Koersen tegen de wind in; alle zeilen bij!

Koersen tegen de wind in; alle zeilen bij! V ERSLAG VAN H ET BEST U U R O V ER H ET JAAR 2012

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING

Koersen tegen de wind in; alle zeilen bij! V ERSLAG VAN H ET BEST U U R O V ER H ET JAAR 2012

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Neder weert JAAR verslag 2012

1

2

VERSLAG VAN HET BESTUUR OVER HET JAAR 2012 ALLE ZEILEN BIJ! Met een dubbel gevoel kijken we terug op het jaar 2012. Positief, omdat we uitzonderlijk goed scoorde op onze verkopen; negatief omdat deze verbeteringen grotendeels teniet zijn gedaan door de gevolgen van het rijksbeleid. De ingezette koers in 2011, waarop we ons hebben gefocust op het verbeteren van onze dienstverlening en onze financiële prestaties, is ook in 2012 doorgezet. Ondanks beleidsveranderingen op onderhoudsgebied en huurbeleid is onze klantenwaardering nagenoeg hetzelfde gebleven. Financieel gezien hebben we uitzonderlijk gepresteerd door de verkoop van 42 woningen, met een verkoopopbrengst van ruim 4 mln. euro. Daarmee zou een liquiditeitsbuffer worden opgebouwd waarmee extra aflossingen kunnen worden gedaan op onze hoge leningenportefeuille en gespaard kan worden voor toekomstige investeringen, zonder daarvoor nieuwe leningen te hoeven afsluiten. Een mooi voornemen, dat echter doorkruist is door de plannen van het kabinet om de verhuurdersheffing in te gaan voeren komende jaren. De saneringsheffing komt daar nog eens bovenop. Voor onze corporatie betekent dit een bedrag dat in 2017 is opgelopen tot 1.135.000,-. Geld dat niet te gebruiken is voor het verbeteren van onze eigen financiële positie en onze investeringsmogelijkheden blokkeert. Door deze bruuske rijksmaatregelen wordt het positieve resultaat van onze ingezette acties tot water naar de zee dragen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat het CFV in oktober 2012 een negatief solvabiliteitsoordeel heeft afgegeven. Noodzakelijke extra maatregelen op het gebied van onderhoudslasten, inkoop en bedrijfsvoering zijn eind 2012 in onze meerjarenprognoses opgenomen. Helaas heeft dit ook geleid tot het pijnlijke besluit om af te zien van de voorgenomen investering in 11 levensloopbestendige appartementen in een van de kernen van Nederweert, evenals de voorgenomen realisatie van 5 standplaatsen in 2013 voor woonwagens. Geen vrijwillige keuze, maar gewoon pure noodzaak om onze huishoudportemonnee op orde te houden. Eind 2012 is ons huishoudboekje op weg om gezond te worden, zoals ook uit het accountsverslag bij deze jaarrekening blijkt. Wel zullen we ook komende jaren alle zeilen moeten blijven bijzetten om dit te kunnen vasthouden. Ondanks de zware tegenwind, zijn we echter ook in 2012 voor een overgroot deel onze afspraken nagekomen en zijn onze prestaties op onderdelen zelfs nog verbeterd. Dat willen we graag zo houden!

Corry Keulen Directeur - bestuurder

Woningvereniging Neder weert JAAR verslag 2012

3

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Nederweert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 F 0495-634719 I www.wvnederweert.nl

Colofon Tekst: Woningvereniging Nederweert Vormgeving: Grafisch ontwerpbureau Anne Halfers, Weert Verspreidingsvorm: digitaal en op de website www.wvnederweert.nl Nederweert, juni 2013

© Woningvereniging Nederweert, 2013. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op ander wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van de uitgeefster, de Woningvereniging Nederweert.

4

INHOUDSOPGAVE JAARVERSLAG

I Onze visie en missie: Wonen doe je niet alleen!

7

Positionering, visie en missie Ons ondernemingsplan 2011- 2015 Jaarplan 2012: Focus op financiën en klant

II Onze klanten: Met en vanuit de klant

9

Vervolg enquête ondernemingsplan 2011-2015 Wat vindt u? KWH; Klantenwaardering en klantentevredenheid Ons overleg met huurders Onze vereniging Onze communicatie en informatie Onze stakeholders Ons overleg met collega corporaties

III Onze vastgoedportefeuille: Differentiatie in prijs en kwaliteit

16

Onze lokale en regionale woningmarkt Onze portefeuillestrategie tot 2020 Onze nieuwbouwportefeuille en ontwikkeling; pijnlijke maatregelen Ons verkoopbeleid

IV Ons woningaanbod

22

Ons woningaanbodmodel Woningzoekenden Mutaties Ons huurbeleid Ons betalings – en incassobeleid

V Ons onderhoud: Versobering naast keuzevrijheid voor huurders

27

Ons onderhoudsbeleid Onze onderhoudskosten 2012 Overige dienstverlening

VI Naoberschap en leefbaarheid: Wonen doe je niet alleen

31

Ons leefbaarheidsfonds Onze aanpak burenoverlast

VII Wonen en zorg: Maatwerk door samenwerking

33

Senioren Bijzondere doelgroepen Vangnetoverleg


5

VIII Onze organisatie: Slank, lenig en resultaatgericht

36

Onze structuur Onze personele inzet Onze ondernemingsraad

IX Onze governance: Naar een betrokken, professioneel toezicht op gepaste afstand

38

Verslag Raad van Commissarissen 2012

X Onze deelnemingen

45

Energiebedrijf Nederweert Wooninvesteringsfonds Verenigingen van Eigenaren

XI Ons financieel beleid en risicobeheer: Sturen op liquiditeit en solvabiliteit

46

Van A2 terug naar A1; negatief solvabiliteitsoordeel 2012 Effecten Rijksbeleid op onze meerjarenbegroting Risicobeheer Verbeterplan De vermogenspositie De financieringspositie Onrendabele investeringen

XII Onze klachtenadviescommissie 51 XIII

6

Verklaring besteding middelen 53

I ONZE VISIE en MISSIE: Wonen doe je niet alleen! Positionering Woningvereniging Nederweert is uitsluitend werkzaam in de gemeente Nederweert. Nederweert is een landelijke gemeente met ca. 17.000 inwoners en met een woningbestand van ca. 6.300 woningen waarvan ongeveer 2.100 huurwoningen. Woningvereniging Nederweert heeft er daarvan 1.460 in eigendom inclusief vhe’s (verhuureenheden) ten behoeve van zorg en exclusief commercieel vastgoed woonwagenstandplaatsen en parkeervoorzieningen. De gemeente bestaat uit de hoofdkern Nederweert-dorp en de kernen Budschop, Ospel, Ospeldijk, Eind en Leveroy. Op de woningmarkt is er een duidelijke relatie met de gemeente Weert.

Onze visie Wonen doe je niet alleen! Samenwerking en maatwerk voor een leefbare woonomgeving De Woningvereniging Nederweert kwam tot stand in 1968. Destijds werd in de statuten als doelstelling vastgelegd: “Het verzorgen van de sociale woningbouw in deze gemeente en het exploiteren van het woningbezit“. Anno 2012 is de taak van de Woningvereniging Nederweert meer dan het zorgen voor betaalbare woningen. De Woningvereniging Nederweert voelt zich als lokale huisvester medeverantwoordelijk voor de woonomgeving, waarbij inspelen op vergrijzing, zorg en welzijn thema’s zijn die in ons woningen dienstenaanbod terugkomen. Medeverantwoordelijkheid, samen delen en maatwerk zijn de uitgangspunten in onze werkwijze, gericht op onze klanten en op onze stakeholders.

Onze missie Creëren van een veilige en prettige thuishaven voor diverse doelgroepen Het bieden van betaalbare woningen in een prettige en veilige woonomgeving, waarbij we onze klanten ondersteunen bij het zoveel mogelijk realiseren van hun woonwensen. Dat doen we met een divers woningaanbod en een pakket aan woondiensten, samen met andere partners.

Ons Ondernemingsplan 2011 – 2015 In 2011 hebben we, in dialoog met onze stakeholders, leden en huurders, het ondernemingsplan 2011-2015 opgesteld. In dit plan staan 5 thema’s centraal:

Onze speerpunten voor 2011- 2015 • Klant: Naar een klantgerichte organisatie • Maatwerk in wonen • Maatwerk in welzijn en zorg • Naoberschap en Leefbaarheid • Financiële continuïteit

Jaarplan 2012: Focus op financiën en klant Jaarlijks wordt er, gekoppeld aan het ondernemingsplan, een aantal activiteiten in een jaarplan vastgelegd, waar we dat jaar specifiek aandacht aan zullen schenken. Deze activiteiten worden vastgelegd in een jaarplan, waarvan de voorgang terugkomt in de kwartaalrapportages. Onze focus lag afgelopen jaar wederom op onze financiën en onze klanten.


7

ONZE VISIE en MISSIE: Wonen doe je nie t alleen!

De volgende resultaten zijn in 2012 behaald: Klant: Inzicht in klantwaardering op primaire processen Maatwerk: Aanbieden keuzemogelijkheden met betrekking tot onderhoud • Vervolg KWH (kwaliteitscentrum woningcorporaties huursector): Doorlopende meting met als scoop verbeteringen klachtenmanagement • Invoer nieuw digitaal postdocumentatiesysteem per 1-12-2012 • Invoer serviceonderhoudsabonnement per 1-4-2012 Financiën: Negatieve kasstroom en liquiditeitspositie verbeteren • Verkoopopbrengsten minimaal 2mln; realisatie € 5.838.900 • Huurharmonisatie bij mutatie (bij 5% mutatie naar 72.000 extra huur per jaar) NB. Mutaties zijn achtergebleven (4,7%); De huurharmonisatie bij mutatie heeft geresulteerd in een extra huuropbrengst van € 56.541,60 op jaarbasis • Complexbeheerplannen: - bijstelling huurbeleid eengezinswoningen: naar maximaal redelijke huur onder aftoppingsgrens - onderzoek mogelijkheden overbrenging naar niet – DAEB (diensten van algemeen economisch belang) portefeuille opgestart december 2012 - opstellen rendementseisen per complex, afronding 2013 • Investeringsstatuut vastgesteld • Treasurystatuut geactualiseerd • Voorbereiding invoering RJ645 Wonen: Maatwerk voor klanten • Invoering serviceabonnement per 1-4-2012 • Voorbereiding vraaggestuurd binnenonderhoud; start 1-1-2013 • Voorbereiding nieuwbouw Nederweert-Eind; uitvoering uitgesteld i.v.m. consequenties kabinetsplannen • Onderzoek herinvulling locaties Bredeweg en Carisplan; geen haalbare businesscase vanwege onzekerheid woningmarkt in relatie tot kabinetsplannen • Deelname provinciaal project Zonnepanelen voor huurwoningen; 22 geïnteresseerde huurders (36 plaatsen beschikbaar) Welzijn en zorg: Verkenning toekomstige rol in de keten Wonen-welzijn zorg • WMO nieuwe stijl; concept Kracht van het dorp; pilot Leveroy 2013 Leefbaarheid en naoberschap: Samenwerking met partners • Project buurtbemiddeling samen met maatschappelijk werk, politie en gemeente In 2012 zijn 15 dossiers via deze werkwijze afgehandeld • Uitbreiding leefbaarheidsfonds met gemeente; niet structureel; wel op aanvraag In 2012 waren er 9 aanvragen voor een totaalbedrag van € 5.105,65 Organisatie en personeel: Focus op klantgerichtheid; resultaatgerichtheid en medeverantwoordelijkheid • Resultaatafspraken op basis van jaarplan 2012 • Invoeren budgetbeheer • Teamtrainingen gericht op samenwerking en leren feedback geven • Opdracht organisatieonderzoek november 2012; start begin 2013

8

II ONZE KLANTEN Met en vanuit de klant Vervolg enquête Ondernemingsplan 2011-2015 Uit de enquête, die in 2011 onder leden en huurder gehouden is, bleek dat men bij de thema’s van het ondernemingsplan de volgende prioritering gaf:

Prioritering thema’s: 1 Klant 2 Wonen 3 Welzijn en zorg 4 Leefbaarheid en Naoberschap

In aansluiting op deze uitslag hebben we ons in 2012 gefocust op de thema’s klant en wonen, waarin de volgende zaken verder zijn uitgewerkt : • Eigen verantwoordelijkheid huurder in relatie tot klantgericht werken. - Introductie serviceabonnement per 1-4-2012 • Basispakketten in onderhoud en duurzaamheid; extra service en keuzepakketten tegen betaling: - Provinciale actie Zonnig Limburg najaar 2012 - Opstellen vraaggestuurd binnenonderhoud; invoering 1-1-2013 • Prijs- kwaliteitsverschil in huurbeleid: - Invoeren gedifferentieerde huurprijzen, gekoppeld aan kwaliteit woning • Combinatie bijzondere woonvormen: - Pilot woonzorgcomplex Aan Stad-Thoês: combinatie zorg geïndiceerde ouderen en ouder wordende huurders met een beperking • Rol bewoners bij naoberschap en leefbaarheid: - Aanvragen voor 2012 vanuit bewonerscommissies gestimuleerd en gehonoreerd

Wat vindt U? KWH: Klantenwaardering en klantentevredenheid We vinden het belangrijk dat we weten hoe onze huurders onze dienstverlening ervaren. Na het behalen van het KWH huurlabel in 2010 hebben we in 2012 dan ook weer deelgenomen aan de KWH meting. Er was sprake van een ander opzet: de meting is voortaan continu met een kwartaalfrequentie. Voor de reparatieverzoeken is gekozen voor een maandfrequentie. Omdat de KWH meting voortaan continu wordt uitgezet, zijn onze eigen enquêtes klachtenonderhoud en mutatieonderhoud (vertrekkend en nieuwe huurder) komen te vervallen. We willen huurders immers niet overladen met enquêtes.


9

ONZE KLANTEN: me t en vanuit de klant

De resultaten per 31 december 2012 zien er als volgt uit: Onderdelen Score Minimaal vereiste score Klantcontact > Contact

7,8

7,0

> Bereikbaarheid

7,5

7,0

> Communicatie/ informatie

7,4

7,0

> Woning zoeken

8,0

7,0

> Woning betrekken

8,4

7,0

> Huuropzegging

8,3

7,0

> Reparaties

7,2

7,0

> Onderhoud

7,6

7,0

Verhuizen

Onderhoud

Klachten behandelen 5,9

6,5

Positief is dat onze huurders, ondanks de veranderingen in ons onderhouds - en huurbeleid afgelopen 2 jaar, onze Woningvereniging Nederweert een ruime voldoende blijven geven. Ten opzichte van de meting in 2010 is er sprake van stabiliteit: gemiddeld van 7,6 in 2010 naar 7,6 in 2012. Helaas scoren we op de afhandeling van klachten nog steeds niet goed. Uit de analyse, samen met KWH , is gebleken dat dit grotendeels veroorzaakt wordt doordat onze informatiebrochure niet voldoet aan een aantal kwaliteitseisen. Daarnaast bleek dat een deel van de huurders, dat niet tevreden was over de klachtenafhandeling, dit baseerde op negatieve ervaringen uit het verleden. Er is in de huidige opzet van KWH niet echt sprake van een ”real time” meting. Uit de bespreking met onze leden over klachtenafhandeling (ledenvergadering november 2012) zijn de volgende prioriteiten naar voren gekomen: • Afhandeling en nazorg: de klacht is naar tevredenheid opgelost • Afspraken: de met de huurder gemaakte afspraken zijn (tijdig) nagekomen • Persoonlijk contact: onze medewerk(st)er heeft goed geluisterd en vragen gesteld voor een volledig beeld. In onze werkwijze zullen we deze punten meenemen, waarbij we kijken naar een passender vorm van meting op klachtenmanagement. Ook bekijken we welke rol de klachtencommissie hierin kan gaan spelen.

Ons overleg met huurders Vereniging Huurdersplatform Regio Weert Het Huurdersplatform is een zelfstandige, statutaire vereniging met als voornaamste doel het behartigen van de belangen van alle huurders in de gemeenten Weert en Nederweert. Het Huurdersplatform treedt in overleg met het bestuur ten aanzien van zaken van beleid en beheer die van belang kunnen zijn voor onze huurders. Het overleg met het Huurdersplatform is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst huurdersoverleg. In de statuten van de Woningvereniging Nederweert is bepaald dat het voordrachtrecht, zoals bedoeld in artikel 7.1.E van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), om bindende voordrachten uit te brengen aan de Algemene Vergadering voor twee zetels in de Raad van Commissarissen is voorbehouden aan de huurders c.q. huurdersorganisaties. In het verslagjaar hebben 5 besprekingen plaatsgevonden met het huurdersplatform, waarbij in het najaar 2012 de 2 commissarissen, die op voordracht van de huurders in de Raad van Commissarissen benoemd zijn, aanwezig waren.

10


Onderwerpen 2012: • Huurbeleid - Huurverhoging 2012 • Onderhoudsbeleid - Verloop deelname serviceabonnement - Advies vraaggestuurd binnenonderhoud - Instemming actualisering ZAV beleid • Rol huurdersplatform advies bij aanvragen leefbaarheidsfonds • Begroting 2013 Huurdersplatform - Bezuinigingsvoorstellen • Activiteitenplan 2013 Huurdersplatform - Relatie bewonerscommissies versterken

Onze bewonerscommissies Binnen ons bezit zijn 5 bewonerscommissies actief, allen gekoppeld aan complexen voor senioren. Het betreft de bewonersverenigingen: • De Drie Lelies en Burgemeester Hobusstraat die als doel hebben het beheren van de algemene ruimte in de seniorencomplexen aan de Schoolstraat en de Burgemeester Hobusstraat. • Bewonersverenigingen “Aan Stad-Thoês” en “Domus Bona Ventura” en sinds 2011 ook het complex Antonius Veste die als doel hebben het mede invulling geven aan welzijnsactiviteiten in de algemene ruimte van het woon-zorgcomplex aan Stad te Ospel en de algemene ruimte van het woon-zorgcomplex aan de Kapelaniestraat en het appartementencomplex Antonius Veste te Nederweert. Overleg met de bewonerscommissies heeft in 2012 op afroep plaatsgevonden De gespreksonderwerpen voor 2012 hadden voornamelijk betrekking op het poetsen van de algemene ruimten en leefbaarheid. Daarnaast kwam ook het niet nakomen van afspraken, gemaakt over zaken, die door de bewonerscommissies waren aangedragen, enkele malen op de agenda voor. Binnen de technische dienst zijn de 2 opzichters en de 2 servicemonteurs als contactpersonen aangewezen voor de verschillende complexen. Zo hebben de commissies een vast aanspreekpunt voor hun vragen. Van de medewerkers wordt een proactieve houding gevraagd met betrekking tot onderhoudszaken en vragen vanuit de betreffende complexen. In woongebouwen zonder algemene ruimte wordt ernaar gestreefd één van de huurders als vaste contactpersoon te hebben met betrekking tot het beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen van het woongebouw.

Onze vereniging Woningvereniging Nederweert is een vereniging waarvan elke inwoner, ouder dan 18 jaar, van de gemeente Nederweert lid kan worden. De ledenvergadering vormt in de vereniging het hoogste orgaan en kan dan ook invloed uitoefenen op het beleid in algemene zin. Tijdens de jaarlijkse Algemene Ledenvergadering spreken de leden zich onder andere uit over dit verslag, de jaarrekening en benoeming van leden van de Raad van Commissarissen. Daarnaast dient de jaarlijkse onderhoudsbegroting en de begroting interne bedrijfskosten aan de ledenvergadering te worden voorgelegd. Met ingang van 2011 is er voor gekozen 2 maal per jaar een algemene ledenvergadering te beleggen, met als doel naast de formele verantwoordingsstukken ook de nieuwe ontwikkelingen en beleidszaken met de leden door te kunnen spreken.


11


Aantal leden per 31-12-2012: 109 leden (31-12-2011 113 leden). Hiervan zijn 52 huurder. 3 leden zijn in 2012 geroyeerd omdat ze 3 achtereenvolgende bijeenkomsten zonder afmelding niet hebben deelgenomen; 2 leden zijn overleden en 2 hebben opgezegd; er waren 3 nieuwe aanmeldingen. Helaas zien we de afgelopen jaren een gestage achteruitgang van het aantal leden. Ook is er sprake van een toenemende vergrijzing. Als vereniging vinden we het belangrijk dat er sprake is van een representatief ledenbestand en actieve deelname van leden. Daarom is ook in de 2de helft van 2012 ingezet op een andere invulling van de ledenvergadering, om zo de deelname aan de bijeenkomsten te vergroten. Naast de formele verantwoordingsstukken wordt er per ledenvergadering een inhoudelijk thema gepresenteerd, waarbij we naast informatie ook de interactie met leden willen versterken. Als 1ste thema hebben we in november 2012 stilgestaan bij het klachtenmanagement en de gewenste verbeterpunten vanuit de leden. In 2013 wordt deze werkwijze voortgezet en zal ook gekeken worden naar nieuwe vormen van ledenwerving en ledencontact. Aandachtspunt daarbij is het vergroten van de digitale communicatiemogelijkheden met onze leden en huurders.

Onderwerpen 2012: • Vaststelling jaarrekening en jaarverslag 2011 • Meerjaren financiële planning: ontwikkelingen en risico’s in relatie tot kabinetsbeleid - Verbeterplan • Begroting 2013 • Onderhoudsbeleid: - Invoering service-abonnement - Vraaggestuurd binnenonderhoud per 1-1-2013 • Thema: Actie Zonnig Limburg • Thema: KWH en verbeteringen klachtenafhandeling

Onze communicatie en informatieverstrekking Actuele informatie over de Woningvereniging Nederweert is te lezen op onze website. Twee maal per jaar verschijnt het huurdersblad Gehuurtj. In 2012 waren de onderwerpen zeer divers; • Uitleg over onze financiële situatie en de gevolgen van het kabinetsbeleid • Burenoverlast en buurtbemiddeling • Hennepconvenant en de consequenties voor huurders • Verkoopbeleid Woningvereniging Nederweert • Ontwikkelingen nieuwbouwportefeuille • Resultaten KWH en aandachtspunten klachtenafhandeling • De invoering van het service-abonnement • Gepland onderhoud 2012 en 2013 • Leefbaarheidsfonds en de aanvraag hiervoor • Oproep voor mailadressen

12


Onze stakeholders Onze belangrijkste stakeholders op lokaal niveau zijn de gemeente, de zorgen welzijnsorganisaties en de 2 collega-corporaties (Wonen Limburg en Wonen Zuid). Samenwerking met hen is essentieel om samen een goed aanbod op het gebied van wonen, welzijn en zorg in Nederweert te kunnen blijven garanderen. Overleg met de gemeente Nederweert; tussentijdse wisseling portefeuillehouders De gemeente Nederweert en Woningvereniging Nederweert zijn voor wat betreft de sociale volkshuisvesting elkaars voornaamste partners. In 2012 zijn, uitgaande van het ondernemingsplan, de prestatieafspraken voor de komende vier jaar door beide partijen vastgelegd. Hiervan heeft ook een presentatie plaatsgevonden aan de themaraad. Op bestuurlijk niveau vindt in beginsel één maal per kwartaal overleg plaats tussen de gemeente Nederweert en Woningvereniging Nederweert. Medio 2012 hebben 2 wethouders gebruik gemaakt van de pre-pensioenmogelijkheden, waardoor er voor onder andere de portefeuilles volkshuisvesting en ruimtelijke ontwikkeling/projecten en de portefeuille leefbaarheid in kernen, ouderenbeleid en WMO 2 nieuwe wethouders zich hebben moeten inwerken op de diverse dossiers. In het najaar van 2012 hebben dan ook bestuurlijk twee extra bijeenkomsten plaatsgevonden. Belangrijke onderwerpen, die in het verslagjaar in het bestuurlijk overleg aan bod zijn gekomen, zijn:

• Prestatieafspraken 2012 – 2015 • Provinciale Hennepconvenant • Regionale woonvisie; stand van zaken GOML (Gebiedsontwikkeling Midden Limburg) • Landelijke ontwikkelingen; gevolgen kabinetsplannen voor de Woningvereniging Nederweert • Voortgang haalbaarheidsonderzoeken nieuwbouwprojecten • Centrumplan Nederweert-Budschop • Nieuwe woongebieden/uitleglocaties met name woonwagenlocatie Hoebenakker • Woonwagenbeleid • WMO-beleid; deelname WMO-platform • Project buurtbemiddeling • Huisvesting van statushouders

Ouderenzorg: Overleg met de Stichting Land van Horne In juni 2006 heeft de Woningvereniging Nederweert een samenwerkingsintentie vastgelegd met Land van Horne, waarbij beide partijen zich inspannen om in samenwerking met elkaar een passend pakket van woon- en zorgvoorzieningen te realiseren voor de gemeente Nederweert. In 2012 heeft de afwikkeling van het stilgelegde ontwikkelingsplan Leveroy centraal gestaan in de besprekingen met Land van Horne. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in de aankoop van de gronden Reulisweg door Land van Horne medio 2012. In 2012 zijn verder geen gezamenlijke nieuwe initiatieven ontwikkeld. Voor de verschillende woon-zorgcomplexen heeft incidenteel overleg plaatsgevonden over activiteiten, in afstemming met het bestuur van de bewonerscommissie van het betreffende complex. Aandachtspunten waren de verrekeningen van de servicekosten en de nieuwbouw Sint Joseph in relatie tot de aanleunwoningen van de Woningvereniging Nederweert.


13


In 2013 vindt de oplevering van het nieuwe Sint Joseph plaatsvinden. Daarmee wordt het totale plan woonservicezone, waarin de Woningvereniging Nederweert afgelopen jaren ook enkele projecten heeft gerealiseerd, opgeleverd. Samen met gemeente, Land van Horne en andere partners zal in 2013 gekeken worden naar een presentatie van dit woonserviceconcept.

Bijzondere doelgroepen: Samenwerking diverse partners Stichting Pedagogisch Sociaal Werk (PSW) Midden-Limburg De stichting PSW Midden-Limburg richt zich op de zorg voor mensen met een beperking. Met de Woningvereniging Nederweert bestaat al een aantal jaren een goede relatie, waarbij de Woningvereniging Nederweert de huisvesting levert. De samenwerking met PSW is in 2005 in een samenwerkingsovereenkomst geformaliseerd. We verhuren 8 woningen en 66 wooneenheden in complexen aan PSW ten behoeve van hun cliënten. Daarnaast worden er 8 woningen aan individuele cliënten van PSW verhuurd; 7 contracten zijn recent omgezet op verzoek van PSW, als gevolg van het rijksbeleid, waarin wordt ingezet op scheiden van wonen en zorg. Begin 2012 was in een intentieovereenkomst tussen PSW en Woningvereniging Nederweert afgesproken dat er een haalbaarheidsonderzoek zou worden gedaan naar de mogelijkheden voor nieuwbouw ten behoeve van PSW op de locatie Carisplan. PSW wilde met dit nieuwbouwplan een gedeelte van hun verspreid liggende locaties centraliseren op deze locatie, naast een aparte unit voor zwaardere, meervoudig gehandicapte bewoners. Eind 2012 heeft PSW laten weten pas op de plaats te moeten maken met deze onderzoeken. Mede door de wijzigingen in de AWBZ en het feit dat zij vooralsnog geen toestemming van het zorgkantoor krijgen voor uitbreiding, is een streep door deze nieuwbouwontwikkeling gezet. Daarnaast participeert de Woningvereniging Nederweert actief in het afstemmingsoverleg begeleid wonen vanuit de gemeente Nederweert, waaraan diverse hulp- en zorginstellingen deelnemen. Partners hierin zijn: PSW, PGZ, Mensana, Wonen Plus, Maatman, SGL, De Zorggroep, CMA, politie, Gemeente Nederweert, Gemeente Weert, Wonen Limburg en Woningstichting St. Joseph. Woonzorgcomplex Aan Stad-Thoês: Samen delen en Maatwerk Dat de concepten met betrekking wonen en worg zeer snel kunnen verouderen en niet meer aansluiten bij de vraag, blijkt uit de afnemende vraag naar appartementen in het woonzorgcomplex Aan Stad-Thoês te Ospel. Dit woon-zorgcomplex (realisatie in 2004), bestaande uit 39 appartementen met 24 uurszorg vanuit Land van Horne, heeft sinds 2011 al te maken met leegstand. Er blijken te weinig ouderen met een zorgindicatie te zijn. Overige senioren hebben nog geen interesse om in dit complex te gaan wonen; zij hebben een negatieve associatie bij wonen in een woon-zorgcomplex.

14


Om leegstand tegen te gaan is met andere zorginstellingen en Land van Horne gekeken naar mogelijke cliënten, die passend zouden kunnen wonen in dit complex. Dit heeft afgelopen jaar geleid tot de plaatsing van 5 nieuwe bewoners, die elk individueel zorg krijgen vanuit verschillende instanties. Binnen het complex zijn de ervaringen positief. Dit maatwerkconcept zullen we met zorgpartners voortzetten, waarbij heel gericht gekeken wordt naar de individuele vraag.

Ons overleg met collega corporaties Op lokaal niveau is Wonen Limburg onze sparringpartner op het gebied van projecten gebiedsontwikkeling. Afgelopen jaar is samengewerkt aan de verkoop van gronden in Leveroy aan Land van Horne en Centrumplan Nederweert. Omdat de Woningvereniging Nederweert op korte termijn geen middelen heeft om te investeren in gewenste appartementen sociale huur in het centrumplan, is met Wonen Limburg afgesproken dat zij deze investering zullen doen, waarbij de Woningvereniging Nederweert te zijner tijd het dagelijks beheer op zich neemt. Woningvereniging Nederweert participeert actief in het samenwerkingsverband vereniging DOMAAS, waarin 19 kleine Limburgse woningcorporaties kennis en kunde uitwisselen met behoud van hun eigen identiteit en zelfstandigheid. Op enkele terreinen worden schaalvoordelen met elkaar behaald door gezamenlijke inkoop. De Woningvereniging Nederweert is verder lid van het Platform Limburgse Woningcorporaties (voorheen Aedes kieskring Limburg) waarin dit jaar onder andere aan de orde kwamen het Rijksbeleid met de actuele dossiers Woningwet, verhuurdersheffing, inkomensafhankelijke huren en het Vestiadossier, de krimpgebieden in Limburg, bedrijfsvoering en maatschappelijk ondernemerschap. Binnen Aedes wordt deelgenomen aan het netwerk MKW (Platform voor midden en kleine woningcorporaties).


15

III ONZE VASTGOEDPORTEFEUILLE: Differentiatie in prijs en kwaliteit Onze lokale en regionale woningmarkt Nederweert is van oudsher een kopersmarkt, waarbij het huuraandeel rond de 30% ligt, waarvan weer 70% eigendom van de Woningvereniging Nederweert is. In de Regionale woonvisie is door de gemeente Nederweert ingezet op kwaliteit van wonen en woonomgeving. Met een gefaseerd nieuwbouwprogramma op 6 uitleglocaties wordt in de periode tot 2020 voorzien in ca. 800 woningen, waarvan ca. 1/3 deel is bestemd voor starters. Op deze wijze hoopt de gemeente de verwachte ontgroening tegen te gaan. De Woningvereniging Nederweert participeert niet in deze ontwikkellocaties, waar alleen wordt ingezet op de kopersmarkt. De prognoses zijn dat na 2020 de vergrijzing meer dan gemiddeld zal zijn, waarbij het aantal 75-plussers in Nederweert stijgt met bijna 60% van ruim 1.000 naar ruim 1.600. Als gevolg van verdunning in de gezinsomvang groeit de woonruimtebehoefte tot ± 2025 heel licht. Daarna zakt ze hard. Ontwikkelingen vastgoedmarkt Ook op de Nederweertse woningmarkt heeft de economische crisis forse impact. Het duurt langer voor woningen verkocht zijn en verkoopprijzen staan onder druk. Dit heeft ook zijn effect op de huursector. Zittende huurders stappen minder gemakkelijk over naar de koopsector en doorstroming van koop naar huur (b.v. bij ouder worden) komt onder druk te staan. Dit heeft ook zijn weerslag op de mutatiegraad binnen ons bezit, die dit jaar weer is gedaald naar een historische dieptepunt van 5%. Opvallend was dan ook dat, tegen alle trends in, het verkoopprogramma van de Woningvereniging Nederweert meer dan positief verlopen is. Beperkte kansen liggen er in het vergroten van het huursegment tussen 500 en 800 euro binnen de Nederweertse verhuurmarkt, rekening houdend met de kaders vanuit DAEB - niet DAEB (DAEB = diensten algemeen economisch belang). Een onderzoek naar de mogelijkheden hiervoor is eind 2012 opgestart.

Onze portefeuillestrategie tot 2020 Medio 2011 heeft de Woningvereniging Nederweert haar strategisch voorraadbeleid daterend uit 2008, herbezien. Daarin zijn de volgende uitgangspunten vastgelegd:

• Focus op de centrumkernen Nederweert, Budschop en Ospel geen nieuwe ontwikkelingen in de overige kernen • Focus op starters en senioren, waarbij we uitgaan van aanpassingen bij bestaand bezit en minder in uitbreiding van ons bezit • Selectieve afname van onze portefeuille met maximaal 10% (150 woningen) • Differentiatie in prijs en kwaliteit, vertaald in ons huurbeleid; beperkte niet-DAEB portefeuille • Afname van de woningtypes < 60 m2 • Sturen op kostendekkende exploitatie

16

ONZE VASTGOEDPORTEFEUILLE: DIFFERENTIATIE IN PRIJS EN K WALITEIT

Gekoppeld aan onze portefeuillestrategie zijn vervolgens ons huurbeleid, verkoopbeleid en onderhoudsbeleid in 2011 geactualiseerd en in 2012 doorgezet. Ontwikkelingen in de woningvoorraad Het huidig bezit Het woningbezit naar type en kerkdorp is in het verslagjaar gewijzigd als gevolg van de verkoop van 42 woningen uit het verkoopprogramma. Er zijn geen panden aangekocht. Overzicht naar wijk en type woning:

Gez.w. Sen.w. 1-2 w. Al.w. eenheden Zorgw. Woonwagens Totaal begeleid w. Nederweert 508 357 74 24 77

44

Ospel

127 58 14 - -

39

-

238

Budschop

81 21 6 - -

-

2

110

Eind

44 23 - - -

-

- 67

Leveroij

11 6 - - -

-

- 17

Ospeldijk Totaal

1 1 - - - 772 466 94 24 77

- 83

3 1.087

-

2

5 1.521

• De gezinswoningen kunnen omschreven worden als traditionele woningen met drie of vier slaapkamers waarvan er halfvrijstaand (515) zijn en geschakeld (257). • De 1-2 woningen, bedoeld voor alleenstaanden, zijn voornamelijk gelegen in gestapelde bouw tot maximaal drie bouwlagen. • De seniorenwoningen betreft voor een groot deel gelijkvloerse woningen met twee slaapkamers, halfvrijstaand (191) of geschakeld (75). Daarnaast zijn er 200 appartementen verspreid over verschillende complexen. 26 Appartementen bevinden zich in 2 complexen waarbij geen lift aanwezig is. Deze appartementen worden bij mutatie gelabeld voor 1-2 persoonshuishoudens. Overzicht naar huurklasse (in euro) en type woning: Huurklasse Gez.w. Sen.w. 1-2 w. Al.w. eenheden Zorgw. Woonwagens Totaal begeleid w. 28

60

78

-

20

-

1

187

>366,37 en <561,98

<366,37

690

359

16

24

46

77

4

1.216

>561,98 en <664,66

53

29

-

-

11

6

-

99

>664,66 Totaal

1 18 - - - 772 466 94 24 77

- 83

- 19 5 1.521

Naast de verhuur van 5 woonwagens worden 17 standplaatsen voor woonwagens verhuurd. Van de 1.521 woningen zijn er 186 voorzien van een garage.


17


Niet-DAEB bezit Per ultimo 2012 bestond ons niet – DAEB bezit uit: • 19 vhe’s, waarvan 1 woning en 18 appartementen • 15 garageboxen en 89 parkeerplaatsen • 6 commerciële ruimten (medisch en daaraan gerelateerde functies; Thuiszorg Land van Horne en kantoorruimte voor Land van Horne)

Onze nieuwbouwportefeuille en ontwikkeling: Pijnlijke maatregelen Na de herijking van ons strategisch voorraadbeleid en het benoemen van ons meerjaren financieel beleid medio 2011, is geconcludeerd dat we komende jaren zeer behoedzaam dienen om te gaan met nieuwbouwontwikkelingen. Gelet op onze financiële huishouding is in 2011 besloten de investeringen in de nieuwbouw drastisch terug te brengen en de financiering hiervan uit eigen middelen te doen, nl. uit de opbrengsten van de verkoop bestaande woningvoorraad. Het kabinetsbeleid, met een zwaar verhoogde verhuurdersheffing, naast de forse saneringssteun die door het CFV komende jaren bij corporaties wordt verrekend, heeft er echter toe geleid dat we onze verkoopopbrengsten moeten reserveren voor de betaling van deze heffingen. Eind 2012 is besloten om pas op de plaats te maken voor de uitvoering van de geplande nieuwbouwlocaties. De malaise op de woningmarkt, de voortdurende onzekerheid voor particulieren over de hypotheekmogelijkheden en de beperkingen van financieringsmogelijkheden, zowel voor zorgpartijen als voor commerciële ontwikkelaars, hebben ook een negatief effect gehad op de haalbaarheidsstudies voor 2 ontwikkellocaties, samen met externe partijen. Het jaar 2012 hebben we dan ook afgesloten zonder concrete plannen voor deze locaties. Als lokale volkshuisvester blijft de Woningvereniging Nederweert wel betrokken bij de verschillende ontwikkelingen in de gemeente. In goed overleg met de gemeente wordt de voortgang en ontwikkeling van locaties met elkaar besproken en afgestemd. Stand van zaken ontwikkelportefeuille 31-12-2012 • 11 Levensloopbestendige woningen Nederweert-Eind: In aansluiting op het Dorpsontwikkelingsplan Nederweert-Eind was het plan om gefaseerd levensloopbestendige appartementen te realiseren. In de eerste fase is sprake van 11 appartementen. De planvoorbereiding voor dit plan was, inclusief vergunning, afgerond in september 2012, evenals de eigen financiering uit de zeer positieve verkoopopbrengsten 2012. De gevolgen van de verhuurdersheffing en de bijdrage saneringssteun komende jaren vergen echter zoveel van de financiële draagkracht van de corporatie, dat een investering in dit plan nu niet verantwoord is. In goed overleg met gemeente, de werkgroep Nederweert-Eind en de seniorenvereniging heeft uitleg over dit besluit december 2012 plaatsgevonden. Naast grote teleurstelling bij de 18 ingeschrevenen voor dit project heeft het stilleggen van dit project als gevolg dat senioren noodgedwongen zullen gaan kiezen voor verhuizing naar een van de kernen, waar wel het gewenste woonproduct aanwezig is. In relatie tot de gewenste keten wonen/zorg, waarin steeds meer een beroep gedaan zal worden op mantelzorg, is verhuizing een negatieve ontwikkeling. Dit omdat senioren uit hun eigen woonomgeving weggaan, waar vaak familie en vertrouwde buren handen spandiensten kunnen verrichten.

18


• Bredeweg: 10 vooroorlogse gezinswoningen zijn gesloopt nadat in goed overleg met de zittende huurders voor ieder van hen een passend alternatief was gevonden. Het voornemen in 2009/2010 was om op deze locatie in te zetten op de ontwikkeling van duurzame en zeer energiezuinige woonruimten voor senioren (patiobouw) en licht-gehandicapten (woongebouw). Gezien de financiële positie van de Woningvereniging Nederweert is in 2011 besloten deze locatie af te stoten, mits er een passend plan op gerealiseerd kan worden. In 2012 is een intentieovereenkomst afgesloten met een projectontwikkelaar. De zeer slechte prognoses voor de woningmarkt, inclusief de beperkte financieringsmogelijkheden voor de particuliere markt, maken dat er weinig vertrouwen is in een haalbare businesscase op deze locatie. Vooralsnog wordt de grondpositie dan ook in portefeuille gehouden. • Carisplan: Dit plan omvatte oorspronkelijk de bouw van 24 appartementen (koop/vrije sector huur) op de beide hoeken Carisstraat / Mgr. Kreijelmansstraat, in combinatie met één grondgebonden woning. In 2011 is besloten, mede op basis van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt in Nederweert, af te zien van nog meer appartementen in de vrije sector. Een mogelijke doorstart samen met een zorgpartij is in 2011 onderzocht. Dit heeft eind 2011 geresulteerd in het opstellen van een intentieovereenkomst met PSW, waarin onderzocht werd of op deze locatie een gebouw voor PSW kon worden gerealiseerd, waarin zij verschillende woon-zorgvormen voor hun doelgroep kon realiseren, waardoor versnipperd bezit, en dus kostbare zorgverlening, kan worden geconcentreerd. Door de op handen zijnde veranderingen in de AWBZ, met gevolgen voor de scheiding van wonen en zorg, heeft PSW eind 2012 moeten besluiten dit haalbaarheidsonderzoek niet door te zetten. Ook voor deze locatie is besloten de grondpositie in portefeuille te houden. • ’t Huitje te Leveroy: In 2011 heeft de Woningvereniging Nederweert, samen met Wonen Limburg, onderzocht of er alsnog een beperkter aantal levensloopbestendige appartementen kon worden gerealiseerd. Financieel bleek dit echter niet haalbaar te zijn. Om tot een afronding te komen van de verrekening van de gemaakte kosten ten behoeve van de planontwikkeling voor Land van Horne, is er een grondaanbieding gedaan aan Land van Horne in het laatste kwartaal van 2011. Na verschillende besprekingen is uiteindelijk deze locatie medio 2012 verkocht aan Land van Horne. • 8 woonwagenstandplaatsen: In de 1e fase Hoebenakker zal een locatie voor 8 standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd (2011-2012). De ontwikkeling van deze uitleglocatie, in handen van een commerciële ontwikkelaar, verloopt moeizaam. Met de gemeente is in 2011 onderzocht, mede in het kader van regulering van het aantal woonwagenplaatsen, op welke wijze een kwalitatieve invulling gegeven kan worden aan de locatie. Dit heeft geresulteerd in het aanpassen van het aantal standplaatsen op deze locatie van 8 naar 5, waarbij de verhuur van de standplaatsen door de Woningvereniging Nederweert geschiedt. Op de huurstandplaatsen kunnen dan woonagens in de koopsector worden gerealiseerd. December 2011 is hierover overleg opgestart met de ingeschrevenen voor de locatie. Vooralsnog bevindt het overleg zich in de fase, dat de betrokken woonwagenbewoners via een juridische procedure alsnog 8 standplaatsen met huurwoonwagens, willen bewerkstelligen.


19


Ons verkoopbeleid Vanuit strategisch en financieel oogpunt worden door de Woningvereniging Nederweert komende jaren woningen afgestoten. Onze huidige financiele situatie, gezet naast de financiële meerjaren-prognoses, maakt dat we komende jaren forse extra inkomsten uit verkoop dienen binnen te krijgen om onze financiële huishouding gezond te kunnen maken en houden. Ons verkoopbeleid is medio 2011 bijgesteld, waarbij de volgende doelen worden nagestreefd: • Genereren van liquide middelen om op korte termijn onze kasstromen gezond te maken en te houden • Investeringsruimte creëren voor toekomstige ontwikkelingen • Mogelijkheid voor lage inkomens en starters om een koopwoning te verwerven • Stimuleren van doorstroming naar de particuliere markt voor middeninkomens, die nu nog sociaal huren Financieel betekent dit dat we op jaarbasis voor 2 mln. aan verkoopopbrengsten willen binnenhalen. Op jaarbasis betekent dit gemiddeld de verkoop van minimaal 14 woningen.

Om de omloopsnelheid van de te verkopen woningen te verhogen is op basis van het bijgestelde strategisch voorraadbeleid in 2011 besloten onze potentiële verkoopportefeuille uit te breiden van 125 woningen naar 380 woningen, waarbij verkocht zal worden aan zittende huurders en bij mutatie. Maximaal worden er 150 woningen verkocht (10% van onze portefeuille) waarbij we ook gespikkelde verkoop in complexen toestaan. Voor zittende huurders geldt een 10% kortingsregeling. Starters op de woningmarkt kunnen vanaf januari 2012 ook gebruik gaan maken van de startersregeling, die de gemeente Nederweert heeft vastgesteld. Deze startersregeling geldt ook voor kopers van een woning van de Woningvereniging Nederweert.

Het nieuwe verkoopprogramma is januari 2012 opgestart en is bijzonder positief verlopen. Uiteindelijk resultaat verkoop 2012: Aantal Totale verkoopbedrag Netto opbrengst 42

€ 5.838.900

€ 4.318.929

Hiervan zijn 34 woningen verkocht aan zittende huurders. In de voorafgaande jaren waren al 28 woningen verkocht. In totaal zijn nu 70 woningen verkocht van de 150 te verkopen woningen (47%).

De hoge verkoopopbrengsten zijn positief voor onze liquiditeit. Nadelig gevolg is dat de huuropbrengsten in een grote klap rigoureus zijn gedaald, dat ook vertaald moet gaan worden naar de consequenties voor het onderhoudsbeleid. Voor de komende jaren is besloten de verkoop van de woningen te temporiseren, zodat de gevolgen voor de kasstroom geleidelijker kunnen worden ingevoerd.

20


Bouw van woningen, bestemd voor verkoop Het bouwen van woningen voor de verkoop is geen onderdeel van de strategie van Woningvereniging Nederweert. In 2011 is er wel voor gekozen om de 10 nieuwbouwappartementen, gelegen aan het Aerthijsplein, alsnog te koop aan te bieden, omdat dit dure huursegment niet past binnen onze vastgoedportefeuille. Helaas heeft dit ultimo 2012 pas geresulteerd in 1 verkoop. Aankoop van woningen Het beleid is niet gericht op het verwerven van bestaand bezit van derden, tenzij dit noodzakelijk is voor het realiseren van nieuwbouw op herontwikkelingslocaties. In 2012 hebben we in dat kader géén woningen aangekocht.


21

IV ONS WONINGAANBOD

Ons woningaanbodmodel Met ingang van 1 mei 2011 presenteren we ons woningaanbod op onze website, zodat geïnteresseerden zelf actief kunnen reageren. Daarbij zijn bindingseisen losgelaten en kunnen ook gegadigden van buiten Nederweert zich inschrijven bij ons. Ook 1- 2 persoonshuishoudens kunnen reageren op eengezinswoningen, waardoor we bijdragen aan de huisvesting van jongeren in onze gemeente. Toewijzing gebeurt op basis van inschrijvingsduur en toetsing van het inkomen, conform het Europadossier. Urgentie wordt alleen toegepast bij medische indicatie (op basis van onafhankelijk advies) en bij echtscheiding, indien het gezin al woonachtig is in Nederweert. Vooralsnog is niet gekozen voor participatie in het provinciale woningaanbodmodel Thuis in Limburg vanwege de hoge bijdrage. Op de lokale markt hebben wij immers nog geen leegstand in onze verhuur, waardoor er nog geen noodzaak is om ons aanbod uit te breiden naar provinciaal niveau.

Woningzoekenden Overzicht aantal ingeschrevenen naar soort woning per ultimo: Per einde

2012 2011 2010 2009 2008

Gezinswoningen 135 132 131 133 152 Seniorenwoningen 269 1-2 woningen

269

67

71

Aanleunwoningen 0

0

273 101 0

291 95

297 105

0 37

Zorgwoningen 50 50 59 62 62 Totaal 521 522 564 581 653

De vraag naar woningen voor senioren- en zorgwoningen blijft onveranderd groot (61,2% van de woningzoekenden). Bij de toewijzing van seniorenwoningen wordt steeds meer gelet op leeftijd en (medische) urgentie. Overzicht aantal nieuwe inschrijvingen naar inkomen (doelgroep / niet doelgroep): 2012 Totaal Doelgroep Niet doelgroep 2012 2011 2010 2009 2008 Gez.w. 61

27

88 91 74 78 99

Sen.w. 34

25

59 65 77 69 74

6

40 36 66 43 61

1-2 w. A.l.w.

34 0

Zorgw. 12 Totaal

141

*a.l.w = aanleunwoning

22

0 4 62

0 0 0 0 9 16 13 30 17 23 203 205 247 207 266

ONS WONINGAANBOD

Uitvoering van het toewijzingsbeleid Overzicht toewijzing woningen volgens passendheidscriterium BBSH:

Huurklasse

Eenpersoonshuishoudens Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal Leeftijd Inkomen = < 366,37 > 366,37 - = < 524,37 > 524,37 < 65 jaar

< 22.025,00

4

14

*2

20

> 22.025,00

*2

*9

1

12

> 65 jaar

< 20.675,00

0

7

*5

12

> 20.675,00 0 *2 3 5 Tweepersoonshuishoudens Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 366,37 < 65 jaar

< 29.900,00

Betaalbaar Duur > 366,37 - = < 524,37 > 524,37

0

1

*3

Totaal 4

> 29.900,00

0

0

2

2

> 65 jaar

< 28.225,00

0

8

*2

10

> 28.225,00

0

0

0

0

Betaalbaar Duur > 366,37 - = < 561,98 > 561,98

Totaal

Drie- en meerpersoonshuishoudens Goedkoop Leeftijd Inkomen = < 361,66 < 65 jaar

< 29.900,00

0

4

*5

9

> 29.900,00 0 0 2 2 > 65 jaar

< 28.225,00

0

0

0

0

> 28.225,00 0 0 0 0 Totaal alle huishoudens

6 (*2 + 4)

45 (*11 + 34)

25 (*17 + 8)

76 (*30 + 46)

De met * weergegeven aantallen, totaal 30, geven het aantal niet passende toewijzingen aan (in 2011: 40). Er zijn 2 goedkope woningen die niet toegewezen zijn aan de primaire doelgroep (in 2011: 3). De toewijzing van 11 (in 2011: 11) qua huurprijs betaalbare woningen aan de niet primaire doelgroep is vooral een gevolg van het ontbreken van dure woningen in de woningvoorraad. De toewijzing van 17 dure woningen aan de primaire doelgroep zijn toegewezen op basis van echtscheidingsurgentie met kinderen en medische omstandigheden (in 2011: 26). Daarnaast zijn vijf woningen van Wonen Limburg verhuurd aan woningzoekenden van Woningvereniging Nederweert. Staatssteuncriterum: Bij de toetsing van passende toewijzing in het kader van staatssteuncriteria, is het criterium dat 90% van de toewijzingen aan personen met een belastbaar inkomen beneden € 34.085 moet plaatsvinden.


23

ONS WONINGAANBOD

Over 2012 voldeed 97,37% van onze toewijzingen aan dit criterium. Wij verwachten dat we, met de toepassing van de regelgeving staatssteundossier, ook in 2013 de markt voor lage inkomensgroepen meer dan voldoende kunnen bedienen. Wel zal er naar verwachting een hiaat ontstaan in het woningaanbod voor die inkomensgroepen, die boven de inkomensgrens van € 34.229 vallen. Huurwoningen in het middensegment (€ 561,98 tot € 800) zijn in Nederweert slechts beperkt aanwezig.

Mutaties In 2012 werden 76 woningen als gevolg van mutaties toegewezen: Overzicht woningmutaties naar type woning: Mutaties

2012 2011 2010 2009 2008

Gezinswoningen 13 42 31 19 39 Seniorenwoningen 44 28 24 18 24 1-2 woningen

7 11 6 1 11

Aanleunwoningen 2 4 4 3 3 Zorgwoningen

10 13 13 9 9

Woonwagen/standpl. 0 0 1 1 2 Totaal

76 98 79 51 88

De mutatiegraad ligt al jaren beneden het gemiddelde in de sector. Dit hangt deels samen met ons bezit, dat voor een groot deel bestaat uit eengezinswoningen en we weinig appartementen hebben bedoeld voor de jonge startersmarkt, waarin gemiddeld meer mutatie plaatsvindt. De vrijkomende woningen (76 mutaties) hebben we aangeboden aan 92 woningzoekenden waarvan er 16 de aanbieding niet hebben geaccepteerd. Dit betekent een weigeringpercentage van 17,4% (in 2011: 32,9%). In het verslagjaar is huurderving geleden wegens leegstand, onderhoud en renovatie voor € 87.579,- euro (2011: € 114.476); 1,04% totale huursom. De daling wordt veroorzaakt door de daling van de aanvangsleegstand in het complex Aerthijsplein en verhoging van de aansluitende verhuur bij mutatie. De huurderving door leegstand is echter gestegen i.v.m. frictieleegstand in het woon-zorgcomplex Aan Stad-Thoês te Ospel en frictieleegstand in duurdere appartementen (niet-DAEB). De huurderving van panden in afwachting van sloop of verkoop bedroeg € 47.847 (2011: € 29.247); 0,57% totale huursom. Mutaties als gevolg van sloop In 2012 zijn géén huishoudens verhuisd.

Ons Huurbeleid Ons huurbeleid is in 2011 bijgesteld, mede op basis van onze strategische- en financiële uitgangspunten, vastgelegd in ons ondernemingsplan. We richten ons met ons huuraanbod primair op die doelgroepen, die gezien hun inkomen en achtergrond, afhankelijk zijn van de sociale huurmarkt.

24

ONS WONINGAANBOD

Uitgangspunten huurbeleid: • Differentiatie op basis van prijs- kwaliteit van de woningen • Vergroten verdiencapaciteit (minimaal 1 ton per jaar in relatie tot heffing huurtoeslag) • Beperkt aanbod voor inkomens vanaf € 34.229 (niet-DAEB) Doel is te komen tot een meer gedifferentieerder aanbod, gekoppeld aan de kwaliteit van de woning; een hogere kwaliteit wordt gekoppeld aan een hogere huur. Gezien de hoge kwaliteit van een deel van onze woningen zal de komende jaren voor 40% van onze woningen de huurprijs worden opgetrokken naar het segment 562-665 euro – prijspeil 2012 (555-653 euro – prijspeil 2011). Realisatie eind 2012 6,5% (eind 2011 3,8%).

Geen inkomensafhankelijke huurverhoging 2013 Met betrekking tot de mogelijkheid vanuit het Rijk om inkomensafhankelijke huurverhoging te vragen aan huurders, met een inkomen boven de € 43.000 is bewust ervoor gekozen in 2012 nog geen gebruik te gaan maken van deze mogelijkheid voor wat betreft de grote onduidelijkheid in de besluitvorming en implementatie hierover op rijksniveau. Eind 2012 was nog steeds geen duidelijkheid in de wijze waarop het Rijk dit beleid zou willen gaan vormgeven en of er voldoende draagvlak zou zijn voor een eventueel wetsvoorstel in de Tweede en Eerste Kamer. Bij de voorbereidingen van de huurverhoging 2013 is, anticiperend op het concept voorstel d.d. 6-3-2013, gekozen voor de verhoging van alle huren met 4% en nog geen inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de inkomensgroepen > € 33.614 en > € 43.000. We willen naar onze huurders, die vaak al jarenlang trouwe huurder zijn, een consistent huurbeleid voeren en ons daarbij niet alleen laten leiden door (financiële) beleidsprikkels vanuit het Rijk, die vooralsnog niet in een samenhangende woonvisie zijn verwerkt. Voor huurders met een hoger inkomen dient ook een alternatief op de Nederweertse woningmarkt te zijn. Duurdere huur is nauwelijks aanwezig. Wel zijn deze huurders potentiële kopers voor onze te koop staande woningen in de bestaande voorraad. De succesvolle verkoop in 2012 bevestigt deze aanpak. Huurprijsaanpassingen De huursomaanpassing per 1 juli 2012 bedroeg 2,3%. Er is geen differentiatie toegepast. De gemiddelde huur- en puntprijzen per 1 juli 2012 bedroegen voor gezinswoningen € 460,45 / € 2,68; voor seniorenwoningen traditioneel € 400,91 / € 2,93 stapelbouw € 535,31 / € 3,87 en voor 1-2 woningen € 306,43 / € 3,11. Tegen de huuraanpassing per 1 juli 2012 zijn geen bezwaren gemaakt. Huren van commerciële ruimtes worden jaarlijks geïndexeerd met het ConsumentenPrijsIndexcijfer. Bij mutatie wordt huurharmonisatie toegepast naar een gemiddeld huurprijsniveau van 70% (of meer) van de maximaal redelijke huur volgens het Woning Waardering Stelsel (WWS). Uit de huurprijsherwaardering incl. EPAlabeling, is gebleken dat een aantal woningen bij 100% MRH (maximaal redelijke huurprijs) boven de liberalisatiegrens zou uitkomen. Vooralsnog hebben we de huurprijzen van deze woningen dan ook afgewaardeerd op een percentage onder de 100% MRH. Daar waar grote comfortverhogende investeringen in bestaand bezit worden uitgevoerd wordt een huurprijsaanpassing overeengekomen. Huurtoeslag (HT) Het toewijzingsbeleid is en blijft gericht op het zoveel mogelijk passend toewijzen (inkomenscriterium) en daarmee op het beperken van de mate waarin huurders een beroep kunnen doen op HT. In relatie tot de aanpassingen in ons huurprijsbeleid zal dit komende jaren echter naar verwachting gaan wijzigen.


25

ONS WONINGAANBOD

Het aantal aanvragen huurtoeslag in januari 2012 bedroeg 222 (2011: 221). Het uit te betalen bedrag huurtoeslag per maand bedroeg € 40.253 (2011 € 39.850). Het gemiddelde bedrag huurtoeslag per aanvraag kwam hierdoor uit op € 181,32 (2011 € 180,31). In overleg met de gemeente zijn de lokale aftoppingsgrenzen afgeschaft en gelden de hiervoor vastgestelde landelijke grenzen.

Ons betalings- en incassobeleid Overzicht huurbetaling: (In duizenden Euro’s)

2012

2011

2010

2009

2008

Huuromzet (bruto) 8.438 8.332 7.676 7.440 7.189 Toename

106 656 236 251 283

Achterstand

83 53 45 40 53

Vooruitbetaling

50 51 53 46 25

De huur is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd met uitzondering van 69 oudere huurovereenkomsten, destijds overeengekomen met de gemeente Nederweert. De huurinning verloopt over het algemeen goed. Ultimo 2012 maakte 78% van de huurders van de mogelijkheid van automatisch incasso gebruik. Bij huurachterstanden wordt een actieve en oplossingsgerichte houding aangenomen. Er wordt overleg gepleegd met de betreffende huurders en eventueel bijstandsorganisaties. De ervaring leert dat het vangnetoverleg een positieve bijdrage levert aan het beheersbaar houden van huurachterstanden. Door korte lijnen kan snel hulp worden geboden op het vlak van schuldhulpbegeleiding en budgetbeheer waardoor hoge huurachterstanden en ontruimingen zoveel mogelijk worden voorkomen. Het percentage huurachterstand is desondanks licht gestegen van 0,62% ultimo 2011 tot 0,70% ultimo 2012. Het aantal invorderingen via de deurwaarder bedraagt 8 in 2012 (8 in 2011). Eind 2012 zitten 10 van onze huurders in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) en daarnaast staan 34 van onze huurders onder bewindvoering. Mede dankzij onze aanpak in overleg met de vangnetpartners hebben in 2012, 2 ontruimingen plaatsgevonden (0 in 2011; 0 in 2010).

26

V ONS ONDERHOUD: Versobering naast keuzevrijheid voor huurder Ons onderhoudsbeleid De negatieve effecten van de verhuurdersheffing en de verhoogde saneringssteun is niet zonder gevolgen voor de financiële stabiliteit van de Woningvereniging Nederweert. In het verbeterplan, dan najaar 2012 is opgesteld, zijn dan ook enkele noodzakelijke maatregelen getroffen in het onderhoudsbeleid, om zodoende de uitgaven voor onderhoud komende jaren te kunnen spreiden. Voordeel voor de Woningvereniging Nederweert is dat er een kwalitatief zeer goede voorraad staat, waarbij pas over enkele jaren investeringsbesluiten genomen dienen te worden over renovatie, gekoppeld aan verlenging levensduur. De bezuinigingen in het onderhoud bestaan uit: • Invoeren klein onderhoud voor rekening huurder vanaf 1-4-2012 • Verlenging afschrijvingstermijnen binnenonderhoud (toilet, badkamer en keuken) en terugbrengen naar standaard basiskwaliteit • Verlengen termijnen cyclisch onderhoud: schilderwerk • Invoeren vraaggestuurd binnenonderhoud per 1-1-2013; budget bepaald op 100.000 euro op jaarbasis • Budget maatregelen duurzaamheid: budget bepaald op 100.000 euro op jaarbasis

Onze onderhoudskosten 2012 De begrote onderhoudsactiviteiten 2012 zijn voor 89% uitgevoerd. De schilderwerkzaamheden en de onderhoudswerkzaamheden aan de daken waren onderhanden, maar nog niet helemaal gereed. Daarnaast zal het project Zonnig Limburg (energiebesparing en duurzaamheid) pas in 2013 tot uitvoering gekomen. Beleidsmatig is per 1 april 2012 het abonnement huurderonderhoud ingevoerd, waardoor de kosten voor reparatieonderhoud met ruim 15% zijn afgenomen. Vooruitlopend op het per 1-1-2013 in te voeren vraaggestuurd binnenonderhoud is dit onderdeel in 2012 alleen bij noodzakelijke klachten en mutaties uitgevoerd, waardoor een aantal posten in de begroting is komen te vervallen. In financieel opzicht werd de onderhoudsbegroting eind 2012 dan ook afgesloten met een positief saldo van € 400.000. De terugloop van het aantal werkzaamheden en de beleidsveranderingen is van invloed op de workload binnen de technische dienst. In het kader van ons verbeterplan zal begin 2013 een organisatie-onderzoek gaan plaatsvinden naar het verbeteren van onze efficiency en effectiviteit binnen de diverse bedrijfsprocessen. Overzicht kostenonderhoud afgelopen 4 jaar: Onderhoud

2012 2011 2010 2009

Planmatig

e 751

e 633

e 1.320

e 886

Klachten

e 274

e 323

e 391

e 364

Mutatie

e 107

e 109

e 110

e 94

*X €. 1000, =


27

ONS ONDERHOUD: Versobering naast keuzevrijheid voor huurder

Planmatig: vraaggestuurd binnenonderhoud vanaf 2013 In aansluiting op de uitgangspunten van ons nieuwe onderhoudsbeleid is in 2012 het vraaggestuurd binnenonderhoud verder uitgewerkt en in goed overleg met het huurdersplatform in september 2012 vastgesteld. Dit nieuwe beleid geeft onze huurders ruimere mogelijkheden om binnenonderhoud te laten uitvoeren op het moment dat zij dit willen, hetzij op basis van eigen wensen of conform het standaardpakket van de Woningvereniging Nederweert. Gerelateerd aan ons meerjarenonderhoudsprogramma wordt jaarlijks een budget gereserveerd voor dit onderhoud. Binnen het meerjarenonderhoud heeft tevens een aanpassing plaatsgevonden van de afschrijvingstermijnen en de kwaliteitseisen. Er is daardoor meer evenwicht gekomen in de prijs / kwaliteit, waardoor onze kasstromen en meerjarenprognoses positief beïnvloed worden. Daar waar de Woningvereniging Nederweert voorheen onderhoud en renovatie toepaste met een zeer hoog kwaliteitsniveau, zonder daar een huurprijsverhoging tegenover te stellen, wordt nu meer gekeken naar standaardkwaliteit, waarnaast extra keuzes voor de huurder mogelijk zijn, mits daarvoor betaald gaat worden. Dit sluit aan bij één van de kernwaarde van ons ondernemingsplan: medeverantwoordelijkheid. Klachtenonderhoud / Reparatieverzoeken In 2011 is besloten om, in aansluiting op ons ondernemingsplan, de huurder medeverantwoordelijk te gaan maken voor het huurdersonderhoud. In 2012 is gestart met het invoeren van dit beleid; klein onderhoud terug naar de huurder. Men heeft de keuze uit 2 serviceabonnementen om het klein onderhoud door de Woningvereniging Nederweert te laten uitvoeren.

Het effect van het invoeren van dit aangepast beleid heeft in 2012 geleid tot: • Daling van het aantal reparatieverzoeken met 38% • Daling budget reparatie-onderhoud met 15% • Deelname huurders aan serviceabonnement : 16% van de huurders - 139 standaard abonnementen - 91 uitgebreide abonnementen

Overzicht reparatieverzoeken:

2012 2011 2010 2009

Aantal meldingen

2.041

3.053

2.838

3.325

92

46

33

225

Afgehandeld

1.949

3.007

2.805

3.100

Opdracht eigen dienst

1.179

1.440

1.707

2.084

Opdracht derden

1.436

2.210

1.658

1.413

Af: opgelost via inspectie

Ruim 50% van de reparatieverzoeken wordt uitgevoerd door derden. Het betreft hier veelal specifiek werk (loodgieter, cv, elektriciteit) die door de eigen vaklieden niet kunnen worden uitgevoerd.

28


Mutatieonderhoud: 80% aansluitende verhuur Onze woningen verkeren gemiddeld genomen bij een mutatie in een goede staat. Onze huurders zorgen goed voor hun woning. In 2012 waren er 76 mutaties met een kostenpost van € 107.418. 60 Van de 76 mutatiewoningen is aansluitend verhuurd, zijnde 79%, waarmee we onze doelstelling nagenoeg gehaald hebben Dit beleid wordt doorgezet, waarbij ook nadrukkelijk een koppeling wordt gelegd met vraaggestuurd binnenonderhoud en ZAV beleid: wat kan en wil de nieuwe huurder zelf realiseren in zijn woning? Renovatie In de periode 2004 t/m 2008 heeft een grootschalige renovatie (zowel inpandig als aan de buitenkant) plaatsgevonden aan 508 woningen. Incidenteel wordt nu bij mutatie een enkele te renoveren woning nog meegenomen. In 2012 heeft geen renovatie bij mutatie plaatsgevonden.

In de complexbeheerplannen, die in voorbereiding zijn zal de renovatiestrategie gekoppeld gaan worden aan een exploitatie / terugverdienmodel ook in relatie tot duurzaamheidsmaatregelen.

Duurzaamheid / Energiebesparing Voor al onze woningen zijn EPA-certificaten opgesteld. Ons woningbezit heeft gemiddeld een groen C-label. Ons streven is om in 2018 gemiddeld een B-label te behalen, waarbij nog een doorvertaling van het strategisch voorraadbeleid naar de diverse complexen dient plaats te vinden. Uit de monitoringrapportage over 2009 blijkt dat ten tijde van de nulmeting (2008) 54% van onze woningen het groene label (A, B of C) bezat. In 2009 is dat door een aantal maatregelen gestegen naar 61,7%. De doelstelling is dat in 2018 95,4% van alle woningen een groen label bezit. Wij vinden dat energiemaatregelen niet alleen een verantwoording zijn van de verhuurder, maar dat ook de huurder hierin deels mag meebetalen, afhankelijk van de keuzes die hij maakt. De uitwerking hiervan wordt gekoppeld aan het vraaggestuurd binnenonderhoud in 2012. In afwachting van dit nog uit te werken beleid hebben in 2012 geen projectmatige activiteiten plaatsgevonden op het gebied van duurzaamheid/energiebesparing. Wel zijn bij mutatie of onderhoud op individueel niveau zaken uitgevoerd, b.v. vervanging CV ketel door een HR++ ketel.

Zonnig Limburg In 2012 heeft geen uitgebreid pakket van maatregelen op het gebied van duurzaamheid plaatsgevonden. Het uitwerken van een integraal beleid hiervoor staat op de rol voor 2013. Wel is aangesloten bij de provinciale actie Zonnig Limburg, waarbij huurders met subsidie van de provincie en een bijdrage van de corporatie, zelf zonnepanelen kunnen realiseren op hun woning. Bij de Woningvereniging Nederweert hadden zich eind 2012 22 belangstellenden voor dit project aangemeld. Uitvoering van deze actie vindt plaats in het voorjaar van 2013.


29


Overige dienstverlening Vanaf 1 januari 2010 geldt een collectieve glasverzekering en bestaat de mogelijkheid tot aansluiten bij het rioolfonds. Per einde 2012 nemen 876 huurders deel aan de collectieve glasverzekering en 1.045 huurders aan het rioolfonds. De diensten die werden verleend aan de huurders en bewoners zijn tegen kostprijs verrekend met de huurders. Daarnaast wordt een servicepakket geleverd aan de huurders van de aanleunwoningen en de appartementen voor ouderen aan de Schoolstraat. Dit houdt in dat zij vrijblijvend gebruik kunnen maken van de faciliteiten in het verzorgingshuis St. Joseph en daar ook kunnen deelnemen aan de activiteiten die er worden georganiseerd. In 2011 en 2012 zijn deze faciliteiten tijdelijk stilgelegd omdat het verzorgingshuis is gesloopt en er nieuwbouw wordt gerealiseerd.

30

VI NAOBERSCHAP EN LEEFBAARHEID: Wonen doe je niet alleen Uit de sessies en de enquêtes rondom ons ondernemingsplan bleek dat men veel waarde hecht aan een prettige, leefbare woonomgeving, waarin mensen elkaar helpen en ondersteunen in de gewone, dagelijkse zaken. Medeverantwoordelijkheid en samen delen zijn begrippen, die bij dit thema zeker thuishoren. Zowel organisaties als bewoners vinden dat de sleutel hiervan ligt bij de bewoners zelf. Gemeente en organisaties kunnen daarbij ondersteunen. De Woningvereniging Nederweert is een van die organisaties, die daarin kunnen faciliteren. Dorpsraden en bewonerscommissies zijn voor de Woningvereniging Nederweert partijen, die een initiërende rol kunnen vervullen in initiatieven op het gebied van leefbaarheid.

Ons Leefbaarheidsfonds Bij het 40 jarig jubileum in 2010 is door de Woningvereniging Nederweert een leefbaarheidsfonds opgezet. Per woning is daarvoor in 2012 een bedrag van 20 euro excl. BTW gereserveerd, totaal een bedrag van € 30.000 dat in een leefbaarheidsfonds wordt gestort. In 2012 hebben we, in overleg met het Huurdersplatform Regio-Weert, aan de volgende activiteiten een geldbedrag gedoneerd: 1 Bewonerscommissie Kloosterhof – opzetten welzijnsactiviteiten. 2 Bewonerscommissie Burg. Hobusstraat – opzetten welzijnsactiviteiten. 3 Bewonerscommissie Aan Stad-Thoês – opzetten welzijnsactiviteiten. 4 Bewonerscommissie Domus Bona Ventura – opzetten welzijnsactiviteiten. 5 Bewonerscommissie Antonius-Veste – opzetten welzijnsactiviteiten. 6 Bewonerscommissie Domus Bona Ventura – zelfwerkzaamheid in groenaankleding en groenonderhoud bij woongebouw. 7 Bewonerscommissie Kloosterhof – aanschaf materialen ter ondersteuning wekelijkse sport-/ ontmoetingsactiviteit. 8 Omwonenden Antoniusplein en Wonen Plus – Burendag 2012/ nostalgische kermis. 9 Bewonerscommissie Antonius Veste – officiële opening ontmoetingsruimte. Een uiteenlopend scala aan verzoeken dus! Totale bedrag uitkering aanvragen: € 5.105,65. Ook voor 2013 zal weer budget worden gereserveerd, te weten 15 euro excl. BTW per woning (1484) totaal € 22.260. Uit het overleg met de gemeente in 2012 is duidelijk geworden dat de gemeente geen apart budget ter beschikking stelt voor dit leefbaarheidsfonds. In overleg en op basis van de aanvragen wil de gemeente eventueel gericht wel een éénmalige bijdrage verstrekken.

Onze aanpak burenoverlast In geval van meldingen van burenoverlast wordt de klager verzocht, als een onderlinge oplossing tussen klager en beklaagde niet (meer) mogelijk is, de melding schriftelijk te doen in het kader van dossiervorming. Alleen schriftelijke klachten worden in behandeling genomen. Na onderzoek wordt de beklaagde op basis van het huurreglement aangeschreven over de veroorzaakte overlast en wordt hij/zij (soms samen met de klager) uitgenodigd voor een (bemiddeling-) gesprek. Afhankelijk van de soort overlast worden in het traject ook wel eens partners uit het vangnetoverleg erbij geroepen voor een oplossing / aanpak van de overlast. Hiervoor gelden korte lijnen waardoor in de meeste gevallen snel en adequaat handelen mogelijk is.


31

NAOBERSCHAP EN LEEFBAARHEID: Wonen doe je nie t alleen

Daar waar de oplossing niet zo snel kan worden gevonden, wordt de casus via het vangnetoverleg nauwlettend gevolgd. Gemiddeld komen per jaar 25 casussen in het vangnetoverleg ter sprake, waarvan een groot deel huurders betreft. Mocht ook dit uiteindelijk geen soelaas bieden zal, de stap naar de kantonrechter worden ingezet. Dossiervorming, ook bij de partners uit het vangnetoverleg, is hierbij noodzakelijk en van belang voor de kans van slagen. Er hebben in het verslagjaar geen juridische procedures plaatsgevonden voor de aanpak van overlast. Wel signaleren wij een toename van met name het aantal kleine overlastklachten.

Aansluitend op ons ondernemingsplan is eind 2011 met de politie, maatschappelijk werk en de gemeente de pilot buurtbemiddeling opgestart, vanuit de doelstelling bewoners medeverantwoordelijk te maken voor het oplossen van kleine burenirritaties. In 2012 zijn door buurtbemiddeling ± 15 casussen in behandeling genomen. Evaluatiepunten: • De voorziene samenwerking tussen de partijen. Is verlopen zoals vooraf werd verwacht • Het aantal casussen. Is ver achtergebleven bij het aantal dat werd verwacht • Het voorzien van de pilot in de behoefte. Mensen vonden het prettig te worden “gehoord”. Dat was soms al voldoende om tot oplossing van het conflict te kunnen komen • Communicatie. Zal actiever worden uitgezet onder andere in de vorm van foldermateriaal en/of flyers Conclusie: De pilot buurtbemiddeling zal worden voortgezet en verloopt nagenoeg kosteloos.

32

VII Wonen en zorg: Maatwerk door samenwerking Senioren Bij het thema wonen en zorg moet worden gedacht aan de huisvesting van ouderen en andere zorggeïndiceerden. In de gemeente Nederweert is de komende jaren sprake van een meer dan gemiddelde vergrijzing van de bevolking. Afgelopen jaren is dan ook volop geïnvesteerd in de nieuwbouw van diverse seniorenappartementen. In totaal zijn in de periode 2007 tot 2011, 164 appartementen gerealiseerd. Binnen de gemeente Nederweert is het nieuwe aanbod appartementen geconcentreerd in de woonservicezone, waarin ook de herbouw van het verzorgingshuis van Land van Horne in 2013 wordt afgerond. Daarmee hebben senioren voldoende keuze in verschillende woonproducten.

Komende jaren wordt vooral ingezet op het zo lang mogelijk kunnen blijven wonen in de huidige woning. Ons uitgangspunt is dat je aanbod levert op basis van de individuele vraag. Om dit mogelijk te maken ontwikkelt de Woningvereniging Nederweert een keuzepakket van aanpassingen binnen de woning, waarvan de huurder op vraag gebruik kan maken. Op het gebied van zorg en welzijn zal, samen met gemeente en zorginstellingen binnen het pakket van de woonservicezone gekeken worden naar uitbreiding van de diensten voor andere senioren. Overzicht naar wijk en type woning:

Sen.w. DAEB Sen.w. niet DAEB Nederweert

A.l.w.

Zorgw.

347

10

24

44

Ospel

49

9

-

39

Budschop

21

-

-

-

Eind

23

-

-

-

Leveroij

6

-

-

-

Ospeldijk

1

-

-

-

447

19

24

83

Totaal

*A.l.w = aanleunwoning

Domotica Alle nieuwbouw levensloopbestendige woningen zijn voorzien van een basispakket domotica (huisautomatisering) mede ook om het leveren van zorg in thuissituaties voor zelfstandig wonende senioren te faciliteren. Appartementen voor de vrije sector verhuur zijn voorzien van een domotica plus pakket waarin ook beeld en geluidsvoorzieningen zijn geïntegreerd. Ook een ringleiding is daarbij voorzien. Met het aanbrengen van een gesloten wifi-netwerk in de seniorenappartementen in de woonservicezone Nederweert en door een appartement als gemeenschappelijke ruimte in te richten, worden de communicatiemogelijkheden en ontmoetingsmogelijkheden van de bewoners vergroot. Samenwerking met zorgleveranciers en belangenorganisaties In het verslagjaar hebben we met diverse zorgleveranciers overleg gevoerd over het zolang mogelijk zelfstandig kunnen laten wonen van (potentiële) zorgbehoevenden en het aanpasbaar bouwen van nieuwe woningen.


33

WONEN MET ZORG: Maat werk door samenwerking

Wij overleggen op het gebied van wonen en zorg onder andere met Stichting Land van Horne (verzorging voor senioren) die vanuit verzorgingshuis St. Joseph zorg verleent naar de aanleunwoningen en de seniorencomplexen Kloosterhof, Domus Bona Ventura en Agneshof. Ook vanuit het woonzorgcomplex Ospel wordt zorg verleend in de wijk. Met PSW (begeleid wonen verstandelijk gehandicapten), die vanuit het Woonbegeleidingscentrum Nederweert (WBC) begeleiding verzorgt voor haar cliënten, wordt intensief samengewerkt. Wet maatschappelijke ondersteuning Naast de aandacht voor zowel senioren als begeleid wonen voor gehandicapten bestaat er ook een convenant met de gemeente Nederweert waarin woningaanpassingen en voorzieningen voor gehandicapten worden geregeld. Dit kan variëren van een enkele beugel, douchezitjes, trapliften tot woningen met complete nieuw aangebouwde voorzieningen. In overleg met betrokkenen, gemeente en de Woningvereniging Nederweert komt er een woningaanpassing tot stand al dan niet gebaseerd op medische adviezen met als uitgangspunt het leveren van maatwerk. Vanuit de Woningvereniging Nederweert wordt deelgenomen aan het platform WMO. Woningaanpassingen Van het woningbezit zijn 28 woningen voorzien van grotere aanpassingen (kosten meer dan € 4.500) ten behoeve van bewoners met een functiebeperking. Daarnaast is in een groot aantal woningen (188) kleinere aanpassingen aangebracht op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Met de gemeente Nederweert is, met het oog op een zo snel mogelijke uitvoering van aanvragen, afgesproken dat de gemeente de kleinere aanpassingen zelf laat uitvoeren.

Bijzondere doelgroepen Van de 76 mutaties zijn 7 woningen (9,2%) toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Daarmee levert de Woningvereniging Nederweert een belangrijke taak in het bieden van huisvesting voor kwetsbare groepen. Asielzoekers en statushouders In het verslagjaar is één woning rechtstreeks verhuurd aan statushouders. Regionaal voldoen we jaarlijks ruimschoots aan de taakstelling hiervan. Ultimo 31 december 2012 lagen we 5 personen voor op onze taakstelling. Vrouwenopvang (Blijf van mijn Lijf) In het verslagjaar zijn geen woningen rechtstreeks verhuurd aan vrouwen uit opvanghuizen. Reden: er was geen vraag (taakstelling is vraaggestuurd). Begeleid wonen OGGZ (Openbare geestelijke gezondheidszorg) In het verslagjaar zijn zes nieuwe woningen toegevoegd aan instellingen voor begeleid wonen / maatschappelijke opvang.

34

WONEN MET ZORG: Maat werk door samenwerking

Overzicht naar organisaties begeleid wonen OGGZ en type woning: Gez.w.

Sen.w.

1-2 w.

Zorgw Eenheden begeleid w.

PSW

-

7

-

1

8

Geef ze de Vijf

-

-

-

-

5

PGZ

-

-

6

1

-

Mensana

-

-

1

-

2

Maatman

-

-

3

-

-

Doornvogel

-

-

1

-

-

van Tongerloo

-

-

-

2

-

Wonen Plus

-

-

-

1

-

Totaal

-

7

11

5

15

De 15 eenheden begeleid wonen betreffen groepswoningen waar in totaal 77 cliënten worden gehuisvest. Daarnaast worden in verschillende complexen cliënten individueel gehuisvest, dit zijn er 23 afgelopen jaar. In totaal biedt de Woningvereniging Nederweert onderdak aan 100 huurders uit de categorie begeleid wonen.

Vangnetoverleg In het vangnetoverleg worden casussen van “zorgwekkende zorgmijders” ingebracht en besproken. Er is vaak sprake van multiproblematiek. Dit varieert van wanbetaling, overlast, hennepteelt tot vereenzaming, medische problematiek, verslaving, dakloosheid etc. Aan het vangnetoverleg nemen deel de Gemeente Nederweert, de politie, bemoeizorg, Algemeen Maatschappelijk Werk (AMW), Gespecialiseerde Thuiszorg, MEE, Vorkmeer en de Woningvereniging Nederweert. Andere organisatie zoals jeugdzorg etc. schuiven ad-hoc aan bij bepaalde casuïstiek. De overlegfrequentie is zes weken. Gemiddeld komen er ongeveer 25 casussen aan bod. Door de korte lijnen kan er in de meeste gevallen snel en adequaat gehandeld worden. Personen zijn met hun hulpvraag snel bij de juiste organisatie en worden niet van het kastje naar de muur gestuurd. De voortgang van de casussen wordt nauwlettend gevolgd vanuit het vangnetoverleg.


35

ONZE ORGANISATIE: slank, lenig en resultaatgericht

VIII ONZE ORGANISATIE: Slank, lenig en resultaatgericht Onze Structuur Omdat wij een verenigingsstructuur kennen is er naast de reguliere organisatiestructuur ook een relatie met de Algemene Ledenvergadering. Per 17 mei 2010 is een directeur-bestuurder aangesteld, waarmee overgestapt is van een 3 lagen naar een 2 lagenstructuur. In de statuten van de vereniging en in de samenwerkingsafspraken met de Raad van Commissarissen zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder vastgelegd. De organisatie van Woningvereniging Nederweert kunnen we het duidelijkst weergegeven door middel van een organigram, waarin de diverse organen in onderling verband zijn terug te vinden.

Leden

Huurders/bewoners

Algemene Vergadering RvC

Huurder-platform Directeur/Bestuurder

KAC Werkapparaat

KAC = de Klachtenadviescommissie RvC = de Raad van Commissarissen

Onze personele inzet De dagelijkse uitvoering van de diverse werkzaamheden vindt plaats door 15 medewerkers (12,78 fte’s – inclusief 0,33 fte interieurverzorging en directie)verdeeld over: - team verhuur-bewonerszaken: 3,4fte - team service-en onderhoud: 5 fte - team financiële zaken (inclusief interieurverzorging): 2,82 fte - directie/managementassistente: 1,56 fte Met de in corporatieland gehanteerde vuistregel van 1 fte op 100 vhe scoort de organisatie goed met een bezetting van 1 op 148 incl. directie. Een dergelijke slanke bezetting vergt wel onderlinge flexibiliteit om in te kunnen spelen op fluctuaties in de dagelijkse werkzaamheden. De cultuur is erop gericht hierin te ondersteunen. De toenemende administratieve werkdruk in relatie tot eisen aan verslaggeving en financiële verantwoording en toezicht zijn aandachtspunt voor de kwantitatieve en kwalitatieve bezetting. In 2012 zijn de volgende veranderingen opgetreden in de personele bezetting: • Opzegging contract interieurverzorgster (6 uur p.w.) per 1-8-2012; daarna ingevuld door inhuur schoonmaakbedrijf. • Uitbreiding contract medewerker verhuur- en bewonerszaken met 2 uur per 1-10-2012. Organisatiescan 2013 Het verder doorvoeren van de in 2011 uitgezette noodzakelijke beleidsveranderingen, om onze financiële positie te versterken: de afname van het aantal woningen en het stilleggen van onze nieuwbouwportefeuille heeft ook gevolgen voor de workload van de organisatie. Dit zal worden meegenomen in het organisatieonderzoek dat begin 2013 staat gepland. De eerste conclusies hiervan hebben inzichtelijk gemaakt dat er

36

ONZE ORGANISATIE: slank, lenig en resultaatgericht

komende jaren helaas onvoldoende werk is voor met name enkele medewerkers in het technisch beheer. In de verdere uitwerking van het plan van aanpak (maart 2013) wordt bekeken op welke wijze afbouw van uren kan plaatsvinden. De kosten voor de implementatie van deze maatregelen zullen worden meegenomen in de jaarrekening 2013. Tijdelijke inhuur personeel: professionalisering Bewust is gekozen voor een slanke, vaste formatie, waar op basis van gewenste kwaliteit; professionalisering en tijdelijke werkzaamheden gekozen wordt voor tijdelijke inhuur van professionals en advieswerkzaamheden. Vanwege langdurige ziekte van een medewerker verhuur heeft tot 1-9-2012 inhuur plaatsgevonden voor 24 uur per week; kosten € 31.553. Het boekenonderzoek van de belastingdienst, gestart medio 2011, waarbij definitieve afronding zal plaatsvinden naar verwachting in het tweede kwartaal van 2013, heeft naast veel tijdsinvestering ook hoge advieskosten met zich meegebracht: € 17.000 in 2012. Ontwikkeling: naar een klantgerichte, resultaatgerichte, kostenbewuste organisatie Gekoppeld aan ons ondernemingsplan wordt komende jaren ingezet op een meer klantgerichte organisatie, waarbij medewerkers meer verantwoordelijkheid krijgen en ook nemen en resultaatgerichter gaan werken. In 2011 is een start gemaakt met resultaatgesprekken, als basis voor de functionerings- en beoordelingsgesprekken. Naast deze individuele aanpak wordt ingezet op teamverantwoordelijkheid en integrale verantwoordelijkheid. De teamleiders spelen een cruciale rol in het transformeren van de organisatie naar een meer klantgerichte en resultaatgerichte cultuur. Naast individuele coaching is, met de komst van de nieuwe manager financiën november 2011, in 2012 ingezet op een teamcoachingstraject, te starten bij het managementteam. Voor het begeleiden van dit cultuurtraject, gericht op samenwerking en feedback geven, is gebruik gemaakt van de diensten van Thaeles.

Onze ondernemingsraad De ondernemingsraad is, wegens gebrek aan instroom van nieuwe leden, eind 2011 opgeheven. In 2012 is bekeken op welke wijze de medezeggenschap van medewerkers kan worden vormgegeven, passend bij de grootte van de organisatie. In overleg met MT en medewerkers is gekozen voor het model van de personeelsvertegenwoordiging (PVT). In december 2012 is deze PVT formeel opgericht, met daarbij vanuit ieder team 1 personeelslid. Daarmee kan in 2013 weer gestart worden met een formeel overleg met vertegenwoordigers vanuit het personeel en het bestuur. Met het oog op de diverse ontwikkelingen in de corporatiesector, die ook mogelijk consequenties zullen hebben voor de Woningvereniging Nederweert, is een dergelijk overleg ook wenselijk. Bespreekpunten in 2012 waren: • Protocollen (agressieprotocol, conflictprotocol, bedrijfsreglement) • Integriteit • Jaarplan 2012 (als vervolg op het ondernemingsplan 2011-2015) • Flexibilisering werktijden • Werkkostenregeling • Impact kabinetsbeleid; verbeterplan Woningvereniging Nederweert • Alternatief OR


37

IX ONZE GOVERNANCE: Naar een betrokken, professioneel toezicht op gepaste afstand Vanaf medio 2010 kent de Woningvereniging Nederweert een 2-lagenstructuur waarin de directeurbestuurder verantwoordelijk is voor de uitvoering en de Raad van Commissarissen toezicht op afstand houdt. De gewenste verdere professionalisering van de werkorganisatie heeft ook zijn weerslag op het functioneren van de Raad van Commissarissen en het professionaliseren van de eigen werkwijze en de interactie met de directeur-bestuurder. In de samenwerkingsafspraken tussen directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen is vastgelegd hoe de verantwoordelijkheden, besluitvorming en informatievoorziening met betrekking tot bedrijfsvoering en beleidsontwikkeling in de dagelijkse praktijk wordt vormgegeven. Per 1-1-2012 is afscheid genomen van de voorzitter de heer H. Steuten en is de heer P. Geerts, vanuit de bestaande Raad, benoemd als nieuwe voorzitter. De gekozen werkwijze, waarbij de verschillende commissies de voorbereiding van de betreffende onderdelen uitvoeren, waarbij regelmatig tussentijds overleg is tussen bestuurder, controller en het huurdersplatform, heeft geleid tot meer betrokkenheid en kennis van de diverse zaken binnen de Woningvereniging Nederweert. Daarnaast is de efficiency van de vergaderingen en de besluitvorming in kwaliteit toegenomen.

Verslag Raad van Commissarissen over 2012 Inleiding De crisis in de woningmarkt houdt aan. Er is nog geen zicht op enig herstel. Ook de corporatiesector merkt de gevolgen van deze recessie. We hebben een nieuw kabinet en een minister die zich duidelijk heeft gemanifesteerd. Het zijn onzekere tijden, allerlei maatregelen en heffingen komen op ons af. In welke mate is nog niet definitief bepaald, maar dat het substantieel is, is wel duidelijk. Om hier goed op voorbereid te zijn en te blijven is de koers binnen de Woningvereniging Nederweert gericht op financiële stabiliteit en een goede liquiditeitspositie. Een pas op de plaats, wel doen wat we moeten doen en onze huurders zo goed mogelijk blijven bedienen. Woningvereniging Nederweert heeft met het ondernemingsplan uit 2011 een goede richting bepaald met een balans tussen kwaliteit en financiële haalbaarheid om aan de behoefte op het gebied van wonen, zorg en welzijn komende jaren te kunnen voldoen. Het ondernemingsplan blijft hét toetsingskader van de Woningvereniging Nederweert de komende jaren. Governancecode Als lid van Aedes onderschrijft de Woningvereniging Nederweert de Governancecode. Op basis van de aanbevelingen van het visitatierapport 2010, de vastgestelde Governancecode in juni 2011 en de voorliggende Herziening Woningwet zijn de aandachtspunten voor de Woningvereniging Nederweert door de RvC (Raad van Commissarissen) benoemd en grotendeels al in 2011 aangepast.

Voor 2012 zijn de voorgenomen actiepunten gerealiseerd: • Opstellen investeringsstatuut en actualiseren treasurystatuut • Opstellen remuneratierapport • Teamevaluatie / teamcoaching met externe ondersteuning

38

ONZE GOVERNANCE: Naar een be trokken, professioneel toezicht op gepaste afstand

Daarnaast is er extra aandacht geweest voor de landelijke discussie met betrekking tot Toezicht met een bite, scholing individuele leden Raad van Commissarissen en de ontwikkelingen met betrekking tot de WNT (Wet normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector).

Toetsingskader en werkwijze. De werkwijze van de Raad van Commissarissen volgt uit statutaire en wettelijke bepalingen. Daarnaast vormen de Governancecode en bevindingen uit onderzoeken als uitgevoerd door accountant en visitatiecommissie een leidraad voor de te hanteren werkwijze. De werkwijze ligt vast in een reglement en de samenwerkingsovereenkomst tussen Raad van Commissarissen en directeur-bestuurder. Inhoudelijk vormden in 2012 ondernemingsplan 2011-2015, de uitgangspunten strategisch voorraadbeheer 2011-2020 en de prestatieafspraken 2011-2015 de belangrijkste beleidskaders. De financiële meerjarenprognoses (FMP) en de daarvan afgeleide jaarbegroting en activiteitenplan vormen het toetsingskader voor 2012. Aan de hand van de kwartaalrapportages wordt toezicht gehouden op de voortgang van de voorgenomen activiteiten en financiële risicobeheersing. Belangrijk kader voor de financiële toetsing is de CFV/WSW normering en de benchmark. In het nieuwe investeringsstatuut en het treasurystatuut is vastgelegd dat qua solvabiliteit wij de kengetallen van CFV willen volgen in relatie tot vergelijkbare corporaties in de branche. Naast mogelijke wijzigingen in wet en regelgeving, worden de kansen en bedreigingen die externe ontwikkelingen hebben voor Nederweert, Limburg en de corporatiesector als geheel en de invloed daarvan op de Woningvereniging Nederweert besproken. In het bijzonder hebben de rijksmaatregelen met betrekking tot de verhuurderheffing en de verhoging van de saneringssteun, mede als gevolg van het vestiadossier, de nadrukkelijke aandacht van de Raad van Commissarissen gehad, in relatie tot onze financiële positie. Algemeen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt zich in hoofdzaak bezig met drie zaken, te weten: • Functioneren als klankbord en daarmee bijdragen aan strategieontwikkeling door het bestuur • Toezien op een adequaat risicomanagement/-beheersing bestuurder • Instemmen met of afwijzen van majeure besluiten Daarenboven verleent de Raad van Commissarissen gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur en staat deze met raad en daad terzijde. De Raad van Commissarissen is pluriform samengesteld om integraal toezicht te houden. Leden van de Raad van Commissarissen worden geworven aan hand van een profielschets en benoemd door de ledenvergadering, waarbij twee commissarissen worden voorgedragen door de huurdersorganisatie “Huurdersplatform Regio Weert”. Er geldt binnen de Raad van Commissarissen een collectieve verantwoordelijkheid, hoewel elke commissaris zijn eigen aandachtsgebied heeft. De Raad van Commissarissen heeft zijn werkwijze vastgelegd in een reglement. Bijzondere commissies De Raad van Commissarissen kent drie bijzondere commissies, de remuneratiecommissie, de auditcommissie en de commissie huurders die over haar werkzaamheden rapporteert aan de Raad van Commissarissen en besluiten van de Raad van Commissarissen voorbereidt op de verschillende terreinen. Elke commissie hanteert een door de Raad van Commissarissen vastgesteld reglement.


39


Auditcommissie De auditcommissie heeft in 2012 negen maal vergaderd. Hierbij zijn onder andere de volgende onderwerpen aan de orde geweest:

• Bespreking van de kwartaalrapportages en advisering aan de Raad van Commissarissen • Voorbespreking en advisering aan en Raad van Commissarissen voor de jaarrekening 2011 • Voortgang en planning van de invoering van RJ645 en in het bijzonder de keuze voor waarderingsgrondslagen begroting 2013 en de financiële meerjarenplanning, leidend tot een advies aan de Raad van Commissarissen • Opvolging van de beoordelingen van externe toezichthouders, met name gericht op het Verbeterplan • Toezicht op de informatieverschaffing aan de externe toezichthouders. • Toepassing en werking van de integriteitscode (onder andere evaluatiegesprek met de benoemde vertrouwenspersoon) • Opvolging door het bestuur van de bevindingen van de accountant • Beoordeling en advisering van het treasurystatuut en het investeringsstatuut • De stappen die de Woningvereniging Nederweert moet nemen om te komen tot integraal risicomanagement

De auditcommissie heeft tweemaal overleg gevoerd met de controlerende accountant waarbij onder andere de invloed van externe ontwikkelingen, de opdracht voor de interimcontrole, de controlebevindingen, managementletter en het accountantsverslag 2012 zijn besproken, naast een evaluatie van het proces rondom de jaarrekening. Tevens is in overleg tussen bestuur, accountant en auditcommissie afgesproken op welke wijze de Woningvereniging Nederweert in 2013 start met het opzetten van een integraal systeem voor risicobeheersing. Het overleg met de accountant vond deels buiten aanwezigheid van het bestuur plaats. Wisseling accountant De evaluatie van de accountant heeft medio 2012 geleid tot het besluit de samenwerking met Ernst & Young te beëindigen en een nieuwe werving te starten. De Raad van Commissarissen heeft het bestuur opdracht gegeven een andere accountant te zoeken. De auditcommissie was nauw betrokken bij dit proces. Het voorstel van het bestuur om BDO Audit & Assurance B.V. tot accountant te benoemen is op advies van de auditcommissie door de Raad van Commissarissen overgenomen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is in 2012 3 maal bij elkaar geweest in het kader van de reguliere functioneringsbeoordelingscyclus van de directeur-bestuurder. Daaruit voorvloeiend heeft de Raad van Commissarissen de directeur bestuurder per 1 mei 2012 opnieuw benoemd in een benoeming voor bepaalde tijd voor een periode van 4 jaar en daarbij de bezoldiging 2012 voor de bestuurder vastgesteld, passend binnen de vastgestelde beloningscode voor bestuurders. De commissie heeft deze benoeming voorbereid voor de Raad van Commissarissen door een voorstel op te stellen voor herbenoeming van de directeur-bestuurder, omdat het arbeidscontract van bepaalde tijd met ingang van 17 mei 2012 van rechtswege is beëindigd.

40


Overige aandachtspunten van de remuneratiecommissie in 2012 waren; • De ontwikkelingen en standpuntbepaling met betrekking tot WNT en Toezicht met een Bite • De voorbereiding van de teamcoachingsdag van de Raad van Commissarissen met de bestuurder op 26 juni 2012, begeleid door een externe adviseur • Voorbereiding en verslaggeving van de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen in december 2012 WNT Naar aanleiding van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), is per 1 januari 2013 door de minister voor Wonen en Rijksdienst (de heer Blok) de “Regeling bezolderingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting” ingesteld. Hierin is onder meer een staffeling aangegeven, die doorwerkt voor alle corporaties, grote en kleine, dus ook voor de bezoldiging van onze directeur-bestuurder en de vergoedingen van de leden van de Raad van Commissarissen. De Vereniging van Toezichthouders is, namens een groot deel van alle corporaties, hiertegen in het geweer gekomen, omdat dit sectorbreed tot enorme salarisachteruitgangen leidt. Voor de Woningvereniging Nederweert is de overgangsregeling van toepassing zodat we de ontwikkelingen hieromtrent kunnen afwachten en vooralsnog geen veranderingen zullen doorvoeren. De Woningvereniging Nederweert volgt zeer nauwgezet de “Sector brede beloningscode voor bestuurders in woningcorporaties” en de “Honoreringscode commissarissen” uit 2010. In de salarisoverzichten zoals die door b.v. Aedes jaarlijks worden gepubliceerd, valt op dat er nog veel bestuurders zijn, zeker ook van kleine corporaties, die een salaris ontvangen dat ver ligt boven deze honoreringscode. Dit vinden wij als Raad van Commissarissen zeer storend, zeker gezien de negatieve kwesties die in de sector spelen en gespeeld hebben. Gezien de excessen op dit vlak bij sommige andere corporaties zijn wij van mening dat salarissen van bestuurders die significant afwijken van de Sector brede beloningscode daarop dienen te worden bijgesteld. Huurderscommissie Jaarlijks heeft de Raad van Commissarissen enkele malen contact met het huurdersplatform, om lopende zaken te bespreken en of om zaken bespreekbaar te maken. De verslagen van het overleg van het platform met het bestuur van de Woningvereniging Nederweert worden ter kennisgeving verstuurd aan beide commissarissen . Met het platform huurdersbelangen is afgesproken dat minimaal één maal per jaar de commissarissen, die namens de huurders vertegenwoordigd zijn in de Raad van Commissarissen, tijdens het overleg in het 4de kwartaal aanwezig zullen zijn. In 2012 hebben met name de wijzigingen in het onderhoudsbeleid en de adviesrol van het huurdersplatform de aandacht gehad. Naast de besproken agenda in het overleg zijn er in 2012 geen zaken geweest, die het huurdersplatform apart met beide commissarissen heeft besproken. Vergaderingen De Raad van Commissarissen kwam in 2012 7 maal bijeen. Het betrof 6 reguliere bijeenkomsten en 1 extra themabijeenkomst in juni 2012 met als onderwerp teamcoaching, waarbij ook de directeur-bestuurder aanwezig was. De zes bijeenkomsten betroffen overlegvergaderingen met het bestuur; op de bijeenkomst in december 2012 heeft de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen centraal gestaan, ook in het bijzijn van de directeur-bestuurder.


41


In het verslagjaar heeft het activiteitenplan 2012 met de daarbij behorende begroting centraal gestaan, met daarin de focus op de financiën en maatwerk voor de klant. In het verlengde hiervan zijn besluiten genomen over: • De waardering van het vastgoed in het kader van de RJ645 • Rapportages; kengetallen in vergelijking met benchmark CFV • Jaarrekening en jaarverslag 2011; opvolging actiepunten accountsverslag 2010 en 2011 • Evaluatie accountant en besluit tot beëindiging samenwerking Ernst & Young • Benoeming nieuwe accountant per 1-9-2012: BDO • Herbenoeming directeur-bestuur; vergoedingen voor de Raad van Commissarissen; BTW plicht Raad van Commissarissen per 1-1-2013 • Verbeterplan financiën / begroting 2013 en parameters financiële meerjarenprognoses. • Investeringsstatuut en treasurystatuut • Aanpak risicoanalyse met nieuwe accountant • Met betrekking tot de nieuwbouwportefeuile - Verkoop grond Reulisweg / Leveroy - Afboeking Ospelseweg - Voorlopig stilleggen plan Nederweert-Eind (11 levensloopbestendige appartementen) en Hoebenakker (realisatie 5 standplaatsen voor woonwagens) • Vervanging directeur-bestuurder in de dagelijkse uitvoering • Voorbereiding wijziging statuten afgestemd op governancecode juli 2010.

Samenstelling Raad van Commissarissen: Wijzigingen en benoemingen in 2012 In aansluiting op de besluitvorming in de Algemene Ledenvergadering november 2011 is per 1-1-2012 de heer P.M. Geerts gestart als voorzitter en is mevrouw M.H. de Corti gestart als nieuw lid van de Raad van Commissarissen. Samenstelling Op het einde van het verslagjaar 2012 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld: • De heer P.M. Geerts (1962), stedenbouwkundige, vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebied projectontwikkeling, volkshuisvesting en ruimtelijke ordening; lid huurderscommissie, remuneratiecommissie en lid auditcommissie; zittingstermijn 2011-2015 (2e en laatste termijn) voorzitter van de Raad van Commissarissen. • De heer R.L.A.T. Zincken (1962), ondernemer; vertegenwoordiger huurders, aandachtsgebieden volkshuisvesting en huurders/klanten; lid huurderscommissie, lid auditcommissie, zittingstermijn 2011 -2015 (1e termijn) • De heer J.A. van Nierop (1956), bestuurder middelbare scholengemeenschap, lid Raad van Toezicht Topsport Limburg en lid Raad van Commissarissen Vixia BV, aandachtsgebied personeel en organisatie; voorzitter remuneratiecommissie en vicevoorzitter Raad van Commissarissen, zittingstermijn 2009-2013 (1e termijn) • De heer E. Sentjens (1964), zelfstandig interim-controller, aandachtsgebied financiën en ICT; voorzitter auditcommissie; zittingstermijn 2009-2013 (1e termijn). • Mevrouw M.H. de Corti (1960), juriste, aandachtsgebied juridische zaken en sociaal-maatschappelijke zaken; zittingstermijn 2011-2015 (1e termijn).

42


Geen van de commissarissen heeft een arbeidsovereenkomst met de vereniging, zitting in het college van B&W van de gemeente Nederweert, nevenfuncties of anderszins een relatie met de Woningvereniging Nederweert die volgens de statuten onverenigbaar zou zijn met het commissariaat of anderszins de onafhankelijkheid van enig commissaris in het geding zou kunnen stellen. Naast deze hoofdthema’s kwamen in 2012 meer specifiek aan de orde: de bespreking van de kwartaalrapportages, tussenevaluatie woningaanbodmodel, de veranderingen in het onderhoudsbeleid (invoering serviceabonnement en vraaggestuurd binnenonderhoud), de metingen KWH en specifiek de aanpak van het klachtenmanagement, integriteitzaken, het verloop van het teamcoachingstraject binnen de Woningvereniging Nederweert en de verdere aanpak in het kader van de professionalisering van de organisatie, de gevolgen van de WNT en de voorbereiding voor de Algemene Leden-vergaderingen. De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar 1 maal overleg gehad met de accountant in het kader van de jaarrekening 2011, waarbij presentatie en toelichting op de jaarrekening plaatsvond naast een evaluatie van de procesgang met betrekking tot de jaarrekening 2011, waarna besloten is de samenwerking met Ernst & Young te beëindigen. Ter voorbereiding van de Algemene ledenvergadering zijn de verantwoordingsstukken over 2011, de begroting 2013 en financiële meerjarenprognoses van een advies aan de leden voorzien. Opleidingen / Cursussen De Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen en discussies binnen de VTW rondom de professionalisering van de rol van de Raad van Commissarissen actief. Het deelnemen aan ledenbijeenkomsten van de VTW wordt gestimuleerd en heeft in 2012 geleid tot : • Deelname 4 leden Raad van Commissarissen en bestuurder aan ledenbijeenkomst VTW medio 2012 • Deelname 2 leden Raad van Commissarissen en bestuurder aan jubileumcongres VTW • Deelname 1 lid Raad van Commissarissen aan ledenbijeenkomst VTW najaar 2012

Op grond van de bevindingen van deze bijeenkomsten en de themabijeenkomst van juni 2012 heeft de Raad van Commissarissen als uitgangspunt dat zij kiezen voor Toezicht 2.0 of Toezicht met Bite. Een van de gevolgen hiervan is dat zij meer met het MT en de medewerkers op de werkvloer wenst te communiceren. Afgelopen jaar hebben MT-leden bij bepaalde thema’s deelgenomen aan een gedeelte van de bijeenkomsten van de Raad van Commissarissen (bv. onderhoudsbeleid; verbeterplan).

Voor de Raad van Commissarissen is een budget gereserveerd ten behoeve van deelname aan cursussen / trainingen en voor 2012 heeft dit geresulteerd in: • Toezicht en strategie Ernst en Young • Workshop VTW basiskennis toezicht financiën • Workshop VTW financiën voor specialisten • Workshop VTW voorzitter Raad van Commissarissen


43


Verantwoording aan belanghouders Vanuit de verenigingsstructuur heeft in 2012 2 maal een Algemene Ledenvergadering plaatsgevonden, waarbij bestuur en Raad van Commissarissen verantwoording hebben afgelegd maar ook het voorgenomen beleid op hoofdlijnen besproken is met de leden. Daarbij wordt gezocht naar een werkwijze, waarbij naast informatie ook interactie met leden vergroot wordt. Op de 2e bijeenkomst in november 2012 is hiermee gestart: • Informatie over Zonnig Limburg (provinciale actie voor huurders in het kader van aanschaf zonnepanelen) • Wat vinden leden de top 3 bij de aanpak van klachtenmanagement? Verantwoording van het beleid met betrekking tot de beloning van bestuurders en honorering van commissarissen De vergoeding aan bestuurder en commissarissen is afzonderlijk opgenomen in de door de ledenvergadering goed te keuren begrotingsstukken. • Het beloningspakket aan de directeur-bestuurder bedroeg € 102.936 en is bepaald op basis van de vastgestelde Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties – VTW juli 2010. Daarnaast wordt er een reiskostenvergoeding uitgekeerd conform de reguliere Cao-afspraken. • De vergoedingen aan de leden van de Raad van Commissarissen bedroegen in totaal € 23.144, als volgt verdeeld: - Voorzitter: de heer P.M Geerts € 6.427,- Individuele leden € 4.285,Met de commissarissen zijn inmiddels afspraken gemaakt over de BTW verplichting m.i.v. 1-1-2013. Integriteit Sinds november 2009 kent de vereniging een op de website gepubliceerde integriteitscode en klokkenluidersregeling. Integriteitszaken staan op de agenda van elk overleg van de Raad van Commissarissen en van het MT. De auditcommissie houdt toezicht op de werking van de code en rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen. Er hebben in 2012 geen transacties plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur en/of de Raad van Commissarissen met de vereniging hebben gespeeld die van materiele betekenis waren voor de corporatie en de leden van het bestuur en/of commissarissen. In statuten en reglementen is aangegeven hoe in dergelijke gevallen te handelen.

44

X ONZE DEELNEMINGEN

Energie Bedrijf Nederweert BV In 2009 is besloten een (100%) dochtermaatschappij op te richten voor het beheer van de gemeenschappelijke warmtekoude- opslag installaties voor complexen van de Woningvereniging Nederweert. Op 13 januari 2010 zijn de statuten gepasseerd bij de notaris. Als eerste is eind 2010 de WKO (warmtekoude opslag) installatie in het complex Sint Antonius Veste in exploitatie genomen. De huurders krijgen daarbij op basis van het principe “niet meer dan anders” de energiekosten, verbonden aan de opwekking van warmte en koeling en warm tapwater in rekening gebracht door EBN BV. Uit de exploitatieopzet begin 2011 en de eindafrekening eind 2011 is gebleken dat er jaarlijks een negatief saldo zal zijn. In 2011 was dit 22.500 euro. Voor 2012 is dit een tekort van € 4.126. Dit exploitatietekort kan slechts beperkt gecompenseerd worden in aanpassing van de tarieven voor energielevering. De investeringen à € 559.000 euro blijken niet verrekend in de huurprijzen en exploitatie van het complex en zullen komende jaren dan ook maar beperkt worden gecompeseerd door een bijstelling van de huurprijzen bij mutatie. De vordering op de deelneming voor deze WKO installatie / EBN is dan ook in de jaarrekening 2011 afgewaardeerd. Op basis van de afrekening voorjaar 2013 zal een aanpassing gaan plaatsvinden van de voorschotten, waarbij nauwkeurig gekeken dient te worden naar de voorschriften hierover in de Warmtewet.

Wooninvesteringsfonds Sinds 2005 bezit Woningvereniging Nederweert 2 certificaten van het Wooninvesteringsfonds (WIF) met een nominale waarde van € 500.000 per stuk. Met het aankopen van woningen van corporaties stelt het WIF verkopende corporaties in staat de liquiditeit van het eigen verkoopprogramma naar voren te halen en/of bezit direct om te zetten in liquiditeit tegen maatschappelijk aanvaardbare waarde (geen winstopslagen in aankoopwaarde). Met het verkopen van (sociale) woningen aan huurders en/of particulieren brengen wij betaalbare woningen op de markt en dragen wij bij aan de leefbaarheid. Eind 2012 is het WIF onder verscherpt toezicht van het CFV geplaatst. De financiële situatie is precair maar vooralsnog zien wij geen aanleiding om de achtergestelde lening af te waarderen.

Vereniging van Eigenaren (VvE) Daarnaast neemt de Woningvereniging Nederweert deel aan 4 Verenigingen van Eigenaren: - Woon-zorgcomplex Aan Stad-Thoês, waarin de Woningvereniging Nederweert eigenaar is van 39 woon-zorgappartementen en Land van Horne eigenaar is van de algemene ontmoetingsruimte. - Brugstraat: dit is een gemengd complex van 9 appartementen, samen met Vastgoedbeheer Familie Wijen van Heugten. De Woningvereniging Nederweert is eigenaar van 6 appartementen. - Pastorieweg: Dit betreft een VvE met de gemeente, die eigenaar is van de bibliotheek die gehuisvest is in de onderplint van het complex. De Woningvereniging Nederweert is eigenaar van de 8 boven de bibliotheek gesitueerde appartementen. - Aerthijsplein: Dit betreft een VvE waarin de Woningvereniging Nederweert eigenaar is van 9 appartementen in het duurdere segment en er 1 eigenaar bewoner is van een appartement.


45

ONS FINANCIEEL BELEID EN RISICOBEHEER: Sturen op liquiditeit en solvabiliteit

XI ONS FINANCIEEL BELEID EN RISICOBEHEER: Sturen op liquiditeit en solvabiliteit Van A2 terug naar A1; negatief solvabiliteitsoordeel 2012 De investeringen in de portefeuille afgelopen jaren en de hoge leningenportefeuille hebben voor de Woningvereniging Nederweert geleid tot een verzwakking van de liquiditeits-en solvabiliteitspositie. Met het afgeven van de A2 status begin 2011 heeft het CFV onze eigen analyse bevestigd dat onze financiële meerjarenprognoses risico’s met zich meebrengen. Belangrijk aandachtspunt daarin is onze grote leningenportefeuille, die komende jaren zwaar drukt op onze kasstromen. Daarnaast moest bij de jaarrekening 2011 een post afgeboekt worden van € 1.968.000, waardoor ons eigen vermogen wederom daalde. Dit heeft in oktober 2012 geleid tot een negatief solvabiliteitsoordeel van het CFV. De overheidsmaatregelen op het gebied van integrale belastingplicht (25%), de bijdrage voor de huurtoeslag en de te heffen saneringssteun door het CFV werken negatief door in onze financiële meerjarenprognoses.

Gekoppeld aan het ondernemingsplan is in 2011 reeds kritisch gekeken naar ons financieel meerjarenbeleid, waarin de volgende uitgangspunten zijn geformuleerd; • Verbeteren van onze liquiditeitspositie en kasstromen: minimaal 4 ton jaarlijks op jaarbasis nodig om de heffing huurtoeslag te kunnen betalen. • Vooralsnog geen uitbreiding van onze leningenportefeuille. Investeringen dienen betaald te worden uit eigen middelen. Dit betekent dat in 2012 / 2013 2 miljoen toename liquide middelen is gereserveerd ten behoeve van gewenste investeringen • Bereiken A1 status in 2013. Om deze doelstellingen te bereiken was een integraal pakket van beleid en maatregelen opgesteld, dat in 2011/2012 voortvarend is doorgevoerd. Gekoppeld aan de herijking van het strategisch voorraadbeleid, is ons huurbeleid en verkoopbeleid aangepast waardoor de inkomsten op korte termijn verhoogd kunnen worden. Qua uitgaven is kritisch gekeken naar ons onderhoudsbeleid en is onze nieuwbouwportefeuille gesaneerd. De financiële effecten van deze maatregelen waren in 2012 zonder meer positief en leidde begin 2012 tot het positieve oordeel CFV voor de A1 status, waaruit waardering bleek voor de integrale aanpak van onze maatregelen.

Effecten Rijksbeleid op onze meerjarenbegroting 2012 werd gekenmerkt door grote onzekerheden voor de corporaties in relatie tot de regeringsplannen. De Woningvereniging Nederweert heeft in haar meerjarenprognoses geanticipeerd op het Lenteakkoord (800 mln. verhuurdersheffing) en een te heffen saneringssteun. In januari 2013 zijn door het CFV/ WSW pas de definitieve parameters bekend gemaakt, op basis waarvan de DPI en de begroting 2013 / meerjarenprognoses dienden te worden opgesteld.

De verhuurdersheffing van 2.1 mld. naast de saneringssteun van minimaal 700 miljoen verspreid over enkele jaren leidt voor de Woningvereniging Nederweert tot een achteruitgang van financiële middelen op jaarbasis van: € 341.000 in 2013, naar € 1.135.000 voor 2017 (in 2013 4% van de begrote huur naar 12% van de begrote huur in 2017). Om deze achteruitgang te kunnen opvangen is een verbeterplan opgesteld.

46


Jaar Verhuurderheffing 2013

Heffing saneringssteun Totaal

26

315

341

2014 685

233

2015

231

1.043

152

1.091

812

2016 939 2017

1.059

76

918

1.135

Bedragen x € 1.000

Risicobeheer Risicobeheer hangt samen met de mate, waarin risico’s vooraf zijn in te schatten en de wijze, waarin de organisatie zelf in staat is deze risico’s te managen. Externe, niet beïnvloedbare factoren zijn echter een nog groter risico, zo is ook afgelopen jaar weer duidelijk geworden.

Een dergelijke instabiele omgeving, gezet naast een kwetsbare financiële positie van de Woningvereniging Nederweert, vraagt om een behoudend en stabiel financieel beleid, zodat reserves kunnen worden opgebouwd en eventuele onvoorziene tegenslagen kunnen worden opgevangen. Ook in 2012 heeft dan ook het financiële risico centraal gestaan in ons risicobeheer: op basis van onze financiële meerjarenprognoses zijn beleidsmaatregelen afgesproken die leiden tot ombuiging van onze risico’s op het gebied van onze kasstromen, liquiditeit en solvabiliteit. Door de afdrachten aan het Rijk/CFV (verhuurdersheffing en saneringssteun) wordt de gewenste opbouw van het eigen vermogen echter vertraagd.

Maand- en kwartaalrapportages geven inzicht in de stand van zaken met betrekking tot de voorgenomen activiteiten/uitgaven, inkomsten en aandachtspunten. De kwartaalrapportages zijn vast onderdeel van de agenda Raad van Commissarissen. Vanaf het laatste kwartaal 2010 zijn een resultatenrekening, kasstroomoverzicht en een liquiditeitsprognose opgenomen in de kwartaalrapportage. De rapportages worden voorgesproken met de auditcommissie.

Aandachtspunten in 2012 waren: • Kasstromen en liquiditeitsprognose • Verfijning rapportages; benchmarking Aedes en normeringen • Financiële meerjarenprognoses in relatie tot investeringen • Voorbereiding implementatie RJ 645 per jaarrekening 2012 • Verbeterplan financiële positie najaar 2012

Verbeterplan Naar aanleiding van het negatieve solvabiliteitsoordeel CFV oktober 2012 is kritisch gekeken naar het nemen van een aantal extra maatregelen, naast de beleidswijzigingen, die al in 2011 / 2012 waren doorgevoerd. Dit heeft geleid tot een integraal pakket van maatregelen, die ook op de Algemene ledenvergadering november 2012 zijn besproken.


47


De hoofdpunten van dit verbeterplan zijn: 1 Negatieve resultaat verhuuractiviteiten na rente op jaarbasis terugbrengen naar minimaal nihil. 2 Compensatie realiseren voor: - Verhuurdersheffing 2014 e.v. jaren - Heffing saneringssteun 3 Liquiditeitspositie verbeteren ; - WSW obligoverplichting (ruim 2.8 mln.) beschikbaar houden - Na 2015 financiële ruimte uit eigen middelen t.b.v. gewenste investeringen in onderhoud / duurzaamheid.

De maatregelen worden genomen op 3 hoofdonderdelen; • Vergroten inkomsten • Doorzetten huurharmonisatiebeleid; optrekken huren ééngezinswoningen naar aftoppingsgrens • 2 aanvankelijk voor de sloop bestemde complexen weer in verhuur nemen (relatie stilleggen nieuwbouwportefeuille) • Aansluitende verhuur; sturen op minimaal 80% aansluitend • Getemporiseerde verkoop bestaand bezit • Eventueel verkoop grondposities • Onderzoek mogelijkheden vergroten niet – DAEB portefeuille • Verlagen uitgaven • Reductie jaarlijkse uitgaven onderhoud door bijstellen onderhoudsnormen; scherpere inkoop contracten en invoeren vraaggestuurd binnenonderhoud per 1-1-2013 • Invoering andere werkwijze reparatieverzoeken huurder Dit leidt op jaarbasis tot een vermindering van het onderhoudsbudget van 400.000 euro. • • • • •

Onderzoek efficiency / effectiviteit bedrijfsprocessen in 2013; mogelijke aanpassingen organisatie Nieuwbouwportefeuille Stilleggen uitvoering nieuwbouw plan Nederweert-Eind. (11 evensloopbestendige appartement) Geen investering in ontwikkeling in Centrumplan Nederweert (25 sociale appartementen; afspraken gemaakt met Wonen Limburg ) Geen nieuwbouwfinanciering komende jaren

De vermogenspositie De werkelijke cijfers over 2012 worden vergeleken met de medio 2011 in de financiële meerjarenbegroting geprognosticeerde cijfers voor 2012.

Overzicht vermogenspositie: Balanspost x € 1.000

Werkelijk ultimo 2012 Geraamd voor 2012

Eigen vermogen

10643

8782

Schulden lange termijn

69538

69.533

Materiële vaste activa

77.466

78.893

Financiële vaste activa

2.752

4.052

48


De stijging van het eigen vermogen is te verklaren door de hoge verkopen van de woningen en de terugname van de afwaarderingen op de waarde van de complexen in het verleden. Vanwege de nieuwe verslaggevingsregels wordt de materiële vaste activa vanaf 2012 lineair afgeschreven. In de begroting is nog rekening gehouden met annuïtaire afschrijvingen. De afwijking in de financiële vaste activa wordt veroorzaakt door de daling van de actieve latente belastingen en de afwaardering van de deelneming in 2011, die ten tijde van het opstellen van de begroting niet bekend was.

De financieringspositie Leningportefeuille De leningportefeuille van de Woningvereniging Nederweert is fors, maar wel behoudend van aard. Er is gekozen voor langlopende annuïtaire leningen, waardoor onze leningportefeuille de komende jaren wordt afgebouwd. Het gemiddelde rentepercentage van 4,47% ligt onder de disconteringsvoet van WSW, zijnde 5,25%. Daarnaast heeft de Woningvereniging Nederweert een kredietfaciliteit bij de Rabobank voor € 2 mln.

Overzicht kengetallen: Financiële kengetallen

Werkelijk ultimo 2012 Geraamd voor 2012

Solvabiliteit

12,41% 10,33%

Rentabiliteit totaal vermogen

11,00%

5,36%

Rentabiliteit eigen vermogen

57,67%

13,70%

1,11

0,33

Current ratio

Solvabiliteit Na het negatieve solvabiliteitsoordeel is het beleid aangepast om de solvabiliteit te verhogen. De investeringen zijn stopgezet en er is scherp gekeken naar de kosten. Ook zijn aanvullende maatregelen genomen om meer inkomsten uit verhuur te genereren (verhoging maximaal redelijke huur). Vanaf 2013 wordt de activa niet langer gewaardeerd tegen kostprijs, maar tegen bedrijfswaarde. Gezien de kwaliteit van ons bezit en de genomen beleidsmaatregelen heeft dit een gunstig effect op onze solvabiliteit. De liquiditeitspositie In het verslagjaar is het saldo van de liquiditeit toegenomen van € 113.010 negatief naar € 3.869.964 positief. De stijging is vooral het gevolg van meer inkomsten uit de verkoop van woningen, daling van de onderhoudsuitgaven en de teruggave vennootschapsbelasting 2008. We hebben nu een buffer opgebouwd om onverwachte tegenslagen te kunnen opvangen. De komende jaren zullen de verhuurderheffing en saneringsheffing een groot beslag leggen op onze liquide middelen. In 2013 gaan we met B.N.G. de mogelijkheden onderzoeken om de overtollige liquide middelen aan te wenden om vervroegd af te lossen op onze leningen, om voor de toekomst lagere rentelasten te kunnen realiseren.


49


Stelselwijziging m.i.v. verslagjaar 2012 Met ingang van verslagjaar 2012 is de richtlijn voor de jaarverslaggeving 645 verplicht. De Woningvereniging Nederweert waardeert conform de RJ645 haar vastgoed in 2012 tegen historische kostprijs en gaat daarbij met ingang van het boekjaar 2013 haar vastgoed waarderen tegen actuele waarde. We verwachten met deze waardering een realistischer beeld te krijgen van de waarde van ons bezit: • Sociaal vastgoed (DAEB) wordt gewaardeerd tegen bedrijfswaarde m.i.v. jaarrekening 2013. • Commercieel vastgoed (niet DAEB) m.i.v. jaarrekening 2012. De waarde van dit bezit is per 1 januari 2012 en per 31december 2012 vastgesteld door een externe taxateur.

Uit de taxatie van het commercieel vastgoed is gebleken dat de waarde van een aantal objecten lager is dan de kostprijs. Hierdoor heeft in 2012 een afwaardering op ons commercieel bezit plaatsgevonden van € 220.000. Indien de voorstellen van de minister m.b.t waardering van het vastgoed doorgang zullen vinden (70% van de marktwaarde, indien in verhuurde staat) zal dat van negatieve invloed zijn op onze bedrijfswaardering, en dus gevolgen hebben voor de winst- en verliesrekening komende jaren.

Conform de nieuwe richtlijn heeft de Woningvereniging Nederweert de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Als gevolg daarvan is de waarde van het sociaal vastgoed € 58.637 lager en de waarde van het commercieel vastgoed is € 506.578 lager. Per saldo is ons vermogen € 565.215 lager ten opzichte van het vermogen in de jaarrekening 2011. De begroting 2012 is opgesteld conform waardering tegen historische kostprijs. De begroting 2013 is opgesteld tegen actuele waarde. Onrendabele investeringen In het verslagjaar is per saldo een bedrag van € 4.203.000 teruggenomen op de afwaarderingen van het sociaal vastgoed omdat de bedrijfswaarde hoger is dan de voortbrengingskosten minus de afwaarderingen. Dit heeft een aantal oorzaken: • Aanpassing onderhoudsbeleid, waardoor lagere onderhoudskosten • Wijziging afschrijvingsmethode van annuïtair naar lineair. De afschrijvingslasten zijn ruim 2,2 miljoen hoger • Door de nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaggeving is de bedrijfswaarde anders berekend, vooral de waardering van de gronden heeft een positief effect op de bedrijfswaarde

50

XII ONZE KLACHTENADVIESCOMMISSIE (KAC)

De leden van de Klachtenadviescommissie worden benoemd door het Bestuur. De Klachtenadviescommissie adviseert het Bestuur ten aanzien van bij de commissie ingediende klachten. De Klachtenadviescommissie is een intern beroepsorgaan voor huurders en woningzoekenden. De KAC stelt ieder jaar een jaarverslag op. Uit het jaarverslag 2012 blijkt dat er in 2012 géén klachten ingediend zijn. Op basis van de adviezen vanuit de KWH rapportage 2010 en 2012 is wel de klachtenprocedure bijgesteld en geactualiseerd. Ook is in deze bijgestelde werkwijze afgesproken dat huurders, die niet tevreden zijn met het besluit van het bestuur betreffende een klacht actief gewezen worden op de mogelijkheden van de klachtencommissie.

Jaarverslag 2012 Algemeen Iedere toegelaten instelling dient de huurders van haar woongelegenheden in de gelegenheid te stellen klachten over haar handelen of nalaten, of het handelen of nalaten van personen die voor haar werkzaamheden verrichten, in te dienen bij een klachtencommissie die tot taak heeft haar met redenen omkleed over de behandeling van die klachten te adviseren. Vaststelling van het reglement en benoeming van de leden van de commissie is een bevoegdheid van het bestuur van Woningvereniging Nederweert . Doelstelling De commissie heeft tot doel: 1 huurders en woningzoekenden in de gelegenheid te stellen klachten in te dienen over zaken waarbij zij belang hebben; 2 bij te dragen aan een goede behandeling van klachten van huurders en woningzoekenden en daarmee aan de verbetering van de relatie, die Woningvereniging Nederweert met haar huurders en woningzoekenden heeft; 3 tegemoet te komen aan de behoefte van huurders en woningzoekenden om op het niveau waar (de uiteindelijke) beslissingen worden genomen, die hen direct treffen, gehoord te kunnen worden en invloed uit te oefenen; 4 bij te dragen aan de verbetering/optimalisering van het functioneren van Woningvereniging Nederweert. Samenstelling De commissie was per 1 januari 2012 als volgt samengesteld: Dhr. J. Dohmen, P. Holtenstraat 33 Dhr. P. Theunissen, Ospelseweg 20 Dhr. P. Knapen, Beukenstraat 6 Dhr. J. Moors, Lemmenhoek 14 Dhr. P. Hermans, Beukenstraat 26

lid namens de leden niet-huurders, voorzitter lid namens de leden niet-huurders, secretaris lid namens de leden huurders lid namens de leden niet-huurders lid namens de leden huurders

Aan de commissie is Dhr. W.P. de Bruin, hoofd verhuur en bewonerszaken, als ambtelijk secretaris toegevoegd.


51

ONZE KLACHTENADVIESCOMMISSIE (KAC)

Vergaderingen De dato 16 mei 2012 heeft de commissie het jaarverslag 2011 vastgesteld en vervolgens aangeboden aan het bestuur. Behandeling klachten In het verslagjaar zijn geen klachten ingediend bij de commissie. Schematisch overzicht afhandeling klachten:

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Ontvangen klachten

1 0 0 0 0 0

Ontvankelijk verklaart

0 0 0 0 0 0

Behandelde klachten

0 0 0 0 0 0

Advies t.o.v. klager positief

0

0

0

0

0

0

Advies t.o.v. klager negatief

0

0

0

0

0

0

Advies t.o.v. klager positief/negatief

0

0

0

0

0

0

Afwijkend besluit bestuur

0 0 0 0 0 0

Gemiddelde afhandelingtermijn (dagen) 0 0 0 0 0 0

Conclusie De commissie is van oordeel en constateert, gezien dat zij in 2012 geen klachten heeft hoeven te behandelen, dat het algemeen beleid van Woningvereniging Nederweert erop gericht is om klachten op een zorgvuldige en correcte wijze te behandelen en adequaat af te handelen. Zij blijft opteren, mag dit nodig zijn, bij te dragen aan de verbetering van het functioneren van Woningvereniging Nederweert. De klachtenadviescommissie Woningvereniging Nederweert,

J. Dohmen P. Theunissen voorzitter secretaris

52

XIII

Verklaring besteding middelen

Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Nederweert, 27 mei 2013

Het bestuur van de Woningvereniging Nederweert,

C.P.A.M. Keulen Directeur-bestuurder


53

54

INHOUDSOPGAVE JAARREKENING 2012

1

Balans per 31 december 2012

56

2

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2012

58

3

Kasstroomoverzicht

59

4

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening

60

4.1 Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat 4.2 Toelichting op de balans 4.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening

60 67 80

5

Ondertekening van de jaarrekening

87

5.1 5.2

Ondertekening door het bestuur Ondertekening door de Raad van Commissarissen

87 87

6

Overige gegevens

88

6.1 6.2 6.3

Statutaire regeling resultaatbestemming 88 Resultaatbestemming 88 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 88

Woningvereniging Neder weert JAARREKENING 2012

55

1 BALANS PER 31 DECEMBER 2012

(na resultaatbestemming)

ACTIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2012

31-dec-2011

71.451.229

72.175.664

109.088

79.197

990.261

933.698

VASTE ACTIVA

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

72.550.578 73.188.559

Vastgoedbeleggingen 4.915.442

5.257.333

143.244

212.545

Deelnemingen

-

-

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

-

-

Actieve belastinglatentie

1.540.724

2.182.400

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

1.068.113

1.045.000

Commercieel vastgoed in exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies

Overige

-

33.011

2.752.081

3.472.956

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden

1.411.332 1.840.331

Vorderingen Huurdebiteuren

79.470

66.469

Gemeente

38.083

50.083

Overige vorderingen

15.890

3.763

Overlopende activa

148.035

179.435

281.478

299.750

3.869.963

20.577

85.780.875

84.079.506

Liquide middelen

TOTAAL ACTIVA

56

BALANS PER 31 DECEMBER 2012

(na resultaatbestemming)

PASSIVA

in euro’s

in euro’s

31-dec-2012

31-dec-2011

10.643.386

5.130.366

602.860

208.593

69.378.171

72.196.903

EIGEN VERMOGEN Overige reserves

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

159.950

158.778

69.538.121

72.355.681

2.818.732

3.104.340

202.226

162.908

49.870

43.565

7.237

12.649

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

1.918.443

3.061.404

4.996.508

6.384.866

TOTAAL PASSIVA


85.780.875 84.079.506

57

2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2012

in euro’s

in euro’s

2012

2011

8.302.725

8.188.869

172.028

167.563

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

771

771

4.318.929

759.247

5.075

3.400

12.799.528

9.119.850

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiël vaste activa en vastgoedportefeuille

3.745.634

1.482.314

- 3.677.252

1.419.686

Lonen en salarissen

642.177

654.749

Sociale lasten

109.667

97.708

Pensioenlasten

128.997

125.502

Onderhoudslasten

957.426

1.235.069

40.519

66.679

Lasten servicecontracten

895.581

884.138

Overige bedrijfslasten

544.951

676.840

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Leefbaarheid

Som der bedrijfslasten

3.387.700

6.642.685

BEDRIJFSRESULTAAT

9.411.828

2.477.165

- 49.804

- 548.503

51.268

78.738

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

26.518

27.684

Rentelasten en soortgelijke kosten

3.301.526

3.454.611

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

6.138.284

- 1.419.527

- 621.138

- 367.755

- 4.126

- 25.724

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN

5.513.020

- 1.813.006

RESULTAAT NA BELASTINGEN

5.513.020

- 1.813.006

Belastingen Resultaat deelnemingen

58

3 KASSTROOMOVERZICHT

(bedragen X € 1.000)

2012 2011

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

9.412

2.477

• Afschrijvingen

3.746

1.482

• Afschrijvingen desinvesteringen

- 487

- 132

- 3.988

1.360

278

60

Aanpassingen voor:

• Waardeveranderingen materiële vaste activa • Mutatie voorzieningen • Verandering in werkkapitaal

- mutatie voorraden en onderhanden projecten

- mutatie vorderingen

- mutatie kortlopende schulden

151

- 77

18

- 196

- 1.255

625

- 1.086

352

Kasstroom uit bedrijfsoperaties • Ontvangen rente • Betaalde rente • Belasting

51

79

- 3.301

- 3.454

415

- 2.835

- 3.375

5.040

2.224

Investeringen in materiële vaste activa

- 240

- 1.236

Desinvesteringen in materiële vaste activa

1.949

650

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

52

115

1.761

- 471

1

3

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden

- 2.819

- 2.734

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

- 2.818

- 2.731

Mutatie liquide middelen

3.983

- 978

Liquide middelen ultimo boekjaar

3.870

- 113

Liquide middelen aanvang boekjaar Mutatie liquide middelen in boekjaar


- 113

865

3.983

- 978

59

4 TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING

4.1. GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN VAN BEPALING VAN HET RESULTAAT Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld met inachtneming van het Bbsh en dientengevolge de wettelijke bepalingen zoals vastgelegd in Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving met in het bijzonder Richtlijn 645. Woningvereniging Nederweert is op basis van het grootte criterium aangemerkt als een “kleine” organisatie, derhalve heeft de Woningvereniging Nederweert vrijstelling van artikel 407 lid 2a BW voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregeling respectievelijk nominale waarde, tenzij anders vermeld. De balans en de winst- en verliesrekening worden na resultaatbestemming bepaald, waarbij het jaarresultaat aan het eigen vermogen wordt toegevoegd. Algemeen Activiteiten Woningvereniging Nederweert, statutair gevestigd te Nederweert, is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Nederweert. Het adres van de Woningvereniging Nederweert is Gutjesweg 6, 6031 ET te Nederweert. STELSELWIJZIGING Woningvereniging Nederweert past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woningvereniging Nederweert haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woningvereniging Nederweert voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de historische kostprijs en het commerciële vastgoed tegen historische kostprijs. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Conform de verslaggevingsvereisten heeft Woningvereniging Nederweert de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt € 565.215 en het effect op het resultaat bedraagt nihil en is als volgt weer te geven. Eigen vermogen per 1 januari

2012 2011 5.130.366

7.508.587

Invloed van stelselwijziging sociaal vastgoed in exploitatie

-

- 58.637

Invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie

-

- 506.578

5.130.366

6.943.372

Herrekend eigen vermogen per 1 januari

60

TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING

Invloed van stelselwijziging sociaal vastgoed in exploitatie De bedrijfswaarde per 31 december 2012 is herrekend op basis van de toepassing van de nieuwe RJ 645. De volgende correcties hebben plaatsgevonden op de bedrijfswaarde: - Rentabiliteitswaarde van de leningen mag niet langer worden meegenomen - Harmonisatie meegenomen voor 5 jaar in plaats van 99 jaar - Huurderving per complex in plaats van % van het totaal - Grondwaarde berekend op basis van de sociale grondprijs van de gemeente Nederweert in plaats van € 5.000 per vhe. Per saldo is de bedrijfswaarde gestegen naar € 109.899.665. Vervolgens is de bedrijfswaarde vergeleken met de boekwaarde per 31 december 2011. Als gevolg daarvan heeft er een afwaardering plaatsgevonden van € 58.637. Invloed van stelselwijziging commercieel vastgoed in exploitatie Conform de nieuwe RJ 645 dient het commercieel vastgoed in exploitatie te worden afgezet tegen actuele waarde en niet langer tegen de bedrijfswaarde. De actuele waarde is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. Op basis daarvan heeft een afwaardering plaatsgevonden van € 506.578. BALANSWAARDERING Materiële vaste activa • Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woningvereniging Nederweert kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woningvereniging Nederweert een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam over schrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. K osten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. • Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling betreffen woningen in aanbouw en zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met het eventueel voorcalculatorisch onrendabele deel van de investering.


61


• O nroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur danwel tegen lagere bedrijfswaarde. De afschrijvingen zijn bepaald volgens het annuïtaire danwel het lineaire systeem. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. • Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Financiële vaste activa • Te vorderen BWS-subsidies De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) te vorderen subsidies worden eenmalig vastgesteld op basis van de contante waarde van de voorcalculatorisch bepaalde jaarlijkse exploitatietekorten, rekening houdend met veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielasten-stijgingen over de periode totdat de exploitatietekorten omslaan in voorgecalculeerde exploitatie-overschotten. De vordering is rentedragend en wordt maximaal gedurende 30 jaar jaarlijks verminderd met de door de budgethouder beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten. De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het totale bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met de rente, over het jaarlijks resterend saldo. • Deelnemingen De deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Woningvereniging Nederweert. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Woningvereniging Nederweert geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Woningvereniging Nederweert ten behoeve van deze deelnemingen.

62


Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. • Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.. • Actieve belastinglatentie Actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed Voor in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een actieve belastinglatentie getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermeningvuldigd met het geldende belastingtarief. De actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd vastgoed heeft betrekking op de verschillen tussen de commerciële waarde van de vaste activa in exploitatie en de fiscale waarde per ultimo boekjaar. De fiscale waarde van het vastgoed is gebaseerd op de meest actuele WOZ-waarde. De actieve belastinglatentie is gebaseerd op het geldend vennootschapstarief en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Het onroerend goed bestaat uit een drietal categorieën onroerend goed: - onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie - onroerend goed bestemd voor verkoop (op termijn) - onroerend goed bestemd voor sloop/herstructurering (op termijn) Aangezien er voor het onroerend goed bedoeld voor duurzame exploitatie en sloop/herstructurering onvoldoende informatie beschikbaar is om tot een betrouwbare schatting van de latentie te komen beperkt de latentie zich tot het onroerend goed bestemd voor verkoop. Actieve belastinglatentie leningenportefeuille De actieve latentie heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële waardering van de leningportefeuille (nominale waarde) en de fiscale waarde (marktwaarde). Als gevolg van de lagere fiscale waardering ontstaat er fiscaal een disagio welke naar rato van de looptijd van de leningen ten laste van de fiscale winst wordt gebracht. De actieve belastinglatentie die hiervoor wordt gevormd is gebaseerd op het geldend tarief van de vennootschapsbelasting en wordt contant gemaakt tegen de disconteringsvoet voor de bedrijfswaardeberekening minus het geldend vennootschapsbelastingtarief. Actieve latentie uit hoofde van verliesverrekening Voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Een betrouwbare inschatting van het uiteindelijk te verwachten fiscale afwaarderingsverlies uit hoofde van een mogelijke voortgezette daling van de WOZ waarde ultimo 2012 valt op dit moment niet te maken. Gezien de onzekerheid omtrent de omvang van het afwaarderingsverlies kan geen inzicht worden gegeven in de omvang en de waardering van de hiermee samenhangende actieve belastinglatentie. • Overige financiële vast activa De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.


63


Voorraden • Voorraden onderhoudsmaterialen De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen gemiddelde inkoopprijs. • Voorraad grond Onder de voorraad grond zijn (strategische) grondposities verantwoord waarop nog geen concrete bouwbestemming rust. De waardering van deze grondposities vindt plaats tegen verkrijgingsprijs. Indien de actuele waarde van deze gronden naar verwachting duurzaam lager is, vindt afwaardering plaats. • Voorraad onderhanden werk Onder de voorraad onderhanden werk is het onverkochte deel van koopwoningen in ontwikkeling opgenomen. De waardering van deze projecten vindt plaats tegen nominale waarde van de tot en met balansdatum betaalde kosten. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, vrij ter beschikking. Eigen vermogen • Overige reserves Aan de overige reserves wordt het saldo van het jaarresultaat toegevoegd. Deze post is tegen nominale waarde opgenomen. Voorzieningen • Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op de fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Schulden • Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

64


Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is in de toelichting opgenomen. • Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. RESULTAATBEPALING Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht. Voor de toerekening van de bedrijfskosten wordt, waar mogelijk de causale samenhang tussen baten en lasten als grondslag gehanteerd. Verliezen en risico’s die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen, indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Huren Betreft de te ontvangen nettohuren exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. Vergoedingen Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) en derden ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten onder aftrek van gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Betreft de op grond van overheidsregelingen berekende jaarlijkse bijdragen in de exploitatietekorten van woningaanpassingen t.b.v. mindervaliden. Verkoop onroerende zaken Betreft de resultaten uit de verkoop van huurwoningen. De opbrengsten zijn verminderd met alle daarop betrekking hebbende kosten. Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: • grond in eigendom geen afschrijving • bouw/renovaties/installaties lineair 25/50 jaar • inventaris lineair 5 jaar • automatisering lineair 5 jaar • vervoer lineair 6 jaar


65


Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder zijn de onrendabele investeringen opgenomen inzake nieuwbouw alsmede de waardeverandering van de materiële vaste activa op basis van de toetsing aan de bedrijfswaarde. Lonen, salarissen en sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen en de sociale lasten met betrekking tot in het boekjaar werkzame medewerkers opgenomen. Lasten onderhoud Hierop worden verantwoord de jaarlijkse uitgaven wegens planmatig-, dagelijks- en mutatie-onderhoud. Overige bedrijfslasten Hierop worden verantwoord de overige kosten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten en overige personeelskosten en voorts belastingen, verzekeringen en kosten die samenhangen met de levering van goederen en diensten. Rentebaten en lasten De rentebaten betreffen de werkelijke rente ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen en effecten alsmede geactiveerde bouwrente over het geïnvesteerd vreemd vermogen. Onder de rentelasten zijn de verschuldigde rentelasten verantwoord alsmede de toegerekende rente aan de waarborgsommen. Belastingen De vennootschapsbelasting wordt berekend op basis van het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening voor belastingen, rekeninghoudend met niet in de belastingheffing betrokken bestanddelen, (gedeeltelijk) niet aftrekbare kosten alsmede de mutaties in de belastinglatenties. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto-resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

66


4.2 TOELICHTING OP DE BALANS ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie

31-dec-2012

31-dec-2011

71.451.229

72.175.664

Onroerende zaken in ontwikkeling

109.088

79.197

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

990.261

933.698

72.550.578 73.188.559

Het verloop in 2012 is als volgt: Sociaal vastgoed Onroerende zaken Onroerende en roerende in exploitatie in ontwikkeling zaken tdv exploitatie Boekwaarde per 1 januari 2012: Verkrijgingsprijzen

109.020.629

79.197 1.227.095

Cumulatieve afschrijvingen

- 14.732.702

-

- 293.397

Cumulatieve waardeveranderingen

- 22.053.625

-

-

Waardeveranderingen n.a.v. RJ 645

- 58.638

-

-

Boekwaarde

72.175.664 79.197 933.698

Investeringen

100.714 29.891 109.334

Overboekingen naar onroerende zaken in expl.

-

-

-

Overboekingen van en naar Voorraad

-

-

-

- 1.948.902

-

-

487.224

-

-

- 3.556.926

-

- 52.771

Desinvesteringen Afschrijvingen op desinvesteringen Afschrijvingen Overige waardeveranderingen

4.193.455

-

-

- 724.435

29.891

56.563

Boekwaarde per 31 december 2012: Verkrijgingsprijzen

107.172.441 109.088 1.336.429

Cumulatieve afschrijvingen

- 17.802.404

-

- 346.168


- 17.918.808

-

-

Boekwaarde

71.451.229 109.088 990.261

WOZ-waarde Per 31-12-2012 heeft het DAEB bezit een totale WOZ-waarde van € 204.660.000 (peildatum 01-01-2012), onder te verdelen in € 204.109.000 (onroerende zaken in exploitatie/ontwikkeling) en € 551.000 (onroerende zaken t.d.v. exploitatie). Investeringen Het bij ‘onroerende zaken in exploitatie’ vermelde bedrag betreft de aankoop van een aanbouw in complex 1 (Houtmolen) en de renovatie van de bijgebouwen van de woonwagenlocaties.


67


Desinvesteringen De desinvesteringen van 2012 betreft de verkoop van 42 huurwoningen. Woningvereniging Nederweert heeft haar verkoopbeleid verankerd in een verkoopplan. In 2011 is dit verkoopplan gewijzigd. In totaal zijn per ultimo 2012 310 woningen geclassificeerd voor de verkoop, waarbij de verkoopverwachting voor 2013 is vastgesteld op 10 woningen en voor volgende jaren op 14 woningen, met een maximum van 80 woningen. Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): Onroerende zaken in exploitatie:

lineair

Bouw/cv

40/50 jaar

Lift

50 jaar

Renovaties

25 jaar

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie:

lineair

Kantoorgebouw

50 jaar

Werkplaats

50 jaar

Inventarissen

5 jaar

Vervoersmiddelen

6 jaar

Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekeringen De onroerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2012 voor € 121.680.000 verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft plaatsgevonden in 2011. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde waarden op de premievervaldatum automatisch worden aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie is als volgt:

soort verzekering

verzekerd bedrag

laatstelijk vastgesteld

Kantoorgebouw/werkplaats

U.G.V. 1.133.033

2012

Kantoor- en magazijninventaris

U.G.V.

158.600

2012

Brand reconstruktie

400.000

2012

Kantoorbescheiden/archief

Hardware 62.700 2012 Vervoermiddelen

WA/CASCO 50.800 2012

Fraude/geldtransport 454.000

2012

Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering

2012

2.500.000

Bedrijfswaarde De gecorrigeerde bedrijfswaarde van het woningbezit (inclusief garages) per 31 december 2012 bedraagt € 111.509.721 (ultimo 2011: € 99.965.991, op basis van RJ 645 € 109.899.665). De bedrijfswaarde wordt complexgewijs bepaald als het saldo van de contante waarde van de toekomstige bedrijfsopbrengsten (huren en bijdragen) en de variabele lasten exclusief rentabiliteitswaardecorrectie.

68


Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd, gebaseerd op de door het WSW bepaalde parameters:

2012

2011

Jaarlijkse huurstijging eerste jaar:

2,30%

1,30%

Jaarlijkse huurstijging volgende jaren:

2,00%

2,00%

Jaarlijkse variabele lastenstijging:

1e 5 jr 2%, daarna 3% 1e 5 jr 2%, daarna 3%

Jaarlijks stijging onderhoudskosten

1e 5 jr 2%, daarna 3% 1e 5 jr 2%, daarna 3%

Jaarlijkse huurderving Jaarlijkse inflatie Grondwaarde per VHE Minimale levensduur complexen Variabele exploitatie-uitgaven (per woning)

0,66%

1,00%

2,00%

2,00%

€ 205,70 per m2

€ 5.000

10 jaar

10 jaar

cf meerjarenbegroting

cf meerjarenbegroting

Disconteringsvoet externe financieringsrente (tot renteconversie werkelijke percentage):

5,25%

5,25%

Verkoopbeleid en huurharmonisatie

5 jaar

5 jaar

In de bedrijfswaardeberekening 2012 en in 2011 is de onderhoudsbegroting per complex opgenomen. MUTATIE BEDRIJFSWAARDE De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 1.610.056 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar op basis van RJ 645. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: (a) Autonome ontwikkeling Vervallen jaarschijf en opschuiven kasstromen

- 4.673.966

(b) Voorraadmutaties Nieuwbouw Verbeteringen bestaand bezit Sloop bestaand bezit

83.864

Aankoop bezit

-

Verkocht bezit

- 287.885

Overige mutaties woninggegevens

298.704 94.683

(c) Parameterwijzigingen In de inflatie / lastenstijging

- 2.114.382

In de levensduur

2.662.869

In de mutatiegraad / huurbeleid

2.197.842

In de vermogenskostenvoet / methode van contant maken

2.746.329


69


(d) Wijzigingen in de uitgangspunten / niveauwijzigingen Huren

- 753.368

Huurderving

- 197.812

Onderhoudsuitgaven 6.934.746 Overige exploitatieuitgaven

- 1.310.538

Grondwaarde

- 359.649

Voorgenomen sloop

-

Voorgenomen verbeteringen

- 129.609

Voorgenomen verkopen

- 740.760

Totale mutatie bedijfswaarde

3.443.010

1.610.056

Onroerende zaken in ontwikkeling

31-dec-2012

31-dec-2011

Bredeweg 1948 - 12 appartementen en 12 grondgebonden woningen Stand per 1 januari

-

Investering

- 92.056

593.031

Naar voorraad

-

- 685.087

Stand per 31 december

-

-

Stand per 1 januari

-

328.239

Investering

- 819.474

Rabobank Aerthijsplein - 9 huurappartementen

Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

-

- 1.147.713


-

-

Stand per 1 januari

-

156.270

Investering

- 6.919

Naar voorraad

-

- 163.189


-

-

Stand per 1 januari

79.197

243

Investering

29.891 78.954

Reulisweg / ‘t Huitje - 12 appartementen voor senioren

Eind - 11 appartementen voor senioren


109.088

Totaal

109.088 79.197

70

79.197


vASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Het verloop in 2012 is als volgt: Boekwaarde per 1 januari 2012: Verkrijgingsprijzen 7.263.077 Cumulatieve afschrijvingen

- 54.173


- 1.444.993

Waardeveranderingen n.a.v. RJ 645

- 506.578

Boekwaarde 5.257.333 Investeringen Overboekingen naar onroerende zaken in expl.

-

Overboekingen van en naar Voorraad

-

Desinvesteringen Afboeking grond Carisplan

-

Afschrijvingen

- 135.938

Overige waardeveranderingen

- 205.953

- 341.891

Boekwaarde per 31 december 2012: Verkrijgingsprijzen 7.263.077 Cumulatieve afschrijvingen

- 190.111


- 2.157.524

Boekwaarde 4.915.442 De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 5.061.500 (2011 € 5.414.000). De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. WOZ-waarde Per 31-12-2012 heeft het niet-DAEB bezit een totale WOZ-waarde van € 5.049.000 (peildatum 01-01-2012).

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Te vorderen BWS-subsidies Stand per 1 januari

31-dec-2012

31-dec-2011

212.545

280.678

Mutaties in het boekjaar: • rente

3.005

4.173

• ontvangen bijdragen

- 72.306

- 72.306


143.244

212.545

Het in het komend verslagjaar beschikbaar te stellen deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 72.306.


71


Deelnemingen

31-dec-2012

31-dec-2011

-

-

Stand per 1 januari

-

14.291

Verworven deelneming

-

-

Deelneming Energiebedrijf Nederweert Het verloop van de deelneming is als volgt:

Aandeel resultaat deelneming

- 4.126

- 25.724

- 4.126

- 11.433

4.126

11.433

-

-

31-dec-2012

31-dec-2011

-

-

-

579.148

Verstrekte gelden/aflossingen gedurende het boekjaar

53.930

- 19.212

Voorziening i.v.m. negatief eigen vermogen Energiebedrijf Nederweert

- 4.126

- 11.433

- 49.804

- 548.503

-

-

Voorziening wegens negatief eigen vermogen Stand per 31 december Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Energiebedrijf Nederweert Het verloop van de vordering op Energiebedrijf Nederweert is als volgt: Stand per 1 januari

Voorziening vordering energiebedrijf Nederweert Stand per 31 december

Omdat de verwachting is dat de verstrekte gelden aan Energiebedrijf Nederweert niet meer terugbetaald zullen worden, is per 31-12-2012 voor de vordering - na aftrek van de deelname in het negatief eigen vermogen van Energiebedrijf Nederweert - een voorziening getroffen. Actieve belastinglatentie Latente belastingvordering

31-dec-2012 1.540.724

31-dec-2011 2.182.400

De latente belasting vordering bestaat uit een belastingvordering als gevolg van de toekomst te verrekenen belastingen tengevolge van nog te verrekenen fiscale resultaten in voorgaande boekjaren. De actieve belasting latentie bestaat enerzijds uit een latente belastingvordering gevormd voor het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Daarnaast is een actieve belastinglatentie gevormd gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningenportefeuille. Er is geen actieve belastinglatentie gevormd uit hoofde van compensabele verliezen omdat het onzeker is of in de toekomstige jaren fiscale winsten zullen worden behaald. Voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de materiële vaste activa in exploitatie is sprake van een latente belastingvordering. Aangezien verondersteld wordt dat de exploitatie eerst op lange termijn wordt beëindigd, zal de contante waarde van de actieve latentie naar nihil tenderen. De nominale waarde van de actieve belastinglatentie per 31 december 2012 over de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt circa € 25 miljoen. Deze actieve latentie is niet opgenomen in de balans van Woningvereniging Nederweert.

72


Het verloop van de actieve belastinglatentie bestaat uit: Belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Stand per 1-1-2012

1.769.547

Mutatie latentie verkoop bestemd vastgoed

- 625.934

Stand per 31-12-2012

1.143.613

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. Woningvereniging Nederweert heeft voor de periode 2013-2017 63 woningen voor verkoop aangemerkt. Commerciële waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2012

2.344.019

Fiscale waarde voor verkoop bestemd onroerend goed per 31 december 2012

7.385.859

Verschil 5.041.840 Contante waarde van dit verschil uitgaande van netto-disconteringsvoet 3,94%

4.574.452

Berekende latentie op basis van het huidige vennootschapsbelastingtarief 25%

1.143.613

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 758.334. Belastinglatentie voor leningenportefeuille Stand per 1 januari 2012

412.853

Mutatie latentie leningenportefeuille

- 15.742

Stand per 31 december 2012

397.111

De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waarde van de leningportefeuille. Contante waarde van dit verschil uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% gerekend Latentie gebaseerd op huidig vennootschapsbelastingtarief ad. 25%

1.588.442 397.111

Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt € 65.356. Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds

31-dec-2012 1.068.113

31-dec-2011 1.045.000

Achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds • Rentevoet en looptijd De lening heeft een vaste (fixed) jaarlijkse rentevergoeding over de hoofsom van 2,25%. De looptijd van de lening is onbepaald (perpetueel karakter) en eindigt als het Wooninvesteringsfonds haar recht tot koop van alle of gedeelte van uitstaande certificaten (zogenaamde “call-optie”) uitoefent. • Achtergesteld karakter: De vordering jegens het Wooninvesteringsfonds strekkende tot betaling van enig bedrag uit hoofde van de hoofdsom en/of rente zijn: - achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidig en toekomstige schuldeisers van het Wooninvesteringsfonds. - onderling gelijk in rang tussen houders van certificaten, ongeacht de datum waarop de certificaten zijn uitgegeven of de tranche waartoe de certificaten behoren.


73


Eind 2012 is het Wooninvesteringsfonds onder verscherpt toeziht geplaatst van het CFV. De financiële positie is moeizaam, maar vooralsnog is de lening niet afgewaardeerd. Overige financiële vaste activa Te vorderen ISV-subsidies (provincie)

31-dec-2012 0

31-dec-2011 33.011

Te vorderen subsidies Betreft nog te vorderen provinciale subsidie ten behoeve van het project OC Nederweert in het kader van “Subsidieverordening voor het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, periode 2005-2009” en de Algemene Subsidieverordening 2004.

VLOTTENDE ACTIVA Voorraad Voorraad - onderhoudsmaterialen

31-dec-2012

31-dec-2011

44.557

43.903

Voorraad - gronden Ospelseweg Stand per 1 januari Desinvestering Stand per 31 december

124.386

124.386

- 124.386

-

-

124.386

163.926

-

Reulisweg Stand per 1 januari Investering Desinvestering Stand per 31 december

769 - 164.695

163.926

-

163.926

Bredeweg Stand per 1 januari Overgeboekt vanuit MVA in ontwikkeling Investering Stand per 31 december

685.087

-

-

685.087

4.773 689.860 685.087

Carisplan Stand per 1 januari Afwaardering Investering Stand per 31 december Totaal voorraad - gronden per 31 december

74

823.029

811.462

- 153.856

- 59.500

7.742 71.067 676.915

823.029

1.366.775 1.796.428


Voorraad - onderhanden werken

31-dec-2012

31-dec-2011

Stand per 1 januari

-

1.607.816

Overgeboekt naar MVA in exploitatie

-

- 1.607.816

Totaal voorraad - onderhanden werken per 31 december

-

-

Rabobank Aerthijsplein - 10 verkoopappartementen

Door een beleidswijziging zijn de appartementen van het Aerthijsplein overgeboekt van de voorraad naar de materiële vaste activa in exploitatie.

Totaal voorraad

1.411.332 1.840.331

Vorderingen Huurdebiteuren

31-dec-2012

31-dec-2011

Zittende huurders: • te vorderen huren

61.881

• te vorderen herstelkosten • te vorderen incassokosten

53.603

455

195

-

2.606

25.930

10.973

Vertrokken huurders: • te vorderen huren • te vorderen herstelkosten

1.607

814

• te vorderen incassokosten

-

4.374

• te vorderen servicekosten

39

39

Voorziening dubieuze debiteuren

- 10.442

- 6.135

79.470

66.469

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: Achterstand

Aantal huurders Bedrag achterstand 2012 2011 2012 2011

tot 1 maand

85

70

22.035

1 tot 2 maanden

11

16

8.930

9.459

2 tot 3 maanden

11

10

11.734

12.304

3 tot 4 maanden

5

7

6.641

10.955

4 tot 5 maanden

4

1

7.407

1.302

5 mnd. of meer

6

1

5.135

2.379

122

105

61.882

53.603

17.204

De van ‘zittende’ huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,72% van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2012).


75


Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt:

2012

Stand per 1 januari

6.135

-

-

-

Afboeking dubieuze debiteuren Dotatie boekjaar Stand per 31 december Gemeente Te vorderen exploitatie bijdragen Overige posten Overige vorderingen Overige posten Overlopende activa Nog niet bijgeschreven rente deposito’s Nog te ontvangen gelden verkoop woning Pensioenpremie Overige posten

Liquide middelen

2011

4.307

6.135

10.442

6.135

31-dec-2012

31-dec-2011

38.083

50.083

-

-

31-dec-2012 15.890 31-dec-2012

31-dec-2011 3.763 31-dec-2011

16.269

4.193

126.972

166.787

2.020 1.438 2.774

7.017

148.035

179.435

31-dec-2012

31-dec-2011

Direct opvraagbaar Kas Postbank Rekening courant rabobank Spaarrekening banken

1.907 966 31.853 18.038 660.472

-

731

933

694.963 19.937

Op termijn uitgezet Deposito

3.175.000 640

Totaal liquide middelen

3.869.963 20.577

De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de corporatie. Woningvereniging Nederweert beschikt over een kredietfaciliteit van € 2.000.000. Voor deze kredietfaciliteit is een 1e hypotheek groot € 2.268.901 gevestigd op de appartementen aan de burgemeester Hobusstraat 4 tot en met 50 gelegen te Nederweert.

76


PASSIVA EIGEN VERMOGEN Overige reserves Saldo per 1 januari

31-dec-2012 5.130.366

Mutatie RJ 645 Saldo per 1 januari conform RJ 645 Jaarresultaat Saldo per 31 december

31-dec-2011 7.508.587

-

- 565.215

5.130.366

6.943.372

5.513.020

- 1.813.006

10.643.386

5.130.366

31-dec-2012

31-dec-2011

208.593

-

-

208.593

VOORZIENINGEN

Voorziening latente belastingverplichtingen Herbestedingsreserve Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: • dotatie in het boekjaar • onttrekking in het boekjaar

- 208.593

-

-

208.593

Saldo per 31 december

De toepassing van de HBR was onzeker. Hiervoor is in 2011 een latentie opgenomen tegen een rente van 3,94%. De HBR is echter in de aangifte 2011 aangewend. Derhalve kan de voorziening in zijn geheel vrijvallen. Voorziening groot onderhoud

31-dec-2012

31-dec-2011

-

-

602.860

-

-

-

602.860

-

31-dec-2012

31-dec-2011

Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: • dotatie in het boekjaar • onttrekking in het boekjaar Saldo per 31 december De voorziening is overwegend langlopend van aard.

LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

69.378.171

72.196.903

159.950 158.778

Totaal

69.538.121 72.355.681

Waarvan langer dan 5 jaar

58.908.564

61.582.748


77


Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de langer dan één jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt circa 4,47% (2011: circa 4,48%). De leningen van de kredietinstellingen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem danwel het dynamisch kostprijssysteem. Zekerheden Voor leningen van kredietinstellingen is een wsw- of gemeentegarantie afgegeven. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 2012

74.930.596

Mutaties in het boekjaar: Af: aflossingen

- 2.733.693

Af: kortlopend deel

- 2.818.732

Bij: nieuw afgesloten leningen

-

Saldo per 31 december 2012

69.378.171

Waarborgsommen

31-dec-2012

31-dec-2011

Waarborgsommen

95.911 98.738

Rente waarborgsommen

64.039

60.040

159.950

158.778

De uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde mutatiekosten en achterstallige huur. De te betalen waarborgsom per woning bedraagt € 75. De waarborgsom inclusief 5% enkelvoudige rente per jaar wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Rente waarborgsommen

2012

2011

Saldo per 1 januari

60.040

Bijgeschreven rente

8.956

59.031 4.420

Af: uitgekeerd in dit boekjaar aan vertrokken huurders

- 4.958

- 3.411

Saldo per 31 december

64.038

60.040

31-dec-2012

31-dec-2011

2.818.732

2.733.693

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel van de langlopende schulden Rekening-courant Rabobank

-

133.587

Aflossing kredietinstellingen

-

237.060

2.818.732

3.104.340

31-dec-2012

31-dec-2011

Schulden aan leveranciers Crediteuren

78

202.226 162.908


Belastingen en premies sociale verzekeringen

31-dec-2012

31-dec-2011

Omzetbelasting

22.715 10.016

Loonheffing

26.037 24.551

Premies sociale verzekeringen Overige schulden Waarborgsommen vertrokken huurders Salaris personeel Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Kosten banken

1.118

8.998

31-dec-2012 3.052

31-dec-2011 2.653

4.185

9.996

7.237

12.649

31-dec-2012

31-dec-2011

1.589.390

2.390.114

1.871

1.002

Vooruitontvangen huur

49.832

51.272

Nog te betalen verlofdagen

37.629

37.649

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning

44.514

40.282

Vooruitontvangen huurtoeslag

46.549

48.869

Afrekening servicekosten met huurders

21.049

43.277 23.582

Nog te ontvangen facturen

63.378

Nog te betalen kosten Reulisweg en ‘t Huitje

13.903

-

Nog te betalen kosten complex 41, 42 en 111

43.451

265.578

Nog te betalen kosten Carisplan Nog te betalen planmatig onderhoud Overige posten

49.870 43.565

-

59.500

4.796

100.279

2.081

-

1.918.443

3.061.404

NIET UIT DE BALANS OPGENOMEN RECHTEN EN VERPLICHTINGEN Voorwaardelijke verplichtingen Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van een door het Fonds geborgde lening, welke opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en de achtergestelde lening bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo boekjaar bedraagt het obligo € 2.779.585.


79


4.3 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: • huurderving wegens leegstand

2012

8.194.507

2011

8.093.816

243.644

238.776

8.438.151

8.332.592

- 86.697

- 92.750

- 882

- 19.926

• huurderving wegens onderhoud

• huurderving wegens renovatie

-

- 1.800

• huurderving wegens sloop

- 22.273

- 15.353

• huurderving wegens verkoop

- 25.574

- 13.894

- 135.426

- 143.723

8.302.725

8.188.869

De jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 bedraagt 2,3%. De huurverhoging door huurharmonisatie bedraagt in 2012 € 61.047.

Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand

2012

2011

177.858

174.897

- 5.830

- 7.334

172.028

167.563

De post leveringen en diensten betreft vergoedingen die huurders boven de (netto-)huurprijs betalen voor o.a. premie glasverzekering, rioolfonds, stroomlevering, gemeenschappelijke voorzieningen en service seniorenwoningen. De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en wordt jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast.

Overheidsbijdragen

2012

2011

Bijdragen van de gemeenten in de exploitatietekorten: • bijdragen woningaanpassing mindervaliden

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopresultaat woningen

771 771 2012

2011

4.318.929 759.247

In 2012 zijn 42 woningen verkocht (2011 8 woningen).

Overige bedrijfsopbrengsten

2012

Inschrijfgelden

5.075 3.400

80

2011


BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Verkoop Reulisweg Onrendabele investeringen Aerthijsplein

2012

2011

3.556.926

1.436.213

135.938

18.954

52.770

27.147

3.745.634

1.482.314

2012

2011

32.009

-

-

565.292

Afwaardering Carisplan

153.856

59.500

Afwaardering Ospelseweg

124.385

-

- 4.202.909

1.019.106-

- 4.186

-

Terugname afwaardering lagere bedrijfswaardeverkrijgingsprijs sociaal vastgoed Terugname afwaardering lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed Afwaardering wegens lagere marktwaarde verkrijgingsprijs commercieel vastgoed

Lonen en salarissen

219.593

1.814.000

- 3.677.252

1.419.686

2012

2011

Salarissen

666.864 678.963

Ziekengeld (ZW)

- 24.687

- 24.214

642.177

654.749

Werknemers Gedurende het boekjaar had de corporatie gemiddeld 12,78 werknemers in dienst. Het aantal is daarbij herleid op full-time basis. De indeling is als volgt:

2012

2011

• Directie

1,56 1,56

• Financiële Zaken

2,56

1,91

• Verhuur en Bewoners Zaken

3,40

3,39

• Technische Zaken toezichthoudend

3,00

3,56

• Technische dienst uitvoerend

2,00

2,00

• Huishoudelijke dienst

0,26

0,33

12,78

12,75

Sociale lasten

2012

Sociale lasten

109.667

Pensioenlasten Pensioenlasten


2012 128.997

2011 97.708 2011 125.502

81


Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de werknemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde-bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.130 voldaan is aan de voorwaarden dat: a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast; en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst-en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2011: 101%). De Nederlandsche Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Er zijn geen aanvullende regelingen voor individuele werknemers of het bestuur afgesloten.

Onderhoudslasten 2012

2011

Lasten niet planmatig onderhoud 381.707

432.449

Af: lasten eigen werkapparaat

Totale lasten t.l.v. exploitatie

- 117.149

- 133.235

Totale lasten t.l.v. exploitatie

264.559

299.214

Bij: verbruik klein materiaal Totale lasten niet planmatig onderhoud

26.646

18.255

291.205

317.469

709.849

919.555

Lasten planmatig onderhoud Totale lasten t.l.v. exploitatie Af: lasten eigen werkapparaat

- 44.028

- 1.955

Totale lasten planmatig onderhoud

665.822

917.600

Totale onderhoudslasten

957.426

1.235.069

Leefbaarheid Leefbaarheid

82

40.519 66.679


Lasten servicecontracten 2012 Belastingen

2011

677.307 678.638

Verzekeringen

19.727 21.511

Contributie landelijke federatie

17.147

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

16.618

4.307

6.135

Servicekosten complex 22

16.829

18.372


44.940

46.691


41.266

34.551


11.804

2.335


23.427

28.810


7.059

3.705

Stroomverbruik Rioolfonds

1.918 2.342 11.237 12.344

Premie glasverzekering

9.790

VVE-beheer

3.000 -

Overige

5.823 899

11.187

895.581 884.138

Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten

2012

2011

Onderhoud kantoorgebouw en werkplaats

2.361

1.113

Belastingen/Verzekeringen Gas, water en elektra Schoonmaakkosten Overige huisvestingskosten Bestuurskosten

2.564 1.966 12.531

12.218

8.182 3.668 4.759

5.334

30.397

24.299

2012

2011

Presentie- en vacatiegelden Raad van Commissarissen

23.333

11.302

Presentie- en vacatiegelden Klachtenadvies commissie

1.134

1.134

Opleidings- en excursiekosten

4.390

6.161

Overige bestuurskosten

8.385

18.173

37.242

36.770

Bezoldiging bestuur De bezoldiging van de bestuurder over boekjaar 2012 bedraagt € 102.936 (2011: € 97.192). Bezoldiging toezichthouder De bezoldiging van de (gewezen) commissarissen over boekjaar 2012 bedraagt € 23.144 (2011: € 11.402). De hierin opgenomen vergoeding van de voorzitter bedraagt € 6.427 op jaarbasis.


83


Overige personeelskosten Gereedschapsvergoeding enz. Opleidingskosten Autokostenvergoeding Inlenen uitzendkrachten Verplichting vakantiedagen Overige

2012

2011

498

673

32.657 9.663 4.486 2.734 51.841

136.595

- 20

37.649

9.336 17.323 98.798

204.637

Algemene kosten

2012

2011

Onderhoud machines

1.980

2.484

Onderhoud kantoorinventaris

1.265

1.240

Onderhoud, belastingen, verzekeringen en brandstof vervoermiddelen

7.999

5.092

25.853

23.806

3.524

3.320

Drukwerk en kantoorbenodigdheden Kosten catering Advertentiekosten Bankkosten

140 4.886 7.983 5.168

Porti en telefoon

19.630

22.626

Contributies en abonnementen

13.423

12.842

Kosten automatisering

81.725

82.802

WA-verzekering

3.939 3.863

Fraudeverzekering

1.085 1.069

Reconstructie- en computerverzekering

596

Ongevallenverzekering

236 274

CAR-verzekering Brand verzekering

306

4.785 4.072 733

1.134

Kosten externe controle en administratieve ondersteuning

93.787

67.129

Advieskosten

54.121 38.136

Oninbare vorderingen op vertrokken huurders

239

1.644

Financieringskosten

7.392 7.833

EPA, strategisch voorraadbeheer, woningkarthotheek

2.294

6.660

Kosten KWH-labelling

7.554

4.167

27.820

53.146

-

36.684

10.411

20.751

378.514

411.134

Bijdrageheffing wijkaanpak Bijdrageheffing saneringssteun Overige algemene kosten Totaal

544.951 676.840

Honorarium accountant 2012

2011

De honoraria van de accountant zijn als volgt: Onderzoek van de jaarrekening

20.594

19.635

Adviesdiensten op fiscaal terrein

5.445

5.355

84

26.039 24.990


FINANCIËLE BATEN EN LASTEN

Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Voorziening vordering Energiebedrijf Nederweert Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2012 - 49.804 2012

2011 - 548.503 2011

Rente liquide middelen

16.874

Heffingsrente

29.769 2.413

Rente onroerend goed in aanbouw

4.625

76.325

51.268 78.738

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

2012

2011

Rente vordering BWS-subsidie

3.005

4.172

Rente Wooninvesteringsfonds

23.513

23.512

26.518 27.684

Rentelasten en soortgelijke lasten

2012

Rente liquide middelen

8.589

217

3.283.981

3.449.974

8.956

4.420

Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Belastingen

2011

3.301.526 3.454.611 2012

2011

Verrekening vordering vennootschapsbelasting 2008

414.805

Verrekening vordering vennootschapsbelasting 2009

-

- 51.227

Mutatie actieve belastinglatentie uhv verliezen voorgaande jaren

-

- 585.512

- 625.934

485.882

- 15.742

- 8.305

Mutatie actieve belastinglatentie voor verkoop bestemd onroerend goed Mutatie actieve belastinglatentie leningenportefeuille Mutatie passieve belastinglatentie voorziening groot onderhoud Mutatie passieve belastinglatentie herbestedingsreserve


-

- 602.860

-

208.593

- 208.593

- 621.138

- 367.755

85

Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: Commercieel resultaat voor belastingen

6.138.284

Verschillen tussen commerciële en fiscale waarderingen: • fiscaal lager resultaat verkoop woningen bestaand bezit

- 3.629.877

• fiscaal lagere afschrijving MVA

3.243.876

• fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardeveranderingen

- 3.966.774

• fiscaal hogere/lagere onderhoudslasten

-

• fiscaal toe te rekenen kosten projectontwikkeling

3.899

• fiscaal te activeren onderhoudslasten

-

• vrijval disagio leningportefeuille

- 149.776

• fiscaal te activeren onderhoudsvoorziening

- 2.411.442

• afwaardering vordering Energiebedrijf Nederweert

49.804

Resultaat voor belastingen

- 722.006

• investeringsaftrek

- 14.940

• fiscaal niet-aftrekbare heffing CFV (Vogelaarheffing)

27.819

• niet/beperkt aftrekbare kosten

4.400

• vennootschapsbelasting 2012

-

Fiscaal resultaat / Belastbaar bedrag

- 704.727

Verliesverrekening Verschuldigde vennootschapsbelasting 2012

Resultaat deelnemingen Energiebedrijf Nederweert

86

2012 - 4.126

2011 - 25.724

5 ONDERTEKENING

VAN DE JAARREKENING

5.1 Ondertekening door het bestuur De jaarrekening is door het bestuur opgemaakt op 21 mei 2012. Keulen C.P.A.M. Directeur - Bestuurder

5.2 Ondertekening door de Raad van Commissarissen Geerts P.M. Voorzitter Raad van Commissarissen

Nierop van J.A. Lid Raad van Commissarissen

Sentjens E. Lid Raad van Commissarissen

Zincken R.L.A.T. Lid Raad van Commissarissen

de Corti M.H. Lid Raad van Commissarissen


87

6 OVERIGE GEGEVENS

6.1 Statutaire regeling resultaatbestemming In de statuten van Woningvereniging Nederweert is geen statutaire regeling aangaande de resultaatbestemming vastgelegd.

6.2 Resultaatbestemming Door de directie wordt voorgesteld om het behaalde resultaat de volgende bestemming te geven:. Resultaat na belastingen:

€ 5.513.020

Ten laste brengen aan de overige reserves:

€ 5.513.020

Bovengenoemd voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

6.3

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Woningvereniging Nederweert te Nederweert gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiele verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besiuit beheer sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijiage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiele verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.

88

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samensteliing van het vermogen van Woningvereniging Nederweert per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Tilburg, 27 mei 2013 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, L.A. Bijl RA


89

N E D E R W E E R T

WONINGVERENIGING Woningvereniging Nederweert Gutjesweg 6 6031 ET NEDERWEERT Postbus 2755 6030 AB NEDERWEERT T 0495-632050 F 0495-634719 I www.wvnederweert.nl

Koersen tegen de wind in; alle zeilen bij!

Recommend Documents