Komparace hypotečních úvěrů a stavebního spoření při řešení bytových potřeb v ČR

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Komparace hypotečních úvěrů a stavebního spoření při řešení bytových potřeb v ČR Bakalářská práce

Vedoucí práce: Ing. Martin Širůček

Martina Přibylová

Brno 2011

Místo pro vložení listu Zadání bakalářské práce

Děkuji touto cestou vedoucímu práce Ing. Martinu Širůčkovi za poskytnuté rady, připomínky a informace, které mi významně pomohly při zpracování zadaného tématu. Dále mu děkuji za vstřícnost a čas, který mi věnoval. Panu Michalu Staňkovi děkuji za informace a materiály týkající se stavebního spoření, jeţ rovněţ podpořily vznik této práce.

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a pouze s přispěním svého vedoucího práce a zdrojů, které uvádím v literatuře. V Brně dne 25. května 2011

__________________

Abstract Přibylová, M. Comparison of mortgages and building saving in addressing the housing needs in CZ. Bachelor thesis. Brno: MENDELU, 2011. Bachelor thesis contains way, how clients can solve their housing needs in Czech Republic. This thesis can help individuals with decision concerning to choice of financial products. Comparison of examples gives information for all clients and they can do the decision what should be the best for themselves. Keywords Rental housing, private housing, mortgage, building saving.

Abstrakt Přibylová, M. Komparace hypotečního úvěru a stavebního spoření při řešení bytových potřeb v ČR. Bakalářská práce. Brno: MENDELU v Brně, 2011. V práci je obsaţena problematika získávání prostředků pro řešení bytových potřeb v rámci České republiky. Fyzickým osobám pomůţe při rozhodování o typu bydlení a jeho financování. Dle komparace produktů v modelových příkladech je potenciální klient schopen odhadnout vhodnost jím zvoleného způsobu financování. Klíčová slova Nájemní bydlení, vlastní bydlení, hypoteční úvěr, stavební spoření.

Obsah

6

Obsah 1

Úvod

11

2

Cíl práce a metodika

12

3

2.1

Cíl práce ................................................................................................... 12

2.2

Metodika .................................................................................................. 12

Bydlení, specifický trh nemovitostí 3.1

4

22

Hypoteční úvěr........................................................................................ 22

4.1.1

Historie hypotečního úvěru ............................................................ 22

4.1.2

Hypoteční úvěr ................................................................................ 23

4.1.3

Právní úprava .................................................................................. 24

4.1.4

Pouţití hypotečního úvěru .............................................................. 24

4.1.5

Hlavní vlastnosti hypotečního úvěru .............................................. 25

4.1.6

Základní druhy hypotečních úvěrů ................................................. 25

4.1.7

Poskytovatelé hypotečních úvěrů ................................................... 26

4.1.8

Státní podpora hypoték .................................................................. 27

4.2

5

Nájem, nebo vlastní bydlení? .................................................................. 19

Financování bydlení 4.1

14

Stavební spoření ..................................................................................... 28

4.2.1

Historie stavebního spoření............................................................ 28

4.2.2

Stavební spoření ............................................................................. 28

4.2.3

Právní úprava stavebního spoření .................................................. 28

4.2.4

Účet stavebního spoření ................................................................. 29

4.2.5

Státní podpora ................................................................................ 30

4.2.6

Fáze stavebního spoření .................................................................. 31

4.2.7

Poskytovatelé stavebního spoření .................................................. 32

Vlastní práce 5.1

33

Model č.1 ................................................................................................. 34

5.1.1

Dílčí závěr ........................................................................................ 39

5.1.2

Navrhované řešení .......................................................................... 40

5.2

Model č.2 ................................................................................................. 44

Obsah

6

7

5.2.1

Dílčí závěr ........................................................................................ 52

5.2.2

Navrhované řešení .......................................................................... 53

Návrh nového produktu 6.1

54

Dvoufázová hypotéka .............................................................................. 54

6.1.1

Princip úvěru ................................................................................... 54

6.2

Model č. 3 ................................................................................................ 55

6.3

Dílčí závěr.................................................................................................57

7

Diskuze

59

8

Závěr

60

9

Literatura

61

Seznam obrázků

8

Seznam obrázků Obr. 1

Počet dokončených bytů 2000-2010

15

Obr. 2

Počet bytů v rodinných a bytových domech 2000-2010

15

Obr. 3

Vklady klientů na účtech stavebního spoření v mld. Kč

16

Obr. 4

Objem aktuálně poskytnutých úvěrů v mld. Kč

17

Obr. 5

Podíl poskytnutých úvěrů na přijatých vkladech

17

Obr. 6

Objem hypotečních úvěrů v mld. Kč

18

Obr. 7 Orientační propočet hypotečního úvěru od Hypoteční banky

37

Obr. 8 Skladba splátky překlenovacího úvěru prvních 8 let splácení

38

Obr. 9

39

Skladba splátky úvěru od 9. Roku splácení úvěru

Obr. 10 Orientační propočet hypotečního úvěru od Hypoteční banky

40

Obr. 11

Možnosti splácení v rámci nabídky Hypoteční banky

41

Obr. 12

Vyhodnocení finanční situace klienta

41

Obr. 13

Grafické znázornění řešení pomocí Hypotéky 85

43

Seznam tabulek

9

Seznam tabulek Tab. 1

Vliv lokality na výši splátky úvěru

20

Tab. 2

On-line nabídky bank pro Model č.1

35

Tab. 3

On-line nabídky bank pro model č.2

45

Tab. 4

Srovnání vybraných bank – dle doby vyřízení a poplatku 46

Tab. 5

Srovnání vybraných bank – dle poplatků

46

Tab. 6

Nabídky bank – varianta A

47

Tab. 7

Vyhodnocení nabídek bank – varianta A

48

Tab. 8

Nabídky bank – varianta B

48

Tab. 9

Vyhodnocení nabídek bank – varianta B

49

Tab. 10

Skladba úvěru ze stavebního spoření – varianta A

50

Tab. 11

Skladba úvěru ze stavebního spoření – varianta B

51

Tab. 12

Možnosti financování

53

Tab. 13

Porovnání hypotéky do 100 % a Dvoufázové hypotéky

58

Seznam příloh

Seznam příloh Příloha A: Umořovací plán 100% hypotéky Příloha B: Umořovací plán Dvoufázové hypotéky – 1. fáze Příloha C: Umořovací plán Dvoufázové hypotéky – 2. fáze

10

Úvod

11

1 Úvod Otázkou řešení vlastních bytových potřeb se ve svém ţivotě zabývá kaţdý člověk. V různých ţivotních etapách je téma zajištění solidního bydlení více či méně aktuální a člověk se k tomuto tématu musí stavět zodpovědně, jelikoţ od rozhodnutí spojených s bydlením, se odvíjí jeho budoucí ţivot. Moţností a variant získání bydlení je velké mnoţství. Pokud nemovitost nedostaneme darem nebo nezdědíme, uvaţujeme o řešení situace mnoha způsoby: od pronájmu bytu, přes koupi bytu či domu, nebo rekonstrukci či přestavbu nemovitosti, aţ po stavbu vlastního rodinného domu na zelené louce. Ke všem těmto způsobům řešení bytových potřeb jsou zapotřebí nemalé finanční prostředky, znalosti finančního trhu a jeho produktů i orientace na trhu nemovitostí a stavebních pozemků ve zvoleném regionu. Toto vše je pro člověka, jeţ se přímo nezabývá danou problematikou, značně obtíţné. Se sběrem potřebných informací mu pomáhají tématicky orientované publikace, novinové články, diskusní pořady v rádiu či televizi a v neposlední řadě také vybraná finanční instituce – nejčastěji banka, kam plyne klientovi měsíční příjem nebo stavební spořitelna, u níţ má klient produkt stavebního spoření zřízen. Klient je obeznámen s existencí vhodných produktů, nejčastěji hypotéky nebo stavebního spoření, přestoţe základní informace o těchto produktech dostává na střední škole, širší povědomí získává aţ při první potřebě financovat své vlastní bydlení – např. první úvaha mladého páru před zaloţením rodiny – chtějí mít vyřešené bydlení a tím zajištěnou budoucnost, a volí mezi výše uvedenými moţnostmi. Na základě získaných informací z dostupných zdrojů se rozhodujeme a volíme pro nás nejvhodnější nebo nejschůdnější způsob financování bydlení většinou právě pomocí zvoleného finančního produktu české banky nebo stavební spořitelny, jelikoţ naspořit si hotové peníze na konečné vyřešení bytové potřeby je v horizontu několika málo let pro většinu z nás nereálné.


12

2 Cíl práce a metodika 2.1 Cíl práce Cílem této práce je pomocí komparace hypotečního úvěru a moţnosti vyuţití stavebního spoření vyhodnotit, která z nabízených variant je pro konkrétního klienta více vhodná – z hlediska zatíţení klientova rozpočtu v rámci zvýšení měsíčních nákladů spojených se splácením úvěru. Dalším cílem je navrhnout nový produkt pro ty klienty, kteří by v případě ţádosti o úvěr ve výši 100 % neuspěli. Klientovi doporučit adekvátní alternativu tak, aby nebyl existenčně ohroţen v důsledku úvěrového závazku trvajícího i několik desítek let. V práci bude ověřena tato hypotéza: V případě, ţe klient nemá finanční rezervu přímo určenu na řešení bytové potřeby, je výhodnější vyuţít hypoteční úvěr. Hypotéza byla stanovena na základě předpokladu, ţe lidé stojící na počátku rozhodování o způsobu financování bytových potřeb, nejčastěji vybírají mezi dvěma uvedenými produkty.

2.2 Metodika První část bakalářské práce obsahuje teoretickou základnu pro konkrétní aplikaci produktů financujících bydlení pro vybrané modelové situace. Metodou deskripce pomocí literární rešerše relevantních odborných textů bude přiblíţen trh bydlení v České republice od roku 2000 – číselné hodnoty pro grafy jsou převzaty z přehledů ČSÚ, na nedávném období posledních deseti lze pozorovat vývojový trend, který předchází současnému stavu. Grafy zobrazující tendence hypotečních úvěrů a stavebního spoření od roku 2000 seznamují s oblíbeností a jejich vyuţíváním současnými klienty. Budou popsány moţnosti bydlení, jejich preference občany ČR, následuje definice produktů financující bytové potřeby a získávání peněţních prostředků při řešení bytových potřeb, jeţ zahrnuje seznámení s hypotečním úvěrem a produktem stavebního spoření se státním příspěvkem. Druhá část bakalářské práce se věnuje srovnání hypotečního úvěru s produktem stavebního spoření pro modelové klienty. Budou popsány kroky, které klientovi ukazují, jaké kroky by měl učinit při získávání hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření: od on-line nabídky, první návštěvy finanční instituce, zajištění ručení, vymezení všech potřebných pojmů, dále schvalování úvěru, jeho čerpání a následné splácení a splacení. Metodou komparace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření budou stanovena doporučení pro konečné financování klientových potřeb. Kaţdý klient má stanoveny poţadavky, dle kterých budou modelovány produkty. Na základě výsledků je pro kaţdého klienta stanoven reálný finanční produkt


13

odpovídající jeho potřebám, který zohledňuje kritérium nejniţšího moţného měsíčního zatíţení. Dle výsledku dosaţeného komparací uvedených finančních produktů bude navrţen nový produkt, který by byl pro klienty zajímavý a manaţerům finančních institucí by pomohl vyplnit prázdné místo na trhu. Nový produkt má na první pohled nebonitními klientovi pomoci vyřešit jeho bytovou potřebu a poskytovateli úvěru přispět k získání nových klientů. Jde o produkt týkající se segmentu zákazníků, který nemá ve chvíli ţádosti o úvěr ţádné nebo nedostatečné disponibilní prostředky pro získání hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření a nemají k dispozici nutnou výši zástavy, kterou by nedostatek finančních prostředků nahradili. Produkt nabídne klientům alternativu pro řešení jejich bytové potřeby tak, aby nebyli odkázáni na finanční či ručitelskou pomoc od cizího subjektu – ať jiţ známého, rodiny nebo jiné finanční instituce. V závěru bude pouţita metoda syntézy jednotlivých částí, kde budou shrnuty informace a poznatky, jeţ pomohly k potvrzení či vyvrácení hypotézy.

Bydlení, specifický trh nemovitostí

14

3 Bydlení, specifický trh nemovitostí Bydlení je specifickou potřebou kaţdého člověka, proto se s ním pojí několik typických vlastností, které ovlivňují trh s nemovitostmi: Regionální rozdíly – nemovitosti jsou vázány svojí polohou, nejsou přenosné, nelze je proto přemisťovat dle poptávky. Český občan se tradičně nerad stěhuje – poptávka je regionálně málo pruţná. Tendence k vlastnickému bydlení. Koupě nemovitosti jako investice. Psychologické aspekty – aspekty jako obava ze ztráty nájemného bytu, z růstu nájemného a cen nových bytů, vliv reklamy. Kvalita bydlení – kvalita bydlení se stále zlepšuje, zvyšuje se obytná plocha na obyvatele, v roce 2009 činila obytná plocha bytu 74,2 m2. Dále bychom mohli zmínit růst cen – a to cen bytů i nájemného, které rostly výrazně rychleji neţ spotřebitelské zboţí – jde tak o rychle rostoucí výdajovou poloţku domácností. [25] Nabídka bytů a poptávka po bytech se zásadně měnila po roce 1990. Nabídku sníţilo zrušení dotací na bytovou výstavbu. Rok 1993 znamenal pokles intenzity bytové výstavby, sníţil se i počet dokončených bytů, rozestavěnost bytů poklesla zhruba o polovinu. Zároveň vzrůstala poptávka po bytech (značný vliv migrace), coţ vedlo k růstu cenové hladiny nově stavěných bytů a starších objektů. Ekonomická transformace a přeměna organizačních struktur národního hospodářství přinesla změny ve způsobu financování a rozvíjející se trţní vztahy vedli k dokončení rozestavěných bytů, ne všechny byly po dokončení určeny k bydlení. [17] Počty dokončených bytů rostly (po propadu v první polovině 90. let) od roku 1996, tento trend jak ukazuje Obr.1, byl přerušen v letech 2005 a 2006, poté se opět vrátil na trendovou linii. Tento propad byl následkem: návrhu zvýšení DPH, deregulace cen nájemného, potaţmo zvýšenému zájmu o pořízení vlastnického bydlení. Stavebníci dali přednost zahajování nové výstavby před jejím dokončováním. Coţ současně zapříčinilo i nedostatek stavebních kapacit (lidí i strojů) na dokončovací práce. [15] Maxima trend dosáhl během roku 2007, coţ bylo způsobeno příznivou situací na trhu hypoték a rozvinutý trh stavebního spoření. Poptávku po úvěrech na bydlení podpořily také demografické faktory, kdy se o řešení vlastního bydlení ve velké míře zajímají silné populační ročníky 70. let. Samy banky se snaţily zájem klientů podpořit inovacemi produktů s cílem zvýšit dostupnost úvěrů


15

či zjednodušením a zrychlením procesu vyřízení a samozřejmě také zájem o úvěry na bydlení podpořit všude přítomnou reklamou. V tomto roce bylo dokončeno 41.650 bytů a zahájeno 43.796 bytů. [15]

Počet dokončených bytů 2000 - 2010

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0

Zdroj: ČSÚ

Obr. 1

Počet dokončených bytů 2000-2010

Podíl bytů v rodinných domech a v bytových domech v posledních deseti letech nám ukazuje následující graf. Počet bytů v rodinných a bytových domech 2000 - 2010

25 000

Počet bytů v RD

20 000 15 000 10 000 5 000

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

Počet bytů v bytových domech

Zdroj: ČSÚ

Obr. 2

Počet bytů v rodinných a bytových domech 2000-2010


16

Trendem posledních tří let je růst počtu bytů v rodinných domech, coţ ukazuje na moţnosti realizace takového bytu: Novostavba rodinného domu s bytovou jednotkou. Rekonstrukce bytu v rodinném domě. Zároveň se prosazují následující tendence: Počty dokončených bytů v rodinných domech byly vyšší neţ v bytových domech. Na celkovém počtu bytů dokončených v bytových domech měly největší a rostoucí podíl byty určené k prodeji do osobního vlastnictví. Takový stav v oblasti nabídky má svoje důsledky – pořízení vlastního bydlení je investice, která několikanásobně převyšuje roční příjem většiny obyvatel i průměrnou výši jejich úspor. [28] Lidé si uvědomují, ţe svoje bydlení budou dříve či později řešit a proto je část jejich úspor zaměřena na kumulaci zdrojů v rámci produktů, které jsou na financování bydlení zaměřeny. Velice oblíbeným produktem z této kategorie je stavební spoření, coţ dokazují následující grafy. Vklady klientů na účtech stavebního spoření v mld. Kč

415,1 430,1 359,8 384,9 401,1 329,0 187,1 180,1

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2002

2001

2003

136,8

110,4 133,1

2000

500,0 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0

Zdroj: ČSÚ Obr. 3

Vklady klientů na účtech stavebního spoření v mld. Kč

Dle Obr. 4 lze sledovat, ţe spolu s objemem vkladů na které jsou vázány úvěry ze stavebního spoření se zvyšuje objem poskytnutých úvěrů.


17


350 267,5 293,4

300 227,4

250 179,3

200 135,5 150 63,6

100

84,2 108,1

46,3 31,1 37,1

50

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0

Zdroj: ČSÚ Obr. 4


Podíl poskytnutých úvěrů na přijatých vkladech pak vypadá takto: Podíl poskytnutých úvěrů na přijatých vkladech

100% 68,20%

75% 37,60%

50%

27,80%

29,30%

46,60%

26,90%

32,80%

2005

25%

25,70%

2003

28,10%

56,70% 64,40%

2010

2009

2008

2007

2006

2004

2002

2001

2000

0%

Zdroj: ČSÚ Obr. 5

Podíl poskytnutých úvěrů na přijatých vkladech

Také zvýšený zájem o řešení bytových potřeb prostřednictvím hypotečních úvěrů roste. Po krizi v minulých letech – propadu v roce 2009, trh s hypotečními produkty v roce 2010 oţivuje a dále roste. Z Obr. 6 je patrný pokles poptávky po


18

hypotečních úvěrech v roce 2008 a 2009, coţ mělo vliv na sníţení cen, během loňského roku dochází k oţivení na hypotečním trhu a počet i objem hypotečních úvěru roste. Dle statistik v souhrnu za celé první čtvrtletí letošního roku vykázaly banky více neţ 14 tisíc uzavřených hypoték v hodnotě 23,23 miliardy Kč, čímţ se vyhouply těsně za roky hypoteční horečky (2007, 2008). [27] Rozhodující část hypotečních úvěrů je věnována bydlení, menší část z tohoto objemu je věnována na novou výstavbu. Sem plyne asi jen jedna třetina poskytnutých hypotečních úvěrů. Objem hypotečních úvěrů v mld. Kč 160,0

142,3

140,0 120,1 120,0

100,8

100,0

73,9

72,1

84,8

80,0 52,0

60,0 36,2 10,3

14,7

2001

20,0

2000

40,0

22,5

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

0,0

Zdroj: ČSÚ Obr. 6

Objem hypotečních úvěrů v mld. Kč

Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření z kategorie zdravého zadluţování, neboť lidé investují do věci, jejíţ ţivotnost převyšuje délku samotného splácení. [29] Hodnota pořízení bytu či domu dlouhodobě roste. Ceny rostou ve všech regionech, odlišné je tempo růstu cen. Stejně tak roste i výše nájemného bytů. Nutné je však zmínit, ţe výše nájemného není konečnou sumou za nájemní bydlení. Smluvní nájemné rostlo od roku 2001 přibliţně dvakrát rychleji neţ regulované nájemné. Nabídka nájemních bytů rostla pomalu, nové domy k pronájmu se však stále staví v malé míře a stále je většinový trend byty v těchto domech prodávat. V blízké budoucnosti nás čeká několik změn, které mohou mít vliv na ceny nemovitostí.


19

Návrh ministerstva financí a sjednocení sazby DPH na 17,5 % z původních dvou sazeb, 10 % (pro většinu nově postavených bytů a domků) a 20 % (pro byty nad 120 m2 a domy nad 350 m2). Součástí daňové reformy má být úplné zrušení moţnosti odečíst si z daňového základu úroky hypotéky uzavřené po 1. 1. 2012 Pokud budou výše uvedené návrhy schváleny budeme se moci vzít naposledy zvýhodněný hypoteční úvěr, namísto maximálně 300 tisíc si však budeme moci odečíst maximálně 150 tisíc korun. Krátkodobě můţe tato změna znamenat vyšší poptávku po nemovitostech, ti co plánují brzy bydlet ve svém, své rozhodování uspíší a nemovitost koupí jiţ letos. Dlouhodobě tyto změny však poptávku po nemovitostech utlumí. [24]

3.1 Nájem, nebo vlastní bydlení? Nájemní bydlení se mezi sebou finančně odlišuje především kvůli rozsáhlé paletě pronajímatelů. Zjednodušeně jsou byty pronajímány buď státem, a to většinou na komunální úrovni obcemi, nebo soukromými subjekty za komerčním účelem. Samostatnou kapitolu pak tvoří druţstevní bydlení, jeţ je rovněţ formou nájemního bydlení, kdy nájemce bytu je současně členem bytového druţstva, které je vlastníkem příslušného domu. Osobní vlastnictví bylo a vţdy bude vyhledávanější a prestiţnější formou bydlení. Zatímco nájemní náklady odpadnou, do hry vstupují vysoké náklady na pořízení navýšené o úroky a poplatky za úvěr od hypoteční banky nebo stavební spořitelny. Do osobního vlastnictví si můţete převést druţstevní byt, koupit nový byt, nebo si pořídit rodinný domek. [3] Přitom z čistě finančního hlediska musíme brát v potaz minimálně tři faktory: lokalitu, věk a uchovanou hodnotu. Vliv věku Čím dříve začne člověk splácet úvěr, tím déle bude uţívat výhod neplacení nájmu ve stáří. S přibývajícím věkem se zuţují moţnosti vyuţití úvěrů a zároveň roste částka, kterou nenávratně zaplatíme za nájem. Na druhou stranu – pro mladé lidi je často doporučováno právě nájemní bydlení kvůli často menším nákladům a flexibilitě. Ta je výhodná zejména pro ty, u kterých je moţná změna místa práce, nebo zatím jednoduše neví, jak velký byt budou jednou potřebovat. Vliv lokality Zatímco úrokové sazby u hypoték nebo úvěrů ze stavebního spoření jsou stejné pro celou ČR – ceny nemovitostí a výše nájmu se liší lokalitu od lokality. Vzít si úvěr se obecně vyplatí v místech, kde se výše nájmu přibliţuje splátkám úvěru. Následující tabulka zobrazuje nastínění moţného vlivu lokality.

Bydlení, specifický trh nemovitostí Tab. 1

20

Vliv lokality na výši splátky úvěru

Město Ústí nad Labem Brno

Trţní nájem 3500 Kč 8500 Kč

Praha

9500 Kč

Splátka hypotéky1 (20 let) 3200 Kč 12000 Kč (8500 Kč na 40let) 23000 Kč Zdroj: server Finance.cz

V Brně lze situaci popsat takto – trţní nájem 8500 Kč, splátka HU na 20 let 12.000 Kč (na 40 let 8.500 Kč) – tedy při dostatečně dlouhé době splatnosti lze splácet bance v rámci hypotečního úvěru stejnou částku, jako je měsíční nájem. Uchovaní hodnoty Zatímco peníze za nájem se netransformují k nájemníkovu prospěchu, vlastní nemovitost cenu neztrácí – nemovitost lze prodat nebo předat potomkům. I kdyţ na úvěru během jednoho ţivota s porovnáním s nájmem někdy nelze ušetřit, existuje stále silný motiv jeho pořízení. [18] Nedávno nastalou ekonomickou recesi vnímá většina obyvatel ČR jako ekonomickou krizi postihující všechna odvětví i rodiny samotné. Stále více Čechů zvaţuje, zda si koupit nemovitost, nebo raději bydlet v nájmu. Odpověď lze hledat dle zodpovězení následujících tří otázek: 1. Mám zajištěn dostatečný příjem pro několikaleté splácení úvěru? 2. Chci se opravdu usadit a vím, jak velký byt potřebuji? 3. Chci se o koupenou nemovitost starat? V jakém rozsahu? Při rozhodování, zda si koupit byt čí dům nebo zvolit nájem, je klíčová finanční situace rodiny. Nájem je vhodnější pro: lidi s nízkými příjmy, lidi, kteří jiţ mají několik jiných půjček a nejsou schopni je splácet, ty, kdo se nechtějí starat o nemovitost (řešení oprav, rekonstrukcí), studenty a mladé jiţ pracující lidi s nejasnými budoucími plány, lidi s časově omezenou prací v dané lokalitě. Nájemníci nemusí jednorázově investovat do pořízení bydlení, na druhou stranu nemají ke svému obydlí ţádná vlastnická práva, a proto jsou jejich výdaje na bydlení pouze náklady a nikoliv také investicí do vlastního nemovitého majetku. [23]

Výše hypotéky pro: Ústí nad Labem 485.000 Kč, Brno 1,8 milionu Kč a Prahu 3 miliony Kč při pětileté fixaci 1


21

Koupě bytu či domu je vhodná pro: lidi s dostatečnými příjmy – dlouhodobě zajištěnými bonitní obyvatele, lidi, kteří mají ujasněné ţivotní i pracovní plány. Na začátku rozhodování by si rodina měla udělat základní rozpočet – ujasnit si, jakou část příjmu můţe za bydlení maximálně vydat. Musí být zohledněna i varianta, ţe dojde na ztrátu příjmů – např. v důsledku mateřské a rodičovské dovolené. [31] Relativně nejspokojenější lidé ţijící ve vlastním bytě nebo domě, méně jsou spokojeni lidé ţijící v druţstevních bytech a ještě méně lidé ţijící v nájemních bytech, nejméně spokojení jsou lidé ţijící v podnájmech a ubytovnách. Kostelecký také rozdělil občany do tříd, kde nejvýše ceněnou třídou je majitel nájemního domu, následuje majitel rodinného domu/bytu, člen druţstva, nájemník v obecním/státním bytě, dále nájemník s trţním nájemným a nakonec: podnájemník, obyvatel ubytovny či azylového domu. Čím výše si stojí člověk v hierarchii tříd bydlení, tím optimističtější hodnotí vývoj a naopak. Oproti tomu roli státu v otázkách bydlení vidí jako důleţitější příslušníci niţších tříd bydlení. Preference vlastního bydlení má několik příčin – lidé chtějí mít jistotu, chtějí platit „sami sobě“, investovat do vlastní nemovitosti. Z historického hlediska je preference vlastního bydlení přirozená pro venkovské oblasti, ve městech vţdy převaţovalo nájemní bydlení, dnes se projevují tendence návratu na venkov, kde je výstavba domů přece jen jednodušší (nejen z hlediska územního plánování) neţ ve městech. [23]

Financování bydlení

22

4 Financování bydlení Snem většiny obyvatel České republiky je vlastní bydlení. Pořízení vlastního bydlení je obecně povaţováno za výhodnou investici, a pokud by se v budoucnu stalo, ţe ve vlastní nemovitosti člověk nezůstane do konce ţivota, nemovitost snadno prodá. Přinejmenším je nutné – před zakoupením či vystavěním nového bytu, aby si člověk dokázal spočítat, zda je nutné, aby si stavěl nový rodinný dům, kupoval byt nebo zda je pro něj výhodné zajistit si bydlení i nadále vyuţitím pronájmu. Proto nás zajímá především vývoj cen nemovitostí a hlavní faktory, které cenu ovlivňují. Je nutné zváţit všechny transakční náklady2, jeţ bývají spojeny a výstavbou nového domu či koupí bytu a také si uvědomit, ţe trh na cenové signály nereaguje na trhu s nemovitostmi příliš pruţně. Kaţdý by měl zváţit klady a zápory dvou základních alternativ: vlastní bydlení x pronájem, brát v úvahu i moţný budoucí vývoj – a to zdraţení nebo zlevnění nemovitostí či ceny nájmů. Po základní analýze (mnohdy i laické – kaţdý není finančník) by člověk měl dospět k rozhodnutí, zda je pro něj opravdu výhodnější investovat do vlastního bydlení nebo zůstat v podnájmu. Následující kapitoly této práce se budou zabývat variantou pořízení vlastního bydlení, jelikoţ je tento způsob bydlení v naší republice nepreferovanější a nejvíce ceněný. V kaţdém případě našetřit si vlastní peníze na koupi či stavbu bytu nebo domu není v reálném čase moţné. Proto se pro financování bytových potřeb vyuţívá: hypoteční úvěr, stavební spoření – především úvěry ze stavebního spoření, v kombinaci s vlastními prostředky (pokud jimi dotyčný disponuje, popřípadě dalšími půjčkami).

4.1 Hypoteční úvěr 4.1.1

Historie hypotečního úvěru

Pojem hypotečního úvěru v nám známé podobě je spojen se vznikem pozemkových knih, skutečné dynamiky dosáhl hypoteční úvěr zavedením hypotečních zástavních listů3. Zpočátku byly zástavní listy zajištěny zástavním právem na určitém statku, jejich majitel tak měl právo domoci se své pohledávky exekucí zastavené nemovitosti. Druţstvo však mělo zástavní právo na dluţníkův majetek pro případ neplacení úroků. Tak vznikla dvě zástavní práva na jednu nemoTransakční náklady = náklady přímo nesouvisející se cenou nemovitosti (např. výdaje vynaloţené na stěhování, poplatek realitní kanceláři, daň z převodu nemovitostí, poplatky za vyřízení úvěrů, atd. 3 Prvním ústavem vydávajícím zástavní listy bylo Slezské rytířství úvěrní druţstvo, které vzniklo v Pruském Slezsku v roce 1769, jehoţ původním posláním bylo zachránit zadluţenou agrární šlechtu před úpadkem. 2


23

vitost spojená s jedinou pohledávkou. Tento rozpor byl řešen tak, jako by měl vlastník zástavního listu pouze právo podzástavní a mohl si tak soudně nechat přikázat hypoteční pohledávku druţstva na daném statku v případě, ţe druţstvo nesplnilo vůči němu své závazky. I přes tyto nedostatky začaly na přelomu 18. a 19. století vznikat tzv. zemské úvěrní banky, kde vystupoval jako ručitel stát. Významná změna přišla ve spojitosti se vznikem akciových bank ve Francii, kdy si tehdejší největší hypoteční banka světa „Credit Foncier de France“ vyhradila v roce 1877 právo prodávat hypoteční listy ve velkých sériích na trhu, ne přímo do rukou vypůjčovatelů. Těm byly vyplaceny konkrétní peněţní částky. První zástavní listy v bývalém Rakousku – Uhersku byly vydávány od roku 1841, na území dnešní České republiky pak od roku 1863 Bodenkreditastaltem a také první Hypoteční bankou království Českého zaloţenou roku 1864. Od 70. let 19. století pak mohly zástavní listy vydávat i ústavy provozující jinou neţ jen hypoteční činnost. Po vzniku Československé republiky se nejvýznamnější bankou vydávající zástavní listy stala jiţ zmíněná Hypoteční banka království Českého, jejíţ emise se před válkou pohybovaly kolem 1 mld. Kč., jejich bezpečnost byla zajištěna zanesením do zemských knih a přísným postupem vlády při povolování jejich emise. Jako krytí závazků ze zástavních listů mohly být pouţity pouze půjčky poskytnuté na plodnou půdu a činţovní domy. Mezi další emitenty zástavních listů patřila Zemská banka, Hypoteční banka a zemědělská banka Moravská. Tyto ústavy od 70. let 19. století poskytovaly také půjčky komunální, elektrizační a ţelezniční. Veřejnoprávní charakter hypotečních ústavů byl rozhodujícím faktorem, který je chránil před vlivem germanizace či likvidací v období okupace. Tak se dočkaly aţ v roce 1948, kdy byly aktiva a závazky nejvýznamnějších hypotečních ústavů převedeny na nově zaloţenou Investiční banku. K 1. červenci 1995 nabyl účinnosti zákon č. 84/1995 Sb. z dubna téhoţ roku, jeţ bývá označován jako „hypoteční zákon“. Banky si na první licenci k provádění prvních hypotečních obchodů musely počkat ještě několik měsíců. Ještě v září téhoţ roku vyla udělena Českomoravské hypoteční bance a na sklonku roku 1996 dalším bankovním domům.4 [11] 4.1.2

Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr, dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. V České republice se do širšího povědomí dostal jako úvěr, pomocí kterého je moţné pořídit si vlastní bydlení, nejvýznamnějším rysem je to, ţe jde o úvěr, 4

Komerční banka, Česká spořitelna, Vereinsbank, Hypo-bank CZ a Creditanstalt


24

jehoţ návratnost je zajištěna zástavním právem k nemovitosti – hypotékou. Toto právo dává věřiteli právo nechat si zaplatit poskytnutý úvěr z prodeje takové nemovitosti v případě, ţe dluţník není s to splatit hypoteční úvěr z jiných zdrojů. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. [7] 4.1.3

Právní úprava

Dnem 1. července 1995 vstoupil v platnost zákon č. 84/1995 Sb., který se zapsal do povědomí veřejnosti jako „hypoteční zákon“. Znamenal začátek nového odvětví bankovního podnikání, hypotečního bankovnictví. Tento zákon vlastně novelizoval pět dalších zákonů, kterými je hypoteční bankovnictví upravováno, jedná se o zákon: č. 530/1991 Sb., o dluhopisech, č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, č. 21/1992 Sb., o bankách. Pro fungování hypotečního trhu je rozhodující: novela zákona č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, novela zákona č. 21/1992 Sb. o bankách, ve znění pozdějších předpisů, které definují hypoteční úvěr, zdroje jeho krytí a všeobecný rámec pravidel pro jeho poskytování. [9] Ostatní novely zákonů plynoucí z hypotečního zákona vytváří podmínky pro zabezpečení přednostního uspokojování pohledávek z hypotečních úvěrů, zajišťovaných zástavním právem, před pohledávkami ostatních subjektů majících své pohledávky u dluţníka. Nejnovějším právním předpisem pro fungování hypotečního trhu je nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem našeho vstupu do EU, tj. 1.5.2004, a definoval nově hypoteční úvěry. [7] 4.1.4

Použití hypotečního úvěru

Dříve bylo moţné hypoteční úvěry poskytovat pouze na investice do nemovitostí na území ČR, na jejich výstavbu či pořízení, a zajistit jeho splacení zástavním právem k nemovitosti. Nyní jiţ tato podmínka zákonem daná není a hypoteční úvěry jsou vlastně všechny úvěry zajištěné nemovitostí. Z toho vyplývá, ţe jej lze pouţít na cokoliv, zejména pak na zajištění bytových potřeb a těmi dle zákona č. 96/1993 Sb. jsou: výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby, koupě pozemku (při splnění podmínek), koupě bytového domu, bytu, rodinného domu včetně rozestavěné stavby těchto objektů,


25

splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného uţívání bytu nebo rodinného domu, údrţba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo v uţívání, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manţelů nebo vypořádání spoludědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytu, rodinného domu nebo bytového domu, úhrada za převod členských práv a povinností druţstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného uţívání bytu, splacení úvěru nebo půjčky pouţitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) aţ g). [7] 4.1.5

Hlavní vlastnosti hypotečního úvěru

Z hlediska výše hypotečního úvěru je rozhodující cena, za kterou lze nemovitost, jíţ je zajišťována návratnost úvěru, v případě potřeby prodat. V České republice je tato cena nazývána cenou obvyklou – banka má právo tuto cenu stanovit podle své vlastní metodiky a to s přihlédnutím k cenám, za jaké se obvykle tyto nemovitosti v daném regionu prodávají. Doba ţivotnosti nemovitosti je doba5, po kterou můţe nemovitost slouţit k účelům, pro které byla pořízena, a doba, po kterou je s to si udrţet svou hodnotu, představující maximální dobu. Platí pravidlo, ţe čím je doba splatnosti delší, tím niţší jsou splátky hypotečního úvěru a tím více lidí je schopno splátky vyčlenit z rodinného rozpočtu, tím je dáno, ţe čím delší je doba splatnosti, tím se více zaplatí bance celkově na úrocích. [7] 4.1.6

Základní druhy hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěry lze v současné době rozlišit na dva základní typy a to dle účelu vyuţití úvěru: Účelové hypoteční úvěry můţe klient pouţít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr vyuţit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak jiţ u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví. Neúčelové hypoteční úvěry, americká hypotéka, nemá pro klienta ţádná omezení, na co peníze z úvěru pouţije. Můţe tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa. 5

V současné době zpravidla 30 let, ideální bývá doba mezi 15 aţ 20 lety


26

Ať jiţ účelový nebo neúčelový úvěr, oba musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví. Navíc většinou účelové úvěry, kdy banka ví, co je úvěrem financováno (na bydlení), mají lepší podmínky (niţší úrokové sazby) neţ úvěry neúčelové. [20] Toto členění vychází zejména z míry rizikovosti – úvěry na vlastní bydlení jsou povaţovány za úvěry s velmi nízkou mírou rizika jejich nesplacení. Další moţné rozdělení úvěrů Dle příjemce úvěru: úvěry fyzickým osobám, úvěry právnickým osobám – povaţovány za více rizikové. Dle výše úvěru: je moţné hypoteční úvěry rozlišit podle maximální výše, kterou můţe klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny obvyklé zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient můţe setkat s úvěry do výše 70, 80, 90 nebo dokonce 100 procent. [20] Dle způsobu splácení: anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky), progresivní (klient ze začátku platí niţší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují), degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně sniţuje). Dle moţnosti kombinace, především se: stavebním spořením, ţivotním pojištěním. Najdou se i další způsoby podle čeho lze hypoteční úvěry rozlišovat např. podle způsobu čerpání (jednorázové, postupné, před zápisem zástavního práva), podle doby splatnosti nebo podle doby fixace úrokové sazby. [7] 4.1.7

Poskytovatelé hypotečních úvěrů

Poskytování hypotečních úvěrů licencovanou bankou spadá do činností dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992Sb.


27

V současné době patří k největším6 poskytovatelům hypotečních úvěrů v ČR tito: Hypoteční banka, Komerční banka, Česká spořitelna, Reifeissenbank, UniCredit bank. Hypoteční obchodní činnost bank musí být oddělena od klasického obchodního bankovnictví. 4.1.8

Státní podpora hypoték

Formy státní podpory hypoték jsou různé a sledují hlavně tyto dva cíle: podpora a zkvalitňování bydlení rodin s nízkými příjmy, podpora bytové výstavby vůbec a zvláště trhu s byty. Mezi další cíle můţeme řadit: podporu rozvoje infrastruktury, podporu migrace obyvatelstva, příspěvky na modernizaci bytového fondu. Formy zvýhodňování hypotečního úvěrování V České republice se jedná zejména o: daňové osvobození úroků z hypotečních zástavních listů, odpočty zaplacených úroků z hypotečních úvěrů od základu daně příjmu, přímými dotacemi k úrokům, přímými zvýhodněnými půjčkami, poskytování záruk. Úroky z hypotečních zástavních listů jsou jedním z nejvýznamnějších zdrojů poskytování hypotečních úvěrů – jsou osvobozeny od daně z příjmů, mnoha klientů se týká moţnost odpočtů zaplacených úroků z hypotečních úvěrů od základu daně příjmu, zde musí jít o úvěry fyzickým osobám na bydlení. Z přímých úrokových dotací je nejvíce rozšířená finanční podpora hypotečního úvěrování nebo bytové výstavby – nárok na ni mají fyzické osoby, které financují vlastní nové bydlení, popřípadě bytová druţstva či obce pro výstavbu nových bytů pro své členy nebo nájemníky. Získat příspěvky od státu k úrokům z hypotečního úvěru mohou i osoby ve věku do 36 let na starší byty nebo rodinné domy, pokud nikdy vlastní byt neměli. [7]

6

Dle statistik Ministerstva pro místní rozvoj ke konci roku 2010


28

4.2 Stavební spoření 4.2.1

Historie stavebního spoření

Základní myšlenka stavebního spoření i jeho rámcová pravidla pocházejí z Anglie. Historicky první stavební spořitelna nesla název Building Society a byla zaloţena v Birminghamu uţ roku 1775. Členové tohoto spolku poskytovali vklady do fondu. Z něj byly následně financovány úvěry na jejich bytové účely. V Německu zaloţil první stavební spořitelnu pastor von Bondeschwingh roku 1885 v Bielefeldu. Ta byla známá jako Stavební spořitelna pro kaţdého. Opravdový rozkvět však stavební spoření v Německu zaţilo aţ v poválečné době, v letech 1924 aţ 1929. O rozvoj tohoto produktu se tehdy zasadil především Georg Kropp, zakladatel tzv. Společenství přátel. Jiţ tři roky po jeho zaloţení z něj byly přiděleny první peníze na bytovou výstavbu. Koncem třicátých let došlo v systému k první zásadní změně. Bylo zavedeno kritérium pro získání úvěru, tzv. hodnotící číslo. Do té doby byl systém zaloţen na losování. [13] V České republice je stavební spoření řazeno k nejmladším finančním produktům. Model fungování byl převzat ze sousedních zemí (Rakouska a Německa). Stavební spoření bylo v naší zemi právně upraveno v roce 1993. 4.2.2

Stavební spoření

Pod pojmem stavební spoření se skrývá účelový druh spoření, na jehoţ účet vedený stavební spořitelnou jsou dlouhodobě ukládány peněţní prostředky. Dle zákona o zákona 56/1993 Sb., jde o účelové spoření spočívající: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám účastníkům stavebního spoření.[6] 4.2.3

Právní úprava stavebního spoření

Stavební spoření je upraveno zákonem č.96/2003 Sb, o stavebním spoření a státní podpoře a státní podpoře stavebního spoření. Tento zákon prošel významnou novelizací 1. 7. 1995. Klíčovým zákonem je Zákon č. 348/2010 Sb., kterým se mění zákon č. 96/2003, o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 587/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Další zákony týkající se stavebního spoření: Zákon č. 21/1992, o bankách, zde jde především o úpravu týkající se bankovních institucí poskytující stavební spoření


29

Zákon č. 586/1992, o dani z příjmů, kde je definováno zdaňování výnosů z vkladů na účtech stavebního spoření a daňová úprava úvěrů poskytovaných v rámci stavebního spoření. [14] 4.2.4

Účet stavebního spoření

Účet stavebního spoření vzniká účastníkovi na základě smlouvy o stavebním spoření uzavřené mezi ním a stavební spořitelnou. Ve smlouvě musí být ze zákona mimo jiné uvedena výše: úrokové sazby, kterou účastník ze svých peněz získá během spoření a úrokové sazby, za kterou poskytne spořitelna úvěr ze stavebního spoření. Smlouvou vzniká klientovi tzv. účet stavebního spoření, na kterém jsou evidovány jeho peněţní příspěvky. [6] Výše pravidelné úloţky na účet je nastavena dle přání účastníka, které je korigováno podmínkami spořitelny a závisí na: tarifu stavebního spoření, výši cílové částky. Tarify (varianty) určují všechny podstatné parametry smlouvy, tj.: výši minimálních měsíčních úloţek vzhledem k výši cílové částky, koeficient hodnotícího čísla, výši minimálních splátek úvěru ze stavebního spoření, dobu splatnosti úvěru. Výše minimální úloţky a výše minimální splátky úvěru se vţdy stanovuje určitým procentem z cílové částky. Cílová částka se povaţuje za hlavní parametr stavebního spoření a představuje celkovou peněţní sumu, která je vyplacena stavební spořitelnou účastníkovi při splnění podmínek na financování jeho bytových potřeb. Jde tedy o: vklady účastníka, státní podporu, úroky z vkladů a státní podpory, úvěr ze stavebního spoření. Přestoţe je smlouva o stavebním spoření vţdy od počátku uzavírána na určitou cílovou částku, neznamená to, ţe má účastník spoření nárok na vyuţití cílové částky hned po začátku uzavření stavebního spoření.


30

Nárok na vyuţití celé cílové částky má účastník aţ po tzv. přidělení cílové částky, které je vázáno na splnění zákonných podmínek a podmínek stavební spořitelny. Přidělením cílové částky také vzniká nárok na získání úvěru ze stavebního spoření. [26] Hodnotícím číslem hodnotí spořitelna všechny smlouvy, které se svými klienty uzavřela, v termínech ohodnocení pravidelně ke konci kaţdého měsíce nebo čtvrtletí. Hodnotící číslo slouţí k určení okamţiku splnění jedné z podmínek pro přidělení cílové částky. Je závislé na výši úroků – čím vyšší je suma úroků, které na své smlouvě účastník zatím získal, tím vyšší je i hodnotící číslo a na výši úspor ve vztahu k cílové částce – čím více má účastník na své smlouvě naspořeno, tím vyšší je hodnotící číslo. [26] 4.2.5

Státní podpora

U smluv uzavřených do 31 .12. 2003: Nárok na státní podporu má účastník stavebního spoření, který je fyzickou osobou s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. U smluv uzavřených po 1. 1. 2004 můţe státní podporu získat: občan České republiky, občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Má-li účastník splňující výše uvedené podmínky uzavřeno v jednom kalendářním roce více smluv, přísluší státní podpora na ty smlouvy, u kterých o její přiznání písemně poţádal. Přitom se postupně poukazují zálohy státní podpory přednostně z uspořených částek u dříve uzavřených smluv, přičemţ celkový součet záloh státní podpory ke všem smlouvám účastníka v příslušném kalendářním roce nesmí přesáhnout částku 3 000 Kč. Nárok na výplatu státní podpory má účastník pro smlouvy uzavřené do 31.12.2003, pokud po dobu 5 let nebylo nakládáno s vkladem. Účastník stavebního spoření s uzavřenou smlouvu po 1.1.2004 má nárok na výplatu státní podpory, pokud po dobu 6 let nebylo nakládáno vkladem. Novela zákona upravila výpočet státní podpory. Výše státní podpory byla novelou stanovena na 10 % z uspořené částky v kalendářním roce. Maximální částka, ze které je moţno státní podporu vypočítat, je 20 tisíc. Za jeden kalendářní rok je tedy moţno získat státní podporu v maximální výši 2.000 Kč. Novela zákona naplňuje cíl rychlé úspory rozpočtu i tím, ţe pro podporu vyplacenou v roce 2011 za rok 2010 zavádí zvláštní daň se speciální sazbou 50 %. Lidé tak dostanou reálně polovinu z nárokované částky (maximálně 2.250 Kč


31

u smluv uzavřených do konce roku 2003 a 1.500 Kč pro smlouvy uzavřené v letech 2004 – 2010). Ve svém rozhodnutí Ústavní soud v dubnu 2011 s okamţitou platností zrušil 50% daň, která sniţovala státní příspěvek ke stavebnímu spoření za rok 2010. Přesněji řečeno tuto mimořádnou daň soud zrušil jiţ ke dni vyhlášení nálezu ve Sbírce zákonů. Účinky se tedy na klienty spořitelen vztahovat nebudou. [22] Stavební spoření jiţ nebude osvobozeno od daně, kterou platí klienti standardních bank z výnosů, které jim plynou z úroků. Úroky tak budou zdaněny 15 % a odváděny sráţkou, kterou provede stavební spořitelna – toto s platností od 1.1.2011. Novela zákona7 umoţňuje nárokovat státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou. Nárok však bude uspokojen pouze do celkové výše maximální státní podpory, tedy celkem do 2.000 Kč. Přednostně se bude státní podpora připisovat na smlouvy dříve uzavřené aţ do vyčerpání maximálního nároku. Dosud se tento reţim týkal pouze smluv uzavřených po 1. 1. 2004. [6] 4.2.6

Fáze stavebního spoření

Po uhrazení poplatku za uzavření smlouvy nastává Fáze spoření V tomto období účastník na svůj účet u spořitelny pravidelně (např. měsíčně, půlročně, ročně apod.) nebo nepravidelně (na účet lze kdykoliv vloţit jakoukoliv částku) ukládá smluvené částky. Tyto částky jsou průběţně úročeny úrokovou sazbou z vkladů a jednou ročně k nim je připisována státní podpora. Doba spoření není nijak maximálně omezena. Pokud však účastník nepoţádá o úvěr a nechce přijít o státní podporu, musí vklady ve spořitelně nechat nejméně po dobu 6 let. Po šesti letech můţe buď smlouvu vypovědět a uspořené peníze pouţít na jakýkoliv účel (mimo jiné také na uzavření nové smlouvy o stavebním spoření), nebo můţe na stejnou smlouvu a za stejných podmínek spořit i nadále, do doby dosaţení cílové částky. Fáze úvěru V rámci stavebního spoření nemusí účastník výhradně spořit, můţe také poţádat o úvěr. Pokud bude mít zájem o klasický úvěr ze stavebního spoření, musí ze zákona nejprve projít minimálně dvouletou fází spoření. Pro přidělení úvěru pak musí splnit i další podmínky, které si kaţdá spořitelna stanovuje individuálně. Jde především o naspoření určitého procenta cílové částky, dosaţení určité hodnoty hodnotícího čísla a předloţení důkazů o dostatečné bonitě klienta, příp. zajištění úvěru. Úvěr můţe být (na rozdíl od částky získané pouze spořením) pouţit pouze na bytové potřeby a toto pouţití musí být řádně prokázáno. Pokud se účastníkovi nepodaří splnit některou z podmínek pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, můţe poţádat o překlenovací úvěr. Ten můţe být 18.5.2011 vláda schválila uvedené změny ve stavebním spoření, s výjimkou 50% sráţkové daně, jeţ zrušil v dubnu Ústavní soud. 7


32

přidělen prakticky ihned po zaloţení smlouvy a slouţí k překlenutí doby do přidělení klasického úvěru. Se splácením úroků z překlenovacího úvěru zároveň spoří na svůj účet u stavební spořitelny aţ do doby, kdy je přidělen řádný úvěr ze stavebního spoření, kterým se splatí úvěr překlenovací. Stavební spoření končí výpovědí smlouvy nebo splacením úvěru. [26] 4.2.7

Poskytovatelé stavebního spoření

Na českém trhu působí v současné době 5 stavebních spořitelen nabízejících stavební spoření v několika variantách: Českomoravská stavební spořitelna, a. s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s., Reiffeisen stavební spořitelna, a. s., Stavební spořitelna české spořitelny, a. s., Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. Stavební spoření lze uzavřít i na pobočkách komerčních bank – tyto produkty jsou však vţdy navázány na uvedené stavební spořitelny.

Vlastní práce

33

5 Vlastní práce V následující části bakalářské práce jsou uvedeny modelové situace znázorňující moţnosti získávání finančních prostředků pro řešení bytových potřeb dvou různých domácností. Navrţená řešení jsou koncipována pro 2 modelové rodiny z Jihomoravského kraje, konkrétně z okresu Blansko, region Boskovicko. Město Boskovice jsem zvolila záměrně, pobočky bank a spořitelen znám, s většinou z nich mám osobní zkušenost. Finanční instituce jsou zvoleny dle oblíbenosti klientů (jeţ si svou velikostí a počtem klientů konkurují – dle výzkumu provedeného v rámci praxe na Vyšší odborné škole ekonomické v Boskovicích) takto: ČSOB, KB, ČS, UniCredit bank, Reiffeisenbank a Poštovní spořitelna, pro stavební spoření ČMSS. Pro obě domácnosti jsou uvedeny moţné varianty získání potřebných prostředků a doporučeno řešení pro financování jejich vlastního bydlení prostřednictvím finančních institucí působících v Boskovicích. V Boskovicích má zastoupení několik úvěrových domů a proto je moţná komparace nabídek. V druhém modelovém případě byla pro srovnání zvolena také mBank, která ve městě sice zastoupení nemá, ale pro klienty je dostupná v rámci mKiosků v hypermarketech Globus či obchodních centrech Avion, které klienti navštěvují. První model představuje situaci, kdy mladý bezdětný pár kupuje byt do osobního vlastnictví, přičemţ nemá našetřené zvláštní prostředky, mladí počítají, ţe budou celou koupi realizovat pomocí hypotečního úvěru. Protoţe nemají ţádné předchozí zkušenosti, rozhodli se realizovat nákup bytu pomocí realitní kanceláře. Tento modelový příklad znázorňuje, na co se musí ţadatelé v podobné situaci připravit a s jakou výší hypotéky skutečně počítat, jelikoţ ta se významně liší od jejich představ. Druhý model ukazuje čtyřčlennou rodinu, která zvaţuje, zda postavit novostavbu na vlastním pozemku v obci Šebetov na Boskovicku, nebo pozemek prodá a peníze pouţije k nákupu bytu v Boskovicích. Modelové situace a jejich návrhy řešení jsou popsány co nejsrozumitelněji pro běţného klienta banky nebo spořitelny, který není specialistou v oblasti hypotečního úvěrování či stavebního spoření a s úvěry na bydlení nemá zkušenosti. Doporučené řešení bytové situace s výběrem finančního nástroje je stanoveno na základě nabídek bank či spořitelny, konkrétně dle nabízené úrokové míry pro první období fixace, kterou při první - kontaktní návštěvě klient od banky či spořitelny obdrţí v rámci nabídky dle jeho poţadavků. Modely neuvaţují v první fázi srovnání dle výše RPSN, protoţe tento ukazatel nelze spolehlivě získat, finanční instituce otálely jak při vyčíslení RPSN, tak se sdělením skutečně zaplacené částky při úplném zaplacení úvěru s odkazem na změny sazeb ve výročí fixace, v případě ţádosti o sníţení splátek či přerušení splácení nebo při vkládání mimořádných splátek s tím, ţe poţadované informace sdělují pouze klientům s konkrétní ţádosti o úvěr oproti poskytnutí osobních údajů. Protoţe informace tohoto charakteru nejsou zřejmé pro všechny uvaţované nabídky, nebylo by srovnání dle nich relevantní. Sazbu

Vlastní práce

34

RPSN i konečnou výši skutečně zaplacených prostředků by si mohl klient k nabídkám sám dopočítat, toto však není cílem práce. V uţším výběru alternativ jsou oba ukazatele pro dokreslení nabídky uvedeny.

5.1

Model č.1

Mladý pár: Martina 25 let a Zdeněk 26 let, svobodní, zaměstnanci Bydlí v pronájmu ve Svitávce v bytě 2+1 56m2 v bytovém domě v majetku soukromého vlastníka, prostředníkem je realitní kancelář. Náklady na bydlení nyní: 5.000 Kč měsíční nájem 3.000 Kč měsíční záloha na elektřinu 660 Kč odvoz odpadů Celkem: Příjmy:

8.660 Kč Martina – technicko administrativní pracovnice 13.000 Kč měsíčně Zdeněk - řidič kamionu v zahraniční automobilové dopravě 8.000 Kč měsíčně + diety cca 22.000 Kč měsíčně

Součet čistých mezd: Další výdaje: Splátka leasingu Splátka půjčky

43.000 Kč měsíčně 4905 Kč měsíčně 1400 Kč měsíčně

Tyto uvedené úvěry má na své jméno vedeny Zdeněk u dvou různých institucí. Další finanční prostředky: účet st. sp. 106.000 Kč -> smlouva uzavřená v roce 2004, CČ 800.000 Kč Pro zjednodušení neuvaţujeme výdaje na ŢP a PP. Cíl: Koupě bytu 3+1 85 m2 do OV v Letovicích v celkové hodnotě 1.430.000 Kč Koupě bytu bude probíhat přes prostředníka – realitní kancelář – kvůli kvalitnímu zpracování kupní smlouvy, přípravě dokladů pro potřeby banky. Mladý pár by chtěl hypotéku v 100% výši, přičemţ peníze na účtu stavebního spoření by vyuţili na poplatky realitní kanceláři za zprostředkování prodeje, drobné stavební úpravy a dovybavení bytu, aby si nemuseli půjčovat další prostředky. Maximální výše splátky by měla být do 10.000 Kč měsíčně, by nedošlo ke kritické situaci v rámci jejich rozpočtu. 1. krok: Výběr bank a porovnání on-line nabídek Výběr bank provedli Martina se Zdeňkem následovně: 1. ČSOB banka – pobočka Boskovice – Martina je klient

Vlastní práce

35

2. Česká spořitelna – pobočka Boskovice – Zdeněk je klient 3. Komerční banka – pobočka Boskovice – doplňuje výše uvedené banky pro srovnání 4. UniCredit bank – nově otevřená bezhotovostní pobočka Boskovice – očekávání a Kčních produktů Z uvedených bank preferují banky, kde jsou klienty. O úvěr chtějí ţádat dohromady jako spoluţadatelé, či jako ţadatel a přistupitel8 k úvěru. Prvním krokem je srovnání on-line nabídek jednotlivých bankovních domů. Vstupní údaje: Výše úvěru 1.430.000 Kč -> přičemţ kupní cena bytu je také 1.430.000 Kč Doba splácení -> 20 let Fixace úrokové sazby-> 5let Výsledky: Tab. 2

On-line nabídky bank pro Model č.1

Produkt/Banka 100% hypotéka Úroková míra Měsíční splátka RPSN Celkově zaplaceno

ČSOB

ČS

ANO ANO 5,69 % p.a. od 3,79 % p.a. 9.991 Kč od 8.508 Kč 6,11 % od 4,10 % 2 397 810

KB

UniCredit bank

NE -

NE -

od 2 041 944 Zdroj: Nabídky jednotlivých bank

2. krok Osobní jednání ve vybraných bankách Podle prvních výsledků se jeví jako nejlepší hypotéka od České spořitelny. Po základním srovnání následovaly návštěvy v bankách. Komerční banka nabízí: Hypotéka Klasik – je maximálně poskytována do výše 85 % s nabízenou nejniţší výší úrokové sazby při fixaci na 5 let: 4,19 Hypotéka Plus – je maximálně poskytována do výše 100 % s nabízenou nejniţší výší úrokové sazby při fixaci na 5 let: 4,69 Přičemţ po základním vyhodnocení finanční situace potenciálních klientů vyjádřila toto stanovisko: neposkytuje 100% hypotéku pro ne-klienty, základní Přestupitele k úvěru/k závazku můţeme charakterizovat dvěma způsoby: 1. Přistupitel můţe být jednak osobou, která funguje stejně jako spoludluţník. Za splnění závazku tedy odpovídá spolu s dluţníkem "společně a nerozdílně". 2. Osoba, která za dluţníka převezme jeho dluh a zaváţe se jej věřiteli splatit. [16] 8

Vlastní práce

36

podmínkou je mít v bance klientskou historii, přinejmenším aktivně vyuţívat běţný účet u Komerční banky. UniCredit bank nabízí: Při poţadovaném nastavení je banka schopna poskytnout 1.215.500 Kč, to je 85 % z poţadovaných prostředků. Přičemţ vysvětlení se odvíjí od LTV – loan to value ukazatele = banka od hodnoty nemovitosti odečte 15 % a poskytují pouze LTV 85, loan to value vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě zajištění. Při takto nastaveném hypotečním úvěru dokáţe banka kalkulovat s úrokovou sazbou 3,79% p.a. a výší měsíční splátky 7.229 Kč. V rámci reklamní kampaně k produktu Převratná hypotéka, banka slibuje úrok 2,5% p.a., coţ se týká opět jen klientů, kteří aktivně vyuţívají běţný účet u banky a mají sjednána další pojištění. Hypotéka navíc není fixována. Nabídka České spořitelny vypadá takto: Nelze poskytnout úvěr ve výši 100 % z toho důvodu, ţe nezohledňuje celou výši diet proplácených ke Zdeňkové mzdě. A i ve standardní hypotéce nabízí LTV ve výši maximálně 90 %. Takţe i přes to, ţe banka nabízí Hypotéku na bydlení s minimální výší úrokové sazby od 3,79 % p.a. pro klienty banky do 100 % se splácením hypotéky z Osobního účtu a podmíněným ţivotním pojištěním, není ochotná půjčit poţadovanou výši prostředků z důvodu nedostatečné bonity klienta. Mladý pár se proto rozhodl, ţe další jednání s těmito bankami ukončí, u preferované České spořitelny mimo jiné také proto, ţe Zdeněk jako řidič kamionu nemá moţnost vyřizovat úvěr osobně a téměř na všech dokumentech je vyţadován jeho ověřený podpis, po dotazu na udělení plné moci v zastupování Martině se banka nevyjádřila kladně. Nabídka ČSOB banky: Dle přepočtu on-line nabídky v rámci hypotečního kalkulátoru na webu tj. hypoteční úvěr ve výši 1.430.000 Kč, při úrokové míře 5,69 % p.a. a splátkou 9.991 Kč měsíčně – při poţadované fixaci 5 let, banka prostředky neposkytne. Klienti nedosáhnou na 100% hypotéku, protoţe pro banku nejsou bonitní, součet čistých příjmů by musel činit alespoň 30.000 Kč měsíčně, přičemţ banka nebude započítávat Zdeňkovi diety. Banka nabídla alternativní výpočet dle následujícího obrázku.

Vlastní práce

Obr. 7

37

Zdroj: Nabídka Hypoteční banky Orientační propočet hypotečního úvěru od Hypoteční banky

Aby splátka byla dle poţadavku klienta niţší neţ 10.000 Kč měsíčně včetně správy hypotéky a potřebných pojištění, bude délka hypotéky prodlouţena o deset let. Dle této nabídky vidíme, ţe jde o hypoteční úvěr do 85 % hodnoty zajištění, proto je zřejmé, ţe pokud by banka měla poskytnout úvěr ve výši 1.430.000 Kč musí být hodnota zajištění minimálně 1.682.353 Kč, coţ pro mladé partnery znamená následující: Byt, který má být ručitelským závazkem nebude pro tuto výši úvěru dostačovat -> byt, musí být oceněn odhadcem banky a výše odhadu by se v tomto případě musela stanovit na výši 1.682.353 Kč, coţ je málo pravděpodobné. Pokud budeme brát v úvahu, ţe kupní cena = odhadní cena, hodnota nemovitosti jako podklad pro zajištění bude ve výši 85 % prodejní hodnoty nemovitosti z 1.430.000 Kč, coţ je 1.215.500 Kč. 3. krok Jaké jsou další možnosti? Klienti mají tyto dvě moţnosti: 1. z vlastních zdrojů bance doplatit poţadovaný rozdíl, tj. 1.430.000 Kč – 1.215.500 Kč = 214.500 Kč a banka poté poskytne hypoteční úvěr dle nabídky, 2. zváţit jiný způsob financování – úvěr ze stavebního spoření, který partneři nechtěli původně vůbec vyuţívat. Protoţe mladý pár částkou 214.500 Kč nedisponuje a bez dalších půjček nebo úvěrů by na ni nedosáhla, rozhodli se, ţe prověří svoje moţnosti v rámci stavebního spoření uzavřeného u Českomoravské stavební spořitelny.

Vlastní práce

38

Martina má smlouvu z roku 2003 s CČ 800.000 Kč, nyní naspořeno 106.000 Kč. Aby se dalo pomýšlet na úvěr ze stavebního spoření, muselo by být splněno toto: 1. účel = financování bytové potřeby 2. spoření musí probíhat nejméně 2 roky 3. naspořeno 35 % - 50 % z cílové částky, Poslední podmínku klientka nesplňuje, proto je moţnost vyuţití překlenovacího úvěru. Dle poţadavků: částka 1.430.000 a délka splácení 20 let, ČMSS nabízí: Variantu TOP KREDIT -> délka úvěru max. 18 let, úrok 4,8 % p.a. Překlenovací úvěr spolu s úvěrem by přepočteno na měsíční zatíţení vypadal takto: Prvních 8 let po čerpání překlenovacího úvěru: 6.800 Kč pro placení úroků z překlenovacího úroku + 5.124 Kč jako spořící část. Tj. celkové měsíční zatíţení 11.924 Kč. Skladba splátky překlenovacího úvěru prvních 8 let 14000 12000 10000

5124

8000

dospořování

6000 4000

splátka úroků 6800

2000 0 účet stavebního spoření

Obr. 8

Skladba splátky překlenovacího úvěru prvních 8 let splácení

Od 9. roku bude překlenovací úvěr překlopen do standardního úvěru ze stavebního spoření a měsíční zatíţení splátkou bude po dobu dalších deseti let 8.580 Kč.

Vlastní práce

39

Skladba splátky úvěru od 9. roku úvěru

10000 8000 6000

8580

4000 2000 0 účet stavebního spoření

Obr. 9

Skladba splátky úvěru od 9. Roku splácení úvěru

Tato moţnost zajistí, schválení úvěru ve výši 1.430.000 Kč poskytnut, při dostatečné výši zajištění. (ČMSS poskytuje úvěry bez zajištění do max. výše 500.000 Kč.) Pokud vyhodnotíme nabídku dle měsíční splátky 11.924 Kč, jsme o 1.924 Kč nad limitem poţadované měsíční splátky 10.000 Kč. Dále spořitelna nabídla variantu v rámci tarifu TOP Hypo. Zde by se výrazně prodlouţila doba splácení a to na 28let, při úrokové sazbě 4,8 % p.a. by měsíční zatíţení vypadalo takto: Prvních 14 let – měsíční splátka: 3.600 Kč pro placení úroků z překlenovacího úroku + 5.250 Kč jako spořící část. Tj. celkové měsíční zatíţení 8.850 Kč. Od 15. roku – měsíční splátka 7.570 Kč. Pokud by klienti souhlasili s prodlouţením doby splácení o 8 let, potřebná výše čistého příjmu pro schválení úvěru je minimálně 14.537 Kč měsíčně. Zdeněk by musel být k úvěru připojen jako spoluţadatel či přistupitel, bohuţel, ani ČMSS nechce brát v úvahu výši diet pro řidiče kamionu a protoţe splácí ještě 2 další úvěry, dvojice není pro získání 1.430.000 Kč dostatečně bonitní. 5.1.1

Dílčí závěr

Mladý pár si tento konkrétní byt dovolit nemůţe, svoji bonitou nesplňují podmínky ţádné z bank ani stavební spořitelny. Pro 100% hypotéku by musel vzrůst jejich čistý měsíční příjem přibliţně na dvojnásobek, přičemţ nelze počítat výši diet. Banky jsou ochotny při dostatečném zajištění nabídnout hypotéku do výše 85 % poţadovaných prostředků, potřebných 15 % je vyţadován od klienta. Všechny instituce vyţadují zajištění bonity kvalitní zástavou, na kterou ovšem uvaţovaný byt nestačí nebo dalšího přistupitele k úvěru. Řešit nedostatek

Vlastní práce

40

finančních prostředků další půjčkou si mladí lidé nemohou dovolit – při kontrole v bankovních registrech by se schválení úvěru ještě vzdálili. Pokud nepřipadá v úvahu bezúročná půjčka s moţným odkladem splácení od někoho blízkého či člena rodiny, mladí lidé se k potřebné částce nedostanou. 5.1.2

Navrhované řešení

Jako východisko z této situace je hledání bytu s niţší prodejní cenou, řekněme, ţe dostali obdobnou nabídku od realitní kanceláře na byt 3+1 o rozloze 73 m2 ve čtvrtém patře bytového domu také v Letovicích. Situace je téměř stejná, pokud počítáme, ţe banka páru půjčí 85 % potřebných prostředků, zde by museli z vlastních zdrojů prokázat 1.195.000 Kč, coţ je stále vysoká částka. V tomto případě se pár obrátil na Hypoteční banku, protoţe banka slíbila vstřícnější posuzování příjmů, banka uznává poměrnou výši diet.

Obr. 10

Zdroj: Nabídka Hypoteční banky Orientační propočet hypotečního úvěru od Hypoteční banky

Výhody této hypotéky: Martina je klient ČSOB, v případě splátky zasílané z jejího účtu bude uplatněna sleva 0,15% p. a. na úrokové sazbě

Vlastní práce

41

Hypoteční banka je ochotná brát v úvahu diety vyplácené řidičům do výše 1/3 z průměrného měsíčního čistého příjmu Z nabídky je patrné, ţe pro poţadovanou výši úvěru 1.300.000 Kč je nutná minimální výše zajištění 1.529.412 Kč, opět je nepravděpodobné, ţe byt bude odhadcem oceněn vyšší neţ prodejní cenou. Řešením je vloţení jiné zástavy – přičemţ banka bude akceptovat zástavu rodinného domu Martininých rodičů, jehoţ prodejní hodnotu vyčíslil znalec na 2.115.000 Kč. To obnáší velmi důkladné zhodnocení finanční situace mladého páru a kvalitní zajištění v rámci ţivotního pojištění. Pokud zhodnotíme nabídku Hypoteční banky: Doporučovaná délka splatnosti hypotéky je 30 let – ta byla doporučena z prostého důvodu: měsíční splátka hypotéky je povinný měsíční výdaj, pokud by se cokoliv stalo s přísunem příjmů, je pro klienta snazší splácet hypotéku 6.931 Kč měsíčně neţ 8.537 Kč – tedy výši, kterou by splátka vyjadřovala v případě trvání na splacení do dvaceti let. Rozdíl splátky můţe klient vyuţít v rámci spoření na terminovaném účtu a našetřené peníze k výročí fixace na úvěrový účet jednorázově vloţit.

Zdroj: Nabídka Hypoteční banky Obr. 11

Moţnosti splácení v rámci nabídky Hypoteční banky

Nabídka počítá s čistým měsíčním příjmem 12.500 Kč, coţ splňuje Martina sama bez spoluúčasti partnera. Lze tedy ţádat o hypoteční úvěr jako jednotlivec bez ohroţení bonity tím, ţe Zdeněk splácí další úvěry.

Zdroj: Součást nabídky Hypoteční banky Obr. 12

Vyhodnocení finanční situace klienta

Další odlišností od původního zadání páru je doba fixace úrokové sazby na 3 roky. Doba fixace je zvolena na tuto dobu záměrně – k výročí fixace

Vlastní práce

42

lze vloţit mimořádnou splátku. Stav smlouvy bude při anuitním způsobu splácení takovýto: splátka = 6.931,20 Kč -> úmor 1.816,20 Kč a úrok 5.115,00 Kč -> jistina = 1.240.665,40 Kč. Tento výroční den se vyuţije k vloţení mimořádné splátky ve výši 200.665,40 Kč a zůstatek jistiny pro potřebu vyvázání rodinného domu jako ručitelského závazku bude dle poţadavku banky 1.040.000 Kč. Od toho okamţiku přejde zástavní opatření na byt, jeţ je předmětem hypotéky, mladý pár tak bude ručit za svoje závazky svým vlastním majetkem. Poţadovaných 200.665,40 Kč dospoří mladý pár na účet stavebního spoření, kde jiţ nyní má k dispozici 106.000 Kč. V případě akceptování této nabídky klienty, nastává fáze vyřizování úvěru a dokládání vyţádaných dokladů. V tomto případě bude koupě realizována přes realitní kancelář, jeţ zajistí řádné zpracování kupní smlouvy a notářskou úschovu, hypoteční banka převede prostředky z úvěru advokátovi, který částku rozdělí dle potřeb na další účty (např. část na splacení úvěru, jeţ můţe na bytu mít prodávající, část peněz přímo prodávajícímu) a provede kroky související s přepisem nemovitosti na katastru nemovitostí dle kupní smlouvy. Realitní kancelář bude poţadovat částku za zprostředkování prodeje, jeţ bude vyčíslena ve zprostředkovatelské smlouvě mezi kupující a realitní kanceláří. Provize pro realitní kancelář se pohybuje od 3 - 5 % z kupní ceny nemovitosti plus 20% DPH. Čerpání úvěru můţe probíhat tzv. zrychlenou formou a to na návrh vloţení zástavního práva na katastru nemovitostí. Tento zápis se týká nemovitosti, kterou klient ručí, v tomto případě rodinným domem rodičů, proto jde o jinou nemovitost, neţ je uvedena v kupní smlouvě. Tímto způsobem bude mít klient finanční prostředky téměř okamţitě. Při řešení situace tímto způsobem by pro oba mladé lidi bylo velmi vhodné pojistit si rizika spojená se ztrátou příjmů kvalitním ţivotním pojištěním – pokrytí rizika smrti z jakékoliv příčiny, smrti úrazem, invalidity, pracovní neschopnosti a pobytu v nemocnici. Na následující straně je graficky znázorněno řešení pomocí Hypotéky 85. Prostřednictví modelu je přehledně vysvětleno, kdy je zajištěno ručení pomocí které nemovitosti. A co musí mladí lidé splnit pro vyvázání rodinného domu rodičů.

Vlastní práce

6/2011

43

6/2014

Čerpání hypotéky

Výročí fixace

5/2031 Splacení hypotéky

Stav smlouvy k 15.6.2014: Splátka = úmor + úrok 6.931,20 Kč = 1.816,20 Kč + 5.115,00 Kč Jistina 1.240.665,40 Kč Zůstatek pro vyvázání RD poţadovaný bankou: 1.040.000 Kč

Doplacení částky: 200.665,40 Kč z účtu stavebního spoření Stav účtu stavebního spoření k 6/2011: 106.000 Kč Doporučení: při pravidelném spoření a státní podpoře max. 4.500 Kč ročně je nutno ročně uspořit 27.055 Kč. (Úroky nejsou pro zjednodušení uvaţovány)

Obr. 13

Grafické znázornění řešení pomocí Hypotéky 85

Při vyuţití tohoto řešení jako konečného bude výše nákladů na bydlení v následujících 3 letech: Splátka hypotéky + poplatky + zajištění (ŢP a pojištění úvěru) + energie + bytový fond + spoření pro vyvázání nemovitosti, tj. 6.931,20 Kč + 150 Kč + 2.500 Kč + 3.200 Kč + 1.000 Kč + 2.255 Kč = 16.036,20 Kč měsíčně.

Vlastní práce

44

(ŢP – 2.000 Kč pro Zdeňka jako nositele příjmů a pro Martinu na základní pojistná rizika; pojištění úvěru – 1.000 Kč pro oba účastníky s klesající pojistnou částkou) Energie = plyn 2.000 Kč záloha + elektřina 1.200 Kč záloha -> dle údajů od prodávajícího).

5.2 Model č.2 Rodina: Alena 25let, Miroslav 35let, děti: Jakub 8 let a Anna 3 roky Rodina ţije v RD rodičů Aleny ve Světlé, kde má k dispozici 2 místnosti, ostatní prostory jsou společné. Aleně právě skončila rodičovská dovolená a nastoupila do zaměstnání. Náklady na bydlení nyní: platba rodičům ve výši 3.500 Kč měsíčně Celkem:

3.500 Kč měsíčně

Příjmy:

Alena – prodavačka v drogerii v Boskovicích Miroslav – technolog v strojírenské firmě

Součet čistých mezd:

9.500 Kč měsíčně 19.000 Kč měsíčně 28.500 Kč měsíčně

Další prostředky: pozemek z dědictví v obci Šebetov o rozloze 615 m2. Cíl: Vlastní bydlení v podobě bytu 4+1 v Boskovicích nebo stavba RD na vlastním stavebním pozemku. Rodina touţí po soukromí, proto se rozhodla pro vlastní bydlení. Dle dostupných informací o ceně pozemků v boskovické realitní kanceláři by byli schopni stavební pozemek prodat za 450 Kč za m2. Tzn. v případě prodeje pozemku bez realitní kanceláře by měli k dispozici 276.750 Kč. Od této částky je nutno odečíst 3% daň z převodu nemovitostí, tj. 8.302,5 Kč a nutno je započítat také 15% daň z příjmů, tj. 41.512,50 Kč. Rodina můţe počítat s částkou 226.935 Kč. Případné doplnění zdrojů: rodina má nárok na Úvěr 300 od Státního fondu rozvoje bydlení, ten poskytuje úvěr 300.000 Kč se splatností maximálně 20 let s úrokovou mírou 2% p.a. Tyto prostředky lez pouţít při financování obou zvaţovaných variantách vlastního bydlení. Poţadavky: úvěr na zajištění bytových potřeb, splatnost úvěru max. 25 let a počáteční fixace úrokové sazby na 5let, přičemţ celková výše nákladů na bydlení by neměla spolu se splátkou úvěru přesáhnout 13.000 Kč. Financování pomocí hypotečního úvěru Manţelé se rozhodli pro financování pomocí hypotečního úvěru proto, ţe účet stavebního spoření nemají zaloţen.

Vlastní práce

45

1. krok - Výběr banky dle nabídek on-line porovnání Manţelé se rozhodli pro srovnání nabídek bank dostupných v Boskovicích a navíc mBanky a Reiffeisenbanky dle doporučení přátel. Společný účet mají vedený v České spořitelně. Cílem je doba splácení 20 – 25 let a co nejniţší úroková sazba při počáteční fixaci na 5let. Tab. 3

On-line nabídky bank pro model č.2 Maximální doba splácení

Fixace 3 roky

Fixace 5 let

Fixace 10 let

(% p.a.)

(% p.a.)

(% p.a.)

Ideální hypotéka

30

4,19

3,59

-

ČSOB

ČSOB Hypotéka na 100 %

40

5,85

5,95

6,39

ČSOB

ČSOB Hypotéka na 85 %

40

4,45

4,85

5,29

Klasik

30

4,19

4,19

4,85

Plus

30

4,69

4,69

5,35

mBank

mHypotéka s fixní sazbou

45

4,31

4,63

-

mBank

mHypotéka Light s fixní sazbou

45

3,96

4,14

-

Účelový hypoteční úvěr - HUF 100

30

5,85

5,95

6,39


30

4,65

4,85

5,29


40

4,45

4,65

5,09

Raiffeisenbank

Klasik

30

4,49

4,79

5,99

Raiffeisenbank

Profit

20

6,19

6,49

7,69

UniCredit Bank

HÚ účelový rezidenční

40

4,19

4,39

4,89

Název banky

Česká spořitelna

Komerční banka Komerční banka

Poštovní spořitelna Poštovní spořitelna Poštovní spořitelna

Název úvěru

Zdroj: On-line kalkulačky bank

Z předchozí tabulky jasně vyplývá, ţe dobu splácení na 20 let nabízí všechny produkty, na prvním místě z hlediska nejniţší úrokové sazby při fixaci na 5let se umístila preferovaná Česká spořitelna, následuje ji mBank s produktem hypotéka Light s fixní sazbou a o 4 setiny procenta za ní je hypotéka Klasik od Komerční banky.

Vlastní práce

46

Jak je z následující tabulky je patrné, Česká spořitelna nabízí při dostatečné bonitě klienta aţ 100% hypotéku a nejkratší dobu vyřízení úvěru. Tab. 4

Srovnání vybraných bank – dle doby vyřízení a poplatku

Název úvěru

Maximální výše úvěru

Poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěru

Doba vyřízení úvěru

Ideální hypotéka

aţ 100 % zástavní hodnoty nemovitosti - omezena schopností klienta splácet

0 Kč

3 pracovní dny

Klasik

dle schopností úvěr splácet

2 900 Kč

14 dní


není stanovena

0 Kč

do 14 dnů

Název banky

Česká spořitelna

Komerční banka

mBank

Zdroj: Nabídky bank, on-line

Dle tabulky č. 5 vyplývá, ţe Ideální hypotéka od České spořitelny je měsíčně nejnákladnější, co se týká poplatků za správu a vedení úvěru, nicméně potvrzení pro daňové účely vydává klientům zdarma. Tab. 5

Srovnání vybraných bank – dle poplatků

Název banky

Název úvěru

Potvrzení o výši úroků z úvěru pro daňové účely

Poplatek za správu a vedení úvěru (měsíčně)

Česká spořitelna

Ideální hypotéka

zdarma

200 Kč a dále podle sjednaných sluţeb

Klasik

238 Kč

100-150 Kč


25 Kč

0 Kč

Komerční banka mBank

Zdroj: Nabídky bank, on-line

Dle tohoto základního srovnání lze Českou spořitelnu vyhodnotit jako nejvhodnější finanční instituci, navíc lze očekávat vstřícné jednání, protoţe je zde veden běţný účet klientů.

Vlastní práce

47

2. krok - Jednání v bankovních domech Manţelé v bance předloţí následující poţadavky: Cílem je hypoteční úvěr na zajištění bytových potřeb, poţadují splatnost úvěru do max. 25 let a počáteční fixaci úrokové sazby na 5let, přičemţ celková výše nákladů na bydlení by neměla spolu se splátkou úvěru přesáhnout 13.000 Kč. Ţádají o 2 nabídky: A) Finanční prostředky na výstavbu rodinného domku na klíč na vlastním stavebním pozemku v Šebetově. Rodinný domek – stavba na klíč v konečné ceně 2.190.000 Kč od stavební firmy Zděné bungalovy s.r.o., kdy tato cena zahrnuje: včetně DPH, základové desky, sanity, obkladů, dlaţeb a systému vytápění. Rodina vlastní svůj stavební pozemek a jako vlastní zdroje počítá s 300.000 Kč od Fondu rozvoje bydlení v rámci Úvěru 300. Poţadavek na úvěr ve výši 1.890.000 Kč Nabídka bank dle osobního jednání: Tab. 6

Nabídky bank – varianta A

Minimální úroková sazba (p.a.)

Vedení účtu (měsíčně)

Česká spořitelna

4.09%

150 Kč

10.131 Kč 10.281 Kč

4,29%

Komerční banka

3.75%

100 Kč

9.772 Kč

9.872 Kč

3,90%

mBank

3.75%

0 Kč

9.717 Kč

9.717 Kč

3,75%

Název banky

Splátka úvěru

Celkové náklady

Úroková sazba pro klienta (p.a.)

Zdroj: Nabídky bank

Sazba pro klienta je taková úroková sazba z hypotečního úvěru, do jejíţ výše je zahrnut poplatek za zpracování úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu.

Vlastní práce

48

Z hlediska RPSN a výše skutečné zaplacených peněz vypadá situace následovně: Tab. 7

Vyhodnocení nabídek bank – varianta A Úroková sazba RPSN9 pro klienta (p.a.)

Název banky

Splátka úvěru

Česká spořitelna

10.281 Kč

4.29%

4,68%

3.084.368 Kč

Komerční banka

9.872 Kč

3.90%

4,35%

2.961.617 Kč

9.717 Kč

3.75%

4,02%

2.915.124 Kč

mBank

Celkem ke splacení


Postupné ručení: nejdříve pozemkem, poté stavbou. B) Finanční prostředky na koupi bytu 4+1 do OV v Boskovicích za 1.800.000 Kč. Rodina uvedla jako vlastní zdroje předpokládané zdroje z prodeje pozemku a prostředky v rámci Úvěru 300 – celkem tedy 526.935 Kč. Poţadavek na úvěr ve výši 1.274.000 Kč. Ručení: bytem. Tab. 8

Nabídky bank – varianta B

Název banky

Minimální Vedení úroková účtu sazba (měsíčně)

Splátka úvěru

Celkové Úroková sazba pro klienta náklady (p.a.)

Česká spořitelna

4,09%

150 Kč

6.773 Kč

6.923 Kč

4,35%

Komerční banka

3,75%

100 Kč

6.683 Kč

6.783 Kč

3,94%

mBank

3,75%

0 Kč

6.550 Kč

6.550 Kč

3,75% Zdroj: Nabídky bank

Sazba pro klienta je taková úroková sazba z hypotečního úvěru, do jejíţ výše je zahrnut poplatek za zpracování úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu. Hodnota zveřejněná bankou s odkazem na skutečnost, ţe její výše můţe být v rámci posouzení dalších produktů změněna 9

Vlastní práce

49

Z hlediska RPSN a výše skutečně zaplacených peněz vypadá situace následovně: Tab. 9

Vyhodnocení nabídek bank – varianta B Úroková sazba pro klienta RPSN10 (p.a.)

Název banky

Splátka úvěru

Česká spořitelna

6.973 Kč

4,35%

4,74%

2.091.982 Kč

Komerční banka

6.683 Kč

3,94%

4,42%

2.004.752 Kč

6.550 Kč

3,75%

4,12%

1.965.009 Kč

mBank

Celkem ke splacení


Z tabulek č. 7 a č. 9 je patrné, ţe při řešení konkrétních potřeb klienta je pro něj nejvýhodnější produkt mHypotéka Light od mBanky. 3. Jak se rodina rozhodne? Rodina si musí ujasnit svoji současnou finanční situaci a do budoucna zohlednit náklady spojené s hypotékou. Varianta A – stavba rodinného domu v Šebetově Pro tuto variantu není rodina bonitní, pro získání tohoto hypotečního úvěru je nutné zvýšit hodnotu zajištění (např. dát do zástavy ještě dům rodičů ve Světlé) nebo zajistit vyšší měsíční příjmy (např. pomocí přistupitele ). Současné výdaje na bydlení Budoucí výdaje na bydlení Celkem:

3.500 Kč měsíčně 9.717 Kč měsíčně splátka hypotéky 1.518 Kč měsíčně splátka Úvěru 300 3.500 Kč měsíčně energie, voda 14.735 Kč

Disponibilní prostředky bez nákladů na bydlení: 28.500 Kč – 14.735 Kč = 13.765 Kč měsíčně pro čtyřčlennou rodinu Vedle této částky je nutné počítat s pojištěním, náklady na dopravu do zaměstnání a do školy, osobní výdaje členů domácnosti. Varianta B – koupě bytu v Boskovicích Současné výdaje na bydlení 3.500 Kč měsíčně Budoucí výdaje na bydlení 6.550 Kč měsíčně splátka hypotéky 1.518 Kč měsíčně splátka Úvěru 300 3.700 Kč měsíčně energie, voda a bytový fond Celkem: 11.768 Kč Hodnota zveřejněná bankou s odkazem na skutečnost, ţe její výše můţe být v rámci posouzení dalších produktů změněna 10

Vlastní práce

50

Disponibilní prostředky bez nákladů na bydlení: 28.500 Kč – 11.768 Kč = 16.732 Kč V rámci této částky je nutné opět počítat s pojištěním, osobními výdaji členů domácnosti, odpadnou náklady na dopravu do školy a do zaměstnání manţelky. Možnosti financování prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření Mladá rodina v první chvíli uvaţovala pouze o moţnosti vyuţití hypotečního úvěru, protoţe je obecně známo, ţe úvěr ze stavebního spoření lze získat aţ po minimální době spoření, a rodina tento produkt neměla zaloţen. Dle doporučení finančního poradce se rozhodli pro poptávku po úvěru ve stavební spořitelně, jeţ má v Boskovicích nejvíce poradců i klientů v porovnání s ostatními spořitelnami – Českomoravské stavební spořitelně. Zde mohou postupovat takto: zaloţení účtu stavebního spoření s CČ ve výši poţadovaného úvěru, vloţení částky min. 1000 Kč po otevření účtu stavebního spoření a následně čerpat meziúvěr (překlenovací úvěr) a poté úvěr ze stavebního spoření. Varianta A) Finanční prostředky na výstavbu rodinného domku na klíč na vlastním stavebním pozemku v Šebetově. Rodinný domek – stavba na klíč v konečné ceně 2.190.000 Kč od stavební firmy Zděné bungalovy s.r.o., kdy tato cena zahrnuje: včetně DPH, základové desky, sanity, obkladů, dlaţeb a systému vytápění. Rodina vlastní svůj stavební pozemek a jako vlastní zdroje počítá s 300.000 Kč od Fondu rozvoje bydlení v rámci Úvěru 300. ČMSS nabídla při zaloţení účtu stavebního spoření a vloţení částky 1.000 Kč následující: částku 1.890.000 Kč s dobou splácení 28let. Ručení: V první fázi – pozemkem, v další fázi – základovou deskou se zdivem do 1m (tuto změnu musí potvrdit geodet a musí být zaznamenána v katastru nemovitostí), v konečné fázi RD aţ do dočerpání úvěru. Tab. 10

Skladba úvěru ze stavebního spoření – varianta A

Doba trvání úvěru

Výše splátek

Počet splátek

Četnost splátek

Meziúvěr

14 let+1měsíc

7.717,50Kč

168

měsíční

Úvěr

13 let+12měsíců

10.010,00Kč

163

měsíční

Produkt

Zdroj: ČMSS

Poslední upravená splátka:

2.065,70 Kč

RPSN: 5,38%, celková částka ke splacení: 3.519.235,70 Kč

Vlastní práce

51

Při poskytnutí úvěru v celkové částce 1.890.000 Kč by měla rodina počítat s těmito měsíčními výdaji: Současné výdaje na bydlení 3.500 Kč měsíčně Budoucí výdaje na bydlení při splácení meziúvěru: 7.717,50 Kč měsíčně splátka meziúvěru 1.518 Kč měsíčně splátka Úvěru 300 3.500 Kč měsíčně energie, voda Celkem: 12.735,50 Kč Disponibilní prostředky bez nákladů na bydlení: 28.500 Kč – 12.735,50 Kč = 15.764,50 Kč měsíčně pro čtyřčlennou rodinu Budoucí výdaje na bydlení při splácení úvěru ze stavebního spoření: 10.010 Kč měsíčně splátka úvěru 1.518 Kč měsíčně splátka Úvěru 300 3.500 Kč měsíčně energie, voda Celkem: 15.028 Kč Disponibilní prostředky bez nákladů na bydlení: 28.500 Kč – 15.028 Kč = 13.472 Kč měsíčně pro čtyřčlennou rodinu Pro tuto variantu není rodina dostatečně bonitní, dle poţadavků spořitelny nesplňuje podmínky pro poskytnutí částky 1.890.000 Kč, spořitelna vyţaduje přistupitele k úvěrové smlouvě, který by bonitu klientů svými příjmy zvýšil. Varianta B) Finanční prostředky na koupi bytu 4+1 do OV v Boskovicích za 1.800.000 Kč. Rodina uvedla jako vlastní zdroje předpokládané zdroje z prodeje pozemku a prostředky v rámci Úvěru 300 – celkem tedy 526.935 Kč. V rámci stavebního spoření ţádala o vypracování nabídky úvěru ve výši 1.274.000 Kč. ČMSS nabídla při zaloţení účtu stavebního spoření a vloţení částky 1.000 Kč následující: 1.274.000 Kč s dobou splácení 24 let. Ručení: kupovaným bytem Tab. 11

Skladba úvěru ze stavebního spoření – varianta B

Produkt Meziúvěr Úvěr

Doba trvání úvěru

Výše splátek

Počet splátek

Četnost splátek

11 let+1měsíc

5.202,20Kč

132

měsíční

13 let+6měsíců

6.523,20Kč

159

měsíční Zdroj: ČMSS

Vlastní práce

Poslední upravená splátka:

52

2.523,20 Kč

RPSN: 5,35%, celková částka ke splacení: 2.180.712 Kč Současné výdaje na bydlení

3.500 Kč měsíčně

Budoucí výdaje na bydlení při splácení meziúvěru: 5.202,20 Kč měsíčně splátka meziúvěru 1.518 Kč měsíčně splátka Úvěru 300 3.500 Kč měsíčně energie, voda Celkem: 10220,20 Kč Disponibilní prostředky bez nákladů na bydlení: 28.500 Kč – 10.220.20 Kč = 18.279,80 Kč měsíčně pro čtyřčlennou rodinu Budoucí výdaje na bydlení při splácení úvěru ze stavebního spoření: 6.750 Kč měsíčně splátka úvěru 1.518 Kč měsíčně splátka Úvěru 300 3.500 Kč měsíčně energie, voda Celkem: 11.768 Kč Disponibilní prostředky bez nákladů na bydlení: 28.500 Kč – 11.768 Kč = 16.732 Kč měsíčně pro čtyřčlennou rodinu Pro tuto variantu je rodina dostatečně bonitní a délka splácení se přibliţuje jejich poţadavku na splácení 20-25 let mnohem více neţ při zvolení varianty stavby RD. 5.2.1

Dílčí závěr

Výpočty jsou orientační pro nastínění finančního zatíţení pro první období fixace. Předpokládejme, ţe v následujících obdobích fixace se úroková sazba bude pohybovat na podobné úrovni, takţe by případné měsíční výdaje nijak dramaticky nevzrostly. Jestliţe rodina bude preferovat stavbu RD, je nutné počítat s pomocí zvnějšku rodiny (zástava cizí nemovitosti, přistupitel). Bydlet ve vlastním domě, je mezi občany ČR ceněno více neţ bydlení v bytě, v tomto konkrétním případě musí být brána v potaz také: dostupnost sluţeb, dojíţdění do škol a zaměstnání. V neposlední době také riziko, které by nesli vedlejší účastníci, při neschopnosti dluţníků splácet. Pokud je pro rodinu hlavním kritériem volby výše měsíčních nákladů, vyplatí se koupě bytu, řešení se jeví jako výhodné i z časového hlediska. Navíc si rodina vystačí plně s vlastními příjmy a do úvěru nemusí být přizván další účastník a zástava v podobě kupovaného bytu bude pro banku dostačující.

Vlastní práce

5.2.2

53

Navrhované řešení

Zhodnotíme-li nabízené varianty financování pro oba způsoby získání vlastního bydlení, hypoteční úvěr i úvěr ze stavebního spoření pro koupi bytu je pro rodinu vhodnější zejména proto, ţe rodina bude zvládat financování z vlastních zdrojů. Ze sociálního hlediska je koupě bytu vhodnější, pokud vezmeme v úvahu lokalitu a dostupnost sluţeb, kulturní vyţití a studijní i pracovní moţností, nesou Boskovice více příleţitostí neţ Šebetov. Koupě bytu je z časového hlediska pro rodinu výhodnější v tom smyslu, ţe po splnění podmínek kupní smlouvy je moţné se ihned nastěhovat a byt v plném rozsahu vyuţívat, nevýhodou u stavby domu by byla časová náročnost stavby. Z hlediska financování existují dle následující tabulky tyto moţnosti: Tab. 12

Moţnosti financování

Délka splatnosti v letech

Celkově zaplacená částka

Změnový koeficient

Hypoteční úvěr od mBank

25

1.965.009 Kč

54,24%

Úvěr ze st.sp. od ČMSS

24

2.180.712 Kč

58,42%

Produkt

Zdroj: Nabídka mBank a ČMSS

Údaje v tabulce č. 12 slouţí pro demonstraci moţného rozhodování pro zvolení konečné verze financování. Rodina by pro koupi bytu měla vyuţít hypotečního úvěru od mBanky, vyhovuje poţadavku na délku splatnosti 25 let a konečná částka zaplacená bance je niţší ve srovnání s úvěry ze stavebního spoření. Změnový koeficient pro orientační dokreslení výsledků zobrazuje, kolik zaplatí rodina navíc.

Návrh nového produktu

54

6 Návrh nového produktu Nový produkt je zacílen na klienty s nedostatečnou bonitou v okamţik posuzování při zpracovávání návrhu na schválení bankou. Jsou to klienti, kteří nemají v ţádaný okamţik naspořenu dostatečnou finanční rezervu pro získání hypotéky do zvoleného procenta hodnoty nemovitosti, nebo nemají dostatečné příjmy pro získání 100% hypotéky. Svoji bytovou potřebu chtějí nebo potřebují řešit hned, ale zároveň si pro zajištění bonity nechtějí brát další spotřebitelský úvěr, nemohou vyuţít některý z úvěrů, jeţ nabízí Fond rozvoje bydlení, nebo nemají jinou nemovitost pro vloţení do zástavy.

6.1 Dvoufázová hypotéka Úvěr je určen pro klienty zvaţující koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem do osobního vlastnictví. 6.1.1

Princip úvěru

Banka na základě odborného odhadu vyčíslí prodejní cenu nemovitosti a nemovitost pro klienta koupí, v katastru nemovitostí bude uvedena jako vlastník nemovitosti. Banka poskytuje klientovi 100% úvěr, jeţ by v případě plné bonity při ţádosti úvěru klient získal s pevnými parametry: výše, doba splatnosti, výše měsíční splátky, úroková sazba. Splácení úvěru Banka navrhne klientovi splácení ve dvou fázích tak, ţe výši úvěru, dobu splatnosti i úrokovou sazbu rozdělí do dvou etap. Základním vodítkem pro rozdělní úvěru je to, na jaký úvěr by klient skutečně dosáhl při své nynější finanční situaci. Po splacení první fáze úvěru se stane vlastníkem nemovitosti klient a druhá fáze hypotečního úvěru bude do listu vlastnictví na katastru nemovitostí zanesen jako omezení vlastnického práva. Hypoteční úvěr je podmíněn spořícím účtem během první fáze splácení, o uspořenou částku se následně sníţí výše úvěru před začátkem splácení v druhé fázi. Charakteristika úvěru: Pouţití úvěru: koupě bytu nebo rodinného domu s jednou bytovou jednotkou. Komu je určen: FO, která není vlastníkem jakékoliv jiné nemovitosti. Výše úvěru: vţdy 100% hodnoty nemovitosti Délka úvěru: maximálně 30 let, délka úvěru je limitována vstupním věkem ţadatele o úvěr.


55

6.2 Model č. 3 Pro znázornění fungování Dvoufázové hypotéky vyuţijeme modelový příklad s následujícími parametry. Ţadatelé o úvěr: Jan 29 let, Jarmila 25 let, zaměstnanci Klienti: Jan – Česká spořitelna, Jarmila – Československá obchodní banka Disponibilní prostředky: ţádné Představa o měsíční splátce: do 11.000Kč Doba splácení: maximálně 30 let Hypoteční úvěr: Hypoteční úvěr do 100 % od Hypoteční banky11 Předmět úvěru: byt 3+1 v OV, prodejní cena 1.500.000Kč

Hypoteční banka nabízí při dostatečné bonitě klienta v rámci Úvěru do 100 % toto: Úvěr ve výši 1.500.000 Kč s dobou splatnosti 30 let s úrokovou sazbou 5,44 % p.a. při pětileté fixaci s měsíční splátkou 8.460 Kč. Klient zaplatí celkem: 3.045.763 Kč, na úrocích tedy 1.545.763 Kč. Klienti nebyli vyhodnoceni jako bonitní pro získání 100% hypotéky, banka by byla v tuto chvíli byla ochotna poskytnout úvěr do 80 %, coţ by vyţadovalo při zachování poţadovaných parametrů následující: Úvěr ve výši 1.200.000 Kč s dobou splatnosti 30 let s úrokovou sazbou 4,89 % p. a. při pětileté fixaci s měsíční splátkou 6.361 Kč. Klient zaplatí celkem: 2.290.114 Kč, na úrocích tedy 1.090.114 Kč. Přičemţ by klienti museli mít k dispozici 300.000 Kč z vlastních zdrojů. Ţadatelé o úvěr částkou 300.000Kč nedisponují. Banka pro tuto situaci namodeluje klientům dvoufázovou hypotéku, dle následujícího schématu:

Hypoteční banka zvolena záměrně jako modelová z důvodu největšího podílu na hypotečním trhu v ČR 11


56

Úvěr do 100% 1.500.000 Kč

300.000 Kč

20%

80%

1.200.000 Kč

80%

24 let

na 30 let

6 let

20%

úroková sazba 5,44 % p.a. fixace 5 let zvýšení sazby o 80 %

tj. 9,80 %

zvýšení sazby o 20 %

tj. 6,53 %

1. fáze: splácení + spoření

2. fáze: splácení odložené jistiny

Splácení 300.000 Kč na 6 let při úrokové sazbě 9,8 % p. a.13

Jistina zvýšená o odklad12: 1.753.933 Kč a následně sníţená o spoření: 223.835 Kč

měsíční splátka: celkem zaplatí:

5.528 Kč 397.983 Kč

Spoření15 2 932 Kč na 6 let pří úrokové sazbě 1,6 % p.a. počáteční vklad: měsíční úloţka: naspořeno po 6ti letech:

Splácení 1.530.098 Kč na 24 let při úrokové sazbě 6,53 % p. a.14 měsíční splátka: celkem zaplatí:

10.533 Kč 3.033.549 Kč

2.000 Kč 2.932 Kč 223.835 Kč

Banka výši jistiny pro druhou fázi splácení stanovila následovně: 1.200.000 * 1,0653 6 , zaokrouhleno na celé koruny nahoru. 13 Úroková sazba zaokrouhlena na 2 desetinná místa. 14 Úroková sazba zaokrouhlena na 2 desetinná místa. 15 Spořicí účet je vázán na finanční instituci, která úvěr poskytuje. U Hypoteční banky by se jednalo o produkt ČSOB, jejíţ klienti jsou zvýhodněny i v rámci poskytnutých úrokových sazeb. Naspořená částka je zaokrouhlena na celé koruny nahoru. 12


57

V modelu je zakotven poměr toho, co klient potřebuje (100% hypotéku) s tím, na co opravdu v danou chvíli má (80% hypotéku) v rozdělní, které je banka ochotna poskytnout a klient akceptovat. Schéma zobrazuje řešení situace popsané v Modelu č. 3. Klienti potřebují částku 1.500.000 Kč pro financování koupě bytu, banka je ochotna poskytnout úvěr ve výši 1.200.000 Kč, coţ představuje 80% Hypotéku. Tím je stanoven poměr 80:20 pro dělení částky 1.500.000 Kč, doby splácení 30 let a poměr 20:80 pro rozdělení výše úrokové sazby. Pro 1. fázi uvaţujeme 20 % poţadované částky, tj. 300.000 Kč při splatnosti 20 % doby, tj. 6 let, při úrokové sazbě zvýšené o 80 %, tj. 9,80 % p. a. První fázi doplňuje spoření, pro které je měsíční úloţka odvozena od splátky v případě 100% hypotéky, tzn. 8.460 Kč - 5.528 Kč = 2.932 Kč, tu bude klient spořit v rámci spořicího účtu a po uplynutí šesti let má moţnost o uspořenou částku sníţit výši závazku vůči bance před druhou fází splácení. Pro 2. fázi uvaţujeme 80% poţadované částky, tj. 1.200.000 Kč (zvýšené o odklad) při splatnosti 80 %doby, tj. 24 let, při úrokové sazbě zvýšené o 20 %, tj. 6,53 % p. a. Před začátkem splácení dojde ke sníţení jistiny 1.753.933 Kč o naspořené prostředky, zde 223.835 Kč a klient čerpá zbylou část úvěru ve výši 1.530.098 Kč. Dvoufázovou hypotéku lze kombinovat s kaţdou 100% hypotékou jakékoliv banky. Jednotlivé bankovní domy si stanoví výši dalších poplatků a další podmínky týkající se pojištění nemovitosti, pojištění úvěru, zajištění klientů v rámci ţivotního pojištění. Banky mohou upravovat výši úrokové sazby různými sezónními akcemi či zvýhodnit klienty s historií v rámci banky. K Dvoufázové hypotéce bych doporučovala kvalitní zajištění, a to nejen v rámci pojištění úvěru s klesající pojistnou částkou, ale také ţivotní pojištění ţadatelů či spoluţadatelů pro krytí rizik: smrti z jakékoliv příčiny, trvalé invalidity všech tří stupňů, úrazu, pobytu v nemocnici následkem úrazu nebo nemoci, pojištění by mělo uvaţovat i dávku v případě pracovní neschopnosti či ztrátě zaměstnání. To by si měl klient povinně sjednat u jím zvolené pojišťovny, nebo by je banka mohla poloţit jako podmínku u konkrétní pojišťovny, pravděpodobně ze stejné finanční skupiny.

6.3 Dílčí závěr Mladý pár uvedený v modelovém případě nedosáhne na 100% hypotéku, nemůţe potřebnou částku 300.000 Kč vykrýt dalším úvěrem, coţ by banka při kontrole v registrech ihned zaznamenala, ani pomocí Úvěru 300 od Fondu rozvoje


58

bydlení, protoţe nesplňují16 základní podmínky, protoţe nejsou manţelé a ani jeden z nich nemá v trvalé péči nezletilé dítě. Tab. 13

Porovnání hypotéky do 100 % a Dvoufázové hypotéky

Úvěr

Poskytnutá částka

Doba splácení

Zaplacená částka

Hypotéka do 100 %

1.500.000 Kč

30 let

3.045.763 Kč

Dvoufázová hypotéka

1.500.000 Kč

30 let

3.431.532 Kč

Jak ukazuje tabulka č. 13 , je tato alternativa financování sice nákladnější, jelikoţ klienti bance zaplatí vyšší konečnou částku, ale navrhovaná dvoufázová nadstavba ke standardně poskytované hypotéce pomůţe páru k okamţitému řešení bytových potřeb.

V případě, ţe by některou podmínek splnili, vzhledem k tomu, ţe byly vyčerpány finanční prostředky určené v letošním roce na poskytování úvěrů, Fond byl nucen k 24. březnu 2011, ukončit pro letošní rok příjem ţádostí o tuto formu podpory. 16

Diskuze

59

7 Diskuze Pro klienta banky nebo spořitelny s úmyslem vyuţití produktu, jeţ mu pomůţe řešit bytovou potřebu, je na českém trhu nepřeberné mnoţství informací, z nichţ by měl klient umět rozpoznat, které jsou pro něj důleţité a dle toho se dále rozhodovat. Hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření jsou velmi oblíbeným nástrojem financování bydlení v České republice. Nabídka bank i spořitelen je zacílena na co nejširší portfolio klientů. Tyto produkty jsou podporovány prostřednictvím moţnosti daňového odpočtu. Stát na trhu financování bydlení působí prostřednictvím Fondu rozvoje bydlení, v jehoţ rámci občanům dovoluje pomocí svých nízko-úročených úvěrů dosáhnout na lepší bydlení. Klient řešící svoji bytovou potřebu obdrţí od bank i spořitelen nabídky s okamţitou moţností řešení, zvolit produkt musí na základě jím preferovaných kritérií, která nelze zobecňovat, protoţe kaţdý klient má jiné potřeby a ţebříček hodnot. Dílčím cílem práce bylo navrhnout produkt, který by pomohl řešit bytovou situaci klientům, kteří nemají v okamţiku ţádosti o úvěr ţádnou finanční rezervu. Navrţený produkt s názvem Dvoufázová hypotéka tyto klienty zohledňuje a neodkazuje na řešení spojená s dalším spoluţadatelem, přestupitelem nebo zástavním právem k další neţ kupované nemovitosti. První fáze hypotečního úvěru je splácení poměrné části hypotéky s poměrně vypočtenou vyšší úrokovou sazbou a zároveň spoření, druhá fáze je odstartována vloţením naspořené částky k poměrné části výše hypotéky zohledněné o odklad a splácení pokračuje za poměrně zvýšenou úrokovou sazbu tak, jak bylo bankou nabídnuto. Klientovi je tak umoţněno bydlet ihned a bance se zpřístupní nový okruh klientů, pokud Dvoufázovou hypotéku zahrnou do svého portfolia produktů. Banky v České republice nabízí svým klientům moţnost odkladu splácení dle svých stanovených pravidel, nebo lze vyuţít variabilní splácení, jeţ bývá pod různými názvy klientům nabízeno. Banky poskytující moţnost odloţení splácení v intervalech např. po dobu 6 měsíců celkem třikrát po dobu splácení hypotéky, ale od těchto sluţeb se ve standardních případech ustupují. Po klientech je poţadováno zvýšení bonity – například přizváním spoludluţníka do úvěrového vztahu. Kaţdé takové odloţení je finančně kompenzováno. Dvoufázová hypotéka sniţuje riziko, ţe klient nebude mít na vysoké měsíční splátky hypotéky tím, jak zohledňuje moţnost splácení a v rámci 1. fáze splácení uvaţuje se spořením, jeţ lze individuálně modelovat. Banka si tak prověří klientovu platební morálku. Dvoufázovou hypotéku lze doporučit všem bankovním domům jako nadstavbu ke klasickým 100% hypotékám, na které by však zmiňovaní klienti nedosáhli.

Závěr

60

8 Závěr Cílem této bakalářské práce bylo pomocí komparace hypotečního úvěru a úvěrů ze stavebního spoření vyhodnotit, který z produktů je pro klienta v dané situaci vhodnější. Tento cíl byl splněn prostřednictvím komparace uvedených produktů pro konkrétní modelové situace V rámci modelových situací byly zvaţovány obě alternativy a klientům navrţena v prvním případě hypotéka na koupi bytu, přičemţ hlavním důvodem bylo uznávání příjmů zvolenou bankou. V druhém případě byla klientům doporučena niţší investice v podobě koupě bytu, jeţ je pro klienta v rámci srovnání měsíčních nákladů přijatelnější, neţ stavba rodinného domu. Hypotéza, ţe v případě, ţe klient nemá finanční rezervu přímo určenu na řešení bytové potřeby, je výhodnější vyuţít hypoteční úvěr, nebyla potvrzena. Její stanovení bylo podpořeno tím, ţe klienti, kteří nemají ţádnou finanční rezervu ani v rámci stavebního spoření, očekávají, ţe úvěr ze stavebního spoření mohou získat aţ po splnění podmínek a minimální době spoření. Coţ není pravda – úvěr ze stavebního spoření, v uvedených příkladech překlenovací, lze získat po otevření spořícího účtu a vloţení poţadované minimální částky stavební spořitelnou. Pro obě modelové situace je sice konečným doporučením hypoteční úvěr, ale toto doporučení nelze paušalizovat, stavební spořitelny dovolují poskytnutí překlenovacích úvěrů ihned po zaloţení produktu stavebního spoření, coţ obecně není tak známo, jako to, ţe pro získání úvěru v rámci stavebního spoření musí klient splnit podmínky stanovené spořitelnou a teprve po určité době můţe ţádat o úvěr. Hypotéza byla vyvrácena. V práci je navrţen nový produkt, tzv. Dvoufázová hypotéka, v rámci níţ lze zohlednit klienty, kteří při ţádosti o úvěr nejsou finanční instituci vyhodnoceni jako bonitní. Dvoufázová hypotéka, je produkt aplikovatelný na jakoukoliv 100% hypotéku na českém trhu. Jejím úkolem je rozmělnit počáteční vysoké nároky bank do dvou fází splácení úvěru. Produkt je v primární fázi spojen s povinným spořením, dále můţe být bankami modifikován a doplňován dalšími podmínkami či zvýhodněními. Produkt řeší klientovu bytovou potřebu ihned, coţ znamená zvýšení celkově zaplacené částky bance. Bance produkt dovolí získat nový segment zákazníků. Návrh nového produktu naplňuje cíl práce, protoţe klientovi nabízí alternativu řešení jeho bytové potřeby.

Literatura

61

9 Literatura [1] BUDINSKÝ, V., GRULICH, T., Banky a finanční organizace v České republice. Praha: Public history, 1995. ISBN 9788090123977 [2] GROSJEAN, K., Jednáme v bance: průvodce klienta bankovními službami., Praha: Management Press, 1994. ISBN 9788085603668 [3] LUX, M., SUNEGA, P. Jak dobře investovat do bydlení. 1. vydání. Praha: SLON, 2006. ISBN 80-86429-56-3 [4] PAVELKA, F. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, 1995. [5] PAVELKA, F., OPLTOVÁ R. Jak správně na hypotéky. 2. vydání. Praha: Consultinvest, 2003. ISBN 80-901486-7-3 [6] PRČÍK, T., Stavební spoření v kostce. 1. vydání. Brno: ERA group, spol. s r.o., 2002. ISBN 80-86517-29-2 [7] PŘIBYLOVÁ, M. Hypoteční trh v ČR. [Absolventská práce.] Boskovice: Vyšší odborná škola ekonomická a zdravotnická a střední škola Boskovice, 2009. 69 s. [8] RYBIČKA, J. Základy zpracování textu počítačem. 2. přeprac. vydání. Brno: Konvoj, 2000. ISBN 80-7302-003-3. [9] SVOBODOVÁ, L. Hypoteční úvěry. . [Absolventská práce.] Boskovice: Vyšší odborná škola ekonomická a zdravotnická a střední škola Boskovice, 2006. [10] SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přepracované vydání. Praha: Grada Publishing, 2009. ISBN 978-80-247-2388-4 [11] VENCOVSKÝ, F., A KOL. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vydání. Praha: Bankovní institut, a. s., 1999. ISBN 80-7265-030-0 [12] VICHNAROVÁ, L. Financování bydlení. 1. vydání. Brno: ERA, 2007. ISBN 978-807366-079-6

Literatura

62

Internetové zdroje: [13] AČSS. Historie stavebního spoření. [online]. 2011 [cit. 28.3.2011] Dostupné z http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historie-stavebniho-sporeni/ [14]

AČSS. Legislativa. [online]. 2011 [cit. http://www.acss.cz/cz/prakticke/legislativa/

28.3.2011]

Dostupné z:

[15] BOUŠOVÁ, K. Bydlení: jaký byl rok 2006 a co můžeme čekat v roce 2007? [online]. 2007 [cit. 19.5.2011] Dostupné z: http://www.penize.cz/bydleni/18671-bydleni-jaky-byl-rok-2006-a-comuzeme-cekat-v-roce-2007 [16] BOUŠOVÁ, K. Kdo je kdo aneb rozumíte dobře své úvěrové smlouvě? [online]. 2006 [cit. 19.5.2011] Dostupné z: http://www.penize.cz/stavebni-sporeni/18320-kdo-je-kdo-aneb-rozumitedobre-sve-uverove-smlouve [17] ČSÚ. Bytová výstavba. [online]. 2004 [cit 22.2.2011] Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2004edicniplan.nsf/t/81003940F3/$File/151804 06.pdf [18] FINANCE.CZ. Nájem, nebo vlastní bydlení? [online]. 2011 [cit. 24.3.2011] Dostupné z: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/najemnibydleni/najem-nebo-vlastni/ [19] Housing Finance. New and Old Models in Central Europe, Russia, and Kazakhstan. [online]. 2010 [cit. 18.3.2011] Dostupné z: http://lgi.osi.hu/publications/2006/295/Housing_proof_III.pdf [20] FUNDOVÁ, V. Typy hypotečních úvěrů. [online]. 2007 [cit. 22.4.2011] Dostupné z http://realiton.cz/clanky.do?id=16 [21] HOVORKA, J. Sazba vzrostla výrazně u hypoték s 3letou fixací 2011 [cit. 22.4.2011] Dostupné z http://www.mesec.cz/aktuality/sazba-vzrostlavyrazne-u-hypotek-s-3letou-fixaci/ [22] KLIMÁNKOVÁ, G. Stavební spoření se opět mění. S čím můžete počítat? [online]. 2011 [cit. 2.5.2011] Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/stavebni-sporeni-se-opet-meni-s-cimmuzete-pocitat/

Literatura

63

[23] KOSTELECKÝ, T. Postoje obyvatel k situaci na trhu s bydlením a bytové politice: existují v České republice „housing classes“? [online]. 2010 [cit. 18.3.2011] Dostupné z http://sreview.soc.cas.cz/uploads/a6951e5aa03b80a951089d7091997d0f9 892d3f0_547_25kostel20.pdf [24] KOTULA, D. Růst DPH, konec podpory hypoték, deregulace: je čas koupit vlastní bydlení? 2011 [cit. 2.5.2011] Dostupné z: http://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/197857-rust-dphkonec-podpory-hypotek-deregulace-je-cas-koupit-vlastni-bydleni [25] KUPKA, V. Bydlení a jeho specifický trh. [online]. 2009[cit. 4.11.2011] Dostupné z http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/informace/ckta0303200808.doc [26] Mešec.cz. Stavební spoření. [online]. 2011 [cit. 28.3.2011] Dostupné z: http://www.mesec.cz/bydleni/stavebni-sporeni/pruvodce/ [27] Měšec.cz. Nejvyšší počet dokončených bytů od roku 1991. [online]. 2008 [cit. 19.5.2011] Dostupné z: http://www.mesec.cz/aktuality/nejvyssi-pocetdokoncenych-bytu-od-roku-1991/ [28] Moderní nástroje sociálního bydlení pro mladé rodiny jako nepřímá podpora růstu natility. [online]. 2010 [cit. 18.3.2011] Dostupné z: http://74.125.155.132/scholar?q=cache:evuQM4AdF6MJ:scholar.google.co m/&hl=cs&as_sdt=0,5&sciodt=0,5 [29] NEBESKÝ,P. Úvěr? Jen na bydlení[online]. 2008 [cit. 22.2.2011] Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/t/FD002A55D6/$File/11490 8k0201.pdf [30] Peníze.cz. Nájem, nebo vlastní bydlení? [online]. 2010 [cit. 28.3.2011] Dostupné z: http://www.penize.cz/nemovitosti/67031-kdy-byste-meli-uvazovat-okoupi-bytu-a-kdy-jit-radeji-do-najmu [31] Private rental Housing in the Czech Republic Growth and …? [online]. 2010 [cit. 18.3.2011] Dostupné z:

Literatura

64

[31] TŮMOVÁ, V. Kdy byste měli uvažovat o koupi bytu a kdy jít raději do nájmu. [online]. 2011 [cit. 24.3.2011] Dostupné z: http://www.penize.cz/nemovitosti/67031-kdy-byste-meli-uvazovat-okoupi-bytu-a-kdy-jit-radeji-do-najmu Právní prameny: [32] Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [online]. [cit. 22.4.2011] Dostupné z: http://www.podnikatel.cz/zakony/zakon-c-190-2004-sb-odluhopisech/cele-zneni/ [33] Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a podpoře ze stavebního spoření [online]. [cit. 22.4.2011] Dostupné z: http://www.cmss.cz/cs/informace/zakony-a-podminky/zakon-ostavebnim-sporeni.html Ostatní díla: [28] KUPKA, V. Charakter trhu s byty. Osobní poskytnutí materiálů. 4.11.2010

65

Komparace hypotečních úvěrů a stavebního spoření při řešení bytových potřeb v ČR

Recommend Documents