Jaarverslag A journey with

Jaarverslag 2008

A journey with…

Cofinimmo is de belangrijkste Belgische beursgenoteerde vastgoedonderneming gespecialiseerd in vastgoed bestemd voor verhuring. De onderneming is vooral actief in kantoorvastgoed, waarin de Groep ten belope van 62,2% van haar portefeuille geı¨nvesteerd heeft. Haar vastgoedpatrimonium, dat hoofdzakelijk in België gelegen is (85,4%) omvat tevens zorginstellingen (22,2%) en de Pubstone portefeuille (13,3%). De buitenlandse eigendommen betreffen enerzijds de investeringen in de rust- en verzorgingssector in Frankrijk (9,7%) en anderzijds de Nederlandse Pubstone portefeuille (4,9%). De gebouwen vertegenwoordigen een totale oppervlakte van 1 615 857m², een investeringswaarde van € 3 247,04 miljoen en een reële waarde van € 3 134,70 miljoen. Cofinimmo is een onafhankelijke onderneming die zelf instaat voor het beheer van haar gebouwen en klanten-huurders. De onderneming is genoteerd op Euronext Brussels, waar ze deel uitmaakt van de BEL20 index, en op Euronext Paris. Cofinimmo geniet van het Belgische fiscale Vastgoedbevak-statuut en het Franse fiscale SIIC-statuut. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk Belgische en buitenlandse particulieren en institutionele investeerders, die een gematigd risicoprofiel met een hoog dividendrendement beogen.

Risicobeheer Brief aan de aandeelhouders Kerncijfers 2008 in een notendop Beheersverslag Corporate Governance Cofinimmo op de beurs Vastgoedverslag Jaarrekeningen Permanent document

02 04 08 10 12 46 62 68 80 124

In deze sombere economische tijden vonden we het belangrijk ons voltallig personeel in de schijnwerpers te zetten en in beeld te brengen. Wij waarderen hun lovenswaardige ondernemingsgeest en danken hen voor hun dagelijkse inspanningen.

JAARVERSLAG 2008

01

…

Risicobeheer

02

Strategisch beheer Risico verbonden aan de economische context Cofinimmo’s kernactiviteiten worden beïnvloed door de economische cycli vermits deze een indirecte impact op de oppervlakte-inname («take-up») van kantooroppervlakte door de privésector hebben. De impact van deze cycli op de resultaten en de waardering van Cofinimmo wordt echter afgezwakt door de looptijd van de huurovereenkomsten, de diversificatie van de klantenportefeuille en door het feit dat bijna één derde van haar klanten openbare instanties zijn. De andere sectoren waarin Cofinimmo investeert, met name de rusthuizen, het vastgoedpartnership met AB InBev (Pubstone) en de Publiek-Private Samenwerkingsverbanden zijn niet onderhevig aan economische cycli.

Vastgoedbeheer Huurrisico De Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de leegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken. Het intern vastgoedteam is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van de huurders en het intern commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de portfolio aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlaktes. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft het weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan verhuurd worden, omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden.

Risico verbonden aan investerings- en projectontwikkelingactiviteiten De uitbreiding van het patrimonium van Cofinimmo staat borg voor een optimale risicospreiding en steunt op: • de verwerving van kantoorgebouwen verhuurd op lange termijn aan eersterangshuurders; • lange termijn vastgoedpartnerships met secuur geselecteerde uitbaters (rusthuizen, cafés); • Publiek-Private Samenwerkingsverbanden voor gebouwen met bijzondere bestemming.

Bijna 100% van de huurovereenkomsten bevat een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd door een extern beoordelingskantoor. Voor huurders van de niet-openbare sector is vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist, waarvan het bedrag overeenstemt met 6 maanden huur.

In het kader van haar strategie heeft Cofinimmo een beperkte activiteit als vastgoedontwikkelaar voor eigen rekening, wat toelaat de nagestreefde rendementen op haar investeringen te optimaliseren. Om het risicoprofiel van de onderneming niet aan te tasten, wordt deze activiteit beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille.

De huur is vooraf betaalbaar, op maand-, kwartaal- of jaarbasis. Ook wordt op kwartaalbasis een voorschot aan de huurders gevraagd voor huurkosten en belastingen die de Groep verschuldigd is maar contractueel kan doorrekenen. Het totaal bedrag van wanbetalingen, uitgezonderd recuperaties, bedraagt 0,050% van de totale omzet over de periode 1996-2008.

Vóór elke acquisitie voert de Groep een technische, administratieve, juridische, boekhoudkundige en fiscale «due diligence» uit, op basis van constante analyse­ procedures en meestal met de ondersteuning van externe, gespecialiseerde consulenten.

In België worden de rusthuizen voor een initiële looptijd van 27 jaar verhuurd aan uitbaters die elk verschillende sites beheren. In Frankrijk is de initiële looptijd 12 jaar. Het geheel aan cafés wordt voor een gemiddelde initiële minimumduur van 23 jaar aan AB InBev verhuurd.

Risico verbonden aan de waardering van het vastgoed De vastgoedportefeuille van de Groep wordt op kwartaalbasis gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. Deze deskundigen beschikken over een relevante ervaring in de markt. Daarnaast voert de Groep vóór elke acquisitie een interne waardering uit ter bepaling van een prijs die overeenstemt met de waarde van het gebouw in het licht van een lange termijn uitbating.

Risico van de operationele kosten Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als gevolg van het onaangepast zijn of het falen van het beheer of de procedures. De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren: • de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen: zij bepalen de onderhouds- en herstellingskosten, die nauwgezet worden opgevolgd door het team dat instaat voor het gebouwenbeheer, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed; • het leegstandniveau van de kantoorgebouwen en het huurdersverloop: zij bepalen de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen verleend aan nieuwe klanten, enz. Het actieve commerciële portefeuillebeheer is bedoeld om deze kosten te beperken. Bouw- en renovatiewerken worden voorbereid en opgevolgd door het interne Project Management team van de Groep, dat de taak heeft ze tijdig en binnen het budget te voltooien. Voor de grotere projecten wordt een beroep gedaan op externe specialisten in projectbeheer.

Risico op vernieling van de gebouwen Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 1 850 778 552(1). Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is eveneens een indekking voorzien.

Financieel beheer Liquiditeitsrisico De huidige crisis die de gehele economie en in nog grotere mate de banksector treft, maakt de toegang tot krediet voor ondernemingen moeilijker en duurder. Ze bevestigt dat het nodig is om het financieringsbeleid van de Groep te handhaven. Dit bestaat in grote lijnen uit: • een diversificatie van de financieringsbronnen; • een stabiele, uitgebreide bankpool met goede financiële ratings (voor de schuld en de afgeleide instrumenten); • een homogene spreiding in de tijd van de vervaldata. Deze diversificatie waarborgt de best mogelijke financiële voorwaarden rekening houdend met de marktconjunctuur en beschermt de Groep tegen de liquiditeitsrisico’s bij herfinancieringen. Tegenpartijenrisico Cofinimmo is aan dit risico blootgesteld wanneer zij afgeleide instrumenten gebruikt of het teveel aan kasgeld op korte termijn plaatst. De tegenpartij van de vennootschap in een afgeleid instrument, bijvoorbeeld in het kader van rente-indekking, kan haar tijdens de looptijd van het contract bepaalde bedragen verschuldigd zijn. In geval van insolvabiliteit, laattijdige of wanbetaling van deze tegenpartij, kan dit een negatieve invloed hebben op de resultaten van Cofinimmo. Ze beperkt dit risico door verbintenissen aan te gaan met een gediversifieerd aantal tegenpartijen met goede financiële ratings. Anderzijds wordt het overschot aan kasgeld meestal gebruikt voor de onmiddellijke terugbetaling van de financiële schuld zodat herplaatsingen beperkt worden. Desgevallend worden ze op zeer korte termijn bij solide tegenpartijen geplaatst.

Renterisico Financiële schulden worden meestal afgesloten tegen een vlottende interestvoet. Indien dit tegen een vaste interestvoet gebeurt, wordt deze onmiddellijk omgezet naar een vlottende interestvoet. Dit beleid laat toe om voordeel te halen uit lage korte termijn interestvoeten. De financiële kosten worden hierdoor echter blootgesteld aan renteschommelingen. Om dit risico te beperken, wordt 50 tot 90% van de totale geconsolideerde financiële schuld ingedekt tegen rentestijgingen voor een periode van minimum 3 jaar. Hierdoor kan de Groep zich over de gekozen periode gedeeltelijk tegen het effect van een sterke stijging van deze interestvoeten indekken. Dit beleid wordt gerechtvaardigd door het feit dat, gezien de huurprijs contractueel geïndexeerd wordt, een stijging van de inflatie die een effect zou hebben op de nominale interestvoeten slechts na enkele jaren een positief netto effect op het netto resultaat van de Groep zou hebben. De indekkingsperiode van minimum 3 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve effect dat dit tijdsverschil op het netto resultaat zou hebben te compenseren en anderzijds om de ongunstigere impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijn interestvoeten die niet zou gepaard gaan met een inflatiestijging te voorkomen. Tenslotte zou een stijging van de reële interestvoeten waarschijnlijk gepaard gaan of snel gevolgd worden door een opleving van de gehele economische activiteit, wat zou resulteren in betere huurvoorwaarden met een gunstig effect op het netto resultaat van de Groep. Uitgevoerde simulaties tonen aan dat het netto resultaat van de Groep historisch gevoelig is voor renteschommelingen. Echter, aannemend dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven t.o.v. 31.12.2008 en rekening houdend met de bestaande indekkingsinstrumenten voor het jaar 2009, zou een gemiddelde stijging of daling van de interestvoeten met 0,5% in 2009 tot geen significante stijging van de financieringskost opgenomen in de vooruitzichten voor 2009 leiden. De Groep kan ook geval per geval de waarde van de financiële activa, zoals vorderingen uit huurcontracten op lange termijn (meestal geïndexeerd), indekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende inflatierisico is evenwel niet ingedekt. Wisselkoersrisico De Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico.

1 Verzekeringen die tijdens de werven of door de huurders van de gebouwen worden afgesloten zijn niet in dit bedrag vervat.

JAARVERSLAG 2008

03

Brief aan de aandeelhouders

04

Dames en Heren, Menig economisten zullen ongetwijfeld jarenlang de oorzaken die aan de basis lagen van de crisis waarin we plots verzeild zijn geraakt trachten te verklaren, en velen zullen tot de conclusie komen dat de crisis voorspelbaar was. Van alle oorzaken die kunnen aangehaald worden, is er ons inziens één die benadrukt dient te worden gezien haar alomvertegenwoordiging in de markten waarin Cofinimmo actief is. Het betreft de opzet van bepaalde marktspelers om van vastgoed een speculatieve in plaats van een «goede huisvader» belegging te maken. De rendementsverwachting van een belegging moet het risicovrije niveau weerspiegelen vermeerderd met een premie naargelang het specifieke risico van deze belegging.

Voor vastgoed wordt deze risicopremie bepaald door de eigenschappen van de transactie en het gebouw of de portefeuille die geanalyseerd worden. Het Belgische en meer in het bijzonder het Brusselse kantoorvastgoed geniet al jarenlang van een laag risicoprofiel. Dat is te danken aan de stabiliteit van de huurders in deze markt zijnde internationale en Belgische openbare instanties, Europese hoofdkantoren van multinationals, industriële groepen, traditionele financiële ondernemingen, enz.

05 JAARVERSLAG 2008

Dankzij het voorzichtige beleid van Cofinimmo kon ze zeer behoorlijk weerstand bieden aan de gebeurtenissen op de financiële markten en uitstekende operationele resultaten neerzetten die in de lijn van haar verwachtingen lagen.

Brief aan de aandeelhouders

Op basis van deze specifieke kenmerken kan voor vastgoed een redelijk rendement van 6 à 8% verwacht worden, wat de belegger op een correcte en regelmatige wijze vergoedt voor het genomen risico in zijn belegging. Sommige marktspelers hebben jammer genoeg business plannen opgemaakt die op beduidend hogere rendementen rekenen, en in hun poging om deze te bereiken werden overdreven schulden of risico’s aangegaan of eenvoudigweg te optimistische stellingen voor de toekomst opgebouwd. De financiële markten hebben uiteindelijk op deze excessen gereageerd waardoor de index van de Europese vastgoed­waarden (EPRA Europe) in 2008 daalde met 50,9%. Cofinimmo kon echter weerstand bieden tijdens deze turbulente periode en is met slechts 26,6% gedaald. Tijdens de twee laatste jaren gaf Cofinimmo in deze woelige context voorrang aan haar voorzichtig beleid dat focust op twee belangrijke ontwikkelingsassen. In de eerste plaats concentreerde de onderneming zich op investeringen in kantoorgebouwen die op lange termijn verhuurd zijn aan kwaliteitsdebiteuren. Dit beleid heeft de doorstroming van haar activa versneld met verkopen en aankopen voor een totaal bedrag van respectievelijk € 341 miljoen en € 1 398 miljoen sinds 01.01.2007. De gemiddelde duur van de huurcontracten bedraagt thans 12,3 jaar. De huurders uit de openbare sector vertegen­woordigen 43% van de kantoorportefeuille. In de tweede plaats ontwikkelde Cofinimmo eveneens het concept van vastgoedsamenwer­kingen in de sector van de rusthuizen en dit zowel in België als in Frankrijk. Sinds de eerste verwerving in oktober 2007 in Eigenbrakel werden 87 bijkomende eigendommen verworven waarvan 41 in België en 46 in Frankrijk. Op 31.12.2008 bedraagt de totale patrimoniumwaarde in dit segment € 721 miljoen. In deze twee landen wordt de bejaardenzorgsector nauw omkadert door de overheid die zowel de toegang als de terugbetaling van de gezondheidszorg reglementeert.

06

Dankzij deze vastgoedpartnerships kan Cofinimmo rekenen op bijzonder lange termijn en geïndexeerde huurvooruitzichten (27 jaar in België en 12 jaar in Frankrijk). Dit partnershipconcept werd uitgebreid met de verwerving in 2007 van een portefeuille van Belgische en Nederlandse cafés van de Groep Anheuser-Bush InBev. Deze partner is thans de grootste bierbrouwerij ter wereld en ondertekende een geïndexeerd en hernieuwbaar huurcontract van meer dan twintig jaar. In de twee situaties verwierf Cofinimmo gebouwen die zowel een stroom van geïndexeerde, zekere en regelmatige huurinkomsten, maar ook vooruitzichten van grondopwaardering op lange termijn bieden. Parallel met deze twee assen is Cofinimmo actief in het domein van Publiek-Private Samenwerkingen die toegang bieden tot vastgoedbeleggingen die beantwoorden aan haar streven naar een stabiele en regelmatige rendabiliteit. De situatie op de kredietmarkt heeft deze activiteit de voorbije maanden echter gevoelig vertraagd. Dankzij het voorzichtige beleid van uw onderneming kon ze zeer behoorlijk weerstand bieden aan de gebeurtenissen op de financiële markten en uitstekende operationele resultaten neerzetten die in de lijn van haar verwachtingen lagen. De portefeuillebezettingsgraad blijft bijzonder hoog (97,85%). Het courant resultaat bedraagt € 46,47 miljoen, hetzij € 7,56 per gewoon aandeel, zonder impact van IAS 39 en nietrecurrente elementen. De waarde van de portefeuille op 31.12.2008, bepaald door de onafhankelijke experts, daalt met 1,96%, hetzij € 63,78 miljoen (€ 6,16 per aandeel). Dit weerspiegelt het onzekere klimaat dat in geheel Europa op de financiële en de vast­goedmarkt heerst.

JAARVERSLAG 2008

07

De goede weerstand van Cofinimmo’s portefeuille in vergelijking met de situatie in verschillende andere landen wordt verklaard door de aard van de Belgische markt, de portefeuillesamenstelling, de duur van de huurcontracten, de kwaliteit van de debiteuren, de indexering en de belangrijke rentedaling. Cofinimmo’s constante strategie sinds meerdere jaren zal vastberaden worden verder gezet. In de huidige instabiele omgeving met een ongebruikelijk risicopotentieel waarvan de waarschijnlijkheid noch definieerbaar noch becijferbaar is, wordt daarbij tevens rekening gehouden met de evolutie van de economische situatie in het algemeen en van de financiële, bank- en vastgoedmarkten in het bijzonder alsook met de solvabiliteit van de tegenpartijen. Cofinimmo besteedt bijzondere aandacht aan het identificeren en anticiperen van deze ontwikkelingen, teneinde ze te beperken, en zal dat in de toekomst ook blijven doen. Alle vereiste maatregelen moeten daarbij zo snel mogelijk worden ingevoerd om hun impact te beperken en om Cofinimmo's vermogen om munt te slaan uit toekomstige opportuniteiten in het belang van de onderneming, haar aandeelhouders, haar personeel en al haar partners intact te houden. 19.03.2009

André Dirckx Voorzitter van de Raad van Bestuur

Serge Fautré Afgevaardigd Bestuurder

Kerncijfers

08

Resultaten per segment Kantoren Reële waarde van het patrimonium (x € 1 000 000) Bezettingsgraad Oppervlakte Vastgoedresultaat (x € 1 000)

Pubstone(1)

Andere(2)

TOTAAL 3 134,70

1 956,87

695,36

394,46

88,02

96,70%

100,00%

100,00%

100,00%

97,85%

855 231m²

395 506m²

306 441m²

58 679m²

1 615 857m²

134 808

30 207

26 694

6 725

198 434

-5 494

-84

-39

-446

-6 063

129 315

30 123

26 654

6 279

192 371

7,18%

6,24%

6,51%

7,19%

6,88%

Directe kosten van de gebouwen (x € 1 000) Vastgoedresultaat na directe kosten (x € 1 000)

Rust- en ziekenhuizen

Bruto huurrendement bij 100% verhuring

Patrimonium (x € 1 000 000) 2008

2007

2006

2005

2004

In reële waarde(3)

3 134,70

2 799,87

2 306,83

2 127,06

2 037,55

In investeringswaarde(4)

3 247,04

2 895,74

2 363,25

2 180,47

2 088,77

97,85%

97,37%

95,13%

95,76%

92,92%

1 615 857m²

1 394 400m²

1 061 167m²

1 018 166m²

861 507m²

Bezettingsgraad(5) Oppervlakte

Geconsolideerde resultaten (x € 1 000 000) 2008

2007

2006

2005

2004

Vastgoedresultaat

198,43

155,28

142,92

143,45

129,28

Operationeel resultaat (EBIT)(6)

170,57

130,63

120,13

119,20

105,88

56,37

90,72

93,96

93,17

81,54

Minderheidsbelangen

0,35

0,23

-

-

-

Preferent dividend - Voorstel

9,55

9,55

9,55

9,55

9,55 71,98

Netto courant resultaat

46,47

80,94

84,41

83,62

Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep (gewone aandelen)

-61,32

61,57

49,01

5,88

-5,35

Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

-14,85

142,51

133,42

89,50

66,64

Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

Geconsolideerde balans(7) (x € 1 000 000) Eigen vermogen - gewone aandelen

2008

2007

2006

2005

2004

1 199,97

1 221,48

1 137,42

1 049,25

974,72

168,61

168,61

168,61

168,61

168,61

Schulden en verplichtingen opgenomen in de schuldratio

1 874,20

1 585,20

1 239,39

1 114,04

1 038,08

Balanstotaal

3 550,05

3 183,31

2 608,18

2 406,06

2 251,19

Schuldratio

52,79%

49,80%

47,52%

46,30%

46,11%

Eigen vermogen - bevoorrechte aandelen

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel(7) (in €) In reële waarde

2008

2007

2006

2005

2004

108,98

115,44

115,10

108,20

106,78

In investeringswaarde

115,02

121,56

120,91

113,70

112,38

In reële waarde op «fully diluted» basis(8)

109,40

114,20

114,74

108,55

107,58

Evolutie van de bezettingsgraad van de geconsolideerde portefeuille (in %)

Reële waarde van het patrimonium (x E 1 000 000)

98 97

1 956,87 Kantoren 695,36 Rust- en ziekenhuizen

96

394,46 Pubstone

95



94 93 92 2004

2005

2006

2007

2008

88,02 Andere

Geconsolideerde resultaten per gewoon aandeel (in €) 2008

2007

2006

2005

4,27

8,20

8,69

8,60

8,12

Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep

-5,64

6,24

5,04

0,61

-0,60

Netto resultaat - aandeel Groep

-1,36

14,44

13,73

9,21

7,52

Netto courant resultaat - aandeel Groep

2004

Netto courant resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS 39 en niet-recurrente elementen

7,56

7,54

8,40

8,95

-

Netto resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS 39

2,45

15,35

13,44

9,56

-

2004

Dividenden (in €) 2008

2007

2006

2005

Gewoon bruto

7,80

7,75

7,40

7,35

7,30

Gewoon netto

6,63

6,59

6,29

6,25

6,21

Preferent bruto

6,37

6,37

6,37

6,37

6,37

Preferent netto

5,41

5,41

5,41

5,41

5,41

Aantal aandelen (op 31.12) 2008

2007

2006

2005

2004

Gewone(9)

10 987 669

9 909 435

9 872 029

9 720 027

9 128 341

Gewone die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

10 884 287

9 872 029

9 720 027

9 720 027

8 864 822

1 499 766

1 499 766

1 499 766

1 499 766

1 499 766

Bevoorrechte die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

Kernratio’s (in %) Operationeel resultaat(6) op vastgoedresultaat

2008

2007

2006

2005

2004

85,96

84,12

84,05

83,10

81,90

Vastgoedresultaat op geherwaardeerde activa(10)

6,37

6,27

6,23

6,78

6,88

Netto courant resultaat op geherwaardeerd eigen vermogen(10)

3,93

6,71

7,86

8,13

7,77

Resultaat op de portefeuille op geherwaardeerd eigen vermogen(10) Schuldkost

-5,18

5,11

4,56

0,49

-0,52

4,79

4,55

3,43

3,21

3,69

Terugblik 1996-2008 (x € 1 000 000) 608,57

PORTEFEUILLE OP 01.01.1996 (IN INVESTERINGSWAARDE) Investeringen

3 407,14

Acquisities

3 024,12 383,02

Constructies en renovaties Verkopen

-1 124,69

Realisatiewaarde

108,21

Gerealiseerde meer- en minwaarden ten opzichte van de laatste kwartaalwaardering

48,85

Vroeger geboekte en gerealiseerde latente meer- en minwaarden

198,96

Niet-gerealiseerde latente meer- en minwaarden

3 247,04

PORTEFEUILLE OP 31.12.2008 (IN INVESTERINGSWAARDE)

1 De subgroep Pubstone bezit 1 068 cafés in België en Nederland (zie pagina 30). 2 Semi-industriële gebouwen, handelspanden en een vrijetijdsclub. 3 IAS/IFRS boekwaarde van de vastgoedbeleggingen, projectontwikkelingen en activa bestemd voor eigen gebruik. 4 De investeringswaarde is de waarde van de portefeuille zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de transactie­ kosten niet werden afgetrokken. 5 Berekend in functie van de reële huren voor de verhuurde gebouwen en de geschatte huurwaarde voor de leegstaande gebouwen. 6 Vóór resultaat op de portefeuille. 7 Vóór verdeling. 8 De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5de verjaardag van de emissie (01.05.2009) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel (zie ook pagina 133). Het geherwaardeerd netto-actief per aandeel wordt pro forma berekend op een «fully diluted» basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel weer te geven. 9 Eigen Cofinimmo aandelen in handen van de Groep niet inbegrepen. 10 Berekend op basis van het gemiddelde van de gebouwen in portefeuille in 2008.

Evolutie van het vastgoedresultaat (x E 1 000 000)

Evolutie van het bruto dividend (in e)

200

8,0

190

7,9

180

7,8

170

7,7

160

7,6

150

7,5

140

7,4

130

7,3

120

7,2

110

7,1

100

7,0 2004

2005

2006

2007

2008

2004

2005

2006

2007

2008

JAARVERSLAG 2008

09

2008 in een notendop Verwerving van de rusthuizen Diamant, Rinsdelle en Linthout (€ 18,6 miljoen) Verkoop van 21 kantoorgebouwen (€ 77,0 miljoen)

10

Verwerving (PPS) van het Politie­ commissariaat Zone HEKLA (€ 7,2 miljoen)

Verwerving van de rusthuizen Damiaan, Ter Kameren, Schweitzer en Van Zande (€ 77,6 miljoen)

Verwerving van de rusthuizen Vigneron, L’Adret en Top Senior (€ 12,3 miljoen)

Verwerving van het kantoorgebouw Omega Court (€ 41,5 miljoen)

2008

JANUARI FEBRUARI MAART APRIL MEI JUNI JULI Uitgifte van 235 576 nieuwe gewone aandelen Overdracht van 50% van de erfpachtvorderingen op het gebouw Belliard I-II (€ 77,8 miljoen)

Vestiging in Frankrijk door de verwerving van 32 zorghuizen van de Korian Groep (€ 229,0 miljoen) Uitgifte van 493 571 nieuwe gewone aandelen (€ 63,0 miljoen)

Verwerving van het rusthuis L’Orée du Bois (€ 8,7 miljoen) met uitbreidingsproject (€ 5,4 miljoen) Verwerving van een site te Antwerpen, Wipstraat, 24 (€ 2,5 miljoen) ter heropbouw van een rusthuis (€ 8,8 miljoen) Notering op Euronext Paris

Rusthuis Vigneron

Politiecommissariaat Zone HEKLA

Kantoorgebouw Omega Court

JAARVERSLAG 2008

11

Verwerving (PPS) van de Brandweerkazerne van Antwerpen (€ 30,2 miljoen)

Verkrijging van het SIIC-statuut

Voltooiing en herstructurering van de Pubstone transactie

Verkrijging van het ISO 14001:2004 milieucertificaat

Verwerving van de rusthuizen Résidence du Parc en Les Jours Heureux (€ 10,9 miljoen)

Verwerving van het rusthuis Zevenbronnen (€ 5,2 miljoen)

>

AUGUSTUS SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DECEMBER Verwerving van het rusthuis Hof ter Dennen (€ 3,6 miljoen)

Verwerving van 14 zorginstellingen in Frankrijk uit handen van de Korian Groep (€ 104,5 miljoen) en acquisitieakkoord voor het verwerven van 5 extra instellingen in aanbouw (€ 39,9 miljoen)

Verkoop van vruchtgebruikvorderingen op de kantoorgebouwen Everegreen, Wet 56 en Luxemburg 40 (€ 59,5 miljoen) Verkoop van de kantoorgebouwen Audent 12, Cleydaellaan en Horzel 100 (€ 13,9 miljoen)

Over het gehele jaar: verkoop van 582 643 eigen gewone aandelen (€ 71,7 miljoen)

Rusthuis Zevenbronnen

Rusthuis Ter Kameren

Brandweerkazerne Antwerpen

Beheersverslag

Strategie Transacties en verwezenlijkingen in 2008 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen Beheer van de financiële middelen Transacties en verwezenlijkingen in 2009 Vooruitzichten 2009 Resultaatbestemming

12

13 16 33 38 40 41 45



Strategie Investeringssectoren Kantoren Kantoorgebouwen blijven het belangrijkste investerings­ segment van Cofinimmo. De investeringsstrategie is gericht op lange termijn huurcontracten, de kwaliteit van de huurder, de ligging van het vastgoed en de ontwikkelingsprojecten voor eigen rekening. Ze omvat eveneens een activa-arbitragebeleid met als doel te allen tijde een kwaliteitspatrimonium te behouden. Cofinimmo staat zelf in voor het operationeel beheer van haar vastgoedpark en haar klanten-huurdersportefeuille. De commerciële medewerkers en het Property Management team, die regelmatige en duurzame relaties met de klanten onderhouden, streven er in de eerste plaats naar hen een totale vastgoedoplossing te bieden, bestaande uit kwaliteitsgebouwen, huurflexibiliteit en aanverwante diensten.

Vastgoedsamenwerkingen op lange termijn: Rust- en verzorgingshuizen en cafés Cofinimmo ontwikkelt sinds enkele jaren vastgoedsamenwerkingen op lange termijn met belangrijke marktspelers die actief zijn in gespecialiseerde sectoren, meer bepaald in de rusthuizen- en cafésector (Pubstone). Teneinde deze operationele ondernemingen de mogelijkheid te bieden zich te concentreren op hun hoofdactiviteit of de financiële middelen vrij te maken om hun uitbreiding te financieren, verwerft Cofinimmo hun vastgoedpatrimonium en neemt ze de verantwoordelijkheid op zich voor het structureel onderhoud van de muren, daken en gevels. Ze draagt geen enkel risico m.b.t. de operationele exploitatie van de uitbater en heeft slechts één enkele corporate huurder/debiteur en één enkel huurcontract. De lange termijn huurcontracten die met deze huurders worden ondertekend hebben een positieve impact op de resultaten van Cofinimmo en verbeteren de risicospreiding van de portefeuille. De initiële huurrendementen, die nadien worden geïndexeerd, komen overeen met die van kantoorgebouwen die voor vergelijkbare looptijden verhuurd worden.

De kwaliteitsligging van deze gebouwen staat borg voor een aantrekkelijke restwaarde waardoor een positieve evolutie van de netto inventariswaarde van het Cofinimmo aandeel mag verwacht worden. De rust- en verzorgingssector kent bovendien belangrijke demografische eigenschappen en biedt een belangrijk expansiepotentieel. Publiek-Private Samenwerkingsverbanden voor gebouwen met een bijzondere bestemming De overheid heeft een steeds grotere behoefte om gebouwen te renoveren of te bouwen en zo kwalitatief betere ruimten voor collectief gebruik of betere werkomstandigheden te creëren. Ze wenst ook steeds meer de verantwoordelijkheid voor de bouw en het onderhoud van deze gebouwen uit handen te geven. De Publiek-Private Samenwerking is één van de mogelijkheden voor dergelijke behoeften. Daar Cofinimmo constant op zoek is naar stabiele investeringen met weinig risico’s en ze zich bewust is van de rol die ze kan spelen bij de renovatie en de duurzame verbetering van het patrimonium in het stedelijk milieu, investeert ze in dit type projecten, zelfs voor niet-traditionele gebouwen zoals gerechtshoven, brandweerkazernes of politiecommissariaten. Deze operaties resulteren over het algemeen in financiële leasingcontracten en verlenen Cofinimmo de definitieve eigendom van de gebouwen niet(1). 1 Namelijk wanneer Cofinimmo niet geniet van de restwaarde omwille van de toekenning van een aankoopoptie aan de tegenpartij op het einde van het contract.

13 JAARVERSLAG 2008

De strategie van de 3 investeringssegmenten van Cofinimmo wordt ondersteund door de knowhow van eigen Project Management en Property Management teams.

Beheersverslag

14

De strategie van deze 3 investeringssegmenten wordt ondersteund door de knowhow van eigen Project Management en Property Management teams. Dankzij de coördinatie van de bouwwerken, renovatieprojecten, uitbreidingen en ontwikkelingsprojecten is het mogelijk op lange termijn een gebouwenportefeuille van hoge kwaliteit te behouden en het patrimonium in elke tak te laten groeien. Acquisitiecriteria Cofinimmo heeft 25 jaar ervaring op het vlak van het verwerven en beheren van vastgoed. Enkel aankoopdossiers die financiële perspectieven bieden met een positieve invloed op de resultaten en het risicoprofiel van Cofinimmo worden weerhouden. De financiële doelstellingen steunen op nauwkeurige evaluatiemodellen die opgebouwd zijn rond precieze financiële criteria. Voor acquisities van gebouwen waarvan de investeringswaarde binnen het portefeuille gemiddelde ligt en waaraan er geen specifieke financiering gekoppeld is, wordt het beslissingscriterium bepaald door de geactualiseerde waarde (tegen de gemiddelde gewogen kost van het eigen vermogen en de schuld) van, enerzijds, de door de exploitatie van de investering gerealiseerde cashflow op lange termijn, en, anderzijds, de restwaarde, vergeleken met de aanschaffingsprijs, kosten inbegrepen. Voor grootschalige operaties (> 7% van de waarde van het patrimonium) en/of operaties waaraan een specifieke financieringsstructuur gekoppeld is, bestudeert de onderneming bovendien de gemiddelde waardecreatie op 5 jaar van het netto courant resultaat per aandeel en van de geherwaardeerde netto-actiefwaarde per aandeel. Indien een contract voorziet dat Cofinimmo niet de definitieve eigenaar van het gebouw is (zoals bijvoorbeeld in de meeste Publiek-Private Samenwerkingsverbanden), wordt het potentieel van de investering gemeten door de «Internal Rate of Return» (IRR), die het rendement van het geïnvesteerd kapitaal berekent. Dit moet hoger zijn dan de gemiddelde gewogen kost van het kapitaal.

Naast de gebruikelijke «due diligence» studies wordt voor elk bestudeerd gebouw ook een rating opgemaakt die zowel de intrinsieke eigenschappen evalueert (voor kantoorgebouwen: de omvang en de opdeelbaarheid van de ruimten, de parkingratio, de vrije hoogten, het daglicht, de energieprestatie, ...), als de eigenschappen betreffende de ligging (bereikbaarheid met de auto of het openbaar vervoer, activiteit van de submarkt, niveau van de plaatselijke taksen, ...) en de omgeving rond het gebouw (aanwezigheid van winkels, hotels, mooi uitzicht, ...). Elke nieuwe investering moet uiteraard een rating krijgen die het gemiddelde van de hele portefeuille verbetert. Geografische aanwezigheid Tot 2006 was Cofinimmo uitsluitend aanwezig in België. In 2007 heeft de onderneming zich tevens gevestigd in Nederland (deel van de Pubstone portefeuille) en in 2008 in Frankrijk (rust- en ziekenhuizen). In beide gevallen gebeurde dit via lange termijn partnerships met huurdersuitbaters. Vanuit geografisch standpunt geeft Cofinimmo er enerzijds de voorkeur aan zich te vestigen in buurlanden van België en anderzijds een vestigingsritme te volgen dat de onderneming toelaat een gedegen kennis op te doen van de gekozen buitenlandse vastgoedmarkten, zoals bijvoorbeeld van de lokale gebruiken. Als in een buurland een fiscaal regime van «real estate investment trust» bestaat dat gelijkaardig is aan dat van de Vastgoedbevak, dan zal de voorkeur van Cofinimmo naar dit land uitgaan.

Investeringsstrategie

Kantoren

(Her)ontwikkeling Huurrisico

Vastgoedpartnerships

Lange termijn huurcontracten

Ligging

Rust- en ziekenhuizen

Ondersteund door de Project en Property Management teams

Pubstone

Publiek-Private Samenwerkingen

Financiële leasing op lange termijn

Ontwikkeling voor eigen rekening Onder ontwikkeling voor eigen rekening verstaat Cofinimmo de grondige renovatie van (kantoor)gebouwen die op lange termijn zullen worden verhuurd en in de portefeuille worden gehouden. Het bedrag geïnvesteerd in deze activiteit, die de optimalisatie van het investeringsrendement mogelijk maakt, blijft beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille, teneinde het risicoprofiel van de onderneming niet te beïnvloeden. Ze maakt het tevens mogelijk aan klantenbinding te doen door hen gebouwen aan te bieden die aan hun verwachtingen beantwoorden en de onderhoudskosten te beperken door duurzaam te bouwen. Het Project Management team van Cofinimmo is verantwoordelijk voor het beheer van de ontwikkelingsprojecten, de zware renovaties en de decoratieof inrichtingswerken van de kantoorruimten. Het team stelt de renovatieplannen op en staat in voor hun uitvoering. Zo kan Cofinimmo haar klanten kwaliteitsgebouwen waarborgen die op lange termijn comfortabel en economisch zijn. Bovendien stelt Cofinimmo alles in het werk om bij de ontwikkeling van haar patrimonium te streven naar milieubehoud en een minimale ecologische voetdruk (zie eveneens pagina 58). Financieringen De rendabele groei en de stabiele en proactieve relatie met de klanten zijn essentieel omdat ze bijdragen tot de financiële resultaten van de onderneming en het belang van haar aandeelhouders. Dankzij het behoud van een goede bezettingsgraad, het verlagen van de kosten m.b.t. de niet-verhuurde ruimten, de investering in kwaliteitsprojecten en de uitvoering van een beleid gericht op vastgoedpartnerships, kan de Groep operationele financiële resultaten conform de vooruitzichten realiseren en de nodige basis leggen voor de dividenduitkering. De investerings­capaciteit van Cofinimmo is gebaseerd op haar bekwaamheid om nieuw eigen vermogen samen te brengen en op haar schuldcapaciteit. Hoewel het wettelijk statuut van Vastgoedbevak een schuldratio van 65% toelaat (schulden op het actieftotaal) is Cofinimmo met haar bankpartners een lagere schuldratio overeengekomen (< 60%), wat toelaat aantrekkelijkere bankmarges te verkrijgen. In het kader van de overeenkomsten met de banken, wordt deze schuldratio berekend door de netto financiële schulden te delen door de marktwaarde van de vastgoed­ portefeuille (financiële vorderingen inbegrepen).

Commercieel beleid Parallel voert Cofinimmo een commercieel beleid dat zich toespitst op de nauwe relatie met en het vertrouwen van haar klanten en de optimalisering van de bezettingsgraad van haar portefeuille. De onderneming biedt haar klanten de thans onontbeerlijke flexibiliteit wat betreft de voorwaarden en de looptijd van de lopende contracten in een context waarin ze zich snel moeten aanpassen aan veranderingen (fusies, overnames, herstructureringen, …) en aan de steeds evoluerende vereisten op het gebied van functionaliteit van hun gebouw (nieuwe technologieën, toegankelijkheid, comfort, verbruik, …). Concreet biedt Cofinimmo haar huurders de mogelijkheid de gehuurde oppervlakte te verkleinen of te vergroten of binnen de portefeuille te verhuizen, waarbij de modaliteiten en voorwaarden van de huurcontracten zo goed mogelijk worden nageleefd. Cofinimmo's omvang en het hieruit voortvloeiende concurrentievoordeel worden op die manier optimaal benut. Bovendien biedt Cofinimmo een uitgebreid gamma van vastgoeddiensten aan, met de bedoeling het beheer van de kantoorruimten te vergemakkelijken en dus de tijd die de klanten hieraan wijden te beperken. De onderneming stelt onderhouds- (reiniging, technisch onderhoud, kleine herstellingen, …), veiligheids- (bewaking, huisbe­waarders, …) en beheersdiensten van de werkruimte (ontwerp en inrichting van de ruimten, …) ter beschikking. Hiervoor doet de onderneming beroep op gespecialiseerde onderaannemers. Deze diensten worden aangeboden aan competitieve prijzen, conform de marktmarges. Elke klant kiest vrij van welke diensten hij gebruik wil maken. Deze «one-stop shopping» biedt de klanten een grotere efficiëntie en draagt bij tot klantenbinding. Eén enkele contactpersoon, de Property Manager van het gebouw, is verantwoordelijk voor de gehele coördinatie van het vastgoedbeheer, waaronder de offertes, de opvolging van de uitvoering van de werken en de kwaliteitscontrole.

JAARVERSLAG 2008

15

Beheersverslag

16

TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN in 2008 Totale portefeuille Op 31.12.2008 bedraagt de reële waarde(1) van het geconsolideerde vastgoedpatrimonium € 3 134,70 miljoen en de investeringswaarde(2) € 3 247,04 miljoen. Het patrimonium bestaat uit 1 265 gebouwen, goed voor een totale bovengrondse huuroppervlakte van 1 615 857m². De kantoren vertegenwoordigen 62,2%(3) van het patrimonium, de rusthuizen 22,2% en de Pubstone portefeuille 13,3%. De andere investeringssectoren zijn niet significant (2,3%). De gebouwen zijn hoofdzakelijk gelegen in België (85,4%). De gebouwen gelegen in het buitenland betreffen, enerzijds, de investeringen in de zorg- en gezondheidssector in Frankrijk (9,7%) en, anderzijds, de Nederlandse Pubstone portefeuille (4,9%). Investeringen(4) In 2008 investeerde Cofinimmo in nieuwe acquisities voor een totaal bedrag van € 554,33 miljoen, waarvan € 43,48 miljoen in de kantorensector, € 472,83 miljoen in de rusthuizensector, € 37,35 miljoen in Publiek-Private Samenwerkingen en tot slot € 0,67 miljoen in de Pubstone portefeuille. Bovendien werden investeringsverbintenissen aangegaan voor een totaal bedrag van € 54,50 miljoen, hoofdzakelijk in de rusthuizensector. Desinvesteringen Binnen het kader van haar beleid gericht op portefeuillearbitrage, heeft Cofinimmo 26 activa verkocht, hoofdzakelijk kantoorgebouwen, voor een totaal bedrag van € 91,29 miljoen waarbij een meerwaarde van € 4,71 miljoen werd gerealiseerd. De onderneming verkocht tevens erfpacht­ vorderingen en vruchtgebruikvergoedingen op verschillende kantoorgebouwen voor een totaal bedrag van € 137,30 miljoen, met een meerwaarde van € 6,81 miljoen. Bouw- en renovatiewerken Met als doel een optimale kwaliteit van haar patrimonium te waarborgen, realiseerde de onderneming in 2008 voor een totaal bedrag van € 48,19 miljoen aan bouw- en renovatiewerken. Hiervan werd € 21,96 miljoen besteed aan de kantorenportefeuille, € 23,23 miljoen in de rusthuizensector en tenslotte € 3,0 miljoen aan de Pubstone portefeuille.

Risicobeheer van de huurleegstand (in %) 100 Effectieve vertrekken

80

60

40

Heronderhandelingen

75%

20 Niet-uitgeoefende opzeggingen of hernieuwde huurcontracten

0 2005

2006

2007

2008

Evolutie van de bezettingsgraad(5) Cofinimmo vs. de markt (in %) 100 Cofinimmo

98

Commerciële en vastgoedresultaten Het huurleegstandrisico waarmee Cofinimmo elk jaar geconfronteerd wordt, bedraagt gemiddeld 8% van de totale portefeuille en 12 tot 15% van de kantorenportefeuille alleen. Dankzij de inspanningen van de commerciële teams kon de 5 laatste jaren gemiddeld 75% van het huurleegstandrisico worden veiliggesteld. In 2008 werd 79% van dit risico gevrijwaard dankzij hernieuwingen van aflopende huurcontracten; van de overige 21% werd 9% gevrijwaard dankzij nieuwe verhuringen gedurende het jaar.

96 94 92

Markt

90 88 2004

2005

2006

2007

2008

5 De bezettingsgraad wordt berekend door de (geïndexeerde) contractuele huurprijzen van de lopende huurcontracten te delen door de som van deze contractuele huurprijzen en de geraamde huurwaarden van de leegstaande oppervlakten. Deze laatste worden berekend op basis van het niveau van de gangbare huurprijzen op de markt.

1 De reële waarde wordt bekomen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van registratierechten en/of BTW af te trekken. 2 De investeringswaarde is de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs verkregen kan worden in normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, vóór aftrek van de transactiekosten, en wordt bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen. 3 De uitsplitsing van de portefeuille gebeurt op basis van de investeringswaarde. 4 Tenzij uitdrukkelijk anders vermeld, werd de investeringswaarde voor elkeen van de in 2008 gerealiseerde investeringen bepaald door de onafhankelijke deskundige niet overschreden.

JAARVERSLAG 2008

17

Bovendien heeft de diversificatie in de rusthuizensector en de Pubstone portefeuille, waarvan de bezettingsgraad 100% bedraagt, een positieve impact op de globale bezettingsgraad en verbetert ze de risicospreiding. Het patrimonium van Cofinimmo kent -bij ongewijzigde samenstelling- een negatieve variatie van de reële waarde van 1,92% over de 12 maanden van 2008. Bij reële samenstelling, bedraagt deze variatie -1,96%, wat neerkomt op een bedrag van € 63,8 miljoen. Het bruto rendement van de totale portefeuille, eveneens bij reële samenstelling, evolueerde van 6,75% op 31.12.2007 naar 6,88% op 31.12.2008; die van de kantorenportefeuille alleen van 6,94% naar 7,18%.

Cofinimmo Totale Portefeuille

6 5 4

Belgische Staatsobligatie 10 jaar

3 2 2004

2005

2006

2007

2008

Evolutie van de waarde/m2 kantoren (x E 1 000/m2) 40 Golfoorlog

35

TMT crisis

Subprime

30 25 20 15 10 5

Q4-2008

Q4-2006

Q4-2004

Q4-2002

Q4-2000

Q4-1998

Q4-1996

Q4-1994

Q4-1992

Q4-1990

0 Q4-1988

Daar de werkelijke waardetest pas bij de effectieve verkoop plaatsvindt, is het tot slot meldenswaardig dat Cofinimmo sinds haar erkenning als Vastgoedbevak in 1996 bij 53 verschillende transacties voor € 1 078 miljoen aan gebouwen heeft verkocht. Daarbij werd een gemiddelde meerwaarde (zonder honorering van de tussenpersonen en andere diverse kosten) van 11,3% geboekt in vergelijking met de laatste expertises (in investeringswaarde) die aan deze verkopen voorafgingen. Tijdens de jaren 2005 tot 2008 bedroeg dit gemiddelde +17,25% en voor 2008 alleen +7,2%.

Cofinimmo Kantoren Portefeuille

7

Q4-1986

Bovendien is de waarde per m² van de kantorenportefeuille van Cofinimmo tijdens de 6 laatste jaren zeer weinig veranderd: € 2 279 begin 2005, € 2 585 begin 2007 en € 2 623 eind 2008; de waarden per m² van de rusthuizen en de cafés liggen aanzienlijk lager: respectievelijk € 1 768 en € 1 404 eind 2008.

8

Q4-1984

De «prime yield(2)» op de kantoormarkt in Brussel eind 2008 (6,00%) is identiek aan het niveau dat 3 jaar eerder werd geboekt. De grootste schommeling tijdens deze periode bedroeg slechts 50 basispunten (5,50% eind 2007, bron: DTZ Research).

9

Q4-1982

Tijdens de periode 2005-2008, die door de marktwaarnemers doorgaans wordt omschreven als de «vastgoedbel», zijn de waarden in de grote Europese steden zoals Parijs, Frankfurt en Londen spectaculair gestegen terwijl de Brusselse markt nagenoeg stabiel is gebleven.

Kapitalisatierentevoeten toegepast op het patrimonium van Cofinimmo en rendement van Belgische Staatsobligaties (in %)

Q4-1980

Deze waardevermindering wordt beperkt door: • de indexering van de huurcontracten die afgesteld is op de inflatie, en dus bijzonder hoog ligt voor 2008; • de uitstekende bezettingsgraad van de gebouwen die 97,85% bedroeg op 31.12.2008; • de gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten voor het patrimonium van Cofinimmo die evolueerde van 8,3 jaar (eind 2004) naar 9,7 jaar (eind 2006) en vervolgens naar 12,3 jaar eind 2008 voor de volledige portefeuille(1). Dit is een uitzonderlijk niveau onder de Europese vastgoedvennootschappen en is een bijzonder welkome zaak in de huidige conjuncturele context.

Brussel Frankfurt

London WE

London City

Parijs

1 Voor de kantoren alleen: 7,7 jaar. 2 Het gaat om een maximaal rendement, m.a.w. van een gebouw dat verhuurd wordt tegen zijn volledige marktwaarde, met een superieure kwaliteit, een topligging en toonaangevende huurders.

Beheersverslag

18

Sectorinformatie Huursituatie per bestemming Bezettingsgraad (in %)

Huren + GHW op leegstand (x € 1 000)

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x € 1 000)

138 811

96,70

143 555

133 635

43 608

100,00

43 608

43 071

306 441

27 997

100,00

27 997

26 353

55 479

5 175

100,00

5 175

4 777

Projecten & renovaties

8 468

78

n.a.

78

77

Grondreserve

3 200

130

n.a.

130

162

1 615 857

215 800

97,85

220 544

208 076

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x € 1 000)

Kantoren

846 763

Rusthuizen

395 506

Pubstone

Gebouwen

Andere

ALGEMEEN TOTAAL VAN DE PORTEFEUILLE

Uitsplitsing per bestemming - in investeringswaarde

Relatief belang van de belangrijkste gebouwen in investeringswaarde

62,2% Kantoren



22,2% Rusthuizen



5,7% Egmont I



2,0% Bourget 42



4,8% Vorst 25



1,8% Montoyer Wetenschap



1,8% Mechelen Station

13,3% Pubstone

3,7% North Galaxy

2,3% Andere

3,1% Livingstone 6 2,4% Egmont II 2,2% Park Lane

Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde



9,7% Frankrijk

64,7% Brussels Gewest & Periferie

85,4% België



4,9% Nederland

12,6% Vlaams Gewest





1,6% Serenitas 70,8% Andere

Risicodiversificatie is één van de hoofdkenmerken van Vastgoedbevaks(2). De portefeuille van Cofinimmo heeft een evenwichtige spreiding, het grootste gebouw vertegenwoordigt slechts 5,7% van de geconsolideerde portefeuille. Belangrijkste klanten(3) - in contractuele huurbedragen 18,7% Regie der Gebouwen 12,8% AB InBev Group

8,1% Waals Gewest

8,7% Internationale openbare sector

47,4% Andere

7,3% Korian Groep 5,1% AXA Groep

Uitsplitsing per bestemming - in ontvangen huurbedragen(1) (x E 1 000) 135 130 Kantoren



30 342 Rusthuizen



27 007 Pubstone



6 397 Andere

Maturiteit van de portefeuille(4) 30% Huurcontracten < 6 jaar Kantoren

20% Huurcontracten > 9 jaar Publieke sector (Kantoren)

1% Huurcontracten < 6 jaar Rusthuizen

19% Huurcontracten > 9 jaar Rusthuizen

1% Huurcontracten < 6 jaar Andere

13% Huurcontracten > 9 jaar Pubstone

13% Huurcontracten 6-9 jaar Kantoren

2% Huurcontracten > 9 jaar Kantoren 1% Huurcontracten > 9 jaar Andere

1 Het verschil tussen de reëel ontvangen huur en de contractuele huur wordt verklaard door de huurvrije periode die aan het begin van bepaalde huurcontracten wordt toegekend en de prorata temporis leegstand van gebouwen tijdens de voorbije 12 maanden.

2 Cf. Art. 43 van het KB van 10.04.1995. 3 Eind 2008 vertegenwoordigden de 5 belangrijkste klanten van Cofinimmo 52,6% van de huurinkomsten. 4 Tot aan de eerstkomende opzegoptie.

JAARVERSLAG 2008

19

Gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten in contractuele huurbedragen (in aantal jaren)

Gewaarborgde huurinkomsten - in contractuele huurbedragen (x E 1 000 000) 220

14 12,3

200 180

12

160 11,7

10

140 120 100

8

80 7,7

6

60 40 20 0

4 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023

2025

2027

Totale portefeuille - Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid

Gewaarborgde inkomsten tot aan het einde van de huurcontracten: 12,3 jaar

Kantoren (andere huurders)

Kantoren - Tot aan de eerste opzeggingsmogelijkheid

AXA Groep

Regie der Gebouwen

Korian Groep

Rusthuizen (andere operatoren)

Europese Unie

AB InBev Group

Totale portefeuille - Tot aan het einde van de huurcontracten

De resterende looptijd tot aan de vervaldag van de huurcontracten die van kracht zijn op 31.12.2008 bedraagt 11,7 jaar indien elke huurder zijn contract bij de eerste mogelijke opzegoptie («break») zou opzeggen. Dit cijfer stijgt tot 12,3 jaar indien geen enkele opzegoptie zou worden uitgeoefend, m.a.w. als alle huurders tot aan het contractuele einde van de huurcontracten in hun gebouw blijven. Dankzij de in 2008 ondertekende huurovereenkomsten is de gemiddelde resterende looptijd van de portefeuille in 12 maanden tijd met 4,5% toegenomen.

Een minimum van 70% van de huurinkomsten is contractueel gewaarborgd tot in 2014. Dit percentage stijgt tot 80% indien geen enkele opzegoptie («break») zou worden uitgeoefend en de huurders tot aan het contractuele einde van de huurovereenkomsten in hun gebouw zouden blijven.

2030

Beheersverslag

Kantoren Hoewel vastgoed beter dan talrijke andere economische sectoren weerstand biedt, ontsnapt het niet aan de algemene vertrouwenscrisis die in 2008 is losgebarsten. Op de Brusselse kantoormarkt bedraagt de totale oppervlakteinname («take-up») bijna 450 000m², hetzij ongeveer 10% onder het gemiddelde niveau van de 5 laatste jaren. Er dient te worden opgemerkt dat de Europese Commissie op zich alleen al 10% van deze «take-up» voor haar rekening neemt, meer bepaald door een omvangrijke inhuurneming van 30 000m² in de Noordwijk, wat voor de broodnodige afname van de huurleegstand in deze wijk zorgde. De Commissie, die sinds 2 jaar afwezig was op de markt, tempert zo de terugval van de huuractiviteit van de privé sector, die iets is bekoeld door de financiële crisis van de voorbije maanden. De gemiddelde huurleegstand in Brussel handhaaft zich op een niveau dat zeer dicht in de buurt van 10% ligt en zal in 2009 niet verbeteren omdat een aantal grootschalige projecten op de markt komt. Dat is meer in het bijzonder het geval in het stadscentrum en in de Europese Wijk. Deze situatie zet de huur uiteraard onder druk, hoewel deze druk thans weliswaar tamelijk bescheiden is. In tegenstelling tot de buurmarkten van bijvoorbeeld Londen en Parijs, ligt het huurniveau in Brussel niet uitzonderlijk hoog. Dit verklaart waarom, samen met het belangrijke gewicht van de Europese Instellingen in onze markt, de conjunctuurcycli slechts gematigde huurschommelingen veroorzaken. Terwijl de Gedecentraliseerde regio een leegstand van 12% handhaaft omdat er nagenoeg geen nieuwe projecten zijn, geldt dit niet voor het Central Business District (CBD) met een leegstand van 7% en waar er in 2009 bijna 250 000m² nieuwe ruimtes bijkomen. Daar er geen belangrijke opleveringen zijn, zou de Periferie zijn gebruikelijke niveau van 18 tot 20% moeten handhaven.

20

Het interne team dat instaat voor het beheer ervan bestaat uit 55 personen, waarvan er 41 rechtstreeks betrokken zijn bij het portefeuillebeheer (Property en Project Management). De overige 14 personen leveren juridische, commerciële, fiscale en boekhoudkundige ondersteuning. Investeringen • Op 04.07.2008 verwierf Cofinimmo 100% van de aandelen van de NV Omega 8-10, toen eigenaar van het kantoorgebouw Omega Court gelegen te Brussel. De aankoopwaarde van het gebouw bedraagt € 41,5 miljoen. Deze nieuwbouw telt 18 000m² en 187 parkeerplaatsen. Het verwachte bruto huurrendement op deze investering bedraagt bij volledige verhuring 6,5 à 7,0%, afhankelijk van de verkregen huurprijzen. Op 31.12.2008 was het gebouw al voor 37% verhuurd. • O  p 17.07.2008 verwierf Cofinimmo voor een bedrag van € 1,98 miljoen een semi-industriële grond gelegen in de Kouterveldstraat 6 te Diegem, aangrenzend aan het businesspark Park Lane. Desinvesteringen Gebouwen • Op 27.02.2008 heeft Cofinimmo de erfpachtrechten voor een duur van 99 jaar op 19 gebouwen van het Keiberg Business Park te Zaventem overgedragen -dat zijn alle gebouwen die zij bezat in dit park-, evenals de 2 gebouwen Woluwe Garden 26 en 30 te St-Stevens-Woluwe. Het totaal bedrag van deze overdrachten bedraagt € 77,0 miljoen. Dankzij de verkoop van deze gebouwen, realiseerde Cofinimmo een meerwaarde van € 4,2 miljoen, i.e. 5,66% meer dan de investeringswaarde bepaald door de vastgoeddeskundige en 5,81% meer dan de reële waarde (boekwaarde).

De Antwerpse kantoormarkt deed het goed in 2008 en zette het ritme van de voorbije jaren verder met een oppervlakteinname van 100 000m².

• E  ind december 2008 heeft Cofinimmo een erfpachtrecht van 99 jaar op het gebouw Horzel 100 te Brussel afgestaan, en de gebouwen Audent 12 te Charleroi en Cleydaellaan te Aartselaar verkocht voor een totaal bedrag van € 13,85 miljoen, met een meerwaarde van € 0,49 miljoen.

Op de investeringsmarkt worden de laatste maanden van 2008 gekenmerkt door het nagenoeg uitblijven van belangrijke transacties. Het jaarvolume bedraagt met moeite € 3 miljard, in vergelijking met € 5 miljard de 2 vorige jaren. De financiële crisis is ook hier voelbaar: de investeerders met een belangrijke schuldenlast zijn verdwenen en de Duitse fondsen die sterk actief waren op onze markt, werden afgeschrikt en wachten betere tijden af.

Financiële activa • In het kader van een overeenkomst die eind 2007 ondertekend werd, betreffende de verkoop van 100% van de erfpachtvorderingen op het gebouw Belliard I-II, heeft Cofinimmo op 02.01.2008 50% van deze erfpachtvorderingen afgestaan (de overige 50% werd reeds in 2007 afgestaan), voor een bedrag van € 77,78 miljoen, met een meerwaarde van € 4,68 miljoen.

2009 wordt dus een uitdaging! Het ziet ernaar uit dat ondernemingen 2 keer zullen nadenken vooraleer ze risico’s nemen, wat niet gunstig is voor de uitbreiding van kantoorruimtes. Portefeuilles met een overwicht aan lange termijn huurcontracten zullen hieronder minder lijden.

• O  p 22.12.2008 verkocht Cofinimmo de vruchtgebruik­ vergoedingen die de Europese Commissie verschuldigd is op de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen te Brussel, en waarvan de initiële looptijd 15 jaar bedraagt, aan een filiaal van de Groep Société Générale voor een totaal bedrag van € 59,52 miljoen, i.e. met een meerwaarde van € 2,13 miljoen. De vruchtgebruiken op deze gebouwen eindigen tussen december 2020 en april 2022. Cofinimmo blijft de naakte eigenaar ervan en behoudt het indexeringsgedeelte van de vordering met betrekking tot het gebouw Luxemburg 40.

Op 31.12.2008 bestaat de kantorenportefeuille van Cofinimmo uit 101 uitsluitend in België gelegen gebouwen, die een totale bovengrondse oppervlakte van 855 231m² en een investeringswaarde van € 2 021,67 miljoen(1) vertegenwoordigen. 1 De reële waarde bedraagt € 1 956,87 miljoen.

Bouw- en renovatiewerken In 2008 heeft het Project Management departement de volgende belangrijke werven beheerd: Brussel 1 - Kunst 47 Renovatie van de voorgevel en verbetering van de thermische isolatie (gevel + dak); de huurder bleef in het gebouw gedurende de werken Einde van de werken: december 2008 voor de voorgevel, januari 2009 voor de dakwerken

JAARVERSLAG 2008

21

7 - West End, Noordkustlaan Waken over de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken (businesspark van 3 kantoorgebouwen dat bij de voltooiing zal verworven worden) Einde van de werken: 2de kwartaal 2009 8 - Woluwe 102 Volledige renovatie van de binneninrichting en de technische installaties; opfrissingswerken van de gevel en de ondergrondse parking Einde van de werken: december 2008 voor de kantoorzone en maart 2009 voor de parking

1

2 - Kolonel Bourg 124 Renovatie en herinrichting voor de lokale Politie Zone Brussel Noord Einde van de werken: juni 2008 3 - Wet 227 Zware renovatie van de gevels en de technische installaties en gedeeltelijke binnenherinrichting voor rekening van E.I.B. Einde van de werken: 3de kwartaal 2009 4 - Nerviërs 105 Middelzware renovatie in het kader van een recht van vruchtgebruik (15 jaar) van de Europese Commissie Einde van de werken: mei 2008 5 - Regentschap 55-65 Volledige binnenherinrichting Einde van de werken: februari 2008 6 - de Meeûs square 23 Structurele renovatie van een kantoorgebouw dat deels geklasseerd is met restauratie van de gevels Einde van de werken: 1ste kwartaal 2010

7

2

3

4

6

8

Beheersverslag

Antwerpen 9 - Avenue Building, London Tower Waken over de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken (kantoorgebouw dat bij de voltooiing zal verworven worden) Einde van de werken: 2de kwartaal 2010 10 - City Link Waken over de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken (businesspark van 4 kantoorgebouwen dat bij de voltooiing zal verworven worden) Einde van de werken: 3de kwartaal 2009 Het totaal bedrag van de in 2008 beheerde en geboekte bouwen renovatiewerken bedraagt € 21,96 miljoen(1).

22

Uitgezonderd de hierboven vermelde werven, reeds opgestart in 2008, zijn de belangrijkste geplande bouw- en renovatiewerken voor 2009: Brussel Kunst 47 Renovatie van de achtergevel Einde van de werken: 1ste kwartaal 2010 Papiermolen Middelzware renovatie Einde van de werken: 4de kwartaal 2009 Het vooropgestelde bedrag voor de in 2009 beheerde en geboekte bouw- en renovatiewerken bedraagt € 130 miljoen(2).

1 Zie ook Bijlagen 19 en 20 (pagina's 104 en 105). 2 Zie ook Bijlage 40 (pagina 114).

9

10

Commerciële resultaten In een huurmarkt waarin de gevolgen van de economische recessie zich vanaf het 3de kwartaal van 2008 lieten voelen, blijft de huur onder druk staan daar het aanbod de vraag nog altijd overstijgt. De resultaten van de commerciële teams van Cofinimmo waren echter zeer bevredigend. Dankzij de voortzetting van het beleid gericht op klantenbinding, het versterken van de relaties met de vastgoedmakelaars en het aanpassen van de huur van de gecommercialiseerde gebouwen aan de marktvoorwaarden, zijn ze erin geslaagd om de vooropgestelde commerciële doelstellingen te overtreffen en een bezettingsgraad van 96,70% te halen - een percentage dat aanzienlijk boven het marktgemiddelde van 90,86% ligt (bron: CB Richard Ellis). Dankzij proactief beheer van de vervaldagen van de huurovereenkomsten, flexibiliteit en oplossingen die aangepast zijn aan de behoeften van haar klanten, heeft Cofinimmo in 2008 met bestaande klanten 44 000m² heronderhandeld. Dankzij de naambekendheidscampagnes en het commercieel beleid konden oppervlakte-uitbreidingen met bestaande klanten worden ondertekend (18 400m²) en 28 nieuwe klanten worden aangetrokken, goed voor 12 300m² aan huurovereenkomsten. In totaal werden aldus 30 700 nieuwe bijkomende m² verhuurd. Samen met de bovenvermelde hernieuwingen vertegenwoordigt dit in totaal 74 700 onder­ handelde m² in 2008.

Vastgoeddiensten Cofinimmo biedt een ruim gamma van bijkomende diensten bij de verhuring aan om haar huurders te helpen bij het beheer van hun werkruimten zodat deze zich volledig op hun kernactiviteiten kunnen toeleggen. Cofinimmo telt zowat 370 klanten waarvan er 271 in 2008 beroep hebben gedaan op één of meerdere vastgoeddiensten. In totaal werden 210 offertes opgesteld voor de inrichting, het onderhoud en de beveiliging van de kantoorruimten. Meer dan 90% hiervan werd aanvaard. De inrichtingswerken worden rechtstreeks beheerd door het multidisciplinaire Project Management departement van Cofinimmo waar architecten, ingenieurs en space-planners werken. De overige verleende diensten zoals onderhoud, beveiliging of energievoorziening worden uitgevoerd door onderaannemers die zorgvuldig door de aankoopdienst worden geselecteerd. Hiervoor worden kaderovereenkomsten met hen afgesloten waarmee Cofinimmo niet enkel haar hoge kwaliteitsnormen kan opleggen maar ook schaalvoordelen kan realiseren door de omvang van haar patrimonium te benutten om van de gekozen onderaannemers de beste kwaliteits-prijsvoorwaarden te verkrijgen. Cofinimmo heeft eveneens een Helpdesk Service die 24/24 uur, 7/7 dagen toegankelijk is en die op vraag van haar klanten instaat voor kleine herstellingswerken van allerlei aard die door onderaannemers worden uitgevoerd. Deze Helpdesk zorgt voor de opvolging van vragen van klanten en houdt hen op de hoogte bij elke belangrijke fase van de vordering van hun aanvraag: bevestiging van de ten laste neming, mededeling van de dag waarop de werken worden uitgevoerd en van de identiteit van de onderaan­ nemer, kennisgeving van het einde van de werken en van de uitgevoerde prestaties. De klant kan op elk moment reageren en zich bij deze gecentraliseerde dienst informeren. In 2008 deden 394 klanten een beroep op de diensten van de Helpdesk en werden er bijna 9 800 interventies gerealiseerd. De kosten van deze dienstverlening worden aan de klanten gefactureerd. Naast klantenbinding en de verbetering van het comfort van de klanten bij het gebruik van de kantoorruimten, wat tenslotte het hoofddoel van deze dienstenactiviteit is, kon Cofinimmo voor deze vastgoeddiensten een operationeel resultaat van bijna € 190 000 realiseren. Deze aanpak van dienstverlening aan de klanten zal in 2009 worden voort­ gezet en het dienstenaanbod zal worden uitgebreid in functie van eventuele nieuwe behoeften.

JAARVERSLAG 2008

23

Beheersverslag

24

Sectorinformatie Ontvangen huurinkomsten(1) (x € 1 000) Brussel

Brussel

Brussel

CBD

Gedecentraliseerd

Periferie en Satellieten

64 182

45 986

11 224

Antwerpen

Andere Regio’s

TOTAAL

4 158

9 580

135 130

Belangrijkste klanten (in contractuele huurbedragen) Rating(2)

Vooruitzicht(2)

%

Regie der Gebouwen (Belgische Federale Staat)

AA+

Stabiel

18,7

Europese Unie

AAA

Stabiel

7,2

A+

Stabiel

5,1

A

Stabiel

3,7

A+

Stabiel

2,0

AXA Groep Dexia IBM Belgium (IBM Groep) TOTAAL

36,8

Andere

63,2

De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten tot aan de volgende opzegoptie van de 5 belangrijkste klanten bedraagt 10,4 jaar. Cofinimmo splitst haar kantoorgebouwen uit in 3 klassen («Superior», «Middle» en «Standard»). Deze onderverdeling gebeurt op basis van technische en architecturale criteria van de gebouwen. De belangrijkste criteria zijn: comfort, veiligheid, aantal parkingplaatsen, opdeelbaarheid en grootte van de ruimten, energieprestatie en aanwezigheid van faciliteiten. Er wordt geen rekening gehouden met de ouderdom en de ligging van de gebouwen.



Uitsplitsing per klasse 46,5% Middle 45,5% Superior

Enkele voorbeelden: de gebouwen Egmont I, North Galaxy, Omega Court, Vorst 25 en Georgin (RTL House) vallen onder de «Superior» klasse, de gebouwen Park Lane, Albert Toren, Woluwe 58 en Kolonel Bourg 124 onder de «Middle» klasse en het gebouw Woluwelaan 151 onder de «Standard» klasse.



8% Standard

Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde 90,9% Brussel



6,2% Andere Regio’s

48,3% Central Business District



2,9% Antwerpen

26,0% Leopold/Louizawijk



22,3% Centrum/Noord

34,8% Gedecentraliseerd 7,9% Periferie en Satellieten

Uitsplitsing per activiteitensector - in contractuele huurbedragen

Bezettingsgraad Cofinimmo vs. markt(3) (in %) 100

29,3% B  elgische overheidssector



80

4,8% Advocaten & Consulting

60

18,7% F  inanciële sector



4,2% Chemie, Petroleum en Farmacie



2,5% Retail



1,2% Telecommunicatie

16,8% A  ndere

40

13,5% Internationale overheidssector

20

9,1% Information Technology

0 Antwerpen Cofinimmo

Brussel

Centrum/ Noord

Leopold/ Louizawijk

Markt

Gedecen­ traliseerd

Periferie

Brussel

3 Bron: CB Richard Ellis (Brussel) & DTZ (Antwerpen).

1 Het verschil tussen de reëel ontvangen huur en de contractuele huur wordt verklaard door het gratis gebruik dat aan het begin van bepaalde huurcontracten wordt toegekend en de prorata temporis leegstand van gebouwen tijdens de voorbije 12 maanden. 2 Het betreft de waardering van het financiële solvabiliteitsrisico van de entiteit, door het financiële ratingagentschap Standard & Poor’s; situatie op 06.02.2009.

Rust- en Ziekenhuizen Gezien de huidige en verwachte demografische groei van zorgbehoevende senioren, en bijgevolg van de infrastructuur­noden, identificeerde Cofinimmo 3 jaar geleden het segment van de rust- en verzorgingstehuizen als een veelbelovend segment voor vastgoedinvesteringen. De onderneming investeert eveneens in psychiatrische, verzorgings- en revalidatieklinieken. Cofinimmo draagt geen enkel risico m.b.t. het beheer van deze instellingen. Dit valt onder de verantwoordelijkheid van de uitbaters met wie lange termijn huurcontracten (27 jaar in België en 12 jaar in Frankrijk) die jaarlijks worden geïndexeerd, worden ondertekend. Zij maken het mogelijk om een huurrendement te realiseren dat gelijk is aan dat van kantoorvastgoed verhuurd voor vergelijkbare looptijden. De bezettingsgraad is constant en hoog (momenteel 100%). De meeste hiervan zijn «triple net» contracten wat inhoudt dat het onderhoud en de herstellingen van de gebouwen volledig ten laste worden genomen door de huurder. Bovendien is de sector van de rusthuizen zowel in België als in Frankrijk gereglementeerd op nationaal en regionaal niveau. De operatoren genieten rechtstreeks van exploitatiesubsidies die hun inkomstenniveau veiligstellen vanaf het moment dat ze over ad hoc goedkeuringen beschikken. Bovendien kan er, dankzij de kwaliteit van de ligging van de rusthuizen in residentiële zones, een aantrekkelijke vastgoedwaardering verwacht worden. Voortbouwend op haar deskundigheid die ze in dit segment in België heeft verworven, heeft Cofinimmo zich in 2008 eveneens in Frankrijk gevestigd waar er een grote behoefte aan dergelijke instellingen is. Deze vestiging gebeurde via partnerships met toonaangevende marktspelers op de Franse markt. Hierbij werden eveneens stappen m.b.t. beursnotering en fiscaliteit ondernomen. De onderneming is meer bepaald genoteerd op Euronext Paris sinds 23.06.2008(1) en kreeg op 04.08.2008(2) het Franse SIICstatuut («Société d’Investissements Immobiliers Cotée»). Ze zal haar activiteiten in Frankrijk uitbouwen via haar bijkantoor dat dienst doet als vaste vestiging en via haar Franse dochterondernemingen. Dit filiaal beheert de Franse activa van de Groep en zoekt naar nieuwe investeringen die overeenkomen met de strategische criteria die door Cofinimmo werden gedefinieerd. Het handelt autonoom onder toezicht van Cofinimmo.

Op 31.12.2008, is de totale portefeuille van rusthuizen en verzorgingsinstellingen opgemaakt uit 88 gebouwen, waarin 8 678 erkende bedden ondergebracht zijn, goed voor een totale bovengrondse oppervlakte van 395 506m² en een investeringswaarde van € 720,54 miljoen(3). Het interne team dat verantwoordelijk is voor de rusthuizen bestaat uit 5 mensen. Het technische en vastgoedbeheer valt nagenoeg uitsluitend ten laste van de exploitanten. Investeringen(4) (5) België • Op 12.02.2008 verwierf Cofinimmo de rusthuizen Diamant, Rinsdelle en Linthout te Brussel, met een initieel rendement van 6,30%, voor een acquisitiebedrag van € 18,6 miljoen. • O  p 18.04.2008 verwierf de onderneming de rusthuizen Vigneron gelegen te Ransart, L’Adret te Gosselies en Top Senior te Tubeke voor een bedrag van € 12,3 miljoen, wat overeenstemt met een initieel rendement van 6,36%. Voor deze 6 rusthuizen werden erfpachtovereenkomsten voor 27 jaar met de Medibelge Groep ondertekend. • O  p 03.06.2008 heeft Cofinimmo het rusthuis L’Orée du Bois gelegen te Comines-Warneton verworven voor een bedrag van € 8,7 miljoen aan een initieel rendement van 6,40%. Het bestaande rusthuis zal gerenoveerd en uitgebreid worden voor een budget geschat op € 5,4 miljoen. • O  p 11.06.2008 heeft Cofinimmo een grond en een gebouw gelegen te Wipstraat, 24 in Antwerpen verworven. Het geheel werd verworven in de staat waarin het zich bevindt voor € 2,5 miljoen. Cofinimmo plant het bestaande gebouw af te breken en er een nieuw rusthuis op te richten. De kosten van de werken worden geschat op € 8,8 miljoen. Deze 2 rusthuizen worden door Armonea uitgebaat met wie een erfpachtovereenkomst van 27 jaar werd ondertekend. • O  p 10.07.2008 verwierf Cofinimmo de rusthuizen Damiaan te Tremelo en Ter Kameren, Schweitzer en Van Zande te Brussel. De aanschaffingswaarde van de gebouwen bedraagt € 77,6 miljoen wat neerkomt op een initieel rendement van 6,14%. De uitbating wordt verzorgd door Senior Living Group (SLG) met wie erfpachtovereenkomsten voor een vaste duur van 27 jaar werden afgesloten.

1 Zie eveneens pagina 63. 2 Zie eveneens pagina 128. 3 De reële waarde bedraagt € 695,36 miljoen. 4 Meer details, zoals het adres, de uitbater, de oppervlakte en het aantal bedden zijn terug te vinden op de website www.cofinimmo.com onder de rubriek «Property portfolio/building portfolio/nursing homes». De overgrote meerderheid van de huurcontracten die in de rusthuizensector afgesloten worden, betreffen «triple net» huurcontracten, d.w.z. dat het onderhoud en de herstellingen volledig ten laste van de huurder zijn. 5 Teneinde een vergelijking mogelijk te maken tussen de gebouwen die worden verhuurd met contracten waarbij de min of meer uitgebreid gedefinieerde onderhoudskosten ten laste van de eigenaar vallen, worden de bruto huurrendementen op deze investeringen uitgedrukt in «dubbel netto equivalent» ramingen. Dit is met andere woorden op basis van een aansprakelijkheid van de eigenaar die overeenkomt met die van de huurcontracten van kantoorgebouwen. Bij deze laatste onderhoudt de eigenaar hoofdzakelijk de muren, daken en gevels, de technische en elektrische installaties, de directe omgeving, de watervoorzieningen en de riolering. Alle huurcontracten worden jaarlijks geïndexeerd.

JAARVERSLAG 2008

25

Beheersverslag

• O  p 27.08.2008 heeft Cofinimmo het rusthuis Zevenbronnen evenals een landreserve bestemd voor toekomstige ontwikkelingen gelegen te Walshoutem verworven voor een totaal bedrag van € 5,18 miljoen. Het bruto initieel huurrendement bedraagt 6,10%. Er werden erfpachtovereenkomsten van 27 jaar afgesloten met de VZW Zevenbronnen, lid van het Calidus netwerk. De erfpachter heeft de mogelijkheid om deze overeenkomsten tot tweemaal toe te hernieuwen voor een periode van telkens 9 jaar. • O  p 02.09.2008 heeft Cofinimmo het rusthuis Hof ter Dennen te Vosselaar verworven voor een bedrag van € 3,55 miljoen wat neerkomt op een bruto initieel huurrendement van 7,30%. Het acquisitieakkoord voorziet dat indien de uitbater een uitbreidingsvergunning verkrijgt, Cofinimmo een prijssupplement ten bedrage van € 398 000(1) zal betalen wat het huurrendement op 6,56% zal brengen. • O  p 28.11.2008 heeft Cofinimmo de rusthuizen Résidence du Parc en Les Jours Heureux, die respectievelijk gelegen zijn te Nijvel en Lodelinsart, verworven voor een totaal bedrag van € 10,9 miljoen. Het bruto huurrendement bedraagt 6,34%. Voor deze 3 rusthuizen werden erfpachtovereenkomsten voor 27 jaar ondertekend met de Groep Senior Assist. Deze kunnen op initiatief van de erfpachter tot 2 maal toe achtereenvolgens voor telkens 9 jaar hernieuwd worden.

26

Frankrijk • Op 20.03.2008 heeft Cofinimmo alle aandelen van de NV naar Frans recht Medimur verworven. Deze onderneming, waarvan de naam werd veranderd in Cofinimmo France SA, bezat rechtstreeks en onrechtstreeks 32 zorginstellingen verspreid over heel Frankrijk. De uitbating van deze instellingen wordt verzekerd door de Groepen Korian (22 instellingen) en Méditer (10 instellingen), met wie huurovereenkomsten met een gemiddelde resterende looptijd van respectievelijk 6,5 jaar en 11,5 jaar werden afgesloten. De aanschaffingswaarde van de totale Medimur portefeuille bedraagt € 229,0 miljoen, met een initieel rendement van 6,25%. Deze waarde is 2,9% hoger dan de expertisewaarde van de portefeuille(2). • O  p 01.10.2008 heeft Cofinimmo 14 zorginstellingen verspreid over Frankrijk verworven uit handen van de Korian Groep. De verwerving van deze 14 instellingen gebeurde door Cofinimmo NV, via haar Frans bijkantoor, voor een bedrag van € 104,5 miljoen, aan een bruto initieel rendement van 6,58%. Het acquisitieakkoord voorziet tevens dat 5 bijkomende instellingen, die momenteel in aanbouw zijn, zullen worden verworven bij de definitieve oplevering ervan (verwacht in het eerste halfjaar van 2009) aan een prijs van € 39,9 miljoen. Het bruto initieel rendement voor de 19 instellingen, i.e. de 5 bijkomende instellingen in aanbouw bij inbegrepen, zal 6,55% bedragen. De uitbating wordt verzorgd door de Korian Groep, met wie voor alle gebouwen huurovereenkomsten voor een vaste duur van 12 jaar werden afgesloten en die op initiatief van de huurder tot 2 maal toe voor een periode van telkens 9 jaar verlengd kunnen worden.

1 Rekening houdend met dit supplement, blijft de totale acquisitiewaarde (€ 3,95 miljoen) onder de investeringswaarde bepaald door de onafhankelijke deskundige. 2 Zie eveneens het persbericht van 20.03.2008.

Bouw- en renovatiewerken In 2008, heeft het Project Management departement de volgende belangrijke werven beheerd (hoofdzakelijk kwaliteitscontrole):

JAARVERSLAG 2008

27

6 - Parc • Biez Renovatie + 23 bedden + ontdubbelen bestaande kamers Additionele bovengrondse oppervlakte: Einde van de werken: 3de kwartaal 2009

België Uitbater: Armonea 1 - Binnenhof • Merksplas Nieuwbouw 61 bedden 3 053m² bovengronds Einde van de werken: april 2008

7 - Vogelzang • Herentals Nieuwbouw 132 bedden 7 880m² bovengronds Einde van de werken: 1ste kwartaal 2009 (1ste fase)

2 - Hemelrijck • Mol Uitbreiding + 59 bedden en 42 service flats + 5 971m² bovengronds Einde van de werken: 3de kwartaal 2009 3 - Laarsveld • Geel Uitbreiding + 55 bedden + 2 280m² bovengronds Einde van de werken: 1ste kwartaal 2009 4 - L’Orchidée • Itter Renovatie en uitbreiding + 29 bedden + ontdubbelen bestaande kamers + 2 265m² bovengronds Einde van de werken: 2de kwartaal 2010 5 - Millegem • Ranst Nieuwbouw 66 bedden 4 833m² bovengronds Einde van de werken: mei 2008

6

1

3

5

Beheersverslag

28

Uitbater: Senior Living Group

Frankrijk

8 - Schweitzer • Brussel Renovatie en uitbreiding + 31 bedden + 2 456m² bovengronds Einde van de werken: 3de kwartaal 2009

Uitbater: Korian Grand Maison • L’Union Renovatie Aantal additionele bedden: Additionele bovengrondse oppervlakte: Einde van de werken: december 2008

9 - Zonneweelde • Keerbergen Uitbreiding + 60 bedden + 3 680m² bovengronds Einde van de werken: 2de kwartaal 2009 Uitbater: Senior Assist 10 - Koningslaan • Brussel Zware verbouwing 153 bedden 7 500m² bovengronds Einde van de werken: 3de kwartaal 2009

9

Horizon 33 • Cambes Uitbreiding + 16 bedden + 3 288m² bovengronds Einde van de werken: december 2008 Het totaal bedrag van de in 2008 beheerde en geboekte bouw- en renovatiewerken bedraagt € 23,23 miljoen(1). 1 Zie ook Bijlagen 19 en 20 (pagina's 104 en 105).

10

Uitgezonderd de hierboven vermelde werven, reeds opgestart in 2008, zijn de belangrijkste geplande bouw- en renovatiewerken voor 2009: België Uitbater: Armonea Heiberg • Beerse Uitbreiding + 65 bedden et 60 service flats + 7 009m² Einde van de werken: 2de kwartaal 2010 Wipstraat • Antwerpen Nieuwbouw 102 bedden 5 790m² Einde van de werken: 3de kwartaal 2010 Uitbater: Calidus Weverbos • Gentbrugge Nieuwbouw 100 kamers 5 387m² Einde van de werken: 4de kwartaal 2010

Uitbater: Senior Living Group Damiaan • Tremelo Renovatie en uitbreiding + 52 bedden + 5 452m² Einde van de werken: 1ste kwartaal 2012

Frankrijk Uitbater: Korian Equeurdreuville • Manche Nieuwbouw 80 bedden 4 709m² Einde van de werken: 2de kwartaal 2009 Fondettes • Indre-et-Loire Nieuwbouw 85 bedden 4 510m² Einde van de werken: 1ste kwartaal 2009

Perriers sur Andelle • Eure Nieuwbouw 69 bedden 3 348m² Einde van de werken: 1ste kwartaal 2009 Saint Gabriel • Gironde Nieuwbouw 130 bedden 6 274m² Einde van de werken: 1ste kwartaal 2009 Het vooropgestelde bedrag voor de in 2009 beheerde en geboekte bouw- en renovatiewerken bedraagt € 165 miljoen(1). Voor de projecten die opgestart werden in 2008 maar op het jaareinde nog niet voltooid waren en voor de werven die in 2009 zullen starten, is het belangrijk te vermelden dat de bovenstaande gegevens prognoses zijn die tijdens de uitvoering van de werken nog kunnen wijzigen.

Les Hauts D’Andilly • Val d’Oise Nieuwbouw 59 bedden 3 069m² Einde van de werken: 1ste kwartaal 2009 Pays de Seine • Bois le Roi Uitbreiding + 26 bedden + 1 300m² Einde van de werken: 2de kwartaal 2010

1 Zie ook Bijlage 40 (pagina 114).

Sectorinformatie Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde

Uitsplitsing per uitbater - in contractuele huurbedragen

56,4% België

36,5% Korian Groep

43,6% Frankrijk

23,6% Armonea 21,6% Senior Living Group



4,3% Medibelge

11,0% Méditer



2,2% Senior Assist



0,7% Calidus netwerk

De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten tot aan de volgende opzegoptie bedraagt 25,5 jaar in België en 10,7 jaar in Frankrijk.

JAARVERSLAG 2008

29

Beheersverslag

Pubstone In het kader van een vastgoedpartnership verwierf Cofinimmo eind 2007 een volledige portefeuille cafés (823 in België en 245 in Nederland) waarvan AB InBev eigenaar was via haar dochteronderneming Immobrew NV (nadien omgedoopt tot Pubstone NV). De cafés worden aan de brouwerij verhuurd via een handelshuurcontract voor een gemiddelde initiële looptijd van 23 jaar(1). AB InBev behoudt een onrechtstreeks belang van 10% in de Pubstone structuur (zie lager onder «Structuur» en in het organogram afgebeeld op pagina 117). Aan het einde van het huurcontract heeft AB InBev de keuze tussen het vernieuwen van de huurcontracten tegen dezelfde voorwaarden of de teruggave van de ruimten, volledig vrijgemaakt. Net zoals voor de rusthuizen draagt Cofinimmo geen enkel risico m.b.t. het beheer van de cafés. Dit valt uitsluitend onder de verantwoordelijkheid van AB InBev die ze gedeeltelijk doorrekent aan de individuele exploitanten aan wie ze de gebouwen onderverhuurt. Cofinimmo neemt evenwel het structureel onderhoud van de daken, muren, gevels en het buitenschrijnwerk ten laste en verbindt zich ertoe om in de eigendommen te blijven investeren teneinde het continue succes van de portefeuille te waarborgen. In België bestaat het interne Pubstone team uit 9 mensen waarvan er 6 rechtstreeks betrokken zijn in het beheer van de portefeuille (Property en Project Management) en 3 voltijdse equivalenten die instaan voor, respectievelijk, de juridische, boekhoudkundige en informaticaondersteuning. In Nederland bestaat het interne Pubstone team uit 2 mensen waarvan één instaat voor de technische coördinatie van het patrimonium en een verantwoordelijke van de algemene administratie. Het wordt versterkt door een externe onderneming (Ballast Nedam Services) waarmee een samenwerkingsovereenkomst werd afgesloten voor de opvolging en de uitvoering van alle renovatiewerken. Op 31.12.2008, is de Pubstone portefeuille opgemaakt uit 1 068 gebouwen, goed voor een totale bovengrondse oppervlakte van 306 441m² en een investeringswaarde van € 430,37 miljoen(2). Investeringen België Cofinimmo verwierf het café L’Escalier te Hoei, voor een bedrag van € 0,456 miljoen. Nederland Het café Broeder Franciscus te Maarssen werd verworven voor een bedrag van € 0,213 miljoen.

30

Desinvesteringen Het gebouw De Talisman te Best (Nederland) werd verkocht voor een bedrag van € 0,400 miljoen met een meerwaarde van € 0,021 miljoen. Cofinimmo heeft tevens een grond die deel uitmaakte van de Pubstone portefeuille en gelegen is te Nandrin (België) verkocht voor € 41 500 met een meerwaarde van € 1 500. Bouw- en renovatiewerken België In 2008 heeft het operationele Property Management team 454 technische interventies en 73 kleine renovatiewerken uitgevoerd. Het betreft hoofdzakelijk buitenschilder- en schrijnwerk evenals dakwerken. Bovendien heeft het operationele Pubstone Project Management team de volgende projecten verwezenlijkt: • Inventaris van het totale patrimonium • 49 middelgrote renovatieprojecten waarvan de belangrijkste zijn: 1-F  alstaff/Montecristo - Brussel: restauratie van de balkons & markies (geklasseerd gebouw); 2-U  ltimatum - Antwerpen: gevelrenovatie (waardevol historisch gebouw); 3-L  afayette - Oostende: dak- en gevelrenovatie (waardevol historisch gebouw); 4-O  ud Vlaanderen - Diksmuide: dak- en gevelrenovatie (waardevol historisch gebouw); 5-D  e Gekroonde Hoofden - Gent: gevelrenovatie (geklasseerd gebouw). Nederland In 2008 werden 273 gelijkaardige interventies uitgevoerd. Bovendien verwezenlijkte het operationele Pubstone team de volgende projecten: • Inventaris van het totale patrimonium • 20 renovatieprojecten, waarvan het belangrijkste is: 6-T  he Three Sisters - Amsterdam: schilder- en schrijnwerken (gevel), restauratie van de balkons. Deze werken zijn nog gaande. Het totale investeringsbedrag dat in 2008 aan deze interventies en projecten besteed werd bedraagt € 3,0 miljoen. Voor 2009 wordt verwacht dat nieuwe renovatieprojecten evenals klein- en grootschalige werken zullen worden opgestart voor een gelijkaardig bedrag.

1 Zie eveneens de persmededeling van 31.10.2007 en het Jaarverslag 2007 op pagina 20. 2 De reële waarde bedraagt € 394,46 miljoen.

Structuur Overeenkomstig het akkoord dat afgesloten werd op 06.07.2007 met AB InBev, heeft Cofinimmo aan deze laatste op 27.11.2008 een 3de betaling overgemaakt in het kader van de verwerving van de Pubstone portefeuille. In ruil hiervoor neemt AB InBev een aandeel van 10% in de netto acquisitieschuld van de totale portefeuille ten laste. Deze transactie gebeurde als volgt: • Cofinimmo NV schreef in op een eerste kapitaalverhoging in speciën ten bedrage van € 35,63 miljoen van haar filiaal Express Properties NV waarover de onderneming 100% controle uitoefent. Dit filiaal is een intern vehikel van de Groep dat, in 2007, 1 428 796 aandelen van Pubstone NV had verworven, ofwel 90% van de uitstaande en in omloop zijnde aandelen. De financiering gebeurde integraal door lening van Cofinimmo NV en werd dienovereenkomstig verminderd; • Cofinimmo NV heeft vervolgens 119 827 Pubstone NV aandelen verworven van de Groep AB InBev voor een bedrag van € 24,63 miljoen, wat overeenstemt met 7,55% van het kapitaal van deze Groep. AB InBev Belgium behield 37 204 aandelen ofwel 2,34%; • tenslotte brachten Cofinimmo NV en AB InBev Belgium respectievelijk 119 827 en 33 138 Pubstone NV aandelen in het kapitaal van Express Properties NV; AB InBev behield 4 066 aandelen (0,26%);

• n  a deze transactie bezitten Cofinimmo en AB InBev respectievelijk 89,9% en 10,1% van het kapitaal van Express Properties (waarvan de naam gewijzigd werd in Pubstone Group NV op 27.11.2008) waarbij deze laatste nagenoeg alle aandelen van Pubstone NV bezit. Op 31.12.2008 had Pubstone NV een kaspositie van € 48 miljoen en geen enkele schuld. Pubstone Group NV daarentegen had op diezelfde datum een financiële schuld van € 248,47 miljoen. De transactie van 27.11.2008 komt erop neer dat AB InBev 10% (afgerond) van haar minderheidsbelang in Pubstone NV uitwisselde tegen een minderheidsbelang van 10% (afgerond) in Pubstone Group NV (voordien Express Properties). Dit had dus tot gevolg dat het aandeel van deze derde minderheid in de netto financiële schuld van de subgroep steeg van € -4,8 miljoen (netto kaspositie) naar € +24,85 miljoen (netto schuld). Deze variatie van € 29,6 miljoen vertegenwoordigt de compensatie voor de bijkomende betaling voor de Pubstone portefeuille. Als gevolg van het hierdoor door AB InBev Belgium gedragen aandeel in de financiële lasten van de subgroep Pubstone, is haar minderheidsbelang­ aandeel in het netto courant resultaat van deze subgroep op jaarbasis gezakt van € 1,30 miljoen tot € 0,10 miljoen.

1

Sectorinformatie

2

Geografische uitsplitsing - in investeringswaarde

63,2% België 36,8% Nederland

JAARVERSLAG 2008

31

Beheersverslag

32

Publiek-Private Samenwerkingen Cofinimmo zet haar beleid verder om deel te nemen aan Publiek-Private Samenwerkingen (PPS). Deze partnerships maken het mogelijk om aan bepaalde overheidsdiensten de nodige financieringen te bieden voor de bouw van gebouwen die aan specifieke behoeften moeten beantwoorden. De onderneming draagt geen enkel bouwrisico in dit type vastgoedinvestering. Dit blijft ten laste van een aangestelde algemene onderneming die met Cofinimmo een forfaitair aanschaffingsbedrag overeenkomt dat betaalbaar is bij de oplevering van het gebouw. Cofinimmo waakt evenwel over de kwaliteit en de uitvoering van de werken en staat eveneens tijdens de hele duur van de verhuur in voor het onderhoud. Deze huur kadert meestal in huurcontracten met een zeer lange looptijd of erfpachten. Na afloop van deze contracten geniet de overheidsinstantie van een koopoptie. Cofinimmo heeft dus niet de definitieve eigendom van deze gebouwen. Het betreft het Gerechtsgebouw in Antwerpen, het Politiecommissariaat van de Zone HEKLA en de Brandweerkazerne van de Stad Antwerpen. Investeringen • Op 30.04.2008 verwierf Cofinimmo het Politiecommissariaat van de Zone HEKLA gelegen te Edegem voor een bedrag van € 7,15 miljoen. Er werd een erfpacht van 27 jaar ondertekend met de Politie voor een jaarlijkse huur van € 543 231. • O  p 06.11.2008 verwierf Cofinimmo de Brandweerkazerne van Antwerpen voor een bedrag van € 30,2 miljoen. Er werd een huurovereenkomst van 37 jaar ondertekend met de Stad Antwerpen, die een jaarlijkse huur van € 1,70 miljoen, jaarlijks geïndexeerd aan 1,175%, zal betalen.

1

Bouw- en renovatiewerken De belangrijkste werven die het Project Management departement in 2008 heeft beheerd zijn: 1 - Politiecommissariaat HEKLA Zone, Edegem Waken over de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken Einde van de werken: april 2008 2 - Brandweerkazerne, Antwerpen Waken over de kwaliteit en de uitvoering van de bouwwerken Einde van de werken: november 2008

2

JAARVERSLAG 2008

33

SAMENVATTING VAN DE Geconsolideerde rekeningen Geconsolideerde resultatenrekeningen - analytisch schema (x € 1 000) 31.12.2008

31.12.2007

187 820

146 551

11 056

10 100

A. NETTO COURANT RESULTAAT Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash) Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

-382

-228

Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade

-60

-1 141

Vastgoedresultaat

198 434

155 282

Technische kosten

-2 606

-3 492

Commerciële kosten

-1 097 -2 360

-2 076 -2 379

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten

192 371

147 335

Beheerkosten vastgoed

-14 496

-11 245

Operationeel vastgoedresultaat

177 875

136 090

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen

Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat Financiële opbrengsten (exclusief IAS 39)

-7 309

-5 459

170 566

130 631

24 718 (1)

28 644 (1)

(2)

-57 257 (2)

Financiële kosten (exclusief IAS 39)

-91 380

Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39)

-41 453

-8 958

Belastingen

-6 080

-2 341

Netto courant resultaat(3)

56 371

90 719

9 554

9 554

Preferent dividend - Voorstel(4) Minderheidsbelangen Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

346

226

46 471

80 939

5 755

35 296

-63 784

26 295

B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van onroerende activa Herwaardering van de onroerende activa Exit taks Resultaat op de portefeuille Minderheidsbelangen Resultaat op de portefeuille - aandeel Groep (gewone aandelen)

-3 630

-101

-61 659

61 490

-341

-82

-61 318

61 573

-14 847

142 512

C. NETTO RESULTAAT Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

Aantal aandelen 31.12.2008

31.12.2007

Aantal gewone aandelen in omloop

10 987 669

9 909 435

Gemiddeld aantal gewone aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode(5)

10 884 287

9 872 029

Aantal uitgegeven gewone aandelen (eigen aandelen inbegrepen)

11 344 545

10 615 398

1 499 766

1 499 766

Aantal bevoorrechte aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in €) NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in €)

4,27

8,20

-1,36

14,44

1 IAS 39 inbegrepen bedragen de financiële opbrengsten respectievelijk K€ 29 547 op 31.12.2008 en K€ 32 571 op 31.12.2007. 2 IAS 39 inbegrepen bedragen de financiële kosten respectievelijk K€ -137 662 op 31.12.2008 en K€ -70 142 op 31.12.2007. 3 Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen. 4 Het voorstel komt overeen met 100% van het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van € 6,37 per aandeel. 5 In het kader van de verwerving van Medimur (zie persbericht van 20.03.2008) heeft SCI Foncière du Troncq er zich contractueel toe verbonden om het aandeel van het dividend voor het boekjaar 2008 voor de periode 01.01.2008 - 20.03.2008 aan Cofinimmo terug te storten. Aldus zijn gemiddeld 385 687 en niet 493 571 nieuwe gewone aandelen deelgerechtigd in de resultaten van 2008. Daarnaast heeft de Groep Cofinimmo sinds 01.01.2009 4 502 gewone Cofinimmo aandelen (eigen aandelen) verkocht op de beurs die deelgerechtigd zijn in het resultaat van 2008.

Beheersverslag

Commentaar bij de geconsolideerde resultatenrekeningen – analytisch schema Het vastgoedresultaat op 31.12.2008 van € 198,43 miljoen, dat is 27,79% hoger dan op 31.12.2007 (€ 155,28 miljoen), resulteert hoofdzakelijk uit de acquisities van de laatste 12 maanden. Het niveau van de huurinkomsten wordt gunstig beïnvloed door de bezettingsgraad die 97,85% bedraagt voor de totale portefeuille en 96,70% voor de kantorenportefeuille. Op basis van een onveranderde portefeuille stijgt het niveau van de huurgelden met 2,57%, vooral dankzij de indexering van de huren. De operationele marge (86,0%) ligt boven het niveau van 2007 (84,1%). Globaal gezien bedraagt het geheel aan directe en indirecte beheerkosten op jaarbasis 0,89% van de gemiddelde waarde van het patrimonium op 31.12.2008, t.o.v. 0,99% in 2007. De financiële opbrengsten (€ 24,72 miljoen) op 31.12.2008 zijn gedaald met 13,71% t.o.v. 31.12.2007. € 4,68 miljoen is afkomstig van de winst die werd gerealiseerd op de verkoop van 50% van de erfpachtvordering van Belliard I-II (de overige 50% van deze erfpachtvordering werd reeds in 2007 afgestaan). Daarnaast bevatten ze een opbrengst afkomstig uit afgesloten indekkingen op rentevoeten ter vermindering van de financiële schuldkost ten bedrage van € 12,23 miljoen, interestopbrengsten van financiële leasing vorderingen voor € 3,24 miljoen en een meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van een Interest Rate Swap van € 1,17 miljoen. Op 31.12.2007 werd een éénmalige winst op de verkoop van een Interest Rate Swap van € 5,49 miljoen geregistreerd. Deze 2 Swaps hadden tot doel de waarde van toekomstige transacties in te dekken. Deze transacties werden uiteindelijk niet gerealiseerd en de Swaps werden bijgevolg geannuleerd. De financiële kosten (€ 91,38 miljoen) op 31.12.2008 omvatten vooral interestlasten verbonden aan de financiële schuld. Echter, rekening houdend met de opbrengsten die voortvloeien uit de indekkingen (zie boven), bedraagt de totale kost van de financiële schuld € 75,28 miljoen op 31.12.2008. Op diezelfde datum bedraagt de gemiddelde schuld € 1 623,76 miljoen t.o.v. € 1 223,18 miljoen voor 2007 omwille van de acquisities gerealiseerd in 2008. De gemiddelde rentevoet van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, bedraagt 4,79% voor 2008 t.o.v. gemiddeld 4,55% voor 2007. Op 31.12.2008 bedraagt de schuldgraad van de Groep 52,79%. De variaties in het niet-effectieve deel, volgens IAS 39, van de indekkingsinstrumenten, leidt tot een niet-gerealiseerde netto kost van € 41,45 miljoen op 31.12.2008 t.o.v. een niet-gerealiseerde netto kost van € 8,96 miljoen op 31.12.2007.

34

De balanspost van het eigen vermogen «Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten», die de effectieve waardeschommelingen van de financiële instrumenten (zowel optionele als niet-optionele) omvat, daalt van € 22,94 miljoen op 31.12.2007 naar € -30,69 miljoen op 31.12.2008. Deze variatie wordt niet opgenomen in de resultatenrekeningen. Cofinimmo heeft als beleid het risico van toekomstige rentestijgingen in te dekken door de aankoop van Interest Rate Swaps en CAP opties, die gedeeltelijk gefinancierd wordt aan de hand van de verkoop van FLOOR opties. De waarde van de indekkingen bij de afsluiting van het boekjaar geeft het verschil weer tussen de toekomstige financiële lasten die deze portefeuille voortbrengen en hun hypothetisch niveau indien dezelfde indekkingen (qua type instrumenten, duur, bedragen) aan de op de laatste afsluitingsdag geldende condities afgesloten werden. De belastingen (€ 6,08 miljoen) omvatten de vennootschapsbelastingen ten laste van de dochterondernemingen (waar­ onder Pubstone NV) die niet genieten van het fiscaal statuut van Vastgoedbevak evenals de belasting op de verworpen uitgaven van de Vastgoedbevak (voornamelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest). Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) op 31.12.2008 bedraagt € 46,47 miljoen t.o.v. € 80,94 miljoen op 31.12.2007 (-42,59%) of € 4,27 per gewoon aandeel t.o.v. € 8,20 op 31.12.2007 (-47,93%). Zonder de negatieve impact van de toepassing van de norm IAS 39 en de andere niet-recurrente elementen, bedraagt het netto courant resultaat - aandeel Groep € 82,29 miljoen t.o.v. € 74,38 miljoen op 31.12.2007; per gewoon aandeel komt dit neer op € 7,56 t.o.v. € 7,54 op 31.12.2007, m.a.w. een stijging van 0,27%. Het resultaat op de portefeuille omvat een gerealiseerde meerwaarde van € 5,76 miljoen resulterend uit de verkopen t.o.v. € 35,30 miljoen op 31.12.2007. Het omvat tevens een niet-gerealiseerde minwaarde van € 63,78 miljoen t.o.v. een niet-gerealiseerde meerwaarde van € 26,30 miljoen op 31.12.2007. Bij een onveranderde portefeuille is de waarde van de gebouwen in portefeuille gedaald sinds 01.01.2008 (-1,92%). De waardevermindering van de portefeuille (aandeel van de Groep) bedraagt € 6,16 per aandeel (niet-gerealiseerde minwaarde) voor 2008 t.o.v. een waardestijging van € 2,66 per aandeel voor 2007.

Variaties van de reële waarde van de portefeuille per geografische zone tussen 31.12.2007 en 31.12.2008 (in %) Waardeschommeling

Geografische en sectorale spreiding

Kantoren

-2,7

62,2

Brussel Leopold/Louizawijk

-3,4

16,2

0,1

13,9

Brussel Gedecentraliseerd

-3,4

21,7

Brussel Periferie

-3,1

3,6

Brussel Satellieten

-4,6

1,3

Brussel Centrum/Noord

Antwerpen

-7,3

1,8

Andere Regio’s

-2,1

3,8

Rusthuizen

-0,4

22,2

Pubstone

-0,8

13,3

Andere(1)

-3,4

2,3

TOTAAL

-1,96

100,0

Het netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) (na integratie van het resultaat op de portefeuille) op 31.12.2008 bedraagt € -14,85 miljoen t.o.v. € 142,51 miljoen op 31.12.2007 en het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van het resultaat op de portefeuille) op 31.12.2008 bedraagt € -1,36 t.o.v. € 14,44 op 31.12.2007.

1 Het betreft semi-industriële gebouwen, handelspanden en een vrijetijdsclub.

JAARVERSLAG 2008

35

Beheersverslag

36

Geconsolideerde balans (x € 1 000) Vaste activa Goodwill

31.12.2008

31.12.2007

3 436 090

3 043 173

171 689

135 658

1 840

1 535

Vastgoedbeleggingen(1)

3 075 316

2 696 656

Projectontwikkelingen

49 001

93 010

Activa bestemd voor eigen gebruik(2)

10 064

10 207

Immateriële vaste activa

Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing

942

980

18 997

31 875

108 181

73 224

60

28

113 965

140 139

507 52

11 693

4 170

75 965

Handelsvorderingen

17 833

9 752

Belastingsvorderingen en andere vlottende activa

47 589

23 155

Kas en kasequivalenten

25 448

2 494

Overlopende rekeningen

18 366

17 080

TOTAAL ACTIVA

3 550 055

3 183 312

Eigen vermogen

1 377 242

1 411 486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap

1 368 584

1 390 093

Kapitaal

669 213

608 389

Uitgiftepremies

441 966

360 221

Reserves

353 871

458 990

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-65 779

-60 450

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

-30 687

22 943

Minderheidsbelangen

8 658

21 393

Verplichtingen

2 172 813

1 771 826

Langlopende verplichtingen

1 776 666

1 301 309

Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Uitgestelde belastingen

11 875

9 637

1 579 760

1 149 889

32 853

11 585

152 178

130 198

Kortlopende verplichtingen

396 147

470 517

Kortlopende financiële schulden(3)

220 844

381 587

Andere kortlopende financiële verplichtingen

45 013

855

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

70 119

53 727

Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Schuldratio op totaal der activa

60 171

34 348

3 550 055

3 183 312

52,79%

49,80%

1 De waardering van de vastgoedbeleggingen is voorgesteld in reële waarde. 2 Gebouw Woluwe 58 met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt. 3 Het betreft hoofdzakelijk handelspapier («commercial paper»), waarvan het uitgegeven bedrag integraal ingedekt is door de beschikbare middelen van de geconfirmeerde middellange en lange termijn kredietlijnen.

Commentaar bij de geconsolideerde balans De reële waarde («fair value») van de vastgoedportefeuille(1), die opgenomen is in de geconsolideerde balans door de toepassing van de norm IAS 40, wordt bekomen door van de investeringswaarde de transactiekosten (zoals bepaald op p. 108 van het Jaarverslag 2007) af te trekken. Op 31.12.2008 bedraagt de reële waarde € 3 134,70 miljoen, in vergelijking met € 2 799,87 miljoen op 31.12.2007. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille(1), zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundigen, bedraagt € 3 247,04 miljoen op 31.12.2008 in vergelijking met € 2 895,74 miljoen op 31.12.2007 (zie ook tabel op pagina 79).

Geherwaardeerd netto-actief Het netto-actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 108,98 op 31.12.2008, t.o.v. € 115,44 op 31.12.2007 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 2007), dat is een daling met 5,60%. Het netto-actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt € 115,02 op 31.12.2008 t.o.v. € 121,56 op 31.12.2007 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 2007), hetzij een daling met 5,38%.

De schuldratio (m.a.w. de schulden op het totaal der activa) bedraagt 52,79% op 31.12.2008. Ter herinnering, de wettelijke toegestane schuldgraad voor Vastgoedbevaks bedraagt 65%.

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel (in €) Op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in reële waarde

31.12.2008

31.12.2007

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007

108,98

115,44

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007 op «fully diluted» basis(2)

109,40

114,20

Op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in investeringswaarde

31.12.2008

31.12.2007

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007

115,02

121,56

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2007 op «fully diluted» basis(2)

114,71

119,52

1 De activa bestemd voor eigen gebruik, voor verkoop en de projectontwikkelingen inbegrepen. 2 De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5de verjaardag van de emissie (01.05.2009) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Tot hun conversie geven de bevoorrechte aandelen een prioritair recht op vereffeningsuitkeringen geplafonneerd tot hun emissieprijs. Het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht (€ 159,1 miljoen). Het geherwaardeerd netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een «fully diluted» basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel weer te geven.

JAARVERSLAG 2008

37

Beheersverslag

BEHEER VAN DE FINANCIELE MIDDELEN Marktrisico’s en financiële instrumenten De marktrisico’s die aanleiding kunnen geven tot schommelingen van het financiële resultaat, blijven voor Cofinimmo beperkt tot het liquiditeitsrisico, het risico van de tegenpartij en de renteschommelingen. De vennootschap is niet blootgesteld aan wisselkoersrisico’s. Liquiditeitsrisico In een moeilijke context als gevolg van de financiële crisis, kon Cofinimmo goed weerstand bieden dankzij een financieel beleid dat rust op volgende principes: • de diversificatie van de financieringsbronnen, van het type afgeleide producten evenals van haar bankrelaties; • het behoud van een duurzame en solide relatie met bankpartners die een goede financiële sectorrating hebben; • het spreiden van de vervaldagen van de leningen; • het invoeren van een adequate lange termijn indekking tegen het risico op een intereststijging; • het integraal verzekeren van handelspapierprogramma’s op korte termijn door lange termijn kredietlijnen. Dit beleid biedt gelijktijdig een aantrekkelijke financieringskost en een indekking tegen het liquiditeitsrisico van de onderneming alsook het solvabiliteitsrisico van de tegenpartij. Het algemeen beleid van Cofinimmo bestaat erin om haar gebouwen niet in hypotheek te geven noch andere pandrechten aan haar schuldeisers te verlenen, met uitzondering van de inpandgevingen die vermeld worden op pagina 113. Haar schuld en geconfirmeerde kredietlijnen voorzien geen vervroegde terugbetalings- noch margevariatiebedingen die gekoppeld zijn aan een financiële ratingniveau van de onderneming. Doorgaans zijn ze gekoppeld aan voorwaarden betreffende het naleven van de regels van de Vastgoedbevak en de ratio’s inzake schulden, de indekking van financiële lasten door cashflow en de netto-actiefwaarde. Op 31.12.2008 werden deze ratio’s nageleefd. Structuur van de schuld De wettelijke toegelaten schuldratio voor Vastgoedbevaks bedraagt 65% (schulden op activatotaal). Op 31.12.2008 bedroeg deze ratio 53% voor Cofinimmo. In het kader van kredietovereenkomsten wordt echter een lagere ratio bedongen. Hierbij wordt de Groep met name de mogelijkheid geboden om haar financiële schuldratio eventueel op te trekken tot maximum 60%. De berekening van deze financiële schuldratio berust op het delen van de netto financiële schulden door de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (de financiële vorderingen bij inbegrepen). Op 31.12.2008 was deze ratio 55%. Op 31.12.2008 bedroeg de geconsolideerde financiële schuld van de Cofinimmo Groep € 1 800,60 miljoen: • € 941,05 miljoen bilaterale bankkredieten op middellange en lange termijn(1), met een oorspronkelijke looptijd van 3 tot 10 jaar, afgesloten bij 9 banken; • € 250,86 miljoen handelspapier, waarvan € 215,86 miljoen met een looptijd van minder dan een jaar en € 35,00 miljoen met een oorspronkelijke looptijd van meer dan 3 jaar; 1 Waarvan een «schuldschein» of schuldvordering afgesloten met 2 Duitse banken. 2 Zie eveneens Bijlage 2 op pagina 92.

38

• €  400,00 miljoen van een gesyndiceerde banklening die in 2005 werd aangegaan bij 16 banken met een oorspronkelijke gemiddelde looptijd van 5,3 jaar, en € 90,00 miljoen van een tweede gesyndiceerde lening bij 5 banken en terug te betalen in 2012; • € 105,62 miljoen(2) van een obligatielening uitgegeven in 2004 door Cofinimmo Luxembourg SA en terug­ betaalbaar in 2014 voor een nominaal bedrag van € 100,0 miljoen; • € 13,08 miljoen andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening). Op 31.12.2008 bedroeg de korte termijn financiële schuld van Cofinimmo € 220,84 miljoen waarvan: • € 215,86 miljoen handelspapier; • € 4,98 miljoen andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening). De uitgiftes van handelspapier op korte termijn (€ 215,86 miljoen), in het kader van het programma dat geplafonneerd is tot € 500 miljoen, zijn volledig ingedekt door de geconfirmeerde kredietlijnen op lange termijn (voor een totaal bedrag van € 372,22 miljoen) evenals de liquiditeiten vrij van alle lasten (voor een totaal bedrag van € 24,45 miljoen). Cofinimmo geniet aldus van de aantrekkelijke kostprijs van een dergelijk programma terwijl de herfinanciering gewaarborgd blijft mocht de plaatsing van het nieuwe handelspapier duurder of onuitvoerbaar worden.

Vervaldagen van de financiële verbintenissen op lange termijn(3) - € 1 948 miljoen (in E miljoen) 300 297 247

251

200

241

205

260

141

100

100

100

69

0

20

2009

2010

15

2011

2012

Kapitaalmarkten

2013

2014

2015

2016

2017

Bankschulden

Financiële schulden op korte en lange termijn € 1 800,60 miljoen 52,26% Bilaterale leningen 27,21% Gesyndiceerde leningen 13,93% Handelspapier 5,87% Obligatielening 0,73% Andere

3 Deze vervaldagen betreffen het kapitaal van de financiële verbintenissen en niet de betalingen van de interesten (over het algemeen op een maandelijkse of driemaandelijkse basis) noch de verwachte cashflows op de afgeleide producten.

Op 31.12.2008 werd bijna alle schuld van Cofinimmo aangegaan tegen een vlottende rente op korte termijn. Indien dit toch gebeurde tegen een vaste rente, werd die onmiddellijk omgezet in een vlottende rente. De onderneming staat hierdoor bloot aan een risico van een stijging van de korte termijn rentevoeten, wat tot een verslechtering van haar financieel resultaat zou kunnen leiden. Daarom maakt Cofinimmo simultaan gebruik van indekkingsinstrumenten zoals de aankoop van CAP-contracten, eventueel in combinatie met de verkoop van FLOOR-contracten, en het afsluiten van FRA- en IRS-contracten (zie hoofdstuk «Risicobeheer»).

Financiële rating Sinds de herfst van 2001 geniet Cofinimmo van een financiële rating op lange en korte termijn van het ratingbureau Standard & Poor’s(3). Op de afsluitingsdatum van dit Verslag was deze financiële rating BBB op lange termijn en A-3 op korte termijn.

Situatie van de indekking van het renterisico(4) CAP-opties gekocht (in E miljoen) 1 025 5,0

Strike in %

Renterisico In het boekjaar 2008 was de Groep actief in een context gekenmerkt door aanzienlijke volatiliteit en onzekerheid betreffende de rente-evolutie. De gemiddelde rente van de schuld van Cofinimmo, bankmarges en afschrijvingskosten van indekkingsinstrumenten voor de periode inbegrepen, steeg van 4,55% voor het boekjaar 2007 naar 4,79% voor het boekjaar 2008. Deze stijging wordt grotendeels verklaard door een stijging van de korte termijn rente zonder marge («Euribor») en door een lager volume en het duurder worden van de uitgiftes van handelspapier. De rentestijging wordt echter gedeeltelijk gecompenseerd door het indekkingsbeleid van de onderneming. De basisrente kende midden september een sterke daling naar aanleiding van de opeenvolgende verlagingen van de referentie-interestvoet van de Europese Centrale Bank.

Bij een constant gebleven schuld bedraagt de indekkingsgraad van het renterisico ±100% tot in 2010, 80% tot in 2013 en 25% tot in 2015. Het resultaat van Cofinimmo blijft niettemin gevoelig voor renteschomme­ lingen (zie hoofdstuk «Risicobeheer»).

4,5 4,0

425

1 525

1 475

725

725

600 800 500 @ 4% @ 4,25% @ 4,25%

1 475 1 475 850 @ 4,85%

850

375 @ 4%

375 @ 4%

425

425

425

425

0

0

250 @ 3,75%

3,5 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

93 440

0 440

0 290

0 140

0 140

0 140

0 140

IRS (in E miljoen) Min 940 Max(5) 940 Strike in %

Situatie van de financiële verbintenissen op lange termijn In 2008 ging Cofinimmo bij 7 bankpartners nieuwe bilaterale banklijnen op lange termijn aan (gemiddelde looptijd 6,2 jaar) voor een totaal bedrag van € 471,20 miljoen(1). De gemiddelde looptijd van de schulden van Cofinimmo (geen rekening houdend met de vervaldagen op korte termijn van het handelspapier die volledig ingedekt zijn door de beschikbare schijven op de kredietlijnen op lange termijn) bedraagt 4,7 jaar voor 2008 ten opzichte van 5,3 jaar in 2007. De financiële verbintenissen op lange termijn (kredietlijnen, obligaties, handelspapier en huurkopen), waarvan het totale in omloop zijnde bedrag € 1 948 miljoen is op 31.12.2008, vervallen op homogene wijze en zijn gespreid tot in 2017. Maximum 15,2% van dit in omloop zijnde bedrag vervalt binnen hetzelfde jaar (2012)(2). In 2009 en 2010 vervallen respectievelijk 3,5% en 11,5% van de totale schuld.

715 940

2018

140 @ 4,10%

4,0

300 @ 3,75% 500 @ 3,65%

3,5 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

: opzegbaar

FLOOR-opties verkocht (in E miljoen) 1 025

1 200

1 150

1 200

900 @ 3,25%

1 € 25 miljoen verkregen in 2009 inbegrepen. 2 De bankschulden werden aangegaan bij 19 toon­ aangevende financiële instellingen met een financiële rating van minstens A. Meer dan 65% van de totale schuld is afkomstig van instellingen die beschikken over een AA- rating of een nog hogere rating (bron: Bloomberg, 23.12.2008). 3 www.standardandpoors.com.

425

425

0

0

2016

2017

425

4,0 @ 4,25% 3,5

600

3,0

2,0

1 025

1 025

425 @ 3,50%

250 @ 2,50%

2,5

Bij de bovenstaande rentevoeten moeten ook nog de bankmarges worden geteld.

1 275 1 275

4,5

Strike in %

De situatie op 31.12.2008 van de indekkingen van het renterisico voor de volgende jaren wordt beschreven in Bijlage 24 (zie pagina 106). Op datum van afsluiting van dit Verslag rondde de vennootschap voor een notioneel bedrag van € 250 miljoen de aankoop af van een CAP-optie tegen 3,75% en de verkoop van een FLOOR-optie tegen 2,50% om de indekkingen van de jaren 2011 tot 2013 te verbeteren.

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

4 Op datum van afsluiting van dit Jaarverslag. De aankoop van een CAP-optie gecombineerd met de verkoop van een FLOOR-optie aan identieke strike komt economisch gezien overeen met een IRS en wordt als dusdanig in de grafiek weergegeven. 5 Notioneel: Min: indien de bank de IRS uitoefent bij de eerst mogelijke optie; Max: indien de opzegbare IRS tot aan het einde actief blijft.

JAARVERSLAG 2008

39

Beheersverslag

TRANSACTIES EN VERWEZENLIJKINGEN in 2009 De Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009 keurde de fusies door overname van 9 naamloze vennootschappen goed. Deze fusies hadden tot doel de organisatie van de Groep te vereenvoudigen en het vastgoed dat eigendom was van deze ondernemingen (hoofdzakelijk rusthuizen) onder het fiscaal stelsel van Vastgoedbevak te brengen. In het kader van deze fusies werden 962 485 nieuwe aandelen gecreëerd die allemaal werden toegewezen aan Leopold Square NV, een onderneming waarover Cofinimmo NV rechtstreeks en onrechtstreeks 100% controle heeft. Voor 2 van de 9 overgenomen vennootschappen, met name Omega 8-10 en Miroma Senior Service, werd op 24.10.2008 een kapitaalverhoging doorgevoerd van respectievelijk € 21 miljoen en € 16 miljoen. Deze kapitaalverhoging werd onder­schreven door Leopold Square NV, subfiliaal van Cofinimmo, teneinde de schulden van deze vennootschappen bij Cofinimmo af te lossen. Bij de fusie van deze 2 ondernemingen met Cofinimmo werd de onderschrijving van de kapitaalverhoging door Leopold Square vergoed met 270 720 van de 1 319 361 eigen Cofinimmo aandelen. Tijdens het eerste kwartaal van 2009 verkocht de Cofinimmo Groep 4 502 eigen gewone aandelen op de beurs voor een totaal bedrag van € 0,48 miljoen tegen een gemiddelde verkoopprijs van € 106,03 per aandeel. Deze aandelen zijn deelgerechtigd in het resultaat van 2008 en werden opgenomen in de berekeningen van de verschillende resultaten per aandeel 2008. Het totaal aantal gewone aandelen in eigen bezit werd zo op 1 314 859 gebracht, hetzij 9,52% van het totaal aantal uitgegeven effecten(1).

1 Zie eveneens het persbericht van 27.01.2009 en de internetsite van de onderneming (www.cofinimmo.com) onder de rubriek «Investor Relations/Shareholder info/Share data & Shareholding structure».

40

Vooruitzichten 2009 Hypotheses Waardering van het patrimonium De reële waarde, dat is de investeringswaarde van de gebouwen verminderd met de transactiekosten, wordt in de geconsolideerde balans opgenomen. Voor de geraamde balans van 2009 wordt deze waardering globaal voor de totale portefeuille opgenomen, vermeerderd met de uitgaven voor grondige renovaties. Onderhoud en herstellingen - Zware renovaties(1) De ramingen die per gebouw worden gemaakt, omvatten de uitgaven voor onderhoud en herstellingen die onder de bedrijfslasten worden geboekt en de uitgaven voor zware renovaties die onder de vaste activa worden geboekt en door zelffinanciering of door leningen worden gedekt. Investeringen(1) In de vooruitzichten wordt met de volgende investeringen rekening gehouden: • de verwerving op het einde van het 2de kwartaal van 2009 van het kantorencomplex West End te Groot-Bijgaarden voor een bedrag van om en bij € 26 miljoen; • de verwerving tijdens het 3de kwartaal 2009 van het kantorencomplex City Link te Antwerpen voor een bedrag van om en bij € 68 miljoen; • de verwerving van rusthuizen in Frankrijk tijdens het 2de kwartaal van 2009 voor een bedrag van € 39,9 miljoen in het kader van een verwerving aangekondigd op 01.10.2008; • de verwerving van rusthuizen in Frankrijk en België voor een bedrag van € 81,1 miljoen naar aanleiding van de oplevering van nieuwe eenheden of de uitbreiding van bestaande eenheden. Financieringen Zoals in 2008 zal Cofinimmo haar investeringen in 2009 financieren door de inbreng in natura van gebouwen, de verkoop van eigen aandelen en van bepaalde gebouwen en huurvorderingen. Deze verschillende financierings­ mogelijkheden zitten vervat in het vooruitzicht voor 2009. Het relatieve gewicht ervan zal variëren naargelang de gelegenheden die aangeboden worden door de financiële en vastgoedmarkten.

Huurprijzen Bij de ramingen van de huurprijzen wordt voor elk huurcontract rekening gehouden met hypotheses i.v.m. het vertrek van huurders die geval per geval geanalyseerd worden en, in geval van vertrek, de wederinstaatstellingskosten, een periode van huurleegstand, huurlasten en taksen op leegstaande ruimtes en makelaarcommissies bij de herverhuring. De ramingen i.v.m. de verhuur zijn gebaseerd op de huidige marktsituatie en houden geen rekening met een eventuele verbetering of verslechtering ervan (zie pagina 20). Het vastgoedresultaat omvat eveneens de terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren voor de progressieve wederopbouw van de volle eigendom van een gebouw waarvan de huurinkomsten aan een derde werden overgedragen. Dit betreft de gebouwen North Galaxy, Wet 56, Everegreen en Luxemburg 40. Uit interne analyse blijkt dat een op- of neerwaartse schommeling van de bezettingsgraad met 1% zou leiden tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant resultaat per aandeel van € 0,16 per jaar. De lopende contracten zijn geïndexeerd. Rentevoeten Bij de berekening van de financiële kosten wordt uitgegaan van een rente-evolutie zoals die in de toekomstige rentencurve geanticipeerd wordt. Ze houdt eveneens rekening met de thans lopende leningen. Rekening houdend met de ingevoerde indekkingsinstrumenten werd de rentevoet voor 2009 gedeeltelijk vastgelegd op 3,94% voor leningen met vlottende rentevoet. Bij dit percentage komen ook nog de bankmarges en de premies voor indekkingsinstrumenten. De rente-indekkingen voor het jaar 2009 en de gevoeligheid van het resultaat aan renteschommelingen worden beschreven op pagina 39 van het Jaarverslag. Inflatie Bij de evolutie van de huurprijzen wordt een inflatieniveau gehanteerd van 2% voor 2009. De ramingen voor de beschouwde periode zijn slechts in geringe mate onderhevig aan schommelingen in het inflatieniveau. Een opwaartse of neerwaartse schommeling met 0,5% van de voorziene inflatie leidt tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant resultaat per aandeel van € 0,08 per jaar. Dividenden Na afloop van elk boekjaar stelt de Raad van Bestuur het uitkeringsbeleid voor aan de Algemene Vergadering. Gezien de huidige economische omstandigheden en de risico’s omschreven in het hoofdstuk «Risicobeheer» is voorzichtigheid geboden. De onderneming heeft zich echter, op basis van haar huidige voorzorgsmaatregelen en indien ernstige en onverwachte gebeurtenissen uitblijven, tot doel gesteld voor het boekjaar 2009 (betaalbaar in 2010) een dividend uit te keren vergelijkbaar met dat van het boekjaar 2008. Conversie van bevoorrechte aandelen Deze vooruitzichten werden opgesteld in de veronderstelling dat alle bevoorrechte aandelen (1 499 766) in gewone aandelen zullen geconverteerd worden tijdens boekjaar 2009.

1 Deze hypothese wordt gecontroleerd door de onderneming, in de zin van het Europese Reglement 809/2004.

JAARVERSLAG 2008

41

Beheersverslag

42

Courante geconsolideerde resultatenrekeningen - analytisch schema (x € 1 000)

Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)

2008 Reëel

2009 Vooruitzicht

187 820

195 378

11 056

17 630

Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

-382

-454

Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade

-60

-1 060

Vastgoedresultaat

198 434

211 494

Technische kosten

-2 606

-5 616

Commerciële kosten

-1 097

-1 302

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen

-2 360

-1 288

192 371

203 288

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten Beheerkosten vastgoed

-14 496

-14 395

Operationeel vastgoedresultaat

177 875

188 893

Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat

-7 309

-6 538

170 566

182 355

24 718

6 961

Financiële kosten (exclusief IAS 39)

-91 380

-82 296

Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39)

-41 453

Financiële opbrengsten (exclusief IAS 39)

Belastingen

-6 080

-4 500

Netto courant resultaat

56 371

102 520

Preferent dividend - Voorstel(1) Minderheidsbelangen Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) Gemiddeld aantal gewone aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode Aantal bevoorrechte aandelen Netto courant resultaat per gewoon aandeel (in €)

Er kunnen geen vermoedelijke voorspellingen worden gemaakt van de toekomstige marktwaarde van de gebouwen. Een huidige voorspelling van het resultaat van de portefeuille zou bijgevolg weinig betrouwbaar zijn.

1 Het voorstel komt overeen met 100% van het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van € 6,37 per aandeel.

9 554 346

305

46 471

102 215

10 884 287

13 806 796

1 499 766 4,27

7,40

Geconsolideerde balans (x € 1 000)

Vaste activa Goodwill Gebouwen(1) Vorderingen financiële leasing Andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Vorderingen financiële leasing

31.12.2008 Reëel

31.12.2009 Vooruitzicht

3 436 090

3 378 599

171 689

144 626

3 134 381

3 105 424

108 181

106 710

21 839

21 839

113 965

83 871

507 4 170

4 170

Kas en kasequivalenten

25 448

1 048

Andere vlottende activa

83 840

78 653

TOTAAL ACTIVA

3 550 055

3 462 470

Eigen vermogen

1 377 242

1 446 086

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap

1 368 584

1 437 696

8 658

8 390

Verplichtingen

2 172 813

2 016 385

Langlopende verplichtingen

1 776 666

1 685 302

Langlopende financiële schulden

1 579 760

1 565 460

Andere langlopende verplichtingen

196 906

119 842

Kortlopende verplichtingen

396 147

331 083

Kortlopende financiële schulden

220 844

167 650

Andere kortlopende verplichtingen

175 303

163 432

3 550 055

3 462 470

Minderheidsbelangen

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

1 Vastgoedbeleggingen, Projectontwikkelingen en Activa bestemd voor eigen gebruik. De waardering van de vastgoedbeleggingen is voorgesteld in reële waarde. Deze waarde wordt verondersteld onveranderd te zijn tussen het begin en het einde van het jaar, met uitzondering van de gebudgetteerde renovatiekosten die worden toegevoegd.

JAARVERSLAG 2008

43

Beheersverslag

44

Geconsolideerde balans (vervolg) 31.12.2008 Reëel

31.12.2009 Vooruitzicht

Gemiddeld aantal gewone aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode

10 884 287

13 806 796

Aantal gewone aandelen in omloop

10 987 669

13 806 796

Aantal bevoorrechte aandelen

1 499 766

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in reële waarde vóór verdeling van het dividend van het boekjaar (in €)

108,98

104,13

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in reële waarde vóór verdeling van het dividend van het boekjaar op «fully diluted»(1) basis (in €)

109,40

104,13

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in investeringswaarde vóór verdeling van het dividend van het boekjaar (in €) Schuldratio op totaal der activa

115,02

108,83

52,79%

51,74%

Het eigen vermogen wordt voorgesteld vóór winstverdeling. De prognoses met betrekking tot de balans en geconsolideerde resultatenrekeningen zijn voorspellingen waarvan de effectieve realisatie meer bepaald afhangt van de evolutie van de financiële- en vastgoedmarkten. Zij vormen geen verbintenis voor de onderneming en worden niet door de Revisor gecertificeerd. De Commissaris, Deloitte Bedrijfs­ revisoren BV o.v.v.e. CVBA vertegenwoordigd door Ludo De Keulenaer, heeft bevestigd dat de vooruitzichten adequaat worden opgesteld op de aangegeven basis en dat de gebruikte boekhoudkundige basis voor deze vooruitzichten conform is met de door Cofinimmo gehanteerde boekhoudkundige methodes, in het kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde rekeningen conform het IFRS referentieel zoals door de Europese Unie toegepast.

1 De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5de verjaardag van de emissie (01.05.2009) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Tot hun conversie geven de bevoorrechte aandelen een prioritair recht op vereffeningsuitkeringen geplafonneerd tot hun emissieprijs. Het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht (€ 159,1 miljoen). Het geherwaardeerd netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een «fully diluted» basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel weer te geven.

Resultaatbestemming(1) De Raad van Bestuur stelt aan de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 24.04.2009 voor om de jaarrekeningen per 31.12.2008 goed te keuren en de volgende dividenden uit te keren: • € 7,80 bruto, i.e. € 6,63 netto per gewoon aandeel; • € 6,37 bruto, i.e. € 5,41 netto per bevoorrecht aandeel. De hierop ingehouden roerende voorheffing bedraagt 15%. Op 31.12.2008 bezat de Cofinimmo Groep 356 876 eigen gewone aandelen, aangehouden door Cofinimmo NV. Bovendien verkocht de Cofinimmo Groep tussen 01.01.2009 en 13.02.2009 4 502 eigen gewone aandelen op de beurs die deelgerechtigd zijn in het resultaat van 2008. De Raad van Bestuur stelt voor om het recht op dividend voor boekjaar 2008 van 330 544 eigen gewone aandelen aangehouden door Cofinimmo NV te annuleren en het recht op dividend van de 21 830 overige eigen gewone aandelen aangehouden door Cofinimmo op te schorten. Aldus, exclusief de 356 876 eigen gewone aandelen die de Cofinimmo Groep bezat op 31.12.2008, en inclusief de gewone aandelen met recht op het dividend voor boekjaar 2008 die sinds het begin van 2009 verkocht werden, zou het resultaat van het boekjaar 2008 als volgt bestemd worden:

De onttrekking en de toevoeging aan de reserves komen voort uit de niet-gerealiseerde min- en meerwaarden die voordien werden toegevoegd aan de reserves, evenals de koop- en annulatietransacties van eigen aandelen. In naleving van Artikel 62 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot de Vastgoedbevaks, voor de laatste keer gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006, ligt de voorgestelde dividenduitkering boven het vereiste minimum van 80% van het nettobedrag verminderd met de impact van de schuldvermindering tijdens het boekjaar zoals dit blijkt uit de (nietgeconsolideerde) statutaire jaarrekeningen. De pay out ratio op het netto courant resultaat (exclusief IAS 39) bedraagt 96,5%. De vergoeding van het kapitaal bedraagt € 94,45 miljoen. Ter herinnering, het geconsolideerd netto courant resultaat (aandeel Groep) bedraagt € 46,47 miljoen en het geconsolideerd netto resultaat (aandeel Groep) € -14,85 miljoen. De data en modaliteiten van de dividendbetaling van het gewoon en preferent dividend staan vermeld op pagina 66 van hoofdstuk «Cofinimmo op de beurs».

Resultaat van het boekjaar (in €) 2008

2007

2006

52 181 662,89

127 156 677,98

107 103 377,46

+181 950 035,33

+120 398 136,92

+100 819 598,13

234 131 698,22

247 554 814,90

207 922 975,59

-170 274,00

-118 575,00

-31 578 009,00

Toevoeging aan de andere reserves

-17 780 242,16

-954 628,68

-2 233 557,95

Onttrekking aan de andere reserves

3 279 995,53

22 065 949,78

5 381 642,38

-94 450 948,02

-86 322 676,67

-81 877 202,22

Te bestemmen resultaat van het boekjaar Overgedragen resultaat Te bestemmen resultaat Toevoeging aan de onbeschikbare reserves

Vergoeding van het kapitaal Winstdeelnameplan Over te dragen resultaat

1 Statutaire jaarrekeningen.

-301 444,00

-274 849,00

-264 385,00

124 708 785,57

181 950 035,33

97 351 463,80

JAARVERSLAG 2008

45

Corporate Governance

Beslissingsorganen Andere tussenkomende partijen Reglementering en procedures Maatschappelijk verantwoord ondernemen Human resources beheer Informaticabeheer van de onderneming

48 55 56 58 61 61

46

De Raad van Bestuur verklaart dat, bij zijn weten, Cofinimmo de Corporate Governance beginselen toepast in volkomen overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code. Het «Corporate Governance Charter» kan geraadpleegd worden op www.cofinimmo.com. De Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008 heeft de machtiging van de Raad van Bestuur hernieuwd om het onderschreven kapitaal te verhogen overeenkomstig de Artikelen 603 en 607 van het Wetboek van Vennootschappen. Ze ging tevens over tot het aanpassen van de statuten aan de Wet van 20.07.2004 inzake bepaalde vormen van gemeenschappelijk beheer van beleggingsportefeuilles, aan het Koninklijk Besluit van 21.06.2006 inzake boekhouding, jaarrekeningen en geconsolideerde rekeningen van publieke Vastgoedbevaks, ter wijziging van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 inzake Vastgoedbevaks, alsook aan de Wet van 02.05.2007 inzake het openbaar maken van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt, onderworpen aan diverse bepalingen, mogen worden verhandeld. Tot slot stelde ze de herleiding van de kapitaalsvertegenwoordiging vast overeenkomstig Artikel 625 van het Wetboek van Vennootschappen (58 314 gewone aandelen aan toonder in handen van Cofinimmo werden nietig daar ze niet werden vervreemd binnen de termijn van 3 jaar voorzien in Artikel 622, § 2, alinea 2, 5° van het Wetboek van Vennootschappen).

47 JAARVERSLAG 2008

Cofinimmo waakt erover dat strenge normen inzake deugdelijk bestuur nageleefd worden en blijft haar methodes continu toetsen aan de principes, praktijken en eisen op dit vlak.

Corporate Governance

Beslissingsorganen Raad van Bestuur Samenstelling Krachtens de algemene principes betreffende de samenstelling van de Raad, zoals die werden aangenomen door de Raad op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen, is de Raad samengesteld uit 12 Bestuurders waarvan 8 niet-uitvoerende Bestuurders, waaronder 4 onafhankelijke Bestuurders, en 4 uitvoerende Bestuurders (leden van het Directiecomité). De onafhankelijke Bestuurders beantwoorden strikt aan de volgende onafhankelijkheidscriteria: • geen salarisgerechtigde medewerker, kaderlid, lid van het Directiecomité, gedelegeerde voor het dagelijks beheer, uitvoerend Bestuurder of lid van het directiepersoneel van Cofinimmo of een verbonden onderneming zijn, en geen soortgelijke functie hebben bekleed tijdens de laatste 5 jaren vóór hun benoeming; • vanwege Cofinimmo of van een verwante onderneming geen andere vergoedingen of belangrijke voordelen van vermogensaard ontvangen of ontvangen hebben dan deze in het kader van hun mandaat; • alleen of gezamenlijk met een vennootschap waarover de Bestuurder de controle uitoefent, geen hoofdaandeelhouder of aandeelhouder van meer dan 10% van Cofinimmo zijn, noch Bestuurder of kaderlid zijn van dergelijke aandeelhouder of hem vertegenwoordigen. Indien de Bestuurder een deelneming van minder dan 10% bezit, mag hij de beschikkingsdaden met betrekking tot zijn aandelen of de uitoefening van de eraan gekoppelde rechten niet onderwerpen aan conventionele bepalingen of aan unilaterale verbintenissen die hij zou onderschreven hebben. De Bestuurder mag een dergelijke aandeelhouder in geen enkel geval vertegenwoordigen; • geen betekenisvolle commerciële band hebben, noch tijdens het afgelopen jaar gehad hebben, noch verwachten te hebben, met Cofinimmo of met een verwante onderneming, hetzij direct, hetzij als vennoot, aandeelhouder, Bestuurder, hoger kaderlid of directiepersoneel van een organisatie met dergelijke band; • geen vennoot of salarisgerechtigde zijn, noch tijdens de laatste 3 jaren geweest zijn, van de huidige of gewezen externe Bedrijfscommissaris van Cofinimmo of van een verwante onderneming; • geen uitvoerend lid zijn van het beheersorgaan van een andere vennootschap waarin een uitvoerend Bestuurder van de vennootschap zetelt als nietuitvoerend lid van het bestuurs- of toezichtsorgaan en geen andere betekenisvolle banden hebben met de uitvoerende Bestuurders van Cofinimmo die voortvloeien uit een betrokkenheid in andere ondernemingen of organen; • binnen Cofinimmo niet meer dan 3 mandaten hebben uitgevoerd als niet-uitvoerend Bestuurder zonder dat deze periode langer dan 12 jaar mag zijn; • geen naaste (familielid) zijn van een kaderlid, lid van het Directiecomité of van één van de personen omschreven in één van bovenvermelde situaties.

48

Hoewel de statuten een benoeming toestaan voor een periode van 6 jaar, worden de Bestuurders bij Cofinimmo gebruikelijk benoemd voor 3 jaar en zijn ze herverkiesbaar. Tijdens de Gewone Algemene Vergadering van 2008 werden de mandaten van de heren Jean-Edouard Carbonnelle en Jean Franken uitzonderlijk hernieuwd voor een periode van respectievelijk 4 en 5 jaar zodat de respectieve vervaldata van de mandaten als uitvoerend Bestuurder gespreid zijn in de tijd. De Raad van Bestuur komt tenminste 8 keer per jaar samen. Uitzonderlijke omstandigheden kunnen één of meerdere bijkomende bijeenroepingen van de Raad vereisen. In 2008 heeft de Raad 10 maal vergaderd. Vóór de vergadering ontvangt elk lid van de Raad de documenten betreffende de voorstellen van het Directiecomité waarover hij zich zal moeten uitspreken. Bij een stemming worden de beslissingen genomen met eenvoudige meerderheid van stemmen. Bij staking van stemmen is de stem van de Voorzitter beslissend.

JAARVERSLAG 2008

49

Functies en mandaten van de Bestuurders binnen de Raad van Bestuur van Cofinimmo en/of zijn Comités Naam Functie

Geboortejaar Nationaliteit

Aanvang mandaat

Laatste hernieuwing

Einde mandaat

André Dirckx Voorzitter van de Raad van Bestuur Onafhankelijk Bestuurder Lid van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen

1936

Belg

04.07.2001

25.04.2008

29.04.2011

Allianz Belgium (vertegenwoordigd door Robert Franssen tot 25.04.2008) Robert Franssen sinds 25.04.2008 Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Allianz Belgium)

1955

Belg

19.02.2004

25.04.2008

29.04.2011

Jean-Edouard Carbonnelle Bestuurder-Directeur

1953

Belg

30.04.1999

25.04.2008

27.04.2012

Ridder Vincent Doumier Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Compagnie du Bois Sauvage) Lid van het Auditcomité

1955

Belg

28.04.2006

28.04.2006

24.04.2009

Serge Fautré Afgevaardigd Bestuurder

1960

Belg

26.04.2002

25.04.2008

29.04.2011

Jean Franken Bestuurder-Directeur

1948

Belg

25.04.1997

25.04.2008

26.04.2013

Gaëtan Hannecart Onafhankelijk Bestuurder Lid van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen

1964

Belg

28.04.2006

28.04.2006

24.04.2009

Guy Roelandt Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Dexia) Voorzitter van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen

1952

Belg

24.04.1998

28.04.2006

24.04.2009

Françoise Roels Bestuurder-Directeur

1961

Belg

27.04.2007

27.04.2007

30.04.2010

Alain Schockert Bestuurder (vertegenwoordigt aandeelhouder Bank Degroof)

1950

Belg

27.04.2007

27.04.2007

30.04.2010

Gilbert van Marcke de Lummen Onafhankelijk Bestuurder Voorzitter van het Auditcomité

1937

Belg

30.04.2004

27.04.2007

30.04.2010

Baudouin Velge Onafhankelijk Bestuurder Lid van het Auditcomité

1955

Belg

28.04.2006

28.04.2006

24.04.2009

Corporate Governance

50

Andere functies en mandaten van de Bestuurders van de Raad van Bestuur van Cofinimmo die thans of tijdens de 5 voorbije jaren werden uitgeoefend André Dirckx Huidige functie: - Huidige of eerdere mandaten: Euronext NV, NYSE Euronext, Spullenhulp VZW Allianz Belgium vertegenwoordigd door Robert Franssen tot 25.04.2008/Robert Franssen sinds 25.04.2008 Huidige functie: Voorzitter van het Directiecomité van Allianz Belgium NV (Lakensestraat, 35, 1000 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Diverse ondernemingen van de Allianz Groep, Verbond van Ondernemingen te Brussel VZW, Anpi VZW, Assuralia Beroepsvereniging, Portima Coöperatieve Vennootschap, Union Wallonne des Entreprises VZW(1), Assurcard NV(1) Jean-Edouard Carbonnelle Huidige functie: Chief Financial Officer (CFO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan, 58, 1200 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Société Royale d’Economie Politique de Belgique VZW, SIGEFI Nord Gestion SAS (FR), Société d’Habitations de Tournai NV Ridder Vincent Doumier Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder en Voorzitter van het Directiecomité van Compagnie du Bois Sauvage NV (Wildewoudstraat, 17, 1000 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Ceran ILC, Codic International NV, Ter Beke NV, Anchorage NV, Bank Degroof NV, John Berenberg Gossler & Co KG (D), evenals diverse ondernemingen van de Groep Compagnie du Bois Sauvage, Finaspil NV, Sanering & Verbetering voor de Volkshuisvesting CVBA, Spullenhulp VZW, Interdiocesaan Centrum VZW, Cercle Royal Gaulois Artisitique et Littéraire VZW, Compagnie Financière du Château NV(1), Fauchon Groep(1), Trade Credit Re Insurance Company (TCRé) NV(1), Nanocyl NV(1) Serge Fautré Huidige functie: Chief Executive Officer (CEO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan, 58, 1200 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: La Mondiale (FR), Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), European Public Real Estate Association (EPRA) Jean Franken Huidige functie: Chief Operating Officer (COO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan, 58, 1200 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS)(1)

1 Eerdere mandaten.

Gaëtan Hannecart Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder en Voorzitter van het Directiecomité van de Matexi Groep NV (Franklin Rooseveltlaan, 180, 8790 Waregem) Huidige of eerdere mandaten: Home Invest Belgium NV, Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), National Foundation for Teaching Entrepreneurship VZW (NFTE Belgium), Itinera Institute VZW, Matexi Groep NV evenals verschillende ondernemingen van deze Groep Guy Roelandt Huidige functie: Voorzitter van het Directiecomité van Dexia Insurance Belgium NV (Livingstonelaan, 6, 1000 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Auxipar NV evenals verschillende ondernemingen van de Dexia Groep Françoise Roels Huidige functie: Secretary General & Group Counsel van Cofinimmo NV (Woluwelaan, 58, 1200 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Euroclear Pension Fund OFP, Instituut voor Bedrijfsjuristen Alain Schockert Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder en lid van het Directiecomité van Bank Degroof NV (Nijverheidsstraat, 44, 1040 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Brocsa NV evenals verschillende ondernemingen van de Degroof Groep Gilbert van Marcke de Lummen Huidige functie: Bestuurder van D’Ieteren NV (Maliestraat, 50, 1050 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: D’Ieteren NV, Radiohuis van Flagey NV, Belron SA (L)(1), Avis Europe PLC (UK)(1) Baudouin Velge Huidige functie: Afgevaardigd Bestuurder van Interel NV (Tervurenlaan, 402, 1150 Brussel) Huidige of eerdere mandaten: Bekaert NV, BT Belux NV, Stichting Bernheim, Ecole pour le Management (EPM) NV, EuroCommerce IVZW(1), FEDIS VZW(1), VBO VZW(1)

Rol van de Raad De rol van de Raad van Bestuur bestaat erin: • op eigen initiatief of op voorstel van het Directiecomité de strategische richtlijnen van de vennootschap vast te leggen; • toezicht te houden op de kwaliteit van het beheer en erover te waken dat dit bij de gekozen strategie aansluit; • de kwaliteit van de informatie die aan de beleggers en aan het publiek wordt verschaft te controleren; • erop toe te zien dat alle Bestuurders, die individueel en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het maatschappelijk doel en de uitbouw van Cofinimmo, zich op een onafhankelijke manier opstellen; • alle onderwerpen te behandelen die onder zijn wettelijke bevoegdheid vallen (goedkeuring van de strategie en van het budget, neerlegging van de jaar-, halfjaar- en kwartaalrekeningen, aanwending van het maatschappelijk kapitaal, goedkeuring van de splitsingen fusieverslagen, bijeenroeping van de Gewone en Buitengewone Algemene Vergaderingen, organisatie van de beslissingsinstanties en benoemingen van hun leden).

Activiteitenverslag van de Raad van Bestuur Naast de terugkerende onderwerpen, besliste de Raad van Bestuur over verschillende dossiers, waaronder: • de fusie door overname van de volgende ondernemingen van de Cofinimmo Groep: - Omega 8-10 NV tegen uitgifte van 271 065 nieuwe gewone aandelen; - Sogipa Invest NV tegen uitgifte van 2 217 nieuwe gewone aandelen; - Sogipa NV tegen uitgifte van 3 565 nieuwe gewone aandelen; - Sogemaire NV tegen uitgifte van 29 353 nieuwe gewone aandelen; - S.I.T.E.C. NV tegen uitgifte van 7 980 nieuwe gewone aandelen; - Rinsdelle NV tegen uitgifte van 28 869 nieuwe gewone aandelen; - L’Orée du Bois NV tegen uitgifte van 55 342 nieuwe gewone aandelen; - La Clairière NV tegen uitgifte van 15 330 nieuwe gewone aandelen; - Miromar Senior Service NV tegen uitgifte van 548 764 nieuwe aandelen. • de inbreng in natura door de onderneming SCI Foncière du Troncq, patrimoniumvennootschap van de familie Austruy, die 32 gezondheidszorginstellingen in Frankrijk bezat, van 83% van de aandelen van de naamloze vennootschap naar Frans recht Medimur (waarvan de naam gewijzigd werd in Cofinimmo France SA) in het kapitaal van Cofinimmo tegen uitgifte van 493 571 nieuwe gewone aandelen (de 17% resterende Medimur aandelen en de in aandelen terugbetaalbare Medimur obligatie die de verkoper bezat, werden cash gekocht); • de opening van een vaste vestiging in Frankrijk; • de aankoop door de vaste vestiging van Cofinimmo NV in Frankrijk van 19 EPHAD («Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes» – verblijfstehuizen voor zorgbehoevende ouderen) en SSR klinieken («cliniques de Soins de Suite et de Rééducation» – nazorg- en revalidatie-instellingen) gelegen in Frankrijk, van de Korian Groep; • het indienen van een aanvraag voor het verkrijgen van het Franse fiscale stelsel van «Société d’Investissements Immobiliers Cotée» (SIIC) voor Cofinimmo France SA en Cofinimmo NV; • inschrijving van het gewone Cofinimmo aandeel op de koerslijst van Euronext Paris; • de analyse en de keuze van de richtlijnen voor de ontwikkeling en de strategie van Cofinimmo; • een denkpiste over de structuur van de Cofinimmo Groep, meer bepaald in het kader van een internationale expansie; • de herziening van de delegatie van bevoegdheden aan het Directiecomité; • de financiering van de investeringen van Cofinimmo en de verkoop van een hoeveelheid eigen aandelen.

JAARVERSLAG 2008

51

Corporate Governance

52

Vergoeding van de niet-uitvoerende Bestuurders De vergoeding van de niet-uitvoerende Bestuurders wordt bepaald door de Algemene Vergadering op basis van de voorstellen van de Raad van Bestuur en volgens de aanbevelingen van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen. Overeenkomstig de beslissing van de Algemene Vergadering van 28.04.2006 bestaat de vergoeding voor 2008 uit: • enerzijds, een basisvergoeding van € 20 000 als lid van de Raad van Bestuur, € 6 250 als lid van een Comité en € 12 500 voor het Voorzitterschap van een Comité; • en anderzijds, zitpenningen van € 2 500 per zitting voor deelname aan vergaderingen van de Raad van Bestuur en € 700 per zitting voor deelname aan vergaderingen van de Comités van de Raad; • de vergoeding van de Voorzitter van de Raad is vastgelegd op € 100 000 per jaar voor het geheel van verantwoordelijkheden die hij draagt, zowel in de Raad van Bestuur als in de Comités van de Raad. Adviserende Comités Auditcomité Het Auditcomité bestaat uit 3 Bestuurders, waarvan er 2 onafhankelijk zijn, en beantwoordt aan de vereisten van de Corporate Governance Code. De leden van het Directiecomité maken geen deel uit van het Auditcomité maar de Chief Executive Officer woont de vergaderingen bij. De Voorzitter van de Raad van Bestuur beschikt over een permanente uitnodiging voor alle vergaderingen van het Auditcomité. De leden van het Auditcomité beschikken op basis van hun beroepservaring zowel individueel als collectief over de nodige competenties om een efficiënte werking van het Comité te waarborgen. De heren Gilbert van Marcke de Lummen en Baudouin Velge beantwoorden aan de onafhankelijkheidscriteria zoals bepaald in Artikel 526ter van het Wetboek van Vennootschappen. Ze beschikken, dankzij hun professionele ervaring, over de gepaste vaardigheden op het gebied van boekhouding en audit.

De rol van het Auditcomité bestaat erin: • de Raad van Bestuur bij te staan in de uitoefening van zijn toezichtverantwoordelijkheden, meer bepaald inzake de informatieverstrekking aan aandeelhouders en derden, en de werking en de efficiëntie van de interne controlemechanismen die de Raad en de Directie hebben ingevoerd; • aanbevelingen te formuleren betreffende de benoeming van de externe auditor van de onderneming alsook het bepalen van de aard en de draagwijdte van zijn extra­ legale opdrachten, het ramen van hun kostprijs en het goedkeuren van zijn vergoeding; • de onafhankelijkheid van de externe auditor te analyseren en op te volgen, meer bepaald wat betreft het verschaffen van bijkomende diensten aan de onderneming; • het opstellingsproces van de financiële informatie en de wettelijke controle van de geconsolideerde en statutaire kwartaal-, halfjaar- en jaarrekeningen, alsook de statutaire verslagen te onderzoeken; • de aanbevelingen van de externe auditor te analyseren en eventueel aanbevelingen aan de Raad van Bestuur te formuleren; • de werking en de efficiëntie van de interne audit op te volgen; • de strikte toepassing van de wetgeving, de reglementeringen en de interne voorschriften inzake belangen­ conflicten te waarborgen. In 2008 vergaderde het Auditcomité 4 maal. Naast de terugkerende thema’s werden de volgende punten behandeld: • de interne waardebepaling van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo; • de verslagen van de opdracht van de interne auditor betreffende de beoordeling van de rente-indekking, de bijkomende vastgoeddiensten en het risk management; • de opvolging van de aanbevelingen geformuleerd door de interne auditor.

Vergoeding van de niet-uitvoerende Bestuurders (in €) Aanwezigheden Raad van Bestuur

Aanwezigheden Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen

Aanwezigheden Auditcomité

Totale bezoldiging

Aantal aandelen in bezit op 31.12.2008

10/10

5/5

-

100 000

0

9/10

-

-

42 500

606 044(1)

10/10

-

-

-

550

7/10

-

3/4

45 850

178

Serge Fautré

10/10

-

-

-

0

Jean Franken

10/10

-

-

-

0

Gaëtan Hannecart

8/10

3/5

-

48 350

0

Guy Roelandt

6/10

5/5

-

51 000

0

Françoise Roels

10/10

-

-

-

0

Alain Schockert

8/10

-

-

40 000

0

Gilbert van Marcke de Lummen

9/10

-

4/4

57 800

0

Baudouin Velge

9/10

-

2/4

50 150

0

Naam

André Dirckx Allianz Belgium vertegenwoordigd door Robert Franssen tot 25.04.2008/ Robert Franssen sinds 25.04.2008 Jean-Edouard Carbonnelle Ridder Vincent Doumier

1 Dit verwijst naar het aantal aandelen in bezit van Allianz Belgium.

Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen Het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen bestaat uit 3 leden van de Raad van Bestuur, waarvan er 2 onafhankelijk zijn, en beantwoordt aan de vereisten van de Corporate Governance Code. De rol van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen bestaat eruit de Raad bij te staan door: • aanbevelingen te formuleren inzake de samenstelling van de Raad van Bestuur en zijn Comités en betreffende de bekrachtiging van de onafhankelijkheid van zijn leden; • bijstand te verlenen bij de selectie, de beoordeling en de aanstelling van de leden van de Raad van Bestuur en van het Directiecomité; • bijstand te verlenen bij het bepalen van de vergoeding van de leden van de Raad van Bestuur en van het Directiecomité; • aanbevelingen te analyseren en voor te bereiden aangaande alle onderwerpen die verband houden met deugdelijk bestuur. In 2008 vergaderde het Comité 5 maal. De belangrijkste besproken onderwerpen hadden betrekking op de volgende thema’s: • het bepalen van de emolumenten van de uitvoerende Bestuurders opdat deze conform blijven met de marktpraktijken en de verantwoordelijkheden die ze dragen; • de evaluatie van zijn eigen werking; • de evaluatie van de Raad van Bestuur; • het voorstel tot kandidaatstelling van een nieuwe Bestuurder (de heer Xavier de Walque ter vervanging van de heer Guy Roelandt als vertegenwoordiger van de aandeelhouder Dexia NV), de hernieuwing van het mandaat van 2 onafhankelijke Bestuurders (de heren Gaëtan Hannecart en Baudouin Velge) en de hernieuwing van het mandaat van Ridder Vincent Doumier (vertegenwoordiger van de aandeelhouder Compagnie du Bois Sauvage). Directiecomité Het Comité is, naast zijn Voorzitter, de heer Serge Fautré (CEO), samengesteld uit 3 Bestuurders-Directeurs, de heren Jean-Edouard Carbonnelle (CFO) en Jean Franken (COO) en mevrouw Françoise Roels (Secretary General & Group Counsel). Elk lid van het Comité is bevoegd voor een specifiek domein. Het Comité vergadert wekelijks en is verantwoordelijk voor het operationele beheer van de onderneming. Binnen dit kader bestaat zijn rol erin: • aan de Raad van Bestuur de strategie van de vennootschap voor te stellen; • deze strategie uit te voeren, met inbegrip van de beslissingen om gebouwen of aandelen van vastgoed­ vennootschappen te verwerven of te verkopen; • in te staan voor het dagelijks bestuur van de onderneming en er verslag over uit te brengen aan de Raad van Bestuur.

Samenstelling Serge Fautré/Chief Executive Officer trad in maart 2002 in dienst bij Cofinimmo. Voordien was hij Financieel Directeur van de Internet Business Unit en Directeur van de Groep Thesaurie en Financiën van Belgacom. Van 1994 tot 1999 was hij lid van het Directiecomité van JP Morgan Bank België en van 1992 tot 1994 was hij verantwoordelijk voor het departement Corporate Finance van de Groep Glaverbel. Daarvoor werkte hij bij Citibank, eerst in Brussel en vervolgens in Londen. Hij begon zijn carrière in New York bij J. Henri Schroder Bank and Trust Company. Hij is licentiaat in de Economische Wetenschappen (UCL 1982) en Master of Business Administration (Chicago 1983). Jean-Edouard Carbonnelle/Chief Financial Officer trad in november 1998 bij Cofinimmo in dienst. Voordien werkte hij in de Groep van de Generale Maatschappij van België, eerst binnen deze holding zelf vervolgens als Bestuurder en Directeur Financiën van de Groep Diamant Boart (slijpproducten) en als Lid van het Directiecomité van Sibéka (diamant) en tenslotte voor korte tijd als Investor Relations Manager van Union Minière (non-ferrometalen). Hij begon zijn loopbaan bij de Wereldbank waar hij in het departement van de industriële en mijnprojecten werkte. Hij is Handelsingenieur (Solvay Business School 1976) en Master of Business Administration (Wharton 1977). Jean Franken/Chief Operating Officer is sinds 1996 verantwoordelijk voor de vastgoedverrichtingen bij Cofinimmo. Hij is sinds het begin van zijn carrière actief in de vastgoedsector en was achtereenvolgens bouwverantwoordelijke, projectontwikkelaar, waaronder het Keiberg Business Park in Zaventem, en beheerder van portefeuilles met kantoorvastgoed. Hij is Burgerlijk Ingenieur (UCL 1971). Françoise Roels/Secretary General & Group Counsel trad in augustus 2004 in dienst bij Cofinimmo. Zij leidt het juridisch departement en is verantwoordelijk voor het Secretariaat Generaal van de onderneming. Zij is de Compliance Officer van Cofinimmo en tevens belast met de verschillende aspecten die verband houden met het aandeelhouderschap en de wisselwerkingen met de Belgische financiële controleautoriteiten. Alvorens Cofinimmo te vervoegen, was Françoise Roels werkzaam bij het advocatenkantoor Loyens, bij Euroclear/JP Morgan en bij de Belgacom Groep. Zij was er verantwoordelijk voor de fiscale en Corporate Governance aangelegenheden. Zij is licentiate in de Rechten (RUG 1984), kandidate in de filosofie (RUG 1984) en verwierf een fiscaliteitdiploma (Ecole Supérieure des Sciences Fiscales 1986).

JAARVERSLAG 2008

53

Corporate Governance

Contractuele bepalingen In het kader van hun opdracht aangaande het dagelijks beheer, heeft de onderneming met de Bestuurders leden van het Directiecomité een bedrijfscontract afgesloten voor onbepaalde duur. Zij vervullen hun taak zonder enige ondergeschiktheid en in volle autonomie en onafhankelijkheid. Zij laten zich bij de uitvoering van hun taken echter leiden door de richtlijnen en strategische beslissingen die werden geformuleerd door de Raad van Bestuur en leven de competentie- en werkingsregels van het Directiecomité na. Het contract dat hen bindt met Cofinimmo kan worden opgezegd mits een opzegtermijn van 24 maanden in geval van verbreking door de onderneming en van 3 maanden in geval van verbreking door een Bestuurder lid van het Directiecomité, of mits de uitbetaling van een opzegvergoeding die wordt berekend op basis van de emolumenten op het ogenblik van de verbreking. Indien de onderneming zou worden overgenomen of indien er binnen een termijn van 5 jaar te tellen vanaf deze overname een einde zou gesteld worden aan hun contract of de omvang van hun functie beperkt zou worden, zal Cofinimmo aan de Bestuurders leden van het Directiecomité een vergoeding van 36 maanden van hun bezoldiging uitbetalen. Emolumenten De Bestuurders leden van het Directiecomité hebben het sociaal statuut van zelfstandige. Zij genieten van vaste en veranderlijke emolumenten die hun prestaties dekken als lid van het Directiecomité en als Bestuurder van de onderneming. Het bedrag van de veranderlijke emolumenten wordt bepaald op basis van de verwezenlijking van financiële en individuele kwalitatieve doelstellingen, meer bepaald de realisatie van het jaarlijks budget van de onderneming, de groei van het inkomen per aandeel volgens criteria die jaarlijks worden bepaald door de Raad van Bestuur op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen en de globale waardering door de Raad van Bestuur op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen.

54

De leden van het Directiecomité genieten van een spaaren voorzorgsplan (vast element), en van individuele pensioenbeloftes (veranderlijk element). Cofinimmo stelt hen een firmawagen ter beschikking waarvan de jaarlijkse kosten voor de onderneming maximum € 15 000 bedragen. Cofinimmo betaalt hen alle kosten gemaakt voor rekening van de onderneming terug. De jaarlijkse kosten met betrekking tot de medische dekking bedragen € 2 822 voor de CEO en € 6 705 voor de andere leden van het Directiecomité. Indien de Bestuurders leden van het Directiecomité hun functie niet kunnen uitoefenen omwille van onbekwaamheid (ziekte of ongeval), blijft Cofinimmo hen gedurende een periode van 2 maanden, te tellen vanaf de 1ste dag van onbekwaamheid, het vaste deel van hun emolumenten verder betalen. Daarna genieten zij van een invaliditeitsrente (gestort door een verzekeringsmaatschappij) gelijk aan 70% van hun vaste vergoeding. Aandelenopties De leden van het Directiecomité genieten tevens van een aandelenoptieplan. De aandelen die kunnen verworven worden in het kader van de uitoefening van de opties zijn beursgenoteerd op Euronext Brussels en Paris; ze zijn van dezelfde aard en genieten van dezelfde rechten als de gewone Cofinimmo aandelen bestaande op het ogenblik van het bod. Het betreft nominatieve aandelen. De leden van het Directiecomité genieten niet van andere aan aandelen gekoppelde emolumenten. De uitoefeningsprijzen van deze aandelenopties bedragen respectievelijk € 122,92 voor het plan 2008, € 143,66 voor het plan 2007 en € 129,27 voor het plan 2006 (zie eveneens pagina 118).

Vergoedingen (in €) Vast

Variabel

TOTAAL

330 000

183 900

513 900

70 358

-

70 358

-

24 300

24 300

Andere leden van het Directiecomité

720 000

238 140

958 140

Spaarplan

204 996

-

204 996

-

215 460

215 460

Serge Fautré Spaarplan Pensioenbeloftes

Pensioenbeloftes

Aandelenopties (in aantal) 2008

2007

2006

Serge Fautré

1 800

1 800

1 800

Andere leden van het Directiecomité

2 350

3 700

3 700

Management Het Directiecomité wordt bijgestaan door een team van Managers die elkeen rechtstreeks aan één van de leden van het Directiecomité rapporteren en de verantwoordelijkheid dragen voor een specifiek bestuurlijk domein. Sébastien Berden, Business Development Manager Benjamin Bostoen, Head of Information Technology Chantal Cabuy, Human Resources Manager Ingrid Daerden, Investor Relations Manager France Delobbe, Corporate Legal Officer Xavier Denis, Head of Project Development & Area Manager Jean Pierre D’haenens, Head of Accounting Andrée Doucet, Corporate Legal Officer Laurence Gacoin, Area Manager Marc Hellemans, Head of Corporate Finance and Control Dirk Huysmans, Area Manager Benoˆıt Messiaen, Group Treasurer Ingrid Schabon, Corporate Communications Manager Domien Szekér, Head of Project Management Jean Van Buggenhout, Internal Audit & Quality Manager

Andere tussenkomende partijen Certificering van de rekeningen Een door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangestelde Commissaris moet: • de jaarrekeningen certificeren en de halfjaarrekeningen herzien, zoals voor iedere naamloze vennootschap; • bijzondere verslagen opstellen op verzoek van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen, gezien Cofinimmo een Vastgoedbevak (een beursgenoteerde instelling voor collectieve belegging) is. De Commissaris is Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ludo De Keulenaer, door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen Erkend Revisor, met maatschappelijke zetel te 1831 Diegem, Berkenlaan, 8B. De vaste honoraria van de Commissaris voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Cofinimmo bedroegen € 101 537 (zonder BTW). De honoraria van Deloitte, Bedrijfsrevisoren voor de revisie van de statutaire rekeningen van de dochterondernemingen van Cofinimmo, alsook voor de wettelijke opdrachten van de Commissaris (bijv. fusieverslagen), bedroegen € 25 700. De honoraria van de Groep Deloitte & Touche voor studie- of bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit, bedroegen € 248 723(1) voor het boekjaar, en betreffen hoofdzakelijk de controle van economische en financiële gegevens met betrekking tot acquisitiedossiers zoals bedoeld in Artikel 133 § 7 van het Wetboek van Vennootschappen.

1 De overschrijding van de drempel zoals bedoeld in Artikel 133 § 5 van het Wetboek van Vennootschappen werd voorafgaandelijk goedgekeurd door het Auditcomité op datum van 25.07.2008, conform Artikel 133 § 6.

Depothoudende bank Bank Degroof is de depothoudende bank van Cofinimmo in de zin van de Artikelen 12 e.v. van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks. De jaarlijkse vergoeding bestaat uit een als volgt berekende commissie: 0,05‰ van de waarde der activa, bepaald op grond van de kwartaalwaardering van de vaste activa door de deskundige (in investeringswaarde), en van de boekwaarde van de overige activa. Ze bedraagt € 168 190. Vastgoedexpertise De door Cofinimmo aangewezen vastgoeddeskundigen die de globale waarde van haar vastgoedpatrimonium bepalen, zijn de vennootschappen Winssinger & Vennoten en Cushman & Wakefield. Winssinger & Vennoten wordt vertegenwoordigd door de heren Philippe Winssinger en Benoît Forgeur. Winssinger & Vennoten (ondernemingsnummer BE 0422 118 165), met maatschappelijke zetel te Louizalaan, 380 te 1050 Brussel, werd op 20.11.1981 opgericht voor onbepaalde duur en ressorteert onder de Belgische wetgeving. Ze is in België gespecialiseerd in de schatting van onroerende goederen en maakt deel uit van de Groep DTZ wiens filialen in Frankrijk en in Nederland vastgoedexpertises uitvoeren. Winssinger & Vennoten is lid van de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) BeLux. Cushman & Wakefield wordt vertegenwoordigd door de heren Eric Van Dyck en Kris Petermans. Cushman & Wakefield (ondernemingsnummer BE 0418 915 383) is een bijhuis van het kantoor in Nederland («General Partnership existing under the laws of The Netherlands»), met zetel te Strawinskylaan, 3125 te 1077 ZX Amsterdam. Haar kantoren en maatschappelijke zetel zijn gelegen Kunstlaan, 58 B7 te 1000 Brussel (geregistreerd te Brussel, onder nummer 416 303). Sinds haar oprichting op 04.12.1978 schat het bedrijf in België en Luxemburg zowel kantoren, winkels als industrieel vastgoed. Ze staat niet onder toezicht van een officiële instantie. Overeenkomstig Artikel 56 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 waardeert de deskundige op het einde van elk boekjaar alle gebouwen van de Vastgoedbevak en haar dochterondernemingen. De waardering vormt de basis voor de in de balans opgenomen boekwaarde van de gebouwen. Bovendien actualiseert de deskundige op het einde van elk van de eerste 3 kwartalen de totale waardering die op het einde van het jaar voordien werd opgesteld, in functie van de marktevolutie en de kenmerken van de betrokken goederen. Tenslotte, overeenkomstig de bepalingen van Artikel 59 van hetzelfde Koninklijk Besluit wordt elk door de Vastgoedbevak (of door een vennootschap waarover zij de controle heeft) te verwerven of over te dragen vastgoed door de deskundige gewaardeerd alvorens de verrichting uit te voeren. De verrichting moet tegen de door de deskundige bepaalde waarde gebeuren wanneer de tegenpartij een promotor van de Vastgoedbevak is (Cofinimmo heeft dergelijke promotor niet), de bewaarnemer of elke vennootschap waarmee de Vastgoedbevak, de bewaarder of een promotor van de Bevak verbonden is of een deelnemingsverhouding heeft, of wanneer bij de bedoelde verrichting enig voordeel wordt verkregen door één van de hierboven vermelde personen.

JAARVERSLAG 2008

55

Corporate Governance

56

De schatting van een gebouw bestaat in het bepalen van zijn waarde op een bepaalde datum, dit wil zeggen, de prijs waartegen het goed waarschijnlijk zal worden verhandeld tussen kopers en verkopers die goed geïnformeerd zijn en die een dergelijke verrichting wensen te realiseren, zonder dat er rekening wordt gehouden met enige bijzondere overeenkomst tussen hen. Deze waarde is de «investeringswaarde» wanneer deze overeenkomt met de totale door de koper te betalen prijs, met eventuele registratierechten of BTW, als het om een aankoop gaat die aan de BTW is onderworpen.

• u  it hoofde van de heer Gaëtan Hannecart indien er transacties plaatsvinden tussen Cofinimmo en de Matexi Groep waarvan de heer Gaëtan Hannecart Afgevaardigd Bestuurder is en voor dewelke de belangen van Matexi Groep tegenstrijdig zouden zijn met deze van Cofinimmo.

De reële waarde, in de zin van het referentieschema IAS/ IFRS, kan worden verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten en/of de BTW af te trekken. Andere transacties dan verkopen kunnen leiden tot de mobilisering van het patrimonium of van een deel ervan, zoals blijkt uit de transacties die Cofinimmo heeft uitgevoerd sedert ze het statuut van Vastgoedbevak verworven heeft.

Er wordt eveneens beroep gedaan op Artikel 24 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 wanneer bij een verrichting met de Bevak of met een vennootschap waarover zij de controle heeft één van de personen vermeld in dit Artikel (Bestuurder, zaakvoerder, bewaarder of promotor van de Bevak, …) optreedt als tegenpartij.

De schattingswaarden hangen met name af van de volgende parameters: • de ligging; • de leeftijd en de aard van het gebouw; • de staat van onderhoud en het geboden comfort; • het architectonische uitzicht; • de verhouding tussen netto en bruto oppervlakten; • het aantal parkeerplaatsen; • de huuromstandigheden. De honoraria van de vastgoeddeskundigen worden driemaandelijks berekend op basis van een vast forfait vermeerderd met een eveneens vast tarief en bedroegen in 2008 € 943 000 (exclusief BTW).

Reglementering en procedures Regeling van belangenconflicten In toepassing van Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen, mag een lid van de Raad van Bestuur dat rechtstreeks of onrechtstreeks een belang van patrimoniale aard heeft, dat in strijd is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid van de Raad van Bestuur behoort, niet aan de beraadslagingen van deze Raad deelnemen. Naargelang van concrete omstandigheden, zouden de volgende situaties eveneens aanleiding kunnen geven tot de toepassing van Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen en als mogelijke belangenconflicten beschouwd kunnen worden: • uit hoofde van de Bestuurders benoemd op voorstel van Dexia, Bank Degroof, Compagnie du Bois Sauvage en Allianz Belgium indien er transacties plaatsvinden tussen hen en Cofinimmo voor dewelke de belangen van deze ondernemingen tegenstrijdig zijn met deze van Cofinimmo;

Daar er zich geen belangenconflicten voordeden in 2008, heeft de Raad van Bestuur dan ook geen enkel verslag opgesteld, in toepassing van Artikels 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen.

Gedragscode De Gedragscode van de onderneming voorziet uitdrukkelijk dat de leden van de Bedrijfsorganen en het Personeel afzien van het vragen aan derden naar welke vorm van voordeel ook, contant of in natura, en zich er tevens toe verbinden enig ander persoonlijk voordeel, hen voorgesteld in het kader van hun professionele banden met de onderneming, te weigeren. Aan- en verkoop van Cofinimmo aandelen - «insider trading» Overeenkomstig de bedrijfsprincipes en -waarden, heeft Cofinimmo in haar Gedragscode regels opgenomen («Dealing Code») die moeten worden nageleefd door de Bestuurders en de Aangestelde Personen die de financiële instrumenten uitgegeven door Cofinimmo willen verhandelen. Deze «Dealing Code» verbiedt hen meer bepaald aandelen van Cofinimmo tijdens een periode van één maand vóór de publicatie van de periodieke resultaten en een periode van een week na deze publicatie, te kopen of te verkopen. In het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code binnen Cofinimmo, werden de regels van de Gedragscode afgestemd op het Koninklijk Besluit van 05.03.2006 met betrekking tot marktmisbruik, de juiste voorstelling van beleggingsaanbevelingen en de bekendmaking van belangenconflicten. Gerechtelijke en arbitrageprocedures Het Directiecomité van Cofinimmo NV verklaart dat er geen regeringstussenkomst bestaat, noch enig proces of arbitrageprocedure die een belangrijke invloed zou kunnen hebben, of in een recent verleden zou kunnen gehad hebben, op de financiële of rendabiliteitsituatie van de Vastgoedbevak en dat er, voor zover geweten, geen situaties of feiten zijn die deze regeringstussenkomsten, processen of arbitrageprocedures zouden kunnen veroorzaken. Compliance Officer Françoise Roels, Secretary General & Group Counsel, is de Compliance Officer van Cofinimmo. Haar taak bestaat erin toe te zien op het naleven van de Gedragscode en in het algemeen alle van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire verplichtingen.

Onderzoek en ontwikkeling De Cofinimmo Groep heeft geen enkele onderzoeks- of ontwikkelingsactiviteit ondernomen tijdens het boekjaar 2008. Vertegenwoordigingsbevoegdheid De onderneming wordt in al haar daden geldig vertegenwoordigd door 2 Bestuurders. Onverminderd de beschikkingshandelingen die betrekking hebben op een vastgoed waarvoor de vennootschap vertegenwoordigd moet zijn door 2 Bestuurders die gezamenlijk optreden zoals bepaald in Artikel 18 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 over Vastgoedbevaks en Artikel 21 van de statuten van de vennootschap, wordt de vennootschap voor alle daden en alle verplichtingen tegenover derden of openbare en privé-besturen geldig vertegenwoordigd en kan ze geldig verbintenissen afsluiten die ondertekend zijn door 2 van de volgende personen: • Serge Fautré, Afgevaardigd Bestuurder, Voorzitter van het Directiecomité; • Jean-Edouard Carbonnelle, Bestuurder-Directeur, lid van het Directiecomité; • Jean Franken, Bestuurder-Directeur, lid van het Directiecomité; • Françoise Roels, Bestuurder-Directeur, lid van het Directiecomité; • Andrée Doucet, Corporate Legal Officer. Voor de aankoop van gebouwen, zakelijke vastgoedrechten en aandelen van vastgoedvennootschappen moet minstens één van de ondertekenaars een Bestuurder zijn. Er is tevens een specifieke delegatie voor de thesaurieverrichtingen. Informatie krachtens Artikel 34 van het Koninklijk Besluit van 14.11.2007 inzake de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op de gereglementeerde markt(1) Kapitaalstructuur(2) Het maatschappelijk kapitaal wordt vastgelegd op € 739 852 121,78 en is verdeeld over 13 806 796 volledig volgestorte aandelen die er elk een gelijk deel van vertegenwoordigen, namelijk 12 307 030 gewone aandelen zonder vermelding van nominale waarde, en 1 499 766 bevoorrechte aandelen zonder vermelding van nominale waarde, hetzij een reeks van 702 490 bevoorrechte aandelen B1 en een reeks van 797 276 bevoorrechte aandelen B2. Elk bevoorrecht aandeel geniet van een dividend dat eerst dient uitbetaald te worden, vóór het voor de gewone aandelen uit te keren dividend. Het jaarlijks bruto bedrag van het preferent dividend bedraagt € 6,37 per bevoorrecht aandeel. De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar in gewone aandelen naargelang van de keuze van hun houders uitgeoefend volgens de gevallen bedoeld in Artikel 10bis van de statuten.

De bevoorrechte aandelen zijn meer bepaald in één of meerdere malen converteerbaar in gewone aandelen, en kunnen naar keuze van hun houders in de volgende gevallen worden uitgeoefend: • vanaf 2009, van 1 tot 10 mei, vervolgens tijdens de 10 laatste kalenderdagen van elk kalenderkwartaal; • op elk moment tijdens een periode van één maand volgend op de kennisgeving van de uitvoering van de verkoopbelofte waarvan sprake hierna; • in geval van vereffening van de onderneming, tijdens een periode die aanvangt 15 dagen na de publicatie van de vereffeningsbeslissing en die afloopt de dag vóór de Algemene Vergadering ter afsluiting van de vereffening. De omzettingsverhouding is een gewoon aandeel voor een bevoorrecht aandeel. De omzetting wordt verondersteld in te gaan op de verzenddatum van de omzettingsaanvraag. De omzettingsaanvraag moet door de houder van de bevoorrechte aandelen per aangetekend schrijven aan de onderneming worden gericht. Het schrijven vermeldt voor hoeveel bevoorrechte aandelen de omzetting wordt gevraagd. Elke bevoorrechte aandeelhouder ontvangt vóór 01.05.2009, de start van het eerste omzettingsframe, een brief met informatie over de te volgen procedure. De inschrijving op of het verwerven van bevoorrechte aandelen houdt de verbintenis in ze te verkopen aan een door de vennootschap gemachtigde derde («call option») vanaf het 15de jaar volgend op hun uitgifte onder de voorwaarden en volgens de modaliteiten bepaald in Artikel 10bis van de statuten. Tenslotte heeft het bevoorrecht aandeel voorrang in geval van vereffening. Aandelenoptieplan De leden van het Directiecomité en het management genieten van een aandelenoptieplan, waarvan de kenmerken uiteengezet zijn op pagina 54 van dit Verslag. In geval van een fusie, (gedeeltelijke) splitsing of aandelensplitsing van de vennootschap of andere gelijkaardige transacties, kunnen het aantal nog uitstaande opties op de datum van deze transactie, alsook de relatieve uitoefeningsprijzen, indien nodig, worden aangepast rekening houdend met de ruilverhouding die van toepassing is op de bestaande aandelen van de vennootschap. In dat geval zal de Raad van Bestuur van Cofinimmo de precieze voorwaarden van deze aanpassing vaststellen. In geval van wijziging in de controle, zullen de aanvaarde opties onmiddellijk en volledig worden verworven en onmiddellijk uitoefenbaar worden.

Kapitaalstructuur(2) Aandelen Gewone (COFB)

1 Zie ook de Wet van 01.04.2007 inzake het openbare overnamebod. 2 Op datum van afsluiting van dit Jaarverslag.

Aantal

Kapitaal (in €)

% 89,14

12 307 030

659 878 389,63

Bevoorrechte (COFP1)

702 490

37 459 675,11

5,09

Bevoorrechte (COFP2)

797 276

42 514 057,04

5,77

13 806 796 739 852 121,78

100,00

TOTAAL

JAARVERSLAG 2008

57

Corporate Governance

Maatschappelijk kapitaal De Raad van Bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van € 640 000 000,00 op de data en overeenkomstig de modaliteiten die door de Raad van Bestuur zullen worden bepaald, conform Artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Deze machtiging werd verleend voor een periode van 5 jaar te tellen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008. Deze Vergadering heeft de Raad van Bestuur er uitdrukkelijk toe gemachtigd over te gaan tot één of meerdere kapitaalverhogingen in geval van een openbaar overnamebod, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling voorzien door Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. Deze machtiging is geen beperking van de machten van de Raad van Bestuur om verrichtingen te realiseren gebruik makend van het toegestane kapitaal, andere dan bedoeld in Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. Beslissingsorganen De mandaten van de Bestuurders zijn ad nutum herroepbaar. Indien één of meerdere mandaten vacant worden verklaard, kunnen de overblijvende Bestuurders, bijeengekomen in Raad, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de Algemene Vergadering die dan tot de definitieve aanstelling overgaat. Voor de wijziging van de statuten is er geen andere reglementering dan deze bepaald door het Wetboek van Vennootschappen. Inkoop van aandelen Het is de Raad van Bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van 3 jaar vanaf de publicatie van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009, voor rekening van Cofinimmo, eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de Algemene Vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden. Daarenboven, voor een periode van 5 jaar na het houden van voornoemde Vergadering van 21.01.2009, mag de Raad van Bestuur voor rekening van Cofinimmo eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85% van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan 115% van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) waarbij Cofinimmo op geen enkel moment meer dan 20% van het totaal aantal uitgegeven aandelen mag bezitten. Op de afsluitingsdatum van dit Verslag bezat Cofinimmo NV 352 374 eigen aandelen.

58

Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité De contractuele bepalingen van de Bestuurders leden van het Directiecomité worden beschreven op pagina 54 van dit Jaarverslag. Statuten van Cofinimmo Uittreksels van de statuten van Cofinimmo zijn weergegeven op pagina 134 van het Jaarverslag. Hun laatste herziening dateert van de Buitengewone Algemene Vergaderingen van 21.01.2008 en 21.01.2009.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen Milieuaansprakelijkheid Cofinimmo is zich bewust van de mogelijke impact van haar activiteiten op het milieu in de ruime betekenis. Ze erkent dat ze zich moet gedragen als een verantwoordelijke onderneming met zin voor burgerschap en bezorgd om duurzame ontwikkeling. Zij heeft zich ertoe verbonden haar vastgoedpatrimonium te ontwikkelen en te beheren met respect voor het milieu en de natuurlijke rijkdommen, door op economisch rationele wijze haar ecologische afdruk te reduceren. Cofinimmo waarborgt zo een optimale risicobeheersing en maakt het via overdracht mogelijk de kosten maximaal te beperken voor haar huurders, aandeelhouders en natuurlijk de omgeving. Het onder controle houden van de risico’s gaat gepaard met een continue verbetering van de concurrentiekracht van Cofinimmo en een efficiënter gebruik van de natuurlijke rijkdommen. Initiële beschrijving van het patrimonium/ Bodem-, ondergrond- en grondwaterkwaliteit Vóór elke eventuele aankoop van een gebouw bestudeert Cofinimmo aandachtig de niet-conformiteiten en de milieurisico’s. Bij de effectieve verwerving wordt het elimineren van deze risico’s gepland. Teneinde eventuele bodemverontreinigingrisico’s te voorkomen, laat Cofinimmo, desgevallend, een studie uitvoeren naar de kwaliteit van de bodem, de ondergrond en het grondwater voor gebouwen waarin een risicoactiviteit is of was ondergebracht (stookolietank, stroomgenerator, transformator, ...). Bij een bewezen vervuiling doet de onderneming al het mogelijke om deze risico’s te beheren en te verwijderen. Cofinimmo vergewist zich trouwens ook regelmatig van de conformiteit van haar installaties die een potentieel bodemrisico inhouden (dichtheidstests, opvangbekken, ...). Milieu- en stedenbouwkundige vergunningen Voor de exploitatie van de geklasseerde installaties van al haar gebouwen heeft Cofinimmo milieuvergunningen die werden afgeleverd door de regionale officiële instanties. Bij een wijziging van de wetgeving of van de technische installaties worden ze systematisch bijgewerkt. Bovendien beschikt Cofinimmo voor al haar gebouwen over stedenbouwkundige vergunningen die bevestigen dat de bouw- of renovatiewerken aan de wettelijke voorschriften voldoen.

Technische audit/Veiligheid van de huurders De technische (verwarmingsketels, klimaatregelaars, transformatoren, liften, ...) en veiligheidsinstallaties (brandkranen, sprinklers, brandalarmsystemen, ...) van de gebouwen waarvan Cofinimmo het beheer verzorgt, worden regelmatig gecontroleerd door onafhankelijke en gespecialiseerde instanties in de verschillende betrokken domeinen om elke panne en elk ongevallenrisico te voorkomen. Wanneer de huurder het technisch en vastgoedbeheer van de gebouwen voor zijn rekening neemt, maakt Cofinimmo hem attent op het belang van dit nazicht.

Energieprestatie van de gebouwen Cofinimmo ontwikkelde een rationeel investeringsbeleid om het energieverbruik in haar gebouwen te beperken. Er wordt speciale aandacht besteed aan de energiebesparende mogelijkheden voor de verwarmings-, airconditionings- en ventilatiesystemen. Bij bouw- of renovatiewerken stelt Cofinimmo alles in het werk om duurzame materialen te gebruiken met een verlaagd risico voor het milieu en met een langere levensduur. Systematisch worden alternatieve milieuvriendelijkere werkprogramma’s overwogen om zo gebouwen te ontwikkelen waarvan de energieprestaties boven de door de Wet opgelegde normen liggen.

Teneinde een optimale veiligheid voor haar klanten te waarborgen, heeft het departement Quality Management van Cofinimmo een inventaris opgemaakt van de potentiële brandrisico’s in haar gebouwen, waaronder het uitvoeren van een audit van de brandveiligheid, brandoefeningen en een informatieve campagne gericht aan de huurders. Een erkend organisme heeft bovendien een technische audit van de liften in het patrimonium uitgevoerd, overeenkomstig de Europese Richtlijn 95/16/CE. Dit heeft het mogelijk gemaakt een uitvoerig plan van onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden uit te werken.

De Europese Richtlijn 2002/91/CE betreffende de EPB-norm (Energieprestatie van de Gebouwen), die door de 3 Belgische Gewesten werd omgezet in een regionale wetgeving, legt voor nieuwe bouwwerken die een vergunningsaanvraag impliceren, de opmaak van een studiedossier betreffende de energieprestatie op. Concreet moet elke vergunningsaanvraag aan een minimum E-index(1) beantwoorden. Alle door Cofinimmo in 2008 gerealiseerde of opgestarte ontwikkelingsprojecten die onderworpen zijn aan deze Richtlijn beantwoorden aan deze voorschriften of scoren zelfs beter.

Koelvloeistoffen (CFC) Cofinimmo zette in 2008 haar actief vervangingsbeleid van de airconditioninggroepen die met CFC werken voort. Het belangrijkste deel van deze airconditioninggroepen gebruikt vandaag koelvloeistofen van het HFC-type. Dit gas tast de ozonlaag niet aan. De vervanging van de airconditioninggroepen zal in 2009 verder gezet worden op basis van een nauwkeurige inventaris opgesteld volgens het gebruikte CFC-type. Als dusdanig zal tot de door Europese Commissie vooropgestelde doelstelling, die erin bestaat de CFC en HCFC te verwijderen om zo het broeikaseffect binnen nu en 2015 aanzienlijk te verminderen, bijgedragen worden. De onderneming ziet eveneens toe op het goede onderhoud van haar airconditioninginstallaties.

Voor de bestaande gebouwen voorziet de Europese Richtlijn de invoering van een EPB-certificaat (i.e. een certificaat dat de energieprestatie van het gebouw bevestigt) met een prestatiecoëfficiënt voor elk gebouw. Deze Europese Richtlijn is/zal weldra door de Belgische Gewesten worden opgenomen in hun voorschriften. Bovendien wordt bij het opstellen van de budgetten binnen de onderneming de nadruk gelegd op het verbeteren van het milieuaspect van het patrimonium. Dankzij deze bijzondere aandacht voor het milieu, ontving Cofinimmo meermaals subsidies ter uitvoering van de werken.

Asbest Alle asbesttoepassingen die een risico voor de mens inhouden, werden uit de gebouwen verwijderd. Voor de resterende onbelangrijke toepassingen werd een beheersplan opgesteld dat regelmatig door gereputeerde deskundigen wordt geëvalueerd. Indien het risico bij een nieuwe evaluatie mogelijk belangrijk blijkt te zijn (verslechtering van het materiaal), wordt de afgekeurde toepassing uiteraard volgens de geldende reglementeringen verwijderd. Bovendien maakt de onderneming van geplande onderhouds- of vernieuwingswerken gebruik om de eventuele resterende niet-significante toepassingen te verwijderen. In 2008 werden 55 gebouwen gecontroleerd, voor 7 ervan bleek een tussenkomst op korte of middellange termijn noodzakelijk. Vergelijking tussen de energieprestatie (E) opgelegd door de Wet en deze vooropgezet door Cofinimmo voor de 2 belangrijkste ontwikkelingsprojecten in 2008 1 De EPB-index drukt uit hoeveel energie er nodig is voor een gebouw in vergelijking met een referentiegebouw (index 100). Om deze te berekenen, wordt de energie-inbreng van het gebouw (zon, licht, gebruikers, verwarming, ...) geanalyseerd in vergelijking met de inbreng die vereist is voor een optimaal comfort- en hygiëneniveau in het gebouw. 2 Voor een omschrijving van het project, zie Beheersverslag pagina 22.

Gebouw(2)

Opgemeten E

Vereiste E

City Link

79

100

Avenue Building

75

100

JAARVERSLAG 2008

59

Corporate Governance

CO2 -emissie Als gevolg van het energiebeheer van haar activa, heeft Cofinimmo het denkproces over de CO2 -emissie van haar gebouwen en de invloed op de klimaatverandering voortgezet. Een deel van haar vastgoedportefeuille werd overeenkomstig de «ISO Scope 1» perimeter van de ISO 14064 norm geëvalueerd. De CO2 -emissie van de geauditeerde gebouwen bevindt zich binnen het gemiddelde voor de Brusselse kantoorgebouwen: 55 kg CO2 /m²(1). Ter herinnering, in 2007 heeft Cofinimmo een contract met Electrabel ondertekend voor de afname van groene energie. De hernieuwbare energie draagt het TÜV SÜD label en garandeert de productie van groene energie in de waterkrachtcentrales van de Compagnie Nationale du Rhône. Dit contract zal een jaarlijkse besparing van ongeveer 15 000 ton CO2 opleveren, wat neerkomt op de energie geleverd door 8 windmolens van gemiddeld vermogen. In 2008 werd het Milieumanagementsysteem (MMS) voor 3 gebouwen (Woluwe 58, Montoyer 14 en Vorst 36) volgens de ISO 14001:2004 norm(2) geaccrediteerd. Het is de bedoeling deze accreditering geleidelijk aan uit te breiden naar andere gebouwen van de portefeuille te beginnen met 3 extra gebouwen in 2009. De MMS-certificatie geeft concrete vorm aan het milieubeleid van Cofinimmo en wordt vertaald in haalbare milieudoelstellingen die meetbaar zijn dankzij specifieke prestatie-indicatoren en waarvan de kosten onder controle worden gehouden. Parallel lanceerde de onderneming een sensibiliseringscampagne onder de gebruikers van bedrijfswagens om de CO2 -uitstoot van haar bedrijfswagenpark te verminderen. In 2009 zullen additionele maatregelen hieromtrent in de Car Policy getroffen worden. Anderzijds worden alternatieve voertuigen, zoals scooters en fietsen, aan het personeel ter beschikking gesteld om hen toe te laten hun professionele verplaatsingen op een milieuvriendelijkere wijze te doen. Afvalbeheer & Reiniging Cofinimmo spoort haar huurders aan hun afval te sorteren, stelt daarvoor aparte containers ter beschikking en biedt hen aangepaste afvalophalingsoplossingen aan. Er werd tevens beslist dat vanaf 2009 de gebouwen onder beheer van Cofinimmo gereinigd worden met hoofdzakelijk bio-afbreekbare en milieuvriendelijke producten. De onderneming waakt er ook over dat de onderaannemers waarop ze beroep doet voor het onderhoud van de gebouwen producten met een minimale impact op het milieu gebruiken.

60

Stedelijke verantwoordelijkheid Via haar investeringen wenst de onderneming mee te werken aan de ontwikkeling van de steden waar ze aanwezig is. Ze biedt hierdoor sommige wijken de kans om zich opnieuw te ontplooien en creëert zo een stedelijke en sociale opwaardering. Ze waakt er eveneens over dat ze een positief beeld van vastgoed in het algemeen en van haar investeringen in het bijzonder verspreidt. Cofinimmo neemt actief deel aan elk overleg omtrent stedelijke en vastgoedontwikkeling. De onderneming is meer bepaald lid van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), het Urban Land Institute (ULI), de European Public Real Estate Association (EPRA) en het Fonds Europese Wijk. Ze werkte mee aan de invoering van de Investment Property Database (IPD) in België, en sponsort de Club Bruocsella (club van mecenaatondernemingen opgericht door de Stichting Promethea), die tot doel heeft culturele, sociale en architecturale projecten te ondersteunen die een invloed hebben op het stadsmilieu in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Economische verantwoordelijkheid Brussel, de hoofdstad van Europa, is de eerste thuishaven van Cofinimmo. De onderneming wenst actief mee te werken aan de promotie en de ontwikkeling van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en van de Stad Brussel. Tijdens haar road shows en andere vertegenwoordigings­ activiteiten in het buitenland, streeft Cofinimmo er continu naar de investeringen en vestigingen in België bij investeerders te promoten. Haar rol bestaat er eveneens in om kwalitatieve levensruimten te bieden die aangepast zijn aan de activiteiten en behoeften van de huurders. Cofinimmo kan de overheid en de burgers kwaliteitsgebouwen voor een zeer specifiek gebruik aanbieden. Via haar investeringen in rusthuizen streeft Cofinimmo er enerzijds naar om aan de groeiende demografische behoeften te beantwoorden en anderzijds de exploitanten te begeleiden door het vastgoedbeheer van hun gebouwen te vergemakkelijken en veiligheid en comfort te bieden aan de ouderen. Het voortbestaan van Cofinimmo wordt ondersteund door haar lange termijn contracten met toonaangevende partners. Deze contracten verlenen haar een grote stabiliteit en bieden haar de mogelijkheid om een lange termijn strategie te voeren. De onderneming is permanent bekommerd om haar financieel evenwicht en haar toekomstige groei. Waardecreatie voor haar aandeelhouders is één van haar doelstellingen. Haar Gedragscode, die onder al haar personeelsleden wordt verspreid, looft kernwaarden zoals eerlijkheid, stiptheid, integriteit en respect voor anderen. Cofinimmo is tevens actief binnen het netwerk Business & Society Belgium dat zich als doel heeft gesteld een inspiratiebron te zijn voor ondernemingen en bedrijfsgroeperingen die maatschappelijke verantwoordelijkheid in hun dagelijkse beheer en activiteiten een plaats willen geven.

1 Bron: BIM. 2 De ISO 14001:2004 norm definieert de eisen m.b.t. een milieumanagementsysteem waarmee een organisatie een beleid en doelstellingen kan ontwikkelen en realiseren, die rekening houden met de wettelijke en andere vereisten die de organisatie onderschreven heeft en de informatie m.b.t. de belangrijke milieuaspecten.

Sociale verantwoordelijkheid Cofinimmo wenst een reële bijdrage te leveren aan het gemeenschapsleven door acties met een sociaal of humanitair karakter van haar naambekendheid te laten genieten. Zo steunde de onderneming in 2008 menig humanitaire of sociale projecten zoals de Koning Boudewijnstichting, Spullenhulp, Télévie, de operatie Thermos, de humanitaire projecten Azawagh en Samilia, enz.

Human resources beheer In een continu groeiende onderneming is het uitermate belangrijk om te anticiperen op interne en externe veranderingen en deze vervolgens te begeleiden. De recente ontwikkelingsassen van Cofinimmo, zoals rusthuizen en de Pubstone portefeuille, evenals de geografische expansie vereisten de invoering van een aangepaste structuur en organogram. Personeelsbestand Op 31.12.2008 telde de onderneming 108 medewerkers (leeftijdsmediaan 36 jaar). 60% is universitair en 15% is houder van een postuniversitair diploma. Zowat 54% van de medewerkers staat in voor het beheer van de klanten en het patrimonium, de overigen hebben ondersteunende functies. Mannen en vrouwen vertegenwoordigen respectievelijk 34% en 66% van het personeelsbestand. De netto groei van het personeelsbestand met 12% op 31.12.2008 wordt grotendeels verklaard door de aanwerving in het kader van de geografische en sectorgebonden groei van de portefeuille. Dankzij deze groei waren er meer interne promotiemogelijkheden dan in het verleden. Tijdens het jaar werden 19 mensen aangeworven en hebben slechts 5 personeelsleden de onderneming vrijwillig verlaten. De afwezigheidsgraad ligt laag, net boven 2% van het totale aantal gepresteerde dagen. Diversiteit Het sociale beleid van Cofinimmo versterkt de diversiteit en bevordert de aanwerving van mensen die omwille van hun herkomst, leeftijd, handicap of geslacht meestal gediscrimineerd worden. Cofinimmo is één van de 17 Brusselse ondernemingen die de «Diversiteitsplannen» heeft ondertekend. Deze plannen zijn een initiatief van de Brusselse Minister voor Economie en Tewerkstelling. Intern wordt dit initiatief ondersteund door een Charter. Voor de leeftijdscategorieën die potentieel met discriminatie te maken kunnen hebben, telt Cofinimmo 6% jongeren jonger dan 26 jaar en 22% werknemers ouder dan 46 jaar. Op de datum dat dit Verslag werd afgesloten, was het aantal medewerkers jonger dan 26 jaar gestegen tot 8,4%.

Bezoldiging Cofinimmo biedt een bezoldiging aangepast aan de lonen gangbaar op de markt voor soortgelijke functies. Voor het bepalen van de loonenveloppe worden voor alle werknemers dezelfde criteria gebruikt. Deze enveloppe voorziet een voorzorgsplan, een winstdeelnameplan en, voor 2008, een niet-recurrente bonus verbonden aan de bedrijfsresultaten. Het winstdeelnameplan bedroeg € 398 839 in 2008. Het management van de Groep geniet van een aandelenoptieplan dat hen aan de onderneming moet binden. Dit aandelenoptieplan heeft tot doel de deelnemers mee te laten delen in de resultaten van de Groep. In 2008 werden in totaal 6 730 aandelenopties toegekend. Zij vertegenwoordigen een reële waarde van € 353 120 (zie Bijlage 43 pagina 118). Ontplooiing van talenten De medewerkers hebben een jaarlijks individueel opleidingsplan. Deze plannen worden opgesteld op basis van de globale ondernemingsstrategie op korte, middellange en lange termijn, de competenties die absoluut moeten worden verworven of ontplooid en de wensen van de geïnteresseerden om te evolueren. In 2008 volgde meer dan 85% van het personeel één of meerdere opleidingen. Dit komt neer op een totaal van 4 600 uren, en een budget overeenstemmend met bijna 3% van de bruto loonmassa, die gelijkmatig gespreid zijn over alle medewerkers (mannen/ vrouwen, jongeren/ouderen, …). Van de 600 opleidingsdagen voor het personeel, waren 54 dagen gewijd aan thema’s rond milieu, energieprestatie van gebouwen en duurzame ontwikkeling.

Informaticabeheer van de onderneming Begin 2008 heeft Cofinimmo het bedrijfsinformatiesysteem SAP, dat bestemd is voor het beheer van de bedrijfsprocessen en het vastgoedpatrimonium, met succes opgestart. De invoering van dit systeem zal het mogelijk maken om de expansie van Cofinimmo in de nieuwe sectorale en geografische polen met nog meer veiligheid en controle te ondersteunen. Gedurende het ganse jaar werden extra consolidatie- en rapporteringsmodules in werking gesteld. Cofinimmo startte eveneens een bijstelling van haar bedrijfsprocessen op om aldus de operationele doeltreffendheid en de aflevering van de financiële staten te versnellen. Bovendien heeft de onderneming de intentie om, ter ondersteuning van het Project Management departement, een bijkomende module te implementeren die het mogelijk zal maken om de door en voor Cofinimmo gerealiseerde projecten op gedetailleerde wijze op te volgen.

Leeftijdsgroepen 17% 20-30 jaar 52% 30-40 jaar 31% 40-60 jaar

JAARVERSLAG 2008

61

Cofinimmo op de beurs

Het gewoon aandeel Het bevoorrecht aandeel De obligatie Aandeelhoudersstructuur Agenda van de aandeelhouder

63 65 66 66 66

62

Het gewoon aandeel De gewone Cofinimmo aandelen zijn sinds 1994 genoteerd op Euronext Brussels (ticker: COFB) en sinds juni 2008 op Euronext Paris. Het aandeel maakt deel uit van de BEL20, Euronext 150 en MSCI indexen en is eveneens opgenomen in de vastgoedindexen EPRA Europe en GPR250. Cofinimmo is de grootste vastgoedonderneming van de BEL20-index. Beurscontext en evolutie van het Cofinimmo aandeel In 2008 werd de financiële wereld door elkaar geschud door een globale recessie die ondermeer haar oorsprong in de wereldwijde kredietcrisis vond. Tengevolge van uitzonderlijk hoge verliezen geleden in de banksector, kwam de solvabiliteit en liquiditeit van diverse financiële instellingen in opspraak en werd het banklandschap, in het bijzonder door de tussenkomst van de overheden, grondig hertekend. De toegang voor bedrijven tot externe financieringsmiddelen werd sterk beknot terwijl de beursperformanties en de beursindexen wereldwijd zwaar onderuit gingen (BEL20: -53,75%, Eurostoxx 50: -44,27%, Dow Jones: -33,81%). De vastgoedsector, traditioneel een grote gebruiker van bankfinanciering, werd hard geraakt door deze crisis. Inderdaad, na 4 gunstige jaren (2003-2006) performeerden de Europese vastgoedaandelen in 2008 voor het tweede jaar op rij onder de algemene beursaandelen. Desalniettemin blijft de gecumuleerde performantie van de Europese vastgoedaandelen over de periode 1999-2008 positief op +4,70% (GPR250 ex UK) terwijl deze voor de S&P Europe 350 index op -4,20% staat(1). 1 Bron: Kempen & Co, European Property Sector Compass.

De meeste vastgoedaandelen noteren onder hun netto-actief waarde. Deze negatieve premie weerspiegelt de onzekerheid in de markt over de financieringsmogelijkheden en een anticipatie op mogelijke waardeverminderingen in de vastgoedportefeuilles. De markt rekent erop dat een aantal vastgoedinvesteerders gedwongen zullen worden om een gedeelte van hun activa te verkopen door een tekort aan (her)financieringsmiddelen. Het gebrek aan een representatieve staal van investeringstransacties in de tweede jaarhelft van 2008 bevestigt deze hypothese en leidt tot een stijgende druk op de yields en bijgevolg tot een waardevermindering van het vastgoed. Naarmate de recessie in omvang toeneemt groeit de impact op de reële economie en voor de vastgoedmarkt kan dit leiden tot een daling van de bezettingsgraden, lagere huurwaarden en verminderde huurindexering. Het Cofinimmo aandeel kon de eerste maanden van 2008 nog redelijk goed stand houden maar moest nadien toch een gedeelte van zijn waarde prijs geven. De koersdaling over het ganse jaar 2008 bedroeg 26,57% tegenover een daling van 50,88% voor de EPRA Europe index waarmee blijk wordt gegeven van het defensieve karakter van het Cofinimmo aandeel binnen de sector.

63 JAARVERSLAG 2008

Beleggers die interesse hebben in Cofinimmo, hebben de keuze tussen 3 op de beurs genoteerde instrumenten met verschillende risico-, liquiditeits-, en rendementsprofielen: het gewoon aandeel, het bevoorrecht aandeel, de obligatie.

Cofinimmo op de beurs

160 140 120 100 80 60

01.09

12.08

11.08

10.08

09.08

08.08

07.08

06.08

05.08

04.08

03.08

02.08

01.08

40

BEL20 total return index (rebased)

Beurskoers Cofinimmo

Cofinimmo total return

EPRA Europe total return index (rebased)

Totale rendementen (in %) 220

180

140

100

Euronext 100 total return index

Cofinimmo return

BEL20 total return index

EPRA Europe total return index

12.08

09.08

06.08

03.08

12.07

09.07

06.07

03.07

12.06

09.06

06.06

03.06

12.05

09.05

60 06.05

Het koersverloop van het afgelopen jaar, ondanks de negatieve trend, geeft weer dat het gepercipieerde defensief karakter van het Cofinimmo aandeel in woelige tijden inderdaad een betere bescherming biedt dan haar Europese sectorgenoten.

Evolutie van de beurskoers (in e)

03.05

Verschillende elementen verklaren het performantieverschil van het Cofinimmo aandeel met de Europese markt in het algemeen en met de vastgoedsector in het bijzonder: • vastgoedaandelen waren de eerste om een correctie te ondergaan bij de start van de kredietcrisis in 2007. Pas bij het uitbreiden van de crisis gingen de niet-sector gerelateerde indexen mee naar beneden. De BEL20 werd in de tweede jaarhelft van 2008 extra geraakt door de financiële crisis omwille van het zware gewicht van de bankwaarden in de index; • Cofinimmo wordt vaak ervaren als defensief omwille van de hoge gemiddelde looptijd van haar huurcontracten in portefeuille en dus de zichtbaarheid van haar verwachte inkomsten, evenals de kwaliteit van haar huurders en haar activa; • sommige vastgoed-subindexen hebben in het verleden een zeer goede performantie behaald dankzij meer bepaald speculatieve elementen die gekoppeld zijn aan de invoering van de statuten van vastgoedbeleggingsfondsen in Frankrijk, Groot-Brittannië, Duitsland en Italië; • bepaalde Europese vastgoedondernemingen die actief zijn in zeer diverse markten (promotie, trading) of projecten beheren in zeer diverse geografische zones hebben een aanzienlijk hoger risicoprofiel.

Discount ten opzichte van de netto-actief waarde In de eerste jaarhelft van 2008 werd het Cofinimmo aandeel nog verhandeld met een gemiddelde premie van 5,08% in vergelijking met de inventariswaarde per aandeel. De aanhoudende crisis op de financiële markten veroorzaakte geleidelijk aan een daling van deze premie. Eind 2008 noteerde het Cofinimmo aandeel 22,58% onder haar netto-actief waarde. Ter vergelijking: de op de beurs genoteerde Europese vastgoedondernemingen vertoonden eind 2008 gemiddeld genomen een onderwaardering van 50%(1) in vergelijking met hun netto inventariswaarde.

12.04

Risico-rendement verhouding Rekening houdend met de herbelegging van het dividend, realiseerde Cofinimmo over een periode van 4 jaar (van december 2004 tot december 2008) een rendement van -8,13%, hetzij een gemiddeld gewogen jaarrendement van -2,10%. Tijdens dezelfde periode zijn de BEL20 en Euronext 100 indexen gedaald met respectievelijk 24,93% en 6,10%, wat neerkomt op gemiddelde gewogen jaarrendementen van -6,92% en -1,56%. Tijdens dezelfde periode realiseerde de EPRA Europe index een daling van 34,07%, hetzij een gemiddelde gewogen jaarlijkse performance van -9,89%.

64

Vergelijking beurskoers vs. geherwaardeerd netto-actief (in %) 150 140 130 120 110 100

Beurskoers Cofinimmo Geherwaardeerd netto-actief (in reële waarde) 1 Bron: UBS.

01.09

12.08

11.08

10.08

09.08

08.08

07.08

06.08

05.08

04.08

03.08

02.08

01.08

90

Een gestaag stijgende liquiditeit Cofinimmo wijdt al jarenlang aanzienlijke inspanningen en middelen aan het vergroten van de liquiditeit van haar aandeel. Zo intensiveerde ze haar deelnames aan evenementen om haar aandeel te promoten, organiseerde ze regelmatig road shows en investeerde ze in campagnes om haar naambekendheid te verbeteren. De liquiditeit van het aandeel is tijdens de afgelopen jaren aanzienlijk gestegen. Zo bedraagt in 2008 het gemiddeld aantal verhandelde effecten per dag 37 638 in vergelijking met 26 091 in 2007 en 17 483 effecten in 2006. De beurskapitalisatie op 31.12.2008 bedraagt € 1,07 miljard.

Het bevoorrecht aandeel De bevoorrechte aandelen zijn genoteerd op Euronext Brussels (tickers: COFP1 voor de reeks uitgegeven op 30.04.2004 en COFP2 voor de reeks uitgegeven op 26.05.2004). Het betreft aandelen op naam met stemrecht, converteerbaar in gewone aandelen vanaf 01.05.2009 (1 voor 1). In 2019 kan Cofinimmo de niet-geconverteerde aandelen aankopen tegen de uitgifteprijs (zie ook onder «Kapitaalstructuur» in het hoofdstuk Corporate Governance, pagina 57).

Het gewoon aandeel 2008

2007

2006

Hoogste

142,00

157,35

158,50

Laagste

93,01

116,95

125,10

Bij afsluiting

94,52

128,72

152,20

Gemiddelde

120,57

138,61

139,01

Dividendrendement(1)

6,47%

5,59%

5,32%

-22,31%

-11,08%

20,06%

Bruto

7,80(4)

7,75

7,40

Netto

6,63(4)

6,59

6,29

Beurskoers (in €)

Bruto return (op 12 maanden)(2) Dividend(3) (in €)

Volume Gemiddeld dagvolume Jaarvolume Aantal aandelen deelgerechtigd in de geconsolideerde resultaten van het boekjaar Beurskapitalisatie bij de afsluiting (x € 1 000) Free floatzone(5) Omloopsnelheid(5) Aangepaste omloopsnelheid(5)

37 638

26 091

17 483

9 672 909

6 653 113

4 387 670

10 884 287

9 872 029

9 720 027

1 072 286

1 275 543

1 502 523

85%

85%

85%

90,06%

67,39%

45,14%

105,96%

79,29%

53,11%

COFP1 2007

COFP2 2008

COFP2 2007

Het bevoorrecht aandeel COFP1 2008 Beurskoers (in €) Bij afsluiting

95,00

126,00

95,00

126,00

Gemiddelde

122,07

140,73

118,70

135,33

Dividendrendement(1)

5,22%

4,53%

5,37%

4,71%

-20,79%

-5,72%

-20,79%

-0,20%

Bruto

6,37

6,37

6,37

6,37

Netto

5,41

5,41

5,41

5,41

Bruto return Dividend(3) (in €)

Volume Gemiddeld dagvolume(6) Jaarvolume Aantal aandelen Beurskapitalisatie bij de afsluiting (x € 1 000)

872

268

137

405

14 838

67 335

10 978

101 704

702 490

702 490

797 276

797 276

66 736

88 514

75 741

100 457

1 Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers. 2 Koerswaardering + dividendrendement. 3 De roerende voorheffing op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%. 4 Vooruitzicht. 5 Volgens de methode van Euronext. 6 Gemiddelde berekend over de handelsdagen met volume.

JAARVERSLAG 2008

65

Cofinimmo op de beurs

66

De obligatie 2008

2007

2006

Bij afsluiting

91,98

100,55

103,35

Gemiddelde

97,69

101,62

104,96

5,78%

4,97%

4,50%

5,064%

5,064%

5,064%

Bruto (per schijf van € 100)

5,25

5,25

5,25

Netto (per schijf van € 100)

4,46

4,46

4,46

1 000 000

1 000 000

1 000 000

Bevoorrechte aandelen

Totaal aantal aandelen (stemrechten)

%

1 108 013

Beurskoers (in €)

Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaargemiddelde) Effectief rendement bij de uitgifte Interestcoupon (in €)

Aantal effecten

Aandeelhoudersstructuur (op 31.12.2008) Onderneming

Sector

Gewone aandelen

%

Dexia NV(1)

Verzekeringen

816 307

7,20

291 706

Allianz Belgium NV(1)

Verzekeringen

673 032

5,93

673 032

Cofinimmo Groep

Eigen aandelen

Aantal uitgegeven aandelen Free float(2)

356 876

3,15

11 344 545

100,00

1 499 766

8,63 5,24

356 876

2,78

12 844 311

100,00

83,72

83,35

De Raad van Bestuur verklaart dat de bovenvermelde aandeelhouders van geen verschillend stemrecht genieten.

Agenda van de aandeelhouder Gewone Algemene Vergadering voor 2008

24.04.2009

Tussentijdse verklaring: resultaten op 31.03.2009

11.05.2009

Datum van dividendbetaling (gewone en bevoorrechte aandelen) Datum coupononthechting («Ex date»)(3)

28.04.2009

Registratiedatum («Record date»)(4)

30.04.2009

Betaaldatum van het dividend Financiële dienst

Vanaf 05.05.2009 Bank Degroof (hoofdbetaalagent) of een andere financiële instelling naar keuze

Coupons Gewoon aandeel Bevoorrechte aandelen

Coupon nr. 17 Coupons nr. 6 (COFP2) en nr. 7 (COFP1)

Halfjaarlijks Financieel Verslag: resultaten op 30.06.2009

03.08.2009

Tussentijdse verklaring: resultaten op 30.09.2009

16.11.2009

Jaarpersbericht: resultaten op 31.12.2009

12.02.2010

Gewone Algemene Vergadering voor 2009

30.04.2010

1 Situatie op basis van de ontvangen transparantieverklaringen overeenkomstig de Wet van 02.05.2007. De eventuele meegedeelde wijzigingen sinds 31.12.2008 werden volgens de bepalingen van diezelfde Wet bekendgemaakt en kunnen tevens geraadpleegd worden op de website van de onderneming www.cofinimmo.com onder de rubriek «Investor Relations/Shareholder info/Shareholding structure». Dexia NV is het moederbedrijf van Dexia Bank België NV, die op haar beurt het moederbedrijf is van Dexia Insurance Belgium NV. Dexia Insurance Belgium NV is het moederbedrijf van de ondernemingen Corona, DIB Invest, Sepia, DIS Finance en Assurance Asset Management Company. 2 Deze berekening van de free float, die gewoonlijk door Euronext wordt gebruikt, omvat alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het kapitaal bezitten. 3 De datum vanaf dewelke de verhandeling op de beurs gebeurt zonder recht op de komende dividenduitkering. 4 Datum waarop de posities worden afgesloten om de aandeelhouders die recht hebben op het dividend te identificeren.

JAARVERSLAG 2008

67

Vastgoedverslag

Geconsolideerde vastgoedportefeuille Verslag van de vastgoeddeskundige

68

70 78

(1)

In 2008 heeft de onderneming gekozen voor een investerings- en verkoopsstrategie en een commerciële aanpak (zie Beheersverslag) waardoor de kwaliteit en het risicoprofiel van de portefeuille er op vooruit gingen, wat het bedrijf een gunstige positie oplevert in de huidige recessie: • in de sector van kantoorgebouwen in België gaf Cofinimmo de voorkeur aan lange termijn contracten met kwaliteitshuurders, voornamelijk in de publieke sector, aan de selectie van de beste locaties, en aan het overdragen van gebouwen waarvan de datum voor een zware renovatie dichterbij kwam, waarbij de marktomstandigheden toelieten ze af te staan met een meerwaarde in vergelijking met de laatste waardebepalingen; • het vastgoedpartnership dat in 2007 werd gesloten met AB InBev (Pubstone) en de diversificatie in de rusthuizensector maakte het mogelijk een derde van de eigendommen van Cofinimmo te herstructureren naar huurcontracten op lange tot zeer lange termijn. Het risicoprofiel van deze investeringen is in grote mate of zelfs bijna helemaal losgekoppeld van de algemene economische conjunctuur, en levert een geïndexeerde, betrouwbare en regelmatige huurinkomstenstroom op; • dankzij de aanpak gericht op klantenbinding heeft Cofinimmo een bezettingsgraad van 97,85% kunnen optekenen, wat ruim boven het gemiddelde van de Brusselse kantoormarkt ligt (90,86%, bron: CB Richard Ellis). 1 In investeringswaarde.

69 JAARVERSLAG 2008

De geconsolideerde portefeuille van Cofinimmo groeide sterk in 2008 (+12,1%). Bovendien bracht de onderneming meer evenwicht in haar risicoprofiel door de investeringen in de zorgsector verder uit te bouwen.

Vastgoedverslag

70

Geconsolideerde vastgoedportefeuille

&
* ;g^ZhaVcY

& 9gZci]Z

CddgY" =daaVcY

&

&,

;aZkdaVcY

''

.

Oj^Y" =daaVcY

DkZg^_hhZa

'&

JigZX]i


:)%
&OZZaVcY

&%% CddgY" 7gVWVci

:)%Aj^`

-

&(+

)'

6cilZgeZc

7gj\\Z

2

&'%

&&%

&%)

1

(&

(/

A^bWjg\

11

1


)+

'

&(

AZjkZc

&(%

92

=VhhZai

7gjhhZa LVkZg

:)&&AjmZbWjg\

&-

Aj^`

.( 7Zg\Zc

1

CVbZc

+*

'(

Kantoren/Andere gebouwen Brussel (x = aantal kantoren) Central Business District

&&



Centrum/Noord



Leopold/Louizawijk



Gedecentraliseerd



Periferie & Satellieten

6VgaZc

Rusthuizen (x = aantal rusthuizen) Pubstone (x = aantal drankgelegenheden) Kantoren/Andere gebouwen (x = aantal kantoren)

JAARVERSLAG 2008

71

G^_hZa

6b^Zch

GdjZc

8VZc

BZio EVg^_h 8]}adch" Zc" 8]VbeV\cZ

GZccZh

HigVVihWjg\

Dga‚Vch

CVciZh

9^_dc

Ed^i^Zgh

A^bd\Zh

8aZgbdci" ;ZggVcY

Andc

7dgYZVjm

BdcieZaa^Zg IdjadjhZ BVghZ^aaZ

7ZhVcdc

Vastgoedverslag

De tabel hierna weergegeven bevat: • de gebouwen waarvoor Cofinimmo huurinkomsten ontvangt; • de gebouwen waarvan de huren gedeeltelijk of volledig werden overgedragen aan een derde en waarvan Cofinimmo de eigendom en de residuële waarde behoudt. Voor deze gebouwen vermeldt de rubriek «Contractuele huurgelden» de wedersamenstelling van de overgedragen en verdisconteerde huren en, in desbetreffend geval, het aandeel van de onverkochte huren; • de verschillende projecten & renovaties in realisatiefase. Deze tabel bevat niet de gebouwen die kaderen in een financiële leasingcontract waarvoor de huurders aan het einde van het huurcontract van een koopoptie genieten. Het gaat om het Gerechtsgebouw van Antwerpen, de Brandweerkazerne van Antwerpen en het Politiecommis­ sariaat van de zone HEKLA.

72

Geconsolideerde vastgoedportefeuille (op 31.12.2008) Bezettingsgraad

Huren + GHW op leegstand (x E 1 000)

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x E 1 000)

138 811

97%

143 555

133 635

30 000

100%

30 000

27 450

1 763

307

100%

307

295

36 674

10 210

100%

10 210

8 577

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x E 1 000)

KANTOREN

846 763

Brussel Centrum & Noord

187 786

Gebouwen

Allard 40-42 Egmont I Egmont II North Galaxy Regentschap 55-65

22 616

4 267

100%

4 267

4 022

105 418

11 056

100%

11 056

11 056 1 773

11 622

1 888

100%

1 888

Royale 94

1 917

481

100%

481

334

Sterrenkunde 28, 31-33

7 776

1 790

100%

1 790

1 392

171 086

34 101

99%

34 343

32 721

7 435

2 250

100%

2 250

1 878

Guimard 10-12

10 796

2 439

100%

2 439

2 208

Kunst 19H

11 099

1 966

100%

1 966

1 984

Kunst 39

3 606

605

98%

616

621

Kunst 47

6 915

1 265

100%

1 265

1 112

Livingstone 6

34 777

7 556

100%

7 556

7 005

Louiza 140

4 133

792

99%

802

707

Luxemburg 40

7 927

729

100%

729

729

33

31%

105

105 671

Brussel Leopold- en Louizawijk Da Vinci, Kortenberg 107

Maria van Bourgondië (parking) Montoyer 14

3 807

725

100%

727

Montoyer 40

3 901

774

100%

774

723

12 798

3 540

99%

3 564

3 086

Nerviërs 105

9 182

1 942

100%

1 942

1 935

Oudergem 22-28

5 853

1 558

99%

1 571

1 370

Troon 98

5 757

1 156

99%

1 166

1 124

Wet 56

9 484

873

100%

873

873

Wet 57

10 279

1 998

100%

2 002

2 155 1 019

Montoyer Wetenschap

Wet 227

5 615

810

90%

904

17 722

3 092

100%

3 092

3 414

Brussel Gedecentraliseerd

308 915

49 388

94%

52 371

49 570

Bourget 40 Leopold Square

14 641

2 128

100%

2 128

2 334

Bourget 42 Leopold Square

25 753

5 383

100%

5 383

4 397

Bourget 44 Leopold Square

14 085

3 083

100%

3 083

2 386

Bourget 50 Leopold Square

5 043

860

100%

860

829

Brand Whitlock 87-93

6 066

1 149

100%

1 150

995

Corner Building

3 424

592

100%

592

495

Everegreen

16 062

1 017

100%

1 017

1 017

Georgin (RTL House)

Wetenschap 15-17

17 439

2 805

100%

2 805

2 640

Herrmann-Debroux 44-46

9 666

1 667

100%

1 668

1 648

Kolonel Bourg 105

2 634

372

97%

384

340

Kolonel Bourg 122

4 129

402

61%

663

686

Kolonel Bourg 124

4 137

572

100%

572

578

Omega Court

16 556

1 086

37%

2 974

2 970

Paepsem Business Park

26 597

2 532

89%

2 840

2 638

3 387

684

100%

684

684

19 823

4 351

100%

4 355

3 590

31

60%

52

53

20 773

3 257

100%

3 272

3 356

Papiermolen Serenitas Sint-Lambertusplein (parking) Tervuren 270-272 Vorst 24

3 897

798

100%

801

741

Vorst 25

57 415

10 546

100%

10 546

10 755

Vorst 36

8 310

1 508

100%

1 544

1 670

Woluwe 34

6 680

1 104

97%

1 148

996

Woluwe 58

3 868

726

100%

726

731

Woluwe 62

3 422

635

100%

635

585

Woluwe 102

8 090

970

72%

1 352

1 366

Woluwe 106-108

7 018

1 131

99%

1 137

1 093

JAARVERSLAG 2008

73

Vastgoedverslag

Gebouwen

Brussel Periferie

74

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x E 1 000)

Bezettingsgraad

Huren + GHW op leegstand (x E 1 000)

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x E 1 000)

64 908

8 482

89%

9 582

8 842

Leuvensesteenweg 325

6 059

435

88%

495

457

Luchthavenlaan 20

1 900

138

100%

138

147

Luchthavenlaan 22

2 466

240

100%

240

245

Park Hill

17 861

2 236

90%

2 473

2 170

Park Lane

31 863

4 759

86%

5 563

5 174

4 759

674

100%

674

648

Brussel Satellieten

24 335

3 491

95%

3 658

3 544

Collines de Wavre F

3 021

364

95%

383

372

Collines de Wavre G

2 900

412

100%

412

363

Collines de Wavre H

2 686

327

79%

414

394

Collines de Wavre I

3 384

544

98%

557

509

Collines de Wavre J

2 686

404

96%

421

390

Collines de Wavre (Pasteur)

1 604

239

100%

239

221

Waterloo Office Park I

2 289

366

99%

370

370

Waterloo Office Park J

2 289

367

99%

369

369

Waterloo Office Park L

3 476

468

95%

492

556

32 984

4 595

95%

4 846

4 311

Garden Square

7 464

982

99%

990

887

Prins Boudewijnlaan 41

6 007

788

83%

955

910

Prins Boudewijnlaan 43

6 007

921

93%

992

911

Veldkant 31-33

9 410

1 348

100%

1 352

1 099

Woluwelaan 151 (kantoren)

Antwerpen Periferie

Veldkant 35

4 096

556

100%

558

505

Andere Regio’s

56 749

8 754

100%

8 754

7 197

Albert I, Charleroi

18 823

3 106

100%

3 106

2 008

Kortrijksesteenweg 39, Gent

5 755

613

100%

613

637

Maire 19, Doornik

3 460

925

100%

925

587

28 711

4 109

100%

4 109

3 966

Mechelen Station, Mechelen RUSTHUIZEN

395 506

43 608

100%

43 608

43 071

België

206 626

22 889

100%

22 890

22 296

Uitbater: Armonea

103 671

10 329

100%

10 329

9 799

Binnenhof, Merksplas

3 053

386

100%

386

366

De Wyngaert, Rotselaar

4 556

587

100%

587

577

Den Brem, Rijkevorsel

5 153

465

100%

465

447

Domein Wommelgheem, Wommelgem

6 836

786

100%

786

770

Douce Quiètude, Aye

3 444

287

100%

287

287

Euroster, Messancy

6 392

1 048

100%

1 048

905

Heiberg, Beerse

3 937

358

100%

358

357

Hemelrijck, Mol

4 025

475

100%

475

454

La Clairière, Comines-Warneton

2 437

233

100%

233

219

Laarsveld, Geel

1 082

50

100%

50

50

Laarsveld Service Flats, Geel

4 762

485

100%

485

466

Le Castel, Brussel

4 133

428

100%

428

427

Le Ménil, Eigenbrakel

4 479

521

100%

521

480

Les Trois Couronnes, Esneux

4 300

479

100%

479

453

L'Orchidée, Itter

1 530

210

100%

210

130

L'Orée du Bois, Comines-Warneton

5 387

530

100%

530

510

Millegem, Ranst

4 833

585

100%

585

554

Nethehof, Balen

2 606

236

100%

236

228

12 839

183

100%

183

195

Sebrechts, Brussel

7 803

942

100%

942

899

't Smeedeshof, Oud-Turnhout

6 886

638

100%

638

627

Vondelhof, Boutersem

3 198

417

100%

417

398

Uitbater: Calidus

2 653

316

100%

316

319

Parc, Biez

Zevenbronnen, Walshoutem

2 653

316

100%

316

319

18 510

1 877

100%

1 877

1 873

Diamant, Brussel

3 460

255

100%

255

276

L'Adret, Gosselies

4 800

400

100%

400

398

Uitbater: Medibelge

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x E 1 000)

Bezettingsgraad

Huren + GHW op leegstand (x E 1 000)

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x E 1 000)

Linthout, Brussel

2 550

396

100%

396

373

Rinsdelle, Brussel

3 200

476

100%

476

469

Top Senior, Tubeke

2 300

200

100%

200

204

Vigneron, Ransart

2 200

150

100%

150

153

Uitbater: Senior Assist

9 967

948

100%

948

946

Hof ter Dennen, Vosselaar

2 292

259

100%

259

256

Les Jours Heureux, Lodelinsart

3 355

300

100%

300

301

Parc, Nijvel

4 320

389

100%

389

388

Uitbater: Senior Living Group

71 825

9 419

100%

9 419

9 360

Damiaan, Tremelo

14 898

1 300

100%

1 300

1 296

Romana, Brussel

4 375

762

100%

762

762

Schweitzer, Brussel

7 332

1 206

100%

1 206

1 151

Gebouwen

Seigneurie du Val, Moeskroen

1 500

998

100%

998

998

13 360

1 670

100%

1 670

1 669

Van Zande, Brussel

4 005

360

100%

360

360

Zonnetij, Aartselaar

6 025

573

100%

573

573

Zonneweelde, Keerbergen

2 216

478

100%

478

478

Zonneweelde, Rijmenam

9 644

1 244

100%

1 244

1 244

Ter Kameren, Brussel

Zonnewende, Aartselaar

8 470

829

100%

829

829

Frankrijk

188 880

20 718

100%

20 718

20 775

Uitbater: Korian

149 184

15 909

100%

15 909

16 610

Bezons, Bezons

2 500

189

100%

189

450

Bois Clément, La Ferté-Gaucher

3 466

493

100%

493

400

Brocéliande, Caen

4 914

755

100%

755

600

Canal de l'Ourcq, Parijs

4 550

789

100%

789

700

Champgault, Esvres sur Indre

2 200

152

100%

152

150

Chamtou, Chambray les Tours

4 000

521

100%

521

400

Château de Gleteins, Jassans Riottier

2 500

237

100%

237

360

Château de la Vernède, Conques sur Orbiel

3 789

446

100%

446

600

Domaine de Vontes, Esvres sur Indre

6 352

193

100%

193

500

Frontenac, Bram

3 006

186

100%

186

250

Grand Maison, L'Union

6 338

675

100%

675

550

Horizon 33, Cambes

1 912

331

100%

331

350

Hotelia Hyères, Hyères

7 636

600

100%

600

650

Hotelia Montpellier, Montpellier

6 201

769

100%

769

780

Jardin des Plantes, Rouen

3 000

237

100%

237

230

La Gaillardière, Vierzon

1 700

104

100%

104

60

La Pinède, Sigean

1 472

53

100%

53

60

Le Lac, Montcontour

1 286

190

100%

190

90

L'Ermitage, Louviers

4 013

427

100%

427

420

Les Amarantes, Tours

4 208

429

100%

429

430

Les Blés d'Or, Castelnau de Levis

3 695

436

100%

436

430

Les Hauts de l'Abbaye, Montivilliers

4 572

469

100%

469

470

Les Luberons, Le Puy Sainte Reparade

4 127

426

100%

426

400

Les Meunières, Lunel

4 275

644

100%

644

450

Les Oliviers, Le Puy Sainte Reparade

4 130

424

100%

424

425

Les Ophéliades, Saint-Etienne

3 971

387

100%

387

380

Montpribat, Montfort en Chalosse

5 364

614

100%

614

650

Pays de Seine, Bois le Roi

4 600

817

100%

817

750

Rougemont, Le Mans

5 986

372

100%

372

400

Sainte Baume, Nans les Pins

5 100

483

100%

483

700

Saint-Privat, Béziers

2 760

223

100%

223

225

Sartrouville, Sartrouville

3 546

333

100%

333

400

Siouville, Siouville-Hague

8 750

591

100%

591

900

Vaucresson, Vaucresson

4 373

682

100%

682

850

Villa Saint Dominique, Rouen

4 149

742

100%

742

550

William Harvey, Saint Martin d'Aubigny

4 744

493

100%

493

600

39 696

4 809

100%

4 809

4 165

2 559

380

100%

380

320

Uitbater: Méditer Belloy, Belloy en France

JAARVERSLAG 2008

75

Vastgoedverslag

76

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x E 1 000)

Bezettingsgraad

Huren + GHW op leegstand (x E 1 000)

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x E 1 000)

Cuxac II, Cuxac-Cabardès

2 803

335

100%

335

170

Haut Cluzeau, Chasseneuil

2 512

337

100%

337

325

12 957

1 471

100%

1 471

1 200

La Jonchère, Rueil Malmaison

3 731

648

100%

648

650

La Ravine, Louviers

3 600

420

100%

420

400

La Salette, Marseille

3 582

510

100%

510

450

Las Peyrères, Simorre

1 895

131

100%

131

100

Le Clos Saint Sébastien, Saint Sébastien

3 697

469

100%

469

450

Villa Napoli, Jurançon

2 360

109

100%

109

100

Gebouwen

Hélio Marin, Hyères

PUBSTONE

306 441

27 997

100%

27 997

26 353

België

271 672

18 750

100%

18 750

17 629

36 185

3 351

100%

3 351

3 303

165 608

11 247

100%

11 247

10 598

Brussel Vlaanderen Wallonië

69 879

4 152

100%

4 152

3 728

Nederland

34 769

9 248

100%

9 248

8 724

ANDERE

55 479

5 175

100%

5 175

4 777

Brussel Gedecentraliseerd

7 040

2 080

100%

2 080

1 758

La Rasante

7 040

2 080

100%

2 080

1 758

19 905

1 351

100%

1 351

1 206

40

100%

40

35

Mercurius 30

6 100

517

100%

517

397

Woluwelaan 145

9 530

400

100%

400

452

Woluwelaan 151 (opslagruimte)

4 275

395

100%

395

322

Antwerpen Periferie

24 300

1 636

100%

1 636

1 622

Noorderlaan

Brussel Periferie Luchthavenlaan 18

24 300

1 636

100%

1 636

1 622

Andere Regio’s

4 234

108

100%

108

191

Ledeberg 438, Gent

4 234

108

100%

108

191

1 604 189

215 592

98%

220 336

207 836

n.a.

TOTAAL VASTGOEDBELEGGINGEN PROJECTEN & RENOVATIES KANTOREN

8 468

78

78

77

Brussel Leopold- en Louizawijk

8 468

78

78

77

de Meeûs Square 23

8 468

78

78

77

GRONDRESERVE KANTOREN

3 200

110,88

110,88

142,68

Brussel Centrum & Noord

2,56

n.a.

2,56

2,56

De Ligne

2,50

2,50

2,50

Meiboom

0,03

0,03

0,03

Pacheco

0,03

0,03

0,03

Brussel Gedecentraliseerd

2,63

2,63

2,63

Twin House

2,60

2,60

2,60

Vorst 165

0,03

0,03

0,03

3 200

100,35

100,35

132,15

0,30

0,30

0,30

3 200

100,00

100,00

131,80

Horzel 100 Noordkustlaan

Brussel Periferie Keiberg Park Kouterveld 6 Woluwe Garden 26, 30

0,05

0,05

0,05

Antwerpen Periferie

2,60

2,60

2,60

Avenue Building, Amca City Link Prins Boudewijnlaan 24A

2,60

2,60

2,60

Antwerpen Singel

2,65

2,65

2,65

Lemanstraat 27

0,78

0,78

0,78

Plantin & Moretus

0,42

0,42

0,42

Quinten

0,26

0,26

0,26

Regent

0,26

0,26

0,26

Gebouwen

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x E 1 000)

Bezettingsgraad

Huren + GHW op leegstand (x E 1 000)

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x E 1 000)

Royal House

0,26

0,26

0,26

Uitbreidingstraat 2

0,57

0,57

0,57

Uitbreidingstraat 10

0,10

0,10

0,10

Andere Regio’s

0,10

0,10

0,10

Avroy, Luik

0,10

0,10

0,10

0

0

0

0

0

20

20

20

20

20

20

215 800

220 544

208 076

PROJECTEN & RENOVATIES RUSTHUIZEN Don Bosco, Hoboken Koningslaan, Brussel Vogelzang, Herentals Weverbos, Gentbrugge Wipstraat, Antwerpen GRONDRESERVE RUSTHUIZEN Domein Wommelgheem, Wommelgem Heiberg, Beerse Hemelrijck, Mol L'Orée du Bois, Comines-Warneton (woonst) L'Orée du Bois, Comines-Warneton (grond) Sur Seaumont, Aye 't Smeedeshof, Oud-Turnhout Algemeen TOTAAL portefeuille

1 615 857

JAARVERSLAG 2008

77

Vastgoedverslag

Verslag van de vastgoeddeskundige Mevrouw, Mijnheer, Achtergrond Cofinimmo heeft ons aangesteld om over te gaan tot de waardering van haar vastgoedpatrimonium op 31 december 2008, in het kader van de voorbereiding van haar financiële staten op deze datum. Ons kantoor beschikt over voldoende kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofinimmo actief is, alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren. We hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd. Zoals dat gebruikelijk is, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Cofinimmo verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat deze inlichtingen juist en volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Cofinimmo is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren. Opinie Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen IVS (International Valuation Standards) en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de schatting van Vastgoedbevaks. De Investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen, instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, voor aftrek van de transactiekosten. De Investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpatrimonium zullen verbeteren, noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven. Ze berust op de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw, verminderd met de onderhoudskosten die door de eigenaars voor eigen rekening moeten genomen worden.

78

Het rendement hangt voornamelijk af van het gangbare rendement op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het gebouw en van de huurder op het ogenblik van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbetreffende gebouw in de toekomstige periodes.

De huidige context De financiële markten hebben in de loop van de laatste maanden een periode van sterke turbulentie gekend. Dit heeft tot gevolg dat tal van investeerders het hoofd heeft moeten bieden aan ernstige liquiditeitsproblemen. De markt voor vastgoedinvesteringen wordt bijgevolg op dit moment geplaagd door een zeer sterke daling in volume, te wijten aan het verlangen van alle betrokken actoren om hun schuldgraad aanzienlijk te verminderen. De waargenomen investeringsvolumes situeren zich momenteel ver onder deze die vastgesteld werden tijdens de voorbije jaren. De meest recente transacties tijdens het 4de trimester van 2008, waargenomen op basis van dit lagere volume, werden nog afgesloten aan prijzen die nauw aansluiten met de prijzen vastgesteld tijdens de 3 vorige trimesters. Het is hoogstwaarschijnlijk dat 2009 negatieve correcties van vastgoedwaarden met zich zal meebrengen ten einde de liquiditeit op de vastgoedmarkt te herstellen. De correcties van de vastgoedportefeuille zullen evenwel in eerste instantie beperkt worden door de daling van de risicoloze rente, in het algemeen gemeten op basis van het rendement op een staatsobligatie op 10 jaar. Daarenboven houdt onderhavige portefeuille in grote mate stand door het positief effect van de indexatie, die in 2008 bijzonder hoog lag (gemiddeld +/- 4,5%). Deze belangrijke indexatie zal zich waarschijnlijk niet herhalen in 2009. De macro-economische voorspellingen voor dit jaar voorzien eerder een inflatie van minder dan 1%. De schatting houdt in het algemeen rekening met de kwaliteit van de vastgoedportefeuille en de looptijd van zijn huurovereenkomsten. Onderhavige vastgoedportefeuille bestaat voornamelijk uit geïndexeerde huurovereenkomsten met een relatief lange gemiddelde looptijd, hetgeen een belangrijke weerstandsgehalte biedt in een onstabiele markt. De experts zijn van mening dat, in de huidige marktomstandigheden, de schattingen onderhevig zijn aan een grotere graad van onzekerheid dan voordien. Zolang het aantal transacties en de degelijkheid van de vergelijkingspunten niet zijn toegenomen, zullen wij in een situatie van relatieve onduidelijkheid blijven verkeren. In deze moeilijke context, dienen de experts hun algemene marktkennis te gebruiken door zich te baseren op hun professioneel oordeel en niet enkel op vergelijkingspunten die de realiteit van de markt niet meer weerspiegelen. De huidige schatting moet dus beschouwd worden als het beste oordeel van de expert in een abnormale periode van onzekerheid, te wijten aan verwachtingen van een belangrijke economische vertraging, die reeds weerspiegeld wordt door een sterke vermindering in het volume aan transacties in de vastgoedmarkt.

Transactiekosten De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan transactiekosten die geïnd worden door de Overheid. Het bedrag van dit recht hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en van de geografische ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten is pas gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt blijkt dat in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt. De verkoopwaarde exclusief transactiekosten voor gebouwen van meer dan 2.500.000 EUR overeenkomende met de Reële waarde («fair value»), zoals bepaald werd volgens het IAS/ IFRS referentieel, kan bekomen worden door aftrek van 2,5% transactiekosten van de investeringswaarde. Dit percentage zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt. Voor de periode 2008, blijft dit percentage van toepassing; het gemiddelde van de transacties dat recent op de institutionele markt geobserveerd werd, heeft geen belangrijk verschil aan het licht gebracht. Voor de andere gebouwen werden de registratierechten afgetrokken.

Het globaal rendement van de portfolio op basis van de bekomen huurprijzen, met uitzondering van de projecten, terreinen en gebouwen in renovatie, en na bepaling van een fictieve huurprijs voor de ruimten in gebruik door Cofinimmo, bedraagt 6,73%. Door een geschatte markthuurwaarde op de leegstand bij te voegen stijgt dit rendement naar 6,88%. De beleggingsgebouwen hebben hierbij een bezettingsgraad van 97,85%. De huidige huur voor de totale vastgoedportfolio (met uitzondering van projecten en renovaties) ligt gemiddeld +/- 6,14% hoger dan de normale geschatte huurwaarde. Het patrimonium bestaat uit: Brussel, 19 gemeenten

52,29%(1)

Periferie en Satellietwijken van Brussel



5,32%(1)

Antwerpen en Andere Streken

6,20%(1)

Rusthuizen (België)

11,86%(1)

Rusthuizen (Frankrijk)

9,68%(1)

Pubstone Portfolio

13,25%(1)

Projecten en grondvoorraad in Brussel en Periferie

1,40%(1)

Met de meeste hoogachting, Brussel, 30 januari 2009 Winssinger & Vennoten NV

Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 31 december 2008 EUR 3.247.042.600 (drie miljard tweehonderd zevenenveertig miljoen tweeënveertig duizend zeshonderd euro) bedraagt. De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 31 december 2008 overeenkomstig met de reële waarde («fair value») volgens het IAS/IFRS referentiesysteem bedraagt EUR 3.134.709.366 (drie miljard honderd vierendertig miljoen zevenhonderd en negen duizend driehonderd zesenzestig euro).

Benoıˆt Forgeur BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV

Philippe Winssinger BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV

Evolutie van de portefeuille (x € 1 000 000) Investeringswaarde van de volledige portefeuille(2) Projecten en grondreserve(2) Totaal gebouwen in exploitatie(2)

31.12.2008

31.12.2007

31.12.2006

31.12.2005

31.12.2004

3 247,04

2 895,74

2 363,25

2 180,47

2 088,77

-45,41

-95,34

-50,47

-41,21

-125,27

3 201,63

2 800,04

2 312,78

2 139,26

1 963,50

Contractuele huurprijzen

215,59

184,03

156,08

154,91

139,65

Bruto rendement op gebouwen in exploitatie

6,73%

6,57%

6,75%

7,24%

7,11%

Contractuele huren + Geschatte huurwaarde van de op de waarderingsdatum leegstaande gebouwen

220,34

189,00

164,07

161,78

150,29

Bruto rendement bij 100% verhuring van de portefeuille

6,88%

6,75%

7,17%

7,56%

7,65%

97,85%

97,37%

95,13%

95,76%

92,92%

Bezettingsgraad van de gebouwen in exploitatie(3)

1 Waarvan 46,41% verhuurd op lange termijn (> 12 jaar) aan de Belgische Staat, de Europese Commissie, AB InBev, Aspria, RTL en aan de rusthuizenuitbaters (B). 2 De portefeuillewaarden in deze tabel zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie (nl. € 3 090,40 miljoen op 31.12.2008 t.o.v. € 2 704,53 miljoen op 31.12.2007) ligt het rendement van de gebouwen in exploitatie op 6,98% op 31.12.2008 t.o.v. 6,80% op 31.12.2007, terwijl het rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 7,13% bedraagt op 31.12.2008 t.o.v. 6,99% op 31.12.2007. 3 Berekend op basis van de huurinkomsten, de projecten en ontwikkelingen niet bij inbegrepen; de contractuele en geschatte huur van de lokalen die Cofinimmo in gebruik neemt zijn echter wel bij inbegrepen.

JAARVERSLAG 2008

79

Jaarrekeningen

Geconsolideerde jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen Verslag van de Commissaris Statutaire jaarrekeningen

80

82 86 120 121

81 JAARVERSLAG 2008

Het investeringsbeleid van Cofinimmo bood de onderneming solide operationele middelen: een gemiddelde resterende huurlooptijd van 12,3 jaar en een operationele marge van 86,0%.

Jaarrekeningen Geconsolideerde jaarrekeningen

82

Geconsolideerde resultatenrekeningen (x € 1 000) Huurinkomsten

Bijlagen

2008

2007

6

189 995

148 263 10 100

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

6

11 056

Met verhuur verbonden kosten

6

-2 175

-1 712

Netto huurresultaat

5

198 876

156 651

Recuperatie van vastgoedkosten

7

952

750

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

8

38 636

38 809

Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur

7

-1 012

-1 891

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

8

-39 018

-39 037

Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten

198 434

155 282

9

-2 606

-3 492

10

-1 097

-2 076

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten Beheerkosten vastgoed

5 11

Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap

11

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

-2 360

-2 379

192 371

147 335

-14 496

-11 245

177 875

136 090

-7 309

-5 459

170 566

130 631 35 296

5, 12

5 755

5, 13, 21

-63 784

26 295

Operationeel resultaat

5

112 537

192 222

Financiële opbrengsten

14

29 547

32 571

Interestkosten

15

-89 287

-54 760

Andere financiële kosten

16

-48 375

-15 382

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Vennootschapsbelasting

17

-108 115

-37 571

4 422

154 651

-6 080

-2 341

Exit taks

-3 630

-101

Belastingen

-9 710

-2 442

Netto resultaat

-5 288

152 209

9 554

9 554

Preferent dividend - Voorstel Minderheidsbelangen NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

31

NETTO COURANT RESULTAAT(1) - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

31

5

143

-14 847

142 512

46 471

80 939

-61 318

61 573

Bijlagen

2008

2007

31

4,27

8,20

RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

Resultaten per gewoon aandeel - aandeel Groep (in €) Netto courant resultaat Resultaat op de portefeuille Netto resultaat

1 Netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen en de variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen.

31

-5,63

6,24

-1,36

14,44

Geconsolideerde balans (x € 1 000) Bijlagen Vaste activa

31.12.2008

31.12.2007

3 436 090

3 043 173 135 658

Goodwill

18

171 689

Immateriële vaste activa

22

1 840

1 535

Vastgoedbeleggingen

5, 19

3 075 316

2 696 656

Projectontwikkelingen

5, 20

49 001

93 010

5

10 064

10 207

Andere materiële vaste activa

22

942

980

Financiële vaste activa

24

18 997

31 875

Vorderingen financiële leasing

23

108 181

73 224

Activa bestemd voor eigen gebruik

Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop

5, 25

60

28

113 965

140 139

507

Financiële vlottende activa

24

52

11 693

Vorderingen financiële leasing

23

4 170

75 965

Handelsvorderingen

27

17 833

9 752

Belastingvorderingen en andere vlottende activa

28

47 589

23 155

25 448

2 494

18 366

17 080

TOTAAL ACTIVA

3 550 055

3 183 312

Eigen vermogen

1 377 242

1 411 486

Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap

1 368 584

1 390 093

Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen

29

Kapitaal

30

669 213

608 389

Uitgiftepremies

30

441 966

360 221

353 871

458 990

-65 779 -30 687

-60 450

Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

19 24, 33

Minderheidsbelangen Verplichtingen Langlopende verplichtingen

22 943

8 658

21 393

2 172 813

1 771 826

1 776 666

1 301 309

Voorzieningen

34

11 875

9 637

Langlopende financiële schulden

35

1 579 760

1 149 889

Andere langlopende financiële verplichtingen

36

32 853

11 585

Uitgestelde belastingen

18

152 178

130 198

Kortlopende verplichtingen

396 147

470 517

Kortlopende financiële schulden

35

220 844

381 587

Andere kortlopende financiële verplichtingen

36

45 013

855

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

37

70 119

53 727

Overlopende rekeningen

38

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

60 171

34 348

3 550 055

3 183 312

31.12.2008

31.12.2007

1 579 760

1 149 889

Berekening van de schuldratio (x € 1 000) Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten)

+

3 481

Kortlopende financiële schulden

+

220 844

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

+

70 119

53 727

Totale schuld

=

1 874 204

1 585 203

Totaal activa

/

3 550 055

3 183 312

SCHULDRATIO

=

52,79%

49,80%

381 587

JAARVERSLAG 2008

83

Jaarrekeningen Geconsolideerde jaarrekeningen

84

Kasstroomoverzicht (x € 1 000) KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR (A) Netto resultaat - aandeel Groep Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan/afgetrokken van het resultaat Afschrijvingen en waardeverminderingen Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa Terugnamen waardeverliezen op vlottende activa Andere niet-kas elementen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Bewegingen in voorzieningen Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Spreiding van gratuïteiten

2008

2007

2 494

15 264

-5 294

152 065

102 865

-27 700

861

144

818

453

43

-309

102 004

-27 844

61 972

-26 295

2 160

-2 969

-11 056

-10 100

1 500

2 154

IAS 39 impact

41 453

8 960

Eliminatie interestlasten

79 151

56 262

-73 694

-55 723

Betaalde interesten Vorderingen financiële leasing Voorziening voor exit taks Onttrekking aan de belastingsvrije reserves

-1 517 3 630

101

-1 947 352

-234

NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VOOR VERANDERING IN VEREISTEN QUA WERKKAPITAAL

97 571

124 365

Verandering in de vereisten qua werkkapitaal

44 553

3 136

Bewegingen in activa posten

37 670

33 660

Andere

-7 179

6 348

-22 197

20 774

Over te dragen kosten en verworven opbrengsten

-9 169

3 641

Vorderingen financiële leasing

76 215

2 897

6 883

-30 524

-928

-21 489

-11 990

-9 135

Handelsvorderingen Terug te vorderen belastingen

Bewegingen in passiva posten Handelsschulden Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen

19 801

100

142 124

127 501

Investeringsactiviteiten

-196 599

-157 757

Immateriële vaste activa

-854

-1 128

Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (B)

Goodwill

-4 164

Vastgoedbeleggingen

-26 559

Projectontwikkelingen

-1 883

-54 312

-131 693

-307 380

2 170

206 021

Acquisitie van vastgoedondernemingen Verkoop van activa bestemd voor verkoop Andere materiële activa Langlopende vorderingen financiële leasing Langlopende financiële activa Handelsvorderingen en andere langlopende activa NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (C)

-41 751

-230

-674

-31 201

44 727

-2 153

-3 252

-32

-8

-196 599

-157 757

VRIJE CASHFLOW (B+C)

-54 475

-30 256

Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden

112 418

106 977

Toename (+)/Afname (-) van de financiële schulden

118 078

137 584

-5 660

-30 607

0

567

51 708

-8 237

Toename (+)/Afname (-) van de andere financiële verplichtingen Verandering in andere verplichtingen Toename (+)/Afname (-) in andere verplichtingen Verandering in eigen vermogen Verkoop van eigen aandelen Minderheidsbelangen Andere

567 71 460 -20 484

-8 237

732

Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan)

-86 697

-81 821

Dividend van het vorige boekjaar

-86 697

-81 821

NETTO FINANCIELE KASSTROOM (D)

77 429

17 486

KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C+D)

25 448

2 494

Geconsolideerde staat van de bewegingen van het eigen vermogen (x € 1 000)

OP 01.01.2007

Minderheidsbelangen

Eigen vermogen

Kapitaal

Uitgifte­ premies

Reserves

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

Aftrek van mutatie­ rechten en -kosten

Eigen vermogen Moedervennoot-­ schap

606 394

357 216

388 282

10 548

-56 414

1 306 026

1 306 026

12 395

12 395

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen Indekking financiële kasstroom

12 395

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Resultaat van het boekjaar

153 217

-2 884

-2 884

-1 152

152 065

Minderheidsbelangen Andere SUBtotAal Uitgifte van aandelen

-688 606 394

357 216

1 995

3 005

Dividenden OP 31.12.2007

540 811

360 221

458 990

152 209

21 249

21 249

21 393

1 488 307

-688 22 943

-60 450

-81 821 608 389

-2,884 144

22 943

-60 450

1 466 914

-688

5 000

5 000

-81 821

-81 821

1 390 093

21 393

1 411 486

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen Indekking financiële kasstroom

-53 630

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Resultaat van het boekjaar

-6 417

-53 630

-6 453

-6 453

1 124

-5 293

Minderheidsbelangen

-53 630

-6 453 5

-5 288

-12 740

-12 740

Onttrekking aan de belastingvrije reserves

-1 950

-1 950

-1 950

Andere

-2 286

-2 286

-2 286

608 389

360 221

Uitgifte van aandelen

SUBtotAal

26 574

36 667

Aankopen/Verkopen van eigen aandelen

34 250

45 078

-7 868

669 213

441 966

353 871

Dividenden OP 31.12.2008

448 337

-30 687

-65 779

-86 598

1 320 481

8 658

63 241

71 460

71 460

-86 598 -30 687

-65 779

1 329 139

63 241

1 368 584

-86 598 8 658

1 377 242

JAARVERSLAG 2008

85

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

86

Bijlage 1. Algemene bedrijfsinformatie

87

Bijlage 2. Belangrijke boekhoudmethodes

87

Bijlage 3. Operationeel en financieel risicobeheer

93

Bijlage 4. Bedrijfscombinaties

94

Bijlage 5. Sectorinformatie

96

Bijlage 6. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten

98

Bijlage 7. Netto herdecoratiekosten

99

Bijlage 8. Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen

99

Bijlage 9. Technische kosten

99

Bijlage 10. Commerciële kosten

99

Bijlage 11. Beheerkosten

100

Bijlage 12. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen

101

Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

101

Bijlage 14. Financiële opbrengsten

101

Bijlage 15. Interestkosten

101

Bijlage 16. Andere financiële kosten

102

Bijlage 17. Vennootschapsbelasting

102

Bijlage 18. Goodwill

102

Bijlage 19. Vastgoedbeleggingen

104

Bijlage 20. Projectontwikkelingen

105

Bijlage 21. Ventilatie van de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen

105

Bijlage 22. Immateriële vaste activa en Andere materiële vaste activa

106

Bijlage 23. Vorderingen financiële leasing

106

Bijlage 24. Afgeleide financiële instrumenten

106

Bijlage 25. Activa bestemd voor verkoop

108

Bijlage 26. Gewone huurcontracten

108

Bijlage 27. Kortlopende handelsvorderingen

108

Bijlage 28. Belastingvorderingen en andere vlottende activa

109

Bijlage 29. Overlopende rekeningen - Activa

109

Bijlage 30. Kapitaal en uitgiftepremies

109

Bijlage 31. Resultaat per aandeel

110

Bijlage 32. Dividend per aandeel

111

Bijlage 33. Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

111

Bijlage 34. Voorzieningen

111

Bijlage 35. Financiële schulden

112

Bijlage 36. Andere financiële verplichtingen

112

Bijlage 37. Handelsschulden en andere kortlopende schulden

113

Bijlage 38. Overlopende rekeningen - Passiva

113

Bijlage 39. Buitenbalans rechten en verplichtingen

113

Bijlage 40. Verplichtingen

114

Bijlage 41. Gebeurtenissen na balansdatum

114

Bijlage 42. Consolidatiecriteria en -kring

115

Bijlage 43. Betalingen gesteund op aandelen

118

Bijlage 44. Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst Bijlage 45. Transacties met verbonden partijen

119 119

Bijlage 1. Algemene bedrijfsinformatie Cofinimmo NV («de Onderneming») is een Openbare Vastgoedbevak (Openbare Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met administratieve zetel gevestigd te 1200 Brussel (Woluwelaan, 58). De geconsolideerde rekeningen van de vennootschap voor het boekjaar dat werd afgesloten op 31.12.2008 omvatten de vennootschap en haar dochterondernemingen (de «Groep»). De consolidatiekring is sinds 31.12.2007 geëvolueerd. De Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008 keurde de fusies via overname goed van 12 naamloze vennootschappen teneinde de organisatie van de Groep te vereenvoudigen en de gebouwen van deze dochterondernemingen onder te brengen in het fiscaal stelsel van Vastgoedbevaks. Tijdens het jaar 2008 werden overigens 9 nieuwe dochterondernemingen verworven (zie pagina 51). De consolidatiekring op 31.12.2008 wordt voorgesteld op pagina 115 van dit Jaarverslag. De geconsolideerde en statutaire jaarrekeningen werden afgesloten door de Raad van Bestuur van 19.03.2009 en zullen worden voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 24.04.2009. De Commissaris Deloitte, Bedrijfsrevisoren, vertegenwoordigd door de heer Ludo De Keulenaer, heeft zijn auditwerkzaamheden afgesloten en bevestigde dat de boekhoudkundige informatie in het Jaarverslag geen enkel voorbehoud van zijn kant oproept en overeenkomt met de financiële staten die door de Raad van Bestuur werden neergelegd. De boekhoudkundige principes en methodes die werden gebruikt voor het opstellen van de financiële staten zijn identiek aan de staten die werden gebruikt in de financiële jaarstaten voor het boekjaar 2007. Bijlage 2. Belangrijke boekhoudmethodes A. Conformiteitsverklaring De geconsolideerde rekeningen zijn opgesteld conform het International Financial Reporting Standards boekhoudsysteem zoals aangenomen door de Europese Unie. De Groep heeft overigens gekozen om de toepassing van de volgende nieuwe normen en interpretaties of hun amendementen die werden uitgegeven vóór de datum van goedkeuring van de publicatie van de jaarrekeningen maar die bij de afsluiting nog niet van toepassing waren, niet te anticiperen: IAS 1, IAS 23, IAS 27, IAS 32, IAS 39, IFRS 2, IFRS 3, IFRS 8, IFRIC 12, IFRIC 13, IFRIC 15, IFRIC 16 en IFRIC 17. De Groep meent dat de toepassing van deze normen en interpretaties geen significante impact zal hebben. In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde rekeningen moet de vennootschap bepaalde significante oordelen formuleren in de toepassing van de boekhoudprincipes (zoals bijvoorbeeld de vaststelling van de classificatie van huurcontracten) en tot bepaalde schattingen overgaan (onder meer de schatting van de voorzieningen). Om deze hypotheses te formuleren mag het management zich baseren op haar ervaring, de bijstand van derden (vastgoeddeskundige) en andere pertinente factoren. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Indien nodig worden deze laatste regelmatig herzien en bijgevolg gewijzigd. B. Grondslag van opstelling De jaarrekening is opgesteld in euro, afgerond in duizenden. De jaarrekeningen zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs, met uitzondering van volgende activa en verplichtingen die gewaardeerd zijn aan de reële waarde: vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten. Bepaalde financiële informatie in dit Jaarverslag werd afgerond. Bijgevolg kunnen de totaal bedragen licht afwijken van de exacte aritmetische som van de aantallen die eraan voorafgaan. Tenslotte, tussen de publicatiedatum van de jaarresultaten en van het Jaarverslag kunnen er bepaalde overboekingen gebeuren. C. Grondslag van consolidatie I Dochterondernemingen Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. Er is sprake van controle wanneer de onderneming de macht heeft om, rechtstreeks of onrechtstreeks, het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit diens activiteiten. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekeningen vanaf de datum waarop de onderneming controle uitoefent, tot de datum waarop de zeggenschap ophoudt. Waar nodig zijn de waarderingsregels voor dochterondernemingen aangepast om de consistentie met de door de Groep aangenomen principes te waarborgen. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen beslaan dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die noch rechtstreeks noch onrechtstreeks door de Groep worden aangehouden.

JAARVERSLAG 2008

87

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen II Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten Gezamenlijk gecontroleerde entiteiten zijn die ondernemingen waarover de Groep gezamenlijke controle heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. De geconsolideerde jaarrekeningen bevatten het Groepsaandeel in de verworven winsten en verliezen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten overeenkomstig de equity-methode. Dit is van toepassing vanaf de datum waarop de gezamenlijke controle voor het eerst wordt uitgeoefend, tot op de datum waarop deze ophoudt. De jaarrekeningen van de gezamenlijk gecontroleerde entiteiten omvatten dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming. III In de consolidatie geëlimineerde transacties Intra-groep saldi en transacties, en alle niet-gerealiseerde winsten binnen de Groep, worden geëlimineerd bij het voorbereiden van de jaarrekeningen. De binnen de Groep niet-gerealiseerde winsten worden geëlimineerd in verhouding met het Groepsbelang in de onderneming. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde manier geëlimineerd als de niet-gerealiseerde winsten, maar enkel in die mate dat er geen indicatie is van waardeverlies («Impairment»). Een lijst van de ondernemingen behorende tot de Groep is opgenomen in Bijlage 42 van de geconsolideerde jaarrekeningen. D. Goodwill en bedrijfscombinaties Wanneer de Groep de controle verwerft over een geïntegreerd geheel van activiteiten en activa dat beantwoordt aan de definitie van een onderneming («business») overeenkomstig IFRS 3 - Bedrijfscombinaties, worden de activa, verplichtingen en eventuele identificeerbare verplichtingen van de verworven onderneming aan hun reële waarde geboekt op de aanschaffingsdatum. De goodwill vertegenwoordigt het positieve verschil tussen de aanschaffingskost en het aandeel van de Groep in de reële waarde van het verworven netto-actief. Als dit verschil negatief is («negatieve goodwill»), wordt het onmiddellijk in het resultaat geboekt na bevestiging van de waarden. Na de initiële boeking wordt de goodwill niet afgeschreven maar onderworpen aan een «impairment» test die elk jaar wordt uitgevoerd met de kasstroomgenererende eenheden waaraan de goodwill werd toegewezen. Indien de boekwaarde van een kasstroomgenererende eenheid de bedrijfswaarde overschrijdt, zal het hieruit volgende waardeverlies geboekt worden in het resultaat en in eerste instantie geboekt worden in vermindering van de eventuele goodwill en vervolgens aan de andere activa van de eenheid, verhoudingsgewijs aan hun boekwaarde. Een waardeverlaging die op een goodwill geboekt wordt, wordt niet tijdens een later boekjaar teruggenomen. Overeenkomstig IFRS 3 kan de goodwill voorlopig bepaald worden bij de verwerving en binnen de 12 daaropvolgende maanden worden aangepast. Bij de overdracht van een kasstroomgenerende eenheid wordt het bedrag van de goodwill die hieraan wordt toegekend opgenomen in de vaststelling van het resultaat van de overdracht. E. Omzetting van vreemde munten I Buitenlandse entiteiten Er is geen dochteronderneming wiens jaarrekeningen op balansdatum worden opgesteld in een andere valuta dan de euro. II Vreemde valuta transacties Vreemde valuta transacties worden initieel erkend aan de wisselkoers op de dag van de transactie. Op balansdatum worden vervolgens monetaire activa en verplichtingen uitgedrukt in vreemde valuta omgerekend aan de slotkoers. Wisselkoersverschillen, resulterend uit de verrekening van vreemde valuta en van de verrichtingen van monetaire activa en verplichtingen, uitgedrukt in vreemde valuta, worden in de resultatenrekeningen opgenomen als financiële opbrengst of financiële last. F. Afgeleide financiële instrumenten De Groep gebruikt afgeleide financiële instrumenten (Interest Rate Swaps, Forward Rate Agreements, aankoop van CAP-opties, verkoop van FLOOR-opties) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. In overeenstemming met haar financieel beleid houdt de Groep geen afgeleide instrumenten aan of geeft er geen uit voor speculatieve doeleinden. Afgeleide instrumenten die evenwel niet in aanmerking komen voor hedge accounting worden erkend als «trading»-producten. Financiële instrumenten worden initieel aan hun kostprijs (de eventuele bijkomende kosten inbegrepen) erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum. De reële waarde van Interest Rate Swaps, Forward Rate Agreements, CAP-opties, FLOOR-opties en andere afgeleide instrumenten is de geschatte waarde die de Groep zou ontvangen of betalen om de positie te sluiten op balansdatum, rekening houdend met de van toepassing zijnde spot en forward rentetarieven, de waarde van de optie en de kredietwaardigheid van de tegenpartijen. De herwaardering gebeurt voor het geheel van afgeleide producten op basis van dezelfde koers- en volatiliteitsveronderstellingen aan de hand van een onafhankelijke toepassing van de leverancier van marktgegevens Bloomberg.

88

Deze herwaardering wordt vergeleken met deze afgeleverd door de banken waarbij elk belangrijk verschil tussen beide herwaarderingen wordt gedocumenteerd. De boekhoudkundige verwerking is afhankelijk van de erkenning van het afgeleide instrument als indekkingsinstrument en van het type indekking. Een indekkingsinstrument wordt als dusdanig erkend enkel en alleen als aan elk van de volgende voorwaarden voldaan is: • bij de aanvang van de indekking is er een formele identificatie en documentatie van de indekkingsrelatie, alsook van de doelstellingen en de indekkingsstrategie gevolgd door de onderneming die tot het aan- of verkopen van het indekkingsinstrument heeft geleid; • er wordt verwacht dat het indekkingsinstrument zeer efficiënt is in het bekomen van een compensatie van de fluctuaties van de reële waarde of van kasstromen die toegeschreven kunnen worden aan het in te dekken risico; • de efficiëntie van de indekking moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat; • de indekking werd op een regelmatige basis beoordeeld en wordt als zeer efficiënt aanzien doorheen boekhoudperiodes waarvoor de indekking was aangegaan. I Indekking van de reële waarde De winst of het verlies op het indekkingsinstrument wordt erkend in de resultatenrekeningen indien dit afgeleide instrument de fluctuaties in reële waarde indekt van een erkende vordering, verplichting of van een niet-erkende verbintenis of van een geïdentificeerd deel van een dergelijke vordering, verplichting of verbintenis dat toewijsbaar is aan een geïdentificeerd risico. Het onderliggend voorwerp van de indekking dient dan tevens getoetst te worden aan de reële waarde m.b.t. het risico waartegen de indekking dient, en fluctuaties van deze reële waarde worden opgenomen als winst of verlies in de resultatenrekeningen. II Kasstroomindekking Het gedeelte van de winst of het verlies op een instrument dat een indekking is tegen kasstroomschommelingen, die het gevolg zijn van een geïdentificeerd risico op een actief of passief bestanddeel, van een verplichting of van een hoogst waarschijnlijk verwachte transactie, wordt in het eigen vermogen opgenomen. Het niet-effectieve deel van de winst of het verlies van het indekkingsinstrument wordt onmiddellijk in de resultatenrekeningen opgenomen. Elk verlies of elke winst die voortkomt uit een schommeling van de tijdswaarde van het afgeleide instrument wordt in de resultatenrekeningen opgenomen. Wanneer de verplichting of de verwachte transactie nadien leidt tot de boeking van een financieel actief of passief, worden de bijhorende verliezen of winsten, die initieel in het eigen vermogen waren opgenomen, overgeboekt naar de resultatenrekeningen in dezelfde periode of periodes waarin het financieel actief of passief een invloed heeft op de resultatenrekeningen. Wanneer het indekkingsinstrument of de indekkingsrelatie wordt beëindigd, maar de ingedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden, zal de gecumuleerde winst of verlies op dat moment in het eigen vermogen blijven en geboekt worden in overeenstemming met bovenstaande principes op het moment dat de transactie zich voordoet. Indien de ingedekte transactie niet langer waarschijnlijk is, wordt de in het eigen vermogen opgenomen gecumuleerde winst of verlies onmiddellijk overgeboekt naar de resultatenrekeningen. G. Indekken van toekomstige interestlasten op leningen Aangezien de Groep eigenaar is van een portefeuille gebouwen op lange termijn, is het zeer waarschijnlijk dat de leningen waarmee een groot deel van de portefeuille gefinancieerd is, op hun vervaldatum door nieuwe leningen geherfinancierd zullen worden. De totale schuldenlast van de onderneming zal bijgevolg waarschijnlijk verlengd worden voor een onbepaalde lange periode. Om redenen van kostenoptimalisatie bepaalt het financieringsbeleid van de Groep dat het afsluiten van leningen (liquiditeit en marges op vlottende rentevoeten) gescheiden wordt van het beheer van interestlasten en -risico’s (vaste en indekking van toekomstige vlottende rentevoeten). Ontleende fondsen worden normaal aangegaan aan vlottende rentevoeten. Wanneer de lening echter aan vaste rentevoet is afgesloten, zal deze omgezet worden naar een vlottende rentevoet via een Interest Rate Swap. De Groep dekt vervolgens gedurende bepaalde periodes bepaalde delen van haar totale schuld in door financiële instrumenten op rentevoeten af te sluiten met banken. Deze banken zijn gewoonlijk andere tegenpartijen dan de banken die de fondsen verlenen. De Groep zorgt er echter voor dat de periodes en fixing data van financiële instrumenten op rentevoeten overeenstemmen met de periodes van hernieuwing en de data voor het fixeren van de rentevoet van haar leningen teneinde efficiënte indekkingen te verkrijgen. Wanneer een indekkingsproduct een onderliggende schuld dekt die aangegaan was aan een vlottende rente, wordt de indekkingsrelatie gekwalificeerd als een kasstroomindekking. Wanneer het echter een schuld dekt met een vaste rente wordt het gekwalificeerd als een reële waarde-indekking. Voor indekkingsstrategieën met gebruik van CAP- of FLOOR-opties worden de intrinsieke en tijdswaarden van de optie gescheiden. Hierbij wordt enkel het intrinsieke element aangewend als indekking. H. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn beleggingen die worden aangehouden om huurinkomsten op lange termijn te verwerven. In toepassing van IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan reële waarde gewaardeerd. Externe, onafhankelijke deskundigen bepalen elke 3 maand de waardering van de vastgoedportefeuille.

JAARVERSLAG 2008

89

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen Elke winst of verlies, na de acquisitie van een gebouw, als gevolg van een wijziging in de reële waarde, wordt geboekt in de resultatenrekeningen. Huurinkomsten van vastgoedbeleggingen worden geboekt zoals beschreven in de boekhoudprincipes (S). De deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode van de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2006, uitgegeven door het International Valuation Standards Committee en uiteengezet in het overeenkomstig rapport. Deze waarde, hierna «investeringswaarde» genoemd, stemt overeen met de prijs die een derde partij investeerder bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen van de portefeuille te verwerven, met het doel te genieten van de huurinkomsten mits het op zich nemen van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van de transactiekosten. De aankoop van vastgoed is gewoonlijk onderhevig aan de betaling van de registratierechten of een belasting op de toegevoegde waarde aan de publieke overheden. Deze registratierechten variëren in België van 0 tot 12,5%, afhankelijk van de wijze van eigendomsoverdracht, de locatie van het vastgoed en de karakteristieken van de koper. Deze bedragen kunnen enkel worden vastgelegd wanneer de verkoop afgerond is. Op voorhand kan dus geen enkele betrouwbare schatting gemaakt worden. De mutatierechten bij de verwerving worden onmiddellijk in het eigen vermogen geboekt; elke daaropvolgende aanpassing wordt in de resultatenrekeningen geboekt. Van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen wordt een forfaitaire quotiteit registratierechten van 2,5% afgetrokken, om zo hun reële waarde te bekomen (zie Bijlage 19). Indien een vastgoedbelegging in gebruik wordt genomen door de eigenaar, wordt het overgeboekt als een materieel vast actief en wordt de reële waarde op de dag van de overboeking de kost voor de boekhoudkundige verwerking erna. I. Projectontwikkelingen Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden aan kostprijs opgenomen in de rubriek «Projectontwikkelingen» totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik worden de activa overgeboekt naar de rubriek «Vastgoedbeleggingen». Het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde wordt, op de datum van overboeking, erkend als inkomst of verlies in de resultatenrekeningen. Op elke afsluiting wordt een schatting gemaakt of de marktwaarde van deze projecten al dan niet de boekhoudwaarde overschrijdt. Indien niet, wordt het verschil in de resultatenrekeningen genomen. Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringen die als transactiekosten worden erkend, worden gekapitaliseerd. Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten gekapitaliseerd. Hierbij wordt een interest ingeschat die de gemiddelde leningkost van de Groep tijdens die periode weerspiegelt. J. Eigendom verhuurd voor langdurige periodes I Types van langdurige huurovereenkomsten Onder Belgische wetgeving kan vastgoed onder 2 verschillende regimes langdurig worden verhuurd: • langdurige gewone huurovereenkomsten: de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomst blijven in essentie gelijk aan deze in andere huurovereenkomsten, bv. verzekeren dat de bezette ruimte beschikbaar blijft voor de huurder gedurende de volledige termijn van de huurovereenkomst. Aan deze verplichting is door de verhuurder voldaan als hij het deel van de kosten eigen aan de eigenaar en van de verzekering tegen brand en andere oorzaken van schade draagt; • langdurige huurovereenkomsten die gepaard gaan met de overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaffer aan de begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de onderhouds- en verzekeringskosten zal dragen. Drie types contracten vallen onder deze categorie (a) de erfpachtovereenkomst, die minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar duurt en van toepassing kan zijn op terreinen en/of gebouwen, (b) het opstalrecht, dat de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden, geen minimumduur heeft en een braakliggend terrein betreft, (c) het recht van vruchtgebruik, dat de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden, geen minimumtermijn heeft, en toepasbaar is op terreinen en gebouwen of braakliggend terrein. Onder al deze contracten behoudt de rechtverschaffer het residueel recht, in die mate dat hij het volledige eigendomsrecht van het gebouw op het einde van de overeenkomst terugkrijgt, inclusief het eigendomsrecht van de constructies opgericht door de begunstigde, met of zonder schadeloosstelling voor deze constructies, afhankelijk van de contractuele voorwaarden. Er kan echter voor het residueel recht een aankoopoptie verleend worden, die de begunstigde gedurende of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen. II Langdurige huurovereenkomsten die kwalificeren als financiële leasing Indien de huurovereenkomsten voldoen aan de voorwaarden van een financiële leasing volgens de norm IAS 17 § 10, zal de Groep, als rechtverschaffer, de huurovereenkomst bij haar aanvang in de balans erkennen als een vordering voor een bedrag gelijk aan de netto investering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom (exclusief de waarde van het residueel recht gehouden door de Groep) bij de aanvang van de huurovereenkomst zal erkend worden in de resultatenrekeningen van die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de leasingnemer zal door de Groep gedeeltelijk erkend worden als een terugbetaling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, gebaseerd op een constante periodieke return voor de Groep. Het residueel recht gehouden door de Groep zal, op elke afsluitingsdatum, erkend worden aan zijn reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen en op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de marktwaarde van het volledige eigendomsrecht.

90

Deze toenames zullen erkend worden onder de rubriek «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen» in de resultatenrekeningen. Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financiële leasing, zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal Cofinimmo een actief erkennen aan een waarde gelijk aan de reële waarde van het gehuurde goed of, indien deze lager is, aan de verdisconteerde waarde van de minimale huurbetalingen. Dezelfde waarde wordt opgenomen als een financiële schuld. De geïnde huren van huurders worden onder «Huurinkomsten» geboekt. De betalingen aan de rechtverschaffer tijdens de duur van het contract worden gedeeltelijk onder «Financiële lasten» geboekt en gedeeltelijk als afschrijving van de gerelateerde financiële schuld. Op elke afsluitingsdatum zal het tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële waarde in overeenstemming met de norm IAS 40 - Vastgoedbeleggingen. Het progressieve waardeverlies resulterend uit de doorlooptijd, wordt hierbij geboekt als «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen» in de resultatenrekeningen. III V  erkoop van toekomstige huurbetalingen in het kader van een langdurige huurovereenkomst die niet kwalificeert als financiële leasing Het bedrag, verkregen door de Groep na de verkoop van de toekomstige huren, zal geboekt worden in mindering van de waarde van het gebouw, in de mate waarin de verkoop van deze huren inroepbaar is aan derden en dat bijgevolg de marktwaarde van het gebouw verminderd is met het bedrag van de verkochte toekomstige huren. De progressieve hersamenstelling van de verkochte huren zal in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek «Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren». De variatie in de reële waarde van het gebouw zal afzonderlijk in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen». K. Andere activa I Activa aangehouden voor eigen gebruik In overeenstemming met de alternatieve methode toegestaan door de normen IAS 40 § 60 en IAS 16 § 31 wordt het deel van het gebouw dat door de onderneming zelf als hoofdzetel wordt gebruikt, geboekt aan marktwaarde. Het is opgenomen onder «Activa bestemd voor eigen gebruik». II Daaropvolgende uitgaven Uitgaven opgelopen om een gebouw te renoveren dat afzonderlijk wordt geboekt, worden gekapitaliseerd. Andere uitgaven worden enkel gekapitaliseerd wanneer zij de toekomstige economische winsten van het gebouw verhogen. Alle andere uitgaven worden als kost in de resultatenrekeningen erkend (zie T II). III Afschrijving Vastgoedbeleggingen, zij het terreinen of constructies, worden niet afgeschreven maar geboekt aan hun reële waarde (zie H). Een afschrijving wordt erkend in de resultatenrekeningen op lineaire basis over de verwachte economische levensduur van de volgende items: • installaties 5-10 jaar; • meubilair 8-10 jaar; • computer hardware 3-4 jaar; • software 3-4 jaar. IV Activa bestemd voor verkoop De activa bestemd voor verkoop (vastgoedbeleggingen) worden in de balans afzonderlijk voorgesteld aan een waarde die overeenstemt met hun reële waarde eventueel verminderd met de transactiekosten. V Impairment De andere vaste activa zijn enkel onderworpen aan een «impairment test» wanneer er een index bestaat die aantoont dat hun boekwaarde niet invorderbaar zal zijn door hun gebruik of hun verkoop. L. Langlopende verplichtingen Langlopende verplichtingen worden gewaardeerd op basis van hun verdisconteerde waarde volgens de geldende marktrentevoet op het tijdstip van hun uitgifte. Indien ze geïndexeerd worden aan de inflatie, worden conservatieve hypotheses genomen voor de bepaling van hun verdisconteerde waarde. Indien beroep wordt gedaan op een afgeleid financieel indekkingsinstrument, zal de marktrente voor dit instrument tevens als discontovoet dienen voor het berekenen van de marktwaarde van de betrokken vorderingen op het einde van elke boekhoudperiode. In dit geval zal de volledige latente winst van de waardering aan marktwaarde van de vordering beperkt worden tot het latent verlies resulterend uit de waardering aan marktwaarde (zie F I) van het indekkingsinstrument. Anderzijds zal elk latent verlies op de waardering van de vordering integraal in de resultatenrekeningen worden opgenomen. M. Kas en kasequivalenten Kas en kasequivalenten bevatten de bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijn beleggingen.

JAARVERSLAG 2008

91

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen N. Kapitaal I Gewone aandelen Gewone aandelen worden opgenomen als eigen vermogen. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken, van de verzamelde bedragen, verminderd met belastingen. II Bevoorrechte aandelen Bevoorrechte aandelen worden opgenomen als eigen vermogen indien deze aan de definitie van instrumenten van eigen vermogen onder de norm IAS 32 voldoen. III Inkoop van eigen aandelen Wanneer de Groep overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen voorgesteld. De opbrengst van de verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen, zonder dat dit enige impact heeft op de resultatenrekeningen. IV Dividenden Dividenden worden erkend als schuld wanneer ze goedgekeurd worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. O. Interestdragende leningen Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend, verminderd met de toewijsbare transactiekosten. Vervolgens worden interestdragende leningen gewaardeerd aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi, waarbij elk verschil tussen deze laatste en de aflossingswaarde erkend wordt in de resultatenrekeningen over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. Als voorbeeld worden erelonen betaald aan de uitlener of wettelijke erelonen geïntegreerd in de berekening van de effectieve rente. Vastrentende effecten worden geboekt aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi. Indien echter de lening met vaste rente ingeruild wordt tegen een lening met vlottende rente d.m.v. een Interest Rate Swap, zal de variatie van de reële waarde van de Interest Rate Swap in de resultatenrekeningen, in conformiteit met de hedge accounting (IAS 39 § 86), gecompenseerd worden met de variatie van de reële waarde van de vastrentende lening (zie F I). De reële waarde van de obligatielening van € 105,62 miljoen evolueert in functie van het gedekte risico, nl, de risicovrije rente, en houdt rekening met een constante kredietmarge van 80 basispunten (0,80%) die overeenkomt met de marge die werd betaald bij de uitgifte in 2004. Deze reële waarde verschilt van de terugbetalingswaarde op de vervaldag in juli 2014, hetzij € 100 miljoen, en de marktwaarde, hetzij € 91,98 miljoen op 31.12.2008 (op basis van de indicatieve notering van Fortis Fixed Income die dagelijks op Bloomberg wordt vermeld). P. Voordelen aan het personeel De Groep voorziet in een toegezegde pensioenbijdrageregeling voor haar personeel. Deze regeling werd toevertrouwd aan een verzekeringsonderneming en is dus onafhankelijk van de Groep. Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen. Q. Voorzieningen Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de Groep een wettelijke of een contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat een uitgaande kasstroom noodzakelijk zal zijn om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd door de verdisconteerde waarde te berekenen van de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente en, indien toepasbaar, het weerspiegelen van het specifiek risico gelinkt aan de verplichting. R. Handels- en andere schulden Handels- en andere schulden worden aan kostprijs gewaardeerd. S. Opbrengsten Opbrengsten omvatten bruto huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de diensten en het beheer van de gebouwen. Kosten van gratuïteiten en voordelen verleend aan de huurders worden erkend in mindering van de huurinkomsten over de vaste looptijd van het huurcontract (deze wordt gedefinieerd als de periode tussen de inwerkingtreding en de eerste verbrekingsoptie). T. Kosten I Kosten van diensten De kost van betaalde diensten, inclusief deze die worden gedragen voor rekening van de huurders, worden meegerekend met kosten rechtstreeks verbonden aan verhuur. Hun recuperatie bij de huurders wordt afzonderlijk voorgesteld. II Uitgevoerde werken in de gebouwen Uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen worden op 3 verschillende manieren geboekt, afhankelijk van het type werken: • onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw niet verbeteren, worden geboekt als courante kosten van de boekhoudperiode en als vastgoedkosten;

92

• uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de 25 tot 35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen, het bestaande geraamte herbruikt wordt en state-of-the-art bouwtechnieken toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke renovatiewerken kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De kosten van deze renovatiewerken worden gekapitaliseerd; • verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom toe te voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze moeten het mogelijk maken om de huur, en op die manier de verwachte huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze werken worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld: installatie van een airconditioningsysteem waar er voorheen nog geen bestond. De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd worden geïdentificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die worden gekapitaliseerd omvatten materialen, vergoedingen van aannemers, technische studies, interne kosten, architecten­vergoedingen en interesten gedurende de constructieperiode. III Commissies betaald aan vastgoedmakelaars en andere transactiekosten Commissies m.b.t. het verhuren van gebouwen worden geboekt in de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de «Commerciële kosten». Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierechten, notariskosten en andere bijkomende kosten worden aanzien als transactiekosten en opgenomen in de acquisitiekost van het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een deel van de acquisitiekost wanneer de aankoop is gedaan via een bedrijfscombinatie. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. De waarderingskosten van een gebouw en de technische waarderingskosten worden altijd in courante uitgaven opgenomen. IV Financieel resultaat De netto financieringskosten omvatten de te betalen interesten op leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de winsten en verliezen op indekkingsinstrumenten die worden geboekt in de resultatenrekeningen (zie G). Rente-inkomsten worden prorata temporis opgenomen in de resultatenrekeningen, rekening houdend met het effectieve rendement van het actief. Dividendinkomsten worden in de resultatenrekeningen geboekt op de dag dat het dividend wordt bekendgemaakt. U. Vennootschapsbelasting De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastingslast. De belasting op het resultaat wordt geboekt in de resultatenrekeningen, met uitzondering van de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt worden. In dit laatste geval worden zij tevens in rekening gebracht via het eigen vermogen. De courante belastingslasten zijn de verwachte belastingsschulden op het belastbaar inkomen van het jaar, gebaseerd op belastingstarieven die gelden op de balansdatum, en elke aanpassing aan belastingsschulden aangaande voorgaande jaren. V. Exit taks De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van een fusie van een Vastgoedbevak met een onderneming die geen Vastgoedbevak is. Wanneer deze laatste voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks geboekt en een herwaarderingsmeerwaarde gelijk aan de marktwaarde van het gebouw, en dit rekening houdend met een voorziene fusiedatum. Elke daaropvolgende aanpassing aan deze exit taks verplichting wordt geboekt in de resultatenrekeningen. Bijlage 3. O  perationeel en financieel risicobeheer De Groep beheert haar klantenbestand op actieve wijze om zo de leegstand en het huurdersverloop in de kantorensector te beperken. Het intern vastgoedteam is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten van de huurders en het intern commercieel team onderhoudt regelmatige contacten met hen om alternatieve mogelijkheden in de portfolio aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlaktes. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft het weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand gebouw kan verhuurd worden, omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden. Bijna 100% van de huurovereenkomsten bevat een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd door een extern beoordelingskantoor. Voor huurders van de niet-openbare sector is vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist waarvan het bedrag overeenstemt met 6 maanden huur. De huur is vooraf betaalbaar, op maand-, kwartaal- of jaarbasis. Ook wordt op kwartaalbasis een voorschot aan de huurders gevraagd voor huurkosten en belastingen die de Groep verschuldigd is maar contractueel kan doorrekenen. Het totaal bedrag van wanbetalingen, uitgezonderd recuperaties, bedraagt 0,050% van de totale omzet over de periode 1996-2008. Onder operationeel risico verstaat Cofinimmo het risico op verlies als gevolg van het onaangepast zijn of het falen van het beheer of de procedures. De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren: • de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen: zij bepalen de onderhouds- en herstellingskosten, die nauwgezet worden opgevolgd door het team dat instaat voor het gebouwenbeheer, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed; • het leegstandniveau van de kantoorgebouwen en het huurdersverloop: zij bepalen de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de verhuurkosten, de kosten voor renovaties, de kortingen verleend aan nieuwe klanten, enz. Het actieve commerciële portefeuillebeheer is bedoeld om deze kosten te beperken.

JAARVERSLAG 2008

93

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

94

Bouw- en renovatiewerken worden voorbereid en opgevolgd door het interne Project Management team van de Groep, dat de taak heeft ze tijdig en binnen het budget te voltooien. Voor de grotere projecten wordt een beroep gedaan op externe specialisten in projectbeheer. Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, wordt verzekerd voor een totale reconstructiewaarde van € 1 850 778 552(1). Voor de leegstand van de gebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen is eveneens een indekking voorzien. Financiële schulden worden meestal afgesloten tegen een vlottende interestvoet. Indien dit tegen een vaste interestvoet gebeurt, wordt deze onmiddellijk omgezet naar een vlottende interestvoet. Dit beleid laat toe om voordeel te halen uit lage korte termijn interestvoeten. De financiële kosten worden hierdoor echter blootgesteld aan renteschommelingen. Om dit risico te beperken, wordt 50 tot 90% van de totale geconsolideerde financiële schuld ingedekt tegen rentestijgingen voor een periode van minimum 3 jaar. Hierdoor kan de Groep zich over de gekozen periode gedeeltelijk tegen het effect van een sterke stijging van deze interestvoeten indekken. Dit beleid wordt gerechtvaardigd door het feit dat, gezien de huurprijs contractueel geïndexeerd wordt, een stijging van de inflatie die een effect zou hebben op de nominale interestvoeten slechts na enkele jaren een positief netto effect op het netto resultaat van de Groep zou hebben. De indekkingsperiode van minimum 3 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve effect dat dit tijdsverschil op het netto resultaat zou hebben te compenseren en anderzijds om de ongunstigere impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijn interestvoeten die niet zou gepaard gaan met een inflatiestijging te voorkomen. Tenslotte zou een stijging van de reële interestvoeten waarschijnlijk gepaard gaan of snel gevolgd worden door een opleving van de gehele economische activiteit, wat zou resulteren in betere huurvoorwaarden met een gunstig effect op het netto resultaat van de Groep. Uitgevoerde simulaties tonen aan dat het netto resultaat van de Groep historisch gevoelig is voor renteschommelingen. Echter, aannemend dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven t.o.v. 31.12.2008 en rekening houdend met de bestaande indekkingsinstrumenten voor het jaar 2009, zou een gemiddelde stijging of daling van de interestvoeten met 0,5% in 2009 tot geen significante stijging van de financieringskost opgenomen in de vooruitzichten voor 2009 leiden. De gemiddelde rente en last van de financiële schuld op de afsluitingsdatum en de reële waarde van de afgeleide instrumenten worden hieronder voorgesteld. Overeenkomstig IFRS 7 werd een gevoeligheidsstudie van 1% van de verschillende rentevoeten zonder marge gerealiseerd die op deze schuld en deze afgeleide producten worden toegepast. Impact van 1% variatie van de interestvoet op de gemiddelde interestvoet van de schuld en de reële waarde van de financiële instrumenten (op basis van de schuld en de afgeleide posities op de afsluitingsdatum) (x € 1 000 000) Gemiddelde interestvoet Totale reële waarde van de afgeleide instrumenten

31.12.2008 5,18% (93,24)

31.12.2007 4,74% (71,81)

-55,33

+31,12

5,09% (91,58)

5,02% (75,95)

-29,63

+101,65

5,31% (95,54)

4,38% (66,39)

-81,03

-36,50

+1% Gemiddelde interestvoet Totale reële waarde van de afgeleide instrumenten +1% Gemiddelde interestvoet Totale reële waarde van de afgeleide instrumenten

De Groep kan ook geval per geval de waarde van de financiële activa, zoals vorderingen uit huurcontracten op lange termijn (meestal geïndexeerd), indekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende inflatierisico is evenwel niet ingedekt. De Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico.

Bijlage 4. Bedrijfscombinaties Pubstone acquisitie Op 31.10.2007 verwierf Cofinimmo, via haar dochteronderneming Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV), 90% van de aandelen van Immobrew NV uit handen van de Groep AB InBev. Deze dochteronderneming werd omgedoopt tot Pubstone NV en bezat samen met haar dochterondernemingen 1 068 cafés (823 in België en 245 in Nederland). Overeenkomstig het akkoord dat op 06.07.2007 werd afgesloten met AB InBev, stortte Cofinimmo aan deze laatste op 27.11.2008 een bijkomende betaling in het kader van de verwerving van de Pubstone portefeuille in ruil voor de tenlasteneming door AB InBev van 10% van de netto aanschaffingsschuld van de totale portefeuille. Deze transactie wordt nader verklaard in het "Beheersverslag" op pagina 31. Na deze transactie bezitten Cofinimmo en AB InBev respectievelijk 89,9% en 10,1% van het kapitaal van Pubstone Group NV die nagenoeg alle aandelen van Pubstone NV bezit. Cofinimmo oefent de controle uit over Pubstone Group NV overeenkomstig IAS 27. Vanuit boekhoudkundig standpunt wordt deze acquisitie verwerkt als een bedrijfscombinatie overeenkomstig IFRS 3. De acquisitiesituatie die in beschouwing wordt genomen houdt rekening met de transactie op 27.11.2008.

1 Verzekeringen die tijdens de werven of door de huurders van de gebouwen worden afgesloten zijn niet in dit bedrag vervat.

De totale aankoopprijs van bovenvermelde participatie bedraagt € 388,3 miljoen. Bij de waardering van de activa en verplichtingen van Pubstone aan hun reële waarde, verscheen een goodwill bedrag dat overeenstemt met het verschil tussen de aanschaffingsprijs en de reële waarde van het verworven netto-actief. Ter illustratie van dit verschil, wordt hierna de acquisitiebalans van Pubstone, geconsolideerd met haar Nederlandse filialen, weergegeven (uitgedrukt in reële waarde). (x € 1 000 000) Vastgoedbeleggingen

397,8

Handelsvorderingen

14,4

Kas en kasequivalenten

133,5

Eigen vermogen

252,5

Uitgestelde belastingen

130,9

Financiële schulden

160,0

Diverse verplichtingen TOTAAL ACTIVA

545,7

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

2,4 545,7

Activa - Gebouwen: de vastgoedportefeuille van Pubstone omvat cafés. Cofinimmo heeft een globale huurovereenkomst ondertekend met AB InBev voor de totale portefeuille en een vaste looptijd van minimum 23 jaar. De initiële huurprijs bedraagt € 26,6 miljoen per jaar (geïndexeerd volgens de consumptieprijsindex). De portefeuille omvat tevens enkele oppervlaktes die verhuurd zijn aan diverse andere, hoofdzakelijk residentiële, huurders voor een totale huur van € 0,4 miljoen. De reële waarde (dat is de waarde zonder de overdrachtsrechten en -kosten volgens IAS 40) van de cafés werd geschat op € 397,8 miljoen bij de aanschaffing. Deze waarde houdt rekening met de voorlopige waardering van de cafés op 31.12.2007 evenals de aanpassing ervan op 31.03.2008. De vastgoeddeskundige zette inderdaad zijn waarderingsactiviteiten voort tijdens het 1ste kwartaal van 2008. Verplichtingen - Uitgestelde belastingen: de uitgestelde belasting stemt overeen met de theoretische veronderstelling opgelegd door de IAS/IFRS normen van een directe verkoop van alle cafés op de afsluitingsdatum. Een belastingtarief van respectievelijk 34% en 25% voor de activa in België en in Nederland werd toegepast op het verschil tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde bij de verwerving. De uitgestelde belasting bedraagt € 130,9 miljoen bij de aanschaffing waarvan € 16,6 miljoen geboekt in de rekeningen vóór de acquisitie. Goodwill - Voor Cofinimmo bedraagt het positieve verschil tussen de bedrijfscombinatiekost en haar aandeel in de reële waarde van het netto-actief van Pubstone € 147,9 miljoen, wat overeenstemt met de door Cofinimmo betaalde goodwill bij de acquisitie. Deze goodwill werd op 31.12.2008 herberekend naar aanleiding van de transactie op 27.11.2008 en de voortzetting van de waardering door de vastgoeddeskundige tijdens het 1ste kwartaal van 2008. Deze goodwill maakt minstens elk jaar het onderwerp uit van een «impairment» test uitgevoerd overeenkomstig norm IAS 36. De evolutie ervan wordt nader verklaard in Bijlage 18. Cofinimmo France acquisitie Op 20.03.2008 verwierf Cofinimmo 100% van de aandelen van de NV naar Frans recht Medimur evenals een obligatie terug­ betaalbaar in aandelen. Deze onderneming (waarvan de naam gewijzigd werd in Cofinimmo France) en de filialen bezitten samen 32 zorginstellingen in Frankrijk. Vanuit boekhoudkundig standpunt wordt deze acquisitie verwerkt als een bedrijfscombinatie in de zin van de norm IFRS 3. De aanschaffingsprijs van deze participatie en van de obligatie terugbetaalbaar in aandelen bedraagt € 90,0 miljoen. Bij de waardering van de activa en verplichtingen van Cofinimmo France aan hun reële waarde, verscheen een goodwill bedrag (€ 26,9 miljoen) dat overeenstemt met het verschil tussen de aanschaffingsprijs (€ 90,0 miljoen) en de reële waarde van het verworven netto-actief (€ 63,1 miljoen). Ter illustratie van dit verschil wordt hierna de geconsolideerde balans van Cofinimmo France op de aanschaffingsdatum weergegeven (uitgedrukt in reële waarde). (x € 1 000 000) Vastgoedbeleggingen Diverse vlottende activa

204,1 5,3

Eigen vermogen Uitgestelde belastingen Financiële schulden Diverse verplichtingen

TOTAAL ACTIVA

209,4

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

63,1 18,2 124,8 3,3 209,4

Activa - Gebouwen: de vastgoedportefeuille van Cofinimmo France bestaat uit 32 zorginstellingen verspreid over Frankrijk die worden verhuurd aan Korian (22 instellingen) voor een resterende looptijd van 6,5 jaar en aan Méditer (10 instellingen) voor een resterende looptijd van 11,5 jaar. De reële waarde van de 32 instellingen werd op de aanschaffingsdatum (20.03.2008) geschat op € 204,1 miljoen. Verplichtingen - Uitgestelde belastingen: de uitgestelde belasting (€ 18,2 miljoen) stemt overeen met de huidige waarde van de exit taks die Cofinimmo France SA moet vereffenen bij het aannemen van het statuut van «Société d’Investissements Immobiliers Cotée» (SIIC ). Dit gebeurde op 23.01.2009. Goodwill - Voor Cofinimmo bedraagt het positieve verschil tussen de bedrijfscombinatiekost en haar aandeel in de reële waarde van het netto-actief van Cofinimmo France € 26,9 miljoen wat overeenstemt met de door Cofinimmo betaalde goodwill bij de acquisitie. Deze goodwill maakt minstens elk jaar het onderwerp uit van een «impairment» test uitgevoerd overeenkomstig norm IAS 36. De evolutie ervan wordt nader verklaard in Bijlage 18.

JAARVERSLAG 2008

95

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

96

Bijlage 5. Sectorinformatie Kantoren vertegenwoordigen 62,2% van het patrimonium, rusthuizen 22,2%, de Pubstone portefeuille 13,3% en de overige sectoren 2,3%. (x € 1 000)

Kantoren Kantoren Kantoren Kantoren Kantoren bedragen

Brussel CBD

Brussel Gedecentraliseerd

Brussel Antwerpen Periferie

Andere Regio’s

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

2007

Netto huurresultaat

64 182

61 433

45 986

45 220

11 224

14 229

4 158

7 856

9 580

9 047

Vastgoedresultaat na rechtstreekse vastgoedkosten

61 808

58 586

44 049

41 890

10 465

12 616

3 661

6 888

9 332

8 685

16 047

537

2 420

4 224

409

16 845

-322

-15 840

23 805

-23 549

-2 400

-5 046

-262

-4 271

1 814

-2 524

3 985

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

2007

2008

2007

148 222 221 938

50 534

53 897

367

319

RESULTATENREKENINGEN

Beheerkosten vastgoed Algemene kosten van de vennootschap Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financieel resultaat Belastingen NETTO RESULTAAT NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN) BALANS Activa Goodwill Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Activa bestemd voor eigen gebruik Activa bestemd voor verkoop Andere activa TOTAAL ACTIVA Eigen vermogen en Verplichtingen Eigen vermogen Eigen vermogen toe te kennen aan de aandeelhouders van de moedervennootschap Minderheidsbelangen Verplichtingen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

940 574 903 718 11 914

42 250

668 037 697 674 5 321

14 369

10 064

10 207

328

264

1 264

121 523 130 103 49

46

JAARVERSLAG 2008

97

Andere rusthuizen rusthuizen PuBstone PuBstone Niet-toegewezen bedragen



België

Frankrijk

België

Nederland

2008

2007

2008

2007

2008

2008

2007

2008

2007

6 397

4 962

17 968

9 360

12 374

17 520

3 015

9 487

1 529

6 279

4 991

17 787

9 178

12 336

17 422

2 972

9 232

1 529

8

-32

-1 856

1 119

2008

2007

77 315

86 754

10 372

13 010

2007

2 140 5 881

2008

856

-11 958

2007

2008

375 693 207 084

298 958

26 929 20 714

-896

2007

-1 428

2008

2007

98 156

88 904

245 086 238 412

TOTAAL

2008

192 371

147 335

-14 496

-11 245

-7 309

-5 459

-7 309

-5 459

5 755

35 296

-913

-4 214

-221

489

46 604

46 754

2007 156 651

-11 245

16

2007

2008 198 876

-14 496 -328

2008

2007

-973

-63 784

26 295

112 537

192 222 -37 571

-108 115

-37 571

-108 115

-9 710

-2 442

-9 710

-2 442

-5 288

152 209

-14 847

142 512

2008

2007

171 689

135 658

2008

2007

149 374 157 076

3 075 316 2 696 656

21 752 179

49 001

93 010

10 064

10 207

507 243 478

247 781

243 478

247 781

3 550 055 3 183 312 1 377 242 1 411 486 1 377 242 1 411 486 1 368 584 1 390 093 1 368 584 1 390 093 8 658

21 393

8 658

21 393

2 172 813 1 771 826 2 172 813 1 771 826 3 550 055 3 183 312

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

98

Bijlage 6. Huurinkomsten en met verhuur verbonden kosten (x € 1 000) 2008

2007

Huurinkomsten Bruto potentiële opbrengsten Leegstand Huurgelden(2)

200 237

160 791 (1)

-5 312

-7 712 (1)

194 925

153 079 (1)

Huurkortingen

-4 532

-4 747

Huurvoordelen

-1 257

-913

Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten TOTAAL Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

859

844

189 995

148 263

11 056

10 100

-2 143

-1 985

Met verhuur verbonden kosten Te betalen huur op gehuurde lokalen Waardeverminderingen op handelsvorderingen Terugnemingen waardeverminderingen op handelsvorderingen TOTAAL

-124 92

273

-2 175

-1 712

De Groep verhuurt haar vastgoedbeleggingen op grond van gewone huurovereenkomsten en van financiële leasings. Enkel de inkomsten gegenereerd door gewone huurovereenkomsten verschijnen onder huurinkomsten. Het bedrag vermeld onder «Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren» stemt overeen met het verschil in de verdisconteerde waarde van de toekomstige inflatiegekoppelde betalingen van de huurovereenkomsten met de Regie der Gebouwen voor het North Galaxy gebouw op het begin en het einde van het jaar. De terugneming via de resultatenrekeningen laat een graduele heropbouw van de bruto initiële waarde van het gebouw toe op het einde van de huurovereenkomst. Het betreft een recurrent niet-kas inkomstenitem. De variatie in de reële waarde van het North Galaxy gebouw zelf wordt bepaald door de onafhankelijke deskundige en wordt hernomen onder de rubriek «Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen». Het betreft een niet-recurrent item, daar het afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de toekomstige marktvoorwaarden. Totale huurinkomsten Wanneer een huurcontract geclassificeerd wordt als een financiële leasing, wordt verondersteld dat het gebouw vervreemd werd en dat de Groep in de plaats een financiële leasing vordering heeft. Ontvangen betalingen in het kader van een financiële leasing worden uitgesplitst in «kapitaal» en «interesten»: het kapitaalgedeelte wordt in de balans afgeboekt van de financiële leasing vordering aangehouden door de Groep; het interestgedeelte wordt in de resultatenrekeningen opgenomen. Bijgevolg gaan niet alle huurinkomsten door de resultatenrekeningen. Totaal inkomen gegenereerd uit de gebouwen van de Groep via gewone huurovereenkomsten en financiële leasing contracten (x € 1 000) 2008 189 995

2007 148 263

Interestinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten

3 245

10 049

Kapitaalinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten

76 217

2 660

269 457

160 972

Huurinkomsten van gewone huurovereenkomsten

TOTAAL

Totaal bedrag van de toekomstige minimum huurinkomsten m.b.t. de niet-opzegbare gewone huurovereenkomsten en de financiële leasing contracten in voege op 31.12 (x € 1 000) Op minder dan 1 jaar

2008

2007

219 075

184 715

545 692

456 463

Op meer dan 5 jaar

1 787 524

1 485 621

TOTAAL

2 552 291

2 126 799

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar

1 Herwerkt na publicatie van het Jaarverslag 2007. 2 Opbrengsten gewaarborgd door ontwikkelaars in plaats van huur inbegrepen.

Bijlage 7. Netto herdecoratiekosten (x € 1 000) Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur

2008

2007

-1 012

-1 891

Recuperatie van vastgoedkosten

952

750

TOTAAL

-60

-1 141

De recuperatie van vastgoedkosten omvat enkel de vergoedingen op huurschade.

Bijlage 8. Huurlasten en belastingen gedragen door de eigenaar op verhuurde gebouwen (x € 1 000) Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Doorfacturatie van huurlasten

2008

2007

38 636 17 829

38 809 16 481

20 807

22 328

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

-39 018

-39 037

Huurkosten gefactureerd aan de eigenaar

-17 887

-16 481

Belastingen

-21 131

-22 556

-382

-228

Doorfacturatie van belastingen

TOTAAL

De huurvoorwaarden voorzien gebruikelijk dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurder via door­facturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stelt echter dat bepaalde lasten of belastingen ten laste blijven van de eigenaar.

Bijlage 9. Technische kosten (x € 1 000) 2008

2007

Recurrente kosten

2 562

3 236

Onderhoud

2 168

2 911

394

325

Niet-recurrente kosten

44

256

Uitgaven met betrekking tot de verbetering van de installaties van de gebouwen

29

384

Verliezen door schadegevallen die gedekt worden door verzekeringscontracten

115

103

-100

-231

2 606

3 492

Verzekeringspremies

Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen voor verliezen door schadegevallen TOTAAL

Bijlage 10. Commerciële kosten (x € 1 000) Makelaarscommissies Marketingkosten met betrekking tot de gebouwen Technische expertisekosten TOTAAL

2008

2007

730

1 772

28

26

339

278

1 097

2 076

JAARVERSLAG 2008

99

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

100

Bijlage 11. Beheerkosten Beheerkosten worden opgedeeld in deze m.b.t. het beheer van de portefeuille en de andere. Beheerkosten vastgoed Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen beheerver­goedingen die gedeeltelijk de beheerkosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht. (x € 1 000) 2008

2007

Kantoorkosten

2 276

1 468

Informatica

1 020

457

Andere

1 256

1 011

Erelonen betaald aan derde partijen

2 886

2 389

Recurrente

2 113

1 230

Vastgoeddeskundigen

899

799

Advocaten

182

106

Andere Niet-recurrente Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties) Public relations, communicatie en advertenties

1 032

325

773

1 159

773

1 159

636

615

Personeelskosten

9 782

8 366

Bezoldigingen

7 766

6 457

Sociale zekerheid

1 359

1 349

657

560

Beheervergoedingen ontvangen van de huurders

-1 397

-1 789

Vergoedingen met betrekking tot de huurovereenkomsten

-1 292

-1 562

-105

-227

Pensioenen en andere uitkeringen

Vergoedingen voor bijkomende diensten Taksen en wettelijke kosten

192

72

Afschrijvingskosten op kantoormeubilair

121

124

14 496

11 245

TOTAAL

Algemene kosten van de vennootschap Deze kosten dekken de algemene kosten van de vennootschap als juridische beursgenoteerde entiteit die geniet van het Vastgoedbevak-statuut. Deze kosten worden opgelopen om volledige en continue informatie te verschaffen, om economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de Groep valt tevens onder deze categorie. (x € 1 000) Kantoorkosten Informatica Andere Erelonen betaald aan derde partijen Recurrent

2008

2007

312

346

54

120

258

226

1 297

306

358

306

Advocaten

53

40

Revisoren

227

190

78

76

Andere Niet-recurrent Public relations, communicatie en advertenties

939 794

733

Personeelskosten

3 551

2 889

Bezoldigingen

3 143

2 519

Sociale zekerheid

285

266

Pensioenen en andere uitkeringen

123

104

Taksen en heffingen

1 355

1 185

TOTAAL

7 309

5 459

De vaste honoraria van de Commissaris voor het onderzoek en de revisie van de statutaire en geconsolideerde rekeningen van Cofinimmo bedragen € 101 537 (zonder BTW). De honoraria van Deloitte & Partners voor de revisie van de statutaire rekeningen van de dochterondernemingen van Cofinimmo, alsook de wettelijke opdrachten van de Commissaris (bv. verslagen voor fusies), bedroegen € 25 700. De honoraria van de Groep Deloitte & Touche voor studie- of bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit, bedroegen € 248 723(1) voor het boekjaar en betreffen hoofdzakelijk de controle van economische en financiële gegevens met betrekking tot acquisitiedossiers zoals bedoeld in Artikel 133 § 7 van het Wetboek van Vennootschappen.

Bijlage 12. Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen (x € 1 000) 2008

2007

Netto opbrengst van vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten)

100 521

247 177

Reële waarde van de vervreemde activa

-92 253

-208 172

Terugneming van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen TOTAAL

-2 513

-3 709

5 755

35 296

De aftrek van 2,5% in de reële waarde, die overeenstemt met de toekomstige hypothetische transactiekosten, wordt rechtstreeks van het eigen vermogen gedebiteerd bij de acquisitie van gebouwen. Om de effectief gerealiseerde meerwaarde te kunnen berekenen, moet, bij hun verkoop, dit bedrag dus worden afgetrokken van het verschil tussen de bekomen prijs en de boekwaarde van deze gebouwen.

Bijlage 13. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (x € 1 000) 2008

2007

Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

27 912

50 142

Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-91 696

-23 847

TOTAAL

-63 784

26 295

De spreiding van de variatie in de reële waarde van de gebouwen wordt voorgesteld in Bijlage 21.

Bijlage 14. Financiële opbrengsten (x € 1 000) Interesten m.b.t. vorderingen financiële leasing Interesten bevat in de kost van de betrokken activa

2008

2007

2 701

10 049

141

Positieve wijziging in tijdswaarde van afgeleide financiële instrumenten Opbrengsten m.b.t. afgeleide financiële instrumenten

3 719 18 227

9 172

544

708

6 815

8 167

Interesten ontvangen op deposito’s

134

116

Andere

985

640

TOTAAL

29 547

32 571

Ontvangen interesten m.b.t. financiering van werken voor rekening van huurders Netto verkoopopbrengsten m.b.t. gerealiseerde vorderingen financiële leasing

Bijlage 15. Interestkosten (x € 1 000) 2008

2007

Nominale interesten op leningen

82 981

54 760

Bilaterale leningen - vlottende rente

50 285

22 713

Gesyndiceerde leningen - vlottende rente

13 336

8 843

Handelspapier - vlottende rente

13 849

16 824

254

1 407

Obligaties - vaste rente

5 257

4 973

Kosten afkomstig uit financiële indekkingsinstrumenten

3 211

0

Andere interestlasten

3 095

0

89 287

54 760

Investeringskredieten - vlottende of vaste rente

TOTAAL

De effectieve interestkost van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, bedraagt K€ 77 831, wat overeenstemt met een gemiddelde effectieve interestvoet op financiële schuld van 4,79%.

1 De overschrijding van de drempel zoals bedoeld in Artikel 133 § 5 van het Wetboek van Vennootschappen werd voorafgaandelijk goedgekeurd door het Auditcomité op 25.07.2008, conform Artikel 133 § 6.

JAARVERSLAG 2008

101

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

102

Bijlage 16. Andere financiële kosten (x € 1 000) Bankkosten en andere commissies Negatieve wijzigingen in tijdswaarde van afgeleide financiële instrumenten Gerealiseerde netto minwaarden op verkoop van financiële activa TOTAAL

2008

2007

2 092

2 496

43 833

12 886

2 450 48 375

15 382

2008

2007

Bijlage 17. Vennootschapsbelasting (x € 1 000) Moedervennootschap

1 089

807

Resultaat vóór belastingen

-25 571

136 357

Resultaat vrijgesteld van belasting dankzij het Vastgoedbevak-regime

-25 571

136 357

Belastbaar resultaat als gevolg van verworpen uitgaven

3 782

8 091

Belasting aan het tarief van 33,99%

1 286

2 750

-197

-1 943

Dochterondernemingen

4 991

1 534

TOTAAL

6 080

2 341

Andere

De verworpen uitgaven bevatten hoofdzakelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. De rubriek «Andere» omvat hoofdzakelijk de belastingen van de gefusioneerde dochterondernemingen. Dochterondernemingen genieten niet van het Vastgoedbevak-regime.

Bijlage 18. Goodwill Pubstone De verwerving in 2 fases (31.10.2007 en 27.11.2008) van 89,90% van de aandelen van Pubstone Group NV (voordien Express Properties NV) (zie pagina 31) leverde voor Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen de acquisitiekost en het aandeel van Cofinimmo in de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill is meer in het bijzonder het resultaat: • van het positieve verschil tussen de in de overeenkomst overeengekomen waarde die bij de acquisitie werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de registratierechten, zijnde respectievelijk 10,0% of 12,5% in België en 6,0% in Nederland); • en de uitgestelde belasting die overeenkomt met de theoretische hypothese die wordt opgelegd door de IAS/IFRS normen van een onmiddellijke verkoop van alle cafés op de afsluitingsdatum. Een belastingniveau van respectievelijk 34% en 25% voor de in België en Nederland gelegen activa werd toegepast op het verschil tussen de fiscale waarde van de activa en hun marktwaarde bij de aanschaffing. De goodwill variatie van Pubstone NV (België) en Pubstone Holding (Nederland) in 2008 wordt als volgt verklaard: • de Pubstone goodwill werd voorlopig vastgelegd op 31.12.2007 op basis van een 1ste raming van de reële waarde van het patrimonium van cafés door de vastgoeddeskundige. Deze heeft zijn expertisewerkzaamheden tijdens het 1ste kwartaal van 2008 voortgezet. De waardering op 31.03.2008 werd beschouwd als de definitieve waardering van de portefeuille bij de verwerving zodat de variatie van de reële waarde van de Pubstone portefeuille tussen 31.12.2007 en 31.03.2008, die wordt beschouwd als een aanpassing, rechtstreeks als goodwill werd geboekt en niet in de resultatenrekeningen. De inventaris- en de waarderingskosten van de inbreng werden op dezelfde wijze overgeboekt naar de goodwill naarmate ze tijdens het jaar 2008 werden geboekt. • de herstructurering van de subgroep Pubstone Group op 27.11.2008, zoals toegelicht in het Beheersverslag (zie pagina 31), had bovendien een positieve impact op de goodwill omdat Pubstone Group op 31.12.2008 voor 99,64% participeert in de goodwill van Pubstone NV, tegenover 90% op 31.12.2007. Cofinimmo France De verwerving van 100% van de aandelen van Cofinimmo France (voordien Medimur) op 20.03.2008 leverde voor Cofinimmo een goodwill op die afkomstig is uit het positieve verschil tussen de acquisitiekost en de reële waarde van het verworven netto-actief. Deze goodwill resulteert meer in het bijzonder uit het positieve verschil tussen de in de overeenkomst overeengekomen waarde die bij de acquisitie werd geboden voor de vastgoedactiva (tegenwaarde van de voor de aandelen betaalde prijs) en de reële waarde van deze vastgoedactiva (uitgedrukt na aftrek van de registratierechten, zijnde 6,2% in Frankrijk). De aanpassing van de goodwill van Cofinimmo France tijdens het boekjaar wordt verklaard door het feit dat de goodwill die werd vastgelegd bij de aanschaffing (hetzij K€ 24 050) voorlopig werd berekend op basis van een 1ste raming van de reële waarde van de rusthuizen door de vastgoedexpert. Deze heeft zijn expertisewerkzaamheden tijdens het 2de kwartaal van 2008 voortgezet. De waardering van 30.06.2008 werd beschouwd als de definitieve portefeuillewaardering bij de acquisitie zodat de variatie van de reële waarde van de portefeuille Cofinimmo France tussen 31.03.2008 en 30.06.2008, die wordt beschouwd als een aanpassing, rechtstreeks als goodwill werd geboekt en niet in de resultatenrekeningen.

(x € 1 000) Pubstone België

Pubstone Nederland

90 204

46 754

Variatie van de goodwill tijdens de periode

-1 570

-150

Variatie van de goodwill als gevolg van de herstructurering van Pubstone Group

10 977

OP 31.12

99 611

Cofinimmo France

TOTAAL

KOST OP 01.01 Bijkomende bedragen die gekoppeld zijn aan bedrijfscombinaties die tijdens het boekjaar werden gerealiseerd

136 958 24 050 2 879

24 050 1 159 10 977

46 604

26 929

173 144

WAARDEVERLIEZEN OP 01.01

1 300

Tijdens het boekjaar geboekte waardeverliezen OP 31.12

1 300

155

155

1 455

1 455

BOEKHOUDKUNDIGE WAARDE OP 01.01

88 904

46 754

OP 31.12

98 156

46 604

135 658 26 929

171 689

Waardeverminderingstest Aan het einde van het boekjaar 2008 werd de goodwill onderworpen aan een waardeverminderingstest (gerealiseerd op de groepen gebouwen waaraan de goodwill per land werd toegewezen) door de netto boekhoudkundige waarde van de groepen gebouwen (met andere woorden de reële waarde plus de 100% toegekende goodwill min de uitgestelde belastingen) met hun nutswaarde te vergelijken. Het resultaat van deze test (toegelicht in de onderstaande tabel) toont een waardevermindering van K€ 1 455 die moet worden geboekt op de goodwill van Pubstone België. Gebruikte hypotheses bij de berekening van de nutswaarde van Pubstone Er werd een extrapolatie opgemaakt van de toekomstige netto kasgeldstromen op 27 jaar die betrekking heeft op het operationeel resultaat en op de verkoop van gebouwen. Tijdens deze 27 jaar werd rekening gehouden met een verloopniveau dat gebaseerd is op de voorwaarden van het contract dat werd ondertekend met AB InBev. Er wordt van uitgegaan dat de vrijgekomen cafés allemaal verkocht worden. Op het 28ste jaar wordt een restwaarde berekend. De verkoopprijs en de restwaarde van de gebouwen zijn gebaseerd op de gemiddelde geïndexeerde waarde op 31.12.2008 per m² van het patrimonium zoals bepaald door de deskundige. Voor deze geldstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden. Het gebruikte actualiseringsniveau is 6,50%. De studie «Europe: Real Estate» van Goldman Sachs van 15.10.2008, pagina 19, legt een gemiddeld gewogen kapitaalkost vast van 6,27% voor een aantal Europese vastgoedondernemingen, waaronder Cofinimmo die volgens dezelfde studie een gemiddeld gewogen kapitaalkost van 6,43% heeft. Gebruikte hypotheses bij de berekening van de nutswaarde van Cofinimmo France Er werd een extrapolatie opgemaakt van de toekomstige netto kasgeldstromen op 27 jaar. Er wordt uitgegaan van de hypothese dat alle huurcontracten tijdens een periode van 27 jaar worden hernieuwd. Hoewel het model uitgaat van de hernieuwing van de huurcontracten gedurende 27 jaar, kan de huur bij deze hernieuwingen worden gewijzigd. Daarom bestaat de cashflow tot aan de gekende datum van de eerste hernieuwing van het huurcontract uit de geïndexeerde huidige huur. Na deze datum is de cashflow die in aanmerking wordt genomen, de geïndexeerde aanvaardbare huur. De aanvaardbare huurgelden zijn de door de expert geraamde huurgelden die worden opgenomen in zijn portefeuillewaardering op 31.12.2008. Op het 28ste jaar wordt een restwaarde per gebouw berekend. Voor deze geldstromen werd een indexering van 2% per jaar weerhouden. Het gebruikte actualiseringsniveau is 6,50%. (x € 1 000) Goodwill

Netto boekhoud-­ waarde

Nutswaarde

Waardevermindering

Pubstone België

99 611

343 688

342 233

-1 455

Pubstone Nederland

46 604

195 977

195 977

0

Cofinimmo France

26 929

227 417

227 417

0

173 144

767 082

765 627

-1 455

Groep gebouwen

TOTAAL





Gevoeligheidsanalyse van de nutswaarde bij een schommeling van 0,10% van de 2 belangrijkste variabelen van de waardeverminderingstest (in %) Groep gebouwen

Schommeling van de inflatie met 0,10%

Schommeling van het actualiseringsniveau met 0,10%

Pubstone België

1,31

0,67

Pubstone Nederland

1,28

0,69

Cofinimmo France

1,24

0,55

JAARVERSLAG 2008

103

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

104

Bijlage 19. Vastgoedbeleggingen (x € 1 000) OP 01.01 Kapitaaluitgaven Aankopen Overdrachten van/(naar) Projectontwikkelingen Overdrachten van/(naar) Activa bestemd voor verkoop Verkoop/Afstand (reële waarde van de verkochte/afgestane activa) Terugnemingen overgedragen huren Stijging/(Daling) van de reële waarde(1) OP 31.12

2008

2007

2 696 656

2 103 988

43 819

36 966

481 846

577 295

39 784

8 881

-507

-56 267

-140 259

-576

11 056

10 100

-57 079

16 269

3 075 316

2 696 656

Vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen reële waarde, gebruik makend van het model van reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden verhandeld tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in 2 fases. In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elke eigendom op basis van de verdisconteerde waarde van de toekomstige netto huurinkomsten. Het gebruikte discontotarief hangt voornamelijk af van de in de vastgoedinvesteringsmarkt gehanteerde kapitalisatierentevoeten die rekening houden met de locatie van het goed, de kwaliteit van de gebouwen en van de huurder op de datum van de waardering. De toekomstige huurgelden komen neer op de contractuele huurinkomsten over de periode van de geldende huurovereenkomst en aanvaardbare en redelijke hypotheses wat betreft de huurinkomsten van toekomstige huurovereenkomsten, in het licht van de huidige voorwaarden. Deze waarde stemt overeen met de prijs die een derde partij investeerder (of hypothetische koper) zou betalen om het goed te verwerven met als doel te genieten van de huurinkomsten en een rendement op zijn investering te genereren. In een tweede fase hebben de deskundigen op de investeringswaarde van de vastgoedportfolio van de Vastgoedbevak een geschat bedrag voor transactiekosten ingehouden die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten wordt dan de reële waarde volgens de betekenis van de norm IAS 40. In België is de overdracht van eigendom van vastgoed onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste 2 elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende: • verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,5% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest, 10% voor goederen gelegen in het Vlaams Gewest; • verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 5,0 tot 8,0% volgens de Gewesten; • erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 0,2%; • verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bv. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten; • inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten; • verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten; • fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz. Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtsrechten van 0 tot 12,5%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond. In januari 2006 werd aan alle deskundigen(2) die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische Vastgoedbevaks gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van Vastgoedbevaks te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan € 2,5 miljoen en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven), hebben de deskundigen, op basis van een representatief staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaal bedrag van € 6,0 miljard, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,5%. Dit percentage wordt jaarlijks herzien en, indien nodig, aangepast per schijf van 0,5%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan € 2,5 miljoen, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 10,0 tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen gelegen zijn.

1 Bijlage 21 geeft de reconciliatie van de totale variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen weer. 2 Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, Winssinger & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux.

Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investeringswaarde € 45,5 miljoen. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen: «Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen». De aftrek van 2,5% werd toegepast bij de latere acquisities van gebouwen. Op 31.12.2008 bedraagt de rubriek € 65,78 miljoen of € 6,04 per gewoon aandeel, rekening houdend met deze acquisities en de variatie van de investeringswaarde tijdens het boekjaar. Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde ten opzichte van de investeringswaarde gerealiseerd bij de uitgevoerde verkopen van activa sinds de overgang naar het stelsel van Vastgoedbevak in 1996, 11,48% bedroeg. Sinds deze wijziging heeft Cofinimmo 80 activa verkocht voor een totaal bedrag van € 1 079 miljoen. Deze meerwaarde zou 14,03% bedragen hebben indien de aftrek van 2,5% reeds sinds 1996 werd geboekt. De mutatierechten toegepast op de gebouwen gelegen in Frankrijk en Nederland bedragen respectievelijk 6,2% en 6,0%. Op 21.04.2005 droeg de Cofinimmo Groep aan Fortis Bank NV de volledige toekomstige huren over uit het huurcontract van 18 jaar dat werd ondertekend met de Regie der Gebouwen voor het gebouw North Galaxy waarvan het de volle eigenaar is. Op 22.12.2008 verkocht de Cofinimmo Groep aan een dochteronderneming van de Société Générale Groep de vruchtgebruikvergoedingen van een initiële duur van 15 jaar die verschuldigd zijn door de Europese Commissie voor de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen die Cofinimmo in Brussel bezit. Het vruchtgebruik van deze 3 laatste gebouwen loopt ten einde tussen december 2020 en april 2022. Cofinimmo blijft er naakte eigenaar van en het indexeringsgedeelte van het gebouw Luxemburg 40 werd niet overgedragen. Het huurcontract voor het North Galaxy gebouw en het vruchtgebruik op de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen vallen niet onder de financiële leasing contracten. De reële waarde van deze gebouwen na de overdracht van hun huurinkomsten of hun vruchtgebruikvergoedingen komt overeen met het verschil tussen de marktwaarde, de toekomstige huurinkomsten of vergoedingen inbegrepen (hierna bruto waarde), en de geactualiseerde waarde van de overgedragen toekomstige huurinkomsten of vergoedingen. Krachtens Artikel 1690 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek zou een derde die het North Galaxy gebouw wenst te kopen, tot aan het einde van de huurovereenkomst geen aanspraak kunnen maken op huurinkomsten. Op dezelfde wijze zou hij in het geval van de gebouwen Wet 56, Luxemburg 40 en Everegreen tot het einde van het recht op vruchtgebruik geen aanspraak kunnen maken op de vergoedingen. Hoewel dit niet voorzien of verboden is onder IAS 40 laat de tegenboeking van de bruto waarde van de gebouwen van de (resterende) waarde van de overgedragen toekomstige vergoedingen volgens de Raad van Bestuur van Cofinimmo toe een exacte en getrouwe voorstelling te geven van de waarde van de gebouwen in de geconsolideerde balans, die overeenkomt met de raming van de gebouwen door de onafhankelijke expert, zoals vereist door Artikel 56 § 1 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995. Bijlage 20. Projectontwikkelingen (x € 1 000) 2008

2007

93 010

41 765

Investeringen

5 755

11 172

Aankopen

3 800

45 310

-39 784

-8 881

OP 01.01

Overdracht van/(naar) Vastgoedbeleggingen Overdracht van Activa bestemd voor verkoop naar Projectontwikkelingen - grondreserve Verkoop/Afstand (reële waarde van de verkochte/afgestane activa)

1 250 -7 672

Stijging/(Daling) van de reële waarde

-6 108

2 394

OP 31.12

49 001

93 010

Bijlage 21. Ventilatie van de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (x € 1 000) 2008

2007

Vastgoedbeleggingen

-57 079

26 369

Projectontwikkelingen

-6 108

2 394

Activa bestemd voor eigen gebruik

-147

134

Andere

-450

-2 602

TOTAAL

-63 784

26 295

Deze rubriek omvat de variatie van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en de andere gebouwen. De totale portefeuille werd op 31.12.2008 door de deskundigen gewaardeerd op basis van een kapitalisatierentevoet van 6,88% toegepast op de contractuele huren vermeerderd met de geschatte huurwaarde van de leegstaande gebouwen (zie Verslag van de vastgoeddeskundige pagina 78). Een variatie van 0,10% van deze kapitalisatierentevoet zou een variatie van de totale portefeuillewaarde van € 46 miljoen met zich meebrengen.

JAARVERSLAG 2008

105

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

106

Bijlage 22. Immateriële vaste activa en Andere materiële vaste activa (x € 1 000) Immateriële vaste activa

OP 01.01 Acquisities van het boekjaar

Andere materiële vaste activa

2008

2007

2008

2007

1 535

517

980

1 400

855

1 128

230

725

230

673

Installaties, machines en uitrusting

52

Meubilair en kantoormateriaal Informaticasoftware

855

1 128

550

110

Overboeking van optie op grond naar Projectontwikkelingen Afschrijvingen van het boekjaar

-820 268

325

268

273

942

980

Installaties, machines en uitrusting

52

Meubilair en kantoormateriaal Informaticasoftware OP 31.12

550

110

1 840

1 535

Het gebruikte afschrijvingspercentage hangt af van de economische levensduur: 10 tot 33% - Restwaarde: 0%. Bijlage 23. Vorderingen financiële leasing De Groep heeft financiële leasing contracten afgesloten m.b.t. bepaalde gebouwen, waaronder het Gerechtsgebouw van Antwerpen, voor respectievelijk 36 jaar. De Groep heeft eveneens aan bepaalde huurders financieringen toegestaan verbonden aan inrichtingswerken. Ook erfpachtrechten op bepaalde gebouwen werden overgedragen. De gemiddelde impliciete rentevoet van deze financiële leasing contracten bedraagt 5,45% per jaar (2007: 5,06%). Tijdens het boekjaar 2008 werden voorwaardelijke huurgelden geboekt in de opbrengsten van de periode voor een bedrag van € 0,07 miljoen (2007: € 0,05 miljoen). (x € 1 000) Op minder dan 1 jaar

Minimale betalingen krachtens verhuring

2007 97 821

31 568

19 596

235 015

151 782

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar Op meer dan 5 jaar

2008 18 212

284 795

269 198

-172 444

-120 009

Huidige waarde van de minimale betalingen krachtens verhuring

112 351

149 189

Langlopende financiële leasing vorderingen

108 181

73 224

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar

39 358

33 869

Op meer dan 5 jaar

68 823

39 355

4 170

75 965

Niet verworven financiële opbrengsten

Kortlopende financiële leasing vorderingen

De marktwaarde van de financiële leasing vorderingen op 31.12.2008 wordt geschat op € 123,46 miljoen. Bijlage 24. Afgeleide financiële instrumenten Het financieel risicobeleid van Cofinimmo is uiteengezet op pagina 93 van het Jaarverslag 2008. Kasstroomindekking (x € 1 000) Optie

Uitoefenprijs

Jaarlijks bedrag

2009

CAP gekocht

4,85%

425 000

2009

CAP gekocht

4,00%

600 000

2010-2011

CAP gekocht

4,85%

725 000

2010

CAP gekocht

4,25%

800 000

2011

CAP gekocht

4,25%

500 000

Periode

2012-2013

CAP gekocht

4,85%

850 000

2012

CAP gekocht

4,00%

375 000

2013

CAP gekocht

4,00%

375 000

2014-2015

CAP gekocht

4,85%

425 000

2009

FLOOR verkocht

4,25%

425 000

2009

FLOOR verkocht

3,25%

600 000 1 200 000

2010

FLOOR verkocht

3,25%

2011

FLOOR verkocht

3,25%

900 000

2012-2013

FLOOR verkocht

3,25%

1 025 000

2014-2015

FLOOR verkocht

3,25%

425 000

Afgeleide

Vaste rentevoet

Jaarlijks bedrag

Interest Rate Swap

3,65%

500 000

PERIODE 2009

Cofinimmo voorziet om tijdens de jaren 2009 tot 2015 een patrimonium te behouden dat gedeeltelijk met schuld gefinancierd wordt, zodat zij een rentestroom verschuldigd zal zijn. Deze rentestroom wordt ingedekt door de hierboven beschreven afgeleide financiële instrumenten. Cofinimmo NV heeft eveneens een Interest Rate Swap afgesloten ter indekking van het risico van de variatie van de netto cashflow verbonden aan de verkoop van toekomstige vorderingen: een Declining Balance Interest Rate Swap voor een initieel notioneel bedrag van € 30,8 miljoen, aan een vaste rentevoet van 4,8002% tegen Euribor 1 maand voor een periode van 36 jaar die start in december 2008. Indekking van reële waarde Cofinimmo Luxembourg heeft een Interest Rate Swap contract afgesloten tegen Euribor 3 maand met betrekking tot de obligatielening van € 100 miljoen (aan 5,25%) die zij heeft uitgegeven, met vervaldatum op 15.07.2014. Trading De Groep sloot verschillende Cancellable Interest Rate Swaps af. Deze instrumenten, die in trading worden geboekt, zijn een combinatie van een klassieke IRS en de verkoop door Cofinimmo van een optie voor de bank om deze Swap te annuleren vanaf een bepaalde datum. De verkoop van deze optie liet toe de gegarandeerde vaste rentevoet over de periode lopende tot de eerste annulatiedatum te doen dalen.

Periode

Optie

Uitoefenprijs

Jaarlijks bedrag (x e 1 000)

Eerste optie

Periodiciteit van de optie

2009-2018

Cancellable IRS

4,10%

140 000

15.10.2011

Jaarlijks

2009-2013

Cancellable IRS

4,03%

100 000

15.01.2009

Halfjaarlijks

2009-2013

Cancellable IRS

3,55%

200 000

15.03.2009

3/4 halfjaarlijks en 1/4 maandelijks

Cofinimmo sloot eveneens een Basis Swap af waarmee ze de Euribor 1 maand verhoogd met 0,60% kan ruilen tegen de Euribor 3 maand voor de periode december 2008 tot februari 2009 voor een bedrag van € 80 miljoen. Reële waarde van de indekkingsinstrumenten (x € 1 000) 31.12.2008 Activa

31.12.2008 Passiva

31.12.2007 Activa

31.12.2007 Passiva

Kasstroomindekking CAP opties gekocht

13 389

34 115

FLOOR opties verkocht

39 943

Interest Rate Swap

11 969

10 581 9 245

855

Indekking van reële waarde Interest Rate Swap

5 618

1 004

Trading Interest Rate Swap TOTAAL

41

22 473

208

19 049

74 385

43 568

12 440

Lang- en kortlopende onderdelen van de reële waarde van de indekkingsinstrumenten (x € 1 000) 31.12.2008 Activa

31.12.2008 Passiva

31.12.2007 Activa

31.12.2007 Passiva

Langlopende

18 997

29 372

31 875

11 585

Kortlopende

52

45 013

11 693

855

19 049

74 385

43 568

12 440

TOTAAL

Op de afsluitingsdatum omvatte het eigen vermogen het effectieve deel van de variatie van de reële waarde van de financiële activa en passiva die betrekking hebben op de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking. Effectief deel van de variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking (x € 1 000) OP 01.01 Variaties in het effectieve deel van de variaties van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten Overdracht naar de resultatenrekeningen van de intrinsieke waarde van de actieve afgeleide financiële instrumenten gedurende de periode OP 31.12

2008

2007

22 943

10 548

-63 166

9 382

9 535

3 013

-30 687

22 943

JAARVERSLAG 2008

107

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

108

Niet-effectief deel van de variatie van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking (x € 1 000) OP 01.01 Variaties in het niet-effectieve deel van de variaties van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten OP 31.12

2008 8 668

10 612

-16 503

-1 944

-7 835

8 668

2007

Bijlage 25. Activa bestemd voor verkoop (x € 1 000) OP 01.01 Overdracht van Vastgoedbeleggingen

2008

2007

0

151 004

507

56 843

Overdracht naar Projectontwikkelingen - grondreserve

-1 250

Verkoop van activa tijdens het boekjaar

-206 597 507

0

2008

2007

Gedurende het boekjaar

1 970

1 938

Na het boekjaar en vóór 5 jaar

1 848

3 818

OP 31.12

Bijlage 26. Gewone huurcontracten (x € 1 000) Verplichtingen verbonden aan niet-opzegbare gewone huurcontracten Quota huur ten laste genomen of te nemen (waarvan 50% ten laste van een derde)

Het betreft de verhuring van het gebouw Victoria Regina gelegen te Brussel. Het huurcontract loopt ten einde op 13.11.2009 en is niet hernieuwbaar.

Bijlage 27. Kortlopende handelsvorderingen (x € 1 000) 2008

2007

Verlopen bruto handelsvorderingen

8 378

6 314

Niet-verlopen bruto handelsvorderingen

9 455

4 520

Dubieuze vorderingen

1 261

235

Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (-)

-1 261

-1 317

TOTAAL

17 833

9 752

Bruto handelsvorderingen

De ontvangen huurgaranties bedragen K€ 3 481 (2007: K€ 2 423). De Groep heeft een netto kost erkend van K€ 33 (2007: K€ 273) voor de waardevermindering op haar handelsvorderingen gedurende het boekjaar 2008. De Raad van Bestuur schat dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert. Voorzieningen voor dubieuze vorderingen (x € 1 000) 2008 OP 01.01

1 317

Voorzieningen verbonden aan acquisities(1) Aanwending

-89 125

OP 31.12

672 954

Voorzieningen aangelegd ten laste van de resultatenrekeningen Provisieovernames geboekt in de resultatenrekeningen

2007

-36

-92

-273

1 261

1 317

1 Het betreft voorzieningen voor dubieuze vorderingen aangelegd door AB InBev en overgenomen door Cofinimmo bij de verwerving van de portefeuille van Pubstone NV. Deze voorzieningen werden dus niet opgenomen in de resultatenrekeningen. Bovendien zijn ze ingedekt door een waarborg van AB InBev ten gunste van Cofinimmo.

Bijlage 28. Belastingvorderingen en andere vlottende activa (x € 1 000) 2008

2007

Belasting op toegevoegde waarde

23 027

11 776

Inkomstenbelastingen

14 086

1 836

Vastgoedkosten door te rekenen aan huurders

5 068

5 569

Andere

5 408

3 974

TOTAAL

47 589

23 155

Bijlage 29. Overlopende rekeningen - Activa (x € 1 000) 2008

2007

Gratuïteiten en voordelen verleend aan huurders te spreiden over de vaste duurtijd van de huurovereenkomst

3 500

5 145

Voorafbetaalde vastgoedkosten

8 834

6 714

Over te dragen interesten en andere financiële lasten

6 032

5 221

18 366

17 080

TOTAAL

Bijlage 30. Kapitaal en uitgiftepremies Gewone aandelen (in aantal)

Converteerbare bevoorrechte aandelen

2008

2007

2008

2007

1 499 766

1 499 766

1 499 766

1 499 766

Aantal aandelen (A) 10 615 398

10 183 788

Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng

495 591

37 406

Kapitaalverhoging uit fusies met dochterondernemingen

233 556

452 518

11 344 545

10 615 398

OP 01.01

Annulering van aangehouden eigen aandelen

-58 314

OP 31.12 Eigen aandelen aangehouden door de Groep (B) OP 01.01

705 963

311 759

Kapitaalverhoging uit fusies met dochterondernemingen

233 556

452 518

-582 643

(Verkoop)/Aankoop eigen aandelen - netto Eliminatie van aangehouden eigen aandelen

-58 314 356 876

OP 31.12

705 963

Aantal aandelen in omloop (A-B) OP 01.01

9 909 435

9 872 029

1 499 766

1 499 766

OP 31.12

10 987 669

9 909 435

1 499 766

1 499 766

Gewone aandelen (x € 1 000)

Converteerbare bevoorrechte aandelen

TOTAAL

2008

2007

2008

2007

2008

2007

79 974

79 974

608 389

606 394

26 574

1 995

Kapitaal 528 415

526 420

Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng

26 574

1 995

Verkoop/(Aankoop) eigen aandelen - netto

34 250

OP 01.01

OP 31.12

34 250

589 239

528 415

79 974

79 974

669 213

608 389

79 085

79 085

360 221

357 216

36 667

3 005

Uitgiftepremies 281 136

278 131

Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng

36 667

3 005

Verkoop/(Aankoop) eigen aandelen - netto

45 078

OP 01.01

OP 31.12

362 881

45 078 281 136

79 085

79 085

441 966

360 221

Aandelencategorieën De Groep heeft 2 aandelencategorieën uitgegeven: Gewone aandelen: de houders van gewone aandelen ontvangen gedeclareerde dividenden en hebben recht op één stem per aandeel op de Algemene Vergaderingen van de onderneming. De nominale waarde van elk gewoon aandeel bedroeg € 53,33 vóór de vernietiging van 58 314 gewone Cofinimmo aandelen op 31.12.2007 en daarna € 53,62. De gewone aandelen zijn genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en Paris.

JAARVERSLAG 2008

109

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

110

Converteerbare bevoorrechte aandelen: de bevoorrechte aandelen werden uitgegeven in 2 verschillende series die beide de volgende belangrijkste kenmerken vertonen: • prioritair recht op een jaarlijks vast bruto dividend van € 6,37 per aandeel, begrensd op dit bedrag en niet cumulatief; • prioritair recht, ingeval van liquidatie, op een verdeling gelijk aan de uitgifteprijs, begrensd op dit bedrag; • optie voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen te converteren in gewone aandelen vanaf de 5de verjaardag van hun uitgiftedatum (01.05.2009), in de verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel; • optie voor een derde partij aangeduid door Cofinimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen terug te kopen in geldmiddelen aan hun uitgifteprijs, vanaf de 15de verjaardag vanaf hun uitgifte; • de bevoorrechte aandelen zijn nominatief, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen. De eerste serie van bevoorrechte aandelen werd uitgegeven aan € 107,89 en de tweede aan € 104,40 per aandeel. De nominale waarde van beide series is € 53,33 per aandeel. Aandelen in bezit van de Groep: op 31.12.2008 bezat de Groep 356 876 gewone Cofinimmo aandelen, die allemaal eigendom waren van Cofinimmo zelf (31.12.2007: 705 963, waarvan 672 293 eigendom van Cofinimmo zelf en 33 670 van de dochterondernemingen van de Groep). Toegestaan kapitaal De Algemene Vergadering heeft op 08.04.2005 de Raad van Bestuur toegestaan om kapitaalverhogingen door te voeren voor een bedrag van € 600 000 000 tot 24.05.2010. Op 31.12.2008 maakte de Raad van Bestuur gebruik van deze machtiging voor een totaal bedrag van € 28 568 451, waarvan € 26 573 589 in 2008. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt dus € 571 431 549 op deze datum. Dit maatschappelijk kapitaal wordt bepaald op basis van de nominale waarde van de gewone en bevoorrechte aandelen die vóór 31.12.2007 € 53,33 per aandeel bedraagt en daarna € 53,62 voor de gewone aandelen.

Bijlage 31. Resultaat per aandeel De berekening van het resultaat per aandeel op de afsluitingsdatum is gebaseerd op het netto courant resultaat/netto resultaat toewijsbaar aan de gewone aandeelhouders van K€ 46 471 (2007: K€ 80 939)/K€ -14 847 (2007: K€ 14 152) en op het aantal uitstaande gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode afgesloten op 31.12.2008 van 10 884 287 (2007: 9 872 029). (x € 1 000) 2008

2007

Netto courant resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen

46 471

80 939

Netto courant resultaat van het boekjaar

56 371

90 719

9 554

9 554

Preferent dividend - Voorstel Minderheidsbelangen Netto resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen Netto resultaat van het boekjaar Preferent dividend - Voorstel Minderheidsbelangen

346

226

-14 847

142 512

-5 288

152 209

9 554

9 554

5

143

Aantal gewone aandelen (in aantal) Gewone aandelen uitgegeven op 01.01

2008

2007

10 615 398

10 183 788

Gewone aandelen uitgegeven op 27.04.2007

452 518

Gewone aandelen uitgegeven op 26.07.2007

37 406

Gewone aandelen uitgegeven op 21.01.2008

235 576

Gewone aandelen uitgegeven op 20.03.2008

493 571

Annulering van aangehouden gewone eigen aandelen Eliminatie van aangehouden gewone eigen aandelen Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12

-58 314 -356 876

-705 963

10 987 669

9 909 435

Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12 die niet deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

-107 884

-37 406

Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12 die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

10 879 785

9 872 029

Aantal gewone aandelen die in januari 2009 op de beurs verkocht werden die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode Aantal gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

4 502 10 884 287

9 872 029

2008

2007

Resultaten per aandeel (in €) Netto courant resultaat per gewoon aandeel Netto resultaat per gewoon aandeel

4,27

8,20

-1,36

14,44

Verwaterde resultaten per gewoon aandeel De berekening van de verwaterde resultaten per gewoon aandeel is niet relevant aangezien enerzijds bevoorrechte aandelen niet kunnen worden geconverteerd in gewone aandelen vóór 2009, en anderzijds het dividend van bevoorrechte aandelen begrensd is (zie pagina 133). Echter, ter informatie, zonder de impact van de IAS 39 norm en de niet-recurrente elementen, bedraagt het niet-verwaterde netto courant resultaat per gewoon aandeel voor 2008 € 7,56. Op dezelfde basis, bedraagt het verwaterde netto courant resultaat per gewoon aandeel van het boekjaar 2008 € 7,42. Het verwaterde netto resultaat per aandeel berekend pro forma bedraagt € -0,43 (31.12.2007: € 13,37).

Bijlage 32. Dividend per aandeel(1) (in €) Betaald in 2008 Betaald in 2007 Bruto dividend toewijsbaar aan gewone aandeelhouders

76 769 167,25

72 323 692,80

Bruto dividend per gewoon aandeel

7,75

7,40

Netto dividend per gewoon aandeel

6,5875

6,2900

9 553 509,42

9 553 509,42

Bruto dividend toewijsbaar aan bevoorrechte aandeelhouders Bruto dividend per bevoorrecht aandeel

6,37

6,37

Netto dividend per bevoorrecht aandeel

5,4145

5,4145

Op de Gewone Algemene Vergadering van 24.04.2009 zal voor het boekjaar 2008 een bruto dividend voor gewone aandelen van € 7,80 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel: € 6,63), of een totale dividenduitkering van € 84 897 438,60. Het aantal gewone aandelen dat recht heeft op het dividend betreffende boekjaar 2008 bedraagt 10 884 287. Er dient te worden opgemerkt dat de dochterondernemingen van de Cofinimmo Groep op 31.12.2008, in tegenstelling tot op 31.12.2007, geen gewone Cofinimmo aandelen meer bezitten. De Raad van Bestuur stelt voor om het recht op het dividend voor het boekjaar 2008 van 330 544 eigen gewone aandelen die eigendom zijn van Cofinimmo NV te annuleren en om het recht op dividend van de overige 21 830 eigen gewone aandelen die nog eigendom zijn van Cofinimmo in het kader van haar aandelenoptieplan op te schorten. Op de Gewone Algemene Vergadering van 24.04.2009 zal voor het boekjaar 2008 een bruto dividend voor bevoorrechte aandelen van € 6,37 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel € 5,4145), of een totale dividenduitkering van € 9 553 509,42.

Bijlage 33. Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten (x € 1 000) 2008

2007

Afgeleide financiële instrumenten

-30 687

22 943

TOTAAL

-30 687

22 943

Deze reserve bevat het effectieve deel van de cumulatieve netto variatie in reële waarde van de kasstroomindekkingsinstrumenten waar de ingedekte transactie nog niet is voorgekomen.

Bijlage 34. Voorzieningen (x € 1 000) OP 01.01

2008

2007

9 637

15 910

Voorzieningen afkomstig van nieuwe geconsolideerde filialen Aangelegde voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen

194 6 231 -130

-2 569

Terugnemingen van voorzieningen in de resultatenrekeningen

-3 863

-3 898

OP 31.12

11 875

9 637

Aanwendingen

Er worden voorzieningen aangelegd die overeenstemmen met een evenredig bedrag van de kost van de werken waartoe de Groep zich verbonden heeft in verschillende gebouwen. Bovendien heeft de Groep voorzieningen aangelegd om te kunnen inspelen op potentiële verbintenissen ten aanzien van huurders of derden. De aangelegde voorzieningen stemmen overeen met de beste schatting van aanwending van middelen die de Raad van Bestuur waarschijnlijk acht.

1 Op basis van het resultaat van de moedervennootschap.

JAARVERSLAG 2008

111

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

112

Bijlage 35. Financiële schulden (x € 1 000) 2008

2007

1 800 604

1 529 053

TOTAAL

1 800 604

1 531 476

Langlopende

1 579 760

1 149 889

Kortlopende

220 844

381 587

1 800 604

1 531 476

2008

2007

Bilaterale leningen - vlottende rente

941 010

723 470

Gesyndiceerde leningen - vlottende rente

490 000

290 000

35 000

35 000

105 618

98 996

Interestdragende leningen Andere

TOTAAL

2 423

Interestdragende leningen (x € 1 000) Langlopende

Handelspapier - vlottende rente Obligaties - vaste rente Andere - vlottende of vaste rente SUBTOTAAL

8 132 1 579 760

1 147 466

Kortlopende Bilaterale leningen - vlottende rente 215 860

365 745

Voorschotten op rekening courant - vlottende rente

3 172

14 522

Andere - vlottende of vaste rente

1 812

1 320

220 844

381 587

1 800 604

1 529 053

Handelspapier - vlottende rente

SUBTOTAAL TOTAAL

Maturiteit van de langlopende leningen (x € 1 000) 2008

2007

Tussen 1 en 2 jaar

432 082

63 470

Tussen 2 en 5 jaar

674 006

465 000

Meer dan 5 jaar

473 672

618 996

2008 1 694 985

2007 1 428 738

105 618

100 315

2008

2007

Spreiding tussen (lang- en kortlopende) leningen aan vlottende en vaste rente (x € 1 000) Leningen aan vlottende rente Leningen aan vaste rente

De obligaties uitgegeven aan vaste rente werden onmiddellijk geconverteerd naar vlottende rente. Langlopende niet-gebruikte kredietfaciliteiten (x € 1 000) Vervallend binnen het jaar Vervallend na één jaar

66 667 305 556

502 000

Bijlage 36. Andere financiële verplichtingen (x € 1 000) Afgeleide financiële instrumenten

2008

2007

74 385

12 440

Andere(1)

3 480

TOTAAL

77 865

12 440

Langlopende

32 852

11 585

Kortlopende

45 013

855

TOTAAL

77 865

12 440

1 Het betreft hoofdzakelijk netto bedrijfskapitaal en ontvangen waarborgen in cash vanwege de huurders.

Bijlage 37. Handelsschulden en andere kortlopende schulden (x € 1 000) 2008

2007

Exit taks

13 100

12 216

Andere

34 411

33 600

Leveranciers

26 578

19 117

Stedenbouwkundige kosten

612

3 146

Dividendcoupons

640

1 694

Voorzieningen voor voorheffingen en taksen Dividendcoupons Pubstone

4 470 543

Schulden t.o.v. de minderheidsaandeelhouders van Pubstone NV (kapitaalvermindering en dividendcoupon) Diverse

9 643 1 568

Belastingen, sociale lasten en bezoldigingen

22 608

7 911

Belastingen

21 318

6 930

Sociale lasten

452

282

Schulden m.b.t. bezoldigingen

838

TOTAAL

70 119

699 53 727(1)

Bijlage 38. Overlopende rekeningen - Passiva (x € 1 000) 2008

2007

Op voorhand ontvangen huurinkomsten

35 447

23 585

Verlopen niet-vervallen interesten en andere financiële kosten

20 699

7 578

Andere

4 025

3 185

TOTAAL

60 171

34 348

Bijlage 39. Buitenbalans rechten en verplichtingen Huur/Verhuur • Cofinimmo heeft het gebouw Tour Victoria Regina gehuurd van LURI voor een periode die aanvangt op 01.01.2000 en eindigt op 13.11.2009. Bepaalde renovatiekosten vallen ten laste van Cofinimmo, 50% van de in het kader van deze operatie overeengekomen verbintenissen vallen ten laste van een derde. Dit goed wordt onderverhuurd aan de Regie der Gebouwen en wordt betrokken door de Federale Politie. Cofinimmo verwierf aldus een dekking van het saldo van haar verplichtingen dat op 31.12.2008 € 1,7 miljoen bedroeg. • In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het North Galaxy gebouw, werden onder bepaalde voorwaarden de aandelen van Galaxy Properties NV evenals een deposito van € 1,0 miljoen in pand gegeven ten voordele van een bank voor de onderhouds- en verzekeringskosten ten laste van de eigenaar. • In het kader van haar huurcontracten ontvangt Cofinimmo een huurwaarborg (ofwel in contanten, ofwel in bankgarantie), waarvan het bedrag over het algemeen 6 maanden huur vertegenwoordigt. Werken • In het kader van de bouwwerken van het Egmont II gebouw die eind 2006 werden beëindigd, blijft Cofinimmo een bankwaarborg verschuldigd ten voordele van de Regie der Gebouwen om de goede uitvoering van de werken tot aan de definitieve oplevering te waarborgen. • In het kader van de bouw van het North Galaxy gebouw heeft de tijdelijke vennootschap van aannemers een waarborg tot het goed ten einde brengen van de werken ten gunste van Cofinimmo uitgegeven. • In het kader van de renovatiewerken van de gebouwen Everegreen, Wet 56 en Luxemburg 40, heeft Cofinimmo de uitgifte van 3 bankgaranties ten voordele van de Europese Commissie bekomen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan hun definitieve oplevering. • In het kader van de bouwwerken van de nieuwe brandweerkazerne van Antwerpen heeft Cofinimmo de uitgifte van een bankgarantie verkregen ten voordele van de Stad Antwerpen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan de definitieve oplevering voorzien eind 2009. Aankopen/Verkopen • Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om de aandelen van Leopold Basement NV te verwerven (onder voorbehoud van het verkrijgen van administratieve vergunningen). • Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om, na oplevering van de werken voorzien in 2009, de vennootschappen Noordkustlaan NV en City-Link NV te verwerven, en Amca NV in 2010. • Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om de uitbreidingen of bouwwerken van nieuwe rusthuizen gerealiseerd door Armonea NV (als erfpachter of cocontractor) op de terreinen die Cofinimmo heeft verworven in het kader van de transactie met de Van den Brande Groep (op heden Armonea), te verwerven. 1 Dit bedrag werd niet correct weergegeven in de persmededeling van 13.02.2009.

JAARVERSLAG 2008

113

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen • Cofinimmo heeft zich tegenover Korian geëngageerd om onder diverse opschortende voorwaarden 19 zorginstellingen in Frankrijk te kopen. 14 van de 19 gebouwen werden op 01.10.2008 gekocht. De aankoop van de overige gebouwen zou tijdens de 1ste helft van 2009 gebeuren. • Cofinimmo heeft een koopoptie en verkoopbelofte ondertekend betreffende de naakte eigendom van een grond gelegen te Gentbrugge bestemd voor de bouw van een rusthuis dat door Foyer de la Femme VZW zal worden uitgebaat. • De aandelen van de onderneming Belliard III-IV Properties NV die in handen zijn van Cofinimmo vallen onder een koopoptie. De uitoefening van deze optie is onderworpen aan de uitvoering van een aantal specifieke voorwaarden. • Belgian European Properties NV, vennootschap geabsorbeerd door Cofinimmo, had een erfpachtrecht van 27 jaar toegestaan aan de vennootschap Nouvelle Imter NV voor de volgende gebouwen: Albertine (Albertinaplein, 2 te Brussel), TZZ (Karveelstraat, 8 te Brugge) en Soignies (chaussée de Roeulx, 10 te Soignies). Nouvelle Imter NV beschikt over een overdrachtsoptie op deze goederen aan een conventionele waarde. Intussen geniet Cofinimmo van een jaarlijks bijdrage op deze conventionele waarde van 6%, die geïndexeerd is. Cofinimmo is onder bepaalde voorwaarden een prijssupplement verschuldigd aan de verkopers van de aandelen van BEP NV. • AB InBev en Cofinimmo zijn overeengekomen het belang van de Cofinimmo Groep in het kapitaal van de entiteit die eigenaar is van het patrimonium van Belgische cafés in de toekomst terug op 90% te brengen (in plaats van 89,9% op heden). • Cofinimmo verleende een waarborg voor huurinkomsten in het kader van de verkoop van een deel van haar portefeuille in de periferie. • Cofinimmo verleende een koopoptie aan de Politiezone HEKLA in Antwerpen op het gebouw dat aan deze eenheid in erfpacht werd gegeven. De optie is te lichten aan het einde van deze erfpacht. • Cofinimmo heeft verschillende voorkeurrechten en/of aankoopopties aan marktwaarde toegekend aan de erfpachter op een deel van haar portefeuille van rusthuizen. • In het kader van aanbestedingen geeft Cofinimmo regelmatig bankwaarborgpromesses uit. • In het algemeen geniet Cofinimmo van passivawaarborgen vanwege de verkopers van de aandelen van de vastgoedondernemingen die zij verwerft. Varia • In het kader van de overdracht aan een externe fiduciaire onderneming (JPA Properties BVBA beheerd door Fortis Intertrust) van de financiële leasingschuld tegenover Justinvest Antwerpen NV die betrekking heeft op de bouwkost van het Gerechtsgebouw, werden de overgedragen geldmiddelen aan JPA in pand gegeven ten voordele van Cofinimmo NV. De opbrengst van de waarborg werd onder bepaalde voorwaarden doorgestort aan een bank. • In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het Gerechtsgebouw van Antwerpen, werd onder bepaalde voorwaarden het saldo van de niet-overgedragen vorderingen in pand gegeven aan een bank. Er wordt tevens onderhandeld over het verstrekken van een hypotheek en een hypothecair mandaat op de grond. • Cofinimmo geniet van een verkoopbelofte op de door haar uitgegeven bevoorrechte aandelen (Artikel 10bis van de statuten). • Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om een koper te vinden voor de Notes die werden uitgegeven door Cofinimmo Lease Finance en die in 2027 vervallen (zie pagina 42 van het Jaarverslag 2001) indien er een roerende voorheffing op de interesten van deze Notes zou worden geheven als gevolg van een wijziging in de belastingwetgeving met gevolgen voor in België of Nederland gevestigde houders.

Bijlage 40. Verplichtingen De Groep heeft investeringsverplichtingen van K€ 298 128 (31.12.2007: K€ 169 610) met betrekking tot investeringsuitgaven reeds toegezegd op de afsluitingsdatum maar nog niet uitgevoerd in het kader van de constructie van nieuwe gebouwen of renovatiewerken.

Bijlage 41. Gebeurtenissen na balansdatum De Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009 keurde de fusies door overname van 9 naamloze vennootschappen goed. Deze fusies hadden tot doel de organisatie van de Groep te vereenvoudigen en het vastgoed dat eigendom was van deze ondernemingen, hoofdzakelijk rusthuizen, onder het fiscaal stelsel van Vastgoedbevak te brengen. In het kader van deze fusies werden 962 485 nieuwe aandelen gecreëerd die allemaal werden toegewezen aan Leopold Square NV, een onderneming waarover Cofinimmo NV rechtstreeks en onrechtstreeks 100% controle uitoefent. Tijdens het eerste kwartaal van 2009 verkocht de Cofinimmo Groep 4 502 eigen gewone aandelen op de beurs voor een totaal bedrag van € 0,48 miljoen tegen een gemiddelde verkoopprijs van € 106,03 per aandeel. Deze aandelen zijn deelgerechtigd in het resultaat van 2008 en werden opgenomen in de berekeningen van de verschillende resultaten per aandeel 2008. Het totaal aantal gewone aandelen in eigen bezit werd zo op 1 314 859 gebracht, hetzij 9,52% van het totaal aantal uitgegeven effecten.

114

Bijlage 42. Consolidatiecriteria en -kring Consolidatiecriteria De geconsolideerde jaarrekeningen groeperen de jaarrekeningen van de moedervennootschap en de dochter­ondernemingen opgemaakt op het einde van het boekjaar. De consolidatie gebeurt door toepassing van de volgende consolidatiemethodes. De integrale consolidatiemethode voorziet in de integrale opname van zowel de activa en passiva als de kosten en de opbrengsten van de filialen. De minderheidsbelangen komen in een afzonderlijke rubriek van zowel de balans als de resultatenrekeningen. De methode van integrale consolidatie wordt toegepast wanneer de moedervennootschap een controle uitoefent en voor zover de deelneming een duurzaam karakter vertoont. De geconsolideerde jaarrekeningen werden opgemaakt op dezelfde datum als die waarop de dochteronder­nemingen hun jaarrekeningen opmaken. Consolidatiekring Naam en adres van de administratieve zetel BTW of nationaal Lijst van de integraal geconsolideerde dochterondernemingen nummer

Rechtstreeks of onrechtstreeks deel van het kapitaal in bezit en stemrechten (in %)

BELLIARD III-IV PROPERTIES NV BE 475 162 121 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

BOLIVAR PROPERTIES NV BE 878 423 981 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

COFINIMMO FRANCE SA FR 88 487 542 169 Boulevard de la Tour Maubourg 31, 75007 Parijs (Frankrijk)

100,00

COFINIMMO LUXEMBOURG SA niet BTW-plichtig Boulevard Royal 59, 2449 Luxemburg (Luxemburg)

99,92

COFINIMMO SERVICES NV BE 437 018 652 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

GALAXY PROPERTIES NV BE 872 615 562 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

LA CLAIRIERE NV BE 461 493 534 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

LEOPOLD SQUARE NV BE 465 387 588 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

L'OREE DU BOIS NV BE 446 893 747 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

MIROMA SENIOR SERVICE NV BE 435 353 222 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

OMEGA 8-10 NV BE 892 725 345 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

PUBSTONE NV BE 405 819 096 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

89,58

PUBSTONE GROUP NV BE 878 010 643 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

89,90

PUBSTONE HOLDING BV niet BTW-plichtig Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

89,58

PUBSTONE PROPERTIES I BV NL 00.11.66.347.B.01 Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

89,58

PUBSTONE PROPERTIES II BV NL 00.26.20.005.B.01 Prins Bernhardplein 200, 1097 JB Amsterdam (Nederland)

89,58

RINSDELLE NV BE 462 124 727 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

S.I.T.E.C. NV BE 464 567 741 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

SOGEMAIRE NV BE 414 392 017 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

SOGIPA NV BE 447 751 208 Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

SOGIPA INVEST NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

100,00

BE 451 813 033

JAARVERSLAG 2008

115

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen Belliard III-IV Properties NV bezit de resterende rechten op dit gebouw dat bezwaard is met een erfpacht. Bolivar Properties NV bezit de ondergrond van het gebouw Omega Court. Cofinimmo France SA bezit 14 centra voor nazorg en revalidatie, 6 psychiatrische ziekenhuizen en 12 tehuizen voor zorgbehoevende bejaarden in Frankrijk. Cofinimmo Luxembourg SA heeft een obligatielening op 10 jaar uitgegeven die gewaarborgd is door Cofinimmo NV. Deze middelen worden gebruikt voor de financiering van andere vennootschappen van de Groep. Cofinimmo NV opende eveneens een bijkantoor in Frankrijk via hetwelk ze eigenaar is van 14 medische instellingen in Frankrijk. Cofinimmo Services NV staat in voor het beheer van de gebouwen van Cofinimmo. Ze handelt niet voor rekening van derden. Galaxy Properties NV is houder van een erfpachtrecht voor 27 jaar op het gebouw North Galaxy. La Clairière NV bezit het gelijknamige rusthuis in Comines-Warneton. Leopold Square NV is eigenaar van 2 bebouwde gronden en bezit participaties in de ondernemingen Bolivar Properties NV, Galaxy Properties NV, La Clairière NV, L'Orée du Bois NV, Miroma Senior Service NV, Omega 8-10 NV, Rinsdelle NV, S.I.T.E.C. NV, Sogemaire NV, Sogipa NV en Sogipa Invest NV. L'Orée du Bois NV bezit het gelijknamige rusthuis in Comines-Warneton. Miroma Senior Service NV bezit de rusthuizen Damiaan in Tremelo, Schweitzer in St-Agatha-Berchem, Ter Kameren in Watermaal-Bosvoorde en Van Zande in St-Agatha-Berchem. Omega 8-10 NV bezit het gebouw Omega Court. Pubstone NV bezit 824 cafés in België en een participatie in de onderneming Pubstone Holding BV. Pubstone Group NV bezit een controleparticipatie in de onderneming Pubstone NV. Pubstone Holding BV bezit de ondernemingen Pubstone Properties I BV en Pubstone Properties II BV. Pubstone Properties I BV bezit 199 cafés in Nederland. Pubstone Properties II BV bezit 45 cafés in Nederland. Rinsdelle NV bezit het gelijknamige rusthuis in Etterbeek. S.I.T.E.C. NV bezit het rusthuis Top Senior in Tubeke. Sogemaire NV bezit het rusthuis L'Adret in Gosselies. Sogipa NV bezit het rusthuis Linthout in Schaarbeek. Sogipa Invest NV bezit het rusthuis Diamant in Schaarbeek.

116

JAARVERSLAG 2008

117

Cofinimmo NV 100%

Belliard III-IV Properties NV

99,92%

49,96%

Leopold Square NV

50,04%

Cofinimmo Luxembourg SA

100%

Cofinimmo Services NV

100%

Cofinimmo France SA

89,90%

Pubstone Group NV 99,64%

10%

Bolivar Properties NV

90%

Pubstone NV 10%(1)

1%

Galaxy Properties NV

99%

Pubstone Holding BV 100%

80%

90%

98,51%

99,66%

90%

75%

75%

10%

10%

La Clairière NV

L'Orée du Bois NV

Miroma Senior Service NV

Omega 8-10 NV

Rinsdelle NV

S.I.T.E.C. NV

Sogemaire NV

Sogipa NV

Sogipa Invest NV

20%

Pubstone Properties I BV

100%

Pubstone Properties II BV

10%

1,49%

0,34%

10%

25%

25%

90%

90%

Permanente filialen (de andere filialen werden tijdens de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009 gefusioneerd met Cofinimmo). 1 Economisch belang van bijna 100%.

Jaarrekeningen Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

118

Bijlage 43. Betalingen gesteund op aandelen Aandelenoptieplan In 2006 heeft Cofinimmo een aandelenoptieplan gelanceerd waarbij 8 000 opties op aandelen werden toegestaan aan het management van de Groep. In 2007 werd dit plan opnieuw gelanceerd voor een totaal van 7 300 opties, en in 2008, voor een totaal van 6 730 aandelenopties. Cofinimmo past de norm IFRS 2 toe door de reële waarde van de opties op aandelen te bepalen op de datum van de toekenning over de duurtijd van de verwerving van de rechten (namelijk 3 jaar) volgens de methode van progressieve acquisitie. De jaarlijkse kost van de progressieve acquisitie wordt opgenomen in de personeelskosten in de resultatenrekeningen. Op het ogenblik van de uitoefening zullen de begunstigden de uitoefeningsprijs van € 122,92 per aandeel betalen voor het plan van 2008, in ruil voor de levering van de aandelen. De opties voor het plan 2006 zijn uitoefenbaar tot uiterlijk 13.06.2016, tot uiterlijk 12.06.2017 voor het plan 2007 en tot uiterlijk 12.06.2018 voor het plan 2008. Ingeval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van een contractbreuk voor dringende reden) van een begunstigde, zullen de aanvaarde en verworven opties op aandelen enkel nog uitgeoefend kunnen worden tijdens de eerste uitoefeningsperiode volgend op de datum van de contractbreuk. De niet-verworven opties worden geannuleerd. Ingeval van onvrijwillig vertrek van een begunstigde voor dringende reden, worden de aanvaarde maar nog niet uitgeoefende opties op aandelen, verworven of niet, geannuleerd. Deze verwervingsvoorwaarden en de uitoefeningsperiode van de opties ingeval van vertrek, vrijwillig of niet, zullen toepasbaar zijn zonder afbreuk te doen aan de machtiging van de Raad van Bestuur om voor de leden van het Directiecomité (of de machtiging van het Directiecomité voor de andere deelnemers) uitzonderingen toe te staan op deze bepalingen, ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria. Evolutie van het aantal aandelenopties Plan 2008

Plan 2007

Plan 2006

0

7 300

8 000

6 730

0

0

Geannuleerd

0

0

-200

Uitgeoefend

0

0

0

Verlopen

0

0

0

OP 31.12

6 730

7 300

7 800

OP 01.01 Toegestaan

Uitoefenbaar op 31.12.2008 Uitoefeningsprijs

0

0

0

€ 122,92

€ 143,66

€ 129,27

Reële waarde van de aandelenopties op de datum van de toekenning, en gebruikte hypotheses - gewogen gemiddelde Plan 2007 Plan 2008 Waarderingsmodel van de prijs Contractuele duur van de opties Geschatte duur Uitoefeningsprijs Volatiliteit (gemiddelde van de laatste 3 jaren) Interestvoet zonder risico Reële waarde van de opties op de toekenningsdatum(1) (x € 1 000)

1 Ten laste genomen over 3 boekjaren.

Plan 2006

Black & Scholes

Black & Scholes

Black & Scholes

10 jaar

10 jaar

10 jaar

8 jaar

8 jaar

8 jaar

€ 122,92

€ 143,66

€ 129,27

12,75%

9,97%

8,84%

«Euro Swap Annual Rate»

«Euro Swap Annual Rate»

«Euro Swap Annual Rate»

353,12

261,27

215,36

Bijlage 44. Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst 2008 Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeids- of bedrijfsovereenkomst Werknemers Directieleden Voltijdse equivalenten

2007

103

92

99

88

4

4

100

87

Bijlage 45. Transacties met verbonden partijen De emolumenten en verzekeringspremies, die door Cofinimmo en haar dochters gedragen worden, ten gunste van de leden van de Raad van Bestuur, en ten laste genomen worden in de resultatenrekeningen, bedragen € 2 506 504. Het verschil tussen dit bedrag en de bedragen vermeld op pagina’s 52 en 54 van het Jaarverslag komt voort uit aanwendingen en toevoegingen aan voorzieningen. De Bestuurders genieten niet van het winstdeelnameplan, dat enkel voor de werknemers van de Groep is opgezet.

JAARVERSLAG 2008

119

Jaarrekeningen Verslag van de Commissaris

Aan de Aandeelhouders,

120

Diegem, 23.03.2009

Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten evenals de vereiste bijkomende vermeldingen. Verklaring over de geconsolideerde financiële staten zonder voorbehoud Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van COFINIMMO NV («de vennootschap») en haar dochterondernemingen (samen «de groep»), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde financiële staten bestaan uit de geconsolideerde balans op 31 december 2008, de geconsolideerde winsten verliesrekening, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsolideerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar eindigend op die datum, alsmede een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt 3.550.055 (000) EUR en het geconsolideerde verlies (aandeel van de groep) van het boekjaar bedraagt 5.288 (000) EUR. De financiële staten van een aantal belangrijke vennootschappen opgenomen in de consolidatiekring, met een balanstotaal van 149.274 (000) EUR en met een totale winst van het boekjaar van 92 (000) EUR werden gecontroleerd door andere revisoren. Onze verklaring over de hierbij gevoegde geconsolideerde financiële staten is, voor zover deze betrekking heeft op bedragen betreffende deze vennootschappen, gesteund op de verslagen van deze andere revisoren. Het opstellen van de geconsolideerde financiële staten valt onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten zodat deze geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevatten, het kiezen en toepassen van geschikte grondslagen voor financiële verslaggeving, en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten. Overeenkomstig deze controlenormen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie van deze controlewerkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling welke een inschatting omvat van het risico dat de geconsolideerde financiële staten afwijkingen van materieel belang bevatten als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van onze risico-inschatting houden wij rekening met de bestaande interne controle van de groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten ten einde in de gegeven omstandigheden de gepaste werkzaamheden te bepalen maar niet om een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de groep te geven. Wij hebben tevens de gegrondheid van de grondslagen voor financiële verslaggeving, de redelijkheid van de boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de geconsolideerde financiële staten als geheel beoordeeld. Ten slotte, hebben wij van de raad van bestuur en van de verantwoordelijken van de vennootschap de voor onze controlewerkzaamheden vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie, samen met de verslagen van andere revisoren waarop wij gesteund hebben, een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel. Naar ons oordeel, en op basis van de verslagen van de andere revisoren, geven de geconsolideerde financiële staten een getrouw beeld van de financiële toestand van de groep per 31 december 2008, en van haar resultaat en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Bijkomende vermelding Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de raad van bestuur. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen: • Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op hun toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat. De commissaris DELOITTE Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Ludo De Keulenaer

Jaarrekeningen Statutaire jaarrekeningen Resultatenrekeningen (verkort formaat) (x € 1 000) 2008

2007

148 221

138 965

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

11 056

10 100

Met verhuur verbonden kosten

-2 348

-1 946

156 929

147 119

Huurinkomsten

Netto huurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Vastgoedresultaat

952

750

17 320

38 809

-17 256

-39 037

-1 012

-1 891

156 933

145 750

-376

-2 694

Commerciële kosten

-1 148

-2 133

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen

-2 246

-2 336

Technische kosten

Andere vastgoedkosten

-3

12

Beheerkosten vastgoed

-11 528

-10 819

Operationeel vastgoedresultaat

141 632

127 780

Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

-7 598

-5 368

134 034

122 412

1 232

35 280

-62 002

28 124

Operationeel resultaat

73 264

185 816

Financiële opbrengsten

81 511

59 680

-99 682

-89 442

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

Interestkosten Andere financiële kosten

-81 056

-20 815

Financieel resultaat

-99 227

-50 577

Resultaat vóór belastingen

-25 963

135 239

-1 367

-807

-1 367

-774

-27 330

134 465

Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

33

Te bestemmen resultaat (x € 1 000) Resultaat van het boekjaar

2008

2007

-27 330

134 465

Bestemming van de marktwaarde van de portefeuillebestanddelen Onttrekking aan de andere reserves TE BESTEMMEN RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

79 512

-7 308

52 182

127 157

Resultaatsverwerking (x € 1 000) A. Te bestemmen resultaat Te bestemmen resultaat van het boekjaar Overgedragen resultaat B. Onttrekking aan het eigen vermogen Van de andere reserves (historische latente meerwaarden gerealiseerd in 2008) C. Toevoeging aan het eigen vermogen Aan de onbeschikbare reserves Aan de andere reserves (historische latente minwaarden gerealiseerd in 2008) D. Over te dragen resultaat Over te dragen resultaat E. Uit te keren resultaat Uit te keren dividenden Winstdeelnameplan

2008

2007

234 132

247 555

52 182

127 157

181 950

120 398

3 280

22 066

3 280

22 066

-17 951

-1 073

-171

-118

-17 780

-955

124 709

181 950

124 709

181 950

-94 752

-86 598

-94 451

-86 323

-301

-275

JAARVERSLAG 2008

121

Jaarrekeningen Statutaire jaarrekeningen

122

Balans (verkort formaat) (x € 1 000) Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen

31.12.2008

31.12.2007

2 978 165

2 880 867

237

191

2 322 062

2 137 477

Projectontwikkelingen

49 092

78 850

Activa bestemd voor eigen gebruik

10 064

10 207

907

905

Financiële vaste activa

487 594

579 995

Vorderingen financiële leasing

108 181

73 216

Andere materiële vaste activa

Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Financiële vlottende activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa

28

26

86 176

117 833

337 51

11 693

4 170

75 965

4 110

2 402

39 734

14 115

Kas en kasequivalenten

24 100

6

Overlopende rekeningen

13 674

13 652

3 064 341

2 998 700

1 367 524

1 394 525

TOTAAL ACTIVA  Eigen vermogen Kapitaal

688 244

649 147

Uitgiftepremies

476 169

423 480

Ingekochte eigen aandelen

-33 732

-86 538

Reserves

170 519

183 976

Resultaat

158 648

255 923

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-61 637

-54 406

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

-30 687

22 943

Verplichtingen

1 696 817

1 604 175

Langlopende verplichtingen

1 347 987

1 168 636

Voorzieningen Langlopende financiële schulden

11 551

9 442

1 307 064

1 148 613

29 372

10 581

Kortlopende verplichtingen

348 830

435 539

Kortlopende financiële schulden

220 800

381 345

Andere langlopende financiële verplichtingen

Andere kortlopende financiële verplichtingen

45 013

856

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

40 194

26 796

Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

42 823

26 542

3 064 341

2 998 700

Uitkeringsplicht (x € 1 000) Netto-resultaat Afschrijvingen (+) Waardeverminderingen (+) Terugnemingen van waardeverminderingen (-) Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (-)

2008

2007

-27 330

134 465

313

303

57 -78

-273

-11 056

-10 101

Andere niet-monetaire bestanddelen (+/-)

43 833

8 255

Resultaat verkoop vastgoed (+/-)

-1 232

-35 280

Variaties in de reële waarde van vastgoed (+/-)

79 512

-7 309

Gecorrigeerd resultaat (A)

84 018

90 060

-13 268

56 391

-8 115

-57 346

Gedurende het boekjaar gerealiseerde meer- en minderwaarden(1) op vastgoed (+/-) Gedurende het boekjaar gerealiseerde meerwaarden(1) op vastgoed vrijgesteld van de verplichte uitkering onder voorbehoud van hun herbelegging binnen een termijn van 4 jaar (-) Gerealiseerde meerwaarden op vastgoed voorheen vrijgesteld van de verplichte uitkering en die niet werden herbelegd binnen een periode van 4 jaar (+) Netto-meerwaarden bij realisatie van vastgoed niet vrijgesteld van de verplichte uitkering (B) Totaal (A+B) x 80% Schuldvermindering (-) Uitkeringsplicht

-21 383

-955

50 108

71 284

0

0

50 108

71 284

De uitkeringsplicht wordt berekend volgens de «netto-opbrengst» waarvan sprake in Artikel 62 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 betreffende de Vastgoedbevaks, gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006. Vermits het netto resultaat van boekjaar 2008 negatief is, is er geen uitkering vereist.

1 Ten opzichte van de aanschaffingswaarde, vermeerderd met de vrijgemaakte renovatiekosten.

JAARVERSLAG 2008

123

Permanent document

Algemene inlichtingen Maatschappelijk kapitaal Uittreksels statuten

126 129 134

124

125 JAARVERSLAG 2008

Cofinimmo erkent zich te moeten gedragen als een verantwoordelijke onderneming met zin voor burgerschap. Door haar investeringen, draagt zij bij tot stedelijke en sociale opwaardering en waardecreatie voor haar aandeelhouders.

Permanent document

Algemene inlichtingen Firmanaam Cofinimmo: Openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, of Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht. Zetel van de vennootschap - Administratieve zetel De zetel van de vennootschap en de administratieve zetel zijn gevestigd te 1200 Brussel, Woluwelaan, 58. De zetel van de vennootschap kan naar iedere andere plaats in België worden overgebracht bij eenvoudige beslissing van de Raad van Bestuur. Rechtspersonen Register De vennootschap is ingeschreven in het Rechtspersonen Register (R.P.R.) van Brussel onder het nummer 0426 184 049. Haar BTW-nummer is BE 0426 184 049. Oprichting, rechtsvorm en bekendmaking De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Cofinimmo werd opgericht op 29.12.1983, bij akte verleden voor Notaris André Nerincx te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 27.01.1984, onder het nummer 891-11. De vennootschap heeft de rechtsvorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Sinds 01.04.1996 is Cofinimmo erkend als Openbare vastgoedbeleg­gingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, afgekort Openbare Vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. Zij is onderworpen aan het wettelijk stelsel van de beleggingsvennootschappen met vast kapitaal voorzien in Artikel 19 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. De vennootschap heeft geopteerd voor de categorie van beleggingen voorzien in het Artikel 7, alinea 1, 5° (vastgoed) van voormelde Wet. De vennootschap is onderworpen aan de bepalingen van Boek II van voormelde Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles evenals van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks. De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd, en voor de laatste maal op 21.01.2009 bij akte verleden voor Notaris vennoot Gérald Snyers d’Attenhoven te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad van 13.02.2009, onder het nummer 0023340. De onderneming doet openbaar beroep op het spaarwezen overeenkomstig Artikel 438 van het Wetboek van Vennootschappen. Duur De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur.

126

Doel van de vennootschap Artikel 3 van de statuten De vennootschap heeft tot hoofddoel het collectief beleggen in vastgoed. Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in vastgoed, dit wil zeggen, in onroerende goederen zoals gedefinieerd door de Artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in zakelijke rechten op onroerende goederen, in aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen, in optierechten op onroerende goederen, in rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die ingeschreven zijn op de lijst als bedoeld in het Artikel 31 of in de Artikelen 127 en volgende van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles, in vastgoedcertificaten, in rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de Bevak één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook in alle andere goederen, aandelen of rechten die door de genoemde Wet of ieder uitvoeringsbesluit als zijnde onroerende goederen omschreven zijn, of in alle andere activiteiten die zouden toegelaten zijn door de reglementering die op de vennootschap van toepassing is. Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hiervoor beschreven, en mag zij alle handelingen stellen die betrekking hebben op onroerende goederen, zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of anderszins, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor Vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel. De vennootschap mag slechts occasioneel optreden als projectontwikkelaar. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen, met of zonder aankoopoptie, in leasing geven. De vennootschap mag tevens als bijkomende of tijdelijke activiteit beleggen in roerende waarden andere dan hierboven omschreven en zij mag liquide middelen bezitten. Deze beleggingen zullen zodanig gediver­sifieerd zijn dat een geschikte spreiding van het risico is gewaarborgd. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het Koninklijk Besluit van 04.03.1991 met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. Ingeval dat de vennootschap dergelijke vastgoedwaarden bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de vastgoedwaarden moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effecten­beurs van een lidstaat van de Europese Unie of verhandelbaar zijn op een gereglementeerde, regelmatig werkende, erkende en voor het publiek toegankelijke markt, en waarvan de liquiditeit gewaarborgd is.

Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de Wet toegelaten voorwaarden. Cofinimmo mag haar maatschappelijk doel niet wijzigen krachtens Artikel 559 van het Wetboek van Vennootschappen, daar dit Artikel niet van toepassing is op de vastgoedvennootschappen met vast kapitaal, Vastgoedbevaks genoemd, overeenkomstig Artikel 19 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. Boekjaar Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar. Plaatsen waar de documenten door het publiek kunnen worden ingezien De statuten van de vennootschap kunnen worden ingezien bij de Griffie van de Handelsrechtbank van Brussel evenals op de website www.cofinimmo.com. Overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake worden de statutaire en de geconsolideerde rekeningen van de Cofinimmo Groep neergelegd bij de Nationale Bank van België. De beslissingen inzake benoemingen en afzettingen van leden van de Raad van Bestuur worden gepubliceerd in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad. De oproepingen tot de Algemene Vergaderingen verschijnen in de bijlagen van het Belgisch Staatsblad en in 2 financiële dagbladen. De oproepingen en alle documenten betreffende de Algemene Vergaderingen zijn simultaan beschikbaar op de website www.cofinimmo.com. Alle persberichten en andere financiële informatie die de Cofinimmo Groep bekend maakte sinds 2003 kunnen op de website www.cofinimmo.com geraadpleegd worden. De Jaarverslagen zijn op haar maatschappelijke zetel verkrijgbaar of kunnen op de website www.cofinimmo.com geraadpleegd worden. Zij worden ieder jaar verzonden aan de houders van aandelen op naam, en aan de personen die erom verzoeken. Deze Jaarverslagen bevatten tevens de verslagen van de vastgoeddeskundige en de Commissaris. Verklaringen Verantwoordelijke personen De Raad van Bestuur van Cofinimmo NV draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit Jaarverslag, onder voorbehoud van de informatie verstrekt door derden, waaronder de verslagen van de Commissaris en de vastgoeddeskundige.

De Raad van Bestuur, waarvan de samenstelling terug te vinden is op pagina 49 verklaart dat naar zijn beste weten: • dit Jaarverslag een getrouw overzicht geeft van de belangrijke gebeurtenissen en, desgevallend, de belangrijkste transacties die zich in het boekjaar hebben voorgedaan met verbonden partijen en de impact daarvan op de verkorte financiële overzichten; • dit Verslag geen weglatingen bevat die de draagwijdte van enige verklaring in dit Jaarverslag op significante wijze zouden wijzigen; • de verkorte financiële overzichten, die zijn opgesteld overeenkomstig de toepasselijke boekhoudkundige normen en het onderwerp waren van een volledig nazicht door de Commissaris revisor, een getrouw beeld geven van het patrimonium, de financiële toestand en de resultaten van Cofinimmo en van de in de consolidatie opgenomen dochterondernemingen. Het beheersverslag bevat bovendien de verwachtingen voor het resultaat van het volgende jaar evenals een toelichting bij de risico’s en onzekerheden waarmee de onderneming geconfronteerd wordt (zie pagina 41). Prognostische informatie Dit Jaarverslag bevat prognostische informatie. Deze informatie is gebaseerd op plannen, ramingen en extrapolaties van de onderneming en op haar redelijke verwachtingen omtrent gebeurtenissen en externe factoren. Prognostische informatie houdt, gezien haar aard, risico’s, onzekerheden en andere factoren in die tot gevolg kunnen hebben dat de resultaten, de financiële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen gevoelig afwijken van deze vermeld of verondersteld in de prognostische informatie. Rekening houdend met deze onzekere factoren, bieden de toekomstige verklaringen wat betreft toekomstverwachtingen geen enkele waarborg. Verklaringen betreffende de Bestuurders De Raad van Bestuur van Cofinimmo NV verklaart dat, voor zover geweten: • geen enkele Bestuurder ooit veroordeeld werd voor een fraudemisdrijf, geen enkele officiële en/of publieke beschuldiging werd uitgesproken, dat geen enkele sanctie ooit werd opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag, dat geen enkele Bestuurder door een rechtbank het verbod werd opgelegd als lid van het Bestuursorgaan te handelen en dat zij in hun hoedanigheid van Bestuurder nog nooit in verband werden gebracht met een faillissement; • geen enkele arbeidsovereenkomst afgesloten werd met de Bestuurders, noch met de Vastgoedbevak, noch met zijn Directiecomité, die de uitbetaling van vergoedingen voorziet in geval van beëindiging van de arbeidsovereenkomst, onder voorbehoud van de vermelding in de rubriek «Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité» van het hoofdstuk «Corporate Governance».

JAARVERSLAG 2008

127

Permanent document

Historische financiële informatie door verwijzing opgenomen De Jaarverslagen van de boekjaren 2002 tot 2008, die de statutaire en geconsolideerde jaarrekeningen en de Verslagen van de Commissaris bevatten, alsook de Halfjaarverslagen en de Halfjaarlijkse Financiële Verslagen, kunnen geraadpleegd worden op de website www.cofinimmo.com («Investor relations/Company reports»). Fiscale statuten De Vastgoedbevak De Vastgoedbevak (Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal), die door de Wet van 04.12.1990 werd ingevoerd, maakt in België de oprichting mogelijk van instellingen voor de belegging in vast­goed, zoals die in tal van andere landen bestaan: de Real Estate Investments Trusts (REITs) in de Verenigde Staten, de Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI) in Nederland, de G-REITs in Duitsland, de Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) in Frankrijk en de UK-REITs in Engeland. Dit statuut was het voorwerp van een Koninklijk Besluit tot uitvoering van 10.04.1995, dat voor het laatst gewijzigd werd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006. De Wet van 23.12.1994 regelde de fiscale gevolgen van de erkenning voor de bestaande vennootschappen. De voornaamste kenmerken van de Vastgoedbevak zijn: • vennootschap met vast kapitaal en een vast aantal aandelen; • notering op de beurs; • activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen, bijkomstig kan de onderneming activa plaatsen in roerende waarden; • diversificatie van het risico: maximum 20% van het vermogen belegd in één enkel gebouw; • schuldenlast beperkt tot 65% van de marktwaarde der activa. De verlening van zekerheden en hypotheken is beperkt tot 40% van het totaal actief en tot 75% van een individueel gebouw; • zeer strenge regels inzake belangenconflicten; • regelmatige waardering van het patrimonium door een onafhankelijke vastgoeddeskundige; • boeking van de onroerende goederen tegen hun reële waarde; geen afschrijvingen; • de resultaten (huurinkomsten en verkoopmeerwaarden, verminderd met de bedrijfsuitgaven en de financiële kosten) zijn vrijgesteld van vennootschapsbelastingen voor de Vastgoedbevak (maar niet voor haar filialen); • minstens 80% van de som van het gecorrigeerde resultaat(1) en de netto meerwaarden op de verkoop van onroerende goederen die niet vrijgesteld zijn van de distributieverplichting moet worden uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag; • roerende voorheffing van 15%, bevrijdend voor natuurlijke personen verblijvend in België. Er wordt geen roerende voorheffing ingehouden voor de niet-ingezeten beleggers die geen winstgevende activiteit uitoefenen.

1 Berekend volgens het schema van hoofdstuk B van de bijlage van het Koninklijk Besluit van 21.06.2006.

128

De vennootschappen die hun erkenning als Vastgoedbevak aanvragen of die met een Vastgoedbevak fuseren, zijn onderworpen aan een met liquidatieheffing vergelijkbare belasting («exit taks») op de netto latente meerwaarden en op de belastingsvrije reserves die 16,5% bedraagt (vermeerderd met 3% bijkomende crisisbelasting, of in totaal 16,995%). Cofinimmo heeft op 01.04.1996 haar erkenning als Vastgoedbevak gekregen. SIIC («Société d’Investissements Immobiliers Cotée») Het Franse SIIC-statuut («Société d’Investissements Immobiliers Cotée») werd ingevoerd door de Franse Financiënwet nr. 2002-1575 van 30.12.2002. Hiermee kunnen in Frankrijk vastgoedvennootschappen worden opgericht die net zoals de Belgische Vastgoedbevaks van een specifiek fiscaal stelsel genieten. Cofinimmo nam het SIIC-statuut aan op 04.08.2008, Cofinimmo France en haar dochterondernemingen op 23.01.2009. Dankzij dit stelstel geniet Cofinimmo voor haar Frans bijkantoor van een vrijstelling van vennootschapsbelasting op de huurinkomsten en de gerealiseerde meerwaarden in ruil voor een verplichte winstuitkering van 85%. De voornaamste kenmerken van de SIIC zijn: • vrijstelling van vennootschapsbelasting op het winstaandeel dat afkomstig is uit i) de verhuur van gebouwen, ii) de gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van gebouwen, iii) de gerealiseerde meerwaarden op de verkoop van effecten in de personenvennootschappen of dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die voor het SIIC-statuut hebben geopteerd, iv) opbrengsten die uitgekeerd worden door hun dochterondernemingen die geopteerd hebben voor het SIIC-statuut, en v) de aandelen in de winst in personenvennootschappen; • verplichte resultaatsuitkering: 85% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de huurinkomsten, 50% van de vrijgestelde winst afkomstig uit de verkoop van gebouwen en van effecten van personenvennootschappen en dochterondernemingen die onderworpen zijn aan het SIIC-statuut, en 100% van de dividenden die aan hen worden uitgekeerd door hun dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die voor het SIIC-statuut gekozen hebben; • betaling van een «exit taks» tegen een aanslagvoet van 19% op de latente meerwaarden op gebouwen die eigendom zijn van de SIIC of van haar dochterondernemingen die onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting en die gekozen hebben voor het SIIC-statuut, en op de effecten van personenvennootschappen die niet onderworpen zijn aan de vennootschapsbelasting.

JAARVERSLAG 2008

129

Maatschappelijk kapitaal Geplaatst kapitaal Het kapitaal is volledig volgestort. Maatschappelijk kapitaal De aandelen hebben geen nominale waarde. Evolutie Bedrag (BEF) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

Emissieprijs (BEF)

29.12.1983

235 000 000

Beginkapitaal via inbreng in contanten bij de oprichting (KB 15 en 150)

2 500

AFV 94 000

03.10.1986

+352 500 000

Kapitaalverhoging via inbreng in contanten

2 770

+141 000

17.12.1987

+1 529 780 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura en inbreng in contanten

3 000

+611 912

06.10.1989

+1 750 000 000

Kapitaalverhoging via inbreng in contanten

4 264

+700 000

18.12.1990(2)

+301 665 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AXA)

4 500

+120 666

22.03.1991(2)

+277 777 500

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Eberstein Corp.)

4 500

+111 111

09.07.1991(2)

+394 445 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Assubel)

4 500

+157 778

27.09.1991(2)

+565 417 500

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AGF)

4 731

+226 167

10.12.1991(2)

+375 970 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (IBM)

4 761

+150 388

29.09.1993

+1 199 645 000

Fusie door overname van Codofin NV

3 713

+479 858

30.11.1994

+125 000 000

Fusie door overname van Lillois Holdings NV

2 000

Datum

30.11.1994

+104 742 796

Fusie door overname van E.I.I. NV

30.11.1994

+88 057 204

Kapitaalverhoging via integratie van de emissiepremies en beschikbare reserves

19.12.1994

182,5

Bedrag (BEF) van de netto inbreng in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

120 316 482(3)

+62 500

322 021 666(4)

+360 488 +AFV 213 386

AFV = VVPR

Omzetting van AFV aandelen in VVPR aandelen

28.04.1995

-100 000 000

Kapitaalvermindering via overdracht naar belastingsvrije reserves

28.04.1995

+1 297 541

Kapitaalverhoging uit de omzetting van 309 converteerbare obligaties

20.06.1995(2)

+53 524 800

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (GAN)

+54 589

Kapitaalverhoging uit de omzetting van 13 converteerbare obligaties

23.01.1996(2)

+161 836 500

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Cisman)

3 730

287 452 450

+77 065

29.03.1996

+67 000 000

Fusie door overname van Mancis NV

3 730

228 164 100

+61 170

29.03.1996

+486 250 000

Fusie door overname van Irish European Properties NV

3 821

1 452 996 386

+380 266

29.03.1996(2)

+133 413 042

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Tractebel)

3 759

249 999 813

+66 507

12.12.1995

+VVPR 618 3 649

93 005 712

+25 488

+VVPR 26

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. 2 Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen. 3 Lager dan het bedrag van de kapitaalverhoging omwille van het verlies van Lillois Holdings dat in het eigen vermogen van Cofinimmo werd geïntegreerd. 4 Hoger dan het bedrag van de kapitaalverhoging omwille van de integratie in het eigen vermogen van Cofinimmo van het aandeel van de reserves van E.I.I. in bezit van derden.

Permanent document

130

Bedrag (BEF) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

Emissieprijs (BEF)

Bedrag (BEF) van de netto inbreng in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

29.03.1996(2)

+61 369 558

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Korexpa)

3 759

114 999 087

+30 593

29.03.1996(2)

+71 947 196

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AXA)

3 764

134 999 624

+35 866

29.03.1996(2)

+593 639 592

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco)

3 764

1 113 888 048

+295 932

29.03.1996(2)

+198 786 576

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco)

3 764

372 997 344

+99 096

29.03.1996(2)

+179 067 596

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco)

3 764

335 997 224

+89 266

29.03.1996(2)

+570 374 004

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (P&V)

3 728

1 059 999 997

+284 334

26.04.1996

+23 475 600

Fusie door overname van Hannover Investments NV

2 500

23 593 514

+9 391

26.04.1996

+23 700 000

Fusie door overname van Park Leopold Investment NV

531

25 764 499

+44 584

26.04.1996

+24 876 900

Fusie door overname van Immo Keiberg - Kontich NV

763

35 435 030

+32 593

26.04.1996

+113 988 600

Fusie door overname van Certificaat Charlemagne NV

4 999

113 712 499

+22 800

26.04.1996

+41 581 800

Fusie door overname van Cisman NV

2 000

33 589 889

+20 791

03.12.1996(2)

+118 882 529

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AP Fonden Properties Belgium)

3 901

231 996 371

+59 471

25.04.1997(2)

+408 335 730

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Voorzorgkas voor Artsen, Tandartsen en Apothekers)

3 795

775 204 650

+204 270

07.10.1997

+110 144 900

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (de NV Comifra en Bellim, en mevrouw C. Delacroix)

3 902

215 000 200

+55 100

24.04.1998

+48 450 000

Fusie door overname van Eupic-Montoyer NV

3 818

31 648 000

+13 527

24.04.1998

+107 116 392

Fusie door overname van Luchtbal NV

3 818

227 035 000

+59 458

24.04.1998

+3 765 000

Fusie door overname van Studiopro NV

3 697

64 497 000

+17 442

24.04.1998

+945 000

Fusie door overname van Lumaprojects NV

3 706

47 461 000

+12 805

24.04.1998

+945 000

Fusie door overname van Mimapro NV

3 736

12 106 000

+3 240

24.04.1998

+5 272 500

Fusie door overname van Videovil NV

3 717

30 062 000

+8 087

24.04.1998

+405 971 042

Fusie door overname van Clairière Promotion NV

3 774

387 118 000

+102 551

24.04.1998

+3 000 000

Fusie door overname van Logistical NV

3 810

27 206 000

+7 140

23.06.1998

+54 594 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Athelean)

4 021

108 507 000

+27 000

30.04.1999

+488 410 094

Fusie door overname van ATCI NV

4 098

1 576 257 677

+384 676

30.04.1999

+112 340 856

Fusie door overname van Immo Bourget I NV

4 022

997 116 634

+247 949

30.04.1999

+133 976 513

Fusie door overname van Immo Bourget II NV

4 132

421 174 837

+101 930

30.04.1999

+91 121 234

Fusie door overname van Park Hill A NV

4 082

417 876 307

+102 368

30.04.1999

+55 324 597

Fusie door overname van Park Hill B NV

3 765

164 148 950

+43 601

Datum

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. 2 Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen.

Datum

Bedrag (€) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

Emissieprijs (€)

Bedrag (€) van de netto inbreng in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

30.04.1999

301 309 107,88

Omzetting van het kapitaal in €

30.04.1999

+690 892,12

Kapitaalverhoging via integratie van de reserves

19.05.1999

+40 605,04

Kapitaalverhoging via omzetting van 434 obligaties

117,75

102 206

+868

10.06.1999

+30 206 407,36

Openbare inschrijving van aandelen

99,75

64 414 098

+645 712

23.11.1999

+21 986,60

Kapitaalverhoging via omzetting van 235 obligaties

117,75

55 343

+470

18.09.2000

+198 315,00

Fusie door overname van Immo Pluyseghem NV

99,80

462 872

+4 638

18.09.2000

+1 487,00

Fusie door overname van Woluwe Invest NV

99,80

181 337

+1 817

18.09.2000

+66 931,00

Fusie door overname van Immo Express NV

99,80

618 161

+6 194

12.07.2001

+24 533,78

Fusie door overname van Primaedis NV

101,99

53 545

+525

24.06.2002

+991,58

Fusie door overname van Leopold III laan NV

103,17

322 509

+3 126

24.06.2002

+313 585,62

Fusie door overname van Immobilière Agriland NV

103,17

895 309

+8 678

19.12.2002

+45 944 614,65

Gedeeltelijke scheiding-fusie van DVV Verzekeringen NV

104,22

48 099 927

+461 523

19.12.2002

+55 769 005,05

Gedeeltelijke scheiding-fusie van Livingstone Building NV

104,22

58 385 190

+560 211

25.04.2003

+2 449 873,54

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Archimedes)

105,73

4 857 025

+45 938

30.07.2003

+35 670 677,11

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Longview Holdings BV)

104,65

70 000 000

+668 867

30.04.2004(3)

+37 459 675,11

Fusie door overname van Belgian Office Properties NV

107,89

75 791 646

0(3)

30.04.2004

+36 712 390,82

Fusie door overname van Benelux Immo Loi NV

107,89

74 279 676

+688 476

19.05.2004(2)(4)

+42 514 057,04

Kapitaalverhoging door creatie van bevoorrechte aandelen

104,44

83 267 505,44

0(4)

(2)

30.09.2004

+5 079 309,19

Kapitaalverhoging door inbreng in natura van Immobilière de Location du Quartier Léopold NV

108,82

10 363 759

+95 243

23.12.2004(2)

+8 974 159,08

Verhoging door inbreng in natura van Beta Invest BVBA

112,91

19 000 000

+168 276

08.04.2005

+7 412,87

Fusie door overname van ILQL NV

112,91

15 694,49

+139

08.04.2005

+91 247,63

Fusie door overname van Beta Invest BVBA

112,91

193 189,01

+1 711

08.04.2005

+217 533,07

Fusie door overname van North Galaxy NV

112,91

450 559,89

+4 079

30.09.2005

+281 262,42

Fusie door overname van Espace Saint Catherine NV

129,53

683 141,22

+5 274

03.07.2006

+8 364 063,88

Fusie door overname van Mechels Kantoren Vastgoed NV

129,53

20 314 967,08

+156 836

03.07.2006

+2 261 351,99

Fusie door overname van MKV I NV

129,53

5 492 460,59

+42 403

03.07.2006

+66 929,15

Fusie door overname van MLM Immo NV

129,53

162 560,15

+1 255

03.07.2006

+174 495,76

Fusie door overname van Dirana NV

129,53

423 822,16

+3 272

03.07.2006

+8 106 266,66

Gedeeltelijke splitsing zonder ontbinding van Financière Belge d'Investissement NV

122,51

18 621 765,02

+152 002

27.04.2007

+455 118,42

Fusie door overname van Belgian European Properties NV

145,47

1 241 459,63

+8 534

27.04.2007

+1 513 292,08

Fusie door overname van Romim NV

145,47

4 127 932,19

+28 376

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. 2 Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen. 3 Creatie van 702 490 bevoorrechte aandelen COFP1. 4 Creatie van 797 276 bevoorrechte aandelen COFP2.

JAARVERSLAG 2008

131

Permanent document

132

Bedrag (€) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

27.04.2007

+979 245,46

27.04.2007

Datum

Emissieprijs

Bedrag (€) van de netto inbreng in het eigen vermogen(1)

Aantal aandelen

(€)

Fusie door overname van Immaxx NV

145,47

2 671 084,67

+18 362

+7 031 720,49

Fusie door overname van Gerinvest NV

145,47

19 180 643,20

+131 853

27.04.2007

+6 156 255,21

Fusie door overname van The Greenery NV

145,47

16 792 554,53

+115 437

27.04.2007

+3 653 798,29

Fusie door overname van Rominvest NV

145,47

9 966 561,80

+68 513

27.04.2007

+4 343 355,19

Fusie door overname van Seigneurie du Val NV

145,47

11 847 579,74

+81 443

26.07.2007

+1 994 862,00

Kapitaalverhoging door inbreng in natura (Kolonel Bourg 124)

133,67

5 000 000,00

+37 406

21.01.2008

Nietigverklaring eigen aandelen (Artikel 622 WV)

-58 314

21.01.2008

+109 116,70

Fusie door overname van Douce Quiétude BVBA

122,22

248 717,70

+2 035

21.01.2008

+5 226 073,30

Fusie door overname van La Rasante Tennis Club NV

122,22

11 912 172,30

+97 465

21.01.2008

+7 296 395,12

Fusie door overname van Media Corner SE

122,22

16 631 208,72

+136 076

20.03.2008

+26 465 277,02

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Medimur NV)

127,63

62 993 819,00

+493 571

Evolutie in 2008

+39 096 862,14

+670 833

Situatie op 31.12.2008

688 243 676,08

11 344 545

Bevoorrechte aandelen 1ste reeks COFP1

+702 490

Bevoorrechte aandelen 2de reeks COFP2

+797 276

TOTAAL GEWONE + BEVOORRECHTE AANDELEN

1 Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht.

12 844 311

Omschrijving van de types aandelen Op 31.12.2008 had Cofinimmo 11 344 545 gewone aandelen uitgegeven. Om de rechten van deze aandelen te wijzigen, is de wijzigingsprocedure van de statuten, zoals voorzien door de Wet, van toepassing. Naast de gewone aandelen, heeft Cofinimmo 2 reeksen bevoorrechte aandelen uitgegeven in 2004. De belangrijkste kenmerken van de bevoorrechte aandelen zijn: • prioritair recht op een jaarlijks vast dividend van € 6,37 bruto per aandeel dat begrensd is tot dit bedrag, wat neerkomt op een bruto rendement van 5,90% ten opzichte van de inschrijvingsprijs of een netto rendement van 5,02% na aftrek van de roerende voorheffing van 15%; • prioritair recht, in geval van liquidatie, op een uitkering gelijk aan de emissieprijs, begrensd tot dit bedrag; • de mogelijkheid voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen in gewone aandelen te converteren vanaf de 5de verjaardag van hun emissie (01.05.2009), in de verhouding van één nieuw gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel (zie eveneens pagina 57); • de mogelijkheid voor een derde aangeduid door Cofinimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om tegen contanten de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen vanaf de 15de verjaardag van hun emissie terug te kopen tegen hun emissieprijs; • ze zijn op naam, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussels en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen. De 1ste reeks van 702 490 bevoorrechte aandelen (Euronext code: COFP1) werd uitgegeven op 30.04.2004, de 2de (797 276 bevoorrechte aandelen, Euronext code: COFP2) op 26.05.2004. De kenmerken van deze 2 reeksen bevoorrechte aandelen zijn identiek, met uitzondering van de uitgifteprijs (€ 107,89 voor de COFP1 vs. € 104,44 voor de COFP2), die de aankoopprijs vertegenwoordigt.

Toegestaan kapitaal Op 31.12.2008 bedroeg het toegestane kapitaal € 640 000 000 (zie Bijlage 30, pagina 109). Evolutie van de eigen aandelen Het aantal eigen aandelen in handen van de Cofinimmo Groep op 01.01.2008 bedroeg 705 963 (672 293 voor Cofinimmo en 33 670 voor Cofinimmo Services). Tengevolge van de fusies door overname van Douce Quiétude BVBA, La Rasante Tennis Club NV en Media Corner SE in januari 2008, bezat de Cofinimmo Groep 939 519 eigen aandelen in autocontrole, wat op dat ogenblik neerkwam op 7,61%. Al deze aandelen zijn deelgerechtigd in de resultaten vanaf 01.01.2008. Vervolgens heeft Cofinimmo over de 12 maanden van 2008 582 643 eigen gewone aandelen op de beurs verkocht aan een gemiddelde netto prijs van € 126,06 per aandeel. Het geconsolideerde eigen vermogen van de Groep werd aldus verstevigd met € 71,7 miljoen, hoofdzakelijk met als doel de investeringscapaciteit van de Groep te verstevigen na de verschillende acquisities. Het aantal eigen aandelen in handen van de Cofinimmo Groep op 31.12.2008 bedroeg aldus 356 876, wat neerkomt op een autocontroleniveau van 2,78%. Aandeelhouderschap De aandeelhoudersstructuur wordt beschreven in het hoofdstuk «Cofinimmo op de beurs» op pagina 66 van dit Rapport. Ze kan tevens geraadpleegd worden op de website van de onderneming www.cofinimmo.com onder de rubriek «Investor Relations/Shareholder info/ Shareholding structure».

JAARVERSLAG 2008

133

Permanent document

Uittreksels statuten Samenvatting van de belangrijkste statuutwijzigingen in 2008 en begin 2009 • Hernieuwing van de machtiging om eigen aandelen te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen (Artikel 7, Punt 3, alinea 2 en 3); • In overeenstemming brengen van de statuten met de nieuwe bepalingen betreffende het openbaar maken van belangrijke deelnemingen (Artikel 12). Kapitaal Artikel 7, Punt 2 - Toegestaan kapitaal De Raad van Bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van zeshonderd veertig miljoen euro (€ 640 000 000,00) op de data en overeenkomstig de modaliteiten die door de Raad van Bestuur zullen worden bepaald, conform Artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Bij een kapitaalverhoging die vergezeld gaat van een storting of een boeking van een uitgiftepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het toegestane kapitaal. Deze machtiging wordt verleend voor een periode van vijf jaar te tellen vanaf de bekendmaking in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008. Bij elke kapitaalverhoging stelt de Raad van Bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast, tenzij de Algemene Vergadering daar zelf zou over beslissen. De kapitaalverhogingen waarover de Raad van Bestuur aldus heeft beslist, kunnen gebeuren door inschrijving tegen contanten of door inbrengen in natura in naleving van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van reserves of van uitgifte­premies met of zonder creatie van nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Deze kapitaalverhogingen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties of van inschrijvingsrechten -al dan niet aan een andere roerende waarde gehecht- die aanleiding kunnen geven tot het creëren van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Zonder afbreuk te doen aan de machtiging die aan de Raad van Bestuur overeenkomstig de vorige alinea’s werd verleend, heeft de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2008 de Raad van Bestuur uitdrukkelijk gemachtigd, overeenkomstig de bepalingen van Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen, om over te gaan tot één of meerdere kapitaalverhogingen, meer bepaald via inbreng in natura, in geval van een openbaar overnamebod, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling bedoeld in Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. De kapitaalverhogingen die door de Raad van Bestuur werden gerealiseerd krachtens deze machtiging worden geboekt bij het bruikbaar blijvende kapitaal in de zin van dit Artikel.

134

Deze machtiging is geen beperking van de machten van de Raad van Bestuur om verrichtingen te realiseren gebruik makend van het toegestane kapitaal, andere dan bedoeld in Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge die machtiging is beslist, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, op een speciale onbeschikbare rekening, «uitgiftepremies» genoemd, geplaatst worden, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft worden, tenzij bij een beslissing van de Algemene Vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal. Artikel 7, Punt 3 - Verkrijging en vervreemding van eigen aandelen De vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de Wet haar eigen aandelen aankopen of in onderpand nemen. Ze mag de door de vennootschap verkregen aandelen op de beurs of buiten beurs vervreemden onder de voorwaarden bepaald door de Raad van Bestuur, zonder voorafgaande machtiging vanwege de Algemene Vergadering. Het is de Raad van Bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van drie jaar vanaf de publicatie van de Buitengewone Algemene Vergadering van 21.01.2009, voor rekening van Cofinimmo, de eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de Algemene Vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden. Daarenboven, voor een periode van vijf jaar na het houden van voornoemde Vergadering van 21.01.2009, mag de Raad van Bestuur voor rekening van Cofinimmo de eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfentachtig percent (85%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan honderdvijftien percent (115%) van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) zonder dat Cofinimmo niet meer mag bezitten dan twintig percent van het totaal aantal uitgegeven aandelen. De hierboven bedoelde machtigingen strekken zich uit tot de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door één of meer rechtstreekse dochters van de vennootschap, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verkrijging van aandelen van hun moedervennootschap door dochters. De hierboven bedoelde machtigen gelden zowel voor Gewone als voor Bevoorrechte Aandelen.

Artikel 7, Punt 4 - Kapitaalverhoging Elke kapitaalverhoging zal gebeuren conform Artikelen 581 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, zonder afbreuk te doen aan Artikel 11 hierna. Daarenboven zal de vennootschap zich moeten gedragen naar de regels voorgeschreven in het geval van openbare uitgifte van aandelen van de vennootschap voorzien in het Artikel 75 alinea 1 van de Wet van 20.07.2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles en naar de Artikels 28 en volgende van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks. De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de voorschriften van Artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Daarenboven moeten ingevolge Artikel 11, paragraaf 2 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks, de volgende voorwaarden nageleefd worden: • de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in Artikel 602 alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen alsook in de oproeping tot de Algemene Vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt; • de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de gemiddelde beurskoers gedurende de 30 dagen voorafgaand aan de inbreng; • het in het 1ste punt hierboven bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van vroegere aandeelhouders in het bijzonder wat hun aandeel in de winst en in het kapitaal betreft. Aandelen Artikel 10 - Aard van de effecten De aandelen zijn zonder vermelding van nominale waarde. De aandelen worden verdeeld in twee categorieën: de gewone aandelen («Gewone Aandelen» genaamd in de huidige statuten) en de bevoorrechte aandelen («Bevoorrechte Aandelen» genaamd in de huidige statuten). De Bevoorrechte Aandelen verlenen rechten en hebben de karakteristieken opgenomen in Artikel 10bis van de statuten. De Gewone Aandelen zijn nominatief, aan toonder of gedematerialiseerd, en dit naar keuze van hun eigenaar of houder (hierna «de Titularis») en volgens de beperkingen opgelegd door de Wet. De Titularis kan op elk moment en zonder kosten de omzetting vragen van zijn aandelen in nominatieve of gedematerialiseerde aandelen. De Gewone Aandelen zijn daarentegen nominatief zolang ze niet volledig volstort zijn. De Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven nominatief.

Elk gedematerialiseerd aandeel wordt vertegenwoordigd door een boeking op een rekening op naam van zijn Titularis bij een erkende rekeninghouder of bij een vereffeningsinstelling. Er wordt een register op de maatschappelijke zetel van de vennootschap bijgehouden, die indien de Wet het toestaat, in elektronische vorm kan zijn. De houders van de aandelen kunnen kennis nemen van het register betreffende hun aandelen. De aandelen aan toonder van de vennootschap, reeds uitgegeven en ingeschreven op een effectenrekening op 01.01.2008, bestaan in gedematerialiseerde vorm vanaf die datum. De andere aandelen aan toonder zullen ook automatisch omgezet worden in gedematerialiseerde aandelen, naarmate hun inschrijving op een effectenrekening op vraag van hun Titularis vanaf 01.01.2008. Volgens de termijnen voorzien door de Wet met betrekking tot de afschaffing van de aandelen aan toonder, zullen de aandelen aan toonder waarvan de omzetting nog niet aangevraagd werd, van rechtswege omgezet worden in gedematerialiseerde aandelen en ingeschreven op effectenrekeningen door de vennootschap. Artikel 10bis - Bevoorrechte aandelen Naast de Gewone Aandelen kan de vennootschap ook Bevoorrechte Aandelen uitgeven, tegen inbreng in natura of in contanten, of in het kader van een fusie. De door de Bevoorrechte Aandelen verleende rechten en de kenmerken van deze aandelen worden hieronder beschreven:

1. Preferente dividenden 1.1. Elk  Bevoorrecht Aandeel geniet van een dividend dat eerst dient betaald te worden, vóór het voor de Gewone Aandelen uit te keren dividend (hierna het «Preferent Dividend»).  Het jaarlijks bruto bedrag van het Preferent Dividend bedraagt zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. Het Preferent Dividend is slechts in zijn geheel of gedeeltelijk verschuldigd in zoverre er uitkeerbare winsten bestaan zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen en in zoverre de Algemene Vergadering van de vennootschap beslist om dividenden uit te keren. In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen zouden zijn of de Algemene Vergadering zou beslissen om geen dividenden uit te keren, zal bijgevolg geen enkel Preferent Dividend betaald worden aan de houder van Bevoorrechte Aandelen. Bovendien, in de veronderstelling dat tijdens een jaar het niveau van de uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen het niet zou toelaten om het Preferente Dividend voor zijn integrale bedrag uit te keren, of de Algemene Vergadering zou beslissen om een dividendbedrag uit te keren dat ontoereikend is om de Preferente Dividenden voor hun integrale bedrag uit te keren, ontvangen de houders van Preferente Aandelen enkel een Preferent Dividend ten belope van de uitgekeerde bedragen.

JAARVERSLAG 2008

135

Permanent document

136

1.2. De Bevoorrechte Aandelen verlenen geen andere rechten in de winstuitkering dan het Preferent Dividend, onder voorbehoud van voorkeursrecht in geval de vennootschap wordt vereffend, zoals vermeld in punt 5 hieronder. Bijgevolg kan het dividend dat aan de Bevoorrechte Aandelen toebedeeld wordt, nooit hoger zijn dan het jaarlijkse bruto bedrag van het Preferent Dividend, hetzij zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. 1.3. Het Preferent dividend wordt op dezelfde dag betaalbaar gesteld als het dividend dat verschuldigd is aan de Gewone Aandelen, behoudens de vereisten met betrekking tot de Markt of tot de naleving van de wettelijke bepalingen, maar zonder dat dit mag resulteren in een vertraging van meer dan tien werkdagen. De uitkeerbare winst waarvoor de uitkeringsbeslissing genomen werd, zal eerst betaald worden aan de houders van Bevoorrechte Aandelen ten belope van een bedrag van zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. Het eventuele saldo van de uitkeerbare winst waarvoor de beslissing voor de uitkering genomen werd, zal vervolgens betaald worden aan de houders van Gewone Aandelen. In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen enkel dividend betaalbaar zou worden gesteld wat betreft de Gewone Aandelen, wordt het Preferent Dividend betaalbaar gesteld op 1 juni van datzelfde jaar. 1.4. Het Preferent Dividend is niet cumulatief. Bijgevolg, in de veronderstelling dat er tijdens één of meerdere jaren geen of slechts een gedeeltelijk Preferent Dividend zou worden uitgekeerd, kunnen de houders van de Bevoorrechte Aandelen het verschil tussen het (de) eventueel betaalde bedrag(en) en het bedrag van zes euro zevenendertig cent (€ 6,37) per Bevoorrecht Aandeel niet tijdens (een) later(e) boekja(a)r(en) recupereren. 1.5. Indien de Algemene Vergadering tijdens een bepaald jaar zou beslissen om een dividend op de Gewone Aandelen uit te keren dat anders dan in contanten betaalbaar is, is het Preferent Dividend ofwel betaalbaar in contanten ofwel op dezelfde wijze als voor de Gewone Aandelen, naargelang de keuze van elke houder van Bevoorrechte Aandelen.

3. Belofte tot verkoop Vanaf het vijftiende jaar na hun uitgifte, kan de derde hiertoe aangewezen door de vennootschap, de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen geheel of gedeeltelijk tegen contanten aankopen. Deze aankoop zal echter pas mogelijk zijn: • ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder; en • pas nadat de eventuele Preferente Dividenden die betrekking hebben op het boekjaar dat voorafgaat aan de uitoefening van de belofte tot verkoop werden uitgekeerd aan de houders van de Bevoorrechte Aandelen.

2. Conversie In de volgende gevallen zijn Bevoorrechte Aandelen converteerbaar in Gewone Aandelen, in één of meerdere keren, naargelang van de keuze van hun houders: • vanaf het vijfde jaar na hun uitgiftedatum, van één tot tien mei van dat jaar en vervolgens in de loop van de tien laatste dagen van elk burgerlijk trimester; • op elk ogenblik gedurende een periode van één maand die volgt op de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop waarvan hierna sprake is; en • in geval van vereffening van de vennootschap, gedurende een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendmaking van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening.

De aankoop van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen gebeurt tegen een prijs die overeenkomt met hun uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie).

De conversieverhouding is één Gewoon Aandeel voor één Bevoorrecht Aandeel.

De conversie gebeurt via de uitgifte van nieuwe Gewone Aandelen, zonder verhoging van het kapitaal van de vennootschap. De Raad van Bestuur van de vennootschap kan de uitgevoerde conversies mits authentieke akte laten vaststellen. Deze vaststellingen in een authentieke akte kunnen worden gegroepeerd aan het einde van elk trimester van het burgerlijk jaar daar de conversie van kracht zal gaan op de datum van de verzending van de conversie-aanvraag. De houder van de Bevoorrechte Aandelen moet de conversie-aanvraag per aangetekend schrijven via de post aan de vennootschap richten. Dit schrijven moet vermelden voor hoeveel Preferente Aandelen de conversie wordt aangevraagd.

Indien de aankoop betrekking heeft op enkel een deel van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen, is deze aankoop van toepassing op elke houder van Bevoorrechte Aandelen, in verhouding tot het aantal Bevoorrechte Aandelen die hij bezit. Bovendien kan de derde die werd aangewezen door de vennootschap, vanaf het vijfde jaar te rekenen vanaf de uitgifte en, ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder, het saldo van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen aankopen, als op welke wijze ook blijkt dat de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen niet meer dan twee en een half percent (2,5%) van het oorspronkelijk aantal uitgegeven Bevoorrechte Aandelen vertegenwoordigen.

De belofte tot verkoop wordt uitgeoefend aan de hand van een bekendmaking via aangetekend schrijven per post door de door de vennootschap aangestelde derde en die gericht is aan elk van de betrokken houders van de Bevoorrechte Aandelen, van zijn beslissing om de Bevoorrechte Aandelen te kopen. Deze bekendmaking vermeldt het aantal Bevoorrechte Aandelen dat de betrokken houder van de Bevoorrechte Aandelen moet verkopen. De eigendomsoverdracht gebeurt vijfenveertig dagen na deze bekendmaking via betaling van de prijs door overschrijving op de bankrekening die de houders van Bevoorrechte Aandelen als antwoord op deze bekendmaking moeten meedelen. De inschrijving op of de verwerving om welke reden ook, van Bevoorrechte Aandelen, houdt in dat de houder van de Bevoorrechte Aandelen zich ertoe verbindt de Bevoorrechte Aandelen te verkopen indien de aankoopbeslissing rechtmatig genomen werd krachtens deze bepaling, binnen de vijfenveertig dagen na de hiervoor vermelde bekendmaking aan de door de vennootschap aangestelde derde. Deze inschrijving of deze verwerving heeft trouwens tot gevolg dat er een onherroepbare volmacht aan de vennootschap wordt gegeven om de vereiste vermeldingen in het register van aandeelhouders ter vaststelling van de overdracht van de Bevoorrechte Aandelen te realiseren. Indien de houder van Bevoorrechte Aandelen de Bevoorrechte Aandelen waarvan de aankoopbeslissing wettig werd genomen binnen een termijn van vijfenveertig dagen na de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop niet aanbiedt, worden de niet-aangeboden effecten verondersteld van rechtswege overgedragen te zijn aan de door de vennootschap aangeduide derde, via een consignatie van de prijs bij de Deposito- en Consignatiekas.

4. Stemrecht Elk Bevoorrecht Aandeel verleent een stemrecht voor de Algemene Vergadering van aandeelhouders, dat identiek is aan het stemrecht dat aan een Gewoon Aandeel wordt verleend. 5. Voorrang bij vereffening In geval van vereffening van de vennootschap ontvangt elk Bevoorrecht Aandeel op basis van het overblijvend nettoactief van de vennootschap na de aanzuivering van alle schulden, lasten of vereffeningkosten prioritair een bedrag in contanten dat gelijk is aan de volgestorte uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van het Bevoorrechte Aandeel in kwestie. De Bevoorrechte Aandelen komen niet in aanmerking bij de verdeling van het eventuele saldo van de liquidatieboni. Bijgevolg kan het bedrag dat bij de vereffening aan de Bevoorrechte Aandelen wordt uitgekeerd, nooit meer bedragen dan de uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van de Bevoorrechte Aandelen.

In geval van vrijwillige of gerechtelijke vereffening van de vennootschap hebben de houders van Bevoorrechte Aandelen automatisch het recht om de Bevoorrechte Aandelen te converteren in Gewone Aandelen tijdens een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendmaking van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening, in de veronderstelling dat de houders van de Bevoorrechte Aandelen voor deze Vergadering door de vereffenaar op de hoogte worden gebracht van de vereffeningverrichtingen. Tenzij alle Bevoorrechte Aandelen werden geconverteerd in Gewone Aandelen gebeurt er voor het verstrijken van deze conversietermijn geen enkele uitkering aan de aandeelhouders.

6. Maximum percentage bevoorrechte aandelen De Bevoorrechte Aandelen kunnen na hun uitgifte samen niet meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elke aandelencategorie anders wordt beslist. De vennootschap kan bovendien geen Bevoorrechte Aandelen uitgeven of het maatschappelijk kapitaal verlagen tot een niveau waarbij de Bevoorrechte Aandelen samen meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen of enige andere operatie verrichten die dit tot gevolg zou hebben, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elk soort aandelen anders wordt beslist.

7. Wijzigingen van de aan de verschillende soorten aandelen gekoppelde rechten Overeenkomstig Artikel 560 van het Wetboek van Vennootschappen kan elke beslissing om de rechten van Bevoorrechte Aandelen te wijzigen of deze Bevoorrechte Aandelen te vervangen door effecten van een andere soort, enkel worden genomen wanneer bij elk soort aandelen voldaan wordt aan de vereiste aanwezigheids- en meerderheidsvoorwaarden, voorgeschreven voor een wijziging van de statuten. 8. Vorm De Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven op naam. Artikel 11 - Voorkeurrecht Er mag in geval van uitgifte van aandelen tegen inbreng in geld niet afgeweken worden van het voorkeurrecht bepaald in Artikel 596 van het Wetboek van Vennootschappen.

JAARVERSLAG 2008

137

Permanent document

Aandeelhouderschap Artikel 12 - Aangifte en openbaarheid van de belangrijke deelnemingen Elke natuurlijke of rechtspersoon die stemgerechtigde effecten van de vennootschap verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, moet aan de vennootschap en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen het aantal effecten meedelen die hij bezit, wanneer de aan die effecten verbonden stemrechten vijf procent (5%) of meer bereiken van het totale aantal bestaande stemrechten op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven. Die kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten voorzien in de eerste alinea wanneer, ingevolge deze verwerving, het stemrecht verbonden aan de effecten in bezit vijf procent (5%) of een veelvoud van 5% van het totaal aantal bestaande stemrechten bereikt op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven. Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen wanneer, ingevolge deze overdracht, het aantal stemrechten daalt onder de drempels voorzien in de eerste of tweede alinea. Voor de toepassing van dit Artikel wordt er verwezen naar de Wet van 02.05.2007 betreffende de openbaarmaking van belangrijke deelnemingen in emittenten waarvan aandelen zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt en houdende diverse bepalingen. Bestuur en Toezicht Artikel 13 - Samenstelling van de Raad van Bestuur De vennootschap wordt bestuurd door een Raad samengesteld uit tenminste vijf leden die voor een maximale duur van zes jaar benoemd zijn door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die hen te allen tijde kan afzetten. Ze zijn herverkiesbaar. De Algemene Vergadering moet, onder de leden van de Raad van Bestuur, tenminste drie onafhankelijke Bestuurders benoemen. Onder onafhankelijk Bestuurder dient te worden verstaan, een Bestuurder die beantwoordt aan de criteria voorzien in Artikel 524 § 4, alinea 2 van het Wetboek van Vennootschappen. De opdracht van de uittredende en niet herverkozen Bestuurders eindigt onmiddellijk na de Algemene Vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien. Ingeval één of meerdere mandaten openvallen kunnen de overblijvende Bestuurders, bijeengekomen in Raad, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de Algemene Vergadering die dan in de definitieve aanstelling voorziet. Dit recht wordt een verplichting telkens het aantal Bestuurders effectief in functie niet langer het statutaire minimum bereikt.

138

Indien een rechtspersoon tot Bestuurder is benoemd van de vennootschap, is de vennootschap ertoe gehouden onder haar vennoten, zaakvoerders, Bestuurders of werknemers, een vaste vertegenwoordiger te benoemen die belast wordt met de uitvoering van deze opdracht in naam en voor rekening van deze rechtspersoon. De Bestuurder die benoemd wordt ter vervanging van een ander, voltooit het mandaat van degene die hij vervangt. De Bestuurders moeten over een noodzakelijke professionele betrouwbaarheid en de voor die functies passende ervaring bezitten. Een eventuele vergoeding mag rechtstreeks noch onrechtstreeks verband houden met de door de Vastgoedbevak verwezenlijkte verrichtingen. Artikel 17 - Controle De controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere Commissarissen erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. Artikel 19 - Schadevergoeding Behalve andersluidende beslissing van de Algemene Vergadering is het mandaat van Bestuurder onbezoldigd. Artikel 21 - Vertegenwoordiging van de vennootschap Ondertekening van akten Behoudens bijzondere bevoegdheidsoverdracht door de Raad van Bestuur, wordt de vennootschap vertegenwoordigd in al haar handelingen, onder meer diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, door twee Bestuurders of, binnen de beperkingen van de bevoegdheden toegekend aan het Directiecomité, door twee leden van dit Directiecomité die hiertoe gezamenlijk optreden of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen die hierbij gezamenlijk optreden. De vennootschap is daarenboven geldig vertegenwoordigd door bijzondere mandatarissen van de vennootschap binnen de beperkingen van het mandaat dat hun daartoe is toegekend door het Directiecomité of, bij diens afwezigheid, door de Raad van Bestuur of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen. Overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 echter, zal de vennootschap, bij elke akte van beschikking aangaande een onroerend goed in de zin van het voormelde Koninklijk Besluit, geldig vertegenwoordigd zijn door ten minste twee Bestuurders die gezamenlijk optreden. Algemene Vergadering Artikel 22 - Bijeenkomst De Jaarvergadering wordt van rechtswege gehouden op de laatste vrijdag van de maand april om 15 uur 30. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de Vergadering op de eerstvolgende werkdag gehouden op hetzelfde uur, met uitzondering van een zaterdag of een zondag.

De Gewone of Buitengewone Algemene Vergaderingen worden gehouden op de plaats aangeduid in de oproeping. De drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een Algemene Vergadering mogen eisen om er één of meerdere voorstellen voor te leggen, en dit conform het Artikel 532 van het Wetboek van Vennootschappen, is vastgelegd op 5% van het geheel van de aandelen die stemrecht hebben. Artikel 23 - Neerlegging van de effecten - Toelating tot de Algemene Vergadering Om toegelaten te worden tot de Algemene Vergadering moet elke eigenaar van aandelen aan toonder zijn effecten neerleggen op de maatschappelijke zetel of bij de instellingen aangeduid in de oproepingen drie werkdagen vóór de datum vastgesteld voor de Algemene Vergadering. De eigenaars van aandelen aan toonder moeten op de plaats die in het oproepingsbericht is vermeld, een bewijs van deponering van hun effecten voorleggen dat tenminste drie werkdagen vóór de datum van de Algemene Vergadering gedateerd is. De Titularissen van nominatieve aandelen dienen gewoon hun intentie om deel te nemen aan de Algemene Vergadering mededelen door middel van een gewone brief, fax of e-mail, en dit minstens drie werkdagen vóór de datum voor dewelke ze werden opgeroepen. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen moeten, drie werkdagen vóór de Vergadering, een attest neerleggen bij de door de Raad van Bestuur aangeduide instellingen, dat door de erkende rekeninghouder of door de vereffeningsinstelling wordt opgesteld en dat de onbeschikbaarheid van voormelde aandelen tot de datum van de Algemene Vergadering vaststelt. Artikel 24 - Vertegenwoordiging Elke eigenaar van effecten die recht geven op deelname aan de Vergadering, kan zich laten vertegenwoordigen door een volmachthouder, die al of niet een aandeelhouder kan zijn. De Raad van Bestuur kan de bewoordingen van de volmachten vastleggen en eisen dat ze ten minste drie werkdagen voor de Algemene Vergadering neergelegd worden op de door hem aangeduide plaats. De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en blote eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en schuldenaars moeten zich respectievelijk laten vertegenwoordigen door één en dezelfde persoon. Artikel 24bis - Stem per brief De aandeelhouders zullen per brief kunnen stemmen door middel van een formulier opgemaakt door de vennootschap, indien de Raad van Bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in zijn oproepingsbrief. Voormeld formulier moet datum en plaats van de Algemene Vergadering vermelden, evenals de agendapunten, en voor elk van deze punten, een blanco ruimte voorzien, toelatende voor of tegen de resolutie te stemmen, of zich te onthouden. Het formulier zal uitdrukkelijk vermelden dat deze moet worden getekend, dat de handtekening moet worden gelegaliseerd en dat het geheel per aangetekend schrijven moet worden bezorgd, en dit ten minste drie dagen vóór de Vergadering.

Artikel 25 - Bureau Alle Algemene Vergaderingen worden voorgezeten door de Voorzitter van de Raad van Bestuur of bij zijn ontstentenis door de Afgevaardigde Bestuurder of bij diens afwezigheid door degene aangeduid door de aanwezige Bestuurders. De Voorzitter duidt de secretaris aan. De Vergadering kiest twee stemopnemers. De overige leden van de Raad van Bestuur vervolledigen het bureau. Artikel 26 - Aantal stemmen Elk aandeel, ongeacht of het een Gewoon of een Bevoorrecht Aandeel is, geeft recht op één stem, onder voorbehoud van de gevallen van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van Vennootschappen. Jaarrekening - Resultatenverwerking Artikel 30 - Verdeling Als vergoeding van het kapitaal dient de vennootschap ten minste tachtig percent uit te keren van de netto winst gelijk aan de som van het verbeterde resultaat van het boekjaar en de netto-meerwaarden, die niet vrijgesteld zijn van de distributieverplichtingen, op de verkoop van de onroerende goederen, -het verbeterd resultaat en de nettomeerwaarden worden berekend conform het schema bedoeld in hoofdstuk III van de bijlage tot het Koninklijk Besluit van 21.06.2006 op de boekhouding, de jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening van openbare Vastgoedbevaks, en tot wijziging van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks-, verminderd met de bedragen die overeenstemmen met de netto vermindering van de schuld van het lopende boekjaar zoals deze schuld bepaald wordt in het voormeld Koninklijk Besluit. Door een beslissing van de Buitengewone Algemene Vergadering van 27.04.2007, werd goedgekeurd dat de Raad van Bestuur kan beslissen over de verdeling aan de werknemers van huidige vennootschap van een deelneming in de winsten ten belope van een maximum van nul komma vijfenzestig percent (0,65%) van de winst van het boekjaar, en dit voor een periode van vijf jaar, de eerste winst die kan worden verdeeld is diegene van het boekjaar 2007. De bepalingen van dit Artikel 30, alinea’s 1 tot 4, kunnen enkel worden gewijzigd indien de beslissingen voor elke soort aandelen een meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen krijgt en op voorwaarde dat een dergelijke wijziging enkel kan gebeuren indien ze conform is met de op de vennootschap van toepassing zijnde reglementering. Ontbinding - Vereffening Artikel 32 - Verlies van kapitaal Ingeval het kapitaal met de helft of drie vierden verminderd is, moeten de Bestuurders aan de Algemene Vergadering de vraag tot ontbinding voorleggen ingevolge en volgens de vormen bepaald in Artikel 633 van het Wetboek van Vennootschappen.

JAARVERSLAG 2008

139

140

Woluwelaan, 58 B - 1200 Brussel Tel. +32 2 373 00 00 Fax +32 2 373 00 10 R.P.R. van Brussel BTW: BE 0426 184 049 www.cofinimmo.com STUUR ONS UW OPMERKINGEN OF VRAGEN [email protected] BIJKOMENDE INFORMATIE Ingrid Daerden Investor Relations Manager Ingrid Schabon Corporate Communications Manager UITGEVERS Ingrid Daerden • Ingrid Schabon ONTWERP EN REALISATIE www.landmarks.be AFBEELDINGEN Gebouwen: Yvan Glavie Portretten: David Plas DRUK Drukkerij Van der Poorten Dit Jaarverslag is op FSC (Forest Stewardship Council) papier gedrukt. CE RAPPORT ANNUEL EST EGALEMENT DISPONIBLE EN FRANCAIS THIS ANNUAL REPORT IS ALSO AVAILABLE IN ENGLISH

Dit Nederlandstalige Jaarverslag is een vertaling van het Franstalige Jaarverslag. Enkel dit laatste heeft bewijskracht. Het Franstalige Jaarverslag kan bekomen worden op de zetel van de vennootschap. Dit document bevat gereglementeerde informatie overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 14.11.2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Dit Jaarverslag is een registratiedocument in de zin van Artikel 28 van de Wet van 16.06.2006 op de openbare aanbieding van beleggingsinstrumenten en de toelating van beleggingsinstrumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde markt. Het werd goedgekeurd door de CBFA overeenkomstig Artikel 23 van de voormelde Wet, op 24.03.2009.

Jaarverslag 2008