Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksári Polgármesteri Hivatal Vagyonkezelési Osztály 1239 Budapest, Grassalkovich út 170.
KÉPVISELŐ-TESTÜLETI ELŐTERJESZTÉS
Javaslat önkormányzati ingatlanon található felépítmény tulajdonjogának elismerésére
Előterjesztő:
dr. Balázs Orsolya osztályvezető Vagyonkezelési Osztály
Az előterjesztést készítette:
Kovács Mihályné osztályvezető helyettes Vagyonkezelési osztály
Az előterjesztés előzetesen egyeztetve: Az előterjesztést megtárgyalja:
Gazdasági és Közbeszerzési Bizottság Ügyrendi és Jogi Bizottság
Testületi ülés időpontja:
2014. december 16.
Ellenjegyzők:
Vittmanné Gerencsér Judit Szervezési és Ügyviteli osztályvezető
Jogi szempontból ellenőrizte:
dr. Laza Margit jegyző
Tisztelt Képviselő-testület! Z. K. (…………...) jogi képviselője kérelmet terjesztett elő jóhiszemű ráépítéssel szerzett tulajdonjogának elismerése és telekalakítás engedélyezése tárgyában. Előzmények: Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzat (a továbbiakban: Önkormányzat) 1/1 arányú, tulajdonát képezik a Budapest XXIII., zártkert 195432 hrsz.-ú 925 m2 nagyságú „ kivett lakóház, szőlő” megnevezésű és a Budapest XXIII., zártkert 195433 hrsz.-ú 924 m2 nagyságú „szőlő” megnevezésű ingatlanok, melyek természetben a Nyír utca, és Temető sor között helyezkednek el. Alakzatukat tekintve vékony csík telkek. Szélességük átlagosan kb. 4-4,5 m, hosszúságuk kb. 220-240 m. Az építési övezeti besorolása: MG-RF. Az ingatlanok tulajdonba adás illetve adásvétel jogcímén kerültek Soroksár Önkormányzat tulajdonába, melyek a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013.évi CXXII. törvény szerint mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek (termőföldnek) minősülnek. A hiteles ingatlan-nyilvántartás adatai szerint a 195432 hrsz.-ú ingatlanon 15 m2 alapterületű lakóház található. Tulajdoni lap szerinti tulajdonosa Soroksár Önkormányzata. Az épülettel kapcsolatban az alábbiakban tájékoztatom a Képviselő-testületet: 1995. március 31.-én készült műszaki leírás és tervdokumentáció szerint az épület a 195430 és 195432 hrsz.-ú ingatlanon helyezkedik el, oly módon, hogy a korábban meglevő bruttó 18 m2 (?) alapterületű téglaépületet engedély nélkül bruttó 30 m2 területűre növelték. E tervdokumentáció alapján az ingatlan (földterület) haszonbérlője - mint építő – V. Sné, ideiglenes jellegű kártalanítási igény kizárása melletti fennmaradási engedélyt kapott, az 1995. április 12-én kelt 102050/2/95 sz. határozattal. (l. sz. melléklet) 1995. április 24-én V. Sné értékesítette a felépítményt és lemondott haszonbérleti jogáról V. B. és neje részére. Adás-vételi szerződés (egymás közötti, kézzel írott, tanú aláírással ellátott) becsatolásra került. (2. sz. melléklet) 1999. május 05-én V. Bné (V. B. nem!!) értékesíti a felépítményt B. K. részére. Az adásvételi szerződést ügyvéd készítette és ellenjegyezte. (3. sz. melléklet) 1999. május 06-tól B. K. (későbbi neve Z. K.) haszonbérlője a telekingatlanok kb. 1/2 részének mely természetben a Nyír u. oldalon található. 2012. október 18-án megtartott helyszíni szemlén az ingatlano(ko)n 50 m2 alapterületű ház megléte kerül rögzítésére a jegyzőkönyvben. (4. sz. melléklet) A 2014. január 25-én készült felmérési vázlat szerint a 195432 hrsz.-ú ingatlanon 60 m2 alapterületű lakóház, valamint ezzel összeépítetten kb. + 45 m2 alapterületű melléképület található, úgy hogy átnyúlik 195430 hrsz.-ú (nem önkormányzati tulajdonú) telekre is. (5. melléklet) A 60 m2 alapterületű lakóház - melynek a fényképfelvételek szerint a tetőtere is beépített - az északi telekszomszéd magáningatlanára nyúlik át. (195427/2 hrsz.). A kb. 105 m2 alapterületű felépítmény 3 db telken helyezkedik el. Az előterjesztés 6. sz. mellékleteként a helyszínen készített fényképfelvételek, 7. sz. mellékleteként a polgármesteri hozzájárulás, 8. sz. mellékleteként nyilatkozatok kerültek csatolásra.
A jóhiszemű ráépítéssel szerzett tulajdonjog elismerésével kapcsolatban az alábbiak szerint tájékoztatom a Képviselő-testületet: Ráépítés: Ráépítőnek azt nevezzük, ha valaki más (jelen esetben az Önkormányzat, korábban a Magyar Állam) tulajdonában álló, idegen földre épít. a.) Rosszhiszemű Ráépítő: ha tudja, vagy a körülményekből tudnia kell/kellett, hogy az építkezésre nem jogosult. b.) Jóhiszemű Ráépítő: ha birtokában van az építéshez szükséges hatósági engedélyeknek, tulajdonosi hozzájárulásnak. Tárgyi ügyben a mellékelt okiratok, dokumentumok állnak rendelkezésre. A ráépítés idején hatályos Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény ide vonatkozó szakaszai az alábbiak szerint rendelkeznek a ráépítésről: „137. § (1) Ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására. (2) A ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg. (3) Ha valaki a más tulajdonában levő épületet bővíti, ahhoz hozzáépít vagy azt átépíti, vagy ha az idegen földön már épület áll, a ráépítéssel - a felek eltérő megállapodása hiányában - közös tulajdon keletkezik. A ráépítő tulajdoni hányadát az egész ingatlan értékéből a ráépített részre eső érték aránya alapján kell megállapítani. (4) A ráépítő tulajdonszerzésére vonatkozó szabályokat [(2)-(3) bekezdés] nem lehet alkalmazni, ha a ráépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást. 138. § (1) Ha a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, köteles annak forgalmi értékét a földtulajdonosnak megtéríteni; ha pedig a ráépítő földhasználati jogot szerzett, a föld használatáért köteles ellenértéket fizetni. Ha a ráépítő nem szerzi meg az egész föld tulajdonjogát, a ráépítéssel okozott értékcsökkenésért is köteles a földtulajdonosnak kártalanítást fizetni. (2) (3) A ráépítésre egyébként a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni. ..... 109. § (1) Ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd - választása szerint - követelheti, hogy a túlépítő a) a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást, b) a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható, vagy c) az egész földet vásárolja meg. (2) A szomszéd az egész földjének megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha a) a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik, b) a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik. 110. § (1) Ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd a 109. § (1) bekezdésében meghatározottakon kívül választása szerint - követelheti, hogy a túlépítő a) saját földjét és az épületet a gazdagodás megtérítése ellenében bocsássa tulajdonába, vagy
b) az épületet bontsa le. (2) A szomszéd az épület lebontását akkor követelheti, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. A lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik; megilleti azonban a beépített anyag elvitelének a joga. 111. § (1) A bíróság a túlépítés következményeit a szomszéd választásától eltérően is megállapíthatja; nem alkalmazhat azonban olyan megoldást, amely ellen mindkét fél tiltakozik.” Az Önkormányzati tulajdonú 195432 helyrajzi számú ingatlanra valamennyi felépítmény tulajdonjoga teljes alapterületben nem ismerhető el, tekintettel arra, hogy az 3 db önálló telken helyezkedik el. A felépítmény tulajdonjogának elismeréséhez az is szükséges, hogy az építmény, tartós fennmaradásra alkalmas legyen, melynek igazolására csak és kizárólag a végleges jellegű, feltétel nélküli fennmaradási engedély fogadható el. Az Önkormányzati telken levő felépítmény pontos területét a mellékelt felmérési vázrajz nem ábrázolja. Amennyiben a Képviselő-testület úgy határoz, hogy a felépítmény tulajdonjogát - alapterületének pontos ismerete mellett - jóhiszemű ráépítésként elismerné, akkor - az önkormányzatnak meg kell téríteni a gazdagodásának értékét, (meg kell venni a felépítmény tulajdonjogát) tekintettel arra, hogy Z. K. részére használati jog (a telekre) nem biztosítható, mert a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013.évi CXXII. törvény szerint nem minősül földművesnek, vagy - értékesíteni kellene a telket Z. K. részére, azonban elővásárlási joga a mezőgazdasági hasznosítású földre nincs. Elővásárlási jog illeti meg: a) az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében b) a földet használó olyan földművest, ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül, bb) aki helyben lakónak minősül, vagy bc) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van; c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül, d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül; e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van. Valamint a Fővárosi Önkormányzat is elővásárlási joggal rendelkezik. Ha a Képviselő-testület a felépítmény tulajdonjogának elismerése mellett a telekértékesítés mellett dönt, akkor speciális eljárást kell lefolytatni, mely eredménye lehet az is, hogy kívülálló harmadik személy szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Z. K. a földingatlannak nem bérlője, tekintettel arra, hogy haszonbérleti szerződése 2013. január 1-vel hatályát vesztette. A kérelmezett telekalakítás ügyében tájékoztatom a Képviselő-testületet, hogy a 25/2003.(VII.18.) Ök. sz. rendelettel jóváhagyott Budapest XXIII. Kerületi Városrendezési és Építési Szabályzat
(KVSZ) hatályos 73. §-a, illetve a 22. sz. táblázatának rendelkezései alapján telekalakítás (egyesítés és megosztás) csak abban az esetben engedélyezhető, ha a kialakuló telek területe 800 m2 (vagy annál több) lesz és a kialakuló telek szélessége eléri a 16 m-t. A telekmegosztási eljárásba a szomszédos magántulajdonú ingatlan tulajdonosait is be kell vonni annak érdekében, hogy a kialakuló telek szélessége elérje a szükséges méretet. A rendezendő ingatlanok mező és erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülnek, ezért azok művelési ág megváltoztatása is szükséges. (művelés alóli kivonás) Tekintettel azonban a bekövetkezett változásokra, az egyesítés csak akkor lehet részleges megoldás, ha a lakóház pontos adatai ismertté válnak. Figyelembe kell venni, hogy telekegyesítés is csak úgy engedélyezhető, ha telekhatár az épületet nem keresztezi. HATÁROZATI JAVASLAT Budapest Főváros XXIII. kerület Soroksár Önkormányzat Képviselő-testületének ……/2014. (XII. 16.) határozata a Budapest XXIII., 195432 hrsz.-ú 925 m2 területű, kivett, lakóház, szőlő megnevezésű ingatlanon található felépítmény tulajdonjogának elismerésével kapcsolatos döntéséről A Képviselő-testület úgy dönt, hogy I. Z. K. ………… szám alatti lakos, a 195432 hrsz.-ú ingatlanon jóhiszemű ráépítéssel szerzett tulajdonjogát ........m2 alapterületű ingatlan tekintetében .............dokumentumok alapján elismeri, és a.) értékesíti a 195432 hrsz.-ú ingatlant Felkéri a Polgármestert vételi ajánlat érkezését követően új előterjesztés készítésére Felelős: Geiger Ferenc Határidő: vételi ajánlat kézhezvételétől számított ....nap b.) megtéríti gazdagodását Felkéri a Polgármestert szakértői szakvélemény készíttetésére és új előterjesztés készítésére Felelős: Geiger Ferenc Határidő: 2015. március 30. II. Z. K. ……….. szám alatti lakos, a 195432 hrsz.-ú ingatlanon jóhiszemű ráépítéssel szerzett tulajdonjogát nem ismeri el. Felkéri a Polgármestert az ügyfél értesítésére és az ingatlan kiürítése iránt peres eljárás megindítására Felelős: Geiger Ferenc Határidő: 2015. március 30. Az előterjesztést a Képviselő-testület döntési hatáskörben tárgyalja, a határozati javaslat elfogadásához egyszerű többség szükséges. Budapest, 2014. december 1.
Kovács Mihályné az előterjesztés készítője Mellékletek:1- 8 ig tulajdoni lapok
dr. Balázs Orsolya előterjesztő
