Persbericht Gereglementeerde informatie Embargo | 19 februari 2015 | 17u40
CREATING VALUE IN REAL ESTATE
Jaarresultaten 2014: Continuous Delivery Delivery of Buildings
Delivery of Stories
> Oplevering van ParadisToren, huurovereenkomst van 27,5 jaar
> Wijziging van statuut in Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (“GVV”)
> Inbreng in natura van het gebouw Koolstraat 35 door AXA Belgium
> Beste duurzaamheidsverslag
> Oplevering van het gebouw Brederode 13, huurovereenkomst van 15 jaar
> “EPRA Gold Award Financial Reporting” en “EPRA Bronze Award Sustainability Reporting”
> Lichte stijging van de reële waarde van de portefeuille (+0,41%)
Met investeringen in kwaliteitsvolle gebouwen mikt ze op waarde creatie op lange termijn.
> EPRA earnings van 3,90 € per aandeel, conform de vooruitzichten > Nettoresultaat van 3,19 € per aandeel > Stabiele intrinsieke waarde van 54 € per aandeel > LTV-ratio van 45,21% > Return op beurskoers van 26,5% > Dividendsaldo bevestigd aan
0,86 € bruto per aandeel, wat het totale dividend van het boekjaar zoals voorzien op 3,45 € bruto per aandeel brengt
> Voorbereiding van de grote projecten op 5 jaar: Paradis Fase 2, Quatuor, WTC
Befimmo beheert haar portefeuille proactief met bijzondere aandacht voor de verwachtingen van haar huurders.
Delivery of Results
Befimmo positioneert zich als verantwoordelijke onderneming en eigenaar, die vooruitloopt op de evoluties op economisch, maatschappelijk en milieuvlak en die tegelijk blijft innoveren om waarde te creëren voor al haar betrokken partijen.
Door haar langlopende cashflows zijn de resultaten van Befimmo voorspelbaar. In dit kader bereidt de Vennootschap vooruitzichten op drie jaar voor en blijft ze degelijke resultaten leveren.
OMMUNIQUÉ DE PRESSE De Raad van Bestuur van Befimmo NV kwam op 17 februari 2015 bijeen om de financiële jaarstaten per 31 december 2014 op tePage stellen. 1 of 32
Inhoudstafel 1.
Belangrijkste gebeurtenissen van het boekjaar 2014 .................................................. 3 Wijziging van statuut in een Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (“GVV”) ................................. 3 Oplevering van de Paradis-Toren, begin van de huurovereenkomst van 27,5 jaar | Luik........................ 3 Inbreng in natura van het gebouw Koolstraat 35 door AXA Belgium | Brussel | CBD| Centrum....... 3 Oplevering van het gebouw Brederode 13 voor een ingebruikname van 15 jaar |Brussel CBD | Centrum............................................................................................................................................... 4 Andere gebeurtenissen van het boekjaar 2014 .................................................................................. 5 Samenvatting van de bouw-, herontwikkelings-, en renovatieprojecten in de loop van het boekjaar 2014 ..................................................................................................................................................... 6
2.
Voorbereiding van grote projecten op vijf jaar............................................................ 7 Brederode 9 en Namen 48 | Brussel CBD | Centrum ......................................................................... 7 Luik Paradis | Fase 2 | Projectenoproep ............................................................................................. 7 WTC IV | Brussel CBD | Noordwijk ...................................................................................................... 7 Quatuor | Brussel CBD | Noordwijk .................................................................................................... 8 WTC II | Brussel CBD | Noordwijk ....................................................................................................... 8
3.
Vastgoedportefeuille ................................................................................................. 9 Vastgoedkerncijfers ............................................................................................................................. 9 Variaties van de reële waarden van de vastgoedportefeuille............................................................. 9 Nieuwe verhuringen en vernieuwingen van huurovereenkomsten ................................................. 10 Bezettingsgraad ................................................................................................................................. 11 Gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten ............................................................... 11 Globaal huurrendement .................................................................................................................... 12 Omslagpercentage ............................................................................................................................ 12
4. 5.
Maatschappelijke Verantwoordelijkheid .................................................................. 14 Financieel verslag..................................................................................................... 15 Financiële kerncijfers......................................................................................................................... 15 Nettoactiefwaarde op 31 december 2014 ........................................................................................ 16 Financiële resultaten op 31 december 2014 ..................................................................................... 17 Financiële structuur........................................................................................................................... 20
6.
Befimmo-aandeel .................................................................................................... 23 Kerncijfers van het aandeel ............................................................................................................... 23 Evolutie van de beurskoers ............................................................................................................... 23
7.
Dividend van het boekjaar 2014 ............................................................................... 24 Uitkering van het voorschot op dividend: herinvestering van 59% in nieuwe aandelen ................. 24 Dividendsaldo over het boekjaar 2014 ............................................................................................. 24
8. 9.
Aandeelhoudersagenda 2015 ................................................................................... 25 Vooruitzichten en dividendprognose ........................................................................ 26 Geconsolideerde EPRA-earningsprognose ........................................................................................ 29 Dividendprognose ............................................................................................................................. 29
10. Bijlagen.................................................................................................................... 31 Geconsolideerde resultatenrekening (in duizend €) ......................................................................... 31 Geconsolideerde balans (in duizend €) ............................................................................................. 32
Page 2 of 32
Continuous Delivery 1. Belangrijkste gebeurtenissen van het boekjaar 2014 Wijziging van statuut in een Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (“GVV”) Ingevolge de invoegetreding van de wet van 12 mei 2014 en het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014 betreffende Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen, heeft Befimmo aan haar aandeelhouders voorgesteld haar wettelijk statuut van Vastgoedbevak te wijzigen om die van een openbare Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (openbare “GVV”) aan te nemen. De Buitengewone Algemene Vergadering van 21 oktober 2014 heeft de wijziging van statuut met een meerderheid van 99,93% van de aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders, goedgekeurd. Sinds 13 november 2014 geniet Befimmo officieel van het statuut van openbare GVV. Door deze wijziging zal de Vennootschap haar activiteiten als REIT (Real-Estate Investment Trust) voortzetten in een juridisch kader dat beantwoordt aan de werkelijkheid van de business.
Oplevering van de Paradis-Toren, begin van de huurovereenkomst van 27,5 jaar | Luik De werken voor de bouw van de Paradis-Toren (40.000 m²), werden voltooid in de loop van het laatste kwartaal van het boekjaar. De terbeschikkingstelling van het gebouw aan haar huurder, de Regie der Gebouwen (Belgische Staat), voor een vaste duur van 27,5 jaar, vond plaats op 12 december 2014. De totale waarde van de gerealiseerde investering bedraagt 95 miljoen €. Het nieuwe gebouw dat beantwoordt aan de beste normen op het vlak van technische en energieprestaties, genereert terugkerende huurinkomsten van ongeveer 6 miljoen € per jaar, wat overeenkomt met een oorspronkelijk lopend brutorendement van zowat 6,2%. Befimmo beoogt een BREEAM “Excellent” certificatie in de Post Construction fase, deze certificatie werd ook al toegekend voor de Designfase. In de loop der jaren stelde Befimmo een professioneel team samen dat ook in staat is nieuwe gebouwen te ontwikkelen, naast de grootscheepse programma’s voor de volledige renovatie van bestaande gebouwen. De goede afloop van dit project is hier een goed voorbeeld van.
Inbreng in natura van het gebouw Koolstraat 35 door AXA Belgium | Brussel | CBD| Centrum Het gebouw Koolstraat 35 gelegen (5.300 m²) is verhuurd voor een vaste resterende duur van 8 jaar aan de Vlaamse Gemeenschap en in gebruik door de Vlaamse Overheid. De jaarlijkse huur bedraagt 1,1 miljoen €, en levert een lopend brutorendement op van zowat 7,5%.
Page 3 of 32
De inbreng van dit gebouw door AXA Belgium kreeg concreet vorm op 25 november 2014 door een kapitaalverhoging, in het kader van het toegestane kapitaal, als gevolg van de inbreng1 in natura met AXA Belgium van haar erfpachtrecht ter waarde van 15,2 miljoen €. Deze inbreng werd voor 70% vergoed met nieuwe Befimmo-aandelen en voor 30% in contanten. Befimmo heeft zo haar eigen vermogen2 verhoogd met 10,8 miljoen €, door de uitgifte van 186.853 nieuwe aandelen aan een prijs van 57,65 €. Met deze transactie verstevigde AXA Belgium haar positie als aandeelhouder van Befimmo, momenteel voor 10,5%. Deze operatie heeft een positief effect op de EPRA earnings per aandeel (van zowat 0,02 € per aandeel over een volledig jaar) en een gunstige invloed op de LTV-ratio3 (-0,15% in absolute cijfers).
Oplevering van het gebouw Brederode 13 voor een ingebruikname van 15 jaar |Brussel CBD | Centrum Befimmo spitst haar strategie toe op klantenbinding en het inspelen op hun behoeften. Dat bleek eens te meer uit de geslaagde afronding van de transactie “Brederode 13”. De nieuwe huurovereenkomst van 15 jaar, afgesloten met het advocatenkantoor Linklaters voor de wederinhuring van het gebouw Brederode 13 (13.400 m²) waar het al bijna 30 jaar gehuisvest is, is van start gegaan in het eerste halfjaar van het boekjaar, volgend op de beëindiging van het grondig renovatieprogramma voor een totaalbedrag van zowat 26 miljoen €. Dit prestigieus beschermd gebouw levert optimale energieprestaties dankzij tal van ingrepen, zoals de plaatsing van nieuwe ramen met superisolerende beglazing, de isolatie van de daken en de aanbreng van wisselaars voor de ventilatiegroepen. Daarnaast werden, om de duurzame impact van het project te beklemtonen, ook systemen voor de opvang van het regenwater voor de sanitaire installaties en de begroening van de platte daken voorzien. Befimmo kreeg de certificatie BREEAM “Very Good” in de Designfase voor het gebouw en streeft naar diezelfde certificatie in de Post Construction fase.
1
2 3
Voor bijkomende informatie, gelieve de persberichten van 10 september 2014 en 20 november 2014 te raadplegen (www.befimmo.be/nl/publications/21). Waarvan 2,7 miljoen € in maatschappelijk kapitaal en de rest, 8,1 miljoen €, in uitgiftepremies. Loan-to-value (“LTV”) = [(nominale financiële schulden - kasstroom)/reële waarde van de portefeuille].
Page 4 of 32
Andere gebeurtenissen van het boekjaar 2014 Overdracht van Fedimmo-gebouwen met korte huurovereenkomsten Tijdens het boekjaar 2014 heeft Fedimmo gebouwen overgedragen die niet langer binnen haar strategie kaderden gezien de nakende vervaldag van hun huurovereenkomsten met de Belgische Staat. Deze gebouwen vereisen inderdaad, na afloop van de huurovereenkomsten, een programma om ze voor andere bestemmingen te verbouwen, die niet aan de “pure player” strategie van de Vennootschap beantwoorden.
•
•
Overdracht van het gebouw Pépin 5 | Namen Op 16 juni 2014 werd de verkoopakte voor dit gebouw getekend aan een verkoopprijs van 2,2 miljoen € wat een meerwaarde van 0,41 miljoen € ten opzichte van de laatste reële waarde (vastgelegd door een onafhankelijke vastgoedexpert) genereert. Overdracht van het gebouw Rennequin-Sualem | Luik De overdracht van dit gebouw vond plaats op 8 september 2014 aan een verkoopprijs van 1,9 miljoen € wat een meerwaarde van 0,25 miljoen € ten opzichte van de laatste reële waarde (vastgelegd door een onafhankelijke vastgoedexpert) genereert. Overdracht van de gebouwen Pépin 22, Pépin 31, H. Lemaître | Namen De overdracht-aktes van deze gebouwen werden op 23 december 2014 verleden. De overdrachten gebeurden voor een globale prijs van 2,5 miljoen €, wat strookt met de reële waarden die een onafhankelijk vastgoedexpert had bepaald.
Triomf I | Brussel gedecentraliseerd In de loop van het tweede halfjaar van het boekjaar 2014 beëindigde Befimmo het grootscheeps programma voor de renovatie van haar gebouw Triomf I (11.300 m²), voor een bedrag van zowat 11 miljoen €. Deze werken zullen het comfort en de prestaties van het gebouw verbeteren, onder meer door de renovatie van alle binnenafwerking en de vervanging van de beglazing in hoogwaardige beglazing, de inrichting van een nieuwe inkomhal en de heraanleg van de omgeving van het gebouw. Het gebouw behaalde een BREEAM-certificatie “Very Good” in de fase Post Construction. Dit gebouw, dat momenteel beschikbaar is voor verhuur, is een echte blikvanger langs de Triomflaan en wekt de belangstelling van kandidaat-huurders die op zoek zijn naar flexibele en efficiënte kantoorruimtes. Ikaros Business Park - Fase II | Brussel rand | Zaventem In de loop van het eerste halfjaar van het boekjaar werden de grondige renovatiewerken van de gebouwen 21/23 en 25/27 beëindigd. In 2015 zal Befimmo dit renovatieprogramma in andere fasen van het Ikaros Business Park voortzetten. Het globaal budget voor de investeringen in deze gebouwen, die de BREEAM-certificatie “Very Good” in de Designfase mogelijk hebben gemaakt, kwam op ongeveer 5 miljoen €. Page 5 of 32
Samenvatting van de bouw-, herontwikkelings-, en renovatieprojecten in de loop van het boekjaar 2014
Befimmo wil zoveel mogelijk inspelen op de behoeften van haar klantenhuurders. Ze wil haar gebouwen op een hoog kwalitatief niveau en bijzonder aantrekkelijk houden en streeft de hoogst mogelijke bezettingsgraad van haar portefeuille na. Met dat doel voor ogen voert Befimmo voortdurend, en overeenkomstig met haar MVO-beleid, renovatie- en herontwikkelingswerken uit, of werken die de energieprestaties van haar gebouwen verbeteren. Befimmo voerde tijdens het boekjaar 2014 investeringswerken in haar gebouwen uit voor een totaalbedrag van 81,8 miljoen €. Naargelang de projecten werd tussen 6% en 8% van hun kosten specifiek besteed aan het bekomen van optimale energieprestaties. Het gaat er enerzijds om de vigerende en voorziene regelgeving te respecteren en anderzijds, om te beantwoorden aan de verwachtingen van de huurders, de beleggers en de aandeelhouders. In het kader van haar meerjarig investeringsprogramma voor de verbetering van de energieprestaties van haar ingenomen en verhuurde gebouwen (portefeuille van Befimmo zonder Fedimmo) heeft Befimmo tijdens dit boekjaar een totaalbedrag van 1,9 miljoen € geïnvesteerd. Bovendien werden uitgaven, die op de resultatenrekening geboekt werden, voor 13,6 miljoen € besteed aan werkzaamheden voor onderhoud, herstelling, herinrichting en de eerste installatie (die deels doorgefactureerd werden aan de huurders, voor een bedrag van 4,6 miljoen €).
Page 6 of 32
2. Voorbereiding van grote projecten op vijf jaar Befimmo werkt verder aan de voorbereiding van de grote projecten in haar portefeuille voor de komende vijf jaar. De grote vraag van openbare instellingen op de Brusselse vastgoedmarkt is een niet te missen kans om waarde te creëren en Befimmo zal zich de volgende boekjaren dan ook inspannen om deze concreet vorm te geven.
Brederode 9 en Namen 48 | Brussel CBD | Centrum Nadat het gebouw Brederode 134 opnieuw werd ingenomen door de huurder, het advocatenkantoor Linklaters, kwamen de gebouwen Brederode 9 en Namen 48, die Linklaters huurde gedurende de renovatiewerken aan het gebouw Brederode 13, weer vrij. Ze zullen een zware renovatie ondergaan voor een bedrag van zowat 14 miljoen €, om weer beschikbaar te zijn voor verhuring in de loop van 2016. Het renovatieprogramma zal betrekking hebben op de renovatie van alle gemeenschappelijke zones en de kantoren van beide gebouwen. Er wordt gestreefd naar een BREEAM "Very Good" certificatie in de Post Construction fase voor het gebouw Brederode 9.
Luik Paradis | Fase 2 | Projectenoproep De procedure voor de projectenoproep die in november 2013 werd opgezet in overleg met de Stad Luik en het Waals Gewest, betreft de uitvoering van een gemengd vastgoedproject (van zowat 35.000 m² kantoren en woningen) op het perceel dat naast de nieuwe Financietoren ligt en waar Fedimmo eigenaar van is. Fedimmo maakt een grondige analyse van vier ambitieuze projecten die in de loop van het boekjaar 2014 werden voorgesteld en zal de winnaar van deze wedstrijd in principe aanduiden in het eerste halfjaar van 2015. Dit project voor de opwaardering van het terrein zal daadwerkelijk worden uitgevoerd wanneer het bezettingsrisico voldoende gedekt zal zijn.
WTC IV | Brussel CBD | Noordwijk Fedimmo beschikt over de nodige administratieve goedkeuringen (stedenbouwkundige en milieuvergunning) voor de bouw van de Toren IV van het WTC-complex in de Brusselse Noordwijk. Het gaat om een “passieve”5 toren van bijna 55.000 m². Dit nieuwe gebouw is onafhankelijk van de drie andere torens van het complex, waardoor het een eigen identiteit ontwikkelt, en is bijzonder efficiënt en duurzaam in de ruime zin van het woord. Het kreeg een BREEAM-certificatie “Outstanding” in Designfase. 4 5
De lezer vindt meer informatie op pagina 4 van dit bericht. In de zin van de Brusselse wetgeving die in 2015 van toepassing wordt.
Page 7 of 32
De “all-in” bouwkost van het project wordt geschat op een bedrag van 150 miljoen €. Het project is nu beschikbaar in toekomstige staat van afwerking voor grote kandidaat-huurders, zowel uit de openbare als uit de privé-sector. Fedimmo is echter niet van plan om, in uitzondering van de voorbereidende werken, met de bouw te starten zonder dat het bezettingsrisico voldoende gedekt is.
Quatuor | Brussel CBD | Noordwijk Gezien de huidige huurovereenkomst afloopt in de loop van 2017, ten laatste begin 2018 plant Befimmo een nieuw project, Quatuor, om het Noord Building gebouw te vervangen. Niettemin blijft de hypothese van een eventuele verbouwing van het huidige gebouw behouden. De strategische ligging van dit gebouw, in de buurt van de metro en van het Noordstation, één van de drukste stations van België, en goed zichtbaar langs de laan van de “kleine ring” van Brussel, is een echte opportuniteit voor de toekomstige bewoners, zij het openbare instellingen, privé-huurders of bedrijven. Befimmo heeft tijdens het boekjaar 2014 een stedenbouwkundige en een milieuvergunning aangevraagd voor het Quatuor-project. In deze hypothese zou het gebouw Noord Building gesloopt worden wanneer de huidige huurovereenkomst eindigt. Het nieuwe geheel (60.000 m²) zou bestaan uit vier afzonderlijke kantoorgebouwen die een architecturale eenheid vormen, in een ontwerp dat borg staat voor zeer grote flexibiliteit in de inrichting. Met het ontwerp van het gebouw mikt Befimmo op een BREEAM “Excellent” certificatie in de Designfase. De all-in kostprijs voor de bouw van dit project wordt geraamd op 150 miljoen €.
WTC II | Brussel CBD | Noordwijk Aan het einde van de huurovereenkomst met de Belgische Staat overweegt Befimmo in voorkomend geval een volledige renovatie van de WTC II Toren, in het hart van de Brusselse Noordwijk, tegenover het Noordstation. Dat zou tegen 2019 zijn, maar de studies lopen al.
Page 8 of 32
3. Vastgoedportefeuille Vastgoedkerncijfers
Variaties van de reële waarden6 van de vastgoedportefeuille
De reële waarde van de geconsolideerde portefeuille van Befimmo bedraagt 2.285,2 miljoen € op 31 december 2014, ten opzichte van een reële waarde van 2.184,1 miljoen € op 31 december 2013.
6
Deze waarden zijn opgesteld in toepassing van de IAS 40-norm die voor vastgoedbeleggingen een boeking in “reële waarde” vereist. Deze reële waarde wordt verkregen door van de “investeringswaarde” de gemiddelde transactiekosten, die onafhankelijke vastgoedexperts bepaalden, af te trekken. Dit komt overeen met (i) 2,5% voor gebouwen met een waarde van meer dan 2,5 miljoen € en met (ii) 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) voor gebouwen met een waarde van minder dan 2,5 miljoen €.
Page 9 of 32
De waarde-evolutie omvat: de bouwwerken van de Paradis-Toren in Luik, de renovatiewerken van de gebouwen Brederode 13, Triomf I en andere in Brussel en in de Brusselse rand, de opname in de portefeuille door inbreng van het erfpachtrecht van het gebouw Koolstraat 35, de overdrachten van de gebouwen Pépin 5, 22, 31 en Henri Lemaître en ook de overdracht van het gebouw Rennequin-Sualem, evenals de variaties in de reële waarde die op de resultatenrekening geboekt werden. Buiten het bedrag van de acquisities, investeringen en desinvesteringen, stegen de waarden van de portefeuille globaal met 9,3 miljoen € (0,41%) in de loop van het boekjaar. Deze waardestijging die in de loop van het boekjaar 2014 werd genoteerd, is te verklaren door het gecombineerde effect van: waardevermeerderingen voor de gebouwen die op lange termijn aan huurders uit de openbare sector verhuurd zijn, onder de gunstige invloed van de vrij lage rendementsniveaus bij recente transacties voor gebouwen met gelijkaardige profielen, en waardeverminderingen op de portefeuille van gebouwen met kortlopende huurovereenkomsten in de Brusselse rand en in de gedecentraliseerde zone en op bepaalde gebouwen waarvan de vervaldag van de resterende duur van hun huurovereenkomsten nadert. Daarnaast hadden een aantal gerichte gebeurtenissen, zoals de verlenging van bepaalde huurovereenkomsten en de inning van subsidies voor bepaalde werken, een positieve impact op de evolutie van de portefeuillewaarde tijdens het boekjaar.
Variaties in de reële waarde per kwartaal
Nieuwe verhuringen en vernieuwingen van huurovereenkomsten In het boekjaar 2014 sloot Befimmo huurovereenkomsten af voor een oppervlakte van ongeveer 24.000 m², waarvan 20.000 m² voor kantoren en 4.000 m² voor handelszaken, opslagruimte of polyvalente ruimtes. Van de contracten die tijdens het boekjaar werden afgesloten, vertegenwoordigt 39%7 huurovereenkomsten met nieuwe huurders (21 transacties), terwijl het saldo de verlenging van lopende huurovereenkomsten betreft (17 transacties). Befimmo heeft zo een aantal nieuwe huurklanten verwelkomd. In het Brussels CBD werden onder meer drie nieuwe contracten gesloten in het gebouw Froissart, dat sindsdien volledig verhuurd is. Daarnaast hebben bepaalde huidige huurders hun huurovereenkomsten met een aantal jaren verlengd. Dat is onder meer het geval voor Edenred, Ogilvy, International Business Wales, Ikea Service Center en Creg.
7
Op basis van het aantal getekende m².
Page 10 of 32
Deze totale oppervlakte van 24.000 m² ligt hoger dan de oppervlaktes die tijdens het boekjaar 2013 werden verhuurd (15.500 m²), en haalt het cijfer van 2012, toen ook 24.000 m² werden getekend. De voorwaarden waaronder de huurovereenkomsten werden gesloten, sporen met de hypothesen voor de voorspelde EPRA earnings die in het Jaarlijks Financieel Verslag 2013 werden opgenomen.
Bezettingsgraad8 De bezettingsgraad van de gebouwen beschikbaar voor verhuring komt op 31 december 2014 op 94,07% (ten opzichte van 95,24% op 31 december 2013). Voor alle vastgoedbeleggingen9 bedraagt de bezettingsgraad, op 31 december 2014, 92,31% (ten opzichte van 94,16% op 31 december 2013). Deze evolutie van de bezettingsgraad is vooral te verklaren door het einde van de huurovereenkomsten in de gebouwen Mons II in Bergen, Brederode 9 en Namen 48 in Brussel. Ze werden vanaf het vierde trimester van 2014 overgeheveld naar de categorie van het vastgoed gebouwd of gerenoveerd voor eigen rekening, met het oog op verhuring.
Gewogen gemiddelde duur van de huurovereenkomsten Op 31 december 2014 hebben de huurovereenkomsten een gewogen gemiddelde duur van 8,64 jaar, ten opzichte van 9,06 jaar op 31 december 2013.
Percentage van de contractueel verzekerde huurinkomsten, op basis van de resterende duur van de huurovereenkomsten van de geconsolideerde portefeuille10 (op grond van de lopende en reeds ondertekende toekomstige huurovereenkomsten) (in %)
8
9 10
Bezettingsgraad = lopende huur (met inbegrip van de reeds verhuurde oppervlaktes, maar waarvan de huurovereenkomst nog niet begonnen is/(lopende huur + geschatte huurwaarde voor de leegstaande oppervlaktes). Dit wil zeggen met inbegrip van het vastgoed gebouwd of ontwikkeld voor eigen rekening, met het oog op verhuring. De huurinkomsten van de toekomstige jaren, berekend op basis van de huidige situatie, rekening houdend met het gegeven dat elke huurder op de eerste vervaldag vertrekt en dat geen enkele andere verhuring gebeurde ten opzichte van de lopende huur op 31 december 2014.
Page 11 of 32
Globaal huurrendement
De daling van het lopend rendement van de gebouwen beschikbaar voor verhuur heeft vooral te maken met de vervanging in deze rubriek van de portefeuille van het oude gebouw Paradis door de nieuwe Paradis-Toren die op lange termijn verhuurd is aan de Belgische Staat en waarvan de huurovereenkomst ingegaan is, en die omwille daarvan een lager rendement vertoont. Een tweede verklaring is dat de gebouwen Mons II, Brederode 9 en Namen 48 uit deze rubriek verwijderd werden, terwijl ze hoge rendementen opleverden omdat hun huurovereenkomsten nog maar een korte resterende duur hadden.
Omslagpercentage
Op 31 december 2014 bedraagt het omslagpercentage van de portefeuille -9,69% (ten opzichte van -10,40% op 31 december 2013). De daling van het omslagpercentage ten opzichte van vorig boekjaar kan toegeschreven worden aan (i) heronderhandelingen van huurovereenkomsten die werden afgesloten tegen de gangbare huurprijzen op de markt - maar onder de voorgaande huurprijzen - dicht bij de geraamde huurwaarden die de vastgoedexperts bepaalden, en (ii) aan een stijgende evolutie van bepaalde geraamde huurwaarden, onder meer in het Vlaams gewest, ten opzichte van de dalingen die zich voordien hadden voorgedaan.
Page 12 of 32
De impact op de lopende huur op 31 december 2014 (143,2 miljoen €) van de mogelijke negatieve omslag van de huurovereenkomsten die in de komende drie jaar vervallen, zou op 1,6 miljoen € komen, voor zover deze omslag zich volledig voordoet. De vooropgestelde EPRA earnings voor de volgende drie boekjaren (zie pagina 29) houden rekening met een omslag wanneer de lopende huurovereenkomsten aflopen. Omslagpercentage ten opzichte van de duur van de huurovereenkomsten en het aandeel in de portefeuille
Page 13 of 32
4. Maatschappelijke Verantwoordelijkheid Eind 2013 heeft Befimmo een proces van doorlopende dialoog met al haar betrokken partijen ingezet, om haar positie als verantwoordelijke onderneming en eigenaar voortdurend te verbeteren. Ze heeft haar materialiteitsmatrix opgemaakt, die mogelijk maakte om haar strategie inzake Maatschappelijke Verantwoordelijkheid te verfijnen en de prioriteiten, evenals de economische, maatschappelijke en milieu-uitdagingen in kaart te brengen. Deze zijn in vier grote thema’s gegroepeerd: het milieu, haar team, haar huurklanten en de governance. Deze uitdagingen worden aangepakt met concrete acties en met kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen die uitgebreid beschreven worden in haar MVO-programma dat jaarlijks wordt opgemaakt, herzien en op haar website gepubliceerd. Concreet heeft Befimmo, gedurende het boekjaar 2014, verder inspanningen geleverd voor de vermindering van het energieverbruik (gas, elektriciteit en water) en de afvalproductie met onder meer energie-investeringen in haar gebouwen (zie eerder) en de verbetering van de score van de BREEAM In-Use certificaties (Pass => Good) en het sensibiliseren en inspireren van haar huurklanten. Bovendien werd Befimmo in december 2014 op het vlak van verslaggeving beloond met de prijs van het beste Belgische verslag over duurzame ontwikkeling voor de transparantie van haar maatschappelijke, governance- en milieugegevens. Deze prijs wordt uitgereikt door het Instituut van de Bedrijfsrevisoren (IBR). De mooie erkenning is des te waardevoller omdat de transparantie van haar communicatie naar haar betrokken partijen deel uitmaakt van de strategische prioriteiten van Befimmo. Ze geeft bijzondere aandacht aan de betrouwbaarheid van het rapportageproces en ook aan de juistheid en de transparantie van de financiële en extra-financiële gegevens. In 2015 zet Befimmo dit proces van dialoog verder en streeft daarbij naar het evenwicht tussen haar betrokken partijen en de uitdagingen waar ze geregeld mee te maken krijgt. Daarvoor werkt ze onder meer aan volgende kwesties: de analyse van haar waardeketen en de verbetering van haar bestaande voorwaarden voor duurzame aankopen in samenwerking met haar leveranciers; de opzet van een helpdesk en extranet die sterk presteren om de communicatie met haar huurklanten te verbeteren en te vergemakkelijken; een analyse van haar werkomgeving om deze te verbeteren en zo goed mogelijk te beantwoorden aan de behoeften van haar team. Deze analyse maakt deel uit van een globale denkoefening over de arbeidswereld en hoe deze evolueert.
Page 14 of 32
5. Financieel verslag Financiële kerncijfers
Page 15 of 32
Nettoactiefwaarde op 31 december 2014 Op 31 december 2014 heeft het nettoactief van Befimmo een totale waarde van 1.195,4 miljoen €. De intrinsieke waarde komt zodoende op 54,00 € per aandeel, tegenover 54,13 € per aandeel op 31 december 2013. Het aantal uitgegeven aandelen nam tijdens het boekjaar met 2,8% toe.
Evolutie van de intrinsieke waarde
EPRA NAV en NNNAV
Page 16 of 32
Financiële resultaten op 31 december 2014 De Commissaris heeft bevestigd dat zijn werkzaamheden voor de controle van de geconsolideerde rekeningen voltooid zijn wat de grond betreft, en geen significante correctie hebben aangetoond die zou moeten aangebracht worden aan de boekhoudgegevens die in dit bericht zijn opgenomen. Analytische resultatenrekening (in duizend €)
Nettoresultaat, courant nettoresultaat en EPRA earnings
Page 17 of 32
De gebeurtenissen die de perimeter van de Vennootschap wijzigen De perimeter van de Vennootschap, zowel op het niveau van de vastgoedportefeuille als het eigen vermogen, werd in het boekjaar 2014 door volgende gebeurtenissen gewijzigd: • de overdracht van de gebouwen Pépin 5, Rennequin-Sualem, Pépin 22, Pépin 31, Henri Lemaître; • de integratie van het gebouw “Koolstraat 35” in de portefeuille. De vergelijking van de gegevens per aandeel wordt bovendien beïnvloed door de nieuwe uitgegeven aandelen in het kader van de inbreng in natura van het gebouw “Koolstraat 35” door AXA Belgium en van het keuzedividend van december 2014. Analyse van het nettoresultaat Het nettohuurresultaat steeg met 1,9 miljoen €, of 1,4%. Deze stijging is te verklaren door de gecombineerde impact: van het positieve effect (+5,9 miljoen €) van de evolutie van de perimeter, vooral als gevolg van de integratie in de portefeuille van de gebouwen Blue Tower en AMCA in 2013 en van de inbreng in natura van het gebouw Koolstraat 35, in november 2014. De overdracht van vijf gebouwen11 van de portefeuille van Fedimmo had een geringe impact op de huurinkomsten, van een eenmalige vergoeding van 3,7 miljoen € die in 2013 geïnd werd in het kader van de vervroegde opzegging van een huurovereenkomst, van een daling van de huurinkomsten bij gelijke perimeter, van -0,3%. De negatieve effecten van het vertrek van of heronderhandelingen met huurders en het effect van de spreiding van de huurvrije periodes volgens de IFRS-normen (-1,2 miljoen €) worden niet volledig gecompenseerd door de positieve effecten van de indexering van de huurprijzen en van de nieuwe verhuringen. De nettovastgoedkosten gingen met 4,1 miljoen € naar boven. Deze evolutie is onder meer te verklaren door een verhoging van de technische kosten (grote herstellingen), de studiekosten voor projecten en de commerciële kosten. De nettovastgoedkosten sporen met de voorspellingen. Het operationeel vastgoedresultaat ligt zodoende 2,2 miljoen € lager (-1,7%). Buiten de eenmalige positieve impact, in 2013, van de vergoeding voor de vroegtijdige opzegging van een huurovereenkomst, was het operationeel resultaat met 1,5 miljoen € (+1,2%) gestegen. De algemene kosten zijn stabiel ten opzichte van 2013. De andere operationele opbrengsten en kosten bedragen 1,3 miljoen €, wat vooral te maken heeft met de positieve impact van de herwerking van de huurvrije periodes (volgens de IFRS-normen) (+1,2 miljoen €), terwijl deze impact vorig jaar negatief was (-0,3 miljoen €). Een globale meerwaarde van 0,6 miljoen € werd geboekt bij de overdracht van een aantal gebouwen van de portefeuille van Fedimmo. De variatie in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen (buiten het bedrag van de acquisities, investeringen en desinvesteringen) beloopt +9,3 miljoen €, of +0,41%, tegen een negatieve variatie van -11,6 miljoen € (-0,53%) over het boekjaar 2013.
11
Meer informatie is te vinden op pagina 5 van dit bericht.
Page 18 of 32
Het geboekt financieel resultaat (buiten variaties in de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen) gaat van -28,9 miljoen € over het boekjaar 2013 naar -28,1 miljoen € over het boekjaar 2014. De gemiddelde financiële schuld over het boekjaar ligt op 1.012,8 miljoen €, tegen 963,3 miljoen € voor 2013. De lichte daling van de financiële kosten, hoewel het volume van de gemiddelde schuldenlast met 5,1% toenam, is te verklaren door de lagere gemiddelde kostprijs van de financiering, die van 3,18% in 2013 daalt naar 3,16% in 2014, en door het hogere bedrag van de intercalaire intresten die geactiveerd werden op bepaalde investeringsprojecten. De Euribor-tarieven bleven in 2014 uitzonderlijk laag (gemiddelde Euribor 1 maand en 3 maand van 0,17%). De variatie in de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen bedraagt -25,2 miljoen € tegen +6,6 miljoen € over het boekjaar 2013. De daling van de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen is vooral toe te schrijven aan de daling van de curve van de rentevoeten op 31 december 2014 vergeleken met deze op 31 december 2013. Tijdens het boekjaar 2013 werd het omgekeerde effect vastgesteld, maar minder uitgesproken. Uit alle bovenstaande elementen, waarvan sommige eenmalig zijn, blijkt een nettoresultaat van 68,9 miljoen € op 31 december 2014, vergeleken met 79,2 miljoen € op 31 december 2013. De EPRA earnings, in lijn met de gepubliceerde vooruitzichten, komt op 84,1 miljoen € en is gelijk aan de EPRA earnings van vorig boekjaar. Rekening houdend met de stijging van het gemiddeld aantal aandelen niet aangehouden door de groep (+1,65 miljoen) ten gevolge van de inbreng en het keuzedividend, bedroeg de EPRA earnings per aandeel, eveneens in lijn met de gepubliceerde vooruitzichten, 3,90 € op 31 december 2014.
Page 19 of 32
Financiële structuur De Vennootschap ziet erop toe om tijdig de nodige financieringen aan te gaan en streeft naar de optimalisatie tussen de kostprijs, de duur en de diversifiëring van haar financieringsbronnen.
Gerealiseerde financieringen In 2014 zette Befimmo bilaterale lijnen bij twee bankinstellingen op, voor een totaalbedrag van 138 miljoen €. In augustus 2014 deed ze eveneens een eerste Europese private plaatsing van schuld voor 12 miljoen €. Daarnaast werden twee handelspapiercontracten samengevoegd tot één contract, waarvan het maximale bedrag opgetrokken werd tot 500 miljoen €. Bij gelijke perimeter heeft de Vennootschap geen bijkomende financieringen meer nodig vóór het derde kwartaal van 2016.
Vervaldagen van de financiële verbintenissen per kwartaal
Hoofdkenmerken van de financiële structuur Op 31 december 2014 heeft de financiële structuur van Befimmo volgende hoofdkenmerken: • bevestigde financieringen voor een totaalbedrag van 1.242,5 miljoen €, waarvan 1.033,3 miljoen € benut werd. Het volume ongebruikte lijnen wordt bepaald door liquiditeitscriteria die de Vennootschap vastlegt, op basis van de vervaldagen van de financieringen en de geplande verbintenissen voor vernieuwing voor de volgende jaren; • een schuldratio van 47,5%12; 12
De schuldratio wordt berekend in overeenstemming met het Koninklijk Besluit van 13 juli 2014.
Page 20 of 32
• • • •
een LTV-ratio van 45,2%13; een gewogen gemiddelde duur van de schuld van 3,8 jaar; schulden tegen vaste rentevoeten (IRS inbegrepen) voor 58,6% van de totale schuld; een gemiddelde financieringskost (marge en indekkingskosten inbegrepen) van 3,16% over het jaar.
Het ratingbureau Standard & Poor’s bevestigde op 13 mei 2014 de rating BBB/stabiel vooruitzicht voor de langetermijnschuld van Befimmo en de rating A-2 voor de kortetermijnschuld. Om de kosten van haar financieringen te drukken, beschikt Befimmo over een handelspapierprogramma voor een maximumbedrag van 500 miljoen €. Dit programma was op 31 december 2014 voor 373,5 miljoen € aangewend voor uitgiftes op korte termijn. Het beschikt over back-uplijnen die uit de verschillende bestaande financieringslijnen samengesteld zijn. De documentatie van dit programma dekt ook de Europese private plaatsingen van schuld.
Indekking van het rente- en het wisselkoersrisico Het beleid van indekking van het renterisico heeft tot doel een afnemend deel van de schuldenlast in te dekken over een horizon van 10 jaar. De doelstellingen en de hantering van dit beleid worden geregeld onder de loep genomen. De keuze van de instrumenten en van hun niveau is gegrond op een analyse van de rentevooruitzichten van geraadpleegde banken en op een afweging tussen de kostprijs van het instrument en het niveau en type van bescherming. Bovendien stelt de Vennootschap zich met haar indekkingsbeleid tot doel om de schommelingen in de financiële lasten in het kader van bestaande “covenants” te beperken, en om de EPRA earnings te vrijwaren die nodig is voor de betaling van het vooropgesteld dividend. Befimmo heeft een portefeuille van instrumenten voor de indekking van (i) het renterisico, die bestaat uit IRS, CAP en COLLAR14, evenals (ii) het wisselkoersrisico op haar private plaatsing van obligaties tegen vaste rente in de Verenigde Staten (USPP), bestaande uit Cross Currency Swaps. Het ingevoerde beleid maakt mogelijk om, op een deel van de schuldenlast, partij te trekken van lagere rentevoeten in periodes van laagconjunctuur en tegelijk de volatiliteit van de financieringslasten te beperken door het vastzetten van de rentevoeten op het saldo van de schuld (ofwel rechtstreeks doorfinancieringen tegen vaste rentevoeten, ofwel door de verwerving van indekkingsinstrumenten van het type IRS). De impact van de hogere rentevoeten op de financiële lasten wordt ook afgezwakt door de indekkingsinstrumenten van het optionele type (CAP). Deze indekkings- en financieringsstructuur leidt tot een situatie waarin het resultaat niettemin gevoelig blijft voorde evolutie van de rentevoeten. Alle huidige instrumenten waarover de Vennootschap momenteel beschikt, brengen de indekkingsratio op 31 december 2014 op 86,2%15. De indekkingsratio blijft hoger dan 60% tot het vierde kwartaal van 2017 en hoger dan 40% tot het eerste kwartaal van 2019.
13 14
15
Loan-to-value ("LTV") = [(nominale financiële schulden – kasstroom)/reële waarde van de portefeuille]. De intekening op COLLAR maakt nominale schuld mogelijk om de stijging van de rentevoeten (CAP) te beperken, maar houdt ook de verbintenis in om een minimale rentevoet te betalen (FLOOR). Indekkingsratio = (vastrentende nominale schuld + notioneel bedrag van de IRS en CAP)/totale schuld.
Page 21 of 32
In het kader van haar indekkingsbeleid heeft de Vennootschap tijdens het boekjaar volgende verrichtingen uitgevoerd op haar indekkingsinstrumenten: • de verwerving van vier IRS voor een notioneel totaalbedrag van 65 miljoen € die de periodes van midden 2014 tot midden 2019 (15 miljoen €), tot midden 2022 (20 miljoen €) en tot eind 2023 (15 miljoen €) dekken, evenals de periode van midden 2015 tot midden 2024 (15 miljoen €); • de verwerving van twee CAP tegen 1,3% (15 miljoen €) en tegen 1,5% (20 miljoen €), die een periode van 4 jaar dekken die begint vanaf hun acquisitie; • de verwerving van twee CAP tegen 0,75% (15 miljoen €) en tegen 0,30% (15 miljoen €), die respectievelijk periodes van 5 en 4 jaar dekken, vanaf januari 2015. Na de afsluiting van het boekjaar heeft Befimmo, in januari 2015, drie IRS herstructureerd over een notioneel bedrag van 70 miljoen € en heeft ze haar indekkingsniveau van de marktrentevoeten bepaald voor hun eerste indekkingsjaren (2016 en 2017).
Evolutie van de portefeuille aan indekkingsinstrumenten en van de bestaande vastrentende financieringen (situatie op 10 februari 2015)
Page 22 of 32
6. Befimmo-aandeel Kerncijfers van het aandeel
Evolutie van de beurskoers Het aandeel van Befimmo is sinds haar oprichting genoteerd op Euronext Brussels en sinds maart 2009 opgenomen in de BEL 20. Tijdens het boekjaar 2014 nam het Befimmo-aandeel sterk toe in waarde. Het sloot op 31 december 2014 op 60,21 €, tegen 50,45 € een jaar voordien. Rekening houdend met de herinvestering van het dividend, dat in 2014 werd uitgekeerd, van 3,45 € bruto per aandeel, biedt het een return van 26,5% op een jaar. Deze evolutie strookt met de algemene markttrends. De in Europa genoteerde vastgoedsector (EPRA NAREIT Europe) toont een return van 25,7%16 over een jaar. Uit deze evolutie blijkt ook het vertrouwen van beleggers in de sector en in Befimmo, ondanks een sombere economische conjunctuur. Het aantal uitgegeven aandelen van Befimmo ging tijdens het boekjaar wel van 22.062.701 naar 22.673.609, of 2,8% meer, als gevolg van (i) de creatie van 186.853 aandelen in het kader van de inbreng in natura van het zakelijk erfpachtrecht op het gebouw “Koolstraat 35” door AXA Belgium in november en (ii) de creatie van 424.055 aandelen in verband met de uitkering van het voorschot op dividend in aandelen in december. Op 31 december 2014 werd het Befimmo-aandeel verhandeld met een premie van 11,50% ten opzichte van zijn intrinsieke waarde.
16
Rekening houdend met de herinvestering van het brutodividend (bron: KBC Securities).
Page 23 of 32
Op basis van de transacties die op alle marktplatforms werden geregistreert, vertoont het Befimmoaandeel een groeiende liquiditeit, met een dagelijks gemiddeld volume van ongeveer 50.108 aandelen, wat overeenkomt met een velociteit van de free float van zowat 77%. In 19 jaar, sinds haar beursgang, bood het aandeel een totaal geannualiseerd rendement van 8,1%17. Op 31 december 2014 heeft Befimmo een beurskapitalisatie van 1.365.177.998 €.
7. Dividend van het boekjaar 2014 Uitkering van het voorschot op dividend: herinvestering van 59% in nieuwe aandelen Een gedeelte 59% van het voorschot op dividend van het boekjaar 2014 werd uitgekeerd in nieuwe aandelen (i.e. 424.055 nieuwe aandelen) aan 58,275 € per aandeel. Dit trok het eigen vermogen van de Vennootschap met 24,7 miljoen € op.
Dividendsaldo over het boekjaar 2014 Aan de Gewone Algemene Vergadering van aandeelhouders van dinsdag 28 april 2015, die moet beslissen over de goedkeuring van de rekeningen over het boekjaar 2014, zal worden voorgesteld een dividendsaldo van 0,86 € bruto per aandeel uit te keren. Dit dividendsaldo zal het voorschot op dividend van 2,59 € bruto per aandeel niet aangehouden door de groep aanvullen dat in december 2014 werd uitgekeerd. Zo zal, zoals voorzien, het totale dividend over het boekjaar op 3,45 € bruto per aandeel komen.
17
Rekening houdend met de herinvestering van het brutodividend (bron: KBC Securities).
Page 24 of 32
8. Aandeelhoudersagenda 2015
Page 25 of 32
9. Vooruitzichten en dividendprognose Disclaimer Deze vooruitzichten mogen niet beschouwd worden als een verbintenis van Befimmo. Hun effectieve realisatie hangt inderdaad af van een bepaald aantal factoren waar Befimmo geen vat op heeft, zoals de evolutie op de financiële en op de vastgoedmarkt. Gezien de huidige onzekere situatie en de economische stilstand kunnende gehanteerde hypothesen inde toekomst nog sterk wisselen. De hypothesen en inschattingen van risico’s leken redelijk toen ze geformuleerd werden maar het is nu eenmaal onmogelijk om de toekomstige gebeurtenissen te voorspellen en dus kunnen ze al dan niet correct blijken. De werkelijke resultaten, financiële toestand, prestaties of realisaties van Befimmo, of marktevolutie, kunnen dus aanzienlijk afwijken van deze vooruitzichten. Gezien deze onzekerheden worden de aandeelhouders verzocht om zich niet ongegrond op deze vooruitzichten te baseren. Deze voorspellingen gelden trouwens enkel op de datum van de opmaak van dit Verslag. Befimmo verbindt er zich niet toe om deze vooruitzichten te actualiseren, bijvoorbeeld om een wijziging in de hypothesen waarop ze steunen, weer te geven, onder voorbehoud uiteraard van haar wettelijke verplichtingen ter zake, met name deze die opgelegd worden door de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en op de financiële diensten en het Koninklijk Besluit van 14 november 2007 betreffende de verplichtingen van emittenten van financiële instrumenten die zijn toegelaten tot de verhandeling op een Belgische gereglementeerde markt.
De vooruitzichten voor de drie volgende boekjaren werden opgesteld volgens de IFRS-normen en op geconsolideerde basis voorgesteld. Ze steunen enerzijds op de elementen die op 31 december 2014 bekend zijn (met name de bestaande contracten), en anderzijds op hypothesen en inschattingen van bepaalde risico’s door Befimmo. Befimmo onthoudt zich om vooruitzichten te publiceren wat betreft de evolutie van de reële waarden van de portefeuille (IAS 40) en de variaties in de reële waarde van de financiële activa en verplichtingen (IAS 39). De IAS 39 en 40 normen zijn inderdaad niet-gerealiseerde bestanddelen van de resultatenrekening. Wat de vooruitzichten betreft, beperkt Befimmo zich dus tot de toekomstige EPRA earnings, waarop ze zich meer dan ooit op toelegt. Ter informatie, er mag echter worden geraamd dat een vermindering van de reële waarde (IAS 40) met 1% van de vastgoedportefeuille een impact van zowat 23 miljoen € op het nettoresultaat zou hebben, wat zou leiden tot een variatie van zowat 1,03 € van de intrinsieke waarde per aandeel, en van 0,45% op de LTV-ratio. Bovendien zou de variatie in de vooruitzichten betreffende de evolutie van de rentevoeten op korte termijn een variatie in de reële waarde kunnen genereren van de financiële activa en verplichtingen die tegen hun reële waarde geboekt worden (IAS 39). Op basis van hun reële waarde op 31 december 2014 kan worden geraamd dat wanneer de rentevoeten van de Euro, de US Dollar en de Pond Sterling 0,5% lager waren geweest dan de curves op 31 december 2014, de variatie inde reële waarde van de financiële activa en verplichtingen die tegen hun reële waarde worden geboekt, -14,9 miljoen € had bedragen. In de omgekeerde hypothese zou de variatie +15,7 miljoen € belopen hebben. Naast de algemene marktendensen verwerkte Befimmo in haar vooruitzichten de eigen kenmerken van haar gebouwen. Het gaat dan vooral om hun huursituatie (zoals de resterende bezettingsduur), de potentiële omslag van de huurprijzen en de verouderingsgraad (technische, milieuprestaties, enz.). Voor de nieuwe investeringen is Befimmo van plan om verder te groeien, zonder het evenwicht van haar balansen uit het oog te verliezen. Zo wil ze bijvoorbeeld eventuele marktkansen grijpen die zich zouden voordoen en die duurzame vooruitzichten op waardecreatie bieden voor haar aandeelhouders. Deze groei kan twee vormen krijgen: Page 26 of 32
• •
interne, regelmatige en geleidelijke groei, door directe en indirecte verwerving en naargelang het investeringsvermogen van Befimmo; gerichte, externe groei, door fusie met andere vastgoedportefeuilles, naargelang de opportuniteiten.
Op kruissnelheid zou de LTV-ratio van Befimmo zowat 50% kunnen komen, om de benutting van haar schuldvermogen te optimaliseren. De vooruitzichten zijn gebaseerd op een stabiele perimeter wat de onroerende activa en het eigenvermogen betreft. Wel wordt rekening gehouden met de hypothese dat de aandeelhouders elk jaar de mogelijkheid benutten om het dividend in nieuwe aandelen te bekomen (naar rato van ongeveer 30%18 van het bedrag van het voorschot op dividend dat in december optioneel wordt aangeboden voor 9 maanden van het boekjaar) en ook met de beperkte overdrachten van (niet langer strategische) gebouwen die worden overwogen voor 2015 (voor respectievelijk 21 miljoen € op basis van de reële waarde van de betrokken gebouwen op 31 december 2014). Hypothesen Voor de opmaak van de vooruitzichten werden volgende externe en interne hypothesen in aanmerking genomen:
Geplande en ingeschatte werken voor de drie volgende jaren De vooruitzichten houden geen rekening met eventuele nieuwe investeringen, niettemin met uitzondering van de voorziene werken, zoals hernomen in onderstaande tabel:
18
In 2014 werd 59% van de coupons die het dividend vertegenwoordigen opnieuw geïnvesteerd in nieuwe aandelen.
Page 27 of 32
Bijgevolg is in de vooruitzichten geen enkele hypothese van externe groei verwerkt. Vervaldagen van de huurovereenkomsten (eerste vervaldag) – Impact over het volledig jaar
De percentages in bovenstaande grafiek worden berekend op basis van de jaarlijkse lopende huur op 31 december 2014. Elk percentage stemt overeen met de som van de huurinkomsten uit de huurovereenkomsten met een tussentijdse of eindvervaldag in de loop van het jaar19.
Contractueel verzekerde huurinkomsten Uit de grafiek hierna blijkt duidelijk dat de gebudgetteerde inkomsten voor het jaar 2015, bijvoorbeeld, voor 99% resulteren uit gewaarborgde contracten. Voor datzelfde jaar is dus 1% van het gebudgetteerde inkomen niet verzekerd onder contract (er is een vervaldag) en/of is gebaseerd op hypothesen voor herverhuring. Tevens wordt de potentiële huur uit de leegstaande oppervlaktes (weergegeven in grijs in de grafiek), gewaardeerd op basis van de geraamde huurwaarde.
19
De huurinkomsten uit de huurovereenkomsten met vervaldag in december worden hernomen in het jaar volgend op deze vervaldag.
Page 28 of 32
Geconsolideerde EPRA-earningsprognose
De nominale nettoschuldprognose ligt op 1.046 miljoen € eind 2015, 1.047 miljoen € eind 2016 en 1.053 miljoen € eind 2017.
Dividendprognose Uit de hypothesen die werden gehanteerd voor de vooruitzichten blijkt dat het boekjaar 2015, bij gelijkblijvende perimeter, zou moeten gekenmerkt worden door een EPRA earnings van een 3,62 € per aandeel. Indien alles voor het overige gelijk blijft en op basis van deze vooruitzichten meent Befimmo, bij gelijkblijvende perimeter, in staat te zijn om voor het boekjaar 2015 een brutodividend te kunnen voorzien van 3,45 € per aandeel. Het zou ook kunnen betaald worden met een voorschot van 2,59 € in december 2015 en een saldo van 0,86 € in mei 2016. Op basis van een beurskoers van 60,21 € op 31 december 2014 zou dit dividend een brutorendement van 5,7% opleveren, en op basis van de intrinsieke waarde van 54,00 € op 31 december 2014, een brutorendement van 6,4%. Het dividend van de volgende boekjaren zal afhangen van de economische conjunctuur en van de investeringskansen die de Vennootschap zal grijpen, terwijl ze tegelijk partij blijft trekken van de stabiele inkomsten dankzij het defensieve karakter van haar vastgoedpatrimonium.
Page 29 of 32
***
Het Jaarlijks Financieel Verslag 2014 zal beschikbaar zijn op de zetel van de Vennootschap en op de website www.befimmo.be vanaf vrijdag 27 maart 2015. Sinds enkele jaren sluit Befimmo zich aan bij de verdere standaardisering van de financiële verslaggeving, en ook van de verslaggeving inzake maatschappelijk verantwoord ondernemen, om zo de kwaliteit en de vergelijkbaarheid van de informatie te verbeteren. Daarom volgt ze de EPRA reporting guidelines en de GRI G4-richtlijnen.
***
Befimmo is een “pure player” investeerder waarvan het vak erin bestaat om kwaliteitsvolle gebouwen ter beschikking te stellen die gelegen zijn in Brussel, in de andere Belgische steden en in het Groothertogdom Luxemburg. Vandaag bevat haar portefeuille een honderdtal kantoren, voor een totale oppervlakte van meer dan 900.000 m², waarvan een groot deel op lange termijn verhuurd is aan openbare instellingen (> 65%). De reële waarde van haar portefeuille werd op 31 december 2014 op 2.285,2 miljoen € geraamd. De Vennootschap wil tegelijk haar huidige portefeuille opwaarderen en elke investeringskans grijpen die waarde kan creëren voor haar aandeelhouders. Befimmo is sinds haar oprichting genoteerd op Euronext Brussels en sinds maart 2009 opgenomen in de BEL 20. De Vennootschap hanteert een doordachte strategie die gericht is op de optimalisering van haarresultaten op de lange termijn. In haar strategische denkoefeningen houdt Befimmo heel sterk rekening met de impact van duurzame ontwikkeling en in haar dagelijkse werking staat de naleving van de regels inzake maatschappelijke verantwoordelijkheid altijd centraal.
***
Bijkomende informatie: Befimmo NV Caroline Kerremans - IR & External Communication Manager Waversesteenweg 1945 - 1160 Brussel Tel.: 02/679.38.13 E-mail:
[email protected] | www.befimmo.be
Page 30 of 32
10. Bijlagen Geconsolideerde resultatenrekening (in duizend €)
Page 31 of 32
Geconsolideerde balans (in duizend €)
Page 32 of 32
