klusgebouw Osseweistraat ROTTERDAM Informatiebrochure december 2015

klusgebouw Osseweistraat ROTTERDAM Informatiebrochure december 2015

Deze informatiebrochure is met zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan deze brochure ontleend worden. De gemeente Rotterdam en Urbannerdam behouden zich uitdrukkelijk het recht voor om op basis van nieuwe inzichten en ontwikkelingen wijzigingen aan te brengen met betrekking tot de transformatie van het gebouw. Deze wijzigingen worden uiteraard, indien relevant voor de deelnemers, zo snel mogelijk gemeld.

klusgebouw Osseweistraat 2

Inhoudsopgave:

Inleiding 5

Woningen

Gebouw, locatie en omgeving

6

Inschrijfprocedure 18

Gebouw 6 Locatie 6 Omgeving 7

Inschrijven 18 Toewijzing 18 Inschrijfgeld 19 Stappenplan inschrijving 21 Organisatie Oprichting ontwikkelvereniging 21 Zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap 23 Stappenplan ontwerpen realisatieproces 23 Stappenplan 24

Mogelijkheden, randvoorwaarden en verplichtingen 9 De woningen 9 Buitenruimte 9 Parkeren 11 Wonen en werken 11 Programma van eisen (PVE) 11 Begeleiding 11 Financiën 11 Voorfinanciering 13 Uitstappen en achtervang 13 Hypotheek 13 Fundering 15 Financieringseis 15

17

Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij

27

Contactgegevens 27



Inleiding

De gemeente Rotterdam biedt een klusgebouw te koop aan om samen met anderen te verbouwen tot woningen. Het gaat om een voormalig schoolgebouw in het Nieuwe Westen, aan de Osseweistraat 35. Het verbouwen van het gebouw naar zes woningen vindt plaats door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Zelf je woning realiseren en samen met anderen het gebouw opknappen en verbouwen is een uitdagend project.

Het kost tijd, energie en geld, maar levert ook een unieke eigen woning op. Deze informatiebrochure geeft inzicht in het verbouwingsproces en de daarbij bijhorende kosten. Je vindt onder andere informatie over de omgeving, de woningen, aankoopprijs en financieringseis. Daarnaast staat beschreven wat zelfbouw en collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) betekent en welke stappen achtereenvolgens nodig zijn om in dit pand te kunnen wonen.


Gebouw, locatie en omgeving Gebouw

Locatie

De school aan de Osseweistraat is gebouwd in 1902. De school bestaat uit twee bouwlagen van elk zes klaslokalen naast elkaar en achterliggende ruimtes. Het bruto vloeroppervlak is ongeveer 865 m2. De vrije hoogte is op de begane grond zo’n 4.75 meter en op de verdieping nog iets hoger, namelijk 4.85 meter. In de huidige staat zijn dat twaalf klaslokalen met bijbehorende gangen en trappenhuis. Bij de school hoort een voormalig schoolplein en er is ruimte vrijgekomen door sloop van een voormalig schoolgebouw er naast. Het schoolgebouw heeft van binnen en buiten een architectonische kwaliteit die verwijst naar de oorspronkelijke functie van het schoolgebouw. Een goed voorbeeld daarvan zijn het ruime trappenhuis en de ramen in de klaslokalen.

Het gebouw staat in een binnengebied tussen de Osseweistraat, Schonebergerweg, Passerelstraat en Duyststraat. Dit binnengebied is via verschillende smalle doorgangen toegankelijk. Eerder is de school aan de Duyststraat als klusgebouw verkocht. Het casco is opgeknapt en de kopers maken hun woning nu af. Nu gaat het tweede voormalige schoolgebouw in de verkoop, dat aan hun gezamenlijke tuin grenst.

Het gebouw aan de Osseweistraat is niet meer in gebruik als school. De lokalen zijn nu in gebruik als atelierruimtes. De huur is per 1 september 2016 opgezegd. Na deze datum kan de overdracht (de daadwerkelijke verkoop) plaatsvinden. Dit betekent dat je tot die datum de tijd hebt voor het maken van de renovatieplannen en aanvragen van de benodigde vergunningen.

Er stond nog een school maar die was in slechte staat en is daarom gesloopt. Hierdoor ontstaat in het rustige binnengebied meer ruimte voor groen. Naast een eigen tuin heb je straks ook de beschikking over een gezamenlijke binnentuin. Het is de bedoeling om het gebied als mandelig eigendom te verkopen aan de kopers van de twee schoolgebouwen. De inrichting en het beheer van dit gebied behoort dus tot de gedeelde verantwoordelijkheid van de kopers/gebruikers.


Omgeving Op loopafstand van de school vindt je de Lage Erfbrug naar Historisch Delfshaven met de gerenoveerde textielfabriek, Metrostation Delfshaven en Coolhaven, de chique en groene Heemraadssingel en alle nieuwe winkels aan de Nieuwe Binnenweg. Op de fiets of met het OV sta je binnen 10 minuten in het bruisende centrum van een wereldhavenstad.

Het gaat om het klusgebouw waarop nummer 2 staat. De kopersgroep van gebouw 1 is bijna klaar met het realiseren van hun woningen. Gebouw 3 is recent gesloopt. Gebouw 4 is verhuurd aan SKAR.

1

2

3

4



Mogelijkheden, randvoorwaarden en verplichtingen De woningen

Buitenruimte

De voormalige school is ingedeeld in zes woningen, allen bestaande uit 2 klaslokalen boven elkaar. Op deze wijze is het gebouw heel duidelijk ingedeeld en kunnen er op efficiënte wijze volwaardige woningen worden gerealiseerd. De zes woningen zijn grotendeels aan elkaar gelijk en hebben allen een eigen tuin van circa 38 m2 groot. De woningen bestaan uit twee klaslokalen en gangruimte. De woning moet je nog helemaal laten maken, naast de woningscheidende wanden ontbreekt er ook een (binnen)trap, je kunt als koper zelf bepalen waar je deze wilt positioneren. De entrees van de woningen zijn op verschillende manieren te realiseren. De te ontwikkelen woningen zijn prima geschikt voor gezinnen in allerlei vormen, maar ook voor één- en tweepersoonshuishoudens met behoefte aan ruimte. De kopers vormen samen een ontwikkelvereniging die de verantwoordelijkheid heeft om het casco van het gebouw te herstellen, te verbouwen tot woningen en de kosten daarvan te dragen.

Bij het maken van je woning krijg je ook de ruimte voor een privé tuin aan de oostzijde. Deze is ongeveer 6 meter diep en grenst aan het (groene) binnengebied. Het grondgebied van het gesloopte schoolgebouw wordt een gezamenlijke tuin. Als koper ben je straks voor de helft verantwoordelijk voor de aanleg, het beheer en onderhoud van dit groene binnengebied. De ruimte van de privé tuinen en gezamenlijke tuin is bijna 1000 m2. De andere helft zal naar verwachting worden uitgegeven aan de klusgebouw-eigenaren van de Schonebergerweg. De herontwikkeling van dit gebouw tot woningen is onzeker omdat de huur nog niet is opgezegd, alleen is aangekondigd en de huurders van SKAR hebben aangegeven niet weg te willen. Er is vanuit de omliggende bestaande woningen een actieve club buurtbewoners die graag een rol willen bij het inrichten en onderhouden van de binnentuin. De kopersgroep voor de woningen kan desgewenst met hen samenwerken maar dit is niet verplicht.



Parkeren

Programma van eisen (PVE)

Parkeren kan niet op het eigen terrein omdat dit niet toegankelijk is voor auto’s. Nieuwe bewoners kunnen een vergunning aanvragen voor het parkeren op straat of één van de in de buurt gelegen wijkstallingsgarages.

De gemeente Rotterdam heeft een Programma van Eisen opgesteld voor de renovatie van het schoolgebouw. De nieuwe woningen moeten minimaal aan het PVE voldoen. Het technisch PVE geeft een houvast voor de kopers. Het is natuurlijk mogelijk om meer te verbouwen of energiezuinige maatregelen toe te passen, zowel collectief als individueel. Deze extra werkzaamheden zijn niet meegenomen in de financieringseis.

De begeleiding van Urbannerdam wordt in de eerste fase betaald door de gemeente Rotterdam, tot en met de oprichting van de ontwikkelvereniging. Daarna kan de ontwikkelvereniging zelf kiezen welke begeleiding wordt ingehuurd. Het inhuren van procesbegeleiding is verplicht om de kans van slagen zo groot mogelijk te maken. Gezamenlijk zullen de kopers ook een architect moeten kiezen om hen te helpen bij het ontwikkelen en uitwerken van de plannen en het indienen van de omgevingsvergunning.

Begeleiding

Financiën

De gemeente Rotterdam heeft voor de kopers van de school een vergunningencoach. Deze coach/bouwinspecteur helpt om de afgifte van benodigde vergunningen goed te laten verlopen. Daarnaast is hij voor kopers het aanspreekpunt bij de gemeente en degene die na gaat of de uitvoering volgens de afspraken, zoals het PVE en de eventuele omgevingsvergunning, verloopt.

Bij het kopen van een woning gaat de koper de verplichting aan om het gebouw te renoveren tot woning. De kosten voor de casco renovatie en de nieuwe indeling van het gebouw zijn gezamenlijke kosten die worden verdeeld onder de kopers. Daarnaast dragen de kopers de kosten voor hun eigen woning. Ook moet rekening worden gehouden met voorfinanciering.

Wonen en werken De huidige bestemming van het gebouw is maatschappelijk vastgoed. Om de functie wonen mogelijk te maken is een vrijstelling op het bestemmingsplan nodig. Deze vrijstelling wordt aangevraagd als er voldoende inschrijvingen zijn. Dit regelt de gemeente Rotterdam. Voor de vrijstelling op het bestemmingsplan heeft de gemeente Rotterdam een aantal uitgangspunten vastgelegd in stedenbouwkundige randvoorwaarden. Er is bodemonderzoek uitgevoerd en er is een verklaring afgegeven dat de bodem geschikt is voor de functie wonen. Na de vrijstelling op het bestemmingsplan is het mogelijk om maximaal dertig procent van de woning te gebruiken voor werkruimte aan huis. Hier wordt bijvoorbeeld een kantoorruimte of atelier onder verstaan. Openbare functies, zoals detailhandel en horeca zijn niet toegestaan. Je vraagt zelf de omgevingsvergunning voor de cascoverbouwing aan.

De adviseurs van Urbannerdam begeleiden de kopers van het klusgebouw bij de start van het ontwikkelen van het plan en het juridisch vormen van een groep. Zij staan de ontwikkelvereniging met raad en daad bij en adviseren en bemiddelen bij alle aspecten die bij dit project komen kijken.



Voorfinanciering

Uitstappen en achtervang

Voordat de bouw daadwerkelijk van start gaat, worden voor het ontwikkelen van het bouwplan kosten gemaakt. Deze kosten kunnen (nog) niet uit de hypotheek worden betaald, simpelweg omdat de de hypotheek op dat moment nog niet is afgesloten. Deze “bijkomende kosten” worden gemaakt voor bijvoorbeeld adviseurs. De kosten in het voortraject moeten door de vereniging voorgefinancierd worden en kunnen later met de hypotheek verrekend worden. Dit betekent dat er onderling afspraken gemaakt moeten worden over de financiering van de planvorming. Het bedrag dat voorgefinancierd moet worden ligt waarschijnlijk tussen € 10.000,- en € 20.000,- per huishouden. Hiervoor moet maandelijks een bedrag (hoogte en duur van dit bedrag wordt later vastgesteld) worden betaald aan de vereniging voor de planvorming (o.a. architect, procesbegeleider, installatieadviseur, kostendeskundige). Tijdens de startbijeenkomst worden de kosten nader toegelicht.

Als kopers tussentijds uitstappen zijn er kosten gemaakt (de voorfinancieringskosten zoals hierboven beschreven) . De hoogte van deze kosten zijn afhankelijk van het moment van uitstappen. De kosten lopen op vanaf het moment dat het begeleidingsbureau en de projectarchitect de opdracht krijgen voor het vervolgtraject en gestart wordt met de eigen individuele woning (plattegrond), de verdere planvorming en het vervaardigen van het Definitief Ontwerp voor de woningen. Deze kosten kunnen niet op het collectief afgewenteld worden, maar worden verrekend met de nieuwe (te werven) koper. Het uitgangspunt is dat er zo snel mogelijk een nieuwe kandidaat wordt gezocht die de lege plek inneemt. Er vindt een verrekening van de noodzakelijke voorfinancieringskosten plaats – de gemaakte kosten die noodzakelijk zijn om de woning te realiseren. Deze worden in rekening gebracht bij de nieuwe koper. Nadat een nieuwe koper de kosten heeft betaald worden deze aan de uitstappende koper geretourneerd. Het is mogelijk dat er iemand afvalt en dat er geen reservekandidaten zijn. Dat betekent dat met spoed een nieuwe kandidaat moet worden gezocht.

Als dit niet op korte termijn lukt, kan het nodig zijn dat een derde partij optreedt als achtervang: die neemt dan de rechten en verplichtingen voor de vrijgevallen woning (tijdelijk) over en zal deze bouwen en vervolgens verkopen. De gemeente Rotterdam is (tijdelijk) achtervang voor maximaal één woning in het gebouw.

Hypotheek Voor de zelfbouwwoningen aan de Osseweistraat worden voor de aankoop van het gebouw, de totale bouwen ontwikkelkosten inclusief grond, begeleiding, adviseurs en architect kosten gemaakt. Dit zijn geen financiële verplichtingen die je zomaar aangaat, maar waarvoor je doorgaans een hypotheek moet afsluiten. Zorg dan ook dat je weet waar je aan begint. Informeer op tijd welke hypotheek bij je past en welke maandlasten daarbij horen (zie ook de inschrijvingsvoorwaarden). Financiële instellingen verwerken de risico’s van zelfbouwprojecten anders dan voor andere bouwprojecten. Voor potentiële kopers is het daarom verstandig om bij oriëntatie voor een hypotheek aan te geven dat het om zelfbouw (klusschool) gaat.



Fundering

Financieringseis

De fundering van het gebouw is onderzocht en heeft een handhavingstermijn van dertig jaar gekregen. Dit betekent dat de fundering bij gelijkblijvende omstandigheden nog zeker dertig jaar goed blijft. Als op grote schaal gewicht wordt toegevoegd, zoals bijvoorbeeld door tussenverdiepingen aan te leggen, is het nodig om te onderzoeken of dit op de huidige fundering kan, of dat versterking van de fundering nodig is.

De gemeente stelt bij verkoop een financieringseis. Deze eis is bedoeld als hulpmiddel voor kopers om na te gaan of zij de verbouwing ook daadwerkelijk kunnen betalen. Dat is belangrijk voor de gemeente, maar ook voor de kopers onderling. De financieringseis omvat de aankoopprijs en onze inschatting van de verbouwingskosten. De gemeente heeft een zogenaamde ‘quickscan’ laten uitvoeren door de architect die de woningindeling heeft gemaakt. De renovatiekosten zijn door de architect geschat, ervan uitgaande dat er scherp wordt ingekocht en een deel van de afbouw door een aannemer wordt gedaan. Als alle klussen worden uitbesteed is een groter budget nodig. Het is uiteraard mogelijk, en aan te bevelen, om meer zelf te doen. Kortom: de financieringseis is een belangrijk hulpmiddel, maar geen garantie dat de woning hiervoor gemaakt kan worden. Dit is de verantwoordelijkheid van de ontwikkelvereniging en de individuele kopers. Inrichtingskosten zoals erfafscheiding en tuininrichting zijn niet opgenomen in de voorstudie. Ook impressietekeningen bevatten onderdelen die niet in de quickscan zijn meegerekend.

Bij inschrijving moet je een financieringsverklaring overleggen. De financieringsverklaring is een document waaruit blijkt dat je als koper het geëiste en maximale bedrag ook daadwerkelijk kunt lenen bij een hypotheekverstrekker. Een financieringsverklaring kan in principe door elke hypotheekverstrekker worden verleend. Uit ervaring blijkt dat niet elke hypotheekverstrekker bereid is om mee te werken aan zelfbouwprojecten. Daarnaast is het verstandig om ook eigen geld in te brengen (€ 10.000,-/€ 20.000,-), aangezien je een deel van de kosten moet voorfinancieren of een deel van het budget niet kunt lenen. De adviseurs van Urbannerdam of de bank kunnen u hier verder mee helpen. De aankoopprijs van het gehele gebouw is € 274.500,-. De renovatiekosten voor het (gezamenlijke) casco zijn geschat op circa € 630.000,-. De individuele woningafbouw is aan de hand van een normbedrag per vierkante meter bepaald, en is in totaal geschat op € 410.000,-. Daarnaast zijn er de genoemde bijkomende kosten. De optelsom van deze kosten verdelen door het oppervlakte-aandeel van iedere woning.


1990 790 340 340 230

2000

5.250+P

157M2

B

134M2

C

165M2

D

134M2

E

137M2

F

132M2

A

B

C

E

D

F

340

A

7100

WONING BVO TOTAAL

340

6100

230

6100

230

6100

230

230

6100

6100

230

6100

Eerste verdieping

340

38430

EERSTE VERDIEPING 790 340 340

1990

PUTTER PARTNERS ¥ ARCHITECTEN ¥ ROTTERDAM

230

2000

P=0

134M2

C

165M2

D

134M2

E

137M2

F

132M2

A

B

C

D

E

F

TUIN WONING A

TUIN WONING B

TUIN WONING C

TUIN WONING D

TUIN WONING E

TUIN WONING F

340

157M2

B

6000

A

7100

WONING BVO TOTAAL

Begane grond 340

6100

230

6100

230

6100

230

6100

230

6100

230

6100

340

38430

PUTTER PARTNERS ¥ ARCHITECTEN ¥ ROTTERDAM

BEGANE GROND klusgebouw Osseweistraat

16

Woningen

Op de tekening zijn in de begane grond de zes te bouwen woningen ingetekend. Hoewel de zes woningen gelijk zijn verdeeld in het gebouw zijn ze allemaal net even anders. Zo heeft één woning (C) het grote ruime trappenhuis van de school. Daarnaast zijn er twee bijzondere kopwoningen met een bestaande entree waarvan een met een aanbouw (A). De woningen B, D en E hebben allen de leuke kleine raampjes van de voormalige toiletten en hebben daardoor een bredere gang dan woning F. Woning F heeft weer andere mogelijkheden doordat openingen in de zijgevel denkbaar zijn. Er zijn veel verschillende indelingsmogelijkheden door de grote verdiepingshoogte, zowel op de begane grond als boven. Hiernaast is per woning aangegeven wat bij benadering het aantal bruto aantal vierkante meters is (BVO) en de koopsom. De financieringseis is de aankoopsom plus de genoemde (ver)bouwkosten verdeeld per woning . Dit geeft de minimaal benodigde financiën om een woning te kunnen maken.

bvo

koopsom

financieringseis

woning A

157

€ 50.000,-

€ 240.000,-

woning B

134

€ 42.500,-

€ 205.000,-

woning C

169

€ 53.500,-

€ 255.000,-

woning D

134

€ 43.000,-

€ 205.000,-

woning E

137

€ 43.500,-

€ 205.000,-

woning F

132

€ 42.000,-

€ 200.000,-

De aangegeven woninggrootte is een inschatting. Houd er rekening meer dat elke woning een paar meter groter of kleiner kan zijn, afhankelijk van waar de wooneenheid zich in het gebouw bevindt.


Inschrijfprocedure Inschrijven

Toewijzing

Om mee te kunnen doen aan het project “Klusgebouw Osseweistraat” moeten kandidaten een geldige inschrijving doen en in een later stadium lid worden van de op te richten ontwikkelvereniging. De ontwikkelvereniging is de organisatie die de woningen gaat ontwikkelen, de leden van de vereniging zijn de kopers van de woningen.

Op dinsdag 19 januari 2016 om 8.00 uur start de inschrijving. Het principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’ wordt toegepast: wie zijn inschrijfformulier digitaal heeft ingeleverd krijgt een volgnummer dat wordt vastgesteld op volgorde van binnenkomst. Op het inschrijfformulier kun je niet aangeven wat je woning van voorkeur is (dit volgt later). Aanvullend dient binnen enkele dagen een financieringsverklaring te worden aangeleverd. Als het inschrijfformulier volledig en juist is ingevuld (en ondertekend) en de financieringsverklaring passend en juist is, kan de inschrijver deelnemen aan de ‘toewijzingsbijeenkomst’ op maandagavond 25 januari 2016. Tijdens deze bijeenkomst worden de woningen aangeboden op volgorde van rangnummer - Mits de inschrijving volledig is. Als eerste dient de inschrijver zich te legitimeren en € 500,inschrijfgeld te betalen (ter plekke te voldoen per PIN). Vervolgens dient de inschrijver aan te geven wat de woning van keuze is. De gekozen woning moet passen binnen de financieringsruimte die op de financieringsverklaring is aangegeven. Vervolgens ontvangt deze inschrijver het ‘eerste deelnamerecht’ aan het project Klusschool Osseweistraat. Hierna volgt de inschrijver met het eerstvolgende nummer waarna het proces zich herhaalt net zo lang tot alle 6 de woningen in het project zijn toegewezen.

De inschrijving is het moment dat de vrijblijvendheid van interesse wordt omgezet in een toekomstig lidmaatschap met bijbehorende verplichtingen. In januari 2016 gaat de feitelijke inschrijving van start. Bij inschrijving gelden de voorwaarden die op de website www.pakjeruimte.nl te vinden zijn. Voor aanvang van de inschrijfperiode wordt een inloopspreekuur en een bezichtiging georganiseerd. Kijk voor actuele informatie op www.pakjeruimte.nl


De overige deelnemers met een volledige inschrijving krijgen een plek op de reservelijst (ook weer op volgorde van inschrijving). Wanneer de papieren niet in orde zijn wordt de eerstvolgende aanmelding voor dezelfde woning behandeld. Inschrijving wordt gezien als definitief: je kan je wel bedenken in de eerste week na de bijeenkomst en je terugtrekken als inschrijver, maar dan wordt het inschrijfgeld NIET geretourneerd. Het digitale inschrijfsysteem dat we gebruiken wordt beheerd door Architectuur Lokaal en is via de link op www.pakjeruimte.nl te vinden. Er wordt geautomatiseerd geregistreerd wie als eerste een formulier heeft ingevuld en bestanden geupload, wie als tweede enzovoorts. Inclusief het moment van ontvangst van de inschrijving. De inschrijver krijgt direct na een geslaagde inzending en upload een ontvangstbevestiging. Het risico van een trage internetverbinding en een eventuele upload die net iets langer duurt dan die van een ander is het risico van inschrijvers. Daarom is het van belang om niet te grote bestanden te uploaden. De gemeente Rotterdam behoudt zich het recht voor om deelnemers na inschrijving het deelnamerecht te ontnemen.

Dit zal schriftelijk gemotiveerd worden, hierbij wordt het inschrijfgeld wel geretourneerd. Tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten. Alle particulieren ondertekenen bij de inschrijving een verklaring waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen. Deze zelfbewoningsplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van drie jaar na gereedmelding bij de gemeente verplicht gesteld. In die periode wordt regelmatig gecontroleerd of de betreffende koper ook ingeschreven staat op dit adres. Verhuur van woningen wordt door de ontwikkelvereniging en de later op te richten Vereniging Van Eigenaren (VVE) niet toegestaan.

Inschrijfgeld Betaling van € 500,- inschrijfgeld dient alleen te gebeuren als je daadwerkelijk een woning krijgt aangeboden. Dit gebeurt op de toewijzigingsavond. Of indien op een later moment wordt ingestapt door overmaking van het bedrag aan Urbannerdam.

Het inschrijfgeld wordt niet gerestitueerd als een inschrijver uit het project stapt. Een nieuwe inschrijver betaalt eveneens het inschrijfgeld van € 500,-. Zonder deze betaling kan een inschrijver niet toetreden tot de vereniging en daarmee ook geen woning verwerven in het project. Het inschrijfgeld van leden die zich terugtrekken komt ten goede aan de vereniging. Op www.pakjeruimte.nl staan de link naar het inschrijfformulier en de voorwaarden. De inschrijving start op 19 januari 2016, 8.00 uur. Een inschrijving bestaat uit drie onderdelen: ●● Een volledig ingevuld en ondertekend inschrijfformulier ●● Een financieringsverklaring, opgesteld op naam van de inschrijver(s) door bank of hypotheekadviseur ●● Een bedrag van € 500,- als inschrijfgeld.

Na oprichting van de vereniging van opdrachtgevers en na het openen van een bankrekening door de penningmeester van de vereniging worden de inschrijfgelden overgemaakt aan de vereniging.



Stappenplan inschrijving:

Op 25 januari 2016, 20 uur ●●

Voor 19 januari 2016 ●● ●● ●●

Downloaden inschrijfformulier op www.pakjeruimte.nl Uitprinten formulier, invullen, ondertekenen en inscannen (met extentie .pdf of .jpg) Verkrijgen van een financieringsverklaring bij een bank of hypothecaire instelling (verklaring waarin staat dat wat je financieringsruimte is op basis van je bezit en inkomen – dit moet voldoen aan de gestelde eisen)

●●

●●

●●

Vanaf 19 januari 2016, 8.00 uur ●● ●● ●● ●●

●●

Invullen van invulscherm op www.arch-lokaal.nl/ossewei of via de link op www.pakjeruimte.nl Uploaden van het ingevulde en ondertekende inschrijfformulier Je ontvangt bericht of je inschrijving is ontvangen en wat het volgnummer is. Toesturen van de financieringstoets aan Urbannerdam (ingescand naar [email protected] of per post naar Urbannerdam, Heemraadssingel 319, 3023 BG Rotterdam) Per e-mail ontvang je na toetsing een bericht of inschrijfformulier en financieringstoets volledig zijn en of je daarmee meedoet aan toewijzingsavond

Op volgorde van volgnummer betaal je het inschrijfgeld a € 500,- ter plekke (PIN). Vervolgens kies je de woning van voorkeur en beschikbaarheid, passend binnen de aangeleverde financieringsverklaring. Is de woning gekozen, dan is de toewijzing definitief en krijg je het ‘eerste deelnamerecht’ aan de op te richten vereniging van kopers. Als alle 6 woningen toegewezen zijn krijgen de overige inschrijvers een positie op de reservelijst, ook op rangnummervolgorde.

Na 25 januari 2016 indien niet alle woningen zijn toegewezen ●●

●●

Vrije verkoop van de beschikbare panden: inschrijver stuurt inschrijfformulier (met woningvoorkeur) en financieringsverklaring naar Urbannerdam. De inschrijvingen worden op basis van tijdstip van ontvangst van volledige inschrijving toegewezen. Inschrijving is definitief na betaling van het inschrijfgeld a € 500,- op rekeningnummer NL 88RABO0145960773 van Urbannerdam o.v.v. ‘klusschool Ossewei’ en naam inschrijver.

Organisatie Oprichting ontwikkelvereniging Het klusproject begint met een startbijeenkomst. Deze wordt georganiseerd als er voor minstens 4 van de 6 woningen een inschrijving is ontvangen. Tijdens deze bijeenkomst wordt het hele verbouwproces met de deelnemers besproken. Ook wordt tijdens deze bijeenkomst een begin gemaakt met het oprichten van de ontwikkelvereniging (bestuur, statuten en commissies) en de selectie van de overige adviseurs. Het klusgebouw wordt de organisatievorm “vereniging met volledige rechtsbevoegdheid” opgelegd. In de startfase wordt een voorstel ontwikkeld om ieder lid van de vereniging naar vermogen een actieve rol te laten vervullen. Urbannerdam helpt de kopersgroep met de oprichting van de vereniging. Nadat de kopers via de notaris is opgericht en staat ingeschreven bij de Kamer van Koophandel is de oprichting van de vereniging een feit. Vanaf het moment van oprichting fungeren de leden als opdrachtgever. De begeleiding van Urbannerdam wordt tot en met de oprichting van de vereniging en het sluiten van de ontwikkelovereenkomst door de gemeente Rotterdam bekostigd. Na het oprichten en sluiten van de ontwikkelovereenkomst tussen de vereniging en gemeente Rotterdam, dient de vereniging zelf de adviseurs en begeleiders in te huren en te betalen.



Zelfbouw in collectief particulier opdrachtgeverschap

Stappenplan ontwerpen realisatieproces

De vereniging heeft een bestuur dat gekozen wordt uit de leden. Het bestuur bestaat minimaal uit een voorzitter, secretaris en een penningmeester. In de statuten wordt vastgelegd wat de verantwoordelijkheden en taken van het bestuur zijn. Tijdens de verbouwing van school naar woningen schrijft het bestuur ongeveer één keer per drie weken een zogenaamde Algemene Leden Vergadering (ALV) uit. Deze algemene ledenvergadering is het hoogste orgaan van de ontwikkelvereniging en in deze bijeenkomsten worden belangrijke besluiten rondom het proces van transformatie genomen door voorstellen in stemming te brengen. De ontwikkelvereniging kan ook één of meerdere commissies in het leven roepen. Een commissie bestaat uit een aantal leden van de ontwikkelvereniging die belast zijn met specifieke taken van de vereniging, bijvoorbeeld een bouwcommissie. Resultaten of voorstellen worden door de commissies altijd eerst aan het bestuur voorgelegd en moeten eventueel ook in een ALV in stemming worden gebracht.

De ontwikkelvereniging zorgt ervoor dat het klusgebouw getransformeerd wordt naar zes woningen. De individuele leden bepalen uiteindelijk zelf hoe hun woning er van binnen uit komt te zien. Op basis van het gezamenlijke gedeelte en de specifieke wensen van de individuele leden wordt vervolgens een compleet plan voor de herontwikkeling gemaakt door de architect. Vervolgens wordt de vergunning aangevraagd en volgt de aanbesteding. Bij een succesvolle aanbesteding sluiten de leden een individuele koopovereenkomst met de gemeente voor hun deel van het gebouw en de grond. Daarnaast sluiten de individuele kopers een aannemingsovereenkomst met de aannemer die zij opdracht geven voor de renovatiewerkzaamheden. De kopers kunnen hiervoor een hypothecaire verplichting aangaan. Deze hypotheek wordt gevestigd op het appartement dat door de gemeente aan hen wordt verkocht. Door de nieuwe onderverdeling in het gebouw moet er een nieuwe splitsingsakte gemaakt worden. Op het moment dat de eerste woning door de aannemer wordt opgeleverd aan één van de leden van de ontwikkelvereniging, wordt de Vereniging van Eigenaren (VvE) officieel opgericht.


Stappenplan: Stap 1: oriënteren, inschrijven en toewijzing januari 2016 (verkoop informatie vanaf eind december 2015) Tijdens de bezichtigingen zijn medewerkers van de gemeente Rotterdam en Urbannerdam aanwezig om een toelichting te geven over de mogelijkheden van het gebouw en het verbouwproces. Als jouw ideale woning er tussen zit dan kun je je inschrijven voor het klusgebouw. De inschrijfperiode start in januari. Zodra er minstens vier deelnemers zijn starten we met het klusgebouw aan de Osseweistraat. Ondertussen gaat de werving voor de andere één of twee woningen door.

Stap 2: vereniging oprichten en projectontwikkelingsovereenkomst Januari 2016 – maart 2016 Tijdens de startbijeenkomst wordt het proces uitgelegd. Hier gaan we in op de te volgen processtappen en met name op het oprichten van de ontwikkelvereniging. Na een paar bijeenkomsten waarin we de concept-statuten bespreken en taken verdelen wordt vervolgens de vereniging daadwerkelijk opgericht. Vervolgens worden tussen de ontwikkelvereniging en de gemeente een aantal bindende afspraken gemaakt, vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst.


Stap 3: ontwerp maken SO/VO/DO en check vergunningen coach

Stap 5: selectie aannemer en aanneemovereenkomst

februari 2016 – mei 2016 De planvorming begint met het inhuren van adviseurs (o.a. procesbegeleider en architect). De architect maakt aan de hand van de woonwensen de eerste schetsen. Deze worden uitgewerkt in een voorlopig ontwerp (VO) en een definitief ontwerp (DO). Het VO en DO worden getoetst door de vergunningencoach. De vergunningencoach zorgt er voor dat het aanvragen van een omgevingsvergunning soepel verloopt. Deze stap in het proces is een drukke periode waarin veel keuzes gemaakt worden en afspraken worden vastgelegd. De fase eindigt met het indienen van de omgevingsvergunning.

September 2016 Na het maken van het ontwerp en een bestek en tekeningen zal er een aanbesteding plaatsvinden voor het cascoherstel. Met aannemer die wordt geselecteerd worden verdere afspraken gemaakt. Deze worden in individuele aannemersovereenkomsten vastgelegd – terwijl de opdracht wel vanuit het collectief wordt gecoördineerd en geleid.

Stap 4: bouwvoorbereiding juni 2016 - augustus 2016 Een aantal onderdelen moet gezamenlijk opgepakt worden. Minimaal wordt de schil van het gebouw en alle constructieonderdelen gezamenlijk uitgevoerd, maar het is ook mogelijk om meer onderdelen gezamenlijk op te pakken. Dit zal een keuze zijn van de vereniging. Het is tussentijds altijd mogelijk om een kostenbegroting te laten opstellen zodat de leden van de vereniging weten of het ontwerp binnen hun budget valt.

Stap 7: start casco renovatie november 2016 - februari 2017 Het gebouw is geleverd en de aannemer kan starten met de casco renovatie. Tijdens de bouwvergadering kunnen de opdrachtgevers de voortgang bespreken met de aannemer. Je kunt in deze periode niet zelf klussen omdat de aannemer verantwoordelijk is voor alles wat er op het bouwterrein gebeurt.

Stap 8: zelf klussen! Stap 6: check en overdracht Oktober 2016 De check wordt uitgevoerd om te controleren of alle documenten op orde zijn voor de levering van het gebouw. De volgende onderdelen moeten gereed zijn - anders zal de bank of hypotheekverstrekker geen financiering afgeven: ●● Bestemmingsplan onherroepelijk* ●● Getekende koopovereenkomsten ●● Hypotheekoffertes ●● Goedgekeurd plan VO/DO vergunningen coach ●● Omgevingsvergunning onherroepelijk ●● Getekende aannemersovereenkomst casco

Maart 2017 De casco renovatie is gereed. Nu kan je starten met de afbouw van je woning. Binnen 1 jaar na de casco renovatie dient de woning afgebouwd te zijn. De vergunningencoach controleert aan het eind of is voldaan aan de voorwaarden van de gemeente Rotterdam. Pas na gereed melding door de vergunningen coach mag de woning worden bewoond. * Start bouw is afhankelijk van afronding bestemmingsplanprocedure en afgifte omgevingsvergunning.

Aan het eind van deze fase is de overdracht: de bezegeling van de aankoop door het tekenen van de leverings- en hypotheekakte bij de notaris.



Randvoorwaarden en uitgangspunten op een rij Voor het Klusgebouw aan de Osseweistraat zijn een aantal randvoorwaarden en uitgangspunten benoemd, de belangrijkste nog even op een rij: ●● er worden op de locatie 6 woningen gerealiseerd, daarnaast is het ook mogelijk om binnen het casco aan huis gebonden werkruimtes te realiseren; ●● de klassieke gevels en architectonische kwaliteit aan de buitenzijde van het gebouw dienen te worden behouden; ●● de woningen moeten minimaal conform het Programma van Eisen uitgevoerd te worden; ●● tot de ontwikkelvereniging worden alleen particulieren toegelaten; ●● alle particulieren ondertekenen de verklaring bij het inschrijfformulier, waarin zij aangeven dat ze deelnemen aan de ontwikkelvereniging om een woning voor eigen bewoning te verkrijgen; deze zelfbewoningplicht wordt vanuit de gemeente voor een periode van 3 jaar na gereedmelding door de gemeente, opgelegd;

●●

●●

●●

●●

verhuur van woningen wordt door de ontwikkelvereniging en later de op te richten Vereniging van Eigenaren niet toegestaan; randvoorwaarden en uitgangspunten worden t.z.t. vastgelegd door middel van een overeenkomst (projectontwikkelovereenkomst) tussen de zelfbouwgroep/vereniging en de gemeente; de gemeente spant zich maximaal in om de benodigde wijziging van het bestemmingsplan zo soepel en snel mogelijk, in overleg met de ontwikkelvereniging, te laten verlopen; de kopers van een woning in het project vormen na afronding van de (verbouw)werkzaamheden een Vereniging van Eigenaren. Deze zogenaamde VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onderdelen van het project.

Contactgegevens Gemeente Rotterdam Fenna ter Haar en Nanke Hofstra Telefoon: 06 - 2223 0778 E-mail: [email protected] Urbannerdam Martijn Kok Telefoon: 010 - 280 64 44 / 06 - 4114 6715 E-mail: [email protected]


colofon

Uitgave:

Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling

Redactie:

Fenna ter Haar, Nanke Hofstra, Martijn Kok, Karen Smits

Beeld/tekenwerk:

Putter Partners Architecten Rotterdam

Fotografie: Joop Reijngoud en Beeldredactie Stadsontwikkeling Ontwerp:

Gemeente Rotterdam

December 2015, aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.

pakjeruimte.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte pakjeruimte.nl rotterdam.nl/vanballegooijsingel facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte

klusgebouw Osseweistraat ROTTERDAM Informatiebrochure december 2015

Recommend Documents