meer verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst, zonder dat enige ingebrekestelling is vereist, en derhalve verplicht tot vergoeding van de daardoor ontstane schade.
11.2
Indien een partij, na schriftelijk met bericht van ontvangst te zijn aangemaand, gedurende acht (8) dagen nalatig blijft met de nakoming van één of meer van zijn verplichtingen, kan de wederpartij òf alsnog nakoming van de koopovereenkomst verlangen òf de koopovereenkomst ontbinden door een daartoe strekkende schriftelijke mededeling aan de nalatige partij. In beide gevallen verbeurt de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopprijs, onverminderd diens recht vergoeding te vorderen van de door hem geleden of te lijden schade.
12.
ONTBINDENDE VOORWAARDE FINANCIERING Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de bij nietvervulling ontbindende voorwaarde dat koper binnen twee (2) maanden na diens ondertekening van deze akte voor de
9
financiering van de aankoop van de grond en de bouw van de woning een hypothecaire geldlening verkrijgt, zulks onder de bepalingen als vermeld in artikel 7 van de aannemingsovereenkomst. 13.
BIJZONDERE BEPALINGEN
13.1
Koper is – zolang de bouw van de op het verkochte te stichten woning nog niet geheel is voltooid – niet bevoegd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verkoper het verkochte geheel of gedeeltelijk te verkopen, te leveren of met een beperkt zakelijk recht te bezwaren (behoudens het vestigen van hypotheek). Verkoper kan aan het verlenen van goedkeuring voorwaarden verbinden, waaronder in ieder geval de verplichting dat koper gehouden is de verplichtingen uit hoofde van deze koopovereenkomst en de daarmee verband houdende aannemingsovereenkomst aan diens koper op te leggen, en het aan verkoper betalen van een administratievergoeding ad tweeduizend vijfhonderd euro (EUR 2.500,00). Bij niet-nakoming of overtreding van het in dit lid bepaalde verbeurt koper, onverminderd het daartoe bepaalde in de aannemingsovereenkomst, aan en ten behoeve van verkoper een dadelijk opeisbare boete van twintigduizend euro (EUR 20.000,00).
13.2
Aan de situatietekening van het buitenterrein kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de inrichting van het plan met name met betrekking tot (openbare) parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, openbare verlichting en de situering daarvan. Aan gegeven inrichtingen bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden
10
ontleend. 14.
OPSCHORTENDE VOORWAARDEN
14.1
Deze overeenkomst wordt aangegaan onder dezelfde opschortende voorwaarden als vermeld in de in overweging (C) gemelde aannemingsovereenkomst.
14.2
Voormelde opschortende voorwaarden zijn niet (meer) van toepassing indien en zodra verkoper koper schriftelijk informeert, dat ondanks het niet vervuld zijn van die voorwaarden de verbintenissen uit deze overeenkomst toch hun werking hebben verkregen.
15.
VERBAND MET AANNEMINGSOVEREENKOMST
15.1
Deze koopovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de tussen koper en de aannemer aangegane aannemingsovereenkomsten terzake van de bouw van het verkochte (woning en parkeerplaats).
15.2
Indien deze koopovereenkomst geen effect sorteert ingevolge het niet-vervuld worden van één of meer opschortende voorwaarden als vermeld in de in de aanhef gemelde aannemingsovereenkomst of ingevolge de ontbindende voorwaarde in artikel 7, zal ook de aannemingsovereenkomst zijn ontbonden, zonder dat deswege een schadevergoeding door één der partijen is verschuldigd.
15.3
Indien de aannemingsovereenkomst wegens toerekenbare tekortkoming van koper door de aannemer wordt ontbonden, terwijl nog geen juridische levering van het verkochte aan koper heeft plaatsgevonden, heeft
11
verkoper het recht deze koopovereenkomst eveneens te ontbinden, zonder dat deswege een schadevergoeding door een der partijen is verschuldigd. 16.
ERFDIENSTBAARHEDEN/KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
16.1
Koper verklaart mee te werken aan het vestigen van erfdienstbaarheden, derdenbedingen en/of kwalitatieve verplichtingen in de akte van levering of een afzonderlijke akte, indien en voorzover zulks ter vastlegging van de rechten en plichten van de kopers in het bouwplan en/of belanghebbende derden, noodzakelijk of wenselijk is. In de akte van levering zullen de navolgende erfdienstbaarheden worden opgenomen: 1. Erfdienstbaarheden ter zake van hemelwaterafvoer/vuilwaterafvoer. Tussen een (bouw)perceel en de daaraan grenzende (bouw)percelen zal gelden de erfdienstbaarheid van afvoer van regenwater en vuilwaterafvoer middels al dan niet gemeenschappelijke afvoeren en buizen, welke bij de bouw conform de verkoopcontractstukken zullen worden aangelegd, krachtens welke erfdienstbaarheid de eigenaar van een dienend erf gehouden is om, voorzover de vorenbedoelde afvoeren en buizen zich in of aan het dienend erf bevinden, deze te gedogen. De kosten van onderhoud en/of vervanging van de tot gezamenlijk gebruik behorende afvoeren en buizen zijn voor rekening van het heersend en het dienend erf, ieder voor de helft.
12
2. Erfdienstbaarheid van handhaven situatie. Tussen een (bouw)perceel en de overige (bouw)percelen, over en weer als heersend en dienend erf, zal gelden de erfdienstbaarheid van handhaven situatie, krachtens welke de eigenaar van een aangrenzend perceel als dienend erf gehouden is te dulden dat de gerechtigde(n) tot het bouwperceel als heersend erf bevoegd is tot het hebben, houden, onderhouden en zo nodig vernieuwen van al zodanige voorzieningen, dat de toestand waarin de op de heersende en dienende erven te realiseren opstallen zich ten opzichte van elkander bevinden, blijft gehandhaafd, speciaal voor wat betreft eventuele inbalking, inankering, over- en onderbouw, etcetera. In het bijzonder geldt dit voor de aanwezige daken, dakoverstekken, luifels, kozijnen, erkers, indien van toepassing inbegrepen de daarbij behorende muren of ander toebehoren. Daarnaast geldt dit voor het hebben van ramen en deuren die zich op minder dan twee (2) meter van de perceelgrens bevinden. 3. Erfdienstbaarheden ter zake van erfafscheidingen en hagen. Er zal gelden de erfdienstbaarheid krachtens welke de eigenaar van een bouwperceel als dienend erf gehouden is de in het kader van het bouwplan op het bouwperceel te plaatsen hagen, in voor-, en/of zijtuin, een en ander met eventuele toebehoren als erfafscheiding en/of groenvoorziening te dulden, te onderhouden en in stand te houden.
13
Deze erfdienstbaarheid wordt gevestigd tussen alle bouwpercelen waar dergelijke werken of voorzieningen bij de oplevering is/zijn geplaatst, als dienend erf en de overige bouwpercelen, als heersend erf. 4. Erfdienstbaarheden ter zake van parkeerplaats (voor wat betreft bouwnummer 1). Er zal gelden de erfdienstbaarheid krachtens welke de eigenaar van het bouwperceel met bouwnummer 1 als dienend erf gehouden is de in het kader van het bouwplan op het bouwperceel met bouwnummer 1 te plaatsen parkeerplaats, een en ander met eventuele toebehoren, als parkeerplaats te dulden, te onderhouden en in stand te houden. Deze erfdienstbaarheid wordt gevestigd tussen bouwperceel met bouwnummer 1 als dienend erf en de overige bouwpercelen, als heersend erf. Verkoper behoudt zich het recht voor wijzigingen en/of aanvullingen hierop aan te brengen, bijvoorbeeld indien dat van overheidswege verlangd wordt en/of indien de bouwplannen dat nodig maken. 16.2
Gedoogplicht voorzieningen voor algemeen nut/kwalitatieve verplichtingen/kettingbeding In de akte van levering zullen de navolgende kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 252 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek aan koper worden opgelegd: 1. het dulden en gedogen, zonder enige vergoeding, dat er zaken van openbaar nut, zoals palen, kabels, draden, isolatoren, rozetten, aanduidingbordjes, straatnaamborden, verkeersborden, pijpleidingen en
14
dergelijke, obstakels in de vorm van straatpotjes, brandkranen, afsluiters, lichtmasten en/of -kasten en eventuele aanwijspaaltjes alsmede voorzieningen ten behoeve van de centrale antenne inrichting op, in, aan, of boven het verkochte en/of de daarop te bouwen opstal(len) worden gebracht en onderhouden op de plaatsen waar en de wijze waarop Burgemeester en Wethouders van de betrokken gemeente dit zullen nodig achten. Koper en zijn rechtverkrijgende(n) zijn verplicht al hetgeen is aangebracht te laten bestaan en, voor zover het betreft verkeersborden, aanduidingbordjes en straatnaamborden, deze vrij te houden van beplantingen op zodanige wijze dat deze borden vanaf de openbare weg duidelijk zichtbaar zijn. Daarnaast geldt de verplichting te dulden dat straatverlichting/armaturen met bijbehorende kabels en dergelijke worden bevestigd aan casu quo in de te stichten berging op de door de verkrijger gekochte kavel en dat deze straatverlichting/armaturen werkend en in stand worden gehouden (middels schemerschakelaar die op de woning zal zijn aangesloten); 2. het dulden en gedogen dat koper en zijn rechtverkrijgende(n) verplicht zijn dat de Gemeente en/of de door de Gemeente daartoe aangewezen instanties of instellingen leidingen voor gas, water, elektriciteit, riolering (waarbij met name voor bouwnummer 8 geldt dat zich in dit perceel een leiding bevindt), telefoon, enzovoorts in de door hem gekochte grond (doen) aanleggen, hebben, onderhouden,
15
repareren en zonodig vernieuwen. Het onderhoud aan, de vernieuwing en/of reparatie van de riolering, voor zover gelegen in het verkochte is voor rekening van de eigenaar van het verkochte; 3. het dulden en gedogen dat de naburige woningen/erven worden voorzien van de conform de "kopers-keuzelijst" mogelijke bouwalternatieven alsmede met individueel bepaalbaar meerwerk. Verkoper behoudt zich het recht voor wijzigingen en/of aanvullingen hierop aan te brengen, bijvoorbeeld indien dat van overheidswege verlangd wordt en/of indien de bouwplannen dat nodig maken en koper zal de in dit artikel 16 opgenomen verplichtingen middels kettingbeding aan de opvolger in de eigendom opleggen en ten behoeve van de rechthebbende(n) aannemen. 17.
HOOFDELIJKHEID De ten laste van koper komende verplichtingen zijn ondeelbaar. Indien het verkochte door meer personen gezamenlijk is aangekocht, zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming der verplichtingen.
18.
BEDENKTIJD/INSCHRIJVING KOOPOVEREENKOMST
18.1
Gedurende één kalenderweek dagen nadat een afschrift of exemplaar van deze koopakte aan koper ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden. De ontbinding dient schriftelijk (per e-mail of telefax daaronder begrepen) te worden ingeroepen, gericht aan verkoper en de notaris.
16
18.2
Partijen geven geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van de betreffende Dienst.
Getekend te ................................ op ........................ door Koper:
____________________ (handtekening) Verkoper: ____________________ (handtekening) Bijlagen: 1. aannemingsovereenkomst met garantieregeling woning; 2. aannemingsovereenkomst met garantieregeling parkeerplaats; 3. ontwerpakte van splitsing met ontwerpsplitsingstekening; 4. side-letter omtrent gefaseerde verkoop 5. ontvangstverklaring.
17
Verklaring koper Koper verklaart een afschrift of exemplaar van deze koopakte heden te hebben ontvangen. De bedenktijd eindigt derhalve op ………………om 24.00 uur. Getekend voor ontvangst te ……………. op ……………. . ________________________ handtekening koper
