Jászberényi Strand- és Termálfürdő fejlesztése Válasz Baráth László Képviselő Úr által felvetett kérdésekre, észrevételekre Mindenekelőtt szeretnénk leszögezni, hogy a jelen tanulmány egy, az Önkormányzat részére készült ELŐZETES VIZSGÁLATI DOKUMENTÁCIÓ, amelynek – jelen stádiumában – nem célja a kérdésekben megfogalmazott módon és részletességgel feltárni valamennyi említett pontot. Amennyiben így tettünk volna, a tanulmány nem döntés-előkészítő anyag lenne – egy, még áttekinthető 84 oldalban –, hanem egy, legalább engedélyes terveken alapuló, részletes megvalósíthatósági tanulmány, melynek elkészítése sokkal nagyobb volumenű és időigényesebb munka, a projekt egy későbbi lépcsőfoka lesz. A kapott határidő és információ-halmaz ezen anyag elkészítését tette lehetővé. Az Önkormányzat kérése az volt, hogy – mint turisztikai tanácsadók – ítéljük meg, a Város melyik fürdőjét érdemes fejleszteni, illetve milyen irányban. A megvizsgált adatok és a még nem véglegesített tervek tükrében arra a megállapításra jutottunk, hogy a belvárosi fürdőt (Strand- és Termálfürdőt) érdemes fejleszteni, méghozzá a statisztikákkal alátámasztott húzó egészségturisztikai kínálattal: wellness és családi szolgáltatásokkal. Itt nem csupán a magunk véleményére alapoztunk, hanem más szakemberek meglátásaira is hagyatkoztunk, lásd EVD 18-19. oldal – Turizmus Bulletin cikk, melyben olvasható, hogy a termálfürdők fejlesztésével egy Város turizmusának megélénkülése direkt összefüggést mutat. Ami a részletességet és a tartalmat illeti, az EuroSpa a megrendelő Corex felé továbbította a tanulmány felépítésére és az oldalszám-keretre vonatkozó tanulmány vázat, melyet a Corex néhány kisebb kiegészítéssel jóváhagyott. A kidolgozás során tehát ehhez a felosztáshoz és mennyiségi kerethez tartottuk magunkat. Az EuroSpa a megállapított határidőre leadta a kész munkát a megrendelő felé, aki az anyagot továbbította az Önkormányzat számára. Az Önkormányzatnak rendelkezésére állt egy hét, hogy a kérdéseket, felvetéseket fogalmazzon meg a megbízott felé. Az Önkormányzat ennek eleget tett, mely változtatásokat az EuroSpa szintén a kijelölt határidőig teljesített. Ezen kívül március 12-én (tehát az EVD képviselők számára történt kiküldése után) a Könyvtár tanácstermében egy önkormányzati képviselők számára rendezett tájékoztató fórumra is sor került, ahol kérdéseket lehetett megfogalmazni. Megjegyeznénk, hogy a jelen észrevételek már jóval a határidő után érkeztek. 1. A gyógyvíz kapcsán tett észrevételek Arról, hogy a Város lemondott a területe alatt található termálvízzel kapcsolatos összes jogáról, az EVD készítője nem tudott. Fontos tudni, hogy a pályázati rendszer eddig lehetővé tette (és feltehetően ezután is fogja) egy tulajdonosi hozzájárulás vagy együttműködési megállapodás megkötésével bármely, a projekthez kapcsolódó erőforrás használhatóságát. A termálvizet 1993-ban a Város bevizsgáltatta, de azt nem minősítették gyógyvízzé. Az 5. oldalon tehát valóban pontosabb lett volna termálvizet vagy ásványvizet említeni gyógyvíz helyett. Ugyanakkor egy fürdőt már négy, az OEP-által finanszírozott gyógyászati szolgáltatatás megléte esetén gyógyfürdővé lehet nyilvánítani.
Itt megjegyzendő, hogy bár nem lenne baj, ha a gyógyvíz-minősítés rendelkezésre állna, a jövőbeni fenntarthatóságot és jövedelmezőséget nem kizárólagosan a gyógyvíz által nyújtott szolgáltatásokra építettük, hanem a jövőbeni fürdő új húzóágára, a wellness és családi szolgáltatásokra (ezek elvégzéséhez nem szükséges a gyógyvíz minősítés) EVD 37. oldaltól kezdve olvashatóak a kialakítandó szolgáltatások. Az EVD pénzügyi terve (ld. beruházási költségek) az immateriális javak között tartalmazza a gyógyvízzé minősítés költségét (5 M Ft). A gyógyvízzé minősítés természetesen csak egy lehetőség, mellyel – a szolgáltatások megfelelő OEP-támogatása, ill. önkormányzati döntés esetén – lehet élni. Arról, hogy a fürdő jelenleg nem bír kedvező jövedelmezőséggel, a kapott anyagok alapján meg vagyunk győződve. Abban az esetben, ha egy piaci alapon működő vállalkozásnál a kiadás csaknem duplája a bevételeknek (a fürdővezetőtől kapott kimutatás alapján, de rövidített verzióban a tanulmány 26. oldalán is megjelenik) – ott veszteségről beszélhetünk. Amennyiben a gyógyászati szolgáltatások mellett a manapság népszerűbb wellness szolgáltatásokkal kiegészítjük a fürdő kínálatát, valamint a fürdőt magát felújítjuk és kibővítjük fedett részekkel (így csökkentve annak szezonalitását), egy jóval jövedelmezőbb vállalkozást hozhatunk létre – márpedig erre, a jelenleg ismert éves eredmények alapján nagy szükség van. Tekintettel a tervezett beruházás nagyságára (összköltség, visszafizetendő bankhitel és járulékos költségei) a 15 év körüli megtérülés reális. A fürdők általánosságban azért nem mutatnak kedvező megtérülést, mert igen drága, tőkeigényes vállalkozásról van szó, melynek bér- és rezsiköltségei is magasak, ugyanakkor működésük során nem csak üzleti, hanem várospolitikai (pl. úszásoktatás, sportlehetőség biztosítása, helyi idősek számára kedvező árú gyógyászati szolgáltatások nyújtása) szempontokat is figyelembe kell venniük. 2. Célcsoport A célcsoportra tett megjegyzésre válaszul: a 4.3.3-as fejezetben leírt új célcsoport a jelenlegieken felül értendő, mint ahogyan az a tanulmányban is megfogalmazásra kerül: „A megújuló fürdő olyan magasabb színvonalú gyógy- és wellness szolgáltatásokkal rendelkezik majd, melyek a jelenlegi célcsoportok mellett a következő új vendégköröket vonzzák” Tehát itt szó sincs senki kirekesztéséről (a feltételezés is enyhén szólva abszurd, hiszen egyetlen vállalkozásnak sem lehet reális célja a meglévő vendégkör kiszorítása), a tanulmányban és pénzügyi tervben is számolunk a jelenlegi látogatókkal, erre utalnak pl. kedvezményes OEP árak. 3. A megye fürdőhelyeinek megfogalmazásra.
felsorolása
kapcsán
nem
került
kérdés
4. SWOT- és konkurencia-analízis A SWOT-analízis tartalma és részletessége egy ELŐZETES VIZSGÁLATI DOKUMENTÁCIÓ-hoz készült, nem pedig egy végleges, részletes megvalósíthatósági tanulmányhoz, ami – mint már előbb jeleztük – a projekt egy későbbi szakasza. A terület bővíthetőségéről szóló észrevétel: köszönjük a megjegyzést, a végleges megvalósíthatósági tanulmányban már szerepelni fog a gyengeségek között, hogy a terület
mérete limitált. Magunk is tisztán láttuk, hogy a fürdő belvárosi elhelyezkedése miatt területében nem bővíthető és erről nem is esett szó. Elgondolásunk, hogy a jelenleg üres és használaton kívül eső strandterület (elbontandó kazánház és környéke) beépítésével növelhető a hasznos alapterület, tehát pont a szezontól mentes, jól jövedelmező, fedett kínálati elemekkel kívánjuk növelni a szolgáltatások számát, mint pl. szauna oázis, masszázs helyiségek stb. A konkurencia-analízis is az előtanulmány szintjén jelenik meg, ennél többet ebben a stádiumban nem kell részletezni. Megjegyezzük azonban, hogy a 4.3.4 „Versenytársak” c. pontban Jászapáti a helyi, míg Nagykáta a regionális jelentőségű konkurensek között került megemlítésre. Igyekeztünk a jövőben számba vehető versenytársakat bemutatni, melyek a részletes MT-ben újra, bővebben fognak szerepelni. Pontos vendégszámot pedig – aminek vizsgálatát a képviselő úr javasolja – nem tudhatunk, ugyanis a fürdők nem kötelesek a KSH-nak jelenteni vendégeik számát, így ezek az adatok nem publikusak, nem elérhetőek. A részletes tanulmányban igyekezni fogunk ezekről is információt adni. A Jászberényi Fürdő látogatóinak összetételéről – aminek részletesebb vizsgálatát javasolja a képviselő úr – csupán a jegyeladásokból következtethetünk, arról hogy honnan jönnek, kikkel stb. csupán kérdőíves megkérdezésekből tudhatnánk, de mint elmondták, a fürdőben ilyen mai napig nem készült. A tanulmányban megjelentetett adatok (forgalom, bevétel, veszteség, vendégszám) a fürdő által vezetett könyvelésből valóak, és mivel ezekhez semmilyen más forrásból (ld. KSHadatok hiánya) nem juthattunk volna hozzá, forrásuk megjelenítését nem tartottuk szükségesnek. A többi táblázatok alatt látható a forrásmegjelölés. A fürdővezető tapasztalata alapján a külföldi vendégek száma annyira elenyésző, hogy értelmetlen őket akár tovább elemezni, akár elkülöníteni. A vendégérkezések és a fürdőlátogatások közti összefüggés további boncolgatása is a részletes tanulmány része lesz, de azon egyszerű tény most is megállapítható, hogy ha fesztivál zajlik a Városban, és ennek megfelelően Jászberény több vendéget fogad, mint egyéb napokon, akkor lesznek köztük, akik a Fürdőbe is ellátogatnak. Tehát egy rendezvény nemhogy nem csökkenti a fürdőlátogatók számát (hiszen aki fürdőzni akar, az nem hagyja ki a fesztivál miatt), de a megfigyelt utazási szokások (a turisták szeretik a sokszínű programlehetőségeket) alapján többen fogják a programjukat kiegészíteni fürdőlátogatással is, tehát többen lesznek a Fürdőben fesztiválnapokon, mint a programokon kívüli időszakokban. A marketing rész egy előzetes vizsgálati dokumentumban szinte csak említést kap, nem kapcsolódik szorosan az alapkérdéshez (vagyis ahhoz, hogy kell-e fürdőt fejleszteni vagy sem), tehát a piacra vitel részletes kidolgozására a döntést követően lesz csak szükség. A marketingtevékenység végzése a – személyzeti tervben (Üzemeltetési terv, 5.3) szereplő, a jelenlegi működésből hiányzó – marketingmenedzser feladata lesz. 5. Gazdasági megfontolások A gyógyvízzé minősítés költsége tehát egészen konkrétan megjelenik a költségvetésben, az immateriális javaknál 5 millió Ft értékben. Az új kút fúrását pedig, kivitelező cég becslése alapján 70 millió Ft-tal kalkuláltuk. Természetesen ezek az értékek a részletes tanulmány
kidolgozásakor (és a végleges tervek elkészültével) változhatnak, módosulhatnak, de várhatóan nem térnek el jelentősen a most becsült összegektől. A beruházás kapcsán felveendő új munkaerő létszáma az első évben 20 fő, mely a fenntartási időszak végére még bővül. A 34 fő a meglévő 14 munkavállalóval számolt teljes összeg, melyre a tanulmány 45. oldalán, vastagon szedett mondatban hívtuk fel a figyelmet. Az átlagbér tehát a 20 főre (a bővítés által létrejövő munkahelyekre) van számolva. Az EU-s pályázatok előírása, hogy a fejlesztési különbözet elvét követve végezzék a pénzügyi kalkulációt. Mi is ezt az elvet követtük, amint arra a Pénzügyi elemzés kiinduló feltevései (7.1 pont) is felhívják a figyelmet: „csak a beruházás által generált többletbevételeket és -kiadásokat tekintjük relevánsnak”. Az eszközök amortizációját 7 évre számoljuk (14,5%/év), ekkora cserélődik le (papíron) az összes eszköz, persze ez nem azt jelenti, hogy az elhasználódott gépeket-berendezéseket ne cserélnénk le előbb, amennyiben szükséges. EURIBOR + 5%: valóban nehezen lehet megjósolni a jövőbeni állapotokat, de még mindig ezzel az értékkel lehet a legbiztosabban számolni. A kritikus 4. évre tett észrevétel: a tanulmánynak pont az a célja, hogy rávilágítson a kritikus pontokra, így segítve a projektről meghozandó döntést. A költség-ráfordításra tett észrevétel: valóban a tanulmány ráfordításként kezel minden költséget, a két fogalom közel szinonim, a különbség elenyésző. Amennyiben kapunk egy pontos definíciót, a részletes tanulmányban igyekszünk distinkciót tenni a kettő között – különösen, ha ennek van valós értelme a pénzügyi elemzés szempontjából. A vendégszám megállapítása a jelenlegi vendégszám-alakulásból (vezetés tapasztalata alapján), a várható felfutásból, ill. a megnövekedett kapacitások várható kihasználtságából (szakmai ismereteink alapján) lett kikalkulálva. Valóban nem végeztünk erre vonatkozóan piackutatást, a szűk határidőre való tekintettel nem is lett volna lehetőség. A megtérülés a projekt esetében reális és átgondolt. Értelemszerűen, ha a vendégérkezések száma elmarad a várttól (ami leginkább az üzemeltetésből adódó probléma lesz) akkor nő a megtérülés ideje is. Mennyi a minimum vendégszám „0” szaldó esetén: a számítás célja az, hogy a projekt kitermelje az adósságszolgálatot és, hogy ezen felül hozzon nyereséget. A pénzügyi vizsgálatnak nem célja a „0” szaldóhoz tartozó vendégszám megállapítása. A becslés nem tekinthető optimálisnak, a realitásra törekedtünk, amit az alacsony (enyhén pesszimista) kihasználtsági mutatók is alátámasztanak. 6. Kockázati elemek Szállás: nem a város, hanem a magánbefektető dolga szálláshelyet létesíteni vagy bővíteni. Színvonalas szórakozóhelyek: szintén a magántőke hozza amennyiben a város pozitív befektetői légkört tud kialakítani.
Földrajzi elhelyezkedésből adódó problémák: a központi elhelyezkedés előny és hátrány egyszerre. Mivel többségében fedett szolgáltatásokat tervezünk a külső környezet nem annyira mérvadó. Több fürdő a közelben: valóban, ezért kell fejleszteni és egyediségre törekedni. OEP finanszírozás alakulása: a fürdő és az OEP közös megegyezése, nincs köze a jelen tanulmányhoz. Tőkearányos megtérülés: ld. utolsó oldal. Infláció alakulása: a pénzügyi táblákban a bevételek füleknél számolunk vele. A bevételek és eredmények esetében feltüntetett értékek átlagosak. Az optimista és pesszimista szcenárió a részletes tanulmány része. Biztonsági őrökre tett észrevétel: amennyiben nem állnak a fürdő alkalmazásában, hanem külső szolgáltatásként vesszük igénybe akkor is közel ugyanannyiba kerülnek, tehát a megtérülést lényegében nem befolyásolják. Milyen egyéb beruházások szükségesek? Az 5.4.1-es fejezetben megfogalmazásra kerül: komplex turisztikai termék létrehozása szükséges a magántőke bevonásával. A Város a turizmus iránti több évtizedes elkötelezettséggel, a rendezvények támogatásával, a befektetők számára kedvező feltételek biztosításával, gyors és rugalmas ügyintézéssel, valamint – általánosságban – a jó infrastruktúra biztosításával (pl. kátyúmentes utak, parkolóhelyek, parkosítás) járulhat hozzá a turizmus sikereihez. Újabb alternatívák: egy kétmilliárd Ft-os beruházás esetén (egy gazdasági krízist leszámítva) a siker leginkább az üzemeltetőn múlik. A gazdasági változásokat figyelembe véve készítettünk egy érzékenységvizsgálatot: 10%-os változás Eredeti értékek Árak / Vendégszám (↓) Kamat költségek (↑) Árfolyam (↑)
NPV* 626 M Ft 202 M Ft 604 M Ft 604 M Ft
IRR* 5,31% 3,76% 5,22% 5,22%
Megtérülés** 15,0 év 17,8 év 15,2 év 15,5 év
10%-os változás Eredeti értékek Árak/Vendégszám (↓) Kamat költségek (↑) Árfolyam (↑)
NPV* 0% -68% -4% -4%
IRR* 0% -29% -2% -2%
Megtérülés** 0% 19% 1% 3%
* Bruttó cash-flow-ból számolt érték, ezért a hitel tőketörlesztése nem befolyásolja ** Nettó cash-flowból számolt érték A tanulmányhoz készült pénzügyi terv egy előzetes költségbecslésen alapul, a végleges tervek hiányában ennél részletesebb, pontosabb számítás nem készíthető. A cél az volt, hogy megállapítást nyerjen, a projekt gazdasági szemszögből nézve is jó befektetés, megtérülése és fenntarthatósága megoldott. Ez a jelenlegi kalkulációból is jól látszik.
Tőkearányos megtérülés: ROI (teljes befektetésre) ROE (saját tőkére) ROA (befektetett eszközökre)
Jászberény, 2011. március 25. Összeállította: Dr. Ruszinkó Ádám s.k. turisztikai igazgató
1 999 785 400 000 1 720 750
2,0% 3,3%
3,9%
4,6%
5,4%
5,6%
5,7%
5,8%
5,9%
6,0%
6,1%
6,2%
6,3%
6,5%
6,5%
9,8% 16,3% 19,6% 22,8% 27,0% 28,0% 28,7% 28,8% 29,3% 29,9% 30,4% 31,0% 31,5% 32,3% 32,3% 2,3% 3,8%
4,6%
5,3%
6,3%
6,5%
6,7%
6,7%
6,8%
6,9%
7,1%
7,2%
7,3%
7,5%
7,5%
