Inspirerende ideeën om van een garageterrein een groene long te maken

Van grijs naar groen Inspirerende ideeën om van een garageterrein een groene long te maken Herontwikkeling en herinrichting binnenterrein Cederstraat, Den Haag Rapportage Haalbaarheidsonderzoek - januari 2007

Esperantoplein 19 Postbus 205 2501 CE Den Haag Contactpersoon: Remko Veenstra T 070 - 346 66 00 F 070 - 356 12 60 E [email protected] I www.kow.nl

© 2007 KOW Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt worden, in enige vorm of op enige wijze, hetzij electronisch, mechanisch, door fotocopieën, opnamen of enige andere vormen, zonder voorafgaande toestemming van de KOW Groep. Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.

Van grijs naar groen Voorwoord

Zoals veel projecten, is ook dit project begonnen met een droom. In dit geval de droom om van een oud garageterrein een groen en rustig binnenterrein te maken. Om te beginnen verzonnen we allerlei mogelijke alternatieve bestemmingen en hielden we een enquête onder de omwonenden om te peilen wat zij van onze ideeën vonden. Na een eerste schifting bleek er draagvlak te zijn voor verschillende scenario’s. Maar hoe konden we beoordelen of die werkelijk haalbaar waren? Er komen bij de herontwikkeling van een flink terrein in een woonwijk allerlei juridische, financiële en technische aspecten kijken die alleen door professionals goed kunnen worden beoordeeld. Daarom zijn we naar het stadsdeelkantoor gestapt om te vragen hoe we dat het beste konden aanpakken. Vanaf het begin is ons initiatief enthousiast gesteund door het stadsdeel. De stadsdeelcoördinator bracht ons in contact met Jaap de Wit van Stichting Boog, die buurtbewoners professioneel adviseert bij initiatieven om hun buurt te verbeteren. Samen hebben we een plan gemaakt en een subsidieaanvraag voorbereid om een architect in te kunnen schakelen die ons kon bijstaan bij het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie. De subsidie kwam er, en we hebben vervolgens enorm geboft met de architect die ons door Jaap de Wit was aangeraden: Remko Veenstra van architectenbureau KOW Herstructurering heeft ons met raad en daad terzijde gestaan en heeft actief en creatief met ons meegedacht. Bovendien is hij zeer ruimhartig geweest met de tijd die hij aan dit project heeft besteed, en dat waarderen we enorm: hartelijk bedankt, Remko!

Het resultaat van onze inspanningen ligt voor u. Deze haalbaarheidsstudie schetst de beste scenario’s voor herontwikkeling van het binnenterrein tussen de Cederstraat, Abeelstraat en Valkenboskade. Ze zijn tot stand gekomen in overleg met geïnteresseerde omwonenden, de Buurtontwikkelingsmaatschappij Regentes-Valkenbos, het bestuur van de openbare Montessorischool ‘Valkenbos’ en de mensen die we hierboven al hebben genoemd. We willen iedereen van harte bedanken voor hun bijdragen! Het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek is een buitengewoon leerzaam proces geweest, dat zonder dat er nog een spade in de grond is gezet al een positief effect heeft gehad op de buurt. Buurtbewoners ontmoeten elkaar om samen na te denken over de vraag hoe zij hun directe omgeving kunnen verbeteren. Dat maakt veel enthousiasme los en versterkt de contacten in de buurt. Dit initiatief past ook uitstekend bij beleidsplannen van het huidige College van Burgemeester en Wethouders, zoals verbetering van de leefbaarheid van Segbroek, meer groen in de wijk en het combineren van scholen en kinderopvang op één locatie. Dit haalbaarheidsonderzoek mag dan ook niet in een la verdwijnen, maar moet zo snel mogelijk een concreet vervolg krijgen. De tijd is er rijp voor en we hopen dat de gemeente ons bij deze opgave net zo zal steunen als tot nu toe. We zijn klaar met plannen maken, nu moet er gewerkt worden aan het realiseren van de ‘Cederhof’! Namens de werkgroep ‘Cederstraat / Abeelstraat’ van de Stichting Bewonersorganisatie Bomenbuurt (SBOB),

Bernard Visser en Wim van Wouw.

I NHOUDOPGAVE Inleiding Analyse en inventarisatie Schetsstudies Visie op de locatie Ontwerp Kosten en communicatie Conclusies en aanbevelingen Colofon Bijlagen Bestemmingsplankaart Omschrijving bestemming Ga/B Kadastrale kaart en kadastrale gegevens Waardebepaling taxateur Van Heijnsbergen Bodeminformatie Bericht geen aanschrijving Offerte hoveniersbedrijf Hortus Artifex Offerte sloopbedrijf S.V.B.L. Sloopwerk BV Verslagen bewonersavonden

Luchtfoto plangebied en omgeving

5 7 10 11 12 14 15 16

Inleiding Ontstaansgeschiedenis, doel en leeswijzer

ONTSTAANSGESCHIEDENIS De Stichting Bewoners Organisatie Bomenbuurt (SBOB) bevordert een goed woon- en leefklimaat in de wijk. Dat doet de SBOB onder meer door middel van het stimuleren, bundelen en coördineren van diverse activiteiten van samenlevingsopbouw. Onderwerp van aandacht voor de SBOB is het binnenterrein tussen de Cederstraat en de Abeelstraat. Sinds midden jaren negentig van de vorige eeuw zorgt het binnenterrein en het aangrenzende garagebedrijf voor overlast. Medio 2002 hebben omwonenden zich georganiseerd in een buurtcomité en de problematiek aangekaart bij Milieuinspectie en de Stadsdeelcoördinator. Het buurtcomité heeft met verschillende partijen contact opgenomen om een alternatieve bestemming voor het bedrijfspand en het terrein te vinden. Om de ideeën van omwonenden te toetsen heeft het buurtcomité begin 2003 een enquête gehouden. De uitkomsten hiervan zijn gebruikt als basis voor verdere planontwikkelingen. Door de gemeente Den Haag is aan de SBOB subsidie toegekend om door een architect/stedenbouwkundige een haalbaarheidsonderzoek uit te laten voeren. Met de Werkgroep ‘Binnenterrein Cederstraat/Abeelstraat’ zijn door KOW Herstructurering verschillende scenario’s uitgewerkt.

DOEL De Gemeente Den Haag, de SBOB en de Werkgroep hebben de intentie om het binnenterrein zowel kwalitatief als functioneel op te waarderen en aantrekkelijker te maken met mogelijkheden voor de direct omwonenden.

Dit haalbaarheidsonderzoek heeft tot doel het in kaart brengen van de ruimtelijke mogelijkheden van de herontwikkeling van het aangegeven binnenterrein ten einde de kwaliteit van dit deel van Den Haag te verbeteren.

LEESWIJZER Deze rapportage is als volgt opgebouwd. In het hoofdstuk Analyse en inventarisatie zijn gegevens over eigendom, situering en bodemgesteldheid opgenomen. Er wordt ingegaan op recente ontwikkelingen en de programmadoelen worden geformuleerd. Op basis van analyse en inventarisatie is een Visie op de locatie ontwikkeld waarbij de mogelijkheden zijn vertaald in een tweetal schetsstudies. De voorkeursvariant is uitgewerkt en verbeeld in het Ontwerp. In het hoofdstuk Kosten en communicatie komen waardebepaling en kosten aan bod, als mede uitkomst van de gehouden enquête en de informatieavonden. In het laatste hoofdstuk worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. In de bijlagen zijn gegevens en stukken opgenomen aangaande de bestemming van het plangebied, kadastrale gegevens, de waarde van de betreffende percelen, bodemvervuiling, aanschrijving, indicatie van werkzaamheden en kosten en verslagen van de gehouden bewoners informatieavonden waarin randvoorwaarden en senario’s zijn besproken. De gegevens uit de bijlagen zijn gebruikt als onderlegger en vormen de basis van dit haalbaarheidsonderzoek.

5

6

0

5

25m

Functies binnenterrein en omgeving Grens plangebied Entree Binnenterrein Verhard binnenterrein Berging / garageboxen Garagebedrijf Privé groen Basis scholen

Analyse en inventarisatie Eigendom, ligging, situering en kadastraal

EIGENDOM

SITUERING

Het Cederhof, een mooie benaming voor het binnenterrein tussen de Cederstraat en de Abeelstraat en tussen de scholen en de Valkenboskade, is samen met de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand Cederstraat 31 eigendom van Zwaardecroon Investment BV (KvKnr. 271229490000), onderdeel van Vitatem BV. De eigenaar heeft aan de mede-eigenaar dhr. Visser aangegeven het eigendom in één koop te willen verkopen. Schriftelijk is door de eigenaar een vraagprijs opgegeven van € 500.000,- voor kavel en opstallen.

Het terrein wordt ontsloten via een smalle toegang aan de Abeelstraat. Het terrein is met een stalen hek afgesloten. Het terrein grenst aan de tuinen van de begane grond woningen van de omliggende panden, gelegen aan Cederstraat, Abeelstraat en Valkenboskade. In principe zijn de benedenwoningen niet toegankelijk vanuit het binnenterrein. Het binnenterrein ligt zuidwest–noordoost. Op het binnenterrein staan geen bomen.

LIGGING Het binnenterrein, met een oppervlakte van bijna 980 m2, is bebouwd met een éénlaagse bebouwing met daarin 11 garageboxen en een in de zuidwestelijke hoek van het terrein gelegen éénlaagse opslaggebouw. Het binnenterrein is volledig bestraat. De garageboxen en het opslaggebouw zijn verhuurd. De bedrijfsruimte aan de Cederstraat loopt door tot en met het binnenterrein. De circa 250 m2 grootte bedrijfsruimte is verhuurd en in gebruik als garagebedrijf. De onderhoudtoestand van de bedrijfruimte en de garageboxen is achterstallig. Dit geldt ook voor het binnenterrein, wat plaatselijk golvend is en verzakkingen vertoont. Het opslaggebouw verkeert in een redelijke bouwkundige staat.

KADASTRAAL Kadastraal is de locatie bekend als: gemeente ’s-Gravenhage, sectie AN en nummer 1994. (zie bijlage) In het bestemmingsplan per oktober 2002 heeft zowel het binnenterrein als de bedrijfsruimte de bestemming Garagebedrijven/Bedrijfsdoeleinden (Ga/B) met een maximale bouwhoogte voor de opstallen van 4,5 meter (de bestemmingsplankaart en de omschrijving zijn opgenomen in de bijlagen). Het pand Cederstraat 31 vormt samen met de bovenwoning Cederstraat 33 een Vereniging van Eigenaren. Het garagepand grenst aan de oostelijke zijde aan het schoolterrein van zowel een openbare als een christelijke basisschool. In deze gevel zijn geen doorbrekingen of raam en/of deuropeningen. Aan de westelijke zijde grenst het pand aan het binnenterrein. In deze gevel zijn 3 garagedeuren aanwezig. Het binnenterrein met de garageboxen en het opslaggebouw is bekend als Abeelstraat 56.

7

8

Bestaande situatie plangebied en omgeving

Analyse en inventarisatie Bodemgesteldheid, recente ontwikkelingen en programma

BODEMGESTELDHEID Van de bodemgesteldheid zijn geen gegevens bekend. In het kader van deze studie is hier geen nadere onderzoek naar verricht. Navraag bij het Bodem Informatie Punt van de gemeente Den Haag gaf geen bijzonderheden (zie bijlage). Eén van de omwonenden is er stellig van overtuigd dat er nog een (olie)tank in de grond zit. Van de bodemgeschiktheid van pand Cederstraat 31 zijn geen nadere gegevens bekend. De bestemming garagebedrijven geeft aanleiding tot zorg.

RECENTE ONTWIKKELINGEN Tijdens de haalbaarheidstudie werd bekend dat de naastgelegen openbare basisschool krap in zijn jasje zit en dat er plannen ontwikkeld worden om hier aan tegemoet te komen. Vanuit deze invalshoek is gekeken of het mogelijk is de bedrijfsruimte te verbouwen naar een voor de school geschikte ruimte. Een andere mogelijkheid is dat de in de school ondergebrachte kinderopvang verplaatst wordt naar de bedrijfruimte, al dan niet met het vergroten van de bestaande bebouwing.

Het terrein vervult in zeer beperkte mate een functie als stalling voor auto’s. Van de 11 garageboxen worden een aantal niet meer gebruikt. De voorgestelde wijziging heeft niet tot doel de parkeerdruk in de buurt te verhogen door auto’s van het binnenterrein te verbannen. Samen met de werkgroep zijn de volgende programmadoelen geformuleerd: 1. Opheffen van overlast op het binnenterrein, 2. Aantrekkelijker maken van het binnenterrein (voorkeur voor meer groen), 3. Beheer van het binnenterrein moet beter, 4. Oplossing mag geen parkeerdruk verhogende werking hebben op de wijk.

PROGRAMMA Door het achterstallige onderhoud ligt het binnenterrein er nu slecht bij. Zowel de centraal gelegen opstal als de bestrating (met oude, deels kapotte, bruine gebakken gesinterde straatklinkers) hebben een negatief effect op de uitstraling van het terrein. Het garagebedrijf veroorzaakt regelmatig overlast doordat de deuren naar het binnenterrein geopend zijn. Voor veel omwonenden is de huidige situatie een doorn in het oog welke niets bijdraagt aan de leefbaarheid van de buurt.

Openbare basisschool Valkenbos

9

Schetsstudies

10

Schetsstudie variant 1

Schetsstudie variant 2

Visie op de locatie Mogelijkheden en schetsstudies

MOGELIJKHEDEN In een brainstormsessie is gekeken naar de mogelijkheden voor herontwikkeling. De meer realistische ideeën zijn: - vergroten tuinen met parkeren op eigen erf (minimaal verdubbelen van huidige tuin) inclusief gemeenschappelijk achterpad; nieuwe bestemming voor bedrijfsruimte, - vergroten tuinen met gemeenschappelijk parkeren binnenterrein met herinrichting van het binnenterrein; nieuwe bestemming voor bedrijfsruimte, - gemeenschappelijke tuin, - volledige uitgifte in individuele tuinen, - semi-openbare functie (bijvoorbeeld tennisterrein). Deze ideeën zijn tijdens de studie nader bekeken.

In schets 1 ligt de nadruk op het vergroten van het aantal parkeerplaatsen, van de bestaande 11 garageboxen naar 20 parkeerplaatsen. Tevens zijn alle tuinen vanuit het binnenterrein toegankelijk. Het groene karakter wordt gecreëerd door het plaatsen van beukenhagen en een aantal bomen. In schets 2 wordt het tuinoppervlak van een aantal tuinen vergroot. Het aantal parkeerplaatsen blijft in principe gelijk. De tuinen zijn eveneens toegankelijk vanuit het binnenterrein. Het groene karakter wordt naast de bijna 300 m² tuinoppervlak gecreëerd door een tweetal bomen al dan niet ondersteund door beukenhagen rond de parkeerplaatsen en/of een groene pergola-achtige overkapping ter plaatse van de parkeerplaatsen.

SCHETSSTUDIES In overleg met de bewonerswerkgroep zijn van de mogelijkheden twee varianten nader uitgewerkt. In de afweging om tot deze twee schetsstudies te komen zijn de factoren haalbaarheid en gewenst beeld bepalend geweest.

Parkeren, spelen en tuinieren in het Cederhof

11

Ontwerp Plattegrond en verbeelding

PLATTEGROND

12

De voorkeur gaat uit naar schetsstudie variant 2. In de plattegrond wordt met de verdeling van de vergrootte tuinen rekening gehouden met de situering van de tuin: de tuinen op het noorden, aan de kant van de Cederstraat, krijgen een circa 5,5 meter diepere tuin en tuinen op het zuiden, worden vergroot met circa 4,5 meter. Hierdoor worden de tuinen op het noorden gemiddeld 48 m2 groter, een toename van 84% (was 57 m2 wordt 105 m2). Tuinen op het zuiden worden gemiddeld 39 m2 groter, een toename van 68% (was 57 m2, wordt 96 m2). Belangrijk voordeel, naast de substantiële toename van het tuinoppervlak, is de afname van het verharde oppervlak op het binnenterrein met circa 300 m2.

VERBEELDING De visie op de locatie is verbeeld in bijgaande schets. Met geclusterd en afgezoomd parkeren. Het gebied is groener door het vergroten van de tuinen van de woningen op de begane grond. De inrichting van het binnenterrein en het privé groen zijn op elkaar afgestemd. Hierdoor ontstaat meer eenheid tussen openbaar en privé gebied.

Doorsnede over het hof (variant 2)

Zuid

6,5

5,5

Cederstr. bestaande tuin uitbreiding

11,5 34,5 meter

4,5

6,5

hof met parkeren uitbreiding bestaande tuin Abeelstr. gestippeld bestaand garageblok

Noord

13

Kosten en communicatie Waardebepaling gronden, kosten, enquête en informatieavonden

WAARDEBEPALING GRONDEN

ENQUÊTE

Een voorlopige waardebepaling is uitgevoerd door een daartoe bevoegde taxateur. Een uitgebreide opgave van de betreffende percelen Cederstraat 31 (bedrijfsruimte begane grond) en Abeelstraat 56 (binnenterrein met garageboxen en opslag) is bijgevoegd in de bijlagen.

Begin 2003 is door de werkgroep een enquête uitgezet onder de omwonenden. De enquête was uitgezet onder 56 huishoudens, allen wonende rond het binnenterrein. Het responsaantal was 17 stuks. Op basis van de ingevulde enquêtes zijn de volgende conclusies getrokken: - het merendeel is voor uitbreiding van de eigen tuin (9 van de respondenten wonen op de begane grond), - er is geen voorkeur voor een gemeenschappelijke tuin (het beheer wordt als een probleem gezien), - een stallingmogelijkheid voor fietsen wordt als zeer wenselijk gezien.

KOSTEN

14

Ten behoeve van een kostenraming zijn offertes opgevraagd bij een hoveniersbedrijf en een sloopbedrijf, welke zijn opgenomen in de bijlagen. De dienst Onderwijs heeft recent een verkennende studie uitgevoerd naar de mogelijkheid om nieuwbouw van kinderopvang te realiseren te plaatse van de bedrijfsruimte ter hoogte van het binnenterrein. Onderdeel van deze studie was een verkennende kostenraming. Op basis van deze raming is nieuwbouw niet mogelijk. Bij deze raming kunnen kanttekeningen geplaatst worden: zo is nieuwbouw zelfs niet mogelijk bij het kostenloos ter beschikking stellen van grond en opstallen. Het verdient aanbeveling een meer serieuze benadering te volgen.

Verbetering van de bestaande situatie wordt als wenselijk gezien, waarbij aandacht gevraagd wordt voor het voorkomen van eventuele nieuwe overlast situaties.

INFORMATIEAVONDEN Er zijn twee informatieavonden gehouden om de geïnteresseerde omwonenden te informeren en te consulteren. Van deze avonden zijn beknopte verslagen gemaakt (zie de bijlagen).

Conclusies en aanbevelingen

CONCLUSIES Het is goed mogelijk het binnenterrein op een aantrekkelijke manier te herontwikkelen. Hierbij wordt de kwaliteit van het binnenterrein sterk verbeterd. Zo laat de voorkeursvariant een toename van bijna 300 m² tuinen zien, terwijl er ook plaats is voor 12 parkeerplaatsen. Met het plaatsen van 2 bomen in het centrale gebied wordt ook het direct zichtbare groen gecreëerd. Een verdere uitwerking van het groene karakter van het parkeergedeelte (beukenhagen, pergola, enz.) behoort tot de mogelijkheden. De bedrijfsruimte, thans een garagebedrijf, vervult een sleutelfunctie in het slagen van de herontwikkeling. Ook hier geldt: hoe kleinschalig de opgave ook mag lijken, des te groter is de complexiteit. De bedrijfruimte kan een rol vervullen in het ruimtetekort van de naastgelegen basisscholen. In dit kader valt te denken aan leerondersteunende ruimten en/of personeelsruimte voor de docenten. De herontwikkeling van het binnenterrein vereist een benadering die overeenkomt met die van een integrale gebiedsontwikkeling.

AANBEVELINGEN Het idee om het binnenterrein Het Cederhof te herontwikkelen verdient een serieuze kans. Gelet de geïntegreerde problematiek kan van een bewonerswerkgroep niet verwacht worden dat zij dit succesvol kunnen volbrengen. Het verdient aanbeveling de herontwikkeling professioneel op te pakken.

Een goede winstgevende bedrijfsvoering ter plaatse van Cederstraat 31 is voor een garagebedrijf geen geringe opgave, gelet op de slechte bereikbaarheid, beperkte bruikbaarheid van de ruimte, strenge eisen op het vlak van de arbeidsomstandigheden, milieueisen en dergelijke. De vele bedrijfswisselingen van de afgelopen jaren ondersteunen deze zienswijze. Het verdient aanbeveling, gelet de sleutelpositie van de bedrijfsruimte in de herontwikkeling dit bij verdere planontwikkeling mee te nemen. Er is door de werkgroep contact gezocht met de Buurt ontwikkelings maatschappij Regentes/Valkenbos (BOM ReVa). Het verdient aanbeveling voor de verdere planontwikkeling de ontwikkelpoot van deze stichting of van een corporatie te betrekken om de herontwikkeling tot een succes te maken. De locatie biedt voor de dienst Onderwijs, Cultuur en Welzijn (OCW) van de gemeente Den Haag een kans om een ruimteprobleem van zowel school als kinderopvang op te lossen. Het collegeprogramma biedt hier goede aanknopingspunten. Het verdient aanbeveling de financiële verkenning van de tot nu toe gemaakte studie opnieuw te maken waarbij uitgegaan wordt van creativiteit en vindingrijkheid in het zoeken naar oplossingen die het idee haalbaar maken.

15

Colofon

OPDRACHTGEVER

16

Stichting Bewoners Organisatie Bomenbuurt (SBOB) Bewonerswerkgroep Initiatiefnemers: Jeroen Bronkhorst, Ted van der Zeyde, Bernard Visser en Wim van Wouw Contactpersoon: Wim van Wouw Acaciastraat 178a 2565 KH Den Haag T 070-3465623 E [email protected] I www.bomenbuurtdenhaag.nl

Gemeente Den Haag, stadsdeel Segbroek Dienst stedelijke ontwikkeling (DSO) contactpersoon: Leo Kok Fahrenheitstraat 190 2561 EH Den Haag T 070 - 353 57 10 F 070 - 353 57 84 E [email protected]

ONTWERP EN REDACTIE KOW Herstructurering contactpersoon: ir Remko Veenstra bna/bnsp Postbus 205 2501 CE Den Haag T 070 - 346 66 00 F 070 - 356 12 60 E [email protected] I www.kow.nl

Bijlagen

•Bestemmingsplankaart •Omschrijving bestemming Ga/B •Kadastrale kaart en kadastrale gegevens •Waardebepaling taxateur R. van Heijnsbergen •Bodeminformatie •Bericht geen aanschrijving •Offerte hoveniersbedrijf Hortus Artifex •Offerte sloopbedrijf S.V.B.L. Sloopwerk BV •Verslagen bewonersavonden

Bestemmingsplankaart

Bijlage bij haalbaarheidsonderzoek ‘Binnenterrein Cederstraat, Den Haag’

Omschrijving bestemming Ga/B


Kadastrale kaart


Kadastrale gegevens Abeelstraat 56 en Cederstraat 31 te Den Haag dd. 16-8-06


Waardebepaling Taxatierapport van Van Heinsbergen Makelaardij Abeelstraat 56 dd. 9-1-07


Waardebepaling Taxatierapport van Van Heinsbergen Makelaardij Cederstraat 31 dd. 9-1-07


Bodeminformatie Formulier bodeminformatie Abeelstraat 56 en Cederstraat 31 dd. 17-8-06


Bodeminformatie Formulier bodeminformatie Abeelstraat 56 en Cederstraat 31 dd. 17-8-06


Aanschrijving Bericht van géén aanschrijving op Abeelstraat 56 dd. 16-8-06


Aanschrijving Bericht van géén aanschrijving op Cederstraat 31 dd. 16-8-06


Offerte hovenier Hortus Artifex

28


Offerte sloop S.V.B.L.


Bewonersinformatieavond Verslag van bijeenkomst 10 oktober 2005 en projectplan



Bewonersinformatieavond Verslag van bijeenkomst 14 november 2005


Inspirerende ideeën om van een garageterrein een groene long te maken

Recommend Documents