2011 jaar verslag de huurcommissie
2011 jaar verslag de huurcommissie
2
de huurcommissie
3
voorwoord Het jaar 2011 was voor de Huurcommissie een spannend jaar. Met de invoering van het nieuwe digitale workflowsysteem, de nieuwe website en de uitvoering van verschillende onderzoeken en pilots hebben we hard gewerkt aan onze ambitie een moderne, efficiënt werkende en klantgerichte uitvoeringsorganisatie te zijn. Een organisatie die meegaat met de hedendaagse maatschappelijke ontwikkelingen en een grotere zelfredzaamheid van huurders en verhuurders mogelijk maakt.
Tegelijkertijd was 2011 een moeilijk jaar. Bij de invoering van een nieuw workflowsysteem heb je vooral het wenkend perspectief voor ogen: een betere, snellere en efficiëntere dienstverlening. Maar een nieuwe manier van werken heeft, meer dan je je vooraf realiseert, grote gevolgen voor het bedrijfsproces. Het oude en nieuwe systeem bestaan noodgedwongen enige tijd naast elkaar, het nieuwe systeem vergt inwerktijd en confronteert je bovendien met kinderziektes. En dat terwijl de binnengekomen verzoeken van huurders en verhuurders gewoon moeten worden verwerkt. Dat dit niet altijd van een leien dakje ging, zal niet onopgemerkt zijn gebleven. Toch heeft het nieuwe systeem al een eerste winst opgeleverd: de doorlooptijd van de verzoeken was in 2011 korter dan daarvoor. Het afgelopen jaar zijn ook andere processen in gang gezet met het oog op een efficiënte en hedendaagse werkwijze en een betere afstemming met onze klanten. Processen die, naar ik verwacht, in 2012 hun vruchten zullen afwerpen. Zo hebben we geïnvesteerd in een toegankelijke en transparante informatievoorziening: de vernieuwde website is eind 2011 online gegaan en we hebben nieuwe, begrijpelijker, brieven ontwikkeld om huurders en verhuurders op de hoogte te stellen van procedures en uitspraken. We hebben de effecten van de in 2010 ingevoerde legessystematiek laten evalueren, onder andere op drempelwerking. Een klanttevredenheidsonderzoek staat in de steigers, om onze dienstverlening waar nodig te kunnen verbeteren. Pilots zijn gestart om te verkennen of een andere, meer oplossingsgerichte, werkwijze mogelijk is. Door een uitgebreide intake van verzoeken proberen we onnodige procedures te voorkomen. In 2011 legde de Huurcommissie zo de basis voor een groot aantal veranderingen binnen de organisatie. Veranderingen die in 2012 ook buiten de Huurcommissie merkbaar zullen worden. We voeren ze immers door om huurders en verhuurders in ons werk meer centraal te stellen, en onze dienstverlening beter af te stemmen op hun wensen en behoeften. De Huurcommissie is een relatief kleine organisatie. We mogen er trots op zijn dat we die nu inrichten op een wijze die past bij deze tijd. Dat is alleen mogelijk dankzij het vele werk dat onze medewerkers, zittingsleden en zittingsvoorzitters in 2011 hebben verzet. Anke van Heur, voorzitter van de Huurcommissie
4
de huurcommissie
5
inhoudsopgave 1. De Huurcommissie in 2011 in vogelvlucht
7
2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie
13
3. Communicatie met huurders en verhuurders
25
4. Adviezen van de Raad van Advies en zittingsleden
31
5. Nieuwe wet- en regelgeving
35
6. Organisatie
39
7. Financiën
45
Bijlagen 1. Bestuur en Raad van Advies van de Huurcommissie per 31 december 2011 2. Zittingsvoorzitters en zittingsleden van de Huurcommissie per 31 december 2011 3. Zittingslocaties en aantal zittingen in 2011 4. Ontvangers van het jaarverslag
50 51 54 56
6
de huurcommissie
7
1 de huurcommissie in 2011 in vogelvlucht De Huurcommissie heeft in 2011 belangrijke stappen gezet op weg naar een betere dienstverlening. De invoering van een volledig digitaal ‘workflow’- en managementinformatiesysteem stelt de Huurcommissie in staat om sneller en efficiënter te gaan werken. Door een geheel vernieuwde website wordt de Huurcommissie toegankelijker voor huurders en verhuurders. Met het programma ‘Oplossingsgericht werken’ wil de Huurcommissie huurders en verhuurders helpen om in een zo vroeg mogelijk stadium tot een goede oplossing van hun probleem te komen.
beter te volgen en bij te sturen. Meerdere medewerkers kunnen nu tegelijkertijd aan een dossier werken. Het tijdrovende en dure rondsturen van stukken naar medewerkers verspreid over het land behoort tot het verleden.
Informatie over gehele werkproces digitaal
In 2011 is de website van de Huurcommissie geheel vernieuwd. Met de nieuwe website wil de Huurcommissie op een toegankelijke manier betrouwbare, onpartijdige en oplossingsgerichte informatie geven. Op de site moeten alle antwoorden zijn te vinden op vragen over huurprijzen. Huurders en verhuurders hebben hun eigen informatiebehoefte. Daarom hebben beide partijen een eigen ‘ingang’ op de website met informatie die op hun behoefte is afgestemd.
Met de invoering van het nieuwe ‘workflow’- en managementinformatiesysteem wordt alle informatie over het werkproces van de Huurcommissie – van binnengekomen verzoeken tot en met uitspraken – digitaal opgeslagen. Het nieuwe systeem vervangt een oud systeem dat voor een groot deel was gebaseerd op papieren dossiers. De voortgang van verzoeken is in het nieuwe systeem
Het nieuwe systeem is in 2011 stapsgewijs ingevoerd. In dit overgangsjaar moesten medewerkers met twee systemen werken; informatie over lopende zaken was nog opgeslagen in het oude systeem.
Nieuwe website
8
de huurcommissie
“kennis overdragen vind ik leuk” “Ik vind de Huurcommissie een geweldig orgaan, heel laagdrem pelig. In mijn contacten met huurders merk ik niet dat dit is veranderd door de hogere leges van 25 euro. Al helemaal niet als bijvoorbeeld een huurdersvereniging van tevoren kan inschatten of het zin heeft een zaak voor te leggen. Voor de verhuurders ligt dat anders. Ik denk dat ze vaker een zaak zullen schikken om de betaling van 450 euro leges per zaak te voorkomen. Dat zie ik in de praktijk ook gebeuren. Onlangs heeft een bewonerscommis sie in de Haagse Schilderswijk voor elkaar gekregen dat de huur van 492 woningen werd verlaagd, omdat 40 huurders uit het complex naar de Huurcommissie wilden gaan. Kennis overdragen vind ik leuk. Ik krijg van zittingsvoorzitters vaak de ruimte om iets uit te leggen. Zo is de oorzaak van vocht problemen in een woning vaak bewonersgedrag in plaats van gebrekkig onderhoud. Als in een goed geïsoleerd huis alle ramen dicht zitten en je gaat koken, de was drogen enzovoorts, dan loopt het water langs de ramen. Ventileren, juist ’s nachts, helpt. Door goede uitleg op een zitting kun je een eind maken aan de strijd tussen huurder en verhuurder.
Pauline Brugman, beleidsmedewerker bij Huurdersvereniging Haag Wonen in Den Haag. Zeven jaar huurderslid van een zittingscommissie.
We lopen in zittingen regelmatig tegen onderwerpen aan die moeten leiden tot aanpassing van beleid. Zittingsleden zou den nog meer kunnen helpen dat beleid verder te ontwikkelen. Bijvoorbeeld door beleidsgroepjes te vormen van huurdersleden, verhuurdersleden, secretarissen en zittingsvoorzitters die zich specialiseren in bepaalde onderwerpen.”
9
In 2012 zal de Huurcommissie de nieuwe website actief onder de aandacht van huurders en verhuurders brengen. Zo zal een folder met beknopte informatie over de Huurcommissie en de website worden verspreid via onder andere gemeentehuizen, bibliotheken, bewonerscommissies en huurders- en verhuurdersorganisaties.
Oplossingsgericht werken In 2011 is de Huurcommissie gestart met het programma ‘Oplossingsgericht werken’. Het doel van dit programma is onnodige geschillen en geschilprocedures te voorkomen en huurders en verhuurders te helpen om in een zo vroeg mogelijk stadium tot een goede oplossing van hun probleem te komen. De Huurcommissie heeft in het kader van dit programma in 2011 diverse activiteiten uitgevoerd. De uitgebreide informatie op de vernieuwde website helpt huurders en verhuurders hun probleem onderling op te lossen. Een andere actie houdt in dat de Huurcommissie direct telefonisch contact opneemt bij de ontvangst van een verzoek dat niet voldoet aan de wettelijke termijn voor indiening. Dat gebeurt ook bij binnengekomen klachten en bezwaren. Het persoonlijke contact voorkomt misverstanden, werkt sneller en leidt in een aantal gevallen tot intrekking van een verzoek.
Minder verzoeken in 2011 In 2011 kreeg de Huurcommissie minder verzoeken voor het oplossen van geschillen dan in 2010. De instroom bedroeg 9.149 verzoeken, zo’n 20 procent minder dan in 2010. De daling deed zich voor bij alle soorten verzoeken. Procentueel was
de daling het grootst bij de verzoeken van de Belastingdienst om de redelijkheid van huurprijzen te beoordelen in verband met de huurtoeslag. Als gevolg van de lagere instroom nam ook het aantal afgehandelde verzoeken in 2011 af, van 13.224 in 2010 naar 9.373 in 2011. De Huurcommissie handelde meer verzoeken af dan het aantal binnengekomen verzoeken. Daardoor slaagde de Huurcommissie er in de werkvoorraad te verkleinen, ondanks de stapsgewijze invoering van een nieuw digitaal ‘workflow’- en managementinformatiesysteem. De doorlooptijd van de afhandeling van verzoeken ontwikkelde zich positief. De Huurcommissie handelde door een betere planning en een kleiner aantal zittingslocaties in 2011 aanzienlijk meer verzoeken af binnen de gewenste doorlooptijd dan in 2010. In 2011 legde de Huurcommissie voor het eerst informatie vast over de afstand tussen de woonruimte waar het geschil over gaat en de plaats van de zitting. De gemiddelde afstand was in 2011 acht kilometer. Bij de berekening is uitgegaan van een gebruikelijke reisroute. Verzoeken die de Huurcommissie tussen medio 2010 en medio 2011 afhandelde, waren in 85 procent van de gevallen afkomstig van huurders. Bij ongeveer twee derde van de uitspraken van de Huurcommissie werd de huurder in het gelijk gesteld; bij ongeveer een derde de verhuurder. In vier procent van de gevallen werden beide partijen gedeeltelijk in het gelijk gesteld. Het gemiddelde financiële belang van zaken in deze periode was 175 euro per maand. De bedragen verschillen sterk per type zaak.
10
de huurcommissie
Evaluatie gewijzigde legesheffing De Huurcommissie heeft in 2011 onderzoek laten uitvoeren naar het effect van de nieuwe leges regeling die op 1 april 2010 is ingegaan. Onderzocht is of de regeling voldoet aan de gestelde doelen: voorkomen dat partijen te lichtvaardig een verzoek bij de Huurcommissie indienen en een betere dekking van de kosten van de Huurcommissie. Het onderzoek concludeert dat voor huurders de verhoogde leges van 25 euro geen te hoge drempel vormen. Van de leges van 450 euro voor ‘rechts personen’ (60 procent van de verhuurders) gaat wel een zekere drempelwerking uit. Grote verhuurders maken een gedegen afweging tussen de legeskosten en het financiële belang van hun zaak. Zij proberen ook vaker een zaak te voorkomen. Het is aannemelijk dat er een relatie is tussen de hogere leges en het aantal verzoeken dat bij de Huurcommissie binnenkomt. Er zijn echter meer factoren die hierop van invloed zijn, zoals de beperkte huurverhoging van de afgelopen jaren. De legesinkomsten hebben in 2011 geleid tot een kostendekkendheid van circa zes procent.
Positief financieel resultaat De Huurcommissie heeft 2011 afgesloten met een positief exploitatieresultaat. De integrale kostprijzen voor de afhandeling van geschillen waren hoger dan begroot. Oorzaak is het lagere aantal afgehandelde verzoeken. Hierdoor moesten de vaste kosten van de Huurcommissie worden toegerekend aan een lager aantal zaken, als gevolg waarvan de kostprijs per zaak stijgt.
11
Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen? De Huurcommissie borgt de optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. De Huurcommissie is een onpartijdige, toegankelijke en oplossingsgerichte organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Met het geven van goede voorlichting richt de Huurcommissie zich op het voorkómen van geschillen. Komen huurder en verhuurder er onderling zelf niet uit, dan biedt de Huurcommissie hulp met onpartijdige informatie. Mocht dat geen uitkomst bieden, dan kan de Huurcommissie door toetsing van het huurprijsgeschil aan de wet- en regelgeving een uitspraak doen die bindend wordt voor partijen.
Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie? Wie betrokken is bij een huurprijs- of servicekostenvraagstuk, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en dat er snel, integer en adequaat een oplossing komt. Daarom zoekt de Huurcommissie met huurder en verhuurder naar de kern van het probleem (wat is er aan de hand?), maakt helder hoe partijen zelf kunnen komen tot een oplossing en wat de Huurcommissie voor hen kan betekenen. Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoord omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde organisatie is, die stuurt op snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar dienst verlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de organisatie verankerd.
12
de huurcommissie
13
2 behandeling van verzoeken aan de huurcommissie In 2011 kreeg de Huurcommissie minder verzoeken voor het oplossen van geschillen dan in 2010. De Huurcommissie handelde verzoeken sneller af dan in 2010. Instroom verzoeken van huurders en verhuurders In 2011 ontving de Huurcommissie 8.806 verzoeken van huurders en verhuurders voor het oplossen van huurgeschillen. De instroom van deze verzoeken was zo’n 17 procent lager dan in 2010. In 2010 was het aantal verzoeken ongeveer even hoog als in 2008 en 2007. In 2009 was de instroom hoger dan gebruikelijk, onder andere vanwege een huurverhoging van meer dan 2 procent en een speciale publiciteitscampagne. De daling van de instroom in 2011 deed zich voor bij alle soorten verzoeken. De instroom van huurprijsgeschillen was in 2011 ruim 10 procent lager dan in 2010. Het aantal servicekostengeschillen daalde met ongeveer 24 procent. Het aantal bin-
nengekomen huurverhogingsgeschillen nam in 2011 met ruim 30 procent af. De daling van het aantal servicekostengeschillen is opvallend. Aannemelijk is dat de in 2010 verhoogde leges invloed hebben op de daling van de instroom. Een onderzoek dat de Huurcommissie in 2011 heeft laten uitvoeren, geeft aan dat met name verhuurders die rechtspersoon zijn, zich meer dan voorheen inspannen om te voorkomen dat een geschil met hun huurder(s) wordt voorgelegd aan de Huurcommissie (zie ook hoofdstuk 4). Verder verwacht de Huurcommissie dat het programma ‘Oplossingsgericht werken’ effect sorteert (zie ook hoofdstuk 6). Ook de daling van de instroom van het aantal huurverhogingsgeschillen is substantieel. De beperkte huurverhoging (1,3 procent) van 2011 speelt hier zeer waarschijnlijk een rol.
14
de huurcommissie
Instroom verzoeken 2008 - 2011 Instroom 2008
Instroom 2009
Instroom 2010
Instroom 2011
Huurprijsgeschillen
4.901
6.561
5.910
5.270
Servicekostengeschillen
4.184
4.288
4.049
3.078
Huurverhogingsgeschillen
1.181
2.224
668
458
Huurtoeslagverklaringen
1.106
2.576
801
343
11.372
15.649
11.428
9.149
Totaal
Instroom verzoeken van de Belastingdienst
Doorlooptijden
De Belastingdienst geeft de Huurcommissie opdracht om bij twijfel de redelijkheid van huurprijzen te beoordelen in verband met aangevraagde huurtoeslag. In 2011 ontving de Huurcommissie 343 verzoeken van de Belastingdienst. Deze instroom was fors lager dan in 2010 (-57 procent) als gevolg van aangepast beleid van de Belastingdienst ten aanzien van misbruik en oneigenlijk gebruik van de huurtoeslag.
De Huurcommissie heeft de normen die voor 2011 golden voor de doorlooptijden van de afhandeling van verzoeken ruimschoots gehaald. Bij huurprijsgeschillen en huurverhogingsgeschillen was sprake van een aanzienlijk betere prestatie dan in 2010.
Afhandeling verzoeken Als gevolg van de lagere instroom is het aantal afgehandelde verzoeken in 2011 ten opzichte van vorig jaar gedaald. De Huurcommissie handelde net als in 2010 wel meer verzoeken af dan het aantal binnengekomen verzoeken. Daardoor slaagde de Huurcommissie er in de werkvoorraad te verkleinen, ondanks de stapsgewijze invoering van een nieuw digitaal ‘workflow’- en managementinformatiesysteem.
Met ingang van 2013 wil de Huurcommissie de doorlooptijd voor 95 procent van de zaken hebben teruggebracht naar ten hoogste vier maanden. Voorwaarde is dat de beschikbare financiële middelen en de verbetering van de werkprocessen dit mogelijk maken. In 2011 was voor 78 procent van de huurprijs- en huurverhogingsgeschillen de doorlooptijd korter dan vijf maanden.
15
Afhandeling verzoeken 2008 - 2011 Afhandeling 2008
Afhandeling 2009 Afhandeling 2010
Afhandeling 2011
Huurprijsgeschillen
5.034
5.506
6.697
5.235
Servicekostengeschillen
4.075
4.196
4.160
3.093
Huurverhogingsgeschillen
1.087
2.167
759
587
828
1.970
1.608
458
11.024
13.839
13.224
9.373
Huurtoeslagverklaringen Totaal
Ontwikkeling instroom, afhandeling en werkvoorraad 2008 - 2011 Instroom
Afhandeling
Werkvoorraad einde jaar
2008
11.372
11.024
4.464
2009
15.649
13.839
6.274
2010
11.428
13.224
4.478
2011
9.149
9.373
4.254
Doorlooptijd afhandeling ten opzichte van de norm in 2010 en 2011 Norm
Realisatie 2010
Realisatie 2011
Huurprijsgeschillen
> 80% binnen 6 mnd.
82%
92%
Servicekostengeschillen
> 80% binnen 7 mnd.
83%
83%
Huurverhogingsgeschillen
> 80% binnen 6 mnd.
85%
93%
16
de huurcommissie
Aantal zittingen, zaken per zitting en zittingslocaties in 2010 en 2011
Aantal zittingen Aantal zaken per zitting Aantal zittingslocaties
2010
2011
594
418
14,46
16,14
40
29
Zittingen en zittingslocaties Van de 8.915 geschillen tussen huurder en verhuurder die de Huurcommissie in 2011 heeft afgehandeld, zijn er 6.748 op een zitting behandeld. Bij de overige verzoeken ging het om geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn verzoek intrekt of geen legesvoorschot betaalt. De verklaringen in verband met de huurtoeslag voor de Belastingdienst (458 in 2011) hoeven niet door een zittingscommissie te worden vastgesteld. De Huurcommissie verminderde het aantal zittingslocaties van 40 in 2010 naar 29 in 2011. Het aantal zittingen is verlaagd van 594 in 2010 naar 418 in 2011 (zie ook bijlage 3). Dit had een positief effect op de doorlooptijden. Door beter te plannen steeg het gemiddeld aantal zaken per zitting. Gemiddeld zijn er ongeveer 16 zaken per zitting behandeld. Dat is meer dan in 2010 (14,5). De meeste zittingen waren in Amsterdam (128). De Huurcommissie heeft de zittingslocaties geëvalueerd. Hierbij zijn aspecten als bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer en toegankelijkheid voor mindervaliden bezien. De Huurcommissie
streeft bij de planning van zittingen naar een goede balans tussen enerzijds de bereikbaarheid en de toegankelijkheid en anderzijds een snelle en efficiënte werkwijze. In het jaarverslag 2010 is aangekondigd dat de Huurcommissie zal gaan rapporteren over de gemiddelde afstand tussen de woonruimte waar het geschil over gaat en de locatie van de hoorzitting. Met ingang van 2011 is hierover informatie vastgelegd. De gemiddelde afstand was in 2011 acht kilometer. De grootste afstand was ongeveer veertig kilometer. Bij de berekening is uitgegaan van een gebruikelijke reisroute.
Onderwerpen verzoeken De meeste verzoeken ontving de Huurcommissie in 2011 over huurverlaging in verband met gebreken (2.187). Verzoeken over de afrekening van servicekosten kwamen op de tweede plaats (2.161). Op de derde plaats stonden verzoeken om de aanvangshuur te toetsen (1.439).
17
Instroom en afhandeling van verzoeken in 2011 Soort
Artikel
Omschrijving
Huurprijsgeschillen
BW 249
Toetsing aanvangshuurprijs
BW 254
Voorstel huurverlaging op grond van punten
BW 255
Huurverhoging na woningverbetering
BW 257
Huurverlaging in verband met gebreken
BW 258
Servicekosten
Huurverhoging
Huurtoeslagverklaring
Instroom
Afhandeling
1. 439
1.412
461
443
59
47
2.187
2.226
Uitsplitsing all-in huur
313
310
UHW 4.3
Melding herstel van gebreken
232
227
UHW 4.4
Verzet tegen uitspraak voorzitter
445
498
UHW 5.1
Gebruiksvergoeding gevorderde woonruimte
0
0
UHW 5.2
Inlichtingen aan rechtbank sector kanton
2
2
UHW 5.3
Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring
2
2
UHW 5.5
Advies geliberaliseerde huurprijs
1
2
UHW 20.7
Behandeling na gegrond verzet
37
21
AWB 7.1
Bezwaar tegen legesveroordeling bij elk type geschil
92
46
BW 260
Afrekening servicekosten
2.161
2.207
BW 261
Hoogte voorschot servicekosten
894
870
UHW 20.7
Behandeling na gegrond verzet
23
16
BW 253.1
Bezwaar tegen huurverhoging
412
536
BW 253.2
Verzoek huurder na rappel verhuurder
32
35
BW 253.5
Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging per aangetekende post
8
13
UHW 20.7
Behandeling na gegrond verzet
6
2
UHW 6b
Verklaring over redelijkheid van de huurprijs
343
458
9.149
9.373
Totaal BW: Burgerlijk Wetboek, AWB: Algemene wet bestuursrecht, UHW: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
18
de huurcommissie
Regionale spreiding verzoeken Evenals andere jaren kwamen de meeste verzoeken in 2011 uit Noord-Holland (3.146, bijna 34 procent). Vooral het grote aantal verzoeken uit Amsterdam is daarvan de oorzaak. Zuid-Holland staat met 2.759 verzoeken op de tweede plaats (ruim 29 procent). De kleinste aantallen verzoeken kwamen uit de provincies Flevoland (79), Drenthe (68) en Zeeland (47).
Groningen in 333 uit 302 Friesland in 103 uit 90 Drenthe in 68 uit 95
Noord-Holland in 3146 uit 3164 Flevoland in 79 uit 66
Zuid-Holland in 2759 uit 2781
Zeeland in 47 uit 87
Utrecht in 637 uit 608
Overijssel in 256 uit 273
Gelderland in 582 uit 694
Noord-Brabant in 732 uit 785
Limburg in 407 uit 428
19
Verhouding huurder-verhuurder Verzoeken die tussen medio 2010 en medio 2011 door de Huurcommissie zijn afgehandeld, waren in 85 procent van de gevallen afkomstig van huurders en in 15 procent van de gevallen van verhuurders. Alleen bij geschillen over de jaarlijkse huurverhoging en bij de herstelmelding van onderhoudsgebreken was de verhuurder bijna altijd de verzoekende partij. De verhuurder was ook in substantiële mate de verzoekende partij bij verzet tegen een voorzittersuitspraak (48 procent)
en bij verzoeken over huurverhoging na woningverbetering (22 procent). In 56 procent van de Huurcommissiezaken was de betrokken verhuurder afkomstig uit de particuliere huursector. In 44 procent van de zaken ging het om een corporatie. Het aandeel particuliere huurwoningen in Nederland is 23 procent. Gezien deze beperkte omvang van de particuliere huursector zijn er relatief veel particuliere verhuurders betrokken bij Huurcommissiezaken.
Verzoekende partij, naar procedure Artikel
Omschrijving
Huurder is verzoeker
Verhuurder is verzoeker
249 BW
Toetsing aanvangshuurprijs
100%
0%
253.1 BW
Bezwaar tegen huurverhoging
0%
100%
253.2 BW
Verzoek huurder na rappel verhuurder
100%
0%
253.5 BW
Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging per aangetekende post
0%
100%
254 BW
Voorstel huurverlaging op grond van punten
100%
0%
255 BW
Huurverhoging na woningverbetering
78%
22%
257 BW
Huurverlaging in verband met gebreken
100%
0%
258 BW
Uitsplitsing all-in huur
100%
0%
260 BW
Afrekening servicekosten
97%
3%
261 BW
Hoogte voorschot servicekosten
100%
0%
4.3 UHW
Melding herstel van gebreken
0%
100%
4.4 UHW
Verzet tegen uitspraak voorzitter
52%
48%
85%
15%
Totalen Bron: rapport ‘Onderzoek beleidsmatige informatie’, maart 2012, Companen
20
de huurcommissie
Wie krijgt gelijk in een procedure bij de Huurcommissie? Bij 62 procent van de uitspraken die de Huurcommissie tussen medio 2010 en medio 2011 deed, werd de huurder in het gelijk gesteld, bij 34 procent de verhuurder. Bij vier procent van de uitspraken kregen beide partijen gedeeltelijk gelijk. Dat deed zich vooral voor bij geschillen over huurverlaging.
Bij geschillen over de redelijkheid van de aanvangshuur en over splitsing van de all-in huur in huurprijs en servicekosten werden huurders meer dan gemiddeld in het gelijk gesteld; bij geschillen over de huurverhoging de verhuurder.
In het gelijk gestelde partij, meest voorkomende procedures Artikel
Omschrijving
Huurder gelijk
Verhuurder gelijk
Beide partijen
249 BW
Toetsing aanvangshuurprijs
83%
17%
0%
253 BW
Verzoeken huurverhoging
17%
75%
8%
254 BW
Voorstel huurverlaging op grond van punten
36%
7%
57%
257 BW
Huurverlaging in verband met gebreken
61%
39%
0%
258 BW
Uitsplitsing all-in huur
85%
15%
0%
260 BW
Afrekening servicekosten
66%
33%
1%
261 BW
Hoogte voorschot servicekosten
60%
40%
0%
62%
34%
4%
Totalen Bron: Rapport ‘Onderzoek Beleidsmatige informatie’, maart 2012, Companen
Collectieve behandeling geschillen De Huurcommissie kan sinds 2010 geschillen collectief behandelen, als meerdere huurders van één verhuurder hetzelfde probleem hebben. Evenals in 2010 heeft de Huurcommissie in 2011 enkele verzoeken om collectieve behandeling ontvangen. De Huurcommissie heeft geen
enkel als collectief ingediend verzoek als zodanig aangemerkt. De verzoeken bleken niet aan de voorwaarden te voldoen. In deze gevallen is met de betrokken huurders afgesproken dat zij de verzoeken op individuele basis indienen.
21
Financieel belang van een zaak bij de Huurcommissie Het verschil in huurprijs of servicekosten per maand voor en na een uitspraak van de Huurcommissie, geeft weer wat het financiële belang van een zaak is. Het gemiddelde financiële belang voor zaken die de Huurcommissie tussen medio 2010 en medio 2011 afhandelde, was 175 euro per maand. De bedragen verschillen aanzienlijk per type zaak. Toetsing van de aanvangshuur leverde de huurder gemiddeld een financieel voordeel op van 200 euro per maand. Bij splitsing van de all-in huur was dit zelfs gemiddeld 325 euro per maand. Bij toetsing van de redelijkheid van huurverlaging ging het om een bedrag van 80 euro per maand en bij huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken om 185 euro per maand. Bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorschot servicekosten was het gemiddelde financiële belang veel lager, namelijk 30 euro per maand. Bron: rapport ‘Onderzoek beleidsmatige informatie’, maart 2012, Companen
Verzet tegen voorzittersuitspraken en bezwaar tegen legesveroordelingen Als de huurder of verhuurder het niet eens is met een voorzittersuitspraak of met een legesveroordeling door de zittingscommissie, kan hij hier verzet tegen aantekenen respectievelijk bezwaar tegen maken.
In 2011 heeft de Huurcommissie 498 verzetschriften afgehandeld. Zij heeft 26 procent van deze gevallen (129) als gegrond beoordeeld. In de meeste gevallen ging het om voorzittersuitspraken die door fouten in het nieuwe ‘workflow’- en managementinformatiesysteem ten onrechte waren afgegeven. Onderzoek heeft uitgewezen dat in 52 procent van de gevallen de huurder het verzet indient; in de overige 48 procent is dat de verhuurder (bron: rapport ‘Onderzoek beleidsmatige informatie’, maart 2012, Companen). Met ingang van 1 juli 2011 registreert de Huurcommissie bezwaarschriften tegen de legesveroordeling afzonderlijk. In de tweede helft van 2011 zijn 92 bezwaarschriften tegen de legesveroordeling binnengekomen, waarvan er 46 vóór het eind van dat jaar zijn afgehandeld. De Huurcommissie heeft 25 procent van deze bezwaren als gegrond beoordeeld. Waar de Huurcommissie de indiener gelijk gaf, ging het in veel gevallen om een verkeerd toegepast legestarief.
Vonnissen kantonrechter Als huurders of verhuurders het niet eens zijn met de inhoud van de uitspraak van de Huurcommissie, kunnen zij binnen acht weken een procedure beginnen bij de kantonrechter. In 2011 heeft de Huurcommissie een aantal vonnissen ontvangen van de kantonrechter. Er is geen volledig overzicht van de vonnissen; de vonnissen worden niet standaard toegezonden aan de Huurcommissie. In één geval verklaarde de kantonrechter de eiser niet ontvankelijk. In een andere uitspraak verplichtte de kantonrechter de verhuurder om de
22
de huurcommissie
door de Huurcommissie aangegeven herstelwerkzaamheden uit te voeren. In de andere gevallen deed de kantonrechter een andere uitspraak dan de Huurcommissie. Een analyse van de uitspraken door de Huurcommissie heeft geleid tot de conclusie dat deze geen aanleiding zijn het uitvoeringsbeleid aan te passen. De Huurcommissie heeft in de jurisprudentie van de laatste jaren over de doorrekening van kosten voor het onderhoud van een individuele cv-ketel aanleiding gezien haar uitvoeringsbeleid op dit punt tegen het licht te houden. Na advisering door de Raad van Advies en de zittingsleden is begin 2012 besloten het uitvoeringsbeleid op dit punt aan te passen met ingang van 1 januari 2013.
Bestuursrechter en Raad van State Er zijn in 2011 vijf procedures gestart bij de bestuursrechter waarbij de Huurcommissie is betrokken. Het gaat in deze gevallen om een beroep tegen de legesveroordeling door de Huurcommissie. De rechtbank heeft in één geval het beroep gegrond verklaard, omdat de Huurcommissie een verkeerd legestarief had toegepast. Twee beroepen zijn door de rechtbank afgewezen. De overige twee beroepen zijn nog in behandeling. Daarnaast was de Huurcommissie in 2011 betrokken bij twee procedures bij de Raad van State. Het ene geval betrof een beroep uit 2010 op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob), waarin de Huurcommissie in het gelijk is gesteld. Het andere geval betrof een beroep na een legesveroordeling door de Huurcommissie. De Raad van State heeft in deze zaak nog niet beslist.
Wijzigingen uitvoeringsbeleid De beleidsvergadering, bestaande uit het bestuur en de zittingsvoorzitters van de Huurcommissie, stelt het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie vast. In 2011 heeft de beleidsvergadering, nadat de Raad van Advies en de zittingsleden hadden geadviseerd, drie aanvullingen op het uitvoeringsbeleid vastgesteld. Het ging om een aanvulling op het beleid over de huurverhoging na woningverbetering en de afhandeling van verzoeken om uitstel van een zitting. Het derde geval betrof uitvoeringsbeleid in verband met de inpassing van het energielabel in de waardering van zelfstandige woningen.
23
Hoe werkt de Huurcommissie? stap 1
De huurder of verhuurder kan bij de Huurcommissie informatie inwinnen bij een verschil van mening over de redelijkheid van de huurprijs of de servicekosten. Het kan bijvoorbeeld gaan om de huurprijs bij de start van een huurcontract, de huurverhoging of de huurprijs in relatie tot het onderhoud.
stap 2
Als huurder en verhuurder er onderling niet uit komen, kan de huurder of verhuurder bij de Huurcommissie een schriftelijk verzoek indienen om een uitspraak te doen over het geschil.
stap 3
De indiener van het verzoek betaalt een voorschot op de leges (bijdrage in de procedurekosten) aan de Huurcommissie. De leges bedragen 25 euro voor een particulier (natuurlijk persoon) en 450 euro voor een bedrijf of organisatie (rechtspersoon).
stap 4
De Huurcommissie verzamelt informatie. Afhankelijk van het soort verzoek kan dit een onderzoek zijn in de woning en/of de bestudering van de administratie van de verhuurder.
stap 5
De onderzoeker van de Huurcommissie stelt een rapport op van zijn bevindingen. Het rapport gaat naar de huurder en verhuurder. Die kunnen daar (schriftelijk) commentaar op geven.
stap 6
De Huurcommissie nodigt huurder en verhuurder uit voor een hoorzitting. Tijdens de hoorzitting kunnen zij reageren op het rapport. Ze zijn niet verplicht te komen en kunnen zich ook laten vertegenwoordigen.
stap 7
Na de zitting doet de Huurcommissie in een besloten vergadering uitspraak over de zaak. Partijen ontvangen de uitspraak in de regel binnen zes weken na de zitting.
stap 8
Degene die ongelijk heeft gekregen, wordt veroordeeld tot betaling van de leges. De andere partij betaalt geen leges. Als hij de indiener is van het verzoek en de leges als voorschot heeft betaald, krijgt hij deze terug. De Huurcommissie kan in bepaalde gevallen beide partijen veroordelen tot het betalen van de helft van de voor hen geldende leges.
Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie kan hij een procedure bij de (kanton)rechter beginnen. Hij moet dat doen binnen acht weken na de uitspraak. Doet hij dat niet, dan geldt de uitspraak van de Huurcommissie. In sommige gevallen vindt geen onderzoek en/of hoorzitting plaats. In zo’n verkorte procedure doet de voorzitter een uitspraak. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de indiener het voorschot op de leges niet betaalt. Tegen zo’n voorzittersuitspraak kan de huurder of verhuurder bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie (‘verzet’). De Huurcommissie kan besluiten alsnog een onderzoek uit te voeren en de zaak op een hoorzitting te behandelen. Meer informatie: www.huurcommissie.nl
24
de huurcommissie
25
3 communicatie met huurders en verhuurders In 2011 is de website van de Huurcommissie geheel vernieuwd. Huurders en verhuurders kunnen op de website nu op hen toegespitste informatie vinden. Met een regelmatig te houden klanttevredenheidsonderzoek wil de Huurcommissie op een professionele manier suggesties verzamelen voor de verbetering van haar dienstverlening. Probleem onderling oplossen staat voorop De Huurcommissie wil met haar communicatie bereiken dat huurders die een probleem hebben met hun verhuurder, of verhuurders die een probleem hebben met hun huurder, de weg naar de Huurcommissie weten te vinden. Met goede, begrijpelijke en gerichte informatie wil de Huurcommissie huurders en verhuurders in de eerste plaats in staat stellen hun (ver)huurprobleem samen op te lossen. Als dat niet lukt, moet de informatie ertoe leiden dat zij weten waarvoor zij wel en waarvoor zij niet bij de Huurcommissie terecht kunnen.
Nieuwe website De nieuwe website is in het najaar van 2011 ‘online’ gegaan. Op de website moeten alle antwoorden te vinden op vragen van huurders en verhuurders over huurprijzen. Met de vernieuwde website wil de Huurcommissie op een toegankelijke manier betrouwbare, onpartijdige en oplossingsgerichte informatie geven over de wet- en regelgeving op het gebied van huurprijzen en over haar dienstverlening. Zo draagt de website bij aan het streven van de Huurcommissie onnodige geschillen en geschilprocedures tussen huurder en verhuurder te voorkomen. Huurders en verhuurders hebben hun eigen informatiebehoefte. Daarom kunnen bezoekers al op de ‘homepage’ van de website aangeven of zij huurder of verhuurder zijn. Zij komen dan terecht bij informatie die op hun behoefte is afgestemd. De Huurcommissie heeft bij het schrijven van de teksten voor de website extra aandacht besteed aan begrijpelijke taal. In de komende tijd wil de
26
de huurcommissie
“het gaat niet om een fiets die je verhuurt” Gerrit Willem Kamp, werkte 25 jaar in de volkshuisvesting: bij een woningcorporatie, de Nationale Woningraad en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Nu gepensioneerd en bijna vijf jaar verhuurderslid van een zittingscommissie.
“In de zittingscommissie kan ik veel kennis en ervaring kwijt die ik in mijn werk heb opgedaan. Vooral als het om technische onder werpen gaat, zoals huurverlaging in verband met gebreken. Ik vind het ook leuk om met mensen om te gaan. Soms erger je je wel eens als verhuurders er een rommeltje van maken. Als je een woning wilt verhuren, moet je wel weten wat je aan het doen bent. Het gaat niet om een fiets die je verhuurt. Ik zie de Huurcommissie in de eerste plaats als beschermheer van huurders tegen de willekeur van verhuurders. Maar we zijn niet partijdig. Er zijn ook huurders die er een rommeltje van maken. Dan grijpen ze alles aan om huurverlaging te krijgen, terwijl dat niet reëel is. Ik denk ook wel eens: had even de koppen bij elkaar gestoken, huurder en verhuurder, dan waren jullie er zo uit geweest. Vorig jaar hebben we als experiment met een aantal zittings leden in intervisiegroepen gesproken over hoe we opereren. Op een geven moment hebben we besloten een inhoudelijk onder werp bij de kop te pakken en daar een voorstel voor te ontwik kelen. Daaruit is voortgekomen dat we nu onderwerpen voor bespreken voorafgaand aan het voor- en najaarsoverleg dat we hebben met het bestuur van de Huurcommissie. Zo kunnen we als zittingsleden en zittingsvoorzitters met een gezamenlijk stand punt komen. Dat is een goede zaak. De zittingsleden hebben bij elkaar heel veel kennis. Het is nuttig daar gebruik van te maken.”
27
Huurcommissie de website verder uitbreiden met nieuwe mogelijkheden. In 2012 zal de Huurcommissie de nieuwe website actief onder de aandacht van huurders en verhuurders brengen. Zo zal een folder met beknopte informatie over de Huurcommissie en de website worden verspreid via onder andere gemeentehuizen, bibliotheken, bewonerscommissies en huurders- en verhuurdersorganisaties.
Verbetering werkwijze door signalen van buiten Contact met huurders en verhuurders is van groot belang voor de Huurcommissie. Zo krijgt zij meer inzicht in de wensen en verwachtingen van doelgroepen, kan zij leren van fouten en ontvangt zij tips voor verbetering van de dienstverlening. De Huurcommissie zoekt dit contact op verschillende manieren. In 2011 zijn er onder meer gesprekken geweest met een aantal huurteams over de behandeling van verzoeken en met de Nationale ombudsman over de afhandeling van klachten. De Huurcommissie nodigt ook regelmatig deskundigen van buiten uit voor een voordracht tijdens een bijeenkomst met medewerkers. De sprekers diepen een onderwerp uit en bieden nieuwe inzichten in het functioneren van de Huurcommissie in de praktijk. In 2011 zijn voordrachten gegeven door een deskundige uit de corporatiewereld en een deskundige op het gebied van oplossingsgericht werken bij de overheid van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
In 2011 heeft de Huurcommissie een klanttevredenheidsonderzoek voorbereid onder huurders en verhuurders. Onderwerpen die in het onderzoek aan de orde zullen komen zijn onder andere de website, de telefonische informatievoorziening en uitspraken in een geschil. Het onderzoek start begin 2012. De bedoeling is het klanttevredenheidsonderzoek regelmatig te gaan uitvoeren. De Huurcommissie verwacht veel van deze nieuwe initiatieven en is benieuwd naar de suggesties van huurders en verhuurders voor verbetering van haar dienstverlening.
Telefonische en schriftelijke vragen en spreekuren In 2011 kwamen bij de Huurcommissie 70.957 telefoontjes binnen, een lichte stijging ten opzichte van het jaar daarvoor (2010: 69.771). Van alle telefoontjes is 93 procent beantwoord. De gemiddelde wachttijd lag net boven de twee minuten. De gemiddelde gespreksduur was ongeveer vier minuten. Deze resultaten vallen binnen de normen die de Huurcommissie hiervoor hanteert. Dit neemt niet weg dat bij pieken in het aantal telefoontjes bellers soms lang moeten wachten voordat zij gehoor krijgen. De Huurcommissie heeft in 2011 2.168 schriftelijke vragen beantwoord. In 78 procent van de gevallen zijn deze brieven binnen de geldende termijn van zes weken afgedaan. De relatief lange behandelduur werd veroorzaakt door knelpunten in het nieuwe ‘workflow’- en managementinformatiesysteem in de eerste helft van het jaar, die later in 2011 zijn opgelost.
28
de huurcommissie
Om de spreekuren klantvriendelijker te maken, zijn in de loop van 2011 de spreekuren op vaste tijden vervangen door spreekuren op afspraak. In de praktijk blijkt van deze spreekuren weinig gebruik te worden gemaakt. De meeste vragen kon de Huurcommissie telefonisch afdoen.
Gebruik website De website van de Huurcommissie is in 2011 ruim 186.000 keer bezocht, 55.000 meer dan in 2010. Net als in 2010 bleven de bezoekers gemiddeld ongeveer vijf minuten op de website en bekeken zo’n vijf pagina’s. Het aantal bezoekers dat afhaakte na het bekijken van een enkele pagina, daalde tot onder de 20 procent (2010: 23 procent). De meest bezochte pagina’s op de website zijn de ‘huurprijscheck’ en de pagina waarop mensen brochures, formulieren, tabellen en dergelijke kunnen ‘downloaden’. Bijna de helft van de bezoekers vindt de Huurcommissie rechtstreeks, ruim 30 procent komt binnen via zoekmachines en een kleine 20 procent via verwijzende websites.
Klachten, Nationale ombudsman, schadeclaims, Wob-verzoeken en dwangsommen In 2011 ontving de Huurcommissie 72 klachten. Dat betekent dat over 0,8 procent van de afgehandelde verzoeken een klacht is ingediend. De afhandeling van de klachten gebeurde binnen de termijn van zes weken. De klachten gingen onder andere over de inhoud van uitspraken en over administratieve fouten als verkeerde adresseringen of niet ontvangen correspondentie. Ook klachten over de werkwijze van de Huurcommissie kwamen voor.
De Huurcommissie heeft over negen klachten contact gehad met de Nationale ombudsman. Daarvan heeft de ombudsman in drie gevallen een rapport uitgebracht. In één van die drie gevallen werd de aanbeveling gedaan om in een gesprek met de verhuurder het standpunt van de Huurcommissie over een puntenrapport toe te lichten. De Huurcommissie heeft dit aan de verhuurder aangeboden. De verhuurder vond zo’n gesprek niet nodig. Daarmee is de aanbeveling van de ombudsman afgehandeld. De andere twee rapporten zijn voor de Huurcommissie aanleiding geweest voor de volgende verbeteracties op het gebied van de communicatie: ■
Soms wordt een verzoek niet goed of niet terecht ingediend. Aan het begin van de behandeling is het dan al duidelijk dat de Huurcommissie zo’n verzoek niet ontvankelijk zal verklaren. In die gevallen neemt de Huurcommissie bij het begin van de procedure contact op met de indiener van het verzoekschrift, en geeft uitleg over wat het beste is om te doen. ■ De Huurcommissie wil huurder en verhuurder aan het begin van de procedure een beeld geven van de duur van de behandeling. In 2012 zal de Huurcommissie haar processen zodanig inrichten dat dit mogelijk wordt. Bij twee van de negen klachten heeft de Nationale ombudsman bemiddeld. Daarvan is in één geval, op verzoek van de ombudsman, aan de huurder uitleg gegeven over de zittingsbehandeling en over de wijze waarop de Huurcommissie tot haar uitspraak is gekomen. In het andere geval heeft de Huurcommissie de communicatie met een verhuurder alsnog correct opgepakt en afgerond.
29
Over de overige vier klachten is de Nationale ombudsman een onderzoek gestart. Deze klachten gaan over de manier van werken en communiceren van de Huurcommissie en de duur van de behandeling van een verzoek. Over deze klachten heeft de ombudsman nog geen rapport uitgebracht of aanbeveling gedaan. In zijn jaarverslag over 2011 heeft de Nationale ombudsman aandacht besteed aan de klachten over de Huurcommissie. De hoofdpunten van de kritiek van de ombudsman zijn dat de Huurcommissie een formele, procedurele houding heeft tegenover burgers en dat de klachtbehandeling beter moet. De Huurcommissie gaat het komende verslagjaar hard werken aan verbetering. Er zijn in 2011 vijf schadeclaims ingediend. In één geval heeft de Huurcommissie de claim toegekend, omdat betrokkene benadeeld was door administratieve misslagen van de Huurcommissie. Er zijn twee verzoeken binnengekomen op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Beide verzoeken zijn opgelost door aan betrokkenen voor zover wettelijk mogelijk de door de Huurcommissie opgestelde documenten beschikbaar te stellen. Tot slot heeft de Huurcommissie twee aanschrijvingen op grond van de Algemene wet bestuursrecht ontvangen om een dwangsom te betalen vanwege overschrijding van een beslistermijn. In beide gevallen is de dwangsom afgewezen.
30
de huurcommissie
31
4 adviezen raad van advies en zittingsleden De Raad van Advies van de Huurcommissie bracht in zijn eerste volledige jaar over een groot aantal onderwerpen adviezen uit. Daarnaast maakte de Huurcommissie ook gebruik van de praktijkervaring van de zittingsleden voor verbetering van haar uitvoeringsbeleid. Raad van Advies De in het najaar van 2010 aangetreden Raad van Advies van de Huurcommissie is in 2011 vier keer bijeen geweest. In overleg met de Raad van Advies is het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie op het gebied van de huurverhoging na woningverbetering geactualiseerd, mede naar aanleiding van de inpassing van het energielabel in het woningwaarderingsstelsel. De Huurcommissie heeft het advies van de Raad opgevolgd om als zittingslocatie Eindhoven aan te wijzen in plaats van Den Bosch.
Op advies van de Raad is een scholingsprogramma opgesteld voor de zittingsleden van de Huurcommissie. Met het oog op oplossingsgericht werken heeft de Raad geadviseerd om de informatieverstrekking aan de huurder en verhuurder te verbeteren. Mede naar aanleiding daarvan is de website van de Huurcommissie aangepast. Op verzoek van de Raad zijn in dit jaarverslag de cijfers over de instroom van de diverse soorten huurgeschillen en de cijfers over wie van beide procespartijen in het gelijk werd gesteld, uitgesplitst naar huurder en verhuurder. Ook bracht de Raad adviezen uit over de leges evaluatie en -veroordeling, de rol van de Huurcommissie bij geschillen die voortkomen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder en over het jaarplan 2012.
Zittingsleden De zittingsleden adviseren in een voor- en najaarsvergadering over het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. Bij de bespreking van een
32
de huurcommissie
voorstel tot vermindering van het aantal zittingslocaties hebben zij het bestuur geadviseerd zorg te dragen voor een goede regionale spreiding van locaties om de laagdrempeligheid van de Huurcommissie te waarborgen. Verder brachten zij advies uit over de legesveroordeling, huurverhoging na woningverbetering, de puntenwaardering van infraroodpanelen en glasvezelbekabeling, de doorrekening van kosten voor onderhoud van individuele c.v.- installaties, een huismeester en administratiekosten en hogere kosten voor huurders door leegstand van woningen. De adviezen zijn meegenomen in de besluitvorming over het uitvoeringsbeleid over de genoemde onderwerpen. De zittingsleden hebben bij het bestuur van de Huurcommissie aandacht gevraagd voor verbetering van de kwaliteit van zittingsstukken en van de uitspraken. Ook de communicatie met de zittingsleden en de inplanning van leden bij zittingen waren regelmatig onderwerp van gesprek. De Huurcommissie werkt aan verbetering van deze punten.
evaluatie legessystematiek Nieuwe legesregeling Sinds 1 april 2010 geldt een nieuwe regeling voor de leges die huurders en verhuurders betalen als zij een geschil voorleggen aan de Huurcommissie. De legesbedragen zijn verhoogd en de regeling maakt onderscheid tussen ‘natuurlijke personen’ (particulieren) en ‘rechtspersonen’ (bedrijven of organisaties). Ook introduceert de regeling het principe dat de in het ongelijk gestelde partij de leges betaalt. Een ‘natuurlijk persoon’ betaalt 25 euro leges in plaats van voorheen 11 euro. Huurders zijn bijna altijd natuurlijke personen, (particuliere) verhuurders in zo’n 40 procent van de gevallen. Een ‘rechtspersoon’ betaalt 450 euro in plaats van voorheen 11 euro. Verhuurders zijn in 60 procent van de gevallen rechtspersoon. Indien de Huurcommissie van oordeel is dat beide partijen in gelijke mate in het ongelijk worden gesteld, betaalt elke partij de helft van het voor hem geldende bedrag.
Opzet onderzoek De toenmalige minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft de Tweede Kamer toegezegd dat de Huurcommissie in haar jaarverslag zal rapporteren over het effect van de verhoogde leges op de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. De Huurcommissie kreeg veel vragen van huurders en verhuurders over de nieuwe regeling. Ook de Raad van Advies heeft geadviseerd de nieuwe regeling te evalueren.
33
In het najaar van 2011 is een onderzoek uitgevoerd door een extern bureau. Onderzocht is vooral of de regeling beantwoordt aan de twee gestelde doelen: ■ voorkomen dat partijen te lichtvaardig een verzoek bij de Huurcommissie indienen en stimuleren dat zij eerst proberen hun geschil onderling op te lossen; ■ een betere kostendekking doordat huurders en verhuurders een groter deel van de kosten betalen. Bij dit tweede doel is het belangrijk aan te tekenen dat de Huurcommissie niet stuurt op de bijdrage van de leges aan de kostendekkendheid. De Huurcommissie beoordeelt de verzoeken onafhankelijk van de doorwerking van de legesveroordeling in de legesopbrengst. Het onderzoek bestond onder andere uit een enquête onder huurders en verhuurders, diepte-interviews en een dossieronderzoek naar zaken die de Huurcommissie heeft afgedaan in de periode van september 2010 tot en met juni 2011.
■
■
■ ■
Conclusies De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn: ■ Voor huurders vormen de leges geen te hoge drempel. De drempelwerking van de 25 euro voor huurders is niet groter of kleiner dan bij de 11 euro onder het oude legessysteem. Ongeveer 60 procent van de huurders zou de zaak ook zijn gestart als de leges niet 25 maar 50 euro zou bedragen. Het financiële belang van zaken die huurders bij de Huurcommissie starten, is doorgaans groter dan het legesbedrag van 25 euro.
■
■
Van de leges van 450 euro voor rechtspersonen (meestal verhuurders) gaat wel een zekere drempelwerking uit. Verhuurders die een rechtspersoon zijn, maken een gedegen afweging tussen de legeskosten en het financiële belang van een zaak. Naar eigen zeggen proberen zij ook vaker dan voorheen een zaak te voorkomen door er samen met de huurder uit te komen. Het aantal verzoeken aan de Huurcommissie is gedaald. De daling houdt waarschijnlijk verband met de hogere leges, doordat vooral verhuurders die rechtspersoon zijn vaker dan voorheen proberen een zaak te voorkomen. Er zijn echter meer factoren die een rol spelen bij de afname. Zo was in de afgelopen jaren de jaarlijkse huurverhoging beperkt, waardoor huurders hier minder bezwaar tegen maakten. De legesinkomsten hebben in 2011 geleid tot een kostendekkendheid van circa zes procent. De verhoogde leges hebben de laagdrempeligheid van de Huurcommissie vergeleken met die van de kantonrechter niet wezenlijk aangetast. De meeste verhuurders geven aan dat de kosten bij de kantonrechter nog altijd aanzienlijk hoger zijn. Daarnaast ziet men het als een voordeel dat de Huurcommissie beter in de inhoud van de materie is ingevoerd. In de beleving van met name verhuurders zijn de leges geen vergoeding voor door de Huurcommissie geleverde diensten, maar een boete. De nieuwe regeling heeft voor de Huurcommissie veel administratief werk tot gevolg (incasso van legesveroordelingen bij de niet-verzoekende partij, terugbetaling van voorschot op leges en vrijstelling).
34
de huurcommissie
35
5 nieuwe wet- en regelgeving In het verslagjaar zijn twee wijzigingen van het puntensysteem voor de waardering van woningen van kracht geworden. Verder bereidde de Huurcommissie zich voor op haar nieuwe rol bij de Wet op het overleg huurdersverhuurders en op de mogelijke invoering van een inkomensafhankelijke huurverhoging.
Het puntensysteem is ook in een ander opzicht gewijzigd. In schaarstegebieden krijgen zelfstandige woningen er 15 of 25 punten bij, afhankelijk van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Deze maatregel uit het regeerakkoord is per 1 oktober 2011 in werking getreden.
Energielabel en schaarstegebieden in puntensysteem
Uitspraken niet meer aangetekend verzonden
De Huurcommissie heeft zich in 2011 voorbereid op verschillende veranderingen in de huurwetgeving. Hiervoor zijn taken, procedures, computersystemen, de website en brochures aangepast. Met ingang van 1 juli 2011 maakt het energielabel onderdeel uit van het woningwaarderingsstelsel. Het puntensysteem voor zelfstandige huurwoningen is daaraan aangepast. De punten die een woning krijgt voor het energielabel, tellen mee in de categorie ‘energieprestatie’. Als er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie.
Met ingang van 1 januari 2012 verzendt de Huurcommissie uitspraken niet meer aangetekend. Zij hoopt hiermee zowel de klantvriendelijkheid als de efficiëntie te vergroten. Zo hoeft een huurder of verhuurder niet meer thuis te zijn om de uitspraak te ontvangen of naar het postkantoor te gaan om deze op te halen. Het niet aangetekend verzenden levert bovendien een kostenbesparing op.
36
de huurcommissie
“verkorten doorlooptijden is harde noodzaak” “Vijf jaar geleden vroeg Aedes me of ik iemand wist voor de Huurcommissie. Toen dacht ik: waarom doe ik het niet zelf? Ik heb mijn carrière vooral te danken aan de sociale woningbouw. Ik heb veel kansen gehad en daar ben ik dankbaar voor. Op deze manier kan ik iets terug doen. In het begin was ik heel verbaasd over de lange doorlooptijden. Ik herinner mij dat ik me destijds verdiepte in het eerste dossier en zag dat een zaak al acht maanden liep. En het volgende dossier had een voorgeschiedenis van zeven maanden. Dan vraag je je wel af of je zittingslid wilt zijn. Dat we de wettelijke termijnen niet halen, vind ik nog steeds moeilijk. Het is echt een harde noodzaak om die doorlooptijden te verkorten. De vier maanden doorlooptijd die de Huurcommissie vanaf eind 2012 wil halen, kun je nog uitleggen aan mensen. Hoewel het nog steeds heel veel werkdagen zijn.
Ed Pannebakker, directeur/bestuurder van woningcorporatie De Goede Woning in Zoetermeer. Sinds 2007 verhuurderslid van een zittingscommissie.
Opvallend is dat verhuurders nog wel eens denken dat als ze de huur boven de 664 euro vaststellen, het vrije sector is. Je moet als verhuurder goed kijken of de investering die je doet, past bij de huur die je volgens de regels mag vragen. En je moet zaken vastleggen, ook bij afspraken over reparaties. We zijn in de zittin gen vaak bezig mensen op te voeden. Ik vind het belangrijk dat huurders en verhuurders begrijpen wat er fout is gegaan. Dan kunnen ze problemen in de toekomst voorkomen.”
37
Geschillen over overleg huurders en verhuurder Met ingang van 1 januari 2012 heeft de Huurcommissie er een nieuwe taak bij gekregen: het behandelen van geschillen die voortkomen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). In 2011 heeft de Huurcommissie zich hierop voorbereid. De Huurcommissie gaat bij deze geschillen - naast behandeling via de formele weg - ook bezien of het geschil door bemiddeling kan worden opgelost.
Inkomensafhankelijke huurverhoging In het regeerakkoord van het demissionaire kabinet Rutte staat dat huishoudens met jaar inkomens boven de 43.000 euro een extra huurverhoging krijgen van maximaal 5 procent kunnen krijgen. Het wetsvoorstel is door de Tweede Kamer behandeld. De Huurcommissie heeft zich in 2011 voorbereid op de behandeling van geschillen over deze mogelijke inkomensafhankelijke huurverhoging.
38
de huurcommissie
39
6 organisatie In 2011 is stapsgewijs een nieuw en volledig digitaal ‘workflow’- en managementinformatiesysteem ingevoerd. De invoering betekende voor alle medewerkers van de Huurcommissie een ingrijpende verandering. Met het in 2011 gestarte programma ‘Oplossingsgericht werken’ wil de Huurcommissie onnodige geschillen en procedures voorkomen en huurders en verhuurders helpen in een zo vroeg mogelijk stadium tot een oplossing te komen.
dossiers over geschillen zijn door Themis gemakkelijk toegankelijk voor de medewerkers van de Huurcommissie, die voor een deel verspreid over het land werkzaam zijn. Meerdere medewerkers kunnen nu tegelijkertijd aan een dossier werken. Het tijdrovende en dure rondsturen van stukken behoort tot het verleden. Zo kunnen zittingsvoorzitters in het land digitaal uitspraken ondertekenen, waarna het hoofdkantoor deze snel kan verzenden.
Nieuw ‘workflow’- en managementinformatiesysteem
Door Themis heeft de Huurcommissie een beter overzicht van de behandeling van zaken en kan zij efficiënter plannen. De voortgang van verzoeken is beter te volgen en bij te sturen. Met het systeem is ook eenvoudig vast te stellen hoeveel tijd is gemoeid met de verschillende stappen in de behandeling van een verzoek. Op basis van die informatie kan de Huurcommissie gericht maatregelen nemen om het werkproces te versnellen.
Met de invoering van het nieuwe ‘workflow’- en managementinformatiesysteem Themis wordt alle informatie over het werkproces van de Huurcommissie - van binnengekomen verzoeken tot en met uitspraken - digitaal opgeslagen. Themis vervangt een oud systeem, dat voor een groot deel was gebaseerd op papieren dossiers. De Huurcommissie kan door het nieuwe systeem sneller, beter en efficiënter werken. De
Het nieuwe systeem is vanaf januari 2011 in vier stappen ingevoerd. Bij de invoering is de volgorde van het werkproces aangehouden: inboeken van
40
de huurcommissie
“als huurder en verhuurder elkaar op de gang een hand geven, is het gelukt” “Als vrijwilliger bij de Rechtswinkel en juridisch medewerker bij het Bureau voor Rechtshulp - later het Juridisch Loket - heb ik me gespecialiseerd in huurzaken. Zittingslid bij de Huurcommissie worden, paste dan ook goed in mijn straatje. Toch heb ik in het begin veel moeten bijspijkeren. Ik heb alle cursussen aangepakt, veel zittingen gedaan en ook veel geleerd van oudere zittingsleden. Wat ingewikkeld blijft, zijn servicekostenzaken. Ik heb veel respect voor de rapporteurs die dit onderzoek doen en de berekeningen maken.
Nelleke Stolk, advocaat bij het Advocatenkollektief in Rotterdam. Bijna acht jaar huurderslid van een zittingscommissie.
We zouden de afstand tussen de ‘Haagse’ Huurcommissie en de zittingsleden moeten verkleinen. Ik zou bijvoorbeeld wel een dag met een rapporteur mee willen lopen. Dat kan wederzijds tot meer begrip leiden. We hebben wel een goed ‘feedbacksysteem’. Als in een rapportage iets niet duidelijk is of niet compleet qua onderbouwing, dan geven we dat door. De rapporteurs zorgen dan voor aanvulling. Zo werk je gezamenlijk aan goede dossiers. Een juridische uitspraak is niet altijd zaligmakend. Huurders vragen soms: straks krijg ik een uitspraak en wat dan? Je staat in een juridisch traject toch tegenover elkaar. Het is een dwangmiddel, dat meestal de onderlinge verhouding niet verbetert. Onze voorzitter is heel goed. Ze laat mensen uitpraten en probeert ook een oplossing voor het geschil te vinden. Je ziet af en toe na een zitting huurder en verhuurder op de gang napraten en elkaar een hand geven. Dan is het gelukt.”
41
zaken door medewerkers van ‘frontoffice’, planning van werkzaamheden door de ‘casemanagers’, opleveren van onderzoeksrapporten door de onderzoekers en voorbereiden van zittingen en afronden van zaken door de zittingssecretarissen en zittingscommissies. Aan het eind van het jaar was de informatie over het gehele werkproces in Themis beschikbaar. Medewerkers moesten in 2011 praktijkervaring opdoen en leren met het systeem te werken. Dit leidde tot aanloopproblemen. De verwerking van binnengekomen verzoeken liep vertraging op, waardoor ontvangstbevestigingen te laat werden verstuurd. De telefonische informatie over de ontvangst van verzoeken was niet altijd adequaat en de beantwoording van schriftelijke vragen duurde langer dan verwacht. De printkwaliteit van uitgaande post was niet altijd goed en de ‘scans’ van binnengekomen verzoeken waren soms niet goed leesbaar. Het digitaal werken op de zittingen vergde veel oefening. In dit eerste overgangsjaar moesten medewerkers bovendien nog met twee systemen werken; informatie over lopende zaken was opgeslagen in het oude systeem, over nieuwe zaken in Themis. Aan het eind van het jaar waren alle lopende zaken uit het oude systeem afgehandeld. Uitzondering vormen ruim 500 zaken die pas afgehandeld kunnen worden nadat de (kanton)rechter uitspraak heeft gedaan in een procedure die voor de beoordeling van deze zaken belangrijk is. De aanloopproblemen zijn deels opgelost door tussentijdse aanpassingen in het digitale systeem, door aanpassingen in de werkwijze en door tussentijdse controles. Ook in 2012 zullen nog aanpassingen in het systeem en in de werkwijze noodzakelijk zijn.
Oplossingsgericht werken In 2011 is de Huurcommissie gestart met het programma ‘Oplossingsgericht werken’. Het doel van ‘oplossingsgericht werken’ is onnodige geschillen en geschilprocedures voorkomen en huurders en verhuurders helpen om in een zo vroeg mogelijk stadium tot een goede oplossing te komen. Met dit programma richt de Huurcommissie zich de komende jaren nadrukkelijk op de buitenwereld. De Huurcommissie heeft in het kader van dit programma diverse activiteiten uitgevoerd. Zo is de website geheel vernieuwd, met goede, betrouwbare en onpartijdige informatie voor huurders en verhuurders. Deze informatie helpt huurders en verhuurders problemen zo vroeg mogelijk onderling op te lossen en zo een geschil bij de Huurcommissie te voorkomen. Een andere actie op het gebied van oplossingsgericht werken is dat de Huurcommissie bij ontvangst van een verzoek dat niet voldoet aan de wettelijke termijn voor indiening, direct telefonisch contact opneemt met de indiener om de regels uit te leggen. De indiener heeft dan de mogelijkheid het verzoek te heroverwegen. Ook bij klachten en bezwaarschriften neemt de Huurcommissie eerst persoonlijk contact op met de indiener. Dat geeft de indieners de mogelijkheid hun probleem toe te lichten en de Huurcommissie de gelegenheid uit te leggen hoe zij de klacht of het bezwaar gaat behandelen. Dat voorkomt misverstanden, werkt sneller en leidt in een aantal gevallen ook tot vroegtijdige intrekking.
42
de huurcommissie
Organogram Huurcommissie
Voorzitter Plv voorzitter
Raad van Advies
Zittingscommissies
Zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie
Dienst van de Huurcommissie
Ondernemingsraad
Afdeling Geschilbeslechting
Bedrijfsbureau
Bestuursbureau
Concerncontroller
Het bestuur van de Huurcommissie bestaat uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. De Raad van Advies geeft gevraagd en ongevraagd advies aan het bestuur over het uitvoeringsbeleid en de werkwijze van de Huurcommissie. Voor de behandeling van zaken vormt de Huurcommissie zittingscommissies, bestaande uit een zittingsvoorzitter, een huurders- en een verhuurderslid. De Dienst van de Huurcommissie ondersteunt het zelfstandig bestuursorgaan bij zijn werkzaamheden.
43
Personeel De Huurcommissie bestaat uit het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie en de ondersteunende Dienst van de Huurcommissie. Bij het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie waren eind 2011 naast de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter, zes zittingsvoorzitters en 58 zittingsleden werkzaam. De formatie van de Dienst van de Huurcommissie bedroeg 109 fte. De bezetting was eind 2011 circa 74 fte in vaste dienst en circa 35 fte flexibele inhuur, vooral voor werkpieken en ICT-projecten. Van het personeelsbestand is ongeveer 45 procent vrouw en 55 procent man. Het ziekteverzuim was in 2011 aan de hoge kant (5,8 procent), vooral door enkele langdurig zieken. In een kleine organisatie heeft dat een fors effect op het verzuimpercentage. Hoewel dit verzuim op een enkel geval na niet arbeidsgerelateerd was, houdt de Huurcommissie de vinger nauwlettend aan de pols. De opleidingsactiviteiten van de Huurcommissie waren in 2011 voornamelijk gericht op het leren werken met Themis. In het kader van het arbeidsomstandighedenbeleid zijn in 2011 twee onderzoeken gehouden: een werkplekonderzoek bij thuiswerkers en een periodiek medisch onderzoek voor alle medewerkers (op vrijwillige basis). Mede op basis van het periodiek medisch onderzoek zal de Huurcommissie de komende tijd aandacht besteden aan omgaan met werkdruk en aan de vitaliteit van medewerkers.
44
de huurcommissie
45
7 financiën De Huurcommissie heeft 2011 afgesloten met een positief exploitatieresultaat. Door de lagere instroom en als gevolg daarvan het lagere aantal afgehandelde verzoeken, moesten de vaste kosten van de Huurcommissie aan een lager aantal zaken worden toegerekend. De kostprijs per afgehandelde zaak steeg daardoor.
is opgesteld volgens de voorschriften van de Comptabiliteitswet en de nadere uitwerking hiervan in de Rijksbegrotingsvoorschriften 2012, de Regeling departementale begrotingsadministratie en de Regeling baten-lastendiensten 2011. De Rijksauditdienst heeft bij deze jaarrekening een getrouwbeeld-verklaring verstrekt aan de voorzitter van de Huurcommissie.
Verkorte versie jaarrekening Dit hoofdstuk bevat een verkorte versie van de jaarrekening van de Dienst van de Huurcommissie over 2011 en geeft een beeld van de belangrijkste financiële gegevens. De Huurcommissie rapporteert over haar financiën 1 via de verantwoordingscyclus van de begroting van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 20111. De jaarrekening
1
De in dit jaarverslag opgenomen financiële overzichten maken onderdeel uit van het Jaarverslag 2011 van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De Algemene Rekenkamer, die het departementale jaarverslag jaarlijks onderzoekt, zal op 16 mei 2012 haar oordeel hierover in een rapport aan de Staten-Generaal aanbieden. In het rapport kunnen opmerkingen worden gemaakt over de bedrijfsvoering en de in het jaarverslag opgenomen financiële overzichten van de Dienst van de Huurcommissie.
46
de huurcommissie
Staat van baten en lasten Bedragen x € 1.000
Omschrijving
Begroting 2011
Realisatie 2011
Baten Opbrengst moederdepartement
17.504
15.078
Opbrengst derden (leges)
2.708
954
Rentebaten
0
2
Vrijval voorzieningen
0
804
2.632
2.434
22.844
19.272
Personele kosten
11.711
8.382
Materiële kosten
8.038
6.403
126
0
Afschrijvingskosten
1.372
1.205
Bijzondere lasten
2.632
2.693
Totaal lasten:
23.879
18.683
Saldo van baten en lasten:
- 1.035
+ 589
Bijzondere baten Totaal baten: Lasten
Rentelasten
47
Baten
Lasten
De voornaamste baten van de Huurcommissie bestaan uit de vergoeding door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor het aantal behandelde verzoeken. Deze vergoeding, opbrengst moederdepartement genoemd, wordt bepaald door het aantal afgehandelde zaken te vermenigvuldigen met de bijbehorende tarieven. Het verschil tussen de begrote en de gerealiseerde vergoeding is vooral het gevolg van een lagere instroom en als gevolg daarvan het lagere aantal afgehandelde verzoeken dan verwacht.
De personele en materiële lasten waren in 2011 aanzienlijk lager dan begroot. Belangrijkste oorzaak waren de lagere instroom en daardoor het lagere aantal afgehandelde verzoeken, waardoor de Huurcommissie onder andere minder externe medewerkers hoefde in te huren.
De lager dan begrote opbrengst derden (leges) vindt eveneens zijn oorzaak in een lagere instroom en lager aantal afgehandelde verzoeken en in een gemiddeld lagere legesopbrengst per uitspraak dan verwacht. De voorziening voor uitgaven in verband met medewerkers die de dienst hebben verlaten, kon worden verlaagd. Voor de kosten van een aantal specifieke projecten heeft het ministerie een extra bijdrage toegezegd. De hoogte van deze bijdrage wordt vastgesteld op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten, die in 2011 iets lager waren dan geraamd.
De bijzondere lasten betreffen de invoering van het nieuwe ‘workflow’- en managementinformatiesysteem, aanpassingen van systemen en processen in verband met de introductie van het energielabel in het woningwaarderingsstelsel, herplaatsingskosten en kosten voor medewerkers die door de reorganisatie in 2009 de dienst hebben verlaten.
Saldo van baten en lasten Over 2011 is een positief exploitatieresultaat behaald van 589 duizend euro. De Huurcommissie zal (na verkregen instemming) dit positieve bedrijfsresultaat ten gunste van de exploitatiereserve brengen.
48
de huurcommissie
Balans per 31 december 2011 Bedragen x € 1.000
31 december 2011
1 januari 2011
3.773
3.609
203
362
3.357
3.664
777
210
70
70
8.679
3.340
16.859
11.255
3.895
406
Activa Immateriële activa Materiële activa Voorraden Debiteuren Nog te ontvangen Liquide middelen Totaal activa Passiva Eigen vermogen: - exploitatiereserve - onverdeeld resultaat Leningen bij het MvF
3.306
1.000
589
-
594
0
0
Voorzieningen
786
1.590
Crediteuren
100
74
Nog te betalen
12.078
9.185
Totaal passiva
16.859
11.255
Begroting
Realisatie
Geschil huurprijs
1.433
1.677
Geschil servicekosten
1.600
1.870
645
979
Integrale kostprijzen Bedragen in €
Verklaring redelijkheid huurprijs
49
Activa De immateriële activa bestaan uit aangeschafte software en het ‘workflow’- en managementinformatiesysteem Themis dat in januari 2011 in gebruik is genomen. Gezien de geschatte gebruiksduur, wordt voor Themis een afschrijvingstermijn van vijf jaar gehanteerd.
het moederdepartement. Evenmin is een lening opgenomen voor de financiering van investeringen; de Huurcommissie kon deze financieren uit de beschikbare liquide middelen. De voorzieningen betreffen herplaatsingskosten en maatwerkafspraken met medewerkers die de dienst hebben verlaten.
De materiële activa bestaan uit inventaris, hardware, installaties en verbouwingen die in de afgelopen jaren zijn gedaan in het kantoor Den Haag van de Huurcommissie. De Huurcommissie huurt haar kantoorruimten, deze staan daarom niet op de balans als activa. Het grootste deel van de activa is begin deze eeuw aangeschaft, waardoor de restwaarde beperkt is.
De post crediteuren bestaat uit in 2011 ontvangen, maar eind 2011 nog niet betaalde facturen. De post nog te betalen bestaat uit nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten en vooruit ontvangen vergoedingen van het ministerie en personele verplichtingen. Onder deze post is ook de schuld aan het ministerie opgenomen voor de overgenomen activa.
De voorraden betreffen het aantal in behandeling zijnde zaken.
Integrale kostprijzen
Passiva Het eigen vermogen wordt gevormd door ener zijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat over 2011. De exploitatiereserve is gevormd door de beginstand per 1 januari 2011 ad € 406.000 en een eenmalige bijdrage van het ministerie ad € 2.900.000 ter versterking van het eigen vermogen. Deze bijdrage is beschikbaar gesteld met het oog op te treffen voorzieningen. In 2012 zullen door het bestuur van de Huurcommissie besluiten worden genomen op grond waarvan de benodigde voorzieningen getroffen zullen worden. In 2011 is in afwijking van het voornemen geen lening opgenomen bij het ministerie van Financiën voor de betaling van de overgenomen activa aan
De kostprijzen zijn bepaald op basis van de werkelijke kosten over 2011 en de aantallen werkelijk afgehandelde zaken in 2011. De integrale kostprijzen zijn hoger dan begroot. Oorzaak is het lagere aantal afgehandelde verzoeken als gevolg van de lagere instroom. Hierdoor moesten de vaste kosten van de Huurcommissie worden toegerekend aan een lager aantal zaken, als gevolg waarvan de kostprijs per zaak stijgt.
50
de huurcommissie
bijlage 1
bestuur en raad van advies van de huurcommissie Per 31 december 2011 Bestuur Naam
Functie
Mevrouw drs. A.A. van Heur
Voorzitter
Mevrouw drs. T. Knoester
Plaatsvervangend voorzitter
Raad van Advies Naam
Voorgedragen namens
Mevrouw H.T. Bolsman-Ruiter
Aedes
De heer drs. B.H.M. Bos
Vastgoed Belang
De heer F.C.M. Schoonhoven
IVBN
Mevrouw M. van Iersel
Nederlandse Woonbond
De heer mr. H.J.A. Mesdag
Nederlandse Woonbond
Vacature per 1 december 2011
Nederlandse Woonbond
De heer mr. K.R. van der Graaf
Onafhankelijk lid
De heer drs. J.A. Karssen, voorzitter
Onafhankelijk lid
Mevrouw mr. C.M.C. van Zeeland
Onafhankelijk lid
In de verslagperiode is afscheid genomen van de heer R.T.M. van Genugten.
51
bijlage 2
zittingsvoorzitters en zittingsleden van de huurcommissie Per 31 december 2011 Zittingsvoorzitters Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer mr. J.H. Bloksma
1 juli 2002
1 juli 2014
Mevrouw mr. W.C. Brouwer
1 januari 2011
1 januari 2015
Mevrouw mr. C.S. van Damme
21 augustus 2006
21 augustus 2012
Mevrouw mr. S.A. Horn-Kruijer
1 maart 2004
1 maart 2016
Mevrouw mr. E.M. Jacquemijns
1 februari 2011
1 februari 2015
De heer mr. J.A.M. Schuurbiers
1 september 2007
1 september 2013
In de verslagperiode is afscheid genomen van de zittingsvoorzitters mevrouw mr. A.M.A. Kemps en mevrouw mr. J.M.T. Stam.
Zittingsleden Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer F.J. Bedaux
1 oktober 2005
1 oktober 2013
Mevrouw S.L. van den Berge
2 april 2007
2 april 2015
De heer ir. B.S. Binnerts
1 november 2006
1 november 2014
De heer drs. D.W. de Blank
1 september 2003
1 september 2015
Mevrouw ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal
1 april 2004
1 april 2012
Mevrouw mr.drs. L.A. van den Broeke
18 juni 2007
18 juni 2015
Mevrouw P.L.M. Brugman
1 augustus 2005
1 augustus 2013
De heer drs.ing. E.H.M. Clement MRE
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer Th. Coehoorn
1 september 2003
1 september 2015
De heer L.P.J. Creugers MBA
1 september 2010
1 september 2014
Mevrouw F.C. van Dam
1 september 2005
1 september 2013
Mevrouw L. Dijkstra
1 maart 2003
1 maart 2015
52
de huurcommissie
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer W.J.M. Dings
13 oktober 2006
13 oktober 2014
De heer mr. M.H.P.G. Dreuw
1 februari 2005
1 september 2014
De heer J.C. Droogendijk
1 september 2005
1 september 2013
De heer N.A. Eeken
1 april 2004
1 april 2012
Mevrouw C.C. Elligens
1 september 2004
1 september 2012
Mevrouw drs. A.H.M.G. Engbers
1 maart 2005
1 maart 2013
De heer H.J.M. Groenemeijer
1 december 2006
1 december 2014
Mevrouw drs. C. Hakvoort-Matser
15 november 2009
15 november 2013
De heer drs. P.J. van der Ham
15 december 2006
15 december 2014
De heer C.C.M. Hamers MSc
15 september 2006
15 september 2014
De heer J.A.A.M. van Hapert
15 december 2006
15 december 2014
De heer J.J.M.W. van Helden
1 december 2011
1 december 2015
De heer M.J. Hessels
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer R. van Hilten
5 november 2007
5 november 2015
De heer A.M. Hoes
1 november 2005
1 november 2013
Mevrouw drs. E. Hollink
1 september 2007
1 september 2015
De heer J.W. Hospes
1 augustus 2009
1 augustus 2013
De heer C.H.D. ter Huizen
1 oktober 2003
1 oktober 2015
De heer F. Hulshof
15 november 2009
15 november 2013
De heer M.J. Janssen
1 december 2006
1 december 2014
De heer C.F. Jonker
1 juni 2007
1 juni 2015
De heer C.W. Joosse
1 september 2008
1 september 2012
De heer ing. G.W. Kamp MSRE
1 maart 2007
1 maart 2015
Mevrouw mr. M.P.C. Kaptein
1 december 2011
1 december 2015
Mevrouw drs. A.M. Kersten
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer ing. J.N. Kieft
1 augustus 2007
1 augustus 2015
De heer mr. A. Kleijn
1 september 2004
1 september 2012
De heer H.J. Kok
1 september 2004
1 september 2012
Mevrouw C. Kwast-Vastenhoud
18 juni 2007
18 juni 2015
De heer C.F. Mol
1 juni 2004
1 juni 2012
53
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer H. Oostland
1 juli 2005
1 juli 2013
De heer mr. C.A. Oskam
1 november 2006
1 november 2014
Mevrouw A.A.M. Oud-Swart
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer drs.ing. E.E. Pannebakker
1 mei 2007
1 mei 2015
De heer L. Rakhorst
1 januari 2004
1 januari 2016
De heer H. Scheffer
1 oktober 2003
1 oktober 2015
De heer ir. M.G.C. Schut
18 juni 2007
18 juni 2015
Mevrouw P. Schuurman
1 juni 2005
1 juni 2013
De heer G. Spermon
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer H.J.A. Steijger
1 december 2006
1 december 2014
Mevrouw N. Stolk
1 september 2004
1 september 2012
Mevrouw M.A.J. van Veen-de Haan
1 maart 2004
1 maart 2016
De heer ing. J.J. ten Velden
1 september 2003
1 september 2015
De heer ing. J. van Werven
1 januari 2003
1 januari 2015
De heer H.H.B. Zegers
1 september 2003
1 september 2015
De heer G.C. Zijlstra
1 mei 2004
1 mei 2012
In de verslagperiode is afscheid genomen van de zittingsleden de heer M.J. Adriani, de heer mr.drs. G.L. de Booij, de heer N.J. Druijven, de heer J.L.M. van Hees MRE, de heer J.J. Jullens, de heer M. de Noble, mevrouw mr. I.N. Maaskant, mevrouw E.S.J. Offermans-Piket, mevrouw K. Tilman-Boon, mevrouw B.E. van der Toom en de heer R.R. Wessel.
54
de huurcommissie
bijlage 3
zittingslocaties en aantal zittingen in 2011 Zittingslocatie
Zittingen in 2010
Zittingen in 2011
Alkmaar
5
5
Almelo
1
0
Alphen aan den Rijn
2
0
Amersfoort
4
0
Amsterdam
159
128
7
7
14
8
Apeldoorn Arnhem Assen
0
2
Breda
11
8
Delft
6
0
89
36
Deventer
2
0
Doetinchem
2
2
Dordrecht
4
6
Eindhoven
9
10
Emmen
2
2
Enschede
11
5
Gouda
2
0
Groningen
17
12
Haarlem
13
10
Heerlen
3
1
10
8
Hilversum
7
2
Hoorn
1
0
Leeuwarden
7
5
13
7
5
3
Den Haag
’s-Hertogenbosch
Leiden Lelystad
55
Zittingslocatie
Zittingen in 2010
Zittingen in 2011
12
10
Meppel
2
1
Middelburg
5
5
Nijmegen
12
13
Roermond
6
4
Rotterdam
101
79
Schiedam
1
0
Sittard
2
0
Tiel
1
0
Tilburg
7
4
Utrecht
29
32
Winschoten
1
0
Zaandijk
3
0
Zutphen
0
0
Zwolle
6
3
Totaal
594
418
Maastricht
56
de huurcommissie
bijlage 4
ontvangers van het jaarverslag Het jaarverslag wordt toegezonden aan de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de Eerste en Tweede Kamer der Staten-Generaal en verder aan de onderstaande belanghebbenden: ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■
Nationale ombudsman Raad voor de Rechtspraak VNG Nederlandse Woonbond Aedes Raad voor Onroerende Zaken Vastgoed Belang Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) Makelaarsvereniging VBO Juridisch Loket Rechts- en wetswinkels Huurteams Rechtsbijstandsverzekeraars
en aan een ieder die om toezending verzoekt.
Colofon Jaarverslag 2011 is een uitgave van de Huurcommissie Tekst De Huurcommissie Grafische vormgeving Jenneke Drupsteen Grafische vormgeving, Den Haag Fotografie Thijs Wolzak Fotografie, Amsterdam Druk Van Deventer, ‘s-Gravenzande Meer informatie De Huurcommissie Postbus 16495 2500 BL Den Haag Telefoon: 0800 - 488 72 43 www.huurcommissie.nl
Jaarverslag 2011 is als pdf te vinden op www.huurcommissie.nl of is te bestellen via bovenstaand telefoonnummer. Niets van deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
