KlokGroep Integrale Projecten Gestart begin dit jaar. Diversiteit in Hoge Hoek Wij2: samen een droomwoning bouwen

Kl o kSi g n a a l i S een u i tg ave va n Klo kgro ep | J UNI 2013

KlokGroep Integrale Projecten Gestart begin dit jaar Diversiteit in Hoge Hoek Wij2: samen een droomwoning bouwen Erik Deiman, Brink Groep “We moeten vraagstukken opnieuw durven definiëren” Malvert weer als nieuw Duurzame gebiedsontwikkeling

02

03

COLOFON 04 Jaargang 18 Juni 2013

KlokGroep Integrale Projecten Het team van KGIP stelt zich voor

Oplage 1600 exemplaren

Beste lezer, Er is al veel gezegd en geschreven over de huidige economische crisis en met name over de ellendige situatie waarin de bouwsector zich momenteel bevindt. Ook de komende maanden zullen sombere berichten de financiële pagina’s nog domineren. We moeten er echter voor waken elkaar niet de (bouw)put in te praten, want er worden nog steeds prachtige projecten ontwikkeld en gerealiseerd. Ook door KlokGroep. Er zijn genoeg kansen, maar er wordt daadkracht, creativiteit en aanpassingsvermogen gevraagd. Wij hebben onze organisatie vorig jaar tegen het licht gehouden, omdat we blijvende veranderingen zien in de markt. De afgelopen maanden zijn er reorganisaties en bezuinigingen doorgevoerd en we hebben geïnvesteerd in twee nieuwe bedrijfsonderdelen om beter in te kunnen spelen op de nieuwe markt. De woningmarkt is veel meer kopersgericht, waarbij wij zelf - in plaats van de makelaar - steeds vaker direct contact hebben met potentiële kopers. Recentelijk hebben wij de organisatie van ontwikkeling, verkoop en bouw van grondgebonden woningen middels het oprichten van KlokWonen verder geoptimaliseerd. In plaats van separaat ontwikkelen, verkopen en bouwen, gebeurt dit nu integraal binnen één entiteit. Zo kunnen wij nog sneller en flexibeler tegemoet komen aan de wensen van kopers. En niet onbelangrijk, onze kwaliteitswoningen nog scherper aanbieden.

KlokSignaal is het halfjaarlijkse relatiemagazine van KlokGroep Concept en uitwerking Korteweg Communicatie, Eindhoven

11

Druk Weemen Drukwerk & Communicatie

12

Contact KlokGroep Postbus 38 6650 AA Druten Tel +31 (0)487 588 250 Fax +31 (0)487 588 275 E-mail [email protected] www.klokgroep.nl Vindt u deze editie van KlokSignaal ook relevant voor een collega of relatie, laat ons dit weten, wij sturen hen graag een exemplaar toe; [email protected]

14

15

Directeur Brink Groep Erik Deiman “We moeten vraagstukken opnieuw durven definiëren”

Column Verliefd, verloofd, getrouwd!

Actueel GPR Gebouw Expert/KlokGroep brengt huizenmarkt in beweging

16

18

FOTO COVER Graafseweg 247, Nijmegen

Diversiteit in Hoge Hoek Kopers aan het woord in Berkel-Enschot

Project uitgelicht/Actueel Molenzicht in Valburg/CO2-prestatieladder

Fotografie Cover: Robert-Paul Jansen Hans Barten, Druten

Een andere belangrijke verandering is dat opdrachtgevers steeds vaker volledige vraagstukken bij ons neerleggen, inclusief de bij­behorende verplichtingen en risico’s. Om hier een goed antwoord op te hebben is KlokGroep Integrale Projecten (KGIP) opgericht. Hiervoor is Johan Migchels als nieuwe directeur aangetrokken en is de afdeling aangevuld met o.a. projectmanagers, een BIM-manager en een bedrijfsjurist. Inmiddels zijn er al enkele grootschalige projecten in voorbereiding. In deze editie van het KlokSignaal stellen wij het team van KGIP aan u voor, leest u meer over integrale aanbestedingen en laten wij opdrachtgevers van diverse projecten aan het woord. Ton van de Klok Algemeen directeur

08

Malvert weer als nieuw Duurzame gebiedsontwikkeling in Nijmegen

Nieuwe start in Graafse Waard KlokBouw heeft Graafse Waard in Bodegraven overgenomen

KLOKsignaal > INHOUD

KLOKsignaal > VOORWOORD

Inhoud

04

Even voorstellen:

05

Met de oprichting van KlokGroep Integrale Projecten (KGIP) op 1 januari 2013 speelt KlokGroep in op de stijgende vraag naar integrale aanbestedingen zoals Design & Construct en DBFMO. Johan Migchels is directeur van KGIP en vertelt welke taken de divisie heeft, waarom voor een aparte entiteit is gekozen en welke voordelen dit oplevert.

KGIP doet binnen KlokGroep dienst als centraal kennishuis en pakt de integrale planontwikkelingen op. Dit stelt KlokGroep in staat om als risicodragende partner grootschalige integrale projecten uit te voeren. Daarnaast is KGIP verantwoordelijk voor de implementatie van BIM (bouwinformatie­model) en lean bouwen. Tevens bepaalt KGIP mede het beleid op de gebieden duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Trend: terug naar de basis De reden dat KlokGroep een aparte divisie heeft opgericht, is dat de tendens van integrale aanbesteding die bij de overheid ontstond, inmiddels een breder draagvlak in de markt heeft gekregen. Migchels: “De algemene trend is dat organisaties veel meer teruggaan naar hun basis. Die ont­ wikkeling is bijvoorbeeld ook zichtbaar bij woningcorporaties. Zij gaan zich weer alleen bezighouden met hun kerntaken: woningen beheren en verhuren.” Het gevolg van deze tendens is dat bouwers tegenwoordig voor veel ingewikkeldere vraagstukken komen te staan. “De vraag van marktpartijen betreft niet meer alleen de bouw, maar ook andere onderwerpen, waaronder meerjarenonderhoud en financieringsvraagstukken.” >>

Johan Migchels, Directeur KGIP

Jaco Kamphorst, BIM manager “Een van de belangrijkste innovaties in de bouw sinds de overgang naar de computer is de introductie van BIM. Hierbij wordt het gebouw eerst virtueel gebouwd, zodat problemen die zich mogelijk tijdens de realisatie voordoen, voorkomen kunnen worden. De implementatie van deze werkmethode binnen KlokGroep valt onder mijn verantwoordelijkheid. Daarnaast voer ik de BIM-regie van lopende projecten uit. Hieronder valt het vaststellen van de doelstelling van BIM in het project en het aansturen van de verschillende partijen om binnen de kaders van het project deze doelstelling zo efficiënt mogelijk te realiseren.”

KLOKsignaal > KLOKGROEP INTEGRALE PROJECTEN

KLOKsignaal > KLOKGROEP INTEGRALE PROJECTEN

KlokGroep Integrale Projecten

06

07

Plannen bouwklaar maken Alle projecten van KlokGroep die integraal worden aanbesteed lopen via KGIP. De taken van deze divisie zijn veelomvattend. “Wij maken het plan geheel bouwklaar”, aldus Migchels. “Wanneer alle voorbereidingen zijn afgerond, gaan de plannen naar KlokBouw en kan de uitvoering direct beginnen. Wij hebben bijvoorbeeld al de benodigde vergunningen aangevraagd en de contracten met de afnemers vastgelegd. Naast de ontwikkeling van het gebouw, houden we ons bezig met andere specialismen, zoals de ontwikkeling van openbaar gebied. De werkterreinen van integrale aanbestedingen kunnen zeer divers zijn.” Het team van KGIP

bezit dan ook kennis en ervaring op diverse gebieden, zoals juridische zaken en gemeentelijke zaken als bestemmingsplannen en archeologie. Specialismen die KGIP niet zelf in huis heeft, koopt ze in. “KGIP kun je zien als een samenspel van mensen. We doen veelzijdig werk en hebben met veel verschillende partijen te maken, zoals gemeenten, corporaties, beleggers en andere opdrachtgevers.”

“Met deze integrale aanpak geven wij onze opdrachtgevers één aanspreekpunt en dat levert meer snelheid op” Samenwerken Migchels is duidelijk over de voordelen die KGIP oplevert. “Met deze integrale aanpak

Miranda van ’t Hoff, bedrijfsjurist “Als bedrijfsjurist ben ik betrokken bij de totstandkoming van contracten zoals koopovereenkomsten, overeenkomsten van opdracht voor architecten, constructeurs en andere adviseurs en overeenkomsten van aanneming van werk. Dit betekent dat ik intensief betrokken ben bij de onder­ handelingen over de contractvoorwaarden voor de integrale projecten zoals design & construct projecten, aanbestedingen, samenwerkingsverbanden en ontwikkelings-

geven wij onze opdrachtgevers één aanspreekpunt en dat levert meer snelheid op. Ik merk dat zij die professionaliteit zeer waarderen.” Doordat veel verschillende partijen vanaf het begin bij een project betrokken zijn, is het mogelijk om de kosten te reduceren. “Dit maakt het mogelijk om al vanaf het begin gebruik te maken van de expertise van bepaalde partijen. Hierdoor kunnen we geld besparen. Dat kunnen we ook op andere manieren, bijvoorbeeld door gezamenlijk in te kopen. Samenwerken biedt erg veel voordelen.” Migchels verwacht dat de verschillende partijen die in de sector werkzaam zijn, uiteindelijk nog veel meer gaan samenwerken. “Ontwikkeling en bouw moeten binnen één bedrijf vallen, want ik verwacht dat de aanpak van opgaven in de toekomst nog veel integraler wordt. Waar vroeger veel tijd en geld verloren ging door onnodige onderlinge strijd, gaat het nu weer echt om het groepsresultaat. Dat vind ik een erg goede ontwikkeling.”

projecten met bijvoorbeeld gemeenten en private partners. Het handelen van de bedrijfsjurist is gericht op het voorkomen van juridische discussies. Dit doe ik door medewerkers binnen KlokGroep al in de voorbereiding juridisch te informeren en te begeleiden bij het maken van keuzes. Mijn collega’s van Integrale Projecten kloppen bij mij aan voor vragen over juridische voorwaarden, de juridische vermelding van partijen en personen in een contract of vragen met betrekking tot de UAV of UAVGC.”

Tony Koster, senior projectmanager, en Daan Lemmers, projectmanager

Een van de grote projecten van KGIP is poppodium Doornroosje met 350 studentenwoningen

Koster: “Bij grotere, complexe projecten voor een belegger of KlokBouw vertalen we de eisen van een opdrachtgever in een Programma van Eisen (PvE) of werken we aan de hand van een door de opdrachtgever opgesteld PvE. Als projectmanager zijn we vervolgens spin in het web. We sturen het ontwerpteam, de adviseurs en de kosten­deskundigen aan en informeren de opdrachtgever periodiek over de stand van zaken. Wanneer vervolgens het Definitief Ontwerp is goedgekeurd, betrekken we langzamerhand de projectleider van KlokBouw bij het proces.” Lemmers vult aan: “Bij aanbestedingen, bijvoorbeeld design & construct, screenen wij de aanbestedingsstukken en beoordelen we welke adviseurs en ontwerpers we erbij moeten betrekken. Zo ontstaat een projectteam. Onder onze aanvoering werkt dit team een ontwerp en aanbieding uit die we vervolgens presenteren aan de aanbestedende partij. Wanneer deze partij het werk aan ons gunt, betrekken we KlokBouw erbij. Samen werken we dan toe naar een realiseerbaar project.”

van SSHN op het Stationsplein in Nijmegen. Onder het complex komt bovendien een fietsenstalling met circa 4.000 plaatsen.

KLOKsignaal > KLOKGROEP INTEGRALE PROJECTEN

KLOKsignaal > KLOKGROEP INTEGRALE PROJECTEN

Om op die bredere vraag te anticiperen, is vanzelfsprekend een bredere aanpak nodig met ruimte voor een diversiteit aan specialismen. “Wij denken dat we dit het beste kunnen doen met een aparte divisie en vinden dat de markt daar nu echt rijp voor is.”

In totaal komen er 275 woningen in de nieuwe wijk Hoge Hoek te staan. Syntrus Achmea heeft hiervan 49 woningen gekocht, verdeeld in rij-, twee-onder-een-kap- en patiowoningen. Deze woningen zijn bestemd voor de vrije sector huur. Tiwos neemt 58 huurwoningen en 36 Koopgarant woningen af, verdeeld over twee fases. Wat opvalt aan deze woningen is dat ze een relatief hoog architectonisch niveau hebben. “Wij vinden dat je aan de buitenkant van een woning niet moet kunnen zien of iemand huurder of koper is”, aldus Scherpenisse. Groei vrije sector huur Er zijn verschillende redenen waarom de organisaties voor deze locatie in BerkelEnschot hebben gekozen. “Het is een gewilde plek om te wonen”, vertelt Van den Hout. “Berkel-Enschot heeft een dorpse allure en tegelijkertijd zijn alle stedelijke voorzieningen binnen handbereik. Daarnaast speelt de goede ontsluiting een rol. De pensioenfondsen vragen ons om solide beleggingen en woningen zijn daar één van.” Hij ziet de sector groeien. “Dat is enerzijds omdat de overheid sociale huur voor middeninkomens ontmoedigt, anderzijds omdat de koop en verkoop van woningen stagneert. Mensen die een koopwoning niet gefinancierd krijgen of het niet aandurven, gaan in de vrije sector huren. Wat ook meespeelt, is dat mensen met een huurwoning flexibeler zijn wanneer hun werk- of gezinssituatie verandert. Per saldo is een aardige verschuiving van koopwoningen naar huur ontstaan.” Tekort sociale huur Tilburg Ook voor Tiwos is het een logische stap om nu woningen te bouwen, omdat er een

enorm tekort aan sociale huurwoningen in de regio is. Scherpenisse: “Er zijn in Tilburg ongeveer tienduizend mensen actief op zoek naar een sociale huurwoning. Gemiddeld duurt het ongeveer zeven jaar voordat zij in aanmerking komen voor een eengezins­ woning. In die zin is het voor ons een goede tijd om te bouwen, mits we een geschikte locatie vinden en voldoende budget hebben.” Door de verhuurdersheffing van de overheid hebben woningcorporaties minder middelen tot hun beschikking. Daar tegenover staat wel dat de bouw van woningen tegenwoordig goedkoper is. “Er is meer grond beschikbaar. Daarnaast merk ik dat er aardig wat innovatie gaande is in de woningbouw, waardoor de mogelijkheden toenemen.” Vanaf begin betrokken Ook een verschil met vroeger is dat opdrachtnemers zeggenschap krijgen over het soort woning dat voor hen wordt gebouwd. Syntrus Achmea kreeg al in een vroegtijdig stadium de vraag welke woonproducten zij wensten. “Voor ons is het belangrijk dat we kunnen variëren. >>

René Scherpenisse, directeur Tiwos

Novaform ontwikkelde Hoge Hoek en KlokBouw bouwde de eerste fase. Woningcorporatie Tiwos en Syntrus Achmea Real Estate & Finance kochten woningen in deze nieuwe wijk. René Scherpenisse, directeur van woningcorporatie Tiwos en Corné van den Hout, ontwikkelings­ manager bij Syntrus Achmea, vertellen waarom.

09

KLOKsignaal > HOGE HOEK

KLOKsignaal > HOGE HOEK

Diversiteit in Hoge Hoek

Corné van den Hout, ontwikkelingsmanager Syntrus Achmea

08

Molenzicht in Valburg

10

11

samen een droomwoning bouwen

Zekerheid door samenwerking Van den Hout vertelt dat organisaties als Syntrus Achmea een grote rol kunnen spelen om aannemers de zekerheid te geven waarnaar ze vaak op zoek zijn. “We hebben twaalf woningen gekocht via een achtervangconstructie. Lukt het Novaform niet deze woningen op de koopmarkt af te zetten, dan kopen wij ze tegen een vooraf afgesproken prijs. Zo dekt Novaform een stuk risico af en kan de bouw alvast starten.” Ook voor corporaties is daar een rol weggelegd. Van den Hout: “Zij sturen veel meer op het sociale segment alleen en niet meer op vrije verkoop of vrije verhuur. Die onrendabele toppen worden niet meer gefinancierd. Wel is er nog ruimte voor de particuliere koper, zodat je in zo’n gebied een heel gezonde woonmix krijgt.”

Angela en Hans Verhoeven

We willen een grote differentiatie in vorm, grootte en soort.” Van den Hout vindt dat er een mooie wisselwerking geweest is. “Als je van tevoren je wensenpakket goed met elkaar afstemt, hoef je gedurende de rit niet allerlei dingen te wijzigen. Doordat het realisatieproces vlotjes verloopt, heb je daar in het eindproduct ook weer voordeel van. Er worden minder fouten gemaakt op de bouwplaats. Dat we al vanaf het begin bij dit project betrokken zijn, betekent dat het per saldo goedkoper is vergeleken met het naar onze maatstaven geschikt maken van een kant-en-klaar ontwikkeld woonproduct.”

Vorig jaar kochten Angela en Hans Verhoeven een vrijstaande woning in Hoge Hoek. Volgens de unieke werkwijze Wij2 ontwierpen ze een woning die precies aan hun wensen voldoet. Angela en Hans Verhoeven zijn eigenaar van restaurant Kok Verhoeven in Tilburg. Ze wilden graag een woning met een grote keuken en kantoor. Hoewel ze geïnteresseerd waren in Hoge Hoek, zat de perfecte woning er voor hen niet bij. Daarom gingen ze samen met de ont­ wikkelaar aan de slag met de indeling van een van de vrijstaande woningen. Na een paar maanden stond hun droomhuis op papier. Angela vertelt wat zij aanpasten: “De garage is keuken en kantoor geworden en daarom zes meter verlengd. Op de plaats van de oorspronkelijke keuken komt een tv-kamer en de bijkeuken hebben we bij de woonkamer en serre getrokken. Tevens hebben we de serre vergroot en daarachter een veranda geplaatst.”

Dat zo veel veranderingen mogelijk zouden zijn, hadden zij tevoren niet verwacht. “Hoge Hoek is projectbouw en normaal gesproken moet je het met het aan­geboden type woningen doen.” Wij2 hebben ze als prettig ervaren. “Het lijkt alsof we zelf een woning hebben gebouwd, terwijl een heleboel dingen voor ons geregeld zijn. De buitenkant van ons huis bijvoorbeeld, en de soort stenen en het type kozijnen. Wij zouden geen tijd hebben om dat allemaal zelf uit te zoeken. Deze oplossing is voor ons dan ook perfect, want we hebben op deze manier wel ons droomhuis kunnen realiseren.”

In een rustieke omgeving, tussen de bloesemgeuren van de Betuwe heeft KlokOntwikkeling het project 'Molenzicht' ontwikkeld. De naam van deze nieuwe wijk, aan de rand van het dorp Valburg, mag letterlijk genomen worden; vanuit de meeste woningen hebben de bezoekers zicht op de molen 'Nieuw Leven'. De eerste fase wordt momenteel gerealiseerd door KlokBouw. Door de traditionele architectuur sluit het plan perfect aan bij de rest van het dorp. Van dichtbij is pas écht de charme te zien van het klassieke metselverband en de fraaie detaillering in de bak­stenen gevels. De huizen hebben niet meer dan twee woon-

lagen om de molen goed in de wind te houden. En toch kenmerkt het hele project zich door ruimte. Niet alleen rondom de woningen, maar ook in de huizen. Het totale plan bestaat uit 163 woningen, waarvan er in de eerste fase 87 worden gebouwd. Tevens zijn er 8 vrije kavels beschikbaar. Het overgrote deel is inmiddels verkocht. Ook bij beleggers en corporaties is het plan in trek. Syntrus Achmea heeft 33 woningen afgenomen, Woningstichting Valburg 12 woningen en ook Stientra nam er 4 af. Al voor de zomer zullen de eerste bewoners in hun huizen trekken.

De CO2-prestatieladder In de beleidsverklaring van KlokBouw wordt aangegeven dat het verbeteren van zorg voor het milieu een van haar doelstellingen is. Hieraan wordt inhoud gegeven door onder meer het ISO 14001 certificaat en deelname aan de CO2-prestatieladder. KlokBouw is hiervoor inmiddels gecertificeerd op niveau 3 en gaat op voor het hoogste niveau 5. De CO2-uitstoot is verdeeld in 3 scopes. In scope 1 staan directe emissies, zoals het eigen gasverbruik en het verbruik van het lease­wagenpark. Scope 2 zijn de indirecte emissies, zoals de opwekking van elektriciteit die onze organisatie verbruikt en in scope 3 staan overige indirecte emissies die wel een gevolg zijn van de activiteiten van KlokBouw, maar die voortkomen uit bronnen die geen eigendom zijn van ons, zoals de inkoop van beton en het verbruik

van een gebouw dat KlokBouw heeft gerealiseerd. KlokBouw heeft doelstellingen geformuleerd voor het reduceren van CO2-uitstoot. We willen voor scope 1 en 2 een reductie van 10% in 2015 ten opzichte van 2010 in relatie tot de omzet. De resultaten tot nu toe zijn voor scope 1 in 2012 een toename van 8% en voor scope 2 een afname van 36%. Maatregelen om onze CO2-uitstoot te reduceren zijn opgenomen in het Energie­ management-actieplan. Op hoofdlijnen komt het erop neer dat we ons bedrijfsautopark vergroenen, stroom-, diesel- en gasverbruik verminderen door aanschaf van energie­zuinigere apparatuur en voorlichting geven over verbruik. We gaan structureel groene stroom toepassen op al onze projecten en in plaats van gewone

diesel willen we Fuelsave diesel gebruiken. Verder willen we onze afvalstromen verminderen door bijvoorbeeld afspraken te maken met onderaannemers en leveranciers en willen we afval beter scheiden door milieustraten op de bouw te realiseren. Wij mogen concluderen dat we de goede kant op gaan. Aan scope 1 zal extra aandacht worden besteed. Zo dragen ook wij ons steentje bij aan het verbeteren van de wereld die we graag gezond door willen geven aan onze kinderen. Meer informatie kunt u vinden op KlokBouw.nl

KLOKsignaal > PROJECT UITGELICHT / ACTUEEL

KLOKsignaal > HOGE HOEK

Zicht op ‘Nieuw Leven’

Wij2:

12

13

Brink Groep schreef zich als een van de eerste niet-aannemers in op een DBFMO-aanbesteding. Het betrof het gebouw voor de Hoge Raad in Den Haag. Directeur van Brink Groep Erik Deiman geeft zijn visie op deze vorm van aanbesteden en vertelt hoe dit past binnen andere ontwikkelingen in de bouw- en vastgoedsector.

Herontwikkeling Innovatie vindt Deiman een positieve kant van de crisis. “In de sector wordt nu meer dan ooit geïnnoveerd en dat is ook nood­

Erik Deiman

De traditionele Nederlandse bouwsector lijkt nog te moeten wennen aan de aanbesteding van integrale contracten als design, build, finance, maintain & operate (DBFMO). “De meeste aannemers zijn puur gericht op bouw, maar bij DBFMO is de daaropvolgende exploitatie belangrijker”, vertelt Deiman. “Het gaat er niet meer om wat het goedkoopste is om te bouwen, maar wat het efficiëntste is om gedurende dertig jaar te exploiteren. Dat vraagt om een heel andere denkwijze.” Deiman geeft als voorbeeld de integrale aanbesteding van een gevangenis. “Een van de eerste vragen die de opdrachtnemer zich moet stellen is hoe hij de bewaking gaat organiseren. Kiest hij voor extra bewakers, het ophangen van camera’s of geeft hij het gebouw zodanig vorm, dat één bewaker vanuit één plek alles in de gaten kan houden?”

“Als over vijf jaar de stofwolken zijn opgetrokken, zien we pas echt welke bedrijven de goede keuzes hebben gemaakt”

zakelijk. Ik ben ervan overtuigd dat de wereld van voor de crisis met een hoge nieuw­ bouwproductie niet meer terugkomt. We krijgen een andere tijd waarin een nieuw type bedrijven nodig is. Daarbij is slimmer omgaan met de bestaande voorraad een belangrijk punt. Het zal dus eerder gaan over herontwikkelingsvraagstukken dan over nieuwbouwvraagstukken, ook weer met de focus op onderhoud- en exploitatie.” Ook ziet Deiman dat de rol van de opdrachtgever verandert. “Zij willen dat er een grotere, integrale verantwoordelijkheid bij uitvoerende bedrijven ligt. Als sector moeten we vraagstukken opnieuw durven definiëren en met frisse blik kijken hoe we met de huidige stand van de techniek goede oplossingen kunnen bedenken.” Verschuiving Deiman denkt dat de ontwikkeling op het gebied van geïntegreerd denken uitgangspunt wordt en ziet het als een onomkeerbaar proces. “Uitvoerende partijen zullen een veel grotere verantwoordelijkheid krijgen. Daarnaast zal er een grotere industriële productie ontstaan. Dit heeft tot gevolg dat de bouwsector krimpt qua aantal mensen en er deels een verschuiving plaatsvindt. Blijvende aandacht zal bestaan voor de bestaande voorraad. Tevens zullen de verschillen tussen de partijen groter worden. Er is steeds meer hoogopgeleid personeel nodig om de veranderde processen aan te sturen.” De verschuivingen in de sector zijn al zichtbaar. “We zijn er echter nog lang niet. Bedrijven moeten zich blijven ontwikkelen en er zullen nieuwe bedrijven ontstaan die antwoord geven op de veranderende vraag. En als over vijf jaar de stofwolken zijn opgetrokken, zien we pas echt welke bedrijven de goede keuzes hebben gemaakt. Nu is het nog te vroeg om te zeggen wat het allerbeste is.”

KLOKsignaal > INTERVIEW ERIK DEIMAN

KLOKsignaal > INTERVIEW ERIK DEIMAN

“We moeten vraagstukken opnieuw durven definiëren”

Nieuw soort bedrijven Installatietechniek en onderhoudsvraag­ stukken krijgen meer en meer een centrale rol en bouwbedrijven integreren dat werkveld steeds meer in hun bedrijfsvoering. “Hierdoor ontstaat een nieuw soort bedrijven. Sommige bedrijven nemen zelfs specialismen als schoonmaak, catering en beveiliging in hun bedrijf op.” Deiman denkt dat de integratie van maintain & operate met design & build de belangrijkste slag is die de sector de komende jaren moet maken. Dit betekent dat exploitatieconsequenties vertaald moeten worden naar ontwerpoplossingen, iets wat nog in de kinderschoenen staat. Deiman gelooft dat kennisdeling en samenwerken vereisten zijn voor een snelle ontwikkeling op dit terrein. “De partijen die niet samenwerken en al hun kennis voor zichzelf houden, komen geen stap verder. Juist doordat verschillende soorten partijen zo veel mogelijk kennis met elkaar delen, ontstaat een versnelling in het hele proces, waarvan iedereen profiteert.”

KLOKsignaal > COLUMN

Die eerste ontmoeting is zo belangrijk. Het verkennen van elkaar. Even aan elkaar ruiken… en dan… ja precies. En dan? Dan is het zaak om zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen in hoe je met elkaar verder gaat. Zakendoen met elkaar is net als in het echte leven. Als je alles van tevoren niet goed vastlegt kun je het achteraf kwijt zijn. Het begint allemaal met de eerste paar dates. Het is in de zakenwereld niet ongewoon om meerdere partners te hebben. Doe het daarom met iedere partner wel veilig. Spreek naar elkaar uit wat je van elkaar verwacht. Ben je het ergens over eens geworden, herinner elkaar daar dan direct schriftelijk even aan. Dat kan gewoon per e-mail, dat kan ook met een intentieovereenkomst. Die afweging kun je het beste even samen met de bedrijfsjurist maken. Na het vastleggen van de uitgangspunten ben je in principe verloofd. De voorbereidingen voor het huwelijk kunnen worden getroffen. De demarcatie wordt in deze fase gemaakt en vastgelegd. Voor zover mogelijk worden alle overige voorwaarden voor samenwerking ook gelijk meegenomen. Zodat je na de huwelijksceremonie gelijk met elkaar aan de slag kan. Nog te vaak komen we tegen dat we bijvoorbeeld een aanbesteding in combinatie met een partner hebben gewonnen maar nog niet hebben vastgelegd hoe we nu met elkaar gaan samenwerken. En dan zijn we dus al tot elkaar veroordeeld. Benut de verlovingsfase goed. Ga op onderzoek uit. Is dit echt wel de juiste partner voor deze klus? Komen onze verwachtingen nog steeds overeen nu we al een tijdje wat met elkaar hebben. Besef dat de verlovingsfase in de zakenwereld vaak van hele korte duur is. Het huwelijk staat voor de deur. Vlak voor het huwelijk breekt een zeer belangrijke fase aan. Nu moet je zeker weten dat dit de ware partner is. Je bevindt je

namelijk nu in een fase waarin je er niet makkelijk meer onderuit kan. Juridisch gezien noemen we deze fase de ‘precontractuele rechtsverhouding’. Ik heb het liever over ondertrouw. Dat klinkt nog een beetje romantisch. Goed. We gaan verder. Het afbreken van onderhandelingen in deze fase van ondertrouw kan je duur komen te staan. Je hebt immers bepaalde verwachtingen gewekt bij je partner. Dus als je de keuze maakt om alsnog de verloving te verbreken moet je daarvoor sterke argumenten kunnen aandragen om geen claim aan je broek te krijgen. Breek de ondertrouw dan ook nooit af zonder even af te hebben gestemd met de bedrijfsjurist. Die is namelijk specialist in echtscheidingen. Als je ervan overtuigd bent dat de ware naast je staat kan het huwelijk doorgang vinden. Leg de huwelijkse voorwaarden goed vast. Zorg dat de ander niet aan jouw spullen kan komen als het fout gaat. Een goed georganiseerde bruiloft zorgt er voor dat je na de ceremonie precies weet wat je aan elkaar hebt en wat je van elkaar mag verwachten. En laat de hele papierwinkel daar omheen dan ook vooral over aan de experts. Ga niet zelf lopen knippen en plakken. Als het voorwerk is gedaan kun je met elkaar aan de slag. Tot de oplevering ons scheidt!

15

KLOKsignaal > ACTUEEL

Verliefd, verloofd, getrouwd!

14

KlokGroep is sinds kort gekwalificeerd GPR Gebouw Expert. Zowel KlokWonen als KlokGroep Integrale Projecten hebben momenteel een GPR Gebouw Expert binnen hun gelederen.

GPR Gebouw Expert GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw kan ingezet worden bij iedere fase in het bouwproces, vanaf ontwerp tot en met realisatie. Via rapportcijfers is in een oogopslag te zien hoe een gebouw, project of plan presteert op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

Met GPR is deze MPG eenvoudig door de GPR Gebouw Expert samen te stellen. Ook voor het aanvragen van fiscale faciliteiten als de Milieu-investeringsaftrek (MIA) en de Vrije Afschrijving Milieu-investering (Vamil) is GPR Gebouw belangrijk. De GPR Gebouwberekening moet in dit geval wel opgesteld of goedgekeurd worden door een GPR Gebouw Expert.

Jurgen van Düren, planvoorbereider en GPR Gebouw Expert bij KlokWonen vertelt: “Hiermee kunnen wij vastgoedontwikkelaars, -eigenaren, -beleggers en -beheerders, zowel fiscaal als bouwtechnisch, adviseren bij hun projecten. GPR Gebouw meet duurzaamheidsprestaties voor woning- en utiliteitsbouw in nieuwbouw, bestaande bouw en grootschalige renovatie.”

Op 26 april jl. ondertekende de bestuurders van 20 gemeenten, corporaties en bouwende partijen uit de Stadsregio Arnhem Nijmegen ‘Het Groene Akkoord’. Hierin is afgesproken dat de partijen de komende twee jaar één gezamenlijke taal gaan hanteren voor duurzaam bouwen en renoveren, te weten GPR.

Conform BouwBesluit 2012 moet vanaf 1 januari 2013, bij iedere aanvraag voor een omgevingsvergunning van een nieuwbouw woning en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m² een berekening van de milieuprestatie (MPG) worden bijgevoegd.

“We hebben inmiddels ook onze BaseHome getoetst in GPR Gebouw”, aldus Van Düren.”Dit leverde een uitstekend resultaat op van gemiddeld 7,7. Als de EPC verder wordt aangescherpt tot 0,0 kan dit zelfs oplopen tot een gemiddelde van 8,0.”

Resultaten. KlokBouw BaseHome rijwoning 1-BaseHome EPC 0.6 (5,4x9,26)

Miranda van ‘t Hoff Bedrijfsjurist KlokGroep

KlokGroep brengt huizenmarkt in beweging Eind mei is de tweede editie verschenen van ‘Klokgeluiden’, de huis-aan-huiskrant van KlokGroep in de regio Nijmegen. Hierin staan artikelen over nieuwbouwprojecten, afgewisseld met interviews en woontrends. In de eerste editie stond de actie ‘Wij kopen uw huis’ centraal. De actie was meteen een groot succes, maar er waren ook mensen die dachten dat het een grap was. Natuurlijk kopen wij niet zomaar huizen in. Wij kopen een woning alleen als er bij ons een nieuwbouwwoning gekocht wordt en de oude woning een lagere waarde heeft dan de nieuwe. Deze koop heeft de vorm van een garantie: zolang de nieuwe woning nog niet is opgeleverd, mag het eventueel gunstiger verkocht worden aan een ander. Mocht dit niet lukken, dan tekenen wij uiterlijk twee maanden na oplevering voor de koop van de oude woning. Deze constructie geeft zekerheid. Kopers komen niet met dubbele lasten te zitten en kunnen gemakkelijker hun financiering rond krijgen. Feitelijk staat hen niets meer in de weg om hun droomwoning te zoeken. Om te laten zien dat het echt geen grap was, hebben we in de tweede editie de woningen gepresenteerd die we ingekocht hebben. Ook benieuwd naar Klokgeluiden? Kijk onder ‘publicaties’ op KlokGroep.nl

Duurzaamheidslabel

16

17

Links Henk van Woezik en rechts Jochem Veldhuis

In samenwerking met de gemeente Nijmegen is Standvast Wonen bezig met de gebiedsontwikkeling van de wijk Malvert in stadsdeel Dukenburg. Van de elf maisonnetteblokken worden er zes gesloopt. De vijf blokken die overblijven, gaat KlokBouw renoveren. In de eerste fase worden 96 woningen gerealiseerd.

De maisonnettewoningen worden volledig gerenoveerd. “Alleen het casco blijft staan. De rest wordt allemaal vervangen”, vertelt Henk van Woezik. Hij is projectmanager bij Standvast Wonen. “Alle installaties worden opnieuw aangelegd. Ook de rest van het interieur wordt volledig vervangen. Kwalitatief gezien zijn de woningen dadelijk vergelijkbaar met nieuwbouw. Het is een heel mooi project.” De woningen stamden uit 1968 en waren verouderd. “Woon­ technisch gezien hadden ze nogal wat beperkingen, vooral wat betreft de grootte van de ruimtes en de technische installaties. We behouden een kleiner aantal en dit gaan we naar een hoger kwaliteitsniveau tillen.”

Differentiatie Met de renovatie proberen de gemeente en Standvast Wonen de wijk meer te differentiëren. Een mix van doelgroepen in wijken vormt een speerpunt vanuit de missie en visie van Standvast Wonen. Ook Jochem Veldhuis is projectmanager bij Standvast Wonen. “Wij geloven niet in eenzijdig opgezette wijken”, legt hij uit. “Eigenlijk stonden hier te veel dezelfde woningen. Het waren er in totaal 264 en dat vinden we tegenwoordig misschien wat veel.” De maisonnette­ woningen zijn er straks in twee typen: met twee en drie slaapkamers. In de blokken is ook plaats voor een speciale doelgroep, namelijk werkende jongeren van 23 jaar en ouder die staan ingeschreven bij

Opmezelfwonen.nl. Zij vinden over het algemeen moeilijk woonruimte. In de totale gebiedsontwikkeling is daarnaast ruimte voor zorg- en levensloopbestendige woningen. Open en groen Het hele gebied wordt ruimtelijker. Met die openheid vergroot de sociale veiligheid. De trappenhuizen krijgen ramen en een van de blokken krijgt een doorzicht op de begane grond. Hierdoor wordt het achterliggende hofje wat toegankelijker. Binnen komt op verzoek van de bewoners een multifunctionele, gezamenlijke ruimte. Tevens krijgen het openbaar gebied en de groenvoorziening veel aandacht. Het achterliggende Maas-Waalkanaal wordt

beter bij het gebied betrokken. De sloop is inmiddels in volle gang en in mei start het maken van een proefwoning. Aansluitend wordt begonnen met de renovatie.” In het eerste kwartaal van 2014 moeten alle woningen zijn opgeleverd. Deze korte doorlooptijd heeft onder andere te maken met het tijdelijk verlaagde btw-tarief voor bouwwerkzaamheden. Om dit project zo snel te realiseren, heeft Standvast Wonen gekozen voor een bouwteam. Goede voorbereiding Henk van Woezik vertelt dat een bouwteam tevens de beste aanpak is voor cascoreno­ vatie. “De problematiek die samenhangt met casco, kun je het beste in de voorberei-

dingsfase al oplossen, zodat je daar in de uit­voering niet tegenaan loopt. Constructief hebben deze gebouwen nogal wat beperkingen en alles moet met beleid gebeuren. Van tevoren hebben we dan ook zorgvuldig met een constructeur overlegd over de mogelijkheden en onmogelijk­ heden.” Om de uitvoering vervolgens zo goed mogelijk te laten verlopen, gaat KlokBouw de optiepakketten voor tegels, keuken en sanitair rechtstreeks met de huurders regelen. “Vanwege de tijdsdruk vinden we het belangrijk dat de coördinatie hiervan op één punt ligt”, vertelt Veldhuis. “En naast de tijdwinst die dit oplevert, is dit voor ons ook prettig. Eigenlijk is het een vorm van de opdrachtgever ontzorgen.”

EcoVeren Standvast Wonen besteedt veel aandacht aan duurzaam bouwen en wonen. De renovatie van de woningen in Malvert gebeurt via het concept EcoVeren. Van Woezik: “Dit betekent dat KlokBouw het project door een duurzame bril bekijkt. Aan de ene kant vertaalt zich dat naar de energetische voor­zieningen. De woningen in Malvert gaan namelijk van energielabel G naar energielabels A en B. Aan de andere kant proberen we de renovatie anders te benaderen. We passen materialen toe die op termijn geen schadelijke gevolgen voor het milieu hebben en zo veel mogelijk cradle to cradle zijn.”

KLOKsignaal > MALVERT

KLOKsignaal > MALVERT

Malvert weer als nieuw

19

KlokBouw nam vorig jaar de bouw van de Graafse Waard over in verband met het faillissement van de vorige aannemer. Carola Boonen, directeur van opdrachtgever Coresta Projects en directievoerder Alex Lagerwaard blikken terug op die roerige tijd.

De Graafse Waard ligt in Bodegraven-Noord. Hier staan naar verwachting in april 2014 vijf nieuwe appartementengebouwen en een nieuw huizenblok met in totaal meer dan 150 woningen verdeeld in de categorieën sociale huur, vrije sectorhuur en koop. De gemeente Bodegraven-Reeuwijk, woningcorporatie Mozaïek Wonen en Coresta Projects werken samen aan deze revitalisering. In juni 2012, toen de werkzaamheden in volle gang waren, ging aannemer Bontenbal plotseling failliet. Lagerwaard: “Het gebeurde van de ene op de andere dag en niemand had het zien aankomen. Het was voor ons dan ook een grote schok.” Proactieve benadering In de Graafse Waard stonden op dat moment een half gesloopt gebouw en een

appartementengebouw dat zich in de ruwbouwfase bevond. Voor de samenwerkende partijen was het een enorme uitdaging om het komende proces in goede banen te leiden. Zij besloten niet af te wachten, maar kozen voor een proactieve benadering. “Een dergelijk project valt in de boedel van de failliete aannemer en onder de beschikking van de aangewezen curator. Hij is degene die een nieuwe aannemer aanwijst”, legt Boonen uit. “De kans bestaat dat deze nieuwe aannemer de lopende overeenkomst niet overneemt of voorwaarden stelt die niet wenselijk zijn. Om dat te voorkomen, zijn we zelf op zoek gegaan naar een goede aannemer. We hebben een jurist ingeschakeld die zelf ook curator is om ons hierbij te begeleiden.”

Lean Omdat de bouwwerkzaamheden tweeënhalve maand hadden stilgelegen, was er wat rumoer in de directe omgeving ontstaan. Boonen vertelt dat KlokBouw daar direct op inspeelde. “KlokBouw heeft als eerste de bouwkeet gepoetst en een stuk gras ingezaaid. Dat lijken misschien kleine dingen, maar daarmee geef je wel een signaal af. Zo kregen we direct een stuk vertrouwen uit de omgeving terug.” De methodiek die Bontenbal eerder hanteerde, was lean bouwen en KlokBouw heeft die werkwijze overgenomen. Dat gebeurde grotendeels met dezelfde onderaannemers, werkvoorbereiders en uitvoerder. Door de Graafse Waard op deze manier te bouwen, is de planning geoptimaliseerd. Ook zijn hiermee de faalkosten gereduceerd.

“Door de directe werkwijze van KlokGroep konden we snel schakelen”

Alex Lagerwaard

Familiebedrijf Boonen vertelt dat de daaropvolgende maanden heftig verliepen. “In korte tijd moesten we zelf enkele aannemers uitzoeken, maar we hadden geen tijd voor een heel gestructureerde aanbesteding. Onze eerste prioriteiten waren het verzamelen van de stukken, maken van een opnamerapport en overleggen met de curator. Ook hadden we te maken met onderaannemers die retentierecht uitvoerden.” Toch lukte het hen om zelf een geschikt bouwbedrijf te vinden. Dat was KlokGroep. Lagerwaard vertelt dat het type organisatie meespeelde bij de keuze. “KlokGroep is net als Bontenbal een familiebedrijf. Dat heb ik ervaren als pluspunt, omdat we door hun directe werkwijze snel konden schakelen.”

KLOKsignaal > GRAAFSE WAARD

KLOKsignaal > GRAAFSE WAARD

Nieuwe start in Graafse Waard Carola Boonen

18