Komentář k výběrovým řízením V reakci na nespokojenost části vlastníků SVJ s vývojem nákladů společenství jsem provedl hloubkový pohled na hospodaření SVJ, který se zaměřil na: 1. 2. 3. 4.
Analýzu meziročního vývoje jednotlivých nákladových položek a jejich struktury Vytipování nákladových položek, u kterých je potenciál k jejich snížení Provedení výběrových řízení Návrhy na další úspory a optimalizaci struktury rozpočtu
Ad 1) Analýza meziročního vývoje nákladových položek V přiloženém Excelu na listu Srovnání rozpočtů 2005-2010 je zachycen meziroční vývoj nákladů v absolutním a % vyjádření, přičemž rok 2010 je uveden pouze informativně, jedná se pouze o rozpočet; skutečnost ještě není známa. ř.
Druh nákladu
1.
příspěvek do fondu oprav
Náklady roku 2005 (3-12/2005) 68 070
81 684
158 830
166 772
166 772
2.
příspěvek na pojištění domu
63 393
54 145
51 649
48 589
45 346
3.
záloha na úklid spol. prostor a gar. haly
83 300
99 960
91 200
94 800
97 200
4.
záloha na úklid vnějších prostor
357
24 990
26 060
48 750
50 996
5.
záloha na údržbu zeleně
10 371
17 280
31 742
38 920
55 750
6.
záloha na odvoz tuhého odpadu
21 721
28 360
28 128
28 128
28 128
7.
záloha na el. energii pro spol. části domu
41 049
37 582
38 656
30 134
30 561
8.
záloha na vytápění -spotřeba tepla
125 131
201 843
182 347
232 905
243 333
9.
záloha na ohřev TUV
83 421
134 562
121 564
155 270
162 222
10.
záloha na úhradu vodného a stočného (SV)
47 148
85 662
126 522
314 269
70 042
11.
záloha na provoz gar. haly
31 312
22 726
22 909
19 327
45 316
12.
daň z nemovitosti za garážová stání
0
4 051
4 051
4 051
4 051
13.
poplatek za správu nemovitosti
66 500
79 800
79 800
77 722
79 800
14.
účetnictví společenství
15 120
16 800
16 800
16 800
16 800
15.
revize
3 481
8 883
4 379
11 734
7 521
16.
běžná údržba, opravy a náklad spol.
53 454
20 544
40 504
49 050
132 825
17.
odměna výboru
108 000
90 000
136 000
156 000
713 829
1 026 871
1 115 141
1 473 219
1 392 663
Celkem
Náklady roku 2006
Náklady roku 2007
Náklady roku 2008
Náklady roku 2009
meziroční změna
8,60%
32,11%
-5,47%
změna k roku 2006
8,60%
43,47%
35,62%
Poz: Vývoj cen nákladových položek teplo a TUV lépe vystihuje list Vývoj cen tepla Rovněž je uvedena Průměrná meziroční míra inflace dle ČSÚ pro ilustraci vývoje cenové hladiny v jednotlivých letech. 95 9,1
96 8,8
97 8,5
98 10,7
99 2,1
00 3,9
01 4,7
Rok 02 03 1,8 0,1
04 2,8
05 1,9
06 2,5
07 2,8
08 6,3
09 1,0
Ad 2) Analýza meziročního vývoje nákladových položek Z meziročního vývoje skutečných nákladů (bez ohledu na rok 2010) vyplývá, že bychom se měli zaměřit na tyto nákladové položky:
10 1,5
ř.
Druh nákladu
Změna 2008/2007
Změna 2009/2008
3.
záloha na úklid spol. prostor a gar. haly
4.
záloha na úklid vnějších prostor
87,07%
4,61%
5.
záloha na údržbu zeleně
22,61%
43,24%
8.
záloha na vytápění -spotřeba tepla
27,73%
4,48%
9.
záloha na ohřev TUV
27,73%
4,48%
3,95%
2,53%
11.
záloha na provoz gar. haly
-15,64%
134,48%
16.
běžná údržba, opravy a náklad spol.
21,10%
170,79%
17.
odměna výboru
51,11%
14,71%
Položky 3, 4, 5, 8 a 9 jsou řešeny výběrovými řízeními na Správcovskou firmu a Provozovatele kotelny (v obou domech). Položky 11, 16 a 17 jsou momentálně neřešeny, avšak v následujícím textu jsou uvedeny návrhy na úspory v rámci těchto nákladových skupin a optimalizaci.
Ad 3) Výběrová řízení Správcovská firma Dne 31.10.2010 jsem odeslal pozvánku do výběrového řízení (včetně zadávací dokumentace) na správcovskou firmu, která by zajistila většinu činností standardně vykonávaných při správě nekomerčních nemovitostí. Osloveny byly tyto společnosti: CENTRA a.s. Stanislava Mudrochová- Správa nemovitostí Vaše domy, s.r.o. R3 group, s.r.o. Prague Property Management, a.s. LZP home, s.r.o. Termín pro podání nabídek: 19.11.2010 Způsob vyhodnocení: srovnávací (cenová) matice dodavatelů a jednotlivých naceňovaných položek Nabídku dodaly tyto společnosti: CENTRA a.s. Prague Property Management, a.s. LZP home, s.r.o. Jak číst vyhodnocení List Správa nemovitostí – srovnání obsahuje dvě základní varianty nabídek. Horní řada zachycuje nabídky poptávaných firem, kdy tyto firmy zajišťují samy veškeré služby kromě provozování kotelny. Dolní řada zachycuje kombinaci těchto správcovských firem a našich současných dodavatelů (úklid, zimní úklid a údržba zeleně).
Celkové součty sčítají pouze relevantní nákladové položky, tj. Nejedná se o celkové náklady SVJ! Porovnání je provedeno na hodnoty ze schváleného rozpočtu na rok 2010, kdy položka Záloha na údržbu zeleně je očištěna o mimořádný náklad – nákup a výsadba keřů. Pod celkovými součty je uvedeno % vyjádření konkrétní nabídky oproti návrhu rozpočtu 2010. Pracujeme pouze s těmito nákladovými položkami: ř.
Druh nákladu
Návrh rozpočtu na rok 2010
3.
záloha na úklid spol. prostor a gar. Haly (360m )
4.
záloha na úklid vnějších prostor (zimní úklid)
56 150
5.
záloha na údržbu zeleně
2
102 600
13.
poplatek za správu nemovitosti
38 000 bez nákladu na výsadbu keřů 80 472
14.
účetnictví společenství
16 800
Poz: Firma LZP home, s.r.o. dodala dvě verze: pro první rok nabízejí slevu 15% z celkových nákladů, a proto je uvedena verze bez slevy a se slevou.
Závěr: Nejprve je třeba si odpovědět na otázku, zdali jsou pro nás důležitější úspory nebo jistota zachování současné kvality dodávaných služeb. Pokud preferujeme úspory, pak jistě stojí za zvážení varianta B. 1, tedy správcovská firma PPM zajišťuje všechny služby spojené s provozem nemovitosti (úklid, zimní úklid a údržba zeleně). V tomto případě se celková roční úspora může pohybovat až kolem 18% z fixních ovlivnitelných nákladů. Jestliže ovšem preferujeme jistotu zachování současné kvality dodávaných služeb, jako nejvýhodnější se jeví varianta B.2, kdy zachováme stávající správcovskou firmu, a zároveň zachováme stávající subdodavatele na úklid, zimní úklid a údržbu zeleně. V tomto případě bude úspora rovna pouze rozdílu mezi rozpočtovanými náklady na zimní úklid a skutečnými fixními náklady vyplývající ze smlouvy s novým dodavatelem.(Pan Hrůša, smlouva uzavřena v 11/2010). Ostatní smlouvy na úklid a údržbu zeleně zůstávají beze změny, od obou dodavatelů jsme obdrželi nabídky na rok 2011 ve stejné výši, jako byly v roce 2010.
Provozovatel kotelny - dodavatel tepla Dne 10.12.2010 jsme odeslali pozvánku do výběrového řízení (včetně zadávací dokumentace) na dodavatele tepla (provozovatele kotelny). Poz: V každém objektu je samostatná plynová kotelna o výkonu 49,9 kW; provozovatel kotelny však bude jeden a tudíž celkový instalovaný výkon pro účely necenění je roven 100kW. Osloveny byly tyto společnosti: Unigaz servis s.r.o Pražský TERMOS s.r.o. Bamei, spol. s r.o. BTK Praha s.r.o. COM – TIP s.r.o. Dalkia Česká republika, a.s. Termín pro podání nabídek: 7.1.2011 Způsob vyhodnocení: standardní kalkulace proměnných a fixních nákladů v závislosti na instalovaném výkonu a odhadu vyrobené tepelné energie
Nabídku dodaly tyto společnosti: Dalkia Česká republika, a.s. Bamei, spol. s r.o. COM – TIP s.r.o. Jak číst vyhodnocení: List zachycuje 2 varianty nacenění dodaného množství tepelné energie: levá část vychází ze skutečného množství vyrobeného tepla v roce 2009, pravá část kalkulace vychází z předběžných hodnot, které dodal současný dodavatel (Dalkia) za rok 2010 dne 6.1.2011. Poz: Ve skutečnosti Dalkia dodala pouze spotřebu plynu v obou kotelnách, ze které jsem pomocí Průměrné výhřevnosti zemního plynu v roce 2010 dle Pražské Plynárenské a účinnosti kotle (daná výrobcem) vypočetl množství vyrobeného tepla -874 GJ. Skutečné množství dodaného tepla Dalkia dodá PPM koncem 03/2011, v ročním vyúčtování bude k dispozici v 06/2011.
Variabilní náklady jsou zde tvořeny pouze položku PLYN, fixní náklady Výrobní a Správní režií. Dodavatel Dalkia v nabídce deklaruje, že disponuje možností nákupu plynu s velkoodběratelskou slevou. (Nabízí se otázka, proč tuto slevu máme možnost dostat až teď…) Ostatní dodavatelé tvrdí, že ceny za nákup plynu jsou pouhou přefakturací cen Pražské Plynárenské. Naše odběrné místo je v nejvyšším pásmu pro MALOODBĚR, takže sleva není možná… Každopádně je zarážející, že poslední fakturovaná cena za 1 GJ tepelné energie (rok 2009 byla 577,08 Kč/GJ. Nynější nabídky uvádějí ceny nižší o 20% a více. Závěr: Zde se jeví výhodné pokusit se zafixovat cenu plynu na kalendářní rok smluvně. Pokud by na toto Dalkia nepřistoupila, je výhodnější dodavatele vyměnit.
Ad 4) Návrhy na další úspory a optimalizaci struktury rozpočtu V krátkém časovém horizontu doporučuji: Rozhodnout o výběru správcovské firmy, resp. o ostatních dodavatelích služeb úklid, zimní úklid a údržba zeleně Vybrat dodavatele tepla (nabídka Dalkie se jeví jako výhodná, ale musí se smluvně zaručit za předem sjednanou cenu plynu V delším horizontu doporučuji: V položce Záloha na provoz garážové haly: neprovádět profylaktické prohlídky garážových vrat (2xročně, celkem 10 000Kč), neboť ani tyto nezaručí, že nepraskne pružina nebo torzní tyč (nejvíce namáhané mechanické součásti). Levnější je pořídit rezervní pružinu pro každý typ vrat a tuto v případě potřeby vyměnit. V položce úklid společných prostor a garážové haly je možné dosáhnout větších úspor snížením frekvence úklidu na 1x týdně spol. prostory a 1x měsíčně gar. hala. Dle mých informací z jiných bytových domů je tato frekvence zcela běžná a dostačující. Alternativně se dá tato frekvence úklidu aplikovat pouze v letních měsících; v zimních by četnost úklidu zůstala 2x týdně/2x měsíčně.
V položce Běžná údržba, opravy a náklady společenství: vyjmout náklad “odvod zdravotního pojištění za SVJ! “ a zařadit ji do nákladové položky č. 17 “Odměna výboru”. Tento náklad se v controlling uvádí do kategorie Ostatní mzdové náklady a měl by být tudíž evidován v jedné nákladové skupině. Uvažovat o výši odměn pro všechny členy výboru, neboť v ostatních SVJ se pohybují na úrovni cca poloviční oproti našemu SVJ. Současná výše má opodstatnění v začátcích fungování společenství, kdy na členech výboru SVJ leží břímě vyřizování reklamací. V současné době, kdy se již reklamace nevyřizují a veškeré stavebně technické problémy řeší správcovská firma (je za toto placena), není tato výše odměn členům SVJ opodstatněná Upravit Stanovy SVJ tak, aby obsahovaly Pravidla pro jednání za SVJ a Podpisový řád, tj. ustanovení o tom, kdo je oprávněn zavázat SVJ k uhrazení finančních závazků a do jaké výše Zvážit, zda nezaložit kontrolní komisi z ostatních členů SVJ, která by měla přístup na jednání výboru SVJ a mohla kontrolovat hospodaření výboru SVJ. Pokoušet se udržet náklady v konstantní výši (se zohledněním inflace) a případně provádět cenová šetření a negociaci se stávajícími dodavateli vždy před vypršením příslušné smlouvy (toto se nikdy v minulosti nestalo, jediná výjimka je dodavatel “Zimního úklidu”. Jako příklad je možno uvést akci “revize vodoměrů a kalorimetrů”, kdy jsem oslovil firmu Itron Czech Republic s.r.o. s žádostí o nabídku na provedení výměny/revize vodoměrů a kalorimetrů. Obdržená nabídka je sice vyšší než stejná služba zprostředkovaná správcovskou firmou PPM, ale alespoň nám poskytuje srovnání a umožní nám získat přehled o cenových relacích na trhu. V tomto konkrétním případě budou tyto revize provedeny PPM SVJPodKrocínkou_ser vice1110.doc
Během mého působení ve výboru SVJ jsem nezjistil žádné rozpory mezi skutečností, uzavřenými smlouvami a finančními toky na BÚ.
Zpracoval: Radomír Strakoš
V Praze dne 18.1.2011
