Inventarisatie woningen Schijndel. Kwalitatief woononderzoek Oude Hoevenbraak Schijndel

Inventarisatie woningen Schijndel

Kwalitatief woononderzoek “Oude Hoevenbraak” Schijndel

Woningen Schijndel versie 02 9 januari 2009

1 (168)

WWW.VISSERSROELANDS.NL


Auteursrecht © Niets uit dit rapport mag verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm, webpublicaties of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteur(s) van dit rapport.


2 (168)



Voorwoord In opdracht van het comité Levende Geschiedenis heeft Vissers & Roelands architecten & ingenieurs onderzoek gedaan naar de kwaliteit van een 80-tal woningen gelegen in de “Oude Hoevenbraak” te Schijndel, sinds 2000 eigendom van woningcorporatie Huis & Erf. Deze woningen, gebouwd rond 1948, zijn kenmerkend voor de woningwetwoningen uit de wederopbouwperiode. Op dit moment wordt er een discussie over de toekomst van de wijk. Het comité Levende geschiedenis wil beschikken over objectieve kwaliteitgegevens, zodat er op basis van een integraal kwaliteitsbeeld deelgenomen kan worden aan deze discussie.

Projectgegevens Bij de opzet en uitvoering van de kwaliteitsanalyse “Oude Hoevenbraak” Schijndel zijn de volgende partijen betrokken. Opdrachtgever: Comité Levende geschiedenis Contactpersonen: mevr. T. Wouters

In samenwerking met: PVM Eindhoven BV


3 (168)




4 (168)



Inhoudsopgave Voorwoord....................................................................................................................................... 3

1.

Inleiding............................................................................................................ 7

1.1.

Algemeen ............................................................................................................................. 8

1.2.

Doelstelling van het rapport ................................................................................................. 8

1.3.

Onderzoeksgebied ............................................................................................................... 8

1.4.

Stappenplan ......................................................................................................................... 8

1.5.

Opbouw rapport ................................................................................................................... 9

2.

Bouwtechnisch onderzoek ........................................................................... 10

2.1.

Methodiek Conditiemeting ................................................................................................. 11

2.2. Resultaten .......................................................................................................................... 11 2.2.1. Feitelijke technische kwaliteit............................................................................................. 11 2.2.2. Knelpunten analyse t.o.v. ondergrens kwaliteit 3 .............................................................. 12 2.3.

3.

Conclusie ........................................................................................................................... 16

Ruimtelijk onderzoek..................................................................................... 17

3.1.

Methode ............................................................................................................................. 18

3.2.

Resultaten .......................................................................................................................... 19

3.3.

Conclusie ........................................................................................................................... 19

4.

Woontechnisch onderzoek ........................................................................... 20

4.1.

Algemeen ........................................................................................................................... 21

4.2.

Wijze van werken ............................................................................................................... 21

4.3.

Functionele eigenschappen woningen .............................................................................. 21

4.4.

Doelgroepen....................................................................................................................... 22

4.5.

Woonomgeving .................................................................................................................. 22

4.6. 4.6.1. 4.6.2. 4.6.3. 4.6.4. 4.6.5. 4.6.6. 4.6.7. 4.6.8. 4.6.9.

Woning ............................................................................................................................... 22 Toegankelijkheid ................................................................................................................ 22 Elektra/meterruimte............................................................................................................ 22 Sanitair ............................................................................................................................... 22 Keuken ............................................................................................................................... 23 Inbraakwerendheid ............................................................................................................ 23 Brandveiligheid................................................................................................................... 23 Ventilatie ............................................................................................................................ 23 Verwarming/warmwatervoorziening................................................................................... 23 Aanpasbaarheid ................................................................................................................. 23

5.

Energieprestatie ............................................................................................ 24

5.1.

Energie index ..................................................................................................................... 25

5.2.

Energie label ...................................................................................................................... 25

5.3.

Conclusie ........................................................................................................................... 26


5 (168)



6.

Beeldkwaliteit beschrijving........................................................................... 27

6.1. Omschrijving beeldkwaliteit arbeiderswoningen Oud Hoevenbraak.................................. 28 6.1.1. Historie ............................................................................................................................... 28 6.1.2. Ligging Oud Hoevenbraak ................................................................................................. 28 6.1.3. Stedebouwkundige kenmerken.......................................................................................... 29 6.1.4. Kenmerken openbare ruimte ............................................................................................. 29 6.1.5. Kenmerken van het bebouwingsbeeld............................................................................... 29 6.1.6. Type A - Wilgenstraat ........................................................................................................ 31 6.1.7. Type B - Wilgenstraat ........................................................................................................ 33 6.1.8. Type B - Lindenstraat......................................................................................................... 35 6.1.9. Type C - Populierstraat ...................................................................................................... 37 6.1.10. Type D - Wilgenstraat ................................................................................................. 39

7. 7.1.

8.

Conclusies ..................................................................................................... 41 Conclusies.......................................................................................................................... 42

Bijlagen........................................................................................................... 43

8.1. Toelichting werkwijze conditiemeting vastgoed ................................................................. 44 8.1.1. Risico inventarisatie ........................................................................................................... 47 8.2.

Energieprestatieadvies Eikenstraat 21 .............................................................................. 48

8.3.

Energieprestatieadvies Eikenstraat 13 .............................................................................. 62

8.4.

Energieprestatieadvies Lindenstraat 10 ............................................................................ 76

8.5.

Energieprestatieadvies Populierstraat 4 ............................................................................ 91

8.6.

Energieprestatieadvies Populierstraat 5 .......................................................................... 106

8.7.

Energieprestatieadvies Wilgenstraat 2 ............................................................................ 121

8.8.

Energieprestatieadvies Wilgenstraat 23 .......................................................................... 136

8.9.

Energieprestatieadvies Wilgenstraat 26 .......................................................................... 151

9.

Literatuur en bronnen ................................................................................. 166

9.1.

Bronnen............................................................................................................................ 167

9.2.

Colofon............................................................................................................................. 168


6 (168)



1.

Inleiding


7 (168)



1.1.

Algemeen Met dit onderzoek wordt onderzocht in hoeverre de woningen van de “Oude Hoevenbraak” te Schijndel (nog) aansluiten op de eisen zoals die op dit moment gangbaar zijn binnen de sociale huisvesting. Uit eerder onderzoek is gebleken dat de bewoners de woningen en woonomgeving over het algemeen als zeer prettig ervaren. In samenspraak met het comité Levende Geschiedenis is besloten tot een onderzoek naar de kwaliteit van de woningen. In dit onderzoek worden op een objectieve mannier de technische, functionele, ruimtelijke, esthetische en energietechnische prestaties in beeld gebracht. De conclusies en aanbevelingen uit dit onderzoek worden aangeboden aan de bewonerscommissie en aan Huis & Erf, die als eigenaar van de woningen in deze wijk in samenspraak met de bewonerscommissie een integrale afweging moet maken voor de toekomst van deze woonwijk.

1.2.

Doelstelling van het rapport In overleg met de opdrachtgever is de volgende centrale doelstelling voor de geformuleerd: Het onderzoek brengt objectief in beeld hoe de kwaliteit van de woningen in de “Oude Hoevenbraak” zich verhoudt met de op dit moment gangbare visie rondom de kwaliteit van sociale huurwoningen op het technische-, ruimtelijke-, functionele, esthetische- en energetische vlak.

1.3.

Onderzoeksgebied De onderzoeksresultaten hebben betrekking op 80 woningen gelegen in de wijk “Oude Hoevenbraak” te Schijndel in de volgende straten: Hoevenbraaksestraat, Populierstraat, Wilgenstraat, Lindenstraat, Eikenstraat, Wijbosscheweg, Deken Baekersstraat en van Berghenstraat. Deze woningen gebouwd tussen 1947 en 1953 komen voor in verschillende types. Er zijn 8 types onderzocht. Van elk type is 1 woning als referentie voor de groep bekeken. Het gaat om de volgende adressen: • Wilgenstraat 2, 23 en 26 • Populierstraat 4 en 5 • Eikenstraat 13 en 21 • Lindenstraat 10

1.4.

Stappenplan Voor het bepalen van de technische kwaliteit is gebruik gemaakt van de conditiemeting. Dit is een objectieve en eenduidige mannier van inspecteren en rapporteren. Van elk relevant onderdeel van de woningen wordt de kwaliteit uitgedrukt in een “rapportcijfer”. Daarnaast wordt aangegeven wat het risico is indien het onderdeel in de huidige staat wordt gelaten. Indien het onderdeel een “onvoldoende” scoort of wanneer het risico te hoog is leidt dit tot een ingreep. De grenzen van wat een acceptabele kwaliteit is, zijn afgeleid van de gangbare kwaliteitsuitgangspunten in de corporatiesector. De ondergrens voor het te lopen risico komt grotendeels voort uit de van toepassing zijnde regelgeving. In bijlage 1, apart bij deze rapportage geleverd, is een korte uitleg over de methodiek opgenomen.


8 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel De ruimtelijke- en functionele kwaliteit zijn in kaart gebracht door de woningen te beoordelen op de aanwezigheid en uitvoering van diverse voorzieningen in en om de woning. De lijst met beoordelingsaspecten is opgenomen in bijlage 2 De energieprestatie via het opstellen van energieprestatiecertificaten conform wet- en regelgeving. De energieprestatiecertificaten zijn opgenomen in bijlage 3.

1.5.

Opbouw rapport De resultaten van het bouwtechnische onderzoek staan beschreven in hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3 beschrijft de opzet en de resultaten van het ruimtelijk onderzoek. Hoofdstuk 4 wordt het woontechnische onderzoek toegelicht en in hoofdstuk 5 worden de resultaten van de energieprestatiemeting beschreven. De onderscheiden onderzoeken leiden tot gezamenlijke conclusies en aanbevelingen die in het daaropvolgende hoofdstuk beschreven worden. In de bijlagen zijn de onderzoeken apart gebundeld.


9 (168)



2.

Bouwtechnisch onderzoek In dit hoofdstuk worden voor de belangrijkste onderdelen de inspectieresultaten op hoofdlijnen behandeld. Deze gelden voor alle types. De uitwerking van de conditiemeting per type is opgenomen in bijlage 2 (apart bij deze rapportage geleverd).


10 (168)



2.1.

Methodiek Conditiemeting Voor het bepalen van de technische kwaliteit is gebruik gemaakt van de conditiemeting. Dit is een objectieve en eenduidige mannier van inspecteren en rapporteren. Van elk relevant onderdeel van de woningen wordt de kwaliteit uitgedrukt in een “rapportcijfer”, waarbij “1” staat voor de best mogelijke toestand en “6” voor de slechtst mogelijke toestand. Daarnaast wordt aangegeven wat het risico is indien het onderdeel in de huidige staat wordt gelaten. Indien het onderdeel een “onvoldoende” scoort of wanneer het risico te hoog is leidt dit tot een knelpunt/ingreep. (“niet acceptabel”) De grenzen van wat een acceptabele kwaliteit is, zijn afgeleid van wat gangbaar is in de corporatiesector. De ondergrens voor het te lopen risico komt grotendeels voort uit de van toepassing zijnde regelgeving. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de conditiescores.

Tabel 2.1 overzicht conditiescores In bijlage 1, apart bij deze rapportage geleverd, is een korte uitleg over de methodiek opgenomen.

2.2.

Resultaten

2.2.1.

Feitelijke technische kwaliteit De technische staat van de geïnspecteerde woningen is vergelijkbaar. Alle types zijn rond dezelfde periode gebouwd. De bouwwijze is traditioneel; de detaillering en het materiaalgebruik zijn vergelijkbaar. De woningen zijn ook op een vergelijkbare manier onderhouden, waardoor er een uniform technisch kwaliteitsbeeld te zien is. In onderstaande tabel zijn de gemiddelde conditiescores voor de verschillende types opgenomen. Vervolgens worden voor de belangrijkste bouwdelen de bevindingen vermeld. Uit het onderzoek blijkt dat de technische kwaliteit van alle types als “goed” te kwalificeren is. Deze kwalificatie is gemiddeld. Dit wil niet zeggen dat er op bouwdeelniveau geen situaties voorkomen die slechter van kwaliteit zijn. De resultaten van de conditiemeting zijn terug te vinden in bijlage 2. Hierin wordt aan de hand van de “knelpuntenlijst” de gemeten kwaliteiten en risico’s per bouwdeel per referentiewoning weergegeven.


11 (168)



Type 1 2 3 4 5 6 8 9

Referentiewoning Wilgenstraat 2 Populierstraat 4 Populierstraat 5 Eikenstraat 13 Wilgenstraat 23 Eikenstraat 21 Lindenstraat 10 Wilgenstraat 26

Conditiescore 1,5 1,7 2,0 1,6 1,6 2,1 1,8 1,7

Tabel 2.1 Conditiescores per type/referentiewoning 2.2.2.

Knelpunten analyse t.o.v. ondergrens kwaliteit 3 Voor het opstellen van een knelpuntenanalyse is niet alleen de feitelijke kwaliteit van belang, maar ook de gewenste kwaliteit, Voor deze ondergrens van de gewenste kwaliteit is conditie 3 (redelijke conditie) aangehouden. Uit onderzoek blijkt dat de corporaties deze ondergrens voor 90% van het bezit hanteren. Onderstaand zijn de belangrijkste constateringen, per object weergegeven.

Onderdeel Metsel-/ voegwerk

Conditiescore Risicoscore Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie Te lage kwaliteit (mn voegwerk J pleisterlaag)

2

6

J J

Bouwbesluit

Te lage isolatiewaarde

Comité Levende geschiedenis

Behoud van details en uitvoering voegwerk

en

Toelichting Het metselwerk vertoont incidenteel diverse gebreken als scheurvorming en afschilfering van de stenen. De stabiliteit van het metselwerk lijkt in orde. Plaatselijk is het metselwerk voorzien van schilderwerk. De kwaliteit hiervan loopt uiteen. Een deel van het schilderwerk is door de bewoners aangebracht. Plaatselijk zijn leksporen zichtbaar van water wat onder de dakgoot doorloopt. Het voegwerk is redelijk. Bij enkele gevels is het voegwerk zodanig verzand dat de technische kwaliteit onder de gehanteerde grens ligt. Nergens is op dit moment een ingreep nodig op basis van onacceptabele risico's De spouwconstuctie (60-70 mm) is nergens geisoleerd.


12 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel Onderdeel Kozijnen, ramen, deuren

Conditiescore Risicoscore Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie Koudeval ramen J

1

8

Bouwbesluit J J


Lage isolatiewaarde beglazing (warmte en geluid), geen permanente ventilatiemogelijkheden Behoud van oorspronkelijke detailering/karakter

Toelichting

De woningen bevatten diverse soorten kozijnen en draaiende delen van uiteenlopende bouwjaren en uitvoeringen. De technische kwaliteit is redelijk tot goed. Er zijn nauwelijks gebreken geconstateerd. Ook het schilderwerk verkeert in een goede staat. De aanwezige beglazing is overwegend enkel uitgevoerd. Er zijn incidenteel voorzieningen voor permanente ventilatie aanwezig. Het hang- en sluitwerk is in vele uitvoeringen aanwezig. De algemene toestand hiervan is goed en voldoet aan de eisen op het gebied van veiligheid.

Onderdeel Schilderwerk kozijnen, ramen, deuren

Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) Conditiescore Risicoscore 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie J

1

9

J J

Bouwbesluit Comité Levende geschiedenis

Toelichting

Het schilderwerk verkeert in een goede staat. Incidenteel wordt scheurvorming op de verbindingen geconstateerd.

Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) Conditiescore Risicoscore 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Dakconstructie Bewoner/corporatie J /dakbeschot

Onderdeel

2

8

J J

Bouwbesluit

Te lage isolatiewaarde


Behoud van details

Toelichting

De dakconstructie verkeert in een redelijk tot goede staat. Af en toe is scheurvorming waargenomen in de balken. Het dakbeschot is van een redelijke kwaliteit. Bij een aantal woningen zijn diverse leksporen op het dakbeschot waargenomen. De kap is niet tot slecht geïsoleerd. Deze isolatie voldoet echter niet meer aan de huidige standaard.

Onderdeel Dakbedekking pannen


2

8

J J


Behoud van details

Toelichting

De keramisch dakpannen vertonen relatief weinig gebreken. Incidenteel zijn pannen gebroken. Plaatselijk kan de onderlinge aansluiting beter.


13 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel Onderdeel Dakkapel

Conditiescore Risicoscore Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie Afwatering J

3

7

J J


Behoud van details

Toelichting De dakkapellen verkeren in een goede staat. Plaatselijk komen echter wel ernstige gebreken, als houtrot voor. Ook diverse aansluitingen (loodslabben en verholen goot) vertonen gebreken waardoor er hemelwater via het dakbeschot, onder de goot, via de gevel afwatert. Het schilderwerk van de dakkapellen is gemiddeld slechter dan het schilderwerk op de overige kozijnen, ramen en deuren.

Onderdeel Gemetselde schoorstenen

Conditiescore Risicoscore Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie J

2

8

J J


Behoud van details

Toelichting

De schoorstenen zijn planmatig vervangen en verkeren in een goede staat. Het metsel- en voegwerk vertoont mos- en algaangroei. De loodaansluitingen zijn goed. De aanwezige boldraadroosters zijn gecorrodeerd.

Onderdeel Goten/hemelwaterafvoeren


2

6

J J


Behoud van details

Toelichting

De zinken goten/gootbekleding verkeren in een redelijke staat. Plaatselijk zijn de goten vervuild door bladafval. Incidenteel komen beschadigingen voor. De pvc hemelwaterafvoeren zijn verweerd. Plaatselijk is de afwatering door de bewoners verlegd ivm aanbouwen aan de woning.

Onderdeel Gootbetimmeringen, boeiboorden incl schilderwerk


2

7

J J


Behoud van details

Toelichting

De dakoverstekken en de boeiboorden verkeren in een goede staat van onderhoud.


14 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel Onderdeel Vloeren

Conditiescore Risicoscore Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie Te lage kwaliteit J

3

6

J J

Bouwbesluit

Draagkracht, isolatiewaarde (bg)


Toelichting

De begane grondvloeren zijn uitgevoerd in stampbeton. In enkele types is ter plaatse van de woonkamer een houten vloer aanwezig. De aansluiting van de houten vloer op de betonnen vloer is niet overal gelijkmatig. Regelmatig veren de houten vloeren door.

Onderdeel Binnenwand (afwerkingen)

Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) Conditiescore Risicoscore 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie Te lage kwaliteit J

3

6

J J

Bouwbesluit

Draagkracht, veiligheid, geluidisolatie


Toelichting

De binnenwanden zijn divers van kwaliteit. Plaatselijk komt scheurvorming voor. De kelderwanden zijn overwegend matig van kwaliteit door de hogere vochtbelasting. Bij de meeste woningen zijn er wanden verwijderd om ruimtes samen te voegen.

Onderdeel Plafonds


3

3

J J

Bouwbesluit

Brandveiligheid, geluidisolatie


Behoud van details

Toelichting

De plafonds zijn divers van uitvoering en kwaliteit. Plaatselijk zijn brandgevaarlijke materialen toegepast. Onderdeel Keukenblok

Conditiescore Risicoscore Acc. Belanghebbende Belangrijkste aandachtspunt(en) 1=hoog, 6=laagst 1=hoog, 9=laagst J/N Bewoner/corporatie Plaatselijk te lage kwaliteit J

3

7

J J

Bouwbesluit

Afmeting


Toelichting

De kwaliteit van de keukenblokken wisselt sterk, maar is over het algemeen redelijk. Geconstateerde gebreken zijn in overeenstemming met de leeftijd. Diverse keukens door bewoners aangepast.


15 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel Onderdeel Sanitair


3

6

J J

Bouwbesluit

Afmeting


Toelichting De kwaliteit van het sanitair is over het algemeen redelijk. Geconstateerde gebreken zijn in overeenstemming met de leeftijd. Leidingwerk voornamelijk als opbouw gerealiseerd. Veel zelf aangebrachte voorzieningen

2.3.

Conclusie De bouwtechnische staat van het casco van de referentiewoningen is goed. Het gebrekenbeeld van het complex is in overeenstemming met een gangbaar technisch kwaliteitsniveau en onderhoudscyclus. Het herstel van de aangetroffen gebreken kan zonder groot risico uitgesteld worden tot het moment dat er planmatig onderhoud wordt uitgevoerd.


16 (168)



3.

Ruimtelijk onderzoek Dit hoofdstuk geeft inzicht in de resultaten welke voortkomen uit het ruimtelijk onderzoek van de referentiewoningen. De term ‘ruimtelijk’ staat voor de verschillende ruimtes die de woning vormen. De huidige eigenschappen van essentiële ruimtes zijn in kaart gebracht en een beoordeling is tot stand gekomen op basis van eisen uit het Bouwbesluit. De minimale eisen aan de verschillende ruimtes zijn vergeleken met de huidige toestand.


17 (168)



3.1.

Methode Het bouwbesluit stelt minimale eisen aan de afmetingen van bepaalde ruimtes. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen bestaande woningen en nieuwbouw. De huidige situatie is gespiegeld aan beide uitgangspunten. In dit onderzoek zijn de volgende eisen gecontroleerd: Afmeting verblijfsgebied Voor bestaande bouw moet de woning zijn voorzien van minimaal 1 verblijfsruimte met een oppervlakte van minimaal 5m2 en een hoogte van minimaal 2,1m. Een aanvullende eis hierbij is dat het totale oppervlakte groter of gelijk aan 14m2 is, en dat er minimaal een woonmatje (ruimte) met een oppervlakte groter of gelijk aan 7,5m2 met een breedte groter of gelijk aan 2,4m zich in de woning bevindt. Voor nieuwbouw moet de woning zijn voorzien van minimaal 1 verblijfsruimte met een oppervlakte van minimaal 5m2 een breedte van minimaal 1,8m en een hoogte van minimaal 2,6m. Een aanvullende eis hierbij is dat het totale oppervlakte groter of gelijk aan 24m2 is, en dat er minimaal een woonmatje (ruimte) met een oppervlakte groter of gelijk aan 3,3 x 3,3m bevindt. Daglichttoetreding x Voor bestaande bouw moet elke verblijfsruimte minimaal 0,5m2 daglichttoetreding hebben. x Voor nieuwbouw moet minimaal 10% van het vloeroppervlakte, daglichttoetreding zijn van elke verblijfsruimte. Met een minimaal van 0,5m2. Afmeting overloop/trap x Voor bestaande bouw moet de overloop van de woning minimaal 0,7 x 0,7m zijn. x Voor nieuwbouw moet de overloop van de woning minimaal een vierkant zijn met zijden die even breed zijn als de breedte die de aansluitende trap moet hebben.(de trap moet minimaal 0,8m breed zijn) x Voor bestaande bouw moet de vrije hoogte boven de trap minimaal 1,9m zijn. x Voor nieuwbouw moet de vrije hoogte boven de trap minimaal 2,3m zijn. Opstelplaats aanrecht/kooktoestel x Voor bestaande bouw moet een opstelplaats voor een aanrecht groter of gelijk aan 0,7 x 0,4m zijn en een opstelplaats voor een kooktoestel moet groter of gelijk aan 0,4 x 0,4m zijn. x Voor nieuwbouw moet een opstelplaats voor een aanrecht groter of gelijk aan 1,5 x 0,6m zijn en een opstelplaats voor een kooktoestel moet groter of gelijk aan 0,6 x 0,6m zijn. Afmeting badkamer x Voor bestaande bouw moet de woning zijn voorzien van minimaal 1 badruimte met een minimaal oppervlak groter of gelijk aan 0,36m2 en de hoogte moet groter of gelijk aan 2m zijn. x Voor nieuwbouw moet de woning zijn voorzien van minimaal 1 badruimte met een minimaal oppervlak groter of gelijk aan 1,6m2 en de hoogte moet groter of gelijk aan 2,3m zijn. Afmeting toiletruimte


18 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel x

Voor bestaande bouw moet de woning zijn voorzien van minimaal 1 toiletruimte met een minimale breedte groter of gelijk aan 0,6m en de oppervlak moet groter of gelijk aan 0,64m2 zijn. De hoogte moet groter of gelijk aan 2m zijn. Voor nieuwbouw moet de woning zijn voorzien van minimaal 1 toiletruimte met een minimale breedte groter of gelijk aan 0,9m en de oppervlak moet groter of gelijk aan 1,2m2 zijn. De hoogte moet groter of gelijk aan 2,3m zijn.

x

3.2.

Resultaten In onderstaand schema is aangegeven of de referentiewoningen voldoen aan de minimumeisen zoals deze in het bouwbesluit zijn vastgelegd. Hierbij is zowel naar de eisen voor bestaande bouw (B) als voor nieuwbouw (N) gekeken. Indien er ruimtes zijn samengevoegd bij de referentiewoningen, is deze situatie beoordeeld. Door bewoners toegevoegde woonruimte (aanbouwen), zijn buiten beschouwing gelaten.

Type 1 2 3 4 5 6 8 9

Verblijfsgebied opp.

Referentiewoning

B J J J J J J J J

Wilgenstraat 2 Populierstraat 4 Populierstraat 5 Eikenstraat 13 Wilgenstraat 23 Eikenstraat 21 Lindenstraat 10 Wilgenstraat 26

N J J J J J J J J

Verblijfsgebied hoogte B J J J J J J J J

N N N N N N N N N

Daglicht toetreding B J J J J J J J J

N N N N N N N N N

Trap/ overloop

Keuken

B J J J J J J J J

B J J J J J J J J

N J J J J J J J J

Badkamer

N J J J J J J J J

B J J J J J J J J

N J J J J J J J J

Toilet B J J J J J J J J

N J J J J J J J J

Tabel 3.1 Overzicht relatie referentiewoningen met ruimtelijke eisen bouwbesluit.

3.3.

Conclusie De woningen zijn klein, maar voldoen aan de eisen die het bouwbesluit stelt voor bestaande woningen. Ook aan de eisen voor nieuwbouwwoningen wordt op ruimtelijk gebied op bijna alle aspecten voldaan. Alleen op het gebied van plafondhoogte op de verdieping en daglichttoetreding op enkele slaapkamers wordt niet aan de huidige minimumeisen voor nieuwbouw voldaan. Er zijn bewoners die de woningplattegrond hebben gewijzigd door wanden weg te breken en zodoende minder, maar wel grotere ruimtes te creëren. De praktijkvoorbeelden laten zien dat er veel varianten mogelijk zijn met de woningen. Op de begane grond werd de slaapkamer en/of inpandige berging toegevoegd aan de huiskamer. Op de verdieping is regelmatig een slaapkamer opgeofferd voor de realisatie van een grotere badkamer. De behoefte aan meer woonruimte is ook zichtbaar door de door bewoners gerealiseerde uitbreidingen van de woning (overkappingen). De afmeting van de percelen is zodanig dat de hiervoor voldoende ruimte beschikbaar is. Het bouwbesluit legt geen relatie tussen het aantal bewoners en de minimaal aanwezige ruimte. Door het relatief kleine gebruiksoppervlak per type zijn de woningen minder geschikt voor grote huishoudens.


19 (168)



4.

Woontechnisch onderzoek


20 (168)



4.1.

Algemeen Doel van de Gebouw in Gebruik Analyse (GGA) is het in beeld brengen van de aanwezige woontechnische kwaliteit. Dit gaat om de kwaliteit met betrekking tot ruimtelijke en functionele kwaliteit van de woning en de woonomgeving. De woonomgeving is echter in dit onderzoek niet meegenomen. De ruimtelijke en functionele kwaliteit is gemeten aan de hand van formulier met inspectievragen. Er wordt een gewenste ruimtelijke en functionele kwaliteit gehanteerd om daaraan de gemeten kwaliteit te kunnen spiegelen. In de GGA heeft dit betrekking op de kwaliteit in relatie tot het gebruik van de woning. In de uitgevoerde GGA zijn de onderstaande stappen doorlopen.

4.2.

Wijze van werken Voor de vaststelling van de kwaliteit is de GGA uitgevoerd in de 8 referentiewoningen. Hiermee is veel informatie verzameld over de feitelijke situatie. Deze feitelijke situatie kan eventueel worden gekoppeld aan het Programma van Eisen voor specifieke doelgroepen. Ook kan in een huisvestingssatisfactie onderzoek worden gedaan naar de (on)tevredenheid over specifieke onderdelen. Dit is relevant om uit te voeren voordat daadwerkelijk projecten worden uitgevoerd.

4.3.

Functionele eigenschappen woningen Er zijn een vast aantal te meten onderdelen waaraan kwaliteitsdefinities zijn gekoppeld. Deze onderdelen zijn onder te verdelen naar de volgende aandachtsgebieden: x Bereikbaarheid naar de woning x Toegankelijkheid tot de woning x Elektra x Sanitair x Keuken x Inbraakwerendheid x Brandveiligheid x Ventilatie x Verwarming/warmwatervoorziening x Aanpasbaarheid woning voor ouderen/minder validen Een voorbeeld is: Vraag 1.1. van het functioneel inspectieformulier: Mogelijkheid tot het plaatsen van een traplift:

1 2 3

Kwaliteitsdefinities: Mogelijkheid tot traplift: dagmaat >85 cm Niet van toepassing Geen mogelijkheid nodig tot traplift: dagmaat < 85 cm Afhankelijk van de scores ontstaat een kwaliteitsbeeld.


21 (168)



4.4.

Doelgroepen De kwaliteit die woningen moeten hebben is in sterke mate afhankelijk van de doelgroep en de mate waarin een doelgroep vertegenwoordigd is in een complex. Het maakt een aanzienlijk verschil of de bewoners een 66 jaar oud echtpaar is of een 27 jarige alleenstaande. Er worden heel andere eisen gesteld aan de woning met betrekking tot toegankelijkheid, omgeving, buitenruimte, enzovoorts. In het kader van deze rapportage is niet uitgegaan van een specifieke doelgroep. Dit hoofdstuk geeft inzicht in de bruikbaarheid van de woning. Bruikbaarheid kan gezien worden als de mate waarin de onderdelen of elementen van de woning bijdragen in het gebruiksgemak ervaren door de bewoner.

4.5.

Woonomgeving De woonomgeving maakte geen deel uit van de meting. Dit is echter voor het bepalen van de aantrekkelijkheid van een woning voor bepaalde doelgroepen essentieel. Hier is in een eerder onderzoek aandacht aan besteed.

4.6.

Woning Alle vragen hebben betrekking op de woning. Afhankelijk van de kwaliteit van de woning zal het mensen belemmeren of in staat stellen hun leven vorm te geven zoals ze dat zelf willen. Verder zal het in meer of mindere mate gezond en veilig zijn.

4.6.1.

Toegankelijkheid Met betrekking tot de toegankelijkheid is de vraag gesteld of de betreffende woning integraal toegankelijk is. Dit is feitelijk de optelsom van de breedte van de deuren (rolstoel), drempelhoogtes, draaicirkels enzovoorts. 7 van de 8 onderzochte woningen zijn niet integraal toegankelijk en dus minder of niet toegankelijk voor rolstoelgebruikers. Dit wordt met name veroorzaakt door drempelhoogtes (binnen en buiten), breedte inpandige deuropeningen en gebrek aan manoeuvreerruimte.

4.6.2.

Elektra/meterruimte Tijdens de inspectie is een diversiteit aan oplossingen van de meterkast geconstateerd. De huidige meterkasten voldoen niet aan de eisen die het Bouwbesluit stelt. De functionele kwaliteit van de elektravoorziening is matig: Gemiddeld zijn er drie groepen aanwezig per woning, waarvan er 1 voorzien is van een aardlekschakelaar. Het aantal wandcontactdozen is laag en het merendeel ervan is niet geaard. Het schakelmateriaal is te hoog aangebracht voor rolstoelgebruikers.

4.6.3.

Sanitair Het sanitair is over het algemeen verouderd. Door de geringe afmetingen van de sanitaire ruimtes, zijn weinig voorzieningen aanwezig. Door de bewoners zijn regelmatig vernieuwingen doorgevoerd. Dit betreft zowel het uitrustingsniveau als de afmeting van de sanitaire ruimtes.


22 (168)



4.6.4.

Keuken De keukenruimte is relatief ruim in de bezochte woningen. Hierdoor is plaats voor een keukenblok van minimaal 1,8m. De technische staat is redelijk. Ook hier zijn veel voorzieningen door de bewoners aangebracht. Met name de bergruimte werd uitgebreid.

4.6.5.

Inbraakwerendheid De woningen zijn voorzien van inbraakvertragend hang- en sluitwerk op de begane grond en de vrijstaande berging. De kwaliteit hiervan is goed.

4.6.6.

Brandveiligheid Er zijn geen brandgevaarlijke situaties aangetroffen. Het is echter voorstelbaar dat individuele bewoners brandgevaarlijke afwerkingmaterialen hebben toegepast bij de afwerking van het dakbeschot.

4.6.7.

Ventilatie De permanente ventilatiemogelijkheden zijn beperkt: de woning wordt op een natuurlijke manier geventileerd. Alleen op de begane grond is er een mogelijkheid tot permanente ventilatie, zonder een raam te openen.

4.6.8.

Verwarming/warmwatervoorziening Eén van de referentiewoningen wordt verwarmd door een houtkachel. De overige woningen zijn voorzien van een cv-installatie. Daarbij zijn verschillende uitvoeringen en eigendomssituaties aangetroffen. Een aantal cv-installaties wordt ook ingezet voor de warmwatervoorziening. De overige woningen maken gebruik van een geiser. Het type ketel is bij deze woningen van grote invloed op de energieprestatie (hs 5). De slechtste energieprestatie wordt gehaald door de woningen met oude(re) cv-installaties. (vr en hr-ketels)

4.6.9.

Aanpasbaarheid De huidige ruimtelijke en functionele indeling, maakt de woning minder geschikt voor ouderen en mindervaliden. Met name de kleine sanitaire ruimtes, de smalle binnendeuropeningen en de dorpels ter plaatse van alle deuropeningen beperken de mogelijkheden om de woning relatief eenvoudig aan te passen voor deze doelgroep.


23 (168)



5.

Energieprestatie


24 (168)



De energieprestatie is bepaald door alle typen te voorzien van een energiecertificaat. Het energiecertificaat Daarnaast is gekeken naar welke energieprestatie haalbaar is voor deze woningen, uitgaande van een terugverdientijd van maximaal 10 jaar voor de toe te passen maatregelen. Het energie prestatie advies beschrijft de huidige energetische kwaliteit van de woning en doet voorstellen over de verbetermogelijkheden. De energetische kwaliteit gaat uitdrukkelijk over de thermische eigenschappen van de woning. Het gaat dus over verwarming, warm tapwater en ventilatie. Energiegebruik door overige elektrische apparatuur behoort niet tot de thermische eigenschappen van de woning en maakt dus ook geen deel uit van het onderzoek.

5.1.

Energie index De energetische kwaliteit wordt uitgedrukt in een Energie Index (EI). De energie index ligt tussen de waarden “groter dan 2,90” wat staat voor een zeer slechte energetische kwaliteit en “kleiner dan 0,5” wat staat voor een zéér goede energetische kwaliteit.

5.2.

Energie label Op basis van de EI wordt het energielabel bepaald. In onderstaande figuur zijn de energielabels weergegeven met de bijbehorende EI grenzen.

Figuur 5.1 energielabel


25 (168)



In onderstaand schema is een overzicht gegeven van de energieprestatie van de onderzochte woningen.

Type 1 2 3 4 5 6 8 9

Referentiewoning Wilgenstraat 2 Populierstraat 4 Populierstraat 5 Eikenstraat 13 Wilgenstraat 23 Eikenstraat 21 Lindenstraat 10 Wilgenstraat 26

Energie index Energieklasse 2,28 E 3,16 G 3,15 G 2,35 E 2,53 F 2,28 E 3,21 G 2,54 F

Mogelijke energieklasse B B C D B C D C

Gemiddelde investering € 5.832 € 8.715 € 9.538 € 3.138 € 6.245 € 4.156 € 7.146 € 5.837

Tabel 5.1 energieprestatie

5.3.

Conclusie De energieprestatie van de huidige woningen is matig tot slecht. Alle woningtypen komen als “zeer energie onzuinig” uit het onderzoek. Het grootste effect op de energieprestatie wordt bij deze woningen veroorzaakt door het type verwarmingsketel en het aanwezig zijn van dakisolatie. Het is mogelijk om de energieprestatie te verbeteren. Met het uitgangspunt dat de investeringen binnen 10 jaar terugverdiend moeten kunnen worden door de verlaging van de energiekosten, is het mogelijk 1 tot 3 klassen hoger uit te komen. Hiervoor zijn investeringen van € 3.100,- tot € 9.500,- per woning noodzakelijk. In bijlage 3 zijn voor alle typen de energiecertificaten opgenomen, evenals een onderbouwing van de uitkomsten.


26 (168)



6.

Beeldkwaliteit beschrijving


27 (168)



6.1.

Omschrijving beeldkwaliteit arbeiderswoningen Oud Hoevenbraak

6.1.1.

Historie De wederopbouw in Schijndel begon in 1945 met de bouw van noodwoningen aan de Van Tuyllaan, aan de Wijbosscheweg en de meeste werden gebouwd in “de blokkendoos”, het gebied tussen de Servatiusstraat en Deken Baekersstraat. Na de bouw van de noodwoningen werden in 1948 de eerste nieuwe woningwetwoningen opgeleverd. Het betreft woningen van het type twee onder een kap in verschillende vormgevingen, ontworpen voor verschillende plaatselijke architecten, zoals Hendrik Verhees, van Liempd, Jos Renders, Rooijmakers en van der Wielen.

6.1.2.

Ligging Oud Hoevenbraak De wederopbouwbuurt Oud Hoevenbraak is gelegen in het gebied tussen de Wijbosscheweg, Eikenstraat, Hertog Jan II Laan en Plein 1944. Het oostelijk deel vanaf de Hoevenbraaksestraat heeft een duidelijke samenhang en eenheid op het gebied van de stedenbouwkundige setting en de architectonische verschijningsvorm. Ten westen van de Hoevenbraaksestraat en aan weerszijden van de Deken Baekersstraat, zijn enkele bouwblokken gelegen, gebouwd in dezelfde karakteristiek.


28 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel 6.1.3.

Stedebouwkundige kenmerken Het stedenbouwkundig patroon van de wijk Oud-Hoevenbraak wordt gekenmerkt door een opzet, die in principe rechthoekig is en die ingevuld is met halfopen bouwblokken. Pleinruimten zijn niet of in beperkte mate aanwezig. Incidenteel, waar de afmeting van het bouwblok dit toestaat, zijn straten verbreed tot pleinachtige ruimten. Deze geven afwisseling aan het algemene straatbeeld. Woningen zijn gebouwd langs straten van het type twee-onder-een kap woningen. De buurt doet door de geclusterde opzet denken aan de tuindorpen van voor de Tweede Wereldoorlog. Vrijwel alle woningen bestaan uit een of twee lagen met een kap. De helling daarvan is nagenoeg gelijk voor de hele buurt en ligt tussen de 30 en de 45 gr. De samenhang in het straatbeeld ontstaat onder meer door een ingetogen materiaal- en kleurgebruik. Kenmerkend zijn de blokvormige groepering van de woningen en het straatgericht wonen. De straathoeken zijn open, waarbij de woningen veelal een duidelijk onderscheid hebben tussen voorgevel en zijgevel. Rust in het bebouwingsbeeld ontstaat door de eenvoudige hoofdmassa´s en kapvormen, zoals de zadelkappen. De herhaling van gelijkvormige koppen van bouwblokken geven een karakteristiek beeld naar zijstraten. Voor- en zijtuinen zijn gescheiden van de openbare ruimte door eenvoudige, lage erfafscheidingen. De gestandaardiseerde aanbouwen aan achtergevels en dakkapellen / dakopbouwen voegen zich soepel binnen de hoofdkarakteristiek van het bebouwingsthema. Het groen van de voor- en zijtuinen heeft een royale afmeting en maakt wezenlijk deel uit van de beleving van de woonomgeving. De sterk wisselende wijze van gebruik en inrichten van de open zijden van de bouwblokken heeft in sommige gevallen geleid tot een verstoring van het groene en rustige straatbeeld.

6.1.4.

Kenmerken openbare ruimte De openbare ruimte wordt gekenmerkt door een heldere, eenvoudige opzet. De straten komen, mede door de toepassing van voortuinen en ruime profielmaten royaal over. De sobere en de stenige atmosfeer wordt verzacht door het particuliere groen in de voor- en zijtuinen. Stroken met laanbomen verruimen de profielen van de belangrijkere verkeersroutes. Overige bomen zijn, in voorkomende gevallen, opgenomen in het trottoir. Het materiaalgebruik is zeer eenvoudig. Betontegels in de trottoirs, betonklinkers of asfalt als rijbaanverharding. Het parkeren vindt meestal plaats op de rijbaan of in parkeerhavens, die later vaak ten koste van groenstroken en trottoirs werden aangelegd. In de laatste jaren zijn wijzigingen in het straatbeeld aangebracht die te maken hebben met de invoering van snelheidremmende maatregelen.

6.1.5.

Kenmerken van het bebouwingsbeeld Zeer bijzonder in het gebied is de gaafheid van het complex, waarbij zeer veel typen wederopbouwwoningen redelijk origineel zijn gebleven. Vrijwel nergens zijn zoveel van dit type woningen uit de periode van de wederopbouw gebouwd als in Schijndel. De woningen bestaan uit een eenvoudige hoofdmassa, afgedekt met een pannendaken, voorzien van regelmatig geplaatste schoorstenen. De detaillering, de materiaal- en kleurkeuze is sober, met uitzondering van een enkel gevelelement, dat in zijn uitwerking extra aandacht verkrijgt. Tussen de verschillende woningtypen komen kleine verschillen voor in raamformaten, baksteenkleur, detailleringen van ramen, voordeuren, balkonhekjes e.d. Duurdere woningen zijn veelal herkenbaar aan de meer uitgewerkte detaillering


29 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel van dakgoot, metselwerk en muuropeningen. De uitstraling van de woningen wordt bepaald door de bakstenen en de gebakken dakpannen, die eenduidig door de hele buurt worden toegepast. De woningen zijn opgetrokken uit rode bakstenen, waarbij ter plekke van de goot, veelal metselwerk ornamenten / versieringen zijn aangebracht. De daken zijn bedekt met oranje-rode keramische dakpannen. In de daken zijn veelal kleine dakkapellel verwerkt, die per type een eigen identiteit hebben. De daken zijn door middel van zinken mastgoten afgewerkt. De kozijnen zijn uitgevoerd in hout, wit geschilderd. Indien er luiken zijn toegepast, bestaan deze uit verticale houten delen, die in een donker groene kleur zijn geschilderd. De kozijnen zijn veelal ingedeeld door middel van te openen delen. De originele roedes zijn veelal verdwenen. Boven de gevelopeningen zijn rechte of getoogde rollagen toegepast.


30 (168)



Type A - Wilgenstraat Architect: Renders Bouwjaar: 1953 Ligging: o.a. Wilgenstraat

Karakteristieke kenmerken: • woningen spiegelsymmetrisch • voordeur in voorgevel • voordeur met twee kleine bovenlichten • voorgevel per woning: kleine dakkapel door de goot, 1 type gevelopening • dakkapel uitgetimmerd, wit houten wang, zadeldak met zink • gevelopbouw: metselwerk gevel met duidelijke beëindiging d.m.v. goot en dak • alle ramen oorspronkelijk uitgevoerd met roedes, nu draaiende delen veelal zonder roedes • boven ramen rechte rollagen • zinken mastgoot, brede getrapte schilderwerk band met ornamenten, daaronder muizentanden • geen overstekken van dak • metselwerk schoorstenen, in kopgevel aanwezig • zijgevel per woning 3 typen gevelopeningen met wisselende hoogte en formaat • achtergevel: grote gevelopeningen (o.a. tuindeuren) • uitbreiding achtergevel: aanbouw met flauw hellend dak • woning met symmetrisch zadeldak • dakkapel achterzijde: gelijk aan voorgevel


31 (168)




32 (168)



Type B - Wilgenstraat Architect: Jos Renders Bouwjaar: 1947 Ligging: o.a. Wilgenstraat

Karakteristieke kenmerken: • woningen spiegelsymmetrisch • voordeur in zijgevel • voordeur met bovenlicht, opgedeeld in kleine elementen door roedes • voorgevel per woning: dakkapel, 2 typen gevelopeningen met wisselende hoogte en formaat • dakkapel metselwerk, metselwerk wang, zadeldak met dakpannen • gevelopbouw: metselwerk gevel met duidelijke beëindiging d.m.v. goot en dak • alle ramen oorspronkelijk uitgevoerd met roedes, nu draaiende delen veelal zonder roedes • boven ramen getoogde rollagen • zinken mastgoot, muizentanden onder goot • metselwerk schoorstenen, in kopgevel aanwezig • zijgevel per woning 2 typen gevelopeningen met wisselende hoogte en formaat, doorlopend dakvlak in andere dakhelling • achtergevel: kleine gevelopeningen • uitbreiding achtergevel: aanbouw plat • woning met niet-symmetrisch zadeldak, goothoogte voorzijde hoger dan achterzijde • dakkapel achterzijde: uitgetimmerd met wolfskap


33 (168)




34 (168)



Type B - Lindenstraat Architect: Jos Renders Bouwjaar: 1952 Ligging: o.a. Lindenstraat

Karakteristieke kenmerken: • woningen spiegelsymmetrisch • voordeur in voorgevel • voordeur met twee kleine bovenlichten • voorgevel per woning: kleine dakkapel door de goot, 2 typen gevelopeningen • dakkapel uitgetimmerd, wit houten wang, zadeldak met zink • gevelopbouw: metselwerk gevel met duidelijke beëindiging d.m.v. goot en dak • alle ramen oorspronkelijk uitgevoerd met roedes, nu draaiende delen veelal zonder roedes • boven ramen rechte rollagen • zinken mastgoot, brede getrapte schilderwerk band met ornamenten, daaronder muizentanden • geen overstekken van dak • metselwerk schoorstenen, in kopgevel aanwezig • zijgevel per woning 3 typen gevelopeningen met wisselende hoogte en formaat • achtergevel: grote gevelopeningen (o.a. tuindeuren) • uitbreiding achtergevel: aanbouw met flauw hellend dak • woning met symmetrisch zadeldak • dakkapel achterzijde: gelijk aan voorgevel


35 (168)




36 (168)



Type C - Populierstraat Architect: Jos Renders Bouwjaar: 1947 Ligging: o.a. Populierstraat

Ligging: o.a. Populierstraat Karakteristieke kenmerken: • woningen spiegelsymmetrisch • voordeur in voorgevel • voordeur met bovenlicht, opgedeeld in kleine elementen door roedes • voorgevel per woning: dakkapel, 1 type gevelopeningen • dakkapel uitgetimmerd, zinken wang, rondom doorlopend boeiboord met zinken flauw hellend dakje • gevelopbouw: metselwerk gevel met duidelijke beëindiging d.m.v. goot en dak • alle ramen oorspronkelijk uitgevoerd met roedes, nu draaiende delen veelal zonder roedes • boven ramen getoogde rollagen • zinken mastgoot • geen overstekken van dak • metselwerk schoorstenen, in kopgevel aanwezig • zijgevel per woning 3 typen gevelopeningen met wisselende hoogte en formaat, doorlopend dakvlak in andere dakhelling • achtergevel: kleine gevelopeningen • woning met niet-symmetrisch zadeldak, goothoogte voorzijde hoger dan achterzijde • dakkapel achterzijde: gelijk aan voorgevel


37 (168)




38 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel 6.1.10. Type D - Wilgenstraat Architect: Renders Bouwjaar: 1947 Ligging: o.a. Wilgenstraat

Karakteristieke kenmerken: • woningen spiegelsymmetrisch • voordeur in voorgevel • voordeur met bovenlicht, opgedeeld in kleine elementen door roedes • voorgevel per woning: dakkapel, 2 typen gevelopeningen met wisselende hoogte en formaat • dakkapel metselwerk, zinken wang, zadeldak met dakpannen • gevelopbouw: metselwerk gevel met duidelijke beëindiging d.m.v. goot en dak • alle ramen oorspronkelijk uitgevoerd met roedes, nu draaiende delen veelal zonder roedes • boven ramen getoogde rollagen • zinken mastgoot • geen overstekken van dak • metselwerk schoorstenen, in kopgevel aanwezig • zijgevel per woning 2 typen gevelopeningen met wisselende hoogte en formaat, doorlopend dakvlak in andere dakhelling • achtergevel: grote gevelopeningen • woning met niet-symmetrisch zadeldak, goothoogte voorzijde hoger dan achterzijde • dakkapel achterzijde: uitgetimmerd, kleiner type van voorzijde


39 (168)




40 (168)



7.

Conclusies


41 (168)



7.1.

Conclusies De technische staat van het casco is goed en de kwaliteit is uniform. Af en toe wordt aan de weerszijde van de woningen een lagere kwaliteit waargenomen. Nergens is de kwaliteit zodanig dat er grote ingrepen op korte termijn noodzakelijk zijn. Aan de binnenzijde van de woning verdienen de houten vloeren in de woonkamer aandacht op korte- tot middellange termijn. Ruimtelijk voldoen de woningen aan de minimale eisen van het bouwbesluit. Met name de sanitaire voorzieningen zijn echter aan de kleine kant voor gebruik in gezinssituaties. De woningen bieden echter gelegenheid tot het samenvoegen van ruimtes, waardoor meer comfort gerealiseerd kan worden. Functioneel vertonen de woningen aan de binnenzijde verouderingsverschijnselen. De keukens en sanitair zijn verouderd. De elektrische installatie is functioneel verouderd. De verwarming van de woningen is niet uniform uitgevoerd. Bewoners hebben veel voorzieningen zelf aangebracht, vernieuwd en verbeterd. Op energetisch vlak score de woningen slecht. Dit wordt met name veroorzaakt door de kwaliteit van de dakisolatie of het ontbreken daarvan en de toegepaste ketel voor verwarming. De beeldkwaliteit is hoog. Deze wijk en de bouwblokken die in de wijk zijn gesitueerd, hebben een duidelijke stedenbouwkundige en architectonische samenhang. Dit door de opzet van de straatprofielen, de kleur- en materialisering en de ambachtelijke detaillering. Uit alles blijkt dat deze woningen met zorg zijn vormgegeven.


42 (168)



8.

Bijlagen


43 (168)


Inventarisatie woningen Schijndel. Kwalitatief woononderzoek Oude Hoevenbraak Schijndel

Recommend Documents