Voorstel aan de Raad
klik hier voor de reactie d.d. 19 november 2007 van Vereniging Dorpsbelang Hees
Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel
12 december 2007 / 222/2007 Fatale termijn: besluitvorming vóór:
N.v.t.
Onderwerp
vervolg voorstel aankoop kassenbedrijf ten behoeve van Park West Programma / Programmanummer
Grondbeleid / 9220 Portefeuillehouder
P. Depla
Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
16 oktober 2007 Samenvatting
Op 7 november 2006 heeft het College de Raad voorgesteld om voor wat betreft de aankoop van het kassencomplex aan de Wolfkuilseweg 200 uit te gaan van de variant waarbij een bouwkavel aan de verkoper wordt gelaten. Dit om de aankoopkosten te reduceren (vraagprijs was € 750.000 voor het volledige perceel en € 450.000 indien er een bouwkavel uit her perceel gelaten wordt). De raad heeft na kamerbehandeling gevraagd om de vraagprijs te onderbouwen middels een taxatierapport. Dat taxatierapport is inmiddels voorhanden en geeft een taxatiewaarde in de huidige toestand van aan €285.000,- n (bij minnelijke verwerving). In verdere gesprekken met de eigenaar van het kassencomplex is gebleken dat het niet lukt de vraagprijs af te stemmen op de getaxeerde waarde. Er resten derhalve nog een aantal mogelijkheden: 1) de situatie laten zoals hij is 2) onteigingstraject opstarten met beperkte slaagkans en lange looptijd (ca. 3 jaar) 3) verwerven “om niet” waarbij de eigenaar een beperkt appartementencomplex mag bouwen (nieuwe optie)
Voorstel om te besluiten
Om te kiezen voor scenario 3 zijnde: 1) Verwerven kassencomplex “om niet”. 2) Toestemming geven voor de bouw van een appartementencomplex van 3,5 laag met een voetprint van ca. 500m2 (14 appartementen). 3) Het resterende terrein (5740m2) als park in te richten vanuit de planexploitatie Park West.
raadsvoorstel van de water 01102008
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding
Het kassencomplex aan de Wolfskuilseweg ligt binnen Park West en domineert de rand in negatieve zin.
Exploitatiegrens Park West Midden
Aanduiding kassencomplex Het terrein is bestemd als kwekerij, het gebruik als kwekerij is feitelijk beëindigd. Bij de tot stand koming van de planexploitatie Rosa de Lima is toegezegd te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om het terrein aan de Wolfkuilseweg 200 te verwerven (hiervoor is ook een budget gereserveerd). Op 7 november 2006 heeft het College de Raad voorgesteld om voor wat betreft de aankoop van het perceel uit te gaan van de variant waarbij een bouwkavel uit het perceel wordt vrijgelaten voor de eigenaar. Op die manier worden de verwervingskosten aanzienlijk gereduceerd. Inmiddels is duidelijk dat het niet lukt om de vraagprijs af te stemmen op de getaxeerde waarde. De getaxeerde waarde is in de huidige staat nl. €
285.000 (zonder bouwmogelijkheid) i.p.v. € 750.000. In het geval de eigenaar de bouwmogelijkheid krijgt voor een woning wil hij zaken doen voor € 450.000,-, ook dit bedrag is hoger dan € 285.000,Indien minnelijke verwerving geen optie lijkt, komt de vraag van verwerving op onteigeningsbasis naar voren. In juridische zin lijkt de onteigening naar inschatting van de gemeenteadvocaat haalbaar, mits het bestemmingsplan de eindstreep haalt. Of het bestemmingsplan de eindstreep haalt is echter twijfelachtig, aangezien in hetzelfde gebied het kassencomplex aan de Bredestraat 72 (handelskwekerij Novio B.v.) nog volop in bedrijf is. Hierdoor bestaat de kans dat de ruimtelijke onderbouwing succesvol onderuit gehaald kan worden in een bezwarenprocedure (gelijkwaardigheidbeginsel). Behalve de onzekere afloop over de ruimtelijke onderbouwing, zijn ook de proceduretijd en hoge kosten nadelen van de onteigeningsvariant. Conclusie: - In het geval er tot minnelijke verwerving overgegaan wordt, corresponderen de vraagprijs en de getaxeerde waarde niet. Derhalve is er geen reële basis om te verwerven. - Een onteigeningsprocedure lijkt juridisch haalbaar indien het bestemmingsplan de eindstreep haalt (wat onzeker is). De lange proceduretijd en bijkomende kosten zijn echter nadelen. Hoe verder? Inmiddels zijn er verdere gesprekken met de eigenaar gevoerd, hierbij is de optie genoemd om het perceel “om niet” te verwerven waarbij de eigenaar een beperkt appartementengebouw op de locatie mag plaatsen. Dit gebouw heeft een voetprint van ca. 500m2 en bestaat uit 3 lagen met een terugliggende 4e laag (penthouse). Per laag komen er 4 appartementen in het gebouw met in de 4e laag 2 penthouses (totaal 14 appartementen):
. Voordeel van deze optie is dat het overige perceel (5740m2) “om niet” naar de gemeente komt en dat er geen sprake is van een privé-tuin maar inpassing van het gebouw in een parkachtige (nog aan te leggen) omgeving. De ontwikkelwaarde van het totale perceel in het geval er een woning gebouwd mag worden, is getaxeerd op 465.000,-. In het geval er een appartementengebouw gerealiseerd mag worden is deze taxatie 415.000,-. Men zou kunnen stellen dat de eigenaar in het nieuwe scenario dus € 415.000,- van de gemeente “krijgt” omdat zij haar medewerking geeft in plaats van aankoop tegen de taxatiewaarde van € 285.000,- Is dit acceptabel? Wij vinden van wel omdat in alle andere gevallen waarbij er een ruimere bestemming aan een kavel wordt toegekend er evenmin aan de gemeente hoeft te worden afgerekend. Verder komen alle ambtelijke kosten die gemoeid zijn met deze ontwikkeling (plankosten, bouw- en bestemmingsplanleges) voor rekening van de ontwikkelaar. Als we de scenario’s scoren op de aspecten: toevoeging kwaliteit Park West, kosten, maatschappelijke waardering en realisatiesnelheid komen we tot het volgende overzicht.
Overzicht score mogelijke scenario’s Scenario
Toevoeging kwaliteit Park West
1) Handhaven huidige situatie 2) Onteigingspoging 3) Aankoop “om niet” met bouwkavel appartementengebouw
Kosten
Maatschappelijke waardering
☺
(±370.000)
Totaal
☺
(0)
☺
Realisatiesnelheid
☺
☺
(0)
☺
In het geval er voor onteigening gekozen wordt zijn de bijkomende proceskosten t.o.v. het taxatierapport ca. 30% bovenop het taxatiebedrag. Scenario 1 en 2 scoren neutraal in de totaalkolom, scenario 3 scoort positief. 1.1 Wettelijk- of beleidskader
Wat de onteigeningsmogelijkheden betreft wordt verwezen naar de juridische bijlage en alinea 2 van de inleiding.
1.2 Relatie met programma
De inrichtingskosten (geraamd op ca. 4 ton) zijn voor 40% subsidiabel. Binnen de planexploitatie Park West is nog € 650.000 aanwezig. Na inrichting blijft er dus ruim 4 ton over, dit kan worden ingezet voor bijvoorbeeld de herinrichting van de parkeerplaats en het doortrekken van het parkachtige karakter bij de sportvelden aan de Rivierstraat. Vanuit het Programma Groen en Water wordt er tevens een voorstel voorbereid voor de verdere inrichting van Park West (ruimere gebiedsbegrenzing dan in het onder 1 aangegeven plaatje). Dit voorstel zal eind 2007 worden voorgelegd aan de Raad.
2
3
Doelstelling
Een voorkeursvariant vast te stellen zodat de onderhandelingen over de aankoop kunnen worden afgerond. Argumenten
Voor het verwerven van het kassencomplex “om niet” en het toestemming geven voor de bouw van een beperkt appartementencomplex. a) De toevoeging van 5740 m2 openbaar park is een belangrijke kwaliteitsimpuls: de huidige situatie domineert de rand van Park West in negatieve zin b) De bouwkavel van ca 500m2 is landschappelijk goed inpasbaar in Hees en Park West. c) Het overblijvende geld als gevolg van het “om niet” verwerven (ca. 4 ton) kan elders in park West worden ingezet.
4
5
6
7
Risico’s
Procedurerisico’s bij bezwaar (vooral vertragingsrisico’s), zie ook bij Communicatie. Financiën
De inrichting van de kavel rondom het appartementengebouw als park kan binnen de financiële kaders van de planexploitatie Park West afgehandeld worden. De huidige planexploitatie Park West richt zich met name op het Middengebied. Communicatie
Door de Vereniging Dorpsbelang Hees is bij brief van 23 mei 2006 gevraagd naar de stand van zaken betreffende het kassencomplex. De Vereniging heeft geen bezwaar ingediend tegen de realisatie van het project Rosa de Lima ook omdat er overeenstemming met Van de Water zou kunnen worden bereikt over aankoop door de gemeente van het complex en er dus uitvoering kon worden gegeven aan een deel van Park West. De Vereniging is daarbij van mening dat het gehele complex moet worden ingezet als park. Om de Vereniging te kunnen antwoorden is het van belang om te weten naar welke variant de voorkeur van de Raad uitgaat. Uitvoering en evaluatie
Uitvoering van het raadsbesluit zal plaatsvinden door het Ontwikkelingsbedrijf van DWS.
College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Secretaris,
mr. Th. de Graaf
P. Eringa
Bijlage(n):
- samenvatting taxatierapport - juridische memo Dirkzwager (op verzoek Dirkzwager van de website verwijderd)
samenvatting taxatierapport wolfkuilseweg 200.doc
Vereniging Dorpsbelang Hees Secretariaat: Schependomlaan 14 6542 RM Nijmegen E-mail:
[email protected] Web-site: www.dorpsbelanghees.nl
Nijmegen, 19-11-2007 Betreft Raadsvoorstel 222/2007
Beste Raadsleden, Jongstleden donderdag werden wij onaangenaam verrast door post van de griffie, betreffende het Raadsvoorstel 222/2007, dat U op de Politieke Avond van aanstaande woensdag 21 november, wordt voorgelegd. Het betreft een voorstel omtrent de aankoop van het kassen-complex aan de Wolfskuilseweg. U hebt precies een jaar geleden het besluit omtrent de aankoop van het kassencomplex door de gemeente, teruggegeven aan het College, met de opdracht een taxatie te laten maken van de waarde van het complex, en een aantal varianten (scenario’s) betreffende het kassencomplex in beeld te brengen, en een nieuw Raadsvoorstel aan de Raad voor te leggen. Inderdaad heeft het college inmiddels aan uw opdracht voldaan in het Raadsvoorstel. Echter in het voorstel voert het college een “nieuwe” variant op in scenario 3, waarbij de bouw van een appartementen-complex wordt mogelijk gemaakt . Dit scenario, waar de voorkeur van het college naar uitgaat, gaat volkomen in tegen de intentie van de opdracht die U het College een jaar geleden gaf: Toen was sprake van de mogelijke bouw van een aantal villa’s; en het was volkomen evident dat de wijk, noch de raadscommissie bebouwing wilde toestaan op het gebied, omdat het ligt in Park West , een groene buffer voor Hees en de wijken in West , waarop in gevolge het bestemmingsplan Hees, de bestemming groen/kwekerij ligt. Wij hebben bovendien geconstateerd, iets waarover in het Raadsvoorstel , met geen woord wordt gerept, maar op de tekening te zien is, dat ook nog eens bebouwing wordt toegestaan aan de Oscar Carré straat, tegenover de Geulstraat ingang. Park West is, zeker gezien de toekomstige ontwikkelingen met de nieuwe stadsbrug , heel hard nodig voor Hees en de drie wijken in West, dat behoeft , zo hopen wij, verder geen betoog. Via de exploitatie in het bouwprojekt Rosa de Lima is 500.000 Euro vrijgemaakt om tot aankoop van de kassen over te gaan door de gemeente (zie Raadsbesluit van 19 juli 2005 Rosa de Lima bebouwing). Er viel door dit bouwproject immers een gedeelte van het gebied weg, dat oorspronkelijk was bedoeld voor toevoeging aan Park West. In ruil daarvoor zou het kassengebied aan de Wolfskuilseweg worden aangekocht door de gemeente en worden toegevoegd aan Park West. De eigenaar van de kassen, heeft van het begin af aan , als voorwaarde voor de verkoop van de kassen aan de gemeente, gesteld dat hem in elk geval de bouw zou worden gegund van een of meerdere villa’s.
De Vereniging Dorpsbelang Hees heeft altijd gewezen op het bestemmingsplan in Hees. De bestemming op het gebied is groen/kwekerij, met dien verstande dat bij sloop van de kassen de bestemming groen zou worden teruggelegd op het gebied en het gebied zou worden toegevoegd aan Park West. Natuurlijk komen wij inspreken as. woensdag avond, maar wij willen u middels deze brief nog even extra wijzen op de volgende argumenten: 1)
2) 3)
4)
5)
6)
7)
8)
Wij hebben een jaar lang gevraagd middels mails en telefoontjes , wanneer het nieuw Raadsvoorstel zou worden voorgelegd , natuurlijk met name omdat wij goed voorbereid ter vergadering zouden willen komen. WIJ KREGEN HET VOORSTEL DRIE DAGEN GELEDEN. Wij beschouwen dit als een overval en het staat geheel haaks op de wijze waarop de Vereniging Dorpsbelang tot nu toe steeds bereid is geweest te overleggen en ook heeft kunnen samenwerken met de gemeente aan de realisering van Park West. De Vereniging blijft bij haar eerder ingenomen standpunt : de gemeente zou de kassen kopen en het vrijgekomen gebied toevoegen aan Park West. Het benodigde geld voor de aankoop is verworven middels de exploitatie van de woningbouw op Rosa de Lima, waarbij een stuk van wat bedoeld was voor Park West, is ingeleverd in ruil voor de aankoop van het kassencomplex en toevoeging van het gebied waar de kassen staan aan Park West. Zoals U kunt zien aan de taxatie waarde die in het voorstel wordt genoemd, drijft de eigenaar de prijs zodanig op, dat de 500.000 uit het Rosa de Lima project, onvoldoende geld is om de kassen aan te kunnen kopen. Dientengevolge zegt het college nu dat ze wel overstag moet gaan voor de voorwaarde “woningbouw toestaan op het gebied van Park West”. Tot onze grote ergernis wordt nergens in het voorstel gesproken over een bestemmingsplan wijziging die ons inziens noodzakelijk is om bouw toe te staan. Wij vermoeden dat het college via andere machtsmiddelen mogelijke bouw wil afdwingen. Bovendien is de tekst volkomen incompleet. Er wordt gesproken over mogelijke bouw van een appartementen-complex , terwijl op de tekening ook huizen staan ingetekend aan de Oscar Carré straat. Dit mochten we zelf ontdekken. Indertijd is met de bouw van een woning aan de Oscar Carré straat tegenover de Geulstraat, op het gebied van Park West dus, duidelijk gemaakt, dat dit absoluut de laatste woning zou zijn, en dat de woning zou dienen als “toezichts mogelijkheid, een soort portierswoning,” voor het Park!!! Hees en de wijken in West worden in de toekomst en vooruitlopend daarop nu al, zwaar op de proef gesteld. De ontwikkelingen aan en rond de Energie weg in de aanloop naar de nieuwe Stadsbrug, zijn zorgwekkend. Bedrijven worden neergezet aan de Heese zijde van de Energieweg en ondertussen moeten wij onze rugdekking in de gaten houden met betrekking tot de bouwdrift van dit college op plekken die bestemd waren voor Groen en Park, om Hees bewoonbaar te houden! Over een betrouwbare overheid gesproken Om dat laatste nog even vast te houden: wat zijn interactief tot stand gekomen bestemmingsplannen en afspraken in projecten (Park West) door de gemeente gemaakt met bewoners groepen, eigenlijk nog waard? Wij gaan niet akkoord met zinsneden als “de toevoeging van 5740 m2 aan Park West geeft het Park en de wijk een grote kwaliteitsimpuls” en “dat gebied komt het Park ten goede omdat de appartementen geen tuin krijgen, maar mooi gesitueerd worden in het Park”!!!! Wij mogen er in de toekomst dus omheen lopen!!!
E.e.a. leidt ons tot de volgende stellingname: De Vereniging Dorpsbelang gaat, zonder enige aarzeling, voor het volgend advies aan de Raad(scommissie): HEES kiest voor Scenario 2 ONTEIGENING. Wij hopen, dat U deze brief goed leest, bespreekt op uw fractie-vergadering en U ons advies ter harte wilt nemen.
Dank U voor uw zorg en aandacht, Namens de Vereniging Dorpsbelang Hees
de voorzitter van het bestuur Dhr. J. van der Mee
Voorzitter van de werkgroep Park West Dhr. A. van den Berg
