Kennisdossier All-inclusive pensionvoorziening
Samenstelling Actiz: Dirk Holtkamp Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg: Penny Senior Platform31: Netty van Triest, Annemiek Lucas, Annette Duivenvoorden
Den Haag, 22 mei 2014
Inhoud 1. Herbestemmen van zorgvastgoed................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 3 1.2 Vraag naar verzorgd wonen .......................................................................................................... 3 1.3 Gevolgen voor verzorgingshuizen ................................................................................................. 3 1.4 Scenario’s voor herbestemming zorgvastgoed ............................................................................. 4 2. Omzetten van verzorgingshuizen naar nieuwe woonzorgconcepten .................................................. 4 2.1 Mogelijkheden ............................................................................................................................... 4 2.2 Mogelijke arrangementen .............................................................................................................. 5 3. All-inclusive woonconcept ................................................................................................................... 5 3.1 Product .......................................................................................................................................... 5 3.2 Varianten van all-inclusive woonconcepten .................................................................................. 6 3.3 Zelfstandig of onzelfstandig ........................................................................................................... 6 4.
Knelpunten....................................................................................................................................... 7 4.1 Gebouw / technisch ....................................................................................................................... 7 4.2 Financiering ................................................................................................................................... 8 4.3 Wet- en regelgeving ...................................................................................................................... 9 4.4 Doelgroep / vraag ........................................................................................................................ 10
1. Herbestemmen van zorgvastgoed 1.1 Aanleiding Het kabinet voert de komende jaren ingrijpende hervormingen door in de opzet en financiering van de langdurige zorg. Scheiden van wonen en zorg wordt stevig ingezet. Sinds 1 januari 2014 worden er geen indicaties voor zorgzwaartepakket (ZZP) 1 tot en met 3 afgegeven en ook wordt er een forse vermindering van de indicaties voor ZZP4 beoogd. Dit betekent dat mensen met een lichtere zorgvraag niet meer in aanmerking komen voor verblijf in een AWBZ-instelling. Dit gaat de komende jaren een grote impact hebben. Naar verwachting is de groei van het aantal thuiswonende zorgvragers bijna 60.000 ouderen op de korte termijn (vijf tot acht jaar). In combinatie met de vergrijzing, zullen de komende jaren in totaal 100.000 ouderen die voorheen in het verzorgingshuis verbleven, zelfstandig blijven wonen. Hierdoor neemt de vraag naar vormen van verzorgd wonen toe. Dit wordt nogmaals benadrukt door het advies Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn (Maak link naar dit advies) van de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (januari 2014).
1.2 Vraag naar verzorgd wonen Verzorgd wonen houdt in dat zorg- en hulpverlening vanuit een nabijgelegen steunpunt kan worden geleverd. In de Monitor Investeren voor de Toekomst (LINK NAAR http://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/rapporten/2013/06/06/monitor-investeren-voorde-toekomst-2012.html) die het ministerie van BZK heeft laten uitvoeren, wordt voor de periode tot 2021 een forse opgave aan geschikte woningen voorspeld, met name op het gebied van verzorgd wonen. In 2012 is een tekort geconstateerd van 40.000 woningen in dit segment hetgeen zonder 1 ingrepen zal oplopen tot 130.000 woningen in 2030, evenzoveel als de huidige hele voorraad. Het is niet realistisch te veronderstellen dat de vraag naar geschikte woningen voor ouderen op korte termijn beantwoord zal worden door een grote stijging in nieuwbouwproductie. Corporaties die tot nu toe in dit segment investeerden, zijn terughoudend geworden. In de particuliere sector vormt de financiering door banken een belemmering. Daarbij speelt het probleem dat eigenaar-bewoners hun woning slecht kwijtraken in de vastzittende koopmarkt. Op korte termijn lijken kansen vooral te liggen in het opplussen van de particuliere woningvoorraad, een gebiedsgerichte aanpak van wonen-zorgwelzijn en de upgrading van bestaande wooncomplexen tot verzorgd wonen.
1.3 Gevolgen voor verzorgingshuizen Het gevolg van deze versnelde verschuiving van intramuralisering naar extramuralisering is dat een groot aantal verzorgingshuisplaatsen leeg zullen blijven. De schatting is dat op een termijn van vijf tot 2 acht jaar er 58.000 intramurale plaatsen in de ouderenzorg worden opgeheven. Het afgelopen jaar hebben de meeste zorgkantoren al geanticipeerd op de aangekondigde versmalling van de AWBZ en minder ‘zorg’ ingekocht voor de lagere zorgzwaartedoelgroepen. Dit leidde tot leegstand in verzorgingshuizen en sluiting van de eerste verzorgingshuizen. Andere zorgvastgoedeigenaren zijn bezig met de vraag welke huizen zij de komende drie jaar zullen afstoten of herbestemmen naar een andere functie. Hierbij spelen zowel maatschappelijke als financiële belangen. Woningcorporaties bezitten ruim vijftigduizend wooneenheden in verzorgingshuizen; de helft van het totale aantal.
1 2
Kamerbrief van de minister voor Wonen en Rijksdienst, 6 juni 2013 Brief van de staatssecretaris van VWS, 25 april 2013
De Raad voor de Leefomgeving spreekt van drie soorten risico’s voor eigenaren van zorgvastgoed, die zich richten op het leveren van zorg aan mensen met lichtere zorgindicaties: Exploitatierisico’s nemen toe door een afnemende (zekerheid over de) omvang van de omzet de komende jaren; Boekwaarderisico’s nemen toe door de afgenomen zekerheid van verhuur en omzet, waardoor de boekwaarde van zorgvastgoed afneemt; (Her)financieringsrisico’s worden groter door de afgenomen zekerheid van inkomsten. Financiers (banken, beleggers) en waarborgende instanties (zoals gemeenten, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Waarborgfonds voor de Zorgsector) verwerken deze onzekerheid door in de kosten van (her)financiering van zorgvastgoed Zorgvastgoedeigenaren moeten zich bezinnen op de vraag wat te doen met het leegkomende vastgoed. Adviesbureau Berenschot heeft begin 2013 berekend dat sluiting dreigt voor ruim 800 verzorgingshuizen. Sluiting is bovendien geen wenselijke oplossing. Het herbestemmen van verzorgingshuizen is een belangrijke oplossing voor het zoeken naar alternatieve woonvormen voor het traditionele verzorgingshuis.
1.4 Scenario’s voor herbestemming zorgvastgoed Voor het herbestemmen van zorgvastgoed zijn grofweg drie scenario’s denkbaar: 1. verkoop of verhuur voor een andere bestemming of andere doelgroepen; 2. bestemmen voor een hogere ZZP (heeft het Zorgkantoor ruimte voor hogere productieafspraken?) of; 3. omvormen naar een nieuwe woonvorm voor ouderen (Is er markt en aantrekkelijk prijs/kwaliteit verhouding? In dit kennisdossier wordt verder ingegaan op het derde scenario: het omzetten van de verzorgingshuizen naar nieuwe woonzorgvormen voor ouderen.
2. Omzetten van verzorgingshuizen naar nieuwe woonzorgconcepten 2.1 Mogelijkheden Één van de mogelijkheden voor het herbestemmen van bestaande verzorgingshuizen is het omvormen naar Verzorgd Wonen concepten. Panteia onderscheid in haar onderzoek drie varianten van woonzorgarrangementen in voormalige verzorgingshuizen: 1. Een deel van het verzorgingshuis wordt aan mensen zonder een intramurale indicatie verhuurd. Zij krijgen thuiszorg geleverd. Dit is vergelijkbaar met een aanleunwoning: bewoners hebben een apart huur- en thuiszorgcontract. 2. Het gehele verzorgingshuis wordt verhuurd als appartementengebouw. Er zijn geen intramurale indicaties en er worden diensten geboden op basis van thuiszorg. Bewoners hebben een apart huurcontract en een apart contract voor de thuiszorg. 3. Het zogenaamde “fluïde wonen” waarbij een woning van extramuraal naar intramuraal kan worden omgezet: mensen huren een appartement, eventueel met lichte vormen van zorg of ondersteuning. Zij kunnen hier blijven wonen, ook bij fysieke achteruitgang. Zelfs als de zorgvraag dusdanig groot wordt dat er een indicatie komt voor intramuraal wonen.
In deze bovenstaande woonvormen is er sprake van een combinatie van wonen en zorg. De concepten lossen niet alleen de leegstand in verzorgingshuizen op, maar vergroten ook het aanbod aan extramuraal verzorgd wonen. Het ontwikkelen van nieuwe woonzorgconcepten zonder indicatie (door het scheiden van wonen en zorg) betekent dat verzorgingshuiseenheden, net als woningen, in de verhuur worden gebracht. De zorgaanbieder staat dan voor de vraag of ze zelf de individuele verhuur doet of dit laat uitvoeren door de corporatie. Dit hangt meestal af van de eigendomssituatie van het vastgoed. Woningcorporaties en zorgorganisaties moeten hier samen uit zien te komen door samenwerking en afspraken. De klant zoekt een integraal antwoord waarvan zowel wonen als zorg onderdeel uitmaakt. Dit vraagt van zorgorganisaties en corporaties een goed gecombineerd aanbod. De doelgroep voor dit type woningen blijft namelijk een groep die een combinatie van wonen en zorg nodig heeft. Het aanbieden van een totaalpakket van wonen en diensten kan een oplossing bieden voor het leegkomende vastgoed (bron KCWZ).
2.2 Arrangementen Het aanbod van wonen in combinatie met diensten (en waar nodig zorg) moet op een nieuwe manier worden vormgegeven. De kosten van wonen en verblijf in het verzorgingshuis worden straks volledig in rekening gebracht. Het is de vraag of de cliënt dit wil en kan betalen. Klanten betalen voor de huur van de woning en de geleverde diensten. Deze diensten omvatten maaltijden, schoonmaak van het appartement en algemene ruimten, linnenverzorging, receptie en eventueel het winkeltje. Deze ‘verblijfskosten’ worden door het wegvallen van de vergoeding van de extramurale AWBZ volledig in rekening gebracht bij de cliënt. Er zijn inmiddels twee typen arrangementen: Full-service: de cliënt is verplicht het volledige servicepakket af te nemen. Het voordeel is dat het servicepakket voldoende omvang behoudt om geëxploiteerd te worden en geeft zekerheid over de inkomsten en uitgaven voor langere periode. Het ontzorgt het leven van de cliënt. Het nadeel is dat cliënten niet altijd gebruik willen maken van het gehele servicepakket. À la carte: de cliënt bepaalt zelf welke diensten hij afneemt en betaalt naar gebruik. De cliënt heeft meer keuzevrijheid en zeggenschap heeft over welke diensten hij wil gebruiken. Het nadeel is dat het volume voor de aanbieder waarschijnlijk lager komt te liggen, waardoor de productprijs omhoog moet om financieel uit te komen. Dit kan betekenen dat de organisatie niet meer in staat is om de exploitatie rond te krijgen. In dat geval moeten cliënten buiten de deur hun dienstverlening zoeken, wat ten koste gaat van de aantrekkelijkheid van het concept. (bron: verslag rondetafel) Het full-service concept, ook wel All-inclusive concept, diepen we in dit kennisdossier verder uit.
3. All-inclusive woonconcept 3.1 Product Voor ouderen is het verzorgingshuis oude stijl aantrekkelijk vanwege het All-inclusive concept. Zij hoeven zich geen zorgen te maken over de prijs, want deze is voor rekening van de AWBZ. In de nieuwe situatie komt de rekening volledig bij de huurder te liggen, en juist daar zit een groot knelpunt. Het is een hele klus om in het oude verzorgingshuis een kostendekkend concept neer te zetten dat meerwaarde heeft voor de klanten. De kloof tussen kosten en kwaliteit is groot. Het is te duur voor wat je ervoor krijgt, het aantal gegadigden zal afnemen en de omzet zal hoe dan ook fors dalen. De klant heeft wel degelijk interesse in een totaalpakket:zorg én wonen én dienstverlening. De transformatie van het verzorgingshuis is daarmee dan ook niet alleen een vastgoedprobleem. Voor een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening, betaalbaar voor de laagste inkomens, moet de kostenstructuur van het verzorgingshuis onder het mes.
Het bestaande verzorgingshuis is geen erg handig gebouw. Van ontmoetingsruimten, restaurant en activiteitenruimten kan nog worden gezegd dat zij een functie hebben voor de bewoners. Zij kunnen doorberekend worden in de dienstverlening. Brede gangen, behandelruimten, opbergruimten, personeelsruimten, kantoren enzovoorts zitten de transformatie van het verzorgingshuis naar een nieuw woonzorgconcept in de weg. Lees meer over de betaalbaarheid van all-inclusive concepten in het artikel ‘Een betaalbaar fullservice arrangement’
3.2 Varianten van all-inclusive woonconcepten Het huidige verzorgingshuis is een full‐serviceconcept en dat maakt het aantrekkelijk voor ouderen. De kosten van dit pakket zijn helaas te hoog voor de portemonnee van de meeste ouderen. Het is de vraag of het lukt om een betaalbaar all-inclusive concept te ontwikkelen. Een alternatief kan worden gevonden in maatwerkconcepten. Maatwerk betekent dat de klant zelf bepaalt waar hij of zij aan bijdraagt en behoefte aan heeft en daarmee niet bereid is te betalen voor een ander / of het collectief. Het beleid van de overheid heeft veel invloed op de toekomstige mogelijkheden van het verzorgingshuis. Houdt de overheid bepaalde collectieve gebouwgebonden verstrekkingen in stand, dan is het verzorgingshuis als “bezoekadres” interessant. Maar de toekomst van het verzorgingshuis blijft onvoorspelbaar Meelift scenario Een betaalbaar all-inclusive arrangement op basis van scheiden wonen en zorg is haalbaar in het “meelift scenario”. De essentie is dat een zorgaanbieder een huis in stand houdt voor intensieve AWBZ zorg met een dekkende exploitatiebegroting. Dit huis biedt vervolgens een aantal plaatsen scheiden wonen en zorg aan waarbij de exploitatie gedekt is uit de extra marge. Het full‐service arrangement lift dus mee op de intramurale exploitatie. De exploitatiebegroting van het huis wordt losgekoppeld van die van scheiden wonen en zorg. Kosten en uitgaven zijn transparant en het risico calculeerbaar. Zolang het aantal plaatsen scheiden wonen en zorg beperkt blijft, is de exploitatie houdbaar. Wordt dit aantal te groot, dan zakt de reguliere exploitatie door de bodem. Een goedkoop maatwerk arrangement is hier ook goed denkbaar. Maaltijden kunnen bijvoorbeeld goedkoop worden aangeboden. Dit meelift scenario biedt veel kansen, mits goed uitgewerkt. De oogst van dit scenario moet vooral gewaardeerd worden op basis van het aantal ouderen dat er mee geholpen is en niet in termen van omzet. Je moet het als organisatie vooral willen aanbieden vanuit je maatschappelijke rol. De meeste verzorgingshuizen die nu starten met scheiden wonen en zorg, doen dit binnen het meelift scenario: men heeft leegstand en vult die op door appartementen te verhuren in combinatie met thuiszorg en een basisarrangement aan diensten. Flexibel scenario Een tweede scenario is het “flexibele scenario”. Er is geen intramurale basis meer. Het verzorgingshuis nieuwe stijl biedt alleen scheiden wonen en zorg. Dit is een lastige opdracht. Om het betaalbaar te maken, moet er fors gekort worden op de dienstverlening en de algemene kosten. Dit heeft dus ook grote gevolgen voor de (inrichting van de) organisatie. Dan nog zal het prijsplaatje hoog zijn. Ook in dit flexibele scenario is het mogelijk een all-inclusive concept aan te bieden of te kiezen voor meer maatwerkarrangementen. Maar de kosten van beide liggen boven die van het meelift concept.
3.3 Zelfstandig of onzelfstandig Een voormalig verzorgingskamer kan zowel als zelfstandige of als onzelfstandige woning worden verhuurd. Voor nieuwere verzorgingshuizen is dit bouwtechnisch vaak makkelijker dan bij oudere
verzorgingshuizen. Maar ook deze kennen vaak kleine eenheden die wel als zelfstandige woning worden verhuurd. Zolang er maar een woon(slaap)kamer, eigen toilet en kitchenette is. Indien de huurprijs beneden de 681 euro (prijspeil 2013) is, kunnen bewoners mogelijk huursubsidie krijgen. Huurtoeslag is mogelijk voor zelfstandige woonruimtes waarbij de bewoner beschikt over een eigen ingang (een eigen toegangsdeur die van binnen en buiten op slot kan), toilet en kookgelegenheid. Door het eigen huisnummer dat aan zelfstandige wooneenheden in woonzorgcomplexen is toegekend, wordt het eenvoudiger om huurtoeslag te verkrijgen. Het inkomen van de huurder wordt namelijk getoetst aan de hand van het verzamelbedrag van alle mensen die op één huisnummer staan ingeschreven. Indien het verzamelinkomen te hoog is, wordt geen huurtoeslag toegekend. Waar voorheen mogelijk alle eenheden in het complex onder één huisnummer stonden ingeschreven in de GBA, heeft nu iedere bewoners een eigen adres. Voldoen de appartementen niet aan de criteria voor zelfstandige ruimten, dan kunnen ze verhuurd worden als onzelfstandige eenheden. Onder voorwaarden kan ook voor onzelfstandige eenheden huursubsidie verkregen worden, maar dat is wel ingewikkelder. Huurders van onzelfstandige woonruimtes ontvangen geen huurtoeslag, tenzij het gaat om een zogenaamd aangewezen woongebouw. Het gaat dan om een onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woongebouw of woning, en verhuurd wordt ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm. Het gehuurde moet volgens de wet bovendien eigendom van en aan de huurder verhuurd zijn door een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is. Ook een zorginstelling die de onzelfstandige woonruimte van een woningcorporatie huurt, kan (vrijgekomen) onzelfstandige woonruimte (onder)verhuren zonder het recht op huurtoeslag in gevaar te brengen.
4. Knelpunten Woningcorporaties en zorginstellingen die het bestaande zorgvastgoed willen herbestemmen lopen tegen een aantal knelpunten aan. Zij worden geconfronteerd met nieuwe wet- en regelgeving die niet past bij de wijze waarop het vastgoed oorspronkelijk is neergezet (op basis van financiering uit de AWBZ en met grote algemene ruimten). Er zijn wel corporaties en zorginstellingen die gezamenlijk bezig zijn om de huizen te transformeren, maar zij zijn vaak nog niet in staat om de voormalig verzorgingshuizen kostendekkend te exploiteren als (zorg)appartementen. Dit komt naar voren uit het onderzoek Belemmeringen bij het opzetten van woonzorgarrangementen voor senioren van onderzoeksbureau Panteia (februari 2014). Hieronder volgen de belangrijkste knelpunten in het opzetten van all-inclusive woonconcepten.
4.1 Gebouw / technisch Scheiden wonen en zorg betekent dat cliënten huur betalen voor hun woonruimte en zelf verantwoordelijk zijn voor het huishouden. Dit stelt eisen aan de woning, waaraan het verzorgingshuis meestal niet voldoet. Denk bijvoorbeeld aan kookgelegenheid, eigen water-, gas- of elektriciteitsmeter, eigen CAI of internet aansluiting en een wasmachine aansluiting. Appartementen in een traditioneel verzorgingshuis bieden meestal geen of slechts beperkte mogelijkheid om zelf te koken. Vaak is er een kleine pantry met plaats voor een kookplaatje. Soms biedt een appartement ruimte om een keukenblok toe te voegen. Er was in het verzorgingshuis geen noodzaak om per bewoner het verbruik aan gas, water en elektriciteit te registreren. Dit kan natuurlijk aangepast worden, maar dat is een kostbare ingreep. Het gasgebruik van de verwarming kan eventueel door warmtemeters worden gemeten, zodat er geen individuele verwarming nodig is. Grootschalig renoveren, zoals het samenvoegen van appartementen, lijkt weinig kansrijk omdat de kosten vaak te hoog liggen en deze volledig ten koste komt van de organisatie. Ook speelt hier vaak de discussie wie deze investeringen op zich neemt, de corporatie of zorgorganisatie (in het geval van huur van een corporatie).
4.2 Financiering Een van de grootste knelpunten voor het omzetten van verzorgingshuisplaatsen naar all-inclusive concepten is de financiering. Om verschillende redenen is het rendement (vaak) lager dan door de investeerders wordt geëist. Dit is bijvoorbeeld het gevolg van de kosten van algemene ruimten in het gebouw, woningaanpassingen, brandveiligheidseisen en dergelijke. Zeker bij bestaande bouw, waar soms nog hoge boekwaarden aanwezig zijn die moeten worden terugverdiend. De verzorgingshuizen zijn gebouwd om na dertig of vijftig jaar weer gesloopt te worden. Daarom werden ze tot nul afgeschreven, er kan immers geen opbrengst gegenereerd worden door de verkoop van het pand na dertig of vijftig jaar. De hoge jaarlijkse afschrijving werd doorberekend in de huurprijs, die daardoor niet conform het huidige woningwaarderingsstelsel was. De zorgaanbieder huurde het volledige gebouw. De zorg en huur van zowel de kamers/appartementen als de algemene ruimten werden betaald vanuit de AWBZ. De leegstand die ontstaat zal ook, door de invoering van de Normatieve Huisvestingscomponent, niet langer vergoed worden. Investeringen voor woningaanpassingen Zoals gezegd is het aanpassen van eenheden naar zelfstandige woningen vaak kostbaar. De kosten die dit met zich meebrengt komen volledig voor rekening voor de zorgorganisatie of corporatie. Dit maakt het lastig een betaalbaar concept te ontwikkelen. Er zijn ook verzorgingshuizen waarin weinig aanpassingen nodig zijn om over te gaan tot zelfstandige verhuur. Een manier om investeringen te genereren voor de verbouw en aanpassingen van eenheden is door energieneutraal te renoveren. Energiesprong werkt in haar programma aan ‘Nul op de meter’. Door dit in zorgvastgoed te realiseren kunnen energiekosten gebruikt worden voor investeringen in het vastgoed (bron: http://energiesprong.nl/zorg/). Kosten van de gemeenschappelijke ruimten De algemene ruimten zijn vaak een knelpunt in de financiering. Daarvoor zijn verschillende oplossingen mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan het verhuren van ruimten aan derden, het bieden van een abonnement aan huurders waarmee ze meebetalen aan de algemene ruimte of het exploiteren van het wijkrestaurant als buurtvoorziening. Inzet van vrijwilligers en zelfbeheer kan ook een oplossing zijn om de kosten te dekken. Verhuurderheffing Deze heffing richt zich op verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector; dat wil zeggen woningen met een huur onder de grens voor de huurtoeslag (voor 2013: 681,02 euro per maand). De verhuurdersheffing wordt geheven bij verhuurders van meer dan 10 huurwoningen. Onzelfstandige woonruimten voor ouderen zijn van de heffing uitgesloten. Door de scheiding van wonen en zorg vallen ook zorginstellingen die appartementen verhuren onder deze belastingheffing. Vennootschapbelasting Daarnaast hebben eigenaren van verzorgingshuizen ook te maken met het feit dat zij sinds 2012 Vennootschapsbelasting (vpb) moeten betalen over zorgvastgoed. Voorheen was dit niet het geval. Doordat zorgvastgoed tot nul wordt afgeschreven wordt de fiscale waarde op een gegeven moment hoger dan de economische waarde. De fiscus gaat namelijk uit van een afschrijving tot 30%. Zodoende moet er over de laatste 30% vpb betaald worden, terwijl die waarde niet overeenkomt met hoe het gebouw in de boeken staat. Daarnaast worden eigenaren ook getroffen door het feit dat maximaal €20.000,- aan rentelasten van de belasting afgetrokken kan worden. Zorgvastgoed is vaak voor 100% met geleend geld gefinancierd. Hierdoor valt de vpb hoger uit. Bepalen huurprijs Het bepalen van de hoogte van de huurprijs voor de individuele appartementen is een belangrijk onderdeel in het verdienmodel. Er zijn enerzijds regels hoe een huurprijs bepaald moet worden, maar er is ook een markt; welke prijs zijn ouderen bereid te betalen of wat is voor hen maximaal mogelijk? Als de huurprijs en prijs van bijkomende diensten en leveringen niet in overeenstemming zijn met de
geboden kwaliteit, lukt het niet om klanten te verleiden om een appartement te huren. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt hoeveel punten een woning krijgt en hoeveel huur maximaal gevraagd kan worden (niet meer dan de maximaal redelijke huur). Ook een klein appartement kan al een behoorlijk aantal punten verzamelen o.a. door gebruik te maken van de serviceflattoeslag. Woningwaarderingsstelsel Elk jaar stelt het ministerie van BZK de maximumhuurprijs vast die bij een bepaalde woningkwaliteit hoort. Met het woningwaarderingsstelsel (wws), ook wel 'puntenstelsel' genoemd, wordt de kwaliteit van een huurwoning uitgedrukt in een puntenaantal. Met behulp van dit puntenaantal kan in de tabel 'Maximale huurprijsgrenzen' afgelezen worden wat de maximale huurprijs van de woning mag zijn. Het WWS geldt zowel voor zelfstandige woningen als onzelfstandige woningen (kamers). Het Woningwaarderingsstelsel maakt het mogelijk voor zelfstandige woningen de woningwaardering met maximaal 35% te verhogen, als in de huurovereenkomst minimaal een aantal extra voorzieningen en diensten is vastgelegd. Deze regeling wordt omschreven als een regeling voor serviceflatwoningen. In de huurovereenkomst moeten ten minste de volgende voorzieningen en diensten zijn opgenomen: een alarmeringsinstallatie, waarbij permanent iemand aanwezig moet zijn om actie te ondernemen; maaltijden die door de verhuurder worden verstrekt in de woning of in een gemeenschappelijke ruimte; het leveren van (para)medische zorg van eenvoudige aard. Hiertoe moet minimaal iemand met een geldig EHBO-diploma permanent beschikbaar zijn; een recreatieruimte voor de bewoners en een logeerruimte voor de bezoekers, die zodanig zijn ingericht dat zij overeenkomstig de bestemming door de huurders of gasten kunnen worden gebruikt. De zelfstandige woonruimte moet deel uitmaken van een woongebouw. De voorzieningen moeten deel uitmaken van dit woongebouw of binnendoor bereikbaar zijn via bijvoorbeeld een loopbrug of corridor. Het woningwaarderingsstelsel is verder ongewijzigd van toepassing. Dat wil zeggen dat de gemeenschappelijke ruimten ook meetellen op de andere onderdelen van het woningwaarderingsstelsel en de bijbehorende punten worden verdeeld over het aantal woningen.
4.3 Wet- en regelgeving Toewijzingsbeleid Door het verhuren van zelfstandige eenheden in verzorgingshuizen kunnen corporaties en zorgorganisaties te maken krijgen met de wettelijke toewijzingsregels. Vanaf 1 januari 2011 moeten woningcorporaties minimaal 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen tot maximaal € 34.678 (belastbaar jaarinkomen van het huishouden). Als corporaties teveel woningen toewijzen aan mensen met een hoger inkomen, dan volgen er sancties. College Sanering Een zorgaanbieder die in een complex stopt met het leveren van intramurale zorg en overgaat tot verhuur van de kamer of het appartement aan een individuele huurder, moet dit melden aan het College Sanering Zorginstellingen. Dit hoeft niet voor elke eenheid te gebeuren maar kan op grond van het woningwaarderingstelsel (WWS) een keer gedaan worden. Daarbij hoort een berekening waarop het college dan een goedkeuring zal afgegeven met een prijs die voor alle gelijkwaardig te verhuren ruimtes overeenkomstig is. Het College Sanering Zorginstellingen verleent goedkeuring als de huurprijs tenminste 70% bedraagt van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. Meer huur vragen mag, voor minder dan 70% dient het college expliciet goedkeuring te geven.
Bestemmingsplannen Een lastig vraagstuk kan zich voordoen als het gaat om het bestemmingsplan. Voor een intramurale locatie staat in het bestemmingsplan vrijwel altijd de bestemming ‘maatschappelijke doeleinden’. Op het moment dat er op deze locatie zelfstandige verhuur gaat plaatsvinden, doet zich de vraag voor of de bestemming gewijzigd moet worden in ‘wonen’ of ‘wonen en maatschappelijke doeleinden’. Feitelijk is dit ‘wonen’ echter nog steeds voor dezelfde doelgroep bestemd. Het is aan de eigenaar van een woonzorgcomplex om de noodzaak van een bestemmingsplanwijziging te bespreken met de gemeente. Soms is de bestemming overigens al passend doordat er al aan- of inleunwoningen zijn gerealiseerd. Een eventuele bestemmingsplanwijziging kost geld (en tijd). Is er sprake van zelfstandige bewoning en heeft het zorgaanbod een ondergeschikte functie, dan is de bestemming 'woondoeleinden'. Voert de zorg de boventoon, dan is er geen sprake van nagenoeg zelfstandige bewoning en ligt de bestemming 'maatschappelijke doeleinden' het meest voor de hand. De parkeernorm kan tevens een issue zijn. Woningcontigenten Wanneer eenheden zelfstandig verhuurd gaan worden zullen deze als woning geregistreerd moeten worden bij de gemeente. Gevolg hiervan is dat alle eenheden een eigen adres hebben. Waar voorheen de eenheden onder één adres vielen, heeft nu iedere eenheid een eigen adres en zijn de bewoners hieraan gekoppeld. Door deze registratie kan er een knelpunt ontstaan als het gaat om woningcontigenten.De provincie geeft aan hoeveel woningen een gemeente per bepaald aantal jaar mag toevoegen aan de woningvoorraad. Een ander mogelijk nadeel van deze registratie is dat deze ook gevolgen kan hebben voor de lokale heffingen (bijv. afvalstoffenheffing), zowel voor bewoners als de zorgaanbieder. Dit varieert echter per gemeente. In de belastingverordening van de betreffende gemeente is te vinden op welke wijze de definities voor bijvoorbeeld rioolheffing en afvalstoffenheffing zijn geregeld (verblijfsobject of adres). Ook de verbinding met de WOZ is nog niet vanzelfsprekend aangebracht. (bron: kcwz)
4.4 Doelgroep / vraag Met het scheiden van wonen en zorg neemt de onzekerheid toe voor zorgorganisaties. Willen mensen nog wel op deze locatie komen wonen, kan ik nog wel de vaste zorgleverancier zijn, brengt de huurprijs voldoende op om de kosten te dekken? De toekomst van de organisatie wordt mede hierdoor bepaald. Of senioren nog de keuze maken om te verhuizen naar een voormalige verzorgingshuislocatie, hangt niet alleen af van het aanbod van de zorgaanbieder maar ook hoe dat aanbod bekend gemaakt wordt bij de klant. Het hangt ook in sterke mate af van de huurprijs. En hoewel keuzevrijheid voor de klant hoog gewaardeerd wordt, kun je toch regels bedenken om zelf als eerste aan zet te zijn bij het leveren van zorg. Verplichte afname service Indien in de huurovereenkomst een koppelbeding is opgenomen, zal dit betekenen dat de huurder verplicht is om zorg af te nemen bij de partij die genoemd wordt in het contract. Is de verhuurder zelf de zorgorganisatie, dan is dat een beding dat de zorgorganisatie ten behoeve van zichzelf maakt. Is de verhuurder de corporatie, dan zal de corporatie dit beding opnemen ten behoeve van de zorgaanbieder met wie zij een samenwerkingsovereenkomst heeft. De vraag is echter in beide situaties of de verhuurder, indien de huurder wel wil blijven huren, maar geen zorg meer wil afnemen van de betreffende zorgaanbieder, de huurovereenkomst met deze huurder kan opzeggen, dan wel ontbinden wegens wanprestatie (het niet nakomen van het koppelbeding). Dit is niet eenvoudig en zal afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Alles overziend, lijkt een koppelbeding voor wonen en zorg, mits goed onderbouwd en gecommuniceerd naar de bewoner, acceptabel. In woonzorgarrangementen is flink geïnvesteerd in wooncomfort, veiligheid, persoonlijke alarmering en ontmoetingsgelegenheid. Om dat mogelijk te maken is een verbinding tussen het huren van de woning en afname van zorg meestal noodzakelijk.
Bij de beoordeling is het belangrijk om te kijken naar zowel het mededingingsrecht als het huurrecht. Het mededingingsrecht staat in de meeste gevallen het koppelen van wonen en zorg niet in de weg. Markt – vraag en aanbod Bij het scheiden van wonen en zorg gaan ouderen zelf de kosten van de huisvesting en het verblijf betalen en gaan zij afwegingen maken op basis van kosten en kwaliteit. Er ontstaat een nieuwe relatie tussen vraag en aanbod. Vanuit marketing perspectief vraagt een veranderende markt logischerwijs om een nieuwe strategie. Een hulpmiddel is om drie fasen van marketing te onderscheiden. Allereerst worden de behoeften en afwegingen van de potentiële klanten in beeld gebracht en nagedacht over hoe je de consument kan groeperen in segmenten. In de tweede fase wordt nagedacht over waar de potentiële klant in het eigen werkgebied zit, in welke aantallen en hoe zij zijn te bereiken. Tot slot worden deze keuzes vertaald in klantbediening en productontwikkeling. Het in beeld krijgen van de vraag lukt niet meer met kwantitatief marktonderzoek. De nieuwe generatie ‘ouderen’ heeft verschillende wensen en behoefte en de vraag is daardoor moeilijk te kwantificeren. Zorgorganisaties zetten daarom steeds meer kwalitatieve methoden in, zoals interviews, portfolios brainstormsessies, etc. Een andere methode is de Customer Buying Journey Map methode. Dit is een methode waarbij het hele besluitvormingsproces van ouderen om te verhuizen naar een zorgappartement in kaart is gebracht. Hieruit rijst een verrassend intensief en veelzijdig oriëntatie- en besluitvormingstraject op. De methode helpt de organisatie door de ogen van de consument te kijken. De kunst is om deze klant gedurende het proces verder te helpen (lees meer: . http://www.kcwz.nl/dossiers/scheidenwonenenzorg/marketing_van_het_verzorgingshuis). Bronnen: -
-
Raad voor de Leefomgeving (2014). Langer zelfstandig, een gedeelde opgave van wonen, zorg en welzijn. Panteia (2014). Belemmeringen bij het opzetten van woonzorgarrangementen voor senioren. Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen en Zorg. Artikelenreeks ‘Scheiden wonen en zorg in de praktijk’. Geraadpleegd via http://www.kcwz.nl/actueel/specials/scheiden-wonen-zorg-in-depraktijk Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen en Zorg. www.kcwz.nl Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (2013). Kamerbrief Hervorming langdurige zorg naar een waardevolle toekomst. Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen en Zorg (2014). Verslag ronde tafel Transitie verzorgingshuizen. Platform31 (2014). Overzicht Wonen en Zorg. Geraadpleegd via http://www.platform31.nl/sociaal/langer-thuis/overzicht-wonen-en-zorg Energiesprong (2014). Zorgvastgoed met de energiemeter op nul, een kans. Geraadpleegd via http://www.kansenvoorzorgvastgoed.nl/
