Jurnal Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
ISSN 2302-0180 pp. 14- 19
6 Pages
JUAL BELI HAK ATAS TANAH BERSERTIFIKAT YANG TIDAK DILAKUKAN DI HADAPAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (Suatu Penelitian di Kabupaten Aceh Tengah) M. Fuadi¹, Ilyas Ismail², Mujibussalim2 1)
Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Syiah Kuala Banda Aceh 2) Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala
Abstract:Article37paragraph(1) Regulation No.24Year1997 onLand Registration, then thesale and purchase oflandortransferland rightsremaincashbutmust becarried outin the presence ofofficials appointedHead oftheNational LandAgencyPPAT. This study uses anormativeapproachthenanalyzed qualitativelyanddescriptivelypresentedis toexplainthese datain detail. The results showedthatfirst, buying and selling landthat is notdoneinfront ofa Land Deed Official(PPAT) islawful, Second, land transferfactorthat is not doneinfront ofa Land Deed Official(PPAT) because ofhigh costandlongprocess. Keywords: buying and selling, land rights, PPAT
Abstrak: Pasal 37 ayat (1) PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka jual beli tanah atau peralihan hak atas tanah tetap bersifat tunai tetapi harus dilaksanakan di hadapan pejabat yang ditunjuk Kepala Badan Pertanahan Nasional yaitu PPAT. Penelitian ini menggunakan metode pendekatan yuridis normatif Kemudian dianalisa secara kualitatif dan disajikan secara diskriptif yaitu dengan menjelaskan data-data tersebut secara terperinci. Hasil penelitian menunjukan bahwa pertama, jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah sah menurut hukum,Kedua, faktor jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) karena faktor biaya yang mahal dan prosesnya lama. Kata Kunci: jual beli, hak atas tanah, PPAT
memperoleh hak atas tanah adalah melalui
PENDAHULUAN
Tanah merupakan modal pembangunan
peralihan hak atas tanah, yang disebabkan
bagi negara demikian juga bagi kelompok
karena adanya pewarisan tanpa wasiat maupun
masyarakat
dalam
karena adanya perbuatan hukum pemindahan
rangka untuk meningkatkan kesejahteraannya
hak seperti : perbuatan jual beli, tukar menukar,
melalui
ekonomi
hibah, pemberian menurut adat dan pemasukan
keluarga dibutuhkan tempat usaha berupa tanah
dalam perusahaan atau "inbreng". Perbuatan
baik melalui usaha pertanian, peternakan,
pemindahan hak tersebut harus dilakukan oleh
perdagangan,
untuk
para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta
tempat tinggal. Sementara itu, luas tanah tidak
Tanah yang selanjutnya disebut PPAT yang
pernah akan mengalami penambahan sehingga
bertugas membuat aktanya. Sejak berlakunya
semakin kedepan terjadi penyempitan lahan
UUPA, maka jual beli tanah atau peralihan hak
usaha dan tempat tinggal. Salah satu cara untuk
atas tanah tetap bersifat tunai tetapi harus
atau
usaha
individu-individu,
mengembangkan
perbengkelan
maupun
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 14
Jurnal Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Syiah Kuala dilaksanakan di hadapan pejabat yang ditunjuk
KAJIAN KEPUSTAKAAN
dan diangkat oleh Menteri Agraria sekarang
Pengertian Jual Beli
Kepala Badan Pertanahan Nasional dan peranan
Dalam kehidupan manusia yang senantisa
Kepala Desa disini hanya sebatas sebagai saksi
berkembang dari waktu ke waktu dan berbagai
bukan untuk menguatkan perjanjian jual beli itu
macam bentuk hubungan antar manusia untuk
(Hilman Hadikusuma, 1979:123).
memenuhi kebutuhan hidup beraneka ragam,
Sebahagian besar masyarakat yang berada
salah satunya adalah perbuatan jual beli. Jual
di Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget terdapat
beli merupakan perbuatan hukum yang paling
lebih dari 50 transaksi jual beli hak atas tanah
banyak berlangsung di masyarakat. Hilman
yang telah bersertifikat hanya dengan surat jual
Hadikusuma
beli bermaterai, disaksikan oleh dua orang saksi
umumnya jual beli itu berlaku apabila pada saat
dan diketahui oleh Kepala Desa, demikian juga
yang sama penjual menyerahkan barang yang
di Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang
dibeli
ada lebih kurang 50 transaksi jual beli hak atas
pembayarannya
tanah yang telah bersertifikat hanya dengan
Hadikusuma,1971:78).
surat jual beli di desa. Akibatnya ketika
mengatakan, bahwa jual beli tanah dalam
masyarakat
hendak melakukan balik nama/
Hukum Adat merupakan perbuatan hukum
mutasi atau pemisahan/ pemecahan, Kantor
pemindahan hak dengan pembayaran tunai,
Pertanahan
Tengah
artinya harga yang disetujui bersama dibayar
menyatakan tidak dapat memproses balik nama,
penuh pada saat dilakukan jual beli yang
mutasi maupun pemisahan, pemecahannya
bersangkutan (Boedi Harsono, 1995:29).
karena
tidak
Kabupaten
sesuai
Aceh
dengan
mengemukakan,
dan
pembeli
bahwa
pada
menyerahkan (Hilman
Boedi
Harsono
ketentuan
perundangan yang berlaku. Menurut Pasal 37
Tata Cara Jual Beli Tanah
ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 bahwa untuk
Sebelum kita membeli sebidang tanah,
melakukan pendaftaran balik nama/ mutasi atau
maka kiranya perlu dilakukan secara hati-hati,
pemisahan/ pemecahan terhadap pendaftaran
dikarenakan banyaknya terjadi hal-hal yang
sebagai akibat telah terjadinya jual beli hak atas
bersifat kurang menguntungkan dikemudian
tanah bersertifikat harus dibuktikan dengan akta
harinya bagi pembeli, misalnya tanah dalam
jual beli dengan akta yang dibuat di hadapan
keadaan sengketa ataupun tanah terletak dalam
PPAT.
hanya
lokasi daerah yang terkena penertiban dan
dilakukan ketika adanya keperluan untuk
sebagainya. Ada dua hal penting yang perlu
kepentingan kredit yang berarti semata-mata
diperhatikan dalam jual beli tanah, yaitu subyek
hanya untuk kepentingan ekonomi, belum
dan obyek.Untuk subyek, terdapat beberapa hal
menyentuh pada tataran yuridis.
yang perlu diperhatikan dalam melakukan jual
Pelaksanaan
pendaftarannya
beli tanah.Jual beli tanah menurut hukumnya, 15 -
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
Jurnal Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Syiah Kuala wajib dilaksanakan di hadapan Pejabat Pembuat
Pasal 20 sampai Pasal 27, yang memuat
Akta Tanah (PPAT) yang berwenang membuat
prinsip-prinsip umum tentang hak milik atas
akta jual belinya. Obyek jual beli tidak hanya
tanah. Selanjutnya dalam Pasal 50 Ayat (1)
tanah hak sebagaimana disebutkan di atas
ditentukan bahwa ketentuan-ketentuan lebih
melainkan
dapat
lanjut mengenai hak milik diatur dengan
permanen
yang
pula
meliputi
didirikan
bangunan
diatasnya,
atau
undang-undang.
tanaman keras (yang berumur panjang), apabila memenuhi syarat sebagai berikut:
Pengertian PPAT
a. Bahwa bangunan tersebut menurut sifatnya menjadi satu kesatuan dengan tanahnya;
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka
b. Bahwa pemegang hak atas tanah yang
24 menyebutkan definisi dari Pejabat Pembuat
bersangkutan pemilik bangunan tersebut;
Akta Tanah, yaitu pejabat umum yang diberi
c. Dalam akta jual belinya disebutkan secara
kewenangan untuk membuat akta-akta tanah
tegas bahwa obyek jual belinya meliputi
tertentu.
Menurut
Boedi
tanah hak dan bangunan.
dimaksud
PPAT
adalah
Harsono, suatu
yang jabatan
Ketiga syarat di atas merupakan penerapan
(ambtenaar) dalam tata susunan hukum agraria
asas pemisahan dalam praktek di kalangan
nasional kita, khususnya hukum yang mengatur
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang
pendaftaran tanah. Dapat diartikan juga “orang”
membuat akta jual beli.
yang menjabat jabatan tersebut (Boedi Harsono, 1990:34). Berdasarkan pengertian di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Hak-Hak Atas Tanah Hak
atas
tanah
mempergunakan
adalah
tanahnya
saja,
hak
untuk
sedangkan
dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998,
dapat
disimpulkan
bahwa,
Pejabat
benda-benda lain di dalam tanah umpamanya
Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah “Pejabat
bahan-bahan mineral, minyak dan lain-lainnya
Umum”.
tidak termasuk (Wantjik,1977:15).Sebagaimana sudah kita ketahui bahwa dalam ketentuan UUPA secara jelas menyebutkan dalam Pasal 9,
METODE PENELITIAN
Penelitian
ini
menggunakan
metode
normatif
yuridis
bahwa hanya warga Negara Indonesia saja yang
pendekatan
yuridis
dan
boleh mempunyai hubungan yang sepenuhnya
sosiologis.
Pendekatan
dengan air, bumi, dan ruang angkasa (AP
dilakukan dengan cara meneliti terlebih dahulu
Parlindungan, 1993:6).
peraturan, perundang-undangan yang relevan
yuridis
normatif
umum
dengan permasalahan yang diteliti, dengan kata
pengaturan mengenai hak milik atas tanah
lain melihat hukum dari aspek normatif. Karena
dalam UUPA dijumpai dalam bagian III Bab II
penelitian ini merupakan penelitian diskriptif
Soejono
menyebutkan,
secara
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 16
Jurnal Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Syiah Kuala analisis yang bersifat yuridis normatif maka diperlukan data primer dan data sekunder.
1. Responden. a. Tiga orang masyarakat di Kecamatan Jagong Jeget
Data Primer
b. Tiga orang masyarakat di Kecamatan Atu
Data primer adalah data yang langsung diperoleh dari lapangan yang merupakan data empiris.
Lintang 2. Informan a. Dua
orang
pejabat
pada
Kantor
Pertanahan Kabupaten Aceh Tengah. Data Sekunder
b. Dua orang pejabat pada dua Kantor
Data sekunder dalam penelitian ini terdiri dari
bahan
sekunder
hukum
dan
primer,bahan
bahan
hukum
Camat yang menjadi lokasi penelitian. c. Satu orang Kepala Desa pada tiap-tiap
hukumtersier.Sesuai
dengan data yang diperoleh, baik data primer
Kecamatan yang diteliti. d. Dua orang Notaris PPAT.
maupun data sekunder akan dianalisa dengan cara mengklasifikasikan masing-masing sesuai
HASIL PEMBAHASAN
dengan permasalahan yang diteliti. Kemudian
Pelaksanaan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Tidak Bersertifikat
dianalisa secara kualitatif dan disajikan secara
Pelaksanaan jual beli tanah yang tidak
diskriptif yaitu dengan menjelaskan data-data tersebut secara terperinci. Lokasi penelitian dilakukan di wilayah Desa Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget dan Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang.Di dua wilayah desa ini yang paling banyak terjadi kasus jual beli hak atas tanah bersertifikat yang tidak dilakukan di hadapan PPAT atau PPAT Sementara.Adapun
yang
menjadi
populasi
bersertifikat,
Pihak
memberikan
/
dilakukan
di
hadapan
PPAT
atau
PPAT
Sementara.Sampel penelitian adalah kasus jual beli hak atas tanah bersertifikat yang tidak dilakukan
di
hadapan
PPAT.Pengambilan
sampel dalam penelitian ini dilakukan secara acak (random sampling) yang dapat mewakili keseluruhan populasi penelitian. 17 -
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
menyiapkan
dan Kartu
pembeli Tanda
Penduduk (KTP) masing-masing serta pihak penjual diwajibkan mengisi blangko yang telah ditetapkan oleh Kepala Desa, gambar kasar tanah dan surat pernyataan penyerahan tanah. Faktor Apa Saja Yang Menyebabkan Jual Beli Hak Atas Tanah Bersertifikat Yang Tidak Dilakukan Di Hadapan PPAT
dalam penelitian ini adalah keseluruhan jualbeli hak atas tanah bersertifikat yang tidak
penjual
Jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Desa Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget dan Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang masih terjadi karena faktor biaya yang mahal dan
prosesnya
lama,
kesadaran
hukum
masyarakat masih rendah terhadap manfaat jual beli tanah yang dilakukan di hadapan PPAT.
Jurnal Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Syiah Kuala Akibat Hukum Yang Ditimbulkan Dari Jual Beli Hak Atas Tanah Bersertifikat Yang Tidak Dilakukan Di Hadapan PPAT
Jagong Jeget dan Desa Merah Mege
Jual beli tanah yang dilakukan tidak di
faktor biaya yang mahal dan prosesnya
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah sah menurut hukum, jika dipenuhi
Kecamatan Atu Lintang masih terjadi karena
lama. 3. Akibat
Hukum Jual
beli
tanah
yang
syarat-syarat materiil yaitu, syarat umum bagi
dilakukan tidak di hadapan Pejabat Pembuat
sahnya
pembeli
Akta Tanah (PPAT) adalah sah menurut
memenuhi syarat bagi pemegang hak atas
hukum, jika dipenuhi syarat-syarat materiil
tanahnya dan dilakukan secara tunai, terang,
yaitu, syarat umum bagi sahnya suatu
dan
sesuai
perbuatan hukum, hal tersebut sesuai dengan
denganYurisprudensiMahkamah Agung Nomor
Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor
126.K/Sip/ 1976 tanggal 4 April 1978. Hanya
126.K/Sip/ 1976 tanggal 4 April 1978.
saja jual beli tanah yang dilakukan tidak di
Hanya saja jual beli tanah yang dilakukan
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
tidak
tidak dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan
didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
suatu
nyata,
perbuatan
hal
hukum,
tersebut
di
hadapan
PPAT
tidak
dapat
untuk melakukan perubahan data kepemilikan atau balik nama dan dapat menimbulkan
Saran
kerugian bagi pihak pembeli, hal ini karena ia
1. Perlu pembinaan dan sosialisasi secara
hanya dapat menguasai secara fisik akan tetapi
terpadu
tidak
pendaftaran
dapat
membuktikan
kepemilikannya
dan
terus tanah
menerus khususnya
tentang prosedur
pelaksanaan jual beli tanah yang dilakukan
tersebut secara yuridis.
di
hadapan
PPAT
kepada
Kepala
masyarakat
KESIMPULAN DAN SARAN
khususnya
Desa
beserta
Kesimpulan
perangkatnya oleh Kantor Pertanahan.
1. Pelaksanaan jual beli tanah yang tidak
2. Diharapkan PPAT dan Kantor Pertanahan
bersertifikat, Pihak penjual dan pembeli
bisa membantu meringankan masyarakat
memberikan/menyiapkan
Tanda
ekonomi lemah terutama dalam hal biaya
Penduduk (KTP) masing-masing serta pihak
proses pendaftaran tanah karena jual beli,
penjual diwajibkan mengisi blangko yang
sehingga mereka tidak terlalu khawatir
telah ditetapkan oleh Kepala Desa, Gambar
untuk mendaftarkan tanahnya.
Kartu
kasar tanah dan surat pernyataan penyerahan DAFTAR KEPUSTAKAAN
tanah. 2. Faktor Jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di
Desa Jeget Ayu Kecamatan
Boedi, H., 1995.Hukum Agraria Indonesia.Jilid 1. Jakarta: Djambatan. Hilman, H., 1979. Hukum Perjanjian Adat. Bandung: Alumni. Parlindungan, AP., 1993.Pendaftaran Tanah di
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
- 18
Jurnal Ilmu Hukum Pascasarjana Universitas Syiah Kuala Indonesia dan Peraturan-peraturan Pelaksanaannya. Bandung:Alumni. Wantjik, S.K., 1977. Hak Anda Atas Tanah. Jakarta: Ghalia.
19 -
Volume 2, No. 1, Agustus 2013
