Komunální bytová politika a privatizace bytového fondu (na příkladě města Brna) diplomová práce

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta národohospodářská Hlavní specializace: Regionalistika a veřejná správa

Komunální bytová politika a privatizace bytového fondu (na příkladě města Brna) diplomová práce

Autor: Dagmar Slavíková Vedoucí práce: Ing. Petr Toth, Ph.D. Rok: 2006

Komunální bytová politika a privatizace bytového fondu

Prohlášení Prohlašuji na svou čest, že jsem diplomovou práci vypracovala samostatně a v textu řádně vyznačila všechny citace. Veškerou použitou literaturu a prameny uvádím v přiloženém seznamu.

V Praze dne…………………. ………………………………. podpis

2


Poděkování Děkuji panu Ing. Petrovi Tothovi za odborné vedení a za čas, který mi věnoval při vypracování této diplomové práce. Mé poděkování také patří zaměstnancům Magistrátu města Brna a místostarostovi městské části Brno – Kohoutovice, panu L. Mackovi, kteří mi poskytli k danému tématu řadu materiálů a cenných informací.

3


ANOTACE ČESKY Práce hodnotí realizaci komunální bytové politiky města z hlediska nakládání a hospodaření s bytovým fondem. Zaměřuje se zejména na hodnocení průběhu privatizace bytového fondu jak v ČR, tak v městě Brně, a na zhodnocení důsledků privatizace bytového fondu. První kapitola představuje úvod do problematiky, druhá kapitola analyzuje, jaké možnosti hospodaření s bytovým fondem se obcím nabízí, analyzuje možnosti správy bytového fondu a možné způsoby privatizace bytů a domů. Důraz je kladen také na koncepční činnost obcí. Třetí kapitola rozebírá dokumenty upravující bytovou politiku Brna. Čtvrtá kapitola je více analytická, hodnotí správu a hospodaření s bytovým fondem v Brně, průběh privatizace, obsahuje i komplexní zhodnocení bytových politik měst Brna, Prahy, Ostravy, Ústí nad Labem a Plzně na základě bodového ohodnocení vybraných ukazatelů.

ANGLICKY This thesis is aimed at a realization of municipal housing policy, especially at the a maintenance of municipal housing stock, at the rent of municipal dwellings and at the privatization of municipal housing stock. These all aspects are analysed for the city Brno and are compared with the situation in selected Czech cities. The other task is to analyse the reasons for the privatization in Brno.

The first chapter is the necessary introduction of the problem, the second chapter analyses the possibilities of the maintenance of municipal housing stock and methods of the privatization. This chapter describes a contents of a housing policy concept too. The third chapter describes the documents of the housing policy in Brno. The fourth chapter is analytic, it contains analysises and rates the selected coeficients in the cities Praha, Brno, Ostrava, Ústí nad Labem and Plzeň.

4


Obsah ÚVOD…………………………………………………………………………….......1 1 1.1 1.2

1.3 1.4 1.5

BYTOVÁ POLITIKA ČESKÉ REPUBLIKY.............................................8 TRANSFORMACE BYTOVÉ POLITIKY NA NAŠEM ÚZEMÍ .......................................8 PARTICIPACE JEDNOTLIVÝCH SUBJEKTŮ V OBLASTI BYDLENÍ ..........................12 1.2.1 Úloha veřejného sektoru .....................................................................12 1.2.2 Úloha soukromého ziskového sektoru ................................................16 1.2.3 Úloha soukromého neziskového sektoru ............................................17 AKTUÁLNÍ KONCEPCE BYTOVÉ POLITIKY .........................................................17 VEŘEJNÁ PODPORA A JEJÍ ASPEKTY..................................................................20 ANALÝZA BYTOVÉHO FONDU ČR ....................................................................23

2 2.1 2.2

KOMUNÁLNÍ BYTOVÁ POLITIKA .......................................................28 ÚLOHA OBCE V OBLASTI BYDLENÍ ...................................................................28 BYTOVÝ FOND V MAJETKU OBCÍ ......................................................................30 2.2.1 Analýza způsobů správy bytového fondu ...........................................31 2.2.2 Hospodaření s bytovým fondem a jeho využití ..................................34 2.3 KONCEPCE BYTOVÉ POLITIKY OBCÍ .................................................................37 2.4 PRIVATIZACE OBECNÍHO BYTOVÉHO FONDU ....................................................41 2.4.1 Možné způsoby privatizace obecního bytového fondu a jejich srovnání...........................................................................................................43 2.4.2 Zhodnocení probíhající privatizace obecního bytového fondu v ČR .51 3 3.1

BYTOVÁ POLITIKA MĚSTA BRNA ......................................................56 DOKUMENTY A PŘEDPISY BRNA UPRAVUJÍCÍ OBLAST BYDLENÍ .......................57 3.1.1 Koncepční dokumenty ........................................................................57 3.1.2 Obecně závazné vyhlášky a předpisy..................................................60 3.2 PŘEDPISY UPRAVUJÍCÍ POSTUP PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU .....................63 3.2.1 Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor ............................63 3.2.2 Fond bytové výstavby .........................................................................66 3.3 VEŘEJNÁ PODPORA A JEJÍ DOPAD NA PRIVATIZACI BYTOVÉHO FONDU MĚSTA .66 4 4.1

HODNOCENÍ KOMUNÁLNÍ BYTOVÉ POLITIKY BRNA .................69 ZHODNOCENÍ SPRÁVY A HOSPODAŘENÍ S BYTOVÝM FONDEM ..........................69 4.1.1 Zhodnocení realizace správy bytového fondu ....................................69 4.1.2 Zhodnocení realizace pronájmu obecních bytů ..................................71 4.1.3 Analýza nákladů a výnosů související s držbou bytového fondu .......72 4.1.4 Regenerace bytového fondu MČ Kohoutovice a její financování ......74 4.2 ZHODNOCENÍ PRŮBĚHU PRIVATIZACE BYTOVÉHO FONDU ................................76 4.2.1 Změny v obecním bytovém fondu města vlivem privatizace .............77 4.2.2 Příjmy z privatizace a jejich využití....................................................80 4.3 ANALÝZA BYTOVÉ POLITIKY BRNA A VYBRANÝCH MĚST ČR..........................84 ZÁVĚR………………………………………………………………………….......88

5


Úvod Bydlení je základní lidskou potřebou každého člověka. Poskytuje člověku útočiště, bezpečnost, soukromí, je důležité pro seberealizaci člověka, má značný význam pro sociální, ekonomický i kulturní vývoj společnosti. Bydlení ovlivňuje celou řadu oblastí: demografický vývoj obyvatelstva, nezaměstnanost, stavební průmysl, kriminalitu, celkový hospodářský rozvoj. Způsob provádění bytové politiky se odráží do životní úrovně daného státu, nedostatečné uspokojování potřeby bydlení vede k sociálním konfliktům ve společnosti a k růstu sociálního napětí. Cílem této diplomové práce je zhodnotit realizaci komunální bytové politiky města Brna z hlediska nakládání a hospodaření s bytovým fondem a zaměřit se zejména na zhodnocení průběhu a důsledků privatizace bytového fondu. Město Brno je často spojováno s dobře realizovanou a koncepčně promyšlenou komunální bytovou politikou, na druhou stranu je kritizováno pro pomalý průběh privatizace bytového fondu. Proto úkolem práce je zanalyzovat průběh a tempo privatizace bytového fondu v Brně, srovnat její průběh s průběhem privatizace bytového fondu v České republice popřípadě v jiných obcích a zhodnotit důvody k prodeji, zda-li je potřeba ve městě Brně privatizaci urychlovat, popřípadě zda-li je vůbec prodej bytového fondu ve městě Brně nutný a co městu přináší. První kapitola představuje nezbytný úvod do problematiky. K pochopení současného stavu bytové politiky je nutné podívat se do historie, nastínit průběh transformace bytové politiky, během níž došlo ke vzniku územně samosprávných celků, k převodu značné části bytového a domovního fondu z vlastnictví státu do vlastnictví obcí a obce se tak staly významným subjektem v oblasti bydlení. Došlo také k přesunu odpovědnosti za bydlení ze státu na každého občana a ke vzniku příležitosti, aby si každý občan zvolil formu a způsob bydlení podle svého uvážení. Transformace bytové politiky umožnila vedle státu působení v oblasti bydlení i dalším subjektům: krajům, neziskovým organizacím (usilují o uspokojující bydlení na určitém území nebo pro určité skupiny občanů), podnikatelským subjektům (zajišťují finanční služby, správu bytového fondu, bytovou výstavbu). V neposlední řadě oblast bydlení ovlivňuje svými požadavky Evropská unie a další mezinárodní organizace, v nichž je Česká republika členem. Aktuálním problémem plynoucím z členství v Evropské unii je institut veřejné podpory, kterému se tato kapitola rovněž věnuje. 6


Druhá kapitola se zabývá realizací bytové politiky z úrovně obce a analyzuje možnosti hospodaření s bytovým a domovním fondem. Ze zákona o obcích plyne pro obce povinnost pečovat o svůj majetek, hospodařit s ním, pečovat o potřeby občanů a o rozvoj obce. V souvislosti s bytovou politikou pro obec tedy plyne povinnost pečovat o své domy a byty, hospodařit s nimi, pečovat o bytové potřeby občanů a o rozvoj bydlení. V práci je kladen důraz na koncepční přístup k bydlení, který považuji za důležitý faktor bytové politiky, proto tato kapitola popisuje důležité prvky obsahu koncepce bytové politiky obcí. Jednou z variant hospodaření s bytovým fondem je jeho prodej – privatizace1, která se stala poměrně populárním jevem. Domnívám se, že v současné době již obce nemusí přistupovat k prodeji bytového fondu v takovém tempu, jaké nastartovaly v 90. letech, kdy příjmy z nájemného byly na nižší úrovni a možnosti přístupu k finančním prostředkům byly omezené, tudíž tento přístup k privatizaci bytů a domů se v této práci výrazně projevuje. Poslední dvě kapitoly analyzují realizaci konkrétní bytové politiky konkrétního města – Brna. Bytová politika města Brna je zakotvena v celé řadě dokumentů, které upravují působnosti města a městských částí v oblasti bydlení. Těmto dokumentům je věnována třetí kapitola. Poslední kapitola na základě získaných poznatků analyzuje hospodaření s bytovým fondem v Brně, průběh privatizace a její dopady. Na závěr čtvrté kapitoly se snažím zhodnotit bytovou politiku města Brna a dalších vybraných měst prostřednictvím bodového hodnocení vybraných ukazatelů. Ke zpracování této práce jsem využila informace z různých zdrojů. Vedle běžně dostupné literatury, časopisů, novin a internetových stránek jsem čerpala z návštěv úřadů, z e-mailové i osobní komunikace s některými představiteli městských částí a Magistrátu města Brna a z konferencí pořádaných Českou společností pro rozvoj bydlení. Důležitým zdrojem informací bylo vlastní zjišťování a výsledky šetření uskutečněného Ústavem územního rozvoje.

1

Pojem „privatizace bytového fondu“ se běžně používá pro prodej bytového fondu z vlastnictví obcí do soukromého vlastnictví. Z tohoto významu tato práce vychází. Z právního hlediska se však pod tímto pojmem rozumí převod ze státního vlastnictví (obce nejsou státním vlastnictvím) do soukromého (JUDr. Švamberk, člen České společnosti pro rozvoj bydlení). 7


1 Bytová politika České republiky K pochopení současného stavu bydlení v České republice je vhodné si stručně nastínit výchozí situaci před rokem 1989 a průběh doposud trvající transformace. V dalších částech kapitoly se věnuji subjektům působících v sektoru bydlení, státní koncepci bytové politiky, která ovlivňuje koncepci bytové politiky obcí a problematice „veřejné podpory“, která je v současnosti aktuální v souvislosti s privatizací bytového fondu. Na závěr kapitoly analyzuji bytový fond České republiky a jeho strukturu, která se neustále mění v souvislosti s probíhající privatizací.

1.1 Transformace bytové politiky na našem území2 Před rokem 1989 existoval v České republice od roku 1948 tzv. administrativně přídělový systém. V tomto systému státní orgány přidělovaly byty podle vytvořené soustavy právních norem. Stát silně intervenoval do bytové výstavby a její objem stanovoval na základě společensky uznané potřeby, stavěl levné, zejména panelové byty, ale podporoval i výstavbu rodinných domků např. prostřednictvím zvýhodněných půjček. Neexistoval trh s byty, ceny za bydlení ve státních bytech byly stanovovány administrativně, nepokrývaly skutečné náklady (cca 2/3 výdajů na bydlení byly placeny nepřímo ze státního rozpočtu), v ostatních typech bydlení se výdaje odvíjely od skutečných nákladů3. V důsledku tohoto systému dochází k deformaci informační funkce ceny, ke snižování racionality nakládaní s byty, k neexistenci místních rozdílů v nájmu, k nízké kvalitě bydlení. Občané nebyly motivováni sami si zajistit bydlení. V roce 1989 došlo ke změně politických poměrů, s čímž souvisela nutnost administrativně přídělový systém odstranit a přejít na systém tržní. V oblasti bydlení byla situace zvlášť komplikovaná, proto docházelo k formování bytové politiky velmi pomalu. Bydlení je potřeba řešit zejména na regionální úrovni, což nebylo možné kvůli neexistenci územní samosprávy. Dalším problémem v této oblasti byly nevyjasněné kompetence mezi státními centrálními orgány.

2

Poláková, O.: Transformace bytové politiky v České republice, materiály k přednáškám do předmětu SP_407, LS 2005 3 Axamit, R.: Jak zreformovat trh s byty. In: Báčová, M.: Státní, regionální a obecní bytová politika: Sborník materiálů z konference: Praha, 19. 10. 1999, Informační centrum ČKAIT, Praha 2000 8


K hlavním změnám došlo v letech 1991-1995, kdy byla provedena opatření snižující roli státu a došlo k přesunu odpovědnosti za bydlení na domácnost a další subjekty, ovšem rychle a nekoncepčně bez jakýchkoliv podpůrných opatření. Byly přijaty tzv. restituční zákony, podle kterých se obnovila vlastnická práva existující před rokem 1948. Zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí došlo k bezúplatnému převodu státního domovního fondu (pokud nebyl restituován) do vlastnictví obcí, na jejichž území se nacházel. Obce tak dostaly značně ztrátový a zdevastovaný bytový fond bez přidělení finančních prostředků k jeho správě a opravám. Nevěděly, co si s ním počít, tak se ho začaly nesystémově zbavovat privatizací, k čemuž jim pomohl další přijatý zákon o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.), který obcím umožnil převod bytů do vlastnictví občanů. Privatizace se projevila i v družstevním bydlení, kdy málem došlo k úplné likvidaci bytových družstev a došlo k úplné likvidaci podnikových bytů. Do roku 1995 byly uskutečněny následující důležité kroky vedoucí k přiblížení se tržnímu systému s byty: •

zrušení zákona o hospodaření s byty a novelizace občanského zákoníku,

•

v roce 1992 provedení první deregulace nájemného (do té doby nájemné bylo upraveno vyhláškou určující pevnou sazbu na metr čtvereční bez zohlednění velikosti či lokality obce),

•

v roce 1993 přijetí zákona o stavebním spoření se státní podporou, který umožnil vznik stavebních spořitelen,

•

zavedení sociální dávky – příspěvek na hrubé nájemné pro občany obývající nájemní byt (tento příspěvek byl v roce 1996 nahrazen příspěvkem na bydlení),

•

v roce 1994 přijetí nového zákona o vlastnictví bytů,

•

v roce 1995 zavedení hypotečních úvěrů.

Od roku 1995 je transformace bytové politiky poněkud organizovanější. Vytváří se řada státních dotačních programů rozvoje bydlení podporujících vznik nového bydlení, poskytujících prostředky na údržbu a modernizace bytového fondu. Dochází k dělbě kompetencí mezi stát a územně samosprávné celky. Na významu nabývají obce a města, která začínají provádět bytovou politiku na svém území, také neziskové organizace, provádějící např. informační činnost, právní poradenství, pomoc při hledání bydlení, a různá zájmová sdružení (Sdružení pro ochranu nájemníků). V roce 1996 vzniká nový ústřední orgán státní správy Ministerstvo pro místní rozvoj, které se stává zodpovědné za politiku bydlení. V roce 1997 si stát uvědomuje důležitost koncepční činnosti a je přijímán první koncepční dokument Záměry a opatření vlády v oblasti 9


bydlení, později dochází k tvorbě koncepcí bytové politiky. V roce 2001 Ministerstvo pro místní rozvoj zřizuje Státní fond rozvoje bydlení, jehož úkolem je zajišťovat realizaci některých opatření. Transformace oblasti bydlení dosud není překonána. Bytová politika se stále potýká s problémy, které se daří jen pomalu odstraňovat: zdroje financování bydlení, zanedbanost bytového fondu, nedostatečná údržba a neefektivní správa, rekonstrukce bytového i domovního fondu. Vážným nedostatkem, který mimochodem zapříčiňuje i nedostatečné zapojení soukromých firem do poskytování bydlení, je špatná legislativa, kdy nájemce se nemůže svých nájemníků zbavit, i když neplatí. Dále se začíná se objevovat nový problém – úbytek bytového fondu (hlavně z důvodu přeměny na nebytové prostory). Nedostatky přetrvávají v sociální oblasti, kdy pro řadu domácností je nedostupné nejen vlastnické bydlení, ale i komerční pronájem. Zvlášť nepřekonatelnou překážkou je deregulace nájemného.

Regulace nájemného Prvním deregulačním krokem se stala vyhláška č.15/1992 Sb. (doplňující vyhlášku č. 60/1964 Sb., o úhradě za užívání bytu a za služby spojené s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů), kterou došlo k jednorázovému a plošnému zvýšení sazby za 1 m2 podlahové plochy o 100 %. Později byla přijata vyhláška č. 176/1993 Sb. týkající se nájemného z bytu a jejíž každoroční novelizací docházelo až do roku 2000 k plošnému zvyšování nájemného. Nálezem Ústavního soudu však byla regulace na základě vyhlášky označena jako protiústavní. Od této doby regulace nájemného stagnuje a názory odborníků i politiků na to, jakým směrem se má další regulace ubírat se poněkud liší. Každopádně nutno podotknout, že k určité nápravě deformovaných cen v průběhu let došlo, jak uvádí následující tabulka.4 Tabulka č. 1

Růst nájemného v průměrném bytě 60 m2, bez poplatků Rok 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Nájem (Kč) 150 300 300 360 443 563 857 1082 1182 1240 1290 1403 1403 Meziroční růst v% 0 100 0 20 23 27,1 52,3 26,2 9,3 4,9 4 8,8 0 Zdroj: Císař, J., Uzlové body rozvoje bydlení v České republice, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005

4

Císař, J.: Uzlové body rozvoje bydlení v České republice, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005 10


Údaje z tabulky č. 1 ukazují, že ke zvyšování ceny nájemného dochází, ale velmi pomalu, dokonce v roce 2003 nebyl zaznamenán žádný růst nájemného. Podle jiných zdrojů je průměrná úroveň nájemného 23,5 Kč/m2 (což dokazuje i tabulka č. 1) a v Praze 38,8 Kč/m2. Připočteme-li další náklady, které nájemce musí zaplatit (nájemné za předměty vybavení bytu, úklid a osvětlení společných prostor v domě, užívání výtahu, apod., bez započtení energie, vodného, stočného), pak se tato částka vyšplhá v průměru na cca 30 Kč/m2 a v Praze až na cca 50 Kč/m2.5 Podíváme-li se do okolních zemí, téměř v každém státě se setkáme s určitou mírou regulace, neboť si státy uvědomují, že bydlení není služba, kterou si můžeme odříci, když na ni nemáme. Například6 Švýcarsko kontroluje zisky pronajimatelů. V Evropě je rozšířen tzv. systém místně obvyklého nájemného (Francie, Německo, Finsko). Německá města a obce mají k dispozici tabulkové srovnání výše nájemného pro různé kategorie bytů, které se každé dva roky aktualizuje. Každý občan snadno zjistí, jaké nájemné je povinen platit. Požaduje-li majitel více než 20 % než je uvedeno v tabulce, může být odsouzen za lichvářství.6 V současné době došlo k přijetí nového zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, od kterého se očekává vyřešení problému regulovaného nájmu. Cílem zákona o jednostranném zvyšování nájemného je odstranit cenové deformace nájemního bydlení během 4 let postupným ročním růstem nájemného o 14,2 % (u většiny bytů jde o zvýšení do 5 Kč/m2) 7. Zákon obsahuje způsob výpočtu maximálního zvýšení nájmu pro jeden rok, ve kterém se odráží reálné kupní ceny bytů. Podkladem pro výši nájemného jsou zjištěné skutečné ceny bytů. Druhá část zákona mění vybrané paragrafy Občanského zákoníku a upravuje další vztahy mezi pronajimatelem a nájemcem.

5

Růžičková, A.: Nájemné je už na evropské úrovni, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005 6 Lux, M.: Obecné hodnocení vybraných nástrojů bytové politiky, seb.soc.cas.cz/publikace ke stažení, dne 10. 11. 2005 7 www.mmr.cz/aktuality, dne 30. 1. 2006 11


1.2 Participace jednotlivých subjektů v oblasti bydlení Na realizaci stanovených záměrů a cílů bytové politiky se podílí celá řada subjektů, které můžeme rozdělit na 3 sektory8: veřejný sektor (představován státem a samosprávou), soukromý ziskový sektor a na významu nabývá třetí sektor – soukromý neziskový sektor9. Pro efektivní fungování těchto sektorů je žádoucí jasně vymezit kompetence mezi jednotlivé orgány veřejné správy, vytvořit nástroje pro zapojení soukromých i neziskových organizací, umožnit a posilovat spolupráci mezi všemi třemi sektory. Politiku bydlení ovlivňují i ostatní subjekty, např. politické strany, které se snaží prosazovat zájmy voličů, sdělovací prostředky, které šíří informace a vyjadřují veřejné mínění. V jednotlivých evropských zemích se rozdělení kompetencí liší, přesto se projevuje trend decentralizace a princip subsidiarity, který umožňuje řešit problémy bydlení hlavně na lokální úrovni.

1.2.1 Úloha veřejného sektoru Veřejný sektor je představován státem a územní samosprávou. Subjekty veřejného sektoru ovlivňují politiku bydlení přímo, tj. stanovením cílů, nástrojů a opatření.

Role státu V obecné rovině, základní povinností centrálních orgánů je „formulovat bytovou politiku s jasnými cíli a zajistit nezbytné nástroje pro její realizaci“10. Cílem státní bytové politiky je vytvořit předpoklady (technické, ekonomické i sociální) k tomu, aby každý měl možnost opatřit si bydlení, a pomoci těm, kteří si z různých důvodů nejsou schopni zajistit bydlení sami. Stát musí:11 •

vytvářet v oblasti legislativy a práva podmínky pro rozvoj podnikatelské aktivity a vzniku trhu s byty,

8

Toth, P., přednášky k předmětu Reg_318, ZS 2005 Jedná se o nevýdělečné organizace, které nepřímo zasahují do sektoru bydlení, např. Sdružení pro ochranu nájemníků, zájmová sdružení, apod. 10 Kolektiv autorů: Zásady bytové politiky, VÚVA, Praha 1993, str. 20 11 MMR: Nová regionální politika, MMR, Praha 2002, str. 60 9

12


•

stimulovat rozvoj výroby stavebních materiálů a fungování dodavatelské sféry pro všechny druhy stavebních činností,

•

zajišťovat sociální bydlení, nikoliv výstavbou levného bydlení v nízkém standardu, ale dotací nájemného v kvalitních bytech,

•

nastavit systém finančních podpor tak, aby byla stimulována úsporná, nikoliv luxusní bytová výstavba.

Prostřednictvím svých nástrojů má stát vytvářet určitá „pravidla hry“ pro další subjekty a usilovat o dosažení možnosti domácností uspokojit svou bytovou potřebu. Vedle nástrojů makroekonomických (zdanění, rozpočtové výdaje, cenová regulace) může stát použít nástroje ke stimulaci jak strany nabídky, tak strany poptávky, např. sociální příspěvky, daňové úlevy, úrokové dotace, zvýhodněné úvěry. Obzvlášť důležitá je koncepční činnost státu.12 Na úrovni státu v České republice o bytové politice rozhodují: 1. Parlament – na základě schvalovaných norem určuje, jak bude sektor bydlení vypadat a jakým způsobem se bude bydlení vyvíjet. 2. Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) – má politiku bydlení v kompetenci, je za ni zodpovědné, ale na skutečném rozhodování se podílí i ministerstvo financí (cenová regulace) a ministerstvo práce a sociálních věcí. 3. Státní fond rozvoje bydlení – zřízen MMR pro realizaci státní bytové politiky.

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR)13 Svým vznikem v roce 1996 se MMR stalo odpovědné za regionální politiku, bydlení, územní plánování a stavební řád. Začalo spravovat finanční prostředky určené k zabezpečování bydlení a regionální politiky státu. Ministerstvo podává návrhy legislativních norem a základních směrů rozvoje bydlení. Hlavní náplní činnosti ministerstva je tvorba celorepublikové koncepce rozvoje bydlení, provádění analýz v oblasti bydlení a jejich vyhodnocování a navrhování nových řešení.

12 13

Kolektiv autorů: Zásady bytové politiky, VÚVA, Praha 1993 www.mmr.cz, září 2005 13


Státní fond rozvoje bydlení (SFRB)14 Vznikl na základě zákona č. 211/2000 Sb. a ještě v témže roce zahájil svou činnost. SFRB je právnickou osobou se sídlem v Olomouci. Řídí ho výbor Fondu, v jehož čele stojí ministr pro místní rozvoj. SFRB spolupracuje s MMR i s dalšími orgány veřejné správy. Rozpočet SFRB každým rokem schvaluje Poslanecká sněmovna ČR a je součástí veřejných rozpočtů ČR. SFRB byl zřízen za účelem podpory výstavby zejména nájemního bydlení a na modernizaci bytového fondu, zejména pak domů vystavěných panelovou technologií. Vzhledem k tomu, že činnost SFRB nebyla blíže specifikována, orientuje se SFRB v současné době na nabídku některých programů, určených hlavně obcím. Napomáhá Ministerstvu pro místní rozvoj k realizaci programů státní podpory bydlení. Fond vytváří, shromažďuje a dále poskytuje finanční prostředky na podporu investic do bydlení, sám neinvestuje. Finanční prostředky určené na konkrétní cíle přecházejí do dalšího roku, nemusí být vyúčtovány a vráceny do rozpočtu.

Role krajů V ČR úloha krajů v oblasti bytové politiky není přesně vymezena, kraje však do oblasti bydlení nezasahují tak významně jako obce. Kraje v současné době plní podobnou roli jako některé složky státu. Mezi základní aktivity krajů však patří:15 •

vytváření krajské koncepce rozvoje bydlení,

•

podpora výstavby a obnovy komunálních bytů,

•

podpora a zabezpečování územních plánů obcí.

Kraje dále mohou poskytovat půjčky, úvěry a dotace na podporu bydlení, řada krajů se podílí na výstavbě domů s pečovatelskou službou.

14

www.sfrb.cz, září 2005 Rektořík, J., a kol.: Jak řídit kraj, město, obec: rukověť územní samosprávy, III. díl, Sociální a technická infrastruktura, Masarykova univerzita – ekonomicko-správní fakulta, MU Brno 2002 15

14


Role obcí Obce patří v oblasti bydlení k nejvýznamnějším subjektům, neboť realizují státní bytovou politiku podle svých lokálních podmínek a vytváří tak místní politiku bydlení. Úkolem obce je realizace pozemkové politiky, spočívající v určování účelu pozemků a ve vybavení daného území infrastrukturou (komunikace, rozvody vody, elektřiny, kanalizace). Stát přenechává obci i některé pravomoci – administrativní (tvorba územně plánovací dokumentace) a správní nástroje (udělování stavebního povolení) – k podněcování aktivní role místních orgánů. Obec má možnost ovlivnit místní trh s byty způsobem hospodaření s obecními pozemky a se svým domovním a bytovým fondem. Obec je odpovědna za svůj majetek (což plyne ze zákona o obcích), jehož součástí je zejména bytový a domovní fond. Z hlediska obce je žádoucí plně využívat stávající bytový fond, řádně o něj pečovat, podněcovat novou bytovou výstavbu. Nejen že obec může být příjemcem dotace, ale sama obec může poskytovat příspěvky, půjčky, dotace. Úkoly obce, zavádění opatření a programů je vhodné stanovit v koncepci obecní politiky bydlení. Tato koncepce se odvíjí od státní koncepce bydlení a je determinována programem rozvoje obce a územními plány obce. Koncepce určuje cíle a opatření obecní bytové politiky a umožňuje rozhodování jak obecních orgánů, tak soukromého sektoru.16 Cíle své bytové politiky obec nerealizuje sama. Je vhodné podporovat a koordinovat činnosti jednotlivých subjektů, zapojovat veřejný i soukromý sektor. Také občany zajímá, co se v oblasti bydlení bude dít, proto je důležitá i osvětová činnost a spoluúčast občanů na řešení aktuálních otázek obce. Při provádění obecní bytové politiky obec bere v úvahu podmínky daného území a sociální potřeby svých obyvatel. Dosáhnout uspokojivé úrovně bydlení není pouze snahou jedince, ale i snahou obce. Je v zájmu obce, aby její občané byli ve své obci spokojeni, aby nemigrovali do vedlejších obcí za lepším bydlením, neboť občané představují pracovní sílu a zajišťují další rozvoj obce.

16

van Zavrel, T.: Tvorba koncepce bytové politiky města, Moderní obec 4/1999, příloha 15


1.2.2 Úloha soukromého ziskového sektoru Soukromý sektor představují výdělečné organizace, které podnikají v různých oborech sektoru bydlení. Do oblasti bydlení zasahují nepřímo, sledují své vlastní cíle a strategie. Do soukromého sektoru se řadí:17 •

banky a jiné finanční instituce – podílí se na financování projektů, nové bytové výstavby, poskytují úvěry soukromému a veřejnému sektoru;

•

stavební podniky – realizují bytovou výstavbu, iniciují projekty, jejich rozhodování je závislé na plánování místních orgánů, což často vede k vyjednávání, při němž velké stavební firmy se snaží uplatnit svůj vliv; je žádoucí, aby veřejný sektor omezil možnost spekulací při bytové výstavbě či získávání pozemků a podporoval konkurenci ve stavebnictví;

•

realitní kanceláře – zabývají se celou řadou služeb, správou domů a bytů, pronájmem, zprostředkováním koupě a prodeje realit;

•

ostatní soukromé a polosoukromé subjekty – podílejí se na zajištění dalších služeb jako např. odvoz odpadu, dodávka vody, elektřiny;

•

vlastníci nemovitostí.

Veřejný sektor může svými nástroji soukromý sektor (ziskový i neziskový) v oblasti bydlení podporovat (legislativa, daňové úlevy, DPH), aby jeho činnost zefektivnil. Na místní úrovni významnou úlohu hraje skupina velkých zaměstnavatelů. Ti na jedné straně svými požadavky na množství pracovní síly určují velikost poptávky po bydlení v dané lokalitě, na druhou stranu mohou poskytovat bydlení svým zaměstnancům. V České republice „podnikové bydlení“ hrálo v historii důležitou úlohu, v dnešní době díky nedostatečné právní úpravě není příliš využíváno, ale představuje určitý potenciál.

17

Toth, P.: přednášky k předmětu Reg_318, ZS 2005. Slavata, D.: Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů, Vysoká škola báňská – ekonomická fakulta, Ostrava 2003 16


1.2.3 Úloha soukromého neziskového sektoru Do neziskového sektoru řadíme nevýdělečné organizace, které nepřímo zasahují do sektoru bydlení a označují se jako „třetí sektor“. Do třetího sektoru patří sdružení majitelů bytů, dobrovolné bytové organizace, bytová družstva, zájmová sdružení (např. Sdružení pro ochranu nájemníků – SON, Česká společnost pro rozvoj bydlení). Tyto organizace si stanovují své vlastní specifické cíle, podnikají ve prospěch svých členů (vlastníků) a na nevýdělečném základě.18 V našich podmínkách hlavním představitelem tohoto sektoru jsou bytová družstva, která mají dlouhou historii, po revoluci byla (nesprávně) zařazena mezi podnikatelské subjekty (jsou upravena v Obchodním zákoníku stejně jako jiné společnosti), a družstva (společenství) vlastníků vznikajících v souvislosti s privatizací bytového fondu. V současné době chybí právní úprava neziskových bytových společností, které mohou být vhodnou formou rozvoje družstevní bytové výstavby i rozvoje bydlení. Dalšími subjekty českého třetího sektoru jsou zájmová sdružení, přičemž mezi ty významné patří Svaz českých a moravských bytových družstev, Sdružení na ochranu nájemníků, Občanské sdružení majitelů domů, Svaz měst a obcí. Některá z nich pravidelně připomínkují legislativní návrhy, přičemž zastávají protichůdná stanoviska. Pluralita názorů však umožňuje diskusi a vyjednávání a následné přijetí, pro všechny strany přijatelného, řešení.

1.3 Aktuální koncepce bytové politiky19 Důležitou úlohou státu, vedle provádění legislativních a ekonomických opatření a nástrojů, je koncepční činnost. Koncepce bytové politiky je „oficiální dokument, v němž vláda formuluje své střednědobé, příp. dlouhodobé záměry a cíle ve sféře bydlení včetně nástrojů, jimiž hodlá těchto cílů dosáhnout“20. Na základě cílů stanovených ve státní koncepci mají možnost zastupitelstva obcí odhadnout, jaké kroky

18

Kolektiv autorů: Zásady bytové politiky, VÚVA, Praha 1993, str. 22 www.mmr.cz / Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005, dne 8. 10. 2005 20 MMR, Metodická příručka pro obce v oblasti bydlení, MMR, Praha 1998, str.10 19

17


a opatření v oblasti bydlení vláda učiní, čemuž mohou následně přizpůsobit svou politiku bydlení. Vláda České republiky se usnesla na nové, aktuální koncepci bytové politiky dne 16. 3. 2005. V tomto závazném politickém dokumentu stanovuje základní směry vývoje i konkrétní cíle v sektoru bydlení. Koncepce má střednědobý charakter a týká se let 2005-2010. Koncepce spatřuje roli státu v „udržování rovnováhy mezi ekonomickou výkonností trhu s byty na straně jedné a sociální spravedlností na straně druhé“21. Tento přístup spočívá v nutnosti korigovat podmínky pro fungování trhu s byty a v upřednostňování uspokojování bytových potřeb příjmově slabších a sociálně potřebných občanů. Aktuální koncepce navazuje na předchozí koncepci z roku 1999 a její aktualizovanou verzi z roku 2001. Zdůrazňuje základní priority bytové politiky: •

péče o existující bytový fond a jeho optimální využívání;

•

podpora nejen nové bytové výstavby, ale i pořízení staršího bydlení;

•

orientace na znevýhodněné skupiny obyvatel – tato priorita je oproti minulým koncepcím obzvlášť zdůrazňována.

Vedle střednědobé koncepce bytové politiky do roku 2010 dokument obsahuje zhodnocení současné situace v sektoru bydlení a krátkodobý realizační program pro období 2005 a 2006. Aktuální koncepce si uvědomuje problém rostoucí skupiny lidí, kteří si bydlení nejsou schopni zajistit či udržet, problém nesouladu mezi nabídkou bydlení a trhem práce, projevující se existencí černého trhu s byty a vysokou úrovní tržního nájemného, problém absence právních norem, nevyjasněností rolí obcí v oblasti bydlení, absence definice sociálního bydlení. Za nejdůležitější změny, ke kterým v minulých letech došlo, označuje: rozšíření vlastnického a družstevního bydlení, rozvinutí systému financování bydlení, prohlubování rozdílů v bytové situaci na místních trzích mezi velkými městy a malými sídly, růst nové výstavby. Koncepce počítá s následujícím řešením současné bytové situace:

21

www.mmr.cz / Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005, dne 8. 10. 2005 18


•

Občané s nadprůměrnými příjmy mohou využít hypoteční financování vlastnického bydlení;

•

Občané se středními příjmy mají k dispozici stavební spoření a předpokládá se vytvořit pravidla pro výstavbu nájemních bytů bytovými družstvy za podpory z prostředků SFRB;

•

Občané s nižšími příjmy budou moci využít sektor neziskového bydlení zajišťovaného obcí a neziskovými bytovými společnostmi, k tomu koncepce předpokládá vytvoření nového zákona upravujícího neziskový nájemní sektor;

•

Občané s nízkými příjmy a na okraji společnosti budou moci využít stávající obecní byty a se speciálním určením22, jejichž výstavba je podporována MMR a SFRB.

Koncepce předpokládá, že výše zmíněná řešení napomohou současné situaci v oblasti bydlení. Většina z těchto řešení však vyžaduje zásadní legislativní změny. Důležitou součástí aktuální koncepce je příloha obsahující využívané nástroje pro podporu bydlení. Jedná se o programy financované jak prostřednictvím MMR (Program „Podpora rozvoje bydlení“, zahrnující několik dalších podpor, a podpora hypotečních úvěrů), tak prostřednictvím SFRB, o podpory poskytované jinými resorty (podpora stavebního spoření, příspěvek na bydlení, dávky sociální péče, podpora vlastníků při zateplování objektů, úhrada majetkové újmy bankám) a o nepřímé formy podpory (daňové úlevy). V koncepci (ale např. i v zákoně o obcích) chybí vymezení nejen kompetencí, ale i úkolů obcí v oblasti bydlení a úplně jsou opomíjeny kraje. Koncepce je kritizována23, že je příliš popisná, bere sice v úvahu existující problémy, ale neobsahuje konkrétní opatření. Neexistuje v koncepci zmínka o existenci kontrolních mechanismů při plnění cílů. Tyto kontrolní mechanismy mohou mít například podobu předkládání souborných zpráv (z MMR i z úrovně územně samosprávných celků) o plnění úkolů, o vývoji bytové výstavby, o analýze bydlení nadřízeným orgánům (vládě, MMR).

22

Pojem „byty se speciálním určením“ není právně ani v koncepci upraven. Z koncepce však vyplývá, že se jedná o byty určené specifickým skupinám obyvatel, které mají znevýhodněný přístup k bydlení (invalidé, důchodci, lidé v nepříznivých životních situacích, apod.). 23 Vlastní zdroj: diskuse České společnosti pro rozvoj bydlení, konaná dne 16. 6. 2005 za účasti představitelů některých měst a obcí. 19


1.4 Veřejná podpora a její aspekty Koncepce se také musí vyrovnat s novými podmínkami souvisejících se vstupem České republiky do Evropské unie. Komunitární politika Evropské unie sice neupravuje společnou bytovou politiku, ale obsahuje atributy, které bytovou politiku České republiky ovlivňují. Jedná se zejména o problém veřejné podpory, se kterým se v současné době musíme vyrovnat, neboť se může vztahovat i na privatizaci obecního bytového fondu. Poskytování veřejné podpory je právem EU až na výjimky zakázáno či omezeno, resp. podmíněno schválením Evropské komise. Veřejnou podporou se rozumí „poskytnutí finančních prostředků z jakéhokoli veřejného rozpočtu, včetně krajských a obecních“24. Jedná se o různé formy podpory, např. dotace, půjčky s výhodným úročením, záruky za úvěry, osvobození od daně. Dále se také jedná o prostředky, které příjemce poskytnuté výhody „ušetří“. V případě obcí či krajů může mít veřejná podpora podobu pronájmu či prodeje nemovitosti za cenu nižší než tržní, poskytnutí pozemku za zvýhodněnou cenu, poskytnutí zvýhodněného úvěru na rekonstrukci a modernizaci bytového fondu. Rozbor dokumentů upravujících veřejnou podporu Úpravu veřejné podpory obsahují následující dokumenty: 1) Smlouva o založení Evropského společenství (dále Smlouva o ES), 2) Nařízení Rady (ES) č. 659/1999 stanovující podrobná pravidla pro aplikaci čl. 88 Smlouvy o ES, 3) Nařízení Evropské komise ( dále EK) č. 69/2001 upravující tzv. podporu „de minimis“, 4) Nařízení Rady (ES) č. 794/2004, které upravuje formu, obsah a další náležitosti týkajících se veřejných podpor, 5) Smlouva o přistoupení ČR a dalších zemí k Evropské unii, 6) Zákon č. 59/2000 Sb., o veřejné podpoře, ve znění zákona č. 130/2002 Sb. (zákon o podpoře výzkumu a vývoje), 7) Zákon č. 215/2004 Sb., o úpravě některých vztahu v oblasti veřejné podpory a o změně zákona o podpoře k výzkumu a vývoje.

24

www.mmr.cz, / Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005, dne 8. 10. 2005 20


Základní úpravu institutu veřejné podpory obsahuje článek 87 odst.1 Smlouvy o založení Evropského společenství (současné znění z 2. 10. 1997), kde je stanoveno, že: „Podpory poskytované v jakékoliv formě státy nebo ze státních prostředků, které narušují nebo hrozí narušit soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné se společným trhem, nestanoví-li tato smlouva jinak“25. Článek 87 odst. 3 Smlouvy o ES dále vymezuje podpory, které mohou být považovány za slučitelné se společným trhem. Jedná se o: 26 a) podpory, které mají napomoci hospodářskému rozvoji oblastí s mimořádně nízkou životní úrovní nebo s vysokou nezaměstnaností, b) podpory, které mají napomoci uskutečnění některého významného projektu společného evropského zájmu a nebo napravit vážnou poruchu v hospodářství některého členského státu, c) podpory, které mají usnadnit rozvoj určitých hospodářských aktivit nebo oblastí, pokud nemění podmínky obchodu v míře, jež by byla v rozporu se společným zájmem, d) podpory, které mají napomoci kultuře a zachování kulturního dědictví, jestliže neovlivní podmínky obchodu a soutěže ve Společenství v míře odporující společnému zájmu, e) jiné druhy podpor, které mohou být vymezeny rozhodnutím Rady přijatým kvalifikovanou většinou na návrh Komise. Poskytované podpory v jednotlivých státech sleduje Evropská komise (dále EK). Ta , podle čl. 88 Smlouvy o ES, navrhuje státům vhodná opatření. Zjistí-li EK, že některý stát poskytuje zakázanou veřejnou podporu, vyzve jej ke zrušení či upravení takovéto podpory ve stanovené lhůtě. V případě, že se stát nepodrobí rozhodnutí EK, má EK pravomoc věc předložit Soudnímu dvoru. Stát poskytující zakázanou veřejnou podporu může požádat Radu ES o udělení výjimky z ustanovení čl. 87 nebo o uznání slučitelnosti podpory se společným trhem. Dále z čl. 88 Smlouvy o ES vyplývá monitorovací a přezkumná pravomoc EK, není však uvedeno, jakým způsobem ji má EK vykonávat. Nařízení Rady (ES) č. 659/1999 veřejnou podporu specifikuje jako veřejnou podporu poskytovanou na základě programu27 nebo jako individuální veřejnou

25

www.evropska-unie.cz/cz, Smlouva o založení Evropského společenství (1957), přijata 25.3.1957, současné znění z 2.10.1997, dne 4.12.2005 26 viz pozn.25 27 Toto nařízení pod pojmem „program“ rozumí jakýkoliv akt, na jehož základě je podpora poskytována. Znakem programu je obecná definice okruhu příjemců na základě definičních znaků nebo 21


podporu28, jejíž poskytování bylo započato před vstupem státu do EU a pokračuje i po něm. Pod veřejnou podporu tedy spadají i taková opatření, která EK sama schválila (tzn. že některá opatření jsou veřejnou podporou, ale EK je shledala slučitelnými se společným trhem). V žádném z dokumentů není uveden výčet konkrétních podob veřejných podpor, proto se vyskytují pochybnosti, co Evropská komise může považovat za podpory slučitelné a neslučitelné se společným trhem. Ze všech dokumentů upravující definici veřejné podpory však vyplývají následující znaky veřejné podpory: •

podpora narušuje nebo hrozí narušit soutěž,

•

podpora zvýhodňuje podnik,

•

podpora ovlivňuje obchod mezi členskými státy,

•

podpora přesahuje výši „de minimis“ – na základě nařízení EK 69/2001 je povolena podpora do výše 100.000 euro v průběhu 3 let v konkrétním případě.

V souvislosti s privatizací obecního bytového fondu hrozí nebezpečí jejího pozastavení ze strany EK z důvodu prodeje bytů, domů a nebytových prostor za cenu nižší než tržní. Česká republika, popřípadě jednotlivé obce a města, mohou žádat Evropskou komisi o výjimku, avšak z jednání zástupců ČR29 a Evropské komise vyplynulo, že Evropská komise žádání o výjimku nedoporučuje30. Přestože z výše uvedeného nevypadá, že privatizace obecního bytového fondu splňuje všechny znaky veřejné podpory (např. v případě prodeje domu družstvu, vzniklému ze stávajících nájemců, je dům kupován k užívání nikoliv k obchodování s ním, tzn. že prodej nemá vliv na obchod mezi členskými zeměmi), upozornilo MMR obce a města na možné komplikace. Odpovědnost za poskytování veřejné podpory, na základě § 4 zákona č. 215/2004 Sb. o úpravě některých vztahů v oblasti veřejné podpory a o změně zákona o

podniky jsou vymezeny jejich obchodními firmami, veřejná podpora není ohraničena výší či délkou trvání a není spojena s určitým projektem. 28 Nařízení Rady č. 659/1999 za individuální veřejnou podporu považuje takovou, u níž si EK vymínila individuální posouzení, tzv. notifikaci. 29 Vlastní zdroj: informace z právního oddělení MMB, materiály z jednání, kterého se zúčastnili i někteří představitelé města Brna, dne 28. 11. 2005 30 Vlastní zdroj – rozhovor na právním oddělení MMB, dne 28. 11. 2005 22


podpoře výzkumu a vývoje, nese poskytovatel. Poskytovatelé v České republice (v případě privatizace bytového fondu obce) se mohou obrátit na Úřad pro ochranu hospodářské soutěže jako na poradní, koordinační, konzultační a monitorovací orgán v oblasti veřejné podpory, který spolupracuje s poskytovateli během řízení před EK, vede evidenci poskytnutých veřejných podpor v ČR a předkládá o nich výroční zprávu EK. Povolit poskytování veřejné podpory však může výhradně EK. Podle právního posouzení Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže hrozí, že některé obce v souvislosti s privatizací bytového fondu poskytují protiprávní veřejnou podporu, proto obcím doporučuje přehodnotit další privatizační postupy.

1.5 Analýza bytového fondu ČR Z údajů v příloze č. I plyne, že bytový fond ČR tvoří 4 365 tisíc bytů, přičemž některé byty (537 tis.) jsou z různých důvodů neobydlené (z důvodu rekonstrukce, pozůstalostního řízení, určené k demolici, přechodně obydlené byty, apod.). Trvale obydlený bytový fond tvoří 3 828 tis. bytů. Významnými problémy českého bytového fondu je zejména stáří bytů a domů - v roce 1991 bylo průměrné stáří bytového fondu 42,5 let, a kvalita bytových domů, kdy 31,4 % bytů se nachází v panelových domech (viz příloha č. I). Dalším problémem vedle kvality domů a bytů je jejich finanční dostupnost. Pořizovací ceny dokončených bytů se pohybují v průměru mezi 17 tis. Kč až 22 tis. Kč31, konkrétní cena se odvíjí od technologie, lokality a typu výstavby. Průměrná česká domácnost si může ze svých ročních příjmů koupit 0,8 m2 obytné plochy, zatímco v Rakousku a Německu je to trojnásobek (2,5 m2)32. Kupní síla českých obyvatel je velmi nízká, ve vztahu k Evropské unii dosahuje 66 %36. Podíváme-li se na výdaje domácností, představuje 21 % z celkových výdajů výdaje na bydlení33. Byty můžeme členit a rozlišovat podle různých hledisek. Například stavebně technické členění rozlišuje byty v rodinných domech a byty v bytových domech (v ČR je evidováno k roku 2001 42,6 % trvale obydlených bytů v rodinných domech a 56,5 % 31

www.mmr.cz /Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005, staženo dne 8. 10. 2005 32 Císař, J.: K otázkám rozvoje bydlení v ČR, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005 33 viz pozn. 32 23


trvale obydlených bytů v bytových domech34), podle právního důvodu užívání rozlišujeme vlastnické bydlení, nájemní bydlení a družstevní bydlení. Následující graf č. 1 zachycuje strukturu bydlení v ČR v roce 2001 podle právního důvodu užívání bytu a podle stavebně technického členění. Ukazuje, že z hlediska právního důvodu užívání jsou v ČR zastoupeny všechny typy bydlení, přičemž převažuje bydlení vlastnické (47% bytů je užíváno vlastníkem domu či bytu). Vysoký podíl zaujímá nájemní bydlení (29 % trvale obydlených bytů). Ostatní bydlení představuje bezplatné užívání bytu, jiné důvody užívání bytu a nezjištěné. Z hlediska stavebně technického členění je vlastnické bydlení charakteristické bydlením v rodinném domě, naopak družstevní a nájemní bydlení jsou typická bydlením v bytovém domě. Graf č. 1

Pozn.: BD = bytový dům, RD = rodinný dům Vlastní zpracování, údaje z www.czso.cz /SLDB 2001

Srovnání vývoje bydlení podle právního důvodu užívání bytu v čase zobrazuje tabulka č. 2, ze které je patrné, že oproti roku 1991 posílil vlastnický způsob bydlení, zejména převodem bytů do osobního vlastnictví. Do budoucna lze předpokládat v této

34

www.czso.cz / SLDB 2001, dne 30. 1. 2006 24


oblasti ještě mírný nárůst v souvislosti s dokončováním procesu privatizace bytového fondu. Tabulka č. 2

Trvale obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu Rok sčítání Právní důvod užívání bytu

1991 abs. v% byt ve vlastním domě 1367027 36,9 byt v osobním vlastnictví 31164 0,8 jiné bezplatné užívání bytu 94875 2,6 nájemní byt 1465231 39,5 družstevní byt 697829 18,8 jiný důvod a nezjištěno 49555 1,3 Celkem 3705681 100,0 vlastní výpočty, údaje z ČSÚ – SLDB 1991,2001

2001 abs. v% 1371684 35,8 421654 11,0 173656 4,5 1092950 28,6 548812 14,3 218922 5,7 3827678 100,0

Sektor vlastnického bydlení Sektor vlastnického bydlení tvoří 47 % bytového fondu (viz graf č. 1) a je nejvíce se rozvíjejícím sektorem. Jeho zdrojem je doposud probíhající privatizace bytového fondu a podpora vlastnického bydlení ze strany státu formou podpory nové bytové výstavby, podpory hypotečního úvěrování a stavebního spoření. Tento sektor zahrnuje bydlení ve vlastních rodinných domech na venkově i ve městech a v bytech v osobním vlastnictví. Pořízení vlastnického bydlení je velmi nákladné, proto se na něj orientují hlavně domácnosti se středními a vyššími příjmy a nuceně i domácnosti mladých, kterým nic jiného nezbývá, neboť nájemní sektor je mladým domácnostem většinou nedostupný. Z tabulky č. 2 je zřejmé posílení vlastnického sektoru způsobené nárůstem počtu bytů v osobním vlastnictví. V roce 1991 bylo pouze 0,8 % trvale obydlených bytů v osobním vlastnictví, v roce 2001 tvořil byt v osobním vlastnictví 11 % trvale obydleného fondu.

Sektor nájemního bydlení Sektor nájemního bydlení tvoří 29 % bytového fondu (viz graf č. 1) a skládá se ze soukromého nájemního sektoru a z obecního nájemního sektoru. Oba dva sektory se potýkají s problémem regulovaného nájemného, které se platí zhruba v 750 000 bytech (cca 1/5 trvale obydleného bytového fondu), přičemž z toho asi 300 000 bytů patří

25


soukromým majitelům35. Vedle regulovaného nájemného existuje tzv. volné nájemné, kdy majitelé bytů, které nepotřebují či nevyužívají, zneužívají své postavení a pronajímají je za vysoké nájmy. Tak nastává situace, kdy byty s regulovaným nájmem jsou obsazeny (i majetnými skupinami lidí) a domácnosti s nižšími příjmy nebo mladé domácnosti, nemají přístup k bytům s regulovaným nájemným ani k volným nájemním bytům, neboť jsou finančně nedostupné. Soukromý nájemní sektor tvoří celkem cca 12 % bytového fondu a je poznamenán vedle uplatňované regulace nedostatečnou právní úpravou nájmu bytu, která znevýhodňuje postavení pronajímatele. Je tvořen nájemními byty v domech soukromých vlastníků a nabízenými vlastními byty k pronájmu. Nová výstavba v tomto sektoru téměř neprobíhá, neboť je pro investory (z důvodu nedostatečné právní úpravy nájmu) výhodnější investovat do vlastnického sektoru. Po vstupu ČR do EU se zvýšil podíl zahraničních kupců (právnických osob), které kupují nové byty a nabízejí je k nájmu, jde však o byty nadstandardní a luxusní.36 Sektor obecních nájemních bytů tvoří cca 17 % bytového fondu37 a potýká se s obdobnými problémy jako soukromý nájemní sektor – regulací nájemného a špatnou právní úpravou nájmu bytu. O využití obecních bytů rozhodují samy obce v rámci své bytové politiky a záleží na jejich rozhodnutí, zda-li využijí obecní byty (kromě bytů s regulovaným nájmem) k sociálním či komerčním účelům. Obecní bytová výstavba je silně státem podporována, zejména pak výstavba bytů pro sociální účely. Je doporučováno, aby si obec rozdělila svůj bytový fond na část určenou k privatizaci, část určenou pro tzv. sociální bydlení a část určenou k pronájmu za tržní nájemné.38

Sektor družstevního bydlení Zatímco v roce 1991 tvořil družstevní sektor téměř 19 % bytového fondu, dnes tvoří družstevní sektor 14 % bytového fondu ČR (viz tabulka č. 2). Bydlení v družstevním bytě se blíží vlastnickému bydlení, čemuž odpovídají i ceny družstevních bytů, které se od cen bytů určených do osobního vlastnictví příliš neliší. Zatímco dříve

35

Recepty pro bydlení, BYT magazín, 10/2005, str. 19 www.mmr.cz /Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005, dne 8. 10. 2005 37 www.mmr.cz / Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005, dne 8. 10. 2005 38 Lux, M.: Bydlení – věc veřejná, Sociologické nakladatelství, Praha 2002 36

26


družstevní byty představovaly levné bydlení, dnes si je pomalu nemohou dovolit ani domácnosti se středními příjmy. Družstva už se neorientují na novou družstevní výstavbu, která není státem podporována, ale pouze na péči o domovní fond a majetek družstva. Družstevníci většinou obývají panelové domy postavené v 60. a 70. letech, které vyžadují rekonstrukci. K tomuto účelu mají družstva možnost čerpat podporu poskytovanou ze SFRB z Programu PANEL. V ČR působí v družstevním sektoru několik organizací, např. Sdružení malých bytových družstev, Svaz českých a moravských bytových družstev, který je členem Družstevní asociace ČR. Svaz má zastoupení v regionech České republiky, kde poskytuje bytovým družstvům poradenskou činnost a další potřebné informace. Svaz zastupuje zájmy členských družstev při jednáních s Vládou ČR i dalšími orgány. Provádí školení pro členská družstva a zpracovává metodické pokyny k nově vydaným právním předpisům. V souvislosti se vstupem ČR do EU budou moci česká družstva přijmout tzv. eurostanovy39, díky kterým je možné za člena družstva, sídlícího v ČR, přijmout občana ze zemí EU. Rozšiřuje se tím působnost družstev z republikové na celoevropskou. Tak by mohla například česká družstva stavět byty v jakékoliv zemi EU. Očekává se však největší zájem ze strany evropských družstev o české pohraničí.

39

http://fse1.ujep.cz/materialy/KFU_huncova_schematab.pdf, staženo dne 30. 1. 2006 27


2 Komunální bytová politika V této kapitole se věnuji analýze činností obcí v oblasti bytové politiky. V první podkapitole se zaměřuji na bytový fond v majetku obcí, zejména na možnosti jeho správy a využití. Neboť žádná činnost nemůže být prováděna bezmyšlenkovitě, ale musí být koncepční, plánovitá a promyšlená, tak i komunální bytovou politiku je žádoucí promyslet. K tomuto účelu je vhodné vytvářet koncepce, které nastíní cíle a záměry obce v oblasti bytové politiky. Proto v druhé podkapitole popisuji koncepční činnost obcí. Na závěr kapitoly se věnuji konkrétnímu způsobu nakládání s bytovým fondem – privatizaci. Analyzuji její možné formy a průběh ve vybraných městech České republiky.

2.1 Úloha obce v oblasti bydlení Obec v oblasti bydlení má nelehké postavení. Obec zastává dvě protikladné úlohy: na jedné straně má řádně pečovat o svůj domovní a bytový fond, maximalizovat své příjmy do obecního rozpočtu, na druhé straně má pečovat o vhodné životní podmínky občanů, tzn. i o bydlení. Obce se snaží nalézt určitou rovnováhu, při provádění své bytové politiky upřednostňují jedno či druhé hledisko na základě svých místních podmínek. Je tedy nezbytné, bytovou politiku provádět na lokální úrovni. Důležitost obcí v oblasti bydlení zdůrazňuje i současná koncepce bytové politiky40, ze které plyne snaha posílit úlohu obcí a podporovat komunální aktivity. Koncepce počítá s tím, že obec má konečné slovo v řešení sociálních problémů, neboť má možnost reagovat na danou situaci na místním bytovém trhu, a má mít k dispozici sociální bytový fond i různá ubytovací zařízení k odstranění akutních sociálních problémů. Současná koncepce bytové politiky zakotvuje celou řadu programů a podpor orientovaných zejména na obce. Záleží na každé obci, zda-li nabídnutých šancí využije. Obecně je úlohou obce „realizovat státní bytovou politiku dle svých potřeb a možností ve spolupráci s podniky, družstvy i občany, s cílem zajistit kvalitu obytných celků, kvalitu životního prostředí a kvalitu nejen bytů, ale i občanského a technického

40

www.mmr.cz / Koncepce bytové politiky schválena vládou usnesením č. 292 ze dne 16. března 2005, dne 8. 10. 2005 28


vybavení“41. Obec má realizovat opatření a nástroje, které směřují k podpoře nové bytové výstavby, k péči o bytový fond, k jeho údržbě, modernizaci a k jeho optimálnímu využívání. Při provádění bytové politiky je z hlediska obce žádoucí stanovit si určité cíle, kterých chce dosáhnout, ke kterým směřuje. Tyto cíle detailněji můžeme rozdělit na vnější a vnitřní42. 1)

Vnější cíle obecní bytové politiky mají vliv na celý bytový fond, mezi nejdůležitější patří: cenová dostupnost standardních forem bydlení, podpora nové bytové výstavby v obci, odstranění sociálních problémů v oblasti bydlení. K dosažení vnějších cílů může napomoci vhodná pozemková politika (výhodnější prodej, pronájem pozemků stavebníkům, budování inženýrských sítí), finanční podpora stavebníků a majitelů nemovitostí, ovlivňování daně z nemovitostí, privatizace bytového fondu obcí, výstavba obecních nájemních bytů, apod.

2)

Vnitřní cíle obecní bytové politiky mají vliv pouze na obecní bytový fond. Vnitřní cíle se mohou týkat efektivnosti hospodaření s obecním bytovým fondem (finanční efekt z pronajímaných bytů, zabránění černého trhu s byty, vymáhání nedoplatků nájemného) a uspokojování bytových potřeb občanů dané obce (zvýšení kvality bydlení v obecních bytech, cenová dostupnost obecních nájemních bytů, poskytování obecních bytů znevýhodněným skupinám obyvatel).

Důležitou úlohou obce je plánování. Obec plánuje rozvoj obce vytvořením programu rozvoje územního obvodu obce a územně plánovací dokumentace. Na základě zpracování těchto výchozích podkladů a přijatých souvisejících vyhlášek, které jsou v souladu se záměry obecní bytové politiky, se odvíjí účinnost zvolených nástrojů a opatření.

41

MMR, Nová regionální politika, MMR, Praha 2002, str. 60 Slavata D.: Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů, Vysoká škola báňská – Technická univerzita Ostrava, ekonomická fakulta, Ostrava 2003 42

29


2.2 Bytový fond v majetku obcí Podle zákona o obcích „obec je veřejnoprávní korporací, má vlastní majetek“43. Tento vlastní majetek obce získaly během transformace převodem části majetku ze státu na základě zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, a na základě některých dalších zákonů. Obce získaly bytový a domovní fond, i část původně spravovaného podniky bytového hospodářství, který byl však hluboce ztrátový a zdevastovaný. Vzhledem k tomu, že obce již nedostaly finanční prostředky na správu a údržbu, začaly některé z nich tento domovní a bytový fond rozprodávat (privatizovat). O bytový fond, stejně jako o každý jiný majetek, je nutné řádně a soustavně pečovat, povinnost pečovat o svůj majetek a hospodařit s ním podle vlastního rozpočtu plyne obcím ze zákona o obcích č. 128/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S vlastnictvím bytového fondu souvisí celá řada povinností, které jeho majitel musí plnit. V případě vlastnictví většího objemu bytového fondu, obce nejsou schopny zajistit plnění všech povinností, proto často správu bytového fondu svěří některým specializovaným firmám. Je žádoucí, aby vlastník bytového fondu měl přehled nejen o jeho velikosti a struktuře, ale také o jeho technickém stavu. Nestačí pouze zajišťovat běžnou údržbu a provoz, vlastník má také dopředu plánovat nutnost velkých oprav, modernizaci a další finančně náročné akce. V situaci regulovaného nájemného výše nájemného, zejména v případě staršího bytového fondu, takové rozsáhlé investiční záměry nepokrývá (z mých dotazů na brněnské městské části vyplývá, že v situaci regulovaného nájemného 7 městských částí, z 11 došlých odpovědí, dosahuje sice zisku z bytového fondu, ale že tento zisk na rozsáhlejší rekonstrukce nepostačuje). V případě, že sám vlastník nemá dostatek finančních prostředků a nechce se zadlužovat, je nucen se části bytového fondu zbavit prodejem. To je hlavní důvod, proč obce následně přistupují k privatizaci bytového fondu, kdy prodají část bytového fondu a ze získaných prostředků financují opravu zbývajícího fondu nebo investují do nových bytů či nebytových prostor. Velmi časté jsou v současné doby nástavby nebo půdní vestavby.

43

Zákon č.128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, §2 odst.1 30


O všech prováděných majetkoprávních úkonech v obci rozhoduje zastupitelstvo. Zastupitelstvo má povinnost jakýkoliv záměr s byty, domy, nebytovými prostory (prodej, pronájem, darování, apod.) zveřejnit po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím, vyvěšením na úřední desce obecního úřadu44. Občané tak mají možnost se k záměru vyjádřit, čímž se zapojují do místního dění, a zastupitelstvo má možnost své rozhodnutí vysvětlit.

2.2.1 Analýza způsobů správy bytového fondu Správa bytového fondu znamená zajišťování údržby, oprav, rekonstrukce bytů a obytných domů, zajišťování běžného chodu, související administrativy, provozu technických zařízení a technických sítí, domovní kotelny, komínu, výtahu, zajišťování služeb spojených s užíváním bytu, tzn. soustavnou péči o tento majetek tak, aby ho nájemci bytů a nebytových prostor mohly řádně užívat. Správa bytového fondu a jeho bezporuchový provoz patří mezi hlavní povinnosti vlastníka.45 Kvalita výkonu správy se odvíjí od péče, kterou ji vlastník věnuje. Ta počíná již převzetím bytového fondu do svého vlastnictví, při kterém by měl vlastník zjistit stav svého majetku, převzít potřebnou dokumentaci a zjistit, zda-li je nemovitost pojištěna. Nezbytným předpokladem pro zajištění kvalitní správy bytového fondu je jeho evidence včetně evidence vybavení bytového fondu. Při zabezpečování správy je důležité, aby vlastník dodržoval právní předpisy (o požární ochraně, bezpečnosti). Úkolem obce je rozhodnout se o organizační formě, způsobu, konkrétní osobě, která bude plnění povinností souvisejících se správou v domluveném rozsahu zajišťovat. Existují různé způsoby zabezpečování správy bytového fondu46: •

přímá správa samotnou obcí – tzn. že správu bytů a domů vykonávají přímo pracovníci obecního úřadu,

•

využitím jiného subjektu – obce si za tímto účelem mohou zřídit vlastní příspěvkovou organizaci, organizační složku obce či právnickou osobu, nebo může využít služeb soukromých specializovaných firem, jako jsou realitní či zprostředkovatelské kanceláře.

44

Zákon č.128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, §39 Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997 46 Horák, M.: Privatizace bytového fondu podle zákona o vlastnictví bytů ve znění zákona č.103/2000 Sb. a vzory potřebných písemností, Polygon, Praha 2001. Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997 45

31


Při využití služeb soukromého subjektu je vhodné vypsat výběrové řízení, při němž je třeba přihlédnout k podnikatelským záměrům firem. Obec ve výběrovém řízení má možnost zhodnotit zejména rozsah nabízených služeb, ceny za služby a záruky na poskytované služby. S vybranou firmou obec uzavírá smlouvu, která obsahuje řádné vymezení práv a povinností obou stran. Doporučuje se47, aby firma zejména sjednávala nájemní smlouvy podle dispozic, inkasovala nájemné a zálohy, vymáhala nedoplatky od nájemců, zajišťovala nezbytné služby pro chod domů a bytů, navrhovala potřeby oprav. Jakou formu a podobu správy bytového fondu obec nakonec zvolí, zůstává na jejím uvážení. Je zřejmé, že volba závisí na rozsahu spravovaného bytového fondu. Menší obce, které spravují např. pár panelových domů, budou schopny si správu zajišťovat samy. Naopak větší obce většinou využívají i více organizací. Při rozhodování o způsobu výkonu správy obec zvažuje i související náklady. Ať obec zvolí jakoukoliv variantu, vždy je nutná ze strany obce průběžná kontrola plnění povinností správce. Tabulka č. 3

Výhody a nevýhody jednotlivých způsobů správy obecního bytového fondu Přímá správa samotnou obcí Výhody - řízení a přímé ovlivňování správy

Nevýhody - nevhodné pro správu většího počtu bytových domů

- přímá kontrola nad finančními prostředky a jejich využitím

- potřeba většího počtu pracovníků úřadu a s tím související růst nákladů, zejména mzdových

- přímá kontrola nad realizací správy

- velké množství agendy k bytovému fondu

- přehled o fyzickém i technickém stavu bytového fondu Správa vlastní příspěvkovou organizací - ovlivnění správy prostřednictvím uzavírané smlouvy s přísp. organizací

- náklady související s příspěvkem příspěvkové organizaci

- kontrola nad finančními prostředky a jejich využitím

- nutnost kontroly plnění povinností správce vymezených ve smlouvě

- v případě zisku přísp. organizace možnost odvodu do rozpočtu obce

- kontrola dodržování povinností plynoucích ze statutu přísp. organizace

47

Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997 32


- kontrola hospodaření přísp. organizace - není potřeba většího počtu pracovníků úřadu - vhodné i pro správu většího počtu bytových domů - evidence jen nezbytné části agendy k bytovému fondu - zachován přehled o fyzickém i technickém stavu bytového fondu Správa právnickou osobou, v níž je obec majoritním vlastníkem - ovlivnění správy prostřednictvím uzavírané smlouvy s právnickou osobou

- náklady související s odměnou právnické osobě za správu

- kontrola nad finančními prostředky a jejich využitím

- nutná kontrola plnění povinností správce vymezených ve smlouvě

- podíl na zisku právnické osoby

- povinnosti plynoucí z majoritního vlastnictví právnické osoby

- kontrola hospodaření právnické osoby - není potřeba většího počtu pracovníků úřadu - vhodné i pro správu většího počtu bytových domů - evidence jen nezbytné části agendy k bytovému fondu - zachován přehled o fyzickém i technickém stavu bytového fondu prostřednictvím účasti v práv. osobě Správa soukromou firmou - ovlivnění správy prostřednictvím uzavírané smlouvy s firmou

- náklady související s odměnou firmě za správu

- není potřeba většího počtu pracovníků úřadu

- nutná kontrola plnění povinností správce vymezených ve smlouvě

- vhodné i pro správu většího počtu bytových domů

- omezená kontrola nad využitím poskytnutých finančních prostředků

- evidence jen nezbytné části agendy k bytovému fondu

- nemožnost podílu na zisku firmy - nemožnost kontroly hospodaření firmy - přehled o stavu bytového fondu jen zprostředkovaný

Vlastní zpracování

33


Z výše uvedeného srovnání se jeví jako nejvhodnější zajišťovat správu bytového fondu prostřednictvím vlastní příspěvkové organizace, eventuálně prostřednictvím právnické osoby, v níž je obec majoritním vlastníkem. Jako nejméně vhodná varianta se ukázala správa soukromou firmou, kdy sice se obec zbavuje starostí o bytový fond, nemusí dohlížet na chod příspěvkové či své právnické osoby, ale na druhou stranu zaplatí nejen odměnu soukromé firmě, ale také ztrátou podílu na zisku, ztrátou možnosti kontroly využívání poskytnutých prostředků a částečnou ztrátou přehledu o fyzickém i technickém stavu bytových domů a bytů.

2.2.2 Hospodaření s bytovým fondem a jeho využití Obcím se nabízí celá řada možností hospodaření se svým majetkem. Podle zákona o obcích48 má obec povinnost pečovat o zachování, rozvoj a ochranu svého majetku. Obec se ovšem může celého bytového fondu zbavit prodejem nebo prodat jen část bytového fondu. Úbytek majetku však ne vždy znamená pro obec přínos, neboť se sníží i příjmy z pronájmu a omezí se možnost realizovat bytovou politiku podle vlastních představ. Prodej je jednou z možností hospodaření s majetkem, další možností je pronájem. Bytový fond může být pronajat nejen občanům, ale i družstvům či jiným právnickým či fyzickým osobám. Bytový fond může být využit i k podnikání – například ke krátkodobým pronájmům. Obec je vlastníkem bytového fondu a je pouze v její kompetenci (v rámci právních norem) rozhodnout, jak bude se svým majetkem hospodařit. Příjmy a výdaje z bytového fondu tvoří významnou složku rozpočtu obce. Rozhodnutí o způsobech využívání a nakládání s tímto majetkem může mít zásadní vliv na hospodaření obce. Proto je nutné, vždy zvážit všechny pozitiva a negativa prováděných postupů, neboť špatné rozhodnutí o bytovém fondu již v budoucnu nelze napravit. Tak jako každý vlastník majetku, i obec, sleduje a porovnává náklady a výnosy související s jeho držbou. Mezi vzniklé provozní náklady zahrnujeme zejména49:

48

Zákon č.128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů Horák, M.: Privatizace bytového fondu podle zákona o vlastnictví bytů ve znění zákona č.103/2000 Sb. a vzory potřebných písemností, Polygon, Praha 2001 49

34


•

náklady na běžné opravy a údržbu, nákup materiálu k těmto činnostem;

•

náklady na služby dodavatelů (odvoz domovního odpadu, úklid společných prostor, dodávky tepla, vody, elektřiny);

•

náklady na servisní činnost (revize výtahu);

•

náklady na pojištění;

•

daně a poplatky (daň z nemovitosti, známky, kolky);

•

nájem z pozemku;

•

ostatní – cestovné, poplatky za vedení účtů u peněžních ústavů, osobní náklady (vedení účetnictví), apod.

Z ekonomického hlediska je pro obec žádoucí náklady minimalizovat. Nikoliv na úkor nájemců, ale snížení nákladů je možné např. vhodným výběrem firmy zajišťující správu, vhodným výběrem dodavatelů služeb, průběžnou údržbou, průběžnou kontrolou prováděných činností. Co se týče výnosů z bytového fondu, ty představují zejména příjmy z nájemného. Je žádoucí vrátit příjmy z nájemného opět do bydlení, aby sloužily na další údržbu a opravy bytového fondu a na novou výstavbu. Regulací nájemného je prostor pro maximalizaci příjmů značně omezen, přesto existují různé možnosti zvyšování příjmů z bytového fondu. Tyto možnosti rozdělíme na dvě skupiny50: 1)

Možnosti, které umožňuje stávající bytový fond a stávající právní úprava, bez nutnosti vložit dodatečné finanční prostředky do nemovitostí či jejich částí.

2)

Možnosti, které jsou podmíněny změnou účelu stávajícího bytového fondu nebo vytvořením nových jednotek v domě. V tomto případě obec může získat ve stávajícím bytovém fondu nové bytové jednotky prostřednictvím vybudování půdních vestaveb a nástaveb. Tato možnost však vyžaduje dodatečné investice. Vzhledem k tomu, že předpokládám, že obce nemají dostatek finančních prostředků, věnuji se problematice uvedené v bodě 1).

50

Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997 35


Možné způsoby maximalizace příjmů z bytového fondu51 Obci se nabízí různé varianty směřující ke zvýšení příjmů z bytového fondu i přes současnou regulaci a bez nutnosti vložit dodatečné finanční prostředky. Jednou z variant může být maximální využití bytového fondu, kdy se obec snaží o nejlepší využívání svých obytných domů, využití všech prostor a ploch, které obsahuje. Například v případě uvolnění obecního bytu či nebytového prostoru je vhodné ho co nejdříve obsadit novým nájemcem, aby nepoklesly příjmy do obecního rozpočtu. Maximálně využít byt také znamená rychle se zbavit těch nájemců, kteří neplní své povinnosti. K tomuto účelu je nutné využít výpovědní důvody uvedené v občanském zákoníku (v případě, že nastanou) a rychle zahájit jednání. Této situaci obec může předejít sjednáním nájmu na dobu určitou nebo požadováním tzv. kauce při uzavírání nájemní smlouvy, ze které se pak splatné nájemné zajistí. Další variantou maximalizace příjmu je správně stanovit výši nájemného. Ta je sice regulována, přesto však obec má možnost obecně závaznou vyhláškou nájemné upravit v částech obce nebo ve vybraných domech z důvodu výhodnosti či nevýhodnosti polohy (např. z důvodu dopravní dostupnosti, životního prostředí). Některé obce mohou upravit základní nájemné o stanovená procenta, například lázeňská města. Obec má možnost ovlivnit výši koeficientu Kv52, který má dopad na výši nájmu. Tento koeficient obec na základě obecně závazné vyhlášky obce může stanovit vyšší nebo nižší, přičemž zohledňuje například turistickou přitažlivost města, polohu města v blízkosti pracovních příležitostí. Při určení výše nájemného by obec měla brát v úvahu i nájemné za vybavení bytu (odvíjí se z pořizovacích nákladů na jednotlivé předměty). V současné době existuje několik typů nájemného. Vlastník nemovitosti může uplatňovat smluvní nájemné nebo regulované nájemné, přičemž regulace může být formou maximálního nájemného nebo věcně usměrňovaného nájemného. Na základě šetření UUR53 je v obecních bytech nejvíce uplatňované maximální nájemné (v roce 2003 podíl počtu bytů s tímto typem nájmu činil 91,5 %, v roce 2004 činil 90,3 %),

51

Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997 Koeficient Kv je koeficient růstu nájemného zohledňující velikost obce, jehož maximální výši stanovuje vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993, o nájemném z bytu, ve znění pozdějších předpisů. Koeficient vstupuje do výpočtu maximálního základního nájemného. 53 www.uur.cz /územní rozvoj/bytová politika/Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2003,2004), dne 2. 2. 2006 52

36


přičemž podíl počtu bytů s maximálním základním měsíčním nájemným klesá a roste podíl počtu bytů s věcně usměrňovaným a se smluvním nájemným. Dalším způsobem zvýšení příjmů nebo alespoň neprohlubování nákladů je důsledné vymáhání finanční spoluúčasti nájemce na úhradě oprav v bytě, kdy podle občanského zákoníku drobné opravy související s běžným užíváním bytu či domu hradí nájemce, přičemž rozhodující je úprava stanovená nájemní smlouvou. Pojem „drobné opravy“54 sám občanský zákoník neobjasňuje, ale je upraven nařízením vlády č. 258/1995 Sb., které zohledňuje věcné i finanční hledisko. Náklady související s bytovým fondem může prohlubovat špatný správce, proto je vhodné zajistit kvalitní obstaravatelskou smlouvu, promyslet výběr správné firmy, zamyslet se nad tím, co všechno obec bude od správce požadovat a následně tyto požadavky zakotvit do uzavírané smlouvy a vymezit rozsah sjednaných činností. Nezbytným obsahem smlouvy je možnost vypovězení v případě neplnění a výše finančních prostředků, které bude obec platit. Další možností zvýšení příjmů z bytového fondu je změna účelu užívání. Každou stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí. Na základě stavebního zákona je možné původní účel stavby změnit, požaduje se však povolení stavebního úřadu. Na základě takového povolení se obci nabízí možnost nevyužívané byty (nebo o které není zájem) například pronajmout jako nebytové prostory. Záleží na obci, zda-li při provádění bytové politiky preferuje finanční přínos z bytového fondu, pak přistoupí i ke změně účelu stavby, nebo společenský přínos, kdy využije byty k sociálním účelům.

2.3 Koncepce bytové politiky obcí Pro efektivní rozhodování a fungování obecní bytové politiky je důležité vypracovat a následně i respektovat koncepci obecní bytové politiky. Tento dokument představuje podklad pro přijímání krátkodobých i dlouhodobých opatření v oblasti bydlení, je podporou v rozhodování úředníků, občanů, podnikatelů, neziskových společností i dalších subjektů – např. investorů. Koncepce určuje základní cíle a směr,

54

Nařízení vlády vymezuje drobné opravy věcně jako např. opravy podlahových krytina a vrchních částí podlah, opravy jednotlivých částí oken a dveří, výměny vypínačů, zásuvek, osvětlovacích těles, apod. a podle výše nákladu další opravy bytu a vybavení do částky 300,- Kč. 37


kterým se daná obec či město hodlají v oblasti bydlení ubírat. Určitý plán zpracovává každá obec v souvislosti se zpracováním územně plánovací dokumentace nebo programu rozvoje územního obvodu obce. Je vhodné, aby koncepce bydlení tyto dokumenty neopomíjela a byla s nimi v souladu. Obsah koncepcí komunální bytové politiky není v žádném zákoně specifikován, ani není stanovena povinnost takový dokument vytvářet, proto záleží pouze na obci, zda-li jej vypracuje. Koncepci může vyhotovit sama obec, ve spolupráci s jiným subjektem, nebo si ji může nechat vypracovat jinou institucí, například soukromou firmou. Zpracování koncepce není jednoduchou záležitostí, proto je zapotřebí ji věnovat pozornost i čas. Tvorba koncepce obecní bytové politiky je z části omezena státní koncepcí bytové politiky, existující legislativou a finančními možnostmi obce. Doporučuje se55 koncepci vytvářet pro dlouhodobý horizont, ne pouze na čtyři nebo pět let a má přesahovat více volebních období, aby nesloužila pouze jako politický nástroj. V koncepci se nejedná pouze o popis současného stavu, ale na základě současného stavu odvodit potřeby, opatření a nástroje využívané v budoucnosti. V souvislosti s privatizací bytového fondu je vhodné v koncepci nastínit určitá kritéria privatizace (např. způsob privatizace, výběr domů, způsob výpočtu ceny) a zejména ekonomický dopad privatizace. Neopomenutelnou součástí je i zapojení občanů na řešení aktuálních problémů v oblasti bydlení, proto je vhodné koncepci projednat jak s odborníky, tak s veřejností56. Kvalitní koncepce komunální bytové politiky by měla zahrnovat následující kroky a řešit tyto otázky57: •

analýza a prognóza demografické situace a sociální situace se zaměřením zejména na kritické skupiny obyvatel;

•

analýza a prognóza stavu bytového fondu a úrovně bydlení v obci;

•

analýza a prognóza ekonomického a sociálního vývoje na území obce;

55

van Zavrel, T.,a kol.: Tvorba koncepce bytové politiky města, Moderní obec č.4/1999, příloha van Zavrel, T.,a kol.: Tvorba koncepce bytové politiky města, Moderní obec č.4/1999, příloha. Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997, str.58 - 62 57 Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997, str.58 - 62 56

38


•

koncepce privatizace obecních bytů a posouzení důsledků privatizace;

•

způsob organizace bytového hospodářství – zejména správa a provoz obecního bytového fondu;

•

vytváření podmínek pro oživení a rozvoj nové bytové výstavby – nutno si stanovit určité priority;

•

zajištění podmínek pro vytváření fungujícího trhu s byty – nutno sledovat vývoj strany nabídky i poptávky.

Podle jiného zdroje58 koncepce bydlení měst a obcí má obsahovat čtyři základní okruhy: 1) Stabilizace příjmů a výdajů – obec analyzuje strukturu svých bytů, výši nájmů, cenu nájmu, počet neplatičů; určuje si způsob provádění správy bytového fondu, zamýšlí se nad možností zvýšení příjmů a snížení výdajů, nad rozsahem nutných oprav, nad možností využívání dotačních titulů a úvěrování; nejdůležitější pro zpracování tohoto okruhu je zachycovat příjmy a výdaje z bytového fondu jako zvláštní kapitolu rozpočtu obce. 2) Stabilizace majetku (bytového fondu) – obec se rozhoduje, který majetek si ponechá ve svém vlastnictví a jak s ním bude nakládat; v případě pronájmu obec vytváří nájemní pravidla, v případě oprav obec připraví regenerační projekt; obec plánuje a realizuje novou výstavbu, ať už vlastní nebo ve spolupráci s jinými subjekty. 3) Prodej a nová bytová výstavba – v tomto okruhu se obec rozhoduje, který majetek prodá, zda-li ho prodá ve stavu, jaký je nebo majetek nejprve opraví a pak prodá; v případě prodeje si obec stanovuje formu (po bytech, celý dům) a způsob prodeje (do osobního vlastnictví, spoluvlastnictví, družstvu, třetí osobě); obec určuje způsob stanovení ceny (znalecký posudek, vrácení nákladů na oprav), způsob využití prostředků z prodeje bytů a domů (vždy se mají opět vracet do bydlení), například do nové bytové výstavby nebo na opravu svých obecních bytů.

58

Švamberk, B.: Koncepce bydlení obcí a měst, prezentace k diskusnímu odpoledni ČSRB, konanému dne 16. 6. 2005 39


4) Rozvoj kultury bydlení – je v zájmu obce zkvalitnit bydlení svých obyvatel, zkvalitnit jak bydlení v nájemních bytech, které umožňují lepší mobilitu obyvatel, tak bydlení jiných vlastnických forem (např. budování kanalizace). Snad nejpodrobnější materiál věnující se problematice koncepcí bydlení je od autora JUDr. Tomase Zavrela59, podle něhož má mít koncepce 2 části: •

fázi průzkumů a rozborů – v této fázi autor doporučuje stanovit reálné možnosti města, provést ekonomické, geografické, demografické a sociální rozbory postavení obce;

•

samotnou tvorbu koncepce.

Neboť koncepce je podkladem pro rozhodování a rozhodování probíhá na různých úrovních (strategické, taktické, operativní), je nutné tyto úrovně při tvorbě koncepce zohlednit. Autor také zdůrazňuje nutnost pravidelné aktualizace dokumentu. Otázka, zda-li mají obce a města vyhotovenou koncepci bytové politiky, byla také součástí dotazníkového šetření, týkajícího se komunální bytové politiky, každoročně prováděného Ústavem územního rozvoje v Brně (zřízen MMR jako organizační složka státu). Z šetření vyplývá60, že zpracovanou a schválenou koncepci bytové politiky (popř. jiný podobný dokument) mají města Praha, Brno, Plzeň a dalších 41 % měst (např. Olomouc, Pardubice, Svitavy, Cheb, Hradec Králové, Znojmo), buď samostatně nebo jako součást jiného dokumentu. Město Ostrava koncepci zpracovává, dalších 12 % měst pracuje na přípravě tohoto dokumentu (České Budějovice, Karlovy Vary, Uherské Hradiště, Tábor). Město Ústí nad Labem a dalších 35 % měst podobný dokument nemá a ani na něm nepracuje (Opava, Jihlava, Teplice, Příbram, Kyjov, Třebíč). Oproti šetření z předešlého roku61, kdy zpracovanou koncepci bydlení mělo 38 % měst, nezpracovanou a ani v úmyslu ji zpracovat 31 % měst, je zřejmý nepatrný přírůstek měst s vypracovanou koncepcí, ale i přírůstek měst, které koncepci vůbec vypracovat nehodlají.

59

van Zavrel, T., a kol.: Tvorba koncepce bytové politiky města, Moderní obec č.4/1999, příloha www.uur.cz /územní rozvoj/bytová politika/Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2003,2004), dne 2. 2. 2006 61 www.uur.cz /územní rozvoj/bytová politika/Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2002,2003), dne 10. 9. 2005 60

40


2.4 Privatizace obecního bytového fondu Po roce 1989 na obce byla bezplatně převedena (na základě již uvedeného zákona č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí) část bytového fondu z vlastnictví státu. V roce 1992 obce mohly požádat o majetek, se kterým dříve hospodařily státní podniky bytového hospodářství a organizace zřízené národními výbory. Dále dnem 1. ledna 1993 přešly do vlastnictví obcí z majetku České republiky některé rozestavěné objekty komplexní bytové výstavby na základě ustanovení rozpočtového zákona č. 10/1993 Sb., o státním rozpočtu České republiky na rok 1993, o změně a doplnění některých dalších zákonů. Takto se obce staly vlastníky 877 000 bytů (23,5 % z celkového bytového fondu) a většiny obytných domů62. Obcím nebyly vytvořeny finanční předpoklady pro správu, údržbu a hospodaření se získaným, ale ztrátovým a opotřebovaným, bytovým a domovním fondem. Pro obce tento majetek znamenal značnou finanční zátěž, se kterou se vyrovnávaly různými způsoby, většina obcí se ho začala zbavovat některou z forem privatizace (převod majetku na konkrétního vlastníka). Mnoho obcí rozprodávalo byty či bytové domy za velmi nízké ceny (např. v Brně, v MČ Bohunice, se cena panelového bytu 3+1, o velikosti cca 70 m2, 20 let starý, pohybovala na počátku privatizace kolem 200 tis. Kč63). Lepší a kvalitnější byty a bytové domy se podařilo prodat snadno, o ty ve výrazně horším stavu nebyl až takový zájem, takže si obce výrazně nepolepšily. Byty a bytové domy náročnější na údržbu a opravy zůstaly ve vlastnictví municipalit. Vzhledem k tomu, že privatizace bytového fondu plně náleží do kompetence obcí, její průběh závisel a doposud závisí na kvalitě místního zastupitelstva. Doporučuje se64 zachytit přístup zastupitelstva k privatizaci bytového fondu do koncepce bydlení, kde obec zejména nastíní, kolik bytů a domů si ponechá v majetku, kolik prodá a jaký finanční dopad očekává. Obec může vytvořit koncepci privatizace obecních bytů, buď vedle koncepce bytové politiky nebo jako její součást. Mnoho obcí privatizovalo bez jakéhokoliv uvážení a nekoncepčně.

62

Markvartová, I.: Transformace bytové politiky v České republice se zaměřením na privatizaci obecního bytového fondu: na příkladu města Ústí nad Labem, diplomová práce, VŠE, fakulta národohospodářská, 2003 63 www.konzervativce.cz/brno/old/sbornik/byty, staženo dne 4. 12. 2005 64 van Zavrel, T., a kol.: Tvorba koncepce bytové politiky města, Moderní obec č.4/1999, příloha 41


Je pouze na rozhodnutí obce, v jakém rozsahu prodej uskuteční. Některé obce zprivatizovaly celý svůj bytový fond (např. Teplice), některé obce si část bytového fondu ponechaly ve svém vlastnictví, některé obce privatizují dodnes. Dnes privatizující obce si mohou vzít ponaučení či využít zkušeností od obcí, které již privatizaci ukončily. Doporučuje se65, aby si každá obec ponechala určitou rezervu bytového fondu pro provádění své bytové politiky, zejména pro sociální účely. Kromě tzv. sociálních bytů je důležitá i tzv. „prázdná rezerva“ pro případy mimořádných událostí. Jedná se o byty určené k okamžitému nastěhování – např. v případě požáru domu, povodní, apod. Například autor Lux ve své publikaci71 doporučuje, aby si obce ponechaly ve svém vlastnictví cca 20 % bytového fondu, záleží však na rozhodnutí každé z nich. Privatizace bytového fondu má ekonomické i politické rozměry. Hlavními důvody, proč obce svůj bytový fond rozprodávají jsou vysoké náklady na provoz a regulace nájemného. Privatizace v tomto případě přináší efekt v podobě jednorázových příjmů z prodeje bytů, což ovlivní rozpočet a hospodaření města. Privatizací rovněž dochází ke snížení nákladů na provoz, údržbu, opravy bytového fondu a ke zlepšení hospodaření se zbývajícím obecním bytovým fondem, který se snížením počtu bytů stává lépe kontrolovatelný. Snižuje se i počet bytů spadajících do systému regulace, neboť regulace se vztahuje pouze na nájemné, tudíž v případě prodeje bytu (stávajícímu nájemníkovi) nájemní vztah zaniká a původní nájemník se stává majitelem. V neposlední řadě prodej obecních bytů zvyšuje celkovou nabídku bytů na trhu s byty. Politický rozměr privatizace spočívá ve vztahu „nájemník obecního bytu – volič do zastupitelstva – zastupitel (politik)“66. V případě, že obce vlastní značnou část bytového fondu, budou zvolení zastupitelé muset brát v úvahu při svých rozhodnutích přání nájemníků obecního bytu, pokud se budou chtít udržet ve funkcích. Což se například může projevit v rozhodování o zvyšování nájemného, apod. O prodeji obecního majetku rozhoduje zastupitelstvo podle zákona o obcích (č. 128/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Je vhodné, aby obce či města přijala určitá pravidla či zásady, která upraví postup privatizace, kritéria pro výběr domů, náležitosti návrhu na převod domu, platební podmínky, předkupní právo a také způsob stanovení ceny. Kupující se snaží kvůli zanedbanosti domu či bytu o co nejnižší kupní cenu,

65

Lux, M.: Bydlení – věc veřejná, Sociologické nakladatelství, Praha 2002 Kolektiv autorů, Vybrané segmenty veřejného sektoru v Moravskoslezském kraji, VŠ Báňská – Technická univerzita Ostrava, Ekonomická fakulta, Ostrava 2004, str. 94 66

42


přičemž následným prodejem i zanedbaného objektu by dostal cenu tržní. Prodejem obecního bytového fondu pod tržní cenou obec diskriminuje např. občany bydlící v rodinných domech, kteří z těchto výhod nic nemají. Privatizace musí být řádně připravena, nemá sloužit jen jako naplnění obecního rozpočtu nebo jen jako zbavování se majetku. Doporučuje se prostředky získané privatizací použít opět do sféry bydlení67.

2.4.1 Možné způsoby privatizace obecního bytového fondu a jejich srovnání Existují různé varianty prodeje bytového a domovního fondu. Vlastník bytového fondu (v našem případě obec) má možnost prodat buď obytný dům jako celek nebo jednotlivé byty či nebytové prostory jedné či více fyzickým či právnickým osobám. V případě prodeje celého domu se postupuje podle Občanského zákoníku (obecná úprava o kupní smlouvě). Kupujícím může být kterákoliv fyzická osoba (většinou stávající nájemce) nebo právnická osoba (většinou bytové družstvo založené stávajícími nájemci nebo jiná právnická osoba mimo okruh stávajících nájemců). Převodem celého domu pak kupující zajišťuje jeho správu a provoz. V případě prodeje jednotlivých bytů či nebytových prostor se prodávají vymezené jednotky na základě zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům, ve znění pozdějších předpisů. Jde o složitější právní úpravu, zejména pak co se týče zabezpečování správy a údržby společných částí domu. Jedná se o dvě rozdílné právní formy prodeje, přičemž záleží jen na vlastníkovi nemovitosti, pro který způsob prodeje se rozhodne a který bytový dům či bytovou jednotku nabídne k prodeji . Obec musí zhodnotit všechna pozitiva a negativa obou variant a uvědomit si, že vlastnictví jednotlivých bytů je náročnější, zejména při zabezpečování správy a údržby společných částí domu. Dalším aspektem, který obec musí zvážit, v jakém technickém stavu hodlá svůj bytový fond privatizovat. Obci se nabízí možnost privatizovat bytový fond v současném stavu nebo po revitalizaci. V případě prodeje v současném stavu pak záleží na nových vlastnících, kdy a jakým způsobem přistoupí ke komplexní opravě domu. Vzhledem k tomu, že je i v zájmu obce, aby bytový a domovní fond na jejím území (i ten, který 67

van Zavrel, T., a kol.: Tvorba koncepce bytové politiky města, Moderní obec č.4/1999, příloha 43


nevlastní) byl pěkný a udržován, je vhodné motivovat nové vlastníky (kupující) například slevou z kupní ceny v případě revitalizace domu v určitém období. Naopak prodej po komplexní revitalizaci může být vhodnější. Pokud se provede rozumně, tak obec na to finančně nedoplatí a noví vlastnící budou mít o problém méně. 68 Z výše uvedeného je patrné, že existují následující způsoby privatizace, přičemž z každého z nich plynou různá práva a povinnosti69: 1. prodej jednotlivých bytů podle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, do osobního vlastnictví, 2. prodej domů družstvům vzniklým ze stávajících nájemců domu, na základě Občanského zákoníku (obecná ujednání o kupní smlouvě), 3. prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů, na základě Občanského zákoníku (opět obecná ujednání o kupní smlouvě), 4. prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců, rovněž na základě Občanského zákoníku (obecná ujednání o kupní smlouvě).

Prodej bytů do osobního vlastnictví Tato forma prodeje bytů i nebytových prostor probíhá na základě zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, ze kterého plyne celá řada povinností pro vlastníka (obci), proto představuje pro obce náročnější způsob privatizace. Je využívána zejména u těch obecních domů, v nichž část bytů již byla prodána občanům podle dřívějších právních předpisů (zákonů č.52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, a č. 30/1978 Sb., který ho doplňuje). Obec jako prodávající má povinnost provést vymezení jednotek určených k prodeji v tzv. prohlášení vlastníka. Toto prohlášení musí mít písemnou formu, obsahovat předepsané náležitosti a musí být zapsáno vkladem do katastru nemovitostí. Pokud v prodávaných bytech dosud bydlí nájemci, mají právo na přednostní nabytí 68

Švamberk, B.: Komunální bytová politika, Privatizace versus revitalizace, materiály k diskusnímu odpoledni ČSRB, konanému dne 16. 6. 2005 69 Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997. Horák, M.: Privatizace bytového fondu podle zákona o vlastnictví bytů ve znění zákona č.103/2000 Sb. a vzory potřebných písemností, Polygon, Praha 2001. Slavata, D.: Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů, VŠ Báňská – Technická univerzita Ostrava, Ekonomická fakulta, Ostrava 2003. Kolektiv autorů, Vybrané segmenty veřejného sektoru v Moravskoslezském kraji, VŠ Báňská – Technická univerzita Ostrava, Ekonomická fakulta, Ostrava 2004 44


vlastnictví těchto bytů. Obec má povinnost nabídnout prodávaný byt primárně stávajícím nájemcům. Nájemci pak plyne lhůta 6 měsíců k vyjádření, zda-li byt koupí či nikoliv. V případě, že nájemce nabídku v této lhůtě nepřijme, může obec (majitel) převést byt jiné osobě. V případě uskutečnění prodeje musí obec uzavírat smlouvu o prodeji s každým stávajícím nájemcem zvlášť. Pokud se nájemníci stali majiteli bytové jednotky, tak při dalším prodeji se převádí majetková práva k tomuto bytu. Noví vlastníci se stávají členy společenství vlastníků jednotek (jen v domě s více jak 5 jednotkami, které vlastní minimálně tři různí vlastníci). Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnickou osobou, která má předepsaná práva a povinnosti. Tabulka č. 4

Srovnání pozitiv a negativ prodeje bytů do osobního vlastnictví plynoucích obci a kupujícím POZITIVA NEGATIVA plynoucí obci - možnost použití i v domech, kde již je - administrativně náročnější – uzavírá se některý byt prodán více kupních smluv - snazší proces přijetí rozhodnutí nových - nutnost vymezení jednotek k prodeji majitelů zajišťuje kvalitnější údržbu domu - finančně nákladnější realizace prodeje domu - riziko zůstatku části bytů v majetku obce → podíl na správě domu - časová náročnost – rozeslání nabídek prodeje všem nájemcům, čekání na jejich vyjádření - v případě prodeje na splátky/nezaplacení je více dlužníků plynoucí kupujícím - reálné vlastnictví bytu → vlastnictví - nutnost vytvářet společenství vlastníků konkrétní bytové jednotky → s tím související povinnosti - možnost rozhodování o způsobu nakládání s bytem – možnost pronájmu

- spoluvlastnictví společných částí70 domu → ne vždy možná domluva s ostatními majiteli

- v případě prodeje bytu neexistence předkupního práva vůči ostatním majitelům bytů v domě

- nutná dohoda majitelů o zajišťování správy domu

70

Společnými částmi domu se na základě zákona o vlastnictví bytů rozumí např. střecha, chodby, balkóny, prádelny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla, plynu, kanalizace, apod. 45


- snadný prodej bytu, možnost zástavy na byt - rozhodování ve společenství vlastníků na základě principu většiny Vlastní zpracování

Z výše uvedeného plyne, že v případě této varianty prodeje plyne obci více negativ než pozitiv, na druhou stranu pro nové majitele převažují pozitiva této varianty, zejména že se jedná o skutečné vlastnictví bytové jednotky. Tato forma privatizace je však pro obce nákladná a hrozí riziko, že část bytů zůstane neprodána. Obec by musela zajišťovat správu těchto neprodaných bytových jednotek a podílet se na správě společných částí domu. Obci by zůstal podíl ve společenství vlastníků, který znamená zvýšení nákladů spojených se správou tohoto zůstatku bytů. V souvislosti s pochybami o existenci veřejné podpory se jeví tato varianta prodeje nenapadnutelná ze strany EU, neboť se jedná o prodej fyzické osobě a nejedná se o zvýhodnění podniku či firmy.

Prodej domů družstvům vzniklým ze stávajících nájemců domu Tato forma prodeje se uskutečňuje na základě Občanského zákoníku (ustanovení o kupní smlouvě § 588 - § 627). Jedná se o prodej celého domu, kdy nájemci prodávaného domu si nejprve založí právnickou osobu – nejčastěji družstvo, která musí být zapsána do obchodního rejstříku, a pak se teprve realizuje prodej. Družstvo se tak stává právnickou osobou se všemi příslušnými právy a povinnostmi. Pro obce je tato varianta (nebo prodej jakékoliv právnické osobě) oproti prodeji po bytech jednodušší, efektivnější i rychlejší. Tabulka č. 5

Srovnání pozitiv a negativ prodeje domu družstvu (vzniklého z nájemců) plynoucích obci a kupujícím POZITIVA NEGATIVA plynoucí obci - administrativně nenáročné – uzavírána - nemožnost použití v domech, kde již byl jen jedna kupní smlouva dříve některý byt prodán - není nutné vymezovat jednotky k prodeji - méně nákladnější realizace prodeje domu → nižší administrativní náklady

46


- nehrozí riziko zůstatku bytů v majetku obce → nezůstává podíl na správě domu - časově méně náročné - snazší proces rozhodování družstva umožňuje kvalitnější údržbu domu - jen jeden dlužník plynoucí kupujícím (družstvu) - členství v družstvu zajišťuje možnost - nejedná se o vlastnictví bytu (ale užívání konkrétního bytu vlastnictví se přibližuje) - neexistence předkupního práva při převodu členských práv a povinností v družstvu (pokud není upraveno ve stanovách družstva)

- nutnost vytvářet družstvo → s tím související povinnosti (zajistit chod družstva)

- relativně snadný převod členských práv a povinností → snadný převod možnosti užívat byt - zajištění správy domu družstvem - relativně dobrá možnost rozhodování o způsobu nakládání s bytem – možnost pronájmu - možnost ovlivnit chod i činnost družstva účastí na členské schůzi - jednodušší rozhodování v rámci družstva (i o společných částech domu) - snazší dostupnost finančních produktů Vlastní zpracování

Z uvedeného srovnání plynou jednoznačně výhody této varianty jak pro obec, tak pro družstevníky (pro nového majitele), tudíž se tato forma prodeje jeví jako nejvhodnější. I oproti předchozí variantě – prodej do osobního vlastnictví – je prodej družstvu pro obec jednodušší, efektivnější a rychlejší. Odpovědnost za dům definitivně převezme nový vlastník – družstvo. Obec jedná pouze se zástupcem družstevníků a uzavírá pouze jednu kupní smlouvu (s družstvem). Prodejem domu družstvu zůstávají stávající nájemníci stále nájemníky, mění se pouze osoba pronajimatele (tím se stává družstvo) a nájemníci se stávají i družstevníky. Družstvo může převzít správu domu ihned do svých rukou. Kupující může odradit, že se bytová jednotka nestává jejich vlastnictvím, ale družstevní vlastnictví se osobnímu vlastnictví velice přibližuje.

47


Rozhodování v rámci družstva je vhodnější a efektivnější, neboť nedochází k nesvárům při rozhodování o společných částech domu, tak jako při osobním vlastnictví bytu. V tomto případě prodeje může nastat problém podezření z poskytování veřejné podpory podniku (družstvu), ale pouze v případě, že je dům prodáván za nižší cenu než tržní.

Prodej domů do ideálních spoluvlastnických podílů Tato forma privatizace se uskutečňuje opět na základě Občanského zákoníku podle ustanovení o kupní smlouvě, přičemž obec prodává celý dům. Z hlediska obce není tato forma administrativně ani finančně náročná jako prodej bytů do osobního vlastnictví. Obec nemusí vymezovat bytové jednotky určené k prodeji v katastru nemovitostí, nemusí přednostně nabízet majetek k prodeji stávajícím nájemcům. Obec sepisuje s kupujícími pouze jednu smlouvu. Na rozdíl od předcházejících variant kupující nejsou majiteli bytu, ve kterém bydlí, nejedná se o reálné vlastnictví, nýbrž každý kupující má spoluvlastnický podíl na každé bytové jednotce a na všech společných částech domu. V případě prodeje se převádí pouze spoluvlastnický podíl, přičemž další spoluvlastníci mají k tomuto podílu předkupní právo. Ideální spoluvlastníci nemají povinnosti právnické osoby (např. nemusí konat schůze). V případě pronájmu bytu se vyžaduje většinový souhlas ostatních spoluvlastníků a příjem z pronájmu je příjmem všech spoluvlastníků (podle velikosti ideálního podílu). Tabulka č. 6

Srovnání pozitiv a negativ prodeje domu do ideálních spoluvlastnických podílů plynoucích obci a kupujícím POZITIVA NEGATIVA plynoucí obci - administrativně nenáročné – uzavírání - nepoužitelné v domech, kde již byl jedné kupní smlouvy některý byt prodán - není nutné vymezovat jednotky k prodeji

- více dlužníků v případě nezaplacení

- méně nákladnější realizace prodeje domu – nižší administrativní náklady

- komplikace při přijímání rozhodnutí spoluvlastníků může vést až ke zchátrání domu

- nehrozí riziko zůstatku bytů v majetku obce - časově méně náročné 48


plynoucí kupujícím - není nutné vytvářet právnickou osobu → - nejedná se o reálné vlastnictví → všichni neexistence s tím souvisejících povinností spoluvlastníci mají podíl na domě i bytech - možnost ztráty bytu, pokud se většina spoluvlastníků tak rozhodne - existence předkupního práva vůči ostatním spoluvlastníkům71 - obtíže při prodeji bytu → prodává se spoluvlastnický podíl, ne byt - problémy s přijetím rozhodnutí - omezená možnost dostupnosti finančních produktů → spoluvlastnictví nepřijatelné pro většinu bank jako zástava - nutnost sjednávání dohody o užívání bytu - nemožnost rozdělit spoluvlastnictví do vlastnictví bytů, je-li alespoň jeden byt v nájmu fyzické osoby72 Vlastní zpracování

Tato varianta prodeje se používala zejména před účinností zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kdy se nedala bytová jednotka vymezit jako věc – jako předmět prodeje. Dnes je vhodné se této variantě prodeje vyhnout (i když na základě výše uvedeného je pro obce přijatelná), neboť přináší spoluvlastníkům značné komplikace týkající se sjednávání dohody o užívání bytu, převodu spoluvlastnického podílu, dostupnosti finančních produktů a zajišťování oprav bytů i domů. Podle některých názorů by tato možnost měla být dokonce zakázána73, neboť podílové spoluvlastnictví osob komplikuje vztahy v domě (obyvatelé domu se nemohou dohodnout), a správa a prodej ideálních podílů na domě jsou po právní stránce velmi komplikované.

Prodej domů nebo bytů třetím osobám Při prodeji domu třetí osobě (tzn. fyzické či právnické, která není nájemcem domu) se uskutečňuje opět podle Občanského zákoníku, prodeji bytu třetí osobě se

71

na základě § 140 Občanského zákoníku podle novelizace zákona o vlastnictví bytů z roku 2001 – informace nalezena na http://poradna.hyperinzerce.cz/druhy_bytu_z_hlediska_vlastnictví, dne 7. 4. 2006 73 Švamberk, B.: Komunální bytová politika, Privatizace versus revitalizace, materiály k diskusnímu odpoledni ČSRB, konanému dne 16. 6. 2005 72

49


uskutečňuje na základě zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.). Tato varianta je využívána velmi omezeně, neboť obce většinou preferují prodej nájemcům (nebo družstvu vytvořeného z nájemců), a zejména pak u majetku, který není díky svému špatnému stavu prodejný. Využívanou formou prodeje zde může být veřejná dražba. Stávající nájemci domu zůstávají stále nájemníky a nový majitel musí respektovat již uzavřené nájemní smlouvy. V případě prodeje domu je výhodou této varianty rychlost, jednoduchost, administrativní nenáročnost, prodej bytů třetí osobě přináší podobná pozitiva a negativa jako prodej do osobního vlastnictví nájemce. Při prodeji bytu, ne nájemci, ale třetí osobě, obec získá nižší kupní cenu, neboť je byt nájemcem obsazen. Tabulka č. 7

Srovnání pozitiv a negativ prodeje domu třetí osobě plynoucích obci a kupujícím POZITIVA NEGATIVA plynoucí obci - administrativně nenáročné – uzavírání - nemožnost použití v domě, kde již jedné kupní smlouvy některý byt byl prodán - není nutné vymezovat jednotky k prodeji

- možnost dosažení nižší kupní ceny, neboť byt je obsazen nájemci

- méně nákladnější realizace prodeje domu → nižší administrativní náklady - nehrozí riziko zůstatku bytů v majetku obce → nezůstává podíl na správě domu - časově méně náročné - snazší proces rozhodování umožňuje kvalitnější údržbu a správu domu - v případě nezaplacení jen jeden dlužník - možnost veřejné dražby plynoucí kupujícímu - 3. osoba vlastní jak dům, tak bytové - nutnost respektování již uzavřených jednotky v něm smluv - zajištění správy domu 3. osobou

- nutnost správy, oprav a udržování domu i bytů

- snadné rozhodování o způsobu nakládání s domem i s uvolněnými byty - možnost dosahování zisku po skončení starých nájemních smluv

50


- dostupnost finančních prostředků – možnost zástavy a ručení domem - možnost koupě domu za nižší cenu plynoucí stávajícím nájemníkům - nájemníkům zůstává právo užívání bytu na základě původní nájemní smlouvy - možnost kvalitnější správy bytů i domu - neexistence starostí se zakládáním právnických osob a se správou domu Vlastní zpracování

Z výše uvedeného srovnání plynou výhody jak pro obec, tak pro kupujícího. Přechodem majitele nájemníkům je zachována původní nájemní smlouva, takže se v podstatě pro nájemníky nic nemění, pouze nájem již neplatí obci, ale 3. osobě. K této variantě obce přistupují velmi zřídka v případě, že se chce obec domu zbavit i za nižší cenu a ani jeden nájemník o koupi domu nemá zájem (což nastane výjimečně). V případě, že obec k této variantě přistoupí u špatně prodejného domu (z důvodu nutných oprav), pak je o koupi domu třetí osobou samozřejmě nižší zájem.

2.4.2 Zhodnocení probíhající privatizace obecního bytového fondu v ČR V současné době u některých měst a obcí privatizace bytového fondu je již ukončena, u některých právě probíhá, v průběhu let se však změnila strategie. Privatizace probíhá uváženěji, plánovitě a obce se nezbavují nejkvalitnějšího bytového fondu tak levně. Neboť každé město a obec si zásady a pravidla privatizace určuje zvlášť, můžeme sledovat v různých obcích různé přístupy k privatizaci bytového fondu. Průběh privatizace obecního bytového fondu vyhodnocuje Ústav územního rozvoje. Ústav územního rozvoje na základě dotazníkové šetření vedle privatizace obecního bytového fondu sleduje i některé další oblasti komunální bytové politiky, jako například správu bytového fondu, metody vyhodnocování technického stavu domů, systém evidence žádostí o přidělení obecního bytu, koncepční činnost obcí a měst, apod. Šetření však není provedeno ve všech městech a obcích, ale pouze ve vybraném vzorku měst, proto se jeho výsledky mohou nepatrně od statistických údajů či od skutečnosti lišit. 51


Následující graf zachycuje změny v bytovém fondu vlivem privatizace obecních bytů v Brně, Ostravě, Ústí nad Labem, Plzni a v dalších 35 větších městech, a to: Olomouci, Liberci, Českých Budějovicích, Hradci Králové, Pardubicích, Havířově, Zlíně, Kladně, Mostu, Frýdku-Místku, Opavě, Karlových Varech, Děčíně, Teplicích, Jihlavě, Chomutově, Přerově, Jablonci nad Nisou, Mladé Boleslavi, Třinci, České Lípě, Třebíči, Táboře, Znojmě, Chebu, Písku, Kroměříži, Hodoníně, Uherském Hradišti, Otrokovicích, Svitavách, Českém Krumlově, Kyjově, Velkém Meziříčí a Valticích. Graf nezahrnuje situaci v hlavním městě, neboť informace za Prahu nebyly kompletní a od roku 1991 se změnilo administrativní členění města.74 Graf č. 2

Zdroj: www.uur.cz /územní rozvoj/bytová politika/Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2001,2002), dne 10. 9. 2005

V roce 1991 tvořil obecní bytový fond 39 % bytového fondu (tzn. podle údajů o počtu bytů v tabulce č. 2, že obecní bytový fond tvořilo v roce 1991 cca 1 445 tis. bytů), 61 % tvořily ostatní bytové jednotky (v osobním vlastnictví, družstevní, a další). Do roku konce roku 2000 bylo zprivatizováno 15,8 % bytového fondu a podíl obecního 74

www.uur.cz /územní rozvoj/bytová politika/Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2001,2002), dne 10.9.2005 52


bytového fondu klesl na 23,2 %. V roce 2001 tvořil obecní bytový fond 21 % celkového bytového fondu. Na základě analýzy bytového fondu ČR (viz kapitola 1.5) tvoří obecní bytový fond v současné době 17 % bytového fondu ČR. Postupný vývoj privatizace znázorňuje i graf v příloze II a to jak za jednotlivá města, tak průměrně za všechna sledovaná. Tento graf ukazuje, že v období 1991 - 2001 bylo průměrně zprivatizováno 46 % bytů oproti počtu obecních bytů v roce 1991 (tzn. 46 % z 1 445 tisíc bytů je 664,7 tisíc bytů), do konce roku 2002 obce průměrně zprivatizovaly 53 % těchto bytů, do konce roku 2003 již 57 % těchto bytů. Do konce roku 2004 obce průměrně zprivatizovaly 63 % počtu obecních bytů v roce 1991, tzn. 910,3 tisíc bytů (63 % z 1 445 tisíc). Konečná změna celkového počtu obecních bytů v ČR je však ovlivněna nikoliv jen privatizací, ale i realizací nové obecní bytové výstavby. Zahrneme-li do změn obecního bytového fondu i novou bytovou výstavbu, pak došlo oproti roku 1991 k 60 % poklesu celkového počtu obecních bytů. Z grafu v příloze II jsou patrné rozdíly mezi jednotlivými městy v postupu privatizace. Průměrně města předpokládají, že si ponechají ve svém vlastnictví 23 % velikosti bytového fondu v roce 1991 (tzn. 332,3 tisíc bytů). Výrazně se odlišuje město Brno, které předpokládá držbu 51 % počtu obecních bytů v roce 1991. I samotný průběh privatizace v Brně se liší od jiných měst především pomalejším tempem. Města a obce většinou privatizují svůj bytový fond v horším technickém stavu, pouze některá města například Havířov, Městská část Brno – Jundrov, Městský obvod Ostrava – Hrabová uvádí, že prodávají domy v dobrém technickém stavu. 75 Některá města přistoupily k privatizaci po následné rekonstrukci bytového fondu – například v této oblasti má zajímavé zkušenosti město Svitavy. Město Svitavy přistoupilo k privatizaci svého bytového fondu po komplexní revitalizaci, na kterou se připravovala od roku 1993 a samotná revitalizace se počala na přelomu let 1996 a 1997. Proběhla informační kampaň, ve které byli nájemníci seznámeni s rozsahem oprav a podmínkami prodeje bytů. Při podpisu smlouvy hradili nájemníci šestinu ceny (tj. Kč 40.000,- při průměrné ceně bytu Kč 240 tis.), zbytek ve

75

www.uur.cz /územní rozvoj/bytová politika/Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2002,2003), dne 10.9.2005 53


splátkách (Kč 2.200,-/měsíc) po dobu osmi let76. Svitavy revitalizovaly bytový fond na základě zásady „z paneláku do paneláku“, kdy opravovaly panelové domy postupně a poté, co byla dokončena revitalizace jednoho objektu, došlo k jeho prodeji a ze získaných prostředků se uhradila revitalizace dalšího panelového domu. Příjmy z prodeje jednoho domu se staly výdaji na opravu druhého. Představitelé města uvádí, že tento způsob privatizace byl pro město dokonce ziskový82. Zatímco město Svitavy se stalo příkladným městem (ponechaly si i některé domy na sociální účely), jiným způsobem se vypořádalo s privatizací například město Teplice. V Teplicích byl rozprodán celý obecní bytový fond a ponechali si pouze domy s pečovatelskou službou. Zrušili pořadníky na byty, zrušili místní bytový podnik i celý bytový odbor. Teplice se úplně přestaly angažovat do oblasti bydlení, neponechaly si ani bytový fond pro sociální účely, neboť řešení tohoto problému vidí v sociální politice. Výsledkem privatizace podle primátora města „je skutečnost, že většina domů je opravených, panelové domy jsou zateplené, město nemá miliónové pohledávky na nájemném, trh s byty funguje a korupce je nulová, protože není koho uplácet“77. Město má o působnost méně a více volných finančních prostředků. Podle šetření 78 města uváděla v roce 2000 předpokládaný termín ukončení privatizace bytového fondu v ČR v roce 2005, v roce 2004 města již odhadovala ukončení privatizace na rok 2012. Termín ukončení privatizace se v městech a obcích liší, Praha předpokládá ukončení privatizace bytového fondu do roku 2008, město Brno do roku 2012, Ostrava do roku 2009. Některé obce, jako například Kdyně (1997), Třebíč (1998) nebo Most (1999), již bytový fond určený k privatizaci prodaly, jiné teprve s privatizací nedávno začaly, některé si netroufají odhadnout, kdy svůj bytový fond doprodají. Až budoucnost ukáže skutečné dopady jednotlivých přístupů a forem privatizace. Z hlediska ekonomického každý majitel nakládá se svým majetkem podle svých potřeb. V případě, že držba majetku nebude výnosná nebo v případě, že majitel bude potřebovat finanční prostředky, přistoupí k prodeji svého majetku. Proto „termín

76

Ondráčková, J.: Ozdravná kúra pro panelové domy, Moderní obec č. 7/2004 Obce nechtějí suplovat úlohu státu, článek Moderní obec, květen 2004, str. 39 78 www.uur.cz /územní rozvoj/bytová politika/Výsledky dotazníkové akce o změnách v obecním bytovém fondu ve vybraných městech (2003,2004), dne 2. 2. 2006 77

54


ukončení privatizace“ nemůže vlastník přesně určit, neboť prodej majetku vlastník realizuje podle svých potřeb a ne v daném termínu. V podkapitole 2.4.1 jsem srovnávala pozitiva a negativa jednotlivých forem privatizace bytového fondu. Jakou formu privatizace obce v ČR volily nejčastěji (v roce 2002), ukazuje následující tabulka č. 8. Tabulka č. 8

Způsoby privatizace bytů v ČR Způsob privatizace Prodej bytů podle zák. č. 72/1994 Sb. do osobního vlastnictví Prodej domů družstvům vzniklým ze stávajících nájemců domu Prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů Prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců

% 71,5 6,9 19,6 2,0

Zdroj: Slavata, D.: Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů, VŠ Báňská – Technická univerzita Ostrava, Ekonomická fakulta, Ostrava 2003

Většina obcí (71,5 % všech dotázaných obcí) prodávala svůj bytový fond podle zákona č. 72/1994 Sb. do osobního vlastnictví. I když tato forma prodeje (podle podkapitoly 2.4.1) představuje pro obec administrativně i finančně náročnější způsob privatizace, může být z pohledu nájemníků žádaná, neboť po koupi vlastní konkrétní bytovou jednotku, ze které je jen těžko někdo vyhodí. Pouze 2,0 % obcí prodaly byty či domy třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců, což potvrzuje mé tvrzení, že k této formě privatizace obce přistupují výjimečně. Zarážející je vysoký podíl prodeje domů do spoluvlastnických podílů – 19,6 %, přestože tato varianta prodeje přináší kupujícím řadu problémů (viz 2.4.1).

55


3 Bytová politika města Brna Statutární město Brno, druhé největší město České republiky, obývá 370 tisíc obyvatel79, základní charakteristiky bytového fondu obsahuje příloha č. III, která zachycuje zajímavou skutečnost, že zatímco v České republice silně převažuje vlastnická forma bydlení (47 % trvale obydlených bytů), v Brně převažuje nájemní bydlení (44 % trvale obydlených bytů), vlastnické bydlení dosahuje pouze 27 % z celkového počtu trvale obydlených bytů a silné postavení má družstevní bydlení (25 % trvale obydleného bytového fondu). Město se člení na 29 městských částí, z toho 7 městských částí nevlastní žádné obecní byty (tzn. 22 částí má svěřen bytový fond, údaje z roku 200580). Město má všechny předpoklady pro hospodářský i sociální rozvoj, s čímž souvisí i rozvoj bydlení. Má strategickou geografickou polohu, uspokojující dopravní síť, je významným průmyslovým střediskem, důležitým a tradičním veletržním městem, správním, finančním, administrativním centrem. Bytová politika města se realizuje jak z úrovně města, tak z úrovně městských částí. Z úrovně města je bytová politika zakotvena v koncepčních dokumentech, obecně závazných vyhláškách a dalších předpisech. Bytovou politiku následně, podle svých lokálních podmínek, uskutečňují jednotlivé městské části při respektování a dodržování platných dokumentů a předpisů. Vzhledem k tomu, že město Brno v oblasti bydlení klade velký důraz na koncepční činnost (bytovou politiku Brna upravují 3 koncepční dokumenty) a oblast bydlení upravuje několik důležitých předpisů, věnuji tuto kapitolu rozboru dokumentů, na základě kterých se realizují konkrétní nástroje a opatření. Na závěr kapitoly zachycuji dopad problematiky veřejné podpory na privatizaci bytového fondu města.

79 80

Magistrát města Brna, Brno v číslech 2004, MMB 2005 vlastní šetření – dotazy na jednotlivé městské části 56


3.1 Dokumenty a předpisy Brna upravující oblast bydlení Bydlení ve městě Brně upravují koncepční dokumenty, přičemž k samotné realizaci cílů bytové politiky město přijímá obecně závazné vyhlášky a předpisy.

3.1.1 Koncepční dokumenty Zatímco v některých městech se nesetkáme s žádnou koncepcí obecní bytové politiky, město Brno má zpracovány hned tři následující koncepční dokumenty, které se věnují problematice bydlení:

Strategie pro Brno – komplexní dokument, má podobu programu rozvoje města

Strategie bydlení města Brna – stanovuje základní priority v oblasti bydlení, vychází z konkrétních údajů z Generelu bydlení

Generel bydlení města Brna – podrobně analyzuje bydlení ve městě, problémy v sektoru bydlení a možnosti rozvoje bydlení.

Všechny tři dokumenty vytyčují směr bytové politiky, stanovují více či méně podrobně základní záměry, cíle a nástroje, přičemž vycházejí ze schválené územně plánovací dokumentace města.

Strategie pro Brno81 Strategii pro Brno schválilo zastupitelstvo města v červnu roku 2002. Jedná se o komplexní dokument, o program rozvoje města, zaměřující se na celkový rozvoj města. Stanovuje základní záměry a cíle nejen politiky bydlení, ale i takových oblastí jako je vzdělávání, hospodářský rozvoj, vnější vztahy, technická infrastruktura, apod. Celá Strategie pro Brno nahlíží na rozvoj města ze 4 aspektů: perspektivní město, prosperující město, fungující město a obyvatelné město. Problematiky bydlení se dotýkají hned dvě části. V části Fungující město je zakotvena vize města, že „Brno bude podporovat ekonomické a sociální funkce v závislosti na prostorové vyváženosti území a koordinovat prostorový vývoj“ 82. V části Obyvatelné město je předložena podoba Brna, jako města bezpečného, s kvalitním obytným prostředím a diferencovanou nabídkou

81 82

www.brno.cz /Strategie pro Brno, staženo dne 12. 10. 2005 www.brno.cz /Strategie pro Brno, staženo dne 12. 10. 2005, str. 30 57


bydlení, která spočívá ve zpřístupnění přiměřeného bydlení všem obyvatelům, zejména prostřednictvím obnovy bytového fondu a nové výstavby. Tyto základní vize jsou v dokumentu podrobněji rozpracovány v části Strategické záměry a programové cíle. Důležitým prvkem části Obyvatelné město je SWOT analýza, která rozebírá jednotlivé aspekty bydlení.

Strategie bydlení města Brna83 Strategie bydlení města Brna byla zastupitelstvem města schválená v prosinci v roce 2001. Jedná se o dokument zaměřující se výhradně na problematiku bydlení ve městě, přibližuje vizi rozvoje bydlení a jednotlivé kroky ke zlepšování kvality bydlení. Obecněji popisuje cíle, stanovuje priority a potřebné nástroje k jejich dosažení. Jedná se o nástroj z úrovně města, směřující nejen k městským částem, ale i k ostatním subjektům angažujících se na poli bydlení a rovněž k samotným občanům. Jak název vypovídá, jedná se o strategický materiál, tudíž obsahuje jen základní statistické údaje o bydlení, neboť má nastínit směr, kterým se chce město v sektoru bydlení ubírat, definuje základní priority. Obecnost tohoto dokumentu předpokládá, že z konkrétních podrobných analýz a statistických údajů se bude vycházet až při zpracovávání konkrétních nástrojů a budou dle potřeby zpracovány dílčí programy. Strategie bydlení města se nevytvářela nahodile, nýbrž postupně v rámci projektu nazvaném „Integrovaný přístup k bydlení“. Proces přípravy tohoto materiálu trval jeden rok a na jeho tvorbě se podílelo několik subjektů. Důraz byl kladen na proces komunikace mezi realizátory a cílovými uživateli. Do zpracování strategie se zapojili i experti a odborníci v oblasti bydlení z Nizozemí. Koncept dokumentu byl předložen jednotlivým zájmovým skupinám a odborníkům k posouzení a k vyjádření. Na základě připomínek byl dokument následně dopracován a schválen. V průběhu procesu tvorby město informovalo své obyvatele o základních myšlenkách strategie. Součástí dokumentu je „komunikační plán“, který předpokládá, že od roku 2003 bude Strategie bydlení města Brna vždy po dvou letech přehodnocována podle aktuální situace, což ukáže, jak se město přibližuje k zamýšleným cílům.

83

www.brno.cz /Strategie bydlení města Brna, staženo dne 3. 10. 2005 58


Strategie obsahuje koncepci bydlení v horizontu deseti let, která vychází z analýz aktuálních trendů ve vývoji bydlení a formuluje možná řešení hlavních problémů. Celý dokument navazuje na Generel bydlení a vychází z jeho údajů. Tabulka č. 9

Konkrétní cíle bytové politiky Brna a z nich plynoucí nejdůležitější priority CÍLE PRIORITY Podpora uchování a regenerace stávajícího Rekonstrukce a modernizace starého bytového fondu bytového fondu Podpora všech forem bytové výstavby

Regenerace stávajícího panelového bytového fondu

Rozvoj trhu s byty

Podpora nové bytové výstavby

Podpora bydlení pro specifické skupiny obyvatel

Podpora převodu stanovené části obecního byt. fondu do soukromého vlastnictví

Spolupráce s obyvatelstvem a jinými subjekty Vlastní zpracování

Generel bydlení města Brna84 Generel bydlení byl prvním přijatým strategickým a komplexním dokumentem v oblasti bydlení. Poprvé byl přijat v roce 1997, v roce 1999 byl aktualizován a poslední verze generelu byla přijata v červnu 2002. Obsahuje značně podrobné informace (současná verze má cca 140 stran) o bytové situaci ve městě a identifikuje hlavní problémy v oblasti bydlení. Dokument analyzuje podmínky rozvoje bydlení v ČR a podmínky rozvoje bydlení v Brně. V první části rozebírá jednotlivé nástroje uplatňované z úrovně státu, objasňuje účel jednotlivých programů a podpor a podmínky jejich získání. V druhé části generel analyzuje obyvatelstvo, přičemž největší pozornost věnuje specifickým skupinám (opuštěné děti a mládež, osamělé matky s dětmi, společenský nepřizpůsobení, postiženi lidé, senioři, apod.), bytový fond, možnosti rozvoje bydlení a jeho financování, územní plán a technickou infrastrukturu.

84

www.brno.cz /Generel bydlení města Brna, Brno 6/2002, staženo dne 3. 10. 2005 59


3.1.2 Obecně závazné vyhlášky a předpisy K realizaci své bytové politiky město přijímá vyhlášky a další předpisy, kterými upravuje zejména činnost městských částí. 1)

Statut města Brna;

2)

Vyhláška č. 4/1996 „Pronájem obecních bytů“ – stanovuje podmínky pronájmu obecních bytů;

3)

Vyhláška č. 5/1996 „Půdní vestavby“ – upravuje budování půdních vestaveb v domech v majetku města Brna;

4)

Pravidla o budování nástaveb na domech v majetku města Brna;

5)

Pravidla vytvoření a použití účelových prostředků Fondu rozvoje bydlení města Brna;

Statut města Brna85 Statut města Brna upravuje obecně závazná vyhláška č. 8/2004, úplné znění obecně závazné vyhlášky statutárního města Brna č. 20/2001, kterou se vydává Statut města Brna, ve znění pozdějších předpisů, která určuje postavení města a městských částí. Články č. 27 a č. 28 upravují rozdělení působností v oblasti bydlení a vymezují možnosti městských částí při nakládání se svěřeným majetkem. Městské části v samostatné působnosti poskytují městu potřebné informace a podklady o svěřeném majetku, zabezpečují pronajímání bytů ve svěřených domech a vykonávají práva a povinnosti vlastníka (pronajimatele), mají povinnost svěřený majetek spravovat a udržovat, vedou evidenci svěřených domů, bytů, nájemců a žadatelů o pronájem bytu, vypovídají smlouvy o nájmu bytů a nebytových prostor, zabezpečují pronájem nebytových prostor, zpracovávají rozbory o stavu svěřených bytů, zabezpečují ve svěřených domech realizaci půdních vestaveb a nástaveb, zajišťují pro město podklady pro prodej domů, bytů a nebytových prostor, ve svěřených domech vykonávají za město práva a povinnosti vlastníků jednotek ve společenství vlastníků, provádějí výstavbu bytů s pomocí státní dotace, apod. V přenesené působnosti rozhodují v případech, kdy dojde k porušování práva občana plynoucího z nájmu bytu a nebytových prostor a kdy dojde ke sporům o výši nájemného mezi nájemcem bytu/nebytového prostoru a vlastníkem vrácené nemovitosti podle zvláštních předpisů. Při výkonu své bytové politiky jsou městské části vázány právními předpisy města.

85

www.brno.cz /Dokumenty města/Statut města Brna, dne 15. 1. 2006 60


Město v samostatné působnosti zpracovává koncepci bydlení, rozbory potřeb bydlení, zajišťuje realizaci koncepce, vede centrální evidenci bytového a domovního fondu, jejich nájemců a žadatelů o pronájem, stanovuje způsob a podmínky pronájmu bytů, budování půdních vestaveb a nástaveb, vypovídá smlouvy o nájmu bytů/nebytových prostor, které nejsou svěřeny městským částem, zajišťuje práva a povinnosti vlastníka ve společenství vlastníků v domech, které nejsou svěřeny městským částem, určuje pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor, připravuje novou bytovou výstavbu, poskytuje metodickou pomoc městským částem při podávání žádosti o státní dotace na podporu bydlení.

Vyhláška č. 4/1996 „Pronájem obecních bytů“86 Vyhláška upravuje postup při pronajímání bytů v majetku města. Na základě vyhlášky má městská část povinnost evidovat žadatele o byt a o byt zvláštního určení87. V případě uvolnění obecního bytu má správce bytového fondu povinnost tuto skutečnost ohlásit městské části (do 8 dnů), ta pak uvolněný byt nahlašuje městu (do 15 dnů). Pokud město neurčí nového nájemce (do 30 dnů), vybere nového nájemce městská část. Výběr žadatelů probíhá dle kritérií stanovených městskou částí a schválených zastupitelstvem městské části. Nájemní smlouva je uzavírána na dobu neurčitou, pokud není rozhodnuto jinak. Výši nájmu určuje městská část, maximální hranici nájmu pro nově pronajímané byty určuje město. Vyhláška se dále týká poskytování bytů v celoměstském zájmu, slučování a rozdělování bytů, bytových náhrad, podnájmu obecních bytů, součinnosti města a městských částí. Vyhláška neupravuje způsob nakládání s příjmem z nájemného (neukládá povinnost použít jej opět do oblasti bydlení) ani způsob nakládání s dlužníky. Problematiky prostředků získaných z bytového fondu se dotýká Statut města Brna, který umožňuje použití těchto prostředků mimo bytové hospodářství pouze na základě souhlasu Zastupitelstva města Brna.

86

www.brno.cz /Vyhláška č. 4/1996 o pronájmu bytů v domech v majetku města Brna a o podmínkách zajišťování bytové náhrady, ve znění pozdějších předpisů, dne 30. 1. 2006 87 Jako byt zvláštního určení se podle této vyhlášky jedná o byt v domě s pečovatelskou službou nebo bezbariérový. 61


Vyhláška č. 5/1996 „Půdní vestavby“ a Pravidla o budování nástaveb88 Město Brno k rozšíření nabídky bytů realizuje v domech v majetku města Brna půdní vestavby a nástavby. Za tímto účelem město, popřípadě městská část, vybere na základě odborných posudků vhodné domy a zveřejní svou nabídku možnosti realizace vestavby či nástavby. Půdní vestavby se budují buď do osobního vlastnictví žadatele nebo do vlastnictví města a žadatel je následně v nájmu. Realizace do vlastnictví města se může uskutečňovat na náklady žadatele nebo na náklady města s poskytnutím státní dotace na výstavbu nájemního bydlení. V případě budování vestavby do osobního vlastnictví může žadatel využít půjčku z Fondu rozvoje bydlení. Vyhláška o půdních vestavbách pak podrobněji upravuje práva a povinnosti vlastníka (města) a žadatele. Nástavby se budují do vlastnictví města, do vlastnictví jiného subjektu nebo do částečného vlastnictví města i jiného subjektu.

Pravidla pro vytvoření a použití účelových prostředků Fondu rozvoje bydlení města Brna89 Fond rozvoje bydlení města Brna (dále fond) vznikl v roce 1994 za účelem rozvoje a modernizace stávajícího bytového fondu. Podmínky pro tvorbu a využívání prostředků z fondu upravovala v období 1994 – 2001 obecně závazná vyhláška, od roku 2002 nahrazují vyhlášku „Pravidla pro vytvoření a použití účelových prostředků Fondu rozvoje bydlení města Brna“. Příjmy fondu tvoří90:

bezúročná půjčka státu (se splatností 10 let od roku 2000),

splátky půjček poskytnutých na opravy, modernizaci, rozšíření bytového fondu ve vlastnictví města a svěřených městským částem, a úrok z těchto půjček,

splátky půjček poskytnutých jiným vlastníkům bytového fondu a úrok,

88

www.brno.cz /Vyhláška č. 5/1996 o budování bytových a nebytových jednotek v půdních prostorách v domech v majetku města Brno, staženo dne 1. 2. 2006. /Generel bydlení města Brna, Brno 6/2002, staženo dne 3. 10. 2005 89 www.brno.cz /Generel bydlení města Brna, Brno 6/2002, staženo dne 3. 10. 2005. Vlastní zdroj – informace MMB 90 www.brno.cz /Generel bydlení města Brna, Brno 6/2002, staženo dne 3. 10. 2005 62


finanční prostředky z rozpočtu města,

dary, finanční výpomoci a jiné příjmy,

bankovní úroky z účtů tohoto fondu u peněžního ústavu.

Ze zdrojů fondu jsou poskytovány vlastníkům domů a bytů zvýhodněné, návratné účelové půjčky s dobou splatnosti 5 – 8 let na roční úrok 3 % na rekonstrukci a modernizaci bytových a rodinných domů a bytových jednotek (viz příloha č. IV). Je možné žádat o půjčku i na více účelů, nelze ji však získat opakovaně na jeden účel u jedné bytové jednotky. Prostředky z fondu mohou čerpat městská část, fyzické i právnické osoby.

3.2 Předpisy upravující postup privatizace bytového fondu Postup prodeje bytového a domovního fondu (i pozemků) upravují následující dokumenty: 1) Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob – jsou schválena zastupitelstvem města, průběžně aktualizovaná a upravují proces privatizace obecního bytového fondu; 2) Statut fondu bytové výstavby – schválen roku 2003, upravuje příjmy, výdaje fondu a čerpání finančních prostředků fondu.

3.2.1 Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor91 Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor (dále pravidla prodeje) upravují postup města Brna při privatizaci nejen bytového fondu, ale i domů, pozemků a nebytových prostor. Jsou schválená zasedáním Zastupitelstva města Brna. Prodej obecního bytového fondu byl zahájen v roce 1996 Vyhláškou města Brna č. 3/1996, o pravidlech prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob. Na základě této

91

Pravidla prodeje domů, bytů a nebytových prostor v těchto domech včetně pozemků z vlastnictví města Brna do vlastnictví právnických a fyzických osob, v aktuálním znění ze dne 9.11.2004, MMB 63


vyhlášky se uskutečnil první prodej na přelomu let 1996 a 1997. Vyhláška byla v roce 1998 novelizována, následně přehodnocena na pravidla a ta upravována až do současné podoby. Zatím poslední úprava pravidel prodeje je z roku 2004

Způsob privatizace Město uplatňuje zejména prodej po domech, pravidla umožňují následující formy prodeje bytového fondu v obytných domech:

prodej jednotlivých bytů v těch domech, v nichž už dříve byly prodány byty, půdní vestavby, nástavby,

prodej domů družstvům vzniklým ze stávajících nájemců domu,

prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů,

prodej třetím osobám – jen prodej domu fyzické osobě, která je nájemcem bytu v domě.

Neutvoří-li právnická osoba složená z nadpoloviční většiny nájemců, tak se prodej umožní právnickým osobám složených z nejpočetnější většiny nájemců. V případě prodeje do podílového spoluvlastnictví se budoucí vlastníci dohodnou na velikosti podílu. Pokud se nájemci nedomluví na žádné výše uvedené variantě, je umožněn i prodej jednomu nájemci za nejvyšší nabízenou cenu (musí být vyšší než cena stanovená pravidly). Z důvodu zabránění spekulací vedle umožnění prodeje pouze nájemcům pravidla prodeje dále zakotvují, že na straně kupujícího nesmí figurovat nikdo (ani v právnické osobě), kdo není v nájemním vztahu s městem Brnem a kdo dluží městu za pronájem. Pravidla nepřipouští prodej mimo okruh nájemců.

Postup při prodeji Město Brno zajistí znalecké posudky domů/bytů, pak Zastupitelstvo města Brna stanoví návrh ceny. Návrh prodeje, podmínky a výše ceny je následně oznámena nájemcům. Přijmou-li nájemci nabídku, vytvoří právnickou osobu, přičemž musí doložit, že všem nájemcům v domě bylo nabídnuto členství. Po uzavření kupní smlouvy noví majitelé přebírají povinnosti vlastníka. V případě nezájmu o koupi ze strany nájemců, město po třech letech učiní nájemcům druhou nabídku. Pokud nájemci opět neprojeví zájem, zaniká záměr prodat tuto nemovitost. Zastupitelstvo města Brna může rozhodnout o opakování nabídek nebo o ponechání si nemovitosti v majetku města. Ani v případě nezájmu nájemců o koupi nepřipouští pravidla prodej třetím osobám

64


Cena Pro stanovení ceny domu či bytu (i nebytových prostor) město využívá výnosovou metodu, která se odvíjí od součtu ročních příjmů z bytů na základě nájemních smluv. U prodeje domů je tento výnos kapitalizován kapitalizační mírou 6 % u bytů, 8 % u nebytových prostor. Dále se připočítává cena pozemků. Z takto zjištěné ceny se vypočítají (a následně připočítávají) náklady města spojené s realizací prodeje ve výši 5 %. V případě prodeje panelového domu se konečná cena snižuje o 25 %. Při prodeji bytů vstupuje do ceny roční příjem z bytu, kapitalizační míra 5 % (7 % u nebytových prostor), cena příslušného podílu pozemku a náklady města spojené s uskutečněním prodeje. U panelových domů se cena opět snižuje o 25 %. Zastupitelstvo města má možnost označit dům/byt jako atraktivní. V tom případě se cena určí výnosovým způsobem i nákladovým způsobem a prodej se uskuteční za cenu vyšší. Zjednodušeně můžeme výpočet ceny (cena = P, náklady = N) zapsat: Pdomu = roční příjmy ze všech bytů a nebytových prostor kapitalizované kapitalizační mírou + Ppozemku + N města na realizaci prodeje (- 25 % z Pdomu panelového) Konečná výše kupní ceny závisí na způsobu úhrady. Pokud kupující zaplatí kupní cenu nebo předloží bankovní záruku před podpisem kupní smlouvy, město mu poskytne slevu ve výši 20 % z kupní ceny. Pokud kupující kupní cenu platí ve více splátkách, násobí se kupní cena koeficientem 1,09. Pokud kupující nebo společenství vlastníků jednotek prokáže do tří let od podpisu kupní smlouvy, že provedli předem městem schválenou opravu inženýrských sítí, technických zařízení, pláště domu, střechy, nosné konstrukce či odstranění zemní vlhkosti uhradí jim město prokázané náklady (maximálně do výše 40 % kupní ceny domu/součtu kupních cen jednotek v domě). Město se chrání před neplatiči požadováním alespoň částečné úhrady kupní ceny před podpisem kupní smlouvy, stanovením přesných termínů v případě splátek, neuhrazením dlužníkům vynaložených nákladů na opravu. Pravidla zakotvují pro případ nedoplatku kupní ceny povinnost úhrady úroků z prodlení. V případě úhrady kupní ceny ve splátkách, sjednává si město předkupní právo a zástavní právo.

65


Příjmy z privatizace Příjmy z prodeje nemovitostí jsou příjmem města Brna, součástí jeho rozpočtu a plynou do Fondu bytové výstavby. Prostředky z tohoto fondu jsou čerpány na základě rozhodnutí Zastupitelstva města Brna na určené investice a ke konci roku jsou zúčtovány. Město Brno část (10 %) kupní ceny prodaných nemovitostí postupuje příslušné městské části, které tyto nemovitosti byly svěřeny, a ta je povinna tyto příjmy využít pouze k účelům souvisejících s bydlením (uvedených v pravidlech). Výjimečně tyto příjmy mohou být použity i k jiným účelům, jen na základě souhlasu Zastupitelstva města.

3.2.2 Fond bytové výstavby Existence Fondu bytové výstavby (dále FBV) vyplývá z Pravidel prodeje domů, bytů a nebytových prostor již od roku 1996. Podrobná úprava tohoto fondu byla přijata na zasedání Zastupitelstva města Brna v roce 2003, kdy vznikl dokument Statut fondu bytové výstavby. Město zřídilo FBV za účelem soustředění disponibilních finančních prostředků získaných z prodeje nemovitostí, přičemž o jejich použití rozhoduje Zastupitelstvo města Brna. Hlavním zdrojem příjmu FBV jsou příjmy z prodeje nemovitostí. Využití prostředků FBV se řídí „Zásadami pro zapojení finančních prostředků FBV do rozpočtu města“, které stanovují rozsah podpory, termín, obsah, způsob podání žádosti i kritéria výběru. Žadatelem může být město Brno, městská část, soukromý investor. Výdaje FBV jsou tedy účelově využívány na bydlení. Podrobnější strukturu příjmů a výdajů FBV obsahuje příloha č. V.

3.3 Veřejná podpora92 a její dopad na privatizaci bytového fondu města Ministerstvo pro místní rozvoj dne 30. 5. 2005 upozornilo město Brno (stejně tak jako jiné obce) na problematiku veřejné podpory, která je v Evropské unii zakázána93. Hrozí, že obce v některých případech privatizace obecního fondu poskytují

92 93

Vlastní zdroj – informace poskytnuté právním oddělením MMB Pojmu „veřejná podpora“ i právní úpravě v právu EU se věnuje kapitola 1.4. 66


protiprávní veřejnou podporu, proto MMR doporučuje, aby obce přehodnotili své privatizační postupy a v případě pochybností se obrátili na Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, který má roli poradenského orgánu. Na základě upozornění MMR si město vyžádalo stanovisko Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže, který analyzoval Pravidla prodeje a dospěl k názoru, že o veřejnou podporu se nejedná v případě prodeje jednotlivých bytových jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ale může se jednat o veřejnou podporu v případě prodeje celého domu fyzické či právnické osobě za cenu nižší než tržní, pokud tento majetek nabývá za účelem podnikání, a v případě prodeje celého domu fyzické či právnické osobě, pokud rozdíl mezi tržní cenou a skutečnou prodejní cenou přesahuje částku 100.000 EUR. Právnickou osobu založenou nájemníky domu EU považuje z hlediska veřejné podpory za podnikatelský subjekt. Magistrát města Brna sám problematiku prozkoumal a dospěl k závěru, že nejsou splněny všechny podmínky pro to, aby se jednalo o veřejnou podporu, neboť právnické osoby složené z nájemců nejsou zakládány za účelem dosažení zisku, ale za účelem uspokojení bytových potřeb svých členů a po koupi domu převádějí vlastnictví do vlastnictví svých členů. Přes všechna zjištění není znám konkrétní případ rozhodnutí Evropské komise v dané věci, proto se město rozhodlo privatizaci pozastavit a přehodnotit svá Pravidla prodeje. Předpokládají se změny týkající se části poskytování slev, nikoliv již kupujícímu družstvu, ale společenství vlastníků jednotek, aby došlo k oddělení subjektů. K vybraným nemovitostem, nabízených podle Pravidel prodeje v roce 2004/2005, nechalo město vypracovat znalecký posudek, na základě kterého srovnalo cenu obvyklou (stanovenou znaleckým posudkem) a cenu stanovenou Pravidly prodeje, za účelem určení výše veřejné podpory. U všech 14 vybraných nemovitostí je cena stanovená znaleckým posudkem vyšší než cena vypočítaná podle Pravidel prodeje. Ve 4 případech cena stanovená znaleckým posudkem převyšuje cenu stanovenou podle Pravidel prodeje o více než 100 tis. EUR. Po zohlednění úhrady nákladů na opravy kupujícím je výše podpory nad 100 tis. EUR u 7 nemovitostí, tzn. že kdyby se jednalo o veřejnou podporu, týkala by se zakázaná veřejná podpora 50 % nemovitostí. Jako příklad uvádím v následující tabulce konkrétní dům, kde rozdíl mezi cenami není zas

67


tak markantní, přesto po úhradě nákladů na opravu dosahuje podpora (eventuálně veřejná podpora) výše cca 5 mil. Kč.94 Tabulka č. 10

Příklad porovnání cen konkrétního bytového domu Kounicova43, Brno a předpokládaná výše veřejné podpory Text Kč Poř.č. 1. Cena určená znaleckým posudkem (obvyklá) 11 350 000 2. Cena stanovená na základě Pravidel prodeje 10 127 497 3. Rozdíl cen (1. - 2.) 1 222 503 4. Úhrada nákladů na opravu 3 798 071 5. Předpokládaná veřejná podpora (3. + 4.) 5 020 574 Vlastní zpracování z údajů poskytnutých právním oddělením MMB

Město Brno ještě před upozorněním MMR rozeslalo své nabídky k prodeji domů a bytů. V 63 domech nájemci nabídku přijali a učinili již nutné kroky k založení právnické osoby. Tito kupující byli upozorněni ze strany města, že hrozí riziko veřejné podpory a že by jim EK mohla nařídit doplatit částku, která přesahuje rozdíl mezi kupní a tržní cenou 100 tis. EUR. V 29 případech nájemci nabídku k prodeji domů a bytů nepřijali. V dalších 68 případech, u kterých se nabídky připravovaly a byly schváleny Zastupitelstvem města Brna k prodeji, nebyly nabídky odeslány a proces privatizace byl pozastaven až do přijetí nové úpravy Pravidel prodeje. Tato podkapitola rovněž ukazuje, že město prodává svůj bytový fond za cenu nižší než je cena obvyklá a že by volbou jiného způsobu ocenění nemovitostí mohlo z prodeje získat více finančních prostředků. Na druhou stranu stanovená kupní cena na základě Pravidel prodeje představuje 89,2 % ceny určené znaleckým posudkem, tzn. že skutečná cena prodeje není výrazně nižší, cca o 10 %, než cena obvyklá, čímž město podporuje zájem o koupi bytů a domů. Výrazné zvýhodnění však představuje vrácení kupujícím části nákladů na opravy, což v tomto případě dosahuje 37,5 % kupní ceny. Vrácení části kupní ceny odpovídající části nákladů na opravu nemovitosti je silný motivační faktor, aby kupující opravy realizovali, čímž město dosahuje koncepčně stanoveného cíle „uchování a regenerace stávajícího bytového fondu“.

94

Vlastní zdroj – informace z právního oddělení MMB 68


4 Hodnocení komunální bytové politiky Brna Na základě doposud získaných poznatků se v této kapitole snažím zhodnotit a zanalyzovat realizaci bytové politiky města Brna a vybraných městských částí. Vycházím z údajů získaných vlastním šetřením95, z údajů poskytnutých samotnými městskými částmi a Magistrátem města Brna, z údajů z Generelu bydlení města a ze šetření komunální bytové politiky každoročně prováděného Ústavem územního rozvoje (ÚÚR). V první podkapitole se zaměřuji na hodnocení správy (na základě analýzy v bodě 2.2.1) a také na hospodaření s bytovým fondem. Snažím se v této podkapitole zhodnotit, zda-li je pro město či městskou část lepší si bytový fond ponechat nebo privatizovat. V další kapitole analyzuji průběh právě probíhající privatizace bytového fondu města Brna, její dopad do změny bytového fondu ve městě a způsob využití příjmů získaných privatizací. Poslední kapitola obsahuje analýzu realizace komunální bytové politiky vybraných měst na základě bodového ohodnocení vybraných ukazatelů.

4.1 Zhodnocení správy a hospodaření s bytovým fondem 4.1.1 Zhodnocení realizace správy bytového fondu Za správu svého svěřeného bytového fondu odpovídají jednotlivé městské části. Jakou formu správy volí nejčastěji ukazuje následující tabulka, která vychází z údajů přílohy č. VI.

95

Vlastní šetření jsem provedla během roku 2005 osobní návštěvou vybraných městských částí a prostřednictvím emailových dotazů. 69

Komunální bytová politika a privatizace bytového fondu Tabulka č. 11

Forma správy městského bytového fondu Počet MČ Počet bytů absol. v % absol. v % 5 25,0 7 515 14,7 1 5,0 2 810 5,5

Forma správy

Přímá správa samotnou MČ Správa vlastní příspěvkovou organizací Správa právnickou osobou, v níž je MČ 1 5,0 2 263 4,4 majoritním vlastníkem Správa specializovanou soukromou firmou 13 65,0 38 630 75,4 Celkem 20 100,0 51 218 100,0 Vlastní zpracování dle údajů www.brno.cz /Generel bydlení města Brna 6/2002, dne 3. 10. 2005

Převážná většina městských částí (65 % počtu městských částí) realizuje správu bytového fondu prostřednictvím soukromé firmy. Soukromými firmami je tak spravováno 75,4 % městského bytového fondu. Při pohledu na přílohu č. VI je také zajímavé, že některé městské části zvolily správu soukromou firmou, i když jejich bytový fond obnáší pouze kolem 100 bytů. Z analýzy způsobů správy bytového fondu (viz podkapitola 2.2.1) vyplývá jako nejvýhodnější forma správy vlastní příspěvkovou organizací nebo právnickou osobou, v níž je městská část majoritním vlastníkem. V Brně však těchto forem správy využívají pouze 2 městské části, které spravují cca 10 % bytového fondu. Využíváním soukromých firem městské části ztrácí přehled o technickém i fyzickém stavu domu a o nakládání s poskytnutými finančními prostředky, proto by zastupitelstva městských částí měla přehodnotit, zda-li by správa vlastní příspěvkovou organizací nebo vlastní právnickou osobou nebyla efektivnější. Na základě šetření (ÚÚR)96 vyplývá, že náklady města městských částí na zajišťování správy se pohybovaly v roce 2004 cca 120 – 160 Kč/byt/měsíc, náklady na správu a údržbu činily v průměru cca 1200 Kč/byt/měsíc a průměrná výše příjmů z nájemného představovala 1800 Kč/byt/měsíc. Srovnání těchto údajů v tabulce č. 12 ukazuje, že příjmy z bytu pokrývají náklady na správu a běžnou údržbu, tudíž z tohoto pohledu není důvod prodávat městský bytový fond.

96

Chlupová, D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, Ústav územního rozvoje, Brno 2005,

str.67 -68 70


Srovnání nákladů souvisejících se správou bytu a příjmů z bytu za měsíc Náklady související se správou bytu/měsíc Příjmy z bytu/měsíc - odměna správci 160 Kč - příjmy z nájemného 1800 Kč - náklady na správu a údržbu 1200 Kč Celkem 1360 Kč Celkem 1800 Kč Vlastní zpracování podle údajů z šetření ÚÚR: Chlupová, D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, Ústav územního rozvoje, Brno 2005, str.67 -68

Větší důvod k privatizaci bytového fondu představuje dlouhodobá zanedbanost bytového fondu97, která činí v roce 2004 podle údajů z Magistrátu města Brna 8,342 miliard Kč98, což je v průměru 162 tis. Kč na 1 byt.

4.1.2 Zhodnocení realizace pronájmu obecních bytů Při pronájmu obecních bytů jsou městské části povinny dodržovat vyhlášku města o pronájmu městských bytů (č. 4/1996), ze které plyne městským částem povinnost evidovat žadatele o byt a schválit kritéria výběru žadatele o byt. Z údajů uvedených v příloze VII a z vlastního šetření vyplývá následující tabulka. Tabulka č. 13 Porovnání počtu evidovaných žádostí o obecní byt a počtu přidělených bytů ve vybraných městských částech* Počet přidělených % uspokojených Vybraná městská část Počet žádostí bytů žadatelů Bohunice Vinohrady Jundrov Nový Lískovec Královo Pole Město Brno celkem** *údaje k 31. 12. 2004 **údaj k 31. 12. 2001

119 289 33 132 393 5585

2 20 0 0 44 424

1,7 6,9 0,0 0,0 11,2 7,6

Vlastní zpracování z údajů v příloze č. VII a z vlastního šetření

Tabulka č. 13 ukazuje skutečnost, že ve městě Brně bylo v roce 2001 přijato 5585 žádostí o byt a přiděleno pouze 424 bytů, což znamená 5161 neuspokojených žadatelů o byt. V některých městských částech (Jundrov, Nový Lískovec) v roce 2004 dokonce nedošlo k přidělení žádného obecního bytu. Je tudíž patrno, že o nájemní 97

Pod pojmem zanedbanost bytového fondu se rozumí finanční částka, která je potřebná pro provedení nezbytné údržby a oprav. 98 Chlupová, D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, Ústav územního rozvoje, Brno 2005, str.82 71


bydlení je zájem a dokonce i když počet městských bytů tvoří 34 %99 trvale obydleného fondu města je městských nájemních bytů nedostatek a to ve výši 5161 bytů, proto z tohoto pohledu opět není potřeba bytový fond prodávat, ale spíše více podporovat novou obecní bytovou výstavbu. Podkapitola 2.2.2 uváděla možné způsoby maximalizace příjmů z bytového fondu, kdy jednou z variant je jeho maximální využití – např. co nejdříve obsadit byt novým nájemcem. Podle vyhlášky města o pronájmu bytů, musí správce bytu nahlásit uvolnění bytu městské části do 8 dnů, ta pak uvolněný byt musí do 15 dnů nahlásit městu a město může rozhodnout o obsazení bytu do 30 dnů. To znamená, že při využití maximálních lhůt bude rozhodnutí o obsazení bytu určitě delší jak 53 dní, neboť pokud nerozhodne město, doba se ještě protahuje přijetím rozhodnutí městské části. Tato lhůta by se mohla zkrátit alespoň o 15 dní tehdy, kdyby správce uvolnění bytu nahlásil městu i městské části zároveň. Tím by byt byl obsazen dříve a docházelo by k menším ztrátám na nájemném. Vyhláška města o pronájmu bytů rovněž nedává městským částem možnost pronajmout byt na dobu určitou, což by umožnilo se lépe vypořádat s neplatiči nájemného a/nebo služeb, jejichž podíl představuje (v roce 2004) 20,1 %100 ku celkovému počtu obecních bytů.

4.1.3 Analýza nákladů a výnosů související s držbou bytového fondu Výnosy z bytového fondu představují příjmy z nájmu, jejichž výše je většinou regulována. V roce 2004 se regulované nájemné v Brně pohybovalo v rozmezí 11,43 Kč/m2 (v bytě IV. kategorie) až 27,42 Kč/m2 (v bytě I. kategorie). Na základě mých dotazů na jednotlivé městské části, 9 městských částí (z 11 došlých odpovědí) uvádělo, že hospodaření s bytovým fondem je ziskové. Na druhou stranu však podotýkají, že nájemné postačuje na nezbytné opravy a údržby, ale nepokrývá náklady na rekonstrukci a modernizaci bytového fondu101.

99

vlastní výpočet na základě údajů z přílohy III Chlupová, D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno 2005, str. 44 101 Například opravu střechy, balkónů, rozvodů, zateplení, výměnu oken, apod. 100

72


Na základě podkladů poskytnutých vybranou městskou částí ukazuje strukturu nákladů a výnosů následující tabulka: Tabulka č. 14 Výnosy a náklady MČ Kohoutovice, plynoucí z vlastnictví bytového fondu (v roce 2004, 1942 bytů) Výnosy Příjmy z nájemného

Kč v tis. celkem 41 500

Kč/byt/ rok

Náklady

Opravy a 21 370 udržování Odpisy Správa bytového fondu Daň z příjmu z nájemného Další náklady 21 370 Celkem

Celkem 41 500 Hospodářský výsledek - zisk Vlastní výpočty z údajů poskytnutých MČ Kohoutovice, leden 2006

Kč v tis. celkem

Kč/byt/ rok

13 000 21 000

6 694 10 814

370

191

1 000

515

1 000 36 370 5 130

515 18 729 2 642

Tabulka č. 14 ukazuje, že vlastnictví bytového fondu přináší městské části zisk (podle údajů z městské části je každoročně vytvářen zisk cca 3 – 7 mil. Kč, v závislosti na prováděných opravách). Čistý zisk v průměru na 1 byt představuje 2 642 Kč za rok, což oproti již výše uvedené zanedbanosti bytového fondu 162 tis. Kč na 1 byt (314,6 mil. Kč na 1942 bytů) není mnoho. Je patrné, že městská část by současnou zanedbanost odstranila z dosaženého zisku cca za 60 let, proto některé městské části přistupují k prodeji bytového fondu nebo k rekonstrukci, na kterou si ovšem musí půjčit nemalé finanční prostředky. Lze soudit, že příjmy z nájemného pokrývají běžné opravy a udržování bytů/domů a vlastnictví bytového fondu přináší zisk (i když malý), tudíž z tohoto pohledu není důvod pro privatizaci bytového fondu (alespoň ne celého). Možností zvýšením nájemného by se však situace mohla vyřešit. Předpokládejme, že městská část se bude snažit odstranit zanedbanost bytového fondu v průběhu 5 let, o kolik by musela zvýšit roční a měsíční nájemné? Rozložíme – li 162 tis. Kč do 5 let → musela by městská část dosahovat zisku ve výši 32 400 Kč/byt/rok (místo 2 642 Kč/byt/rok), který by do bytu investovala. Při předpokladu fixních nákladů (18 729 Kč/byt/rok) by příjmy za rok na 1 byt musely činit 51 129 Kč, tzn. o 29 759 Kč za rok více. V měsíčním vyjádření by oproti současných 1 781 Kč/měsíc/byt musely příjmy z nájmu tvořit 4261 Kč/měsíc/byt, což by znamenal vzrůst o cca 139 %. Je nutno podotknout, že tato výše nájemného je vypočítaná 73


v průměru na byt, kdy není přihlíženo k jeho velikosti, tzn. že v malém bytě by byla nižší. Oproti smluvnímu nájemnému (podle údajů z různých novin výše nájmu garsonky v Brně nejde pod 5 tis. Kč) by sice tato výše nájmu byla stále přijatelná, ale neúnosná pro některé sociální vrstvy obyvatel (např. pro důchodce, svobodné matky). Zatím se jeví jako hlavní důvod privatizace bytového fondu dlouhodobá zanedbanost bytového fondu, což by mohla vyřešit možnost zvýšení nájmu. V současné situaci regulovaného nájemného však městská část zatím nájemné zvýšit nemůže (i když nově přijatý zákon č. 107/2006 již postupné zvyšování nájemného bude umožňovat), přesto nemusí přistupovat k prodeji bytů (alespoň ne všech), ale má možnost využít půjčky jak od finančních institucí, tak od Magistrátu města Brna, přičemž v případě nutnosti městská část může ručit svými byty. Výše uvedená městská část Kohoutovice se rozhodla nikoliv pro prodej bytového fondu, ale pro regeneraci, rekonstrukci a modernizaci.

4.1.4 Regenerace bytového fondu MČ Kohoutovice a její financování Obecní bytový fond Kohoutovic obnáší 1942 bytů (v roce 2005)102, většinou panelového typu. Přestože městská část není zastáncem privatizace bytového fondu, některé své byty prodala (celkem 332 bytů do 31. 12. 2005, tj. 14,6 % původního bytového fondu) – zejména ty, u nichž byl projeven alespoň 70% zájem o koupi ze strany nájemců a domy v tzv. děleném vlastnictví, kdy část domu vlastnila MČ a část soukromí vlastníci. Prodejem bytového fondu však na základě Pravidel prodeje (viz bod 3.2.1) městská část získá do svého rozpočtu pouze 10 % kupní ceny, tzn. že prodej pro samotnou městskou část je nevýhodný, prodejem však Kohoutovice získaly vlastní finanční prostředky, které mohly být použity na modernizaci a rekonstrukci domů. Regenerace bytového fondu byla rozdělena do několika etap. Již v první etapě v letech 1994 – 2001 bylo zřejmé, že při růstu cen stavebních prací by dokončení regenerace všech obecních domu trvalo nejméně dalších 10 let, proto městská část využila nízkých úrokových sazeb a v roce 2001 si vzala úvěr od hypoteční banky, díky němuž v roce 2004 byla regenerace obecního bytového fondu ukončena. Vedle úvěru ve

102

Vlastní zdroj – informace poskytnuté úřadem MČ Kohoutovice, leden 2006 74


výši cca 87 mil. Kč, na 10 let, kdy celkem na úrocích bude zaplaceno cca 10 mil. Kč (splátky úvěru jsou hrazeny z přijatého nájemného do výše odpisů) a obecní byty musely být poskytnuty jako zástava, byla regenerace a modernizace financována i z dalších zdrojů, jak ukazuje následující tabulka. Tabulka č. 15

Financování regenerace a modernizace obecního bytového fondu Kč (v tis.)

v%

Stavební práce při regeneraci obecních panelových domů

Vlastní prostředky Dotace z MMB 242 542 Prostředky od ČEA Půjčky z fondů MMB Úvěr od ČMHB a.s.

56 504 57 294 14 100 27 879 86 765

17,9 18,2 4,5 8,9 27,5

Náklady na modernizaci a rekonstrukce a opravy součástí domů

72 476

72 476

23,0

Náklady

Kč (v tis.)

Zdroj financování

Vlastní prostředky

Celkem 315 018 Celkem 315 018 100,0 Vlastní zpracování – na základě informací z úřadu městské části Kohoutovice, leden 2006

Městská část z části vybraného nájemného vedle běžných oprav a údržby bytového fondu prováděla výměny zařizovacích předmětů, z další části vybraného nájemného ve výši 72 476 tis. Kč financovala rekonstrukce rozvodů vody, montáže bytových vodoměrů, modernizaci výměníků pro ohřev teplé vody, regulace a poměrové měření tepla, opravy a nátěry oken, apod. Regenerace obecních domů, do které směřovaly největší investice, spočívala v regeneraci vnějších plášťů a v náhradě nevyhovujících balkónů u 110 bytových domů. Regenerace (jak ukazuje i tabulka č. 15) byla z největší části financována bankovním úvěrem a prostředky poskytnutými městem. Cílem regenerace bylo odstranit vady panelové výstavby, dosáhnout úspor na topení pro jednotlivé domácnosti a snížit výdaje nájemců na služby spojené s užíváním bytů. Regenerace, rekonstrukce a modernizace bytového fondu Kohoutovic byla hrazena zejména z vlastních zdrojů, které představovaly celkem 41 % nákladů. Dalšími významnými zdroji byl bankovní úvěr (27,5 % nákladů) a prostředky poskytnuté městem představující 27,1 % nákladů (z toho 18,2 % nákladů tvořily dotace z Magistrátu města Brna z Fondu rozvoje bydlení). MČ Kohoutovice zhodnotila privatizaci bytového fondu jako nevýhodnou nejen pro ni, jako pro vlastníka bytového fondu (neboť vlastnictví může přinášet příjmy), ale i 75


pro nové majitele, kteří by si museli vzít úvěr na koupi bytu do osobního vlastnictví a pak by hrozilo riziko nedostatku potřebných zdrojů na opravu domu nebo v horších případech riziko, že se noví majitelé nebudou schopni domluvit na dalším postupu oprav. Vzhledem k tomu, že cílem bytové politiky MČ Kohoutovic je vytvořit pěkné, kvalitní bydlení, využila městská část všech dostupných finančních prostředků a přistoupila k regeneraci svého bytového fondu.

4.2 Zhodnocení průběhu privatizace bytového fondu Privatizace bytového fondu města Brna probíhá na základě přijatých Pravidel prodeje domů, bytů a nebytových prostor (více bod 3.2.1). První prodej se uskutečnil na přelomu let 1996 a 1997. Pravidla umožňují různé formy privatizace, přičemž jejich použití ukazuje tabulka č. 16. Tabulka č. 16

Způsoby privatizace uplatňované v městě Brně Způsob privatizace Prodej bytů podle zák. č. 72/1994 Sb. do osobního vlastnictví Prodej domů družstvům vzniklým ze stávajících nájemců domu Prodej domů stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů (méně jak 3 b.j.) Prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců

% 5 70 25 0

Vlastní zpracování na základě údajů poskytnutých MMB, oddělení financí a správy fondů, duben 2006

V Brně se nejčastěji uskutečňuje prodej domů družstvům vzniklým ze stávajících nájemců domu, který na základě údajů z tabulky č. 16 představuje 70 % prodejů. Významný podíl zaujímá prodej stávajícím nájemcům do spoluvlastnických podílů (25 % prodejů), ale ten je využíván zejména u domů, kde se prodávají méně jak 3 bytové jednotky. 5 % kupujících kupuje byt do osobního vlastnictví. Prodej třetím osobám mimo okruh stávajících nájemců není vůbec realizován. Oproti používaným formám privatizace v celé ČR (viz tabulka č. 8, bod 2.4.2), kde převažuje prodej bytů do osobního vlastnictví, se způsob privatizace v Brně výrazně odlišuje využíváním varianty prodeje družstvům ze stávajících nájemců. Prodej družstvům ze stávajících nájemců vyplývá jako nejvhodnější varianta prodeje ze 76


srovnání jednotlivých forem privatizace v podkapitole 2.4.1, jak pro město, tak pro kupujícího, z čehož je možné usoudit, že Brno využívá tu nejpřijatelnější a nejvhodnější variantu prodeje a s tím spojená veškerá pozitiva (např. administrativně nenáročné, nižší administrativní náklady, nezůstává podíl na správě domu). Průběh privatizace svého bytového fondu ovlivňuje každá městská část sama. Městská část navrhuje domy a byty k prodeji, Magistrát města Brna si však nad privatizací bytového fondu ponechává kontrolu, neboť navrhované domy a byty k prodeji schvaluje. K výběru domů a bytů určených pro prodej přistupuje každá městská část individuálně – některé městské části prodávají celý svůj bytový fond (MČ Bohunice), některé městské části vybírají domy a byty k prodeji na základě průzkumu zájmu o koupi ze strany nájemníků. Často se uskutečňuje prodej bytů v těch domech, ve kterých již některé byty byly v minulých letech prodány. Například městské části Bystrc nebo Kohoutovice doporučují k prodeji ty domy, kde zájem o koupi ze strany nájemníků přesáhl v daném domě 70 %103.

4.2.1 Změny v obecním bytovém fondu města vlivem privatizace Do vlastnictví města bylo v roce 1991 převedeno ze státu 51 746 bytů104, což představovalo 33 % trvale obydleného bytového fondu města105. Z údajů z šetření ÚÚR plyne, že z původního počtu bytů si město hodlá po ukončení privatizace 27 500 bytů ponechat, což představuje 53,1 % původního bytového fondu (18,2 % trvale obydlených bytů města106). Postup prodeje městských bytů zachycuje následující tabulka.

103

vlastní šetření – emailové dotazy na vybrané městské části vlastní šetření – informace poskytnuté MMB, odbor dispozic s majetkem, listopad 2005 105 Podle údajů SLDB bylo v roce 1991 v Brně 156 250 trvale obydlených bytů. 106 Podle údajů SLDB bylo v roce 2001 v Brně 151 368 trvale obydlených bytů. 104

77


Postup prodeje bytového fondu města Brna Rok

Počet prodaných b.j.

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Kumulovaný počet prod. Zůstatek b.j. b.j.

0 55 628 279 633 495 614 3223 1683 2000

0 55 683 962 1595 2090 2704 5927 7610 9610

51746 51691 51063 50784 50151 49656 49042 45819 44136 42136

Vlastní zpracování na základě údajů z MMB, odbor dispozic s majetkem

Údaje z tabulky č. 17 zachycuje graf č. 3, který názorně ukazuje úbytek obecního bytového fondu vlivem privatizace. Graf č. 3

Privatizované obecní b.j.

Změny v obecním bytovém fondu města Brna vlivem privatizace 100%

0

1595

2090

9610

80% 60%

Prodané obecní b.j. Obecní b.j.

40% 20% 0% 1996

2000

2001

2005

Rok Vlastní zpracování na základě údajů poskytnutých MMB, odbor dispozic s majetkem

Z grafu č. 3 je patrné, že v průběhu privatizace v období 1996 - 2005 bylo ve městě Brně prodáno celkem 9610 obecních bytových jednotek, což představuje 18,6 % původního bytového fondu. V současné době (k 31. 12. 2005) si město ponechalo z původního vlastnictví 42136 bytů, což představuje 27,8 % trvale obydleného bytového

78


fondu města107. Skutečný počet bytů ve vlastnictví města je vyšší vlivem nové obecní bytové výstavby, která se započala stejně jako privatizace v roce 1996. Podle údajů z šetření ÚÚR108 bylo do konce roku 2004 postaveno 2719 nových obecních bytů. Ve srovnání s průběhem privatizace v ČR (viz bod 2.4.2 a příloha č. II), kdy do konce roku 2004 obce průměrně zprivatizovaly 63 % původního obecního bytového fondu, je privatizace bytového fondu v Brně pomalá (do konce roku 2005 zprivatizovalo Brno pouze 18,6 % původního bytového fondu). Není však důvod ke kritice, neboť se ukázalo, že Brno je charakteristické vysokým podílem nájemního bydlení a že v Brně je dokonce nedostatek obecních bytů. Nová bytová výstavba úbytek obecního bytového fondu vlivem privatizace nepokrývá (do konce roku 2004 prodáno 7610 bytů, postaveno 2719 bytů). Je ale vidět, že privatizace bytového fondu probíhá dle potřeb města, město prodejem řeší dlouhodobou zanedbanost bytů, kdy prodej starých opotřebovaných bytů s regulovaným nájemným umožňuje výstavbu nových obecních bytů s menšími potřebami oprav. Změny v obecním bytovém fondu se projevují i v jednotlivých městských částech a to podle přístupu jednotlivých městských částí k privatizaci bytového fondu. Rozdíly v průběhu privatizace vybraných městských částí znázorňuje příloha č. VIII., která zachycuje změny bytového fondu v letech 1991 – 2001. Při pohledu na tuto přílohu je zajímavé, že ve většině městských částech počet obecních bytů do roku 2001 vzrostl (přičemž privatizace probíhá již od roku 1996). Tento jev je možné si vysvětlit např. špatnou evidencí obecního bytového fondu, svěřením dalších obecních bytových jednotek městským částem z úrovně města nebo změnou statistických metod. Proto k vybraným městským částem jsem ještě doplnila stav bytového fondu v roce 2005 (viz černý puntík), ze kterého už je patrný úbytek obecního bytového fondu vlivem privatizace. Značný pokles bytového fondu zaznamenává příloha č. VIII u městské části Bohunice, která z původních 1266 bytů v současné době (v roce 2005) vlastní pouze 210 bytů, tj.16,5 % původního bytového fondu. Privatizace bytů v Bohunicích ještě není ukončena, městská část se rozhodla prodat celý svůj bytový fond109. Naopak již jednou

bytů.

107

Počítáno na základě údajů SLDB 2001, kdy trvale obydlený bytový fond města činil 151 368

108

Chlupová, D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno 2005, str. 14 vlastní šetření – emailové dotazy na vybrané městské části

109

79


uvedená městská část Kohoutovice doposud zprivatizovala 332 bytů, což představuje z původního vlastnictví 2274 bytů 14,6 % původního bytového fondu a 85,4 % původního bytového fondu si ponechala ve vlastnictví a provedla jeho rekonstrukci, modernizaci a regeneraci.

4.2.2 Příjmy z privatizace a jejich využití Veškeré příjmy získané z privatizace jsou příjmem města Brna. Ty se akumulují na účtu Fondu bytové výstavby (blíže bod 3.2.2), ze kterého je vždy v následujícím roce po prodeji odváděno 10 % z kupní ceny prodaných nemovitostí městským částem. Prostředky z tohoto fondu jsou čerpány na základě rozhodnutí Zastupitelstva města Brna. Strukturu příjmů a výdajů v letech 2003 a 2004 znázorňují následující tabulky. Tabulka č. 18

Struktura Fondu bytové výstavby k 31.12.2003 Příjmy Počáteční stav Převod na MČ ve výši 10% z kupní ceny nemovitostí Prodej nemovitostí v průběhu roku Další příjmy (z nájemného, splátky půjček, úroky, apod.)

v tis. Kč 171702 Kapitálové -25785 905549 13743

Výdaje

v tis. Kč 368911

v% 75,8

306762

63,0

- bytová výstavba Provozní - náklady na uplatnění oprav (v souvislosti s privatizací)

62149 117770

12,8 24,2

69258

14,2

- daň z převodu nemovitostí - neinvestiční transfery na MČ

17328 24037

3,6 4,9

7147

1,5

486681 578528

100,0

- investiční transfery na městské části

- ostatní výdaje (znalecké posudky, správní poplatky,poštovné, apod.) Příjmy celkem 1065209 Výdaje celkem Zůstatek FBV Vlastní výpočty z údajů poskytnutých MMB, oddělení rozpočtu

80


Struktura Fondu bytové výstavby k 31.12.2004 Příjmy Počáteční stav Převod na MČ ve výši 10% z kupní ceny nemovitostí Prodej nemovitostí v průběhu roku Další příjmy (z nájemného, splátky půjček, úroky, apod.)

v tis. Kč 326878 Kapitálové -90330

Výdaje

- investiční transfery na městské části

- bytová výstavba - technická infrastruktura 524995 Provozní - náklady na uplatnění oprav (v souvislosti s privatizací) 285560 - daň z převodu nemovitostí - neinvestiční transfery na MČ

- ostatní výdaje (znalecké posudky, správní poplatky,poštovné, apod.) Příjmy celkem 1047103 Výdaje celkem Zůstatek FBV Vlastní výpočty z údajů poskytnutých MMB, oddělení rozpočtu

v tis. Kč 209898

v% 48,8

133643

31,1

11762 64493 220101

2,7 15,0 51,2

131559

30,6

43428 10257

10,1 2,4

34857

8,1

429999 617104

100,0

Z tabulek č. 18 a 19 je patrné, že hlavní příjem Fondu bytové výstavby tvoří příjem z prodeje nemovitostí, který se odvíjí od počtu prodaných bytů a domů v daném roce. V roce 2003 byl příjem z prodeje 905 549 tis. Kč a na základě tabulky č. 17 prodáno 3223 bytových jednotek, v roce 2004 byl příjem z prodeje 524 995 tis. Kč a prodáno 1683 bytových jednotek. Dalšími příjmy jsou příjmy z nájemného bytů a domů ve vlastnictví města, splátky půjček, úroky. Příjmy Fondu bytové výstavby (tedy příjmy z privatizace) jsou čerpány na kapitálové a provozní výdaje. Kapitálové výdaje v roce 2003 tvořily 75,8 % výdajů Fondu, z čehož většina kapitálových výdajů byla poskytnuta městským částem (městské části dostávají účelové dotace z Fondu na konkrétní projekty týkající se bydlení – na novou výstavbu obecních bytů, na modernizaci a regeneraci bytového fondu, apod). Městským částem bylo v roce 2003 poskytnuto celkem 63 % výdajů Fondu, v roce 2004 již méně – 31,1 % výdajů. Následující tabulka zachycuje procentuální zastoupení jednotlivých účelů kapitálových výdajů z Fondu bytové výstavby komplexně, i se zahrnutím účelů poskytnutých transferů na městské části.

81

Komunální bytová politika a privatizace bytového fondu Tabulka č. 20 Použití kapitálových výdajů z Fondu bytové výstavby v letech 2003, 2004 a celkem za období 1998 - 2005 (v %) Rok Regenerace Nová výstavba TI* Celkem 2003 59 16,5 24,5 100 2004 64,4 15 20,6 100 1998-2005 44,8 36,6 18,6 100 * TI = technická infrastruktura Vlastní zpracování na základě údajů poskytnutých MMB, oddělení financí a správy fondů

Jak ukazuje tabulka č. 20, kapitálové výdaje jdou zejména na regeneraci bytů a domů, což v roce 2003 představovalo 59 % kapitálových výdajů Fondu a 64,4 % kapitálových výdajů v roce 2004. Celkově od roku 1998 do roku 2005 plynulo 44,8 % kapitálových výdajů na regeneraci bytů a domů, 36,6 % kapitálových výdajů na novou výstavbu (zejména nájemních bytů) a 18,6 % kapitálových výdajů na technickou infrastrukturu. Díky akumulaci prostředků z privatizace ve Fondu rozvoje bydlení může být uskutečněna výstavba nových obecních bytů, jejíž průběh ukazuje následující tabulka. Tabulka č. 21

Výstavba nových obecních bytů Rok

do r. 2002

2003

2004

Počet nových obecních b.j. 2056 412 251 110 Vlastní zpracování na základě údajů ze šetření ÚÜR

Celkem 2719

Z tabulky č. 21 je patrné, že v roce 2003 bylo postaveno více obecních bytových jednotek než v roce 2004, proto také byl v roce 2003 čerpán větší objem finančních prostředků na kapitálové výdaje. Městským částem plyne do jejich rozpočtu z privatizace bytového fondu pouze 10 % z kupní ceny prodaných nemovitostí (ta v r. 2003 činila 905 549 tis. Kč), ale v roce 2003 plynulo do rozpočtu městským částem 63 % výdajů Fondu, tj. 306 762 tis. Kč, což v porovnání s kupní cenou představuje pouze 33,9 % z kupní ceny prodaných nemovitostí. V roce 2004 příjmy z privatizace činily 524 995 tis. Kč a do rozpočtu městským částem plynulo pouze 31,1 % výdajů Fondu, tj. 133 643 tis. Kč, což

110

Chlupová, D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno 2005, str. 14 82


v porovnání s kupní cenou představuje pouze 25,5 % z kupní ceny prodaných nemovitostí. Na základě tohoto rozboru příjmů a kapitálových výdajů Fondu je patrné, že město Brno si sice z privatizace bytového fondu ponechává mnoho prostředků (90 % z kupní ceny nemovitostí), tudíž z pohledu městských částí, i když mají možnost z Fondu část prostředků odčerpat, se nevyplatí svůj bytový fond (alespoň ne všechen) prodávat, neboť vedle prostředků z prodeje ztratí i prostředky z nájmů bytů. Na druhou stranu město z přijatých příjmů z prodeje poskytuje městským částem dotace (transfery) na bydlení (v roce 2003 tyto transfery činily 63 % výdajů Fondu, v roce 2004 činily 31,1 % výdajů Fondu), tudíž z pohledu celého města privatizace umožňuje akumulovat finanční zdroje a použít je pak na rozsáhlé investiční akce, například na výstavbu domovu důchodců, na výstavbu nových obecních bytů, na regeneraci bytového fondu, apod. Co se týče provozních výdajů Fondu, ty vznikají z velké části v souvislosti s privatizací bytového fondu, přičemž značná část provozních výdajů jsou výdaje související s úhradou nákladů kupujícím bytového fondu (viz bod 3.2.1). Výdaje na uplatnění oprav v roce 2003 činily 14,2 % výdajů Fondu a v roce 2004 činily 30,6 % výdajů Fondu. Porovnáním těchto výdajů s kupní cenou nemovitostí (příjem z prodeje nemovitostí) představuje v roce 2003 tato částka 7,6 % z kupní ceny nemovitostí a v roce 2004 se jedná o 25 % z kupní ceny nemovitostí. Vzhledem k tomu, že podkapitola 3.3 ukázala, že jsou byty/domy prodávány za cenu nižší než obvyklou (důkazem je i příklad se současné doby, kdy známé byl nabídnut ke koupi od města byt 2,5 + 1, o velikosti 70 m2, cihlový dům téměř v centru u BVV, z let 1930, za cenu 609 tis. Kč – podle údajů z realitních novin by tržní cena bytu byla přes 1,5 mil. Kč) a ještě je kupujícím část nákladů na opravu domu či bytu uhrazena, dochází sice k dvojímu zvýhodnění kupujícího, ale vzhledem k tomu, že jednou z priorit města je podpořit modernizaci a regeneraci bytového fondu je úhrada části nákladů na opravu silným motivačním faktorem pro kupující, aby opravy domů a bytů moc dlouho neodkládali (úhrada části nákladů je možná pouze do 3 let od koupi nemovitosti).

83


4.3 Analýza bytové politiky Brna a vybraných měst ČR Jednotlivá města svou komunální bytovou politiku provádí v závislosti na svých lokálních a finančních podmínkách, proto je těžké jejich kroky hodnotit. Můžeme na jednu stranu říci, že je výborné, že v daném městě je vysoké tempo nové obecní bytové výstavby, na druhou stranu na co je nová obecní bytová výstavba, když například o ni není zájem, není po ní poptávka. Údaje komunálních bytových politik jsou tudíž těžko srovnatelné. Určitou analýzu komunálního bydlení každoročně provádí Ústav územního rozvoje v Brně, který na základě výsledků dotazníkového šetření sleduje nejen vývoj privatizace bytového fondu, ale i pohyb v rámci obecního bytového fondu, platby spojené s užíváním obecních bytů, náklady na správu obecního bytového fondu a některé další oblasti. Z údajů zjištěných tímto šetření je možné vytvořit otázky a ukazatele, jejichž následným bodovým ohodnocením analyzuji realizaci bytových politik měst Prahy (PH), Brna (BM), Ostravy (OV), Ústí nad Labem (UL) a Plzně (PL) v roce 2004. Údaje sloužící jako podklad pro zpracování následujícího srovnání obsahuje příloha č. IX. Volba ukazatelů není náhodná, respektuje obsahovou náplň této diplomové práce a zejména zvolený cíl práce. Ukazatele se zaměřují na hodnocení komunálních politik měst z hlediska nakládání a hospodaření s bytovým fondem, proto vedle otázky týkající se koncepční činnosti měst se další otázky týkají realizace pronájmu městských bytů, správy bytového fondu a neplatičů a v neposlední řadě privatizace bytů. Při volbě ukazatelů jsem rovněž vycházela z dostupných zdrojů. Tabulka č. 22

Analýza bytových politik vybraných měst ČR UKAZATEL PH

BM

OV

UL

PL

1.

Koncepční úprava bydlení (přijatý dokument nebo součást jiného dokumentu)

ano

ano

ne

ne

ano

2.

Evidence žádostí o pronájem obecního bytu

ano

ano

ano

napůl

ano

3.

Stanovena kritéria pro pronájem obecního bytu

ano

ano

ano

ano

ano

84


4.

Podíl nově přidělených obecních bytů k celkovému počtu obecních bytů v %

2,6

0,8

3,9

1,3

3,6

5.

Podíl počtu přidělených obecních bytů k počtu žádostí o obecní byt

0,224

0,057

0,081

8,500 (111)

0,101

6.

Podíl počtu žádostí o byt zvláštního určení k počtu nájemních bytů zvláštního určení

0,637

0,434

0,562

0

0,609

7.

Podíl neplatičů k celkovému počtu obecních bytů v %

20,5

20,1

33,2

93,1 (112)

19,6

8.

Podíl počtu podaných žalob o přivolení soudu k výpovědi z nájmu k počtu neplatičů nájmu/služeb

0,055

0,044

0,045

0,003

0,051

9.

Podíl plateb za služby k platbám za užívání bytu113

0,419

0,497

0,496

0,563

0,418

10.

Podíl objemu nákladů na zajišťování správy bytového fondu správcem k objemu příjmů z nájemného

0,145

0,057

0,066

0,107

0,072

11.

Podíl objemu nákladů na správu a údržbu bytů k objemu příjmů z nájemného

1,145

0,638

1,328

0,970

0,678

12.

Podíl nejvyšší prodejní ceny města v posledním roce privatizace v Kč/m2 k průměrné tržní ceně v Kč/m2

0,794

0,213

0,325

0,224

0,105

13.

Podíl nejnižší prodejní ceny města v posledním roce privatizace v Kč/m2 k průměrné tržní ceně v Kč/m2

0,053

0,087

0,032

0,120

0,057

14.

Podíl nejvyšší prodejní ceny města v posledním roce privatizace v Kč/m2 k průměrné měsíční mzdě v roce 2005

1,096

0,280

0,231

0,160

0,095

15.

Použití prostředků získaných z privatizace v roce 2004 na bytové účely (alespoň 80 %)

ne

ano

ne

ne

ne

Vlastní zpracování na základě údajů z šetření ÚÚR

111

Tento údaj se jeví jako nesmyslný, zřejmě v Ústí nad Labem obsazovali nově postavené obecní byty nebo se jedná o špatnou evidenci. 112 Údaj se výrazně odlišuje, což může poukazovat např. na špatnou evidenci neplatičů. 113 Platby za užívání bytu = platby za služby + čisté nájemné 85


Vysvětlení a zhodnocení jednotlivých ukazatelů (na základě tabulky č. 22 a podkladů v příloze IX) Ukazatel č. 1 Kapitola 2.3 klade důraz na koncepční činnost měst, která je pro kvalitní realizaci bytové politiky nezbytná, proto tento ukazatel nesmí chybět. Výsledky ukázaly, že koncepci bydlení mají města Praha, Brno a Plzeň. Žádnou koncepci ani podobný dokument nemá Ostrava, v Ústí nad Labem není existence takového dokumentu zřejmá. Ukazatel č. 2 Evidence žádostí o pronájem obecních bytů představuje pro obec důležitý podklad pro následné přidělení bytů. Existence takové evidence dokazuje, že přidělování bytů není po známosti, ale je průhledné, na základě stanovených kritérií, na základě potřeb žadatelů. Ze zjištěných výsledků je patrná existence evidence žádostí u Prahy, Brna, Ostravy i Plzně, ale není zcela jasná v Ústí nad Labem . Ukazatel č. 3 Podobně jako u ukazatele č. 2 tento ukazatel dokazuje, že přidělování obecních bytů je průhledné, jasné a že se uskutečňuje na základě stanovených kritérií, zohledňujících potřeby žadatelů. Stanovená kritéria přidělování bytů mají všechna města. Ukazatel č. 4 Tento ukazatel poukazuje na pohyb bytového fondu. Vyjadřuje procento nově přidělených bytů, tedy procento nově vzniklých nájmů v uvolněných nebo v nových bytech, přičemž závisí na počtu uvolňovaných bytů a na počtu nově postavených obecních bytů. Tento ukazatel je nejvyšší u Ostravy, nejnižší je u města Brna. Příčinou nízkého ukazatele u Brna může být existence černého trhu s byty, kdy dochází k fiktivním přechodům nájmů nebo nedostatečné uvolňování bytů z důvodu nelegálního pronájmu bytu. Ukazatel č. 5 Ukazatel č. 5 vyjadřuje procento uspokojených žadatelů, z čehož je možné odvodit, zda-li je dostatek obecních nájemních bytů či nedostatek a mohla by být podporována více obecní bytová výstavba. Nejlepší ohodnocení v tomto případě 86


dosahuje Ústí nad Labem, ale zjištěný údaj vypadá jako nesmyslný (důvodem může být například přidělování nově postavených bytů). Přesto se jeví, že v ÚL je poptávka po obecních bytech uspokojena. Nejhorší ohodnocení dosáhlo město Brno, což ukazuje na vysokou poptávku po nájmu obecních bytů a na jejich nedostatek (což ukázala i podkapitola 4.1.2). Ukazatel č. 6 Z kapitoly 2.1 plyne, že jedním z cílů obecní bytové politiky je uspokojování bytových potřeb obyvatel, zejména těch, kteří jsou v přístupu v bydlení nějakým způsobem znevýhodněni (např. invalidé), proto je tento ukazatel součástí analýzy a ukazuje, zda-li je takových speciálně upravených bytů pro zdravotně postižené občany ve městě dostatek. Město má možnost tento ukazatel ovlivnit výstavbou bytů zvláštního určení. Nejlepšího výsledku dosahuje ÚL, kde je zřejmě dostatek bytů zvláštního určení nebo o takové byty není zájem. Dobré ohodnocení by získalo BM, nejhorší ohodnocení PH. Ukazatel č. 7 Ukazatel znázorňuje kolik procent obecních bytů je obsazeno neplatícími nájemníky. Je v zájmu obce, aby nájemníci platili nájem i služby a aby situaci neplatičů se pokusila obec řešit, např. přestěhováním do bytu s nižším nájmem, do ubytovny, apod. Nejnižší procento neplatičů podle výsledků v tabulce č. 22 vykazuje město Plzeň (pouze 19,6 %), největší počet neplatičů vykazuje Ústí nad Labem, kde údaj se výrazně odlišuje, což může poukazovat např. na špatnou evidenci neplatičů nebo že nájemníci provádí úhrady za minulé měsíce zpětně. Pozitivně lze hodnotit Brno, kde procento neplatičů je 20,1 %. Ukazatel č. 8 Ukazatel vyjadřuje, na jaké procento neplatičů jsou podány žaloby na výpověď z nájmu např. za hrubé porušování mravů, neplacení nájmu a služeb, apod. Pro obec je žádoucí, aby situaci neplatičů řešila. Z výsledků je patrné, že nejvíce podaných žalob má PH, což znamená, že se snaží situaci neplatičů řešit, nejnižší koeficient je v ÚL. Poměrně nízké procento podaných žalob je u BM – na 4,4 % neplatičů jsou podány žaloby. Město samozřejmě má možnost situaci neplatičů řešit i jinými cestami – např. domluvou, úhradou nájmu po částech, posunutím termínu úhrady, apod.

87


Ukazatel č. 9 Ukazatel ukazuje, jaké procento plateb spojených s užíváním bytu představují platby za služby. Z tohoto hlediska má město možnost ovlivnit výběr dodavatelů služeb, kteří poskytují nejen kvalitní služby, ale jsou také cenově přijatelní. Nejlepšího výsledku v tomto ukazateli dosahuje Plzeň, kde platby za služby představují 41,8 % plateb za užívání bytu, nejvyšší procento plateb za služby je v Ústí nad Labem, 56,3 % z plateb za užívání bytu. Ukazatel č. 10 Ukazatel znázorňuje, kolik procent příjmů z nájemného představují náklady na zajišťování správy bytového fondu (tzn. kolik procent z nájemného činí odměna správci). V tomto případě závisí na volbě vhodného způsobu správy (viz bod 2.2.1) ze strany města. Je žádoucí, aby odměna správci nebyla příliš vysoká nebo byla alespoň na průměrné úrovni. Z výsledků je ale patrné, že tento ukazatel se ve všech městech výrazně odlišuje. Nejvyšší náklady na zajišťování správy bytů má PH, kde důvodem je samozřejmě vyšší cenová hladina, která by se na druhou stranu měla projevit i v příjmech z nájemného. Je zajímavé, že nejnižší procento nákladů na zajišťování správy bytů dosahuje město BM, které využívá pro správu zejména soukromých firem (což se z bodu 2.2.1 ukázala jako nejméně vhodná varianta). Ukazatel č. 11 Ukazatel vyjadřuje, kolik procent příjmů z nájemného město vydá na správu a údržbu bytů (na nutnou údržbu, na provedení nutných oprav, apod.), což odpovídá na otázku, zda-li příjmy z nájmu pokrývají či nepokrývají náklady na běžnou údržbu bytů a domů. Města příjmy z nájemného příliš ovlivnit nemohou, na druhou stranu mohou ovlivnit výběr vhodné firmy, která opravy realizuje, nebo výběr správce, který má opravy na starosti. Města mohou kontrolovat, zda-li je oprava potřebná, zda-li daný dům či jeho část není opravována již poněkolikáté. Nezbytná je také řádná evidence prováděných oprav. Ukazatel je silně ovlivněn i dlouhodobou zanedbaností bytového a domovního fondu, která je pozůstatkem minulých let. Na základě výsledků v tabulce č. 22 je zřejmé, že příjmy z nájemného vůbec nepokrývají správu a údržbu bytů v městech Ostravě a v Praze. V městě Brně příjmy z nájemného náklady na běžnou údržbu a opravy pokrývají, což je patrné i z kapitoly 4.1.3.

88


Ukazatel č. 12 a č. 13 Oba ukazatelé se týkají cen, za která města své byty prodávaly a prodávají. Situaci by lépe vystihl výpočet z průměrné prodejní ceny, ta se mi bohužel nepodařila zjistit, proto k této problematice uvádím nejvyšší i nejnižší prodejní cenu. Ukazatel vystihuje, do jaké míry se prodejní ceny měst liší od skutečných tržních cen. Je vhodné, aby jedním z cílů města bylo získat z prodeje maximální množství finančních prostředků, ale z tabulky č. 22 je patrné, že některá města byty prodávala výrazně pod cenou. Z ukazatele č. 12 plyne, že v případě prodeje při nejvyšší ceně, představovala cena 79,4 % tržní ceny ve městě Praze, v Plzni pouze 10,5 %, tzn. že Plzeň z uvedených měst nejvíce prodávala byty pod tržní cenou. V případě nejnižší uplatňované prodejní ceny představovala pouhá 3,2 % průměrné tržní ceny v Ostravě a 12 % v Ústí nad Labem, o něco nižší procento dosahuje město Brno, kde při prodeji za nejnižší kupní ceny prodejní cena představuje 8,7 % tržní ceny. Výrazné rozdíly mezi nejvyšší a nejnižší prodejní cenou jsou v Praze, kde některé byty jsou prodávány za desetitisíce/m2 a jiné pouze za pár korun/m2. Je patrné na základě ukazatele č. 13, že se město Brno nezbavuje bytového fondu oproti jiným městům za minimální ceny. Oba ukazatelé však dokazují, že se prodej bytů uskutečňuje za ceny nižší než tržní. Ukazatel č. 14 Ukazatel porovnává nejvyšší prodejní cenu v Kč/m2 k průměrné mzdě. Ukazuje, kolik m2 by si při privatizaci mohli lidé koupit z průměrné měsíční mzdy a dokazuje míru, jakou město dotuje ceny bytů. Zatímco v Praze při uplatnění nejvyšší kupní ceny si lidé nemohou z měsíční mzdy koupit ani jeden m2 bytu, v Plzni si za měsíční mzdu mohou lidé koupit 10 m2 bytu. Z toho plyne, že byt o velikosti 60 m2 si v Praze lidé koupí více jak za 60 měsíců, zatímco v Plzni za 6 měsíců a v Brně za cca 18 měsíců. Ukazatel č. 15 Je žádoucí, aby město prostředky získané z privatizace čerpalo na investice související s bydlením, např. do technické infrastruktury, na modernizaci domů. Z tabulky č. 22 je však vidět, že alespoň 80 % získaných prostředků z prodeje bytů a domů vrací na bytové účely pouze město Brno, situaci v ostatních městech shrnuje příloha č. IX.

89


Výše uvedeným charakteristikám je možné přiřadit bodové ohodnocení na základě následujícího komentáře tak, že každý ukazatel má hodnotu 10 bodů, které se rozdělují mezi jednotlivá města. V případě číselných ukazatelů se body rozdělují v rozmezí 0 – 4 body, kde 0 = minimum (negativní hodnocení ukazatele) a 4 = maximum (pozitivní hodnocení ukazatele). V případě odpovědí ano – ne, se 10 bodů rozděluje pouze mezi města s pozitivním hodnocením, město s negativním hodnocením získává 0 bodů. Jednotlivé bytové politiky pak budou posouzeny podle celkového počtu získaných bodů. Čím větší počet získaných bodů, tím lépe je realizována bytová politika daného města. Tabulka č. 23

Komentář k ohodnocení jednotlivých ukazatelů Poř.č.

Komentář

ukaz. 1.

Je žádoucí, aby bytová politika byla prováděna koncepčně a její cíle zakotveny buď v samostatném dokumentu nebo jako součást jiného dokumentu, proto odpověď: ne=0bodů, ano=10/3=3,33bodů.

2.

Je žádoucí evidovat žádosti a žadatele o pronájem obecních bytů. Odpověď: ne=0bodů, ano = 10/4,5=2,22bodů, pro UL polovina městských obvodů evidenci vede, druhá ne → 1,11bodů.

3.

Je žádoucí, aby město vybíralo žadatele na základě schválených kritérií. Odpověď: ne=0bodů, ano=10/5=2body.

4.

Je žádoucí, aby město uspokojovalo poptávku po obecním bydlení, proto čím větší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

5.

Podíl vyjadřuje, kolik žadatelů je uspokojeno přidělením obecního bytu, proto čím větší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

6.

Je žádoucí, aby město bylo schopno uspokojit žadatele o byt zvláštního určení114 tím, že jich pro zájemce dostatek postaví a uspokojí po nich poptávku, proto čím nižší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

7.

Je žádoucí, aby město mělo co nejmenší množství neplatičů nájmu a/nebo služeb, proto čím nižší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

8.

Je žádoucí, aby město situaci neplatičů řešilo např. soudním rozhodnutím o výpovědi z nájmu, proto čím větší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

114

Podle zákona č. 102/1992 Sb, ve znění pozdějších předpisů je byt zvláštního určení byt speciálně upraven pro ubytování zdravotně postižených osob. 90


9.

Platby za užívání bytu zahrnují platby za služby a čisté nájemné. Je žádoucí, aby město zajistilo co nejlevnější dodavatele služeb, proto čím nižší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

10.

Náklady na zajišťování správy se rozumí odměna správci bytového fondu. Je žádoucí, aby zajišťování správy bylo levné, proto čím nižší, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

11.

Je žádoucí, aby se město snažilo náklady na správu a údržbu bytového fondu kontrolovat, aby neplýtvalo prostředky, aby v případě růstu nákladů vzrostly i příjmy z nájmu, aby opravy nepřesahovaly příjmy. Proto čím nižší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

12.

Je žádoucí, aby město svůj bytový fond prodávalo nejlépe za tržní ceny, popřípadě za ceny přibližující se tržním. Proto čím větší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

13.

Je žádoucí, aby se prodejní ceny přibližovaly tržním cenám. Proto čím větší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

14.

Je žádoucí, aby město získalo z prodeje co nejvíce prostředků a co nejméně prodej dotovalo. Proto čím větší koeficient, tím více bodů: max=4body, min=0bodů.

15.

Je žádoucí, aby prostředky získané z prodeje bytů a domů město použilo na bytové účely, v tomto ukazateli je hranicí alespoň 80 % prostředků, tzn. že 80 % a více prostředků získaných z privatizace je použito na bytové účely, proto: ne=0bodů, ano=10bodů. Vlastní zpracování

Na základě výše uvedeného popisu ukazatelů a komentáře, který zahrnuje postup bodování, je možné vytvořit následující tabulku s bodovým ohodnocením. Každé otázce je přiřazena hodnota 10 bodů, proto součet hodnot každého řádku je 10. Tabulka č. 24

Bodové ohodnocení bytových politik vybraných měst Pořadové č. PH ukazatele 1. 3,33 2. 2,22 3. 2 4. 2 5. 3 6. 0 7. 2 8. 4 9. 3 10. 0 11. 1 12. 4 13. 1 14. 4 15. 0 Celkem 31,55 Vlastní zpracování

BM

Bodové ohodnocení OV

UL

PL

3,33 2,22 2 0 0 3 3 1 1 4 4 1 3 3 10 40,55

0 2,22 2 4 1 2 1 2 2 3 0 3 0 2 0 24,22

0 1,11 2 1 4 4 0 0 0 1 2 2 4 1 0 22,11

3,33 2,22 2 3 2 1 4 3 4 2 3 0 2 0 0 31,55

91


Jednotlivé ukazatele byly ohodnoceny na principu: čím přijatelnější ukazatel, tím více bodů. Bytové politiky měst Prahy a Plzně získaly stejné ohodnocení, přičemž toto ohodnocení o obou měst výrazně ovlivnily otázky č. 12 a 14, které se týkají porovnání prodejní ceny nemovitostí s tržními cenami a s průměrnými příjmy. U těchto ukazatelů si Praha výrazně polepšila, což dokazuje ve srovnání s uvedenými městy na vysoké ceny prodeje při privatizaci, naopak Plzeň si výrazně pohoršila, což dokazuje velmi nízké prodejní ceny při privatizaci. Nejhorší ohodnocení získalo město Ústí nad Labem, zejména díky otázkám týkajících se neplatičů, kde se údaje výrazně od dalších měst odlišují. Nejlepšího ohodnocení dosáhlo město Brno, zejména díky poslední otázce týkající se využití příjmů z privatizace, kdy jako jediné využívá více jak 80 % příjmů na bytové účely. Z analýzy je rovněž patrné, že město oproti ostatním městům neprodává bytový fond za velmi nízké ceny (ve srovnání s tržními cenami a s průměrnými příjmy). Nejlepšího ohodnocení Brno dosáhlo také u 10. a 11. otázky týkající se nákladů na správu a na její zajišťování, kdy město vykazuje nejnižší náklady na správu bytů vzhledem k získaným příjmům z nájmu. Nejnižšího ohodnocení Brno dosáhlo u otázek týkajících se pohybu bytového fondu (4. a 5. otázka, týkající se počtu přidělovaných obecních bytů), což ukazuje na nedostatečné uvolňování bytů (např. z důvodu černého trhu s byty) a na nedostatek obecních nájemních bytů. Město Brno by se mohlo více zaměřit například na kontrolu, kolik počtu bytů má nájemník, ale i členové domácnosti, ve které nájemník žije, na kontrolu převodů bytů, na kontrolu pronajímání bytů, apod.

92


Závěr Cílem diplomové práce bylo zhodnotit realizaci komunální bytové politiky města Brna z hlediska nakládání a hospodaření s bytovým fondem, přičemž důraz byl kladen zejména na průběh a důsledky privatizace bytového fondu ve městě Brně. Ze zhodnocení bytové politiky města Brna vyplývá, že bytová politika města, stejně tak jako průběh privatizace, je poměrně centralizovaná, koordinována z Magistrátu města Brna a příjmy získané z bytového fondu – z pronájmu či prodeje – jsou využívány hlavně pro bytové účely. Jak je uvedeno v úvodě práce, město Brno je spojováno s dobře koncepčně promyšlenou komunální bytovou politikou, na druhou stranu je kritizováno pro pomalý průběh privatizace bytového fondu. Diplomová práce ukázala, že zatímco 35 % měst (účastnících se šetření Ústavu územního rozvoje) žádnou koncepci bytové politiky nebo obdobný dokument nemá a ani na něm nepracuje (např. Opava, Jihlava, Kyjov), město Brno má hned 3 koncepční dokumenty zakotvující hlavní cíle bytové politiky. Co se týče privatizace bytového fondu v Brně, je její průběh skutečně pomalý. Privatizace bytů a domů v Brně probíhá od r. 1996. Zatímco obce v České republice od roku 1991 do roku 2004 v průměru zprivatizovaly 63 % původního obecního bytového fondu, zprivatizovalo město Brno v období 1996 – 2005 pouze 18,6 % původního bytového fondu. Na počátku privatizace Brno vlastnilo 33 % trvale obydleného bytového fondu města, v současné době město vlastní 27,8 % trvale obydleného bytového fondu města. Jedním z úkolů diplomové práce bylo také zhodnocení současných důvodů k privatizaci ve městě Brně. Na základě srovnání počtu přijatých žádostí o městský byt a počtu udělených žádostí se ukázalo, že podíl uspokojených žadatelů o byt dosahuje pouze 7,6 %. Je neuspokojena poptávka po nájmu městských bytů, tudíž je možné tvrdit, že v Brně je nedostatek obecních nájemních bytů. Z tohoto hlediska není privatizace žádoucí. Příjmy z bytového fondu (i při současné regulaci) pokrývají náklady na jeho správu a běžnou údržbu, dokonce 9 z 11 městských částí uvádí, že vlastnictví bytového fondu je ziskové, tzn. že z tohoto hlediska rovněž není důvod k privatizaci. Zisk je však malý a nepostačí na odstranění dlouhodobé zanedbanosti bytového fondu, která se v Brně odhaduje na 162 tis. Kč na byt. Hlavní příčinou k privatizaci je právě

93


dlouhodobá zanedbanost bytového fondu, která bez zvýšení nájemného nemůže být z vlastních zdrojů městské části odstraněna. Práce ukázala na příkladě městské části Kohoutovice, že i při nízké úrovni zisku není však nutné bytový fond prodávat, ale je možné k odstranění zanedbanosti domů a bytů využít různých zdrojů financování (jak z úrovně státu, tak z úrovně města Brna, které poskytuje městským částem dotace i zvýhodněné půjčky) a bytový fond zregenerovat. V tomto příkladě se jednalo o regeneraci panelových domů, opravit však historické centrum Brna je samozřejmě finančně náročnější. Privatizaci bytů ovlivňuje každá městská část sama, přičemž Magistrát města Brna si ponechává rozhodující pravomoci, čímž kontroluje množství prodávaných domů a bytů. Magistrát také upravuje postup privatizace prostřednictvím přijímaných pravidel privatizace, která stanovují, že příjem z prodeje domů a bytů plyne do rozpočtu města Brna, na účet Fondu bytové výstavby a příslušná městská část dostane z prodeje pouze 10 % z kupní ceny nemovitosti. Příjmy z privatizace se kumulují na účtu Fondu bytové výstavby. Z tohoto fondu jde městské části pouze 10 % kupní ceny prodaných nemovitostí. Na základě analýzy příjmů a výdajů vyplynulo, že v roce 2003 plynulo do rozpočtu městským částem 33,9 % z kupní ceny prodaných nemovitostí a 25,5 % v roce 2004. Z příjmů z privatizace je kupujícím uhrazena ještě část nákladů na opravy bytů a domů, přičemž v roce 2003 výdaje na uplatnění oprav činily 7,6 % z kupní ceny nemovitostí a 25 % z v roce 2004. Z tohoto srovnání je možné dospět k závěru, že si město Brno z privatizace bytového fondu ponechává značnou část prostředků, tudíž z pohledu městských částí, i když mají možnost z Fondu bytové výstavby část prostředků odčerpat, se nevyplatí svůj bytový fond (alespoň ne celý) prodávat, neboť vedle prostředků z prodeje ztratí i prostředky z nájmů bytového fondu. Z pohledu celého města privatizace umožňuje akumulovat finanční zdroje a použít je pak na rozsáhlé investiční akce, například na výstavbu domovu důchodců nebo na výstavbu nových obecních bytů. Celkově od roku 1998 do roku 2005 plynulo 44,8 % kapitálových výdajů na regeneraci bytů a domů, 36,6 % kapitálových výdajů na novou výstavbu (zejména nájemních bytů) a 18,6 % kapitálových výdajů na technickou infrastrukturu. Existují různé varianty prodeje bytového fondu. Na základě jejich analýzy se ukázalo, že prodej družstvům ze stávajících nájemců vyplývá jako nejvhodnější varianta

94


prodeje, jak pro město, tak pro kupujícího. Tuto formu privatizace město hojně využívá (u 70 % prodejů), tudíž je možné tvrdit, že Brno uplatňuje tu nejpřijatelnější a nejvhodnější variantu prodeje a s tím spojená veškerá pozitiva. Prodej třetím osobám město vůbec nerealizuje. S privatizací a zejména s prodejem bytového fondu družstvům vzniklým z nájemců souvisí problematika veřejné podpory, v jejímž důsledku došlo v Brně v roce 2005 k pozastavení privatizace bytového fondu. Magistrát města Brna zhodnotil na základě rozboru právní úpravy veřejné podpory, že v případě privatizace bytů se o veřejnou podporu nejedná, neboť privatizace nenaplňuje všechny stanovené znaky veřejné podpory, přesto v současné době MMB Pravidla prodeje přehodnocuje. Ukázalo se však, že při prodeji bytů a domů dochází ke zvýhodnění kupujících. Domy a byty jsou prodávány za cenu nižší, za cenu výnosovou (podle Pravidel privatizace) a volbou jiné metody ocenění (cenou obvyklou) by město mohlo získat z prodeje více finančních prostředků. Na druhou stranu stanovená kupní cena na základě Pravidel prodeje představuje 89,2 % ceny určené znaleckým posudkem, tzn. že skutečná cena prodeje není výrazně nižší, cca o 10 %, než cena obvyklá, čímž město podporuje zájem o koupi bytů a domů. Výrazné zvýhodnění však představuje vrácení kupujícím části nákladů na opravy, což v uvedeném příkladě představovalo 37,5 % kupní ceny. Vrácení části kupní ceny odpovídající části nákladů na opravu nemovitosti je silný motivační faktor, aby kupující opravy realizovali, čímž město dosahuje koncepčně stanoveného cíle „uchování a regenerace stávajícího bytového fondu“. Jedním z úkolů diplomové práce bylo zhodnotit také hospodaření s bytovým fondem. Město Brno vedle prodeje své byty spravuje a pronajímá je. Z analýzy jednotlivých způsobu správy bytů vyplývá jako nejvhodnější varianta správa prostřednictvím příspěvkové organizace obce nebo prostřednictvím právnické osoby, v níž je obec majoritním vlastníkem. Tuto doporučenou formu správy využívají v Brně pouze 2 městské části. 75,4 % městských bytů je spravováno prostřednictvím soukromých firem, kdy městské části ztrácí přehled o technickém i fyzickém stavu domů a o nakládání s poskytnutými finančními prostředky. Na základě tohoto je možné doporučit zastupitelstvům městských částí využívajících soukromých firem přehodnocení této formy správy.

95


Pronájem městských bytů je upraven vyhláškou města. Jako pozitivní lze hodnotit, že vyhláška města o pronájmu obecních bytů zakotvuje povinnost městských částí přijmout kritéria pro přidělování městských bytů a povinnost vrátit příjmy z nájemného opět do bydlení. Menší nedostatek lze spatřit v zakotvení nájemní smlouvy na dobu neurčitou (dobou určitou lze předcházet problémům s neplatiči) a v zakotvení doby, po kterou byt zůstane neobsazen v případě jeho uvolnění, která by se dala zkrátit alespoň o 15 dní, čímž by se minimalizovaly ztráty z nájemného. Diplomová práce se pokusila o komplexní zhodnocení bytové politiky města Brna prostřednictvím analýzy bytových politik vybraných měst – Prahy, Brna, Ostravy, Ústí nad Labem a Plzně. Bytové politiky měst Prahy a Plzně získaly stejné ohodnocení, přičemž toto ohodnocení o obou měst výrazně ovlivnily ukazatele, které se týkaly porovnání prodejní ceny nemovitostí s tržními cenami a s průměrnými příjmy. U těchto ukazatelů si Praha výrazně polepšila, což dokazuje ve srovnání s uvedenými městy na vysoké ceny prodeje při privatizaci, naopak Plzeň si výrazně pohoršila, což dokazuje velmi nízké prodejní ceny při privatizaci. Nejhorší ohodnocení získalo město Ústí nad Labem, zejména díky otázkám týkajících se neplatičů, kde se údaje výrazně od dalších měst odlišují. Nejlepšího ohodnocení dosáhlo město Brno, zejména díky poslední otázce týkající se využití příjmů z privatizace, kdy jako jediné využívá více jak 80 % příjmů na bytové účely. Z analýzy je rovněž vyplynulo, že město oproti ostatním městům neprodává bytový fond za velmi nízké ceny (ve srovnání s tržními cenami a s průměrnými příjmy). Nejlepšího ohodnocení Brno dosáhlo také u ukazatelů týkajících se nákladů na správu a na její zajišťování, kdy město vykazuje nejnižší náklady na správu bytů vzhledem k získaným příjmům z nájmu. Nejnižšího ohodnocení Brno dosáhlo u otázek týkajících se pohybu bytového fondu, což ukazuje na nedostatečné uvolňování bytů (např. z důvodu černého trhu s byty) a na nedostatek obecních nájemních bytů. Je možné městu Brnu doporučit více se zaměřit například na kontrolu, kolik počtu bytů má nájemník, ale i členové domácnosti, ve které nájemník žije, na kontrolu převodů bytů, na kontrolu pronajímání bytů, apod. Diplomová práce ukázala, že v případě města Brna není důvod ke kritice pomalé privatizace, neboť město vykazuje nedostatek obecních nájemních bytů, vlastnictví bytového fondu přináší zisk (i když malý) a privatizace probíhá na základě potřeb města. Privatizací město řeší zejména dlouhodobou zanedbanost bytů, kdy prodej 96


starých opotřebovaných bytů s regulovaným nájemným umožňuje výstavbu nových obecních bytů s menšími potřebami oprav a příjmy z privatizace jsou následně využívány jak na novou obecní výstavbu, tak na regeneraci bytového fondu a investice do infrastruktury. Zajímavá je politika města, kdy prodejní cena bytů a domů se zas tak výrazně od ceny obvyklé neliší, ale město vrací významnou část kupní ceny odpovídající části nákladů na opravu nemovitosti, což pro kupující představuje silný motivační faktor, aby opravy domů realizovali. Touto politikou město dosahuje koncepčně stanoveného cíle „uchování a regenerace stávajícího bytového fondu“. V této práci byly provedeny analýzy způsobů správy bytového fondu, možných způsobů privatizace bytů a domů, práce hodnotila probíhající privatizaci města Brna i ve srovnání s průběhem privatizace v dalších městech, snažila se komplexně a z více úhlů srovnat bytovou politiku Brna i s jinými městy. Téma Komunální bytová politika je tak rozsáhlé, že se nabízí celá řada dalších okruhů, které by bylo možno analyzovat a hodnotit. Hlavním problémem při zpracování této práce byla srovnatelnost údajů, kdy informace pochází z různých zdrojů, ze statistik i z materiálů a návštěv úřadů, takže se získané údaje často lišili a byly vzájemně nesrovnatelné.

97


Seznam příloh

Příloha I:

Vybrané charakteristiky bytového fondu v ČR v letech 1991 a 2001

Příloha II: Postup privatizace obecního bytového fondu ve sledovaných městech v letech 1991 – 2004 - graf Příloha III: Základní charakteristiky bytového fondu v Brně Příloha IV: Účely půjček z Fondu rozvoje bydlení města Brna Příloha V: Příjmy a výdaje Fondu bytové výstavby Příloha VI: Formy vykonávání správy svěřených obecních domů v jednotlivých městských částech Příloha VII: Porovnání počtu evidovaných žádostí o byt a počtu uvolněných bytů v jednotlivých městských částech – svěřený obecní bytový fond k 31. 12. 2001 Příloha VIII: Přehled počtu obecních bytů v roce 1991, ke konci roku 2000 a ke konci roku 2001 ve vybraných městských částech města Brna - mapka Příloha IX: Údaje zjištěné ze šetření ÚÚR pro analýzu bytových politik

98


PŘÍLOHA I Vybrané charakteristiky bytového fondu v ČR v letech 1991 a 2001 Charakteristika

1991

2001

Celkový počet bytů v tis.

4077

4365

trvale obydlené byty v tis.

3706

3828

neobydlené byty v tis.

371

537

Počet bytů na 1000 obyvatel

396

427

Počet trvale obydlených bytů na 1000 obyvatel

362

374

domácností

91,5

89,6

Průměrné stáří bytového fondu

42,5

.

.

31,4

Obytná plocha 1 bytu v m2

46

50

Počet osob v bytě

2,8

2,6

z toho:

Počet trvale obydlených bytů na 100 cenzových

Podíl trvale obydlených bytů v bytových domech z panelů (%) - na celkovém počtu trvale obydlených bytů

Zdroj: ČSÚ, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005

99

0% 1990

20%

40%

60%

80%

100%

120%

PŘÍLOHA II

Podíl neprivatizovaných obecních bytových jednotek

1997

1998

Sledované období

100

Města do 9 999 obyv.

1996

Města s 10 000 - 49 999 obyv.

1995

Plzeň

1994

Brno

1993

Ústí nad Labem

1992

Praha

1991

100%

2000

60%

71%

89%

66%

87%

28%

2002

24%

26%

2003

22%

22%

42% 39%

43%

55% 51%

61%

80%

2004

12%

19%

32%

2005

42% 39% 37%

51%

59%

76%

Ústav územního rozvoje Brno, srpen 2005

Průměr

Města s 50 000 - 99 999 obyv.

Ostrava

2001

36%

44%

55% 57% 59% 55% 54% 47% 46% 46%

67%

76%

93%

29%

50% 45%

36%

1999

56%

59%

63%

73%

81%

94%

Postup privatizace obecního bytového fondu ve sledovaných městech v letech 1991 - 2004



PŘÍLOHA III Základní charakteristiky bytového fondu v Brně Tabulka č. 1

Bytový fond města Charakteristika

Domy celkem absol. % 36909 100 34086 -

Byty celkem % absol. 163986 100 151368 -

města

3576

9,6

51485

31,4

- z toho svěřen městským částem - z toho nesvěřen městským

3527

98,6

51201

99,4

49

1,4

284

0,6

1080 2496

30,2 69,8

23723 27762

46,1 53,9

Domů a byty na území Brna Trvale obydlených domů a bytů Celkový bytový a domovní fond

částem - z toho panelové - z toho cihlové

Vlastní zpracování dle údajů www.brno.cz, Generel bydlení města Brna, dne 3. 10. 2005 Tabulka č. 2

Struktura trvale obydleného bytového fondu města Brna Počet bytů

Právní důvod užívání bytu

absol.

%

Byt v osobním vlastnictví

40870

27

Nájemní byt

66602

44

Družstevní byt

37842

25

Ostatní

6054

4

Celkem

151368

Vlastní zpracování dle údajů www.brno.cz, Generel bydlení města Brna, dne 3. 10. 2005

101

100


PŘÍLOHA IV Účely půjček z FRBMB Jednotná roční úroková sazba činí 3 %. pořadové číslo 1

2 3 4 5 6 7 8 9 10

účel půjčky Obnova střechy (krytina i konstrukce) Zřízení plynového, elektrického nebo jiného ekologického topení ve stávajícím bytě Měření a regulace tepla a teplé užitkové vody Odstranění zemní vlhkosti (dodatečné izolace apod.) Zajištění statiky domu na základě znaleckého posudku statika Obnova fasády, zateplení, včetně klempířských prvků, výměna oken a venkovních dveří, oprava balkonu, lodžie Vybudování WC, koupelny nebo sprchového koutu ve stávajícím bytě nebo obnova bytového jádra Rekonstrukce ZTI, elektroinstalace Vybudování nové samostatné byt. jednotky v nástavbě nebo půdní vestavbě (max. 2 nové byty v jednom domě) Vybudování nové přípojky ZTI

lhůta horní hranice splatnosti půjčky 150 tis. Kč/rodinný dům 5 roků 250 tis. Kč/bytový dům 5 roků

50 tis. Kč/byt. jednotku

5 roků


5 roků

110 tis. Kč/dům

5 roků

400 tis. Kč/dům

5 roků


5 roků


5 roků


8 roků


5 roků

11

Ekologický ohřev užitkové vody (sluneční kolektory, čerpadlo, rozvody)

5 roků

12

Modernizace staršího výtahu dle inspekční prohlídky

5 roků

50 tis. Kč/dům 100 tis. Kč/BJ v byt. domě 200 tis. Kč/rodinný dům 50 tis. Kč/byt. jednotku

Zdroj: www.brno.cz /Generel bydlení města Brna 6/2002, staženo dne 3. 10. 2005

102


PŘÍLOHA V Příjmy a výdaje Fondu bytové výstavby115

Příjmy FBV tvoří:

platby kupní ceny hrazené nabyvatelem nemovitosti plynoucí z kupní smlouvy uzavřené podle Pravidel;

nájemné za pronájem pozemků hrazené nabyvatelem nemovitostí prodaných dle Pravidel;

splátky poskytnutých půjček a úroky z půjček;

příspěvky poskytnuté jinými subjekty;

pokuty a penále z prodlení plynoucích z kupních smluv uzavřených dle Pravidel;

Výdaje FBV tvoří:

115

výdaje města související s prodejem domů, bytů, nebytových prostor v těchto domech a pozemků podle Pravidel, s prodejem pozemků určených pro novou bytovou výstavbu a s prodejem nemovitostí určených k bydlení;

příspěvek (maximálně do výše 40 % kupní ceny domu) na prokazatelně vynaložené úhrady oprav domů prodaných podle Pravidel;

náklady na vybudování základní technické infrastruktury v lokalitách určených pro výstavbu nových domů;

výdaje na výstavbu nových obecních bytů a domů, i vzniklých rekonstrukcí neobydlených domů v majetku Brna; výdaje na výkupy pozemků pro výstavbu obecních bytů a domů;

výdaje na udržovací práce a změny staveb bytového fondu ve vlastnictví Brna;

10 % příjmů z kupní ceny nemovitostí prodaných dle Pravidel

www.brno.cz /Statut fondu bytové výstavby, staženo 28. 6. 2005 103


PŘÍLOHA VI FORMY VYKONÁVÁNÍ SPRÁVY SVĚŘENÝCH OBECNÍCH DOMŮ V JEDNOTLIVÝCH MĚSTSKÝCH ČÁSTECH Počet správcem Počet svěřených Městská část Správce spravovaných Forma správy domů bytů domů bytů TENIR, a.s. AGER, spol. s r.o. 1 012 13 702 1 012 13 702 soukromá firma 1. Brno - střed J+L REALITY, s.r.o. ALFA-COM,spol. s r.o. 217 2 940 BYTASEN, spol. s r.o. 217 2 940 soukromá firma 2. Žabovřesky AGER, spol. s r.o. 223 2 588 soukromá firma 422 4 800 3. Královo Pole ŠIMEK 96, spol. s r.o. 199 2 212 soukromá firma 533 7 146 BYTASEN, spol. s r.o. 533 7 146 soukromá firma 4. Brno - sever 299 3 083 BYTASEN, spol. s r.o. 299 3 083 soukromá firma 5. Židenice 146 1 482 ÚMČ - Bytový odbor 146 1 482 vlastní 6. Černovice 86 1 102 ÚMČ - Bytový odbor 86 1 102 vlastní 7. Brno - jih 28 1 072 IKON, s.r.o. 28 1 072 soukromá firma 8. Bohunice 77 2 362 ÚMČ Bytový odbor 77 2 362 vlastní 9. Starý Lískovec 42 1 085 EZRA REALITY, s.r.o. 42 1 085 soukromá firma 10. Nový Lískovec 116 2 263 MOP Brno, spol. s r.o. 116 2 263 MČ spoluvlast. 11. Kohoutovice 12 213 AGER, spol. s r.o. 12 213 soukromá firma 12. Jundrov 153 3 044 BYTASEN, spol. s r.o. 153 3 044 soukromá firma 13. Bystrc 14. Kníničky 5 99 Jana Kulhavá 5 99 soukromá firma 15. Komín 0 14 Ing. Hromádková 0 14 soukromá firma 16. Medlánky Řečkovice 68 1 331 AGER, spol. s r.o. 68 1 331 soukromá firma 17. a Mokrá Hora Maloměřice 19 101 BYTAGENT, s.r.o. 19 101 soukromá firma 18. a Obřany 57 1 477 ÚMČ - Správa domů 57 1 477 vlastní 19. Vinohrady 115 2 810 Správa majetku Líšeň 115 2 810 příspěvková org. 20. Líšeň 120 1 092 ÚMČ - Bytový odbor 120 1 092 vlastní 21. Slatina 22. Tuřany 23. Chrlice 24. Bosonohy 25. Žebětín 26. Ivanovice 27. Jehnice 28. Ořešín 29. Útěchov Zdroj: www.brno.cz /Generel bydlení města Brna 6/2002, údaje k 31. 12. 2001, staženo dne 3. 10. 2005

104


PŘÍLOHA VII POROVNÁNÍ POČTU EVIDOVANÝCH ŽÁDOSTÍ O BYT A POČTU UVOLNĚNÝCH BYTŮ V JEDNOTLIVÝCH MĚSTSKÝCH ČÁSTECH - SVĚŘENÝ OBECNÍ BYTOVÝ FOND K 31.12. 2001 Městská část

Počet žádostí

Počet uvolněných bytů

1 200

162

1. Brno - střed 2. Žabovřesky

276

19

3. Královo Pole

604

40

4. Brno - sever

1 034

68

5. Židenice

493

41

6. Černovice

176

16

7. Brno - jih

138

4

8. Bohunice

57

5

9. Starý Lískovec

227

19

10. Nový Lískovec

126

3

11. Kohoutovice

210

11

12. Jundrov

65

1

13. Bystrc

334

11

-

-

15. Komín

35

0

16. Medlánky Řečkovice 17. a Mokrá Hora Maloměřice 18. a Obřany 19. Vinohrady

20

0

121

8

27

2

149

8

20. Líšeň

152

6

21. Slatina

141

0

22. Tuřany

0

0

23. Chrlice

-

-

24. Bosonohy

-

-

25. Žebětín

-

-

26. Ivanovice

-

-

27. Jehnice

-

-

28. Ořešín

-

-

14. Kníničky

29. Útěchov - Celkem 5 585 Zdroj: www.brno.cz /Generel bydlení města Brna 6/2002, dne 3. 10. 2005

105

424

106



PŘÍLOHA IX Údaje zjištěné ze šetření ÚÚR pro analýzu bytových politik 1. ukazatel: Koncepční úprava bydlení116 -

-

Magistrát hlavního města Prahy má zpracovanou Koncepci bytové politiky hlavního města Prahy pro rok 2004 a navazující období, 14 městských částí má zpracovanou koncepci bydlení jako samostatný dokument nebo jako součást jiného dokumentu; Magistrát města Brna má zpracovanou Strategii bydlení města Brna za celé město Magistrát města Ostrava připravuje za celé město Koncepci politiky bydlení ve městě Ostravě, ale zatím ji nemá; 2 městské obvody Ústí nad Labem koncepci bydlení zpracovanou nemají, u dalších městských obvodů nelze říci – spíše také nemají; Magistrát města Plzně má zpracován dokument „Doplnění a nové směry bytové politiky města Plzně“. 2. ukazatel: Evidence žádostí o pronájem obecního bytu117

-

většina (18) městských částí Prahy si evidenci žádostí o pronájem obecního bytu vede; většina (21) městských částí Brna si evidenci žádostí o pronájem obecního bytu vede; většina (17) městských obvodů Ostravy si evidenci žádostí o pronájem obecního bytu vede; 2 městské obvody Ústí nad Labem evidenci žádostí o pronájem vedou, 2 městské obvody nevedou → napůl; Magistrát města Plzně i většina (5) městských obvodů vedou evidenci žádostí o pronájem obecního bytu. 3. ukazatel: Stanovená kritéria pro pronájem obecního bytu118

-

většina (17) městských částí Prahy má stanovena kritéria pro pronájem obecního bytu; většina (13) městských částí Brna má stanovená kritéria pro pronájem obecního bytu; většina (15) městských obvodů Ostravy má stanovená kritéria pro pronájem obecních bytů; většina (3) městských obvodů Ústí nad Labem má stanovena kritéria pro pronájem obecních bytů; Magistrát města Plzně má stanovena kritéria pro pronájem obecního bytu.

116

Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 33-35 viz výše, str. 88-91 118 viz výše, str. 88-91 117

107


4. ukazatel: Podíl nově přidělených obecních bytů ku celkovému počtu obecních bytů v % Tabulka č. 1 Podíl nově přidělených obecních bytů v roce 2004 (nově vzniklé nájmy v nových bytech a ve volných nebo uvolněných bytech) k celkovému

PH

BM

OV

UL

PL

2,6

0,8

3,9

1,3

3,6

počtu obecních bytů v % Zdroj: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 42

5. ukazatel: Podíl počtu přidělených obecních bytů k počtu žádostí o obecní byt Tabulka č. 2

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

a) Počet přidělených obecních bytů v r. 2004

1741

307

1034

17

321

b) Počet žádostí o obecní byt v r. 2004

7764

5383

12765

2

3169

Podíl a)/b)

0,224

0,057

0,081

8,5

0,101

Vlastní výpočty na základě údajů: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 43 a str. 94

6. ukazatel: Podíl počtu žádostí o byt zvláštního určení k počtu nájemních bytů zvláštního určení Tabulka č. 3

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

a) Počet žádostí o nájem bytu zvláštního

374

96

77

0

53

587

221

137

2

87

0,637

0,434

0,562

0

0,609

určení v r. 2004 b) Počet nájemních bytů zvláštního určení v r. 2004 Podíl a)/b)

Vlastní výpočty na základě údajů: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 103

108


7. ukazatel: Podíl neplatičů k celkovému počtu obecních bytů v % Tabulka č. 4 Podíl neplatičů nájmu a/nebo služeb k celkovému počtu obecních bytů v %

PH

BM

OV

UL

PL

20,5

20,1

33,2

93,1

19,6

Zdroj: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 44-46

8. ukazatel: Podíl počtu podaných žalob o přivolení soudu k výpovědi z nájmu k počtu neplatičů nájmu/služeb Tabulka č. 5

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

a) Počet podaných žalob o přivolení soudu

825

361

391

6

90

b) Počet neplatičů nájmu/služeb v r. 2004

14989

8302

8711

2094

1761

Podíl a)/b)

0,055

0,044

0,045

0,003

0,051

k výpovědi z nájmu v r. 2004

Vlastní výpočty na základě údajů: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 43-46

109


9. ukazatel: Podíl plateb za služby k platbám za užívání bytu Tabulka č. 6

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

a) Objem plateb za služby v tis.Kč v r. 1752307 927092 458092 58425 118584 b) Objem plateb za užívání bytu v tis.Kč 4186544 1864478 923472 103690 283406 Podíl a)/b) 0,419 0,497 0,496 0,563 0,418 Vlastní výpočty na základě údajů: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 52

10. ukazatel: Podíl objemu nákladů na zajišťování správy bytového fondu správcem k objemu příjmů z nájemného Tabulka č. 7

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

a) Objem nákladů na zajišťování 339514 43173 28951 3203 11181 b) Objem příjmů z nájmu obecních 2346772 751498 438260 29847 155319 Podíl a)/b) 0,145 0,057 0,066 0,107 0,072 Vlastní výpočty na základě údajů: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 67-68

11. ukazatel: Podíl objemu nákladů na správu a údržbu bytů k objemu příjmů z nájemného Tabulka č. 8

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

a) Objem nákladů na správu a údržbu 2687812 479688 582063 29039 105301 b) Objem příjmů z nájmu obecních 2346772 751498 438260 29847 155319 Podíl a)/b) 1,145 0,638 1,328 0,97 0,678 Vlastní výpočty na základě údajů: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 68

110


12. a 13. ukazatel: Podíl nejvyšší (nejnižší) ceny v Kč/m2, za který jednotlivá města prodávaly byty v posledním roce privatizace k tržním cenám v Kč/m2 zjištěných dle údajů z realitních kanceláří119 Tabulka č. 9

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

a) Nejvyšší cena prodeje Kč/m2

25410

5100

4397

2800

1850

poslední rok privatizace b) Nejnižší cena prodeje Kč/m2

1700

2096

426

1500

1000

26-38

22-26

12-15

10-15

16-19

poslední rok privatizace c)Rozpětí tržních cen zjištěných 2

z realitních kanceláří v tis. Kč/m d) Průměrná tržní cena z b) v tis.Kč/m2 32 24 13,5 12,5 17,5 Podíl a)/d) 0,794 0,212 0,326 0,224 0,105 Podíl b)/d) 0,053 0,087 0,0315 0,120 0,057 Vlastní výpočty na základě údajů: Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 36

14. ukazatel: Podíl nejvyšší ceny v Kč/m2, za který jednotlivá města prodávaly byty v posledním roce privatizace k průměrné měsíční mzdě v roce 2005 Tabulka č. 10

Ukazatel

PH

BM

OV

UL

PL

e)Průměrná měsíční mzda v roce 2005 23181 18245 17494 18974 19281 Podíl a) z tab. č. 12/e) 1,096 0,280 0,231 0,160 0,095 Vlastní výpočty na základě zjištění průměrných mezd na www.czso.cz /Plzeňský kraj za rok 2005/Průměrná měsíční mzda podle krajů a okresů v ČR v roce 2005

15. ukazatel: Použití prostředků získaných z privatizace v roce 2004 na bytové účely (alespoň použití 80 % prostředků)120 -

v roce 2004 navrátili 2 MČ Prahy 100 % prostředků získaných z privatizace na bytové účely, 6 respondentů mělo procento návratnosti prostředků na bytové účely do 75 %, 3 respondenti uvádí, že procento nelze určit; v Brně v roce 2004 bylo 100 % prostředků získaných z privatizace určeno na bytové účely, velká část respondentů se odkazuje v této otázce na MMB; v Ostravě použili 100 % prostředků z privatizace na bytové účely jen 4 respondenti, další 4 respondenti použili na bytové účely jen 50 % prostředků, 2 respondenti prostředky na bytové účely nepoužili; v Ústí nad Labem v roce 2004 navrátili 25 % prostředků z privatizace na bytové účely 2 respondenti, 1 respondent nenavrátil na bytové účely nic; v Plzni Magistrát města Plzně evidenci nevede a městské obvody neuvedly odpověď na tuto otázku.

119

Rozpětí tržních cen je zjištěno na základě vlastního šetření, kdy údaje jsou vypočteny z výběru minimálně 5 cen uváděných různými realitními kancelářemi, za byty panelové technologie, v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 nebo 3+1 a z toho je zjištěn průměr. Jedná se o odhad, je zřejmé, že ceny kolísají v závislosti na lokalitě, na stáří domu/bytu apod. 120 Chlupová D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, ÚÚR, Brno, říjen 2005, str. 36-38 111


Seznam použité literatury a pramenů Literatura Báčová, M.: Státní, regionální a obecní bytová politika: Sborník materiálů z konference: Praha, 19. 10. 1999, Informační centrum ČKAIT, Praha 2000 Kolektiv autorů: Zásady bytové politiky, VÚVA, Praha 1993 MMR: Nová regionální politika, MMR, Praha 2002 Rektořík, J., a kol.: Jak řídit kraj, město, obec: rukověť územní samosprávy, III. díl, Sociální a technická infrastruktura, Masarykova univerzita – ekonomicko-správní fakulta, MU Brno 2002 Slavata, D.: Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů, Vysoká škola báňská – ekonomická fakulta, Ostrava 2003 MMR, Metodická příručka pro obce v oblasti bydlení, MMR, Praha 1998 Lux, M.: Bydlení – věc veřejná, Sociologické nakladatelství, Praha 2002 Nováková, H.: Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace, Polygon, Praha 1997 Horák, M.: Privatizace bytového fondu podle zákona o vlastnictví bytů ve znění zákona č.103/2000 Sb. a vzory potřebných písemností, Polygon, Praha 2001 Slavata, D.: Bytová politika obcí ve vybraných regionech a možnosti jejího hodnocení na základě zvolených ukazatelů, VŠ Báňská – Technická univerzita Ostrava, Ekonomická fakulta, Ostrava 2003 Kolektiv autorů, Vybrané segmenty veřejného sektoru v Moravskoslezském kraji, VŠ Báňská – Technická univerzita Ostrava, Ekonomická fakulta, Ostrava 2004 Markvartová, I.: Transformace bytové politiky v České republice se zaměřením na privatizaci obecního bytového fondu: na příkladu města Ústí nad Labem, diplomová práce, VŠE, fakulta národohospodářská, 2003 Chlupová, D. a kol.: Monitoring komunálního bydlení, Ústav územního rozvoje, Brno 2005 Internetové zdroje http://seb.soc.cas.cz/ www.mmr.cz www.sfrb.cz www.evropska-unie.cz/cz www.czso.cz http://fse1.ujep.cz/materialy/KFU_huncova_schematab.pdf www.uur.cz 112


http://poradna.hyperinzerce.cz/druhy_bytu_z_hlediska_vlastnictví www.brno.cz www.konzervativce.cz/brno/old/sbornik/byty Vlastní zdroje -

rozhovor s JUDr. Švamberkem, členem České společnosti pro rozvoj bydlení, leden 2006 diskuse České společnosti pro rozvoj bydlení, konaná dne 16. 6. 2005 za účasti představitelů některých měst a obcí rozhovor na právním oddělení Magistrátem města Brna a poskytnuté materiály materiály a informace poskytnuté Magistrátem města Brna, oddělením financí a správy fondu, oddělením rozpočtu, odborem dispozic s majetkem

Ostatní (přednášky, články, zákony) -

Poláková, O.: Transformace bytové politiky v České republice, materiály k přednáškám do předmětu SP_407, LS 2005 Císař, J.: Uzlové body rozvoje bydlení v České republice, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005 Růžičková, A.: Nájemné je už na evropské úrovni, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005 Toth, P., přednášky k předmětu Reg_318, ZS 2005 van Zavrel, T.: Tvorba koncepce bytové politiky města, Moderní obec 4/1999, příloha Císař, J.: K otázkám rozvoje bydlení v ČR, materiály k mezinárodní konferenci Aktuální otázky rozvoje bydlení v ČR, Praha 24.-25. 10. 2005 Recepty pro bydlení, BYT magazín, 10/2005 Švamberk, B.: Koncepce bydlení obcí a měst, prezentace k diskusnímu odpoledni ČSRB, konanému dne 16. 6. 2005 Švamberk, B.: Komunální bytová politika, Privatizace versus revitalizace, materiály k diskusnímu odpoledni ČSRB, konanému dne 16. 6. 2005 Ondráčková, J.: Ozdravná kúra pro panelové domy, Moderní obec č. 7/2004 Obce nechtějí suplovat úlohu státu, článek Moderní obec č. 5/2004 Magistrát města Brna, Brno v číslech 2004, MMB 2005 Zákony: č.128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů; zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů; zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

113


Seznam tabulek a grafů Seznam tabulek Tabulka č.

Název tabulky

1

Růst nájemného v průměrném bytě 60 m2, bez poplatků

2

Trvale obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu

3

Výhody a nevýhody jednotlivých způsobů správy obecního bytového fondu

4

Srovnání pozitiv a negativ prodeje bytů do osobního vlastnictví plynoucích obci a kupujícím

5

Srovnání pozitiv a negativ prodeje domu družstvu (vzniklému z nájemců) plynoucích obci a kupujícím

6

Srovnání pozitiv a negativ prodeje domu do ideálních spoluvlastnických podílů plynoucích obci a kupujícím

7

Srovnání pozitiv a negativ prodeje domu třetí osobě plynoucích obci a kupujícím

8

Způsoby privatizace bytů v ČR

9

Konkrétní cíle bytové politiky Brna a z nich plynoucí nejdůležitější priority

10

Příklad porovnání cen konkrétního bytového domu Kounicova 43, Brno a předpokládaná výše veřejné podpory

11

Forma správy městského bytového fondu

12

Srovnání nákladů souvisejících se správou bytu a příjmů z bytu za měsíc

13

Porovnání počtu evidovaných žádostí o obecní byt a počtu přidělených bytů ve vybraných městských částech

14

Výnosy a náklady městské části Kohoutovice, plynoucí z vlastnictví bytového fondu

15

Financování regenerace a modernizace obecního bytového fondu

16

Způsoby privatizace uplatňované v městě Brně

17

Postup prodeje bytového fondu města Brna

18

Struktura Fondu bytové výstavby k 31. 12. 2003

19

Struktura Fondu bytové výstavby k 31. 12. 2004

20

Použití kapitálových výdajů z Fondu bytové výstavby v letech 2003, 2004 a celkem za období 1998 – 2005

21

Výstavba nových obecních bytů

22

Analýza bytových politik vybraných měst ČR

23

Komentář k ohodnocení jednotlivých ukazatelů

24

Bodové ohodnocení bytových politik vybraných měst

114


Seznam grafů Graf č.

Název grafu

1

Struktura bydlení v ČR v roce 2001

2

Změny v bytovém fondu vybraných měst vlivem privatizace obecních bytů v letech 1991 – 2001

3

Změny v obecním bytovém fondu města Brna vlivem privatizace

115


SUMMARY This thesis is aimed at a realization of municipal housing policy, especially at the a maintenance of municipal housing stock, at the rent of municipal dwellings and at the privatization of municipal housing stock. These all aspects are analysed for the city Brno and are compared with the situation in selected Czech cities. The other task is to analyse the reasons for the privatization in Brno. The first chapter is the necessary introduction of the problem, the second chapter analyses the possibilities of the maintenance of municipal housing stock and methods of the privatization. This chapter describes a contents of a housing policy concept too. The third chapter describes the documents of the housing policy in Brno. The fourth chapter is analytic, it contains analysises and rates the selected coeficients in the cities Praha, Brno, Ostrava, Ústí nad Labem and Plzeň. The housing policy in Brno, and the privatization too, is directed by The Municipality of Brno and it is co-ordinated and clear. This diploma work shows that there is in Brno an absence of municipal dwellings and the ownership of dwellings brings a profit. The main reason for the privatization is a long-term neglect of dwellings. The privatization enables Brno to sell old dwellings and to finance new built dwellings, to repair and to modernize Brno’s housing stocks.

Keywords:

municipal housing stock, municipal dwellings, privatization of municipal housing stock, maintenance of municipal housing stock, housing policy concept, municipal housing policy

116

Komunální bytová politika a privatizace bytového fondu (na příkladě města Brna) diplomová práce

Recommend Documents