Startnotitie Herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
Versie 4, d.d. 20 oktober 2009, behandeld burgemeester en wethouders
Inhoudsopgave
Onderwerp 1. Inleiding 2. Naar een nieuwe functie 3. Ligging, omvang en kenmerken plangebied 4. De historie 5. Huidig grondgebruik 6. Beleidskader 6.1 Rijksbeleid 6.2 Provinciaal beleid 6.3 Gemeentelijk beleid 6.3.1. Structuurversterkende projecten 2007-2010 6.3.2. Visie ruimtelijk functionele ontwikkeling retail Steenwijk 6.3.3. Parkeren in Steenwijk 6.3.4. Kadernota Verkeer en vervoer 6.3.5. Woonvisie 6.3.6. Duurzaamheidsplan 2009-2012 6.3.7. Vigerende bestemmingsplan 6.3.8. Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2009-2015 6.3.8. Triade van gebiedsontwikkeling 7. Wensen en perspectieven 7.1. Programma op hoofdlijnen 7.2 Herinvullingen 7.3. Verkeer en parkeren 7.4. Water 7.5. Riolering 7.6.Duurzaamheid 7.7. Uitstraling / beeldkwaliteit 7.8. Afval 8. Noodzakelijke onderzoeken 8.1 Flora en fauna 8.2. Milieueffect rapportage 8.3. Archeologisch onderzoek Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
Blz. 3 4 5 6 8 11 11 11 11 11 12 13 13 13 14 15 16 16 17 17 17 18 20 20 20 20 21 23 23 23 23
8.4 Verkeer en parkeren 8.5. Luchtkwaliteit 8.6. Watertoets 8.7 Bodemonderzoek 8.8. Planschade 8.9. Inmeting 8.10. Externe veiligheid 8.11. Overige randvoorwaarden 9. Middelen en financiën 9.1. Plankosten 9.3. Grondexploitatie 9.4. Doorkijk naar realisatie 9.5. Subsidies 9.6. Bijdragen van derden 10. Proces 10.1. Projectorganisatie 10.2. Planning 10.3. Vervolgstappen 11. Risico-analyse 11.1. Tijd 11.2. Geld 11.3. Kwaliteit 11.4. Informatie 11.5. Organisatie
23 24 24 24 24 24 25 25 26 26 26 26 26 26 28 28 29 29 31 31 31 31 31 31
2
1. Inleiding
“Twee imponerende woontorens Poseidon en Neptunus markeren als stoere wachttorens de kop van het Steenwijkerdiep. Samen vormen ze de nieuwe waterpoort naar de stad. Maar beide complexen markeren meer: het einde van de eeuwenoude geschiedenis van het achterliggende gebied als centrum van bedrijvigheid en het begin van een nieuw hoofdstuk”. Zo begint de uitgave “- Steenwijkerdiep – 1632 tot heden”, in december 2007 uitgegeven naar aanleiding van de afronding van de sanering van het westelijke deel van het Steenwijkerdiep. In april 2009 is de afronding van de uitvoering van Stadsplan 2000 een feit geworden, althans voor zover het de herinrichting van de openbare ruimte betreft. Dat moment is gemarkeerd met de feestelijke ingebruikname van het nieuwe parkeerterrein bij de Woldpoort en het vol water laten stromen van de in het plan opgenomen voormalige sluis. Daarbij is de term: “Water verbindt” gelanceerd. Het gedempte Steenwijkerdiep is tussen de beide hier aangehaalde gebieden de verbindende schakel. Deze schakel heeft echter nog niet die allure die het moet hebben. Deze startnotitie is bedoeld om sturing te geven aan de herinrichting van het gedempte gedeelte van het Steenwijkerdiep. Water is daarbij de verbindende en richtinggevende factor. Het geeft ook de ambities weer die de gemeente heeft met betrekking tot dit gebied.
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
3
2. Naar een nieuwe functie
Het transformeren van een stedelijk gebied gaat via een van tevoren aangegeven procedure. Bij elke stap binnen de procedure kan door bestuurders, maar ook door bewoners en andere belanghebbenden, bekeken worden of het project de goede kant op gaat. Deze startnotitie geeft de formele start en beschrijft de activiteiten, capaciteit, planning en producten die nodig zijn. De Startnotitie geeft antwoord op de vraag: “wat moet er allemaal gebeuren om binnen het plangebied te komen tot een herontwikkeling”.
Studies hoogtes gedempte Steenwijkerdiep medio 2008
2.1 Planprocedure
Voor de realisatie van de herontwikkeling wordt het volgende proces doorlopen:
Startnotitie Ontwikkelvisie, is: Stedenbouwkundig Programma van Eisen Stedenbouwkundig Plan Realisering Beheer
Voor de bewuste locatie is in het kader van het project Woldpoort al enige studie verricht naar de mogelijkheden binnen het plangebied. Dit is echter niet meer dan studiemateriaal en heeft geen formele status. Deze Startnotitie borduurt voort op dit studiemateriaal. Als voorbeeld kan worden genoemd de studie naar de mogelijke massa’s op de locatie Gouden Engel, Edah en Rijkmans. In het kader van deze Startnotitie worden hier (nog) geen uitspraken over gevraagd. Die komen aan de orde in de volgende fase. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
4
De globale en voorlopige omvang is in onderstaande tekening is aangegeven.
3. Ligging, omvang en kenmerken plangebied
56
Tu ks
Het plangebied ligt tussen het park Rams Woerthe en de Tukseweg en sluit aan de oostzijde aan op de recent gereconstrueerde Woldpoort en aan de westzijde op het Steenwijkerdiep.
7343
n . Te
9
Br st ke o ec
5
at
14
3
13 H.
at t ra ks i jc nw
lder Do
we
75
g
r.
he Zig
rS r Te
et g
he
aat str
wi ndere
14
26
29 12
M
6
6
. Tu r. H
t el
t s rt aa
1
H. van S wi nder
27
25
9
10
9
6
23
18
104
5
100
14
4918
16
3
98
1
96 94
weg
1
12
92
21
10 90
4
6
88 8 el str aat
76 74
72
67
70
68
64
66
62
55 53
9
4
7
2
th ae
57
M att
59
M
61
aat estr
er
63 w. .i u.
hi js
69 71
11
T as
pell
6
la Ni co
73 1 9
Ca
M r. H . Tutt
78
13 a t
80
15
Kier sst a r
82
52
49 Tuks
47
45
50
35 w. i. u.
144 138 140 142 144
33
31
29
44c
34
76 78
74 72
70
68
66
64a
64
62a
62
27 36a
44
46
38
36 18
w. i. u. 60 80A
72
70
52
58
62
50g
54
56
50 48d
42e
48
40e
42
40
32 25
19
17
34a
30a
32
30 28
ij kerd
78a
Tuk
St eenw
80
ie p
38b w. .i u. 80a
114
26
se
28
6587
7032
7050
1
7049
7051
4729 6398 Gedempte 4730Tur fhaven
24
weg
22 14 20
6
Ha ven
St eenw ij kerd iep
5
St eenwijk er diep
3 105 36
34
32
30
28
26
24
22
20
18 16
14
12
10
8
6
4
103
101
99
85
95
2
93A
73
79
83
77
9
71
75
69
50
67
65
35 51
49
45
43
33 15
38 40
Ho uth a ven
19
17
36 32
Ho utha ven
10
34 1 3
25
13
37 21 - 31
42
27
7
11
87
107
23
21
19
17
15
13
11
9
7
1 25 19
17
15
5
G edem pte Tur f haven
G edem pte Turf haven
Globale ligging plangebied
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
481 9
6933
50h
w. i. u.
1
2
6533 6531
15 47
2333 12 10 57
30
6580
6159
22
8
20 54
674 7
7
6470
17 30 65 58 61
65
24
6537 3
7048
12
St eenw ij kerd iep
51
5
15
6529
19
3809
6630
w. .i u.
St eenwkji er diep
Ha ven
07
16
21 - 31
6397
6538
11
13
84 w. i. u.
6519
69
00
39
25
6546
6594
2096 2606
33
6554 37 6550
Voorlopige omvang plangebied
46 37 39
136
43
1 41
134
6585
45
3
46e 132 132
Gedempte Tur fhaven
35
49
e weg
43
w. .i u.
120120 124 128130 122 126 130 118
116
51
6555
6593
5 51
116
144
6539
6631
17 84
al
19
1
86 3
na ka lder Do
1
4
20
7
106
25
22 24
enstr aat
65
6592
01
11
wi nder
5880
5991
67
6547
5123
6534
67
H. van S
36
69
34 5992
15 13
108
8 3
17
38 40
6527
32
5 2
19
Tukse
9 7
10 4
4993
4919
16 14 12
8 6
110
1
4956
12
21
112
3159
18
5
14 enstraat
23
6884
6535 6532 5537 6469 9
02
29
116
71
24
11
7
2
31
73
26
15
22
wijk gebouw
6578
6
5414
2069 3036
30
20 8
12
6017
67
Ca pel l ekad e
33 2
r ss Kie
17 1A
10
11
4
1 118 120
js
28
4 77
hi att
25
15 27 13
21 nstr aat
M
t
19
10
8 H. van S
21
a t ra
4955
M
aal k an
23 2 17
8
5996
tee
dl er Do
25
19
t str aa
8 122
6
4 ht M ae
124
8
er
10
126
2
1
28
31
14
6520 4883
5806
6082
6083
Steenwijker diep
27
10
3
asT
20 18 16
84
20
7033
3
nS va
5
al
4
31 29
H.
Ni co
30
22
24
6515
5804
6632
weg
7 32
6 - 8
4
5 12
9
2
t tr aa
7 14 11
26
5410
6
ss
e ks Tu
16
13
48
28
6466
6528
9
ur de
18
d Fle
16
6
4
10
C.
128D
2
6524 6577
6526
3226
1 12 11
weg
6575
6523
30
5807
17
7342
ra
15
t ei uk Prod
5589
7356
B
al ana
11 . Dr
lderk
aat str he
20
19
Tuk s ew eg
2682
n Do
teg
Zighe
32
25
7345
22
30a
27
iep
7344 18
1
6574
6 01 6
7338
7337 a Ba
rS r Te r.
5801 5802
7341
12
M
34
6616
6779
6938 6877
6615
7348 7349 7340 7339
10
3899 46
29
3224
14
18
6015
16
3223
335
6878
6679
31
33
3101
78
6777
00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 Steen wijke rd
i.u.
15
14
67
76
7017
2015
35
3
12
67
7016
6579
20
1
eweg
5
6909
4. De Historie Ooit kronkelde de Steenwijker Aa tussen de stad en de Zuiderzee door drassig land. Door tientallen bochten en ondiepten kwam de handel in Steenwijk nauwelijks op gang. In de 17 eeuw is daarom een voor die tijd monsterklus uitgevoerd: het graven van een kanaal vanaf de toenmalig Woldpoort. Op 29 september 1632 was het zover dat de eerste boot door het Nieuwe Diep vanuit de stad via ’t Eind van het Diep naar Blokzijl kon varen. Het betekende dat Steenwijk nu ook voor grotere schepen kon worden aangedaan. Daarmee brak voor de stad een periode van betrekkelijke bloei aan. Aan het Steenwijkerdiep heerste veel bedrijvigheid. Handel en scheepvaart troffen elkaar. Schepen werden gelost en geladen en aan weerszijden van het Steenwijkerdiep vestigden zich bedrijven zoals houtzagerijen, leerlooierijen en molens. e
beurtvaart grotendeels uit het oog verloren. Langzaam maar zeker werd het stiller aan het Steenwijkerdiep. Het voorste deel van het Steenwijkerdiep, dat nog altijd doorliep tot ’t Veerhuys, had door de veranderingen maar weinig zin meer. In 1953 werd daarom het besluit genomen dit gedeelte te dempen ten faveure van de auto. Er moest een plein ontstaan waarop kon worden geparkeerd. In 1954 ging het eerste zand nabij de Gouden Engel het water in en enkele maanden later was het werk voltooid. Het eens zo fiere havengebied had haar oorspronkelijke functie verloren en raakte ook haar glans kwijt. Een nog gedeeltelijk gebruikt bedrijventerrein bleef over, met hier en daar een woning, afgewisseld met leegstaande panden.
Met de opkomst van de beurtvaart werden goederen en mensen van en naar de stad vervoert. In het oudste cafe van Steenwijk, ’t Veerhuys, ontmoeten veerschippers elkaar aan de stamtafel. Met het graven van een kanaal vanuit Steenwijk, via Giethoorn naar Zwartsluis werd nog meer voorspoed gebracht en werden ook grotere pakhuizen en nieuwe bedrijven gebouwd. Het Steenwijkerdiep floreerde tot de oorlogsjaren, maar na 1945 ging het bergafwaarts. Door de concurrentie van het wegvervoer werd het schip en de Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
6
Ommekeer negatieve spiraal
In 2000 kwam de ommekeer in de negatieve spiraal en kreeg het Steenwijkerdiep een nieuwe kans. Er werd gesaneerd, bedrijven werden verplaatst en nieuwe visies en plannen werden ontwikkeld en uitgevoerd. Met de afronding van D’Waterpoort in 2007 is een ambitieus project afgerond. Daarmee is voor Steenwijk een hoogwaardige woonomgeving geschapen. Ook vonden herstelwerkzaamheden aan kademuren en passantenhaven plaats. Het gebied heeft een fraaie boulevard gekregen waar het ook voor de waterrecreant goed toeven is.
Met de opening van de nieuw ingerichte Paardenmarkt/Woldpoort is de afronding van het Stadsplan 2000 gemarkeerd. Tevens is dit moment neergezet als de opmaat naar de realisatie van projecten op de locatie van de voormalige sportwinkel van Visscher Sport, de verbetering van Prinsenhoven en bijvoorbeeld ook de invulling bij de villa Tukseweg 46 (voorheen Rendo).
Herinrichting Paardenmarkt/Woldpoort
Boulevard en twee imposante woontorens
Herinvulling locatie voormalig Visscher Sport
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
7
5. Huidig grondgebruik 5.1 Noordzijde Aan de noordzijde van het gedempte Steenwijkerdiep is de eigendomssituatie en het grondgebruik met kadastrale oppervlaktes als volgt: 1160 m2 1. FNS (voorheen Welkoop winkel met kantoor) 2. St. Woonconcept (garage Rijkmans) 3785 m2 670 m2 3. Schuitema Vastgoed (tijdelijke parkeerplaats) 23 stuks, 4. Schuitema Vastgoed (voormalige Edah) 1030 m2 540 m2 5. Kruider (woninginrichter) 6. St. Woonconcept (voorheen Gouden Engel hotel) 787 m2 7. St. Woonconcept (Veerhuis) 70 m2
1
2
3 4
5
Foto’s voormalige Edah
6 Foto’s voormalige Welkoop
7
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
8
8. Diverse eigenaren (2 woningen en 2 opslag) 9. Schuitema Vastgoed (C1000) 10. Diverse eigenaren en functies 11. Aldi, sportwinkel, appartementen 12. Gedempte Turfhaven; bevoorrading C1000 en Aldi; parkeren (42 stuks) Foto’s Rijkmans
5.2. Zuidzijde Aan de zuidzijde van het gedempte Steenwijkerdiep worden de belangrijkste functies gevormd door 2 supermarkten: C1000 en Aldi. Boven de Aldi zijn appartementen gebouwd. Tussen de C1000 en Aldi liggen enkele andere functies, zoals een cafe, een verfwinkel. In het “Aldi complex” is ook een sportwinkel opgenomen. Ten zuiden van de bebouwing ligt de straat Gedempte Turfhaven en vervolgens het park Rams Woerthe. Foto’s zuidzijde Steenwijkerdiep
8
9
10
11
12
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
9
5.3. Gedempte Steenwijkerdiep
Het gedempte gedeelte van het Steenwijkerdiep wordt gebruikt als parkeerterrein met (ongeveer) 121 parkeerplaatsen. Het behoort tot de blauwe zone, met een maximum parkeerduur van 2 uur.
Tussen de parkeerplaatsen staan containers voor kleding en glas.
7356 7343 8
7342
6
3
1 32
5410
7033 Steenwijk erdiep
4993
6527
6528
71
6547
6592
6593
6555
55 6469
2682
2069 3036
2096
Parkeren gedempte Steenwijkerdiep 121 parkeerplaatsen
Bovengrondse containers
S
73
5414
8
6
St eenwijkerdiep
35
33
Foto gedempte Steenwijkerdiep
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
10
6. Beleidskader 6.1 Rijksbeleid
In de Nota Ruimte (januari 2006) zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland vastgelegd. De nota heeft vier algemene doelen: versterken van de economie (oplossen van ruimtelijke knelpunten), krachtige steden en een vitaal platteland (bevordering leefbaarheid en economische vitaliteit in stad en land), waarborging van waardevolle groengebieden (behouden en versterken natuurlijke, landschappelijke en culturele waarden), en veiligheid (voorkoming van rampen). Op grond van Wet op de archeologische monumentenzorg moet worden onderzocht of er waardevolle resten in de bodem aanwezig zijn. Voor werkzaamheden die gepaard gaan met verstoring van de bodem is een archeologisch vooronderzoek verplicht. Dat onderzoek moet uitwijzen of er mogelijk behoudenswaardige sporen in het geding zijn. Omdat het Steenwijkerdiep is gedempt met opgespoten zand, is de verwachting dat er geen archeologische resten in dit gedeelte van de bodem aanwezig zijn. Op de ontwikkellocatie(s) zal onderzoek plaats moeten vinden.
6.2 Provinciaal beleid
In het provinciale beleid heeft Steenwijk een belangrijke rol voor het omliggende gebied. De provincie wil de gunstige ontwikkeling die Steenwijk de laatste jaren doormaakt, vasthouden. Steenwijk krijgt extra mogelijkheden op het gebied van werkgelegenheid, voorzieningen en wonen, waarmee de regionale positie kan worden versterkt. In de Omgevingsvisie (vastgesteld 1 juli 2009) is aan Steenwijk een streekfunctie toegekend. Inbreiding heeft prioriteit. Mogelijkheden van meervoudig gebruik in het bestaand bebouwd gebied moeten optimaal worden benut. Voor de herontwikkeling van dit plangebied, inclusief de Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
locatie Visscher Sport, de herontwikkeling van het Rendogebouw en nog enkele losse kavels is bij brief van 15 mei 2007 een subsidie beschikbaar gesteld (zie ook 6.3.1.).
6.3 Gemeentelijk beleid 6.3.1. Structuurversterkende projecten 2007-2010
Door de gemeenteraad is op 10 april 2007 besloten over te gaan tot het instellen van de reserve Structuurversterkende projecten 2007-2010. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling van de gemeente op het gebied van werken, wonen en voorzieningen, gecombineerd met het versterken van het toeristisch-recreatief profiel, een duurzame sociaal-economische structuur moet opleveren. Het stimuleren van werkgelegenheid en het investeren in de gemeente krijgt hierbij prioriteit. In dit kader is het gebied Woldpoort / Gedempte Steenwijkerdiep als één van de speerpunten genoemd. De totale bouwimpuls geschiedt volgens dit besluit onder regie en verantwoordelijkheid van de gemeente. Stichting Woonconcept treedt op als maatschappelijke ondernemer. Ter uitvoering van dit raadsbesluit is met Woonconcept op 15 december 2008 een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de stadsontwikkeling op meerdere locaties: de locatie Visscher Sport, de Rendo locatie, de Witte Raaf en de locatie Rijkmans. In die overeenkomst heeft Woonconcept zich als maatschappelijk ondernemer bereid verklaard de locatie Rijkmans te herontwikkelen. Op basis van deze overeenkomst is door Gedeputeerde Staten van Overijssel subsidie verleend. Het afgesproken programma voor de herontwikkeling is het volgende programma in de sociale sector: • Minimaal 29 woningen voor senioren • Minimaal 18 woningen voor starters. Het totale tekort op de herontwikkeling wordt geraamd op € 1.500.0000,--. De gemeente zal hiervoor maximaal € 500.000,-- beschikbaar stellen uit de 11
gemeentelijke reserve volkshuisvesting. In dit kader heeft de provincie een bijdrage van €500.000,-- toegekend, bedoeld om een impuls te geven aan binnenstedelijke locaties waarop sociale woningbouw wordt gerealiseerd. 6.3.2. Visie ruimtelijk-functionele ontwikkeling retail in Steenwijk
Door de raadscommissie is op 30 september 2008 ingestemd met nota Naar een nog sterkere binnenstad. In deze door BRO opgestelde nota is onderzocht hoe de detailhandelsstructuur van Steenwijk verder kan worden versterkt en in het verlengde daarvan de parkeerstructuur. De nadruk ligt sterk op de binnenstad en de aangrenzende gebieden. Doel van de notitie is na te gaan hoe de positie van het centrum kan worden versterkt en wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn. In de nota worden de sterke en zwakke punten van het huidige aanbod beschreven en aspecten van de vraag. Daarnaast wordt ingegaan op het functioneren van het aanbod en de uitbreidingsruimte. Verder is de parkeersituatie in en rond het centrum van Steenwijk onderzocht. Er zijn parkeertellingen uitgevoerd op de parkeerlocaties in en rond de binnenstad en tevens is een parkeerbalans opgesteld om zicht te krijgen op de capaciteit, het gebruik en de verdeling van de vraag. Het BRO-rapport geeft een heldere samenvatting: De nieuwe, toe te voegen marktruimte voor geheel Steenwijk is per saldo voor: • dagelijkse artikelen: 1300 m2 wvo; • niet-dagelijkse artikelen 3500 m2 wvo. Dit moet als indicatief worden gezien, omdat het op aannames is gebaseerd. Uitbreiding boven deze berekening kan wel een verbetering van de aanbodstructuur betekenen. In dat geval gaat kwaliteit boven kwantiteit. Gezien de geringe uitbreidingsruimte (met name in de non-food) wordt door BRO aanbevolen een verdere uitbreiding met nieuwe winkelruimte zo veel Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
mogelijk te beperken en vooral in te steken op modernisering/uitbreiding van bestaande zaken. Een uitbreiding van het aanbod wordt niet van de hand gewezen, maar zal zich specifiek moeten richten op toevoeging van zaken in de ‘doelgericht bezochte branches’. In concreto gaat het dan over supermarkten (met name uitbreiding bestaande supermarkten) woninginrichting (incl. keukens / sanitair), (outdoor)sport, rijwielen, bruin- en witgoed, autoaccessoires, dierbenodigheden en –voeding. De toevoeging van een extra supermarkt in Steenwijk wordt nadrukkelijk niet voorgestaan. Bij eventuele nieuwe ontwikkelingen kan een gedeelte bestemd worden voor publieksgerichte niet-winkels (bijvoorbeeld praktijken, dienstverlening etc.). Ook is het gewenst winkelontwikkelingen aan de noordzijde zoveel mogelijk te concentreren in het centrale deel. Het nieuwe pand aan de kop (de voormalige Gouden Engel) is gezien de vorm meer geschikt voor een invulling met dienstverlening of andere functies. Aan de westzijde kent het pand van de voormalige Welkoop veel beperkingen voor een winkel(her)invulling. In het rapport wordt er op gewezen dat de toevoeging van winkelruimte zal resulteren in extra vraag naar parkeerruimte, met name omdat de parkeercapaciteit hier nu al bijna volledig gebruikt wordt. Bij 1.500 – 3.000 m2 wvo gaat het om ca. 50 a 100 plaatsen. Een eventuele uitbreiding van de bestaande supermarkt C1000 vraagt ook nog extra parkeerplaatsen. Verder moet rekening worden gehouden met de behoefte van de nieuwe bewoners. Het realiseren van een gebouwde parkeervoorziening zal zeer waarschijnlijk noodzakelijk zijn, maar dat brengt weer knelpunten ten aanzien van het functioneren van bepaalde winkelvoorzieningen met zich mee. 12
In het licht van het bovenstaande, maar ook gezien de marktmogelijkheden, is het gewenst de uitbreiding van de winkelruimte aan het Steenwijkerdiep zo beperkt mogelijk te houden. 6.3.3. Parkeren in Steenwijk-Centrum In voorbereiding is het Parkeerbeleidsplan binnenstad Steenwijk.
De essentie van het huidige parkeren is dat rondom de binnenstad in totaal voldoende parkeerplaatsen zijn, maar dat niet alle terreinen als parkeerterrein ten behoeve van de binnenstad functioneren. Er is behoefte aan meer aantrekkelijke parkeerplaatsen voor de bezoekers van de binnenstad. Gekeken naar de verdeling van het winkelvloeroppervlak in de binnenstad van Steenwijk in verhouding tot het parkeeraanbod, dan is het parkeeraanbod aan de oostkant van de binnenstad (Oosterpoort e.o.) een nadrukkelijk aandachtspunt. Aan de westkant is met de aanleg van het parkeerterrein Woldpoort in verhouding tot het winkelvloeroppervlak in principe voldoende parkeergelegenheid. In het kader van het parkeerbeleid wordt voorgesteld om het aanbod van aantrekkelijke parkeerterreinen voor bezoekers uit te breiden. Dit betekent uitbreiding van het aanbod van parkeerplaatsen direct langs de invalswegen van Steenwijk en dichtbij het centrum. Hierbij wordt gekeken naar uitbreiding op de locatie Gasthuispoort en de Schans. In dit beleid komt ook ‘betaald parkeren’ aan de orde. Het voornemen is om betaald parkeren (gefaseerd) in te voeren. Betaald parkeren op het Steenwijkerdiep zal pas na de herinrichting van dit gebied worden ingevoerd. 6.3.4. Kadernota Verkeer en vervoer
In de kadernota Verkeer en vervoer van 2004 is de Tukseweg tussen de Borgesiusstraat en de Dolderbrug als 30km-weg gecategoriseerd. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
6.3.5. Woonvisie
De gemeente Steenwijkerland heeft op 27 juni 2007 de woonvisie "Een wijde blik op Steenwijkerland" vastgesteld. De gemeente Steenwijkerland wil groeien naar 45.000 inwoners in 2010, om voldoende draagvlak voor de voorzieningen te hebben. In het Collegeprogramma 2006-2010 "Helder en Sociaal" zijn de volgende prioriteiten gesteld: 1. Versterken draagvlak voorzieningen. 2. Bouwen voor specifieke doelgroepen. 3. Betrekken inwoners bij inrichting woonomgeving. De hoofdstrategie voor het gehele grondgebied van Steenwijkerland is het versterken van de streekeigen en kerneigen kwaliteiten. De stad Steenwijk is het meest stedelijke woonmilieu met een historisch centrum en rustige woonwijken daaromheen. De gemeente Steenwijkerland wil bouwen om in te spelen op de woonwensen van de eigen inwoners en om nieuwe inwoners aan te trekken. In Steenwijk wordt gebouwd om de gewenste groei te realiseren. De belangrijkste opgave is het verkrijgen van levensloopbestendige woningen. De gemeente streeft ernaar de nieuwbouw in belangrijke mate levensloopgeschikt en/of aanpasbaar te bouwen. Dit geldt vooral de huursector. Op inbreidingslocaties worden grotendeels appartementen gebouwd. De strategie voor Steenwijk is een combinatie van het versterken, veranderen, ontwikkelen en behouden van de woonkwaliteit, met name in het centrum. Uitgangspunt daarnaast is de onder 6.3.1. genoemde Samenwerkingsovereenkomst met Woonconcept waarin het afgesproken programma herontwikkeling voor de genoemde vier locaties (Steenwijkerdiep, Woldpoort, Witte Raaf, Rendo) het volgende programma in de sociale sector is: • Minimaal 29 woningen voor senioren • Minimaal 18 woningen voor starters. 13
De samenwerking met Woonconcept richt zich op de realisatie van 25 sociale huurwoningen (locatie Visscher Sport) en 18 zorgnunits (locatie Rendo), waarmee invulling wordt gegeven aan het aspect levensloopgeschikt bouwen voor specifieke doelgroepen en het versterken van het voorzieningendraagvlak. Tenslotte zijn van belang de prestatieafspraken Steenwijkerland 2009-2012, ondertekend door drie corporaties en de gemeente op 21 augustus 2009 . Het doel van deze prestatieafspraken is om handen en voeten te geven aan de uitvoering van het gemeentelijke woonbeleid zoals dat in de woonvisie is geformuleerd en de strategische plannen van de corporaties. Deze nieuwe afspraken vervangen de oude afspraken, omdat in 2007 de nieuwe Woonvisie is vastgesteld en tevens vanwege de veranderde marktomstandigheden. De wens bestaat om meer op kwaliteit te sturen en minder op kwantiteit. Relevant in dit verband is uitleg van begrippen als “levensloopgeschikte woning” (ook wel nultredenwoning), en “aanpasbare woning” . Volgens deze afspraken zijn sociale koopwoningen niet duurder dan € 170.000 v.o.n., prijspeil 2009. 6.3.6 Duurzaamheidsplan 2009-2012
Door de gemeenteraad is op 30 juni 2009 het Duurzaamheidsplan 2009-2012 vastgesteld. De gemeente Steenwijkerland wil bijdragen aan een meer duurzame samenleving, waarbij duurzaamheid deel gaat uitmaken van alle besluiten, beleid en uitvoerende taken van de gemeente. Dit moet er toe leiden dat in 2012 100% van het gemeentelijk beleid op duurzaamheid wordt getoetst. Aan de ambities voor nieuwbouw wordt in samenwerking met andere partijen, invulling gegeven door: • in stedenbouwkundige plannen en ontwikkelingsplannen duurzaamheidscriteria te ontwikkelen voor projectontwikkelaars en Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
uitvoerders, zoals onder andere het gebruik van aardwarmte (warmte- en koude opslag) en waar mogelijk een versneld lagere Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC); • duurzaam bouwen in nieuwbouwplannen als uitgangspunt op te nemen (in de vorm van een energievisie en energieprestatie en o.a. naberekening van de EPC); • het instellen van een kennisgroep Duurzaam bouwen in samenwerking met de groep ‘Bouwend Steenwijkerland’; Energieneutraal is het ideaal voor nieuwbouw. Dit kan worden gerealiseerd door gebruik te maken van o.a. warmte- en koudeopslag voor vloerverwarming en vloerkoeling, zonnecellen voor opwekking van elektriciteit, warmteterugwinning, warmteterugwinning bij douchewater, zongericht bouwen. De gemeente wil bevorderen dat nieuwe woningen aan die norm voldoen of in elk geval een lage EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) hebben, onder de landelijke norm. De gemeente wil ook projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties uitdagen hierin mee te gaan. Inmiddels zijn er gesprekken met de corporaties gaande voor het afsluiten van een convenant met afspraken ten aanzien van duurzaam bouwen. Door controle en naberekening van de EPC kan worden beoordeeld of woningen wel conform de wensen en eisen van de gemeente zijn gebouwd. Het is gewenst hierbij een tweetal opmerkingen te plaatsen. • Allereerst is het in de praktijk lastig om in bestaand stedelijk gebied een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid te realiseren. Zo is het de vraag of energieneutraal is te realiseren voor een complex woningen in meerdere lagen boven elkaar. Om energieneutraal te kunnen bouwen moet gebruik worden gemaakt van beschikbare mogelijkheden waarbij de situering ten opzichte van de zon een belangrijke rol speelt. Ook de bodemstructuur en ’open’ en ‘gesloten’ 14
•
gevels spelen een rol. In een bestaande omgeving kunnen er beperkingen zijn, waardoor de gewenste optimale oriëntering minder goed mogelijk is. Ook kan het ingewikkelder zijn om gebruik te maken van ‘warmte-koude’ technieken. Ten tweede moet worden opgemerkt dat ten tijde van het afsluiten van de samenwerkingsovereenkomst met Woonconcept (15-12-2008) er nog geen sprake was van een hoge ambitie op het gebied van Duurzaamheid. De projectontwikkelaar heeft hiermee bij de verwerving van onroerend goed derhalve geen rekening gehouden.
In de volgende fase zal moeten worden onderzocht en vastgesteld tot welke hoogte de ambities ook haalbaar zijn. 6.3.7. Vigerende bestemmingsplan
Op het plangebied is op dit moment het bestemmingsplan Steenwijk, “Binnenstad en omgeving deelgebied V” (vastgesteld 24-8-1998) van kracht. Onderstaand een uitsnede van de plankaart van het betreffende bestemmingsplan en een schematisch overzicht van de relevante bestemmingen.
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
Uitsnede plankaart bestemmingsplan Steenwijk Binnenstad
15
aanwezige grondwater zijn geen problemen aanwezig / te verwachten. Betreffende het onderdeel water/riolering wordt overleg gevoerd met het Waterschap Reest en Wieden. 6.3.9 Triade van de gebiedsontwikkeling
Ruimtelijke ordeningsvraagstukken zoals de onderhavige herinrichting kennen drie basisprincipes. Het diagram hierna toont het spanningsveld van de basisprincipes Kwaliteit, Geld en Tijd die onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.
Bestemmingen
6.3.8 Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) 2009-2015
Het beleid is dat de gemeente de zorgplicht heeft rondom afvalwater, hemelwater en grondwater en stedelijk water. De wijze van invulling van deze zorgplichten zijn verwoord in het onlangs door de Raad vastgestelde verbreed GRP 2009-2015. Voor het project gedempte Steenwijkerdiep betekent dit dat er een gescheiden rioolstelsel zal moeten worden aangelegd. Hierbij zal het hemelwater worden afgevoerd naar het direct nabijgelegen oppervlaktewater te weten het Steenwijkerdiep. Voor wat betreft het Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
Voorbeeld: maximaal rendement door een maximaal programma kan een relatief minder gunstige beeldkwaliteit tot gevolg hebben. Zo ook komt geld verdienen onder druk te staan wanneer puur op Tijd getoetst gaat worden. Een maximale (beeld)kwaliteit vraagt naast stedenbouwkundige expertise ook deskundigheid en inbreng van een onafhankelijke architect. Dit vraagt in het proces echter tijd en tevens zijn er kosten mee gemoeid. Aangezien het gebied deel uitmaakt van een stedelijke omgeving waar ruimtelijke inpassing erg belangrijk zal zijn, zal bij dit project het zwaartepunt op “Kwaliteit” komen te liggen. 16
7. Wensen en Perspectieven
Daarnaast wordt er van uit gegaan dat er (minimaal) een aantal (ca 10) grondgebonden woningen alsmede ca 50 appartementen worden gebouwd.
Realisatie van een ingrijpende herinrichting heeft een goede voorbereiding nodig. In dit hoofdstuk wordt beschreven welke beleidsitems in de volgende fasen so wie so moeten worden uitgewerkt.
7.2. Herinvullingen
7.1. Programma op hoofdlijnen
Een aantal factoren zijn bepalend voor de wijze waarop de noodzijde van het gedempte Steenwijkerdiep herinvulling van de panden Gouden Engel, Edah en Rijkmans plaatsvindt. Dat is allereerst het BRO-rapport waarin is aangegeven wat de marktruimte voor winkelvloeroppervlak is en voor welke sectoren deze kan worden aangewend. Daarnaast is er het ruimtelijke aspect: welke bouwhoogtes zijn verantwoord en passend. Tenslotte, maar niet onbelangrijk, is er de vraag naar de bij een bepaald programma behorende parkeerruimte.
In hoofdlijnen is de opdracht voor dit project de herinvulling als een binnenstedelijk woon- en leefmilieu met een combinatie van detailhandel en zakelijke dienstverlening op de begane grond en wonen in gedifferentieerde vormen in meerdere lagen daarboven. De openbare ruimte moet een kwalitatief hoogwaardige uitstraling hebben die aansluit en past bij de beeldkwaliteit en de ligging ten opzichte van de binnenstad enerzijds en het Steenwijkerdiep ten westen van het plangebied anderzijds. Hierbij moet het thema “Water verbindt” zichtbaar worden, door een (binnenstedelijke) waterpartij met een groenstructuur. Uitgangspunt is dat er maximaal 1500 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) voor de non-food sector op de locaties Gouden Engel, Edah, Rijkmans wordt gerealiseerd. Voor ontwikkelingen in de binnenstad is hiermee in principe nog voldoende ruimte aanwezig (730 m2 wvo non-food / niet dagelijks en 930 m2 wvo food / dagelijks). Zie onderstaande tabel.
Non food / niet
Bi.stad
1500
Bi.stad wvo 730
1160
1500
930 1700
BRO
Pri.hoven
Vi.sport
St.diep
wvo
wvo
wvo
wvo
3500
770
500
1300
370
4800
1100
bvo 910
dagelijks Food / dagelijks
500
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
Gouden Engel, Edah, Rijkmans
Onderzocht is op voorhand of er met de ontwikkeling van dit project sprake zal zijn van een toenemende parkeerdruk. De voorlopige conclusie is dat er geen sprake is van toename van de parkeerdruk. In de volgende fase zal dit verder worden uitgewerkt. Voor de locatie Gouden Engel wordt uitgegaan van een economische invulling op de begane grond (de “plint”) en wonen in meerdere lagen daarboven. Het aantal lagen en daarmee de bouwmassa wordt in de volgende fase uitgewerkt. Welkoop
Het perceel Welkoop heeft gedeeltelijk een winkelbestemming (ca 340 m2), in vier lagen, waarmee de winkeloppervlakte in theorie 1.360 m2 bedraagt. Aangezien alleen de begane grond verdieping een courante hoogte heeft
2070
17
wordt er van uitgegaan dat een beperkt deel hiervan (twee lagen, samen 680 m2) voor winkelbestemming kan worden aangewend. Met de eigenaar van deze onroerende zaak zijn gesprekken gevoerd over het gelijktijdig met de locatie Edah-Rijkmans herontwikkelen van dit pand. Dit overleg heeft echter niet tot overeenstemming geleid. Er zijn nu twee opties: a. de bestaande bebouwing blijft gehandhaafd; b. de eigenaar gaat tot een zelfstandige herontwikkeling over. Vooralsnog gaan wij uit van de eerste optie.
Parkeerbalans
Op basis van de parkeerkencijfers kan de totale parkeervraag worden ingeschat. Het is echter de vraag of de totale berekende parkeervraag ook daadwerkelijk nodig is. Op basis van de aanwezigheidspercentages kan worden bekeken op welk moment de meeste parkeerplaatsen nodig zijn. Het aanbod zal hierop afgestemd moeten worden.
7.3. Verkeer en parkeren
Werkdag
Werkdag
Werkdag
Koop-
Zaterdag
Zaterdag
Zondag
overdag
middag
avond
avond
middag
avond
middag
Op dit moment wordt niet gewerkt met gemeentelijke vastgestelde parkeernormen. De gemeente is voornemens een parkeernormennotitie op te stellen. Bij nieuwbouw c.q. uitbreidingen wordt vooralsnog uitgegaan van de parkeerkencijfers van het CROW. De volgende kencijfers zullen als uitgangspunten worden gehanteerd:
Woningen
50%
60%
100%
90%
60%
60%
70%
Detaihandel
30%
70%
20%
90%
90%
0%
0%
Zakelijke dienstverlening
100%
100%
5%
10%
5%
0%
0%
Restaurant
30%
40%
90%
95%
70%
95%
40%
Bibliotheek
30%
70%
100%
70%
75%
0%
0%
Parkeerkencijfers CROW “parkeerkencijfers” – weinig stedelijk gebied
Aanwezigheidspercentages per functie
Parkeerkencijfer
Functie
Centrumgebied
Supermarkt - op basis van wijk-, buurt- en dorpscentra
4-4,5 per 100m2 bvo
Kleinschalige detailhandel (bakkerij, kledingwinkel e.a.) - op basis van wijk-,
3-4,5 per 100m2 bvo
buurt- en dorpscentra Winkels (fietsenwinkel, witgoed e.a.) op basis van showroom
1,2 – 1,4 / 100 m2
Restaurant
10-12 per 100 m2 bvo
Bibliotheek
0,5-0,7 per 100m2 bvo
Woningen per
Goedkoop
1,2-1,3 per woning
prijsklasse
Midden
1,3-1,5 per woning
Duur
1,5-1,7 per woning
Serviceflat/aanleunwoning
0,3-0,6 per woning
Kleine woon-werk-units – op basis van woning duur
1,5-1,7 per woning
Zakelijke dienstverlening – op basis van kantoren met baliefunctie
2,3-2,5 per 100m2 bvo
Zakelijke dienstverlening – op basis van kantoren zonder baliefunctie
1,2-2,0 per 100m2 bvo
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
Toepassing parkeerkencijfers en parkeerbalans
Gebruik van de parkeerkencijfers: er is voor gekozen om niet met één norm te werken, maar met een marge waarin aan de parkeercapaciteit moet worden voldaan. Aangezien het Steenwijkerdiep een hoge parkeerdruk kent, mag in ieder geval voor de winkelvoorzieningen niet worden uitgegaan van de minimale kencijfers. Er zal bij de parkeervraag van het totale studiegebied moeten worden gekeken naar het totaal van de bestaande voorzieningen en de nieuwe voorzieningen. Gezien de parkeerdruk op het Steenwijkerdiep is het gewenst om het aantal parkeerplaatsen in verhouding tot alle nieuwe ontwikkelingen uit te breiden. Het dilemma hierbij is dat de nieuwe voorzieningen in bestaande (deels) leegstaande panden staan en in het verleden ook een 18
bepaalde parkeervraag hadden. Deze panden mogen, als ze aan het bestemmingsplan voldoen, gebruikt worden zonder uitbreiding van parkeerplaatsen. Bovenstaande is een belangrijke afweging bij de uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen. Andere afwegingen zijn in hoeverre de parkeerplaatsen t.b.v. de voorzieningen functioneren. Een parkeergarage aan de noordkant is bijvoorbeeld niet aantrekkelijk voor een supermarkt aan de zuidzijde. Daarnaast kunnen, afhankelijk van het type voorziening, de parkeerplaatsen aan de gedempte Turfhaven en aan de noordzijde van de Tukseweg aan de capaciteit worden toegerekend. Dit is ook afhankelijk van de ontwikkelingen in die omgeving. In de volgende fase zal een parkeerbalans worden opgesteld. Uitgangspunt daarbij is dat de parkeerdruk op het Steenwijkerdiep niet toeneemt. Hierbij zij nog opgemerkt dat door de gemeenteraad is besloten de parkeercapaciteit nabij de Gasthuispoort te verdubbelen. Alhoewel niet precies is te voorspellen wat dit voor het Steenwijkerdiep betekent, kan het alleen maar een positief effect hebben. Ondergronds parkeren noordzijde Steenwijkerdiep
Uitgangspunt is dat bij de herontwikkeling van de driehoek aan de noordzijde van het gedempte Steenwijkerdiep er in één laag ondergronds wordt geparkeerd. Hierbij zijn een aantal varianten denkbaar. De werkelijke uitvoering is afhankelijk van de uitkomst van een berekening waarin de oppervlaktes (nieuwe) winkelvloeroppervlakte en het aantal (nieuwe) woningen met bovengenoemde parkeerkencijfers zijn verwerkt. Parkeren ten behoeve van locatie Visscher Sport
Bij de realisatie van het gebouw op de locatie Visscher Sport aan de Woldpoort wordt niet in voldoende mate voorzien in ‘parkeren op eigen erf’. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
De ontwikkelaar van dit project heeft toegezegd het aantal parkeerplaatsen dat feitelijk te weinig wordt gerealiseerd, in of aan het gedempte Steenwijkerdiep te zullen realiseren. Dit betekent dat hiervoor moet worden voorzien in 10 parkeerplaatsen. Overige apsecten
In het Stedenbouwkundig programma van eisen zullen de verkeersaspecten uitvoerig worden beschreven. Dan moet worden bepaald of aan een maximale of een minimale parkeernorm moet worden voldaan. Uitgangspunt is dat in- en uitrijden naar het Steenwijkerdiep mogelijk is aan de westzijde en uitrijden aan de oostzijde. Bevoorradingsverkeer wordt op deze wijze optimaal mogelijk gemaakt. In feite is dit de huidige bevoorradingsroute. Ook met het oog op de bereikbaarheid van het (gedempte) Steenwijkerdiep door hulpdiensten is handhaving van de huidige hoofdverkeerstructuur van belang. Uitgangspunt is verder dat het aantal parkeerplaatsen op maaiveld niveau tenminste gelijk blijft ten opzichte van de huidige situatie. Uitgangspunt is dat in het plangebied betaald parkeren wordt ingevoerd. De in- en uitritten naar ondergrondse parkeergarages dienen in principe vanaf de Tukseweg te worden gerealiseerd. De grens van het 30 km/uur gebied op de Tukseweg zal van de kruising met de Mathijs Kiersstraat ongeveer 90 meter in westelijke richting opschuiven naar de aansluiting van het Steenwijkerdiep. In het stedenbouwkundig programma van eisen dient dit verder te worden uitgewerkt.
19
raat
62
5944
6579 2015
31 23
2
3901 52
50
Verlegde 30 km/uur grens
6015
3899 46
29
6615 5801 5802
27
7344 18
25
19
17
5807
ijk e rd
7341
teenw
7349 7339
iep
6616
3224
0
6677
5943
70 56
Tuk se weg
4
iers st
64
66
Matt
68
7055
70
hi js K
Mr. H .Tut
6259 72
6466
7.4. Water
Water is binnen dit project een belangrijke ruimtelijke factor. “Water verbindt” moet hier gaan leven. Het waterniveau in de nieuwe waterpartij zal overeenkomen met het waterniveau in de stadsgrachten en de waterpartij (met sluis) nabij het parkeerterrein Woldpoort. Het waterniveau ligt hier op 0,20 m – NAP. Het gemiddelde maaiveldniveau van het gedempte Steenwijkerdiep ligt op ongeveer 1,0 m + NAP.
7.5 Riolering
Er zal een gescheiden rioolstelsel worden aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater.
7.6. Duurzaamheid
De gemeente heeft de ambitie om voor wat betreft de herinrichting van het gebied Woldpoort en omgeving te komen tot een optimale invulling op het gebied van duurzaamheid. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
In het beeldkwaliteitplan wat in de volgende fase wordt opgesteld moeten handreikingen worden meegenomen die architecten kunnen gebruiken om invulling te geven aan duurzaam, energiezuinig en comfortabel wonen. Het beeldkwaliteitplan geeft aan hoe de duurzame kwaliteit die wordt beoogd, op een vanzelfsprekende manier kunnen worden doorvertaald in de architectuur en de vormgeving. In de volgende fase zal worden onderzocht of gebruik kan worden gemaakt van o.a. warmte- en koudeopslag voor vloerverwarming en vloerkoeling, zonnecellen voor opwekking van elektriciteit, warmterugwinning, warmteterugwinning bij douchewater, zongericht bouwen. De gemeente wil bevorderen dat nieuwe woningen in elk geval een lage EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) hebben, onder de landelijke norm. Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden van duurzaam energiegebruik zal in de volgende fase worden onderzocht of een energievisie dient te worden opgesteld. Met een dergelijke visie kan namelijk een keuze worden gemaakt voor de meest optimale mogelijkheden en integratie van duurzame maatregelen. In de volgende fase zal worden onderzocht of de nieuwe waterpartij voor koeling kan worden gebruikt. Ook zal worden onderzocht of co-financiering van een energievisie tot de mogelijkheden behoort. Samenvattend wordt het volgende als uitgangspunt genomen: • Bij het plan wordt uitgegaan van hoogwaardig en duurzaam materiaal gebruik (opstellen van criteria in de volgende fase); • Voor zover mogelijk wordt tevens een duurzaam afwateringssysteem bewerkstelligd. 20
•
• •
Ondergrondse afvalcontainers, duurzame verlichting en groenvoorziening krijgen een weloverwogen plaats in het straatprofiel. In de volgende fase wordt onderzocht of energieneutrale bouw haalbaar is; Bij de definitieve afweging zal rekening worden gehouden met feit dat ten tijde van het afsluiten van de samenwerkingsovereenkomst met Woonconcept (15-12-2008) er nog geen sprake was van een hoge ambitie op het gebied van Duurzaamheid.
7.7. Uitstraling / Beeldkwaliteit
7.7.1. Openbare ruimte
Belangrijkste element van de nieuwe openbare ruimte op het nu nog gedempte gedeelte van het Steenwijkerdiep is een waterpartij. Die kan vanwege de eisen die worden gesteld ten aanzien van parkeren, niet worden teruggebracht tot een breedte die het Steenwijkerdiep in het verleden had. Een breedte van (ongeveer) 10 meter is in dit verband het maximaal haalbare. In de volgende fase zal dit verder worden uitgewerkt. Voor wat betreft de bebouwde omgeving zal in een op te stellen beeldkwaliteitplan de gewenste (hoge) beeldkwaliteit worden beschreven. Daarbij zal ook worden ingegaan op de inrichting van de openbare ruimte, waarbij afgestemd dient te worden op de inrichting van de binnenstad en die van het westelijk gelegen en reeds heringerichte Steenwijkerdiep. 7.7.2. Nieuwbouw noordzijde
In de volgende fase zal worden ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit voor de nieuwbouw. Uitgangspunt is passend bij het karakter van Steenwijk. Om indrukken op te doen van de mogelijkheden zullen door de Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
projectorganisatie, met (een deel van) de gemeenteraad in de vorm van excursies in de volgende fase enkele voorbeeldprojecten worden bezocht. 7.7.3. Bestaande bebouwing noordzijde
Het pakhuis aan Tukseweg 27 (voormalige Welkoopgebouw) heeft een zekere architectuurhistorische, cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde: als voorbeeld van een grootschalig pakhuis aan de rand van de havenkolk van Steenwijk; als representatief voorbeeld van de grootschalige bedrijvigheid buiten het historische centrum van Steenwijk; vanwege de herkenbaarheid van de oorspronkelijke functie; vanwege gaafheid van het exterieur. Hierom wordt er naar gestreefd dit pand als ruimtelijk element te bewaren, mogelijk met een andere functie. Voor het pand Steenwijkerdiep 6 (woninginrichting Kruider) wordt er vanwege de eigendomssituatie van uitgegaan dat het blijft gehandhaafd. Bij het ontwerp van de nieuwbouw ter weerszijden wordt met deze bestaande bouw zoveel mogelijk rekening gehouden. In de volgende fase wordt wel een visie gegeven over een mogelijke aanpassing van dit onroerend goed. 7.7.4. Zuidzijde
Uitgangspunt is voor wat betreft de bebouwing vooreerst de bestaande situatie en de situatie zoals die is vastgelegd in het vigerende bestemmingsplan. Mede omdat op dit moment nog niet precies bekend is welke private ontwikkelingen of functiewisselingen zich voor zullen gaan doen. Binnenkomende verzoeken zullen worden getoetst op aspecten als de ruimtelijk visuele invulling, de parkeerbehoefte en de relatie tot het BROrapport. 21
In de volgende fase zal worden beschreven aan welke kwaliteitseisen een eventuele toevoeging van extra parkeerplaatsen aan deze zijde zal moeten voldoen.
7.8. Afval In het plan zal worden voorzien in het plaatsen van ondergrondse afvalcontainers voor glas en textiel. Het aantal dient overeen te komen met de bestaande hoeveelheid (3 kleding en 10 glas, onderscheiden in 5 blank en 5 gekleurd glas). Voor het huishoudelijk afval zullen ondergrondse afvalcontainers worden geplaatst.
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
22
8. Noodzakelijke onderzoeken
Om alle mogelijke belangen in de planvorming te betrekken, is onderzoek naar de mogelijke gevolgen noodzakelijk. Negatieve bijwerkingen en effecten dienen in kaart te worden gebracht en zo veel mogelijk te worden voorkomen. Onderzoek naar mogelijke gevolgen is hierom noodzakelijk.
Monumentenkaart aangegeven als gebied met archeologische waarde. Hierom is archeologisch onderzoek nodig. De uitkomst wordt in het Stedenbouwkundig programma van Eisen geconcretiseerd. Archeologisch onderzoek binnen de ontwikkellocaties is voor rekening van de projectontwikkelaar.
8.1 Flora en Fauna onderzoek
Op 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Volgens deze wet is een groot aantal inheemse dieren en planten beschermd. In deze wet zijn de voormalige Jacht- en Vogelwet opgenomen en de soortbeschermingsparagrafen uit de Natuurbeschermingswet. Ook is daarin een deel van de verplichtingen op grond van de Europese Vogel en Habitatrichtlijn opgenomen. Ook bepaalde zoogdieren zoals vleermuizen zijn beschermd. Hoewel er naar verwachting weinig natuurwaarden aanwezig zijn in het plangebied, is het toch noodzakelijk om een onderzoek in te stellen en eventueel ontheffing aan te vragen. Voor sloop van gebouwen dient een onderzoek naar bijvoorbeeld het voorkomen van vleermuizen vooraf te gaan. De kosten van dergelijke onderzoeken zijn voor rekening van de projectontwikkelaar. 8.2 Milieueffect rapportage
Een milieueffect rapportage (MER) wordt gebruikt bij activiteiten die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu en is verplicht bij grootschalige ontwikkelingen. Vanwege de schaal van de herontwikkeling in dit gebied is een MER niet verplicht. 8.3 Archeologisch onderzoek
Door de gemeenteraad is op 22 januari 2008 de ArcheologischeWaarden- en Beleidskaart vastgesteld. Het oostelijk deel van het plangebied is op de Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
plangebied
Uitsnede Archeologische Waarden en Beleidskaart
8.4 Verkeer en parkeren
Het gehele plangebied zal een 30 km/uur gebied worden. Hierom geldt er geen zoneringsplicht. Wel dient nader onderzoek te worden uitgevoerd wat moet uitwijzen of nieuwe woningen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Bovendien moet uit akoestisch blijken dat aan de 33 dB binnenwaarde van het Bouwbesluit wordt voldaan. Dit onderzoek is voor rekening van de projectontwikkelaar. Onderzocht dient ook te worden welke gevolgen de toevoeging van het aantal woningen en het vergroten van de parkeercapaciteit en daarmee een mogelijk evenredige toename van de verkeersdruk op de omgeving zal hebben. 23
Ook dient een parkeerbalans te worden opgesteld teneinde de parkeerbehoefte te kunnen bepalen. Het ontwerp van het Steenwijkerdiep zal op grofweg drie verkeerskundige aspecten moeten worden bekeken c.q. getoetst: 1. opstellen parkeerbalans 2. toetsing ontwerp parkeerterrein/ontsluiting Steenwijkerdiep 3. toetsing ontwerp parkeergarage op inrichting (nen-normen)
8.5 Luchtkwaliteit
Door nieuwe Europese normen moeten de concentraties stikstofdioxide en fijne stof teruggedrongen worden. Het komt steeds vaker voor dat belanghebbenden met de strenge Europese richtlijn in de hand bezwaar maken tegen nieuwe plannen en gelijk krijgen bij de Raad van State. Door de uitstoot en hoge concentratie van deze stoffen is de luchtkwaliteit in Nederland erg slecht. Belangrijkste veroorzakers zijn auto's en bedrijven. Nederland moet in 2010 voldoen aan de strenge Europese Richtlijn Luchtkwaliteit, die al aan het einde van de jaren negentig is vastgesteld.
8.6 Watertoets
De watertoets zorgt ervoor dat alle wateraspecten op tijd worden meegenomen bij ruimtelijke plannen van provincies en gemeenten. De kwaliteit van deze plannen verbetert daardoor. Overleg met het waterschap Reest en Wieden is vanaf het begin van de planvorming van cruciaal belang. Uitgangspunten zijn vasthouden, bergen en afvoeren van water in het stroomgebied, voorkoming van verdroging of verslechtering van de waterkwaliteit en voorkomen van wateroverlast. De gevolgen van de ingreep mogen niet worden afgewenteld op lager gelegen gebieden of in de tijd. Met de watertoets wordt ook ingezet op het benutten van kansen die water biedt. Water draagt in hoge mate bij aan de kwaliteit van de omgeving. De belevingswaarde van water kan zeer hoog zijn. Binnen het plangebied dient het hemelwater, gescheiden van het overige afvalwater, te worden geloosd op het oppervlaktewater. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
8.7 Bodemonderzoek
Onderzoek moet plaatsvinden naar de bodemgesteldheid van de ondergrond. Dit om een beeld te krijgen van de draagkracht van de bodem. Tijdens het onderzoek moet ook eventuele bodemvervuiling onderzocht worden. Voor de constructieberekeningen ten behoeve van de kademuren dienen vooraf sonderingen te worden gemaakt. Bij de ontwikkeling van de bouwprojecten dient te worden onderzocht of het aanleggen van verdiepte parkeergarage(s) niet zal leiden tot verplaatsing van de nog aanwezige grondwaterverontreiniging ter plaatse van de voormalige gasfabriek aan de Tukseweg. Deze kosten behoren tot de planontwikkelingskosten van de verschillende bouwprojecten en komen dus voor rekening van de projectontwikkelaars. Voor de locaties Rijkmans en Gouden Engel zijn bodemonderzoeken verricht. Hieruit valt af te leiden dat er ter plaatse van de voormalige garage sprake is van een verontreiniging. De onderzoeks- en saneringskosten hiervan komen voor rekening van de projectontwikkelaar. Voor het uitgraven van de waterpartij dient een in-situ bodemonderzoek en partijkeuring te worden uitgevoerd.
8.8 Planschade
Door een extern bureau zal een planschadeanalyse moeten worden opgesteld teneinde vast te stellen of er als gevolg van de herinrichting sprake kan zijn van te claimen planschade.
8.9 Inmeting
Er is voor het plangebied reeds een situatie inmeting uitgevoerd. Deze biedt zicht op de actuele situatie en is de basis voor technische gegevens ten behoeve van bijvoorbeeld het grondverzet en dergelijke. 24
8.10 Externe veiligheid Alhoewel op dit aspect geen problemen worden voorzien moet onderzoek worden verricht of er in de omgeving of binnen het plangebied obstakels staan waar externe veiligheid belangrijk zal zijn.
8.11 Overige randvoorwaarden Onderzoek moet worden gedaan naar de impact van aspecten zoals (grote) kabels en leidingen. Mogelijk kunnen deze aspecten randvoorwaarden geven voor het ontwerp en zelfs voor de realisatie.
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
25
9. Middelen en financiën 9.1 Plankosten
Voor het maken van de herinrichting van dit gebied moeten plankosten worden gemaakt. Op grond van ervaringscijfers worden deze kosten geschat op € 300.000,--. Dit betreffen zowel kosten voor externe inbreng, als de kosten van interne uren. Voor dit bedrag moeten alle onderzoeken, zoals bestemmingsplan, bestek, voorbereiding en toezicht en externe deskundigheid te worden betaald, zoals: • Watertoets • Bodem, archeologie • Geluid • Parkeerbalans • Sonderingen • Stedenbouwkundig • Welstand • Bestemmingsplan • Planschadeanalyse • Luchtonderzoek • Externe veiligheid 9.2 Grondverwerving
De gemeente is niet voornemens om zelf gronden te verwerven. Een belangrijk deel van de driehoek waarin de herontwikkeling plaats zal vinden is reeds verworven door Woonconcept. Woonconcept onderhandelt met de eigenaar van de voormalige Edah supermarkt over de verwerving van dit perceel. 9.3 Grondexploitatie
Voor dit project zal geen grondexploitatie worden opgezet. Er is sprake van projectfinanciering. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
9.4 Doorkijk naar realisatie
In een later stadium zal aan de gemeenteraad worden gevraagd om een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen. Hier wordt een inschatting gegeven van de kosten die met de realisatie, met de kennis van dit moment (dus zonder de vereiste onderzoeken) zullen zijn gemoeid. De kosten hebben betrekking op het herinrichten van de openbare ruimte. De kosten zullen voornamelijk ontstaan uit de het aanleggen van de waterpartij en (her)straten en zullen naar schatting € 4 mln. bedragen. 9.5 Subsidies
De overzichten Structuurversterkende Projecten 2007 – 2010 zijn voorgelegd aan de raadscommissie van 19 februari 2008 voor een eerste inhoudelijke kaderstellende behandeling. De herontwikkeling van het Gedempte Steenwijkerdiep maakt onderdeel uit van deze structuurversterkende projecten. Een gemeentelijke bijdrage in dit project van € 1.500.000 is gereserveerd ten laste de Reserve Structuurversterkende Projecten 2007 – 2010. Daarnaast is een aanname gedaan van mogelijke externe subsidies tot een bedrag van € 500.000. Middels de raadsbrief van 3 maart 2009 inzake investeringsimpulsen 2009 – 2010 is een lijst met in de komende jaren uit te voeren projecten voorgelegd aan de commissie van 17 maart 2009 en de raad van 31 maart 2009. Ook in deze lijst is de herontwikkeling van het Gedempte Steenwijkerdiep opgenomen. De lijst is bedoeld om te kunnen beoordelen of het zinvol is deze projecten in het kader van de economische recessie naar voren te halen, met als oogmerk de werkgelegenheid in de zwakkere bedrijfstakken een impuls te geven. Op initiatief van Gedeputeerde Staten van Overijssel voert de gemeente intensief overleg het investeringsprgramma INVESTEREN IN OVERIJSSEL. Dit als gevolg van de verkoop van de aandelen Essent. Uitgangspunt is te 26
komen tot een gezamenlijk gedragen investeringsprogramma, dat voldoet aan de kaders van de provincie en de gemeente. De verwachting is dat het project herontwikkeling Gedempte Steenwijkerdiep onderdeel zal gaan uitmaken van het te zijner tijd vast te stellen investeringsprogramma. In de volgende fase zal worden onderzocht of er voor de realisatie van dit plan meerdere subsidies kunnen worden verworven.
9.6 Bijdragen derden Omdat de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte ook ten dienste is van bestaande bedrijven aan het Steenwijkerdiep zal worden onderzocht of hiervoor een bijdrage kan worden ontvangen.
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
27
10. Proces
Projectgroep
10.1 Projectorganisatie
Het college van burgemeester en wethouders is opdrachtgever van de bestuursopdracht. Eerste aanspreekpunt voor de projectleider vanuit de opdrachtgever is de burgemeester in zijn verantwoordelijkheid voor de portefeuille centrumontwikkeling. De ambtelijk opdrachtgever is het afdelingshoofd REO. De belangrijkste aansturing vindt plaats door een stuurgroep welke 1 keer per 6 a 8 weken bij elkaar komt. In de Stuurgroep heeft ook Woonconcept zitting. De Stuurgroep kan zich desgewenst laten bijstaan door externe adviseurs. De projectgroep is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken van het project en het bewaken van de voortgang en de financiën. Door de projectgroep zullen medewerkers van verschillende afdelingen, op grond van hun specifieke kennis en specialisatie, bij het project worden betrokken en gevraagd een bijdrage op hun vakgebied te leveren. Stuurgroep
Naam
Functie
H.H. Apotheker
Voorzitter. Bestuurlijk opdrachtgever Lid, wethouder RO Ambtelijk opdrachtgever Ambtelijk projectleider/secretaris Woonconcept
L. Greven Hoofd REO H. Visserman H. van Houten , H. de Groot, S. Stienstra
Leden
H. Visserman J. ter Wal H. de Groot / S. Stienstra Joke Daan
Ad hoc
Kor Venhuizen H. Waninge J. Schapelhouman /A. Nijholt R. Sturre
Projectleider, voorzitter OPWE Woonconcept Verslaglegging
Verkeer en parkeren Vergunningverlening Grondzaken Economische zaken / contacten ondernemers
Diverse (interne) specialisten Externe deskundigen
Externe adviseur(s) Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
28
Taken en rollen Stuur- en werkgroep centrum ontwikkeling
Actor
Taken
Bevoegdheden
Verantwoordelijkh eden
Stuurgroep
Procesbewaking, knopen doorhakken, koppeling naar het college Projectplan uitvoeren; efficiënte inzet middelen; stuurgroep adviseren;
Beslissingen op strategisch niveau
Verantwoordelijk voor het eindproduct Projectgroep Knelpunten signaleren, Inbreng kwaliteit Voortgang bewaken Ruimtelijke kwaliteit bewaken Rapportages opstellen Opdrachtgever Bewaking van het proces; Alle middelen om het Verantwoordelijk (ambtelijk) inzet van noodzakelijke project te laten slagen voor het beschikbaar stellen middelen van de middelen Projectleider Leiden van het Opdrachtverlener aan Coördineren en projectteam, aansturen projectgroepleden en organiseren project, kwaliteitsteam, bewaken externen, voorzover afstemming met en van de middelen, halen binnen de opdracht en informeren van van de opdracht middelen partijen Welslagen project, Projectgroeplid Inbreng deskundigheid, Anderen raadplegen, mede-verantwoordelijk- signaleren knelpunten beschikking over heid project voldoende kwaliteit en kwantiteit Kwaliteitsteam
Onder leiding van de projectleider is er een kwaliteitsteam waarin een medewerker vergunningverlening van de afdeling VTH, een stedenbouwkundige, een medewerker van Het Oversticht en een coördinerend architect zitting hebben. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
Er is reeds meerdere jaren sprake van een gestructureerd overleg van gemeente, met Handelsvereniging Steenwijk, de Kamer van Koophandel en het Hoofdbedrijfsschap detailhandel. In dit overleg zal de ontwikkeling van het gedempte Steenwijkerdiep ook regelmatig aan de orde komen. De rol van dit overleg is het zoeken en creëren van draagvlak voor de plannen. 10.2. Planning
Een goede planning staat garant voor een snelle realisatie. In dit startdocument wordt volstaan met een globale planning op hoofdlijnen van de weg tot aan de start van de feitelijke uitvoering. Een uitvoeriger planning volgt in het Stedenbouwkundig programma van Eisen. Na accorderen van deze Startnotitie door B&W en het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet door de gemeenteraad (in september / oktober 2009) kan begonnen worden met het opstellen van het Stedenbouwkundig programma van eisen. Dit product wordt aan de Raad aangeboden medio 2010. De planning gaat uit van bouwen met behulp van een terugtredende provincie via een snelle bestemmingsplanprocedure via de nieuwe Wro. Het bestemmingsplan zou volgens onderstaande planning medio 2010 door de gemeenteraad vastgesteld kunnen worden zodat een jaar later begonnen kan worden met de realisatie. Jaaar Kwartaal Startnotitie Raad Onderzoeken Stedenbouwkundig PvE Stedenbouwkundig plan Bestemmingsplan Realisatie
2009 1 2
3
4
2010 1 2
3
4
2011 1 2
3
X X X X X X X
29
4
2012 1 2
3
4
10.3 De vervolgstappen
Na afronding de in deze Startnotitie beschreven stappen wordt aan het college gevraagd om te mogen starten met het Stedenbouwkundig programma van eisen. Hiervoor wordt het volgende geadviseerd. De lat voor beeldkwaliteit moet hoog worden gelegd. Dit geldt voor zowel de openbare ruimte als voor de vormgeving van de gebouwen. In het beeldkwaliteitplan zal dit worden beschreven. Om een goed Stedenbouwkundig Programma van Eisen en een Beeldkwaliteitplan te formuleren is externe stedenbouwkundige kwaliteit en kwaliteit/kennis op het gebied van architectuur en vormgeving vereist. Nadat de gemeente de benodigde gegevens met betrekking tot het stedenbouwkundige patroon(het Stedenbouwkundig Programma van Eisen) en de opvattingen over de na te streven architectuur ( het Beeldkwaliteitplan) aan de projectontwikkelaar(s) heeft verstrekt, wordt de ontwikkelaar (Woonconcept) gevraagd visies van twee architecten aan het Beeldkwaliteitteam en de Stuurgroep te presenteren. Hetzelfde geldt voor andere ontwikkelaars die willen ontwikkelen in het plangebied. Vervolgens doet de gemeente aan de projectontwikkelaar een voorstel voor een keus voor een architect. Uiteindelijk maakt de projectontwikkelaar de keus voor de architect.
Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
30
11. Risico- analyse
Een korte inventarisatie is nodig van de risico´s die een project als deze in zijn geheel loopt. Het gaat om de organisatorische en financiële risico’s. Ze zijn te clusteren in de volgende begrippen: • Tijd • Geld • Kwaliteit • Informatie • Organisatie 11.1 Tijd
Tijd wordt voornamelijk beheerst door een goede planning. Deze zal gedetailleerd worden opgesteld in het Stedenbouwkundig programma van eisen. In verschillende stappen zullen de voortgang van het project en de onderlinge verbanden worden beschreven. De bewaking van de projectplanning berust bij de projectleider. Deze zal hierover rapporteren aan de bestuurlijk verantwoordelijke. Nagedacht moet worden over projectmatig werken waarbij via buffers grip op de planning kan worden gehouden. De belangrijkste risico’s worden veroorzaakt door de economische situatie. Daardoor zijn kredietverstrekkers minder geneigd tot het financieren van projecten. Een ander risico is gelegen in de ontwikkeling van een ‘product’ waar op het moment van oplevering, geen markt meer is. Naarmate de voorbereidingsperiode langer duurt neemt ook dit risico toe. In financiële zin zijn dit zijn met name risico’s voor de projectontwikkelaar. Daarmee is de vertaling van plannen naar realiteit ook een risico. Het is helaas vaker voorgekomen dat naarmate het uur der waarheid nadert de (on)haalbaarheid van de plannen onderwerp van discussie worden. Dit is niet altijd te voorkomen maar door vroegtijdig op deze discussie in te zetten is het misschien mogelijk om in een tamelijk vroeg stadium de plannen op hun realiteitswaarde te toetsen. Hierdoor kan veel tijdsverlies en ergernis worden voorkomen. Door in een vroeg stadium een ontwikkelaar zelf zijn plan te laten tekenen zal dit gebied worden voorkomen. Startnotitie herontwikkeling gedempte Steenwijkerdiep
11.2 Geld T
egelijk met deze startnotitie wordt een voorbereidingsbudget aangevraagd voor de voorbereidingskosten die door de gemeente gemaakt worden. Het voorbereidingskrediet zal worden aangevraagd voor al die kosten die tot en met het bestemmingsplan gemaakt zullen worden. De bewaking van de kosten ligt bij de projectleider. Deze legt verantwoording af aan het afdelingshoofd en de bestuurlijk verantwoordelijke. 11.3 Kwaliteit
Een omschrijving van de kwaliteit zal in het Stedenbouwkundig programma van eisen een plaats krijgen. Dit op basis van de richting die B&W aangeeft vanuit de triade van de gebiedsontwikkeling (paragraaf 6.3.9). Het stellen van (te) hoge eisen op het gebied van bijvoorbeeld beeldkwaliteit of duurzaamheid zou kunnen leiden tot minder goed of niet betaalbare situaties. Financiële risico’s van de projectontwikkelaar kunnen op die manier ook een risico voor de haalbaarheid van het gehele project worden. 11.4 Informatie
De informatiebewaking gebeurt voornamelijk door een projectarchief op te zetten. Alle relevante verslagen, correspondentie en beslisdocumenten worden hierin bewaard. Ook zal de communicatie plaatsvinden zoals in paragraaf 10.1 beschreven is. 11.5 Organisatie
De organisatie is in hoofdstuk 12 beschreven. Door de benodigde uren via een resourceplanning te bepalen en af te stemmen met de beschikbare uren per medewerker vanuit de afdelingsplannen, wordt capaciteit gewaarborgd zijn. Daardoor wordt ook de externe inzet inzichtelijk gemaakt. Door het volgen van een open planproces kunnen deze risico´s en daarmee de druk op de ambtelijke organisatie hopelijk beperkt worden. 31
