JA ARGANG 21
NUMMER 3
JUNI 2014
MAGAZINE
Thema
Interactie Big Data, Big City, Big Money Een pleidooi voor contacten Kleur bekennen in de zorg
Inhoud 4
Lectori Salutem - De toegevoegde waarde van het fysieke kantoor
6
Column - Big Data, Big City, Big Money
8
De toekomst van het verleden
12
Kleur bekennen in de zorg
4 Thema 16
Introductie thema - Interactie
18
Thema column - Vriendjespolitiek in het vastgoed
20 Biomimicry: Wetmatigheden binnen de ruimtelijke ordening
8
32
24 Pleidooi voor wisselende contacten 27
Huidige huurdersmarkt: huurders leiden, verhuurders lijden
32
Dé klant bestaat niet
36
Where innovation starts - Hoe vernieuwend en denkend bent u? Hulp staat voor u klaar!
38
Crowdfunding en vastgoedontwikkeling
42
Kansrijk partnership tussen zorg en belegger
46
Het optimum uit de huisvesting halen of uit het potentieel van de medewerkers?
50 Eén jaar in de praktijk 52
Afstudeerder TU/e - De rol van sense of place bij winkellocatiekeuzes
56
SERVICE Actief
58
Afstudeerverslagen TU/e - REMD
60 Contact SERVICE Magazine
56
Kansrijk partnership tussen zorg en belegger
ir. ing. Ron van Bloois Ron van Bloois werkt als projectmanager/adviseur bij HEVO binnen de zorgsector. Hij is bij HEVO tevens marktsegmentleider ‘Financiers & Beleggers’. Van Bloois doceert daarnaast ook aan de Amsterdam School of Real Estate over het onderwerp ‘zorgvastgoedfondsen’.
De zorgsector bevindt zich qua vastgoed in een transitiefase. De (zorg) consumentenvraag verandert, risico’s verschuiven, bondgenoten zijn verleden tijd en nieuwe spelers - in het bijzonder beleggers - doen hun intrede. Het vastgoedvraagstuk is voor veel bestuurders en toezichthouders in de zorg complex en onoverzichtelijk. De samenwerking tussen zorginstellingen en beleggers komt schoorvoetend op gang, ondanks de kansen voor beide partijen. Een nadere verkenning van dit kansrijke partnership is gewenst.
De invoering van ‘scheiden van wonen en zorg’ speelt in op de behoefte van consumenten om langer thuis te wonen, met zorg op afroep. Indien er behoefte is om meer beschermd en geclusterd te wonen, zullen kleinschalige woonvoorzieningen de voorkeur hebben van de consument. Indien de zorgbehoefte te zwaar is om zelfstandig te blijven wonen, zal er alsnog sprake zijn van een intramurale setting. Zorginstellingen bezitten over het algemeen veelal technisch en functioneel verouderd vastgoed - met een forse, resterende boekwaarde - dat moet worden aangepast aan de veranderende vraag. De vraag vanuit de zorg bestaat daarom uit herfinanciering van lopende contracten op bestaand vastgoed tot en met nieuwe arrangementen voor (sloop-) nieuwbouwprojecten. De huidige ontwikkelingen in de financiële wereld draaien de geldkraan alleen dichter.
“Zorginstellingen bezitten over het algemeen veelal technisch en functioneel verouderd vastgoed met een forse, resterende boekwaarde, dat moet worden aangepast aan de veranderende vraag." Banken en corporaties
Marktcontext Richting 2040 zal de zorgsector qua omvang flink toenemen door de dubbele vergrijzing, verdubbeling van het aantal dementerenden en medisch-technologische ontwikkelingen. Ondanks deze groei kennen alle subsectoren in de zorg hun eigen uitdagingen, stellen Janssen & Van Bloois (2013). Binnen de curatieve markt (grofweg de eerstelijnsvoorzieningen, zelfstandige behandelcentra, kortdurende geestelijke gezondheidszorg en ziekenhuizen) dienen respectievelijk vooral kleinschalige voorzieningen dicht bij de consument te worden gerealiseerd en grootschalige renovaties te worden gepleegd. De care-instellingen (langdurige ouderenzorg, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg) staan als gevolg van de ‘extramuralisering’ in de eerste plaats voor de uitdaging om hun bestaande portefeuille toekomstbestendig te maken, via transformatie en sloopnieuwbouw. De forse groei van het aantal 65-plussers leidt tot een extra behoefte aan geschikte woon(zorg)voorzieningen. Deze voorzieningen zien er alleen qua typologie anders uit dan de grootschalige verzorgings- en verpleeghuizen uit het verleden.
42
De kapitaallasten (rente en afschrijvingskosten van investeringen in gebouwen en grond) werden in de tijd van het Bouwcollege en het bouwregime voor zorginstellingen gegarandeerd vergoed via nacalculatie, ongeacht de geleverde zorg. Zorginstellingen gingen automatisch naar de banken voor financieringsaanvragen. Het risicoprofiel was nihil om vastgoed op de balans te hebben. Er waren ook zorginstellingen die wooneenheden van corporaties huurden op basis van langjarige huurcontracten. De mogelijkheden voor aanvullende vastgoedfinanciering door banken is beperkt als gevolg van wetgeving (Basel III), de huidige leningenportefeuille en het toegenomen risicoprofiel van zorginstellingen. Daarnaast zijn de voorwaarden voor financiering minder aantrekkelijk geworden gezien de inbreng van meer eigen vermogen, kortere leningen en hogere rentepercentages.
De verhuurdersheffing die aan corporaties is opgelegd, zorgt er voor dat corporaties de financiering van zorgvastgoed ook niet vanzelfsprekend op zich zullen nemen.
Vastgoed; een netelige kwestie Zorgbestuurders en toezichthouders worden geconfronteerd met bovenstaande marktontwikkelingen en proberen hun organisatie richting te geven in dit veranderingsproces. Op dit moment is de zorg voor adequaat vastgoed een netelige kwestie. Vastgoed is een onderscheidende asset geworden in een concurrerende markt waarbij de cliënt keuzevrijheid heeft. Hiermee is vastgoed een kernactiviteit geworden van de zorg- en dienstverlener. Echter, het bekostigen, realiseren en exploiteren van huisvesting kan anno 2014 alleen in samenwerking met derden worden gedaan (Janssen & Van Bloois, 2013). De risico’s die kleven aan zelf vastgoed in eigendom hebben, zijn veel groter geworden door de prestatiebekostiging, het bijbehorende leegstandvraagstuk en de wensen van een veranderende doelgroep. Toezichthouders stellen zich steeds vaker de vraag of de zorginstelling zelf de verantwoordelijkheid kan dragen voor haar vastgoed, zowel vanuit organisatorisch, bestuurlijk als strategisch oogpunt. Bestuurders hebben te maken met bestaand, verouderd vastgoed en verkennen de mogelijkheden van nieuwbouwtrajecten, maar merken dat banken en corporaties voorzichtiger zijn geworden. Dit betekent dat er nieuwe financiële aanbieders nodig zijn om voldoende geld beschikbaar te stellen voor de vastgoedopgave in de zorg.
Zorgvastgoedfonds als volwaardig alternatief Als alternatief voor de traditionele bancaire financiering hebben Diepstraten & Schweitzer (2012) drie alternatieve financieringsvormen beschreven. Het eerste alternatief zijn de ‘social impact bonds’. Dit is een vorm van vreemd vermogen waarbij het rendement afhankelijk is van de realisatie van een vooraf gesteld maatschappelijk doel. Als tweede alternatief hebben zorginstelling de mogelijkheid om via Alternext over te gaan tot uitgifte van obligaties of aandelen. Beide alternatieven zijn slechts aanvullend op bancair krediet.
Daarbij kunnen in het huurcontract passende afspraken worden gemaakt over de samenwerking, demarcatie van kosten, zeggenschap, verantwoordelijkheden en de exit-mogelijkheden voor beide partijen. In het buitenland is al bewezen dat een fonds een volwaardig alternatief kan zijn ten opzichte van bancaire financiering. In de VS bestaan de beursgenoteerde vastgoedfondsen zoals Health Care REIT (NYSE en lid S&P 500) en in België opereert het vastgoedfonds Cofinimmo (Euronext: COFB en BEL20-index). Laatstgenoemde heeft haar vleugels ook voorzichtig in Nederland uitgeslagen. Als Nederlandse spelers kennen we onder meer Syntrus Achmea, Bouwinvest en AMVEST. Een nieuwe speler in het zorgvastgoed is het institutionele Apollo Zorgvastgoedfonds. Dit fonds is uniek door de focus op cure (van 1e lijn tot en met zelfstandige behandelcentra) en care (met focus op zware, intramurale zorg).
“Vastgoed is een onderscheidende asset geworden in een concurrerende markt waarbij de cliënt keuzevrijheid heeft." Zorg als diversificator Het is van belang om te begrijpen waarom beleggers geïnteresseerd zijn in zorgvastgoed. Bekijken we het vanuit een negatieve benadering, dan zoeken beleggers noodgedwongen een nieuwe beleggingscategorie buiten de segmenten waar zij traditioneel in beleggen: vrije sector woningen, winkels, kantoren en industrieel vastgoed. De prestaties van deze vastgoedportefeuilles staan zwaar onder druk en daarom is een alternatief gewenst. Vanuit een positieve invalshoek zien beleggers de zorgsector als een groeimarkt. Daarnaast blijkt zorgvastgoed een ‘diversificator’ te zijn binnen een gemengde vastgoedportefeuille, omdat de rendementen weinig correleren met die van andere vastgoedbeleggingen (zie tabel 1). Hiervoor moeten beleggers zich wel focussen op zware zorgsegmenten (healthcare), want levensloopbestendige woningen - ‘senior housing’ - hebben juist een hoge correlatie met de bestaande segmenten. De lage correlatie van zware zorg is relatief eenvoudig te verklaren, omdat de zware zorg een noodzakelijk karakter heeft en ongevoelig is voor zaken als koopkracht en consumentenvertrouwen. De zorgsector is ook aantrekkelijk voor een belegger vanwege de lange-termijn-huurcontracten, waaruit een stabiele kasstroom komt (al staat dit wel onder druk). Ten slotte vinden beleggers de zorgsector aantrekkelijk vanuit imago-optiek. Sociale betrokkenheid speelt bij diverse beleggers een rol.
Het derde en enige volwaardige alternatief voor bancaire Industrial Office Retail Senior Housing Healthcare financiering en de corporatie is een langjarige samenwerking met een zorgvastgoedfonds (verder fonds). De zorginstelling Industrial 1.00 huurt in dit geval het vastgoed van het fonds. Het kapitaal van het fonds wordt verschaft door particuliere of Office 0.90 1.00 institutionele beleggers (bijvoorbeeld verzekeraars en pensioenfondsen). Het fonds wordt professioneel beheerd Retail 0.75 0.66 1.00 door een asset/fondsmanager en de kapitaalverschaffer wordt periodiek geïnformeerd over de status, performance Senior Housing 0.83 0.84 0.79 1.00 en mutaties. Afhankelijk van het fonds en de wensen, kan de zorginstelling ook zelf participeren in het fonds. De Healthcare 0.43 0.50 0.43 0.16 1.00 zorginstelling loopt bij een fonds geen financieringsrisico, is in staat om flexibiliteit op te bouwen in haar vastgoedportefeuille, houdt meer liquide middelen over om aan TABEL 1 primaire zorgtaken te besteden en bepaalde kosten (het Correlaties tussen rendementen (2006-2011) van verschillende buitenonderhoud voorop) worden gedragen door de beleggingscategorieën Bron: NCREIF, AXA Real Estate Research verhuurder.
SERVICE MAGAZINE JUNI 201 4
43
Beleggingsbeleid is leidend In het beleggingsbeleid staat gedefinieerd welke kaders annex focus de belegger heeft aangebracht. Vaak is dit ook een belangrijk contractdocument tussen de kapitaalverschaffer en de asset/fondsmanager. Het beleggingsbeleid schrijft onder meer voor in welke zorgsegmenten men wil beleggen (cure/care/subsegmenten), tegen welke rendementen (BAR/IRR), welke voorwaarden men stelt aan de huurder (toegelaten of niet/trackrecord), lengte en type huurcontract, beleggingsomvang, geografische voorkeur en alternatieve aanwendbaarheid. De particuliere en institutionele beleggers verschillen qua beleggingsbeleid op een aantal punten van elkaar. Institutionele beleggers onderscheiden zich over het algemeen door een fondsomvang groter dan 100 miljoen euro aan ‘Assets under Management’ en richten zich vanwege het beheer op beleggingsobjecten groter dan 5 miljoen euro stichtingskosten. Zij prefereren langlopende huurcontracten (>15 jaar) en realistische rendementen (range tussen 5,5 - 7 procent bruto aanvangsrendement). Qua geografie heeft men een sterke voorkeur voor het Randstedelijk gebied en dient de zorgexploitant een evident trackrecord te hebben. Tot op heden hebben deze partijen veelal levensloopbestendige woningen opgenomen in de portefeuille, vanwege de alternatieve aanwendbaarheid.
“Bestuurders en toezichthouders zijn er nog steeds van overtuigd dat vastgoed in eigendom moet zijn om kwalitatief hoogwaardige zorg te kunnen leveren en strategisch te kunnen opereren." Particuliere beleggers zijn doorgaans vermogende personen die met hun eigen vermogen in groepsvorm beleggen in projectmatige initiatieven. Over het algemeen worden particuliere beleggers gekenmerkt door projecten met relatief korte looptijden (5 tot 10 jaar) en beperkte omvang (kleiner dan 5 miljoen euro stichtingskosten). Qua segment wordt er veel gedaan in de particuliere ouderenzorg en kent men een iets hoger risico-rendementsprofiel.
Tweezijdige onbekendheid en weerstand In tegenstelling tot België, Frankrijk en Duitsland is er in Nederland tussen zorginstellingen en beleggers onnodig veel weerstand en onbegrip. De tweezijdige onbekendheid speelt hierbij een grote rol. Vanuit de zorgsector worden beleggers nog steeds gezien als het laatste loket en koestert men een veelal negatief, winst en rendement gedreven beeld. Bestuurders en toezichthouders zijn er nog steeds van overtuigd dat vastgoed in eigendom moet zijn om kwalitatief hoogwaardige zorg te kunnen leveren en strategisch te kunnen opereren. De bancaire oplossing uit het verleden heeft meestal hun voorkeur. Het ontbreekt beleggers aan inhoudelijke kennis over de zorgsector en haar specifieke doelgroepen. Hierdoor is de kans groot dat zij de risico’s verkeerd inschatten.
44
Beleggers eisen van zorginstellingen scherpe business cases, die gebaseerd zijn op een efficiënte zorg- en vastgoedexploitatie en een grondige markt- en concurrentieanalyse. Deze basisinformatie, die essentieel is voor beleggers, ontbreekt nog wel eens bij een (ver)nieuwbouwinitiatief, net zoals een gedegen risicoanalyse. Daarnaast moet er vertrouwen zijn in een overheid met een duidelijke koers.
Samenwerking biedt toekomstperspectief De grootste uitdagingen bij de zorginstellingen bevinden zich in de bestaande vastgoedportefeuilles, het eigen apparaat en bijbehorende werkwijze. Het is zaak dat zorginstellingen vanuit een strategisch vastgoedbeleid geleidelijk gaan transformeren, zowel op object- als organisatieniveau. Er liggen in samenwerking met beleggers namelijk ook mogelijkheden om geld te verdienen met het slim exploiteren van vastgoed, via strategisch onderhoud en beheer. Dit impliceert wel dat zorginstellingen hun eigen facility- en vastgoedapparaat zullen moeten aanpassen richting een hybride model. Beleggers zullen moeten beseffen dat zij hun scope moeten verbreden, zowel qua regionale benadering, type zorgaanbieders als zorgsegmenten. Middels kennis van de zorgsector moeten assetmanagers in staat zijn om hun kapitaalverschaffers te voeden met bewijzen. Alternatieve aanwending van vastgoed mag daarbij geen prominente rol spelen, aangezien dit een theoretisch model is. Wellicht zijn er andere zekerheden in te bouwen tussen de zorg en belegger. Daarnaast moeten beleggers zich medeverantwoordelijk voelen om in samenwerking met zorginstellingen en haar bestaande stakeholders (banken en/of corporaties, gemeenten) een oplossing te vinden voor het bestaande vastgoed. Dit is namelijk voor de gehele samenleving van belang teneinde een gezonde zorg(vastgoed)sector te krijgen en te behouden. In de markt ligt vanwege het scheiden van wonen en zorg de grootste uitdaging in de ‘nieuwe’ product-marktcombinatie van kleinschalige, geclusterde woonvoorzieningen met zorg op afroep (ZZP 1-4) in het lage- en middenhuursegment. Hier gelden individuele huurcontracten, leveren zorginstellingen uitsluitend zorg en kunnen/willen corporaties geen opstaleigenaar zijn. Pakt de belegger dit op en onder welke voorwaarden? Samenwerking zal het toverwoord zijn!
Bronvermelding Diepstraten & Schweitzer (2012) Alternatieve kapitaalstructuren in de zorg. Headline, nummer 129, oktober 2012. Janssen & Van Bloois (2013) Het moet slimmer. Lucide, Q4 2013.
