Kata kunci: Paviliun, Analisa permintaan, Investasi, Aspek pasar, Keuangan, Aliran kas

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi III Program Studi MMT-ITS, Surabaya 4 Pebruari 2006

ANALISIS KEBUTUHAN DAN KELAYAKAN PENAMBAHAN FASILITAS HOTEL PADA GEDUNG RAWAT INAP UTAMA GRAHA AMERTA RSU DR. SOETOMO SURABAYA Bonni Eko Cahyono 1), Rianto B. Adihardjo 2) 1) Mahasiswa Program Studi MMT-ITS 2) Dosen Program Studi MMT-ITS

ABSTRAK Rumah Sakit Umum. Dr. Soetomo Surabaya adalah rumah sakit terbesar dan terlengkap di Indonesia bagian timur, sehingga menjadi rujukan untuk pasien yang berasal dari luar kota Surabaya. Untuk meningkatkan mutu pelayanan, maka dibangun gedung rawat inap utama (paviliun) Graha Amerta, yang membidik konsumen golongan ekonomi menengah keatas. Untuk memberikan pelayanan kepada keluarga pasien rawat inap dan rawat jalan dari luar kota Surabaya, maka direncanakan penambahan fasilitas hotel sebagai tempat menginap dan istirahat. Dalam penelitian ini dianalisa permintaan fasilitas hotel dan kelayakan investasi untuk penambahan fasilitas hotel tersebut, ditinjau dari aspek pasar dan keuangan. Langkah-langkah yang dilakukan adalah identifikasi proyek, analisa permintaan, perencanaan hotel, dan kelayakan investasi. Peningkatan jumlah pasien rawat inap dari luar kota dipaviliun Graha Amerta sebesar 256 orang setiap tahun atau meningkat 7.6%. Sementara permintaan fasilitas hotel sebesar 40%, dengan tarif dan fasilitas yang disediakan cukup bersaing dengan hotel lain disekitarnya. Untuk analisa aliran kas dengan tamu hotel dari keluarga pasien rawat inap, pada pinjaman 0%, suku bunga 13%, agar impas disubsidi minimal Rp.68.237.540,- setiap tahun selama 10 tahun. Pada pinjaman 40%, bunga pinjaman 6%, diperoleh NPV Rp.498.462.149,-, IRR 10.38%. Jika tamu hotel ditambah 50% dari pasien rawat jalan, pada pinjaman 0%, suku bunga 13%, diperoleh NPV Rp.254.151.667,-, IRR 14.76%. Pada pinjaman 40%, bunga pinjaman 6%, diperoleh NPV Rp.1.719.352.058,-, IRR 16.88%. Sehingga proyek ini layak dilaksanakan. Kata kunci: Paviliun, Analisa permintaan, Investasi, Aspek pasar, Keuangan, Aliran kas

PENDAHULUAN Paviliun Graha Amerta adalah gedung rawat inap utama yang membidik konsumen pada golongan ekonomi menengah keatas yang menginginkan kepuasan terhadap pelayanan kesehatan, sehingga perawatan terhadap pasien, kebersihan, dan ketertiban dipaviliun benar-benar dijaga dan diperhatikan. Pasien rawat inap tentunya akan melakukan perawatan yang lamanya lebih dari 24 jam. Sehingga anggota keluarga bergantian untuk menjaga pasien selebihnya mereka akan butuh istirahat, tidur, dan sebagainya. Akhirnya anggota keluarga pasien yang berasal dari luar kota harus mencari tempat untuk tinggal sementara, yaitu menginap dihotel atau dirumah famili. Atas dasar itulah maka perlu penambahan fasilitas penginapan berupa hotel dipaviliun Graha Amerta sebagai tempat untuk menginap, istirahat, dan tinggal sementara.


Dari uraian diatas maka penelitian yang akan dibahas adalah seberapa besar permintaan (demand) untuk fasilitas hotel tersebut dan bagaimana konsep perencanaan dan struktur pembiayaannya. Sedangkan tujuannya adalah ingin mengetahui kelayakan investasi terhadap penambahan fasilitas hotel yang didasarkan pada analisa permintaan, yang akan ditinjau dengan aspek pasar dan keuangan. DASAR TEORI Dalam penambahan fasilitas hotel perlu dilakukan analisa permintaan dan kelayakan investasinya. Sehingga diperlukan langkah-langkah sebagai berikut: 1. Melakukan proyeksi terhadap jumlah pasien rawat inap dari luar kota, yaitu dengan metode analisa regresi linier 2. Analisa aspek pasar a. Melihat kualifikasi pesaing, yaitu tarif dan fasilitasnya. b. Mengetahui besarnya permintaan hotel, yaitu dengan melakukan kuisioner kepada keluarga pasien rawat inap dari luar kota. 3. Perencanaan hotel Didasarkan pada hasil analisa permintaan, meliputi tarif, fasilitas, kapasitas kamar hotel, dan sebagainya. 4. Analisa aspek keuangan a. Analisa aliran kas. b. Analisa sensitivitas. METODOLOGI Pendahuluan

Tinjauan Pustaka

Studi pada paviliun Graha Amerta. a. Data dari pengelola. b. Prediksi dan kuisioner.

Studi tentang hotel pesaing. a. Studi lapangan. b. Data dari pengelola.

Data yang diperoleh

Analisa aspek pasar (analisa permintaan dan persaingan)

Perencanaan hotel

Analisa aspek keuangan (NPV, IRR) dan Analisa sensitivitas (jumlah tamu hotel)

Kesimpulan da Saran

Gambar 1. Diagram Alir Pemecahan Masalah ISBN : 979-99735-1-1 B-15-2


HASIL Dari langkah-langkah perhitungan dan analisa yang telah dilakukan didapat hasil sebagai berikut: 1. Proyeksi jumlah pasien rawat inap dari luar kota Tahun Juml. pasien

2003 226

2004 551

2005 807

2006 1.063

2007 1.318

2008 1.574

2009 1.829

Tahun Juml. pasien

2010 2.085

2011 2.341

2012 2.596

2013 2.852

2014 3.107

2015 3.363

2016 3.619

2. Tinjauan aspek pasar a. Analisa permintaan. 1. Parameter permintaan (demand) adalah dengan melakukan kuisioner kepada keluarga pasien rawat inap dari luar kota pada kelas VVIP, VIP, I, II, dan III di paviliun Graha Amerta. Sehingga diketahui jumlah permintaan hotel adalah sebanyak 40%. Tahun Juml. tamu hotel

2007 527

2008 630

2009 732

2010 834

2011 936

2012 1.038

2013 1.141

2014 1.243

2015 1.345

2016 1.447

2. Tarif yang diinginkan pada hotel adalah: a. Tarif kamar Rp.150.000, permintaan sebanyak 85%. b. Tarif kamar Rp.250.000, permintaan sebanyak 11%. c. Tarif kamar Rp.350.000, permintaan sebanyak 4%. b. Analisa pesaing Yang dianggap sebagai pesaing adalah hotel disekitar paviliun Graha Amerta, yaitu antara lain: 1. Hotel Sahid: rata-rata tarif Rp.560.000, fasilitas AC, TV, KM air panas dan dingin, telp, kulkas, dan parabola. 2. Hotel Garden: rata-rata tarif Rp.350.000, fasilitas AC, TV, KM air panas dan dingin, hair dryer, safety box, telp, kulkas, dan parabola. 3. Hotel Garden Palace: rata-rata tarif Rp.1.300.000, fasilitas sama seperti hotel Garden tetapi kamar lebih luas dan interior lebih baik. 4. Hotel Surabaya Plaza: rata-rata tarif Rp.860.000, fasilitas AC, TV, KM air panas dan dingin, hair dryer, safety box, telp, kulkas, dan parabola. 5. Penginapan di jl. Dharmahusada: rata-rata tarif Rp.100.000, fasilitas AC, TV, KM air dingin. 3. Perencanaan hotel Rencana pembangunan hotel didasarkan pada hasil kuisioner. a. Fasilitas dan tarif kamar hotel antara lain: 1. Kamar tipe standar, ukuran 4 X 6 m, tarif Rp.150.000,-, dengan fasilitas: tempat tidur ukuran double, lampu baca/tidur, almari pakaian, meja tulis/rias, AC, telepon, TV, kamar mandi shower, wastafel, dengan air panas dan dingin. 2. Kamar tipe superior, ukuran 4 X 6 m, tarif Rp.250.000,-, dengan fasilitas: tempat tidur ukuran double dengan meja nakas dan lampu baca/tidur, almari pakaian, meja tulis/rias, meja dan kursi, AC, telepon, TV, kulkas, kamar mandi shower, wastafel, dengan air panas dan dingin.

ISBN : 979-99735-1-1 B-15-3


3. Kamar tipe delux, ukuran 6 X 6 m, tarif Rp.350.000,-, dengan fasilitas: tempat tidur ukuran double, lampu baca/tidur, almari pakaian, meja tulis/rias, pantry (dapur bersih), ruang keluarga dengan sofa dan meja, AC, telepon, TV, kulkas, kamar mandi shower, wastafel, dengan air panas dan dingin. b. Lokasi Rencana Hotel Menempati lokasi di Jl. Airlangga, tepat disebelah timur gedung Graha Amerta, didalam area komplek RSU. Dr. Soetomo. Keadaan lokasi saat ini adalah merupakan komplek rumah dinas RSU. Dr. Soetomo yang sebagian besar tidak ditempati. Alasan pemilihan lokasi, karena: 1. Kondisi sarana dan prasarana yang memadai. 2. Hotel ini merupakan fasilitas service dari paviliun Graha Amerta, sehingga lokasinya harus berdekatan. 3. Untuk memudahkan accessbility atau mudah dijangkau (cukup dengan berjalan kaki) bagi keluarga pasien yang menginap di hotel tersebut. 4. Lokasi merupakan milik RSU. Dr. Soetomo.

Jl. Dharmawangsa

RSU. Dr. Soetomo

Gedung Graha Amerta

Komplek Rumah dinas RSU. Dr. Soetomo

Lokasi Hotel

Jl. Airlangga

Universitas Airlangga

U

c. Rencana Pembangunan Hotel. Pembangunan hotel dilakukan dengan 2 tahap, karena untuk menghindari banyaknya kamar yang kosong. Tahap pembangunan hotel Jumlah kamar hotel yang disediakan 1. Tipe standar 2. Tipe superior 3. Tipe delux Jumlah lantai Luas bangunan (m2) Luas lokasi (m2)

Tahap 1 Tahap 2 13 20 11 17 1 2 1 1 2 3 594 810 1.050 (35 X 30 m)

4. Tinjauan aspek keuangan a. Biaya Pembangunan Hotel. Tahap pemb. hotel Biaya membangun (Rp)

Tahap 1 Tahap 2 1.782.000.000 712.800.000

b. Hasil analisa aliran kas adalah sebagai berikut: 1. Dengan dana pinjaman sebesar 0%, dan tingkat suku bunga saat ini 13%, maka nilai NPV sebesar Rp.-370.256.889,- dan IRR sebesar 9.39% (tidak layak).

ISBN : 979-99735-1-1 B-15-4


Alternatif lain adalah jika dilakukan subsidi pada operasional hotel minimal sebesar Rp.68.237.540,- setiap tahun selama 10 tahun (tahun 2007 sampai dengan 2016), maka operasional hotel akan mencapai titik impas (NPV = 0 dan IRR = 13%). 2. Berdasarkan pengalaman yang telah dilakukan oleh Graha Amerta, yaitu dengan memperoleh dana pinjaman 40%, dan bunga pinjaman 6%, maka nilai NPV sebesar Rp.498.462.149,-, Net B/C Ratio sebesar 1.37, PI sebesar 1.22, IRR sebesar 10.38%, dan Pay Back selama 10 tahun, berdasarkan parameter tersebut maka proyek hotel dikategorikan layak. 5. Tamu hotel yang tidak tercatat dalam survei (pasien rawat jalan) Dalam tesis ini juga akan diperhitungkan tamu hotel yang tidak tercatat dalam survei yang juga merupakan potensi pasar dari hotel, yaitu pasien rawat jalan dari luar kota dipaviliun. a. Jumlah tamu dan kamar hotel Diasumsikan penambahan jumlah tamu hotel adalah sebesar 50%. Tahun Juml. tamu hotel (setelah ditambah)

2007 791

2008 944

2009 1.098

2010 1.251

2011 1.404

Tahap pembangunan hotel Jumlah kamar hotel yang disediakan 1. Tipe standar 2. Tipe superior 3. Tipe delux Jumlah lantai Luas bangunan (m2) Luas lokasi (m2)

2012 1.558

2013 1.711

2014 1.864

2015 2.018

2016 2.171

Tahap 1 Tahap 2 21 34 18 29 2 4 1 1 2 3 810 1.188 1.400 (35 X 40 m)

b. Biaya pembangunan hotel Tahap pemb. hotel Biaya membangun (Rp)

Tahap 1 2.430.000.000

Tahap 2 1.247.400.000

c. Hasil analisa aliran kas dan sensitivitas 1. Tamu hotel ditambah 50%, pinjaman 0%, suku bunga 13% (layak). 2. Tamu hotel ditambah 45%, pinjaman 0%, suku bunga 13% (layak). 3. Tamu hotel ditambah 42%, pinjaman 0%, suku bunga 13% (impas). 4. Tamu ditambah 50%, pinjaman 40%, bunga pinjaman 6% (layak). 5. Tamu ditambah 40%, pinjaman 40%, bunga pinjaman 6% (layak). 6. Tamu ditambah 30%, pinjaman 40%, bunga pinjaman 6% (layak). 7. Tamu ditambah 20%, pinjaman 40%, bunga pinjaman 6% (layak). 8. Tamu ditambah 12%, pinjaman 40%, bunga pinjaman 6% (impas). KESIMPULAN 1. Peningkatan jumlah pasien rawat inap dari luar kota dipaviliun Graha Amerta setiap tahun rata-rata sebesar 256 orang atau meningkat 7.6%. Sementara permintaan akan fasilitas hotel sebesar 40%. 2. Dengan tarif dan fasilitas yang tersedia, maka hotel yang direncanakan cukup bersaing dengan hotel lain disekitarnya.

ISBN : 979-99735-1-1 B-15-5


3. Hotel dibangun tepat disamping paviliun Graha Amerta, sehingga memberikan akses yang mudah bagi tamu hotel. Pembangunan hotel dilakukan dengan 2 tahap karena menghindari besarnya jumlah kamar yang kosong, masing-masing tahap berorientasi selama 5 tahun kedepan. 4. Hasil analisa keuangan jika tamu hotel berasal dari keluarga pasien rawat inap paviliun Graha Amerta (tercatat dalam survei): a. Pada dana pinjaman 0%, tingkat suku bunga 13%, diperoleh NPV sebesar Rp.370.256.889,- dan IRR sebesar 9.39%. Agar impas diperlukan dana subsidi setiap tahun pada operasional hotel sebesar Rp.68.237.540,- selama 10 tahun. b. Pada dana pinjaman 40%, tingkat suku bunga 6%, diperoleh NPV sebesar Rp.498.462.149,- dan IRR sebesar 10.38%. 5. Hasil analisa keuangan jika tamu hotel ditambah dari pasien rawat jalan dipaviliun (belum terdeteksi dalam survei), ditambah dengan perkiraan 50%: a. Pada dana pinjaman 0%, tingkat suku bunga 13%, dan tamu hotel ditambah 50%, diperoleh nilai NPV sebesar Rp.254.151.667,- dan IRR sebesar 14.76%. Dari analisa sensitivitas diperoleh hasil bahwa tamu hotel minimal ditambah 42%, sehingga NPV=0 dan IRR=13%. b. Pada dana pinjaman 40%, bunga pinjaman 6%, dan tamu hotel ditambah 50%, diperoleh nilai NPV sebesar Rp.1.719.352.058,- dan IRR sebesar 16.88%. Dari analisa sensitivitas diperoleh hasil bahwa tamu hotel minimal ditambah 12%, sehingga NPV=0 dan IRR=6%. 6. Berdasarkan hasil analisa tersebut maka pembangunan fasilitas hotel pada paviliun Graha Amerta layak dilaksanakan. DAFTAR PUSTAKA Foster Dennis L, Yoeti Oka. A, Drs, MBA, Sales and Marketing of Hotel, Penerbit PT. Pertja, Jakarta, 1999. Hasan Iqbal, Analisis Data Penelitian dengan Statistik, Penerbit PT. Bumi Aksara, Jakarta, 2004. Husnan Suad, Muhammad Suwarsono, Studi Kelayakan Proyek, Edisi Keempat, Penerbit UPP AMP YKPN, Yogyakarta, 2000. Haming Murdifin, SE, Msi, Basalamah Salim, SE, Msi, Studi Kelayakan Investasi: Proyek dan Bisnis, Penerbit PPM, Jakarta, 2003. Kadariah, Evaluasi Proyek: Analisis Ekonomi, Edisi Kedua, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta, 2001. Kota Madya Surabaya, Informasi, www.Surabaya.go.id, Surabaya. Miles, Mike. E, Gayle Berens, Marc. A Weiss, Real Estate Development: Principle and Process, Trird Edition, ULI-The Urban Land Institute, 1999. Pudjosumarto Muljadi, Drs, Evaluasi Proyek, Edisi Kedua, Penerbit Liberty, Yogyakarta, 1998. Residence, Bumrungrad Hospital, www.Bumrungrad Hospital.com, Bangkok. Sulastiyono Agus, Drs, Msi, Manajemen Penyelenggaraan Hotel, Penerbit CV. Alfabeta, Bandung, 1999.

ISBN : 979-99735-1-1 B-15-6


Sihite Richard, S.Sos, Pengelolaan Hotel, Penerbit SIC, Surabaya, 2000. Surabaya, Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Surabaya Timur, 2000. Supranto J, M.A., Teknik Sampling: untuk Survei dan Eksperimen, Penerbit PT. Rineka Cipta, Jakarta, 2000. Tarmoezi Trizno, Manurung Heldin, Professional Hotel Front Linear, Penerbit Kesaint Blanc, Jakarta, 1999. Yoeti Oka. A, Drs, MBA, Hotel Marketing, Penerbit PT. Pertja, Jakarta, 1999.

ISBN : 979-99735-1-1 B-15-7

Kata kunci: Paviliun, Analisa permintaan, Investasi, Aspek pasar, Keuangan, Aliran kas

Recommend Documents