Klushandboek 26 februari 2013
INHOUDSOPGAVE
Het proces
1. Algemeen
De Vereniging van Eigenaren Vraagbaak Overige praktische zaken
2. Maak je plan
Hoe pak ik het aan? Wooniversum
3. Kosten
Wat kost een klushuis in de Flat? Begroting & kostenbeheersing
4. Klussen
Zelfwerkzaamheid & besparen Hoe vind ik een goede klusjesman? Veiligheid Ervaringen van anderen Handige websites klustips
Bijlagen
Budget Checklist
2
1. ALGEMEEN HET PROCES Het kopen van jouw eigen droomwoning in DeFlat gaat aan de hand van een aantal stappen: 1. 2. 3. 4. 5.
Kijken en inschrijven Optie nemen Maak je plan Overeenkomsten Oplevering en klussen
In dit handboek wordt iedere stap omschreven. Met name voor de stappen 3,4 en 5 is het handig dit handboek te gebruiken. Er worden handige tips gegeven en het handboek geeft inzicht in wanneer je wat moet doen.
3
Stap 1: Kijken en inschrijven Een klushuis kopen begint met oriënteren en een kijkje nemen. Je kunt je oriënteren via klushuisamsterdam.nl. Door je in te schrijven op de site ontvang je nieuwsbrieven en blijf je op de hoogte. Daarnaast ben je van harte uitgenodigd om te komen kijken op de kijkdagen. Hier kun je vragen stellen en je laten adviseren. Als je ingeschreven staat hoor je als eerste wanneer er weer een kijkdag is. Kies je klushuis In de Flat zijn 6 typen woningen: A, B, D, E, F en G. Elke woning is er ook in een gespiegelde variant. De woningtypes E, F en G liggen op de eerste verdieping en krijgen een eigen entree op de begane grond. De woningtypes A, B en D bevinden zich op de tweede t/m tiende verdieping. In de brochure en op klushuisamsterdam.nl vind je de plattegrond van elk woningtype.
Impressie opendag in de Flat
4
Stap 2: Optie nemen Door een optie te nemen op een woning reserveer je jouw plek in de Flat. Een optie nemen kan bij de makelaar of via de woningselector op de site. Zorg ervoor dat je eerst ingeschreven staat op de site (zie stap 1). Je optie op een klushuis moet je bevestigen door een financieringsverklaring te overhandigen. Hierin staat dat je over de benodigde financiering kunt beschikken om het appartement van jouw keuze aan te schaffen en af te (laten) bouwen. Dit geeft ons zekerheid, maar is ook van belang voor jezelf. Je optietermijn is twee weken. Binnen deze periode moet je de financieringsverklaring aanleveren. Als dat gedaan is, krijg je een bevestiging en neemt de makelaar contact met je op voor de volgende stap.
Afbeelding Social living app op facebook: Like je woning in de Flat
5
Stap 3: Maak je plan Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst vragen we je om een globaal plan te maken. Dit ter voorbereiding op het kennismakingsgesprek. Denk aan een A4-tje waarop je globaal opschrijft wat je gaat doen en hoe je dat gaat doen. Dat hoeft niet in detail en het mag ook nog allemaal anders. Het is echter wel verstandig een plan te maken, en om na te denken over de indeling en over je budget, voordat je definitief besluit om een klushuis in de Flat te kopen. Voor het maken van je plan is het verstandig alle nodige stukken te downloaden van de website. Lees deze stukken goed door. Zo ben je op de hoogte van de inhoud van de beschikbare stukken en kun je aan de slag met jouw plan. Meer informatie en tips voor het maken van een plan vind je in het hoofdstuk 2 ‘Maak je plan’ verderop in dit Klushandboek. Voer een kennismakingsgesprek Nadat je een optie hebt genomen is het mogelijk een kennismakingsgesprek in te plannen. Tijdens dit gesprek krijg je een toelichting op het proces en de voorwaarden. Er kunnen vragen beantwoord worden over de koopovereenkomst. Jouw plannen kunnen worden doorgenomen en het betreft het verkennen van de voorlopige opties (kopers keuzelijst). Ter voorbereiding op dit gesprek dien je het A4-tje met je globale plan te hebben opgesteld en de Budget Checklist (zie de bijlage bij dit Klushandboek) in te hebben gevuld.
Afbeelding opbouw budget uit bijlage checklist
Stap 4: Overeenkomsten Na je kennismakingsgesprek neemt de makelaar contact met je op om binnen 2 weken een afspraak te maken voor het tekenen van de koopovereenkomst en de aanneemovereenkomst en de bijbehorende bijlagen. Een van de belangrijkste bijlage zijn de spelregels met daarin (bouw)technische voorwaarden, termijnen en logistieke huisregels.
Afbeelding te ontvangen contractstukken
6
De overige bijlagen bij de overeenkomsten zijn hieronder in de tabel weergegeven. Koopovereenkomst Splitsingsakte + splitsingstekeningen Tekening appartement Spelregels Algemene bepalingen voordurend erfpacht 2000 Concept erfpachtaanbieding Lasten en beperkingen
Aannemingsovereenkomst Technische omschrijving + tekeningen Algemene voorwaarden deFlat Garantieregeling DeFlat Afbouwgarantie deFlat Spelregels
Bevestig je opties bij de aannemer Na het tekenen van de overeenkomsten zal de kopersbegeleider van de aannemer contact met je opnemen om de Koperskeuzelijst gezamenlijk door te nemen. Tijdens dit gesprek maak je een keuze welke casco-ingrepen je wilt laten uitvoeren, zoals gewenste gevelopties, doorbraken etc. Desgewenst kun je de aannemer ook (een deel van) de afbouw voor zijn rekening laten nemen. Deze gekozen opties worden vastgelegd in een meerwerkovereenkomst bovenop de eerder getekende aanneemovereenkomst. Houd bij het bepalen van je benodigde budget wel rekening met deze gewenste opties! Zie de bijgevoegde Budget Checklist in de bijlage van het handboek. Regel je hypotheek Je hypotheek kun je pas regelen als je de koopovereenkomst en de aanneemovereenkomst hebt getekend en als je een beeld hebt van de opties die je kiest. Ook zul je een inschatting moeten maken van het totaal gewenste budget dat je nodig hebt om de woning naar jouw wensen af te (laten) bouwen. Wat voor keuken heb je op het oog, welk bedrag begroot je voor een badkamer? Deze zaken dien je te weten om te kunnen bepalen hoe groot jouw bouwdepot moet zijn. Tip: gebruik de koperskeuzelijst van KWA als referentiekader bij je begroting en vul tijdig de Budget Checklist in om het gewenste budget in beeld te brengen. Als in juli 2013 70% van de woningen verkocht zijn zullen de woningen geleverd worden (dit betekent dat jij eigenaar wordt van de woning) en zal gestart worden met de casco renovatie.
7
Stap 5: Oplevering en Klussen Als de aannemer klaar is met de renovatiewerkzaamheden kunnen de klushuizen opgeleverd worden. Dit betekent dat je de sleutel van je nieuwe huis krijgt. Je loopt met de aannemer een rondje door je huis. Het casco is dan gereed en desgewenst zelfs al (een deel van) de afbouw. Nu kun je zelf aan de slag. Je kunt er voor kiezen de rest van de afbouw zelf te doen of zelf klusjesmannen in de arm te nemen. Verhuizen Binnen 1 jaar na de sleuteloverdracht dien je de woning gereed te melden. Bij de gereedmelding worden de installaties gecontroleerd, je wilt immers weten dat alle woningen in DeFlat veilig worden gerenoveerd. Zie hiervoor ook het document ‘Spelregels’. Na de gereedmelding kun je dan daadwerkelijk in je nieuwe huis gaan wonen.
Alles zelf doen
Alles uitbesteden
8
DE VERENIGING VAN EIGENAREN Als eigenaar van een appartement in de Flat wordt je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars (de VVE). Deze vereniging komt minimaal een keer per jaar bij elkaar en is verantwoordelijk voor onderhoud van gemeenschappelijke delen van de Flat. Te denken valt aan het casco, het trappenhuis, de galerij en de fietsenstalling. De maandelijkse servicekosten die je betaalt, komen voort uit de opgestelde begroting. Zo betaal je in de servicekosten voor o.a. verzekeringen, beheer, schoonmaak, onderhoud aan gemeenschappelijke installaties (zoals de lift) en voor planmatige onderhoud van de flat. Als eigenaar van een appartement in de Flat kun je bestuurslid worden om de organisatie van de VVE te besturen. De statuten De basis van de VvE ligt vast in de splitsingstekeningen en de splitsingsakte. Hierin staat een nauwkeurige omschrijving van het gebouw en afzonderlijke appartementsrechten. De VvE bestaat uit 100 appartementsrechten, 17 commerciële ruimten op de begane grond en 90 bergingen op de etages. In de splitsingsakte wordt verwezen naar het algemeen modelreglement van 2006. Hierin staan bepalingen en voorschriften met regels over onderhoud, bestuur en de ledenvergadering. Het huishoudelijk reglement is een aanvulling met gedragsregels om het wonen in de Flat prettig te maken en te houden. Dit reglement wordt ter informatie ingebracht bij de 1e VvE vergadering. Let op! Je bent zelf als eigenaar onderdeel van de VvE met zeggenschap over de Flat. Jou stem telt! Laat deze horen in de algemene ledenvergaderingen of wordt zelfs bestuurslid van de VvE.
Algemene impressies
9
VRAAGBAAK & CONTACT We kunnen voorstellen dat je vragen hebt over de verschillende contractstukken en later over de voortgang van de renovatie van het casco van jouw appartement of de flat als geheel. Ook kunnen we voorstellen dat je vragen hebt over de spelregels of over het aanpakken van je afbouwfase in het algemeen.
Contact tot start renovatie Contact voor algemene vragen
www.klushuisamsterdam.nl Email:
[email protected] Telefoon: 06 22 09 52 49
Contact Optie’s en verkoop
Klusvriendelijke banken - ABN Amro - Triodosbank Ontwerphulp & Klusbegeleiding
AVT Makelaars, vraag naar Danny van Buuren. Telefoon: 020 314 44 69 of 06 46 08 02 22 E-mail:
[email protected] Reniel Nandoe & Tel: 06-83 64 83 41 Camille van Arendonk
Maurits van der Peijl Tel: 06-12 17 41 14 Tel: 030 694 27 61
Kijk op: http://www.klushuisamsterdam.nl/contact/contactontwerp-klusbegeleiding/
Vanaf start renovatie tot oplevering kun je contact opnemen met de kopersbegeleider, dit is jouw eerste aanspreekpunt voor (afbouw)opties vanuit de aannemer. De kopersbegeleider is vanuit de aannemer jouw aanspreek punt voor het uitvoering van jouw wensen. Op www.klushuisamsterdam.nl zijn te zijner tijd zijn contactgegevens te vinden. Gedurende de klusperiode kan je altijd contact opnemen met de VVE en/of de kluscoördinator die je vragen graag beantwoordt. Dit kan per mail of telefonisch, maar ook tijdens inloopspreekuren of collectieve bijeenkomsten. Wil je specifiek advies over het klussen zelf of het contracteren van aannemer of klusjesman? Dan kan je ook gebruik maken van de diensten van de kluscoördinator, maar hiervoor zullen we een nader te bepalen uurtarief in rekening brengen. De contactgegevens van de kluscoördinator zijn te zijner tijd te vinden op www.klushuisamsterdam.nl onder contact.
10
OVERIGE PRAKTISCHE ZAKEN De casco-woningen worden opgeleverd met een dubbele wandcontactdoos en kraantje in de meterkast. Op deze manier ben je verzekerd van stroom en water tijdens de je afbouwfase. Bij het overdragen van de sleutels zal het contract voor de NUTS voorzieningen op jouw naam worden gezet. Qua afvoer adviseren we je om als eerste een toiletpot te monteren op het betreffende afvoerpunt zodat je gebruik kan maken van het toilet en hier ook andere zaken (alleen water, geen chemicaliën of vaste stoffen) weg kunt spoelen met behulp van een emmer water. Tijdens de afbouwfase zal er een woning voor gemeenschappelijk gebruik worden ingericht met keukentje en toilet. De openingstijden van deze woning zullen te zijner tijd gecommuniceerd worden. Het beheer en gebruik van deze woning valt onder de verantwoordelijkheid van de VVE. EHBO: Er is een EHBO kit verkrijgbaar in het gebouw. Naar alle waarschijnlijkheid zal deze EHBO-kit in de gemeenschappelijke woning geplaatst worden. Indien nodig dien je aanwijzingen van de kluscoördinator of vertegenwoordigers van de aannemer of VvE op te volgen als bijvoorbeeld de veiligheid van jou of anderen in het geding is.
11
2. Maak je eigen plan Het begint uiteraard met een goede oriëntatie en het is verstandig om daar niet mee te wachten tot je woning casco wordt opgeleverd. Al voordat je definitief besluit om te gaan kopen, adviseren we je om goed na te denken over je woonwensen, je budget en of je zelf kan en wil klussen. Alhoewel dit op zich ieders eigen verantwoordelijkheid is, vragen we iedere koper toch om vooraf een globaal plan op te stellen en dit met ons te delen tijdens het kennismakingsgesprek. Zo wordt je bewust van de risico’s en de dingen die je moet regelen.
HOE PAK IK HET AAN? Begin met het verzamelen van foto’s en tijdschriften om inspiratie op te doen. Het is vaak moeilijker te zeggen wat je mooi vindt, dan wat je niet wil. Maar ook dat laatste is goed om te weten om latere teleurstellingen te voorkomen. Maak dus veel foto’s, kijk goed en bewust rond in elke woning waar je binnen komt en zet op papier wat jij mooi vindt en wat niet. Denk niet alleen in termen van mooi, maar vooral ook hoe jij wilt leven. Een huis moet in de eerste plaats voldoen aan hoe jij wilt wonen en hoe jij wilt leven. Heb je veel kinderen en willen die een aparte slaapkamer? Houd je van veel ruimte? Wil je overal veel licht hebben? Waar denk jij het meeste tijd door te brengen? Wat doe je normaal als eerste als je thuiskomt? Waar mis je in je huidige woning ruimte? Vind je het lastig om hier over na te denken? Ga dan eens praten met een interieurontwerper of architect. Een paar uur advies kost wellicht geld, maar kan je een hoop woonplezier opleveren. Zie ook de website www.klushuisamsterdam.nl voor contactgegevens voor ontwerp- en klusbegeleiding.
Meet je besta ande woning eens op. Of let bij ande re woningen/ caf és / kantoren een s op het gevoel van ru imte
Een groot huis willen we allemaal wel, maar het is de realiteit dat we begrensd worden door een budget. Het is goed om te beginnen met dromen en vervolgens af te strepen als blijkt dat je al je wensen niet kunt realiseren en dus prioriteiten moet gaan stellen. Hoe stelt je een budget op? Dat wordt in eerste instantie bepaald door wat jij kan lenen, maar denk ook goed na hoeveel woonlasten je wilt hebben. Houd naast de kosten voor rente en aflossing ook rekening met de kosten voor de VVE (servicekosten, onderhoud, verzekering, administratie). Deze bedragen zijn per m2 ongeveer € 1,10
12
Besef goed dat je een casco-gerenoveerde woning koopt die nog niet bewoonbaar is. De genoemde verkoopprijs is exclusief opties, maar ook exclusief de afbouw. Houd als je alles laat doen rekening met een bedrag van minimaal € 19.000 voor de afbouw aan installaties, keuken, badkamer, opknappen wanden, verf et cetera voor het kleinste appartement (59 m2). Tel voor elke extra m2 hier ongeveer tussen de 200 en 300 euro per m2 bij op. Als je veel zelf doet en een tweedehands keuken koopt, dan kun je flink in kosten besparen. Laat je alles door een aannemer doen en kies je luxe sanitair, inbouwspots en dergelijke, dan zul je rekening moeten houden met extra kosten. Een handige tool om het door jou benodigde budget te bepalen is de Budget Checklist welke te vinden is in de bijlage van dit Klushandboek.
Moodboard / Schetsen Een goede eerste stap is het maken van een moodboard. Dit is een verzameling afbeeldingen die je zelf samenstelt waarop je afbeeldingen plakt die weergeven wat de sfeer is die je wilt bereiken, welk gevoel van ruimte je aanspreekt, welke kleuren en materialen je wilt toepassen in je woning.
Impressies voor het maken van een plattegrond en moodboard
Naast afbeeldingen is het ook goed om een vlekkenplan of een schematisch diagram te maken van jouw eigen woonbehoeften/ programma. Door aan te geven welke ruimtes of functies jij graag wilt realiseren, en of deze met elkaar in verbinding staan, krijg je een overzichtelijk beeld van jouw behoeften en daarmee maak je eigenlijk een schematisch programman van eisen. Zie hieronder voor een voorbeeld van zo’n schema.
13
Plattegronden Een volgende stap is het vertalen van een globaal schema in plattegronden. Je wilt een X aantal m2 kopen. Neem vervolgens een casco-plattegrond erbij (deze is te downloaden op de site onder documenten op je eigen account of kijk in de brochure) als je deze uitprint heb je een plattegrond op schaal. In deze plattegronden zie je welke wanden absoluut moeten blijven staan en waar je doorbraken kunt maken. Hier kan je vervolgens in gaan schetsen, of beter nog, koop een rol kalkpapier en leg deze eroverheen zodat je naar hartelust kan variëren. Je kan ook aan de slag met getekende meubels op dezelfde schaal die je kunt knippen en plakken. Maak een aantal varianten, bespreek deze met anderen en eventueel een architect of interieurontwerper. Vervolgens kan je ook betere keuzes maken t.a.v. casco-ingrepen als doorbraken, vides en welk type puien je hebben wilt.
Op de plattegronden staan ook de posities van de meterkast. Deze kunnen niet veranderd worden, Wel is het zo dat als je meerdere woningen gaat samenvoegen, dat je dan maar één meterkast nodig hebt. De meterkast die je moet behouden is degene die het dichtst bij je voordeur ligt (zie het geldende Bouwbesluit). Aandachtspunten voor het indelen van je woning •
Wat doe je als eerste als je binnenkomt?
•
Wil je verschillende verdiepingen? Of juist niet (denk ook goed na over hoe de verschillende ruimtes zich tot elkaar verhouden)
•
Trappen in je woning boven elkaar of niet?
•
Gebruiksruimte & verkeersruimte: heb je genoeg ruimte om te lopen en draaien?
•
Plaatsing sanitaire ruimtes & keuken
•
Draairichting van de binnendeuren (doe in gedachten alle deuren open en dicht en check of dat goed gaat!)
•
Keuken; als je bij de gootsteen kan er dan nog iemand met een dienblad langs? En als je knielt bij de oven kunnen dan alle kastdeuren open? Veel keukenzaken hebben een eigen online keukenplanner beschikbaar waarmee je een indeling kunt uitproberen.
•
Slaapkamer;. Kan je om het bed heenlopen en kan de (kast)deur open?
•
Woonkamer; Kunnen mensen nog voor of achterlangs de bank of stoelen lopen?
14
•
Trappen; Er worden in het bouwbesluit eisen gesteld aan de trappen m.b.t. het loopcomfort. Een trappenleverancier, architect of interieurontwerper kan je hier meer vertellen.
•
Electra: waar wil je licht hebben en op welke plekken wil je dit kunnen bedienen? Waar wil je aansluitingen voor telefoon, kabel en internet en waar wil stopcontacten?
•
Tip meet je bestaande woning eens op.
•
NB Je hoeft niet alles te weten en vast te leggen voordat je besluit een of meerdere appartementen te kopen, maar het is wel leuk en nuttig om er goed over na te denken.
Ontwerp impressies Boven (flexbox maquette, OAO Architects) Onder (impressie woningtype D, M+M design)
15
HET WOONIVERSUM Vergeet het kijken naar droge bouwtekeningen of sfeerimpressies van nieuwbouwprojecten! In het Wooniversum stap je daadwerkelijk je toekomstige huis binnen en maak je een 3D reis van de voordeur tot het balkon. Dit is de Wooniversum Experience. Gaandeweg jouw Experience verken je alle mogelijkheden die je toekomstige huis biedt en kun je de indeling en inrichting direct helemaal naar jouw hand zetten. Daarna maken onze interieurstylistes een interieuradvies voor jou op maat. Zo creëren we samen jouw ideale woning, voordat de bouw van start gaat. Een wereldprimeur Hightech huizen kijken Door middel van virtual reality wordt je nieuwe huis op ware grootte om jou heen’ geprojecteerd; de muren, de vloer, het plafond, alles! Je staat dus echt midden in je huis. Je kunt rustig rondlopen en zelfs al aan de inrichting beginnen. Verbouwen in een oogwenk Tijdens je 3D experience kun je verschillende opties van het huis bekijken. Hoe ziet je woonkamer eruit met een doorbraak? Kan ik mijn keuken verplaatsen naar een andere ruimte? Zijn die openslaande deuren de moeite waard? In het Wooniversum kun je met eigen ogen zie hoe jij je ideale woonruimte creëert. Inspireren Met behulp van het deskundig advies van de interieurstylistes ontdek je de laatste trends en mogelijkheden op het gebied van interieur en inrichting, en hoe dat in jouw huis toegepast kan worden. Enkele dagen na je bezoek ontvang je een digitale versie van jouw ideale plattegrond voor je nog te verbouwen huis Kijk voor meer informatie www.wooniversum.nl en neem voor een afspraak contact op met het algemene nummer van deFlat.
Impressie van te ontvangen voorbeeldplattegrond na een bezoek aan het Wooniversum
16
3. Kosten WAT KOST EEN KLUSHUIS IN DE FLAT? De kosten van jouw klushuis in de flat zijn opgebouwd uit de koopprijs (hiervoor koop je de woning inclusief een basis cascoverbouwing). Daarboven op komen de kosten van de eventuele casco-opties die je graag wilt laten aanbrengen in de woning en natuurlijk een budget om de woning af te (laten) bouwen. Tot slot krijg je bij het kopen van een huis altijd te maken met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld het afsluiten van je hypotheek en kosten voor de notaris. In onderstaande afbeelding zie je schematisch weergegeven hoe het benodigde budget voor je eigen klushuis is opgebouwd.
Je totale benodigde budget is grofweg als volgt opgebouwd: •
Koopprijs is bekend, daarnaast betaal je nog €1.995,- voor de stadsverwarming afleverset.
•
Klusbudget casco opties door aannemer als meerwerk op aanneemovereenkomst basis (zie koperskeuzelijst)
•
Klusbudget afbouw zelf of aannemer? +/- €200 / m2 (kleine woning meer, grote woning minder) of zie koperskeuzelijst als referentie
•
Bijkomende kosten v.o.n. (afsluiten hypotheek, taxatierapport, inschrijven kadaster, etc)
Achterin het klushandboek zit de Budget Checklist opgenomen. Door dit document in te vullen met jouw koopprijs en klusbudget sta je vast eens stil bij de vele verschillende keuzes, en het benodigde budget, desgewenst nemen we je plannen samen door in het kennismakingsgesprek.
17
BEGROTING & KOSTENBEHEERSING Onder oriëntatie hebben we al iets gezegd over budgetten en zeer globale afbouwkosten per m2. Belangrijkste is voordat je besluit te kopen het gevoel te krijgen dat je een woning van een dergelijke grootte die voldoet aan je wensen, aankan. Als het erom hangt is het verstandig om aan de veilige kant te gaan zitten of om alvast goed na te denken over hoe je de afbouw in gaat vullen. Het is hoe dan ook verstandig om voor jezelf een eigen begroting te maken en deze zal je continu moeten bij houden en bijwerken. De afbouw en afwerking kan je helemaal laten afhangen van jouw specifieke wensen. Een begroting wordt vaak opgezet in Excel met kolommen voor materiaal (eenheidsprijzen), uren, aantallen en subtotalen. Daarnaast moet je rekening houden met gereedschap (materieel). Een aannemer zal bovendien opslagen hanteren voor algemene kosten, bouwplaatskosten, verzekeringen en winst/risico. Bij klusjesmannen die kleine klussen doen, werk je vaker met een netto-begroting. Verder kan je een verdeling maken per ruimte en/of type werkzaamheden, dus bijvoorbeeld voorzetwanden totaal m2, binnenwanden aantal strekkende meters, tegels, sanitair, keuken, aantal wandcontactdozen en lichtpunten, vloerafwerking badkamer, vloerafwerking begane grond. Om dit zo te kunnen berekenen, moet je dus wel de maten van wanden, vloeren, plafonds weten. Meer informatie over begrotingen van bouwkosten kan je vinden via deze links: • •
http://www.bouwkosten-online.nl/bouwmaat/download/Zelfstudieboek.pdf http://www.bouwboeken.nl/index.php?item=gratis-bouwkostenboekje2011_&action=article&group_id=15&aid=564&lang=NL
Tip: gebruik de prijzen uit de koperskeuzelijst van de aannemer KWA als richtlijn bij het opstellen van je budget. De genoemde kostenposten kunnen lager uitpakken als je meer zelf uitvoert. Een aantal tips qua zelfwerkzaamheid en besparen vind je onder het hoofdstuk 4 Klussen onder Klustips. De kosten van een aannemer variëren tussen circa 40 en 50 euro per uur inclusief btw. Klusjesmannen doen het doorgaans goedkoper omdat ze minder overhead hebben. De vuistregel bij aannemers is dat de loonkosten vaak net iets meer bedragen dan de materiaalkosten: 55% : 45%. Is je budget krap? • Inventariseer wat absoluut moet worden aangepakt en wat nog kan wachten. • Stel prioriteiten op basis van het beschikbare budget. • Pak de klussen die de komende dertig jaar nauwelijks meer te veranderen zijn, direct goed aan, zoals de isolatie van het dak en van muren en het aanleggen van water- en elektriciteitsleidingen tussen plafonds en vloeren. Voor grote uitgaven als de badkamer, keuken en binnenafwerking zijn ook tijdelijke goedkope oplossingen te bedenken.
18
4. Klussen Tik “klussen” in op google en je struikelt over de sites. Bouwmarkten hebben op papier of digitaal allerlei klustips en handleidingen beschikbaar en je kan je ook mengen op diverse klusfora. Vraag vooral ook rond in je vriendenkring voor tips.
ZELFWERKZAAMHEID & BESPAREN Hieronder een aantal tips over hoe je geld kan besparen, bijvoorbeeld door dingen zelf te doen: •
Sloopwerk: het verwijderen van oude verlaagde plafonds, niet dragende binnenwanden, keukens en sanitair kan je goed zelf doen.
•
Sloopwerk: je kan besparen door je sloopafval te sorteren. Los hout en gips zijn gratis of goedkoper om af te voeren dan gemengd bouw- en sloopafval.
Lichte sloopwerkzaamheden zelf doen •
Zelf wanden plaatsen
Voorzetwanden kan je goed zelf uitvoeren. Het lastigste is het goed plaatsen van de frames (nauwkeurig meetwerk). Dit kan je eventueel uit besteden en dan zelf isolatie- en plaatmateriaal erin plaatsen. Dit geldt eigenlijk ook voor metalstud binnenwanden.
•
Stucwerk besteden veel klussers uit. Het luistert nauw en is zwaar werk.
•
Schilderwerk kan je goed zelf uitvoeren.
•
Electra: Het aanbrengen van een nieuw elektra systeem is vereist specifieke kennis en wordt daarom vaak uitbesteed aan een specialist. Bespreek met je elektricien of je zelf eventuele bouwkundige werkzaamheden kunt voorbereiden. Misschien is het mogelijk om mee te werken met de elektricien, hem bij te staan in werkzaamheden. Zo kun je bijvoorbeeld buizen bevestigen, draden trekken, etc.
19
•
Vraag een pas aan bij de Bouwmaat. Je kunt een Bouwmaatpas aanvragen als je over een KvK-nummer beschikt. Heb je dit niet, dan kan je overwegen om met medeklussers een vereniging op te richten. Benader in dat geval samen de bouwmaat of andere groothandel voor kortingen.
•
Wat betreft verf is goedkoop vaak duurkoop. Liever 1 pot van € 100,- die in 1 keer dekt, afschrobbaar is en later bij te werken, dan een pot van € 45,- waarbij je na 4 lagen nog niet tevreden bent met het resultaat.
•
Gebruik na vers stucwerk altijd een goede primer voordat je gaat sauzen. De primer vermindert de ‘zuigende werking’ van de poreuze stuc. Dit zorgt er voor dat je met 1 enkele laag primer en 1 enkele laag extra dekkende latexverf een mooi dekkend resultaat hebt. De verf en primer is wellicht wat duurder, maar doordat je minder nodig hebt doe je veel langer met een emmer.
•
In principe kun je bijna alles zelf. Over elk onderwerp zijn boeken te krijgen, in de bouwmarkten vind je uitgebreide folders over elke type klus. Bijna alle machines en apparatuur die je nodig hebt om te klussen, zijn te huur.
•
Doe echter alleen dingen waarvan je weet dat je het kan en dat het de moeite loont om het zelf te doen.
•
Maak foto’s van alle aangebrachte leidingen, dan weet je later precies waar je wel en niet kunt boren in je wanden.
•
Sluit drie maanden voordat het eigendom van het huis bij de notaris passeert een degelijke rechtsbijstandsverzekering en een goede aansprakelijkheidsverzekering af, bij voorkeur in één pakket. Het is belangrijk om een verzekering te kiezen waarbij alle kosten worden gedekt. Er zijn bijvoorbeeld verzekeringen die tot maximaal 5.000 euro vergoeden aan kosten of rechtszaak. Dit lijkt misschien wat veel, maar als u bijvoorbeeld per ongeluk schade aan het huis van de buren veroorzaakt, is dat maximum snel bereikt. Vraag de voorwaarden goed na bij de verzekering.
•
Zorg dat uw in de begroting voor de hele onderneming nog ruimte over laat. Als u met de aankoop en de kosten van de renovatie geen enkele financiële ruimte meer hebt, moet u uw wensen wellicht naar beneden bijstellen.
Zelf schilderen en behang verwijderen
20
HOE VIND IK EEN GOEDE KLUSJESMAN? •
Vraag altijd meerdere vakmannen minimaal 3
•
Weet je niet waar je het zoeken moet? Kijk dan eens op www.werkspot.nl Websites als Werkspot leveren niet altijd de juiste vaklui. Sommige klussers hebben er ook gedoe van gehad. Als je eenmaal een goede vakman hebt gevonden, kan je het best bij hem navragen naar andere vaklui. Goede vakmensen werken nu eenmaal graag met andere goede vakmensen.
•
Vraag naar referentie projecten en vraag of je oude klanten mag bellen om de ervaringen op te vragen
•
Leg je afspraken goed vast: wat is het werk, welke kwaliteit, welke doorlooptijd, welke vergoeding, welke voorwaarden en voorbehouden •
Is het bedrijf aangesloten bij een brancheorganisatie en welke voorwaarden hanteren zij. Zo niet heldere afspraken maken en op papier vastleggen.
•
Een aannemer is aansprakelijk voor het werk dat hij uitvoert en moet daar voor verzekerd zijn (CAR-verzekering). Let erop of de aannemer ingeschreven is bij de Kamer van Koophandel en check die inschrijving. Vraag om zijn verzekeringspapieren.
•
Stel eisen aan het gebruik van bepaalde producten die jij belangrijk vind bijvoorbeeld duurzaamheid
•
Afspraken maken welke dagen zij komen werken en wanneer moet de klus klaar zijn. Spreek duidelijk af met de vakman wie wat doen zodat je elkaar niet in de weg loopt.
•
Bij renovatie komen vaak onvoorziene zaken voor. Er moeten dus voortdurend kleine en grote beslissingen worden genomen en daarvoor moet er iemand aanspreekbaar zijn. Als u anderen inhuurt, moet u dus zelf in de gelegenheid zijn om dagelijks op de bouwplaats te komen kijken of u moet iemand hebben die dit voor u kan doen.
•
U kiest of u een aannemer inhuurt die op zijn beurt voor specialistisch werk anderen inhuurt (hij is dan aansprakelijk voor hun werk) of dat u zelf de diverse specialisten inhuurt. In het laatste geval ligt de coördinatie bij u en kan de aansprakelijkheid een probleem worden. Vooral als er mensen van verschillende bedrijven rondlopen, is het belangrijk dat er iemand is voor de bouwdirectie. De verantwoordelijke moet letten op de coördinatie van werkzaamheden en de duidelijkheid wie waarvoor aansprakelijk en aanspreekbaar is.
•
Betaal nooit meer dan 5% aan voordat er is geleverd. Betaal nooit het totale bedrag voordat het geleverde werk goed gecontroleerd is. Als u zelf niet (voldoende) in staat bent om de kwaliteit van gespecialiseerd werk te controleren, vraag dan iemand (architect, bouwkundige) die dat voor u kan doen. Dat kost meestal niet veel en kan u veel geld en ellende besparen.
21
VEILIGHEID •
Lees de gebruiksvoorwaarden en gebruiksaanwijzingen van de producten en materialen die je gebruikt
•
Werk niet in het donker of een slecht verlichte ruimte, zorg voor ruimte en overzicht
•
Ruim na elke klus de rommel, de materialen en het gereedschap op en laat je werktools niet overal slingeren bewaar het op een vast plek.
•
Werk niet te lang door neem pauze en lunch en eet gezond.
•
Trek na gebruik van elektrisch gereedschap direct de stekker uit het stopcontact
•
Haspels en snoeren; Rol de haspel en snoeren helemaal uit. Een opgerold snoer kan zijn warmte niet kwijt en kan op den duur smelten en branden.
•
Kies voor elke klus het juiste gereedschap. Verricht de werkzaamheden met gereedschap dat geschikt het doel van de klus. Zo voorkom je ongelukken en beschadigingen
•
Maakt u gebruik van een verhoging. Gebruik een goede trap of huur een professionele steiger.
•
Bescherm uw handen, oren, ogen en huid, afhankelijk van de klus.
•
Draag altijd werkkleding en werkschoenen. Dat voorkomt kleine ongelukken.
•
Gebruik je lichaam goed. Let op je houding tijdens het klussen. Mocht je zware bouwmaterialen tillen doe het bijvoorbeeld samen en til met een rechte rug
ERVARINGEN VAN ANDEREN Bij het kopen van een klushuis komt er van alles op je af. Hartstikke spannend natuurlijk. Gelukkig ben je niet de eerste die zo’n uitdaging aan gaat. Er zijn meerdere websites en weblogs waarop je de ervaringen van andere klushuiskopers kunt lezen en bekijken. Wij hebben een aantal handige webadressen voor je onder elkaar gezet. Een handig algemeen portal met meer inspiratie en info over klushuizen is de website www.klushuizen.nl. Hier vind je links naar blogs, filmpjes et cetera.
Afbeelding www.klushuizen.nl
22
Voor ervaringen van anderen en interviews met andere klussers die in Rotterdam een klushuis hebben gekocht zie: http://www.rotterdam.nl/klussers_over_hun_klushuis?sma=1100895 Hieronder een voorbeeld:
Interview: Zwoegen zweten en dan de trots Je hoeft niet in Rotterdam geboren te zijn om stevig aan te pakken. Irakees Saad Wahwah maakte twee jaar geleden de overstap van zijn werklocatie in Amsterdam naar de Rotterdamse havens. Daar werkt hij voor de Voedsel- en Waren Autoriteit. Saad zocht een betaalbaar huis met ook nog genoeg ruimte voor een schilderatelier. Via zijn nieuwe collega’s hoorde hij van het klushuizenproject. Hij had geluk: er startte net een nieuwe verkoopronde. Eerste keus Samen met zijn Groningse vriendin Inge Hollander bezocht Saad een aantal klushuizen. “Dit huis aan de Strevelsweg had direct mijn voorkeur. Het werd aangeboden als één pand, met twee toegangen: een voor de begane grond en een voor de bovenwoning. Prima geschikt voor mijn atelierwens! Bovendien is de Strevelsweg een doorgaande weg en een winkelstraat. Aan de voorzijde een galerie beginnen, is daarom een hele mooie kans. Wie weet, kan ik ooit een toekomst opbouwen als kunstenaar. Mensen zeggen dat het hier een ‘mindere’ buurt is, maar ik heb nog niks m eegemaakt dat mij een onveilig gevoel geeft. En ach, ik ben wel wat gewend. Trouwens, ik moest toch al wennen aan Rotterdam.” Enige tijd na de bezichtiging en inschrijving viel een brief met goed nieuws op de deurmat: voor ongeveer 120.000 euro kon Saad het hele pand kopen. Het dak eraf De gemeente schatte de verbouwing in op 100.000 euro. Saad: “Dat ging alleen over de verbouwingsplichtige zaken, zoals het aanbrengen van geluidsisolerend glas, een brandmeldinstallatie, ander installatiewerk en het brandveilig maken van vloeren. Zelf wilde ik ook de achtergevel vervangen en het dak vernieuwen. Ja, je leeft maar één keer. Dus wat ik doe, wil ik goed doen. Door veel zelf te doen, hoop ik ook te besparen. Met de architect die aan dit huis was toegewezen heb ik een Plan van Aanpak opgesteld. Hij komt elke maand wel een keer langs. Dan geeft hij me tips. En de bouwinspecteur kijkt mee, een fijne man. Hij controleert niet alleen, nee, hij heeft me al een paar keer goede adviezen gegeven.” Ervaringsdeskundig “Ik ben gelukkig redelijk handig, maar kom niet uit de bouw. Eerst ben ik daarom een cursus binnenhuisarchitectuur gaan volgen aan de Volksuniversiteit. Ook schafte ik boeken aan over bouwen. Internet is een hele goeie bron en in de praktijk leer ik nog het meeste bij, bijvoorbeeld over warmte- en vochtisolatie. De originele details en constructies ‘vertellen’ je een heleboel. Ik
23
maak het meeste na door hier naar te kijken. Inmiddels heb ik volop respect gekregen voor de timmerlui van vroeger. Zonder gebruik van elektrisch gereedschap – het was begin 1900 – hebben ze hele degelijke verbindingen en subtiele detailleringen gemaakt. Prachtig precisiewerk komt vaak achter hardboardplaten tevoorschijn. Dat geduldige handwerk wordt nu nauwelijks meer geleverd. Ik begrijp het ook wel: er is geen tijd voor of het kost veel geld. Maar zelf kan ik die liefde en aandacht wel opbrengen, het is immers mijn eigen huis.” Zelf doen of uitbesteden? Ik dacht veel alleen te kunnen doen. Inmiddels weet ik: dat je echt wel hulp nodig hebt. Maar vrienden moeten toch in de eerste plaats je vrienden blijven, dus ik wil ze niet te vaak vragen en iets voor ze terugdoen als het kan. En sommige zaken moet je simpelweg uitbesteden. Ik heb bijvoorbeeld marmer en leisteen uitgezocht voor de badkamer. Grote afmetingen met verschillende diktes. Daar begin ik niet zelf aan, dat is werk voor een professionele tegelzetter.” Nog een tip van Saad voor de startende klusser: “Werk van buiten naar binnen. Doe eerst het grove werk en daarna het fijnere werk. Doe je dat niet, dan levert dat beschadigingen op.” Link naar deze website: http://www.rotterdam.nl/tekst:zwoegenzwetenendandetrots
‘Voor’ en ‘Na’ situaties in Rotterdam
24
Weblog verhalen van anderen Ook zijn er een aantal klussers die tijdens hun verbouwing een weblog bijhouden, een aantal zijn hier genoemd: •
http://sintmartenshof.wordpress.com/
•
http://duiv77.wordpress.com/
•
http://samenhuis.wordpress.com/
Een overzicht van klusblogs vind je op: •
http://klussers.tumblr.com/
En meerdere klushuisfilmpjes zijn te vinden op: •
http://klushuizenfoto.tumblr.com/
25
HANDIGE WEBSITES KLUSTIPS Er zijn veel handige website’s met tips, trucs en filmpjes over klussen. Hier onder staan een paar handige links genoemd. http://www.rotterdam.nl/klussers_over_hun_klushuis?sma=1100895 http://www.eigenhuis.nl/onderhoud-en-verbouwen/zelf-doen/
http://www.klustips.nl/klussen/Klussen_in_huis http://www.klusidee.nl/ http://www.klussenvoorbeginners.nl/home http://www.gamma.com/doe-het-zelf/
Gamma.com/doe-het-zelf/
26
Bijlagen
BIJLAGE 1: BUDGET CHECKLIST Je bent van plan een appartement te kopen in DeFlat, dan komen er de veel beslissingen op je af, jij bepaalt immers zelf hoe je woning er straks uit gaat zien. Misschien heb je een grote lichte woning voor ogen met zo min mogelijk wanden en deuren, of droom je al jaren van die ene fantastische keuken. Het is verstandig om in dit stadium vast na te denken over deze wensen en te verkennen of ze te realiseren zijn. Welk budget hoort er bij jouw wensen, zijn je wensen wel technisch te realiseren in DeFlat, etc. Door hier nu vast over na te denken voorkom je latere teleurstellingen. Door dit document in te vullen sta je vast eens stil bij de vele verschillende keuzes, en het benodigde budget, desgewenst nemen we je plannen samen door. Vragen waarover je aan de hand van deze checklist kunt nadenken zijn: • • • • • • •
Welk( e) appartement(en) ben je van plan te kopen? Welk bedrag is er totaal gemoeid met deze aankoop en casco basisrenovatie? Welke ingrepen wil je naast de casco basisrenovatie nog (laten) uitvoeren in de appartementen? Welke bedragen staan hiervoor opgenomen in de koperskeuzelijst? Hoe ga je de afbouw organiseren? Welk bedrag ben je van plan te besteden aan de afbouw? Welk budget heb je in totaal nodig voor aankoop, verbouwing en afbouw van jouw woning in DeFlat?
27
Je totale benodigde budget is grofweg als volgt opgebouwd: •
Koopprijs is bekend, daarnaast betaal je nog €1.995,- voor de stadsverwarming afleverset.
•
Klusbudget casco opties door aannemer als meerwerk op aanneemovereenkomst basis (zie koperskeuzelijst)
•
Klusbudget afbouw zelf of aannemer? +/- €200 / m2 (kleine woning meer, grote woning minder) of zie koperskeuzelijst als referentie
•
Bijkomende kosten v.o.n. (afsluiten hypotheek, taxatierapport, inschrijven kadaster, etc)
NAAM OPTANT: NAAM PARTNER: Welk(e) appartement(en) ben je van plan te kopen? Welk bedrag is er totaal gemoeid met deze aankoop en casco basisrenovatie?
Woningnummer
Woningtype (A, Asp, B, Bsp, D, Dsp) en m2
Bedrag
Type ………… , ………… m2
€
Type ………… , ………… m2
€
Type ………… , ………… m2
€
+ Stadsverwarming afleverset (verplicht)
€
TOTAAL BEDRAG AANKOOP
€
1.995,-
28
Welke casco opties wil je naast de casco basisrenovatie nog (laten) uitvoeren in de appartementen? Welke bedragen staan hiervoor opgenomen in de koperskeuzelijst?
Gewenste ingreep
Nr. koperskeuzelijst
Bedrag € € € € € € € € € € € € € €
TOTAAL CASCO OPTIES
€
Hoe ga je de afbouw organiseren?
0 0 0 0
Ik laat de aannemer van het project direct ook de afbouw doen Ik regel zelf voor de hele afbouw een aannemer of klusjesman Ik ben van plan zo veel mogelijk zelf te doen Anders, namelijk, ……………………………………………………………………………
Welk bedrag ben je van plan te besteden aan de afbouw? KLUSBUDGET AFBOUW:
€
29
Welk budget heb je in totaal nodig voor aankoop, verbouwing en afbouw van jouw woning in DeFlat? KOOPPRIJS:
€
STADSVERWARMING AFLEVERSET
€ 1.995,- (verplicht)
KLUSBUDGET CASCO-OPTIES:
€
KLUSBUDGET AFBOUW:
€
BIJKOMENDE KOSTEN:
€
TOTAAL:
€
2.500,- (= aanname)
Ruimte voor opmerkingen:
Let op; deze berekeningen zijn geen garanties en er zijn dan ook geen rechten aan te ontlenen. Door deze vragen nu te beantwoorden wordt je zelf echter meer bewust van je wensen en krijg je meer gevoel bij het budget dat je nodig hebt om je appartement helemaal naar jouw wensen te verbouwen.
30
DISCLAIMER Dit handboek is met de grootst mogelijk zorg samengesteld. Ondanks dat bestaat altijd de mogelijkheid dat bepaalde informatie na verloop van tijd niet meer juist of verouderd is. Consortium de Flat kan niet aansprakelijk worden gesteld voor onvolkomenheden in dit handboek. Gebruikers kunnen geen rechten ontlenen aan dit handboek of gedeelten daarvan.
31
