Investiční činnost v hotelnictví ČR vývoj v letech a perspektivy do budoucna

Investiční činnost v hotelnictví ČR vývoj v letech 2003-2008 a perspektivy do budoucna (vybrané okruhy témat pro konferenci VŠE 17/9/2009) Labartt Investment a.s. Hospitality Services & Management Vinohradská 93, 120 00 Praha 2 Tel. : +420 222 726 019, Fax. : +420 222 714 882 Na Vŕšku 6, 811 01 Bratislava Tel.: +421 2 544 35 215, Fax: +421 2 544 35 221 Calea Victoriei 155, block D1, section 7, 3rd floor,sector 1,Bucharest Tel .: +4 021 310 48 30, Fax: +4 021 310 48 49 www.labartt.com verze 09/2009

Investiční činnost v hotelnictví ČR vývoj v letech 2003-2008 a perspektivy do budoucna (zdroj LI&HSM, vybrané okruhy témat pro konferenci VŠE 17/9/2009)

I.

Hlavní specifika hotelové investice

Nákladná nemovitostní investice Dlouhodobá návratnost (bezpečně obvykle 12 – 18 let včetně vlastní equity 25 až 30%, LI HSM) Ve většině případů je vlastník oddělen od provozovatele, nebo provozovatelské služby outsourcuje (MC) Případný recovering investice je velmi nákladný a v případě jeho realizace je návratnost většinou posunuta za hranici ekonomické únosnosti (výjimkou jsou obecně nemovitosti v exkluzivních lokalitách) Aktuální tržní hodnota investice je založena na výkonu provozovatele (a situaci na trhu s hotelovými službami) Hotelová investice provedená kvalifikovaně a podle dobrých způsobů je bezpečnou investici (trh s turistickými službami je z dlouhodobého hlediska stabilní)

2


II. Vybrané okruhy

3

Lokality Co se staví? Management a značky Konkurence Financování Výnosnost Finální vlastníci Perspektivy


Lokality

Postupný vývoj od Prahy, jako „automatické“ preferované lokality k regionům, v rámci Prahy velký důraz na PPPPP (P1 má více hotelů než ulic)

Města s populací okolo 100 000 obyvatel se stala standardní investiční lokalitou

Investice do resortů se stávají standardním investičním segmentem

Lázeňské lokality

Lokální investoři investují v rámci domovských lokalit (především města od cca. 20 000 obyvatel)

4


Co se staví? Poznámka: LI HSM se zaměřuje na investice 3* a vyšší

5

Postupně byl opuštěn klasický 3* standard z přelomu století a je nahrazen standardem nazývaným 3+

Je akcentováno vytváření zázemí pro kongresovou a firemní klientelu

Dochází k překrývání standardů (3+, 4+, 5+)

Wellness se stává běžnou součástí nových investic

Kvalifikovaní investoři beze zbytku respektují světový oborový vývoj

Řetězcové značky nejsou označeny hvězdičkami


Management, značky a řetězce

6

Čeští manažeři tvoří v ČR v rámci mezinárodních značek v naprosté většině případů páteř středního i vyššího managementu

Zařazování do značek (provozovatelských struktur) přestává být dominantní pouze pro velké nebo zahraničních investice a začíná se týkat celého investičního trhu

Hotelové řetězce se staly flexibilními při vyjednávání provozovatelských smluv

Smlouva o řízení (Management Contract) se stala běžně používaným nástrojem pro řízení hotelu, u malých a středních projektů stále převládají klasické nájemní smlouvy

ČR se stala standardní destinací pro zařazování značek


Konkurence

7

Pražský trh

„Trendy“ lokality

Ostatní lokality


Financování

Nejobvyklejším způsobem financování zůstává dlouhodobý (15 let a více) bankovní úvěr nebo DBÚ v kombinaci se zdroji z fondů EU s možností mimořádných splátek

Podíl equity u bonitních projektů se pohybuje od 25 - 35 % * odhlížíme od nestandardního výkyvu od druhé poloviny roku 2008

8

Úroková sazba se u bonitních projektů přiblížila až na úroveň sazbě pro rezidenční projekty

Vývoj od rigidního zajištění nemovitostí k hodnocení výkonnosti provozovatele

Banky se zabývají i „malými projekty“


Nákladovost a výnosnost

9

Outsourcing se stal standardním nástrojem pro řízení osobních nákladů

Podnájem hotelových středisek vhodného zaměření (wellness, F&B) zvyšuje jejich výkonnost

Provozní výnosnost hotelů je udržována především s ohledem na Cost Controling a Yield Revenue Management

Model městský hotel, standard 3+ až 4*, cca. 150 pokojů, kongresové zázemí, poloha v centru / širším centru, standardní konkurenční situace, provozní výnos 35 – 45% z tržeb bez DPH


Finální vlastníci, Evropa 2007, HVS International

Jednotlivé a portfoliové hotelové transakce dle kupujícího 2007 (v mil. Euro) 7% 11% Hotel O perator 10% 11%

Ins titutional Inves tor Hotel Inves tment C ompany P rivate E quity

18% 44%

10

R eal E s tate Inves tor High-Net-W orth Individual


Perspektivy

11

Lokality: Praha centrum, regionální města od 20 000 obyvatel, resorty v tradičních lokalitách, lázeňské lokality

Hotelové společnosti mají zájem umisťovat další značky do ČR, úroveň zapojení hotelů do značek se zvýší

Výhodu budou mít projekty s „boutique“ přidanou hodnotou, které se budou odlišovat

Bankovní sektor má a bude mít zájem financovat tento sektor investic

Výnosnost hotelových investic se nebude výrazně měnit

Stabilizace trhu v Praze se očekává v roce 2011 - 2012

Děkujeme za pozornost Jan Ficek GM -----------------------------Labartt Investment a. s. Vinohradská 93 120 00 Praha 2 -----------------------------Tel.: +420 222 726 019 Fax.: +420 222 729 032 -----------------------------e-mail: [email protected] http://www.labartt.com

12

Ondřej Zajíc Junior Manager HSM Praha

Poděkování

------------------------------

-----------------------------Joseph Goddard / TRICORP „za úvod do businessu“ Michaela Vyhňáková / LP „za 200% back office“ Pavel Nauš /LI „za nadšení a novátorství“ Jarmila Indrová / VŠE Praha „za absolventy a profesionální přístup“ Assoc. Prof. Ph.D. Novacká Ľudmila / EUBA za profesionální přístup Assoc. Prof. Gabriela Tigu PhD. / Academy of Economic Studies Bucharest za akademickou podporu Pavel Zíka / CHR „za náhled praktika“ Ostatním v týmu LI „že jsou s námi“ Všem kolegům z LI HSM z to „že jsou s námi“

Lucia Šalková Junior Manager HSM Bratislava ------------------------------

Investiční činnost v hotelnictví ČR vývoj v letech a perspektivy do budoucna

Recommend Documents