KLUSSEN OP DE KLARENSTRAAT

Programma van Eisen en Aanbevelingen ‘Klussen in de Klarenstraat’

PROJECT

KLUSSEN OP DE KLARENSTRAAT Programma van Eisen en Aanbevelingen Functioneel & Technisch

Versie

: 20 januari 2012

Gewijzigd

: 20 maart 2012

Gewijzigd

: 29 maart 2012

Projectdeelnemers Verkoop: Procesbegeleiding: Projectarchitect:

De Alliantie Urbannerdam Van Schagen Architecten

1


1 Inhoud

1

Inhoud ......................................................................................................................... 2

2

Inleiding ....................................................................................................................... 3

3

Functionele randvoorwaarden ......................................................................................... 4

4

Architectonische randvoorwaarden .................................................................................. 5

5

Duurzaamheid .............................................................................................................. 7

6

Bouwtechnisch Programma van Eisen .............................................................................. 8

2


2 Inleiding Het project Klarenstraat is een initiatief van de Alliantie in samenwerking met Stadsdeel Nieuw West. Kopers kunnen een of meer bestaande appartementen aankopen tegen een relatief lage prijs, in ruil hiervoor moeten de kopers voldoen aan een aantal spelregels. De belangrijkste zijn: zelfbewoning, tenminste 2 jaar na gereedmelding van de woning en goede renovatie, tenminste conform voorliggend Programma van Eisen. In dit Programma van Eisen (PvE) zijn de voorwaarden vastgelegd waar de woning na verbouwing tenminste aan moet voldoen. In dit Programma van Eisen zijn tevens een aantal aanbevelingen opgenomen. Deze zijn niet verplicht. In het PvE staan veel vaktermen, bijvoorbeeld uit het Bouwbesluit. De projectarchitect kent deze termen en kan toelichten aan welke eisen de nieuwe woning moet voldoen. Uitgangspunt van de aanpak van de renovatie is gezamenlijke aanbesteding van het casco (gevels, dak, doorbraken, woningscheidingen, leidingschachten) en de portieken bij een aannemer. De afbouw en afwerking van de woning geschiedt door de individuele kopers (zelf klussen of laten uitvoeren). Zowel de projectarchitect als procesbegeleider Urbannerdam kunnen adviseren over de aanpak van de renovatie. De bestaande portiekflat bestaat uit 40 appartementen van circa 74 m2 (GBO) verdeeld over 5 portieken. Op de begane grond zijn bergingen en garages. De koper koopt de woning in de huidige staat, leeg (keukens, sanitair en binnendeuren zijn verwijderd) en bezemschoon. De Alliantie heeft een funderings- en een asbestonderzoek laten uitvoeren. De fundering is in goede staat. De koper krijgt een kopie van het funderingsonderzoek bij de koopovereenkomst. De aanwezige asbest wordt verwijderd door de Alliantie. Dit PvE is de basis voor de door de koper te ontwerpen plattegrond met bijbehorende korte omschrijving van de verbouwingsaanpak. Dit dient ter controle aan de projectarchitect te worden voorgelegd. Voor het deel van het pand dat in gezamenlijk bezit is - gevels, dak, doorbraken, woningscheidingen, leidingschachten – moet met de medebewoners en de projectarchitect samen een renovatieplan worden gemaakt. Zo nodig stemt de projectarchitect dit af met de Alliantie. Alle kopers worden lid van een kopersvereniging. De kopersvereniging is opdrachtgever voor de renovatie van de gezamenlijke delen van het gebouw. Daarnaast worden alle kopers lid van de (nog op te richten) Vereniging van Eigenaars (VvE). De VvE wordt de opdrachtgever voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Dit document is met uiterste zorg samengesteld. Mochten er door voortschrijdend inzicht wijzigingen nodig blijken, dan zal dit duidelijk worden vermeld in de versienummers bovenaan het document. Inschrijvers worden hier per email van op de hoogte gebracht.

3


3 Functionele randvoorwaarden De bestaande appartementen kunnen horizontaal en verticaal worden samengevoegd. Ook is het mogelijk om anderhalf appartement te realiseren (circa 110 m² GBO). De begane grond bestaat nu uit garages en bergingen. Van een deel van deze ruimtes kan de functie worden gewijzigd in wonen. Het is toegestaan om woonwerkruimte te realiseren, waarbij de werkruimte niet gebruikt kan worden voor commerciële verhuur. Een aantal functies zijn niet toegestaan: Het is niet toegestaan om op de begane grond een garage te realiseren. Het is niet toegestaan om aparte bedrijfs- of kantoorruimte te realiseren zonder de combinatie met een woning. Kopers zijn verplicht goede buitenruimte te maken door de bestaande inpandige balkons (loggia’s) op te knappen of een dakterras of een nieuw balkon te realiseren. De begane grond woningen worden automatisch met tuin verkocht. In samenwerking met de projectarchitect, dienen kopers leidingschachten en constructieve ingrepen, zoals gaten in wanden of vloeren, af te stemmen met de bovenof beneden gelegen woningen. Kopers dienen ook een aantal algemene ruimten in het complex op te knappen: het entreeportaal, het trappenhuis en op de begane grond nieuw te realiseren bergruimte o.a. voor fietsen. De vigerende wet- en regelgevingen dienen als uitgangspunt bij dit project. Zonder volledigheid te willen garanderen, gelden de volgende: Woningwet Bouwbesluit Bouwverordening Bestemmingsplan Richtlijnen nutsbedrijven Regelgeving Stadsdeel Nieuw West bij verkrijging omgevingsvergunning en splitsing in appartementsrechten.

4


4 Architectonische randvoorwaarden Onderstaande punten vormen de architectonische kaders voor de ontwikkeling van het blok. Deze punten zijn in overleg met het stadsdeel Nieuw West tot stand gekomen. Uiteraard is het nog te ontwikkelen plan, in zijn definitieve staat, vergunningplichtig. Onderdeel van het vergunningstraject is beoordeling door welstand. Gevel Kunststof puien op de verdiepingen vervangen. Nieuwe puien hebben een verdiepte profilering, en zijn bij voorkeur van hout. Nieuwe puien zijn tenminste per portiek identiek in indeling, detaillering, materiaal en kleurstelling. Betonnen grid (horizontale en verticale betonnen randen, rond het hele blok): schilderen. De kleur van dit grid is voor de vier verdiepingen identiek. Ook op de begane grond heeft het grid één kleur, die kleur kan afwijkend zijn van de kleur op de verdiepingen. Hekwerken balkons: Aan straatzijde vorm en kleur identiek voor hele blok. Gevel plint straatzijde: inzetten op transparantie (bijv. bij entrees) en levendigheid. Bewust gebruik maken van middelen zoals verlichting, geveltuintjes (optioneel, max. 40 cm diep) en stoepzones in de bestrating. Tuinen Privé tuinen aan tot 6 meter buiten de gevellijn. Dit kunnen ook gezamenlijke tuinen zijn, bijvoorbeeld per portiek. Overgang privé-tuin naar collectieve binnentuin (hof) moet identiek zijn voor het hele blok. Uitgangspunt hierbij is een groene afscheiding, bijvoorbeeld door middel van hagen. De Alliantie legt deze afscheiding aan in samenspraak met het stadsdeel en de kopers. Geen privé tuin mogelijk ter plaatse van eerste woning (4,40 m vanaf zuidelijke kopgevel) Straatzijde: geen uitbouwen. Geveltuinen toegestaan max. 40 cm uit gevellijn. Zuidelijke kopgevel De laatste beuk van het gebouw (4,40 m vanaf zuidelijke kopgevel) heeft rondom trottoir. Hier kan geen tuin worden uitgegeven. In deze ruimte op de begane grond is een bijzondere functie (bijvoorbeeld een werkruimte of atelier) mogelijk. Op verdiepingen zijn franse balkons mogelijk. Rekening houden met behoud bestaande bomen. Balkons en uitbouwen straatzijde Bestaande balkons handhaven Geen balkons toevoegen of anderszins uitbreiden buiten gevellijn.

5


Balkons en uitbouwen tuinzijde Aan de tuinzijde is ruimte voor uitbouwen (serres, liftschacht) tot maximaal 3 meter buiten de gevellijn. Met uitzondering van het zuidelijke portiek, dit in verband met aanpalende nieuwbouw en trottoir. Bestaande balkons aan de tuinzijde mogen worden dichtgezet en bij de woning worden getrokken. Opbouwen en terrassen op dak Dakopbouwen t.b.v. toegang tot terras licht en transparant materialiseren, toepassen per portiek mogelijk. Volume zo weinig mogelijk zichtbaar vanaf maaiveld. Dakterras: niet zichtbaar vanaf de straat, 3 meter terugliggend vanaf de buitengevel.

6


5 Duurzaamheid De volgende duurzaamheidsmaatregelen dienen te worden gerealiseerd:

5.1

Duurzaamheidseis Onderdeel

5.1.1

Sloopwerk

5.1.2

Energie en energielabels

5.1.3

Bewustwording

Eis Vrijkomende producten bij voorkeur hergebruiken (niet verplicht) of hoogwaardig recyclen (gescheiden afvoeren) Minimaal energielabel C door aanpassen gevels en toevoegen energiezuinige installaties Urbannerdam verzorgt een voorlichtingsbijeenkomst.

Opmerking

Aanpassingen gevels collectief. Binnen de woning door koper Een hoger energielabel dan C is haalbaar

De hieronder genoemde duurzaamheidsmaatregelen (§ 5.2) zijn aanbevelingen. Uiteraard zijn ook andere maatregelen mogelijk om tot een hoger energielabel te komen en energieverbruik te beperken.

5.2 5.2.1

Duurzaamheidsadvies Onderdeel aanbeveling

5.2.2

Materialen (keuze en afwerkingniveau) Groene daken

5.2.3

Water

5.2.4

Energieopwekking

Opmerking

Duurzame materialen toepassen Zichtbare daken uitvoeren als sedumdaken in verband met opvang regenwater CO2 verlagende ballastlaag Waterbesparend sanitair, kranen, douchekoppen e.d. toepassen. PV panelen toepassen op dak Zonneboiler per trappenhuis

Doel is 25% minder verbruik dan voor de renovatie. Subsidie beschikbaar bij stadsdeel

7


6 Bouwtechnisch Programma van Eisen Volg nr.

Stabucode

Onderdeel

4.1

14

Buitenriolering en drainage

4.2

17

Bestrating

4.3

20

Fundering

4.4

20

Begane grond

4.5

21

Constructie algemeen

4.6

21

Betonwerk

4.7

22

Metselwerk

4.8

23

Vooraf vervaardigde steenachtige elementen

4.9

24

Ruwbouwtimmerwerk

8

Eis / opmerking HWA uitvoeren tot 0,5m buiten de gevel. Vuilwaterafvoer begane grond en bovenwoningen gescheiden uitvoeren tot 0,5m buiten de gevel. Stankafsluiters toepassen Geveltuinen aanleggen (optioneel). Overgang naar openbare bestrating in overleg met stadsdeel Bestrating straatzijde wordt door Stadsdeel hersteld dan wel vernieuwd. De bestaande fundering voldoet minimaal aan de gemeentelijke eis van klasse II. Koper ontvangt een afschrift. Bestaande vloer is ongeïsoleerd zonder kruipruimte. Isolatie aanbrengen aan bovenof onderzijde van de vloer (in verband met eis minimaal energielabel C). Indien door sloopwerk openingen in woningscheidende wanden, vloeren en plafonds ontstaan, dienen deze te worden dichtgezet en hersteld met vergelijkbare materialen als de omliggende constructie. Bestaand casco handhaven. Daar waar sparingen in het casco (wanden, vloeren) worden ontworpen, dit afstemmen met de (hoofd-) constructeur. Bij woningscheidingen rekenen op brandveiligheid volgens bouwbesluit. Bestaand gevelmetselwerk handhaven. Op de begane grond bij gevelwijzigingen het metselwerk slopen en aanhelen. Bij woningscheidingen rekenen op brandveiligheid volgens bouwbesluit. Betonwerk in de gevel schilderen: betonnen banden inclusief zijwanden t.p.v. balkons, begane grond en dakranden. Nieuw hout leveren met FSC-keur. Bij twijfel kwaliteit bestaand hout: controleren op houtrot, zwam, e.d. en zo nodig vervangen.


4.10

25

Metaalconstructiewerk

4.11

30

Kozijnen, ramen en deuren

4.12

32

Trappen en balustraden

4.13

33

Dakafwerkingen platte daken

Toepassen bij constructieve aanpassingen en brandwerend omkleden. Woningtoegangsdeur: nieuwe vlakke houten deur, 60 min brandvertragend volgens bouwbesluit. Bestaande kunststof gevelkozijnen vervangen en isolatieglas HR++ toepassen. Bestaande houten kozijnen handhaven of vervangen (afhankelijk van invulling eis minimaal energielabel C). Nieuwe houten kozijnen met isolatieglas op begane grond bij wijziging in woon- of werkruimte. Bij nieuwe kozijnen dubbele kierdichting toepassen. Hang- en sluitwerk conform SKG** kwaliteit. Binnendeuren: Volgens wensen kopers. Betonnen trappen en bordessen in trappenhuis reinigen. Traphekken waar nodig vastzetten en geheel schilderen. Balkonhekken controleren en met extra leuningen op hoogte brengen volgens bouwbesluit. Dakbedekking vervangen volgens advies Bureau Dakadvies BDA met 10 jaar garantie op de dakbedekking. Zonodig isolatie toevoegen (eis minimaal energielabel C). Bestaande daktoegang t.b.v. onderhoud (één stuks voor gehele blok) vernieuwen. Veiligheidshaken toepassen t.b.v. onderhoud en dakinspectie. Dakranden herstellen en schilderen. Dakafvoeren met plakplaten toepassen en aansluiten op de afvoerleidingen. Noodoverstorten toepassen op het platte dak. Op het dak gecombineerde schoorstenen plaatsen waarop alle leidingen in de leidingschacht worden aangesloten. Balkons en terrassen waterdicht afwerken / afwatering richting afvoerput

9


4.14

34

Beglazing

4.15

35

4.16

37

Dorpels en waterkeringen Na-isolatie

4.17 4.18

40 41

Stukadoorswerken Tegelwerk

4.19

42

Dekvloeren en vloersystemen

4.20

43

Metaal- en kunststofwerk

4.21

44

Plafond- en wandsystemen

4.22 4.23

46 47

Buitenschilderwerk Binneninrichting

4.24

48

Behang en vloerbedekking

10

Aanpassen (eis minimaal energielabel C) naar HR++ glas bij vervanging van de kunststofkozijnen. Aanpassen (eis minimaal energielabel C) naar HR++ glas bij zowel behoud als vervanging van de houten kozijnen. Boven het glas zelfregulerende luchttoevoerroosters toepassen in combinatie met de mechanische, vraaggestuurde ventilatie. Bestaande opstanden en waterkeringen op balkons handhaven. Waar mogelijk na-isoleren (eis minimaal energielabel C). Gevelisolatie in de spouw of aan de binnenzijde, bijvoorbeeld Kingspan 30 mm. Volgens wens koper. In keuken, toilet en badkamer volgens wens koper. In badkamer de vloer waterdicht uitvoeren. Bestaande dekvloeren bekleden met zwevende dekvloer van geluidswerend materiaal met uitzondering van de badkamer. Alle stalen onderdelen voorzien van epoxycoating om het staal te conserveren. Staal in gevelconstructies en buitenklimaat eerst thermisch verzinken. Binnenwanden: Volgens wens koper. Wanden natte ruimten: Waterdicht volgens wens koper. Plafonds: nieuw gipsplatenplafond volgens wens koper / geïsoleerd i.v.m. geluid. Trappenhuiswanden en woningscheidende wanden met voorzetwand geluidswerend bekleden. Tevens ten behoeve van wegwerken elektraleidingen. Uitvoeren na plaatsing isolatieglas. Keuken en overige inrichting volgens wens koper. Volgens wens koper.


4.25

50

Dakgoten en hemelwaterafvoeren

4.26

51

Binnenriolering

De dimensionering en de aanleg van de hemelwaterafvoeren dienen minimaal te voldoen aan: - NEN 3215 Binnenriolering - Eisen en bepalingsmethoden - NTR 3216 Binnenriolering- Richtlijnen voor ontwerp en uitvoering HWA’s vanaf het dak tot 0,5m buiten de gevel op ca. 0,6m diepte onder het maaiveld. HWA niet combineren met vuilwaterafvoer (gescheiden). De dimensionering en de aanleg van de binnenriolering-installaties dienen minimaal te voldoen aan: - NEN 3215 Binnenriolering - Eisen en bepalingsmethoden - NTR 3216 Binnenriolering- Richtlijnen voor ontwerp en uitvoering Nieuwe riolering vanaf de woning tot 0,5m buiten de gevel op ca. 0,6m diepte onder het maaiveld. Standleidingen opnemen in de leidingschacht en afstemmen met boven en beneden liggende woningen en doorzetten tot bovendaks voor beluchting. Doorvoeren door woningscheidingen tenminste 60 minuten brandwerend uitvoeren. Standleidingen akoestische isoleren (geluid).

11


4.27

52

Waterinstallaties

4.28 4.29

53 54

Sanitair Brandmeldinstallatie

4.30

55

Gasinstallatie

12

De dimensionering en de aanleg van de waterinstallaties dienen minimaal te voldoen aan: - NEN 1006 Algemene voorschriften voor leidingwaterinstallaties - Waterwerkbladen - ISSO 30.5 Legionellacode woninginstallaties - ISSO/SBR 811 Hotspotvrij bouwen, ontwerpen en installeren Hoofdleidingen in trappenhuis en meterkast inclusief nieuwe huisaansluitingen. In de meterkast een watermeter. Aanleggen vanaf de meterkast naar de diverse tappunten. In het trappenhuis op de begane grond een tappunt met een uitstortgootsteen. Volgens wens koper. Rookmelders in woning toepassen, Rookmelders aansluiten op het elektrisch net. De dimensionering en de aanleg van de gasinstallaties en de rookgasafvoersystemen dienen minimaal te voldoen aan: - NEN 1078 Eisen en bepalingsmethoden voor huishoudelijke gasleidinginstallaties - NPR 3378 Praktijkrichtlijn gasinstallaties Hoofdleidingen gas in trappenhuis en meterkast. Zo mogelijk gebruik maken van de bestaande huisaansluiting. Gasaansluiting in keuken en tbv CVinstallatie. Rookgasafvoeren opnemen in de leidingschacht en afstemmen met boven en beneden liggende woningen en doorzetten tot bovendaks.


4.31

60

Verwarmingsinstallatie

De dimensionering en de aanleg van de verwarmingsinstallaties dienen minimaal te voldoen aan: - NEN 3028 Eisen voor verbrandingsinstallaties - ISSO 50 Kwaliteitseisen verwarmingsinstallaties woningen - ISSO 51 Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen - ISSO/SBR 811 Hotspotvrij bouwen, ontwerpen en installeren HR combiketel HR 107 (eis minimaal energielabel C). Tapwater minimaal CW4. Expansievat. Bij toepassing radiatoren, waar mogelijk onder kozijnen. Bij voorkeur geen type 33 toepassen. Toepassing vloerverwarming uitsluitend in overleg met installatieadviseur en constructeur.

13


4.32

61

Ventilatie installatie

4.33

70

Elektrotechnische installatie

De Alliantie wenst de koper veel succes.

14

De dimensionering en de aanleg van de ventilatie-installaties dienen minimaal te voldoen aan : - NEN 1087 Ventilatie van gebouwen Bepalingsmethoden voor nieuwbouw - NEN 8087 Ventilatie van gebouwen Bepalingsmethoden voor bestaande gebouwen - ISSO 17 Richtlijnen voor ontwerp, uitvoering, onderhoud en beheer van luchtkanaalsystemen - ISSO 61 Ontwerptechnische kwaliteitseisen en richtlijnen voor ventilatiesystemen Mechanische Ventilatie (vraaggestuurd) installatie aanleggen met zelfregulerende ventilatieroosters in voor- en achtergevel. Afvoer via afzuigpunten in keuken (2x), badkamer, toilet en inpandige berging. MV-box plaatsen, moet bereikbaar zijn voor onderhoud. Ventilatiekanalen opnemen in de leidingschacht en afstemmen met boven en beneden liggende woningen en doorzetten tot bovendaks. Op het dak gecombineerde schoorstenen plaatsen waarop alle leidingen in de leidingschacht worden aangesloten. De dimensionering en de aanleg van de elektrische installaties dienen minimaal te voldoen aan: - NEN 1010 Hoofdleidingen elektra in trappenhuis en meterkast inclusief nieuwe huisaansluiting. Huisaansluiting tv en telefoon in meterkast, eventueel glasvezel. huistelefoon met aansturing van de elektrische sluitplaat in de hoofdtoegang. CVZ meter per trappenhuis toepassen (zo laag mogelijk laten afzekeren).

KLUSSEN OP DE KLARENSTRAAT

Recommend Documents