Hypotheekvormen
Kenmerken van diverse basisvormen van hypothecaire leningen Onderstaand geven wij u een korte beschrijving van de verschillende hypotheekvormen. Het betreft slechts een opsomming van de meest gangbare hypotheekvormen. De praktijk leert dat er bij de financiering van de woning vaak een combinatie van meerdere hypotheekvormen wordt gekozen. Welke hypotheekvorm het beste bij u past kunnen wij pas vaststellen naar aanleiding van een uitgebreide analyse van uw wensen en mogelijkheden. Wat is een hypotheek Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van hypotheek geldt als zekerheid voor de terugbetaling van de lening. In de praktijk betekent dit dat een hypotheek een geldlening is, waarbij een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, als onderpand dient. Wanneer u de geldlening niet terugbetaalt, heeft de geldverstrekker het recht de woning te verkopen. Uit de opbrengst daarvan kan de lening dan, geheel of gedeeltelijk, worden afgelost. Veel klanten zijn bekend met de “ouderwetse” spaarhypotheek of de levensverzekering op basis van beleggingen. In 1 januari 2008 is de mogelijkheid geïntroduceerd om via een speciale geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening fiscaal vrijgesteld te sparen of te beleggen voor de aflossing van de eigen woningschuld. Deze zogenoemde 'spaarrekening eigen woning' (SEW) en 'beleggingsrecht eigen woning' (BEW) worden aangeboden door banken en andere financiële instellingen. Een hypotheek bestaat meestal uit drie onderdelen: 1. Geldlening Over het bedrag dat geleend wordt, moet hypotheekrente betaald worden. De hoogte van deze rente hangt onder andere af van de hoogte van de lening, de hypotheekvorm, de duur van de rentevaste periode en de economische situatie in Nederland. 2. Aflossing Het bedrag dat geleend wordt, moet worden terugbetaald aan de geldverstrekker. Dit kan tijdens of aan het einde van de looptijd van de lening. Voor de verschillende manieren van aflossen, zijn meerdere hypotheekproducten in de markt. 3. Verzekeringsdekkingen Om de risico’s die gepaard gaan bij het afsluiten van een hypotheek te beperken, kunt u een verzekering afsluiten. Voorbeelden van risico’s zijn: arbeidsongeschiktheid, overlijden en werkloosheid.
Banksparen (Beleggingsrecht (BEW) en Spaarrekening (SEW) Eigen Woning) Het doel is om onbelast een bedrag te sparen waarmee u de eigenwoningschuld kunt aflossen. Dat bedrag heet de kapitaalsuitkering. Voor de hoogte van de vrijgestelde bedragen en overige fiscale afhandeling zie onder fiscaliteit bij de BEW en SEW. Overige kenmerken BEW en SEW: • de belegger of rekeninghouder heeft een eigenwoning met een eigen woning schuld; • tenminste 15 jaar een bedrag storten; • de hoogste storting (per jaar) is maximaal 10 maal de laagste storting (per jaar); • slechts 1 maal deblokkeren bij aflossing van de eigenwoning schuld; • inkomsten (rente en/of beleggingsrendement) van de rekening worden op de rekening bijgeboekt; • de kredietinstelling moet het bankbedrijf of het bedrijf van een beleggingsinstelling mogen uitoefenen; Van deblokkering is in elk geval sprake als; • niet meer aan de hiervoor vermelde voorwaarden wordt voldaan; • de rekening wordt vervreemd door echtscheiding of beëindiging van het partnerschap; • de rekening wordt ingebracht in het vermogen van een onderneming; • de SEW of BEW hebben de maximale duur van 30 jaar overschreden; • de rekeninghouder of de belegger overlijdt; Let op! Over het opgebouwde vermogen van de BEW of SEW zal bij overlijden successierecht moeten worden betaald.
Aflossingsvrije hypotheek Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt volstaan met het betalen van rente. Aflossing van de lening gebeurt in principe aan het eind van de leningperiode of als het onderpand wordt verkocht. U bent dus gedurende de gehele looptijd van de lening rente verschuldigd over de volle hypotheeksom. Fiscaal levert dat dan ook de maximaal mogelijke renteaftrek op. Vergeleken met andere hypotheekvormen heeft u bij de aflossingsvrije hypotheek de laagste netto maandlasten. De hoogte van een aflossingsvrije lening is per geldverstrekker verschillend. Over het algemeen geldt dat een aflossingsvrije hypotheek maximaal tussen de 75% tot 100 % van de executiewaarde kan bedragen. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.
Spaarhypotheek Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij de lening in principe pas op de einddatum afgelost wordt met de gegarandeerde uitkering van de spaarpolis waar u gedurende de looptijd van de lening premie voor betaalt. In geval van eerder overlijden (voor de einddatum) zal de lening over het algemeen geheel worden afgelost met de polisuitkering die dan plaatsvindt. Voor het afsluiten van deze hypotheekvorm speelt het te verwachten belastingvoordeel een doorslaggevende rol. U bent namelijk over de gehele looptijd rente verschuldigd over de volle hypotheek. Fiscaal levert dit de maximaal mogelijke hypotheekrente aftrek op. Daarnaast levert deze hypotheekvorm weinig risico op, van te voren staat immers het uit te keren bedrag op einddatum of bij eerder overlijden vast.
Beleggingshypotheek universal life, unit linked (hybride) Deze hypotheekvorm is een variant op de levenhypotheek: gedurende de looptijd van de lening wordt in principe niet afgelost; met de opbrengst van de verzekering op de einddatum kan de lening geheel of gedeeltelijk worden afgelost. Universal Life-verzekeringen onderscheiden zich van traditionele verzekeringen doordat zij flexibeler zijn en de verzekering sneller kan worden aangepast aan gewijzigde omstandigheden. De in de premie begrepen spaardelen worden belegd in aandelen of obligaties (unit linked) en vaak ook deels gespaard op een rekening met hypotheekrentevergoeding en opbrengstgarantie (indien zowel kan worden belegd als gespaard spreken we van een hybride product). De totale opbrengst op de einddatum is voor het niet gegarandeerde deel afhankelijk van het koersverloop gedurende de looptijd van de hypotheek: de hoogte en het karakter van de aandelenmix bepaalt het risico. De hoogte van de verschuldigde premie is sterk afhankelijk van het geprognosticeerde rendement. Hoe hoger de inschatting daarvan is, des te lager de verschuldigde premie. Dit product voorziet standaard in een dekking bij overlijden, waarbij dient te worden opgemerkt dat wanneer de beleggingsresultaten tegenvallen, de waarde opbouw in de polis tekort schiet. Hierdoor blijft de jaarlijks te verzekeren overlijdensdekking te hoog. Met tot gevolg onvoorzien stijgende risicopremies en het spaardeel in de vooraf afgesproken verzekeringspremie wordt kleiner en kan zelfs negatief worden. Dit kan deels ondervangen worden door te rekenen met lagere beleggingsrendementen. Houdt u er rekening mee dat in het verleden gerealiseerde rendementen geen garantie bieden voor de toekomst. Omdat de lening in principe pas op einddatum wordt afgelost, wordt de gehele looptijd van de lening rente over de volle hypotheeksom betaald. Fiscaal levert dit de maximale renteaftrek op.
Lineaire hypotheek Bij een lineaire hypotheek ligt de nadruk op een snelle aflossing van de lening. Doordat de schuld sterk afneemt, is ten opzichte van andere aflossingsvormen het te verwachten belastingvoordeel lager. Bij dit systeem liggen zowel de bruto als netto hypotheeklasten in het begin van de looptijd het hoogst. Wel zullen deze lasten geleidelijk dalen. Over de gehele looptijd van de lening gezien, wordt door de structuur van het aflossingspatroon (in vergelijking met andere constructies) bij een lineair afgeloste hypotheek de minste rente betaald. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten.
Annuïteitenhypotheek Typerend voor een annuïteitenhypotheek is de constante bruto hypotheeklast zolang het te betalen rentepercentage gelijk blijft. In de beginjaren wordt hoofdzakelijk rente betaald en slechts weinig afgelost. De laatste jaren is de verhouding omgekeerd (veel aflossing en weinig rente). Hierdoor zal de netto hypotheeklast geleidelijk stijgen doordat het rentebestanddeel dat jaarlijks fiscaal aftrekbaar is steeds kleiner wordt. Omdat de eerste jaren weinig wordt afgelost daalt de schuld slechts langzaam. Relatief gezien wordt over de gehele looptijd aanzienlijk meer rente betaald dan bij een lineair afgeloste lening. Deze hypotheekvorm voorziet niet in een dekking bij overlijden. Een passende overlijdensrisicoverzekering kan apart worden afgesloten. Deze financiering wordt vaak afgesloten voor het niet aftrekbare deel van de hypotheek.
